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Herzlich willkommen zum 36. Schweizer Immobiliengespräch
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HEUTIGES THEMA
Immobilien-Sicherheit Wer bekommt den Schwarzen Peter, wenn in Ihren Immobilien das Licht ausgeht? Legal Partner:
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M ODERATION
Dr. Markus Schmidiger Studienleiter, Hochschule Luzern
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Stefan Routil Routil AG, Sicherheit und Organisation
Thomas Braun Legal Partner:
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Institut für angewandte Morphologie
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Immobilien-Sicherheit Risikomanagement Krisenmanagement Katastrophenmanagement
Visualisierung als ein Hilfsmittel bei der Bewältigung der Komplexität
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Komplexe Aufgaben überfordern schnell unser Gehirn, ... ... und führen zu unerwünschten Nebenwirkungen. Fragen Sie Ihren Immobilienfachmann, denn Immobilien sind hoch komplexe Systeme
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Was sehen Sie, bzw. was sagt Ihr Gehirn zu diesem Wärmebild? © iam, Glärnischstrasse 16, 8803 Rüschlikon, Phon +41 44 724 26 86, www.methodik.net
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Das Sokrates-Konzept ist eine Brücke zwischen Realitäten und Gehirn
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Versteckte Chancen gemeinsam finden und zur kontinuierlichen Verbesserung nutzen
Notwendig sind: Übersicht
.
Entscheidung
.
Verantwortung
Entscheidungshügel schaffen Übersicht und geben Entscheidungssicherheit.
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Der „Fall“ (der beinahe die Regel ist!): Lageeinschätzung der ImmobilienImmobilien-Sicherheit einer Klinik
Entscheidungshügel schaffen Übersicht und geben Entscheidungssicherheit.
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Unser Ge
hirn „schätzt“ Bilder!
„Klartext!“, oder ... ... „ein Bild sagt mehr als 1000 Worte“
Die Kombination von Bildern und Dialog stärkt das Fundament für „ER – Folge“.
Überblick + Durchblick + Einblick
Jeder sieht aus seiner Perspektive die Lage anders; das ist die Chance für eine grosse gemeinsame Intelligenz zum Lösen der Aufgaben.
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Visualisierte Verantwortungskultur:
- System-Intelligenz nutzen - Interesse am Nichtwissen erzeugen - Zusammenhänge wissen wollen - Klartext sprechen + dokumentieren - Zeitsparendes Reporting - Dinge veränderbar machen - Entscheide vorher testen können - Entscheiden und kontrollieren - Wissen transferieren und lernen © Copyright auf Idee, Darstellungen und Methode by IAM, Rüschlikon
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- Perspektivenwechsel fördern
Die Vertrauenden und Unwissenden
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Herzlichen Dank für Ihre Immobilien-Sicherheit
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Reservefolien, werden nicht präsentiert
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Ohne Mitarbeiter geht nichts! Daher muss deren Kompetenz und Handeln im Zentrum stehen, damit der Zweck der Organisation erfüllt wird. U.W. Jocham, CSL Behring AG
Ohni Lüüt gaaht nüüt
Andy Rihs, Phonak Hörgeräte
Mitarbeitende sind am richtigen Ort, .... und dürfen ihre Fähigkeiten (Intelligenz) zur Zielerreichung einbringen.
Organisationsentwicklung
Dynamische Organigramme: Wo sind Engpässe, Wo sind Ressourcen? Wo sind heute die Grenzen? © Copyright auf Idee, Darstellungen und Methode by IAM, Rüschlikon
Personalentwicklung
Dynamische Stellenbeschreibungen: Wo ist sind Stärken? Wo sind Potenziale? Wo sind Grenzen?
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Ohne Menschen (=Leute) geht nichts (übersetzt aus dem Schweizerdeutschen)
iam Sokrates
Skalieren von System-Intelligenz: Wissenstransfer Best Practise in der Organisation, Supply Chain
Produzent a
Standort Bern
Standort Luzern Produzent b
Standort Interlaken Standort Sion
Produzent Zug
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Standort Wien
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Standort Dubai
Warum funktioniert das SokratesKonzept?
Entlastung des Kurzzeitgedächnis © iam, Glärnischstrasse 16, 8803 Rüschlikon, Phon +41 44 724 26 86, www.methodik.net
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Zusammenarbeit über alle Grenzen hinweg www.methodik.net
Erschliessung von System-Intelligenz
für Ihren Erfolg
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iam Sokrates
Was bewirkt die Sokrates-Group? Wissenstransfer, gemeinsamen Erfolg.
IAM
2012
• Fall-Bibliothek • Methodenlabor • Software • Ausbildung • Wissenstransfer
2020
2005
Endkunden IAM Forschung
Verwaltung Holcim FachForschung Regierungen Experten SwissRe Mittelständ. Hochschulen Verbände Betriebe Raiffeisen Migros Verwaltung
Qualität Früherkennung High Performance Einhaltung der Regeln Riskmgmt Arbeitssicherheit/BGM InnovationSchnellVerantwortungskultur Zeitgewinn fähigkeit Lernen Immobilien Wissenstransfer Markterfolg © Copyright auf Idee, Darstellungen und Methode by IAM, Rüschlikon
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iam Sokrates
iam Sokrates Thomas Braun, Institut für angewandte Morphologie • Forschungsleiter und Dozent • Entwicklung und Einführung von Risiko- und Performance Visualisierungen • Wiedergründung des IAM • Studium der Morphologie • Direktor Schweiz. Versicherungsverband • Stiftungsrat bfu, EKAS, Fonds für Verkehrssicherheit, Gesundheitsförderung • Banking: Kommerzielle Kredite • SKA: Sekretär eines Konzernleitungsmitglieds • Lic. iur. mit Zusatz in Betriebswirtschaft • Berufsschullehrer • Lastwagenchauffeur
Stephan Routil, Routil AG • ASA Spezialist • Sicherheitsfachmann • Gefahrgutbeauftragter GGBV • Ing. EurEta in Betriebstechnik • Gründung 2003 Routil AG Sicherheit und Organisation • 1999 bis 2004 Einsatzleiter und Führen von Grossereignissen im Kanton BL • 1999 bis 2003 Sicherheitsplaner für Störfallbetriebe • 1992 bis 1999 Berufsfeuerwehrmann • Gelernter Mauer
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Die Sprechenden
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Thomas Adler Securiton AG
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Oliver Rappold Partner, Gloor & Sieger Rechtsanwälte
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Immobilien Sicherheit Grundst체ckeigent체mer: Haftungsfragen
Schweizer Immobiliengespr채che 30. Juni 2011 Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., Partner
30. Juni 2011
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Oliver Rappold
Inhalt • • • • • • •
Eigentümerrisiken – Normen Haftungsgrundlagen Werkeigentümerhaftung Grundeigentümerhaftung Fallbeispiele Einzelfragen Fazit
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Oliver Rappold
Eigent체merrisiken - Normen AltlV
Einbruch Baugrube
Nachbar Boden
B채ume SIA 2018
Feuer
Handwerker
ZGB 684f. Wasser Haus
Immissionen
PBG
BauAV
Bauen
Gesundheit
Erdbeben
SIA 260
Strasse Schnee und Eis USG
WBG Besucher
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Oliver Rappold
Haftungsgrundlagen • Vertragliche Haftung • Ausservertragliche Haftung – Verschuldenshaftung (OR 41) – Kausalhaftung
Werkeigentümerhaftung (OR 58) Grundeigentümerhaftung (ZGB 679) • Verantwortlichkeit aus öffentlichem Recht (Haftung und Strafbarkeit) • Strafrechtliche Verantwortlichkeit: StGB 229
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Oliver Rappold
Werkeigentümerhaftung (1/2) • Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?)
• Mangelhaftigkeit eines Gebäudes oder anderen Werkes Werk = Stabile, mit der Erde direkt oder indirekt verbundene, künstlich hergestellte oder angeordnete Gegenstände (Definition gem. Rechtsprechung) Mangel = Konstruktionsfehler oder mangelnder Unterhalt
• Sicherungspflicht • Kein Verschulden erforderlich
30. Juni 2011
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Oliver Rappold
Werkeigentümerhaftung (2/2) • Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: ev. Unterbrechung Kausalzusammenhang ao. Naturkatastrophe, vorsätzliches Drittverhalten); Behördliche Bewilligung?
• • • •
Schadenersatz Wegbedingung der Haftung? Rückgriff Öffentliche Strassen und Wege?
30. Juni 2011
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Oliver Rappold
Grundeigentümerhaftung • •
Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?) Ursache: OR 684 (übermässige Immissionen) und OR 685 (schädigende Grabungen und Bauten)
• • • • •
Materielle und immaterielle Immissionen / negative Immissionen Berechtigter: «Nachbar» Beseitigung, Unterlassung, Schadenersatz, Präventiv, Feststellung Kein Verschulden erforderlich Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: Unterbrechung Kausalzusammenhang höhere Gewalt)
•
Grundsätzlich erlaubte Einwirkungen: Haftung?
30. Juni 2011
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Oliver Rappold
Fallbeispiel 1 (1/2)
30. Juni 2011
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Oliver Rappold
Fallbeispiel 1 (2/2)
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Oliver Rappold
Fallbeispiel 2
30. Juni 2011
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Oliver Rappold
Fallbeispiel 3
Naturgefahrenkartierung Rot: erhebliche Gef채hrdung Blau: mittlere Gef채hrdung Gelb: geringe Gef채hrdung
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Oliver Rappold
Einzelfragen • Erdbebensicherheit (SIA 260 ff. / SIA 2018) • Haftung der Planer und Unternehmer – Verletzung der anerkannten Regeln der Technik (OR 398 / 364) – Aufklärungs- und Abmahnungspflicht (schriftlich, bestimmt und deutlich) – Achtung: ausservertragliche Haftung / StGB 229
• Versicherungen – Bauherrenhaftpflicht, Bauwesen, Kant. Gebäudeversicherung, Eigentümerhaftplicht – Achtung: Ausschlüsse / besondere Pflichten z.B. Baugrube
• Verhältnis: Vermieter – Mieter
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Oliver Rappold
Fazit • • • • • • • • •
Sicherheit ein weiter Begriff in der Immobilienwelt Hohes Sicherheitsbedürfnis Regulierungsdichte nimmt zu Regulierung Verantwortung für den Grundeigentümer Verantwortung erhebliche Haftungsrisiken Sorgfalt und Vorsicht Liegenschaftsunterhalt wichtig Mandatierung von Dritten Experten Genügender Versicherungsschutz Kosten
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Oliver Rappold
Besten Dank f체r Ihre Aufmerksamkeit! Kontakt: Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M. Gloor & Sieger Rechtsanw채lte Utoquai 37, 8008 Z체rich Telefon 044 254 61 61 Telefax 044 254 61 71 E-Mail orappold@gloor-sieger.ch Homepage www.gloor-sieger.ch 14
Oliver Rappold
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Renovation oder Ersatzneubau: Szenarien bei nicht mehr marktgerechten Immobilien. Legal Partner:
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Donnerstag, 25. August 2011, 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich Academic Partner:
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