10 minute read
18 mIesIęcy późnIej... RAFAŁ ABRAMCZYK, hotelAG
18 miesięcy później...
RAFAŁ ABRAMCZYK, hotelAG
Advertisement
Minęło 18 miesięcy od momentu, który zmienił nasze dotychczasowe myślenie o otaczającej rzeczywistości, a dla nas, hotelarzy – o prowadzonych inwestycjach hotelowych. Jeszcze na początku 2020 r. rynek hotelowy był rozpędzony, wszystko było przewidywalne i w miarę poukładane. 18 miesięcy to mniej więcej tyle, ile przeciętnie trwa proces budowlany hotelu.
I pstryk, jesteśmy w zupełnie nowej rzeczywistości. Cała wiedza i doświadczenia z przeszłości nabrały dziś zupełnie innego znaczenia. Fundamentalnie innego znaczenia. Przypomnijmy sobie: – to, co budowaliśmy w przeszłości, – to, jak obserwowaliśmy i analizowaliśmy rynek na przestrzeni lat, – to, jak bardzo byliśmy zaangażowani w prace projektowe i budowlane, – to, jak przygotowywaliśmy projekcje budżetowe dla samej budowy, ale także dla działalności hotelowej, – to, jak przedstawialiśmy rentowność całej inwestycji inwestorom.
To wszystko można było spiąć jedną klamrą i ogólnie nazwać po prostu doświadczeniem. Doświadczeniem, które należy teraz dostosować do nowych wyzwań, aby móc odnaleźć się w nowych realiach. Doświadczenie to słowo, które będzie się nieustannie przewijało w tym tekście, ma bowiem kluczowe znaczenie dla osiągnięcia sukcesu.
Ze względu na ograniczenia objętości artykułu poruszę tylko niektóre aspekty procesu wprowadzania hotelu na rynek w nowej rzeczywistości. Wybrałem te tematy, które mają najbardziej istotny wpływ na cały projekt.
Nieruchomość gruNtowa/ lokalizacja
Już na początku kwietnia 2020 r. można było zauważyć aktywność inwestorów zainteresowanych okazyjnym zakupem hoteli, a także gruntów pod hotele. Panował ogólny klimat wyczekiwania na okazje i tzw. defaulty do odkupienia za pół ceny. Operacja „szakal”.
Czas pokazał, że nie tylko takich okazji nie było, ale wręcz ceny gruntów pod projekty poszły w górę. Niedawno 15 proc. udziału gruntu w kosztach całego projektu było progiem, po którego przekroczeniu wielu odchodziło od stołu, a dziś dość często możemy zaobserwować przekraczanie tego wskaźnika. Przyczyn jest wiele, jednak lokalizacja i atrakcyjność okolicy adekwatna do profilu przyszłego hotelu zawsze były punktami wyjściowymi.
Grunt kosztuje tyle, ile można na nim wybudować hotelu, który przyniesie x proc. zwrotu na kapitale. Niby proste, a jednak co dziesiąty hotel w Polsce jest permanentnie oferowany na sprzedaż. To działa na wyobraźnię. wypoczynek owocują. Otwierają się nowe bardzo duże obiekty (300 pokoi i więcej), na stałe zmieniając lokalny rynek.
Obawę budzi jednak rozmach niektórych projektów i sposób ich finansowania w różnych odmianach systemu condo. Obciążanie operatora czynszami obliczonymi jako x proc. rocznie od ceny zakupu apartamentu może być destrukcyjne w długim okresie (choć analizując niektóre projekty, mam wrażenie, że stanie się to dużo szybciej). Najbliższych kilka lat
Przewidywania odbudowy rynku są dużo bardziej optymistyczne dla projektów dobrze zlokalizowanych – choć dobra lokalizacja nie zawsze oznacza punkt w centrum miasta. W przypadku hoteli biznesowych najważniejszym czynnikiem w dalszym ciągu będzie odległość od centrów biurowych, a 90 proc. naszych klientów będzie w promieniu kilometra od hotelu. Weźmy mapę, weźmy cyrkiel, narysujmy kilometrowy okrąg i mamy odpowiedź, czy planowana lokalizacja biznesowa jest OK.
