SCHWEIZER
Ausgabe 093_ 5. Jahrgang / 3. Mai 2010
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT
02 Shoppingmeilen werden uniformer 03 Migros/Convenience-Shops 05 GfK-Kaufkraftstudie Schweiz/Österreich 06 Villars Holding 09 IAZI: Westschweizer Immobilien performen besser 10 Baubeginn in Andermatt 13 Luxushotels: Besserung in Sicht 13 Coop-Flaggschiff in Chur 14 UBS-Konsumindikator steigt 15 Hotelinvestmentmarkt zieht an 16 Immo-Fonds, -AGs 17 Immobiliennebenwerte 18 Marktkommentar 18 Jones Lang LaSalle/CB Richard Ellis 19 «Neues Tor» für den Berner Westen 19 Fortimo
Aufschwung in Sicht «Der Preistrend bei den Verkaufsflächen, die sich im Angebot befinden, zeigt weiterhin nach oben», berichten die Researcher von Wüest & Partner in der jüngsten Ausgabe ihres Immo-Monitoring und verweisen auf einen Anstieg von 3,3 Prozent, der in den vergangenen Monaten verzeichnet wurde. Blickt man auf die Einbrüche im privaten Konsum, die sich bis anhin in Grenzen hielten, wundert der Birgitt Wüst ungebrochene Aufwärtstrend bei den Mietpreisen Redaktionsleiterin für Detailhandelsflächen kaum. Ob die Nachwehen des Konjunktureinbruchs am Detailhandelsflächenmarkt, wie von manchen Experten erwartet, mit zeitlicher Verzögerung spürbar werden, bleibt abzuwarten. Unterdessen scheint die Kauflaune der Schweizer bereits wieder zu steigen, wie der aktuelle Konsumindikator der UBS signalisiert. Zum Anstieg trug unter anderem auch die hohe Nachfrage nach Hotelübernachtungen von Inländern bei. Vorsichtiger, doch bestimmter Optimismus macht sich auch bei den in der Krise arg gebeutelten Luxushotels breit: Das Corporate-Geschäft zieht seit einigen Wochen wieder an; der Buchungsstand ist generell besser als im Vorjahr. Kein schlechter Zeitpunkt, so scheint es, mit der Umsetzung eines neuen Immobilienprojekts der Superlative zu starten. In Andermatt fahren in diesen Tagen die Bagger auf; die Andermatt Swiss Alps AG beginnt mit dem Bau einer neuen Feriendestination. Wie nachhaltig der konjunkturelle Aufwärtstrend ist, dürfte sich unter anderem am Abverkauf der dort geplanten Ferienwohnungen und Villas zeigen. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Beste Grüsse, Birgitt Wüst
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
SCHWEIZER Finanzierungsstrategien IMMOBILIENGESPRÄCHE im aktuellen Wirtschaftsumfeld 18. Februar 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
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AG, Raumbewältigung, Zürich. // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche. Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Detailhandelsimmobilien
Schweizer Shoppingmeilen werden uniformer
BW. Die Haupteinkaufsstrassen von Zürich und Genf spielen weiter in der internationalen Topliga. Nach dem jüngst veröffentlichten neuen ImmoMonitoring des Beratungsunternehmens Wüest & Partner bewegen sich die Topmieten an der Zürcher Bahnhofstrasse um 6.790 CHF/qm und Jahr. Sie liegen damit etwas über den 6.230 CHF/qm, die als Spitzenmiete in der Rue du Rhône in Genf bezahlt werden. Zürich belegt damit im Vergleich der weltweit teuersten Einkaufsmeilen Platz sieben und Genf Platz neun. Verglichen mit den fast 20.000 CHF, die an der 5th Avenue in New York, der derzeit teuersten Adresse weltweit bezahlt werden, mutet das Preisniveau der Schweizer Topstandorte allerdings recht bescheiden an. Im nationalen Ranking folgt auf die Topstandorte Zürich und Genf die Stadt Bern, wo im Hochpreissegment (Spitalgasse) 4.160 CHF pro Jahr bezahlt werden. In Basel, Lugano, Lausanne, St. Gallen, Luzern, Zug und Winterthur oder Zug liegen die Detailhandelsmieten zwischen 1.800 und 2.800 CFH/qm und Jahr. Die Rangliste zeigt für die Wüest & Partner-Experten deutlich, dass letztlich das Einzugsgebiet und die Personenfrequenz – wo die Grossstädte besser abschneiden – wichtiger sind für das Mietpreisniveau als die Kaufkraft der Bevölkerung, wo beispielsweise Zug besser bewertet ist als St. Gallen. Lugano wiederum weise das höchste
Filialisierungsstruktur an den zentralen Einkaufsstrassen der Schweizer Gross- und Mittelzentren (Flächenanteile) Quelle: Wüest & Partner /Immo - Monitoring
Weitgehend unbeeindruckt von der Wirtschaftskrise zeigen sich die Mietpreise an den Toplagen der Schweizer Eink aufsmeilen. Lok ale Anbieter müssen da oft passen.
Preisniveau aller Mittelzentren auf – und dies trotz einer relativ bescheidenen Bevölkerungszahl. Dies dürfte aus Sicht der Researcher darauf zurückzuführen sein, dass Lugano sowohl vom Tourismus als auch von der Grenznähe zu Italien profitiert, was die Faktoren Personenfrequenz beziehungsweise Einzugsgebiet positiv beeinflusst. Filialisierungsgrad nimmt zu
Das Immo-Monitoring zeigt auch, dass der Branchenmix der Bahnhofstrasse immer uniformer wird und damit einem globalen Trend folgt. In vielen Metropolen gehören an den begehrtesten Lagen der Einkaufsstrassen bereits über 90 Prozent der Verkaufsflächen zu einer nationalen oder internationalen Verkaufskette. Im Durchschnitt weisen die grösseren Städte der Schweiz einen Filialisierungsgrad von knapp über 70 Prozent auf. Bezogen auf die Zahl der Läden liegt der Filialisierungsgrad in den fünf Schweizer Grossstädten
bei 64 Prozent und in zwölf weiteren Mittelstädten bei 60 Prozent. Bezüglich der Fläche ist der Unterschied grösser: Hier liegt er bei 75 Prozent in den Gross- und bei 67 Prozent in den Mittelzentren. Den geringsten Filialisierungsgrad verzeichnete Wüest & Partner in Lausanne, wo gleichzeitig aber der Anteil der internationalen Ketten am grössten ist. Zürich und Genf wiederum sind die Städte mit dem grössten Anteil an nationalen und internationalen Luxusmarken. Hohe Anteile halten die Luxusmarken auch in Luzern und Lugano, was auf die touristische Bedeutung der beiden Städte zurückgeführt wird. Den höchsten Filialisierungsgrad weist Aarau auf, aufgrund der von nationalen Ketten belegten Flächen.
Gastronomiebetriebe auf dem Rückzug
Lokale Geschäfte sind aufgrund des aggressiven Wettbewerbs um die attraktivsten Standorte >>>
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Branchenstruktur an den zentralen Einkaufsstrassen der Schweizer Gross- und Mittelzentren (Flächenanteile)
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Quelle: Wüest & Partner /Immo - Monitoring
NACHRICHTEN Migros: 40 neue Migrolino-Filialen geplant Der Ausbau des ConvenienceGeschäfts macht sich für die Migros offenbar bezahlt. Die Migrolino-Geschäfte, die sich durch lange Öffnungszeiten auszeichnen und neben MigrosProdukten (rd. 2000 Artikel plus Frischprodukte) auch Alkohol und Zigaretten verkaufen, laufen gut. Konkrete Zahlen werden zwar nicht genannt, doch laut Unternehmensangaben übertreffen Umfang und wirtschaftlicher Erfolg von Migrolino «die Erwartungen bei weitem». Die Expansion des neuen Shop-Formats will Migros daher vorantreiben. Ende März gab es 143 Migrolino-Läden, die ausser an Tankstellen inzwischen auch an Bahnhöfen oder in Innenstadtlagen anzutreffen sind; auch kleine Migros-Filialen werden zu Migrolino-Läden umgebaut. In den kommenden fünf Jahren will die Migros die Zahl der Convenience-Shops knapp verdoppeln; 2010 sind 40 weitere Läden geplant. Auch Coop als Marktführer bei den Tankstellen-Shops expandiert weiter: Pro Jahr werden 20 neue Standorte eröffnet. Detailhandel Convenience-Geschäfte laufen gut Convenience-Geschäfte zählen zu den Gewinnern im Verdrängungswettbewerb des Schweizer Detailhandels. Die Läden, die gewöhnlich an stark frequentierten Lagen zu finden sind und den Konsumenten mit längere Öffnungszeiten entgegen kommen, konnten ihre Umsätze im vergangenen Jahr steigern. Auch Coop expandiert mit seinen Tankstellen-Shops weiter: Jährlich kommen 20 neue Standorte hinzu.
vermehrt auf dem Rückzug. Denn die Läden, die einer internationalen oder nationalen Kette gehören, können im Regelfall mehr Miete bezahlen. Die Folge: Die lokalen Anbieter werden an periphere Lagen verdrängt. Modeläden und Warenhäuser belegen an Schweizer Toplagen über die Hälfte der Verkaufsflächen an den begehrten Standorten. Besonders hoch liegen die Flächenanteile der Modeläden in Lausanne, Basel und St. Gallen, wo sie jeweils mehr als die Hälfte der Verkaufsflächen absorbieren. Die Dominanz der Kleideranbieter wird noch verstärkt durch Warenhäuser und Supermärkte, die ebenfalls zu einem grossen Teil Modeartikel verkaufen. Auf dem Rückzug sind auch Restaurants und Cafés: Gastronomiebetriebe belegen aktuell nur vier Prozent der Nutzflächen an den Einkaufsmeilen der Grosszentren, in den mittleren Städten sind es gut neun Prozent. Ausnahmen bilden hier die Städte Lugano, Baden und Winterthur, wo die Mietanteile zwischen 10 und 15 Prozent betragen. Besser vertreten als in den Mittelzentren ist in den Grossstädten das Luxussegment. Uhren- und Schmuckläden belegen
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an den Toplagen der Grosszentren einen fast doppelt so hohen Anteil wie in den Mittelzentren. Die Ausnahme bildet wiederum Lugano, wo der Anteil der Uhren- und Schmuckgeschäfte an den Toplagen mit 18 Prozent der gesamten Ladenfläche am höchsten von allen untersuchten Städten liegt. Auch Banken sind vor allem an den zentralen Einkaufsstrassen in Zürich, Genf und Zug gut vertreten: Sie halten in diesen Städten mit Anteilen von 12 (Zug), 15 (Zürich) und 16 Prozent (Genf) an den Nutzflächen der Toplagen die Spitzenwerte. Unterschiede sind also noch verhanden, doch nimmt die Uniformität der Shoppingmeilen auch in der Schweiz tendenziell zu. • Hohe Passantenfrequenz – hohe Miete Wie die Experten von Wüest & Partner ermittelten, schwanken die Mieten in der Bahnhofstrasse zwischen Bahnhof und See aufgrund der unterschiedlichen Passantenfrequenz sehr stark. An der oberen Bahnhofstrasse bewegt sich Spanne zwischen 1.500 und 3.000 CHF/ qm, während der Quadratmeterpreis im mittleren Teil über 3.500 CHF/qm beträgt.
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Detailhandelsimmobilien
Neue GfK-Kaufkraftstudie für Österreich und die Schweiz Schweiz liegt im Jahr 2010 bei 208,9 Milliarden Euro. Damit hat jeder Schweizer im Schnitt 27.123 Euro im Jahr für private Konsumausgaben, wie Mieten, Sparen, Urlaub oder Einzelhandel zur Verfügung.
GfK GeoMarketing veröffentlicht die GfK K aufkraftstudie für Österreich und die Schweiz 2010. Das Fazit: Es gibt grosse regionale Unterschiede. So liegen extrem wohlhabende und k aufkraftschwache Regionen oft direkt nebeneinander.
Günstige Steuersätze, hohe K aufkraft
PD. Mit den aktuellen Kaufkraftprognosen 2010 für Österreich und die Schweiz liegen nun erstmals flächendeckend alle regionalen Kaufkraftdaten für Deutschland, Österreich und die Schweiz vor: Für alle Regionen vom Bundesland bis zu Gemeinden. Die Schweiz steht danach gut da: Die Gesamtsumme der Kaufkraft in der
Unter den Schweizer Grossstädten (mehr als 50.000 Einwohner) liegen Zürich und Genf vorn, mit einer Kaufkraft, die in beiden Städten etwa 16 Prozent über dem Schweizer Durchschnitt liegt. Die Spitzenreiter unter den Kantonen sind Zug, Genf, Zürich und Schwyz. Besonders die Zentralschweizer Kantone Schwyz und Zug zeichnen sich
seit Jahren durch kontinuierliches Wachstum aus. Resultat und Motor der hohen Kaufkraft dieser Kantone sind besonders günstige Steuersätze. Die Steuerbelastung zwischen den Schweizer Kantonen und selbst von Gemeinde zu Gemeinde unterscheidet sich aufgrund des föderalistischen Steuersystems und damit einhergehendem Steuerwettbewerb der Kommunen. Die Gebiete mit den kaufkräftigsten Einwohnern haben häufig auch die günstigsten Steuersätze. So reizen entlang des Zürichsees nicht nur die schöne Aussicht, sondern auch teils sehr günstige Steuersätze. Doch auch in der Schweiz liegen arm und reich oft nah beiei- >>>
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NACHRICHTEN Villars Holding Auf Ausschau nach Akquisitionen Die Villars Holding, Freiburg, konnte 2009 in schwierigem Umfeldden Gewinn leicht steigern. Der Umsatz ging jedoch deutlich zurück; er legt aber seit dem ersten Quartal wieder zu (+8,5 %). Der Reingewinn der Detailhandels- und Immobiliengruppe lag 2009 mit 3,51 Mio. CHF um 2,7 % über dem Vorjahresresultat. Das Betriebsergebnis konnte um 7,9 % auf 4,72 Mio. CHF gesteigert werden. Die Aktionäre sollen eine Nennwertrückzahlung von 8 CHF/Aktie erhalten. Verwaltungsratspräsident Arnold Bertschy zufolge ist die Gesellschaft für Akquisitionen gerüstet. Wegen dem Preisrutsch bei den Treibstoffen verbuchte die Gruppengesellschaft Restoshop einen Umsatzrückgang von 13,0 % auf 54,9 Mio. CHF, wobei der Umsatz der elf Tankstellenshops zunahm. Die 32 Kaffebars der Villars-Gesellschaft Pause-Café SA steigerten den Umsatz um 0,1 % auf 18,4 Mio. CHF. Besser schnitt die Alvi-Shop SA (50 %: Villars; 50 %: Alimentana-Sista) ab: Der Umsatz stieg um 2,3 % auf 41,7 Mio. CHF. Alvi-Shop betreibt 9 Convenience-Geschäfte (Aperto und Mam›s Fine Food) in Bahnhöfen und zwei Geschäfte in Raststätten. Im Immobilienbereich (10 Objekte) stieg der Betriebsertrag um knapp 9 % auf 1,78 Mio. CHF. Für 2010 gibt sich die Gesellschaft zurückhaltend, will aber sowohl bei Restoshop wie bei Pause-Café weiter expandieren. Auch eine Übernahme ausserhalb der bisherigen Tätigkeitsbereiche schliesst Bertschy nicht aus, doch prüfen werde man «nur Sachen, die Sinn machen».
nander. In der Nachbarschaft des wohlhabenden Bezirks Zug mit 36.019 Euro pro Kopf liegt der Bezirk Hochdorf, in dem die dort ansässigen 65.000 Einwohner mit durchschnittlich 23.293 Euro nur 65 Prozent des Einkommens der Bewohner Zugs zur Verfügung haben. In den eher dünn besiedelten Bergregionen Wallis, Tessin oder Graubünden liegen die Gegensätze oft besonders augenfällig beieinander. Während viele Gebiete dort mit Strukturproblemen kämpfen und über eine niedrige Kaufkraft verfügen, profitieren andere in hohem Masse vom Tourismus. Zu nennen ist
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hier beispielsweise der Bezirk Maloja/Maloggia, in welchem etwa der bei Touristen sehr beliebte Ort St. Moritz liegt, der mit 29.831 Euro je Einwohner eine Kaufkraft von 10 Prozent über dem Schweizer Durchschnitt aufweist. Im benachbarten Bezirk Bernina dagegen verfügen die 4.651 Einwohner durchschnittlich nur über 21.648 Euro. Bernina liegt damit gut 20 Prozent unter dem Schweizer Durchschnitt. In Österreich liegt die Gesamtsumme der Kaufkraft im Jahr 2010 bei 164,3 Milliarden Euro. Das entspricht im Schnitt 19.664 Euro, die jedem Österreicher im Jahr 2010 für >>>
Die GfK-Studie Die GfK Kaufkraft ist definiert als die Summe aller Nettoeinkünfte der Bevölkerung, bezogen auf den Wohnort. Neben dem Nettoeinkommen aus selbstständiger und nichtselbstständiger Arbeit werden ebenso Kapitaleinkünfte und staatliche Transferzahlungen wie Arbeitslosengeld, Kindergeld und Renten zur Kaufkraft hinzugerechnet. Von diesem verfügbaren Einkommen sind allerdings noch nicht die Ausgaben für Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Miete und Nebenkosten wie Gas- oder Strom, Bekleidung oder das Sparen abgezogen. Die Studie prognostiziert also das verfügbare regionale Einkommen nach Steuern und Sozialabgaben inklusive staatlicher Leistungen. Sie wird pro Kopf und Jahr in Euro und in Form eines Index (Durchschnitt = 100) ausgewiesen. Basis der Berechnung sind, neben der Lohn- und Einkommenssteuerstatistik, einschlägige Statistiken zur Berechnung der staatlichen Leistungen sowie Prognosewerte der Wirtschaftsinstitute. Die GfK Kaufkraft wird jährlich für 41 Länder Europas berechnet, meist bis zur feinsten regionalen Ebene wie Gemeinden und Postleitzahlgebiete.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Lebensunterhalt und Konsum zur Verfügung stehen. Neun der Top 10 Bezirke befinden sich im Bundesland Wien. Einzige Ausnahme ist der Bezirk Mödling in Niederösterreich. Fünf der Top 10 Gemeinden über 5.000 Einwohner liegen im Bezirk Mödling. Die kaufkraftschwächsten Regionen Österreichs befinden sich im nördlichen Niederösterreich, in der östlichen und südlichen Steiermark, sowie der Bezirk Lienz in Osttirol. Das Burgenland, das Bundesland mit der kleinsten Einwohnerzahl, entwickelt sich zwar positiv, bleibt aber trotzdem Schlusslicht der österreichischen Bundesländer: Die Kaufkraft je Einwohner ist im Burgenland ca.
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2.900 Euro niedriger als die durchschnittliche Kaufkraft des reichsten Bundeslands Österreichs, Wien. Generell weisen die Landeshauptstädte und die umliegenden Bezirke in den jeweiligen Bundesländern die höhere Kaufkraft auf. So liegt etwa der oberösterreichische Zentralraum mit den Städten Linz, Wels und Steyr und deren Umlandbezirken in Oberösterreich an der Kaufkraftspitze. In Kärnten macht sich dieses Gefälle besonders bemerkbar. Ausserhalb der beiden Zentren Klagenfurt Stadt/Land bzw. Villach Stadt/Land kommt kein Bezirk über einen Kaufkraftindex von 87 hinaus. Das bedeutet, dass die Kärntener ausserhalb dieser beiden Zentren mindestens
/// 09_2010 / Seite 7 2.556 Euro weniger zur Verfügung haben als der durchschnittliche Österreicher. Eine weitere Ausnahme neben Vorarlberg stellt Niederösterreich dar, wo die kaufkraftstärksten Bezirke in der Umgebung der Bundeshauptstadt Wien zu finden sind. Höfe am Zürich-See toppt Wien
Vergleicht man die drei deutschsprachigen Länder Deutschland, Österreich und die Schweiz, fällt das hohe Niveau der Kaufkraft in der Schweiz auf. Mit 18.904 Euro hat ein Deutscher nur knapp 70 Prozent der Kaufkraft eines Schweizers (27.123 Euro je Einwohner) zur Ver- >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF fügung. Zu einem grossen Teil wird diese höhere Kaufkraft jedoch wieder durch das höhere Preisniveau in der Schweiz aufgezehrt. Nur der reichste Landkreis Deutschlands, der Hochtaunus-Kreis (nahe Frankfurt am Main) liegt mit einer durchschnittlichen Kaufkraft von 27.426 Euro pro Kopf über dem Schweizer Durchschnittsniveau. Die Einwohner der deutschen Top 2 und 3, der Kreis Starnberg und der Landkreis München, haben eine Kaufkraft, die schon unterhalb des Schweizer Durchschnitts liegt. 50 deutsche Landkreise haben dabei aber eine höhere Kaufkraft als der kaufkraftschwächste Schweizer Bezirk.
