SCHWEIZER
Ausgabe 088_ 5. Jahrgang / 22. Februar 2010
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT 02 Detailhandelsimmobilien
Schweiz
04 Detailhandelsimmobilien
Europa
04 St. Gallen: Westcenter 06 Saas Fee: Preisrelevante Standortfaktoren 07 Degi Global Business: Hoher Abwertungsbedarf 08 US-Gewerbeimmobilien 09 New York: Stuyvesant Town 09 UBS Tafelsilber verkauft 10 Immo-Fonds, -AGs 11 Immobilien-Nebenwerte 12 Marktkommentar 12 Nachrichten 13 Implenia Real Estate 14 Flughafen Zürich: Projekt «The Circle» 14 Personalia
Eine Frage des Standorts Edmond Offermann, seit kurzem Hauptaktionär der Bergbahnen Saas Fee AG, hat grosse Pläne. Der US-Milliardär will ein 40-Millionen-CHFProjekt auf den Weg bringen: Ein Tunnel und Liftanlagen sollen die Südseite des Allalingebietes erschliessen und die direkte Verbindung zum Skigebiet von Zermatt herstellen. Pläne, deren Realisierung für den Immobilienmarkt des Birgitt Wüst Walliser Bergorts Folgen haben dürfte. Wird der Redaktionsleiterin Ort attraktiver, werden die Liegenschaften dort vermutlich teurer. Die Anziehungskraft eines Standorts sei ein wesentlicher Faktor bei der Preisbildung von Immobilien, stellt Reto Müller von IAZI fest. Die Saas Feer wird es freuen. Weniger erfreut über die Entwicklung des Standortes ihrer Immobilien sind die Anleger des offenen Immobilienfonds Degi Global Business, der jüngst um 21,6 Prozent abgewertet wurde. Das Engagement in Osteuropa geriet zum Fiasko: Die Wertkorrektur des Fonds geht zum grössten Teil auf Abwertungen bei Objekten in Bukarest und Zagreb zurück. Auch in den USA wird der Verkehrswert von Gewerbeimmobilien aufgrund fallender Mieten und Preise nach unten korrigiert. Die Folgen: Jeder zweite Gewerbeimmobilienkredit ist dort offiziellen Quellen zufolge „unter Wasser“. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Beste Grüsse, Birgitt Wüst
15 Impressum
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AG, Raumbewältigung, Zürich. // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche. Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Detailhandelsimmobilien Schweiz
«Das Mietinteresse an den besten Verkaufslagen ist ungebrochen» Zürich ist der drittteuerste Einzelhandelsstandort Europas, wie die neue Retail Marktstudie Schweiz 2010 der Location Group Zürich zeigt.
BW. «Noch vor zwei Jahren lag die Spitzenmiete in der Bahnhofstrasse bei 7.150 CHF pro Quadratmeter und Jahr; heute liegt die Marktmiete dort bei 9.475 CHF», stellt die Location Group Zürich in ihrer jüngsten Marktstudie fest. Die Kaufkraft der Zürcher Bevölkerung habe trotz Krisenstimmung nicht gelitten, so der Rückschluss der Experten. Da-
mit überhole die Zürcher Luxusmeile in Europa die Londoner New Bond Street (8.350 CHF), liege aber hinter der Avenue des Champs Elysées in Paris (11.000 CHF) und der via Montenapoleone in Mailand (9.650 CHF). Im globalen Vergleich liege Zürich vor Ginza in Tokio (8.450 CHF) und somit auf Rang 5 hinter der Fifth Avenue in New York (18.500 CHF), und der Causeway Bay in Hong Kong (16.600 CHF). Hohe Schlüsselgelder
Die Höhe der Schlüsselgelder gilt den Marktbeobachtern als Indiz für die erfolgreichsten Verkaufsplätze.
Vor allem Unternehmen aus der Luxusbranche und erfolgreiche Modeketten prägen die Preisstruktur in den Zentren der Schweiz. Den Angaben zufolge zahlte die Swatch Group Millionen, um für ihre Marke Breguet 600 qm an der Bahnhofstrasse 31 anzumieten. Hermès sicherte sich die Fläche von Meister Silber auf 700 Quadratmetern zwischen dem Modehaus Bon Génie - Grieder und dem Hotel Savoy. Die Zürcher Modeboutique Bernie’s hat nach 50 Jahren an der Bahnhofstrasse über 400 Quadratmeter neben der Papeterie Landolt-Arbenz angemietet. Apple eröffnete mit zwei Jahren Ver- >>>
Zählt zu den teuersten Einkaufspflastern der Welt: Die Bahnhofsstrasse in Zürich
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF spätung einen Flagship-Store neben Manor. Je weiter man sich von der Bahnhofstrasse entfernt, um so mehr sinken die Schlüsselgelder. Das Shopping Center Sihlcity zählt die Location Group zu den grossen Verlierern in der Stadt Zürich. Die Gründe dafür machen die Experten in der Standortattraktivität, einem unattraktiven Mietermix und einer verfehlten Architektur aus.
