Immobilienbrief Nr. 113 vom 7. März 2011

SCHWEIZER

Ausgabe 113_ 6. Jahrgang / 7. März 2011

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt 2 Schweizer PKs: Zwischen Skylla und Charybdis 2 Nachrichten: ASIP/Pensimo 4 Warburg-Henderson 8 Ernst & Young-Studie zum Schweizer Immobilienmarkt 9 Basel/Genf; Impressum 10 Swisslake Capital: Value Add ante portas 11 Züblin Holding AG 12 Im Gespräch: Stefan Pfister, KPMG Real Estate 13 Schweizer Hotels/IBIS 14 UK-Markt in Bewegung 14 Pom+/Bank Sarasin 15 Nachrichten: Blackstone 16 Immobiliennebenwerte 17 Immobilienfonds/-Aktien 18 Marktkommentar 18 Nachrichten: PSP/Allreal 20 Neues Quartier für Luzern

Mehr Rendite gefragt Weitsichtige Marktbeobachter hatten es schon vor Monaten prognostiziert: Die «neue Bescheidenheit» der Immobilieninvestoren werde kaum von Dauer sein. Nun ist es soweit: Analysen der Swisslake Capital AG deuten darauf hin, dass es 2011 eine Renaissance von Immobilienfonds der Risikoklasse Value-add geben wird. «Zahlreiche Fondsmanager gehen davon aus, dass Investoren Birgitt Wüst zunehmend höhere Renditen suchen und sich Redaktionsleiterin nicht mehr allein mit sieben Prozent IRR zufrieden geben», sagt Swisslake-Chef Bernhard Köhler.

Nach einer Umfrage des europäischen Fondsverbands Inrev interessiert sich aktuell die Hälfte der institutionellen Anleger in Deutschland 2011 für Value-add-Investments. Auch hierzulande ist der neue Trend angekommen, selbst bei den als äusserst risikoavers geltenden Schweizer Pensionskassen: So hat die Pensimo mit ihrer neuen Anlagegruppe D1 eigenen Angaben zufolge die erste Anlagegruppe geschaffen, welche schweizerischen Pensionskassen ermöglicht, am Wachstum des «opportunistischen» privaten Immobilienmarktes im Ausland zu partizipieren. 140 Millionen CHF wurden beim ersten Closing bei Schweizer PKs eingesammelt. Viele Pensionskassen setzen allerdings auch weiterhin lieber auf «Nummer sicher», geben sich mit moderaten Renditen zufrieden und investieren nur im Inland. Allerdings gehen die Meinungen über die «Sicherheit» von Immobilienanlagen in der Schweiz weit auseinander.

Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten.

Beste Grüsse, Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Wert von Architektur und Design: SCHWEIZER Bessere Renditen durch Stararchitekten?

IMMOBILIENGESPRÄCHE

Donnerstag, 17. März 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / vonmuralt@ibverlag.ch Teilnahme CHF 75.-. Die teilnehmerzahl ist beschränkt Do, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Anlagestrategien institutioneller

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG oder / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Investoren: Core Kreativität?

Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark.

Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Institutionelle Anleger NACHRICHTEN

Zwischen Skylla und Charybdis

ASIP: Medianrendite der PKs bei 3,7 Prozent Im Performancevergleich der ASIP resultiert für das Gesamtportfolio der Schweizerischen Pensionskassen im zweiten Halbjahr 2010 eine Medianrendite von 3,5 Prozent; im Gesamtjahr lag sie bei 3,7 Prozent. In den Sparten «Immobilien Schweiz indirekt» und «Immobilien Ausland indirekt» resultierte eine Medianrendite von sechs Prozent. «Obligationen Fremdwährung ohne Währungsabsicherung» zeigten eine negative Performance (Medianrendite: -4,8 %). «Obligationen Schweiz» rentierten mit 3,3, «Aktien Schweiz» mit 3,8 Prozent.

Der Performancevergleich wird halbjährlich von Towers Watson erstellt. Mit einem Gesamtvermögen von 167 Milliarden CHF, 67 teilnehmenden Pensionskassen und über 650 erfassten Portfolios handelt es sich laut Mitteilung der ASIP um den grössten unabhängigen Performancevergleich in der Schweiz.

Partners Group Mandat von Pensimo Partners Group, ein globaler Manager von Privatmarktstrategien, wurde von Pensimo Management in Zürich als Vermögensverwalter für die Anlagestiftung Testina für internationale Immobilienanlagen beauftragt. Gemäss Pressemitteilung verfolgt die neu geschaffene Anlagegruppe D1 bei Investitionen im privaten Immobilienmarkt im Ausland value-added und opportunistische Anlagestrategien.

Das Investitionsprogramm habe bereits 140 Millionen CHF von Schweizer Pensionskassen erhalten und sei für weitere Anleger offen, heisst es.

Schweizer Pensionsk assen haben es mit Immobilieninvestments derzeit nicht leicht. Im Inland sinken die Renditen und das Ausland – terra incognita – birgt oft Gefahren.

BW. «Was der Bauer nicht kennt, das frisst er nicht.» Nach dieser Maxime handelten derzeit viele Schweizer Pensionskassen, spötteln Marktteilnehmer: Von Immobilienanlagen im Ausland hielten sich die meisten fern.

Oftmals tut der «Bauer» indes gut dran, sich an Bewährtes zu halten: Denn die Schweizer institutionellen Anleger und so auch die Pensionskassen (PK), die sich etwa in den Jahren 2006 und 2007 auf die Immobilienmärkte fremder Länder wagten, hatten an ihren Engagements nicht viel Freude. So hat eine ganze Reihe von geschlossenen nicht kotierten Fonds und europäischer Immobilien-AGs während der Finanzmarktkrise sehr gelitten. Insbesondere Vehikel der Risikoklassen «value add» und «opportunistisch» hatten mit hohen Abwertungen ihrer Objektbestände zu kämpfen und bescherten ihren Anlegern enorme Werteinbussen bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals. Bei Einbrüchen von 30 bis 40 Prozent mussten Schweizer Investoren, insbesondere die Pensionskassen, schlucken, lautete deren Renditeerwartung an Immobilieninvestments doch bis vor kurzem «Staatsanleihe plus zwei Prozent».

Die Volatilität etwa eines UK-Marktes war den bis dato ausschliesslich in den sicheren Heimatmarkt und gewöhnlich in Wohnimmobilien in-

vestierten Gesellschaften unbekannt.

Der Schock sitzt tief und so wundert kaum, dass sich viele Pensionskassen mit Immobilieninvestments jenseits der Landesgrenzen zurückhalten.

«Das ist für uns derzeit kein Thema», heisst es etwa bei der Pensionskasse eines grossen Schweizer Pharmakonzerns, der bis auf weiteres ausschliesslich in Schweizer Immobilien investieren wird. Auch die Vorsorgekassen von Pharmaunternehmen, die ihren Immobilienbestand schon vor Jahren veräusserten und sich seither nur noch indirekt engagieren, zeigen sich skeptisch. Aktuelle Studien hätten ergeben, dass Immobilieninvestments im Ausland, etwa in REITs, Immobilien-AGs oder –Fonds, keinen nennenswerten Diversifikationsfaktor ergäben, so die Begründung. Die Auslandsmärkte seien zu volatil, und mit Blick auf den Aktien Beta* bleibe man lieber bei bewährten Anlagen.

Schweizer Immobilieninvestments brächten immerhin eine Rendite von rund 4,5 Prozent jährlich; damit sei man durchaus zufrieden, heisst es bei staatlichen wie privatwirtschaftlichen Vorsorgeeinrichtungen.

