SCHWEIZER
Ausgabe 089_ 5. Jahrgang / 8. März 2010
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT
02 Public Private Partnerships 03 Nachrichten: Lidl, Vapiano 06 Investmentmärkte ziehen an 07 Hotel-Notverkäufe nehmen zu 08 Schweiz: Teures Reiseziel 09 Im Interview: IAZI-Chef Sconamiglio 10 Nachrichten: JTI/Genf 11 Neuer Trend: Mediation 12 Nachrichten: Drivers Jonas 13 CS: Konjunktur Schweiz 14 Nachrichten: Portikon 15 Immo-Fonds, -AGs 16 Immobilien-Nebenwerte 17 Marktkommentar 17 Nachrichten: Allreal, PSP 18 Neue Messe für Basel 19 Nachrichten: Baukonjunktur 19 Impressum
Wenig Grund für Euphorie Nicht ohne eine «gewisse Genugtuung» stellt Martin Neff, Chefökonom der Credit Suisse, mit Blick auf die jüngsten Seco-Zahlen fest, dass die «Untergangspropheten und Schwarzmaler nun von Amtes wegen Lügen gestraft wurden». In der Tat zeigen die jüngsten Seco-Zahlen ein Bild der Erholung und weisen auf eine in V-Form verlaufende Konjunkturentwicklung hin: steil bergab – steil bergauf. Anscheinend ist dies nicht nur in der Schweiz Birgitt Wüst Redaktionsleiterin so. Ein Indiz: Nach monatelanger Flaute gewinnen die Immobilieninvestmentmärkte deutlich an Fahrt. Weltweit sei in diesem Jahr mit einem Anstieg des Investmentvolumens von 30 Prozent zu rechnen, heisst es im neuen «Cushman & Wakefield 2010 Global Investment Atlas», den das Beratungshaus während der MIPIM präsentieren wird. Auf die Immobilienfachmesse in Südfrankreich blickt die internationale Immobilienbranche in diesem Jahr mit grosser Spannung – denn nach den Krisenjahren 2008/2009 wird in Cannes kaum weniger erwartet als eine Antwort auf die Frage, wie sich die Märkte in den Jahren 2010/2011 entwickeln werden. Eines scheint schon jetzt klar: Von einer vollständigen Entwarnung und Trendumkehr kann auf den weltweiten Immobilienmärkten noch nicht die Rede sein. Voraussetzung dafür wäre eine nachhaltige Erholung der «Fundamentals». Auch in der Schweiz hält CS-Experte Neff angesichts der nach wie vor spürbaren Folgen der Finanzkrise eine «Konjunktur-Euphorie» für wenig angemessen – trotz der unübersehbaren Erholungstendenzen. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
SCHWEIZER Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit – IMMOBILIENGESPRÄCHE Andere Arten der Konfliktlösung? 18. Februar 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
18. März 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragsaal) in Zürich
Wie macht Anmeldung unter:Steuerwissen www.immobilienbusiness.ch Immobilien rentabler?
Referenten: Rudolf Schumacher, Schumacher swisstax AG, Köniz; Simeon L. Probst, Director, Tax and Legal Services, PricewaterhouseCoopers AG, Basel; Samuel Gerber, samuel-gerber.ch
AG, Raumbewältigung, Zürich. // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche. Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.
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/// 05_2010 / Seite 2
Public Private Partnerships
PPP als neuartiges Konzept? Öffentlich-Private-Partnerschaften gewinnen weltweit an Bedeutung. Die Frage ist, ob sich solche Modelle auch in der Schweiz anbieten würden.
DH/VR. Seit der Bekanntgabe des ersten grösseren Public-Private-Partnership (PPP) mit dem Eidgenössischen Departement für Verteidigung, Bevölkerungsschutz und Sport (VBS) gewinnt das Thema PPP auch in der Schweiz wieder an Aufmerksamkeit. Unter PPP wird eine partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen der öffentlichen Hand und dem Privatsektor verstanden, die zum Ziel hat eine öffentliche Dienstleistung bereitzustellen. Der finanzielle Handlungsspielraum einiger Nachbarländer wird enger
Diese Art von Zusammenarbeit ist jedoch nicht neu. Bereits im Jahre 1589 erstellten die Gebrüder Perrier gegen eine Gebühr pro Liter Trinkwasser in Frankreich Kanäle und ein Aquädukt. Immer mehr an Beliebtheit gewann das PPP-Modell allerdings erst nach dem wohl bekanntesten europäischen Projekt, dem Bau des Eurotunnel im Ärmelkanal zwischen England und Frankreich. In Europa sind die häufigsten Anwendungen in den Bereichen Verkehrsinfrastruktur, Bildungswesen/ Verwaltung, Gesundheitswesen und Freizeit/Sport/Kultur zu finden. Unterschieden wird dabei unter Beschaffungs-PPP und AufgabenerfüllungsPPP. Im Bereich von Immobilien und Infrastruktur steht die Beschaffungs-
Vera Reese: «PPP könnten ärgerliche Kostenexplosionen bei öffentlichen Bauprojekten vermeiden»
PPP im Vordergrund. Dabei ist der Staat (Bund, Kanton oder Gemeinden) Auftraggeber und Nutzer einer Infrastruktur, die von einem privaten Investor finanziert, erstellt sowie allenfalls auch betrieben und in Stand gehalten wird (Lebenszyklusansatz). Daneben gibt es eine Vielzahl von Abwandlungen vom klassischen PPP wie beispielsweise die reine Finanzierung nach dem Wasserfall-Prinzip sowie diverse Strukturierungsmöglichkeiten (z.B. Fondslösungen). In der Schweiz gibt es im Vergleich zu anderen Ländern in Europa bisher nur sehr wenige PPP-Projekte, da der Staat in der Regel über die nötigen finanziellen Mittel verfügt, um seine Aufgaben wahrzunehmen. Der finanzielle Handlungsspielraum einiger Nachbarländer (zum Beispiel
Italien, Frankreich, Deutschland) wird jedoch unter anderem durch die steigende Staatsverschuldung immer stärker eingeschränkt. In diesen Ländern werden vermehrt PPP-Konstrukte als alternatives Finanzierungsmodell berücksichtigt. PPP als Lösungsansatz für die Schweiz?
