Immobilienbrief Nr. 91/92 vom 19. April 2010 by marmite verlags ag

SCHWEIZER

Ausgabe 091/092_ 5. Jahrgang / 19. April 2010

IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

INHALT 2 HCC startet Europaexpansion 2 Nachrichten: Marazzi/HRS 3 Nachrichten:R.Stoffel/Implenia 4 Finanzkrise holt die Schweiz ein 5 Nachrichten: Pom+/Löwenfeld AG 7 Konzerne zieht’s in die Schweiz 8 IAZI Swiss Property Benchmark 9 Nachrichten: Google/Ineos 10 Züblin baut um 10 Nachrichten: UBS Sima 11 Interview: Züblin-Chef B. Schefer 12 Nachrichten: GWS-Börsengang 13 Im Fokus: Australien 14 Interview: AFIAA-Chef H. Brauwers 15 Neuer «Real-ismus» in Osteuropa 21 Immo-Fonds, -AGs 22 Immobilien-Nebenwerte 23 Marktkommentar 24 DZT sieht Refinanzierungslücke 27 Morgan Stanley-Fonds ohne Fortune 28 Nachrichten: Whitehall/Credit Suisse 29 Repe-Fonds kaum gefragt 29 Nachrichten: Schroders/Helvetica 30 Neuer Museumsbau für Basel

In Bewegung Mit den ersten warmen Frühlingstagen kommt Bewegung in die Schweizer Immobilienmärkte. Nicht zuletzt, weil der Franken durch die Schuldenkrise in Griechenland seit Dezember gegenüber der europäischen Gemeinschaftswährung stark gestiegen ist: Wie am Markt zu hören ist, wollen einige Auslandsinvestoren ihre Schweizer Immobilien abstossen und in Märkten investieBirgitt Wüst ren, auf denen in den nächsten Jahren ein höherer Redaktionsleiterin Preisanstieg in Aussicht steht. In Paris etwa rechnet die Zürcher Züblin Immobilien Holding ab 2012 mit einem Unterangebot an Büroflächen, steigenden Mieten und Preisen. Von einem Preiseinbruch in Zürich oder Genf geht indes kaum jemand aus. Die Pensionskassen würden jede sich bietende Gelegenheit zum Zukauf nutzen, heisst es. Schweizer Institutionelle gehen bekanntlich gern auf Nummer sicher und investieren fast ausschliesslich im Heimatmarkt; auf Auslandsimmobilienmärkten sind sie kaum gesehen. Die Zurückhaltung mag am zusätzlichen Währungsrisiko, vielleicht auch an Nachrichten über «verunglückte» Auslandsinvestments liegen. Wie zuletzt etwa den Meldungen über Immobilienfonds von Morgan Stanley und Whitehall, die Milliarden Dollar in kürzester Zeit in den Sand gesetzt haben. Doch Risiken gibt’s auch zuhause und bekanntlich lassen sie sich am ehesten durch eine breite Streuung minimieren. Zudem gibt es, wie die jüngsten Zukäufe einer Schweizer Anlagenstiftung in Australien zeigen, durchaus auch Beispiele von renditeträchtigen Auslandsengagements. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Beste Grüsse, Birgitt Wüst

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

SCHWEIZER Finanzierungsstrategien IMMOBILIENGESPRÄCHE im aktuellen Wirtschaftsumfeld 18. Februar 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Dienstag 11. Mai 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Wie macht Anmeldung unter:Steuerwissen www.immobilienbusiness.ch Immobilien rentabler?

Referenten: Rudolf Schumacher, Schumacher swisstax AG, Köniz; Simeon L. Probst, Director, Tax and Legal Services, PricewaterhouseCoopers AG, Basel; Samuel Gerber, samuel-gerber.ch

AG, Raumbewältigung, Zürich. // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche. Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Bauwirtschaft

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NACHRICHTEN Marazzi Grosse Pläne in Thun Marazzi will am Rand des Stadtzentrums von Thun ein 50 Millionen CHF schweres Bauprojekt realisieren. Für die Überbauung des Emmi-Areals und eines benachbarten Baufelds hat die Generalunternehmung jetzt die Pläne eingereicht. Baubeginn auf dem Gelände des heutigen Kino Rex soll im Juni 2011 sein. In dem geplanten Gebäudekomplex «Rex Thun» sollen Wohnungen, Dienstleistungsflächen und Gastronomiebetriebe sowie ein Multiplexkino (5 Säle) und ein Hotel (100 Zimmer) entstehen. Ab Mai 2012 will Marazzi dann auf dem Areal der Ende 2009 nach Langnau abgewanderten Käseproduzentin Emmi mit dem Bau des 100 Millionen CHF teuren Projektes «Puls Thun» beginnen – einem Gebäudekomplex für Einkaufen, Arbeiten und Wohnen.

HRS Chefetage erweitert HRS Real Estate hat die Geschäftsleitung erweitert. Rebecca Zuber (dipl. Arch. ETH/ SIA) leitet jetzt den Bereich Projektent w ick lu ng, den zuvor CEO Rebecca Zuber, Martin Kull verantwortete. Kull Projektentkonzentriert sich wicklung HRS. auf Akquisition und Investment Management. Markus Hanselmann (eidg. dipl. Bauleiter) übernimmt das Risk Management und die Projektsteuerung von Grossprojekten in der Deutschschweiz. Daniel Handschin (dipl. Arch. HTL, Wirtschaftsingenieur FH STV) leitet die HRS Renovation AG.

Indischer Baukonzern startet Europa-Expansion

CEO Henri Muhr sieht Steiner mit HCC «auf gutem Kurs».

Mit der Übernahme von 66 Prozent an der K arl Steiner AG macht die Hindustan Construction Company (HCC) den ersten Schritt nach Europa. Der letzte wird es vermutlich nicht sein.

BW. Für 35 Millionen Franken verkauft Peter Steiner, der bisherige Alleininhaber der Karl Steiner AG, zwei Drittel seiner Anteile am alteingesessenen Baukonzern. Ein Drittel - die Sperrminorität – wird er vorerst behalten. «Erst 2014 werden die restlichen Anteile verkauft», berichtet Henri Muhr, CEO der Zürcher Bauunternehmung. Das Closing verläuft plangemäss; dass der Deal noch scheitern könnte, ist unwahrscheinlich. Die Übernahme verstösst nicht gegen die Lex Koller; soviel ist bereits seit Mitte April amtlich. «Jetzt muss nur noch die Reserve Bank of India dem

Deal zustimmen», sagt Muhr. Ganze dreizehn Monate ist es her, seit der Franzose bei der Zürcher Bauunternehmung das Ruder übernahm. Er habe eine Weile überlegen müssen, bevor er das Angebot, Steiner zu führen, angenommen habe, räumt der zuvor in führender Position für die Bouygues-Gruppe tätige Manager ein. Doch die Aufgabe erschien spannend und so sagte er zu. Seit Muhrs Amtsantritt ist viel passiert: Im Herbst verkaufte Steiner die Sparte Immobilienbewirtschaftung an die Privera AG, im November die französische Tochter Karl Steiner France an die Compagnie Financière Sainte Colombe. Jetzt folgt die Übernahme durch HCC. Muhr zeigt sich zufrieden: «Als ich das Amt des CEOs bei Steiner antrat, gab es im Wesentlichen drei grosse Aufgaben zu bewältigen: Die Profitabilität der Gesellschaft zu steigern, eine >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Nachfolgeregelung für Peter Steiner auf den Weg zu bringen und eine Änderung der Unternehmenskultur anzustossen.» Diese Ziele seien nun erreicht, nicht zuletzt durch die Lösung mit HCC: «Steiner ist auf einem sehr guten Kurs.» Eines scheint sicher: Langeweile wird bei Steiner in den kommenden Monaten kaum aufkommen. Nächste Etappenziele sind die Stärkung der Marktposition von Steiner – die Marke bleibt erhalten –, der weitere Ausbau der Kernaktivitäten auf dem Heimatmarkt, also Immobilienentwicklung und TU/GU Neu- und Umbau, und die Integration in die neue HCC-Steiner-Gruppe.

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Schweizer Know-how gefragt

Mit der Übernahme durch das indische Unternehmen endet für die Belegschaft von Steiner die lange Zeit der Ungewissheit. Der Deal komme bei den Mitarbeitern gut an, und auch für die Kunden sei die Übernahme ein gutes Signal gewesen, berichtet Muhr. Zahlreiche Mitarbeiter hätten sich schon für einen Austausch oder Einsatz in Indien beworben. Zwar stehen noch keine konkreten gemeinsamen Projekte von Steiner und HCC fest, doch ist klar, dass ein Grund für die Inder, bei Steiner einzusteigen, der Knowhow-Transfer war – und die Übermittlung von Wissen und Erfahrungen besteht nicht nur im Austausch von Manuals und Prozessbeschrieben. «Wir werden Spezialisten entsenden, indische Kollegen werden hier arbeiten», so Muhr. «Details hierzu stehen allerdings noch nicht fest.» HCC brauche Schweizer Knowhow, sagt Ajit Gulabchand, CEO der zweitgrössten indischen Ingenieurund Baufirma. Bis vor vier Jahren war HCC im Heimatmarkt Indien vor allem im Infrastrukturbereich tätig. Seither ist das Unternehmen auch im Hochbau aktiv und baut neben Strassen, Kernkraftwerken, Staudämmen

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und Wasserwerken neuerdings auch ganze Städte. In Indien, dessen Bevölkerung weiterhin schnell wächst, gibt es einen riesigen Bedarf an neuem Wohnraum: Prognosen zufolge sollen bis 2050 bis zu 400 Millionen Menschen in die Städte ziehen – und von dieser Nachfrage verspricht sich Gulabchand eine gute Auftragslage. In den nächsten Jahren soll das Projektvolumen im Immobiliengeschäft von HCC – es umfasst derzeit 1,2 Milliarden US-Dollar – auf fünf bis sechs Milliarden Dollar steigen. Um diese Ziele zu erreichen, kommt die Zusammenarbeit mit Steiner sehr gelegen. Europa sei im Städtebau und im nachhaltigen Bauen führend, sagt Gulabchand. Um Zugang zu diesem Know-how zu haben, «müssen wir in Europa präsent sein». PPP-Projekte im Visier

Gleichzeitig gilt das Engagement von HCC bei Steiner als erster Schritt für eine angepeilte weitere Expansion. Vom Europageschäft hat Gulabchand hat eine klare Vision: «Wir werden die Marktanteile im stabilen, aber limitierten Markt Schweiz erhöhen.» Auch in den Nachbarländern der Schweiz sieht der HCC-CEO Potenzial, nicht zuletzt mit Blick auf den wachsenden Markt für Public-Private-Partnerships. Angesichts der häufig klammen Haushalte der Kommunen könnte Gulabchand mit der Einschätzung, dass die öffentliche Hand Privaten in Europa mittelfristig «eine viel bedeutendere Rolle beim Bau und Betrieb von Infrastrukturprojekten wie Strassen oder Flughäfen einräumen wird», Recht behalten. HCC verfüge über breite Erfahrung im PPP und auch Steiner habe in diesem Bereich schon Erfahrungen gesammelt, räumt auch Muhr ein. «Sollte sich in der Schweiz oder in Europa ein interessantes PPP-Projekt bieten, werden wir es sicherlich ernsthaft prüfen». •

NACHRICHTEN Bauengineering Mettler verkauft an Stoffel Remo Stoffel, Eigner des Churer Facility Management-Dienstleisters Avireal, übernimmt die Generalunternehmung Bauengineering und die Projektentwicklungsgesellschaft Swissbuilding in St. Gallen vom bisherigen Eigentümer Peter Mettler. Mit dem Erwerb der beiden Firmen strebt Stoffel die Bildung einer integralen Immobiliendienstleistungsgruppe (Projektentwicklung, Generalunternehmung, Facility Management, Immobilienbeteiligungen) in der Schweiz an. CEO der Gruppe wird der ehemalige Leiter Real Estate von Implenia, Hans-Peter Domanig, der sein Amt am 1. Mai 2010 antritt. Mettler bleibt Verwaltungsrat in der Bauengineering und der Swissbuilding und führt zusammen mit dem bestehenden Management die operativen Geschäfte. VR-Präsident wird Domanig. Implenia Neuer CEO Bei Implenia ist die Übergangszeit vorbei: Verwaltungsratspräsident Anton Affentranger, der die Aufgaben des CEO nach dem überraschenden Abgang des ehemaligen Implenia-Chefs Werner Karlen im April 2009 selbst übernommen hatte, gibt den Stab am 1. Juli an Hanspeter Fässler weiter und konzentriert sich wieder auf das Präsidium. Fässler, seit Beginn der 90er Jahre für ABB tätig, unter anderem als Chef von ABB Schweiz, zeichnet seit 2006 für die Mittelmeerregion sowie ABB Italien verantwortlich.