«Auch der stabilste Markt k ann sich ändern»

Marktbeobachter stellen in Frage, ob die Schweizer Immobilienmärkte auf lange Sicht so brummen werden wie bisher, schon mit Blick auf aktuelle Statistiken, nach denen immerhin 78 Prozent der zuwandernden deutschen Staatsbürger, die wegen besserer Arbeitsbedingungen ins Ausland wechseln, in ihr Heimatland zurückkehren. Steigt, wie aktuell

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Die Schweiz (im Bild: Genf) stellt Immobilieninvestoren vor einige Herausforderungen.

etwa im «grossen Kanton», die Nachfrage nach Fach- und Führungskräften deutlich an, dürfte sich das im Zuwanderungssaldo in der Schweiz einmal deutlich niederschlagen und Auswirkungen auf die hiesigen Immobilienmärkte haben. «Die Pensionskassen halten derzeit zwischen 15 und 30 Prozent ihres Anlagevermögens in Immobilien, zumeist Schweizer Wohnimmobilien, denn dies gilt als ein absolut stabiler Markt», sagt Hans Brauwers, CEO der Zürcher AFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland. «Doch auch der stabilste Schweizer Wohnungsmarkt kann sich ändern und hat schon einmal vor Jahren stark korrigiert. Vor allem auch unter dem Aspekt, dass die Bevölkerung in Eu-

ropa stark schrumpfen und die ‚ewige’ Zuwanderung selbst die Schweiz überfordern wird.»

«Zu beneiden sind Pensionkassen derzeit nicht», meint Donato Scognamiglio, Dozent für Finanzanalyse an der Universität Bern. Der CEO des Immobilien-Beratungsunternehmens IAZI AG verweist auf die im historischen Vergleich betrachtet sehr geringen Anlagerenditen. Zudem mache den PKs zu schaffen, dass zunehmend Angehörige der geburtenstarken Jahrgänge aus dem Erwerbsleben ausscheiden: «Damit schwellen die Mittelabflüsse an.» Als einzige Asset-Klasse, welche einen substantiellen Beitrag zur Reduzierung dieser finanziellen Herausforderung leisten könne, nennt der IAZI-Chef

Immobilienanlagen, die sich durch stetige und vergleichsweise hohe Bareinnahmen sowie eine relativ stabile Wertentwicklung auszeichnen. In der Tat sind Immobilienanlagen stärker in den Fokus der Schweizer Pensionskassen gerückt. Doch gerade die zunehmende Nachfrage schafft neue Probleme.

Die Hürden liegen hoch

«Alle wollen Wohnimmobilien oder vollvermietete Geschäftsliegenschaften an guten Lagen», stellt Riccardo Boscardin, Head Global Real EstateSwitzerland der UBS AG, fest. «Es ist schwierig, geeignete Objekte zu finden – das stellt uns vor einige Herausforderungen, wenn wir die >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF gewünschten Renditen erzielen wollen.» Als einen der «Big Player» sieht er seine Gesellschaft gegenüber Wettbewerbern im Vorteil: «Die Schweiz ist ein Fischteich, in dem sich die zehn Hechte die grössten Brocken schnappen.» «Es ist schwieriger geworden, an gute Objekte zu kommen – oder sie sind zu teuer», bestätigt Ernst Schaufelberger, Head Real Estate Management der AXA Investment Managers Schweiz AG. «Um in der Schweiz zu investieren braucht es einen guten Research, eine schlagkräftige Organisation und die Fähigkeit rasch handeln zu können.» Ähnlich sieht Alex Schärer, Leiter Portfoliomanagement Immobilien Schweiz der Migros-Pensionskasse (MPK), die Lage. «Allerdings muss die MPK aktuell auch nicht unbedingt zukaufen: Wir können unser Anlagesoll in einem Zeitrahmen von vier bis fünf Jahren erfüllen.» Insgesamt umfasst die Immobiliensparte der MPK ein Volumen von ca. 4,2 Milliarden CHF, davon sind zirka drei Viertel in Wohn- und der Rest in kommerziellen Liegenschaften investiert. «Im Ausland sind wir nur mit einem relativ kleinen Betrag in indirekten Immobilienanlagen engagiert», so Schärer. Direkte Immobilienanlagen im Ausland machen aus Sicht der MPK-Strategen keinen Sinn: «Wir managen alles inhouse, bis hin zum Hauswart. Einen vergleichbaren Apparat im Ausland aufzubauen, wäre sehr teuer.» An Auslandsengagements stören Schärer die zahlreichen Unwägbarkeiten, die aus seiner Sicht weniger zu einer Risikominimierung durch Diversifikation als zu einer Erhöhung der Risiken führen, wie etwa das Währungsrisiko, das mit teuren Hedge-Kosten abgefedert werden müsse: «Wir sind zufrieden mit einer Rendite auf moderatem Niveau und dafür auf der sicheren Seite.»

Tatsächlich stellen sich für Pensions-

>>>

NACHRICHTEN Warburg-Henderson Neuer paneuropäischer Immobilien-Spezialfonds Die Warburg-Henderson KAG, Hamburg, hat ein Mandat für einen neuen paneuropäischen Immobilien-Spezialfonds von vier kommunalen Versorgungskassen erhalten. Die vier Investoren kooperieren für den neuen Fonds Warburg - Henderson KOOP miteinander und stellen insgesamt 200 Millionen Euro Eigenkapital zur Verfügung.

Der Fonds soll Immobilien im Wert von mehr als 300 Millionen Euro erwerben. «Zwischen den Investoren besteht eine hohe Interessenkongruenz», sagt Eitel Coridass, Geschäftsführer von Warburg-Henderson. Im Fokus der Anlagestrategie des neuen Fonds stehen Investitionen in Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Westeuropa.

Neuer Trend Der Fonds setzt auf risikoaverse Investitionen und strebt eine Zielrendite (IRR) von 6,5 Prozent bei gleichzeitig stabiler Ausschüttung an. Den Angaben zufolge befindet sich die erste Immobilie für den neuen Fonds bereits in der Ankaufsphase.

Ein weiteres Kooperationsmandat für deutsche Versicherungen befindet sich derzeit in Vorbereitung. Coridass sieht einen Trend: «Grosse Poolfonds wird es zwar auch weiterhin geben, doch suchen immer mehr institutionelle Anleger Fondslösungen, die auf Grund gleich gerichteter Anlegerinteressen konsequent ihre Investitions- und Ausschüttungsstrategie umsetzen können.»

/// 5_2011 / Seite 4 kassen, die im Ausland aktiv werden wollen, einige Hindernisse, etwa das der Mindestanlagesumme. «Um auf ausländischen Immobilienmärkten agieren zu können, muss man genügend Kapital mitbringen», sagt Schaufelberger. «Unter 500 Millionen CHF rechnen sich direkte Immobilienengagements ohnehin nicht, erst recht nicht im Ausland.» Stephan Kloess, Inhaber von KRE KloessRealEstate, geht bei direkten Immobilieninvestments noch von weitaus höheren Hürden aus: «Um eine wirksame geographische Streuung etwa in Europa zu erzielen, müsste man in acht bis neun europäischen Kernländern investieren; um eine gute sektorale Diversifizierung darzustellen, wiederum jeweils in drei Marktsegmenten – Büro, Retail, Wohnen – und zwar mit wenigstens fünf Objekten pro Segment, um die Diversifikation zu komplettieren. Geht man von einer Grössenordnung von zirka 30 Millionen Euro pro Kauf aus, macht dies summa summarum über vier Milliarden Euro.» Ein Ausschlusskriterium für viele Schweizer PKs, die maximal 30 Prozent ihres Anlagevolumens in Immobilien investieren dürfen und davon wiederum maximal ein Drittel im Ausland.

Mitspracherecht gefragt

Für Investments jenseits der Landesgrenzen wären die meisten PKs somit auf den indirekten Weg verwiesen. Zudem dürfte vielen die für erfolgreiche Engagements im Ausland erforderliche Marktkenntnis fehlen. Dass die jüngsten Auslandsengagements wenig erfolgreich waren oder im Fiasko endeten, ist für Kloess nicht zuletzt auf die Unterschätzung des Faktors «Timing» zurückzuführen. Auch andere Marktbeobachter vermuten, dass sich einige PKs aus mangelnder Erfahrung ausgerechnet zum Höhepunkt des Hypes zu Investments hinreissen

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 5 / 5_2011 /// liessen; von einer «institutionellen Hausfrauen-Rallye» ist die Rede. Viele Institutionelle Investoren im Ausland handelten indes kaum anders: «Gier frisst Hirn» lauteten vor noch nicht allzu langer Zeit die Schlagzeilen in den Wirtschaftsmedien in New York, London und Berlin. Unbestritten ist unterdessen, dass ertragreiche und werthaltige Immobilieninvestitionen viel Know-how voraussetzen.

«Ob in Zürich oder in Hong Kong – das Geschäft mit Immobilien ist vor allem eines: ein ‚local business’», sagt Stefan Pfister, Head Real Estate bei KPMG Schweiz. Dies dürfte ein weiterer Grund sein, weshalb bislang relativ wenige Schweizer Pensionskassen ihr Immobilien-Heil in der Ferne suchen. «Die Schweizer Immobilienwelt ist überschaubar – die Auslands-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF märkte sind ein unbekanntes Universum», so Pfister. Für die indirekte Anlage spricht aus Sicht des Experten der geringere Verwaltungsaufwand und die Möglichkeit, sich auch mit kleineren Summen an rentierlichen Anlagen beteiligen zu können, allerdings auf Kosten der Entscheidungshoheit. «Bei den indirekten Anlagen verlässt man sich auf die Kompetenz professioneller Anleger, hat aber kaum Einfluss auf deren Anlagestrategie.»

Neue Wege

Eine Art Mittelweg bietet eine indirekte Immobilienanlageform, bei der die Pensionskassen nicht jegliches Mitsprachrecht abgeben: Die Anlagestiftung. «Seit einiger Zeit gehen

die Pensionskassen dazu über, ihre Immobilienbestände als Sacheinlage in eine Stiftung einzubringen», berichtet Ulrich Braun, Leiter Immobilienstrategie und -beratung der Credit Suisse. Der Asset Swap erlaube den PKs, bei Bedarf Anteile zu veräussern. «Damit könnten sie deutlich flexibler reagieren, als wenn sie bei Kapitalbedarf Immobilien verkaufen müssen, eventuell sogar in einen schlechten Markt hinein.» «Statt fünf Immobilien im Raum Winterthur zu halten, sind sie mit ihren Stiftungsanteilen an einem schweizweit über unterschiedliche Nutzungsarten gestreutes Immobilienportfolio beteiligt», nennt KPMG-Experte Pfister einen weiteren Vorteil. Auch Auslandsengagements über Anlagestiftungen sind gefragt, wie das >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Wachstum der AFIAA belegt: Bündelten Mitte 2008 noch 13 Pensionskassen ihre direkten Immobilieninvestitionen in Kanada, den USA und Europa über die Anlagestiftung, sind es inzwischen 21. «Die PKs sind in die Willensbildung über die Formulierung von Strategien sowie Investitionsentscheidungen umfänglich einbezogen», betont AFIAA-CEO Brauwers. «Wir schlagen dem innerhalb der Stiftungsgremien aus externer Fachkompetenz gebildeten Investment Commitee vor, in welchem Land und in welches Asset investiert werden sollte.» Die Entscheidung, was dann tatsächlich passiert, fälle dieses unabhängige Fachgremium.

Die Anlagestiftung achte ganz gezielt auf diesen Unterschied, so Brauwers: «Das Management bereitet Entscheidungen vor und führt sie schliesslich durch. Die Anlageentscheidung selbst wird jedoch hiervon losgelöst getroffen, ohne dass irgendwelche Vergütungen eine Rolle spielen können. Daher ist die Total Expense Ratio mit 0,5 Prozent auch so konkurrenzlos günstig.»

>>>

Im Visier von Auslandinvestoren

Inzwischen scheint der Widerstand gegen Auslandsengagements auch bei Pensionskassen, die bisher eine strikte Inlandstrategie verfolgten, zu bröckeln. «Die Scheu vor Immobilienanlagen im Ausland wird schwächer», stellt Ariane Dehn, Head of Sales Switzerland bei Henderson Global Investors, fest. Axa-Experte Schaufelberger beobachtet ebenfalls «eine gewisse Entwicklung in diese Richtung»:; aus seiner Sicht sind indirekte Anlagen wie Immobilienfonds, Reits oder Aktengesellschaften für Auslandsinvestitionen eine gute Lösung. Wie Dehn berichtet, haben die PKs eine Lösung zur Minimierung ei-

nes weiteren Risikos – das der Co-Investoren – gefunden: «Bei indirekten Investments über geschlossene nicht kotierte Immobilienfonds nehmen die Clubdeals zu. Schliesslich ist es ein Unterschied, ob man mit Tennisspielern, Family Offices oder mit anderen Pensionskassen in einem Boot sitzt.»

So müsse etwa die Mittelbereitstellung gesichert sein, wenn der Fonds bei einem Objekt zum Zuge komme; auch müsse klar sein, dass alle Fondszeichner eventuell anstehende Kapitalerhöhungen mittragen können oder dass sie sich nicht zur Unzeit aus dem Fonds verabschieden.

«Kein schlechtes Timing für einen Einstieg im Ausland»

Im vergangenen Jahr habe er noch häufig «Das Ausland ist noch zu unsicher» bei Pensionskassen zu hören bekommen, sagt Claus Thomas, Geschäftsführer der LaSalle GmbH in München. Doch seit einigen Wochen stelle er fest, dass das Interesse an indirekten Immobilienanlagen jenseits der Schweizer Grenzen stark steige,

/// 5_2011 / Seite 6 was vielleicht darauf zurückzuführen sei, dass viele Märkte inzwischen korrigiert haben: «Man sieht wieder, dass es durchaus auch interessante Chancen gibt.»

«Das Timing für einen Einstieg im Ausland ist nicht schlecht», bestätigt Roger Hennig, Leiter Immobilien Schweiz bei Schroders. Mit dem starken Schweizer Franken lasse es sich auf den Euro-, Dollar- oder PfundMärkten derzeit gut einkaufen, hinzu komme das günstige Zinsniveau für Fremdkapital. Schweizer Fondsanbieter haben reagiert, so etwa die Credit Suisse. «Der CS Real Estate Fund International ist der erste Schweizer Immobilienfonds, der auf internationaler Ebene direkt in Immobilien investiert und institutionellen Anlegern damit Zugang zu einem breit diversifizierten Portfolio weltweiter Immobilienanlagen verschafft», sagt Ulrich Braun.

Der in Franken aufgelegte Fonds sei ausschüttend und sichere die Währungsrisiken mehrheitlich ab.

Auch die Anbieter deutscher offener und geschlossener Immobilienfonds haben die Schweizer Pensionskassen

Vor- und Nachteile eines Asset Swaps Vorteile

Nachteile

Diversifikationseffekt infolge Partizipation an einem grösserem Immobilienportfolio

Mitbestimmungsrechte werden eingeschränkt – Anlagestrategie in Abhängigkeit des Gefässes

Reduktion des internen Aufwandes, da Managementfunktionen für einen Teil des Portfolios übertragen werden

Transaktionskosten für Asset Swap

Erhöhte Liquidität der indirekten Anlage vereinfacht Rebalancing, Rückgabe zu NAV möglich

Gebühren und Management Fee Je nach Sacheinlage, allenfalls tiefere Rendite

Steuervorteil im Vergleich mit einem Freihandverkauf Transparenz (Reporting, Benchmarking) Wiederanlageproblematik

Gr afik:KPMG Re al Estate

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 7 / 5_2011 /// als interessante Zielgruppe entdeckt.

So plant beispielsweise der deutsche BVI Bundesverband Investment und Asset Management in absehbarer Zeit eine Roadshow in der Schweiz.

Im Gepäck: Immobilienspezialfonds.

Laut BVI-Direktor Wolfgang Raab bieten diese Vehikel für institutionelle Anleger «ein hohes Mass an Sicherheit, weil sie durch das deutsche Investmentgesetz stark reglementiert sind – beispielsweise im Hinblick auf die Bewertung der Fondsobjekte».

Zudem böten die Fondsgesellschaf-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ten ihren Investoren massgeschneiderte Lösungen an: «Sagt etwa eine Pensionskasse: Wir haben hier 500 Millionen CHF und möchten diese in einem paneuropäischen Immobilienportfolio anlegen, so wird die Fondsgesellschaft einen entsprechenden Vorschlag dazu ausarbeiten.» Ähnliche Fondskonstruktionen wären laut KRE-Chef Kloess auch mit Vehikeln nach luxemburgischen Recht möglich. Doch für den unabhängigen Immobilienberater entscheiden weniger die steuerlichen oder gesellschafts-

rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten über die Rentabilität eines Immobilieninvestments: «Letztendlich ist für den Erfolg einer Anlage die Qualität der ‚underlying assets’, also der zugrunde liegenden Immobilien, verantwortlich – und die Qualität die Managements.» • *Der Beta-Faktor gilt als Massgrösse, welche die relative Schwankungsbreite eines Finanztitels im Verhältnis zum Gesamtmarkt zeigt und somit das systematische Risiko einer Anlage misst.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Immobilienmarkt Schweiz

Attraktiver Standort

PD. Die Attraktivität von Immobilien-Investments in der Schweiz bezeichnen über 80 Prozent der befragten Unternehmen und Investoren im Immobilien-Markt als hoch. Zudem bewerten knapp 90 Prozent der Befragten den Standort Schweiz attraktiver als die benachbarten europäischen Staaten. Als wichtiger Grund

wird hierbei die volkswirtschaftliche Stabilität genannt. 85 Prozent der Befragten erklären die steigende Nachfrage nach Immobilieninvestments mit den zunehmenden Inflationsbefürchtungen. Eine Mehrheit erwartet 2011 ein grösseres Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr, wobei vor allem Wohnimmobilien im Fokus stehen. Dies sind Ergebnisse aus der erstmaligen Umfrage von Ernst & Young zum Immobilien-Investmentmarkt unter den bedeutendsten Unternehmen und Investoren in diesem Segment.

Attraktivität der schweiz als standort für immobilieninvestments

Gr afik: ernst & young

Die Schweiz steht für Immobilien-Investments weiter hoch im Kurs. Ernst & Young erwartet ein steigendes Transaktionsvolumen.

Einen starken Investmentfokus prognostizieren die Akteure bei Wohnimmobilien sowie ökologisch nachhaltigen Immobilien. Die Mehrheit rechnet mit steigenden Preisen, dies sowohl an A- (71%) wie auch B-Lagen (53%). An peripheren Lagen erwarten 58 Prozent immerhin ein stagnierendes Preisniveau. «Das unvermindert grosse Interesse in Wohnimmobilien lässt weiterhin steigende Preise erwarten. Ebenso haben der attraktive Kapitalmarkt sowie die Rückkehr von internationalen Finanzinvestoren eine preissteigernde Wirkung», sagt Rolf Bach, Leiter Transaction Real Estate bei Ernst & Young.

Sinkende Preise an peripheren Lagen erwartet

Die Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsimmobilien wird als durchschnittlich, jedoch stark lageabhängig eingeschätzt. Bei Büroimmobilien an zentralen Lagen rechnet nur knapp die Hälfte der Befragten mit steigenden Preisen (47%), bei B-Lagen rechnen gut drei Viertel mit gleichbleibenden Preisen, und bei abgelegenen Immobilien gehen rund 70 Prozent von sin-

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Attraktivität der schweiz als standort für immobilieninvestments im europäischen vergleich

Finanzkrise ausgestanden?

Eine Mehrheit der Befragten (64%) ist der Meinung, dass die Finanzkrise ausgestanden ist und keine Notverkäufe zu erwarten sind. 70 Prozent sagen aus, dass die Finanzkrise für ihr Unternehmen nicht zum Verkauf von

Bestandesimmobilien führen wird.

«Im Vergleich zum Ausland hatte die Finanzkrise kaum Auswirkungen auf den Schweizer Immobilienmarkt», stellt Daniel Zaugg, Partner Ernst & Young Real Estate, fest: «Im Gegenteil: der Immobilienstandort Schweiz hat an Attraktivität gewonnen.» •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 05/2011 / 6. Jahrgang / 113. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

Basel: Grünes Licht für Roche-Turm Roche wird in Kürze mit dem Bau seines Bürohochhauses in Basel beginnen: Wie der Konzern mitteilt, liegt die Baubewilligung für das von Herzog & de Meuron entworfene 41-stöckige Gebäude – mit 175 Metern künftig das höchste Gebäude der Schweiz – jetzt vor. Im «Bau 1» will Roche Arbeitsplätze für rund 2.000 Mitarbeiter zusammenfassen, die heute auf mehrere Bürogebäude in der Stadt verteilt sind. Im März soll der Aushub der Baugrube beginnen; Ende 2015 soll der Komplex bezugsbereit sein.

Genf: Unter den Top Ten

FOTOS: PD

kenden Preisen aus. Noch skeptischer wird die Preisentwicklung für Einzelhandelsimmobilien beurteilt: Für zentral gelegene Immobilien erwarten 65 Prozent der Befragten gleichbleibende Preise und nur knapp ein Drittel geht von steigenden Preisen aus. Bei peripher gelegenen Immobilien gehen die Teilnehmer für das laufende Jahr von mehrheitlich sinkenden Preisen aus (76%). Als aktivste Käufergruppe nennen die Befragten an erster Stelle Privatinvestoren und Family Offices, gefolgt von Versicherungen, Wohnbaugenossenschaften und Immobilien AGs. Als Verkäufergruppen werden primär Opportunity- und PEFunds erwartet, gefolgt von Immobilien AGs sowie internationalen Fonds und Unternehmungen.

Gr afik: ernst & young

NACHRICHTEN

Tokio bleibt die Stadt mit den höchsten Mietpreisen auf der ganzen Welt. Für eine Dreizimmerwohnung wandern hier ungefähr 3.410 Euro pro Monat in die Taschen des Vermieters.

Es folgen Moskau, Hongkong, London und Singapur. Für das Ranking untersuchte das Personalberatungsunternehmen ECA International die Mieten für ausländische Manager an weltweit über 130 Standorten; für eine bessere Vergleichbarkeit wurden alle Preise in Euro umgerechnet.

Europaweit hat Moskau mit ungefähr 2.740 Euro für eine vergleichbare Dreizimmerwohnung das höchste Mietniveau, gefolgt vor London. Auch Genf schafft es unter die Top-Ten im Ranking: Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Genf kostet 2.000 Euro Monatsmiete – die Calvin-Stadt belegt damit Platz Zehn. Die Top Ten: Tokio (1), Moskau (2), Hongkong (3), London (4), Singapur (5), Caracas (6), Abu Dhabi (7), Bogota (8), San Francisco (9), Genf (10).

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Immobilienfonds

Seit Ausbruch der Finanzmarktkrise sind vor allem Core-Immobilien gefragt.

Doch inzwischen suchen Investoren auch wieder nach höheren Rendite-Chancen.

PD. Seit Beginn der Finanzkrise verzeichnet die Real Estate Private Equity Immobilienbranche starke Veränderungen. Seither ist die Finanzierungsseite das Nadelöhr für Immobilieninvestitionen. «2008 und 2009 gab es einen regelrechten Boom bei der Auflage von Finanzierungsfonds», sagt Bernd Köhler, CEO der Swisslake Capital AG. «Viele Marktteilnehmer witterten Morgenluft und sahen in Anbetracht der Liquiditätssituation vieler Banken grosse Verschiebungen bei Immobilienfinanzierungen von Banken hin zu den Finanzierungsfonds des Privat Equity Real Estate Sektors.» Doch die erwartete Entwicklung ist im grossen und ganzen ausgeblieben.

Durch die Stützungsmassnahmen der Regierungen konnten die Banken den Work-Out bei kritischen Finanzierungen zeitlich verschieben und zunächst eine abwartende Haltung einnehmen.

Neben klassischen Refinanzierungen von bestehenden Investments, die viele Banken zur Verbesserung ihrer Margen- und Risikoposition nutzen, wurden im Rahmen von Neugeschäften vornehmlich neuere Objekte mit lang-

RISIKO-RENDITE PROFILE – europa (in % von eigenkapitalvolumen)

fristigen Mietverträgen und erstklassigen Mieteradressen finanziert. «Die Fondsbranche hat sich sehr schnell auf diese Finanzierungsituation eingestellt und insbesondere in Europa zunehmend Corefonds angeboten, die traditionell einen Leverage von maximal 50 Prozent ausweisen und somit auch dem aktuellen Finanzierungsverhalten der Banken entsprechen», sagt Köhler. So belegten die Zahlen der Swisslake Datenbank des Jahres 2010 einen Marktanteil von 62 Prozent – der langfristige Durchschnittswert lag bei zirka 32 Prozent. Dementsprechend ist ein Grossteil des in vielen Ländern Europas stark gestiegenen

Transaktionsvolumens Coreinvestitionen zuzurechnen. Der Rückgang der Anfangsrenditen in diesen Märkten spiegele dementsprechend nur einen Ausschnitt des Marktes wider; denn im Gegensatz zu den Coreinvestitionen seien Value-Add-Objekte aktuell nur äusserst schwer zu finanzieren, sagt Köhler: «Dies aus unserer Sicht zu unrecht, da zahlreiche Value-AddObjekte schon aufgrund ihrer kleinteiligen Vermietung deutlich stabilere Cashflows liefern, als das klassische Ein-Mieter-Objekt.» Die Renditeunterschiede zwischen Core und ValueAdd-Objekten seien inzwischen auf einem historischen Hoch angekom-

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Gr afik: swissl ake capital datenbank

Value Add ante portas

Seite 11 / 5_2011 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

durchschnittliche fk-quote der europäischen value-add fonds

men und betrügen je nach Qualität der Objekte zwischen 200 und 500 Basispunkte. Aufgrund des Wettbewerbs im Core Segment gehen die Experten von Swisslake Capital davon aus, dass die Preise in den europäischen Immobilienhochburgen teilweise bereits wieder überhitzt sind und erwarten daher in diesem Jahr einen deutlichen Anstieg bei der Auflage von Value Add-Fonds.

«Unseren Analysen zufolge gehen zahlreiche Fondsmanager davon aus, dass Investoren zunehmend höhere Renditen suchen und sich nicht mehr allein mit sieben Prozent IRR zufrieden geben», berichtet Köhler. Hinzu komme, dass zahlreiche interessante Value-Add-Objekte verfügbar seien, die deutlich höhere Ausschüttungsrenditen als sieben Prozent und IRRRenditen von mehr als 15 Prozent generieren könnten. Bevorzugte Länder: Deutschland, Frankreich und Grossbritannien, da in diesen Ländern die Mieten wieder spürbar steigen; zudem

dürfte sich aufgrund der historisch niedrigen Fertigstellungsquoten der letzten Jahren die positive Entwicklung fortsetzen «Bliebe zu hoffen, dass die Banken diese Entwicklung erkennen und sich wieder darauf besinnen, die Risikoposition von Mietobjekten nicht allein auf Basis der Laufzeit der Mietverträge, sondern auch hinsichtlich Diversifikation und Nachvermietbarkeit zu bewerten», sagt Köhler.

Zudem verweist der Swisslake Capital CEO darauf, dass die Fondsmanager im Vergleich zu früheren Jahren deutlich weniger ehrgeizig seien, was die Höhe der Finanzierungen anbelangt: «Während das Fremdfinanzierungsniveau bei Value-Add-Fonds vor der Finanzkrise noch bei über 60 Prozent lag, so waren es im Jahr 2010 nur noch 48 Prozent . Ein Risikoverhältnis bei dem auch die finanzierenden Banken zunehmend mehr Bereitschaft für die Bereitstellung von Finanzierungen zeigen können.» •

Gr afik: swissl ake capital datenbank

NACHRICHTEN Züblin: Zwei Objekte in der Schweiz verkauft Die Zürcher Züblin Immobilien Holding hat zwei Immobilien in der Schweiz verkauft. Der Verkaufspreis habe über dem IFRSMarktwert per 30. September 2010 gelegen und einen Nettoerlös nach Steuern und Transaktionskosten von 78 Millionen CHF erbracht, teilt das Unternehmen mit. Weiter gibt Züblin bekannt, dass die im Februar fälligen Finanzierungen in Holland im Umfang von 61 Millionen Euro wieder verlängert wurden. Bei den beiden Liegeschaften handle es sich um die Büroimmobilie in Schwerzenbach mit einer vermietbaren Fläche von 14.426 qm, welche an den Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss verkauft wurde sowie um die Liegenschaft an der Feldstrasse in Zürich, welche an einen privaten Investor veräussert wurde.

Laut Angaben der Credit Suisse handelt es sich bei der Büroimmobilie in Schwerzenbach um den Hauptsitz der Walter Meier AG. Das für 74,6 Millionen CHF erworbene Objekt sei 2020 an Walter Meier vermietet. Weiter gibt Züblin bekannt, dass die im Februar fälligen Finanzierungen in Holland im Umfang von 61 Millionen Euro wieder verlängert wurden.

Der Hauptsitz der Walter Meier AG

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 5_2011 / Seite 12

Immobilienberater

«Ähnlich, aber nicht gleich» Wo die Trennlinie zwischen reinen Immobilienberatern und den Real Estate-Beratern grosser Wirtschaftsprüfungsgesellschaften verläuft, ist für Laien schwer ersichtlich. Wir befragten dazu Stefan Pfister, Partner und Head Real Estate Europe von KPMG.

Interview: Birgitt Wüst Herr Pfister, KPMG zählt neben Ernst & Young, PwC und Deloitte zu den «Big Four» der Wirtschaftsberatungsunternehmen. Was sind die Aufgaben der Real-Estate-Berater innerhalb eines weltweit agierenden «Audit & Advisory»- Konzerns?

Die Aufgaben sind vielfältig. Wir decken das Gesamtspektrum der Immobilienanforderungen von Firmen, öffentlicher Hand sowie von institutionellen oder privaten Anlegern ab.

Das heisst konkret?

Das Dienstleistungsspektrum reicht von der Transaktionsberatung- und begleitung und Due Diligences über Bewertungen und Portfoliooptimierung in Bezug auf Rendite und Risiko bis hin zur Investment- oder Strategieberatung.

Wie hoch ist das Bewertungs- und Transaktionsvolumen, das KPMG Real Estate jährlich bewältigt?

Im Lead Sell-Side Advisory sind es jährlich zirka 1,5 Milliarden CHF. Bei den Bewertungen muss man unterscheiden zwischen Einzelbewertungsmandaten und den Recurring

Stefan Pfister: «Wirtschaftsprüfungsunternehmen müssen höchsten Risk-, Governance- und Compliance-Anforderungen gerecht werden.»

Appraisals, das heisst Aufträgen, die eine turnusmässige Bewertung vorsehen. In beiden Bereichen bewegt sich das Volumen derzeit um rund 30 Milliarden CHF, insgesamt also um 60 Milliarden CHF pro Jahr.

Was halten Sie von Desktop-Bewertungen?

Um eine «Hausnummmer» festzustellen, das heisst, um eine erste Einschätzung zu bekommen, sind sie sicher sinnvoll. Wenn es mehr in die

Tiefe gehen soll, ist allerdings immer eine Vollbewertung notwendig.

Bewerten Sie Immobilien für Unternehmen, deren Bilanzen Sie prüfen?

Nein, niemals. Das wäre nicht mit unseren Grundsätzen vereinbar. Sehen Sie: KPMG obliegt beispielsweise das Auditing der Credit Suisse – das bedeutet, dass KPMG Real Estate nicht die Bewertung der Immobilien der Bank übernehmen kann. Darum kümmern sich andere Fachunternehmen.

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 13 / 5_2011 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

NACHRICHTEN Hotels Gutes Tourismusjahr Und Sie prüfen dann die Bewertungen Dritter im Rahmen der Wirtschaftsprüfung?

Sicher, wir unterziehen die Ergebnisse einer Plausibilitätskontrolle.

Jeder einzelne Mitarbeiter muss regelmässig an ausgeklügelten Spezialkursen teilnehmen und sein Knowhow immer wieder auffrischen und unter Beweis stellen.

Gibt es weitere Fälle von Unvereinbarkeiten?

Ja – beispielsweise können wir als testierte Bewerter nur unter vollumfänglicher Offenlegung gleichzeitig als Verkäufer einer Immobilie auftreten.

Die Beraterlandschaft in der Schweiz hat sich in den letzten Monaten verändert – grosse internationale Immobilienberatungsunternehmen haben den hiesigen Immobilienmarkt respektive die Schweizer Player für sich entdeckt.

Reicht der Kuchen für alle oder müssen Sie Konkurrenz fürchten?

Nein, definitiv nicht. Schliesslich gibt es grosse Unterschiede zwischen einer Immobilienberatung aus einem Big-4-Umfeld und reinen Immobilien-beratungsunternehmen.

Wie hoch sind die Chinese Walls in Ihrem Unternehmen?

Diese zählen zu den höchsten der Branche – ansonsten zählte KMPG nicht zu den «Big Four». Beratungsunternehmen aus dem Wirtschaftsprüfungsumfeld müssen den äusserst hohen Risk-, Governance- und Compliance-Anforderungen gerecht werden, welche durch die jeweiligen Regulatoren vorgegeben sind und zum Beispiel bei Unabhängigkeitsfragen im Interesse des Kunden und der Transparenz in höchstem Masse umgesetzt werden. Nebenbei bemerkt – absolute Seriosität ist neben dem profundem Knowhow aller Mitarbeiter die Geschäftsgrundlage der grossen Wirtschaftsprüfungsgesellschaften. Ein guter Ruf ist schnell verspielt....

Sind die Standards von KPMG weltweit gleich?

Natürlich – das ist ebenfalls Geschäftsgrundlage.

Wie lässt sich dies konkret bewerkstelligen?

Unter anderem durch ein zentral gesteuertes Training der Mitarbeiter.

Das Dienstleistungsspektrum ist doch ganz ähnlich? Ähnlich schon, aber nicht gleich. Wir verfolgen ein ganzheitliches Beratungskonzept und diesen One-StopShop-Approach sehe ich als grossen Vorteil für unsere Kunden. Im Rahmen von Immobiliengeschäften bieten wir kommerzielle, finanzwirtschaftliche, rechtliche, accountingorientierte und steuerliche Beratung aus einer Hand an – alles unter einem Dach. Hinzu kommt, das KMPG in beinahe allen Ländern der Welt umfassend vertreten ist. Das bedeutet: Die Immobilienberatung der KPMG kann die Verbindung von lokalen Kundeninteressen mit dem Wissen eines globalen Netzwerkes und Verbindungen zu sämtlichen wesentlichen Markt- und Wirtschaftsteilnehmern in allen Ländern der Welt sicherstellen und im Interesse der Kunden nutzen. •

Trotz der ungünstigen Frankenkurses lief das vergangene Jahr für die Schweizer Hoteliers besser als erwartet. Insgesamt wurden 2010 rund 36,2 Millionen Übernachtungen verzeichnet, 619.000 oder 1,7 Prozent mehr als im Vorjahr. Aus den europäischen Ländern kamen weniger Gäste (- 2 %), doch dafür mehr Chinesen (+49 %), Inder und Touristen aus den Golfstaaten.

Insgesamt machte der Anteil von Auslandsgästen bei den Logiernächten ein Plus von 1,4 Prozent aus. Gleichzeitig stieg die Nachfrage aus dem Inland ist um 2,2 Prozent. Mit 8,1 Prozent wurde der höchste Zuwachs in der Region Zürich verzeichnet; ein Plus von 3,4 Prozent wurde in der Zentralschweiz verbucht. Im Wallis und im Tessin wurden um 2,9 respektive 4,6 Prozent weniger Übernachtungen registriert.

Delsberg Neues Ibis-Hotel In diesen Tagen eröffnet in Delsberg ein neues Ibis-Hotel. Besitzer des Hotels ist die Avenuedelagare SA mit den Investoren Luc Chételat, Philippe Kiener und Paul Dubrule, Mitgründer von Accor. Der erste Spatenstich erfolgte im Juli 2009; die Investitionskosten belaufen sich auf 9,5 Millionen CHF. Accor betreibt das Hotel im Rahmen eines Management-Vertrags. Mit dem neuen Hotel betreibt die Economy-Hotelkette von Accor nun 21 Ibis-Hotels in der Schweiz und insgesamt mehr als 900 Hotels in 48 Ländern.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 5_2011 / Seite 14

Immobilieninvestmentmärkte

Mehr Bewegung am UK-Markt

NACHRICHTEN Pom+ Ostschweiz im Visier Pom+ baut seine Aktivitäten in der Ostschweiz aus. Mit der Eröffnung der St. Galler Niederlassung zum 1. März 2001 wird das in den Bereichen Immobilienmanagement und Organisationsentwicklung tätige Unternehmen erstmals direkt in der Ostschweiz präsent sein. Dr. Claudia Pedron wurde zur Leiterin der neuen Niederlassung berufen.

Bank Sarasin Neue Niederlassung in Luzern Die Bank Sarasin & Cie AG hat in Luzern an bester Lage Büroräumlichkeiten für die neue Niederlassung gemietet. Direkt am Schwanenplatz 4 zwischen See und Altstadt wird die Bank Büros im 2. und 4. Stock beziehen und ab Sommer 2011 Kunden aus der Zentralschweiz beraten können. Ausschlaggebend für die Wahl des Standortes waren neben der zentralen Lage zwischen See und Altstadt auch die Nähe zum Bahnhof und die zahlreichen Parkmöglichkeiten in Gehdistanz. Leiter der Niederlassung in Luzern sowie des Private Banking Teams in der Zentralschweiz ist Markus Koch, der die Bank per 1. Januar 2011 verstärkt hat.

Niederlassung in Luzern: Schwanenplatz 4

Das UK (hier London) ist wieder in den Fokus internationaler Immobilieninvestoren gerückt.

In Grossbritannien wurden 2010 deutlich mehr Gewerbeimmobilien verk auft als in den Vorjahren.

PD. Für 2010 weist das internationale Immobilienberatungsunternehmen DTZ für den britischen Gewerbeimmobilienmarkt Transaktionsvolumen knapp 31 Milliarden GBP aus. Gegenüber dem Vorjahreswert ist dies

ein Anstieg um rund 36 Prozent.

«Das Transaktionsvolumen hat damit fast den Durchschnittswert der Jahre seit 1997 von 31,6 Milliarden GBP erreicht», sagt Martin Davis, Leiter Research UK bei DTZ. Das Wachstum der Investmentaktivitäten spiegele sich auch im Anstieg der durchschnittlichen Abschlüsse wider: «Sie sind von 19 Millionen GBP im ersten Quartal 2010 auf 21 Millionen GBP im vierten Quartal gestiegen». Die

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 15 / 5_2011 /// grösseren Losgrössen belegen Davis zufolge, dass die Kreditvergabe nicht mehr so restriktiv ist wie noch vor einigen Monaten.

Wie die DTZ-Experten beobachteten, dominierten Büroobjekte mit 43 Prozent am Gesamtinvestitionsvolumen 2010 das Marktgeschehen; gefolgt von Handelsimmobilien (43 %).

Laut DTZ ist im vierten Quartal 2010 der Handel mit Shoppingcentern auf 1,5 Milliarden GBP angestiegen. Allein der Verkauf der Westfield’s Mall in Stratford, East London bezifferte sich auf 871 Millionen GBP. Auch die Ausländer sind wieder aktiver: Ihr Anteil am Transaktionsvolumen stieg vom ersten Quartal bis zum vierten Quartal 2010 von 25 Prozent auf 53 Prozent. «Ausländische Investoren haben dabei insbesondere London im Fokus», so Davis. Hier habe der Anteil ausländischer Investoren bei 68

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Prozent gelegen, im übrigen Grossbritannien nur bei 32 Prozent. Bei der Provenienz der ausländischen Investoren gebe es deutliche Änderungen: «Waren in den Jahren 2005 bis 2007 Investoren mit hohem Fremdkapitalanteil aus Irland, USA und Kanada aktiv, waren es in den Jahren 2008 bis 2010 vor allem eigenkapitalstarke Investoren aus Deutschland, dem restlichen Europa und dem Mittleren Osten.»

Angesichts der positiven Rahmenbedingungen erwartet DTZ für 2011 eine Fortsetzung des Anstiegs der Investmentaktivitäten um 20 Prozent auf 37 Milliarden GBP. Auch für 2012 prognostiziert Davis ein weiteres Wachstum: «Ein Grossteil des steigenden Transaktionsvolumens wird aus der Veräusserung oder Refinanzierung von notleidenden Vermögenswerten kommen.» •

NACHRICHTEN Blackstone: US-Assets von Centro erworben Rekordverdächtiger Deal in den USA: Wie der australische Shopping-Center-Betreiber Centro mitteilt, hat der Finanzinvestor Blackstone die gesamten USImmobilien von Centro, nahezu 600 Einkaufszentren, erworben. Das Investmentvolumen liegt den Angaben zufolge bei 9,4 Milliarden US-Dollar. Der Verkauf fand im Rahmen eines Bieterverfahrens statt, in denen sich Blackstone gegen weitere Interessenten durchsetzen konnte. Die Transaktion soll bis Mitte des Jahres abgeschlossen sein und Centro bei der Restrukturierung helfen.

ANZE IGE

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 5_2011 / Seite 16

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM .

WERT

500

BRUT TO - DIVIDENDE

VALOREN - NUM MER

600.00 3490024 N

BESCHREIBUNG

25. februar 2011 TIEFST 2011

AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur

HÖCHST 2011

GELD

BRIEF

3

31 010.00

66 000.00

4 400.00

4 400.00

1

4 300.00

Bürgerh aus AG, Bern

850.00

850.00

34

850.00

1 490.00

5

C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau

187.00

210.00

50

205.00

210.00

100

50

0.00

140241 N

Agruna AG

50

155753 N

96

10202256 N

1

10

4.00

255740 N

Espace Rea l Estate Holding AG, Biel

142.00

145.00

200

140.00

142.00

430

25

2.50

363758 I

FTB Holding SA, Briss ago

655.00

655.00

14

655.00

820.00

59

10

4582551 N

12.00

14.00

20

13.00

13.10

20

500

150.00

191008 N

Im mges Via m al a, Thusis

1

6 210.00

8 395.00

5

400

40.00

257750 I

Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo

10

1 260.00

1 650.00

5

2 465.00

2 465.00

10

2 050.00

2 465.00

1

10

140.00

400.00

2

200 50 10 500

1

0.00 11502954 N

Funda menta Rea l Estate AG

Konkordia AG N

75.00

154260 N

Löwengarten AG

254593 N

MSA Im mobilien, Adliswil

25.00 3264862 N

425.00

500.00

10

300.00

550.00

10

Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

2

3 950.00

10 000.00

2

Rea l Estate Holding

2989760 I

600

36.00

225664 I

SAE Im mobilien AG, Unter ägeri

20

2 350.00

870

80.00

228360 N

Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden

6

2 525.00

3 300.00

800

Sia - Haus AG, Zürich

160.00

231303 I

5

0.00

1789702 I

100

0.00

253801 N

Tersa AG

Sihl Manegg Im mobilien AG

10

4 800.00

1.30

3.00

9 250.00

9 250.00

5

8 405.00

20 000.00

3

1

1000

120.00

172525 N

TL Im mobilien AG

5

7 100.00

9 100.00

3

1000

260.00

256969 N

Tuwag Im mobilien AG,Wä denswil

1

14 010.00

35 000.00

1

ANZE IGE

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IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Seite 17 / 5_2011 ///

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS februar 2011 CH -VALOREN

ANL AGEFONDS NA ME

2 672 561 BONHOTE IMMOBILIER

844 303 CS 1A IMMO PK

RÜCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- KURS SCHÜT t.- RENDITE

EC ART

BÖRSEN K APITALISIERUNG

116.00

2.19% 11.32%

- 0.17%

1.43%

108.00

120.00

628 108 100

4.05% 20.66%

0.38% nich t kot ier t

2.81%

31.16%

5.71%

1094.00

1320.00

108.65

142.50

276 935 CS REF INTERSWISS

172.10

225.50

3.76% 31.03%

3 106 932 CS REF LIVINGPLUS

96.35

124.00

1.72% 28.70%

120.85

163.50

98.75

131.75

1 291 370 CS REF SIAT

URSE SEIT 1.1.10 K T IEFST / HÖCHST

104.20

4 515 984 CS REF PROPERT Y PLUS

1 458 671 FIR

PERF. MTL .

Y TD UMSATZ 2011 %JAN 2011

1215.00

1350.00

3 483 948 600

2.98%

122.50

136.50

1 214 784 000

4.88%

2.21%

202.50

226.50

1 530 737 747

4.64%

2.28%

113.00

125.00

2 170 000 000

3.33% 35.29%

6.79%

1.98%

149.00

163.50

2 071 683 812

2.87% 33.42%

3.33%

2.19%

117.00

128.40

770 833 678

977 876 IMMOFONDS

287.00

387.50

3.54% 35.02%

4.73%

1.62%

354.00

383.50

1 133 935 825

278 226 L A FONCIERE

572.25

780.00

2.52% 36.30%

5.55%

1.74%

683.00

770.00

879 372 000

277 010 IMMO HELVE TIC

152.50

202.00

3.31% 32.46%

1.97%

2.15%

179.00

203.00

484 800 000

104.90

119.00

2.38% 13.44%

- 4.42%

1.55%

106.00

129.00

363 193 831

3 499 521 PATRIMONIUM SRE FUND 3 362 421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

109.65

123.50

2.47% 12.63%

3.69%

1.67%

112.00

123.00

330 732 383

3 941 501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND

108.00

123.50

3.11% 14.35%

- 0.88%

4.17%

111.00

127.00

121 140 533

278 545 SOLVALOR «61»

165.10

259.00

2.30% 56.87%

1.77%

1.81%

240.00

270.00

919 759 764

725 141 SCHRODER IMMOPLUS

836.25

1095.00

1.19% 30.94%

3.89%

1.42%

926.00

1085.00

1 051 200 000

3 743 094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

85.00

120.25

3.12% 41.47%

3.22%

2.12%

109.00

121.00

1 141 182 361

104.55

126.00

3.49% 20.52%

4.13%

3.13%

118.90

128.90

516 486 222

1 442 082 UBS SWISS RES. ANFOS

47.95

63.00

3.20% 31.39%

4.56%

2.51%

56.50

62.50

1 743 037 569

2 646 536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

11.50

15.40

1.96% 33.91%

7.69%

0.00%

11.85

16.00

383 340 835

1 442 085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

61.95

77.75

3.24% 25.50%

5.42%

1.62%

70.40

76.65

797 803 868

1 442 087 UBS SWISS MIXED SIM A

74.55

98.15

3.41% 31.66%

6.57%

2.28%

82.80

94.50

4 845 447 313

1 442 088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

3.76% 20.57%

2 616 884 SWISSINVEST REIF

59.30

71.50

0.92%

1.55%

63.30

71.85

929 551 480

Ø

S W I T T

Ø

Total

2.98% 28.57%

4.79%

2.11%

27 511 079 918

Ø(1)

IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN

AKTIEN NA ME

883 756 ALLRE AL HOLDING 1 820 611 BFW LIEGENSCHAFTEN N 255 740 ESPACE RE AL ESTATE

2. MÄRZ 2011 NAV

BÖRSEN - KURS

AUS- SCHÜT- TUNGS- RENDITE

EC ART

3.99% 23.70%

4.99%

2.42%

114.00

138.30

976 969 637

26.25

1.97% -16.59%

- 0.94%

5.56%

20.90

27.00

123 145 313

- 0.70% nich t kot ier t

141.00

2.90%

319.00

6.62% 27.24%

1 110 887 MOBIMO

181.80

199.00

4.64%

9.46%

1 829 415 PSP SWISS PROPERT Y

69.30

73.25

3.93%

5.70%

261 948 WARTECK INVEST

2 183 118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING

BÖRSEN K APITALISIERUNG

143.00

145.25

803 838 SWISS PRIME SITE

KURSE SEIT 1.1.10 TIEFST / HÖCHST

31.47 250.70

MTL .

UMSATZ DEZ . 10

115.60

1 731 394 INTERSHOP

PERF. Y TD 2011

-2.93%

119.00

145.00

201 714 177

1.06%

289.00

321.00

348 348 000

- 0.35%

2.75%

175.00

200.50

1 005 656 848

-2.33%

6.93%

58.25

78.50

2 576 067 512

5.11%

60.10

68.25

5.31% 13.56%

-2.15%

4.36%

57.95

72.40

3 525 131 494

1362.00

1770.00

3.78% 29.96%

-1.12%

0.64%

1651.00

1879.00

197 133 750

0.00% -38.95%

6.47%

3.49%

3.38

4.77

113 675 865

RE AL

Ø

Total

5.68% - 0.68%

4.40%

9 067 842 595

6.47

3.95

Ø

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Marktkommentar NACHRICHTEN PSP: 280 Millionen CHF Reingewinn Die PSP Swiss Property AG meldet für 2010 einen Reingewinn von 280,8 Millionen CHF. Die Ergebnissteigerung gegenüber dem Vorjahr – 21,5 Prozent – sei insbesondere auf den Ertrag aus dem aufgegebenen Geschäft sowie tiefere Betriebskosten und einen niedrigeren Zinsaufwand zurückzuführen, teilt die Immobiliengesellschaft mit. Die Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften beziffern sich 2010 auf 180,6 Millionen CHF, nach 112,4 Millionen CHF im Vorjahr. Der grösste Teil dieser Wertsteigerung sei die Folge von Änderungen bei den Diskontierungssätzen, erfolgreiche Neuvermietungen sowie Mietverlängerungen zu höheren Mietpreisen, heisst es.

Allreal: Umsatz und Gewinn gesteigert Das Immobilienunternehmen Allreal meldet für das Geschäftsjahr 2010 einen Unternehmensgewinn exklusive Neubewertungseffekt von 106,1 Millionen CHF. Dies entspreche einer Steigerung von 27,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr und sei damit der höchste Gewinn seit der Gründung. Inklusive Neubewertungseffekt betrage der Gewinn 116,4 Millionen CHF; der Gesamtumsatz betrage 674,2 Millionen CHF (+ 20,9 %). Zum guten Ergebnis beigetragen haben laut Allreal vor allem die im Geschäftsfeld Generalunternehmung zyklisch anfallenden Gewinne aus Projektabschlüssen sowie die erhöhten Erträge aus Vermietung.

Beeindruckende Performance Die kotierten Immobilien-AGs präsentieren bisher durch die Bank positive Jahresergebnisse für 2010; der Index der kotierten Immobilienfonds weist positive Rendite auf.

TM. Die kotierten Immobilienaktien konnten den deutlichen Aufwärtstrend von Ende Februar in den ersten Tagen vom März nicht fortsetzen. Bei einem Indexstand von 1.425.83 per 2.

März 2011 verzeichnet der REAL Index im laufenden Monat eine Wertminderung von -0,49 Prozent und fürs aktuelle Jahr -0,53 Prozent. Für die Kursgewinne der letzten Februartage waren hauptsächlich die positiven Jahresergebnisse von Allreal und PSP Swiss Property verantwortlich. Mit einem Rekordergebnis startete Allreal die Berichtssaison. Für das Geschäftsjahr 2010 erzielte die Gesellschaft ein Unternehmensergebis exklusive Neubewertungseffekt von 106,1 Millionen CHF, das entspricht einer Zunahme von 27,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Zudem beantragt der Verwaltungsrat vor der Generalversammlung eine Erhöhung der Ausschüttung auf 5,50 CHF (Vj: 5,00 CHF). Für den zukünftigen Geschäftsverlauf bleibt Allreal optimistisch.

Im Geschäftsjahr 2010 konnte sich PSP Swiss Property erneut gegenüber dem Vorjahr steigern. Mit Bewertungseffekt erhöht sich der Reingewinn um 21,5 Prozent auf 280,8 Millionen CHF, ohne Bewertungseffekte resultiert ein Zunahme des

Thomas Marti,

Reingewinns von 2,4 Prozent auf 139,8 Millionen CHF. An der kommenden Generalversammlung wird Verwaltungsrat eine Erhöhung der Nennwertrückzahlung auf 2,80 CHF beantragen. Zudem hat die Eidgenössische Steuerverwaltung eine Kapitaleinlage von 659,2 Millionen CHF bewilligt. Dieser Betrag kann in den kommenden Geschäftsjahren für steuerpriviligierte Rückzahlung an die Aktionäre verwendet werden.

Per 03. März 2011 präsentierten Intershop und die BFW Liegenschaften ebenfalls ihre Zahlen für das vergangene Jahr. Intershop konnte mit dem Verkauf von Liegenschaften einen erfreulichen Erfolg von 18,6 Millionen CHF erzielen. Gesamthaft wurden die Analystenerwartungen

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übertroffen. Die BFW konnte dank der Senkung von operativen Kosten und dem Verkauf von Liegenschaften den Gewinn inklusive Neubewertungseffekte auf 17,0 Millionen CHF steigern.

Der Index der kotierten Immobilienfonds hat am 01. März 2011 erneut eine neue Höchstmarke erreichen können. Jedoch hat der SWIIT Index am folgenden Tag diese Kursstei-

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gerung wieder verloren und notiert per 02. März 2011 bei 265.67, was im laufenden Monat ein Minus von 0,31 Prozent bedeutet. Für das Jahr 2011 weist der Index aber weiterhin eine positive Rendite von 2,94 Prozent auf.

Per 01. März 2011 wurden die Halbjahreszahlen für Procimmo Swiss Commercial Fund veröffentlicht. Die Ausschüttung kann auf 4,00 CHF (Vj: 3,00 CHF) je Anteil erhöht wer-

den und der Ausblick für eine weitere Erhöhung der Ausschüttungen für die kommenden Geschäftsjahre wurde durch die Fondsleitung bestätigt.

Zudem ist für Juni dieses Jahres eine Kapitalerhöhung im Verhältnis von 1 zu 4 geplant. •

Thomas Marti, Swiss Finance & Property

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Luzern

Pilotprojekt für einen neuen Stadtteil

Das Gebiet Steghof (weiss) in Luzern

An der Industriestrasse in Luzern soll ein neues Quartier entstehen.

BW. Um neue Wohn- und Arbeitsplätze zu schaffen setzt die Stadt Luzern vor allem auf das Prinzip Innenverdichtung.

Beispielsweise im Gebiet Steghof. Eine von der Stadt in Auftrag gegebene Studie zu den Entwicklungsmöglichkeiten des Quartiers ergab, dass in verschiedenen Etappen einzelne Baufelder unabhängig voneinander überbaut werden können. Eines dieser Baufelder liegt an der Industriestrasse und

gehört der Stadt –­ eine Chance, den Startschuss für den Bau eines neuen Stadtteils an zentraler Lage zu geben.

Im Februar hat der Stadtrat nun einen Wettbewerb für Architekten und Investoren initiiert – mit dem Ziel, ein städtebaulich und architektonisch hochwertiges Bauprojekt und ein attraktives Kaufangebot zu erhalten.

Der Verkauf des Areals soll entweder im Baurecht oder im Eigentum erfolgen. Um eine gute Durchmischung von Wohnen und Arbeiten zu erreichen, sind im Wettbewerb neben Mietwohnungsbau auch Dienstleistungs- und Gewerbeflächen vorge-

geben. Auch kleinere und mittlere Gewerbe- und Dienstleistungsunternehmen sollen Platz finden. Für die Ansiedlung von grösseren Firmen soll eine zusammenhängende Fläche von 4.000 bis 5.000 Quadratmetern baureif gemacht werden. Die Realisierung zumindest einer ersten Etappe soll rasch – innert maximal zwei bis drei Jahren – in Angriff genommen werden. Die Jurierung des Wettbewerbs findet im August 2011 statt. Über den Verkauf des Areals oder den Baurechtsvertrag kann der Grosse Stadtrat voraussichtlich im Frühling 2012 entscheiden. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

Do, 17. März 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Wert von Architektur und Design – Bessere Renditen durch Stararchitekten?

Bauherren, die sich präsentieren wollen, lassen Ihre Trophy-Buildings von Stararchitekten entwerfen und bauen. Sowohl im Wohnungsbau als auch in der Corporate Architecture wird in der Branche und den Medien immer wieder von Zerwürfnissen und Kostenüberschreitungen berichtet. Es stellt sich die Frage, wieweit gutes Design nicht nur einen emotionalen, sondern auch einen finanziellen Mehrwert für den Investor generiert? Experten aus Theorie und Praxis diskutieren diese und folgende Fragen: · Wodurch zeichnet sich gutes Design / gute Architektur aus? · Was machen gute Architekten besser als andere? · Sind Mieter bereit, mehr zu bezahlen für gute Architektur? · Wie sind Star-Architekten führbar? · Wie verhält sich Design zu langfristigem Werterhalt? · Wieweit führt gute Architektur zu nachhaltig höheren Renditen?

Partner:

Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / Hochschule Luzern; Velia Immobilien AG Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

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