Immobilienbrief 109 vom 10. Januar 2011

SCHWEIZER

Ausgabe 109_ 6. Jahrgang / 10. Januar 2011

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt 2

Wohnimmobilienmarkt: Blase oder nicht Blase?

2 Nachrichten: SPG Intercity 3 Nachrichten: Intercity Group 4 Dynamik am Immobilieninvestmentmarkt 5 Mietwohnungsmarkt mit schroffen Seiten 5 Nachrichten: Swiss Prime Site AG 7 Interview mit Roman H. Bolliger 7 Nachrichten: UBS/Tishman Speyer 8 Nachrichten: Grossbanken platzieren CMBS-Papiere 8 Credit Suisse verkauft Gewerbeimmobilienkredite 9 Nachrichten: RICS 10 Nachrichten: Boston Properties 11 Immobiliennebenwerte 12 Immobilienfonds/-Aktien 13 Marktkommentar 14 Neues Luxushotel für Davos 15 Impressum

Nicht auf Sand gebaut 2011 dürfte für die Schweizer Immobilienmärkte ein spannendes Jahr werden. Die Hypothekarzinsen bleiben tief, und so warnt die SNB weiter vor Risiken im Immobilienbereich. In der Tat blieb der Boom etwa am Zürcher Wohnimmobilienmarkt 2010 ungebrochen; gemäss Kuoni Mueller & Partner (KMP) erhöhten sich die Verkaufspreise im Jahresvergleich im oberen einstelligen Birgitt Wüst Prozentbereich. Über die Gefahr einer ImmoRedaktionsleiterin bilienblase, die platzen und zu einem rapiden Preisverfall führen könnte, gehen die Meinungen indes auseinander. Comparis warnte jüngst davor, dass die Hälfte der Wohneigentümer einen Zinsanstieg um drei Prozent nicht verkraften werde und die Zinsen nur noch mit Mühe oder gar nicht mehr bezahlen könnte.

Dass die Zinsen in den nächsten Jahren steigen werden, scheint klar; allerdings gilt ein rascher Zinsanstieg weniger wahrscheinlich als ein langsam erfolgender Anstieg auf tieferem Niveau. Auch dies führe zwar zu teilweise sinkenden Immobilienpreisen, keinesfalls aber zum Kollaps des Häusermarktes, heisst es bei IAZI. KMP sieht die gesamtschweizerisch wachsende Bevölkerungszahl in Folge der Zuwanderung kaufkräftiger Ausländer, den steigenden Flächenbedarf pro Kopf und die hohe Attraktivität der Schweiz in wirtschaftlicher und politischer Hinsicht als Garanten dafür, dass der hiesige Immobilienboom nicht auf Sand gebaut ist. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten.

Beste Grüsse, Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

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SCHWEIZERinstitutioneller InvestoAnlagestrategien renIMMOBILIENGESPRÄCHE – Lemmingverhalten vs. Alternativen?

Donnerstag, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

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Donnerstag, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr

Anlagestrategien institutioneller Anleger – Lemmingverhalten vs. Alternativen // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Donnerstag, 17. März 2011 um 17.30 Uhr

Wert von Architektur und Design – Mehrwert und bessere Renditen durch Stararchitektur

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Wohnimmobilienmarkt NACHRICHTEN

Blase oder nicht Blase?

SPG Intercity: Mandat für «The Circle» Die Flughafen Zürich AG realisiert mit «The Circle at Zurich Airport» in direkter Nähe zu den Terminals eine Überbauung mit 200.000 qm Nutzfläche für Büros, Hotels und Dienstleistungen. Zum Jahresende hat die Flughafenbetreiberin das Exklusivmandat für die Erstvermietung der 90.000 qm Bürofläche umfassenden «Headquarters & Offices» an SPG Intercity Zurich vergeben. Das Flächenangebot ist auf globale, europäische oder nationale Unternehmen zugeschnitten, die die Nähe zum internationalen Hub Zürich suchen. Die Flughafen Zürich AG wirbt mit professionellen Support- und Sicherheitsservices, einer hervorragenden Infrastruktur, dem vielfältigen Angebot für Konferenzen und Catering sowie mit dem repräsentativen Umfeld.

Flughafen Zürich und SPG Intercity zeigen sich überzeugt, dass das in verschiedener Hinsicht einmalige Angebot auch im derzeit liquiden Büroflächenmarkt im Metropolitanraum Zürich auf eine rege Nachfrage stossen wird, nicht zuletzt aufgrund der Nähe zur aufstrebenden Region Zürich-Nord und der Erweiterung der Glattalbahn. Der Spatenstich für den vom japanischen Architekturbüro Riken Yamamoto & Field Shop entworfenen Komplex «The Circle» erfolgt voraussichtlich 2012. Fertigstellung der ersten Bauetappe: 2016.

The Circle at Zurich Airport

Anscheinend nicht auf Sand gebaut: Der Boom am Zürcher Markt für Wohneigentum

Der Zürcher Markt für Wohneigentum k annte auch 2010 nur eine Tendenz: Steil nach oben.

BW. Der Boom am Zürcher Wohnimmobilienmarkt scheint ungebrochen. Wie das Beratungsunternehmen Kuoni Mueller & Parner (KMP)

mitteilt, erhöhten sich die erzielten Verkaufspreise im Jahresvergleich im oberen einstelligen und an manchen sehr begehrten Wohnlagen sogar im zweistelligen Prozentbereich.

Eine solch positive Preisentwicklung, die sich weit über dem nominellen Wachstum der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung bewegt, ruft naturgemäss Kontroversen über

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

NACHRICHTEN

die Nachhaltigkeit der heutigen Liegenschaftspreise hervor. «Bäume wachsen bekanntlich nicht in den Himmel», gibt KMP-Partner Felix Rappold zu bedenken. Es sei höchst unwahrscheinlich, dass sich die Immobilienpreise auf mittlere Frist mit derselben Geschwindigkeit weiter nach oben bewegen werden. Auch bestehe weitgehend Einigkeit darüber, dass dies einer gesunden und nachhaltigen Immobilienmarktentwicklung sehr abträglich wäre.

Attraktivität der Schweiz in wirtschaftlicher und politischer Hinsicht gegenüber den umliegenden EU-Ländern sind Garanten dafür, dass der hiesige Immobilienboom nicht auf Sand gebaut ist.»

Von einer veritablen Blase könne nicht die Rede sein – allenfalls vielleicht hier und da von einem Bläschen. «Und sollte ein solches einmal platzen, so tut das niemandem wirklich weh und wäre für alle Beteiligten verkraftbar», ist sich Rappold sicher.

Weiterhin starke Nachfrage

Bremsen für die Preisspirale

«Blasen erkennt man immer erst im Nachhinein. Und was diese zum Platzen bringt, ist im Voraus nicht ersichtlich», so Rappold. Meistens seien es mehrere Faktoren, die einen Bruch herbeiführen.

Die Gefahr eines rapiden Preisverfalls am Schweizer Wohnimmobilienmarkt sieht der Experte nicht, da die Nachfrage nach attraktivem Wohnraum auf absehbare Zeit hoch bleibe: «Die gesamtschweizerisch wachsende Bevölkerungszahl als Folge der immer noch positiven Zuwanderung kaufkräftiger Ausländer, der steigende Flächenbedarf pro Kopf, das noch auf lange Zeit tiefe Zinsniveau und die überdurchschnittlich hohe

Allerdings werde sich die Preisspirale wahrscheinlich nicht noch weiter beschleunigen, da sich die genannten marktbestimmenden positiven Faktoren in nächster Zukunft kaum noch viel besser ausfallen werden –insbesondere die Zinsen hätten ihren Tiefpunkt erreicht. Auch die Bautätigkeit verharre auf gleich hohem Niveau.

«Was denn ein eindeutiges Indiz für die Endphase einer Blase wäre», so Rappold. «Wir rechnen für 2011 mit weiterhin leicht steigenden Preisen im unteren einstelligen Bereich.

Neu erstellte Eigentumswohnungen werden dabei besser abschneiden als Einfamilienhäuser und ältere Bestandesimmobilien.» •

ANZE IGE

Intercity Group: Bolliger neuer CEO der Intercity Verwaltungs-AG Roman H. Bolliger, CEO der Immobilienplattform alaCasa.ch, übernimmt die Verantwortung für den Bereich Bewirtschaftung der Intercity Group. Ab 1. Februar 2011 leitet er die Intercity Verwaltungs-AG und nimmt als Mitglied in der Gruppenleitung Einsitz. Bolliger ist ein versierter Marketingspezialist und seit vielen Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig. Nach Studium und Promotion an der Universität Zürich gründete der eidg. dipl.

Immobilien-Treuhänder 1998 ein Beratungsunternehmen für Immobilienmarketing; seit 2003 ist Bolliger Mitinhaber sowie Geschäftsführer von alaCasa.ch, deren Leitung er weiterhin innehaben wird. Auf Gruppenebene zeichnet der 48-Jährige künftig für die Marketingaktivitäten in den Geschäftsfeldern Bewirtschaftung und Vermarktung der Intercity Group verantwortlich.

Bolliger löst an der Spitze der Intercity Verwaltungs-AG Markus Wüst ab, der sich künftig auf die gruppenweite Akquisition und die «Key Accounts» unter den Bewirtschaftungskunden fokussiert. Ferner übernimmt Wüst die Gesamtführung der beiden Geschäftsstellen Basel und Bern.

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Gewerbeimmobilien Schweiz

Mehr Dynamik am Immobilieninvestmentmarkt Stabiles Mietniveau, doch weiterhin hohes Angebot.

BW. «Unsere Prognosen für die Bürovermietungsleistungen 2010 für den Grossraum Zürich waren konjunkturbedingt vorsichtig optimistisch», sagt Philippe Mueller. «Diese Erwartungen wurden erfreulicherweise übertroffen». Wie der Partner des Zürcher Beratungsunternehmen Kuoni Mueller & Partner mitteilt, sind die Abschlusszeiten, d.h., die Zusage für das Objekt bis Vertragsabschluss, inzwischen wieder kürzer geworden.

Zur Nachfragebelegung hätten einerseits Standortzusammenlegungen von grösseren Firmen, andererseits auch Zuzüge in die Schweiz beigetragen.

Allerdings sei die Standort-Konkurrenz durch Genf und Zug gross, sagt Mueller und empfielt: «Die Region Zürich müsste diesbezüglich aktiver werden.» Das Mietzinsniveau sei mit Ausnahmen stabil geblieben, was allerdings auch bedeute, dass ältere Gebäude auf tiefen Mieten verharrten.

«Neubauten sind nur dann konkurrenzfähig, wenn nebst der Marktmiete die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und Minergiestandard oder Vergleichbares ein Gesamtpaket bilden», so Mueller.