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In Österreich haben die Menschen mit durchschnittlich 19.664 Euro je Einwohner zirka vier Prozent mehr Kaufkraft zur Verfügung als in Deutschland. Drei Bundesländer Österreichs können das Niveau des reichsten deutschen Bundeslands Bayern toppen: Wien, Salzburg und Vorarlberg. Der Bezirk Wien I Innere Stadt ist mit 43.292 Euro durchschnittlich pro Kopf eindeutig Spitze im DACH-Vergleich. Einzig der Schweizer Bezirk Höfe am Zürichsee hat eine noch höhere Kaufkraft (48.971 Euro). Bei alllen drei Länder stellt die GfK ein Zentrum-Peripherie-Gefälle fest. Die besonders wohlhabenden
/// 09_2010 / Seite 8 Gebiete sind als Speckgürtel um grosse Zentren gelegen, so um München (Starnberg, Landkreis München), Frankfurt (Hochtaunuskreis), Zürich (Höfe und Meilen), Genf (Nyon) oder auch Wien (Mödling und Wien-Umgebung). Periphere Regionen in Deutschland und Österreich sind beispielsweise die Grenzregionen zur Tschechischen Republik, die beinahe durchweg eine schwächere Kaufkraft als der Landesdurchschnitt aufweisen. In der Schweiz und Österreich wird dieses Gefälle zudem beeinflusst und abgewandelt durch die Topographie und damit einhergehend den Tourismus in den Alpen •
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IAZI Swiss Porpery Benchmark
Westschweizer Immobilien performen besser
RM. Immobilien in Städten der Westschweiz weisen eine höhere Performance auf als ihre Nachbarn in der deutsch- oder italienischsprachigen Schweiz. Dies zeigt das jährliche Städteranking, welches im Rahmen des IAZI Swiss Property Benchmark®, des grössten Immobilienbenchmarks der Schweiz, publiziert wird. Das Ranking analysiert Immobilien in 50 Schweizer Städten und erstellt eine Bestenliste nach der höchsten Performance sowie weiteren Immobilienkennzahlen. Die Analyse erlaubt auch den Vergleich zum Vorjahresrang. Solothurn zählt zu den Aufsteigern
Die ersten sechs Plätze im Ranking nach Performance (Total Return) belegen ausnahmslos Städte der Romandie. Mit 8,0 Prozent liegt Vevey an der Spitze gefolgt von Montreux
Städte-Ranking: Top 5 sind aus der Romandie Quelle: Ia zi AG
Bei Performance und Wertentwicklung liegen die Städte der Romandie in Führung.
und Yverdon-les-Bains (vgl. Grafik). Zu den Aufsteigern gehört Solothurn, welches sich als erste Deutschschweizer Stadt mit einer Performance von 6,9 Prozent auf den siebten Platz hebt. Entscheidender Faktor für eine hohe Performance bleibt die Wertentwicklung. Demgemäss liegen die Westschweizer Städte auch im Ranking nach diesem Kriterium ganz vorn. Angeführt von Morges (3,2 %), Vevey (2,9%) und Renens (2,9%) belegen sie hier gar die ersten neun Plätze, bevor auf dem zehnten Rang Solothurn mit einer Wertsteigerung von 1,5 Prozent als erste deutschsprachige Stadt auftaucht. Schlusslicht bilden Klein- und Mittelzentren wie Bellinzona oder
Chur, welche gar eine negative Wertentwicklung aufweisen. Die Rangliste der höchsten NCF-Renditen führt Sion mit 5,8 Prozent vor Schaffhausen und Baden an. Die Westschweizer Städte bewegen sich hier im Mittelfeld. Die Differenzen sind bei dieser Kennzahl jedoch eher gering, Liestal weist auf dem fünfzigsten Rang immer noch eine NCF-Rendite von 4,4 Prozent auf. Bestimmender Faktor für eine hohe Performance von Immobilien ist also in erster Linie die Wertentwicklung, welche schlussendlich auch eine Einschätzung des Potentials von Liegenschaften oder auch Städten durch die Bewerter darstellt. •
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Ferienimmobilien
Baubeginn in Andermatt Ende April startete die Andermatt Swiss Alps AG mit dem Verk auf von Wohneinheiten in der neuen Feriendestination von Samih Sawiris. Anfang Mai fahren in Andermatt die Bagger auf.
BW. Nun ist es also soweit: Anfang Mai starten in Andermatt die Bauarbeiten für Samih Sawiris neues Ferienresort. Insgesamt wird das Unternehmen des ägyptischen Investors, Orascom Development, in der Bausaison 2010 um die 60 Millionen CHF in das neue Resort Andermatt Swiss Alps investieren. Pünktlich vor Baubeginn startete die Andermatt Swiss Alps AG Ende April mit der Eröffnung von Show-Rooms in Zürich und Andermatt auch den Verkauf der Wohneinheiten im neuen Ferienresort. Erste Wohnungen wurden zuvor schon veräussert. Wie viele, wurde nicht bekannt, doch wie Orascom-Chef Sawiris betont, gingen alle verkauften Einheiten bisher an Schweizer. Auch der Verkauf der geplanten Ferienwohnungen und -häuser in Andermatt soll zunächst auf die Schweiz beschränkt bleiben. Erst ab dem Herbst sollen weitere Verkaufspavilions im Ausland hinzukommen. Zuständig für den Immobilienverkauf in der Deutschschweiz sind die Makler Ginesta sowie Walde
Auf dem Weg zur Top-Feriendestination: Andermatt & Partner. Mit Maklern für Österreich, Deutschland und Grossbritannien wird derzeit verhandelt; auch Italien und die Benelux-Länder gelten als interessante Märkte; weniger im Visier sei Russland. «Derzeit gibt es eine Konzentration auf Westeuropa», heisst es bei der Andermatt Swiss Alps AG. Sechs Hotels, 500 Wohnungen, ein Golfplatz und mehr
Ziel von Orascom ist es, bis zum Jah-
resende Apartments, Wohnungen oder Villen für 100 Millionen CHF zu verkaufen. Ab Herbst 2013 sollen die ersten Käufer im neuen Bergdorf einziehen können. Die Preise bewegen sich Sawiris zufolge zwischen «einigen 100.000 CHF für kleinere Wohnungen und einem zweistelligen Millionenbetrag für luxuriöse Villen». Genauere Details zu den geplanten Immobilien und deren Preisen sind in den Showrooms zu erfahren, wo grosse Modelle >>>
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Gebäude «Hirsch». Harmonie zwischen Alt und Neu Bei der Planung von Andermatt Swiss Alps sind die Entwickler sehr darauf bedacht, dass «Alt» und «Neu» ein harmonisches Ganzes bilden. Eine konkrete Vorstellung davon vermittelt etwa das Haus «Hirsch». Das Gebäude zählt zu den ersten Häusern, die im Rahmen des Sawiris-Projekts in Andermatt realisiert werden. Entworfen wurde es von Marazzi + Paul Architekten AG. Das Haus «Hirsch» befindet sich an der nordwestlichen Peripherie der Kernzone und gliedert als Hochpunkt zusammen mit den anderen Gebäuden der Gruppe 4f eine markante Silhouette. Das sechsgeschossige Haus weist eine dreiteilige Gliederung auf, die, wie Architekt Alfred Paul erklärt, durch die im benachbarten Gomser Tal vorkommenden Stalden inspiriert ist. «Ein massiver Natursteinsockel bildet dabei die Basis, auf dem durch eine gläserne Fuge getrennt der Hauptkörper aus Lärchenholz sitzt.» Auch die Innenräume lehnen sich in der Materialisierung an den ortsüblichen Chaletstil an.
einen Eindruck vom geplanten Dorf im Endausbau geben. Entstehen sollen sechs Hotels, rund 500 Wohnungen in 42 Häusern sowie 25 Villen, ein Golfplatz, ein Sport- und Freizeitzentrum und eine Konferenz- und Konzerthalle. Zudem soll auch der Bahnhof Andermatt attraktiv umgestaltet werden. Baubewilli-
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gungen liegen für das Hotel Chedi vor sowie für den Golfplatz und das sogenannte Podium, wo die Parkplätze und die Infrastrukturen der Anlage untergebracht werden. Für Interessenten stehen zudem Serviced Appartements im Fünfsterne-Hotel The Chedi Andermatt zur Auswahl: 64 2,5-Zimmer-Wohnungen, sechs
Maisonette-Penthouses bzw. 42 Residenzen und sieben Lofts beim Hotelgebäude. Derzeit stehen die ersten beiden Wohnhäuser mit 27 Wohnungen zu 1,2 bis 3,5 Millionen CHF und einige Serviced Appartments im Chedi-Hotel zum Verkauf. Vorerst geht es dabei um 27 Wohnungen in den Häusern «Hirsch» (s. >>>
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Duo mit Dame
Das Schweizer Immobilien-Magazin
CHRISTA BINDELL A UND DIE BRÜDER PLÜER BEI RHOMBUS
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Kastentext) und «Steinadler»; bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 14.500 CHF bewegen sich die Preise zwischen 1,2 bis 3,5 Millionen CHF.
ter. Eine weitere Herausforderung ist die Logistik: Denn das in Andermatt benötigte Baumaterial muss die enge Schöllenenschlucht passieren. Mittels Tropfensysten will man eine zu starke Beeinträchtigung des übrigen Verkehrs vermeiden; ferner wird für die Baustellenzufahrt eine Unterführung unter der Gotthardstrasse gebaut. War es seit dem Spatenstich vom 26. September 2009 ruhig um den Baufortschritt des Milliarden-Projekts geblieben, tritt die Andermatt Swiss Alps AG mit dem Start der konkreten Bauphase nun den Beweis an, dass New Andermatt auf gutem Weg ist. Seinem Motto – «Baue erst, wenn die Hälfte der Wohnungen eines Gebäudes verkauft ist» – will Samih Sawiris allerdings auch in Andermatt treu bleiben. •
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Besondere Herausforderung: Die Logistik
Das Hotel Chedi, als Flaggschiff der Anlage, entsteht in der Nähe des Bahnhofes im alten Dorf und soll zur Wintersaison 2013/14 eröffnet werden. Bis zum Beginn des kommenden Winters soll das Untergeschoss stehen. Zudem werden beim Hotel Chedi 200 bis zu 300 Meter tiefe Löcher für die Erdwärmesonden gebohrt. Die Hotels, Wohnungen und Villen im neuen Andermatt sollen alle den Minergie-Standard erfüllen. Zu den
Baut erst, wenn die Hälfte der Wohnungen eines Gebäudes verkauft sind: Samih Sawiris Aufgaben, die sich die Bauherren in diesem Sommer gestellt haben, zählen auch Altlastensanierungen. Denn auf einem Teil des Baugrunds im Gebiet des ehemaligen Waffenplatzes gibt es mehr Altlasten als vermutet. Dem Vernehmen nach laufen die Verhandlungen mit dem Bund. Die Arbeiten am Golfplatz gehen unterdessen wei-
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Einladung Zum vierten Mal laden die Schweizer Hochschulen, die eine Weiterbildung für Real Estate auf Hochschulniveau anbieten, zu einer gemeinsamen Informationsveranstaltung in Zürich ein. >>> Sie können sich an diesem Abend umfassend über die Weiterbildungsangebote informieren, die Studiengänge miteinander vergleichen und individuelle Fragen an die Studiengangleitungen stellen. Nach einer kurzen Präsentation der einzelnen Hochschulen und Studiengänge stehen die Kursleiter für individuelle Gespräche zur Verfügung. Der Anlass findet statt: Montag, 10. Mai 2010, 17:30 – 20:30 Uhr Kongresshaus Zürich, Kammermusiksaal Gotthardstrasse 5, 8002 Zürich Die Veranstaltung ist kostenlos, eine Anmeldung ist nicht erforderlich. Wir freuen uns auf Ihre Teilnahme.
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Luxus-Hotels NACHRICHTEN Coop: Neues Flaggschiff für Graubünden Die Arbeiten am «City West»Projekt, das die Domenig Immobilien AG in Chur realisiert, kommen voran. Die Baugrube in Chur-West ist ausgehoben, bis 2012 sollen zwei 89 Meter hohe Wohnblöcke entstehen. Ende 2011 will Coop einen Megastore in den Hochhäusern der «City West» eröffnen. «Wir wollen das Flaggschiff von Graubünden werden», sagt Livio Bontognali, Direktor von Coop Ostschweiz. In die neue Filiale investiert Coop 17 Millionen CHF: Rund 15 Millionen CHF in den Supermarkt mit 3.600 Quadratmetern Verkaufsfläche und zwei Millionen CHF in ein Coop-Restaurant mit 196 Plätzen; zudem sind 660 Kunden- Parkplätze vorgesehen. 125-Mio-CHF-Projekt Die Gesamtüberbauung soll im Frühjahr 2012 fertig gestellt sein. Die markanten Hochhäuser sind das Herzstück des neuen Gewerbe- und Einkaufzentrums «City West» auf einer Fläche von 20.000 Quadratmetern. In den Zwillingstürmen, die 40 Meter tief im Boden verankert sind, sind neben Wohnungen auch ein Hotel und Büros geplant. Das Investitionsvolumen für das Gesamtprojekt wird auf 125 Millionen CHF veranschlagt und ist damit das grösste private Bauprojekt, das jemals in Chur realisiert wurde.
Besserung in Sicht Die Schweizer Luxus-Hotels haben die Krise zu spüren bekommen. Doch Vorboten einer Belebung sind bereits in Sicht.
BW. Die Luxushotel-Kette VictoriaJungfrau Collection hat im vergangenen Geschäftsjahr mit ihren vier Hotels einen Verlust in Höhe von 1,2 Millionen CHF geschrieben. 2008 hatte das Unternehmen noch 3,8 Millionen CHF verdient. Nach 163.000 Gästen im Vorjahr übernachteten 2009 noch 134.000 im Victoria-Jungfrau in Interlaken, im Bellevue-Palace in Bern, im Palace Luzern und im Eden au Lac in Zürich. Wie bei den Swiss Deluxe Hotels, die 39 der besten Fünfsterne-Hotels der Schweiz vereinigen, zu hören ist, haben die meisten andern Schweizer Luxushotels ein schwieriges Jahr hinter sich. Doch nun sei wieder Besserung in Sicht: Nach einer guten Wintersaison,
blickten die Hoteliers mit Optimismus in die Sommersaison 2010. Wie eine Umfrage der SDH unter ihren Mitgliedern ergab, ist der Buchungsstand gegenüber dem Vorjahr wesentlich besser und wieder nahe am hervorragenden Jahr 2008. «Speziell im Businessbereich konnten wir wieder eine starke Zunahme verzeichnen. Grundsätzlich sind wir für das laufende Jahr zunehmend positiv gestimmt und erwarten ein gutes Jahr», sagt Peter Kämpfer, Gastgeber im Park Hotel Weggis. Auch aus dem Bündnerland kommen positive Zahlen und Signale: «Gesamthaft sollten wir unsere Jahresziele erreichen, die sich in der Nähe des letzten Jahres bewegen, welches das zweitbeste in der Geschichte des Hotels war», sagt beispielsweise Hans Wiedemann, Managing Director des Badrutt’s Palace Hotel in St. Moritz. Allerdings setzte sich überall – in den Ferienresorts wie in der Stadthotellerie – ein Trend weiter fort: die >>>
Chur: Grossprojekt «City West» Hotel Widder in Zürich: Corporate Geschäft nimmt zu
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Buchungen erfolgen teilweise extrem kurzfristig. Ein anderer Trend macht sich im Business-Segment bemerkbar, auf das primär die Stadthotellerie setzt: Die Zahl der grossen Veranstaltungen hat auch im vergangenen Winterhalbjahr weiter abgenommen, dafür steigt die Nachfrage nach kleineren Corporate-Angeboten merklich an, wie Jan E. Brucker, General Manager des Widder Hotels in Zürich und Präsident ad interim der Swiss Deluxe Hotels bestätigt. «Das Corporate Geschäft hat gegen Ende 2009 wieder angezogen.» Auch das Dolder Grand hat laut Direktor Thomas Schmid das Jahr 2010 eindeutig besser gestartet.
