Immobilienbrief Nr. 116 vom 18. April 2011

SCHWEIZER

Ausgabe 116_ 6. Jahrgang / 18. April 2011

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt 2 Wüest & Partner: Immo-Monitoring 2 Nachrichten: Zürich/Luzern 5 Im Gespräch: Jan Bärthel, Wüest & Partner 7 CS-Standortqualitätsindikator 8 Axa Winterthur/Karl Steiner 9 ZHV: Bis 2030 unter den Top-Five 11 Offene Immobilienfonds (D) /Fukushima 14 Marktkommentar 14 Nachrichten: Espace RE/Peach Property 14 Impressum 15 Immobiliennebenwerte 16 Immobilienfonds/-Aktien 17 Zürich: Baustart Escher-Terrassen

Nicht alle Eier in einen Korb legen Die Schweizer Wirtschaft wächst weiter, die Arbeitslosenquote sinkt, die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte hat sich nur geringfügig verringert; der Geschäftsflächenmarkt hat die jüngste Rezession relativ gut überstanden. Dass im laufenden Jahr erneut Turbulenzen entstehen, gilt angesichts der jüngsten Entwicklungstendenzen als unwahrscheinlich. So weit, so gut. Allerdings Birgitt Wüst haben sich trotz der wirtschaftlichen Erholung in Redaktionsleiterin den vergangenen Monaten kaum positive Impulse für den Geschäftsflächenmarkt ergeben.

Zwar steigt die Beschäftigungsquote, doch gleichzeitig auch das Angebot an neuen Büroflächen. Mietpreissteigerungen scheinen an vielen Standorten enge Grenzen gesetzt - und damit auch den Renditeerwartungen. Institutionelle Anleger erwägen daher vermehrt grenzüberschreitende Immobilieninvestments: «Nicht alle Eier in einen Korb legen», heisst die (neue) Devise. Dieser Trend manifestiert sich auch indirekt: Beispielsweise in neuen Angeboten von Immobilienberatungsunternehmen. So hat etwa Wüest & Partner ein globales Metropolenranking entwickelt, um Schweizer Investoren die Entscheidungsfindung im Ausland zu erleichtern. Eins steht fest: Mit internationalen Investments sichere Renditen nach Hause zu bringen, ist eine deutlich anspruchsvollere Aufgabe, als «nur» auf dem heimischen Markt erfolgreich zu agieren.

Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten.

18 JLL: Afrika im Visier 18 Nachrichten: Ecoreal

Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Facility Management – Strategische SCHWEIZER und operative Herausforderungen

IMMOBILIENGESPRÄCHE

Donnerstag, 19. Mai 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / vonmuralt@ibverlag.ch Teilnahme CHF 75.-. Die teilnehmerzahl ist beschränkt Do, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Anlagestrategien institutioneller

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG oder / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Investoren: Core Kreativität?

Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark.

Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 8_2011 / Seite 2

Gewerbeimmobilienmärkte Schweiz NACHRICHTEN Zürich: Baustart für Westlink-Areal Mitte April begannen auf der Nordseite des Bahnhofs Zürich Altstetten die Bauarbeiten: Auf dem mehr als 23.000 qm grossen Westlink-Areal am Vulkanplatz realisieren die SBB ein neues Quartier mit Geschäften, Restaurants sowie Wohn- und Büroflächen. Mit dem Bau der ersten beiden der insgesamt geplanten vier Gebäude – Connex und Plaza – wurde Halter Generalunternehmung beauftragt.

Bis Frühjahr 2012 wird der neue Informationspavillon für Bahnreisende (Connex) fertiggestellt.

Bis 2014 entsteht das Gebäude Plaza mit Geschäftsräumen, von der SBB belegten Büroflächen sowie 80 Wohnungen. Die Bauten werden im Minergie-Standard errichtet.

Luzern «Südbahnhof» einen Schritt weiter Mitte April hat der Einwohnerrat der Luzerner Gemeinde Horw den Bebauungsplan für das 600-Millionen-Projekt Projekt «Südbahnhof» bewilligt.

Rund um den Horwer Bahnhof sollen über 500 Wohnungen und Geschäftsräume für 1.700 Arbeitsplätze entstehen. Das Grüne Licht für den Bebauungsplan ist jedoch nur die erste Hürde.

Auch der Einwohnerrat Kriens muss über einen Teil des Bebauungsplans beraten, weil die Überbauung «Südbahnhof» auch auf Krienser Boden zu liegen kommt; ferner muss die Luzerner Regierung dem Projekt ihr Plazet geben. Läuft alles nach Plan, soll 2013 Baustart sein.

«Weiterhin stabile Mietpreise für Büro- und Verkaufsflächen» Die Schweizer Wirtschaft wächst weiter. Positive Impulse aus der wirtschaftlichen Erholung der vergangenen Monate sind für den Geschäftflächenmarkt bisher noch nicht entsprossen, stellen die Experten von Wüest & Partner fest.

BW. Gegenwärtig verdichten sich Anzeichen, dass die Schweizer Wirtschaft erneut auf einen stabilen Wachstumspfad eingeschwenkt ist.

Zwar wird sich die stattliche Zunahme des realen Bruttoinlandprodukts – wie sie 2010 zu beobachten war – im laufenden Jahn nicht im gleichen Ausmass fortsetzen. Allerdings gehen die Experten von Wüest & Partner in der soeben vorgestellten Frühlingsausgabe des Immo-Monitoring davon aus, dass das zu erwartende Wachstum auch 2011 mit 2,1 Prozent nur wenig unter dem Potenzialwachstum der Schweizer Wirtschaft liegen und damit wiederum einen stabilen Rahmen für hiesigen Immobilienmarkt bilden wird. Man erwartet aufgrund der jüngsten Wirtschaftsdaten eine Verringerung der Arbeitslosenquote, die mit prognostizierten 3,2 Prozent wieder unter den Durchschnittswert der letzten 20 Jahre zu liegen kommt.

Auch für 2012 rechnet Wüest & Partner mit einer «ungebrochenen wirtschaftlichen Dynamik». Ferner habe die schnelle Erholung der Schweizer Wirtschaft dazu geführt, dass sich das Ausmass der Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte nur wenig verringert hat. Insbesondere erstau-

ne, dass die starke Zuwanderung aus Deutschland anhalte, obwohl sich auch im nördlichen Nachbarland die Wirtschaft durchaus erfreulich entwickle. Die jüngste Rezession habe der Geschäftsflächenmarkt unbeschadet überstanden, und aufgrund seiner spätzyklischen Natur halten es die Experten für unwahrscheinlich, dass im laufenden Jahr nochmals Turbulenzen entstehen. «Auch die Stärke des Schweizer Frankens und damit die implizite Schwächung der Exportindustrie haben bis jetzt noch keine sichtbaren negativen Spuren am Geschäftsflächenmarkt ausgelöst.» Gefährdet wären diesbezüglich vorwiegend Immobilien mit Unternehmen, deren Mietverträge umsatzabhängig sind und deren Kunden zu einem hohen Anteil aus dem Euro-Land kommen. Vor allem Verkaufsflächen oder Gastonomie- und Hotelleriegebäude könnten davon betroffen sein.

Glas halb voll oder halb leer?

Positive Impulse seien aus der wirtschaftlichen Erholung der letzen Monate für den Geschäftsflächenmarkt insgesamt nicht entsprossen, stellen die Autoren des Immo-Monitoring fest: «Die Angebotspreise der Büroflächen haben – trotz des namhaften Wachstums des BIP im vergangenen Jahr –gar um zwei Prozent nachgelassen, und die kurzfristigen Aussichten deuten eher auf eine Stagnation der Mieten hin, was dem längerfristigen Trend entspricht.» Auf dieses Szenario verweise auch die >>>

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 3 / 8_2011 /// SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Anhaltende Anhaltende Stabilität Stabilität bei beiden denGeschäftsflächen Geschäftsflächen DerDerSchweizer SchweizerGeschäftsflächenmarkt Geschäftsflächenmarkt— —bestehend bestehendausaus Region Region Genfersee Genfersee istist bezüglich bezüglich Dynamik Dynamik klar klar diedie Nr.Nr. 11 sämtlichen sämtlichen BüroBüround und Verkaufsflächen Verkaufsflächen — hat — hat diedie kurze, kurze, aber aber Einzig Einzig in in derder Region Region Genfersee Genfersee bröckelten bröckelten diedie Mieten Mieten fürfür scharfe scharfe Rezession Rezession zwischen zwischen 2008 2008 und und 2009 2009 schadlos schadlos überüber- Büroflächen Büroflächen seit seit dem dem ersten ersten Quartal Quartal 2010 2010 mitmit gutgut minus minus standen. standen.