Die Nachfrage ist zum Teil wachstumsbedingt. Kleinere Firmen suchen zunehmend bessere Arbeitsplätze. In der City von Zürich war das Angebot an freien Flächen 2010 gross und

ist noch nicht absorbiert; für 2011 erwarten die KMP-Experten daher eine Fortsetzung von 2010, d.h. einen ziemlich lebendigen Markt, der angebotsseitig sehr kompetitiv ist. «Nur die besten Gesamtpakete werden sich durchsetzen», meint Mueller. Mit Blick auf den Investmentmarkt sei 2011 bei den kommerziell genutzten Immobilien etwas mehr Dynamik zu erwarten: «Vor allem dann, wenn sich die Aktienmärkte wieder als lukrative Alternative anbieten und die Kreditzinsen weiterhin tief bleiben». Dieses Szenario würde dazu führen, dass dann diverse Immobilieneigentümer ihre Buchgewinne auf ihren Liegenschaften realisieren möchten, um wieder in Aktien anzulegen. •

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Mietwohnungsmarkt

Ausgewogener Mietwohnungsmarkt mit schrofferen Seiten MIETZINSVERÄNDERUNGEN IM VERGLEICH ZUM HYPOZINSINDEX UND ZUR INFLATION

Quelle: IA ZI aG

Der Mietwohnungsmarkt wird von der IAZI AG beobachtet und analysiert. Eine Auswertung des IAZI-Datenpools zeigt interessante Wechselwirkungen auf.

HD. Der Mietwohnungsmarkt sorgt regelmässig für Schlagzeilen. Im Rampenlicht stehen meist Fälle von Mietpreiserhöhungen, die als zu hoch eingestuft werden, oder unterlassene Anpassungen bei Hypothekarzinssenkungen. Die Frage ist: Beschreiben diese Fälle die Gesamtbefindlichkeit des volkswirtschaftlich wichtigen Marktes oder doch eher mehr oder weniger stark prägende Tendenzen?

Von fundamentaler Aussagekraft für den Markt ist die Entwicklung der Mieten über einen längeren Zeitraum und unter Berücksichtigung zweier wichtiger Preis bildender Faktoren, dem Hypothekarzins und der Inflation. Eine Auswertung des IAZI-Da-

tenpools, in den 284.000 Mietverträge eingeflossen sind, zeigt, dass die Mieten ab 1994 bis etwa Mitte 2001 den sinkenden Hypothekarzinsen gefolgt sind und dabei jede Veränderung beinahe zeitgleich vollzogen haben. Fortan folgten die Mieten der Teuerung, mit Ausnahme der Jahre 2008 und 2009, wo ein Zinssprung die Mieten anhob.

NACHRICHTEN Swiss Prime Site Deutsche Bank im Prime Tower Die Swiss Prime Site AG (SPS) hat einen neuen Ankermieter für den Prime Tower in Zürich: Die Deutsche Bank (Schweiz) hat fünf Stockwerke mit insgesamt mehr als 5.000 qm Bürofläche angemietet. Den Angaben zufolge ist im höchsten Gebäude der Schweiz nun ein Vermietungsstand von 85 Prozent erreicht.

Bei dem Deal war SPG Intercity für die Deutsche Bank Vermittler tätig. Die ersten Mieter im Prime Tower beziehen ihre Büros bereits im Sommer 2011; der Einzugstermin für das Wealth Management der Deutschen Bank (Schweiz) ist Dezember 2011. Auch die lange offene Frage nach der Gastronomie in der obersten Etage ist inzwischen entschieden. Dort sollen im November 2011 ein Restaurant, eine Bistro/Bar und eine Cocktailbar/Lounge eröffnet werden.

Entwickelt wurde das Konzept inklusive des Konferenzzentrums in der 34. Etage von den Gastronomiespezialisten Peter Herzog und Jürg Landert, die auch für den Betrieb verantwortlich sein werden.

Hohe Umzugsdynamik, steigender Mietzins

Aus der abgebildeten Grafik ist zu entnehmen, dass die Mieten gemäss dem «IAZI Netto Rent Index» heuer praktisch gleich teuer sind wie 1994.

Sie weisen zwar eine leicht ausgeprägte Neigung auf, eher der Teuerung, als den Hypozinsen zu folgen, doch im Endeffekt ist der Mietwohnungsmarkt als gesamtes betrachtet ein Ausbund an Ausgewogenheit. Freilich bedeutet das nicht, dass >>>

Der Prime Tower

der Markt nicht seine gewisse Dynamik und selbst auch schroffere Seiten hat. Jährlich finden beispielsweise einer Studie der Zürcher Kantonalbank zu Folge, die im Auftrag von homegate.ch durchgeführt worden ist, eine halbe Million Umzüge statt. Dies entspricht 12,7 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes, was man angesichts der geringen Leerwohnungsbestände von in der Regel unter einem Prozent kaum für möglich halten würde. Und doch ist es so, denn einmal im Jahr erhobene Leerstände gaukeln ein Missverhältnis von nachgefragtem und angebotenem Wohnraum vor, das dessen reale Verfügbarkeit nicht annähernd widerspiegelt. Die meisten Wohnungen stehen nämlich nie leer, sie werden vom Markt absorbiert, kaum sind sie

/// 1_2011 / Seite 6 Quelle: IA ZI aG

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF >>>

Die Tabelle zeigt die durchschnittlichen Mietzinsanpassungen weiterer Kantone (1- bis 4,5-Zimmerwohnungen) in Prozenten und inklusive Verweildauer in Tagen zur Vermietung ausgeschrieben.

Diese Umzugsdynamik ist eine Voraussetzung für Mietzinserhöhungen. Die IAZI-Analyse zeigt, in welcher Höhe

die Anpassungen bei Mieterwechsel im Durchschnitt angefallen sind. Ausgewertet wurden jene Wohnungen, die in der Zeitperiode 1995 bis 2010 mindestens zwei Mieterwechsel hatten.

Genf führt das Ranking an. Je häufiger die Wohnung gewechselt wird und je ausgetrockneter der Markt ist, desto grösser sind die Anpassungen.

Wechseln Bewohner in der RhoneStadt das Domizil, zahlen sie für eine vergleichbare Wohnung in diesem Jahr 16,2 Prozent mehr als ihre Vormieter.

Im Durchschnitt aller Kantone steigt die Wohnungsmiete bei einem Umzug um 6,2 Prozent (siehe Tabelle). Zügeln reisst Löcher in den Geldbeutel! Treue Mieter spüren davon nichts. • Der Autor: Heinz Daester ist Mitarbeiter der IAZI AG

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Immobilienberatungsunternehmen

NACHRICHTEN UBS/Tishman Speyer Staatsfonds kauft Opernturm Die UBS und ein Fonds des Immobilienentwicklers Tishman Speyer haben den 2009 fertiggestellten 168 Meter hohen Opernturm in Frankfurt veräussert. Käufer des 42 Stockwerke zählenden Wahrzeichens der Main-Metropole ist ein Joint Venture aus der Government of Singapore Investment Corporation (GIC) und einem institutionellen Immobilienfonds der JP-Morgan-Gruppe. Zirka 95 Prozent der insgesamt 67.200 qm Bürofläche des Opernturms sind vermietet: Knapp 28.000 qm nutzt die Deutschland-Tochter der UBS; die Anwaltskanzlei Allen & Overy bezieht rund 9.000 qm; weitere Mieter sind Black Rock Investment Management, 3i Deutschland, Cerberus, Hawkpoint, Roland Berger und Manufactum. Über den Kaufpreis gibt es offiziell keine Angaben; unbestätigten Marktinformationen zufolge soll er bei 550 Millionen Euro liegen; der Spitzenmietpreis soll sich um zirka 40 Euro/qm bewegen. Wie aus Branchenkreisen verlautet, finanzieren die Käufer 40 Prozent des Investmentvolumens aus Eigenkapitalmitteln.

Topobjekt in 1a-Lage: Der Opernturm in Frankfurt

„Marketing ist in der Immobilien-Wirtschaft hoffähig geworden“ alaCasa-Chef Roman H. Bolliger wird CEO der Intercity Verwaltungs-AG. Wir sprachen mit dem Marketingexperten über die Hintergründe.

Interview: Birgitt Wüst Herr Dr. Bolliger, im neuen Jahr werden Sie eine neue Funktion bekleiden.

Was bewegte Sie, zur Intercity Verwaltungs-AG zu wechseln?

Roman H. Bolliger: Vor 13 Jahren habe ich die acasa Immobilienmarketing gegründet. Seither hat sich Marketing in der Immobilienwirtschaft vom Fremdwort zum Schlagwort gemausert. Ich konnte diese bemerkenswerte Entwicklung als Marketingberater, Buchautor und Leiter der Netzwerke alaCasa.ch und Swiss Circle hautnah miterleben und prägen. Ich wollte diesen Werdegang nun in einer führungsorientierten Linienfunktion fortsetzen. Die Position des CEO der Intercity Verwaltungs-AG ist für mich die logische Konsequenz daraus.

Was reizt Sie an dem neuen Aufgabenbereich besonders?

Marketing ist in der Immobilien-Wirtschaft hoffähig geworden. Das zeigt nur schon das rege Interesse an unserem Buch „Immobilien-Marketing: Mehrwert für Liegenschaften“. Marketing hat sich aber in unserer Branche unterschiedlich stark entwickelt.

Während es in der Vermarktung bereits mehr oder weniger konsequent angewandt wird, besteht in anderen Bereichen wie z.B. der Bewirtschaftung noch Entwicklungspotenzial.

Sucht neue Herausforderungen: Dr. Roman H. Bolliger Die Chance, dieses Potenzial zu nutzen und die Möglichkeit, als Marketingexperte in der Bewirtschaftung etwas zu bewegen, reizt mich sehr.

Kehren Sie der alaCasa.ch und der acasa Immobilienmarketing den Rücken?

Der alaCasa.ch bleibe ich als Verwaltungsrat und Mitaktionär erhalten, die Geschäftsleitung werde ich in Kürze einem Nachfolger übergeben.

Die acasa Immobilienmarketing wird von meinem Geschäftspartner weiter geführt.

Was wird aus dem Swiss Circle? Wird man Sie künftig auf der Mipim in Cannes oder der Expo Real eher bei den Besuchern als auf Veranstalterseite treffen?

Den Swiss Circle werde ich auch in Zukunft leiten. Dieses Netzwerk für Immobilienunternehmen und Standorte hat sich international etabliert.

Wir werden das Swiss Circle-Angebot in den Bereichen Networking und Marketing deshalb weiter ausbauen. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Immobilienfinanzierung NACHRICHTEN Finanzierung Grossbanken platzieren CMBS-Papiere Medienberichten zufolge planen UBS, Deutsche Bank und JP Morgan Platzierungen von Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS). Die Deutsche Bank und die UBS sollen sich zusammengetan haben, um in den kommenden Monaten mit Gewerbehypotheken (Bürogebäude, Einkaufszentren und Hotels) unterlegte Wertpapiere im Wert von bis zu 2,5 Milliarden Dollar zu platzieren. Auch die US-Bank JP Morgan soll eine CMBS-Platzierung im Wert von 1,5 Milliarden Dollar planen.

Angesichts der hohen Nachfrage geht JP Morgan davon aus, dass sich der Markt für Papiere, die mit Gewerbehypotheken unterlegt sind, 2011 auf rund 45 Milliarden Dollar vervierfacht.

Morgan Stanley, Bank of America, Goldman Sachs, RBOS und Wells Fargo bereiten informierten Kreisen zufolge auch die Platzierung von CMBS-Bonds vor. Stellungnahmen der Banken liegen bisher nicht vor.

Credit Suisse verkauft Gewerbeimmobilienkredite Der 1,2 Milliarden Dollar schwere Deal zählt zu den grössten Verk äufen von notleidenden Banken-Immobilienkrediten.

BW. Die Schweizer Großbank Credit Suisse verkauft ein Portfolio mit Gewerbeimmobilienkrediten an die Private-Equity-Gesellschaft Apollo Global Management mit Sitz in New York. Dies melden US-Medien unter Berufung auf unterrichtete Kreise.

Laut Mitteilung des Wall Street Journal, erhält die Credit Suisse für das Kreditportfolio mit einem ursprünglichen Nennwert von 2,8 Milliarden US-Dollar nur 1,2 Milliarden Dollar.

Den Angaben zufolge sind die Kredite durch Mietshäuser in Deutschland sowie Hotels in Dänemark, Schweden und Frankreich besichert; die Objekte sollen von mittlerer Qualität sein und sich an weniger gefragten Standorten befinden.

Die Grossbank soll Apollo für den Deal nicht nur Fremdkapital zur Verfügung stellen, sondern sich auch mit

Eigenkapital an einem neu gegründeten Joint Venture beteiligen, das die Kredite erwerbe, so das Wall Street Journal. Damit bliebe die Bank an den Risiken, aber auch an den Gewinnmöglichkeiten, die sich aus der Verwertung der Immobilien ergeben können, beteiligt.

Mit dem Deal würde die Grossbank ihre Risiken im Zusammenhang mit Gewerbeimmobilien weiter reduzieren, heisst es weiter. Per Ende drittes Quartal 2010 belief sich das Exposure der Credit Suisse an Gewerbeimmobilienkrediten auf 2,4 Milliarden CHF; im Sommer 2007 lag das Volumen in diesem Bereich noch über 30 Milliarden CHF. Seit Beginn der Finanzmarktkrise war zwar viel über Notverkäufe von Immobilien oder Immobilienkrediten seitens der Banken spekuliert worden. Private Equity Unternehmen wie etwa Apollo, Colony Capital LLC, Lone Star Funds oder die Starwood Capital Group haben Milliarden Dollar von Pensionsfonds, College-Stiftungen oder Staatsfonds

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 9 / 1_2011 /// eingesammelt, um faule Gewerbeimmobilienkredite günstig einzukaufen.

Doch hielten die Geldhäuser bisher still und restrukturierten notleidende Gewerbeimmobilienkredite eher statt zur Zwangsvollstreckung zu schreiten. «Firesales» blieben rar; allerdings scheint sich die Lage zu ändern. «Einige Käufer sagen, der Kanal öffne sich», heisst es im Wall Street Journal. Da die Banken wieder Gewinne schreiben, sei es einfacher, Verluste auf notleidende Kredite einzustecken. Zudem seien die Käufer angesichts der sich erholenden Immobilienmärkte und angesichts der hohen Nachfrage nach notleidenden

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Assets wieder bereit, höhere Preise zu zahlen als noch vor Monaten. «Wir sehen am Markt jetzt wieder realistischere Preise für notleidende Kredite», sagte Paul Fuhrman, Manager von Colony Capital dem Wall Street Journal. Auch bei Beratungsunternehmen sei zu hören, dass die Transaktionen in diesem Bereich zunehmen. Brian Stoffer, einen leitenden Manager der CB Richard Ellis Group Inc., zitiert die Zeitung mit der Aussage, dass die Beratungstätigkeit im Bereich Kreditverkäufe im dritten Quartal 2010 um nahezu 90 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zugenommen hätte. •

NACHRICHTEN RICS: Zertifizieren zahlt sich aus Die Royal Institution of Chartered Surveypors (RICS) hat die Auswirkung von Energiezertifikaten bei Wohnimmobilien in den Niederlanden untersucht und festgestellt, dass diese nicht nur zu einer deutlich höheren Transparenz beim Energieverbrauch und der Energiebilanz führen, sondern auch den Wert der Immobilie positiv beeinflussen. So wurde in den Niederlanden eine Wertsteigerung um 2,8 Prozent für zertifizierte Häuser gemessen.

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USA: Boston Properties erwirbt John Hancock Tower Im Auftrag eines Joint Ventures zwischen Normandy Real Estate Partners und Five Mile Capital Partners LLC gab Cushman & Wakefield in Massachusetts den Verkauf des John Hancock Tower in Boston, 200 Clarendon Street, an die Immobilienfondsgesellschaft Boston Properties für 930 Millionen US-Dollar am Jahresende 2010 bekannt. Cushman & Wakefield hat die Verkäufer dieser grössten reinen Investmenttransaktion des vergangenen Jahres in den USA vertreten, bzw. bei der zweitgrössten Transaktion, wenn Eigennutzer-Transaktionen wie die Google-Transaktion für 1,8 Milliarden Dollar in Manhattan in das Investment-Ranking einbezogen werden. Dem Vernehmen nach handelt es sich bei dem Deal um keinen Notverkauf, die Verkäufer hätten die Immobilien mit einem deutlichen Gewinn veräussert.

«Die Verkäufer haben das Objekt

im März 2009 erworben und damals rund 661 Millionen Dollar bezahlt», sagte Dwayne Doherty von Cushman & Wakefield auf Nachfrage. Es sei den Investoren gelungen, einen neuen Ankermieter zu finden und daher eine deutliche Wertsteigerung zu erzielen.

Der John Hancock Tower ist ein 60-geschossiges 1-A-Bürogebäude mit rund 150.000 qm Flächen inklusive einer 8-geschossigen Tiefgarage mit 2.013 Stellplätzen in 100 Clarendon Street. Der Büroturm ist zu 97 Prozent vermietet, darunter Mieter wie State Street Corporation, Manulife Financial Corp., Bain Capital, Ernst & Young, CRA International und Berkshire Partners. Als höchstes Gebäude Neuenglands bietet der John Hancock Tower rundum einen Panoramablick über die Back Bay, den Charles River, Cambridge, die Public Gardens den Bostoner Hafen und Finanzdistrikt.

Der grösste US-Immobilien-Deal in 2010 war kein «Firesale»: Der Verkauf des JohnHancockTower in Boston

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM .

WERT

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BRUT TO - DIVIDENDE

VALOREN - NUM MER

600.00 3490024 N

BESCHREIBUNG

AG für Erst. billiger Wohnhäuser in Winterthur

6. JANUAR 2011 TIEFST 2011

HÖCHST 2011

GELD

BRIEF

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SAE Im mobilien AG, Unter ägeri

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9 100.00

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5 550.00

9 100.00

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15 500.00

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14 000.00

160.00

231303 I

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0.00

1789702 I

100

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253801 N

Tersa AG

Sihl Manegg Im mobilien AG

1000

120.00

172525 N

TL Im mobilien AG

1000

260.00

256969 N

Tuwag Im mobilien AG,Wä denswil

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IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

3

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 1_2011 / Seite 12

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN

ANL AGEFONDS NA ME

2 672 561 BONHOTE IMMOBILIER

844 303 CS 1A IMMO PK

7. JANUAR 2011 RÜCKNA ME PREIS

103.95

EC ART

PERF. Y TD 2011

MTL .

UMSATZ %nov

116.00 2.18% 3 11.59%

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2.32%

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4.01% 21.78% 0 .76% nich t kot ier t 1215.00

BÖRSEN K APITALISIERUNG

628 108 100

1350.00

3 497 145 375

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135.75 2.95% 3 25.35%

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1 157 241 600

276 935 CS REF INTERSWISS

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1 327 469 220

3 106 932 CS REF LIVINGPLUS

96.20

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113.00

125.00

2 117 500 000

1 458 671 FIR

1325.00

URSE SEIT 1.1.2010 K T IEFST / HÖCHST

4 515 984 CS REF PROPERT Y PLUS

1 291 370 CS REF SIAT

1088.00

BÖRSEN - AUS- KURS SCHÜT t.- RENDITE

119.90

163.50

3.31% 36.36%

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2 071 683 812

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117.00

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748 893 440

977 876 IMMOFONDS

285.90

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3.61% 32.21%

2.16%

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354.00

383.50

1 106 136 108

278 226 L A FONCIERE

547.80

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683.00

770.00

860 206 200

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151.90

201.00

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203.00

482 400 000

3 499 521 PATRIMONIUM SRE FUND

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124.25 2.27% 3 18.73%

- 0.20%

1.73%

106.00

129.00

379 217 088

3 362 421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

109.40

121.50 2.50% 33 11.06%

2.02%

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112.00

123.00

325 376 393

3 941 501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND

107.65

126.50 3.02% 3 17.51%

1.52%

3.64%

111.00

127.00

124 083 218

264.00 2.24% 33 60.39%

278 545 SOLVALOR «61»

164.60

725 141 SCHRODER IMMOPLUS

833.00

1090.00

3 743 094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

3.73%

2.07%

240.00

270.00

937 515 744

1.19% 30.85%

3.42%

1.86%

926.00

1085.00

1 046 400 000

84.70

120.00

3.11% 41.68%

3.00%

2.30%

109.00

121.00

1 138 809 840

104.20

126.00

3.48% 20.92%

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2.05%

118.90

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516 486 222

1 442 082 UBS SWISS RES. ANFOS

47.75

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3.22% 30.58%

3.49%

1.87%

56.50

62.50

1 725 053 848

2 646 536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

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14.75 2.04% 3 28.26%

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16.00

367 160 865

2 616 884 SWISSINVEST REIF

1 442 085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

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70.40

76.65

784 977 440

1 442 087 UBS SWISS MIXED SIM A

74.30

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3.54% 26.85%

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82.80

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4 652 912 982

1 442 088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

3.75% 20.47%

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Ø(1)

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Ø

S W I T T

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Total

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26 920 428 757

IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN

AKTIEN NA ME

883 756 ALLRE AL HOLDING 1 820 611 BFW LIEGENSCHAFTEN N 255 740 ESPACE RE AL ESTATE

7. januar 2011 NAV

BÖRSEN - KURS

AUS- SCHÜT- TUNGS- RENDITE

EC ART

PERF. Y TD 2010

MTL .

UMSATZ NOV. 10

K URSE SEIT 1.1.2010 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

113.00

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1 731 394 INTERSHOP

249.00

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338 520 000

1 110 887 MOBIMO

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947 692 607

1 829 415 PSP SWISS PROPERT Y

65.20

74.30

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2 509 849 574

803 838 SWISS PRIME SITE

261 948 WARTECK INVEST

2 183 118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Marktkommentar

Einfluss internationaler Investoren gestiegen 2010 war ein Spitzenjahr für Immobilienaktien und –Fonds; auch der nicht kotierte Markt war in Bewegung und die Nachfrage nach Anlagestiftungen hoch.

diglich Allreal neues Eigenkapital im Umfang von 230 Millionen CHF auf.

Die erhöhte Nachfrage konnte also nicht durch Kapitaltransaktionen bedient werden, stattdessen spiegelte sich diese in den Preissteigerungen wider.

NH. Die kotierten Schweizer Immobilienaktien (REAL Index) legten im vergangenen Jahr 24,72 Prozent zu.

Der Aufwärtstrend war über das ganze Jahr stabil, einzig zwei Konsolidierungsphasen im April und November konnten das Bild kurzfristig trüben.

Speziell nahm im vergangenen Jahr auch der Einfluss an internationalen Investoren zu. Durch den sehr starken Schweizer Franken und der sich breit machenden Unsicherheit im Euroraum wurden die Schweizer Titel, die sowohl Bestandteil vom REAL, wie auch des EPRA Index sind noch stärker gesucht.

Der absolute Spitzenreiter war PSP Swiss Property mit einer Rendite von 33,58 Prozent. Swiss Prime Site erzielte eine Wertsteigerung von 27,02 Prozent. Im Aktiensektor nahm le-

Im Zeichen der K apitalerhöhung

Die kotierten Schweizer Immobilienfonds (SWIIT Index) steigerten ihren Wert um 5,71 Prozent. Die Aufwärtsbewegung war über das ganze Jahr konstant mit regelmässigen Konsolidierungen. Der Index konnte stetig neue Allzeithochs verzeichnen. Im letzten Quartal nahm die Volatilität der Immobilienfonds merklich zu, was mit der Entwicklung auf dem Zinsmarkt übereinstimmt.

Das Jahr 2010 stand im Zeichen der Kapitalerhöhungen bei den Immobilienfonds. Es wurde Kapital im Rahmen von 1,2 Milliarden CHF aufgenommen. Nur um die Grössten zu nennen: SIMA 500 Millionen CHF, Direct Residential 150 Millio-

KAPITALERHÖHUNGEN 2010 REAL-INDEX

Nikolas Hatt nen CHF, Interswiss 144 Millionen CHF, Procimmo 101 Millionen CHF. Weiter wurden die Fonds Realstone, Direct Residential und Patrimonium neu an der SIX kotiert.

Ohne diese Kapitalerhöhungen und Neukotierungen wäre das Plus möglicherweise deutlich höher ausgefallen, da die Liquidität des Marktes nur begrenzt mit der Nachfragesituation zurecht kommt. Auch die Zunahme des passiv verwalteten Geldes im Sektor führt zu erhöhter Volatilität, da bei den Immobilienfonds Marktkapitalisierung und Marktliquidität nicht proportional zueinander stehen.

Auch der nicht kotierte Markt war in Bewegung, so lancierte die Credit Suisse zum Jahresende den Themenfonds Hospitality mit einem Emissionsvolumen von 900 Millionen CHF. Die Nachfrage nach Anlagestiftungen ist weiter ungebrochen hoch.

Dies verdeutlicht das Zeichnungsergebnis des CSA Real Estate Switzerland Commercial vom September.

360 Millionen CHF waren zu vergeben, gezeichnet wurde im Umfang von 1,4 Milliarden CHF. • Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 1_2011 / Seite 14

Das Ufo kann nun landen: Der CS-REF Hospitality realisiert das Stilli Park Hotel

Hotelinvestmentmarkt

Neues Luxushotel für Davos Als eines der ersten Investments wird der neue Immobilienfonds CS REF Hospitalit y 155 Millionen CHF in den Bau des Hotels Stilli Park in Davos investieren.

BW. Das Hotel Stilli Park in Davos wird gebaut. Käufer und Bauherr ist der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality (CS REF Hospitality), ein Immobilienfonds der Credit Suisse Asset Management Funds AG. Das Anlagevehikel investiert rund 155 Millionen CHF in das Projekt, das von April 2011 bis November 2013 realisiert wird. Die Stilli Park AG pachtet das Haus während 20 Jahren, welche ihrerseits mit der internationalen Hotelkette InterContinental Overseas Holding Corporation einen Managementvertrag abgeschlossen hat, auf

Grund welchem diese das Hotel unter dem Namen InterContinental Davos Resort & Spa als Fünfsternehotel betreiben wird. Das Management des CS REF Hospitality ist davon überzeugt, dass das weitsichtige Konzept und die Erfahrung eines weltweit operierenden Hotelbetreibers eine nachhaltig attrakive Rendite ermöglichen werden. «Die Hotelliegenschaft stellt im noch jungen Portfolio des CS REF Hospitality eine echte Bereicherung dar», sagt Markus Graf, Leiter Real Estate Asset Management Switzerland bei der Credit Suisse.

Unverwechselbare Architektur, nachhaltige Bauweise

Das 40 Meter hohe Hauptgebäude liegt leicht erhöht am Rande von Davos und hebt sich mit seiner ovalen

Form – in der regionalen Presse war von eine «Ufo» die Rede – schon äusserlich von den üblichen Hotelbauten ab. Ins Auge sticht vor allem die aus Metall gefertigte Aussenhülle. Sie wurde vom Münchner Architekturund Planungsbüro Oikios entwickelt.

Die Hülle erzeugt durch ihre diagonale Orientierung eine organische Lebendigkeit, die sich je nach Witterung und Blickwinkel verändert.

Das oberste Stockwerk ist für die Skylounge mit exklusivem Dining reserviert. Lobby, Lounges, Spa- Bereich, Restaurants sowie Konferenzsäle sind im natursteinernen Sockelgeschoss untergebracht. Diese bilden mit den vorgelagerten 38 privaten Wohnungen, die zusammen mit dem Hotel errichtet und mit diesem unterirdisch verbunden werden, das Fundament des InterContinental Davos >>>

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Resort & Spa. Der Spa- und Fitnessbereich erstreckt sich über eine Fläche von 1.600 qm; die 136 Parkplätze befinden sich grösstenteils in der Tiefgarage, die direkt mit dem Hotel und den beiden Wohngebäuden verbunden ist. Die Zufahrt erfolgt über eine kontrollierte, zentrale Einfahrt unterhalb des Hotels. Zu 90 Prozent wird das Hotel mit erneuerbarer Energie beheizt. Baumaterialien, insbesondere natürliche wie Holz oder Stein, stammen soweit möglich aus lokalen oder regionalen Vorkommen. Das Hotel soll sowohl Feriengäste als auch Geschäftsleute und Konferenzteilnehmer ansprecen.

Davos hat sich nicht nur mit seinen vielen Sport- und Freizeitmöglichkeiten sondern auch als Kongressdestina-

>>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF tion und Kulturzentrum einen Namen gemacht. Das neue Hotel, das sowohl für Feriengäste als auch für Geschäftsleute und Konferenzteilnehmer konzipiert ist, ergänze das bestehende Hotel- und Gastronomieangebot ideal, meint Reto Branschi, CEO Destination Davos Kloster: «Es stärkt die Position von Davos als führende Kongressund Tourismusdestination der Alpen.»

Prof. Dr. Klaus Schwab, Gründer und Executive Chairman des World Economic Forum, zeigte sich sehr zufrieden, dass ein weiteres wichtiges Hotelprojekt in Davos nun umgesetzt wird: «Darüber hinaus, werden wir auch weiterhin jedes Projekt unterstützen, dass zum Ausbau der touristischen Infrastruktur und zur Stärkung der Konferenzdestination Davos beiträgt.» •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 01/2011 / 6. Jahrgang / 109. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

FOTOS: PD

Seite 15 / 1_2011 ///

ANZE IGE

Vertrauenskrise in der EU

Bitte schicken Sie mir das Programm.

Auswirkungen auf die Schweizer Immobilienwirtschaft und die Standortstrategie 12. Symposium der «Group of Fifteen» Mittwoch, 2. Februar 2011, 14.15 – 18.30 Uhr im TECHNOPARK® Zürich Mit Prof. Dr. Aymo Brunetti, Leiter Direktion für Wirtschaftspolitik des SECO Dr. Uwe Jean Heuser, Leiter des Wirtschafts-Ressorts «Die Zeit» Dr. h.c. Beat Kappeler, Autor «NZZ am Sonntag» und «Le Temps» Adolf Muschg, Schriftsteller Dr. Gerhard Schwarz, Direktor der Avenir Suisse Joe Valente, Head of Investment Strategy der Allianz Real Estate GmbH

_____________________________________________ Name _____________________________________________ Vorname _____________________________________________ Titel _____________________________________________ Firma _____________________________________________ Adresse _____________________________________________ PLZ / Ort _____________________________________________ E-Mail

www.group-of-fifteen.ch

an: «Group of Fifteen» c/o Senarclens, Leu + Partner AG Klosbachstrasse 107, 8032 Zürich Tel 043 305 05 90, Fax 043 305 05 99 sabine.braun@senarclens.com

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

Donnerstag, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr

Anlagestrategien institutioneller Anleger – Lemmingverhalten vs. Alternativen Donnerstag, 17. März 2011 um 17.30 Uhr

Wert von Architektur und Design – Mehrwert und bessere Renditen durch Stararchitektur Donnerstag, 19. Mai 2011 um 17.30 Uhr

Facility Management – Strategische und operative Herausforderungen Donnerstag, 30. Juni 2011 um 17.30 Uhr

Sicherheit rund um Immobilien – Bauliche, technische und rechtlich Aspekte Partner:

im Vortragssaal des Kongresshaus Zürich Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / Hochschule Luzern; Velia Immobilien AG Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an badmann@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

Academic Partner:

Legal Partner:

Media Partner:

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //