Inwestycja w hotel jeszcze bardzIej skomplIkowana

Inwestycja w hotel

jeszcze bardziej skomplikowana

Rafał SzubStaRSki, „Hotelarz”

Inwestycja hotelowa to zawsze było skomplikowane przedsięwzięcie – najtrudniejsze spośród wszystkich inwestycji na rynku nieruchomości. A teraz stało się jeszcze bardziej skomplikowane. Nie da się oszacować jej kosztów, bo z miesiąca na miesiąc się zwiększają, nie da oszacować przychodów po otwarciu, bo nie wiadomo, jak rozwijały się będą kolejne fale pandemii, w związku z tym nie da się oszacować zysków i zwrotu z inwestycji, a więc też nie da się na nią pozyskać finansowania bankowego, bo banki wstrzymały kredyty dla tej branży jeszcze wiosną ub.r. Tymczasem, teoretycznie wbrew wszystkiemu, boom inwestycyjny w hotelarstwie trwa, a przynajmniej powraca.

Dlaczego? Ponieważ w perspektywie długookresowej hotel to nadal jest bardzo atrakcyjna inwestycja – jak pokazały choćby tegoroczne, a także już zeszłoroczne wakacje, hotele nawet w czasach pandemii potrafią bić swoje rekordy przychodów. W tym wypadku w regionach turystycznych, bo dużo gorzej mają się hotele miejskie, a przed pandemią te rynki były rozgrzane do czerwoności od realizowanych inwestycji hotelowych, szczególnie w Warszawie i Krakowie, a więc na najlepszych rynkach w Polsce. Teraz są to najsłabsze rynki, a też najdłużej będą wracały do wyników – nie mówiąc o rentowności – sprzed pandemii. Z kolei właśnie w miejscowościach nadmorskich i górskich zaczął się boom inwestycyjny, włącznie z zaangażowaniem się ze swoimi markami sieci międzynarodowych, które jeszcze do niedawna bardzo nieufnie patrzyły na takie lokalizacje, tym bardziej że niemal wszystkie inwestycje w tych regionach realizowane są w modelu condo, co wcześniej praktycznie wykluczało zainteresowanie sieci. Pandemia wywróciła do góry nogami wszystkie wcześniejsze reguły rządzące rynkiem inwestycji hotelowych. Jedno pozostało niezmienne – nadal powstaje dużo nowych hoteli i innych obiektów noclegowych. Dlaczego? Ponieważ w perspektywie długookresowej hotel to wciąż jest bardzo atrakcyjna inwestycja.

Jednak w obecnych czasach o wiele bardziej skomplikowana. Poczynając od pozyskania finansowania bankowego, które na razie jest niemal niemożliwe. Jak mówili przedstawiciele banków podczas panelu finansowego na naszej konferencji Hotel Trends na początku tego roku: „Mówiąc wprost, jeżeli inwestor będzie chciał budować hotel już teraz, to raczej powinien finansować się z innych pieniędzy niż bankowe. Jeżeli prognozy zmieniają się co miesiąc, bo tak zmienna jest rzeczywistość, to trudno sobie w tej chwili wyobrazić, że inwestor przychodzi, coś nam pokazuje i mówi, że się pod tym podpisuje. Bo sam nie może tego na razie wiedzieć. Tradycyjne banki to nie są instytucje, które akceptują wysokie ryzyko”, „My jako banki czy instytucje finansowe nie kreujemy samodzielnie rzeczywistości, tylko za nią podążamy, w związku z tym pierwsze pytanie brzmi: kiedy odbuduje się rynek hotelowy?”, „Szacuje się, że powrót do wyników z 2019 r. będzie trwał kilka lat, do 2023, 2024 r. A pamiętać trzeba, że wyniki w 2019 r. były bardzo dobre, bo rosły nieprzerwanie przez kilka wcześniejszych lat i efektem tego było pozytywne nastawienie branży finansowej”, „Na pewno doświadczenia wynikające z obecnej sytuacji spowodują, że będziemy musieli redefiniować dotychczasowe wskaźniki czy parametry finansowania, czyli np. będziemy startować z wymaganiem wyższego udziału własnego, niż to było do tej pory”.

Kolejna kwestia to sama budowa, gdy trudno znaleźć wykonawców i podwykonawców, bo rynek inwestycji nieruchomościowych, szczególnie mieszkaniowych, został rozgrzany przez pandemię. Jak mówił podczas naszej jesiennej konferencji Hotel Trends Gheorghe Cristescu, prezes PHH: „Nasza firma prowadzi obecnie 12 projektów, w większości dotyczących bardzo dużych modernizacji, czasami z budżetem po 40-60 mln zł na hotel. Jeszcze rok temu, gdy szukaliśmy firm do zakontraktowania, zainteresowanych było 10-20, dzisiaj są dwie, trzy, które składają ofertę, a na końcu trudno wybrać jedną, nie mówiąc już o cenie. Ceny z roku na rok wzrosły co najmniej o ok. 50 proc. i obawiam się, że przy obecnym boomie na rynku budowlanym to nadal będzie duży problem”.

A tak naprawdę największym problemem jest zaplanowanie inwestycji – nawet finansowanej z własnych źródeł i budowanej „w systemie gospodarczym” – pod kątem przychodów, nie mówiąc nawet o zyskach. Wydawało się, że obecna jesień będzie ostatnim okresem niepewności, a od wiosny już można by budować jakieś modele przychodowe, mając za sobą cztery fale, nauki płynące z tych doświadczeń i wzorce odbudowy. Ale właśnie wykryto nowy wariant wirusa, odpornego na szczepionki…

To nadal, generalnie, nie zmienia długookresowej perspektywy branży – bo ludzie zawsze będą chcieli podróżować, spotykać się, jeszcze bardziej odreagowywać, jeszcze bardziej integrować się biznesowo, im dłuższy będzie ten czas zagrożeń – tylko że inwestycja hotelowa będzie jeszcze bardziej skomplikowana. Na końcu opłacalna dla tych, którzy zdają sobie sprawę z tych wszystkich uwarunkowań. I temu służy nasz poradnik „ABC Inwestycji Hotelarskich. Buduj Hotel”. Aby świadomi inwestorzy mogli zarobić na inwestycji hotelowej w tych niepewnych czasach. •