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Genf mit RekordNeueröffnungen
Nie zuvor konnte Genf mit so vielen Spitzenmarken in den besten Verkaufslagen aufwarten wie 2010. Die Spitzenmieten der Rue du Rhône betragen jährlich 7.400 CHF. Neben Panerai und Graff Diamonds eröffnete auch der Juwelier Boucheron dort seine erste Boutique in der Schweiz. Durch den Zuzug am Place de la Fusterie hat Audemars Piguet seine Fläche verdoppelt. Auch den französischen Star-Schuhdesigner Christian Louboutin ziehe es nach Genf an die beste Lage, heisst es in der Marktstudie. Ausserdem eröffneten die internationalen Brands Church’s, Dior Horlogerie, Fendi, Hacket London, Hervé Leger, Hublot, Lanvin, Paul & Joe, Tara Jarmon, Victorinox und Vilebrequin Verkaufsgeschäfte in Genf. Versace übernahm die Fläche
von Galli am Place de Longemalle für mehrere Millionen Schlüsselgeld. Bereits Omega zahlte Millionen für das ehemalige Geschäft von Louis Vuitton. Bern unattraktiv für Luxus Retailer
Laut Location Retail ist Bern die europäische Hauptstadt mit dem geringsten Luxusanteil in ganz Europa. Es fehlen bis auf Bally und Hermès sämtliche hochwertigen Einzelhändler, wie beispielsweise Louis Vuitton und Cartier und trotzdem werden Spitzenmieten von über 6.000 CHF pro Quadratmeter erzielt. Als Beweis für das Potenzial des Standortes Bern gilt den Beratern die Christoffel-Unterführung am Hauptbahnhof mit Rekordumsätzen von 29.000 CHF pro Quadratmeter im Jahr. Neue Shopping Center nicht immer erfolgreich
Einkaufszentren die nicht an zentraler Lage positioniert sind, haben es immer schwerer. So auch das Berner Shopping-Center Westside, das seit der Eröffnung und nach der grossen Neugier, wenig besucht ist und verwaist in der Berner Peripherie glänzt. «Wie beim Zürcher Pendant Sihlcity, gibt es für die potenzielle Kundschaft augenscheinlich noch
/// 04_2010 / Seite 3 keinen Grund, das neue Einkaufszentrum aufzusuchen», heisst es. Einbahnstrasse Investmentmarkt
Verschwunden sind in der ganzen Schweiz die angelsächsischen Investoren, die mit Hilfe von hohem Fremdkapitaleinsatz kreuz und quer eingekauft haben. Dies hat nichts mit der Krise zu tun, denn es gibt deutlich mehr Investoren in Detailhandelsimmobilien als verfügbare Objekte auffindbar sind. Ausländische Detailhandelsimmobilieninvestoren finden keinen Tritt, weil der Schweizer Immobiliensektor aufgrund von oligopolistischen Situationen intransparent ist. «Der Marktwert vieler Schweizer Detailhandelsimmobilien liegt deutlich unter dem was tatsächlich nachhaltig erzielt werden kann», so die Überzeugung der Verfasser des Marktberichts. Die Eigentümer seien überwiegend passiv, hätten keine Visionen für ihre Liegenschaften und neigten nicht zur proaktiven und marktnahen Bewirtschaftung. Bei Location Retail ist man überzeugt, dass «das Mietinteresse an den besten Verkaufslagen in Schweizer Städte ungebrochen ist», und das bringe weitere Mietsteigerungen und die kontrovers diskutierten Schlüsselgelder mit sich. •
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IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Detailhandelsimmobilien Europa NACHRICHTEN St. Gallen Verjüngungskur für das Westcenter Das gegenüber der AFG-Arena gelegene Westcenter wird einem Facelifting unterzogen. Die Stadt St. Gallen hat beschlossen, das seit rund zehn Jahren bestehende Center den heutigen Bedürfnissen anpassen und erweitern zu lassen. «Mit dem Bauprojekt wird auf das veränderte Umfeld nach Inbetriebnahme der Shopping-Arena und des Stadions reagiert», heisst es in einem Communiqué. An der Zürcher Strasse ist ein neuer Haupteingang geplant. Man hofft, dass das Westcenter damit auch vom wesentlich erweiterten Angebot des öffentlichen Verkehrs auf der Zürcher Strasse profitieren wird. An der Ostseite soll als Bezugspunkt zur Zürcher Strasse ein zweigeschossiger, mehrheitlich verglaster Anbau entstehen. Auch südseitig wird es eine eingeschossige Erweiterung geben, in die ein Nahversorger einziehen soll. Im Zuge des Umbaus sollen auch die Mallflächen angepasst und die Zu- und Wegfahrten in die zweigeschossige Tiefgarage verlegt und benutzerfreundlicher angeordnet werden.