Obecnie zauważalny jest mocny trend lokalizacji turystycznych i wręcz wysyp nowych inwestycji o charakterze resortowym. Jest to naturalna konsekwencja bardzo dobrych ostatnich wysokich sezonów w turystyce. Rosnący wewnętrzny popyt i chęć pozostania w Polsce na pokaże, jak te obiekty sobie poradziły z tak dużą ekspozycją kosztową. Bo hotelowo sobie poradzą – tu jesteśmy zgodni.
Podsumowanie:Pamiętajmy, że wiele możemy zmienić w trakcie budowy, projektowania lub nawet podczas działalności hotelu – ściany możemy przestawić, kuchnię przenieść, bar dobudować, ale lokalizacji nie zmienimy. Słynna zasada „3 x L” (lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja) była, jest i będzie nieśmiertelna. Przed wydaniem pierwszej złotówki na nowy projekt hotelowy warto zatem przeanalizować z doświadczonym hotelarzem, czy lokalizacja, która chodzi nam po głowie, jest dobrym pomysłem. I nie zdziwmy się, jeżeli na tym etapie ktoś taki racjonalnie skrytykuje pomysł, gdyż średnio tylko 57 proc. lokalizacji, które my analizujemy, jest akceptowalne.
koszty budowy
No dobrze, mamy już grunt pod hotel, który jest dobrze zlokalizowany, został kupiony za racjonalną cenę, ma dość dobrze zdywersyfikowane segmenty gości. Już wiemy, że to była kluczowa decyzja, bo lokalizacji nie zmienimy. To zaowocuje w przyszłości. Wskaźnikowo zmieściliśmy się w budżecie. Stop, stop... w jakim budżecie? Przecież ten, który wczoraj aktualizowałeś, jest już dziś nieaktualny!
Nowa rzeczywistość wymaga od nas niestandardowego podejścia i kreatywności. Budżet budowy hotelu zmienia się praktycznie każdego dnia, gdyż z jednej powinniśmy uwzględniać ceny zakupu gruntu, kosztów projektowania i kosztów finansowania. Dlaczego? Dlatego, że koszt gruntu w centrum biznesowym Warszawy będzie kilkakrotnie wyższy niż w mieszkaniowej części stolicy i wówczas taka różnica mogłaby dość mocno zaburzyć ten wskaźnik. W przypadku biur projektowych rozbieżność ceny między jedną a drugą pracownią także może być wielokrotnością.
Analizując ten wskaźnik, nie zapomnijmy o bardzo ważnych rzeczach. Sugestia nr 1: jeżeli chcemy porównać wskaźnik swoich kosztów budowlanych na pokój do innego hotelu, z którego
strony ceny materiałów budowlanych zachowują się jak kurs bitcoina, a z drugiej – czujemy presję na wynagrodzenia sektora budowlanego. I jeszcze ten kurs euro. Masakra.
CASE: 4GWIAZDKOWy hOTEL W MIEśCIE
W tej części jako przykładem posłużymy się realnym projektem, nad którym w ostatnim czasie pracujemy: hotel 4gwiazdkowy, zlokalizowany w dużym mieście, doskonale zdywersyfikowane segmenty gości, działający pod międzynarodową marką, ze strategią inwestora polegającą na wyjściu po dwóch latach od otwarcia. Projekt rozpoczął się na kilka miesięcy przed czarnym marcem 2020 r., a więc rynek był w pełnym rozkwicie.
