SCHWEIZER
Ausgabe 107_ 5. Jahrgang / 29. November 2010
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt 2 Preisexplosion im Luxussegment 2 Nachrichten: Wohnungsmarkt Paris 4 SBB mit «Mehr Bahnhof» auf Erfolgskurs 4 Nachrichten: CBRE-Studie Detailhandelsimmobilien- Investmentmärkte 6 pom+: Neuer FM-Monitor 7 Nachrichten: JLL-Studie Detailhandels-Trends 9 Druck auf Banken und Investoren nimmt zu 10 Nachrichten: Allreal baut in Meilen 12 Immobilienfonds/-Aktien 13 Immobiliennebenwerte 14 Marktkommentar 14 Impressum 16 Internationaler Hochhaus Preis 2010 17 Nachrichten: Sihlweid- Bauten/2000-Watt-Gebäude
FM-Branche wächst Als «heimlicher Riese» wird das Facility Management (FM) auf der Webseite der Zürcher Fachhochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) bezeichnet. In der Tat ist wenig bekannt, wie stark sich dieser Zweig der Immobilienbranche in den vergangenen Jahren entwickelt hat. In einigen europäischen Märkten beträgt der Markt für externe und interne FM-Leistungen Birgitt Wüst rund fünf Prozent des Bruttoinlandproduktes. Redaktionsleiterin So belegt eine aktuelle Studie des Instituts für Angewandte Innovationsforschung an der RuhrUniversität Bochum, dass in Deutschland die Bedeutung der FM-Branche mit einem Wertschöpfungsanteil von 5,03 Prozent am BIP noch vor der Bau- (4,5%), Maschinenbau- (3,3%) oder der Automobilbranche (3,1%) liegt. Jeder zehnte Erwerbstätige in Deutschland ist somit mit internen und externen Sekundärprozessen des FM beschäftigt. Für die Schweiz gibt es bisher keine detaillierten Daten; ein Projekt zur Aufarbeitung dieser Wissenslücke ist jedoch in Vorbereitung. Experten gehen davon aus, dass sich auch hierzulande ähnliche Grössenordnungen ergeben. Quantifizierbare Aussagen und Analysen über verschiedene Aspekte des Schweizer FM-Marktes liegen indes seit Jahren vor: Mit dem FM-Monitor der pom+Consulting AG. Die neunte Edition wurde Ende November vorgestellt. Mehr über die Ergebnisse des jüngsten FM-Monitors sowie zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst
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AG, Raumbewältigung, Zürich. // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche. Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.
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Wohnimmobilien NACHRICHTEN
Preisexplosion im Luxussegment
Paris: Wohnungspreise in lichten Höhen In der französischen Hauptstadt kostet ein Quadratmeter einer Altbauwohnung aktuell im Schnitt 7.030 Euro, 10,6 Prozent mehr als vor einem Jahr – deutlich mehr als der historische Rekordpreis von 6.680 Euro im vergangenen Quartal. Die jährliche Steigerung liege bei 10,6 Prozent, heisst es in der jüngsten Quartalsbilanz der Pariser Notarkammer. Für die Stadt selbst – ohne die umliegenden Gemeinden – liegt die Steigerungsquote sogar im Durchschnitt bei knapp 14 Prozent; in einigen gefragten Vierteln liegt der Preis etwa beim Doppelten. Die Preisexplosion ist der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum geschuldet. Die Immobilienpreise in Paris haben sich mittlerweile denen der besonders teuren Metropole London angeglichen. Die Ursache dafür dürfte nicht zuletzt darin liegen, dass die Region Paris Europas grösster Beschäftigungsstandort ist: 53 Prozent der französischen Führungskräfte leben in diesem Grossraum. Der hohe Anteil an Führungskräften ist auf die Dichte der dort ansässigen Unternehmenszentralen zurückzuführen. «Der Erfolg und die wirtschaftliche Vielfalt der Stadt beruhen auf der intensiven Forschungsund Entwicklungsaktivität, verstärkt durch die Schaffung von Kompetenzzentren, die neue Möglichkeiten der Kooperation zwischen dem öffentlichen und dem privaten Sektor eröffnet haben», heisst es im E-Regi 2010 von La Salle Investment. Paris zählt im Standort-Ranking weiterhin zu den Top 5, hauptsächlich auf Grundlage anhaltender Wachstumsaussichten und des hohen Wohlstandsniveaus.
Bei den Preisen für Einfamilienhäuser liegt Genf an der Spitze und bisher hält der Boom an.
BW. Im Jahr 2004 wurde in Genf eine 200 Quadratmeter grosse Eigentumswohnung in zentraler Stadtlage für zwei Millionen CHF verkauft. Zwei Jahre später wurde für die gleiche Wohnung bereits für über vier Millionen CHF verkauft. Jetzt kam das Appartement wieder auf den Markt – diesmal bezahlte eine Privatperson aus Russland über acht Millionen CHF dafür. Eine Steigerung von satten 400 Prozent in knapp sechs Jahren. Gemäss dem IAZI-Transaktionsdatenpool steht der Kanton Genf bei den Eigentumswohnungen dabei noch nicht einmal an der Spitze. Das Luxussegment der teuersten zehn Prozent aller Eigentumswohnungen beginnt hier bei knapp unter 1,5 Millionen CHF, im Top-Kanton Schwyz jedoch erst bei 1,55 CHF und auch der Kanton Zug liegt mit 1,5 Millionen CHF noch etwas vor Genf. Im Jura dagegen startet das Topsegment schon bei unter 500.000 CHF. Bei den Einfamilienhäusern ist Genf dagegen der teuerste Standort. Das günstigste Einfamilienhaus der teuersten zehn Prozent kostet 2,75 Millionen CHF. Der Aufwärtstrend im Luxussegment hat sich zuletzt beschleunigt und wird, wie zu hören ist, wohl weiterhin anhalten – insbesondere in der GenferseeRegion. So bestätigt etwa das renommierte Maklerunternehmen de Rham Sotheby’s in Genf eine aktuell sehr hohe Nachfrage nach Luxusimmobilien, insbesondere in Ufernähe. Den Run auf die gehobenen Wohnimmobilien führen Marktbeob-
achter unter anderem darauf zurück, dass viele ausländische Firmen in den letzten Jahren ihre Sitze an den Genfersee verlegten, was zu einer weiteren Angebotsverknappung auf dem Wohnungsmarkt und weiter steigenden Preisen geführt habe. Weitere Unternehmenszuzüge werden erwartet, nicht zuletzt mit Blick auf die vom EU-Parlament geplanten und beschlossenen schärferen Kontrollen privater Kapitalbeteiligungsgesellschaften und Hedgefonds. Im diesem Zusammenhang wird etwa der Umzug des britischen Hedgefonds-Managers Alan Howard von der Themse an den Genfersee genannt. Der Mitbegründer von Howard Brevan Howard Asset Management, der Nummer drei unter den britischen Hedgefonds-Gesellschaften, erwarb im Juli dieses Jahres eine Luxusimmobilie im Genfer Stadtzentrum (cour des bastions) für 29,3 Millionen CHF oder 29.300 CHF/qm. Zahl der Superreichen ist gestiegen
Makler- und Beratungsunternehmen wie Naef et Cie SA und de Rham Sotheby’s bestätigen denn auch, dass Hedgefonds zu den neuen Klienten zählen, die ihren Unternehmensoder Hauptwohnsitz aus steuerlichen oder geschäftlichen Gründen in die Schweiz verlegen und entsprechende Immobilien suchen. «Dennoch: Zwei Drittel der Käufer sind bereits in der Schweiz ansässig», sagt Christele Buhler von de Rham Sotheby’s. Ein weiterer Grund für die steigende Nachfrage nach Luxus-Eigenheimen in begehrten Lagen wie etwa am Genfersee dürfte darin liegen, dass die
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Foto: de Rham Sotheby’s
Zahl derjenigen, die sie sich leisten können oder wollen, zuletzt stark zugenommen hat. Gemäss einem Bericht der Beratungsfirma Cap Gemini ist die als «superreich» bezeichneten Personen im Jahr 2009 um 17,1 Prozent auf zehn Millionen gestiegen. Das Gesamtvermögen dieser High Networth Individuals (HNWI): 39 Billionen USDollar. Davon entfallen etwa 9,5 Billionen auf Europa. Bei auf Luxusimmobilien fokussierten Unternehmen wie etwa der Zürcher Peach Property geht man davon aus, dass es in Deutschland und in der Schweiz rund 861.000 respektive 222.000 HNWI gibt. Volatile Preise im «ausserirdischen» Luxussegment
Dass das Luxussegment gerade in Genf boomt, ist indes nichts wirklich Neues. Ein Zürcher Makler weist darauf hin, dass das «normale» Luxussegment vom «ausserirdischen»
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Derzeit sehr begehrt: Luxuriöse Eigenheime in der Genferseeregion
Luxussegment zu unterscheiden sei. Grundstücke und Anwesen, wie sie von der auf «Superluxus» abonnierten Klientel gewünscht würden, gebe es in den meisten Gemeinden der Schweiz aufgrund der Bodenknappheit und der Zonenplanung kaum. Anders in Genf und im Waadtland. Noch heute zeugten viele prachtvolle Landsitze von der grossen herrschaftlichen Agglomeration, die die Region Genf und das angrenzende Burgund früher einmal bildeten – und für diese phantastische Privatvillen bezahlten einige Leute aktuell offensichtlich enorm viel Geld. Ob diese Investments auf die Dauer ihren Wert halten werden? «Die unglaublichen Preise sind sicher nicht nachhaltig», ist sich der Makler sicher. Allerdings sei das Superluxussegment seit jeher viel volatiler als das normale Luxussegment – also etwa die zwischen 150 und 200 Quadratmeter grosse Etagenwohnung, die mit drei bis vier Millionen
Franken zu Buche schlägt. Die Frage, ob der Boom des Luxussegments zur Entwicklung einer Immobilienblase führen könnte, kommentieren Experten mit einem Schmunzeln. Es sei wenig wahrscheinlich, heisst es. «Sicher haben sich die Preise in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt – doch damit ist Genf immer noch nicht so teuer wie vergleichbare ausländische Metropolen», sagt Olivier de Rivoire vom Immobilienunternehmen Naef et Cie SA mit Blick auf die allgemeine Preisentwicklung. «Und selbst wenn die Preise im Luxussegment sehr hoch sind, ist das Angebot an den entsprechenden Gebäuden doch sehr knapp.» Auch bei de Rham Sotheby’s geht man aufgrund des anhaltenden Zuzugs – und nicht zuletzt auch aufgrund der aktuell sehr günstigen Hypothekarzinsen – davon aus, dass die Preise für Luxusimmobilien wahrscheinlich das Niveau halten oder sogar noch steigen. •
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Detailhandelsimmobilien NACHRICHTEN Detailhandel Deutschland und UK gefragt Die Umsätze auf dem europäischen Investmentmarkt für Detailhandelsimmobilien lagen im dritten Quartal 2010 bei 7,3 Mrd. Euro und konzentrierten sich auf wenige Märkte. 90 Prozent des Investitionsvolumens entfallen laut CB Richard Ellis auf Deutschland, Grossbritannien, Frankreich, Polen und Spanien, die fünf führenden Detailhandels-Expansionsmärkte in Europa. Dominant in Q3 waren Deutschland und das UK mit Umsatzsteigerungen von 30 bzw. 22 Prozent. Im Unterschied zu Deutschland gab es im UK in Q3 nur wenige grosse Detailhandelsimmobilieninvestments. Grösste Transaktionen waren der mehr als eine Milliarde Euro schwere Sale and Lease Back-Deal der Tesco Supermärkte und der 110 Mio. Euro teure Kauf des Stratford Shopping-Centers durch Catalyst Capital. In Frankreich, Polen und Spanien flossen mehr als 450 Mio. Euro in den Sektor; dabei gingen die Investitionen in Frankreich im Quartalsvergleich zurück. Polen und Spanien legten im Vergleich zu Q2 aufgrund einer Vielzahl kleinerer Transaktionen zu (Spanien: letzte Tranche der BBVA-Bankfilialen-Transaktion; Polen: Unibail-Rodamco Akquisition der Arkadia- und Wilenska Shopping-Center).
SBB mit «Mehr Bahnhof» auf Erfolgskurs
Der Zürcher Hauptbahnhof zählt täglich 300.000 Passanten
Shoppingcenter in Bahnhöfen bringen Top-Umsätze und der SBB gute Mieteinnahmen.
BW. In den kommenden fünf Jahren wollen die Schweizerischen Bundesbahnen (SBB) eine halbe Milliarde Franken in die Weiterentwicklung von Bahnhöfen zu Einkaufs- und Dienstleistungszentren investieren – rund 400 Millionen in die Grossbahnhöfe, den Rest in mittlere und kleinere Stationen. Unter dem Titel «Mehr Bahnhof» sollen 23 Haltepunkte aufgerüstet werden – das
Erfolgsmodell der florierenden RailCity-Shoppingcenter wird nun auch auf kleinere Stationen übertragen. Gemäss SBB-Sprecher Christian Ginsig werden die Bahnhöfe an die steigenden Passagierfrequenzen angepasst: «Wir wollen die Angebote in den Bereichen Service, Gastronomie und Detailhandel noch besser auf die Bedürfnisse der Kunden ausrichten.» Die Investition dürfte sich rechnen: Schon 2009 erzielten Shoppingcenter in den 32 grössten Schweizer Bahnhöfen 1,46 Milliarden CHF Umsatz. 300 Millionen CHF Mieteinnahmen flossen an die SBB Bundesbahnen.
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Seite 5 / 21_2010 /// Die Bahnhöfen Aarau, Biel BE und Olten SO wurden bereits einem «Facelifting» unterzogen und in den letzten zwölf Monaten eröffnet. Die nächsten Bahnhöfe, die auf das Konzept «Mehr Bahnhof» umgestellt werden, sind Bellinzona, Lugano TI, Solothurn und Baden AG. Doch auch kleinere und mittlere Standorte wie Burgdorf BE oder Langnau BE sollen in bescheidenerem Rahmen erneuert werden. Als Spitzenreiter beim Umsatz bei den «Mehr Bahnhof»-Stationen gilt die ShopVille-RailCity im Zürcher HB mit ihren 100 Geschäften und 38 Restaurants. Hier gaben Reisende und Besucher im vergangenen Jahr 409 Millionen CHF aus. Beim Umsatz pro Quadratmeter belegt Bern ANZE IGE
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Umsatzstarkes Shoppingcenter: Die Shopville im HBF Zürich mit 28.000 CHF/qm den Spitzenplatz. Dass die Kalkulation der SBB aufgeht, dafür sprechen nicht zuletzt der erwartete Anstieg der Zahl der Bahnreisenden: Aktuell sind täglich
900.000 Reisende auf der Schiene unterwegs; 2030 sollen es doppelt so viele sein. Den Hauptbahnhof Zürich sollen 2020 täglich 500.000 Menschen passieren, aktuell sind es 300.000. •
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Pom+: «Zentral für erfolgreiches Facility Management ist eine klare FM-Strategie.»
Facility Management
FM als Treiber nachhaltiger Entwicklung pom+Consulting AG stellt die Ergebnisse des FM Monitors vor, eine umfassende Untersuchung des FM Marktes Schweiz.
PD. Der FM Monitor, der von der pom+Consulting AG in Zusammenarbeit mit der ETH Zürich, der EPF Lausanne sowie erstmals mit der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften ZHAW erstellt wurde, umfasst zwei Bereiche: Einerseits
werden Kosten- und Flächenkennzahlen von verschiedenen Gebäudetypen veröffentlicht, anderseits setzt sich die Publikation mit langfristigen Trends im Facility Management auseinander. Schwerpunktthema 2010 war «Facility Management als Treiber nachhaltiger Entwicklung». Die Kennzahlen basieren auf einer Gesamtstichprobe von 5.621 Objekten, die Analyse auf einer Befragung der Eigentümer und Benutzer von Immobilien bzw.
Immobilienportfolios sowie der FMDienstleister, die Immobilienbestände bewirtschaften. Im Folgenden die wichtigsten Ergebnisse im Überblick. Höchste Bewirtschaftungskosten bei Handelsgebäuden
Die Bewirtschaftungskosten von Handelsgebäuden liegen bei 62,20 CHF/qm Geschossfläche. Sie sind damit um knapp 10,00 CHF/qm Geschossfläche höher als jene der
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Seite 7 / 21_2010 /// Büro- und Verwaltungsbauten. Kostentreibend wirken mit je 29 Prozent der Bewirtschaftungskosten die Reinigungskosten sowie die Kosten des Unterhalts und der Instandhaltung. In den Büro- und Verwaltungsgebäuden sind vor allem auch die Ver- und Entsorgungskosten mit 16,30 CHF/ qm Geschossfläche massgebend. Während die Ver- und Entsorgungskosten von Wohngebäuden leicht gestiegen sind, sanken die Verwaltungskosten. Die Kosten der Überwachung- und Instandhaltung in Höhe von 4,80 CHF/qm Geschossfläche sind mit den Ausgaben des Vorjahres identisch. Die Instandsetzungskosten haben sich mit 42,60 CHF/qm Geschossfläche zwischen dem Vorjahreswert und dem Wert aus dem FM Monitor 2008 eingependelt. Bei den Gebäuden für Unterricht, Bildung und Forschung ist bei allen Kosten ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Sie nähern sich den Werten aus dem FM Monitor 2008 an. FM-Strategien gewinnen an Bedeutung
Zentral für erfolgreiches Facility Management ist eine klare FM-Strategie. Idealerweise ist sie Teil der Unternehmensstrategie und als solche auf Geschäftsleitungsebene verankert. Die Mehrheit der Eigentümer, Benut-
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF zer und FM- Dienstleister stimmt die FM-Strategie auf die Unternehmensstrategie der Eigentümer ab. Eine besonders starke Abstimmung erfolgt mit 48 Prozent bei den FM-Dienstleistern. FM-Strategien enthalten häufig Detailstrategien für Objekte. Rund ein Viertel der FM-Dienstleister legt FM-Strategien für alle Objekte fest, bei den Eigentümern und Benutzern ist der Anteil mit 14 bzw. 11 Prozent wesentlich geringer. Die Konzeption des Facility Managements erfolgt in der Planungs- und Erstellungsphase einer Immobilie. Sowohl Architekten als auch Facility Manager zeichnen in etwa gleichem Ausmass in der Praxis für diese Aufgaben verantwortlich und steuern, kontrollieren und optimieren die betrieblichen Prozesse von Immobilien. FM-Dienstleister nehmen mit 31 Prozent am häufigsten das Know how von Profis in Anspruch. Bei den Nutzern und Eigentümern liegt dieser Wert mit rund 10 Prozent wesentlich tiefer. Am wenigsten oft greifen Eigentümer auf Dienstleistungen von FM-Planern zurück – 31 Prozent ziehen nie Spezialisten bei Projekten bei, Tendenz aber steigend. Die Leistungen des Facility Managements sind vielseitig und komplex. Nutzerbedürfnisse sollten daher systematisch erhoben werden, um die Services darauf auszurichten. >>>
NACHRICHTEN Detailhandel Mehr Store Design Apple und Hollister machen mit ihren Stores Furore; sie setzen neben Toplagen auf ein einzigartiges Store Design, um sich von der Masse abzuheben. Laut Jones Lang LaSalle (JLL) überdenken mehr als 40 Prozent der Handelskonzepte ihr Store Design; der Trend zur «Bühne für die Marke» sei unverkennbar. Immer häufiger fielen in Gesprächen mit potenziellen Mietern Stichworte wie Authentizität, Verführung und Atmosphäre. Das Thema Umweltverträglichkeit gewinne an Bedeutung: Natur, Natürlichkeit und Gemütlichkeit stünden im Ladenbau ebenso hoch im Kurs wie zeitgemässe Wohntrends in der Ladengestaltung.
Apple-Store – Bühne für die Marke
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Die FM-Dienstleister und Benutzer setzen dieses Wissen bereits häufig bis sehr häufig ein (59% bzw. 30%), die Eigentümer liegen etwas zurück. Frühzeitige Qualitätssicherungsmassnahmen bieten ebenfalls die Chance, die Zufriedenheit mit den FM-Dienstleistungen zu erhöhen. FM-Dienstleister, Benutzer und Eigentümer überprüfen die Services bereits in der Planungs- und Erstellungsphase hinsichtlich deren Qualität: Die Anteile liegen bei 44 (Benutzer) bzw. 40 Prozent (FM Dienstleister) und 24 Prozent (Eigentümer). Energiemanagement gehört zu den zentralen Aufgaben des Facility Managements. In vielen Immobilien wird bereits heute aktives Energiemanagement betrieben. Am stärksten
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ausgeprägt sind die Bestrebungen der Benutzer: 60 Prozent geben an, praktisch immer aktives Energiemanagement zu betreiben. FM-Dienstleister und Eigentümer sind etwas zurückhaltender: 67 bzw. 54 Prozent tun es meistens. Energiemanagement wird immer wichtiger
Ihr Beitrag besteht darin, neue Technologien, die den Verbrauch senken, anzuschaffen oder einen Wechsel der Energieträger vorzunehmen. Beides ist kostenintensiv und wird in der Regel bei der Planung der Objekte und bei Sanierungen umgesetzt. Daher sind die niedrigeren Mittelwerte bei Eigentümern und FM-Dienstleistern
/// 21_2010 / Seite 8 nicht überraschend. Viele Immobilien verfügen heute über einen Gebäudeenergieausweis und damit über eine Bestandsaufnahme der energetischen Situation. Sollen zudem Nachhaltigkeitsaspekte umgesetzt und deren Erfüllungsgrad überprüft werden, bieten sich diverse Zertifizierungslabel wie Minergie, LEED, etc. an. Das Label Minergie ist in der Schweiz das bekannteste Label - bei rund der Hälfte aller Umfrageteilnehmer befinden sich bereits Minergie-Gebäude im Immobilienbestand. Die Nachfrage ist vor allem bei den Nutzern und FM-Dienstleistern sehr hoch. Das bestätigt Minergie Schweiz AG: gegenüber dem Vorjahr hat sich die Zahl der Zertifizierungen um rund ein Drittel erhöht. •
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Immobilienfinanzierung
Druck auf Banken und Investoren wird stärker
Für Deutschland erwartet DTZ eine Refinanzierungslücke von 6 Mrd. Dollar Refinanzierungslücke von 245 Milliarden US-Dollar auf den globalen Gewerbeimmobilienmärkten
Auf den globalen Immobilienmärkten wird sich in den kommenden drei Jahren eine Refinanzierungslücke von
245 Milliarden US-Dollar auftun. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie von DTZ. Mit voraussichtlich 126 Milliarden US-Dollar wird gut die Hälfte des Gesamtfehlbetrages auf europäische Gewerbeinvestitionen entfallen. Es folgen die Region Asien-Pazifik mit 70 Milliarden US-
Dollar und die USA mit 49 Milliarden US-Dollar. Im Ländervergleich weist Japan mit 70 Milliarden USDollar die derzeit grösste Refinanzierungslücke auf. Schwierig ist auch die Finanzierungssituation in Grossbritannien und in Spanien. Dort hat DTZ Gesamtfehlbeträge von >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF 54 beziehungsweise 33 Milliarden US-Dollar errechnet. In allen anderen europäischen Ländern liegt die Refinanzierungslücke jeweils unter zehn Milliarden US-Dollar. Für Deutschland hat DTZ einen Fehlbetrag von sechs Milliarden US-Dollar errechnet. Das entspricht etwa einem Prozent des in deutsche Gewerbeimmobilien investierten Kapitals. Irland weist die grösste relative Finanzierungslücke auf. Der Fehlbetrag für die nächsten drei Jahre liegt dort bei etwa 6,5 Milliarden US-Dollar, das sind 16 Prozent des in Gewerbeimmobilien investierten Kapitals. Auch in Ungarn ist die relative Lücke hoch: Der Fehlbetrag von nur zwei Milliarden US-Dollar entspricht zehn Prozent des investierten Kapitals. In Grossbritannien und Spanien liegt die Quote bei etwa sechs Prozent.
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NACHRICHTEN Allreal Baustart in Meilen An der Rainstrasse in Meilen hat Allreal mit der Realisierung der Wohnüberbauung Holengass begonnen. Bis zum Sommer 2012 sollen fünf Mehrfamilienhäuser (17 Eigentumswohnungen) und drei Doppel-Einfamilienhäuser bezugsbereit sein. Gebaut wird im Minergie-Standard. Das Angebot reicht von der grosszügigen dreieinhalb Zimmer-Wohnung über eine Attikawohnung mit mehr als 100 qm Terrasse bis hin zu rund 250 qm Wohnfläche auf einem Geschoss. Die Bausumme: rund 27 Millionen CHF.
«Die relativ grosse Finanzierungslücke in Europa ist auf die vergleichsweise kurzen Darlehenslaufzeiten zurückzuführen», sagt Nigel Almond, Associate Director of Forecasting & Strategy bei DTZ. «In den USA liegen
/// 21_2010 / Seite 10 die Darlehenslaufzeiten üblicherweise bei zehn Jahren, so dass die fallenden Kapitalwerte von US-Immobilien sich bislang kaum auf die Finanzierungssituation bestehender Investments auswirken. Im Gegensatz dazu sind Darlehenslaufzeiten in Europa und Japan mit durchschnittlich fünf beziehungsweise drei Jahren deutlich kürzer. Daher sind diese Märkte auch stärker von den gesunkenen Kapitalwerten betroffen.» Einen weiteren Grund für die hohen Fehlbeträge in Europa sieht DTZ in der starken Stellung der Banken. «Die Finanzierungslücken in vielen europäischen Märkten gehen zum grossen Teil auf die historische Dominanz der Banken am Hypothekenmarkt zurück», erklärt Magali Marton, Leiterin von DTZ Research in Europa. «Die aktuellen Probleme bei der Refinanzierung könnten behoben werden, wenn an den europäischen Märkten mehr Nicht-Banken als Darlehensgeber für gewerbliche Baufinanzierungen tätig würden.» Nach DTZ-Beobachtungen sind vor
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Seite 11 / 21_2010 /// allem Immobilien ausserhalb des Spitzensegments von Finanzierungsengpässen betroffen. «Angesichts der aktuellen Risikoaversion von Investoren und Kreditgebern ist die Nachfrage nach solchen Objekten derzeit äusserst gering», sagt Marton. «Ihre Werterholung bleibt daher deutlich hinter der von Premiumobjekten zurück.» Hinzu komme das Risiko, dass der Cashflow durch unzureichende
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Investitionen belastet werde. Unzureichende Investitionen könnten zu einer doppelten Gefahr sowohl für den jeweiligen Kredit als auch für die als Sicherheit dienende Immobilie werden. Insgesamt erwartet DTZ, dass der Druck auf Banken und Investoren zunehmen wird. «Die Politik konzentriert sich momentan darauf, die Staatsschulden zu reduzieren», sagt
Hans Vrensen, Leiter von DTZ Research. «Die möglichen fiskal- und geldpolitischen Instrumente erhöhen in der Regel jedoch auch den Druck auf die Banken, sich verstärkt mit problematischen Darlehen auseinanderzusetzen. Wir erwarten jedoch, dass die Marktteilnehmer innerhalb eines längeren und komplexen Workout-Prozesses innovative Lösungsansätze entwickeln werden.» •
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4.33%
2.26%
240.00
270.00
912 657 372
725 141 SCHRODER IM MOPLUS
836.50
987.00
5.67%
1.82%
926.00
1034.00
947 520 000
3 743 094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
1.33% 17.99%
84.10
116.00
3.21% 37.93%
4.68%
2.14%
109.00
121.00
1 100 849 512
103.45
120.50
3.62% 16.48%
- 0.41%
2.75%
118.90
125.50
493 941 189
1 442 082 UBS SWISS RES. ANFOS
47.45
58.00
3.45% 22.23%
3.63%
1.38%
56.50
60.70
1 604 701 254
2 646 536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL
11.50
14.00 2.15% 3 21.74%
18.14%
0.00%
0.00
0.00
348 491 668
2 616 884 SWISSINVEST REIF
1 442 085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
61.35
72.80
3.44% 18.66%
4.30%
2.30%
70.40
76.00
747 011 210
1 442 087 UBS SWISS MIXED SIM A
73.75
88.25
3.77% 19.66%
4.25%
1.69%
82.80
91.80
4 356 706 320
1 442 088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
3.86% 17.55%
70.00
897 049 680
58.70
69.00
7.03%
1.46%
63.30
Ø
S W I T T
Ø
Total
3.12% 22.93%
2.47%
1.96%
25 874 218 681
Ø(1)
IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN
AKTIEN NA ME
883 756 ALLRE AL HOLDING 1 820 611 BFW LIEGENSCHAF TEN N 255 740 ESPACE RE AL ESTATE
23. novembeR 2010 NAV
BÖRSEN - KURS
AUS- SCHÜT- TUNGS- RENDITE
EC ART
PERF. Y TD
MTL . UMSATZ JAN . 09
133.50
3.84% 18.98% 15.19%
3.53%
114.00
138.30
820 859 453
31.35
26.00
1.97% -17.07% 17.65%
0.75%
20.90
27.00
121 972 500
144.30
142.00
2.86%
245.70
298.00
6.98% 21.29%
1 110 887 MOBIMO
179.50
188.00
4.85%
4.74% 11.87%
1 829 415 P SP SWISS PROPERT Y
64.70
71.00
3.87%
9.74% 25.98%
803 838 SWISS PRIME SITE 261 948 WARTECK INVEST
2 183 118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING
BÖRSEN K APITALISIERUNG
112.20
1 731 394 INTERSHOP
KURSE SEIT 1.1.08 TIEFST / HÖCHST
-1.59% 21.67% nicht kotiert
119.00
145.00
203 144 774
289.00
321.00
325 416 000
2.60%
175.00
193.90
893 063 709
7.75%
58.25
78.50
2 398 375 771
6.71% 13.31%
59.20
66.00
5.41% 11.49% 19.83%
6.73%
57.95
72.40
3 014 201 504
1345.00
1770.00
3.74% 31.60%
8.00%
0.69%
1651.00
1879.00
197 133 750
0.00% - 43.59%
-9.88%
1.58%
3.38
4.77
169 977 467
RE AL
Ø
Total
3.95% 18.43%
6.01%
8 14 4 14 4 928
6.47
3.65
Ø
3.73%
Ø
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 13 / 21_2010 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT
500
BRUT TO - DIVIDENDE
VALOREN - NUM MER
600.00 3490024 N
150
0.00
140241 N
50
155753 N
96
10202256 N
BESCHREIBUNG
25. NOVEMber 2010 TIEFST 2009
HÖCHST 2009
30 500.00 4 050.00
Bürgerhaus AG, Bern C asaInvest Rheintal AG, Diepoldsau
AG für Erst. billiger Wohnhäuser in Winterthur Agruna AG
GELD
BRIEF
35 000.00
3
31 110.00
64 000.00
1
4 100.00
10
3 900.00
4 400.00
10
850.00
1 000.00
40
850.00
1 490.00
5
140.00
200.00
30
193.00
210.00
50
10
4.00
255740 N
Espace Real Estate Holding AG, Biel
119.00
146.00
40
142.50
143.00
350
25
2.50
363758 I
F TB Holding SA, Brissago
650.00
820.00
30
651.00
820.00
59
10
4582551 N
11.90
13.05
20
13.00
13.10
20
500
150.00
191008 N
Immges Viamala, Thusis
6 350.00
7 250.00
1
6 210.00
7 950.00
1
400
40.00
257750 I
Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo
1 250.00
1 255.00
10
1 270.00
1 650.00
12
200 50 10 500
1
0.00 11502954 N
Fundamenta Real Estate AG
Konkordia AG N
10
1 750.00
2 480.00
8
75.00
154260 N
Löwengarten AG
10
140.00
250.00
77
254593 N
MSA Immobilien, Adliswil
10
260.00
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
1
3 950.00
10 000.00
1.00
1.10
25.00 3264862 N
2989760 I
Real Estate Holding
1
600
36.00
225664 I
SAE Immobilien AG, Unter ägeri
2 050.00
2 800.00
5
2 600.00
870
80.00
228360 N
Schützen Rheinfelden Immobilien AG, Rheinfelden
2 501.00
3 000.00
6
2 302.00
3 300.00
800
Sia - Haus AG, Zürich
4 600.00
5 000.00
10
4 800.00
0.40
1.00
19775
0.85
2
8 300.00
20 500.00
1
8 700.00
8 700.00
1
5 510.00
9 100.00
3
15 500.00
15 520.00
1
16 000.00
160.00
231303 I
5
0.00
1789702 I
100
0.00
253801 N
Tersa AG
Sihl M anegg Immobilien AG
1000
120.00
172525 N
TL Immobilien AG
1000
260.00
256969 N
Tuwag Immobilien AG,Wä denswil
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IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
5
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2010 / Seite 14
Marktkommentar
Bodenbildung bei den Schweizer Immobilien-AGs
NH. Die kotierten Schweizer Immobilienaktien (REAL Index) haben im laufendem Monat um die 4,5 Prozent eingebüsst. Dafür verantwortlich sind PSP Swiss Property, Swiss Prime Site und Züblin – alle drei Titel sind im November um fünf Prozent gefallen. Nach diesen für Immobilientitel massiven Kursverlusten in den letzten Handelssessionen lässt sich eine Bodenbildung erkennen. Eine Trendumkehr in der kurzen Frist zu interpretieren wäre noch zu früh, jedoch hat die Geschwindigkeit des Abwärtstrendes deutlich abgenommen. Auf das Gesamtjahr gerechnet liegt die Wertsteigerung der kotierten Schweizer Immobilienaktien bei knapp 19 Prozent.
Die kotierten Schweizer Immobilienfonds (SWIIT Index) entwickelten sich für den November unverändert. Für das laufende Jahr können die Fonds einen Wertzuwachs von gut drei Prozent verzeichnen. Interessant zu beobachten war die Entwicklung des UBS Swissreal, der Fonds legte diesen Monat knapp 3,3 Prozent an Wert zu. Im Vormonat verlor Swissreal drei Prozent und konnte den Widerstand von 70,00 CHF nicht überwinden. Seit Mitte November verzeichnete der Fonds nun einen rasanten Anstieg und erzielte ein ZehnJahres-Hoch von 70,40 CHF. Für einen Immobilienfonds sind solch hohe Volatilitäten aussergewöhnlich und sollten genau verfolgt werden: Fundamentale Einflüsse sind bei solchen Bewegungen nicht mehr die relevanten Treiber. • Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property
Nikolas Hatt SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 21/2010 / 5. Jahrgang / 107. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
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6.1.2010
9:46:52 Uhr
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© 2010 KPMG Holding AG/SA, a Swiss corporation, is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member of the KPMG network of independedent firms affiliated with KPMG International, a Swiss cooperative. All rights reserved.
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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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K aum Veränderungen bei den Immobilienfonds; UBS Swissreal verzeichnet ZehnJahres-Hoch.
WAS EIN LANGFRISTIG ERTRAGREIchES ImmobILIENINVESTmENT AUSZEIchNET? DASS SIE ES VERSTEHEN. DASS ES TRANSPARENT UND SOLIDE IST. UND DASS ES VON UNS IST. Wir sind ein familiengeführtes und bankenunabhängiges Unternehmen, das eine hohe Problemlösungskompetenz bietet sowie einen vertrauensvollen und zuverlässigen Umgang mit Kunden und Geschäftspartnern pflegt. Wir entwickeln Immobilieninvestments, bei denen der Investor durch das klare, einfache und transparente Konzept «One Asset – One Company» im Mittelpunkt aller Tätigkeiten steht.
acron ag zü r i c h
building w e alth
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2010 / Seite 16
Gewinner des High Rise Award 2010: Das Hochhaus «The Met» in Bangkok
Internationaler Hochhaus Preis 2010
Wohnhochhaus setzt neue Massstäbe «The Met» in Bangkog prämiert; Burj Khalifa erhält besondere Anerkennung.
BW. Das Finale im Wettbewerb um das weltweit innovativste Hochhaus ist entschieden: «The Met» im thailändischen Bangkok hat den 4. Internationalen Hochhaus Preis (IHP) gewonnen. Der von der Stadt Frankfurt, dem Deutschen Architekturmuseum und der DekaBank ausgelobte
Hochhaus-Preis wird seit 2004 jedes zweite Jahr vergeben. Die Jury würdigte das 230 Meter hohe Wohnhaus (Entwurfsplanung: WOHA, Singapur; Assoziierte Architekten: Tandem Architects, Bangkok) als «global richtungsweisend bei der Suche nach innovativen lokalen Entwurfsansätzen» für den künftigen Hochhausbau. Das vom Architekturbüro WOHA in Singapur entworfene Gebäude kommt
trotz tropischer Aussentemperaturen ohne Klimaanlagen aus. «Die Idee ist, ein Hochhaus so zu öffnen, dass es inmitten einer Megacity nahezu buchstäblich atmet», urteilte die Expertenjury unter Vorsitz von Spencer de Grey, Head of Design bei Foster + Partners, London, dem Gewinner des IHP 2008. Durch vorgelagerte, begrünte Balkons und in den Baukörper quer hinein geschnittene Freiräume zeichnet sich das Hochhaus durch
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 17 / 21_2010 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
NACHRICHTEN Sihlweid-Bauten Vom Sanierungsfall zum 2000-Watt-Gebäude
Detailansicht: Eine grüne Fassade
eine sehr hohe Durchlässigkeit aus. Alle 370 Wohnungen werden allseitig belichtet und belüftet, was ein besonders nachhaltiges tropisches Wohnen ohne Klimaanlage ermöglicht – aus Sicht der Jury eine sowohl ökologisch als auch ökonomisch äusserst effiziente Struktur. Projektentwickler des 2009 fertig gestellten Hochhauses ist die thailändische Pebble Bay Co. Ltd., ein Tochterunternehmen des internationalen Hotelbetreibers und -entwicklers Hotel Properties Ltd. (HPL), Singapur. Die Preissumme in Höhe von 50.000 Euro spendet der Bauherr an den School Pocket Money Fund der singapurischen Tageszeitung «The Straits Times». Die Stiftung unterstützt Kinder aus einkommensschwachen Familien bei der Schulbildung. Hochhäuser eröffnen neue Lebensräume
Neben dem diesjährigen Gewinner wurden auch die übrigen vier Finalisten-Gebäude geehrt sowie die besondere Auszeichnung für technologische Innovation vergeben. Eine
Anerkennungsurkunde erhielten das 262 Meter hohe Wohnhochhaus Aqua Tower (Chicago) von Studio Gang (Chicago), der 828 Meter hohe Burj Khalifa (Dubai) von SOM (Chicago), das 492 Meter hohe Shanghai World Financial Center (Shanghai) von KPF (New York) sowie das 203 Meter hohe Berufsfachschulzentrum Tokyo Mode Gakuen Cocoon Tower (Tokio) von Tange Associates (Tokio). Der Burj Khalifa erhielt zudem die besondere Anerkennung für technologische Innovation aufgrund zahlreicher Neuerungen auf dem Gebiet der Baukonstruktion und der Aufzugtechnik. Beides werde nach Ansicht der Jury künftig den Hochhausbau weltweit massgeblich beeinflussen. Die Ausstellung «Best HighRises - Internationaler Hochhaus Preis 2010», die das Deutsche Architekturmuseum wegen eines Umbaus vom 6. November 2010 bis 16. Januar 2011 im benachbarten Museum für Angewandte Kunst Frankfurt zeigt, würdigt den Preisträger sowie die vier weiteren Finalisten und präsentiert das breite Spektrum der insgesamt 27 nominierten Projekte. •
Die beiden Hochhäuser der Siedlung «Sihlweid» in Zürich Leimbach bedürfen einer dringenden Sanierung. Die Baugenossenschaft Zurlinden nimmt die notwendige Renovation zum Anlass, um erstmals überhaupt in der Schweiz bestehende Gebäude in punkto Energieeffizienz auf den neuesten Stand zu bringen. Ab Mai 2011 werden die beiden Bauten in je eineinhalb Jahren umfassend renoviert. Die gesamte Fassade der beiden Hochhäuser wird neu mit Photovoltaik-Platten versehen, um die Sonne als Energiequelle zu nutzen. Neue Fenster und eine insgesamt verbesserte Isolation reduzieren den Energieverbrauch. Durch die Umwandlung der Balkone in geschlossenen Wohnraum und die Schliessung der heute aussenliegenden Treppenhäuser wird das gesamte Hochhaus ausserdem um ein Vielfaches kompakter und der Wärmeverlust markant reduziert. Nebst den erwähnten Anpassungen zur Reduktion des Energieverbrauchs wird auch wohnungsintern modernisiert. Die Küchen werden saniert und mit modernen Markengeräten ausgerüstet, die Nasszellen renoviert, die Korridorwände ausgebessert. Wie die Baugenossenschaft mitteilt, machen diese Investitionen eine Anpassung des Mietzinses erforderlich. Die Erhöhung sei innerhalb des Zeitraums von 15 Jahren die erste und angesichts des neuen Ausbau- und Ökologiestandards auch plausibel.