Aufgrund der hohen Bonität des Schweizer Staates sind die Kapitalkosten in der Schweiz äusserst niedrig. Der Bund kann mit zehnjährigen Bundesobligationen zum risikolosen Zins von zurzeit zirka zwei Prozent Gelder aufnehmen. Private Investoren benötigen durch die höheren Fremdkapitalkosten sowie der geforderten Eigenkapitalrendite eine wesentlich höhere Verzinsung >>>
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des eingesetzten Kapitals. Im Endeffekt bedeutet dies, dass die staatliche Finanzierung von Infrastrukturprojekten mit Steuergeldern – die danach für den Staat aber auch kostenlos zu nutzen sind – oftmals günstiger ausfällt, als wenn für die Infrastrukturnutzung eine Gebühr (Miete etc.) bezahlt werden muss, die einer adäquaten Verzinsung von privaten Kapitalgebern entspricht. Trotz der höheren Kapitalkosten der privaten Investoren kann PPP auch in der Schweiz sinnvoll sein. Die in PPP eingebundenen Privatinvestoren werden die Kostenentwicklung der Bauprojekte sehr genau beobachten und allfällige Mehrkosten zu verhindern suchen, beziehungsweise im Falle von Bestellungsänderungen sofort anmelden. Denn eine signifikante Kostensteigerung wie beispielweise beim geplanten Polizei- und Justizzentrum in Zürich wäre für einen Privatinvestor ein finanzielles Fiasko. Das Zentrum sollte gemäss Volksabstimmung 490 Millionen CHF kosten, wird nun aber mit rund 700 Millionen CHF zu Buche schlagen. Die Zusatzkosten von nachträglichen Projektänderungen (z.B. «Sonderwünsche») würden vom Privatinvestor vorgängig transparent gemacht und dadurch das
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NACHRICHTEN Lidl «Flächendeckender Nahversorger» Im Frühjahr 2009 wurde die erste Lidl-Filiale in der Schweiz geöffnet. Anfang 2010 gibt es hierzulande über 30 Geschäfte des deutschen Discounters; bis Ende Jahr soll diese Zahl verdoppelt werden – und dies ist erst der Anfang der Expansion. «Unser langfristiges Ziel ist es, flächendeckender Nahversorger in der Schweiz zu sein. Dafür braucht es rund 200 Filialen in der Schweiz», sagte Andreas Pohl, Leiter der Schweizer Sektion von Lidl der «Handelszeitung». Für den Spätsommer ist die erste Filiale in der Romandie angekündigt, bis Ende Jahr soll es fünf bis sechs Lidl-Standorte in der Westschweiz geben. Auch im Tessin hat sich Lidl bereits erste Standorte gesichert.
Vapiano Auf Expansionskurs Vapiano hegt Pläne für ein weiteres Lokal in Zürich. Laut Bericht des «Tagesanzeiger» wird die deutsche Gastrokette Nachmieter von Emporio Armani beim Bellevue. Bisher ist Vapiano in Zürich bereits in der Sihlcity mit einem Restaurant vertreten. Auch in Winterthur und Basel will Vapiano 2010 Lokale eröffnen. Die Gastrokette, die 2003 in Hamburg ihr erstes Lokal eröffnete, betreibt aktuell weltweit bereits vierzig Filialen.
Vapiano hat die Schweiz im Visier
/// 05_2010 / Seite 3 Preis-/Leistungsverhältnis allenfalls kritischer betrachtet. Deutliches Effizienzsteigerungspotential
Ärgerliche Kostenexplosionen bei öffentlichen Bauprojekten könnten durch die Einbindung von privaten Investoren deutlich eingedämmt oder sogar vermieden werden. Dieses nachgewiesene Effizienzsteigerungspotenzial wurde in einem Gutachten von Dr. Jörg Christen, Leiter der Task Force «PPP» beim Deutschen Bundesministerium für Bau, Verkehr und Wohnungswesen, mit zehn bis 20 Prozent quantifiziert. Dabei wurden 46 PPP-Projekte in Deutschland repräsentativ ausgewertet. Experten sind sich jedoch einig, dass das Einsparungspotenzial in der Schweiz deutlich kleiner ist. Wenn die Kosten öffentlicher Dienstleistungen mittel- und langfristig planbar sind, ist der Schweizer Staat dank seinen tiefen Kapitalkosten in der Regel konkurrenzfähig. Es gibt aber auch nicht planbare Aufgaben wie zum Beispiel im Rahmen des Standortwettbewerbs oder bei Innovationenschüben und Technologiewechseln (z.B. Kommunikationstechnologie, Spitzenmedizin usw.). >>>
Daniel Häcki: «Die Staatliche Finanzierung von Infrastrukturprojekten fällt oftmals günstiger aus.»
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF In solchen Fällen können die Behörden unter Umständen kurzfristig weder die finanziellen Mittel auftreiben, noch eine schnelle und effiziente Durchführung garantieren. Oftmals ist das Risiko solcher Investitionen hoch, da die Nachfrage und die Auslastung solcher Anlagen ungewiss sind. Es ist denkbar, dass die Bevölkerung insbesondere bei solchen risikobehafteten Infrastrukturinvestitionen eher ein PPP-Modell gutheissen wird. So werden die Risiken der öffentlichen Hand zusammen mit privaten Investoren getragen. Private Investoren haben grundsätzlich ein Interesse daran, in PPP-Projekte
>>>
zu investieren um auch ihre Risiken zu minimieren. Der Staat gilt als erstklassiger Mieter mit höchstmöglicher Bonität und einem hohen Grad an Selbstmanagement (Betrieb und Unterhalt). Es ist deshalb durchaus üblich bei einer Liegenschaft mit dem Staat als langfristigen Mieter eine deutlich tiefere Anfangsrendite in Kauf zu nehmen als bei Liegenschaften mit Mietverhältnissen aus dem privaten Sektor. Aus Sicht des Steuerzahlers kann der PPP-Ansatz bei Projekten mit hohen Risiken und ungewisser Wirtschaftlichkeit auch in der Schweiz sinnvoll sein. Der Staat kann in solchen Fäl-
/// 05_2010 / Seite 4 len die Risiken gegen eine entsprechende Prämie an Privatinvestoren abwälzen. Aus finanzieller Sicht müssen jedoch die oben erwähnten Effizienzsteigerungspotenziale (z.B. Baukosteneinsparungen) höher sein als die von den Privatinvestoren geforderten Renditen. •
Die Autoren: Daniel Häcki, CAIA, Analyst, Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Switzerland) Ltd. Vera Reese, Vice President, Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG
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/// 05_2010 / Seite 6
Immobilien-Investmentmärkte
Weltweiter Aufwärtstrend Die Eiszeit an den Transaktionsmärkten scheint endgültig vorbei zu sein. Beratungsunternehmen wie Cushman & Wakefield rechnen mit einem deutlichen Anstieg des Investitionsvolumens in diesem Jahr.
