SCHWEIZER
Ausgabe 105_ 5. Jahrgang / 1. November 2010
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT 2 Neues Immo-Monitoring von Wüest & Partner 2 Nachrichten: Wohnimmobilien/SNB 4 DTZ: Transaktionsvolumen gestiegen 6 ZKB-Studie «Immigration 2030» 6 Nachrichten: Zürich 8 Neuer Anschluss für den Jura 10 Nachrichten: Büromarkt London 11 Nachrichten: UK-Häusermarkt 11 Nachrichten: CBRE/JLL 13 Immobilienfonds/-Aktien 14 Immobiliennebenwerte 15 Marktkommentar 15 Nachrichten: Lloyd Fonds 16 Nachrichten: Real I.S. 16 Impressum 17 Neue Hotels für Melchsee-Frutt 17 Nachrichten: Züblin Immobilien 18 Nachrichten: Basel
Die Unsicherheit bleibt 2010 hat die Schweizer Wirtschaft allen Prognosen zum Trotz deutlich zugelegt. «Auf den ersten Blick scheint es, dass die Schweizer Bau- und Immobilienwirtschaft die konjunkturelle Delle mit Bravour gemeistert hat», heisst es im «ImmoMonitoring 1/2011» von Wüest & Partner. Doch trotz der erfreulichen Konjunkturdaten sei die Stimmung verhalten, konstatiert das Zürcher Birgitt Wüst Beratungsunternehmen. Kein Wunder: Nach wie Redaktionsleiterin vor bestehen grosse Unsicherheiten in der Volkswirtschaft. Zur Verunsicherung trägt bei, dass die Meinungen der Ökonomen hinsichtlich der globalen Wirtschaftsentwicklung stark differieren: Die Prognosen reichen vom «double dip» bis hin zur Überzeugung, dass ein neuer Wachstumszyklus starte. Für die optimistischere Sicht der Dinge gibt es Indizien. Etwa der aktuelle Stand der «ImmobilienUhr» von Jones Lang LaSalle (die Spitzenmieten in Moskau, Stockholm und London steigen) oder die Wiederaufnahme der Arbeiten an zwei im Zuge der Krise eingefrorenen Grossprojekten im London. Auch die Geschäftsentwicklung von internationalen Beratungsunternehmen deutet auf eine allmähliche Entspannung des ökonomischen Umfelds hin: CB Richard Ellis verzeichnete im dritten Quartal ein «solides Umsatzwachstum in allen Geschäftsfeldern», Jones Lang LaSalle «robuste Ergebnisse dank der sich weiterhin auf breiter Front erholenden Märkte». Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Beste Grüsse, Birgitt Wüst
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SCHWEIZER Immobilienvermarktung in Zeiten IMMOBILIENGESPRÄCHE
von Google, Facebook, Twitter & Co. 18. Februar 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
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AG, Raumbewältigung, Zürich. // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche. Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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NACHRICHTEN Wohnimmobilien Mietsteigerungen nur in Genf und Zürich Gemäss W&P-Umfrage finden die Schweizer die Mieten im Grossen und Ganzen erschwinglich. Nur in den Ballungsräumen, vor allem in Zürich und Genf, klagen viele Einwohner über zu hohe Mieten. Laut «Immo-Monitoring» werden die Mietpreise nur in diesen beiden Grossstädten und ihren Agglomerationen in den nächsten 12 Monaten erkennbar steigen: In Zürich erwartet W&P eine Steigerung von 0,4 Prozent, in Genf um 1 Prozent. In der restlichen Schweiz stagnieren die Mieten oder sie gehen leicht zurück. SNB: «Warnsignale» «Sehr hohe Preissteigerungsraten für Wohneigentum in gewissen Regionen» deutet Philipp Hildebrand, Präsident der Schweizerischen Nationalbank (SNB), als «Warnsignale» im heimischen Immobilienmarkt. Die Nationalbank werde mit der Finma die Beobachtung des Hypothekarsektors weiter verstärken, um die Risikoneigung auf Ebene der einzelnen Bank wie in der Finanzbranche zuverlässiger einschätzen zu können. Dass die Hypothekarzinsen derzeit tief seien und auf dem Hypothekarmarkt ein hoher Wettbewerb herrsche, bildet aus Sicht des SNB-Chefs einen «idealen Nährboden für sich aufbauende Risiken» – zumal einige Banken durch «wenig konservative Vergabekriterien» auffielen. Seine Einschätzung zum Schweizer Immobilienmarkt: Es bestehe derzeit kein Grund zur Panik, doch auch nicht für Entwarnung.
Marktanalysen
Stabilität auf hohem Niveau Die Schweizer Bau- und Immobilienwirtschaft hat die zurückliegende konjunkturelle Delle in weiten Teilen gut überstanden.
BW. Nach vor Jahresfrist wurde allgemein erwartet, dass 2010 für die Schweizer Wirtschaft eine Art Übergangsjahr mit geringen Wachstumsraten würde und der Aufschwung erst 2011 spürbar würde. Doch es ist anders gekommen. Die Konjunktur hat sich bereits im laufenden Jahr erholt, was nicht zuletzt zu deutlich gesunkenen Arbeitslosenzahlen geführt hat. Inzwischen sei angesichts der hohen Exportabhängigkeit der Schweizer Wirtschaft und des star-
ken Franken eher zu befürchten, dass das BIP-Wachstum 2011 bereits wieder etwas schwächer ausfallen werde, stellen Experten von Wüest & Partner in ihrem jüngst veröffentlichten «Immo-Monitoring 2011/1» fest. Freundliches Klima bei der Nachfrage
«Für den Wohnungsmarkt weisen die Nachfrageindikatoren aufgrund der raschen konjunkturellen Erholung teilweise bessere Werte auf», konstatieren die Autoren. Dass im zweiten Quartal 2010 erstmals seit dem Jahr 2000 wieder sinkende reale Angebotspreise bei den Mietwohnungen zu beobachten waren, sehen sie weniger
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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Den Immobilienmärkten der Genfersee-Region konnte die Krise kaum etwas anhaben.
als Trendwende denn als «Pause bei der Preisentwicklung». Der Konjunktureinbruch und die damit verbundene nachlassende Zuwanderung habe die Mietwohnungsnachfrage 2009 zwar etwas gedämpft, doch mit der aktuellen wirtschaftlichen Aufhellung werde sich der Zuwanderungssaldo wieder «stabilisieren, was die Wohnungsnachfrage wiederum günstig beeinflussen dürfte». Im Unterschied zu den Mietwohnungen scheinen die Preise für Wohneigentum weiterhin nur einen Trend zu kennen: aufwärts. «Nominal erreichten die Angebotpreisindizes für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im Sommer 2010 ein Allzeithoch», so die W&P-Experten.
Der aktuelle Preis für Eigentumswohnungen wird mit durchschnittlich rund 5.400 CHF/qm Nettowohnfläche angegeben. Zweigeteilter Markt
Während der Wohnbereich stetig steigende Angebotspreise verzeichnet, bewegen sich die Mieten bei Büro-, Verkauf- und Gewerbeflächen laut W&P bestenfalls auf gleichem Niveau: «Dieses Marktsegment wird seit geraumer Zeit durch chronische und strukturelle Überkapazitäten geprägt.» Doch hätten auch die Geschäftsflächen die konjunkturelle Delle der Jahre 2008 und 2009 grundsätzlich gut überwunden. Eine
grosse Entlassungswelle sei ausgeblieben; einen grossen Einbruch des Mietmarktes für Büroflächen habe es nicht gegeben. Indes nur aus gesamtschweizerischer Optik: «Bei differenzierterer Betrachtung zeigen sich marktante regionale Unterschiede mit einem klaren Spitzenreiter», so die Autoren. Die Marktregion Genf – Genf, Lausanne, Nyon – falle aus dem Rahmen des gesamtschweizerischen Trends: «Sowohl im Einjahreswie im Zehnjahres-Vergleich lag das Preiswachstum hier mehr als doppelt so hoch wie in der darauf folgenden Region und fast sieben mal höher als in der schwächsten Region – und dies, obgleich hier seit geraumer Zeit eine rege Neubautätigkeit bei >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF den Büroflächen herrscht.» Der Hintergrund: Zwischen 2001 und 2008 legte der Dienstleistungssektor in der Region Genfersee um 15 Prozent zu, im gesamtschweizerischen Durchschnitt um 10 Prozent. Während die Büromarktregionen Basel und Bern bei den Beschäftigtenzahlen der allgemeinen Entwicklung hinterher hinken, habe sich die Region Zürich – trotz der Auswirkungen der Finanzkrise – überraschend gut gehalten, so die W&P-Autoren. Für die kommenden Monate rechnen sie für den Büroflächenmarkt «bestenfalls mit einer Stagnationstendenz»: Trotz verbesserter Konjunktur bleibe das Beschäftigungswachstum ein Sorgenkind: «Ohne ein starkes Arbeitsplatzwachstum wird auch die Nutzflächennachfrage im Arbeitsbereich nicht zunehmen.» Zudem halte die Neubautätigkeit im Büroflächenbereich trotz fehlender Nachfrage-
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impulse an: «Es kommen Neubauten an den Markt, die noch während der letzten Konjunkturphase geplant und in der Zwischenzeit auch realisiert wurden.» In den Zentren der Grossstädte rechnen die W&P-Experten «eher noch mit einem Preiswachstum»; die Preise in der Restschweiz – das heisst, in den kleineren und mittleren Zentren, deren Umland und in den peripheren Gemeinden, würden dagegen tendenziell nachlassen. Stabile Verk aufsflächenpreise
Die Entwicklung der Verkaufsflächen – hier haben sich die Angebotspreise im vergangenen Jahr um knapp 1,5 Prozent nach oben entwickelt –bezeichnen die W+P-Experten als «bemerkenswert». Die Ursache für die Robustheit dieses Marktsegmentes liege in der Stabilität des privaten
Konsums, die die Umsatzentwicklung des Detailhandels begünstigte. Doch während bei den Fundamentaldaten zuletzt positive reale und nominale Wachstumsraten zu verzeichnen waren, setze sich der Verdrängungswettbewerb bei den Verkaufsflächen fort. «Unter dem Strich bleiben die Flächenumsätze pro Quadratmeter dadurch weiterhin unter Druck», so W&P. Aus regionaler Sicht ergäben sich nur wenige Veränderungen. Als «problembeladen» gilt den Autoren die Lage in der Region Basel, wo die Angebotspreise in den vergangenen 12 Monaten um über sieben Prozent nachgelassen haben. In der Region Genfersee hätten die Preise im gleichen Zeitraum um 14,3 Prozent zugenommen. Für die nähere Zukunft erwarten die W&P-Experten bei den Verkaufsflächen kaum nennenswertes Aufwärtspotential: «Dazu fehlen die Impulse.» •
Real Estate Private Equity: Finanzkrise noch nicht überwunden Marktüberblick von Swisslake Capital zum 30. September 2010
Investmentmarkt Europa
Die seit Beginn der Finanzkrise rückläufige Entwicklung bei der Neuauflage von Immobilienfonds im Bereich Private Equity hielt auch in den ersten drei Quartalen des Jahres 2010 global weiter an. Insgesamt wurden 150 neue Fonds mit einem geplanten Eigenkapitalvolumen von 56,9 Mrd. US$ aufgelegt, entsprechend einem Rückgang von 26,5% bei der Anzahl der Fonds und 28,1% beim geplanten Eigenkapitalvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Transaktionsvolumen deutlich gestiegen
schehen auf den Investmentmärkten von einem Wachstumstrend gekennzeichnet», betont Tony McGough, Global Head of DTZ Forecasting & Strategy Research. Dieser Trend werde sich auch im nächsten Jahr fortsetzen. Europa bliebe auch in Zukunft das Hauptziel von steigenden Investmentaktivitäten, insbesondere Den Analysten von Swisslake zufolge hat der Trend verschiedene Ursachen: „Zum einen sind talsdurchschnitt der letzten vierimmervon Investoren. Als zahlreiche vor der Finanzkrise aufgelegte Fonds noch nicht internationalen voll investiert und verstopfen die Vertriebskanäle der Fonds-Manager. Zum anderen scheinen die diversifizierten Strategien Quartale auf 21,8 Milliarden Euro Resultat erwartet DTZ im nächsten überholt, und die Investoren interessieren sich heute vermehrt für fokussierte Angebote“, so Dr. gestiegen, auch wenn dasCapital InvestmentJahr einen Anstieg des TransaktionsBernhard Köhler, CEO der Swisslake AG. volumen im dritten Quartal um acht volumens auf 109 Milliarden Euro, Die durchschnittliche Fondsgröße bleibt weltweit weiterhin in einer Bandbreite zwischen 350 bis Prozent Milliarden Euro auf dies entspräche einemUS$.Zuwachs um 400 Millionenvon US$ 23,1 und beträgt in den ersten drei Quartalen des Jahres 2010 379 Millionen Die größte Anhäufung findet sich weiterhin im Cluster von 250-500 Millionen US$ und zeigt 21,2 Milliarden Euro gesunken sei. 21 Prozent. deutlich, so Bernhard Köhler, „dass Fondsmanager weiterhin vorsichtig bei der Wahl der «Obwohl das europäische Invest- In Frankreich und Deutschland regisFondsgröße agieren.“ mentvolumen im vergangenen Quar- trierte DTZ einen Anstieg des Investtal leicht rückläufig war, ist das Ge- mentvolumens im dritten Quartal. In Entwicklung des Private-Equity Immobilienfondsmarktes
350
PD. Das Investmentvolumen auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten hat in den ersten drei Quartalen des Jahres 63,6 Milliarden Euro erreicht. Damit hat es den Gesamtwert des Vorjahres bereits jetzt übertroffen. Dies ist das Ergebnis des aktuellen Investmentmarktberichts von DTZ. Für das Gesamtjahr schätzt DTZ das Investmentvolumen auf 89 Milliarden Euro, dies entspräche einer Steigerung von 42 Prozent gegenüber 2009. Den Angaben zufolge ist der Quar-
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# Fonds
Q1-Q3 2009
Q1-Q3 2010
Ziel-EK (USD Mrd.)
SWITZERLAND
SINGAPORE
Swisslake Capital AG
Swisslake Capital Asia Pte Ltd.
Churerstrasse 135 8808 – Pfaeffikon / SZ Tel: +41 55 417 07 00 Switzerland
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Email: kontakt@swisslake.com
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AG
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SWISSLAKE CAPITAL
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SWISSLAKE
In den ersten drei Monaten des Jahres wurden 63,6 Milliarden Euro investiert.