ImIm Frühling Frühling 2011 2011 darf darf dieses dieses Kapitel Kapitel alsals abgehakt abgehakt 7 7Prozent Prozentdeutlich deutlichab.ab.Trotz Trotzdieses diesesjüngsten jüngstenpreislichen preislichen betrachtet betrachtet werden. werden.

Aufgrund Aufgrund derder spätzyklischen spätzyklischen Natur Natur desdes Dämpfers Dämpfers istist siesie diedie einzige einzige Marktregion Marktregion derder Schweiz, Schweiz, wowo Geschäftsflächenmarkts Geschäftsflächenmarkts istist es es wenig wenig wahrscheinlich, wahrscheinlich, dass dass zwischen zwischen 2000 2000 und und 2010 2010 nennenswerte nennenswerte MietpreisanstieMietpreisanstieimim laufenden laufenden Jahr Jahr nochmals nochmals Turbulenzen Turbulenzen entstehen. entstehen.

Auch Auch gege zu zu vermelden vermelden waren. waren.

Während Während sich sich beispielsweise beispielsweise in in derder diedie Stärke Stärke desdes Schweizer Schweizer Frankens Frankens und und damit damit diedie implizite implizite Stadt Stadt Zürich Zürich diedie mittleren mittleren Mietpreise Mietpreise fürfür Büroflächen Büroflächen ak-akSchwächung Schwächung derder Exportindustrie Exportindustrie sowie sowie derder TourismusbranTourismusbran- tuell tuell aufauf dem dem Niveau Niveau vonvon Ende Ende 2000 2000 bewegen, bewegen, erfährt erfährt diedie cheche haben haben bisbis jetzt jetzt noch noch keine keine sichtbaren sichtbaren negativen negativen SpuSpu- Stadt StadtGenf Genfzurzeit zurzeiteinen einendurchschnittlichen durchschnittlichenPreisanstieg Preisanstieg renren imim Geschäftsflächenmarkt Geschäftsflächenmarkt ausgelöst. ausgelöst.

Gefährdet Gefährdet wären wären vonvon über über 4040 Prozent.

Prozent.

Analoge Analoge Entwicklungen Entwicklungen lassen lassen sich sich fürfür diesbezüglich diesbezüglichvorwiegend vorwiegendImmobilien ImmobilienmitmitUnternehmen, Unternehmen, diedie Spitzenmieten Spitzenmieten aufzeigen: aufzeigen: In In Zürich Zürich erreichen erreichen siesie heute heute deren deren Mietverträge Mietverträge umsatzabhängig umsatzabhängig sind sind und und deren deren KunKun- nicht nicht mehr mehr diedie damaligen damaligen Werte; Werte; in in derder Genfer Genfer Innenstadt Innenstadt den den zu zu einem einem hohen hohen Anteil Anteil ausaus dem dem Euro-Land Euro-Land kommen. kommen. hingegen hingegen sind sind diedie Mieten Mieten aktuell aktuell rund rund 3030 Prozent Prozent höher höher an-anVorVor allem allem Verkaufsflächen Verkaufsflächen oder oder GastronomieGastronomieund und HotelleHotelle- zusiedeln zusiedeln alsals Ende Ende 2000.

2000. riegebäude riegebäude können können davon davon betroffen betroffen sein. sein.

Verhaltene Verhaltene Prognose Prognose aufauf kurze kurze Sicht Sicht IstIst das das Glas Glas halb halb voll voll oder oder halb halb leer? leer?

FürFürdasdaslaufende laufendeJahr Jahrprognostiziert prognostiziertWüest Wüest & Partner & Partnereine eine DerDer Markt Markt fürfür Büroflächen Büroflächen zeichnet zeichnet sich sich schon schon seit seit LanLan- schwarze schwarze Null.

Null.

DeDe facto facto bedeutet bedeutet dies dies weiterhin weiterhin stabile stabile MietMietgem gem durch durch Stabilität Stabilität aus. aus.

Weder Weder fürfür diedie Anbieter Anbieter noch noch fürfür preise preise fürfür BüroBüround und Verkaufsflächen.

Verkaufsflächen.

Aktuell Aktuell dürften dürften also also diedie Nachfrager Nachfrager vonvon Büroflächen, Büroflächen, diedie gegenwärtig gegenwärtig in in diesem diesem diedie Risiken Risiken imim Geschäftsflächenmarkt Geschäftsflächenmarkt sowohl sowohl ausaus AnbieAnbieMarktsegment Marktsegment aktiv aktiv sind, sind, präsentiert präsentiert sich sich — anders — anders alsals imim ter-teralsals auch auch ausaus Nachfragersicht Nachfragersicht eher eher gering gering sein, sein, wobei wobei Wohnsegment Wohnsegment — die — die Situation Situation besonders besonders anspruchsvoll: anspruchsvoll: ImIm jedoch jedoch kleinräumig kleinräumig einein Druck Druck aufauf diedie Mieten Mieten nicht nicht ausgeausgeabgelaufenen abgelaufenen Jahr Jahr tendierten tendierten diedie Angebotsmieten Angebotsmieten fürfür BüroBüro- schlossen schlossen werden werden kann. kann.

SoSo zeigt zeigt dasdas baubewilligte baubewilligte NeubauNeubauflächen flächen schweizweit schweizweit mitmit minus minus 2 Prozent 2 Prozent leicht leicht schwächer. schwächer. volumen volumen fürfür Büroflächen Büroflächen imim vergangenen vergangenen Jahr Jahr wieder wieder einen einen In In derder Prognose Prognose vom vom Frühling Frühling 2010 2010 wurde wurde noch noch mitmit minus minus klar klar ansteigenden ansteigenden Trend Trend auf. auf.

Wenn Wenn diedie WettbewerbsfähigWettbewerbsfähig1.21.2 Prozent Prozent gerechnet. gerechnet.

Auch Auch dasdas – rückblickend – rückblickend gesehen gesehen keit keit derder Schweizer Schweizer Volkswirtschaft Volkswirtschaft erhalten erhalten oder oder gargar gesteigestei– unerwartet – unerwartet gute gute Abschneiden Abschneiden derder Schweizer Schweizer Wirtschaft Wirtschaft gert gert werden werden kann, kann, istist es es einein durchaus durchaus mögliches mögliches Szenario, Szenario, wirkte wirkte sich sich bisher bisher also also nurnur bedingt bedingt positiv positiv aufauf diedie EntwickEntwick- dass dass derder hiesige hiesige Geschäftsflächenmarkt Geschäftsflächenmarkt brachliegende brachliegende Po-PoZürich: Mittlere Büromietpreise aktuell auf einem Niveau wie Ende 2000 lung lung derder Büromieten Büromieten aus. aus. tenziale tenziale nutzen nutzen kann. kann. veränderungen und prognosen der büro- (links) und verkaufsflächenpreise (rechts) Letzte Letzte Jahre Jahre Büromarktregion Büromarktregion Schweiz Schweiz Region Region Zürich Zürich

2000–2010 2000–20102009–2010 2009–2010 0.9% 0.9%

2.132.13 Veränderungen Veränderungen undund Prognosen Prognosen derder Verkaufsflächenpreise Verkaufsflächenpreise

Prognosen Prognosen für für 12 Monate 12 Monate März März 20102010 März März 20112011

–2.0% –2.0%

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0.5% 0.5%

Letzte Letzte Jahre Jahre Büromarktregion Büromarktregion

Prognosen Prognosen für für 12 Monate 12 Monate

2000–2010 2000–20102009–2010 2009–2010

März März 20102010 März März 20112011

Schweiz Schweiz

1.1% 1.1%

0.2% 0.2%

–0.8% –0.8%

0.2% 0.2%

0.1% 0.1%

–0.6% –0.6%

0.4% 0.4%

——

——

——

1.8% 1.8%

0.7% 0.7%

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0.5% 0.5%

Region Region Zürich Zürich

Stadt Stadt Zürich Zürich

–0.1% –0.1%

–9.7% –9.7%

——

1.0% 1.0%

Stadt Stadt Zürich Zürich

Zürich Zürich CBDCBD

Zürich Zürich CBDCBD

0.4% 0.4%

–0.8% –0.8%

11.1% 11.1%

——

3.0% 3.0%

3.8% 3.8%

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——

5.1% 5.1%

Region Region Basel Basel

0.9% 0.9%

0.9% 0.9%

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Region Region Basel Basel

–1.6% –1.6%

–4.7% –4.7%

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Region Region Bern Bern

0.1% 0.1%

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Region Region Bern Bern

0.5% 0.5%

–6.7% –6.7%

–1.4% –1.4%

0.5% 0.5%

3.4% 3.4%

8.4% 8.4%

–0.3% –0.3%

1.0% 1.0%

——

——

——

2.4% 2.4%

Region Region Genfersee Genfersee

2.8% 2.8%

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1.0% 1.0%

Region Region Genfersee Genfersee

Stadt Stadt Genf Genf

4.1% 4.1%

1.9% 1.9%

——

1.9% 1.9%

Stadt Stadt Genf Genf

Genf Genf CBDCBD

2.3% 2.3%

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4.2% 4.2%

Genf Genf CBDCBD

3.0% 3.0%

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5.8% 5.8%

Übrige Übrige Schweiz Schweiz

0.8% 0.8%

–0.4% –0.4%

–1.1% –1.1%

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Übrige Übrige Schweiz Schweiz

1.4% 1.4%

1.2% 1.2%

–0.8% –0.8%

–0.1% –0.1%

Preisveränderungen Preisveränderungen basierend basierend aufauf demdem 4. Quartal 4. Quartal derder angezeigten angezeigten Jahre Jahre Quelle: Quelle: Wüest Wüest & Partner & Partner

3232 Immo-Monitoring Immo-Monitoring 2011 2011 I2 I2

Preisveränderungen Preisveränderungen basierend basierend aufauf demdem 4. Quartal 4. Quartal derder angezeigten angezeigten Jahre Jahre Quelle: Quelle: Wüest Wüest & Partner & Partner

Gr afik: Wüest & Partner AG

2.122.12 Veränderungen Veränderungen undund Prognosen Prognosen derder Büroflächenpreise Büroflächenpreise

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF kontinuierliche Zunahme des baubewilligten Investitionsvolumens. Sollten diese Projekte in grosser Anzahl realisiert werden, sei mit einer Ausdehnung des Angebots zu rechnen. «Damit würden Mietpreisanstiegen an vielen Standorten enge Grenzen gesetzt», so das Fazit der Experten.

Doch auf dem Schweizer Markt für Büroflächen, der sich schon seit längerem durch Stabilität auszeichne, präsentiere sich die Situation weder für die Anbieter noch für die Nachfrager derzeit besonders anspruchsvoll, heisst es weiter. Im vergangenen Jahr hätten die Angebotsmieten für Büroflächen schweizweit mit minus 2 Prozent leicht schwächer tendiert - in der Prognose vom Frühling 2010 wurde noch mit 1,2 Prozent gerechnet.

«Auch das unerwartet gute Abschneiden der Schweizer Wirtschaft wirkte sich bisher also nur bedingt positiv

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auf die Entwicklung der Büromieten aus.» Nur in der Region Genfer See bröckelten die Büromieten seit dem ersten Quartal 2010 mit gut minus 7 Prozent deutlich ab. Doch trotz dieses Dämpfers sei sie die einzige Marktregion der Schweiz, wo zwischen 2000 und 2010 nennenswerte Mietanstiege zu vermelden waren.

Neubauvolumen nimmt zu

Während sich beispielsweise in der Stadt Zürich die mittleren Mietpreise für Büroflächen aktuell auf einem Niveau von Ende 2000 bewegten, erfahre die Stadt Genf zurzeit einen durchschnittlichen Preisanstieg von über 40 Prozent. Analoge Entwicklungen liessen sich für die Spitzenmieten aufzeigen: In Zürich erreichten sie heute nicht mehr die damaligen Werte; in der Genfer Innenstadt dagegen seien die Mieten

/// 8_2011 / Seite 4 aktuell rund 30 Prozent höher anzusiedeln als Ende 2000. Für das laufende Jahr prognostiziert Wüest & Partner eine schwarze Null. De facto bedeute dies weiterhin stabile Mietpreise für Büro- und Verkaufsflächen. Aktuell dürften die Risiken im Geschäftsflächenmarkt sowohl aus Anbieter- als auch aus Nachfragersicht damit eher gering sein, wobei jedoch kleinräumig ein Druck auf die Mieten nicht ausgeschlossen werden könne. So zeige das baubewilligte Neubauvolumen für Büroflächen im vergangenen Jahr wieder einen klar ansteigenden Trend auf. Einen positiven Ausblick geben die Experten für den Fall, dass die Wettbewerbsfähigkeit der Schweizer Volkswirtschaft erhalten oder gar gesteigert werden könne: «Dann ist es ein durchaus mögliches Szenario, dass der hiesige Geschäftsflächenmarkt brachliegende Potenziale nutzen kann.». •

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

04.02.11 15:52

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilienberatung

«Herausforderungen bei länderübergreifenden Immobilieninvestments werden gewöhnlich unterschätzt» Im Frühjahr 2012 enthält das Immobilien Monitoring von Wüest & Partner auch ein K apitel zu «Immobilieninvestitionen im Ausland». Wir sprachen mit Jan Bärthel, Partner bei dem Zürcher Immobilienberatungsunternehmen über das neue Metropolenrating.

Interview: Birgitt Wüst Herr Bärthel, im neuen Immobilien Monitoring werden erstmals weltweite Immobilienstandorte unter die Lupe genommen. Warum gerade jetzt?

Der Schweizer Immobilienmarkt ist aufgrund seiner regionalen und volkswirtschaftlichen Struktur begrenzt. Immer mehr Akteure sehen sich daher nach Anlagemöglichkeiten im Ausland um. Doch sind internationale Engagements generell und gerade im Bereich der direkten und indirekten Immobilienanlagen äusserst komplex und anspruchsvoll – etwa aufgrund der Währungsrisiken, unterschiedlicher Rechtssysteme oder auch kultureller Unterschiede. Mit dem Metropolenrating wollen wir die Entscheidungsfindung der Investoren unterstützen.

Wurde die Ergänzung von Ihren Mandanten gewünscht?

Nun ja, bekanntermassen sind Schweizer institutionelle Anleger zwar sehr immobilienaffin, aber traditionell eher auf den Heimatmarkt fokussiert. Schweizer Pensionskassen

etwa sind aktuell mit zirka 6,5 Milliarden CHF in ausländischen Immobilien investiert, hauptsächlich über indirekte Anlagevehikel. Das macht gerade einmal sieben Prozent ihrer Immobilienanlagen aus. Bei wachsendem Anlagedruck in die «stabile» Assetklasse Immobilien und begrenzten Investitionsmöglichkeiten im Inland wächst natürlich das Interesse, auch im Ausland einzukaufen.

Zumal sich die Risiken im Portfolio durch Diversifikation besser streuen lassen: Man soll bekanntlich nicht alle Eier in einen Korb legen. Ferner lassen sich im Ausland häufig Renditen erzielen, die in der Schweiz kaum möglich sind.

Andere Länder, andere Sitten – wo sehen Sie die grössten Herausforderungen für Schweizer Investoren bei Auslandsinvestments?