PD. Nach dem neuen «Cushman & Wakefield 2010 Global Investment Atlas» , den das internationale Beratungshaus am 16. März 2010 während der MIPIM veröffentlichen wird, ist in diesem Jahr weltweit mit einem Anstieg des Investmentvolumens von 30 Prozent zu rechnen. Auf rund 362 Milliarden Euro, so schätzen die Berater von C&W, werde das Investmentvolumen 2010 ansteigen, angeführt von den sich wiederbelebenden US-Immobilieninvestments. 2009 ist das Investmentvolumen weltweit um 23 Prozent gesunken und war mit 270 Milliarden Euro das niedrigste seit 2003. «Dennoch haben die Märkte vergangenes Jahr angefangen, sich zu erholen, und die Liquidität hat sich vielerorts verbessert», betont Dr. Martin Braun,
Leiter der Capital Markets Group von Cushman & Wakefield (C&W) in Deutschland und verweist darauf, dass das Volumen des zweiten Halbjahres um 104 Porzent über der ersten Jahreshälfte lag. Das Wachstum ging vor allem von Asien aus, allen Ländern voran China, das 2009 einen Anstieg des Investmentvolumens von 39 Prozent gegenüber 2008 verzeichnete. China ist nun der größte Immobilien-Investmentmarkt der Welt, gefolgt von Großbritannien auf dem zweiten und den USA auf dem dritten Platz (exklusive Wohnungsmarkt). Renditen stabilisiert
«Mit der verstärkten Investorennachfrage und bei limitiertem Angebot haben sich die Renditen in der zweiten Jahreshälfte vielerorts stabilisiert» sagt Braun. «Im Durchschnitt sind die Renditen in der zweiten Jahreshälfte weltweit um 20 Basispunkte auf 7,8 Prozent gefallen.» Für dieses Jahr rechnen die C&WExperten mit einem weiteren Rückgang von 25 bis 50 Basispunkten. Vor dem Hintergrund, dass die Mietpreise 2010 um 5,7 Prozen gesunken sind,
angesichts des vorsichtigen Verhaltens der Nutzer sowie des wachsenden Flächenangebots rechnen sie im ersten Halbjahr mit einem weiteren globalen Rückgang der Mieten um fünf Prozent, bevor sich die Spitzenmieten im zweiten Halbjahr stabilisieren. Neben Chinas Aufstieg zu einem globalen Marktteilnehmer dominiert Asien eindeutig das Jahresergebnis: Acht der 20 weltweit Top-Investmentmärkte befinden sich in der Asien-Pazifik-Region; insbesondere in Hongkong, Taiwan und Neuseeland sind die Transaktionsvolumina deutlich gestiegen. «Doch viele Investoren bevorzugen die sogenannten Core-Investmentmärkte wie sie die europäischen Destinationen Großbritannien, Frankreich und Deutschland oder aber Kanada und auch voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte wieder vermehrt die USA darstellen», erklärt Martin Braun. «Dennoch, opportunistische Anlagemöglichkeiten gibt es auf allen Kontinenten: Brasilien zum Beispiel ist gestärkt aus der letzten Rezession hervorgegangen, und auch Polen und die Türkei verdienen Aufmerksamkeit.» •
Quelle: Cushman & Wakefield 2010 Global Investment Atl as
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/// 05_2010 / Seite 7
Hotelinvestmentmarkt Europa
«Überteuerte Hotelimmobilien bleiben auf der Strecke» Die Hotellerie bekommt die Wirtschaftskrise deutlich zu spüren. Notverk äufe nehmen zu.
BW. Aufgrund sinkender Übernachtungszahlen und zunehmendem Preisdruck aufgrund bei steigendem Bettenangebot sinkt die Produktivität der Hotellerie. Den Kapitaldienst fristgerecht und in voller Höhe zu erbringen wird für viele Kreditnehmer immer schwieriger. Für das Nachbarland Deutschland erwartet Jones Lang LaSalle 2010 einen erhöhten Refinanzierungsbedarf im Hotelsegment, da in den Boomjahren viele Häuser kurz- bis mittelfristig finanziert wurden. Ursula Kriegl, Executive Vice President Hotels bei LaSalle Deutschland, verweist darauf, dass die nachlassende Hotelperformance zu niedrigeren Beleihungswerten führt und sich damit die Loan-to-Value-Ratios verändern. Sei kein zusätzliches Eigenkapital vorhanden und bestünden die Banken auf der Rückführung ihrer Kredite, könnten sich einige Investoren zum Verkauf ihrer Ob-
jekte gezwungen sehen. Dieser Fall scheint seit geraumer Zeit häufiger einzutreten: Wie Cushman & Wakefield Hospitality berichtet, dominieren die sogenannten Firesales den europäischen Hotelmarkt bereits seit Ende 2009. Notverk äufe nehmen zu
Der Trend werde auch 2010 anhalten, meinen die Researcher. Auch im «grossen Kanton» nehmen Notverkäufe zu. Wie schon im vergangenen Jahr verzeichnet Christie + Co. verstärkt Anfragen von Grundpfandrechtsgläubigern, die eine Lösung für ihre leistungsgestörten Hotelfinanzierungen suchen. Von den über 40 Verkäufen und Verpachtungen, die Christie + Co. 2009 in Deutschland begleitete, erfolgten rund 45 Prozent im Auftrag des jeweiligen Grundpfandrechtsgläubigers. «Ist der Kreditnehmer bereits mit seinem Tagesgeschäft überfordert und helfen selbst unterstützende Maßnahmen nichts, dann bleibt oft nur der Verkauf der als Kreditsicherheit dienenden Hotelimmobilie zur Schadensbegrenzung für den Gläubiger», sagt Markus Beike, Geschäftsführer von Christie + Co
Deutschland. Doch längst nicht alle Hotels lassen sich verkaufen. Im aktuellen Käufermarkt bestimmt die Nachfrage die Spielregeln; Bietergefechte gehören bis auf weiteres der Vergangenheit an. «Die Vermarktung sollte auf Basis einer realistischen Preisvorstellung erfolgen», empfiehlt Beike. Überteuerte Hotelimmobilien blieben momentan auf der Strecke. Neue Investoren am Markt
Auf der Käuferseite bestimmten derzeit vor allem bankenunabhängige Hotelinvestoren das Bild, teilt Christie + Co. weiter mit. Unter anderem seien auch neue, bisher unbekannte Hotelinvestoren auf Shopping-Tour in Deutschland. Laut Cushman & Wakefield wartet eine beträchtliche Anzahl an kapitalkräftigen Investoren nur darauf, bei künftigen «distressed sales» zum Zuge zu kommen. 2009 seien auf dem europäischen Hotelmarkt vor allem einheimische Investoren aktiv gewesen, stellen die Berater fest. Die meisten US-amerikanischen Investoren hätten sich zurückgezogen: Ihre Beteiligung an den Transaktionen sank gegenüber 2008 um 68 Prozent. •
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/// 05_2010 / Seite 8
Hotellerie
Kaum Schnäppchen in der Schweiz 2009 war kein gutes Jahr für die Hotels – auch teure Reiseziele mussten Preise nachlassen.
PD. So günstig wie im vergangenen Jahr die Übernachtungspreise in Hotels schon lange nicht mehr. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Hotel-Price-Index von hotels. com. Dazu wurden die von Hotelgästen tatsächlich gezahlten Preise in 94.000 Hotels in 16.000 Zielen ausgewertet - nicht die von Hotels genannten Zimmerraten. Am härtesten betroffen vom Preisverfall waren Mittel- und Südamerika. Vor allem Mexiko litt im April 2009 unter der Schweinegrippe: Der Tourismus kam fast zum Stillstand, das Preisniveau fiel gegenüber 2008 um 21 Prozent. Um 16 Prozent rückläufig waren die Preise in Asien, weil aufgrund der Finanzmarktkrise Gäste ausblieben. In den USA und in Kanada ging die Hotelpreise um 14 Prozent zurück, in Europa um 13 Prozent, am deutlichsten in Osteuropa, Irland und Großbritannien. Am teuersten ist die Übernachtung
Nach wie vor hochpreisig: Schweizer Hotels.
in Monaco mit einem durchschnittlichen Preis von 177 Euro pro Übernachtung - obwohl auch hier die Hotelpreise um neun Prozent gegenüber 2008 nachgaben. Teuerstes nicht europäisches Reiseziel 2009 war Abu Dhabi mit einem Übernachtungspreis von 164 Euro pro Zimmer. Genf konnte trotz eines Preisrückgangs um zwölf Prozent seinen dritten Platz der vergangenen Jahre halten, mit 163 Euro pro Hotelzimmer. Moskau und New York, in den Vorjahren zwei der weltweit teuersten Städte, wurden von der Tabellenspitze verdrängt und
belegen mit 152 Euro sowie 149 Euro jetzt die Plätze vier und fünf. In Moskau gaben die Zimmerpreise in nur einem Jahr um 41 Prozent nach – es war der signifikanteste Preisrückgang aller analysierten Städte. Innerhalb Europas bleibt die Schweiz das kostspieligste Reiseziel. Zwar gingen die Zimmerpreise in Schweizer Hotels um elf Prozent zurück, aber im Schnitt kostet ein Zimmer immer noch 135 Euro. Damit konnte die Eidgenossenschaft ihre Position als teuerstes Reiseziel Europas behaupten. •
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Crash in the City
DEr NEw yOrKEr IMMOBILIENMArKt – fLOps uND chANcEN
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Das Schweizer Immobilien-Magazin
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Immobilienbewertung
«Es ist gut zu wissen, wo der Markt steht» Die Wertermittlung von Immobilien ist seit Jahren ein «heisses Thema». Wir sprachen mit Donato Sconamiglio, Geschäftsführer der IAZI AG, Zürich, über Methoden, Transparenz und Optimierungsmöglichkeiten.
Interview: Birgitt Wüst Prof. Sconamiglio, Ihr Unternehmen bewertet jährlich eine Vielzahl von Liegenschaften. Wie hoch ist das Gesamtvolumen der von IAZI bewerteten Immobilien? Donato Sconamiglio: Im traditionellen Sinn bewerten wir Liegenschaften im Gesamtwert von rund neun Milliarden CHF jährlich. Was heisst: traditionell? Hier ermitteln wir bei Renditeliegenschaften den Marktwert nach dem Discounted Cashflow Verfahren (DCF). Daneben sind für uns aber auch Objekte zentral, die wir nach der hedonischen Methode bewerten.
Es sind zusätzlich zwischen 25 000 und 30 000 Immobilien pro Jahr. Was bedeutet hedonische Methode? Die Immobilie wird als ein Bündel von Eigenschaften – etwa Lage, Grösse, Ausstattung – betrachtet, die per Computer mit tausenden anderen Objekten verglichen werden. Auf Basis von tatsächlich erzielten Preisen wird mit einem statistischen Verfahren der Verkehrswert bestimmt – per Mausklick. Wie verlässlich sind diese Bewertungen? In einer breiten empirischen Untersuchung hat sich gezeigt, dass die Methode Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser sehr genau bewertet. Birgt die Wertermittlung über den Market-to-Market-Ansatz, den direkten Vergleich der zuletzt erzielten Preise für ähnliche Objekte, nicht die Gefahr, die Preisschraube in Gang zu setzen? Nein: Es ist gut zu wissen, wo der Markt steht. Wir sind das Thermome-
ter, nicht der Arzt. Allerdings: Steigt das Thermometer in Richtung 42 Grad, sollte man etwas dagegen tun. Für private Immobilieneigentümer wie institutionelle Anleger empfiehlt sich das Benchmarking, das Vergleichen verschiedener Kennzahlen: Es dient der Optimierung von Kosten, Erträgen und Renditen, erhöht die Transparenz. Wer zählt zu Ihrer Klientel? Ein breites Spektrum: Private, Immobiliengesellschaften, die öffentliche Hand. Zudem Banken, Versicherungen, Pensionskassen, alle die Institutionen, die Hypothekarkredite vergeben. Wir bewerten jedes zweite Haus, das in der Schweiz finanziert wird. Versuchen Auftraggeber, die Bewertung zu beeinflussen? Unsere Auftraggeber sind an einer realistischen Bewertung ihrer Liegenschaften interessiert, vor allem die Finanzierer. Man sollte sich auch vor unlauteren Machenschaften hüten – >>> der Markt ist überschaubar.
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Immobilien und Recht Recht am Bau
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NACHRICHTEN Genf Neuer Hauptsitz für JTI Japan Tobacco International (JTI) baut einen neuen Hauptsitz in Genf. Die aktuell genutzten Räumlichkeiten sind für den Konzern der in den vergangenen Jahren stark expandierte, zu eng geworden. «Zurzeit arbeiten an unserem internationalen Hauptsitz 700 Mitarbeiter in drei verschiedenen Gebäuden. Bis in vier Jahren werden es 1000 sein», sagt Frits Vranken, Senior Vice President Business Development & Corporate Strategy bei JTI. «Genf komme für das langfristige Wachstum von JTI eine Schlüsselrolle zu», erklärt der Manager. JTI sei seit mehr als 40 Jahren in der CalvinStadt ansässig: «Deshalb fanden wir, die Zeit sei reif, um in ein eigenes Gebäude zu investieren – diese Lösung bietet uns eine grössere Flexibilität in Bezug auf unser Wachstum und unsere Zukunftsplanung.» Langfristiges Ziel sei, alle Mitarbeiter unter einem Dach zu vereinen. Bis Ende 2003 sollen im Quartier Sécheron 25.000 qm Bürofläche erstellt werden. Für die Architektur zeichnen Skidmore, Owings & Merrill LLP (SOM) und das Genfer Architekten group8 verantwortlich.
Donato Sconamiglio: «Wir sind das Thermometer, nicht der Arzt»
Und mit Blick auf die Gesamtbranche? Die Bewertungen der Immobilienbestände sollten den Marktverlauf widerspiegeln. Aus Risikooptik muss auf eine Glättung verzichtet werden, was allerdings zu einer höheren Volatilität führen kann.
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Anders gefragt: Käme weniger Volatililtät oder Auf- und Ab bei den Bewertungen, mancher Gesellschaft entgegen? Höhere Volatilität bedeutet mehr Risiko. Solange dies allerdings auch mit höheren Renditen einhergeht, ist gegen mehr Risiko nichts einzuwenden.
JTI Headquarter in Genf.