Seite 5 / 19_2010 /// Frankreich stieg das Volumen um sieben Prozent von 2,2 Milliarden Euro auf 2,4 Milliarden Euro. Deutschland verzeichnete einen Zuwachs von 3,8 Milliarden Euro auf 3,9 Milliarden Euro. In Zentral- und Osteuropa stieg das Volumen von 0,6 auf 0,8 Milliarden Euro. Im Gegensatz dazu sank das Transaktionsergebnis in Grossbritannien von 9,6 Milliarden Euro auf neun Milliarden Euro um sechs Prozent. «Die Investmentaktivitäten in Europa wurden weiterhin von inländischen Investoren bestimmt, die 63 Prozent des Investmentvolumens auf sich vereinigten. Weitere 21 Prozent
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF entfielen auf innereuropäische Investments. Basierend auf unserem Research erwarten wir zukünftig verstärkt Investments von aussereuropäischen Investoren», sagt Magali Marton, Leiterin Research für Zentral- und Osteuropa bei DTZ. Büros und Einzelhandelsimmobilien haben die Investitionstätigkeit dominiert. Auf Büros entfielen mit 9,7 Milliarden Euro 46 Prozent des Gesamtvolumens. 7,3 Milliarden Euro wurden in Einzelhandelsimmobilien investiert. Dies entspricht einem Anteil von 33 Prozent. Transaktionen von Industrieimmobilien sanken um sechs Prozent auf 1,3 Milliarden
Euro. Das ist der niedrigste Stand seit dem ersten Quartal 2009. Mit 9,5 Milliarden und entsprechend 45 Prozent des Transaktionsvolumens waren private Investmentvehikel die dominierende Investorengruppe. Institutionelle Investoren vereinigten drei Milliarden Euro auf sich. Weitere zwei Milliarden Euro gingen auf das Konto von börsennotierten Immobiliengesellschaften. Auf der Verkäuferseite standen vor allem Unternehmen, die ihre selbstgenutzten Immobilien im Rahmen von Sale and LeasebackTransaktionen veräussert haben. Immobilien im Wert von 2,9 Milliarden Euro wechselten so ihren Besitzer. •
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Wohnimmobilienmarkt Zürich NACHRICHTEN Zürich: Kanton will Immobilien effizienter bewirtschaften Der Kanton Zürich will seine Liegenschaften künftig effizienter bewirtschaften. Dem Vernehmen nach wird der Regierungsrat eine externe Fachperson beauftragen, ein neues Modell für das Immobilienmanagement vorzuschlagen. Aktuell ist das kantonale Immobilienmanagement stark fragmentiert, was beispielsweise die effiziente und nachhaltige Bereitstellung von Räumlichkeiten für die Verwaltung erschwere. Der Regierungsrat verspricht sich vom neuen Immobilienbewirtschaftungsmodell unter anderem eine wirtschaftlichere und effizientere Zusammenarbeit zwischen den Institutionen. Durch den Wegfall von Doppelspurigkeiten rechnet man zudem mit «substanziellen Einsparungen». Mittels einer zentralen Datenbasis sollen Regierungsrat und kantonsrätliche Kommissionen künftig zuverlässigere Informationen erhalten.
Metropolitanregion europäischer Bedeutung ZKB präsentiert Ergebnisse der Studie «Immigration 2030».
PD. Die Zuwanderung hochqualifizierter Arbeitskräfte in den Zürcher Wirtschaftsraum wird in den nächsten 20 Jahren anhalten. Sie bietet Chancen für ein prosperierendes Wachstum, aber auch Herausforderungen, die eine Anpassung der Rahmenbedingungen erfordern. Dies geht aus der neuen Studie «Immigration 2030» hervor. Im Auftrag der Zürcher Kantonalbank (ZKB) untersuchten die Institute sotomo an der Universität Zürich, Büro BASS Bern, Fahrländer & Partner Zürich und die Fachhochschule St. Gallen, wie sich Zuwanderung im Zürcher Wirtschaftsraum langfristig entwickeln könnte und welche gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen bei unterschiedlichen Szenarien zu erwarten sind.
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6.1.2010
In den vergangenen Jahren war die Zahl der Zugewanderten in der Schweiz und insbesondere im Wirtschaftsraum Zürich stark angestiegen. Gleichzeitig hat die Immigration ihr Gesicht verändert: Es sind immer mehr die hochqualifizierten Arbeitskräfte aus Nord- und Westeuropa, die das Bild der Migration bestimmen, und nicht mehr die weniger qualifizierten Einwanderer aus den Mittelmeerländern. Dahinter steht der grundlegende Strukturwandel der Schweiz von der Industrie- zur Wissensgesellschaft, der noch immer in vollem Gange ist. Durch die Personenfreizügigkeit gegenüber Europa hat diese Entwicklung eine zusätzliche Dynamik erhalten. Verdrängungseffekte am Wohnungsmarkt
Die Chancen der neuen Zuwanderung liegen aus Sicht der Experten in einer besseren internationalen Kon-
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Seite 7 / 19_2010 /// kurrenzfähigkeit des Wirtschaftsraums Zürich und in der Option, zu einer Metropolitanregion europäischer Bedeutung heranzuwachsen. Die Bevölkerung könne von höherem Wohlstand und mehr Lebensqualität profitieren. Damit dürften auch Massnahmen zur Vereinbarkeit von Familie und Beruf vermehrt Auftrieb erhalten. Die neue Zuwanderung schwäche auch die Problematik der demographischen Alterung ab und entlaste Sozialwerke und Steuerzahlende. Weiter werde eine Entschärfung «sozialer Brennpunkte» in Gemeinden mit bislang hohen Integrationslasten erwartet. Herausforderungen ortet die Studie in den Verlagerungen auf dem Arbeitsmarkt. Die neue Zuwanderung könne vor allem kurzfristig negative Effekte auf Arbeitslosigkeit und Löhne haben, wobei der Lohndruck primär die ausländischen Hochqualifizierten selbst betrifft. Die Karrierechancen der Einheimischen geraten durch die internationale Konkurrenz vermehrt unter Druck. Auch am Wohnungsmarkt seien Verdrängungseffekte zu erwarten, und die Wahrscheinlichkeit zunehmender Zersiedelung steige, kommt die Studie zum Schluss. Diese Kehrseiten
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Für Zuwanderer weiter attraktiv: Zürich und seine Metropolregion
der Immigration könnten neue Überfremdungsängste auslösen. Unmittelbaren Handlungsbedarf sieht die Studie darin, die Steuerungsmöglichkeiten für den Arbeitsmarkt - von flankierenden Massnahmen bis hin zum Bildungssystem - zu verbessern. Das Bevölkerungswachstum in den
Zentren müsse, so die Empfehlung, raumplanerisch begleitet werden. Die Entstehung einer von der lokalen Realität entfernten, geographisch ungebundenen Elite sei zu vermeiden. Stattdessen gelte es, die vielen Potenziale über (temporäre) Integration fruchtbar zu machen. •
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Immobilienmärkte Espace Mittelland
Neuer Anschluss für den Jura
Neue Weichen für die Zukunft des Jura: TGV und Transjurane
Bei der Bewertung der Standortqualität der einzelnen K antone rangiert der Jura bisher auf den hinteren Plätzen. Dies könnte sich ändern.