Soll attraktiver werden: Das Westcenter
Bewegung am Shopping-Center-Markt Der Transaktionsmarkt im Bereich DETAIlhandelsimmobilien kommt wieder in Schwung. Unibail-Rodamco erwirbt sieben Eink aufszentren in Frankreich und Polen, Wereldhave will in den Niederlanden zuk aufen.
BW. Unibail-Rodamco meldete vor wenigen Tagen den Erwerb von sieben Einkaufszentren in Frankreich und Polen für insgesamt 715 Millionen Euro. Weitere Zukaufspläne in Deutschland, Italien und Grossbritannien habe man nicht, teilte das Unternehmen mit. Laut CEO Guillaume Poitrinal wird sich Unibail vorerst auf Standorte konzentrieren, an denen das Unternehmen bereits vertreten ist. Zudem wolle man bestehende Einkaufszentren erweitern und neue Developments wie etwa die Erweiterung des Donauzentrums in Wien in Angriff nehmen. Dafür stehen dem Unternehmen inklusive der Kreditlinien 2,3 Milliarden Euro zur Verfügung.
veräussern würde. In den Niederlanden hält Unibail eigenen Angaben zufolge derzeit acht Shopping Center; Wereldhave besitzt vier. Laut Europroperty soll der Verkaufspreis für das Unibail-Portfolio bei mindestens 250 Millionen Euro liegen. Angesichts des aktuellen Kreditrahmens könnte Wereldhave allerdings auch bei einem Kaufpreis zwischen 350 und 500 Millionen Euro mithalten, zitiert das Magazin einen Analysten der Petercam Bank in Amsterdam. Früheren Berichten zufolge strebt Wereldhave im Heimatmarkt ein Portfolio im Wert von mindestens 400 Millionen Euro an. Da die Gesellschaft dort bereits Assets im Wert von 425 Millionen Euro besitzt, halten es Marktbeobachtern für unwahrscheinlich, dass man für den Deal mit Unibail-Rodamco mehr als 250 Millionen Euro bezahlen würde. Wereldhave hatte unlängst angekündigt, auch im UK und in Frankreich expandieren zu wollen, hat aber offensichtlich Schwierigkeiten, geeignete Kaufobjekte zu finden.
Gespräche mit Wereldhave
Verkaufen will Unibail-Rodamco anscheinend auch. Nach einer Meldung von Bloomberg führt das Unternehmen derzeit Gespräche mit dem in Den Haag ansässigen Konzern Wereldhave NV über den Verkauf von Shopping Centern in den Niederlanden. Um wie viele Objekte es genau geht, ist bisher nicht bekannt, doch soll Wereldhave anscheinend vor allem an den kleineren Shopping Centern (Mindestgrösse 25.000 Quadratmeter) interessiert sein. Marktbeobachter schliessen aus, dass Unibail-Rodamco seine grösseren Malls
Shopping-Center im Angebot
Gleichzeitig will sich auch Wereldhave von einigen Objekten trennen. Bloomberg zufolge umfasst das Portfolio der Gesellschaft rund 85 Objekte. Etwas mehr als die Hälfte dieser Liegenschaften sei jeweils unter 20 Millionen Euro wert und könnte veräussert werden, erklärte Wereldhave CEO Hans Pars im vergangenen Herbst. Das Unternehmen wolle sich künftig auf grössere Einheiten konzentrieren und den Anteil an Shopping Centern im Portfolio auf 60 Prozent erhöhen. •
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Könnte von neuen Tourismusprojekten profitieren: Der Immobilienmarkt von Saas Fee.
Immobilienbewertung
Preisrelevante Standortfaktoren für Immobilien Der Standort und dessen Anziehungskraft sind wesentliche Faktoren bei der Preisbildung von Immobilien.
RM. Als «den reichen Onkel aus Amerika» betitelte die Tagespresse unlängst den amerikanischen Investor, welcher sich nach eigenen Aussagen «in Saas Fee verliebt hat». Er will sich mit einem zweistelligen Millionenbetrag an einem 40-Millionen-CHF-Projekt beteiligen, welches mit einem Tunnel und Liftanlage die Südseite des Allalingebietes erschliessen und die direkte Verbindung zum Skigebiet von Zermatt herstellen würde. Die Realisierung eines solchen Projekts, welches eine Attraktivitätssteigerung des Standortes mit sich zieht, kann einen nachhaltigen Einfluss auf die Preisentwick-
lung von Immobilien ausüben. Der Standort und dessen Anziehungskraft sind wesentliche Faktoren bei der Preisbildung von Immobilien. Bei zwei identischen Liegenschaften lassen sich in der Schweiz, abhängig von Ihrem Standort, Preisunterschiede von bis zu 600 Prozent beobachten. Was schlussendlich einen Standort attraktiv macht, wird kontrovers diskutiert und ist auch von individuellen Interessen abhängig. Die IAZI AG hat einzelne Standortfaktoren analysiert und zeigt deren Zusammenhang zu Immobilenpreisen auf. Es wurde eine mögliche Veränderung dieser Faktoren und die daraus resultierenden Preiseffekte unter die Lupe genommen. Ersichtlich wird, dass Gemeinden mit einem um einen Prozentpunkt höheren Steuerfuss um vier Prozent tiefere Immobilienpreise
aufweisen. Wird die vom öffentlichen Verkehr erschlossene Fläche hingegen um zehn Prozentpunkte erhöht, sind um neun Prozent höhere Immobilienpreise zu erwarten. Ein höherer Anteil von unbebauten Bauzonen hat einen negativen Einfluss auf die Immobilienpreise, wohingegen ein höherer Anteil von Beschäftigten im 3.-Sektor sowie eine Bevölkerung mit höherer Berufsbildung für höhere Immobilienpreise stehen. Dass auch einzelne Grossprojekte, wie beispielsweise die Erschliessung eines zusätzlichen Skigebietes, preisrelevant für Immobilien sein können, ist stark anzunehmen. Wie hoch diese ausfallen werden, wird sich allenfalls in Saas Fee beobachten lassen. •
Reto Mueller, IAZI AG
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/// 04_2010 / Seite 7
Immobilienbewertung
Frust aus Osteuropa-Engagement Hohe Abwertungen verhageln beim Degi Global Business die Rendite.
Anteil der Objekte in Osteuropa – Emerging Markets – höher ist als 20 Prozent, hätte klar sein können.
BW. Mit einer Abwertung um 68,4 Millionen Euro beim Immobilienbestand des offenen Immobilienfonds Degi Global Business sorgte die Aberdeen Immobilien KAG Mitte Februar in Deutschland für viel Wirbel. Dass die Anleger wenig erfreut waren, erstaunt nicht: Zwar fiel die Wertberichtigung mit 13,8 Prozent auf das Immobilienvermögen angesichts der anhaltenden Weltwirtschaftskrise noch relativ moderat aus. Doch wegen der Hebelwirkung der Kreditquote (40,1 %) resultierte beim NAV dann ein Minus von 21,6 Prozent. Andererseits: Beim Degi Global Business sind hauptsächlich institutionelle Investoren engagiert, und Profis treffen Anlageentscheidungen sehr bewusst. Dass bei einem Bestand von 13 Immobilien gewisse Klumpenrisiken bestehen, wenn der
Erholung nicht absehbar
Sachverständigen fiel daher um 48,2 Prozent niedriger aus als 2009. Verdrängungswettbewerb
Die Wertkorrektur geht zu 65 Prozent auf Abwertungen bei Objekten in Bukarest und Zagreb zurück. In Osteuropa versprachen sich gerade institutionelle Investoren 2007 noch gute Renditen. Doch die Rechnung ging nicht auf. In Bukarest hatte der Fonds im Oktober 2007 ein Bürogebäude erworben, das langfristig an eine Bank zu einem in Euro denominierten Mietzins vermietet war. Inzwischen ist die Bank ausgezogen. Noch wird die Miete bezahlt, wie lange noch, ist ungewiss. Einen Nachmieter zu finden, der eine Euro-Miete in ähnlicher Höhe bezahlt, dürfte schwer fallen. Osteuropa hat die Wirtschaftskrise weit zurückgeworfen. Mit einer Erholung vor 2012 ist kaum zu rechnen. Die Neubewertung der drei unabhängigen
Um 35 Prozent korrigierten die Gutachter den Verkehrswert des Einkaufszentrums Skorpikova. Es war das erste nach westeuropäischem Standard errichtete Shoppingcenter in Zagreb; inzwischen hat sich die Lage dramatisch geändert. Es gibt sehr viele neue Shoppingcenter; bei dem sehr begrenzten Einwohner- und Kaufkraftpotential ist der Markt übersättigt. Vom Kampf um die Mieter, die mit mit immer günstigeren Mietpreisangeboten abgeworben werden, ist auch Skorpikova betroffen. Aberdeen versucht nun, die zirka 100 Investoren des Fonds davon zu überzeugen, dass das Vehikel nach erfolgter Abwertung wieder Chancen auf eine positive Wertentwicklung hat. Ab 2011 rechnet man wieder mit einer Jahresrendite von vier Prozent, allein aufgrund der laufenden Cashflows. •
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US-Immobilienmärkte
«Land unter» Kongress-Gremium warnt vor neuer Finanzmarktkrise: Fast jeder zweite Gewerbeimmobilienkredit sei «unter Wasser»
BW. Die desolate Situation an den gewerblichen Immobilienmärkten der USA wird möglicherweise eine neue Finanzmarktkrise auslösen. So warnte das Congressional Oversight Panel Anfang Februar davor, dass den Banken in den kommenden Jahren Verluste von 200 bis 300 Milliarden US-Dollar aus gewerblichen Immobilienkrediten drohen könnten. Denn ähnlich wie bei den Eigenheimfinanzierungen wurde auch ein Teil der gewerblichen Immobilienkredite verbrieft. Laut Bericht des Kongress-Gremiums wurden 28 Prozent der gewerblichen Finanzierungen im Jahr 2007 in Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) verbrieft; das Gesamtvolumen ausste-
Der Letzte macht das Licht aus – Gewerbeimmobilien im Big Apple «under Stress». hender CMBS liegt den Angaben zufolge bei 709 Milliarden Dollar. Das Volumen der Kredite, die zwischen 2010 und 2014 fällig werden oder zur Refinanzierung anstehen, soll sich auf die gewaltige Summe von insgesamt 1,4 Billionen Dollar summieren. Davon seien aktuell fast 50 Prozent « un-
ter Wasser». In dem Bericht wird der durchschnittliche Wertverlust, den Gewerbeimmobilien in den USA seit Anfang 2007 erfuhren, auf 40 Prozent beziffert. Dass die Banken darüber hinaus die Vergabekriterien für Kredite verschärft haben, erschwere die Refinanzierung von Krediten. •
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New York NACHRICHTEN UBS Tafelsilber verkauft Für 193 Millionen CHF hat die UBS ihren Anteil am Hauptquartier an der New Yorker Parkavenue veräussert. Die Bank bleibt bis 2018 Mieter in dem Gebäude. Laut UBS-Sprecher Dominique Gerster bringt der Verkauf der Bank einen Gewinn von 186 Millionen CHF. Die Gewinnmarge von 96 Prozent resultiere aus dem Umstand, dass die Liegenschaft in den vergangenen 20 Jahren praktisch auf null abgeschrieben wurde. Da der Handel im Januar abgeschlossen wurde, verbessert er das Ergebnis der UBS im ersten Quartal erheblich. Bei dem Verkauf in New York will die Bank es allerdings nicht belassen. Die Liegenschaft im Big Apple zählt zu den Gebäuden im Gesamtbuchwert von 6,7 Milliarden CHF, die die UBS im Sommer vergangenen Jahres zu verkaufen beschlossen hat. Dem Vernehmen nach steht in den Vereinigten Staaten auch der UBS-Tower in Chicago zur Disposition. Über Gebäude, die auf null abgeschrieben sind, verfüge die Bank jedoch nicht mehr, erklärte der amerikanische UBS-Sprecher Kris Kagel. (bw)
Jetzt nur noch Mieter im USHauptsitz: Die UBS.
Banken kassieren New Yorker Stadtquartier Vorerst brauchen die Mieter von Styuvesant Town keine Luxussanierung zu fürchten.
BW. Für 5,4 Milliarden US-Dollar hatten Tishman Speyer und der Vermögensverwalter Blackrock 2006 die New Yorker Siedlung „Stuyvesant Town“ gekauft. Nun haben die Investoren die Objekte ihren Kreditgebern überlassen, wie das „Wall Street Journal“ berichtet. Den Angaben zufolge lasten auf dem Komplex 4,4 Milliarden Dollar Schulden. Der aktuelle Wert der zur Boomzeit erworbenen Siedlungen liege nur noch bei 1,8 Milliarden Dollar. Die Übergabe an die Gläubiger sei die einzige Alternative zu
einer Insolvenz gewesen, werden die Investoren in US-Medien zitiert. Der Komplex, der einst für Rückkehrer aus dem 2. Weltkrieg errichtet worden war, umfasst 110 Gebäude mit 11.000 Wohnungen, in denen derzeit Familien mittleren Einkommens leben. In einem Großteil der Wohnungen sind die Mieten gedeckelt. Die Investoren planten, nach Sanierung die Mieten den in New York üblichen Preisen anzupassen. Eine Gerichtsentscheidung verhinderte jedoch, dass die Mietpreisbindung aufgehoben wurde. •
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131.70