Die zusätzliche Einflussgrössen, die ein international tätiger Investor im Vergleich zu den «nur» auf dem heimischen Markt aktiven Anleger berücksichtigen muss, werden gewöhnlich unterschätzt. Neben den üblichen zu berücksichtigen Aspekten zählt das Management allfälliger Währungsrisiken zu den grössten Herausforderungen. Länderübergreifende Investments erfordern einen sehr bewussten Umgang mit Liquidität, denn die Rendite – oder einfacher: die Mietzinseinnahmen – können durch substanzielle Änderungen des Wechselkurses erodieren oder explodieren.

Im Grunde ähneln länderübergreifende Investitionen Devisenanlagen.

Jan Bärthel, Partner bei Wüest & Partner Zürich

Welche Länder nimmt das Metropolenrating von Wüest & Partner unter die Lupe und wie umfassend ist es?

Für das neue Instrument hat Wüest & Partner Fakten zu rund 400 Metropolen in 116 Ländern zusammengetragen; sie werden ständig ergänzt und aktualisiert. Das Rating erfolgt in zwei Schritten: Berücksichtig werden sowohl nationale Gegebenheiten als auch die Rahmenbedingungen in den Metropolen.

Das heisst konkret?

Das Landesrating basiert auf 35 Variablen aus den Bereichen Demographie, Wirtschaft, Staat und Gesellschaft, Transparenz, Rechtssicherheit, Rahmenbedingungen für Geschäftsaktivitäten sowie Risikorating, Zinsen und Kredite. >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Bei den Metropolen werden darüber hinaus die kleinräumigeren Entwicklung den Bereichen Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaft und Fundamentalrisiken analysiert sowie die Infrastruktur, Erreichbarkeit und die regionalen Gegebenheiten des Immobilienmarkts. Sowohl beim Landes- wie beim Metropolenrating werden die Ergebnisse einer Skala von 1 bis 100 zugeordnet – daraus resultiert eine Gesamtzahl pro Metropole und eine entsprechende Rangliste.

>>>

Welche Metropole liegt aktuell an der Spitze?

London. Rund zwei Jahre nach dem Einbruch des Immobilienmarkts der britischen Hauptstadt ist die Themsemetropole wieder die Nummer eins der internationalen Immobilienwelt.

Auf Länderebene führt Singapur das Metropolenrating an.

Die Gründe?

London ist einer der weltweit grössten Immobilienmärkte; er zeichnet sich durch Transparenz und aktuell durch wieder steigende Mieten

aus. Zudem ist die Stadt erstklassig erreichbar. Der Stadtstaat Singapur hat eine extreme Volatilität bei Mieten und Immobilienwerten, ist aber gleichzeitig einer der liquidesten und transparentesten Märkte mit sehr hoher Anziehungskraft für Investoren aus der ganzen Welt. Zusammen mit den makroökonomisch sehr guten Daten führt dies zu dem Spitzenplatz.

Wo rangiert die Schweiz?

Die Schweiz platziert sich auf Rang 13, einen Platz hinter Grossbritannien, das im Gegensatz zu London keinen Spitzenplatz aufweist. Vor allem die Wirtschaftsdaten drücken die Bewertung des Inselstaats nach unten. Die Schweiz und auch Zürich sind eigentlich durch ihre geringe Grösse benachteiligt. Die Grösse eines Marktes ist eine der Variablen und hat einen Einfluss auf die Liquidität. Dass die Schweiz und auch Zürich – immerhin die kleinste Stadt in den Spitzenrängen – dennoch so gut abschneiden, begründet sich durch die sehr guten Wirtschaftsdaten und Stabilität des Landes und der Stadt.

/// 8_2011 / Seite 6 Wie kommen Sie an die nötigen Daten für dies Rating?

Die Daten entstammen einerseits internationalen Quellen wie der Weltbank oder dem internationalen Währungsfonds, nationalen statistischen Ämtern und Maklerhäusern sowie andererseits eigenen Datenerhebungen.

Erwarten Sie eine «Welle» von Auslandsinvestments seitens Schweizer Immobilieninvestoren?

Vielleicht ist «Welle» etwas zu hoch gegriffen. Aber nachdem es 2004 bis 2008 bereits schon einmal ein Thema war, verstärkt ins Ausland zu gehen, haben sich einige Schweizer Investoren im Zuge der weltweiten Immobilienkrise eine blutige Nase geholt und sich in den Jahren 2008 bis 2010 wieder etwas zurückgehalten. Da sich die internationalen Märkte nun wieder erholen und der Anlagedruck in der Schweiz weiter gestiegen ist, kann eine erhöhte Investitionstätigkeit erwartet werden. Dies zeigt sich auch an einer zunehmenden Zahl Schweizer Gefässe mit Auslandsfokus. •

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 7 / 8_2011 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Studie

Zug und Zürich am attraktivsten

BW. Die Kantone Zug und Zürich sind weiterhin die attraktivsten Standorte der Schweiz – mit deutlichem Abstand vor dem Aargau. Genf konnte den Platz vier zurückerobern.

Dies geht aus der jüngst veröffentlichten Studie der Credit Suisse zur Standortqualität hervor. Für den Spitzenreiter Zug spricht neben der geringen Steuerbelastung der natürlichen wie juristischen Personen, der allgemeine Ausbildungsstand der Bevölkerung, die Verfügbarkeit von Hochqualifizierten und die gute Verkehrsanbindung. Diese fünf messbaren Kriterien im Standortwettbewerb hat die Credit Suisse aufgrund von Daten aus 2.700 Schweizer Gemeinden berechnet. Weiche die schwer messbaren «weichen» Standortfaktoren wie landschaftliche Schönheit oder die Qualität der öffentlichen Dienste, die sich quantitativ kaum messen lassen und meist Werturteilen unterliegen, wurden nicht berücksichtigt.

STANDORTQUALITàT schweizer KANTONE 2010

GRAFIK: credit suisse economic rese arch

Top oder flop? Die Frage beantwortet der Standortqualitätsindik ator der Credit Suisse.

Traditionell hinter Zug liegt der Kanton Zürich auf dem zweiten Platz.

Das Wirtschaftszentrum verfüge über eine hohe Erreichbarkeit und solide Bildungswerte, könne jedoch bei den Steuern nicht mit Zug mithalten, hiess es in der Studie. Im breiten Mittelfeld der Kantone liegen Aargau und Genf vorn; Aargau vor allem aufgrund seiner günstigen Steuern, Genf wegen der Verfügbarkeit von Hochqualifizierten. Nach den Kantonen

Basel-Stadt, Nidwalden und Schwyz folgt ein breites Mittelfeld von Kantonen, welche sich mit unterschiedlichen Vorteilen über dem Schweizer Mittelfeld positionieren können.

Nach dem CS-Standortqualitätsindikator bleiben aufgrund ihrer Randlage und der schlechten Erreichbarkeit abseits der grossen Verkehrsachsen sowie hoher Steuern die Kantone Jura, Neuenburg und Wallis die am wenigsten attraktiven Standorte. •

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/// 8_2011 / Seite 8

STADTENTWICKLUNG

Axa Winterthur übernimmt «Urbahn»-Projekt Die AXA Winterthur übernimmt von der Karl Steiner AG das Immobilienprojekt «Urbahn». Der Vertrag über die Abtretung eines Kaufrechts für den Erwerb der Liegenschaft von der Stadt wurde am 25.3.11 unterschrieben. Als Generalunternehmerin wird die Karl Steiner AG die Verantwortung für die Durchführung des Projekts tragen. Das «Urbahn» gehört dank seiner zentralen Lage und der optimalen Anbindung an den privaten und öffentlichen Verkehr sowie aufgrund der vorgesehenen Nutzungen in den Wohn- und Bürogebäuden, dem Hotel mit Konferenzräumlichkeiten sowie den Verkaufs- und Gewerbelokalitäten zu den wichtigsten

aktuellen Projekten in Schaffhausen und ist für die städtebauliche Entwicklung der inneren Stadt von grosser Bedeutung. Als Grösstes von vier aktuellen Neubauprojekten bildet es die neue Stadtfassade neben dem Bahnhof direkt gegenüber der Altstadt. Die vielfältige Nutzerstruktur ergänzt das Quartier zudem ideal. Es entsteht eine Torsituation in das aufstrebende Stadtgebiet Mühlental mit diversen neuen Entwicklungsprojekten. Mit dem Baubeginn kann gemäss den Projektleitern der Karl Steiner AG voraussichtlich im Herbst dieses Jahres gerechnet werden. Im Oktober 2014 soll es den Mietern übergeben und bezogen werden können. •

Das Urbahn-Projekt

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Seite 9 / 8_2011 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Hotelinvestmentmärkte Schweiz

Zürcher Hotellerie will europaweit an die Spitze

Im Hotel Widder präsentierte der ZHV die Ergebnisse der Studie «Hotellerie in der Tourismusregion 2030»

Die Zürcher Hoteliers haben hohe Ziele: Bis 2030 soll die Tourismusregion Zürich europaweit zu den fünf besten Destinationen gehören.

BW. Im Geschäftsjahr 2010 erwirtschafteten die Zürcher Hoteliers in der Tourismusdestination Zürich knapp fünf Millionen Übernachtungen, was einer Zunahme gegenüber dem Vorjahr von 8,2 Prozent entspricht. Diese Zahlen entsprechen den Resultaten des Rekordjahres 2007. Weitere Hotels wurden eröffnet, so dass 160 angeschlossenen Betriebe heute 11.863 Zimmer (Vorjahr 11.488) mit 20.367 Betten (Vorjahr 19.650) anbieten. Der Tourismus im Kanton Zürich sichert damit rund 25.000 Arbeitsplätze, weitere 10.0000 sind indirekt von ihm abhängig. Insgesamt generierte die Region Zürich 13 Prozent aller Hotelübernachtun-

gen in der Schweiz; die durch den Tourismus entstandene Wertschöpfung im Kanton Zürich beziffert sich auf 2,8 Milliarden CHF. Ein gutes Ergebnis, doch damit geben sich die Züricher Hoteliers längst nicht zufrieden. Bis im Jahr 2030 soll die Region Zürich im Städtetourismus europaweit zu den fünf besten Destinationen gehören. Um dieses hochgesteckte Ziel erreichen zu können, hat der Zürcher Hoteliers Verein in Zusammenarbeit mit dem Instituts für Tourismuswirtschaft der Hochschule Luzern Perspektiven und Impulse ausgelotet, die die gesamte Tourismusregion Zürich in den kommenden Jahren voranbringen können. Die Studie «Hotellerie in der Tourismusregion 2030» ist eine Ergänzung der im vergangenen Jahr vom GDI Gottlieb Duttweiler Institut erarbeiteten Studie «Zürich Tourismus 2030».

Entstanden sei eine Vision und Positionierung, welche als Leitbild für

die Weiterentwicklung der Hotellerie dienen werde, erklärte ZHV-Präsident Jörg Arnold bei der Präsentation der Studie anlässlich der jüngsten Generalversammlung des ZHV. «Bleisure-Markt gewinnt an Bedeutung»

Eines der zentralen Ergebnisse: Der Leisure-Markt wird stärker wachsen als der Businessmarkt, doch der Businessbereich und somit das Segment Corporate wird der stärkste Treiber bleiben. «In Zukunft werden die Menschen Arbeitstätigkeit (Business) und Freizeitaktivitäten (Leisure) immer häufiger kombinieren, was zum sogenannten Bleisure Segment führt», so Arnold. Durch die vermehrte Vermischung der Reisenden von Arbeitstätigkeit (Business) und Freizeitaktivitäten (Leisure) werde das Bleisure stark an Bedeutung gewinnen. >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Die Autoren der Studie gehen davon aus, dass sich die Nachfrage im Jahr 2030 auf 60 Prozent Business, 30 Prozent Leisure und 10 Prozent Bleisure aufteilt. Gleichzeitig rechnen die Zürcher Hoteliers bis ins Jahr 2030 mit einem jährlichen Wachstum von zwei Prozent. Demnach werden in rund 20 Jahren gegenüber heute mehr als zwei Millionen zusätzliche Gäste in der Destination Zürich logieren, insgesamt würden also rund sieben Millionen Übernachtungen anfallen. Weiter geht man davon aus, dass im Jahr 2030 noch etwa jeder fünfte Übernachtungsgast aus der Schweiz stammen wird. Dies ist im Vergleich zu heute (28 Prozent) eine relative Abnahme. Verhältnismässig stark werden aus Sicht der Hoteliers die Gästezahlen aus Osteuropa, dem Nahen Osten, aus Asien und Südamerika zunehmen.

Entsprechend will man entstehende und neue Hotelangebote auf diese spezifischen Bedürfnisse ausrichten.

«Hoteltypen wie City-Resort/Ferien Hotels, Design Hotels, Gesundheit/ Wellness Hotels und Budget Hotels sind zu fördern», fordert der ZHV. Bislang positionieren sich die Betriebe in der Destination Zürich vor allem über ihre überschaubare Grösse, ihre hohe Qualität sowie ihre Exzellenz bezüglich Nachhaltigkeit. Auch in Zukunft setzt die Destination Zürich auf die Regionen mit ihren spezifischen Themenfeldern: Stadt und Flughafen Zürich bieten Corporate, Kongresse, Gesundheit, Shopping, Kultur und Events; die Region Zürichsee bietet Natur, Erholung, Ge-

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Zukünftige Entwicklung des Hotelportfolios Internationale Hotelkategorie / Schweizer Hotelklassifikation

Zusätzliche Hotels bis 2030

Veränderung in % bis 2030 (basierend auf der Anzahl klassierter Betriebe 2009)

Luxury / 5 Sterne Upper Upscale / 4 Sterne Upscale / 3 Sterne Midscale / 2 Sterne Economy / 1 Stern Total

3 8 10 11 12 44

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sundheit, Wallfahrt (Einsiedeln) und Tagen im Grünen; Winterthur steht für Corporate, Kultur, Nachhaltigkeit (Velostadt); Baden bietet Corporate, Wellness und Gambling, Zug Corporate und den See. Bedarf für 44 neue Hotels

Aktuell umfasst die Destination Zürich knapp 400 Hotelbetriebe. Davon gehören 155 einer Sternekategorie der Schweizer Hotelklassifikation an; mit 244 ist die Mehrheit der Hotels nicht klassiert. Die Vielfalt der Hotelarten sei gross, heisst es beim ZHV – sie reiche über Business-Stadthotels, Airport-, Boutique-, Design-, Budget-, Wellness-, Longstay- bis hin zu Ferienhotels. Doch nur ein erweitertes und ausdifferenziertes Hotelangebot könne die wachsende Nachfrage auffangen. «Dabei werden nicht nur mehr, sondern auch grössere Hotels benötigt», heisst es in der Studie.

Grössere Kapazitäten seien insbesondere in Flughafennähe und im Bereich Business gefragt, während kleinere und mittlere Betriebe eher für den Bereich Leisure von Bedeutung sind. Zudem gehe klar hervor, dass

27 % 14 % 14 % 92 % 400 % 28 %

Zürich dringend ein leistungsfähiges und zentral gelegenes Kongresszentrum benötige, von dem auch die Eröffnung eines grösseren Kongresshotels in Zürich abhängen dürfte.

«Dass Hotelangebot muss sich so weiterentwickeln, dass es sich durch eine konsequente Qualitätsstrategie und Spezialisierung den zunehmenden Qualitätserwartungen sowie den sich verändernden Gästebedürfnissen und dem neuen Gästemix gerecht wird,» so das Fazit.

Unter der Annahme, dass im Jahr 2030 gegenüber heute rund 2,35 Millionen mehr Übernachtungen generiert werden, sehen die Autoren der Studie Bedarf für zusätzliche 44 Hotels. Unter Berücksichtigung der bisherigen Entwicklung seien folgende Überlegungen in die Berechnung eingegangen: Ein Doppelbelegungsfaktor von 1,4, eine Auslastung von 70 Prozent und eine durchschnittliche Hotelgrösse von 150 Zimmern.

Um die künftige Nachfrage decken zu können, seien insbesondere in tiefer klassierten Hotels Kapazitätserweiterungen nötig; gleichzeitig bestehe aber auch Bedarf bei den Luxushotels. •

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Globale Immobilieninvestmentmärkte

«Niemand weiss, wie sich die Lage in Japan entwickeln wird » Einige deutsche Offene Immobilienfonds sind in Japan investiert. Auf das Reaktorunglück in Fukushim reagieren die Gesellschaften unterschiedlich.

BW. Nach der Nuklearkatastrophe in Japan hat die Union Investment Real Estate (UIRE) ihren rund zwei Milliarden Euro schweren offenen Immobilienfonds UniImmo Global Mitte März bis auf weiteres geschlossen. Grösere Schäden durch die Erdbeben und den Tsunami seien an den vier japanischen Fondsimmobilien des UniImmo Global derzeit zwar nicht ersichtlich, sagt UIRE-Sprecher Fabian Hellbusch. «Doch ist eine Bewertung dieser Objekte, die allesamt in Tokio liegen, aufgrund der Störfälle in japanischen Atomkraftwerken zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich.» Die Objekte in Tokio machten rund 14 Prozent am Gesamtvermögen des Fonds aus. Der Fonds werde die Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen aussetzen, bis eine Verkehrswertermittlung der japanischen Immobilien «wieder zu einer fairen Preisermittlung der Anteile führt». Zwei weitere offene Immobilienfonds von Union Investment seien mit einem deutlich geringeren Anteil in Japan investiert und würden daher nicht geschlossen.

«Keine Veranlassung, an der Ertragsstärke zu zweifeln»

Bei anderen Kapitalanlagegesellschaften sieht man die Lage gelassener. Aktuell gebe es keine Veran-

Die japanische Regierung hat die Sperrzone um Fukushima auf 30 Kilometer erweitert

lassung, den Grundbesitz Global zu schliessen, heisst es bei der Rreef Investment GmbH. Das Portfolio des rund drei Milliarden schweren Grundbesitz Global enthält derzeit fünf Immobilien in Japan, die zusammen 16,1 Prozent am Immobilienvermögen ausmachen. «Vier dieser Immobilien befinden sich im Grossraum Tokio (ca. 10,9 % Prozent des Immobilienvermögens), ein weiteres Objekt, der Flagship-Store des Modeunternehmens Uniqlo, im 500 km südwestlich von Tokio gelegenen Osaka (5,2 %)», sagt Georg Allendorf, Sprecher der Geschäftsführung. Alle diese Gebäude seien auch nach den Erdbeben intakt: «Die Mieter können die Immobilien ohne Einschränkung nutzen.»

Zudem liege die durchschnittliche Vermietungsquote der Büroimmobi-

lie bei 97 Prozent, der Uniqlo Flagshipstore sei zu 100 Prozent vermietet. Aus wirtschaftlicher Sicht gebe es aktuell keine Veranlassung, an Ertragsstärke und Werthaltigkeit der japanischen Immobilien zu zweifeln.

«Das Fondsmanagement der Rreef sieht insbesondere nach Rücksprache mit den für die Bewertung der Fondsimmobilien zuständigen externen Sachverständigen derzeit keine Anhaltspunkte, eine Neubewertung der Gebäude in Japan vornehmen zu lassen», so Allendorf. Ähnlich sieht man die Lage bei der Deka Immobilien Investment GmbH. Der Deka ImmobilienGlobal hält vier Fondsobjekte in Japan; ihr Anteil am Fondsvermögen von rund drei Milliarden Euro beziffert sich auf 14,8 Prozent. Wie beim Global-Fonds von Rreef liegen die Objekte nicht ausschliess- >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF lich in Tokio. «Für Einschätzungen, welche Auswirkungen die Entwicklungen in Japan - aktuell insbesondere die atomaren Belastungen - auf die Immobilienmärkte und die Bewertung einzelner Objekte haben, ist es gegenwärtig noch zu früh», heisst es bei der Commerzreal. Obwohl an den drei Immobilien, die das Portfolio des HausInvest in Japan umfasst (zwei in Tokio, eine in Fukuoka im Süden des Landes) durch das Erdbeben keine Schäden an der Bausubstanz entstanden sind, erwägt das Fondsmanagement eine Neubewertung dieser Objekte - sofern es die örtlichen Gegebenheiten, insbesondere mit Blick auf die nuklearen Risiken zulassen. Die japanischen Objekte stellen mit 2,8 Prozent am gesamten HausInvest-Immobilienvermögen von 12,6 Milliarden Euro einen geringen Teil der Fondsinvestments dar. «Belastungen aus den betreffenden Objekten dürften daher keine signifikante Auswirkung auf die Performance des hausInvest haben; daher sehen wird derzeit keine Veranlassung, Rücknahme und Ausgabe von Fondsanteilen auszusetzen», sagt Mario Schüttauf, Fondsmanager des HausInvest.

Der in der Abwicklung befindliche P2 Value von Morgan Stanley, der in den Boomjahren zu einem Drittel in Japan investiert war, ist dagegen stark betroffen. Um seine Investoren

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nach und nach auszuzahlen, muss der Fonds seine Immobilien veräussern – was in Tokio derzeit nicht einfach sein dürfte.

Keine Versicherung gegen Strahlenschäden

Derzeit lassen alle betroffenen Kapitalanlagegesellschaften durch eine technische Due Diligence vor Ort prüfen, ob Schäden an nicht sichtbaren statischen Bauteilen der Objekte in Japan eingetreten sind. Bei Gebäuden mit Ursprungs-Baujahren «nach Kobe» – also nach 1995 – sei hier aufgrund der erdbebensicheren Bauweise wenig zu befürchten, heisst es in Gutachterkreisen. Dies bestätigt eine Umfrage von DTZ und Moody’s bei japanischen Immobiliengesellschaften, nach der weniger als 0,1 Prozent aller Gewerbe-Immobilien in den Ballungszentren des Landes bei der Katastrophe beschädigt wurden. So gravierende Schäden, dass Mieter wegen der Reparaturen vorübergehend aus den Objekten ausziehen müssten, gebe es nicht. Im Fall von Gebäudeschäden wären die japanischen Objekte der deutschen KAGs versichert.

«Erdbebenschäden werden dort, wo erhöhte Erdbebenrisiken bestehen grundsätzlich versichert, so auch in Japan», sagt Schüttauf. «Möglichkeiten einer Versicherung gegen Strahlenschäden gibt es jedoch nicht.»

/// 8_2011 / Seite 12 Wie stark die Strahlenbelastung in der rund 240 Kilometer von den havarierten Atommeilern von Fukushima entfernten Millionenstadt sein wird, lässt sich derzeit nicht abschätzen. Ebenso wenig, wie sich die Lage auf den Wohn- oder Gewerbeimmobilienmärkte des wichtigsten japanischen Wirtschaftszentrums entwickelt. Ein Super-Gau in Fukushima könnte Tokio in eine Geisterstadt verwandeln. Dies würde wohl auch bedeuten, «dass wir in Japan auf Jahre keinen Immobilienmarkt hätten», erklärte Marcus Lemli, Geschäftsführer bei Jones Lang LaSalle (JLL) Deutschland, jüngst gegenüber dem «Manager Magazin». Auch wenn es nicht zum Schlimmsten kommt: Entwarnung wird es vorerst nicht geben werden. Aus dem zerstörten Kernkraftwerk kann noch monatelang Radioaktivität entweichen. Japan könne einen «langen Kampf» gegen die Atomkrise nicht vermeiden, sagte Regierungssprecher Yukio Edano.

Sperrzone ausgeweitet

In den ersten Apriltagen hat die japanische Regierung in der Umgebung des havarierten Atomkraftwerks weitere Evakuierungen angeordnet.

Die Bewohner von fünf weiteren Ortschaften in teilweise mehr als 30 Kilometern Entfernung von dem Kraftwerk wurden angewiesen wor-

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Urs Gribi, Gribi GroUp Und sv i t

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Tokio: Derzeit lässt sich nicht abschätzen, welche Auswirkungen das Reaktorunglück auf die Millionenmetropole haben wird

den, ihre Häuser innerhalb eines Monats zu verlassen. An einigen Orten seien erhöhte Strahlenwerte festgestellt worden; es würden langfristige Gesundheitsrisiken befürchtet, so Edano.

Bislang waren die Gebiete im Umkreis von 20 Kilometern um die Unglücksstelle evakuiert worden.

Greenpeace verlangt schon seit Wochen eine Ausweitung der Sperrzone.

Experten der Umweltschutzorganisation hätten rund 60 Kilometer von dem havarierten Kraftwerk entfernt gesundheitsgefährdende Radioaktivität im Boden festgestellt, heisst es.

Auch die Internationale Atomener-

giebehörde IAEA hatte eine Vergrösserung der Schutzzone empfohlen.

Manche Gesellschaft konnte Zukäufe gerade noch stoppen. «Wir haben in den vergangenen Monaten den Kauf eines Bürogebäudes in Tokio für unseren Tokyo Office Property Fund geprüft», berichtet Joerg Senftleben, Senior Produkt Specialist bei Axa Investment Managers Deutschland.

«Aufgrund der Naturkatastrophen, den Reaktorunfällen, den menschlichen Tragödien und den ökonomischen Konsequenzen haben wir uns entschieden, unsere Aktivitäten vorerst zurückzustellen.» Ähnlich reagierte die MPC Capital

AG. Wie bei der Gesellschaft zu hören ist, sind die Fondsobjekte des geschlossenen Immobilienfonds MPC Japan – Date, Ueno, Maxvalu Tarumi, Natalie Fitta und Kokura Asobox – unbeschädigt und auch die Gebäude auf den verpachteten Grundstücken in Fujisawa, Kohnan Izumiotsu und Himeji unversehrt geblieben. Allein im Objekt Ashikaga sei es zu kleineren Schäden, die allerdings bereits behoben wurden. Weitere wirtschaftliche Folgen der Katastrophe seien derzeit noch nicht abzusehen, heisst es bei der Gesellschaft. Der Vertrieb des Fonds MPC Japan wurde bis auf weiteres ausgesetzt. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Marktkommentar

Espace Real Estate Frisches Kapital Eine Kapitalerhöhung hat Espace Real Estate 33,2 Mio. CHF in die Kasse gespült. Der Erlös sichere die Finanzierung ihrer elf Neubauprojekte (Gesamtvolumen: ca. 160 Mio. CHF), teilt die Gesellschaft mit. Mit dem für die nächsten Jahre geplanten Portfolioausbau will Espace RE die Rentabilität steigern. Man verfüge über ca. 300.000 qm Baulandreserven für Wohn-, Gewerbeund Industriebauten und könne daher Ausbauschritte unabhängig vom Erwerb neuer Liegenschaften tätigen, heisst es. Eine günstige Ausgangslage, da sich die Preise für bestehende Renditeliegenschaften und bewilligte Neubauprojekte auf einem Niveau bewegen, auf dem sich kaum attraktive Renditen erzielen lassen.

Peach Property «Meilensteine» Peach Property konnte ihre Erträge 2010 auf 84,4 Mio. CHF fast verdreifachen, vor allem aufgrund der Verkaufserlöse von Projekten in Deutschland (44,9 Mio. CHF). Wegen Währungsverlusten und höheren Aufwendungen durch die Projektentwicklung sowie den Börsengang lag der Gewinn nur in etwa auf Vorjahresniveau. Das Jahresergebnis lag bei 18,0 Mio. CHF, rund ein Prozent unter dem des Vorjahres; den Angaben zufolge hat sich hier der starke Franken mit 2,9 Mio. CHF negativ ausgewirkt. «Peach Property hat 2010 bei ihren Entwicklungsprojekten wichtige Meilensteine erreicht», sagt CEO Thomas Wolfensberger. Bei allen Projekten verlaufe die Entwicklung planmässig.

«Unsicherheit an den Aktienmärkten macht sich bislang nur marginal bemerkbar» Die kotierten Schweizer Immobilien-AGs und-Fonds verzeichnen im laufenden Jahr bislang eine positive Wertentwicklung – trotz zwischenzeitlich aufgetretener Einbussen.

NH. Die kotierten Immobilienaktien (REAL Index) haben im April 0,30 Prozent eingebüsst. Für das laufende Jahr notieren sie dennoch 3,27 Prozent im Plus. Zu beachten ist, dass die Aktien am ersten April ein neues Allzeithoch erzielt haben und die negative Performance für den aktuellen Monat eher gering ist. Die steigende Zinsumfeld sowie die wachsende Unsicherheit an den Aktienmärkten haben also bislang nur marginal Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienaktien genommen.

Die kotierten Immobilienfonds (SWIIT Index) haben im April 0.39 Prozent verloren. Für das laufende Jahr zeigen die Fonds jedoch eine positive Wertentwicklung von 2.54 Prozent.

Nach einer scharfen Korrektur Mitte März, die auf die Indexaufnahme des Rothschild SICAV zurückzuführen ist, konnten sich die Immobilienfonds gut erholen. Diese Erholung verliert aktuell an Momentum, da Investoren doch spürbar Immobilienfonds abstossen.

Diese Investoren gehen davon aus, dass das steigende Zinsumfeld die Prämien, mit denen die Fonds momentan gehandelt werden, unter Druck bringen werden. Dies ist durchaus ein plausibles Szenario, jedoch wäre dazu eine deutlich höhere Zinssteigerung von Nöten, als bislang angenommen wird. •

Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 08/2011 / 6. Jahrgang / 119. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch

WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

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FOTOS: PD

NACHRICHTEN

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM .

WERT

500

BRUT TO - DIVIDENDE

VALOREN - NUM MER

600,00 3490024 N

BESCHREIBUNG

TIEFST 2011

HÖCHST 2011

AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur 32.010,00

GELD

BRIEF

39.500,00

1

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57.000,00

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Bürgerh aus AG, Bern

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C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau

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Agruna AG

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12741183 BR Espace Rea l Estate Bezugsrecht

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14. april 2011

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4,00

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Espace Rea l Estate Holding AG, Biel

135,00

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363758 I

FTB Holding SA, Briss ago

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4582551 N

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Im mges Via m al a, Thusis

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Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo

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Konkordia AG N

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Funda menta Rea l Estate AG

Löwengarten AG

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Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

MSA Im mobilien, Adliswil

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Rea l Estate Holding

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SAE Im mobilien AG, Unter ägeri

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Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden

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Sia - Haus AG, Zürich

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Sihl Manegg Im mobilien AG

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Tersa AG

9.250,00

9.250,00

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172525 N

TL Im mobilien AG

9.100,00

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Tuwag Im mobilien AG,Wä denswil

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IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN

ANL AGEFONDS NA ME

2.672.561 BONHOTE IMMOBILIER

844.303 CS 1A IMMO PK

11. april 2011 RÜCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- KURS SCHÜT t.- RENDITE

104,50

113,50

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EC ART

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PERF. MTL .

Y TD UMSATZ 2011 %JAN 2011

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URSE SEIT 1.1.10 K T IEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

108,00

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614.571.288

1350,00

3.523.538.925

145,00

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1103,00

1335,00

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1,52% nicht kotiert 1215,00

4.515.984 CS REF PROPERT Y PLUS

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3,04% 27,53%

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276.935 CS REF INTERSWISS

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3.106.932 CS REF LIVINGPLUS

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2.040.006.689

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117,00

135,00

757.669.535

1.291.370 CS REF SIAT 1.458.671 FIR

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289,25

381,00

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354,00

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278.226 L A FONCIERE

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277.010 IMMO HELVE TIC

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3.362.421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

110,15

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3.941.501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND

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3.499.521 PATRIMONIUM SRE FUND

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278.545 SOLVALOR «61»

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725.141 SCHRODER IMMOPLUS

842,75

1090,00

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3.743.094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 2.616.884 SWISSINVEST REIF

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510.337.577

1.442.082 UBS SWISS RES. ANFOS

48,25

61,00

3,32% 26,42%

1,24%

1,83%

56,50

63,00

1.687.703.043

2.646.536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

11,50

15,00

2,02% 30,43%

4,90%

0,00%

11,85

16,00

373.383.930

1.442.085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

60,85

74,75

3,28% 22,84%

4,68%

1,99%

70,40

78,25

767.020.439

1.442.087 UBS SWISS MIXED SIM A

72,75

93,50

3,48% 28,52%

5,05%

2,22%

82,80

99,20

4.615.887.150

1.442.088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

3,82% 18,47%

71,90

884.048.960

57,40

68,00

- 0,35%

1,62%

63,30

Ø

S W I T T

Ø

Total

3,06% 25,66%

2,48%

2,00%

26.887.185.556

Ø(1)

IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN

AKTIEN NA ME

883.756 ALLRE AL HOLDING

1.820.611 BFW LIEGENSCHAFTEN N

255.740 ESPACE RE AL ESTATE

15. APRIL 2011 NAV

BÖRSEN - KURS

AUS- SCHÜT- TUNGS- RENDITE

EC ART

PERF. Y TD 2011

MTL .

UMSATZ DEZ . 10

KURSE SEIT 1.1.10 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

111,00

140,50

3,92% 26,58%

7,20%

4,20%

114,00

148,00

1.145.277.039

34,50

27,80

3,43% -19,42%

4,91%

2,14%

20,90

28,50

130.416.750

150,20

138,00

3,17%

- 8,12%

- 0,18%

nk

119,00

145,00

197.422.386

1.731.394 INTERSHOP

260,40

319,00

6,67% 22,50%

5,11%

8,88%

289,00

322,00

348.348.000

1.110.887 MOBIMO

184,40

202,00

4,46%

9,54%

5,66%

5,55%

175,00

213,90

1.036.279.998

69,80

74,50

3,88%

6,73%

- 0,67%

6,14%

58,25

78,50

2.597.039.988

1.829.415 PSP SWISS PROPERT Y

803.838 SWISS PRIME SITE

261.948 WARTECK INVEST

2.183.118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING

61,30

73,15

4,97% 19,33%

4,87%

5,35%

57,95

73,40

3.778.217.858

1405,00

1775,00

3,91% 26,33%

- 0,84%

0,59%

1651,00

1879,00

197.690.625

0,00% - 41,27%

6,47

3,80

2,43%

2,50%

3,38

4,77

109.359.060

Ø

Ø

RE AL

Ø

Total

3,82%

4,69%

3,32%

5,29%

9.540.051.70 4

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 17 / 8_2011 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Sollen bis Ende 2013 bezugsfertig sein: Die Wohnungen in den Escher-Terrassen

Projektentwicklung

Baubeginn für die Escher-Terrassen Der Zürcher Kreis 5 bleibt im Wandel: An der Hardturmstrasse 5 fiel jetzt der Startschuss für die EscherTerrassen.

BW. Mit Rückbauten an der Ostfassade des bestehenden Modellmagazins aus dem Jahr 1900 begannen Mitte April die bauvorbereitenden Massnahmen für die Escher-Terrassen, ein auf rund 40 Millionen CHF (ohne Bodenkosten) beziffertes Projekt der Allreal. Die Hochbauarbeiten sollen ab Mitte Mai in Angriff genommen werden; bis Ende 2013 soll das 60 Meter hohe Wohnhochhaus bezugs-

fertig sein. In dem an der Hardturmstrasse 5 zwischen Mobimo-Hochhaus und Puls 5 gelegenen 19-geschossigen Gebäude sollen insgesamt 51 Mietwohnungen (21⁄2 bis 51⁄2 Zimmer) entstehen sowie eine Tiefgarage mit 53 Parkplätzen. Das Wohnhochhaus wird an das seit längerem ungenutzte Modellmagazin angebaut, welches der neue Standort für die Probebühnen des Opernhauses wird. Das Wohnhochhaus Escher-Terrassen wurde vom Zürcher Architekturbüro e2a Eckert Eckert Architekten entworfen.

Nach Fertigstellung wird Allreal das Gebäude voraussichtlich in das eigene Liegenschaften-Portfolio überneh-

men. Wie das Unternehmen mitteilt, wird die Vermietung der Wohnungen nicht vor 2013 gestartet; Interessierte könnten sich jedoch auf der Website www.escher-terrassen.ch in eine Liste eintragen. Bisher haben mehr als 870 Personen ihr Interesse am Projekt bekundet und sich auf einer Interessentenliste eingetragen. Die Interessentenliste sei jedoch nicht als Warteliste zu verstehen, heisst es bei der Allreal. Zu den Mietpreisen gibt es bisher noch keine Informationen, auch nicht zu den Grundrissen; fest steht bisher nur, dass sich die Preise aufgrund der exklusiven Lage eher im oberen Preissegment bewegen werden. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 8_2011 / Seite 18

Immobilienberatung NACHRICHTEN Ecoreal Neuer Mandatsleiter Immobilien Ausland Seit dem 1. März ist Jürg Erismann als Mandatsleiter Immobilien Ausland der Ecoreal Anlagestiftung für die neu lancierten Internationalen Anlagegruppen EU15, Nordamerika und Opportunity/EM zuständig. Erismann, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, war mehrere Jahre bei der AFIAA als Asset Manager und Manager Akquisition für Asien sowie für die Länder Australien, Kanada und UK tätig. Davor war er Stv. Abteilungsleiter beim Immobilienamt des Kantons Zürich.

Jones Lang LaSalle expandiert in Südafrika Jones Lang LaSalle (JLL) hat mit Bradford McCormack & Associates (BMA) einen der führenden südafrik anischen Immobiliendienstleister übernommen.

PD. Die Transaktion eröffne schnellere Wachstumsmöglichkeiten in Südafrika und in dessen Nachbarländern, heisst es bei JLL. Zum BMA-Kundenstamm zählen ABSA Bank (Barclays), Nestlé, die Börse von Johannesburg, Miele SA

und einige Regierungsbehörden Südafrikas. Angesichts des starken Zustroms ausländischer Direktinvestitionen auf den afrikanischen Kontinent aus führenden asiatischen Volkswirtschaften beobachtet JLL Südafrika-Chef Mark Bradford «eine schnelle Entwicklung wichtiger Synergien zwischen unserem neuen Büro in Johannesburg und unseren Kunden in China und Indien.» Die Akquisition sei daher «eine Chance, gute Geschäftsgelegenheiten zu realisieren». •

ANZE IGE

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Do, 19. Mai 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Facility Management – Strategische und operative Herausforderungen Wie bekannt ist, fallen rund 80% der Kosten innerhalb des Life-Cycles einer Immobilie bei Betrieb und Unterhalt an. Die Neben- und Bewirtschaftungskosten sind sowohl für Eigentümer als auch für Nutzer sehr relevant. Es stellt sich die Frage, wo im Facility Management heute die grössten Potentiale liegen und wie bereits in der Planungs- und Bauphase dafür gesorgt werden kann, die Nutzungskosten möglichst tief zu halten. Experten aus der Praxis widmen sich diesen und folgenden Fragen: · Status Quo und Potenziale des Facility Managements in der Schweiz? · Folgerungen für Investoren, Betreiber und Nutzer? · Optimierung der Life-Cycle-Kosten durch baubegleitendes FM? · Worauf es ankommt und welche Potentiale ausgeschöpft werden können? · Optimale Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern? · Evaluation, Führung und Controlling um maximalen Erfolg zu erzielen?

Partner:

Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / IFZ, Hochschule Luzern Referenten: · Martin Cremosnik, Mitglied der GL, pom+ consulting, Zürich · Peter Gallmann, Leiter Business Development, MIBAG, Zürich · Steffen Gürtler, Mitglied der GL, Leiter Beratung, Move Consultants AG, Basel Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

Media Partner:

Academic Partner:

Online-Partner:

Legal Partner:

Apéro-Sponsor: