abc
Inwestycji Hotelowych
18 miesięcy później... RAFAŁ ABRAMCZYK, hotelAG Minęło 18 miesięcy od momentu, który zmienił nasze dotychczasowe myślenie o otaczającej rzeczywistości, a dla nas, hotelarzy – o prowadzonych inwestycjach hotelowych. Jeszcze na początku 2020 r. rynek hotelowy był rozpędzony, wszystko było przewidywalne i w miarę poukładane. 18 miesięcy to mniej więcej tyle, ile przeciętnie trwa proces budowlany hotelu.
I
pstryk, jesteśmy w zupełnie nowej rzeczywistości. Cała wiedza i doświadczenia z przeszłości nabrały dziś zupełnie innego zna czenia. Fundamentalnie innego znaczenia. Przypomnijmy sobie: – to, co budowaliśmy w przeszłości, – to, jak obserwowaliśmy i analizo waliśmy rynek na przestrzeni lat, – to, jak bardzo byliśmy zaangażo wani w prace projektowe i budowlane, – to, jak przygotowywaliśmy projekcje budżetowe dla samej budowy, ale także dla działalności hotelowej, – to, jak przedstawialiśmy rentowność całej inwestycji inwestorom. To wszystko można było spiąć jedną klamrą i ogólnie nazwać po prostu doświadczeniem. Doświadczeniem, które należy teraz dostosować do nowych wyzwań, aby móc odnaleźć się w nowych realiach. Doświadczenie to słowo, które będzie się nieustannie prze wijało w tym tekście, ma bowiem kluczo we znaczenie dla osiągnięcia sukcesu. Ze względu na ograniczenia objętości artykułu poruszę tylko niektóre aspekty procesu wprowadzania hotelu na rynek w nowej rzeczywistości. Wybrałem te tematy, które mają najbardziej istotny wpływ na cały projekt. Nieruchomość gruntowa/ lokalizacja
Już na początku kwietnia 2020 r. można było zauważyć aktywność inwe storów zainteresowanych okazyjnym zakupem hoteli, a także gruntów pod hotele. Panował ogólny klimat wyczekiwa nia na okazje i tzw. defaulty do odkupienia za pół ceny. Operacja „szakal”. Czas pokazał, że nie tylko takich okazji nie było, ale wręcz ceny gruntów pod projekty poszły w górę. Niedawno 15 proc. udziału gruntu w kosztach całego projektu było progiem, po które go przekroczeniu wielu odchodziło od
10
www.e-hotelarz.pl
stołu, a dziś dość często możemy zaob serwować przekraczanie tego wskaźni ka. Przyczyn jest wiele, jednak lokaliza cja i atrakcyjność okolicy adekwatna do profilu przyszłego hotelu zawsze były punktami wyjściowymi. Grunt kosztuje tyle, ile można na nim wybudować hotelu, który przyniesie x proc. zwrotu na kapitale. Niby proste, a jednak co dziesiąty hotel w Polsce jest permanentnie oferowany na sprzedaż. To działa na wyobraźnię.
wypoczynek owocują. Otwierają się nowe bardzo duże obiekty (300 pokoi i więcej), na stałe zmieniając lokalny rynek. Obawę budzi jednak rozmach niektó rych projektów i sposób ich finansowania w różnych odmianach systemu condo. Obciążanie operatora czynszami obliczo nymi jako x proc. rocznie od ceny zakupu apartamentu może być destrukcyjne w długim okresie (choć analizując niektóre projekty, mam wrażenie, że stanie się to dużo szybciej). Najbliższych kilka lat
Przed pandemią 15 proc. udziału gruntu w kosztach całego projektu było progiem, po którego przekroczeniu wielu odchodziło od stołu, a dziś dość często możemy zaobserwować przekraczanie tego wskaźnika Przewidywania odbudowy rynku są dużo bardziej optymistyczne dla projektów dobrze zlokalizowanych – choć dobra lokalizacja nie zawsze oznacza punkt w centrum miasta. W przypadku hoteli biznesowych najważniejszym czynnikiem w dalszym ciągu będzie odległość od centrów biurowych, a 90 proc. naszych klientów będzie w promieniu kilometra od hotelu. Weźmy mapę, weźmy cyrkiel, narysujmy kilometrowy okrąg i mamy odpowiedź, czy planowana lokalizacja biznesowa jest OK. Obecnie zauważalny jest mocny trend lokalizacji turystycznych i wręcz wysyp nowych inwestycji o charakterze resorto wym. Jest to naturalna konsekwencja bardzo dobrych ostatnich wysokich sezonów w turystyce. Rosnący wewnętrz ny popyt i chęć pozostania w Polsce na
pokaże, jak te obiekty sobie poradziły z tak dużą ekspozycją kosztową. Bo hotelowo sobie poradzą – tu jesteśmy zgodni. Podsumowanie: Pamiętajmy, że wiele możemy zmienić w trakcie budowy, pro jektowania lub nawet podczas działal ności hotelu – ściany możemy przestawić, kuchnię przenieść, bar dobudować, ale lokalizacji nie zmienimy. Słynna zasada „3 x L” (lokalizacja, lokalizacja, lokaliza cja) była, jest i będzie nieśmiertelna. Przed wydaniem pierwszej złotówki na nowy projekt hotelowy warto zatem przeanalizować z doświadczonym hote larzem, czy lokalizacja, która chodzi nam po głowie, jest dobrym pomysłem. I nie zdziwmy się, jeżeli na tym etapie ktoś taki racjonalnie skrytykuje pomysł, gdyż średnio tylko 5-7 proc. lokalizacji, które my analizujemy, jest akceptowalne.