Wie könnte man die Situation verbessern? Eine markttreue Bewertung der Immobilienbestände ist wichtig und könnte beispielsweise durch den Ein-
satz mehrerer Bewertungsfirmen in einem Turnus gewährleistet werden. Zudem sollten verwendete Diskontsätze auf effektiven Transaktionsdaten basieren. Sehen Sie auch Verbesserungsbedarf im Schweizer Gutachterwesen? Weniger Emotionen wären wünschenswert. Wir müssen weg vom Methodenstreit, die Problematik versachlichen. Egal welche Methode ein Gutachter anwendet: Es muss nachvollziehbar sein, wie er zu seinem Wert kommt. Erfahrungswerte mögen gute Resultate liefern, doch steht die Methodik bisher auf dünnen Füssen. Immerhin: Auch wenn Ausbildungsinstitute für Schätzer bisher eher noch Feigenblattcharakter haben - das Bewertungswesen ist auf dem Weg zur Universität. •
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/// 05_2010 / Seite 11
MEDIATION
«Mauern durchbrechen» Konflikte gehören zum Wirtschaftsleben – denn täglich treffen unterschiedliche Interessen aufeinander. Entscheidend für den nachhaltigen Erfolg von Geschäften ist der richtige Umgang mit dieser Unterschiedlichkeit und die Lösungsfindung. Mediation wirkt hier oft Wunder. Winfried Schwatlo, Professor für Immobilienwirtschaft, insbesondere Wirtschaftsethik und Mediation an der HfWU - Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in NürtingenGeislingen, spricht über die Vorteile und Erfolgsfaktoren dieser Art, Konflikte zu lösen.
det, ist: Beide Parteien bleiben Herr des Geschehens. Wie gelingt das konkret? Bei einem Streit geht es oft sehr «emotional» zu. Die streitenden Parteien setzen oft auf Provokation, die Sprachwahl fällt entsprechend aus. Der Mediator führt durch seine Interaktion die Parteien zu einer «neutralen» Sprache. Ein Stück weit fungiert er damit als «Übersetzer». Es ist für den Erfolg dieses Weges entscheidend, dass es dem Business Mediator gelingt, hinter der Position, die die Kontrahenten vertreten, ihr jeweiliges dahinter liegendes tat-
sächliches Interesse herauszufinden. Die Position ist oft wie eine Mauer, die eine Lösungsfindung behindert. Die Mauer zu durchbrechen oder wenigstens über die Mauer zu schauen und zu sehen, was dahinter liegt, ist Aufgabe des Mediators. Könnten Sie Beispiele aus der Immobilienwirtschaft nennen, in denen Mediationsverfahren stattfinden? Beispielsweise in der Bauwirtschaft, um Streitigkeiten zwischen Unternehmen die am selben Projekt beteiligt sind, zu schlichten – etwa, wenn ein Unternehmen eine Mauer schief gebaut hat und der Aufzug- >>>
Interview: Birgitt Wüst Herr Prof. Schwatlo – Mediation ist bisher eher in familiären Auseinandersetzungen wie Erbstreitigkeiten oder Scheidungen bekannt. Was kann man sich unter Mediation im Bereich der Wirtschaft vorstellen? Wirtschaftsmediation – ist eine Vorstufe von gerichtlichen Auseinandersetzungen. Ziel ist, bei Auseinandersetzungen zweier streitender Parteien mit Hilfe eines neutralen (noch besser: allparteilichem) Dritten zu einer Konfliktlösung zu kommen, bei der die Streitparteien die zu suchende Lösung selbst bestimmen. Es geht darum, eine sinnvolle Lösung für beide Parteien zu finden, eine Lösung, mit der beide Parteien leben können. Kennzeichen der Mediation im Unterschied zum Gericht, wo einer fremder Dritter ersatzweise entschei-
Prof. Winfried Schwatlo FRICS: Mediatoren fungieren ein Stück weit als«Übersetzer»
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF bauer den Fahrstuhl nicht pünktlich einbauen kann. Oder bei Streitfällen bei langfristigen Gewerbemietverträgen, wo es wichtig ist, dass die auch zwischenmenschliche Beziehung zwischen den Vertragsparteien, die noch lange Jahre miteinander auskommen sollten, erhalten bleibt oder wieder aufpoliert wird. Ein weites Feld ist sind auch Dispute zwischen Banken und Investoren.
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NACHRICHTEN Drivers Jonas 100.000 Euro Schadensersatz an Mipim-Veranstalter Drivers Jonas und Drivers Jonas France sind nach einem Bericht der deutschen «Immobilienzeitung» in einem Rechtsstreit mit der Reed Midem, dem Veranstalter der Immobilienmesse Mipim in Cannes, vom Pariser Tribunal de Commerce zur Zahlung von 100.000 Euro Schadensersatz verurteilt worden. Der Grund dafür ist, dass das Immobilienberatungs- und Maklerunternehmen wie schon in den Jahren zuvor auch 2009 während der gesamten Messe an der Flaniermeile Croisette in direkter Nachbarschaft der Mipim, aber ausserhalb des Ausstellungsgeländes, ein Café für Messetreffen angemietet hatte. Das Gericht wertete dies als illegale Konkurrenz zur Mipim. Drivers Jonas wird deshalb dieses Jahr weder einen Stand innerhalb noch außerhalb der Messe haben, aber voraussichtlich auch nicht gegen das Urteil vorgehen.
Vielleicht ein konkretes Beispiel? Ich habe folgenden Fall erlebt: Der Betreiber eines Ladengeschäfts reduzierte die monatliche Pachtzahlung kurz nach Beginn des Mietverhältnisses um 50 Prozent. Der Vermieter war auf die Mietzahlung angewiesen, um Kredite für den Kauf des neuerrichteten Geschäftshauses rückführen zu können. Im Zuge des Mediationsverfahrens kam heraus, dass der Mieter die Pacht reduziert hatte, weil mit ihm getroffene Absprachen über die Gestaltung seiner Geschäftsräume vom Bauherren nicht eingehalten wurden. Dies wusste der Vermieter, der das Gebäude erst nach Fertigstellung gekauft hatte, nicht. Es gelang, bei beiden Parteien Verständnis für die Position des «Gegners» zu wecken und eine für beide akzeptablen Lösung zu finden. Warum sollten die Parteien diesen Weg vorziehen? Der Gerichtsweg ist oft mühsam und langwierig, was im Projektentwicklungsgeschäft sehr uneffizient und auch teuer ist. Weitere Motive sind: schnellere und bessere Lösungen, weniger Streitkosten und es lebt sich besser, statt verbrannte Erde zurück zu lassen, eine strapazierte Beziehung zu kitten und somit vielleicht sogar zu beleben.
Rechtsstreit bei Drivers Jonas
Unterscheiden sich die Ergebnisse von denen, die auf dem juristischen
/// 05_2010 / Seite 12 Weg erzielt würden? Die Lösungen unterscheiden sich zu 99 Prozent von denen eines Richters und sie sind in der Regel besser. Warum? Richter sind an Paragraphen gebunden und haben einen engen Handlungsrahmen. Aber die Lösungen, die die Immobilienbranche oder auch andere Wirtschaftszweige brauchen, sind in der Regel kreativer, wenn die Streithähne sie selbst schaffen. Wie sieht der Kostenvergleich Gericht – Mediationsverfahren aus? Mediationsverfahren sind kostengünstiger, in der Regel machen sie etwa ein Zehntel der Kosten eines Gerichtsverfahrens aus. Es hängt vom Fall und der Grössenordnung des Streits ab. Ich persönlich schlage oft auch Erfolgskomponenten für den Mediator vor, weil ich überzeugt bin, dass sich die Parteien unter meiner allparteilichen Hilfe am Ende zumeist gut einigen. Welche Kompetenzen braucht ein Mediator? Unbestritten muss er den Werkzeugkasten der Mediationstechniken zur Hand haben. Für mich gehört dazu auch Fachkompetenz, weil die Streitparteien sich dann von vornherein woher fühlen. Kann man das lernen? Ja sicher: Die Fachkompetenz muss man aus seiner eigenen Berufspraxis mitbringen. Techniken, Probleme und Konflikte sinnvoll zu lösen, kann man systematisch erlernen. Beispielsweise bietet die RICS Royal Institution of Chartered Surveyors zusammen für die Schweiz, Deutschland und Österreich die für mich beste Fortbildung zum «Business Mediator RICS» an und ebenso einen Mediatorenpool. •
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/// 05_2010 / Seite 13
Konjunktur Schweiz
«2010 ist das Jahr der Erholung vom tiefen Fall» Die jüngsten Zahlen des Sta atssekretariats für Wirtschaft (Seco) für 2009 bestätigen, dass die Rezession in der Schweiz weit entfernt war von dem von so vielen angekündigten epochalen Einbruch.
BW. «Die Untergangspropheten und Schwarzmaler nun von Amtes wegen Lügen gestraft», kommentiert Martin Neff, Chefresearcher der Credit Suisse, die neuen Seco-Zahlen. Zum Jahresabschluss 2009 zeigte die Schweizer Wirtschaft laut Seco einen eigentlichen Exploit. Das BIP expandierte im 4. Quartal zum Vorquartal um 0, 7 Prozent – dies ist der höchste Quartalszuwachs seit dem 4. Quartal
2007. «Die aktuellen Zahlen zeigen das Bild einer Erholung, die dem Buchstaben V ähnelt», sagt Neff und verweist darauf, dass das BIP noch im ersten Quartal 2009 um einen Prozent abnahm, was dem tiefsten Fall seit Beginn der Reihe 1980 entspricht. «Das weltweite Bild der V-förmigen Erholung vor Augen sowie die Tatsache, dass Vorlaufindikatoren wie der PMI wieder Wachstum signalisieren, bieten einen fruchtbaren Nährboden für Konjunktur-Euphorie», so Neff. «Nur rund ein halbes Jahr, nachdem der Consensus der Schweizer Ökonomen mit der Erwartung eines BIPEinbruchs von 2,5 Prozent brutalen Pessimismus versprühte.» Euphorie sei indes nicht angebracht: «Einen breit abgestützten Aufschwung erachte ich 2010 weiterhin als wenig
Martin Neff, Chefresearcher der Credit Suisse: «Euphorie ist nicht angebracht»
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NACHRICHTEN Acron «Portikon» aufgewertet Im «Portikon» gibt es nur noch wenig freie Flächen. Im Herbst 2009 übernahm die Acron AG das Büroobjekt mit rd. 19.000 qm Nutzfläche mit einer Vermietungsquote von 60 Prozent (Generalmietvertrag mit Hochtief PE Schweiz), im Januar gab es nur noch drei Prozent leere Fläche. Dank der guten Lage im Glattpark und des Minergie P®-Standards habe man qualitativ hochwertige Mieter für die Büroimmobilie finden können, teilt Acron mit. Durch den höheren Vermietungsstand sei der Marktwert der Immobilie, verglichen mit der Bewertung zum Zeitpunkt des Kaufs, um fünf auf etwas mehr als 130 Millionen CHF gestiegen.
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realistisch, die Folgen der Finanzkrise werden noch länger nachhallen, einen Vorgeschmack vermittelt nicht zuletzt Griechenland.» «Keine flächendeckende Verschuldungs- oder Immobilienblase»
Allerdings gebe es strukturelle Gründe, welche einen Exploit der Schweizer Wirtschaft begründen können, meint Neff. Zum einen sei die Zuwanderung (2009: 75.000 Zuzügler) weiterhin rege: Zudem fiel die Exportwirtschaft nicht ganz so tief wie im vergleichbaren Ausland. Ferner sei die Schweizer Volkswirtschaft in solider Verfassung gewesen, als sie von der Rezession erfasst wurde. «Es gab keine flächendeckende Verschuldungs- oder Immobilienblase», so Neff. Darüberhinaus hätten die bewährten automatischen Stabilisatoren die Auswirkungen der Rezession abgefedert.
Der vom Seco als äusserst freundlich gezeichnete Verlauf im zweiten Halbjahr 2009 gebe der Wirtschaft für 2010 jedoch Rückenwind: Das BIP kam im vierten Quartal bereits derart weit über den Jahresdurchschnitt 2009 zu liegen, dass der Jahresdurchschnitt 2010 noch immer 0,6 Prozent höher als derjenige von 2009 wäre, selbst wenn das BIP im gesamten Jahr 2010 von Quartal zu Quartal nur noch stagnieren würde (sog. statistischer Überhang). «Ich bleibe dabei, 2010 ist das Jahr der Erholung vom tiefen Fall, aber nicht eines nachhaltigen Aufschwungs», betont Neff. Bis wieder nachhaltiges Wachstum möglich werde, müssten noch sehr viele Verwerfungen beseitigt werden. Die CS-Researcher hätten ihre Prognose daher nur den technischen Gegebenheiten angepasst und leicht nach oben revidiert. Nach revidierter Lesart wird das BIP in diesem Jahr um 0,9 Prozent expandieren (bisher 0.6).•
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2.25%
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1295.00
4.13% 20.58%
111.00
5.71% nicht kotiert 1140.00
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129.00 3.02%✓ 23.33%
3.02%
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3 106 932 CS REF LIVINGPLUS
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3.93%
347 310 000
1240.00
3 417 964 725
110.50
132.80
1 099 699 200
3.99% 24.93%
-2.88%
1.90%
169.00
221.50
1 282 214 588
121.50 1.73% ✓ 28.71%
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2 126 250 000
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136.30
162.00
1 951 310 746
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274 891 050
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97.80
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3.04% 23.98%
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1.33%
105.00
126.50
709 401 013
977 876 IM MOFONDS
286.00
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3.82% 25.70%
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1.97%
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374.50
971 076 727
278 226 L A FONCIERE
549.40
716.00
2.79% 30.32%
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3.34%
581.00
733.00
807 218 400
277 010 IM MO HELVE TIC
150.10
187.00
3.58% 24.58%
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168.00
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374 000 000
3 499 521 PATRIMONIUM SRE FUND
104.40
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3 362 421 PROCIM MO SWISS COM M FUND
109.50
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3.65%
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103.50
113.00
202 634 955
278 545 SOLVALOR «61»
163.25
247.50 2.36%✓ 51.61%
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2.97%
216.00
252.00
878 921 010
725 141 SCHRODER IM MOPLUS
807.25
965.00
3.32%
2.40%
740.00
945.00
926 400 000
3 743 094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
1.35% 19.54%
2.02%
84.30
112.50
3.10% 33.45%
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3.45%
97.00
117.00
1 067 634 225
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2.82%
104.10
125.00
498 040 286
1 442 082 UBS SWISS RES. ANFOS
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3.47% 22.12%
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1 611 618 070
1 442 085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
61.45
73.50
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1.87%
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63.00
72.65
754 194 011
2 616 884 SWISSINVEST REIF
19.61%
1 442 087 UBS SWISS MIXED SIM A
74.00
89.00
3.72% 20.27%
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77.05
89.50
4 393 732 153
1 442 088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
58.50
66.50
3.90% 13.68%
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2.83%
50.80
66.90
864 547 880
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3.03%
S W I T T
Ø
Total
21.43% - 0.79%
Ø
2.35%
24 794 232 077
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AKTIEN NA ME
05.03.2010 NAV
883 756 ALLRE AL HOLDING
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MTL . UMSATZ JAN . 09
127.00
4.09% 14.72%
3.25%
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105.10
BÖRSEN K APITALISIERUNG
131.70
648 195 300
31.10
22.75
4.05% -26.85%
2.94%
0.58%
15.00
26.50
106 725 938
141.65
122.00
3.15% -13.87%
1.67%
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105.00
128.00
160 296 776
1 731 394 INTERSHOP
245.25
303.00
6.99% 23.55%
1.68%
4.47%
260.00
301.00
330 876 000
1 110 887 MOBIMO
180.90
184.00
5.06%
4.49%
1.72%
121.80
169.80
874 062 354
1 829 415 P SP SWISS PROPERT Y
1 820 611 BFW LIEGENSCHAF TEN N
110.70
BÖRSEN - KURS
255 740 ESPACE RE AL ESTATE
803 838 SWISS PRIME SITE 261 948 WARTECK INVEST 2 183 118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING
1.71%
65.00
67.00
4.15%
3.08% 14.53%
6.80%
41.25
61.60
2 293 971 489
59.50
63.00
5.60%
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8.62%
11.14%
39.15
59.90
2 952 258 412
1335.00
1685.00
3.79% 26.22%
- 0.82%
0.97%
1280.00
1770.00
187 666 875
6.56
4.15
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2.47%
1.24%
3.20
5.08
193 262 051
Ø
RE AL
Ø
Total
4.37% - 0.26%
Ø
8.37%
6.95%
7 747 315 195
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 05_2010 / Seite 16
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TIEFST 2009
HÖCHST 2009
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BRIEF
4 050.00
4 100.00
25
4 050.00
4 400.00
10
50
850.00
1 200.00
22
C asaInvest AG, Rheintal
140.00
170.00
20
160.00
170.00
135
119.00
122.00
50
120.00
125.00
50
30
651.00
820.00
22
10
3.75
255740 N
Espace Real Estate AG, Biel
25
2.50
363758 I
F TB Holding SA, Brissago
4582551 N
10
03.03.2010
11.90
12.60
20
12.45
12.60
20
500
600.00 3490024 N
Gesellsch. für Erst. billiger Wohnhäuser in W.thur 30 500.00
30 500.00
2
30 220.00
68 860.00
1
500
150.00
191008 N
Immges Viamala, Thusis
7 000.00
7 250.00
5
6 400.00
7 950.00
1
400
40.00
257750 I
Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo
4
1 255.00
1 640.00
16
1000
80.00
197641 N
Konkordia AG Nom 1000
6 000.00
6 000.00
5
5 300.00
250
20.00
197640 N
Konkordia AG Nom 250
1 500.00
1 500.00
20
1 350.00
1 850.00
MSA Immobilien, Adliswil
20
200.00
Pagameno Invest AG N
10
100.00
180.00
10
254593 N
100
0.00
2766143 N
100 500
Fundamenta Real Estate AG
2766145 P S Pagameno Invest AG P S
25.00 3264862 N
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
2
3 380.00
Real Estate Holding
500
1.00
SAE Immobilien AG, Unter ägeri
5
2 150.00
1
2989760 I
600
36.00
225664 I
800
208.00
231303 I
0.00
1789702 I
100
0.00
253801 N
1000
120.00
172525 N
1000
260.00
256969 N
Tuwag Immobilien AG,Wä denswil
5
Sia - Haus AG, Zürich
2 198
3
4 810.00
5 000.00
3
0.40
0.50
10400
0.50
0.90
200
Tersa AG
2
8 300.00
TL Immobilien AG
1
5 250.00
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15 510.00
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 05_2010 / Seite 17
Marktkommentar NACHRICHTEN Allreal Gut behauptet Ungeachtet des wenig freundlichen wirtschaftlichen Umfelds konnte sich Allreal im Geschäftsjahr 2009 auf operativer Ebene gegenüber dem Vorjahr verbessern. Das Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungen stieg um sechs Prozent auf 83,1 (78,4) Millionen CHF. Inklusive Neubewertungseffekt sank das Unternehmensergebnis allerdings um 2,3 Prozent auf 88,6 Mio. CHF. Der Gesamtumsatz lag mit 557,8 Millionen CHF um 5,3 Prozent tiefer als 2009. Für 2010 rechnet das Unternehmen mit einem gesamthaft stabilen Geschäftsverlauf.
PSP Ergebnis deutlich erhöht Die PSP Swiss Property hat ihre Ergebnisse im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöht: Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte stieg um 9,6 Prozent auf 136.5 Millionen CHF (2008: 124,5 Mio. CHF). Der entsprechende Gewinn pro Aktie ohne Bewertungseffekte erhöhte sich um 10,9 Prozent auf 3,26 CHF (2008: 2,94 CHF). Per Ende 2009 war das Eigenkapital pro Aktie (NAV) mit 64,95 CHF um 5,0 Prozent höher als per Ende 2008 (61,83 CHF). Der Verwaltungsrat beantragt eine Barausschüttung von 2,70 CHF/ Aktie, acht Prozent mehr als im Vorjahr - diese wird wiederum in Form einer Nennwertrückzahlung erfolgen. Beim Immobilienportfolio konnte die Leerstandsquote per Ende 2009 auf 7,5 Prozent reduziert werden (Ende 2008: 8,3 Prozent).
Ein Jahr danach Per 4. März 2010 schloss der Index der kotierten Schweizer Immobilienaktien (REAL Index) mit einer Wertsteigerung von 8,01 Prozent für das laufende Jahr bei 1243,3 Punkten. Dies k ann nun als «Vorkrisenniveau» angesehen werden.
NH. Gemessen per Ende September 2008 bis zum darauf folgenden Indextiefstand am 10. März 2009, büsste der Index gut 34 Prozent ein. Von dem genannten Tief bis zum heutigen Tage, was als Periode nahezu einem Jahr entspricht, haben die Schweizer Immobilienaktien knapp 50 Prozent zugelegt und sind damit auf der Basis Ende September 2008 unter einem Prozent Wertveränderung. Es lohnt sich, sich diese Preise nochmals in Gedanken zu rufen, denn wie erwähnt sind noch keine vollen zwölf Monate vergangen, seitdem man am 10. sprich 11. März 09 PSP Swiss Property bei 39,64 CHF und Swiss Prime Site bei 39,82 CHF (adjustierte Preise) an der Börse angeboten bekommen hat. PSP, SPS und Mobimo wurden mit einem 30 prozentigem Abschlag zum Inventarwert gehandelt. Intershop, Mobimo und SPS hatten Ausschüttungsrenditen grösser sieben Prozent auf die damaligen Kurse. Heute werden die Immobilienaktien gar wieder mit einem durchschnittlichen Aufschlag zum Inventarwert von sechs Prozent gehandelt, was der Qualität der Portfolios Rechnung trägt. Ich kann mich noch gut erinnern, wie ich im Laufschritt mit meinem Chef beim Bellevue am vorderen
Nicolas Hatt
Sternen vorbeiging in Richtung Utoquai. Ungläubig sagte er mir, dass etwas nicht stimmen kann, wenn man diese Gebäude rund um uns herum 30 Prozent unter der Wüest & Partner Bewertung (in Form beispielsweise einer PSP Swiss Property Aktie) kaufen könne. Zusätzlich zu diesen theoretischen 30 Prozent, sei der effektive zu erzielende Verkaufserlös bei einer Veräusserung dieser Liegenschaften an diesen prominenten Standorten doch meist weit über der Bewertung in den Büchern. Wer ein Jahr später nun beim geniessen einer Wurst beim Sternengrill sich als Inhaber und Vermieter fühlen will, der muss zumindest bereits wieder den vollen W&P Bewertungspreis zahlen. Geht man nach den Analysten, so wird das bereits Ende 2010 nicht mehr reichen, da für PSP Swiss Property eine Prämie von 10 Prozent und mehr angesagt wird nach der positiv aufgenommenen Publikation des Jahresberichtes. • Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 05_2010 / Seite 18
Basel
Neues Messezentrum Basel kann gebaut werden
Grünes Licht für das neue Messezentrum in Kleinbasel.
Das neue Messezentrum im Kleinbasel k ann gebaut werden, die Baubewilligung für das neue Projekt der Messe schweiz liegt vor.
BW. Die Messe Schweiz (MCH) kann ihr Neubauprojekt in Basel realisieren. Wie die Messegesellschaft mitteilt, liegt die Baubewilligung für das von Herzog & de Meuron entworfene neue Messezentrum mit einer spektakulären Hallenpassarelle jetzt vor.
Mit den bauvorbereitenden Arbeiten wolle die Messe bereits im Sommer dieses Jahres beginnen, erklärte Messe-Sprecher Christian Jecker. Eröffnung zur Baselworld 2013
Das 430 Millionen CHF teure Neubauvorhaben wird etappenweise realisiert. Der Rohbau der doppelstöckigen Halle über dem vorderen Messeplatz wird zwischen den für die Messegesellschaft kommerziell sehr
wichtigen Uhren- und Schmuckmessen Baselworld 2011 und 2012 erstellt. Anschliessend sollen der Kopfbau und die Halle 3 abgerissen werden um für Neubauten Platz zu schaffen, über die die Passarelle erschlossen werden soll. Ein grosser Lichtschacht in der Passarelle soll die darunter liegende ebenerdige «City Lounge» erhellen. Im Gebäudeteil, der die Halle 3 ablöst, soll es eine Eventhalle geben, die die bisherigen Festsäle im alten Kopfbau ersetzen wird. >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 05_2010 / Seite 19
Bis zur Baselworld 2013 sollen alle Hallen des neuen Basler Messezentrums fertigestellt sein. Genauere Pläne zum Bauablauf will die Messe im Mai mitteilen.
>>>
Bauindex Baukonjunktur stabil Im ersten Quartal 2010 zeigt sich die Schweizer Baukonjunktur stabil: Der Bauindex Schweiz von Credit Suisse/SVB liess mit 132 Punkten die 130er Markte hinter sich (01/2009: 118 Punkte). Wachstumstreiber ist der Tiefbau, der im Vergleich zum Vorquartal um zehn Punkte zulegte. Ob sich das hohe Niveau halten lässt, ist unklar. Zwar laufen weiterhin grosse Strassen-, Bahn- und Wasserbauprojekte, doch haben viele Kommunen einen Sparkurs angekündigt. Im Hochbau sorgt der Wirtschaftsbau wieder für positive Impulse. Nach zwei Jahren rückläufiger Bautätigkeit legte der geschätzte Umsatz hier um fast elf Prozent zu. Der Ausblick der Experten für 2010 für den Hochbau ist verhalten nicht zuletzt aufgrund der rückläufigen Baubewilligungen, die auf eine Abschwächung im Wohnungsbau schliessen lassen.
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Redimensionierte Variante
Die Messe Schweiz hatte das architektonisch anspruchsvolle Vorhaben abspecken müssen, denn die nach den eingegangenen Offerten zu erwartenden Kosten hätten den zunächst gegegenen Rahmen von 350 Millionen CHF gesprengt. Den Angaben zufolge soll die Passerelle jetzt flacher und das ganze Gebäude schmaler und kürzer werden. Wie ein Messesprecher mitteilte, gilt der neue Kostenrahmen für das Neubauprojekt nun als sicherer: Man habe einen Totalunternehmervertrag mit der HRS Real Estate AG unterzeichnet. Mit 320 Millionen CHF subventioniert die öffentliche Hand das Grossprojekt; davon entfallen nach erfolgten Volksabstimmungen 90 Millionen CHF auf À-fonds-perdu-Beiträge von Basel-Stadt und Baselland und 220 Millionen CHF auf Darlehen der beiden Basel sowie von Stadt und Kanton Zürich, welche ebenfalls Aktionäre der Messe Schweiz sind. • 6.1.2010
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 05/2010 / 5. Jahrgang / 89. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet / Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
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NACHRICHTEN
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 18. März 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit – Andere Arten der Konfliktlösung? Referenten: Prof. Dr. Winfried Schwatlo, Focus Real Estate AG, München; Jürg Gasche Bühler, Rechtsanwalt und Mediator, Zürich; Alex Keller, Baudepartement, St. Gallen. Konflikte in den Bereichen Planen, Bauen und Immobilien sind alltäglich. Ordentliche Gerichte sind überlastet. Wir zeigen auf, wie man sich durch den Einsatz von Mediationstechniken und geeignete Schiedsgerichtsmodelle Zeit, Geld und Ärger ersparen kann. Moderation: Beatrice Hofmann, MRICS, Geschäftsführerin der ImmoComm GmbH, Kommunikation & Immobilien, Zürich, moderiert die beiden Anlässe. Beatrice Hofmann ist Systemischer Business Coach, Business Mediator RICS sowie Master of Science in Real Estate (CUREM). Sie ist seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig.
Die Teilnahme kostet 70 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch. Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Die Veranstaltungen richten sich primär an Immobilienprofis die in diesem Wirtschaftssegment tätig sind sowie an alle, am Thema Immobilien interessierte Personen. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch. Legal Partner:
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