renesans transakcyjny na rynku gruntów Inwestycyjnych

renesans transakcyjny

na rynku gruntów inwestycyjnych

Emil domarEcki, colliers Pierwsza połowa 2021 r. pokazała, że rynek gruntów inwestycyjnych nie odczuwa wyraźnych skutków pandemii. Od ponad 20 lat nie obserwowaliśmy tak wzmożonej liczby transakcji, jaką notujemy od początku tego roku. W najlepszych latach, czyli 20172019, roczny wolumen obrotu gruntami w Polsce nie przekroczył 5 mld zł. W 2021 r. wynik ten udało się uzyskać w ciągu niecałych trzech kwartałów.

Wpierwszym półroczu 2020 r. rynek transakcyjny prawie zamarł. Była to tymczasowa stagnacja związana z wybuchem pandemii. Jednak wybudzenie nastąpiło dość szybko – od września zeszłego roku wróciły wirtualne spotkania, wizytacje i pierwsze transakcje. Od 2005 r. ceny gruntów wzrosły o blisko 70 proc. W czasie trwania pandemii można było spodziewać się, że znacznie spadną, jednak nic takiego się nie zdarzyło i sytuacja na rynku okazała się stabilna.

Mocne odbicie

Rok 2021 zaskakuje dużą aktywnością inwestorów na rynkach regionalnych. Ogromny deficyt gruntów przygotowanych pod tereny inwestycyjne m.in. w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście sprawia, że na rynkach nie doszło do spowolnienia. W ostatnich trzech kwartałach inwestorzy wzięli pod lupę miasta regionalne, które dotychczas nie charakteryzowały się zbyt dużą aktywnością transakcyjną. Rozważane są również mniejsze rynki inwestycyjne, takie jak: Łódź, Poznań, Bydgoszcz czy Rzeszów. W zwiększeniu podaży terenów inwestycyjnych nie pomaga wdrożona w 2016 r. ustawa o zakazie obrotu gruntami rolnymi. Na obrzeżach miast takich jak Katowice czy Warszawa znaleźć można ogromne połacie gruntów, które uznawane są za rolne i zgodnie z tą ustawą nie mogą zostać sprzedane.

Pierwsze półrocze upłynęło pod znakiem ogromnego gotówkowego zaangażowania inwestorów w grunty, co jest pewną nowością. Konkurencja jest tak duża, że nikogo już nie dziwi zakup gruntu za ponad 150, 200 czy nawet 300 mln zł. Przykłady tego typu inwestycji to ostatnia transakcja w Poznaniu – nabycie gruntu przez krakowskiego dewelopera za ponad 200 mln zł lub zakup ziemi za 300 mln zł w Warszawie, które można określić jako swego rodzaju fenomen. W marcu 2021 r. odnotowana została również największa postpandemiczna transakcja – sprzedaż intratnej działki we Wrocławiu, która zyskała status największej transakcji w obrocie gruntem biurowym w mieście od momentu wybuchu pandemii. Warszawie, gdzie jeszcze dwatrzy lata temu wydawano pozwolenia na realizację od 20 do 25 tys. mieszkań rok do roku, w 2020 r. wydano je dla 1214 tys. mieszkań – to spadek o blisko 50 proc. Z drugiej strony aktywność deweloperska wzrosła dwukrotnie – inwestorzy notują bardzo dobre wyniki związane ze sprzedażą mieszkań. Już od dłuższego czasu

Rok 2021 zaskakuje dużą aktywnością inwestorów na rynkach regionalnych. Ogromny deficyt gruntów przygotowanych pod tereny inwestycyjne m.in. w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście sprawia, że na rynkach nie doszło do spowolnienia

booM na grunty pod Mieszkania

Obecnie większość inwestycji jest realizowana przez deweloperów pod projekty mieszkaniowe, które w I połowie 2021 r. odpowiadały za 70 proc. wolumenu transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych. Każda działka, która pozwala na realizację projektu mieszkaniowego wielorodzinnego, sprzedaje się niemal natychmiast. Inwestorzy skrócili terminy transakcyjne w zasadzie do minimum – nabywają tereny nawet bez dogłębnej analizy w obawie, aby nikt nie ubiegł ich w wyścigu o grunty.