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NACHRICHTEN UBS: Konsum zieht an Die Krise flaut anscheinend ab. Der Konsumindikator der UBS hat sich im März von seiner Schwäche im Vormonat erholt und ist überraschend steil von 1,20 auf 1,71 Punkte angestiegen. Dies deutet darauf hin, dass die Kauflust in den kommenden Monaten wieder das VorkrisenNiveau vom Sommer 2008 erreichen wird. Zum Anstieg trug nicht zuletzt die hohe Nachfrage nach Hotelübernachtungen bei. Laut UBS wurden nur im Februar 2007 mehr Logiernächte von Inländern verzeichnet als in diesem Februar. Das Barometer sagt die Entwicklung des Privatkonsums in den nächsten drei Monaten voraus. Die Ökonomen der UBS sehen sich vom Konsumindikator in ihrer optimistischen Prognose eines Wirtschaftswachstums von 2,5 Prozent im laufenden Jahr bestätigt.
Frankenkurs macht Sorge
Sorge bereitet den Exponenten der Schweizer Luxushotellerie der schwächelnde Euro und die anhaltende Baisse des britischen Pfunds, die direkte Auswirkungen auf die LogiernächteStatistik zeitigt: Der bereits letztes Jahr markante Rückgang der Logierzahlen aus Grossbritannien setzte sich vielerorts weiter fort. Auch aus Russland ka-
men teilweise weniger Gäste. Hingegen nahmen die Frequenzen aus Staaten wie den Beneluxländern und Frankreich zu – vor allem in der Romandie. Nach wie vor sehr gefragt sind die Hotels bei den Gästen aus der Schweiz und Deutschland, welche die beiden wichtigsten Märkte darstellen. Das hat mit dazu beigetragen, dass die Wintersaison 2009/10 bei den Ferienresorts der Swiss Deluxe Hotels mit einem durchschnittlichen Plus von knapp zwei Prozent bei den Logiernächten und beim Umsatz im Vergleich zum Vorjahr als gut bezeichnet werden darf. Auch in den City-Hotels mehren sich die positiven Zeichen. Die Aussichten für die kommende Sommersaison werden von den meisten Hoteliers mit vorsichtigem, aber doch bestimmtem Optimismus beurteilt. «Der Buchungsstand ist generell besser als im Vorjahr», nennt SDH-Geschäftsführer Fiorenzo Fässler einen der positiven Indikatoren. «Zudem müssen uns bewusst sein, dass wir vor der Finanzkrise drei absolute Spitzenjahre hatten und wir uns immer noch auf einem verhältnismässig hohem Niveau bewegen.» •
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Hotelinvestmentmarkt
Transaktionsvolumen deutlich gestiegen
PD. Für den globalen Hotelmarkt wurde im ersten Quartal 2010 ein Transaktionsvolumen von zirka 2,8 Milliarden US-Dollar (basierend auf Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens zehn Millionen Euro, Portfoliotransaktionen sowie Hotels als Teile von Immobilienportfolioverkäufen) verzeichnet. Das entspricht einem Zuwachs im Jahresvergleich von 53 Prozent (Q 1 2009: 1,8 Milliarden US-Dollar). Auf die Region EMEA (Europe, Middle East, Africa) entfiel dabei mit 1,1 Milliarden US-Dollar das größte Volumen (+ 46 Prozent), gefolgt von der Region Amerika (Nord-, Mittelund Südamerika) mit rund 991 Millionen US-Dollar (+ 70 Prozent) und der asiatisch-pazifischen Region mit rund 736 Millionen US-Dollar (+ 43 Prozent). Vor allem Portfolioaktionen legten zu
Auch die Anzahl der Deals legte im Jahresvergleich zu, sowohl bei der globalen Betrachtung (+ 32 Prozent), als auch in jeder der drei Regionen (EMEA + 35 Prozent, Region Amerika + 55 Prozent, asiatischpazifische Region + 8 Prozent). Im Vergleich
Quelle: X X X X X X X X
Für den weltweiten Hotelmarkt wurde im ersten Quartal 2010 ein Transaktionsvolumen von zirk a 2,8 Milliarden US-Dollar registriert, so das Ergebnis einer Studie von Jones Lang LaSalle (JLL). Im Jahresvergleich: ein Plus von 53 Prozent.
zum ersten Quartal 2009 verzeichneten vor allem Portfoliotransaktionen einen deutlichen Zuwachs. Mit dem Verkauf von neun Hotel-Portfolios verdoppelte sich deren Anzahl nahezu, ihr Volumen zeigte mit rund 664 Millionen US-Dollar eine Vervierfachung. Drei (in Q 1 2009 keine) Portfoliotransaktionen bewegten sich dabei über der 100 Millionen USDollar-Marke, in jeder Region jeweils eine. Das Volumen im Bereich der Einzeltransaktionen zeigte ein Plus von rund 28 Prozent und lag bei etwa 2,2 Milliarden US-Dollar auf Basis einer um 25 Prozent höheren Anzahl an Transaktionen. Christoph Härle, Managing Director bei Jones Lang LaSalle Hotels, rechnet 2010 mit einem gegenüber dem Vorjahr höheren globalen Gesamtvolumen von 11 bis 13 Milliarden US-Dollar, entsprechend einem Anstieg von bis zu einem Drittel. Insgesamt wurden 23 Hoteltransaktionen mit einem Gesamtvolumen von 1,1 Milliarden US-Dollar registriert. Gemessen am Volumen
(324 Millionen US-Dollar) als auch an der Anzahl der Deals (5) führt Großbritannien die Statistik an, gefolgt von Frankreich und Italien mit jeweils drei Transaktionen und jeweils knapp über 160 Millionen USDollar. Deutschland mit ebenfalls drei Transaktionen, aber deutlich geringerem Volumen (insgesamt 85 Millionen US-Dollar) platziert sich hinter Spanien (2 Transaktionen/107 Millionen US-Dollar) und Schweden (1 Transaktion/ 90 Millionen USDollar) an sechster Stelle. Ein Trend setzt sich weiter fort: Wie in den beiden vorangegangenen Jahr auch fokussierten sich Investoren bis dato auf Investments im eigenen Land. Inländisches Kapital dominierte im 1. Quartal 2010 mit einem Anteil von zirka 53 Prozent das Hotelinvestmentvolumen EMEA. Rund 40 Prozent gehen auf das Konto von grenzüberschreitenden Deals innerhalb der Region. Asiatische oder amerikanische Investoren haben im ersten Quartal 2010 keine Hotelimmobilien in der Region EMEA erworben. •
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN
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MTL . UMSATZ NOV. 09
119.00 1.92% ✓ 13.50%
7.21%
2.20%
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4.13% 20.50%