BW. 2011 geht in Frankreich die Neubaustrecke für den TGV zwischen Rhein und Rhone in Betrieb. Die budgetierten Kosten betragen etwa 3,47 Milliarden CHF; die Schweiz beteiligt sich mit 100 Millionen CHF an dem Infrastrukturprojekt. Geht alles
nach Plan, werden ab dem 11. Dezember 2011 die ersten Hochgeschwindigkeitszüge den neuen TGV-Bahnhof Belfort-Montbéliard anfahren. Damit rückt auch der Jura – für Investoren bisher eine Randlage – näher an das europäische Hochgeschwindigkeitsnetz und an urbane Zentren. Nicht zuletzt auch wegen der modernen Pendelzüge, die ab 2013 zwischen Biel und Belfort auf einer in Frankreich wieder belebten Linie, die an den neuen TGV-Bahnhof angeschlossen wird, verkehren. Zudem
sollen bis 2016 die Lücken in der Autobahn A 19 geschlossen sein. Jurassische Politiker verbinden damit die Hoffnung, dass die Abwanderung von Einwohnern im erwerbsfähigen Alter gestoppt werden könne, berichten regionale Zeitungen. «Pruntrut wird dann die Schweizer Stadt sein, die Paris am nächsten liegt», zitiert der «Tagesanzeiger» den jurassischen Bau- und Umweltdirektor Laurent Schaffter. Der Weg vom Hauptort der Ajoie bis zum TGV-Bahnhof südlich von Belfort dauere eine halbe Stunde;
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Seite 9 / 19_2010 /// von dort aus erreiche der TGV Paris in zwei Stunden und 15 Minuten; die 85 Kilometer lange «Transjurane» führe von Biel zum Grenzort Boncourt, wo sie in die französische Route Nationale 19 übergeht. Der schlanke Anschluss ans europäische Hochgeschwindigkeitsnetz der Bahnen sowie an die Autobahnachse sind aus Sicht des jurassischen Wirtschaftsministers Michel Probst «enorm wichtig für den ganzen Kanton». Seit Anfang Jahr kooperiert der Jura bereits mit Baselarea. Für die Wirtschaftsförderung der beiden Basel bringt die Kooperation den Vorteil,
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF für Investoren mehr freie Flächen anbieten zu können. «Im Kanton BaselStadt sind sie knapp geworden», sagt Sprecherin Sabine Schenker. Zudem eröffne der Jura einen besseren Zugang zu frankophonen Märkten. Erste Investoren zeigen Interesse
In Boncourt, das nur eine Viertelstunde vom neuen TGV-Bahnhof entfernt und zudem an der Autobahn liegt, entsteht dem Vernehmen nach eine «Plattform», um Unternehmen anzusiedeln; um die Bahnhöfe Pruntrut
und Delsberg herum sollen neue städtische Entwicklungsgebiete entstehen. Wie es heisst, melden sich schon heute Investoren bei den verantwortlichen Stellen in Delsberg, die an der «überdurchschnittlichen Rendite von Immobilien oder einer Firmenansiedlung interessiert seien». Auch Makler- und Beratungsunternehmen bestätigen ein steigendes Interesse an der Region. «In den vergangenen Monaten sind bei uns erste Anfragen von Firmen eingegangen, die eine Ansiedlung im Kanton Jura erwägen würden», berichtet Florian Kuprecht, Director CB Richard Ellis in Zürich. •
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Vorsichtiges Agieren auf den europäischen Büromärkten Der europäische Mietpreis-Index für Büroflächen von Jones
Lang LaSalle zeigt im 3. Quartal ein Plus von 0,7 %, SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF angetrieben von Moskau, Stockholm und London. Damit bleibt /// 19_2010 / Seite 10 es bei dem kontinuierlichen Zuwachs im laufenden Jahr, wenn auch deutlich moderater. Die Nachfrage nach Büroflächen hat zwischen dem 2. und 3. Quartal zwar leicht abgenommen, bewegt sich aber mit 36 % deutlich über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die Büroimmobilienmärkte Europa Nettoabsorption ist weiterhin positiv.
NACHRICHTEN London: Neue Wolkenkratzer Bei den britischen Immobilienunternehmen scheint wieder mehr Zuversicht einzukehren. So kündigten Projektentwickler wie Land Securities oder British Land vor wenigen Tagen die Wiederaufnahme der Arbeiten an ihren im Zuge der Krise «eingefrorenen» Londoner Grossprojekten an. So wollen British Land und die kanadische Oxford Properties im Finanzzentrum bis 2014 das Leadenhall Building, einen 47 Stockwerke hohen Wolkenkratzer mit rund 566.000 qm Fläche, fertig stellen. Das Investitionsvolumen wird auf umgerechnet 380 Millionen Euro beziffert. Ebenfalls 2014 wollen Land Securities und die Canary Wharf Group das in der Nähe des Leadenhall Building liegende «Walkie Talkie»Hochhaus fertig stellen. Das Investitionsvolumen für das 37 Stockwerke hohe Gebäude mit 640.000 qm Fläche soll dem Vernehmen nach bei rund 560 Millionen Euro liegen.
The LeadenhallBuilding
Anmietungsbereitschaft ist vielerorts gestiegen Eine weitere Renditekompression hat die Kapitalwerte nach oben gedrückt. Der europäische Kapitalwertindex von Jones Lang LaSalle notiert zwischen dem 2. und 3. Quartal einen Zuwachs von 4,7%. 13 der 24 Index-Städte verzeichneten eine Renditekompression, mit 50 Basispunkten ist sie am höchsten in Paris und Moskau.
Verlangsamtes Mietpreiswachstum
Beschleunigter Mietpreisrückgang
Beschleunigtes Mietpreiswachstum
Verlangsamter Mietpreisrückgang
London City, London West End Moskau Düsseldorf Oslo, Paris, Stockholm Berlin, Helsinki, Istanbul, Kiew, Lyon, München, Warschau
Madrid Barcelona, Luxemburg Hamburg, Athen Budapest, Edinburgh, Rom Bukarest, Brüssel, Frankfurt, Lissabon, Stuttgart Amsterdam, Kopenhagen, Dublin, Prag Mailand Genf, St. Petersburg
Quelle: Jones Lang LaSalle, Oktober 2010 Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende September 2010 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.
Die Erholung der meisten Volkswirtschaften Europas geht weiter - mit allerdings beträchtlichen Unterschieden. Die europäische Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle macht diese Entwicklung für die Büroimmobilienmärkte sichtbar.
PD. Im 3. Quartal bewegen sich mittlerweile 14 der 34 «Uhren-Städte»auf der 6 Uhr-Position oder haben diese bereits durchschritten. Noch befindet sich aber die Mehrheit im Quadranten «Verlangsamter Mietpreisrückgang». Mit dem im europäischen Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle notierten Plus von 0,7 Prozent im 3. Quartal (basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*) bleibt es bei dem kontinuierlichen Zuwachs im laufenden Jahr, wenn
auch deutlich moderater. Während in Moskau (+ 6,3 Prozent), Stockholm (+ 5,4 Prozent) und London (+ 2,9 Prozent) die Spitzenmieten zulegten, blieben sie in den übrigen Indexstädten, darunter auch die fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und München bis auf zwei Ausnahmen unverändert: Beide spanischen Märkte mussten Rückgänge hinnehmen, Madrid um - 2,7 Prozent, Barcelona um - 2,5 Prozent. Für viele Märkte sind zwar großzügige Incentives weiter kennzeichnend, allerdings auf stabilem Niveau gegenüber dem Vorquartal. Die Netto-Effektivmieten im Spitzenbereich bewegten sich durchschnittlich 17Prozent unter den Nominalmieten. Am stärksten weichen sie in Großbritannien, Irland und in einigen niederländischen Märkten voneinander ab. Grundsätzlich unter Druck bleiben Mietpreise bei Flächen
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 11 / 19_2010 /// an weniger exponierten Standorten mit durchschnittlicher Qualität. Der Konjunkturindikator der Europäischen Kommission zeigt im Herbst 2010 eine weitere Verbesserung und hat das höchste Niveau seit März 2008 erreicht. Das Wiedereinsetzen des konjunkturellen Wachstums sorgt zwar auch für eine bessere Stimmung bei den Nutzern von Büroflächen. Die Anmietungsbereitschaft ist vielerorts gestiegen allerdings stehen nach wie vor auch bei Umzügen eher Flächenkonsolidierung und nicht Expansion im Vordergrund. Gepaart mit der Sommer- und damit Feriensaison sorgte dieser weiter bestehende Trend im 3. Quartal für einen – gemessen am Vorquartal (Q
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF 2 2010) – leicht rückläufigen Flächenumsatz (-8 Prozent). Im 1-Jahresvergleich entsprechen die verbuchten 2,5 Mio. qm aber einem Plus von 36 Prozent. Die Nettoabsorption blieb positiv. Für das gesamte Dreivierteljahr summiert sich das Umsatzvolumen auf 7,6 Millionen qm und liegt damit fast 40 Prozent über dem Vorjahresvergleichszeitraum. Die konjunkturelle Erholung spiegele sich grundsätzlich auch auf den Investment-Märkten wider, stellen die JLL-Researcher fest. Es sei deutlich mehr Bewegung im Markt: «Auch wenn das Transaktionsvolumen zwischen Juli und Ende September mit 21 Milliarden Euro um 12 Prozent niedriger lag als im Vor-
quartal, schlägt für die neun Monate des laufenden Jahres insgesamt ein Plus von 46 Prozent zu Buche und damit ein Volumen von 65 Milliarden Euro.» Auf Basis niedriger Zinsen, einer zunehmenden Kreditvergabeaktivität und insgesamt deutlich positiverer Stimmung und Verhandlungsbereitschaft auf Seiten der Marktplayer dürften die Engagements aus Sicht der JLL-Experten im letzten Quartal des laufenden Jahres noch einmal zulegen: Bis Ende des Jahres sei ein Transaktionsvolumen in einer Größenordnung von bis zu 100 Milliarden Euro möglich. • *ausgewählte bedeutende regionale Märkte
UK: Weiterer Preisrückgang am Häusermarkt
Maklerunternehmen Deutlich mehr Umsatz
Die Flaute auf dem britischen Häusermarkt hält an. Gemäss aktuellen Daten von Nationwide gaben die Preise für Immobilien im Oktober um 0,7 Prozent nach. Branchenexperten hatten lediglich mit einem halb so starken Abschwung gerechnet. Als Grund für die geringe Kauflust der Briten gelten die Sparpläne der britischen Regierung. In den vergangenen vier Wochen sank der Durchschnittswert britischer Immobilien um 2.376 Pfund (etwa 2.725 Euro). Diese kosten damit im Schnitt 164.381 Pfund, obgleich das britische Bruttoinlandsprodukt im dritten Quartal um 0,8 Prozent doppelt so hoch ausfiel wie erwartet. Zusammengenommen erhöhte sich das BIP im zweiten und dritten Quartal so stark wie seit zehn Jahren nicht mehr.
Die allmähliche Entspannung des ökonomischen Marktumfelds macht sich auch auf den Immobilienmärkten bemerkbar – beispielsweise in der Geschäftsentwicklung internationaler Maklerunternehmen. So meldet etwa das Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) für das dritte Quartal 2010 ein deutlich höheres Umsatz- und Gewinnwachstum. Auf Basis von US-GAAP steigerte das Unternehmen im dritten Quartal 2010 den Nettogewinn gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum um 361 Prozent auf 57,0 Millionen US-Dollar (Q3 2998: 12,4 Millionen Dollar). Der Umsatz erhöhte sich in Q 3 um 24 Prozent auf 1,3 Milliarden Dollar (Vorjahreszeitraum: 1,0 Milliarden Dollar). Dies ist für CBRE der stärkste Quartalsumsatzzuwachs im Jahresvergleich seit dem vierten Quartal 2007. «Wir verzeichnen ein solides Umsatzwachstum in allen Geschäftsfeldern sowie eine gute operative Entwicklung», sagt CB Richard Ellis-Präsident und CEO Brett White, Die weiteren Geschäftsaussichten für sein Unternehmen sieht
der Manager positiv – trotz der stagnierenden weltweiten ökonomischen Aktivität. Auch Jones Lang LaSalle (JLL) meldetim dritten Quartal eine deutliche Steigerung: Ein Plus von 87 Prozent auf 37,1 Millionen US-Dollar; in den ersten neun Monaten 2010 summiert sich der Nettogewinn auf rund 69 Millionen Dollar. Zwischen Januar und September 2009 schrieb JLL mit einem Nettoverlust von 56 Mio. Dollar noch rote Zahlen. Der Umsatz belief sich im dritten Quartal 2010 auf 708 Millionen Dollar und stieg gegenüber dem dritten Quartal 2009 von 595 Millionen Dollar um 19 Prozent in US-Dollar sowie um 20 Prozent in den jeweiligen Landeswährungen. In den ersten neun Monaten 2010 belief sich der Umsatz auf 2,0 Milliarden Dollar und legte damit gegenüber 2009 (1,7 Milliarden Dollar) deutlich zu. «Im dritten Quartal verzeichneten wir robuste Ergebnisse dank der sich weiterhin auf breiter Front erholenden Märkte», sagt Colin Dyer, Chief Executive Officer von Jones Lang LaSalle.
WAS EIN LANGFRISTIG ERTRAGREIchES ImmobILIENINVESTmENT AUSZEIchNET? DASS SIE ES VERSTEHEN. DASS ES TRANSPARENT UND SOLIDE IST. UND DASS ES VON UNS IST. Wir sind ein familiengeführtes und bankenunabhängiges Unternehmen, das eine hohe Problemlösungskompetenz bietet sowie einen vertrauensvollen und zuverlässigen Umgang mit Kunden und Geschäftspartnern pflegt. Wir entwickeln Immobilieninvestments, bei denen der Investor durch das klare, einfache und transparente Konzept «One Asset – One Company» im Mittelpunkt aller Tätigkeiten steht.
acron ag zü r i c h
building w e alth
Seite 13 / 19_2010 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS
CH -VA LOR EN
A NL AGEFOND S N A ME
2 672 561 BONHOTE IM MOBILIER
844 303 CS 1A IM MO PK
29. OKTOber 2010 RÜCK N A ME P R EIS
103.30 1110.00
BÖR SEN - K UR S
EC A R T
P ER F. Y T D
MT L . UM S AT Z Dez. 09
115.00 2.19% 3 11.33%
5.86%
1.31%
1350.00
AUS - S CHÜ T t.- R ENDI T E
120.00
622 693 375
4.07% 21.62% 10.20% nicht kotiert 1215.00
107.35
131.00 3.04% 3 22.03%
276 935 CS REF INTERSWISS
175.70
216.50
3 106 932 CS REF LIVINGPLUS
95.65
1 458 671 FIR
BÖR SEN K A P I TA L ISIERUNG
108.00
4 515 984 CS REF PROPERT Y PLUS
1 291 370 CS REF SIAT
K UR SE SEI T 1.1.09 T IEFS T / HÖ CHS T
4.57%
1320.00
3 563 129 250
2.05%
122.50
136.00
1 116 748 800
4.02% 23.22%
- 0.19%
1.87%
202.50
226.50
1 306 350 392
116.00 1.83% 3 21.28%
-1.58%
2.26%
113.00
125.00
2 030 000 000
122.50
156.70
3.56% 27.92%
- 0.82%
1.55%
149.00
163.00
1 985 522 038
97.50
122.50
3.06% 25.64%
- 0.20%
0.78%
117.00
126.50
716 714 425
977 876 IM MOFONDS
282.50
365.00
3.72% 29.20%
3.85%
2.16%
354.00
383.50
1 068 094 390
278 226 L A FONCIERE
562.65
733.00
2.78% 30.28%
2.16%
1.41%
683.00
852.00
826 384 200
277 010 IM MO HELVE TIC
3.32% 32.40%
9.20%
0.74%
150.30
199.00
104.00
122.00 2.31% 3
3 362 421 PROCIM MO SWISS COM M FUND
109.00
120.00 2.52% 3 10.09%
3 941 501 RE AL STONE SWISS PROP FUND
106.70
3 499 521 PATRIMONIUM SRE FUND
179.00
198.00
477 600 000
106.00
117.00
372 349 978
3.63%
112.00
120.00
321 359 400
124.00 3.06% 3 16.21% 15.09% 18.22%
111.00
120.50
121 630 980
17.31% 16.08% nicht kotiert 9.73%
278 545 SOLVALOR «61»
163.10
255.00 2.31% 3 56.35%
3.53%
1.38%
240.00
270.00
905 554 980
725 141 SCHRODER IM MOPLUS
833.00
995.00
1.32%
19.45%
6.53%
1.19%
926.00
1034.00
955 200 000
3 743 094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
83.80
114.50
3.24% 36.63%
3.37%
2.17%
109.00
121.00
1 086 614 389
103.10
124.00
3.51% 20.27%
1.95%
1.30%
118.90
125.50
508 288 028
1 442 082 UBS SWISS RES. ANFOS
49.00
60.00
3.44% 22.45%
3.63%
1.72%
56.50
60.70
1 660 035 780
2 646 536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL
11.50
15.50 1.97% 3 34.78% 30.80%
0.00%
0.00
0.00
385 830 061
2 616 884 SWISSINVEST REIF
1 442 085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
61.10
73.75
3.39% 20.70%
5.61%
2.03%
70.40
76.00
756 759 296
1 442 087 UBS SWISS MIXED SIM A
73.50
88.75
3.74% 20.75%
4.81%
2.10%
82.80
91.80
4 381 390 209
1 442 088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
3.89% 16.67%
70.00
887 299 140
58.50
68.25
Ø(1)
3.10%
5.90%
1.24%
63.30
Ø
S W I T T
Ø
Total
24.39%
2.99%
1.86%
26 055 549 111
IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN
AKTIEN NA ME
883 756 ALLRE AL HOLDING 1 820 611 BFW LIEGENSCHAF TEN N 255 740 ESPACE RE AL ESTATE
29. OKTOBER 2010 NAV
BÖRSEN - KURS
AUS- SCHÜT- TUNGS- RENDITE
EC ART
3.77% 21.20% 16.81%
4.81%
114.00
130.00
833 156 973
25.50
2.01% -18.53% 15.38%
2.82%
20.90
24.00
119 626 875
144.00
2.82%
300.00
6.90% 22.95%
1 110 887 MOBIMO
178.80
188.50
1 829 415 P SP SWISS PROPERT Y
64.50
75.50
261 948 WARTECK INVEST
2 183 118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING
BÖRSEN K APITALISIERUNG
135.50
144.00
803 838 SWISS PRIME SITE
KURSE SEIT 1.1.08 TIEFST / HÖCHST
31.30 244.00
MTL . UMSATZ JAN . 09
111.80
1 731 394 INTERSHOP
PERF. Y TD
nk
119.00
136.00
206 005 968
7.38%
1.12%
289.00
321.00
327 600 000
5.43% 12.15%
4.54%
175.00
193.00
895 438 879
3.63% 17.05% 33.68%
6.65%
58.25
69.80
2 550 385 502
4.83%
0.00% 23.33%
58.95
70.50
5.05% 19.59% 27.59%
8.98%
57.95
67.70
3 219 715 243
1340.00
1760.00
3.76% 31.34%
7.42%
0.78%
1651.00
1879.00
196 020 000
0.00% - 42.81%
- 8.64%
1.02%
3.38
4.77
172 305 925
RE AL
Ø
Total
6.25% 24.60%
6.45%
8 520 255 366
6.47
3.70
Ø
3.64%
Ø
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 19_2010 / Seite 14
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT
500
BRUT TO - DIVIDENDE
VALOREN - NUM MER
600.00 3490024 N
BESCHREIBUNG
29. oktober 2010 TIEFST 2009
HÖCHST 2009
AG f. Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur 30 500.00
GELD
BRIEF
35 000.00
3
31 110.00
64 000.00
1
150
0.00
140241 N
Agruna AG
4 050.00
4 100.00
10
3 900.00
4 400.00
10
50
155753 N
Bürgerhaus AG, Bern
1 000.00
1 000.00
50
850.00
1 490.00
5
96
10202256 N
140.00
200.00
30
187.00
210.00
50
C asaInvest Rheintal AG, Diepoldsau
10
4.00
255740 N
Espace Real Estate Holding AG, Biel
119.00
145.00
50
143.00
145.00
783
25
2.50
363758 I
F TB Holding SA, Brissago
650.00
820.00
39
650.00
820.00
59
10
4582551 N
11.90
13.05
20
12.80
12.90
20
500
150.00
191008 N
Immges Viamala, Thusis
6 350.00
7 250.00
1
6 210.00
7 950.00
1
400
40.00
257750 I
Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo
200 10 500
0.00 11502954 N
254593 N
25.00 3264862 N
Fundamenta Real Estate AG
1 250.00
1 255.00
10
1 270.00
1 650.00
12
Konkordia AG N
10
1 480.00
2 490.00
3
MSA Immobilien, Adliswil
10
260.00
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
1
3 950.00
10 000.00
1
2989760 I
1.00
1.10
600
36.00
225664 I
SAE Immobilien AG, Unter ägeri
2 050.00
2 800.00
5
2 600.00
870
80.00
228360 N
Schützen Rheinfelden Immobilien AG, Rheinfelden
2 501.00
3 000.00
2
2 201.00
3 500.00
5
800
160.00
231303 I
Sia - Haus AG, Zürich
4 600.00
5 000.00
10
4 750.00
5 100.00
10
0.40
1.00
19775
0.85
2
8 300.00
21 000.00
1
8 700.00
8 700.00
2
6 000.00
8 700.00
2
15 500.00
15 520.00
1
16 000.00
Real Estate Holding
2
5
0.00
1789702 I
100
0.00
253801 N
Sihl M anegg Immobilien AG Tersa AG
1000
120.00
172525 N
TL Immobilien AG
1000
260.00
256969 N
Tuwag Immobilien AG,Wä denswil
1.10 2000
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IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 15 / 19_2010 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Marktkommentar
Trendumkehr noch nicht in Sicht Weitere Wertzunahme bei Immobilienaktien; neue Immofonds an der SIX.