Początkowo jako jeden ze wskaźników przyjęty został tzw. koszt budowlany (nie budowy!) w przeliczeniu na każdy pokój. I tu na wstępie uwaga: aby ten wskaźnik realnie odzwierciedlał faktyczne nakłady związane z budową, nie mamy dane, to niech to będzie hotel podobny pod względem konstrukcji, np. jeżeli mamy u siebie zaprojektowany parking podziemny, to obiekt, do którego się porównujemy, też powinien mieć kondygnacje podziemne. Jest to związane z tym, że w skrajnych sytuacjach kondygnacje podziemne mogą pochłonąć wraz z pracami ziemnymi nawet 30 proc. kosztów ogólnych budowy. A co zrobić, jak nie ma? Skorygujmy swój wskaźnik o ten koszt (tak samo jak odjęliśmy koszt zakupu gruntu i projektowania) i dodajmy orientacyjny koszt wybudowania parkingu naziemnego.
Podobnie będzie z basenem, strefą SPA & wellness, salami konferencyjnymi itp. Sugestia nr 2: korygujemy wyłącznie ten wskaźnik po swojej stronie kosztowej i nie zmieniamy danych, które mamy z innego obiektu.
Przejdźmy do liczb naszego realnego projektu. Przed marcem 2020 r. można było przyjąć jako koszt budowlany hotelu 4gwiazdkowego poziom 360400 tys. zł na pokój. Pandemia i zawirowania na międzynarodowych rynkach spowodowały, że nagle w ciągu kilku miesięcy stal, styren i wiele innych podrożały o 100 i więcej procent. Naturalnie przełożyło się to wprost na wyceny generalnych wykonawców, powodując znaczne podwyższenie ofert wykonawczych. Wszelkie wyliczenia destabilizowały się praktycznie co chwilę.
Rozwiązaniem, które rynek szybko wypracował, była indeksacja wycen. W skrócie: jeżeli cena jakiegoś materiału się zmienia, wycena generalnego wykonawcy automatycznie ulega zmianie. O ile jest to rozwiązanie, które może być wspólnie uzgodnione przez inwestora i generalnego wykonawcę, o tyle banki nie chcą zaakceptować „pływającego” budżetu.
Z pierwszych wycen, jakie otrzymaliśmy w połowie 2021 r., a więc po 15 miesiącach od „czarnego marca”, wynika, że wskaźnik, który analizujemy, już ukształtował się na poziomach 460480 tys. zł. Taki poziom powoduje, że hotel ten jest praktycznie nieuzasadniony ekonomicznie. Przy takiej wycenie stopy zwrotu dla inwestorów projektu spadły do poziomów nieakceptowalnych. Co w takiej sytuacji zrobić? Słowo klucz: doświadczenie. Ponowne przeanalizowanie i rozłożenie na części pierwsze całego projektu budowlanego i wykonawczego przez wszystkie osoby i podmioty zaangażowane w proces przyniosły odpowiednie efekty: – dział techniczny – mający wiedzę i doświadczenie w projektach hotelowych jest niezbędny do skutecznego wprowadzenia optymalizacji budowlanych. I tu nie ma przebacz – tylko osoby, które z sukcesem historycznie prowadziły kompletny proces budowlany od momentu wbicia łopaty do przecięcia wstęgi podczas grand openingu będą potrafiły poprowadzić projekt tak, aby bez zmiany standardu i jakości hotelu poprzez optymalizacje doprowadzić wskaźnik do poziomów akceptowalnych. Sugestia nr 3: zdolność do jednoczesnego skutecznego koordynowania generalnego wykonawcy z siecią hotelową, a także biurem projektowym jest tu niezbędna! – dział hotelowy/operacyjny – jeszcze bardziej niż dotychczas doświadczenie operacyjne osób uczestniczących w projekcie będzie miało fundamentalne znaczenie w zachowaniu dyscypliny kosztowej. To osoby posiadające odpowiednią wiedzę hotelową analizują i wspierają dział techniczny, a także biuro
projektowe we wprowadzaniu nowych rozwiązań optymalizacyjnych, jednocześnie pilnując, aby magiczna granica nie została przekroczona, cały czas przy utrzymaniu standardu wymaganego przez sieć hotelową. Co więcej, to tu zapadają decyzje, jakie zakresy dotychczas zlecane generalnemu wykonawcy zostaną przeprowadzone wewnętrznie na zasadzie zleceń inwestorskich. Przecież „to, co spadnie”, jak odwrócimy hotel do góry nogami, możemy zamówić sami.
Dzięki takiemu podejściu wspomniany koszt budowlany hotelu 4gwiazdkowego można dziś zamknąć w realnym przedziale 400450 tys. zł za pokój hotelowy.
Budżet budowy hotelu zmienia się praktycznie każdego dnia, gdyż z jednej strony ceny materiałów budowlanych zachowują się jak kurs bitcoina, a z drugiej –czujemy presję na wynagrodzenia sektora budowlanego. I jeszcze kurs euro
R E K L A M A
KOMPLEKSOWA OFERTA KANAŁÓW TELEWIZYJNYCH
blisko 100 kanałów do wyboru
brak obowiązkowych pakietów, duża elastyczność w wyborze kanałów
współpracujemy z ponad 600 hotelami
jesteśmy z Wami od ponad 16 lat
PROCENTOWy UDZIAŁ W CAŁOśCI KOSZTÓW Grunt 5%20% Koszty twarde, budowlane (zamówienia inwestorskie, konstrukcja, GW) Koszty miękkie (koszty nadzoru, koordynacja, finansowanie, raporty, niezwiązane bezpośrednio z budową Wyposażenie Preopening 55%70%
10%15%
8%11% 3%5%
Podsumowanie: Projekt hotelowy w obecnych czasach wymaga niestandardowego podejścia i odpowiednich optymalizacji praktycznie na każdym etapie. średnio cała inwestycja hotelowa w ciągu 18 miesięcy podrożała o ok. 10 proc., ale tu uwaga: najważniejszym czynnikiem umożliwiającym skuteczne przeprowadzenie procesu budowlanego w odpowiedniej dyscyplinie kosztowej jest doświadczenie zespołu osób decyzyjnych ze strony inwestora/inwestora zastępczego.
waruNki fiNaNsowaNia
Pandemia brutalnie zrewidowała podejście banków do finansowania projektów hotelowych. Od początku ograniczonego funkcjonowania branży hotelarskiej duże banki komercyjne (które dotychczas wręcz systemowo finansowały hotele) nie angażują się kapitałowo w nowe projekty. Głównie skupiają się na potrzebach płynnościowych tych hoteli, które zostały uruchomione jeszcze przed początkiem roku 2020.
W sezonie letnim 2021 po stronie niektórych banków pojawiły się pierwsze nieśmiałe oznaki chęci powrotu do finansowania hotelarstwa. Co ciekawe, w pierwszej kolejności dotyczyło to projektów o charakterze resortowym, które po każdym z poluzowań restrykcji od razu odnotowują istotny przypływ gości.
Inwestorzy rozważający realizację hotelu muszą przygotować się na to, że w perspektywie najbliższych kilkunastu miesięcy, nawet po tym, jak banki komercyjne zaczną wracać na szerszą skalę do finansowania hotelarstwa, może okazać się, iż pozyskanie finansowania na parametrach chociażby zbliżonych do tych sprzed początków pandemii (np. udział wkładu własnego na poziomie 3040 proc.) będzie niemożliwe. A uzyskanie struktury 4050 proc. udziału własnego będzie wymagało dodatkowych zabezpieczeń ze strony głównego inwestora przedsięwzięcia.
Rynek finansowy wymaga daleko idącej profesjonalizacji projektu jako całości. Doświadczenie hotelowe głównego sponsora inwestycji w dzisiejszym czasie staje się sprawą drugorzędną. Dużo istotniejsze, a wręcz wymagane w rozmowach z instytucjami finansującymi branżę hotelową, jest udokumentowane doświadczenie zespołu projektowego bezpośrednio odpowiedzialnego za realizację (koordynacja z siecią hotelarską, zarządzanie procesem budowlanym i nadzór nad generalnym wykonawcą, przeprowadzenie preopeningu i zarządzanie hotelem).
Podsumowanie: Finansowanie nowych projektów hotelowych jest możliwe, ale priorytetowe znaczenie ma dziś profesjonalny i doświadczony zespół zarządzający kompleksowo całą inwestycją. W nowej rzeczywistości postcovidowej jest to najważniejszy element, od którego należy zacząć realizację pomysłu „chcę hotel”.
hotelowy zespół projektowy
Całość nowej hotelowej rzeczywistości inwestycyjnej należy oprzeć na zdrowym rozsądku, wiedzy i doświadczeniu. Na każdym etapie realizacji będziemy tego potrzebowali w dużo większych niż dotychczas proporcjach. Inwestorzy, którzy osiągnęli sukces w innych branżach, chcąc wejść w obszar hotelarstwa, będą zmuszeni zbudować własny zespół projektowy z doświadczeniem hotelowym.
Oczywiście nikt nie zabroni inwestorowi bez doświadczenia, ale wewnętrznie przekonanemu o sukcesie, wybudować hotel zlokalizowany na tyłach swojej hali produkcyjnej z własnych środków. Wskaźnik 10 proc. hoteli przeznaczonych na sprzedaż jest wciąż aktualny, a większość jest nierentowna z powodu, delikatnie mówiąc, właśnie błędnej lokalizacji i przesadnej pewności siebie. No i jeszcze jeden często spotykany argument. Sugestia nr 4: pamiętajmy, że liczba odbytych noclegów w hotelach zlokalizowanych w różnych częściach świata nie jest wprost proporcjonalna do wiedzy z zakresu projektowania i prowadzenia inwestycji hotelowych.
Skompletowanie hotelowego zespołu projektowego w okresie postcovidowym jest zatem kluczowe i stoi przed wszystkimi innymi krokami na liście elementów decydujących o powodzeniu całej inwestycji hotelowej. świadomość inwestorów mocno w ostatnim czasie się zmienia i dojrzewa. Zauważalna jest potrzeba doświadczonych osób na każdym etapie przedsięwzięcia, dzięki czemu minimalizujemy możliwe przy inwestycji błędy. To dobry kierunek.
doświadczeNie, doświadczeNie, doświadczeNie
To tylko wybrane, aktualne aspekty zarządzania etapem inwestycyjnym projektu hotelowego w nowych realiach. Nowe czasy i nowa rzeczywistość postcovidowa wymaga od nas niekonwencjonalnego i bardziej otwartego podejścia. Nie można jednak zarządzać kompleksowo całym procesem powstawania hotelu w oderwaniu od jego późniejszego funkcjonowania.
Jak mamy zaprojektować hotel w sytuacji, kiedy nie wiemy, jakie będzie on później osiągał wyniki? Jaki będzie miał ADR, jakie obłożenie i w efekcie wypadkową tych elementów, czyli RevPAR? A co z hiperkrótkim booking window? Jaka będzie segmentacja gości i jakimi kanałami do nas trafią? Jaki wybierzemy channel managera? No i co z food costem i staff ratio? A czy GOP będzie na poziomie, który pozwoli na osiągnięcie IRR, jakiego oczekuje sponsor? Bo przecież koszty mediów wzrosły i w ujęciu USALI wszystkie wskaźniki się już zdezaktualizowały. No i czy kowenanty finansowe zawarte w umowie kredytowej nie zostaną przez to naruszone? A na końcu – co z tą EBITDA?
Takich pytań jest cała masa i dopiero odpowiedź na wszystkie przybliża nas do odpowiedzi, czy wybrana lokalizacja dla hotelu jest OK. Teraz dopiero widać jak na dłoni, ile powinniśmy wiedzieć jeszcze przed zakupem nieruchomości gruntowej.
Co więcej, te wszystkie działania powinniśmy wykonywać równolegle, tak aby mieć czas na podjęcie świadomej i dojrzałej decyzji o rozpoczęciu inwestycji hotelowej. Taka właśnie decyzja, dodatkowo poparta silnymi i rynkowymi argumentami wraz z doświadczonym hotelowym zespołem projektowym da nam instrukcję obsługi „jak poprowadzić inwestycję hotelową”.
Słowo klucz: doświadczenie zostało w tekście użyte 18 razy. •