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6.53% nicht kotiert 1140.00
105.40
128.50 3.05% ✓ 21.92%
2.64%
5.72%
276 935 CS REF INTERSWISS
171.50
214.50
3 106 932 CS REF LIVINGPLUS
94.60
2 158 801 DYNA MIC RE AL ESTATE FUND 1 458 671 FIR
119.75 1015.00
BÖRSEN K APITALISIERUNG
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364 140 000
1300.00
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110.50
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104.00
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136.30
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1 970 317 020
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850.00
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105.00
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1 002 140 377
278 226 L A FONCIERE
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277 010 IM MO HELVE TIC
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251.00 2.34% ✓ 52.86%
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-1.91%
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3.51%
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3.52% 20.31%
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1 597 784 438
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59.90
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3.43% 19.37%
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63.00
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733 671 725
1 442 087 UBS SWISS MIXED SIM A
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57.15
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3.98% 14.61%
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50.80
70.00
851 547 160
Ø(1)
3.03%
Ø
S W I T T
Ø
Total
22.98%
0.63%
3.03%
24 732 541 324
IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN
AKTIEN NA ME
APRIL 2010 NAV
EC ART
PERF. Y TD
MTL . UMSATZ JAN . 09
124.50
4.03% 13.91%
5.28%
5.04%
31.45
22.50
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6.40%
15.00
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nk
105.00
132.00
187 408 207
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803 838 SWISS PRIME SITE 261 948 WARTECK INVEST 2 183 118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING
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4.18% - 0.26%
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7.62%
8.08%
7 596 682 815
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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HÖCHST 2009
GELD
BRIEF
4 050.00
4 100.00
25
4 050.00
4 400.00
10
5
900.00
1 400.00
11
140.00
175.00
30
170.00
180.00
375
10
3.75
255740 N
Espace Real Estate AG, Biel
119.00
132.00
2000
130.00
131.00
255
25
2.50
363758 I
F TB Holding SA, Brissago
815.00
820.00
5
675.00
820.00
61
4582551 N
10
Fundamenta Real Estate AG
11.90
12.70
20
12.60
12.70
20
30 500.00
30 500.00
2
37 100.00
65 880.00
3
Immges Viamala, Thusis
7 000.00
7 250.00
5
6 400.00
7 950.00
1
Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo
1 250.00
1 255.00
20
1 255.00
1 650.00
17
197641 N
Konkordia AG Nom 1000
6 000.00
6 000.00
2
5 500.00
9 990.00
1
197640 N
Konkordia AG Nom 250
1 500.00
1 900.00
10
1 400.00
100
212.00
100.00
100.00
8
100.00
180.00
500
600.00 3490024 N
Gesellschaft für Erst. billiger Wohnh. in W-thur
500
150.00
191008 N
400
40.00
257750 I
1000
80.00
250
20.00
MSA Immobilien, Adliswil
10
254593 N
100
0.00
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100 500
Pagameno Invest AG N
2766145 P S Pagameno Invest AG P S
25.00 3264862 N
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1
3 375.00
1
2989760 I
500
1.00
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2 250.00
5
2 250.00
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231303 I
Sia - Haus AG, Zürich
4 810.00
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253801 N
Tersa AG
2
8 300.00
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TL Immobilien AG
1
6 505.00
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256969 N
Tuwag Immobilien AG,Wä denswil
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 09_2010 / Seite 18
Marktkommentar NACHRICHTEN JLL: Deutlich erholt Jones Lang LaSalle (JLL) erzielte im ersten Quartal 2010 einen Nettogewinn von 0,2 Mio. USDollar nach einem Nettoverlust von 61 Mio. Dollar im ersten Quartal 2009. Der Gewinn in Q1 profitierte vom anhaltenden Schwung des vierten Quartals 2009 und der variableren Vergütungsstruktur in einigen Geschäftsbereichen. «Unsere soliden Ergebnisse im ersten Quartal sind deswegen besonders ermutigend, weil sie auf einer regionen- und geschäftsbereichsübergreifenden Grundlage basieren», so Colin Dyer, CEO des internationalen Immobilienberatungs- und Maklerunternehmens. «Die Geschäftsaussichten für das Jahr verbessern sich weiter, und wir blicken unter Beobachtung der Marktentwicklung mit Zuversicht nach vorne.» CB Richard Ellis Verbesserte Ergebnisse Auch CB Richard Ellis (CBRE) meldet für das erste Quartal 2010 verbesserte Ergebnisse. Der Umsatz stieg in Q1 auf 1,0 Mia. Dollar, gegenüber Q1 2009 ein Plus von 15 Prozent. Der Nettoverlust in Q1 beziffert sich 6,6 Mio. Dollar (US GAAP); in Q1 2009 lag der Nettoverlust noch bei 36,7 Mio. Dollar. Saisonal ist das erste Quartal generell der schwächste Berichtszeitraum für das Unternehmen, die Umsätze und die Rentabilität steigern sich im Laufe des Jahres. «Die finanzielle Performance hat sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in allen Regionen der Welt und in nahezu allen Geschäftsfeldern verbessert und liegt über unseren Erwartungen», sagt CBRE-CEO Brett White.
«Best Effort» nicht ohne spekulative Komponente Im Fokus: Anrechtshandel und K apitalerhöhung beim SIMA.
Die kotierten Schweizer Immobilienaktien (REAL Index) haben in der letzten Aprilwoche im Einklang mit den Weltmärkten massiv Kurseinbussen verzeichnen müssen (1237.50 – 4,4 Prozent MTD). Im Speziellen die Indexschwergewichte PSP Swiss Property (- 6,35 Prozent MTD) und Swiss Prime Site (- 4,02 Prozent MTD) haben starke Abwertungen erfahren. Auffällig ist zum Einen, dass die Korrelation zwischen den Hauptsegmenten und deren Börsenindizes zu den indirekten Immobilien weiterhin sehr hoch ist. Andererseits ist erneut nachvollziehbar, wie viel stärker die Schweizer Immobilienaktien, die im EPRA-Index enthalten sind, von einer kurzen aber starken «downside» betroffen sind, als eben Titel, die nur in den Schweizer Indizes enthalten sind. So mussten auch Mobimo und Züblin starke Abverkäufe verbuchen. Bei den Schweizer kotierten Immobilienfonds ( SWIIT Index) fiel die Konsolidierung sehr viel leichter aus (241.44 – 0,91 Prozent MTD). Das Thema im Vordergrund war der Anrechtshandel von SIMA und die damit verbundene Kapitalerhöhung. Obwohl davon ausgegangen werden kann, dass die 530 Millionen CHF vom Markt absorbiert werden, ist der Anrechtshandel dennoch suspekt. Es handelt sich um eine «best effort»Kapitalerhöhung, was so viel bedeutet wie, dass am Ende der Bezugsfrist das Bezugsverhältnis so angepasst wird, dass alle Anrechte gebraucht
Nicolas Hatt
werden und die nicht zur Zeichnung angedienten Anrechte automatisch abgegolten werden – ein Bezugsrechtshandel ist bei dieser Art der Kapitalerhöhung eher nicht Usanz. Die Anrechte wurden aber über die ganze Zeit so gehandelt, als hätte das Bezugsverhältnis von 7:1 bereits definitiven Charakter. Wir erinnern uns an die Kapitalerhöhung des CS Property Plus im November 2008: Angesagt war ein Verhältnis von 1:1, effektiv war es dann 25:11 (oder 1 : 0,44). Man brauchte also mehr als doppelt so viele Anrechte für die Zeichnung eines Anteiles. Sollte das bei SIMA passieren, so wäre der Anrechtshandel falsch gepriced gewesen. Fazit, bei «best effort»-Kapitalerhöhungen und Anrechtshandel ist dieses Risiko mit einzubeziehen. Man hat hier eine spekulative Komponente enthalten, die nicht jedem Marktteilnehmer voll bewusst sein dürfte. • Nicolas Hatt Swiss Finance & Property
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 09_2010 / Seite 19
Berns «neues Tor im Westen»
Bern
Begegnen und Bewegen am Europaplatz Halter Entwicklungen realisiert in Bern eine neue Überbauung. Das Besondere: Es ensteht auch ein «Haus der Religionen»
BW. Im Berner Westen kündigt sich ein spannendes Neubauvorhaben an. Ab dem kommenden Frühjahr soll am verkehrstechnisch bestens erschlossenen Europaplatz, direkt an der S-Bahn-Station Ausserholligen, eine Überbauung mit Hotel (4.600 qm), Wohnen/Wohnen mit Service (5.100 qm), Büros (2.100 qm) sowie Verkaufs- und Gastronomieflächen (3.300 qm) entstehen sowie ein «Haus
der Religionen». Generalunternehmer ist die Zürcher Firma Halter Entwicklungen, die in Bern auch den Neubau der Messehalle «NAHA 2+» der BEA verantwortet und seit Anfang Mai mit einer neuen Niederlassung in der Aarestadt vertreten ist. Das Investionsvolumen für die insgesamt 18.400 qm Bruttogeschossfläche wird auf 70 Millionen CHF beziffert, ohne den Anteil für das «Haus der Religionen». Ankermieter steht schon fest
Laut Medienmitteilung steht ein Schweizer Grossverteiler als Anker-
mieter der Verkaufsflächen bereits fest; das Hotel werde künftig von einer Schweizer Betreibergesellschaft mit einem Franchising einer internationalen Hotelkette im 3-SterneSegment betrieben. Die MaisonetteWohnungen mit Fernsicht sowie die Büroflächen gehen demnächst in die Vermarktung. Gleichzeitig werden Räume für fünf Gruppen grosser Weltreligionen geschaffen – damit ist die bauliche Grundlage für die definitive Einrichtung des seit langem geplanten «Hauses der Religionen» in Bern gelegt. Verantwortlich für die Finanzierung des auf zirka elf Millionen CHF veranschlagten >>>
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gesamten Religionsteils ist die Stiftung «Europaplatz – Haus der Religionen». Für die Projektentwickler ist der Bereich «Haus der Religionen» ein wichtiger Teil des gesamten Nutzungskonzepts. «So schafft Immobilienentwicklung neue Begegnungsräume und führt Menschen und Gruppen zusammen», sagt Projektleiter Andreas Campi von Halter Entwicklungen. Solche Mischnutzungen würden sich positiv auf das Ganze auswirken und mittel- und längerfristig auch für primär kommerziell motivierte Investoren ein Gewinn sein. Der Ursprung des Projekts «Haus der Religionen – Dialog der Kulturen» geht zurück auf eine Image-Studie, die der Kulturvermittler Christian Jaquet 1998 im Auftrag des Stadtplanungsamtes Bern über die beiden Quartiere im Westen der Stadt realisierte. Sein damaliger Vorschlag: Ein Zentrum der Religionen und Kulturen zu schaffen und dadurch auch den Mangel an geeigneten kultischen Räumen für nicht-christliche Religionen zu beheben. Auf der Basis von Jaquets Idee konstituierte sich später der Verein «Haus der Religionen – Dialog der Kulturen», der seinen
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Sitz im Neubau im Zentrum «Europaplatz – Begegnen und Bewegen» finden wird. Der sogenannte Dialogbereich wird funktional an die sich über zwei Geschosse erstreckenden Gebetsräume der Religionsgemeinschaften angegliedert. Er dient als Plattform für gemeinsame Veranstaltungen, Begegnungen, Ausstellungen und Vorträge. «Bereicherung für die Bundeshauptstadt»
Markus Mettler, Geschäftsführer und Vorsitzender der Gruppenleitung von Halter, ist überzeugt, «dass der vorliegende Nutzungsmix einen wichtigen und langfristig orientierten Impuls für den Entwicklungsschwerpunkt Ausserholligen gibt». Für Stadtpräsident Alexander Tschäppät wird mit dem markanten Neubau und seinen multifunktionalen Nutzungsangeboten die erfolgreiche Stadtentwicklung fortgesetzt; er spricht vom «neuen Tor im Westen». Zudem werde die Bundeshauptstadt dank des «Hauses der Religionen» mit einem «attraktiven und weltweit einmaligen Vorhaben bereichert.» Die Eröffnung des neuen Zentrums soll voraussichtlich im Herbst 2013 erfolgen. • 6.1.2010
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NACHRICHTEN Fortimo: Hochhausbau in Rorschach Die Fortimo Invest AG über-
nimmt einen Teil des Alcan- Areals und lässt von der Bauengineering.com AG die zwei Hochhäuser Mitte und West im Stadtwald Rorschach erstellen. Der Baubeginn erfolgt im Herbst 2010; Bezugstermin der 21/2-51/2-Zimmer-Wohnungen ist im Frühsommer 2012.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 09/2010 / 5. Jahrgang / 93. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet / Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Dienstag 11. Mai 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
Finanzierungsstrategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld Welche Finanzierungsmöglichkeiten für Anlageimmobilien versprechen im aktuellen Wirtschaftsumfeld die besten Renditen und maximale Sicherheit? Das 27. Schweizer Immobiliengespräch zeigt auf, wo die Vor- und Nachteile der verschiedenen Strategien liegen und welche Steueroptimierungen bei der Finanzierung von Renditeobjekten auch für private Investoren möglich sind. Moderation: Dr. Samuel Gerber, MRICS, samuel-gerber.ch AG, Zürich Referenten: Felix Blaser, Dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA, Teamleiter Spezialfinanzierungen ZKB, Zürich Claudio Müller, Leiter Immobilien Business Development ZKB, Zürich Lorenz Heim, Hypotheken Zentrum / Vermögenszentrum Zürich Donnerstag 10. Juni 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
Schweizer Hotel Investitionen – Gewusst wie? Worauf sollte der Investor aus Sicht des Betreibers achten, worauf kommt es bei Investitionen in Hotelimmobilien an und welche speziellen Anforderungen werden an den Projektentwickler gestellt? Diesen und weiteren Fragen im Zusammenhang mit der Spezialimmobilie Hotel widmen sich am 28. Schweizer Immobiliengespräch Spezialisten aus den jeweiligen Bereichen. Moderation: Dr. Samuel Gerber, MRICS, samuel-gerber.ch AG, Zürich Referenten: Walter Zuëck, Director Sales & Marketing, Accor Hospitality, Zürich Karl Giger, red KG, Wängi Klaus W. Bender, Acron AG, Düsseldorf
Die Teilnahme kostet 70 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an badmann@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
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