637 987 500
31.10
23.00
4.00% -26.05%
4.07%
0.71%
15.00
26.50
107 898 750
141.65
120.00
3.20% -15.28%
0.00%
nk
105.00
128.00
157 668 960
1 731 394 INTERSHOP
245.25
305.00
6.92% 24.36%
2.35%
4.12%
260.00
301.00
333 060 000
1 110 887 MOBIMO
180.90
182.00
5.11%
0.61%
3.35%
2.71%
121.80
169.80
864 561 676
1 829 415 P SP SWISS PROPERT Y
62.00
64.00
4.01%
3.23%
9.40%
6.74%
41.25
61.60
2 191 256 348
59.50
61.50
5.73%
3.36%
6.03%
7.01%
39.15
59.90
2 881 966 545
1335.00
1685.00
3.78% 26.22%
- 0.82%
0.84%
1280.00
1770.00
187 666 875
6.56
4.20
2.44% -35.98%
3.70%
2.25%
3.20
5.08
195 590 510
1 820 611 BFW LIEGENSCHAF TEN N
110.70
BÖRSEN - KURS
255 740 ESPACE RE AL ESTATE
803 838 SWISS PRIME SITE 261 948 WARTECK INVEST 2 183 118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING
Ø
RE AL
Ø
Total
4.37% - 0.73%
Ø
5.89%
5.50%
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 04_2010 / Seite 11
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT
BRUT TO - DIVIDENDE
VALOREN - NUM MER
250
0.00
140241 N
50
155753 N
100
10202256 N
BESCHREIBUNG
Agruna AG Bürgerhaus AG, Bern
TIEFST 2009
HÖCHST 2009
GELD
BRIEF
4 100.00
4 100.00
12
4 050.00
4 100.00
1
1 000.00
1 200.00
22
140.00
170.00
20
160.00
170.00
350
119.00
122.00
50
118.00
126.00
50
30
651.00
825.00
8 315
10
3.75
255740 N
Espace Real Estate AG, Biel
2.50
363758 I
F TB Holding SA, Brissago
4582551 N
11.90
12.45
21
12.45
12.60
500
600.00 3490024 N
Gesellsch. für Erst. billiger Wohnh. in Winterthur 30 500.00
30 500.00
2
29 610.00
500
150.00
191008 N
Immges Viamala, Thusis
400
40.00
257750 I
Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo
1000
80.00
197641 N
250
20.00
197640 N
MSA Immobilien, Adliswil Pagameno Invest AG N
10
254593 N
100
0.00
2766143 N
100 500
1
2989760 I
600
36.00
225664 I
800
208.00
231303 I
0.00
1789702 I
100
0.00
253801 N
1000
120.00
172525 N
1000
260.00
256969 N
5
Fundamenta Real Estate AG
7 000.00
7 250.00
2
6 355.00
7 950.00
1
14
1 221.00
1 640.00
16
Konkordia AG Nom 1000
6 000.00
6 000.00
5
5 300.00
Konkordia AG Nom 250
1 500.00
1 500.00
20
1 350.00
1 850.00
20
200.00
10
100.00
180.00
2766145 P S Pagameno Invest AG P S
25.00 3264862 N
88
C asaInvest AG, Rheintal
25 10
17.02.2010
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
2
3 380.00
Real Estate Holding
500
1.00
SAE Immobilien AG, Unter ägeri
5
2 150.00
Sia - Haus AG, Zürich
2 198
5
4 700.00
5 000.00
3
0.40
0.50
10000
0.50
0.90
200
Tersa AG
2
8 300.00
TL Immobilien AG
1
5 250.00
Tuwag Immobilien AG,Wä denswil
1
15 520.00
Sihl M anegg Immobilien AG
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IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 04_2010 / Seite 12
Marktkommentar NACHRICHTEN Migros Bank Neuen Dachfonds lanciert Mit dem Mi-Fonds (CH) SwissImmo bringt die Migros Bank einen aktiv gemanagten Dachfonds für Schweizer Immobilien an den Markt. Das Vehikel investiert in an der Schweizer Börse SIX kotierte Immobilienfonds und Immobilienaktien. Das Anlageuniversum des Mi-Fonds orientiert sich am Index SIX Swiss Real Estate, in dem Immobilienfonds mit 72 Prozent, die Immobilienaktien mit 28 Prozent gewichtet sind. Für die Gewichtung der Immobilienfonds im Mi-Fonds (CH) SwissImmo besteht eine Bandbreite von 40 bis 80 Prozent des Fondsvermögens, für Immobilienaktien von 15 bis 55 Prozent, bei einem vorgesehenen Liquiditätsanteil von fünf Prozent. Die Verwaltungskommission des Fonds beträgt 0,6 Prozent. (bw) Implenia Neuer Grossauftrag in Turin Intesa Sanpaolo, Mailand, hat Implenia und das italienische Bauunternehmen Rizzani mit dem Bau eines 166 Meter hohen Turms in Turin beauftragt. Der von Renzo Piano entworfene Bürobau soll der neue Hauptsitz der italienischen Grossbank werden: Geplant ist ein 39-stöckiger, rundum verglaster Wolkenkratzer. Zur Höhe des Investitionsvolumens gibt es keine offiziellen Angaben. Reuters berichtet unter Verweis auf einen der ausgeschiedenen Konkurrenten im Bauwettbewerb, dass Intesa Sanpaolo etwa 200 Millionen Euro veranschlagt habe. (bw)
«Report-Season» eröffnet Der bisher sehr positive Kursverlauf der Immobilienaktien, +5.36 Prozent per 17. Februar 2010, wird in den nächsten Tagen richtungweisend durch die Publik ation der Geschäftsberichte beeinflusst.
NH. Allreal startet am 25. Februar, gefolgt von PSP Swiss Property am 26. Februar. Weiter geht’s mit Mobimo und Intershop am 9. März und 11. März. Besonders spannend dürfte die Bilanzpräsentation von Swiss Prime Site (SPS) am 18. März 2010 werden, denn es handelt sich um die erste konsolidierte Bilanz, die inklusive der einverleibten Jelmoli publiziert wird. Wie gut der bezahlte Kaufpreis nun effektiv war, ist aufgrund der beeinflussbaren NAV-Kalkulation nur schwer auszumachen. Jedoch sollten schon vereinzelt positive Auswirkungen auf der Finanzierungsseite ersichtlich sein – hier hat die SPS ein massives positives Potential, was sie ausschöpfen kann. Die Credit-Suisse
Nicolas Hatt
hat bereits in der Vergangenheit sehr starke Finanzergebnisse ausweisen können. Dies sollte ihnen auch im Falle des vergrösserten Portfolios gelingen. Das Jelmoli-Portfolio war in Sachen Finanzierung weit von den Konditionen der Swiss Prime Site entfernt. Alleinig dieser Effekt sollte, sobald er vollumfänglich entfaltet ist, massiv einschlagen im Ver- >>>
Publikationsdaten Allreal Holding
25.02.2010
PSP Swiss Property
26.02.2010
Mobimo Holding
09.03.2010
Intershop Holding
11.03.2010
BFW Liegenschaften AG
15.03.2010
Swiss Prime Site AG
18.03.2010
Swiss Fin&Prop AG
22.03.2010
Warteck Invest AG
26.03.2010
Zueblin Immobilien Holding AG
15.06.2010
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF gleich zur Rendite die Jelmoli mit dem identischen Portfolio erwirtschaftet hat. Nach der Bilanzpräsentation darf auch mit neuen Ratings für den Titel gerechnet werden – seit Jahresbeginn hat sich lediglich Till Leisner von der UBS an den Fall Swiss Prime Site gewagt. Der Grund wieso sich die meisten zurückhalten, ist die Komplexität der Konsolidierung, die durchaus für Überraschungen sorgen könnte. Die Immobilienfonds haben in den ersten zwei Februarwochen um die drei Prozent eingebüsst. Hier waren Verschiebungen zu erkennen zu Gunsten der Immobilien-Aktiengesellschaften, vor allem zu Lasten der kommerziell orientierten Immo-
>>>
NACHRICHTEN Implenia Real Estate Unter neuer Führung Der Verwaltungsrat des Baudienstleistungskonzerns Implenia hat René Zahnd zum neuen Leiter des Konzernbereichs Real Estate und Mitglied der Konzernleitung von Implenia berufen. Zum 1. März 2010 tritt Zahnd die Nachfolge von Raffael Brogna an, der die Sparte seit August 2009 interimistisch geleitet hat.
/// 04_2010 / Seite 13 bilienfonds. Die Logik dürfte hier sein, dass, wenn man das Risiko von Geschäfts- und Industrieliegenschaften eingeht, dies doch besser mit Immobilienaktien tut, da das Aufwärtspotential der Immobilienfonds mit den bereits stattlichen Prämien im kommerziellen Segment sehr begrenzt ist. Die Bewegung war soweit fortgeschritten, das vereinzelt die Immobilienfonds sich wieder attraktiv präsentieren. •
Nicolas Hatt Swiss Finance & Property
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 04_2010 / Seite 14
Flughafen Zürich NACHRICHTEN bfw Liegenschaften CEO Michael Müller geht von Bord Bei der insbesondere auf Wohnimmobilien an Pendlerlagen um Wirtschaftszentren in der Deutschschweiz fokussierten bfw Liegenschaften AG, Frauenfeld/Thurgau, gibt es Wechsel in der Chefetage. CEO Michael Müller wird das Unternehmen nach vierjähriger Amtszeit verlassen und sich einer neuen Herausforderung stellen. Müller werde dem Unternehmen in den kommenden Monaten weiterhin aktiv zur Verfügung stehen, teilt bfw Liegenschaften mit. Der Verwaltungsrat bedauere den Entscheid und prüfe derzeit Optionen für eine Nachfolgeregelung. Gleichzeitig gibt das Unternehmen bekannt, dass Verwaltungsratsmitglied Reinhard Giger sich nach Ablauf seiner Amtszeit an der Generalversammlung vom 20. April nicht mehr für eine Wiederwahl zur Verfügung stellen wird.
Milliardenprojekt «The Circle» macht Fortschritte
Siegerentwurf: «The Circle» von Riken Yamamoto & Field Shop.
Das neue Dienstleistungszentrum am Flughafen wird nach Plänen von Yamamoto & Field realisiert. Das Investitionsvolumen: Rund eine Milliarde CHF.
bw. Am Butzenbüel-Hügel, unmittelbar neben dem Flughafen Zürich, plant die Unique AG ein neu001_Bewertung_Immobilienbrief.pdf
6.1.2010
es Dienstleistungszentrum. Dort, wo derzeit zwei Parkhäuser und das Alpenrock-House stehen, sollen auf rund 200.000 Quadratmetern mindestens ein Hotel, rund 100.000 Quadratmeter Büroflächen und 50.000 Quadratmeter für Dienstleistungen in den Sparten Bildung, Wohlfühlen, Gesundheit, Schönheit und Wellness entstehen. Für ein «kosmopo- >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 04_2010 / Seite 15
«The Circle»: 100.000 qm Bürofläche, 50.000qm Dienstleistungen.
litisches Publikum mit selektivem Geschmack und Geld», wie es bei der Betreibergesellschaft des Flughafens heisst. Zudem sind Räume für Kulturveranstaltungen und Events vorgesehen. Die Investitionskosten werden derzeit auf rund eine Milliarde Franken geschätzt. Gebaut wird nach Plänen des Büros Riken Yamamote & Field Shop, das sich im Architekturwettbewerb gegen 90 Mitbewerber aus zwölf Ländern, unter anderem auch gegen Zaha Hadid und David Chipperfield, durchsetzen konnte. Baubeginn soll
>>>
2012 sein, die Fertigstellung 2016. Der Entwurf des japanischen Büro zeichne sich «dank kleinteiliger, innerstädtischer Atmosphäre vor allem durch schweizerische Zurückhaltung und hohe Aufenthaltsqualität aus», teilt die Flughafen Zürich AG mit. Yamamotos Entwurf «Divers(c) ity» sieht eine lichtdurchflutete, teils überhängende Fassade vor, die den Fuss des Butzenbüelrings durchgehend umschliesst. Hinter dieser Fassade finden sich zum Hügel hin kubische Bauten. Vom Flughafen her vermittle das Projekt das Bild eines
einheitlichen und «grossmassstäblichen Gebäudes» und von der Hügelseite her das einer kleinen Stadt, befand die Jury. In Yamamotos Planung erkennt das Gremium eine gewisse «Swissness»: Die Idee einer Innenstadt mit Strassen, Gassen und Plätzen entspreche der Philosophie von «The Circle». Den Angaben zufolge wird Yamamotos Entwurf in einer nächsten Phase im Rahmen einer Vorstudie weiter bearbeitet; allerdings werde die Grundidee und die Form beibehalten. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 04/2010 / 5. Jahrgang / 88. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet / Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch
FOTOS: PD
WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
Die Idee einer Innenstadt mit Strassen, Gassen und Plätzen.
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 18. März 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit – Andere Arten der Konfliktlösung? Referenten: Prof. Dr. Winfried Schwatlo, Focus Real Estate AG, München; Jürg Gasche Bühler, Rechtsanwalt und Mediator, Zürich; Alex Keller, Baudepartement, St. Gallen. Konflikte in den Bereichen Planen, Bauen und Immobilien sind alltäglich. Ordentliche Gerichte sind überlastet. Wir zeigen auf, wie man sich durch den Einsatz von Mediationstechniken und geeignete Schiedsgerichtsmodelle Zeit, Geld und Ärger ersparen kann. Moderation: Beatrice Hofmann, MRICS, Geschäftsführerin der ImmoComm GmbH, Kommunikation & Immobilien, Zürich, moderiert die beiden Anlässe. Beatrice Hofmann ist Systemischer Business Coach, Business Mediator RICS sowie Master of Science in Real Estate (CUREM). Sie ist seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig.
Die Teilnahme kostet 70 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch. Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Die Veranstaltungen richten sich primär an Immobilienprofis die in diesem Wirtschaftssegment tätig sind sowie an alle, am Thema Immobilien interessierte Personen. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch. Legal Partner:
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