Istotną kwestią jest zmniejszająca się drastycznie liczba wydawanych decyzji o pozwoleniu na budowę. W samej w Warszawie, ale również w miastach regionalnych, co drugie mieszkanie jest nabywane w celach inwestycyjnych – na najem. To pokazuje, że rynek chciałby konsumować znacznie więcej, niż może dziś wyprodukować. Dochodzi wręcz do sytuacji, w których grunty pod projekty mieszkaniowe sprzedawane są w cenie powyżej 3 tys. zł do metra PUMu(powierzchnia użytkowa mieszkania) i to w takich lokalizacjach, w których jeszcze dwa lata temu cena ta była dwukrotnie niższa.

prs na fali wznoszącej

Niezwykle aktywny pozostaje segment PRS (Private Rented Sector), czyli mieszkań na wynajem instytucjonalny – skala tego typu przedsięwzięć wręcz zaskakuje.

Spółki inwestujące w ten obszar notują rekordy transakcyjne, z kwartału na kwartał zwiększając aktywność inwestorską.

W ciągu ostatnich trzech lat do Polski napłynęła gigantyczna liczba inwestorów chcących realizować projekty na tzw. miejscowych planach objętych komercją, czyli hotele, akademiki, domy senioralne czy projekty zamieszkania zbiorowego – koncepty, w których najem krótko i długookresowy ma kluczowe znaczenie. Ci inwestorzy patrzą przez pryzmat znacznie wydłużonego czasu inwestycyjnego i rentowności. Potwierdza się też to, że stopy zwrotu z inwestycji w Polsce są znacząco większe niż w innych krajach Unii Europejskiej – głównie w obszarze mieszkań na wynajem. Jedną z najbardziej spektakularnych transakcji w tym sektorze w I półroczu 2021 r. była sprzedaż gruntów PepsiCo przy ul. Zamoyskiego na warszawskiej Pradze, gdzie został pobity historyczny rekord – branża PRS zapłaciła ponad 3,5 tys. zł do metra PUMu (powierzchni użytkowej mieszkania).

Zarysował się też nowy trend transakcyjny. Coraz częściej i chętniej inwestorzy nabywają prosperujące, nawet nie puste, kilkunastoletnie budynki biurowe w dobrze zurbanizowanej tkance miejskiej po to, aby za kilka lat zmienić ich funkcję. Tak dzisiaj działa branża PRS, która zamienia stare budynki biurowe i hotele na nowoczesne apartamenty na wynajem.

e-coMMerce nakręca aktywność branży logistycznej

Widoczny jest również znaczny wzrost aktywności deweloperów logistycznych (20 proc. wolumenu), którzy coraz śmielej wchodzą do dużych obszarów miejskich. Wcześniej ich aktywność nie była zbyt duża ze względu na wysokie ceny gruntów. Warto zauważyć, że sektor logistyczny odchodzi od formuły dużych parków logistycznych na rzecz szybkich, lekkich, niedużych magazynów, które śmiało konkurują z rynkiem komercyjnym na obrzeżach dużych miast.

Wejście inwestorów logistycznych w projekty spekulacyjne i nowa formuła zostały wymuszone przez pandemię, która zahamowała rozwój rynku gruntów pod projekty biurowe czy hotelarskie. Jednak w tym samym czasie ruch zaczął generować ecommerce. Branża logistyczna, chcąc zbudować znaczące portfele zasobów gruntowych i odpowiadając na duże zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową, musiała rozpoczynać inwestycje spekulacyjne, czyli bez potencjalnych najemców na stawiany magazyn. Takie zachowania na rynku nie były zauważalne jeszcze dwatrzy lata temu.

dywersyfikacja – słowo klucz

W czasie pandemii doszło do znacznego wydłużenia procedur administracyjnych w urzędach. Dzisiaj decyzje o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę nie są wydawane na czas. Poprzez wydłużenie tych procesów inwestorzy nie mogą spełnić oczekiwań rynku i wykorzystać pełnego potencjału inwestycyjnego. W tej chwili buduje się dużo, ale jest to pokłosie decyzji wydanych wcześniej. Efekty pandemii będzie można zobaczyć zaś w latach 20222023. Taka sytuacja wymusza próbę dywersyfikacji biznesu. Naturalne jest dzisiaj myślenie o rentowności długookresowej. Przez ostatnie lata patrzono na rentowność projektów inwestycyjnych przez pryzmat do 10 lat, dziś przyjmuje się horyzonty 20letnie. To

Każda działka, która pozwala na realizację projektu mieszkaniowego wielorodzinnego sprzedaje się niemal natychmiast. Inwestorzy skrócili terminy transakcyjne w zasadzie do minimum – nabywają tereny nawet bez dogłębnej analizy w obawie, aby nikt nie ubiegł ich w wyścigu o grunty

pokazuje, że rynek polski jest rynkiem dojrzałym, doganiającym rynki zachodnioeuropejskie.

Można spodziewać się, że na koniec 2021 r. wolumen transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych osiągnie wysokość 7–8 mld zł. •