TM. Die kotierten Schweizer Immobilienaktien konnten für den laufenden Monat knapp über zwei Prozent zulegen, was für das Jahr einen Zuwachs von über 24 Prozent bedeutet (Real Index 1430.2, + 24,64% YTD). Verantwortlich für die Wertzunahme der Immobilienaktien, waren vor allem die beiden Sektorschwergewichte PSP Swiss Property (75,25 CHF, +34,98% YTD) und Swiss Prime Site (71,10 CHF, +28,97% YTD). In der ersten Oktoberwoche legten die Immobilienaktien gar über vier Prozent zu, wovon sie bis dato durch eine
NACHRICHTEN
einsetzende Konsolidierung über die Hälfte wieder abgeben mussten. Ein markanter Abwärtstrend, sprich eine Trendumkehr, ist bislang jedoch noch nicht zu erkennen. Die kotierten Immobilienfonds büssten diesen Monat deutlich über zwei Prozent ein (SWIIT Index 248.10, +3,45% YTD). Den grössten Teil des Verlustes erlitt der Index in der letzten Oktoberwoche, was darauf darauf zurückzuführen ist, dass zwei der Schwergewichte UBS SIMA (88,95 CHF, -3,95% MTD) und CS Living Plus (117,40 CHF, -3,93% MTD) überdurchschnittliche Kurseinbrüche verzeichneten. Am 22.10.2010 endete das Bezugsangebot von «Immofonds» >>>
ANZE IGE
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Lloyd Fonds AG Holland-Fonds voll platziert Lloyd Fonds hat den Immobilienfonds «Holland Den Haag» (EK: 17,3 Mio. Euro) voll platziert. Den Angaben zufolge beläuft sich das Gesamtinvestitionsvolumen auf 36 Millionen Euro. Langjähriger Mieter des Bürogebäudes mit hohen Umweltstandards sind zwei Unternehmen aus der KPMG-Gruppe für Wirtschaftsprüfung und Unternehmensberatung. Der Neubau im Prins Willlem-Alexanderkwartier in Den Haag wird derzeit fertig gestellt und im Januar 2011 an den Fonds übergeben. Zum Jahreswechsel hat Lloyd Fonds bereits den Immobilienfonds «Holland Eindhoven» (EK: rund 17 Mio. Euro) platziert.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 19_2010 / Seite 16
(364,50 CHF, +0.47% MTD). Die erfolgreich durchgeführte Kapitalerhöhung spielte dem Fonds 66,85 Millionen CHF neues Kapital ein. Grosse Aufmerksamkeit zog die Kotierung des UBS (CH) Property Fund – Direct Residential Plus am 28.10.2010 auf sich. Bis zum Ende des ersten Handelstages konnte der Titel eine Prämie von über 30 Prozent aufbauen, was im Vergleich zum Marktdurchschnitt von 19,71 Prozent sehr hoch ist. Der Titel wurde zur Markteröffnung bei 14 Franken gehandelt. Bei der Schlussauktion haben indexnahe und passive Investoren dazu beigetragen, dass der Titel bei 15,50 CHF aus dem Handel ging, was in einer Performance für diesen einen Tag von 10,7 Prozent resultierte. Bereits am 1. November nimmt mit Patrimonium Swiss Real Estate Fund ein weiterer Immobilienfonds den Handel an der SIX Swiss Exchange auf. Die Aufnahme in den Index der Schweizer Immobilienfonds erfolgt am zweiten Handelstag. Dieser Fonds weist eine Kapitalisierung von 449 Millionen CHF auf, womit er gemessem am Indexgewicht zum unteren Drittel gehören wird. •
>>>
Real I.S. Zukauf in Holland Real I.S., ein Unternehmen der deutschen Sparkassen-Finanzgruppe, hat für rund 97,7 Millionen Euro zwei von drei Gebäuden des Büroimmobilienkomplexes «Beatrix Park» in Den Haag erworben. Die Objekte befinden sich im Büroflächenteilmarkt «Bezuidenhout» und sind bis Ende 2021 zu 100 Prozent vermietet. Hauptmieter ist mit rund 99 Prozent der holländische Staat. Die beiden Immobilien haben eine vermietbare Bürofläche von rund 26.000 Quadratmetern und Lagerflächen von etwa 1.600 Quadratmetern. 254 Parkplätze stehen zur Verfügung. Die Fremdfinanzierungsmittel für den Ankauf werden von der BayenLB zur Verfügung gestellt. Real I.S. will das Objekt in einen neuen Holllandfonds einbringen. Aktuell ist die Real I.S. mit dem Bayernfonds Niederlande 1 mit einem Objekt in Amsterdam auf dem Markt, dem vierten Investment der Real I.S. in den Niederlanden. Es ist geplant für das Portfolio eines institutionellen Fonds in Kürze ein weiteres Objekt anzukaufen.
Thomas Marti, Swiss Finance & Property AG
Thomas Marti
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 19/2010 / 5. Jahrgang / 105. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
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FOTOS: PD
NACHRICHTEN
Seite 17 / 19_2010 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
NACHRICHTEN
Bisher noch ein Geheimtipp: Das Ski- und Wandergebiet Melchsee-Frutt
Hotelimmobilien
Neue Hotels für Melchsee-Frutt Auf der Frutt entstehen bis 2012 zwei neue Hotels. Die Finanzierung ist ungewöhnlich: Die Eberli Generalunternehmung bietet die im Entstehen begriffenen Hotelzimmer zum K auf an.
Auf der Frutt drehen sich die Baukräne. Zwei neue Hotels und massive Investitionen in die Infrastruktur sollen dafür sorgen, dass künftig mehr Feriengäste das Saarnertal besuchen. Derzeit werden Gondeln, Hotels und Skipisten vor allem von Tagesgästen frequentiert. «Die Ansprüche der Feriengäste sind in den letzten Jahren massiv angestiegen», sagt Toni Bucher, Verwaltungsratspräsident und CEO der Eberli Generalunternehmung AG aus Sarnen, die auf der Frutt die beiden neu-
en Hotels – das Hotel Frutt Lodge & Spa und das Hotel Melchsee –realisiert. Der Rohbau des Frutt Lodge & Spa steht bereits: Im Dezember 2011 soll das Hotel der Vier-SternKategorie mit 61 Zimmern eröffnet werden. Das Investitionsvolumen: 40 Millionen CHF. «In einem Jahr wird hier bereits das Kaminfeuer knistern», stellte Geny Hess, diplomierter Hotelier aus Engelberg und bei der Investorin Eberli Generalunternehmung für den Hotelbereich zuständig, anlässlich einer Medienorientierung die künftige Lobby des Hotels vor. Durch ihre hohe Fensterfront bietet sich ein bemerkenswerter Blick auf die umgebenden Berge und den Melchsee. Das Hotel, das direkt an der Skipiste liegt, wird über zwei Restaurants, eine Bar sowie über einen grossen Spa-Bereich verfügen; >>>
Züblin Positiver Ausblick Die Züblin Immobilien Holding AG, Zürich, erwartet gemäss der vorläufigen Resultate für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2010/2011 (30.09.2010) ein weiterhin solides operatives Ergebnis. Der Wert des Immobilienportfolios betrug per Ende September 1,433 Milliarden CHF, was im Vergleich zum 31. März 2010 einem Rückgang um 7 Millionen CHF (-0,5 Prozent) entspricht. Unter Berücksichtigung der Immobilienverkäufe und der Euroschwäche verminderte sich der Mietertrag für die ersten sechs Monate um 14 Prozent auf 46 Millionen CHF gegenüber den ersten sechs Monaten des Vorjahrs. Dagegen belief sich der vertragliche Mietertrag auf Jahresbasis auf 94 Millionen CHF und konnte, bereinigt um die Währungseinflüsse, um 2,7 Prozent erhöht werden. Die Kosten konnten um 16 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gesenkt werden. Auch die Leerstandsquote der insgesamt 69 Liegenschaften konnte die Gesellschaft verbessern: Sie sank von 11 Prozent Ende März auf 10,7 Prozent Ende September.. Die Gesellschaft erwartet einen Net Asset Value (NAV) von ca. 6,50 CHF gegenüber 6,88 CHF per 31. März 2010. Als Hauptgrund für die Abnahme des NAV nennt die Gesellschaft die Schwäche des Euro gegenüber dem Franken. Die Eigenkapitalquote legte leicht zu und der LTV-Ratio (Loan-to-Value) konnte von 68,1 am 31. März 2010 auf 67,5 Prozent gesenkt werden. Gesamthaft erwartet das Unternehmen für das Geschäftsjahr ein «solides operatives Ergebnis» und einen Gewinn.
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die 58 Zimmer und drei Suiten des Hauses weisen eine Fläche von 43 bis 71 Quadratmetern auf und sind für einen längeren Aufenthalt konzipiert. Bei der Finanzierung geht die Eberli Generalunternehmung neue Wege: Die Refinanzierung soll über den Verkauf der entstehenden Hotelzimmer erfolgen. Das mit der eingeschränkten Nutzung des erworbenen Hotelzimmers und Renditen verbundene Finanzierungsmodell stammt aus den USA. Der Käufer schliesst mit der Hotelbetreiberin einen Mietnutzungsvertrag ab. Der erlaubt es der Betreiberin, das gekaufte Zimmer an andere Gäste zu vermieten. Beim konkreten Fall des Frutt Lodge & Spa gestaltet sich das Konzept folgendermassen: Investoren werden die Hotelzimmer zu Preisen zwischen 259.000 und 493.000 CHF angeboten; die teuerste Suite mit Balkon soll 866.000 CHF kosten. Der Käufer, der sein Hotelzimmer ausserhalb der Hochsaison während drei Wochen selber gratis nutzen kann, schliesst mit der Betreiberin des Hotels Frutt Lodge und Spa einen separaten Mietnutzungsvertrag ab und stellt ihr das Zimmer zur Bewirtschaftung zur Verfügung. Der Vertrag wird auf 20 Jahre abgeschlossen, mit einer Option auf Verlängerung von zweimal fünf Jahren – danach tritt der Hotelbetreiber als Käufer auf. Während der ersten fünf Jahre wird dem Käufer ein Return von drei Prozent auf die Investitionssumme garantiert; nach Ablauf dieser Zeit ist er am
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NACHRICHTEN Basel Bebauungsplan für Roche-Turm genehmigt Das Stadtbasler Kantonsparlament hat jetzt den Bebauungsplan für das neue Hochhaus des Pharmakonzerns Roche genehmigt. Der von Herzog & de Meuron entworfene 180 Meter hohe Büroturm soll bis 2015 Gestalt annehmen und dann das höchste Gebäude der Schweiz sein. Den Plänen zufolge werden voraussichtlich 42 Stockwerken mit maximal 77.000 qm Bruttogeschossfläche für rund 1.900 Roche-Büroarbeitsplätze entstehen. Das Investitionsvolumen für das wird auf rund 550 Millionen CHF beziffert. Dem Vernehmen nach hat die Bauund Raumplanungskommission im Bebauungsplan festschreiben lassen, dass für ein separates Parking ein neuer Bebauungsplan nötig wird; bei über 500 Parkplätzen wird auch eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich.
Gewinn des Hotels beteiligt. Laut Hanspeter Würmli, Delegierter des Verwaltungsrates der Citiy Immobilien Management AG in Hergiswil, die das schweizweit einmalige Investment-Modell entwickelt hat, sind die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Verkauf von Hotelzimmern auch an Investoren mit Wohnsitz im Ausland erfüllt: «Wir haben zwar bereits zahlreiche Anfragen und auch schon etliche Zimmer verkauft, stellen das Investment-Modell aber demnächst auch potenziellen Interessenten in England und Holland vor.» Ebenfalls im kommenden Jahr sollen dort, wo zuvor das Kurhaus Reinhard stand, die Bauarbeiten für das Hotel Melchsee beginnen. Das entsprechende Baugesuch liege der Gemeinde Kerns bereits vor, sagt Bucher. Auf 5.500 Quadratmetern soll ein Aparthotel mit Eigentumswohnungen, Gastronomie sowie einem Fitnessund Saunabereich entstehen. Das Investitionsvolumen für den Komplex aus vier Gebäuden mit insgesamt 60 Zimmern und 39 Eigentumswohnungen beziffert Bucherer auf etwa 45 Millionen CHF. Neue Gondeln und ein Parkhaus
Als flankierende Massnahme für den Bau der neuen Beherbergungsbetriebe wird in den Ausbau der Infrastruktur investiert. So soll die neue Gondelbahn Stöckalp-Melchsee-Frutt gleichzeitig mit den neuen Hotels den Betrieb aufnehmen. Die
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neuen Gondeln bieten 15 Personen Platz, die Transportkapazität der Bahn steigt damit um rund 75 Prozent auf 1.325 Personen pro Stunde. Geplant sind zudem eine neue wettergeschützte Bergstation sowie ein Panoramalift. Neben der Talstation sollen ein Busparkplatz und ein dreistöckiges Parkhaus mit zwei gedeckten Stockwerken und einem mit offenem Dach entstehen. Obwaldens Volkswirtschaftsdirektor Niklaus Bleiker begrüsst die Aktivitäten: Neben Engelberg bilde Melchsee-Frutt in der Langfriststrategie des Obwaldner Regierungsrats den touristischen Schwerpunkt. Mittelfristig ist angestrebt, die Frutt als Touristikzentrum von nationaler Ausstrahlung zu positionieren.
Das Frutt Lodge & Spa auf der Melchsee-Frutt eröffnet im Dezember 2011.
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
Mittwoch, 24. November 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
Immobilienvermarktung in Zeiten von Google, Facebook, Twitter & Co. Mit den neuen Medien entwickeln sich laufend neue Interaktions- und Kontaktformen. Social Media gewinnt zunehmend an Bedeutung. Die Informationsströme sind nicht mehr kontrollierbar. Nutzer tauschen sich untereinander aus und können Kampagnen und Bewegungen auslösen, die für den Anbieter positive, aber auch negative Folgen haben können. Für die crossmediale Vermarktung sollten folgende Informationen bekannt sein: · · · · · ·
Welche neuen Interaktionsformen sich entwickeln. Wieweit soziale Medien in der Immobilienvermarktung einsetzbar sind. Wie sich Kunden im Netz verhalten. Wer diese neuen Möglichkeiten nutzt und wer nicht. Wie diese neuen Möglichkeiten in die Vermarktung eingebunden werden können. Chancen und Gefahren, wenn der Kunde die Regie übernimmt.
Spezialisten aus Theorie und Praxis geben Antworten und zeigen worauf es ankommt, um mit den neuen Vermarktungsinstrumenten tatsächlich erfolgreich zu sein. Moderation: Referenten:
Dr. Markus Schmidiger, MRICS / Hochschule Luzern; Velia Immobilien AG Prof. Dr. Nils Hafner, Customer Competencies Institut / Hochschule Luzern Heinz M. Schwyter, CEO homegate AG Partner:
Die nächsten Immobiliengespräche Reservieren Sie in Ihrer Agenda folgende Termine: Donnerstag, 17. Februar 2011 / Donnerstag, 17. März 2011 / Donnerstag, 19. Mai 2011 Die Teilnahme kostet 70 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an badmann@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
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