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Büroimmobilienmarkt

Die Finanzkrise holt die Schweiz ein Zahlreiche Neubauten kommen an die Schweizer Büromärkte. Experten erwarten steigende Leerstandsraten.

von Richard Haimann Im internationalen Vergleich ist der Schweizer Büroimmobilienmarkt ein Hort der Stabilität. In den USMetropolen haben Finanz- und Wirtschaftskrise die Leerstandsraten nach der jüngsten Studie der Beratungsgesellschaft Colliers International über die Marke von 14 Prozent getrieben. Im deutschen Bankenzentrum Frankfurt stieg der Anteil der unvermieteten Flächen der Untersuchung zufolge 2009 von 14,7 auf 16,5 Prozent, in London von 9,7 auf 12,3 Prozent.

9.000 Stellen abgebaut werden». Ähnlich schätzt Claudio Saputelli, Chefanalyst für den Schweizer Immobilienmarkt bei der UBS, die Situation ein – und nennt auch gleich die Konsequenzen: «Der erwartete Stellenabbau dürfte zu steigenden Leerständen und sinkenden Mieten führen.» Erholt sich die Wirtschaft nicht

rasch, könnte sich die Situation noch verschärfen. Denn in den nächsten Jahren kommen etliche Neubauten an die Märkte: «In der Stadt Zürich werden in den folgenden drei Jahren neue Bürogebäude mit einer Gesamtfläche von rund 200.000 Quadratmetern fertig gestellt», sagt Florian Kuprecht, Director bei CB Richard

Steigende Leerstände befürchtet

Ganz anders sieht das Bild in der Eidgenossenschaft aus: «In Zürich ging die Leerstandsrate vergangenes Jahr von 4,5 auf vier Prozent zurück», sagt Colliers-Chefresearcher Ross J. Moore. «In Genf stieg die Quote gerade einmal auf drei Prozent». Dass der Schweizer Markt der globalen Talfahrt der Wirtschaft bisher getrotzt hat, liegt am bislang geringen Stellenabbau, schreiben die Analysten der Credit Suisse in ihrer jüngsten Studie zum eidgenössischen Immobilienmarkt: «Bis zum dritten Quartal vergangenen Jahres vermeldeten Schweizer Unternehmen der klassischen Bürobranchen eine stabile Beschäftigungssituation». Das dürfte sich im Laufe dieses Jahres jedoch ändern. Die Credit-SuisseExperten erwarten, dass im Kernbürosegment bis Jahresende «rund

Nicht nur in Zürich sind viele neue Büroflächen im Bau.

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NACHRICHTEN Pom+ Team erweitert

Quelle: Credit Suisse

Ellis (CBRE) in Zürich. Das Neubauvolumen entspreche 3,5 Prozent des derzeitigen Bestands von 5,8 Millionen Quadratmetern. Legt die Nachfrage nicht entsprechend zu, würde die Leerstandsrate bis Ende 2012 auf über sieben Prozent steigen. Schwierigkeiten dürften dann vor allem die Eigentümer älterer, weniger marktgängiger Objekte bekommen. Hingegen können sich die meisten Projektentwickler der neuen Gebäude auf der sicheren Seite wähnen: «Viele Neubauten sind bereits vorvermietet», weiss Kuprecht. Ähnlich ist die Situation in Genf. Dort sind nach Berechnungen von Colliers International neue Bürogebäude mit einer Gesamtfläche von 70.000 Quadratmetern im Bau. Das entspricht rund 1,6 Prozent des Bestands von 4,35 Millionen Quadratmetern. Zieht die Nachfrage nicht mit den Fertigstellungen an, würde die Leerstandsquote auf über 5,5 Prozent anwachsen.

Niedrige Anfangsrenditen

Die niedrigen Leerstandsraten haben bislang die Preise am eidgenössischen Markt stabilisiert. «Die Schweiz weist die geringsten Anfangsrenditen im europäischen Vergleich auf», hat Colliers-Chefresearcher Moore ermittelt. Nach seinen Berechnungen wurden Büroobjekte der Topkategorie A in Zürich im Schnitt zuletzt so teuer gehandelt, dass Erwerber aus den Mieteinnahmen nur eine Rendite von 4,4 Prozent erzielen. In Genf liegen die Anfangsrenditen mit 4,5 Prozent kaum höher. Hingegen sind die Anfangsrenditen vergleichbarer Objekte in London im Zuge der Finanzkrise von unter vier Prozent auf sechs Prozent gestiegen. In Frankfurt liegen die Anfangsrenditen bei 5,4 Prozent, in Paris bei 5,75 Prozent. Im Jahresverlauf dürften allerdings die Preise in der Schweiz zurückgehen und die Anfangsrenditen spiegelbildlich steigen, prognostiziert >>>

Das Team von pom+Consulting wird grösser: Karin Meier, zuvor für die Educaris AG tätig, leitet seit Anfang Februar den Bereich Support. Joachim Baldegger, Dr. Sc. ETU und dipl. Arch. ETH, ist als GIS- und Informatikspezialist als Consultant im Bereich Immobilieninformatik für pom+ tätig. Zuletzt arbeitete Baldegger als Projektleiter Geoinformatik und GIS beim GIS-Kompetenzzentrum HBD, dem Amt für Städtebau in Zürich. Zudem wird Thierry Pélichet, Dipl. Biologe und Master of Advanced Studies in Umweltwissenschaft (EPF Lausanne/Universität Genf) für die Niederlassung Lausanne von pom+ tätig sein. Pélichet kommt von Generel Electric, GE Security, wo er zuletzt als Verantwortlicher für das Management eines Forschungszentrums für IT und Projektsteuerung verantwortlich zeichnete. Löwenfeld AG EX-UBS-Chef Rohner VR-Präsident Seit Anfang April ist Marcel Rohner, der die UBS von 2007 bis 2009 leitete, Verwaltungsratspräsident der Immobilienfirma Löwenfeld mit Sitz in Lenzfeld/ Aargau. Die 2004 gegründete Aktiengesellschaft verfolgt den Gesellschaftszweck: Kaufen, Halten und Verkaufen von Immobilien und Wertschriften aller Art. Ihren Namen hat die Gesellschaft von der Überbauung Löwenfeld in der Gemeinde Küttigen, ihrem bisher grössten Projekt. Gründer und Geschäftsführer der Gesellschaft, Otto Lüthy, ist Marcel Rohners Schwiegervater.

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Seite 6 / 07/08_2010 /// Claus Thomas, Geschäftsführer LaSalle Investment Management. «Kaufinteressenten werden den Stellenabbau und den damit einhergehenden Anstieg der Leerstandsraten in ihre Kalkulation einbeziehen und sich bei den Preisgeboten zurückhalten.» Verschärfen könnten die Situation Investoren aus der Eurozone, die in den vergangenen Jahren Schweizer Büroimmobilien erworben hatten – und nun die Objekte wieder abstossen. «Einige ausländische Investoren nutzen die Stärke des Franken, um durch Immobilienverkäufe Währungsgewinne einzustreichen», bestätigt CBRE-Direktor Kuprecht.

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Preiseinbrüche nicht befürchtet

Der Schweizer Franken ist durch die Schuldenkrise in Griechenland seit Dezember gegenüber der europäischen Gemeinschaftswährung um 5,7 Prozent gestiegen. Jaco Rouw, Senior Investment Manager bei ING

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Investment Management, geht davon aus, dass der Trend vorerst weiter anhält: «In den nächsten sechs Monaten dürfte der Euro-Kurs von jetzt 1,43 Franken auf 1,40 Franken fallen.» Nicht nur der starke Franken und das bislang stabile Preisniveau am eidgenössischen Markt führe dazu, dass ausländische Investoren Schweizer Immobilien abstossen, sagt LaSalleChef Thomas. «Viele dieser Marktakteure setzen auch darauf, dass die Immobilienpreise in London, Paris und Frankfurt in den nächsten Jahren stärker steigen als im Alpenland.» Sie würden deshalb in die dynamischeren Märkte wechseln wollen, um langfristig höhere Renditen erzielen zu können. Dass die Preise durch Immobilienverkäufe ausländischer Investoren dramatisch einbrechen, erwartet Thomas jedoch nicht. «Schweizer Pensionskassen werden Preisrückgänge nutzen, um ihre Portfolios aufzustocken.» Die mehr als 500

Altersvorsorgeeinrichtungen in der Eidgenossenschaft hätten bislang 99,4 Prozent ihres Immobilienvermögens in inländische Objekte investiert, nur 0,57 Prozent ruhten in ausländischen Immobilien. Thomas: «An dieser Strategie werden die konservativ agierenden Pensionskassen weiter festhalten, weil ihnen die Auslandsmärkte mit ihren hohen Preisschwüngen zu volatil sind.» Nach dem von der Credit Suisse erstellten Pensionskassen-Index haben sich die Altersvorsorgeeinrichtungen zuletzt mit Immobilienkäufen zurückgehalten: Dem Index zufolge sank die Immobilienquote in den Portfolios seit Sommer 2009 im Schnitt von 19,1 auf 18,6 Prozent. Zugleich stieg der Anteil ausländischer Aktien von 14 auf 16,1 Prozent überdurchschnittlich stark. Thomas: «Da ist es gut möglich, dass die Pensionskassen nun die Auslandsaktienquote wieder reduzieren und die Inlandsimmobilienquote erhöhen.» •

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Büromärkte

Immer mehr Unternehmen erwägen den Umzug in die Schweiz Steuersysteme und stabile Unternehmensinfrastrukturen fördern den Umzugstrend, besonders im Banken-, Finanz- und Pharmasektor.

PD. CB Richard Ellis (CBRE) beobachtete eine steigende Anzahl an Geschäftskunden, die einen Umzug ihrer Geschäftsräume in die Schweiz erwägen. Zu diesen Unternehmen gehören grosse Firmen des amerikanischen und europäischen Marktes, darunter auch aus Grossbritannien. Aktive Unternehmen in gewerblichen Immobilien, besonders aus dem Banken- und Finanzsektor sowie aus der Produktion und der Pharmabranche tendieren zur Schweiz als Hauptsitz ihres Unternehmens, anfänglich speziell für Verwaltung, Kundendienst und Back-Office. Eine Kombination aus individuell vereinbarten und vorteilhaften Steuersätzen, Zugriff auf internationale und hochqualifizierte Arbeitskräfte, gute Lebensstandards und einer stabiler Transportinfrastruktur gelten als wesentliche Gründe für den Umzug; trotz steigender Grundstückspreise und geringem Immobilienfreistand im ganzen Land. Guter Ruf für Innovationen

«In den vergangenen Monaten ist das Interesse an einem Umzug in die Schweiz beim gesamten gewerblichen Kundenstamm angestiegen, besonders im Banken- und Finanzsektor ziehen Rohstoffhändler, Investmentbanken, Finanzversicherer, Vermögensverwalter und Hedgefonds einen

Die Schweiz: Attraktive Landschaft, günstige Steuern.

Umzug in Betracht», sagt John Wilson, Direktor bei Global Corporate Services, CBRE. Auch der Gesundheits-, Biotech- und Pharmabereich bekunde ein steigendes Interesse. Überlegungen zur Erhöhung von Körperschafts- und Einkommenssteuern in vielen Ländern der EU waren in zahlreichen Fällen der Auslöser für Kunden, um sich in den 26 eigenständigen, bundesstaatlichen Kantonen der Schweiz umzusehen. Jeder Kanton unterscheidet sich von

den anderen in Bezug auf Autonomie, Verfassung, Gesetz und, vielleicht am wichtigsten, Kontrolle über nichteidgenössische Steuerregelungen. Die qualifizierte Schweizer Arbeitskraft, mit fachlichen Fähigkeiten und Ausbildungen im Finanz-, Pharma-, Biotec- und öffentlichen Bereich, in Verbindung mit guten Englischkentnissen, haben die Schweiz zum Ziel von internationalen Umzugsvorhaben gemacht. Darüber hinaus ist die Schweiz, als nicht EU-Land in >>>

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Seite 8 / 07/08_2010 /// der Lage, finanzielle Anreize zu schaffen und attraktive Industriebereiche ohne Einschränkungen der staatlichen Hilfe zu fördern. «Die Schweiz ist das Zuhause für zwei der 10 grössten Pharmazeutikunternehmen weltweit, Roche und Novartis, und die meisten der anderen zehn haben bereits eine grosse Präsenz innerhalb des Landes», sagt Nick Compton, ein Experte im Life Sciences Sektor. Der weit verbreitete gute Ruf der Schweiz für Innovationen und dem Vorhaben, die Beschäftigung in diesem Sektor zu erhöhen, zieht weiteres Interesse aus dem Pharmabereich auf sich. In einigen Standorten liege der Arbeitsschwerpunkt

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auf Wissenschafts- oder Innovationsparks, die als Drehscheibe für den Forschungs- und Entwicklungsbereich agieren und die Zusammenarbeit zwischen Unternehmen und dem Bildungsbereich fördern. Zürich, Genf, Basel und Zug sind Zentren des grossen internationalen Interesses. Diese Städte bieten in der Regel einige der stärksten Unterstützungs- und Transportinfrastrukturen, einfachste Ausländerintegration, hochwertige vorhandene und wachsende Parks für Forschung und Entwicklung sowie für Wissenschaft; aber auch den grössten Immobilienbereich. Andere Kantone wie Vaud, St Gallen und Schaffhausen versuchen mit gut orga-

nisierten Wirtschaftsförderungsstellen und Ausbauplänen für Schulen, Wohnanlagen und Gewerbeflächen zur Unterbringung der Unternehmen, das Interesse auf sich zu ziehen. Obwohl der Umzug eines Firmenhauptsitzes mit vielen Komplikationen verbunden ist, gebe es eine Reihe an Faktoren, die diesen Nachteil ausgleichen, so Wilson: «Das grosse Interesse an einem Umzug in die Schweiz wird nicht einzig durch steuerliche Vorteile angetrieben, sondern auch durch den Wunsch, eine innovative Betriebsumgebung zu schaffen und die Geschäfte in einem zentralen europäischen Hub zu verfestigen.» •

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IAZI

Geschäftsliegenschaften performen noch glänzend Allen Unkenrufen zum Trotz konnte sich der Schweizer Markt für Geschäftsliegenschaften auch im vergangenen Jahr auf sehr gutem Niveau halten.

Quelle: IA ZI

RM. Gemäss den neusten Zahlen aus dem IAZI Swiss Property Benchmark erzielten sie 2009 eine totale Performance von 5,5 Prozent. Die Mieten haben sich im Liegenschaftsbestand der Investoren im vergangenen Jahr zwar durchschnittlich um ein Prozent reduziert, insgesamt lässt sich aber festhalten, dass die Geschäftsliegenschaften aufgrund ihrer langfristigen Mietverträge 2009 noch nicht unter Druck gekommen sind. Auch wenn die aktuellen Zahlen einen optimistischen Eindruck hinterlassen, warnen die Experten von IAZI. Der sogenannte Spread, die Differenz zwischen den bestehenden Mietverträgen und den Mieten bei einer Neuvermietung, ist besonders im Raum Zürich relativ gross. Ein bestehender Mieter

einer Büro-/Geschäftsliegenschaft bezahlt aufgrund seines langfristigen Vertrags deutlich mehr für seine Miete als heute die aktuellen Angebote bei Neuvermietung verlangen. Muss ein Investor in naher Zukunft seine Mietverträge erneuern oder gar einen neuen Mieter suchen, wird dies wohl nicht ohne empfindliche finanzielle Eingeständnisse machbar sein. Zusammen mit den Mieten wird auch die Performance von Geschäftsliegenschaften unter Druck kommen. Am höchsten ist dieses Risiko derzeit in der Stadt Zürich, wo sich der Spread zwischen Bestandes- und Angebotsmieten im zweistelligen Bereich bewegt. In Bern und Basel liegt die Differenz tiefer, während das geringste Risiko in den Westschweizer Städten Genf und Lausanne mit einem relativ kleinen Spread zu finden ist. Die Zahlen aus dem IAZI Swiss Property Benchmark attestieren den Geschäftsliegenschaften für das Jahr 2009 gute Gesundheit, dennoch ist für die kommenden Jahre Vorsicht geboten. •

NACHRICHTEN Google Standort Zürich gefährdet Anscheinend gibt es bei Google Überlegungen, mit dem in Zürich ansässigen Hauptquartier für Europa, den Mittleren Osten und Afrika zu zügeln. Der Grund: Der Bund hat für 2010 das Arbeitskontingent für Fachkräfte von ausserhalb Europas halbiert, Spezialisten für Google-Projekte erhielten in der Schweiz keine Arbeitsbewilligung. Projekte hätten in andere Länder verlagert werden müssen, erklärte ein GoogleSprecher. Ineos koffer gepackt Die britische Ineos hat den Umzug in die Schweiz beschlossen. Dem Vernehmen nach wird sich der Konzern im Kanton Waadt ansiedeln. Anfang März hatte Ineos bekannt gegeben, einen Umzug in die Schweiz zu prüfen. Nach der Einigung mit den Gläubigern sei der Entscheid jetzt gefallen, erklärte ein Konzernsprecher. Hintergrund des Umzugs ist die hohe Verschuldung des drittgrössten Petrochemie-Konzerns der Welt. Mit dem Unternehmenssitz in der Schweiz spare Ineos bis 2014 Steuern in Höhe von rund 450 Millionen Euro (647 Millionen CHF), heisst es in einer Mitteilung. Der Petrochemiekonzern erzielt einen jährlichen Umsatz von 47 Milliarden US-Dollar. Die Verschuldung von fast zehn Milliarden CHF, die derzeit zur Refinanzierung anstehen, hatte Ineos aufgrund der rasanten Expansion der vergangenen Jahre angehäuft.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-AGs NACHRICHTEN UBS «Sima» Kapitalerhöhung UBS «Sima», der grösste kotierte Schweizer Immobilienfonds, führt vom 22. bis 30. April 2010 eine Kapitalerhöhung im Bezugsverhältnis 1:7 durch – die erste seit 2002. Der Erlös aus der Transaktion – angepeilt sind 530 Millionen CHF – soll zum überwiegenden Teil in acht laufende Bauprojekte in den Regionen Genf, Lausanne, Bern, Zürich und Basel fliessen, die ein Gesamtvolumen von rund 540 Millionen CHF aufweisen. Aufgrund des gegenüber dem Vorjahr um 0,7 Prozent gesteigerten Nettoinventarwertes betrage der Emissionspreis 75,60 CHF, teilt die UBS mit. Mit der Kapitalerhöhung werde die Basis für das künftige Wachstum des Fonds in allen Wirtschaftszentren der Schweiz gelegt. Aktuell zählen über 350 Liegenschaften zum Portfolio des Fonds, dessen Wert 2009 auf 5,5 Milliarden CHF stieg. Die positive Entwicklung im Bestandesportfolio sowie erfolgreiche Sanierungsund Neubauprojekte führten zu einer Anlagerendite von 5,0 Prozent. Die Ausschüttung wird auf neu 3,25 CHF pro Anteil erhöht.

Züblin Immobilien baut um Züblin lässt zwei Pariser Büroobjekte bis 2012/13 neu entwickeln. Ab diesem Zeitpunkt erwarten Experten in Paris eine Angebotsverknappung und steigende Mieten.

BW. Über den Auszug von Mietern wird sich in diesen Monaten kaum ein Unternehmen freuen. Anders, wenn der Auszug die Chance zur nachhaltigen Steigerung von Renditen bietet. So ist man etwa bei Züblin Immobilière France, dem Eigentümer der Objekte Jatte 1 und Jatte 3 auf der Ile de la Jatte im Pariser Edelvort Neuilly keineswegs enttäuscht darüber, dass die bisher dort ansässige Roche Frankreich ihre im kommenden Jahr auslaufenden Mietverträge nicht verlängert und im Januar (Jatte 3) und Juli (Jatte 1) 2011 auszieht. Steigende Preise ab 2012

Mit dem Freiwerden der Objekte biete sich die Chance, deren seit längerem geplante Neuentwicklung in

Angriff zu nehmen und aus Jatte 1 und 3 energieeffiziente Bürogebäude in einer einzigartigen Umgebung zu schaffen, teilt die französische Tochtergesellschaft der Züblin Immobilien Holding AG mit Sitz in Zürich mit. «Das Investitionsvolumen beläuft sich auf 16 bis 20 Millionen Euro», sagt George Aase, CFO der Züblin Immobilien Holding AG. Genügend Liquidität, um die beiden Immobilien zu entwickeln und im Jahr 2012 (Jatte 3) und 2013 (Jatte 1) moderne Büroflächen auf dem Markt zu präsentieren, sei vorhanden. Da der Auszug von Roche von BNP Paribas Real Estate als Bewerter des französischen Portfolios per 30.9.2009 bereits berücksichtigt wurde, werde die Umsetzung der Projekte keinen negativen Einfluss auf die aktuellen Bewertungen haben. Kommen Jatte 1 und 3 im Jahr 2012/13 an den Markt, wäre dies gerade zu dem Zeitpunkt, an dem Immobilienexperten wie etwa Henderson Global Investors ein Anzie-

Sima-Fonds-Objekt St.Jakob-Turm in Basel. Steht ab 2013 für neue Mieter bereit: Züblin-Objekt Jatte 1.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF hen des Mietniveaus für Büroflächen prognostizieren. Neben verbesserten Konjunkturprognosen sorge vor allem das geringe Neubauvolumen an qualitativ hochwertigen Büroflächen für Mietsteigerungspotenzial, heisst es. Im letzen Jahr kamen in Paris insgesamt 1,2 Millionen Quadratmeter gut ausgestatte Bürofläche neu auf den Markt, wovon 55 Prozent bereits vorab vermietet waren. 2010 werden es Henderson zufolge lediglich rund 700.000 Quadratmeter sein und die Vorvermietungsquote liegt immer noch bei 45 Prozent. Schon heute sei nur ein Viertel der verfügbaren

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Flächen neu oder kürzlich renoviert. Kehre die Zuversicht der Unternehmen zurück, treffe eine dann grössere Nachfrage auf ein reduziertes Angebot, was fast zwangsläufig zu höheren Büromieten im oberen Segment führe. Viele Fonds haben Paris im Visier

Die Nettoanfangsrenditen für Spitzenobjekte in erstklassigen Lagen mit langfristigen Mietverträgen haben sich in der französischen Hauptstadt bei 5,25 Prozent eingependelt. Die geringe Zahl an verfügbaren Spitzen-

objekten führt dazu, dass sich Investoren vermehrt auf Objekte in Lagen ausserhalb des Zentrums fokussieren. So sind zum Beispiel die Nettoanfangsrenditen in den Bürozentren in einigen Pariser Vororten auf unter 6,5 Prozent gefallen – im Sommer 2009 lagen sie noch über 7 Prozent. Für Henderson deutet die grosse Zahl an neu aufgelegten Fonds, die speziell in Pariser Büros investieren wollen, darauf hin, dass die Nachfrage auf der Risikoleiter weiter nach oben klettern wird und dadurch die Preise auch für schwächere Objekte anziehen werden. •

Züblin Immoblien Holding AG

«Mit unseren Cashflows können wir gut leben» CEO Bruno Schefer sieht die Züblin Immobilien Holding AG bei dem im vergangenen Jahr in die Wege geleiteten Umbau des Konzernportfolios auf gutem Weg.

Interview: Birgitt Wüst Herr Schefer, kam der Auszug von Roche in Paris für Ihr Unternehmen gelegen? Bruno Schefer: So möchte ich das nicht sagen: Wir hätten den Konzern als Mieter gerne behalten. Andererseits hatten wir gemäss der neuen Strategie von Züblin die Restrukturierung der Gebäude auf Jatte geplant. Wir hätten Roche während der Umbauarbeiten anderweitig unterbringen müssen, doch die Konzernleitung wollte nicht zwei Jahre lang mit einer Notlösung leben. Das Posi-

tive an dem Auszug ist, dass wir die frisch erneuerten Objekte in hervorragender Lage dann neu vermieten können, wenn der Markt vermutlich deutlich ins Positive gedreht hat. Bei einer Mietvertragsverlängerung zum jetzigen Zeitpunkt hätten wir schlechtere Karten gehabt. Noch herrscht Mietermarkt in Paris. Wie kommt der Umbau des Konzernportfolios von Züblin voran? Wir machen gute Fortschritte. Einige Objekte in der Schweiz, die wir sanieren und mit Blick auf die Energieeffizienz aufrüsten lassen, werden in den kommenden drei bis fünf Monaten fertig. Ist der Energieverbrauch ein wesentliches Thema bei der Neuvermietung? In der Tat: Beispielsweise konnten wir 70 Prozent der Bürofläche >>>

NACHRICHTEN GSW IPO angekündigt Das Berliner Immobilienunternehmen GSW will noch in der 1. Jahreshälfte an die Börse gehen. Die Aktien sollen im 2. Quartal an der Frankfurter und der Berliner Börse notiert werden. Mit dem Erlös will GSW seine Eigenkapitalbasis weiter stärken und Verbindlichkeiten reduzieren. Zudem verspricht sich die GSW einen grösseren finanziellen Spielraum zur Finanzierung des angestrebten Wachstums. Mit einem Portfolio von rund 49.700 Wohnungen und 3,1 Millionen Quadratmetern Wohnfläche ist die GSW das grösste private Wohnimmobilienunternehmen in Berlin. Laut Finanzkreisen wollen die Eigner, der GoldmanSachs-Fonds Whitehall und der Finanzinvestor Cerberus, etwas mehr als 50 Prozent der GSW an die Börse bringen, was knapp eine halbe Milliarde Euro einbringen könnte.

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in der damals in Sanierung befindlichen Zürcher Holbeinstrasse 30/22 schon im Herbst vergangenen Jahres an Baker & McKenzie Zurich langfristig vermieten - trotz des eher schlechten Marktumfelds. Einzugstermin ist im Mai. Eine weitere Fläche von 3 Etagen im kleineren Teil der Liegenschaft wurde ebenfalls vermietet. Die letzten wenigen Flächen sind im Verhandlungsstadium.

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Im Zuge der Neuausrichtung von Züblin wollten Sie auch nicht mehr strategiekonforme Gebäude verkaufen. Wie kommt der Verkauf voran? Ein Drittel des aktuellen Portfolios wollen wir in den kommenden zwei Jahren verkaufen. Bei der aktuellen Marktlage ist dies nicht ganz einfach. Doch sind wir auch nicht gezwungen zu verkaufen. Die Objekte bringen weiterhin Cash-Flows; damit können wir gut leben. Was steht den Verkäufen entgegen? Derzeit sind am Markt vor allem Käufer für Core- und Core+-Objekte aktiv. Zudem ist die Finanzierungssituation immer noch schwierig. Investoren, die eine höhere Rendite suchen und als Käufer für die Gebäude, die wir veräussern möchten, in Frage kämen – etwa Opportunity Funds –, agieren derzeit eher noch zurückhaltend. Doch das kann sich sehr schnell ändern.

Züblin-CEO Bruno Schefer: «Wir sehen uns nach Opportunitäten um.»

Planen Sie Neuakquisitionen? Wenn ja: In welchen Märkten? Sicher, wir planen Zukäufe, vor allem in der Schweiz und in Frankreich. Die Schweiz kam ja recht flott aus der Krise und die französischen Immobilienmärkte, insbesondere Paris, erholen sich sehr rasch. Wir sehen uns nach Opportunitäten um. Züblin ist die einzige Schweizer Immobilien AG, die vorwiegend im europäischen Ausland investiert ist. Das Vertrauen seitens europäischer Immo-

biliengesellschaften in Immobilienmärkte wie London oder Paris scheint seit einigen Monaten zuzunehmen. Gilt das auch für das Vertrauen der (Schweizer) Anleger? Die Anleger sind derzeit noch eher zurückhaltend, was unter anderem daran liegen mag, dass sich der deutsche Markt – anders als England oder Frankreich – noch nicht gross erholt hat; es braucht offensich tlich etwas länger. Kommen von dort positive Signale, dürfte sich dies ändern. •

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Australien

«Von der Weltbühne als solide eingeschätzt» BW. Investments in Australien sind derzeit beliebt. Am australischen Transaktionsmarkt für Gewerbeimmobilien stellte DTZ im vierten Quartal 2009 einen Anstieg des Investmentvolumens auf 2,7 Milliarden australische Dollar fest. Gegenüber dem Vorquartal ist dies eine Steigerung um 20 Prozent. «Das Investmentvolumen summiert sich 2009 auf 9,6 Milliarden australische Dollar», sagt David Green-Morgan, Leiter Research für die Region Asien-Pazifik bei DTZ. Der kontinuierliche Anstieg des Transaktionsvolumens über die letzten Quartale belege, dass sich die Investmentaktivitäten in Australien stabilisieren: «Der Investmentmarkt 2008 ist im Vergleich sehr viel volatiler gewesen.» Wie Green-Morgan berichtet, entfiel mit einem Volumen von über einer Milliarde australischer Dollar der grösste Anteil der Transaktionen auf den Bürosektor; vor allem in den Innenstädten von Brisbane, Sydney und Perth. «Zudem sind börsennotierte Immobilienfonds, wie der Commonwealth Property Office Fund an den Markt zurückgekehrt. Dieser hatte mit dem Kauf eines Bürogebäudes in Brisbane für 208 Millionen australische Dollar für die grösste Transaktion des Quartals gesorgt», so GreenMorgan.

nationalen Gewerbeliegenschaften, innerhalb weniger Monate zum zweiten Mal in Down Under investiert und im Zentrum von Brisbane ein neu errichtetes Büro- und Geschäftshaus (15.000 qm) erworben. Im Erdgeschoss sind auf 1.800 qm ein Supermarkt und Ladenlokale für den täglichen Bedarf eingerichtet. Die darüber liegenden sechs Büroetagen sind auf zehn Jahre fest als Headquarter an die australische Hochtief-Tochter Leighton Contractors vermietet. «Langfristige Mietverträge mit ersten Adressen ermöglichen einen hohen stabilen Cashflow und weit überdurchschnittliche

Gesamtkapitalrenditen von mehr als 7,5 Prozent netto pro Jahr», teilt die Gesellschaft mit. Für das AFIAAManagement ist der australische Markt derzeit hoch attraktiv. Als rohstoffreiches Land und Tor zu Asien profitiere die australische Wirtschaft unmittelbar vom deutlich spürbaren Aufschwung in Asien, vor allem in China und Indien. Das Land verfüge über eine gesunde und breit abgestützte Volkswirtschaft, grosse politische Stabilität und – gestützt auf eine positive demographische und wirtschaftliche Entwicklung – über nachhaltige Wachstumschancen. >>>

Gesunde Volkswirtschaft, positive demographische Entwicklung

Insbesondere für «konservative» Anleger wie etwa Pensionskassen erscheint Australien derzeit sehr interessant. So hat etwa Afiaa, die Anlagestiftung von 18 Schweizer Pensionskassen mit Fokus auf inter-

Afiaa erwarb HQ South in Brisbane.

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Gemäss der Prognose des Population Reference Bureau wächst in Australien die Bevölkerung schneller als in allen anderen Industrienationen. Bis 2050 soll die Bevölkerung weltweit um 38 Prozent und in Australien sogar um 65 Prozent zunehmen.

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Hohe Rechtssicherheit und Transparenz

Gleichzeitig zählt der australische Immobilienmarkt zu den professionellsten weltweit und ist geprägt von grossvolumigen REITS sowie von international agierenden Immobiliengesellschaften und -Fonds. «Zudem ist die Rechtssicherheit hoch und der Markt ist transparent», sagt AFIAA-CEO Brauwers. Und nicht zuletzt sei das Land ein Einwanderungsland und habe daher einen hohen Flächenbedarf. «Dort kann man mit Investments in 1a-Gebäude in guten Lagen also wenig falsch machen», so der Afiaa-Chef. Ähnlich sieht Michael Andrews, Chef von Savills Sydney, die Lage: «Die Voraussetzungen in den Central Business Districts der wichtigen australischen Märkte werden auf der Weltbühne als solide eingeschätzt». Von Down Under ist auch Andre-

Sydney: CBD bei Core-Anlegern gefragt.

as Heibrock, Vorstandsmitglied der Real I.S. AG überzeugt. «Am besten performed hat die AusstralienfondsSerie», berichtet er. «Die meisten Mieter unserer Objekte in Down under sind staatliche Institutionen, und das kommt gerade in Zeiten wirt-

schaftlicher Unsicherheit gut an.» Green-Morgan geht davon aus, dass sich die positve Entwicklung auf dem Investmentmarkt fortsetzt: «Einige grosse Transaktionen von Büroimmobilien sind bereits in der Vorbereitung.» •

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/// 07/08_2010 / Seite 15

Anlagestiftungen

«Die Nase ständig im Wind halten» AFIAA ist bek annt für antizyklische Investments. Für CEO Hans Brauwers muss mit jedem Risiko eine entsprechende Chance einhergehen.

Interview: Birgitt Wüst Herr Brauwers, als CEO einer Schweizer Anlagenstiftung gehen Sie mit der ausschliesslichen Fokussierung auf Auslandsanlagen eher ungewöhnliche Wege. Weshalb? Die Pensionskassen, die uns gegründet haben und halten, sind bereits in grossem Umfang direkt in der Schweiz in Immobilien- Anlagen investiert. AFIAA ist daher ganz gezielt mit der Aufgabe betraut worden, mit gebündeltem Know-how und Kapital in ausländischen Märkten direkt zu investieren. «Ungewöhnlich» ist dies insofern, als wir meines Wissens die einzigen in Europa sind, die auf Basis einer solchen von Pensionskassen selbst gesteuerten Managementeinheit operieren. Natürlich existieren weitere Immobilien-Anlagestiftungen von Pensionskassen, aber keine mit dem Auftrag für Direktinvestitionen auf ausländischen Immobilienmärkten. Auch haben mittlerweile grosse Schweizer Finanzinstitute Anlagestiftungen mit derselben Zielsetzung «Ausland» gegründet oder stehen kurz davor; aber diese gehören nicht den Anlegern, sondern den Finanzinstituten. Diese machen folglich auch allein «die Musik» vor allem in Bezug auf «ihre» Gebühren. AFIAA hingegen ist nicht gewinnorientiert, das heisst ausschliesslich anlegerorientiert. Deshalb ist die total expen-

se ratio der AFIAA mit 0,5 Prozent auch sensationell niedrig – und das ist in der Tat «ungewöhnlich». Sind die Risiken bei Immobilieninvestitionen im Ausland nicht höhere als bei Engagements auf dem Heimatmarkt? Risiken lauern überall in der Welt – auch in der Schweiz! Nirgendwo existieren vollkommen risikofreie Anlagen. Ausschlaggebend ist, dass ich mich in die Lage versetze, die landes- und objekttypischen Risiken zu erkennen, abzuwägen sowie zu beherrschen, um dann adäquat zum Risiko zu investieren. Das bedeutet konkret? Mit jedem Risiko muss eine entsprechende Chance einhergehen, vor allem in Bezug auf den return on investment (Rentabilität) und dessen Nachhaltigkeit. Lassen Sie mich einen Vergleich ziehen: Mit der Bahnhofstrasse in Zürich ist sicherlich die Maximilianstrasse in München vergleichbar. Das Risiko- und ChancenProfil sowie das Preisniveau sind ähnlich. In München zu investieren, heisst dann für Schweizer Pensionskassen, den Euro als Währung zu akzeptieren, verbunden mit dem Risiko einer noch weitergehenden Abwertung. Demgegenüber steht – abgesehen von der realen Chance einer wieder erstarkenden Euro-Währung – der Vorteil, in Anbetracht der Güte und Grösse des Standortes München in der Maximilianstrasse auf mittlere und längere Sicht höhere Mieten/ Erträge als in der Bahnhofstrasse zu generieren. Jedenfalls steht ausser Frage, dass mit Investitionen im Ausland eine Diversifikation zum Hei-

AFIAA-CEO Hans Brauwers: «Vollkommen risikofreie Anlagen gibt es nicht»

matmarkt erreicht wird. Es werden Risiken und Chancen über mehrere verschiedene Märkte gestreut und darüber ihre latente Relevanz für das Gesamtportfolio vermindert. Dennoch tendieren Schweizer Institituionelle eher zu Investments auf dem Heimatmarkt... Mir ist klar, dass die Schweizer Anlagekommissionen im Prinzip Investitionen in der Schweiz praeferieren, weil die Immobilien-Werte in der Schweiz seit Jahren nur den Weg nach oben zeigen, vor allem >>>

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aber, weil keine Währungsverluste eintreten können. Aber in der Schweiz hat es Anfang der 1990er Jahre hausgemacht eine schwere Immobilienkrise mit hohen Verlusten im Einzelfall gegeben. Daher kann ich nur bestätigen, dass bei Investitionen im Heimatmarkt der Schweiz lediglich das Währungsrisiko entfällt. Persönlich sehe ich für Investitionen in der Schweiz heute die Gefahr, zu hohe Preise akzeptieren zu müssen, weil sich ungeheuer viel Kapital um relativ wenig verfügbare Investitionen balgen muss.

Ich fange einmal mit dem leichteren Teil Ihrer Frage an. In London hätten wir nach der Akquisition des Garrard House in der Gresham Street in 2009 noch gerne ein 2. und 3. Investment getätigt, um dort für unsere Anlagegruppe «Global» ein Teilportfolio zu bilden. Davon haben wir aber zunächst wieder Abstand genommen, weil sich relativ rasch nach Bekanntwerden unseres Investments herausstellte, dass sich in London der Markt schon wieder drehte und die Preise wieder massiv anstiegen.

Was tun Sie, um die Risiken im Ausland zu minimieren? Um es auf den Punkt zu bringen: In der Investitionsphase kooperieren wir lokal mit den fachlich besten Partnern und Personen, das heisst, wir suchen insbesondere anlässlich der technischen, kaufmännischen und rechtlichen Due Dilligence sowie Strukturierung die Zusammenarbeit mit den entsprechend ausgewiesenen Fachingenieuren, Property Managern und Anwälten. Hier hilft mir natürlich meine inzwischen 30 jährige Tätigkeit in der Branche, diese Profis in der Welt zu finden, auszuwählen und zu koordinieren. Parallel zu dem lokalen Einsatz der fachlich Beteiligten steht bei der AFIAA in Zürich ein Team von international versierten Fachleuten bereit, die den Investmentprozess führen.

Dass heisst, die Lemminge waren wieder unterwegs? Sie überschwemmten London nahezu unerwartet mit Akquisitionsgeldern! In diesem Zeitpunkt haben wir sofort reagiert und uns abgewandt und im Schwergewicht Australien zugewandt. Wir hatten ja fürs erste in London mit einem Prime-Objekt und rund 100 Millionen CHF den seit 30 Jahren rentabelsten Deal nach Hause geholt.

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Und in der Haltephase? Man muss darauf achten, ständig die «Nase im Wind» zu halten, Marktentwicklungen frühzeitig wahrzunehmen, die lokalen Property Manager eng zu begleiten und zu kontrollieren. Wie erkennen Sie den richtigen Zeitpunkt für einen Markteinstieg oder für den Zeitpunkt, nicht mehr zu investieren?

Warum der Markteinstieg gerade in Down under? Wir hatten Australien seit längerem im Visier. Die Volkswirtschaft zeigte sich robust und widerstandsfähig, war in der Krise nicht abgestürzt und versprach zeitnahe Erholung und Prosperität, sobald es in China und Indien wieder anziehen würde. Gerade dies sehen wir zur Zeit in Asien mit voraussichtlichen Wachstumsraten von bis zu zehn Prozent. Von Krise spricht dort keiner mehr. Gleichzeitig waren neben historisch niedrigem Fremdkapitalzins und günstigem Wechselkurs in diesem sehr professionellen, angelsächsisch geprägten Markt in Australien die heimischen Immobilien-Investoren paralysiert, so dass kaum Nachfrage vorlag, weil

die Relationen in deren Bilanzen durch den eingetretenen Werteverfall nicht mehr stimmig waren. Die eingehenden Angebote zeigten mir sodann anhand ihrer Qualität und erreichten Rentabilität, jetzt einzusteigen. War es einfach, geeignete Kaufobjekte zu finden? Nein – natürlich klappt ein solcher Einstieg nicht etwa per Knopfdruck auf ein und dieselbe Sekunde wie bei der Aktie an der Börse! Bis zu unserem ersten Abschluss im November 2009 haben wir ein dreiviertel Jahr die Standorte Sydney, Melbourne, Brisbane, Canberra, Perth und die in Frage kommenden Angebote «abgeklappert». Bei einigen sind wir nicht durchgedrungen, weil die Eigentümer dann plötzlich doch nicht mehr zu Tiefstpreisen verkaufen wollten, bei anderen sind wir von vermögenden Privaten überboten worden. Werden Sie dort weiter investieren? In der Zwischenzeit sind Fremdkapitalzins sowie Wechselkurs des australischen Dollars wieder deutlich angestiegen, ebenso die Investorennachfrage. Also ist wieder die Zeit gekommen, zum Rückzug zu blasen! Allerdings versuchen wir noch, eine dritte herausragende Akquisition zu tätigen, die wir seit längerem in der Pipeline haben, um damit die Bildung des australischen Teilportfolios in der Grössenordnung von 300 Millionen CHF dann abzuschliessen. Verraten Sie, welche Märkte Sie derzeit im Visier haben? Für die Anlagegruppe «Global» befassen wir uns intensiv mit den BRIC- Staaten und wieder Kanada. «EuropeCore» ist auf Frankreich und Deutschland fokussiert. •

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Auslandsinvestment

Neuer «Real-ismus» in Osteuropa

Union Investment investierte in Warschau und erwarb die Lipinski Passage.

Es bewegt sich was in den CEE-Ländern: Investments finden statt.

Von Andreas Schiller Es mag seltsam und möglicherweise fast zynisch klingen, aber die Auswirkungen der Krise haben auch ihre guten Seiten: Die rasanten Einbrüche der Immobilienmärkte in Zentralund Osteuropa führen zu einer Rückbesinnung auf das kleine Einmaleins

der Immobilienwirtschaft. Viele hochspekulative Projekte und manche Gigantomanie – insbesondere auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien – sind erst einmal genauso verschwunden wie die dazugehörigen Excel-Akrobaten und Schönrechner. Stattdessen kehrt die Einsicht zurück, dass der Begriff «real estate» mit Realität zusammenhängt. Denn diese hat die Branche in Zentral- und Osteuropa eingeholt. Das muss aber gar nichts Schlechtes bedeuten.

Zumindest zeichnet sich bei den Entscheidungen für Investments ein deutlich differenzierterer Blick auf die jeweilige Immobilie, deren Makro- und Mikrostandort, den Vermietungsstand sowie mögliche Perspektiven ab. Außerdem bringt der neue «Real-ismus» für manche westeuropäische Marktteilnehmer eine frische Erkenntnis: Zentral- und Osteuropa, oder englisch kurz CEE, ist zwar ein hilfreicher Begriff, unter dem eine gewaltige Region subsumiert >>>

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Deutsche Fonds k aufen zu

Der neue «Real-ismus» schärft auch den Blick bei aktuellen Transaktionen, die durchaus noch stattfinden: Schon in diesem Frühjahr erwarb die SEB Asset Management AG für ihren SEB ImmoPortfolio Target Return Fund von Projektentwickler Ghelamco die Büroimmobilie «Trinity III» in Warschau. Die Gesamtinvestitions-

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kosten liegen bei rund 93 Millionen Euro. Ebenfalls in der polnischen Hauptstadt kaufte Union-Investment für einen ihrer Spezialfonds vom Bauträger Reinhold Polska die Projektentwicklung des Geschäftshauses «Lipinski Passage». Die «Lipinski Passage» ist ein historisches Ensemble in zentraler Lage in der Nähe des Kulturpalasts. Die denkmalgerechte Sanierung der Passage soll in der zweiten Jahreshälfte abgeschlossen sein. Vor allem im Jahr 2009 stand die deutsche Deka Immobilien in Polen nicht zurück. So erwarb Deka Immobilien die Tesco Distributionszentrale in Teresin und das andel’s Hotel in Krakau. Doch mit einem Investitionsvolumen von rund 70 Millionen Euro verantwortete Deka 2009 ebenfalls die größte Akquisition deutscher offener Fonds in Polen. In der polnischen Hauptstadt erwarb Deka Immobilien den Bürokomplex Grzybowska Park von AIG Lincoln. Polen ist Kernmarkt für die Immoeast

Traditionellerweise sind neben den Deutschen auch österreichische Immobilienunternehmen in Zentralund Osteuropa sehr aktiv. So umfasst

allein das polnische Portfolio der dort seit 2004 investierten und aus Wien agierenden Immoeast 14 Immobilien – darunter das Einkaufszentrum Silesia City Center in Kattowitz und das Bürogebäude IO-1 in Warschau – mit einem aktuellen Verkehrswert von rund 520 Millionen Euro sowie jährlichen Brutto-Mieteinnahmen von rund 44 Millionen Euro. CA Immo, Europolis, Raiffeisen evolution, UBM sowie Warimpex heißen einige weitere österreichische Projektentwickler und Investoren. CS-Fonds in Tschechien investiert

Aus dem deutschsprachigen Raum stellen bei der Betrachtung der Herkunftsländer der Investoren Deutsche und Österreicher den größten Anteil. Die Schweiz hielt und hält sich hingegen in Zentral- und Osteuropa zurück. Aber immerhin besitzt die Credit Suisse (Deutschland) AG als deutsche Kapitalanlagegesellschaft im offenen Fonds CS Euroreal mit dem Olympia Center in Olomouc in der Tschechischen Republik ein Einkaufszentrum in Osteuropa. Das Shopping Center wurde bereits 2007 erworben und ist komplett >>>

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vermietet. Genannt werden kann auch die vorwiegend in Russland aktive EPH Eastern Property Holdings Ltd. Zwar ist das Unternehmen auf den British Virgin Islands ansässig, jedoch an der SIX Swiss Exchange gelistet.

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Ungarn und die Slowakei im Kommen

Bei den Zielländern lässt sich in den Investitionsstrategien eine Fixierung auf einigermaßen solide Märkte erkennen. «Internationale Investoren zeigen enormes Interesse an Polen und Tschechien», berichtet Dr. Andreas Ridder, «während in den anderen CEE-Märkten das internationale Interesse noch äußerst verhalten bis gar nicht spürbar ist.» Risiken will derzeit wohl niemand eingehen, so dass auch in der geographischen Diversifikation die Devise «Core, core, core» gilt. Gleichwohl wirft Dr. Andreas Ridder ein: «Wir rechnen aber damit, dass im Laufe dieses Jahres zumindest in Ungarn und der Slowakei das Investoreninteresse auch wieder anspringen wird.» Zumindest in Ungarn war das gleich zu Jahresbeginn der Fall. Allianz Real Estate Germany erwarb einen 50prozentigen Anteil am Einkaufszentrum «Allee» in Budapest von ING Real Estate Development. Die verbleibende Hälfte hält nach wie vor ING, die auch das Center Management übernommen hat. Wie groß das Interesse deutscher offener und Spezialfonds sein kann, sei aber erst einmal dahingestellt. «Wir konzentrieren uns auf stabile Cashflows und verfolgen eine aktive Core-Strategie. Dabei haben wir neben den etablierten Core-Ländern wie Deutschland, Frankreich und Großbritannien auch die Core-Plus-Länder im Fokus», erklärt Dr. Karl-Joseph Hermanns-Engel, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. Da wäre es denkbar, dass ein

SEB Asset Management kaufte Bürohaus «Trinity Park III» in Warschau.

Teil des Kapitals der in diesem Jahr für das Investment eingeplanten Summe von 1,5 bis 2 Milliarden Euro auch Richtung Osten fließen könnte. «Aufgrund der sehr positiven Entwicklung der polnischen Wirtschaft prüfen wir weitere Investitionen in Polen», berichtet Dr. Karl-Joseph HermannsEngel und verweist konkret auf den Bürostandort Warschau wie auch auf Einzelhandelsimmobilien. Immoeast will in Polen zuk aufen

«Im Einzelhandelssegment ist Polen das einzige Land in Zentral- und Osteuropa, in dem es zu keinem nennenswerten Verfall der Mieten gekommen ist.» Ganz ähnlich klingt es aus Frankfurt von Deka Immobilien. Thomas Schmengler, Geschäftsführer der Deka Immobilien GmbH und verantwortlich für den weltweiten An- und Verkauf von Objekten: «Die CEE-Märkte, darunter auch Polen, sind nach wie vor interessante Investitionsstandorte für die Deka Immobilien, die wir sehr genau beob-

achten.» Besonders für Polen stellt er heraus: «In Polen zeigt sich durch die geringe steuerliche Belastung derzeit noch ein interessanter Unterschied bei der Nachsteuerrendite von rund zwei Prozent im Vergleich zu CoreImmobilien an westeuropäischen Standorten wie etwa Paris und London.» Auch Dr. Manfred Wiltschnigg, Vorstandsmitglied der Immoeast AG, setzt ganz klar auf Polen: «Polen ist einer der wesentlichen Kernmärkte der Immoeast. Insbesondere im Segment Einzelhandel soll das polnische Portfolio weiter wachsen. Aber auch im Bürobereich ist Polen im Portfolio der Immoeast unterrepräsentiert. Da wir Warschau als einen der aussichtsreichsten Büromärkte in Zentral-, Ost- und Südosteuropa ansehen, werden wir unser Exposure hier ebenfalls erweitern. Sekundärstädte werden selektiv geprüft und dienen der Ergänzung des Portfolios.» Denn er ist überzeugt: «Die Krise hat das Wachstum in der polnischen Wirtschaft zwar verzögert, hält den Prozess aber nicht auf.» •

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/// 07/08_2010 / Seite 21

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN

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15.04.2010 RÜCKNA ME PREIS

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BÖRSEN K APITALISIERUNG

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977 876 IM MOFONDS

3 743 094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 2 616 884 SWISSINVEST REIF

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1 442 082 UBS SWISS RES. ANFOS

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73.50

3.33% 22.70%

5.27%

2.44%

63.00

72.65

754 194 011

1 442 087 UBS SWISS MIXED SIM A

71.85

87.90

3.70% 22.34%

2.42%

1.70%

77.05

89.50

4 339 427 598

1 442 088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

57.15

67.30

3.86%

17.76%

4.48%

2.79%

50.80

66.90

874 948 456

S W I T T

Total

24.15%

1.72%

2.32%

25 052 992 569

Ø(1)

2.98%

IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN

AKTIEN NA ME

15.04.2010 NAV

883 756 ALLRE AL HOLDING 1 820 611 BFW LIEGENSCHAF TEN N 255 740 ESPACE RE AL ESTATE

108.50

BÖRSEN - KURS

AUS- SCHÜT- TUNGS- RENDITE

EC ART

PERF. Y TD

MTL . UMSATZ JAN . 09

128.00

3.91%

17.97%

8.13%

2.86%

KURSE SEIT 1.1.08 TIEFST / HÖCHST

105.10

BÖRSEN K APITALISIERUNG

131.70

655 867 757

31.45

22.50

2.26% -28.46%

1.81%

0.59%

15.00

26.50

105 553 125

145.95

130.00

3.17% -10.93%

8.33%

105.00

131.50

185 977 610

1 731 394 INTERSHOP

250.70

316.00

6.74% 26.05%

6.04%

4.28%

260.00

317.00

345 072 000

1 110 887 MOBIMO

181.80

188.00

4.98%

6.76%

1.68%

121.80

191.00

893 063 709

1 829 415 P SP SWISS PROPERT Y

803 838 SWISS PRIME SITE 261 948 WARTECK INVEST 2 183 118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING

3.41%

65.60

67.20

4.16%

2.44% 14.87%

6.87%

41.25

67.70

2 270 011 997

60.10

65.50

5.58%

8.99% 12.93% 10.99%

39.15

68.00

2 991 366 644

1340.00

1750.00

6.56

4.48

3.00%

0.94%

1280.00

1770.00

194 906 250

2.29% -31.71% 10.62%

3.66% 30.60%

1.15%

3.20

5.08

208 629 877

4.08%

RE AL

Total

2.0 4% 11.37%

6.85%

7 850 4 48 970

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Seite 22 / 07/08_2010 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT

BRUT TO - DIVIDENDE

VALOREN - NUM MER

BESCHREIBUNG

250

0.00

140241 N

Agruna AG

155753 N

Bürgerhaus AG, Bern

100

10202256 N

C asaInvest AG, Rheintal

13.04.2010 TIEFST 2009

HÖCHST 2009

GELD

BRIEF

4 050.00

4 100.00

4 050.00

4 400.00

850.00

1 400.00

140.00

170.00

160.00

170.00

335

3.75

255740 N

Espace Real Estate AG, Biel

119.00

131.00

500

130.00

130.50

200

2.50

363758 I

F TB Holding SA, Brissago

815.00

820.00

650.00

820.00

4582551 N

11.90

12.70

12.60

12.70

500

600.00 3490024 N

Gesellsch. für Erst. billiger Wohnhäuser in W-thur 30 500.00

30 500.00

37 000.00

66 200.00

500

150.00

191008 N

Immges Viamala, Thusis

7 000.00

7 250.00

6 400.00

7 950.00

400

40.00

257750 I

Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo

1 255.00

1 649.00

1000

80.00

197641 N

Konkordia AG Nom 1000

6 000.00

5 500.00

9 990.00

250

20.00

197640 N

Konkordia AG Nom 250

1 500.00

1 900.00

1 400.00

MSA Immobilien, Adliswil

200.00

100.00

180.00

254593 N

100

0.00

2766143 N

100 500

Fundamenta Real Estate AG

Pagameno Invest AG N

2766145 P S Pagameno Invest AG P S

25.00 3264862 N

Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

3 375.00

2989760 I

500

1.00

600

36.00

225664 I

SAE Immobilien AG, Unter ägeri

2 250.00

2 500.00

2 950.00

800

208.00

231303 I

Sia - Haus AG, Zürich

4 900.00

5 000.00

4 810.00

5 100.00

0.00

1789702 I

0.40

0.90

7539

0.60

100

0.00

253801 N

Tersa AG

8 300.00

25 000.00

1000

120.00

172525 N

TL Immobilien AG

6 505.00

1000

260.00

256969 N

Tuwag Immobilien AG,Wä denswil

15 510.00

Real Estate Holding

198

Sihl M anegg Immobilien AG

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IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 07/08_2010 / Seite 23

Marktkommentar

Saison der Kapitalerhöhungen hat begonnen Die kotierten Schweizer Immobilienaktien (Real Index) konnten seit Jahresbeginn klar über zehn Prozent zulegen. Die treibenden Faktoren sind Swiss Prime Site und PSP Swiss Propert y.

NH. Der seit Jahresbeginn zu verzeichnende deutliche Aufwärtstrend bei den kotierten Schweizer Immobilienaktien hat jüngst einen Dämpfer kassiert: In Form einer Platzierung über 1,7 Millionen Swiss Prime Site Aktien seitens Pelham. Diese Platzierung befriedigte einen hohen Anteil der Nachfrage nach dem höchstkapitalisierten Indexmitglied. Somit hat auch die Saison der Kapitalerhöhungen begonnen. Zumindest im relativen Sinne, da die platzierten Aktien der Swiss Prime Site nun in den «Free Float» kommen. Das Marktgewicht von SPS im Index wird sich dadurch moderat erhöhen (Verhältnis ca. 32:1). Die Freefloatanpassung wird aber unter Umständen erst im September, bei der nächsten ordentlichen Indexreview der SIX Swiss Exchange wirksam. Dies sollte man im Hinterkopf behalten, da die Freefloatänderungen kumuliert über ein Semester hinweg doch deutlichen Einfluss auf die Gewichtungen haben kann. Die nächsten Ausschüttungstermine bei den Aktien sind der 3. Mai, Intershop, 20,00 CHF, und 21. Mai, Warteck, 65,00 CHF. Die kotierten Schweizer Immobilienfonds (SWIIT Index) entwickelten nach der Konsolidierung in den ersten Februarwochen ebenfalls einen positiven Trend und notieren nun für das laufende Jahr knapp zwei Prozent im Plus. Wir

Nicolas Hatt

verzeichnen weiterhin einen stetigen Fluss von Neugeld für den Sektor. Einerseits durch passive Produkte wie der ETF von UBS, aber auch von neu aufgesetzten Zertifikaten und Forward Priced Funds (Fund of Real Estate Funds). Die Immobilienfonds sind auch weiter auf Neugeldzufluss angewiesen, wollen sie dieses doch, zumindest im historischen Vergleich, hohe Niveau weiter halten. So werden in diesem Jahr Kapitalerhöhungen folgen im Rahmen von gut einer Milliarde CHF. Den grössten Anteil daran hat UBS Sima mit 530 Millionen CHF, das ExAnrechtsdatum ist der 22. April und das Bezugsverhältnis ist 7:1. Darauf folgt Immo Helvetic mit zirka 60 Millionen, Ex-Datum ist voraussichtlich 3. Mai und das Bezugsverhältnis wird 5:1 betragen.

Man kann davon ausgehen, dass der Markt diese Kapitalerhöhungen absorbiert, jedoch werden noch einige kleinere Marktteilnehmer Kapital suchen und könnten möglicherweise Mühe haben, eine Vollzeichnung zu erreichen. Wichtig ist auch die Gesamtmarktentwicklung, da die Institutionellen Investoren Probleme bekommen werden, falls eine Konsolidierung einsetzen sollte in den Hauptsegmenten und somit sich die Immobilienquote passiv erhöht. Gezeichnet wird bei einem solchen Szenario eher zurückhaltend. Die nächsten Ausschüttungen stehen beim Swisscanto IFCA (19. April CHF 3.65) und beim Immo Helvetiv (27. April CHF 6.50) an. • Nicolas Hatt Swiss Finance & Property

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Seite 24 / 07/08_2010 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilienfinanzierung

«Die Stillhaltesituation wird sich auflösen» Auf den europäischen Immobilienmärkten wird sich in den kommenden zwei Jahren eine Refinanzierungslücke von 115 Milliarden Euro auftun. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie der Beratungsunternehmens DTZ.

PD. Mit voraussichtlich 42 Milliarden Euro wird der grösste Teil auf Grossbritannien entfallen, gefolgt von Spanien mit 23 Milliarden Euro. Für Deutschland rechnet DTZ mit neun Milliarden Euro offenem Finanzierungsbedarf, das entspricht zwei Prozent des in Gewerbeimmobilien investierten Kapitals. Gemessen an der Marktgrösse sind in Irland mit 10 Prozent am meisten Hypothekendarlehen betroffen. «Die Refinanzierungslücke ist aus unserer Sicht die grösste Herausforderung für den Immobilienmarkt in den kommenden Jahren», sagt Konstantinos Papadopoulos, Research Analyst bei DTZ und Co-Autor der Studie. Drei Wege, die Lücke zu schliessen

Die Gründe liegen laut der Studie darin, dass die betroffenen Darlehen aufgrund von Wertminderung oder konservativer Kreditvergabe nach Fristende nicht refinanziert werden. Banken hätten Darlehensfristen bislang verlängert, um drohende Kreditausfälle abzuwenden und Abschreibungen zu vermeiden. Auch der Handel mit kritischen Hypothekendarlehen sei zum Erliegen gekommen. «In den letzten zwei Jahren konnten wir eine Pattsituation beobachten. Europäische Banken

Erwartet eine Bandbreite unterschiedlichster Lösungen: DTZ-Research-Chef Hans Vrensen. wollten Hypotheken nicht unter Wert verkaufen. Investoren würden die Darlehen gerne übernehmen, aber nicht zum Nennwert», erläutert Hans Vrensen, Global Head of Research bei DTZ. Die Stillhaltesituation wird sich nach Ansicht von DTZ in den kommenden Jahren auflösen. Vrensen erwartet, dass Investoren ihre Arbeit mit neuen Kapitalanlegern und Kreditgebern fortsetzen werden, um die Refinanzierungslücke in den kommenden zwei bis vier Jahren zu schliessen. Die Analysten von DTZ rechnen für die kommenden zwei Jahre mit 116 Milliarden Euro frischem Kapital. Rein rechnerisch könne der Refinanzierungsbedarf

dadurch gedeckt werden.Die Autoren der Studie sehen derzeit drei Wege, die Lücke zu schliessen. Bei reinen Eigenkapitallösungen bringt entweder der Schuldner selbst oder ein neuer Investor neues Kapital ein - so geschehen zum Beispiel beim Vulcan CMBS von Tishman Speyer im März. Die zweite Möglichkeit ist die Umschichtung des Fremdkapitals, sei es durch Restrukturierung (inklusive Laufzeitverlängerung), durch (teilweisen) Verkauf des Kredites oder durch Vollstreckung. Dieser Weg wurde von Karstadt Quelle für den Fleet Street Finance II CMBS gewählt. Die dritte Möglichkeit sei eine Kombination der beiden vorangegangenen: Ein Teil der >>>

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/// 07/08_2010 / Seite 25

cablecom Kabelanschluss powered by Fiber Der Kabelanschluss von cablecom ist Ihre Eintrittskarte für eine neue Welt der Unterhaltung und Kommunikation. 200 digitale TV-Kanäle (inklusive High Definition), über 100 digitale Radioprogramme, analoges Fernsehen und Radio, superschnelles Internet, günstiges Telefonieren – alles gleichzeitig und in jedem Raum: Mit dem Kabelanschluss von cablecom erleben Sie die multimediale Zukunft schon heute. Mehr über den cablecom Kabelanschluss erfahren Sie unter 0800 900 210 oder www.cablecom.ch

>>>

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Seite 26 / 07/08_2010 /// Schulden wird erlassen und im Gegenzug erhält der Kreditgeber eine Beteiligung an den Objekten. Ein Beispiel hierfür ist der HSBC Tower, der an HSBC zurückging, nachdem das spanische Immobilienunternehmen Metrovacesca seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen konnte. Finden Kreditgeber und Schuldner keine einverständliche Lösung, kann es zu langwierigen juristischen Auseinandersetzungen kommen. Ein Beispiel dafür sei das Coeur Defense in Paris, wo der Schuldner das Gebäude über zwei Jahre dem Zugriff des Kreditgebers entziehen konnte. Die Verzögerung brachte für beide Seiten zusätzliche Verluste mit sich. «Wir erwarten, dass Schuldner in Zu-

>>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

kunft die verschiedensten Möglichkeiten zur Refinanzierungen prüfen werden. Dazu werden sie mit alten und neuen Darlehensgebern verhandeln, vor allem auch mit möglichen Eigenkapitalinvestoren», so Papadopoulos. Von den Banken erwartet der Experte mehr Konsequenz bei der Durchsetzung ihrer Forderungen und den aktiven Verkauf von Darlehenspositionen. Dies insbesondere dann, wenn die europäische Zentralbank die Versorgung mit Liquidität wieder beschränkt. «Wir werden in Europa eine grosse Bandbreite unterschiedlichster Lösungen beobachten können. Die Refinanzierungslücke wird sich in zwei bis vier Jahren wiedergeschlossen haben», prognostiziert Vrensen. •

Manche Banken halten nicht still: Metrovacesa musste den HSBCHauptsitz zurückgeben.

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/// 07/08_2010 / Seite 27

Private Equity

Immobilienfonds von Morgan Stanley ohne Fortune Dem MSREF VI International droht anscheinend ein Verlust von 5,4 Milliarden US-Dollar.

BW. Die Investoren eines Morgan Stanley-Immobilienfonds haben in diesen Tagen wenig zu lachen. Wie US-Medien berichten, droht dem 2007 noch 8,8 Milliarden US-Dollar schweren MSREF VI International ein Rekordminus von 61 Prozent oder 5,4 Milliarden US-Dollar. Morgan Stanley Real Estate Funds (MSREF), der Immobilienarm der Bank, habe Investoren in den vergangenen Wochen mitgeteilt, dass das Vermögen des Fonds sich aktuell auf noch etwa 3,4 Milliarden Dollar belaufe, berichten «Bloomberg» und das «Wall Street Journal» unter Berufung auf informierte Kreise. Zu den Investoren des Morgan Stanley Fonds sollen unter anderem Pensionsfonds, College-Stiftungen sowie ausländische Investoren zählen, denen Morgan Stanley Renditen von bis zu 22 Prozent pro Jahr in Aussicht gestellt hatte. Die positive Entwicklung, die die Geschäfte des Fonds zunächst nahmen, wurde durch den Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise jäh ausgebremst. Grund des Rekordverlustes seien «bad investments» – misslungene Investments –, zu denen unter anderem auch der «Eurotower», der Sitz der Europäischen Zentralbank in Frankfurt, ein grösseres Entwicklungsprojekt in Tokio sowie Intercontinental-Hotels in Europa zählen. Allein die Verluste aus einem Investment in der koreanischen Hauptstadt Seoul sollen >>>

Der «Eurotower» in Frankfurt: «Misslungenes Investment».

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Seite 28 / 07/08_2010 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

sich auf 350 Millionen Dollar belaufen.

>>>

NACHRICHTEN Whitehall-Fonds 1,8 Mia verzockt Ein 2005 aufgelegter Fonds von Whitehall Street International, der Immobilientochter von Goldman Sachs, hat fast sein gesamtes Eigenkapital verloren. Von einst 1,8 Mia US-Dollar (1,9 Mia CHF) sind anscheinend nur noch 30 Mio Dollar übrig. Ursache des Verlust: hoch geleveragte Investments. Angesichts des Preisverfalls gerieten die Renditeberechnungen für die mit einem hohen Kreditanteil finanzierten Immobilienkäufe in den USA, Japan und Deutschland zu Makulatur. Der Whitehall-Fonds, an dem Goldman Sachs als grösster Einzelinvestor mit rund 430 Mio Dollar beteiligt war, hatte grosse Teile seiner Mittel in Deutschland angelegt. Und dabei neben weniger riskanten Wohnimmobilien auch Büro- und Einzelhandelsobjekte erworben – die, wie es damals in der deutschen Branche hiess, zu «Mondpreisen» übernommen wurden. Wie etwa das «Spring»-Paket: 36 Objekte, die Whitehall im Frühjahr 2007, kurz vor Ausbruch der Krise, für 2,5 Mia Euro weitgehend kreditfinanziert einem Degi-Immobilienfonds abgekauft hatte.

Eigene Verluste bereits abgeschrieben

Morgan Stanley hatte den Fonds gegen Ende des Booms aufgelegt. Die eingesammelten Gelder investierte die Gesellschaft 2007, als die Preise an den internationalen Immobilienmärkten fast ihren Höhenpunkt erreicht hatten, weltweit, u.a. in Asien und in Europa. Wie US-Medien berichten konnte der Fonds in den USA im vergangenen Jahr einen Kredit über zwei Milliarden Dollar für den 2007 erfolgten Kauf der Crescent Real Estate Equities Co. nicht refinanzieren. Die Folge: Die kreditgebende Bank, Barcleys Capital, kassierte die als Sicherung dienenden Bürogebäude mit mehr als 1,58 Millionen Quadratmeter Bürofläche. 2009 habe Morgan Stanley zugestimmt, fünf Bürogebäude in San Francisco den Gläubigern zu überlassen, zwei Jahre nachdem sie von Blackstone Group LP erworben wurden. Auch in Europa hat Morgan Stanley den Berichten zufolge in einigen Fällen die Schlüssel übergeben und das Investment abgeschrieben. So etwa bei einem Immobilienpaket mit Büroobjekten in Deutschland im Wert von rund 2,9 Milliarden Dollar. Es ging Anfang des Jahres an die Royal

Bank of Scotland als Gläubigerin, die nun versucht, die Objekte an andere Private Equity Gruppen zu verkaufen. Auch ein 800 Millionen Dollar schweres Portfolio aus Hotelimmobilien in Europa habe der Fonds seinen Kreditgebern überlassen und das Investment abgeschrieben. Die eigenen Verluste aus dem MSREF VI International habe Morgan Stanley - die US-Investmentbank und ihre Mitarbeiter sollen mit rund 20 Prozent an dem Fonds beteiligt sein - bereits Mitte 2009 abgeschrieben. Seitens der Bank, die am 21. April die Zahlen für das erste Quartal vorlegen wird, liegt noch kein offizieller Kommentar zu den Berichten vor. •

NACHRICHTEN Credit Suisse Neuer Immo-Dachfonds Mit dem Credit Suisse Select Fund (CH) Swiss Real Estate Securities hat die Credit Suisse jetzt einen neuen Dachfonds lanciert. Das Vehikel Fonds investiert in Immobilienfonds und -aktien, die an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange gehandelt werden.

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/// 07/08_2010 / Seite 29

Private Equity

Interesse an REPE-Fonds weiterhin verhalten Für REPE-Fonds verlief das erste Quartal 2010 äusserst schwach, meldet Swisslake Capital.

PD. Mit 55 neuen Real Estate Private Equity (REPE) Fonds wurden in den ersten drei Monaten dieses Jahres weltweit 17,9 Prozent weniger Fonds als im ersten Quartal 2009 und sogar 35 Prozent weniger als im vierten Quartal 2009 aufgelegt. Laut Mitteilung der Swisslake Capital AG beträgt das Eigenkapitalvolumen dieser Fonds 19,9 Milliarden US-Dollar: Es liege damit um 33,3 Prozent unter dem Vorjahreswert und um 38,3 Prozent unter dem Wert des vierten Quartals 2009. Die Entwicklung in Q1 in Bezug auf die Auflage von Fonds sehen die Swisslake-Experten als Spiegelbild der aktuell sehr zurückhaltenden Platzierung von Fondsanteilen. Viele Fonds aus 2009 seien nur teilweise platziert worden und verstopften quasi die Pipeline für die Auflage von neuen. Investoren seien zwar zunehmend mehr bereit in Fonds zu investieren, insgesamt aber immer noch sehr zurückhaltend und in der Due-Diligence-Prüfung deutlich kritischer als vor der Finanzkrise. Die durchschnittliche Fondsgrösse scheine sich in den vergangenen vier Quartalen in einer Bandbreite von 350 bis 400 Millionen US-Dollar eingependelt zu haben. Topdestination: Europa

Trotz zahlreicher negativer Schlagzeilen in Bezug auf die volkswirtschaftliche Entwicklung einzelner

EU-Länder wie Griechenland, Spanien, Portugal oder Grossbritannien, liegt Europa weiterhin stark im Investitionsfokus der REPE-Manager. In vielen europäischen Metropolen seien die Einstiegsrenditen deutlich zurückgegangen; die Mietpreise scheinen sich stabilisiert zu haben. Dementsprechend zeigen die Banken eher Bereitschaft, Fremdkapital für neue Aktivitäten der Fondsmanager zur Verfügung zu stellen. Insgesamt seien in Europa 22 neue Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von acht Milliarden US-Dollar aufgelegt worden, so Swisslake Capital. Dies entspricht einem Anstieg von 49 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2009. Hinsichtlich der geographischen Allokation ist der Marktanteil von 18,3 im ersten Quartal 2009 sogar auf 40,8 Prozent im ersten Quartal 2010 gestiegen. Nordamerika kämpfe noch mit steigender Arbeitslosigkeit, Staatsschulden und Bankenpleiten: Seit Jahresbeginn wurden 42 Banken geschlossen. Im ersten Quartal 2010 hat die Swisslake Datenbank 20 neue Nordamerika- Fonds registriert mit einem EK-Volumen von 7,0 Milliarden Dollar - 42 Prozent weniger als in Q1/2009 (11,9 Milliarden Dollar). In Asien halten sich REPE-Manager offenbar zurück, obwohl viele asiatische Volkswirtschaften die Krise gut gemeistert haben. Im ersten Quartal wurden nur sieben neue Fonds aufgelegt mit einem EK-Volumen von 2,2 Milliarden Dollar. Vier von sieben Fonds sind reine Chinafonds. •

NACHRICHTEN Schroder Property Investment in Winterthur Schroder Property hat für den börsenkotierten Immobilienfonds Schroders ImmoPLUS ein vollständig vermietetes Einkaufszentrum (16.000 qm) in Winterthur erworben. Coop und Manor zählen zu den wichtigsten Mietern. Der Schroders ImmoPLUS hat derzeit ein Fondsvolumen von rund 800 Millionen Euro. Die neu erworbene Liegenschaft repräsentiert die grösste Einzelanlage im Portfolio mit rund 13 Prozent. Helvetica Property Investors Mövenpick Hotel in Regensdorf gekauft Das Mövenpick-Hotel in ZürichRegensdorf hat einen neuen Eigentümer: Helvetica Property Investors erwarb das VierSterne-Haus von der Clair AG für den skandinavischen Immobilienfonds Swiss Real Estate Danmark ApS. Der langfristige Mietvertrag mit der Mövenpick Hotelbetriebs AG bleibt von dem Verkauf unberührt.

Verkauft: Mövenpick in Regensdorf.

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Seite 30 / 07/08_2010 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Kunstmuseum Basel

Basel will sich mit New York und Madrid messen Sieger im Architekturwettbewerb für den Erweiterungsbau des Basler Kunstmuseums ist das Büro Christ & Gantenbein. Auch die Finanzierung scheint gesichert.

BW. Das Kunstmuseum Basel soll um einen Neubau erweitert werden – um Platz zu schaffen für Sonderausstellungen, und um die zeitgemässe Präsentation vieler wertvoller Kunstwerke, die heute wegen Platzmangels nicht gezeigt werden können, zu er-

möglichen. Die Planung ist nun einen Schritt weiter: Im Architekturwettbewerb konnte sich das Basler Büro Christ & Gantenbein mit seinem Entwurf durchsetzen – unter anderem gegen so illustre Wettbewerber wie Tadao Ando, Zaha Hadid, Rafael Moneo, Jean Nouvel und Peter Zumthor, alles Träger des renommierten Pritzker-Preises. Von 24 eingereichten Projekten schafften es mit Christ & Gantenbein mit Peter Stocker sowie Diener & Diener mit Brunnschweiler Heer zwei Basler

Teams in die Schlussrunde. Die Jury unter der Leitung von Kantonsbaumeister Fritz Schumacher sprach sich für einen städtebaulich eigenständigen und modularen Ergänzungsbau aus und empfiehlt dem Kanton BaselStadt das Projekt des Teams unter der Führung von Christ & Gantenbein Architekten zur Ausführung. Finanzierung gesichert

Der Entwurf für den Neubau, der eine unterirdische Verbindung mit dem Kunstmuseum unter der >>>

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/// 07/08_2010 / Seite 31

Oben: Wird um einen spektakulären Neubau erweitert: Das Kunstmuseum Basel. Links: Der Siegerentwurf des Büros Christ & Gantenbein Architekten, Basel.

Auch die Finanzierung scheint gesichert: Die Mäzenin Maja Oeri hatte dem Kanton Basel-Stadt vor zwei Jahren bereits das Geld für den Kauf einer Landparzelle gegenüber

dem Kunstmuseum geschenkt. Nun übernimmt die Laurenz-Stiftung von Maja Oeri mit der Summe von 50 Millionen CHF auch die Hälfte der Baukosten für den Museumsneubau und ist damit insgesamt mit 70 Millionen CHF am Kunstmuseum beteiligt. 50 Millionen CHF soll der Kanton Basel-Stadt beisteuern. Der Schenkungsvertrag mit der Laurenz-Stiftung wurde Ende März unterzeichnet. Die Basler Regierung will die Vorlage für den Erweiterungsbau noch im Spätsommer dem Parlament vorlegen. Dieses soll im Herbst über das Projekt und den Kantonsbeitrag entscheiden. Die Eröffnung ist für 2015 geplant. Die Betriebskosten von jährlich fünf Millionen CHF sollen sich der Kanton und Private teilen. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 07/08 2010 / 5. Jahrgang / 91./92. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet / Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

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FOTOS: PD

Dufourstrasse vorsieht, fügt sich in den Augen der Jury harmonisch in die heterogene Stadtstruktur ein. Architektonisch trete das Gebäude in einen spannenden Dialog mit dem prominenten Stammhaus, hiess es. Der Erweiterungsbau soll die Ausstrahlung des Kunstmuseums als eines der weltweit besten Häuser seiner Art stärken, teilten die Verantwortlichen mit. Basel wolle sich künftig mit dem New Yorker Museum of Modern Art oder der Reina Sofia in Madrid messen, erklärte Regierungspräsident Guy Morin.

>>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Dienstag 11. Mai 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Finanzierungsstrategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld Welche Finanzierungsmöglichkeiten für Anlageimmobilien versprechen im aktuellen Wirtschaftsumfeld die besten Renditen und maximale Sicherheit? Das 27. Schweizer Immobiliengespräch zeigt auf, wo die Vor- und Nachteile der verschiedenen Strategien liegen und welche Steueroptimierungen bei der Finanzierung von Renditeobjekten auch für private Investoren möglich sind. Moderation: Dr. Samuel Gerber, MRICS, samuel-gerber.ch AG, Zürich Referenten: Felix Blaser, Dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA, Teamleiter Spezialfinanzierungen ZKB, Zürich Claudio Müller, Leiter Immobilien Business Development ZKB, Zürich Lorenz Heim, Hypotheken Zentrum / Vermögenszentrum Zürich Donnerstag 10. Juni 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Schweizer Hotel Investitionen – Gewusst wie? Worauf sollte der Investor aus Sicht des Betreibers achten, worauf kommt es bei Investitionen in Hotelimmobilien an und welche speziellen Anforderungen werden an den Projektentwickler gestellt? Diesen und weiteren Fragen im Zusammenhang mit der Spezialimmobilie Hotel widmen sich am 28. Schweizer Immobiliengespräch Spezialisten aus den jeweiligen Bereichen. Moderation: Dr. Samuel Gerber, MRICS, samuel-gerber.ch AG, Zürich Referenten: Walter Zuëck, Director Sales & Marketing, Accor Hospitality, Zürich Karl Giger, red KG, Wängi Klaus W. Bender, Acron AG, Düsseldorf

Die Teilnahme kostet 70 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an badmann@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

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Medienpartner: // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //