SCHWEIZER
Ausgabe 117_ 6. Jahrgang / 2. Mai 2011
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt
2 Wüst & Partner: Schweizer Wohnimmobilienmarkt 5 Büroimmobilien: JLL-Immobilienuhr 6 Nachrichten: DTZ 9 ULI-Studie: Global Events 9 Nachrichten: Chicorée 10 CBRE: Filialisten auf Expansionskurs 10 Nachrichten: Deutsche Euroshop 11 Nachrichten: Sonae Sierra 13 Marktkommentar/Impressum 13 Nachrichten: CS/SPS 14 Immobiliennebenwerte 15 Immobilienfonds/-Aktien 16 Küssnacht a.R.: Neues Fachmarktzentrum 16 Nachrichten: UBS-Fonds/Rheinfelden 17 Nachrichten: Helvetia/St. Gallen
Keine Trendumkehr in Sicht In der Schweiz drehen sich die Baukräne weiter; insbesondere der Neubau von Mehrfamilienhäusern und Eigenheimen sorgt bei den Bauunternehmen für Freude über volle Auftragsbücher. Weniger freuen werden sich die um die weitere Zersiedlung der Schweizer Landschaft besorgten Verbände und Politiker. Dabei wird der Bedarf nach Wohnraum weiter steigen; und das nicht nur Birgitt Wüst wegen des seit Jahren wachsenden Flächenbedarfs Redaktionsleiterin pro Einwohner. Was die Wohnungsmärkte treibt, ist nicht zuletzt dem relativ robusten Schweizer Wirtschaftswachstum geschuldet. Trotz des konjunkturellen Einbruchs der Jahre 2008 und 2009 hat die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte nur wenig nachgelassen; auch 2010 lag der Wanderungssaldo über 60.000 Personen. 2011 wird das Freizügigkeitsabkommen auf weitere EU-Länder ausgedehnt. Ein Ende des Zustroms neuer Arbeitskräfte ist nicht in Sicht, und da diese für sich und ihre Familien ein Dach über dem Kopf brauchen, dürfte sich so bald kein Einbruch der Nachfrage an den Wohnimmobilienmärkten ergeben. So jedenfalls scheinen institutionelle Investoren die Lage zu sehen: Die Nachfrage nach Renditeliegenschaften überwiegt bei Mehrfamilienhäusern das Angebot weitem – auch wenn sich laut Wüest & Partner das Mietpreisniveau kaum noch bewegt und sich die Gesamtrendite bei den Mehrfamilienhäusern immer mehr von der Cashflow- auf die Wertänderungsrendite verlagert. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen Birgitt Wüst
Partner Immobilienbrief
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Facility Management – Strategische SCHWEIZER und operative Herausforderungen
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Anlagestrategien institutioneller
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG oder / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Investoren: Core Kreativität? Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark. Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Wohnimmobilienmärkte Schweiz
Mehr Nachfrage als Angebot Wüest & Partner sieht weiterhin keine akute Gefahr einer Immobilienblase in der Schweiz. Für 2011 erwarten die Experten ein stabiles Wachstum – allerdings nicht ganz ohne Risiken.
BW. In den letzten Jahren war die Schweizer Wirtschaft oft für eine positive Überraschung gut. So auch 2010: Nach einer ersten Schätzung des SECO wuchs das reale Bruttoinlandprodukt um 2,6 Prozent, was nicht zuletzt dem Schweizer Immobilienmarkt zugute kommt. Die schnelle Erholung vom konjunkturellen Einbruch in den Jahren 2008 und 2009 hat unter anderem dazu geführt, dass sich das Ausmass der Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte nur wenig verringert hat. Auch 2010 betrug der Wanderungssaldo, d.h. die Differenz zwischen Zu- und Abwanderung, über 60.000 Personen. Dieser Wert liegt zwar unter den Vorjahreswerten; doch mit dem Sprung, der 2007 durch das Inkrafttreten der Personenfreizügigkeit für Personen aus EU-Staaten vollzogen wurde, scheine sich das Wanderungssaldo nur auf «einem hohen Niveau zu stabilisieren», heisst es in der Frühlingsausgabe des Immo-Monitoring 2011 von Wüest & Partner (W&P). Da ab dem 1. Mai 2011 das Freizügigkeitsabkommen auf weitere Staaten der EU ausgedehnt wird, so beispielsweise auf das bevölkerungsreiche Land Polen, erwarten die Researcher des Zürcher Immobilienberatungsunternehmens zusätzliche Impulse für die Wanderungsbewegungen. Das Bundesamt für Migration misst den neu hinzukommenden Ländern - neben Polen
Estland, Lettland, Litauen, Slowakei, Slowenien, Tschechien, Ungarn, Bulgarien und Rumänien – derzeit zwar keine hohe wanderungsbezogene Bedeutung zu, doch bleibt abzuwarten, ob diese Einschätzung stimmt. Neu zuwandernde Arbeitskräfte und deren Familien brauchen Wohnungen, was die Nachfrage nach Mietoder Eigentumswohnungen sowie auch nach Einfamilenhäusern weiter ankurbeln wird. Kein Wunder also, wenn Investoren und Promotoren davon ausgehen, dass der Druck im Mietwohnungsmarkt der Grosszentren und ihrer Agglomerationen weiter steigen wird – zumindest in der näheren Zukunft. Rekordverdächtiges bei Mehrfamilienhäusern
Das Volumen der erteilten Baubewilligungen für Mehrfamilienhäuser befindet sich weiter auf hohem Niveau. W&P geht davon aus, dass das Investitionsvolumen in diesem Segment 2011 nochmals um rund sechs Prozent steigen wird: «Die Zahl der neu erstellten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern dürfte damit die Marke von 30.000 Einheiten deutlich übertreffen.» Nach dem Zuwachs des bewilligten Umbauvolumens bei Mehrfamilienhäusern von rund 22 Prozent von 2009 auf 2010 rechnet man auch im laufen den Jahr auch in diesem Bereich erneut mit einem Wachstum von nominal über elf Prozent. Die Auftragsbücher für die Bauindustrie dürften demnach prall gefüllt bleiben - auch wenn in den übrigen Bereichen des Hochbaus eher stagnierende Investitionsvolumen erwartet werden. Die W&P-Researcher jedenfalls gehen davon aus, dass sich
«die Bauindustrie vorderhand am oberen Limit der Kapazitätsauslastung bewegen wird». Die Nachfrage nach Renditeliegenschaften übertreffe bei den Mehrfamilienhäusern das Angebot bei weitem, stellen die Experten fest. Gleichzeitig weisen sie darauf hin, dass sich das Mietpreisniveau jedoch kaum noch bewege. So halte die Stagnation bei den Erstvermietungen bereits seit mehreren Jahren an und bei den Bestandsliegenschaften wirke sich der 2008 eingeführte Referenzzinssatz dämpfend auf die Mieten aus. Damit verlagere sich die Gesamtrendite bei Mehrfamilienhäusern immer mehr von der Cashflowzur Wertänderungsrendite. Neben dem Nachfrageüberhang beobachten die W&P-Researcher bei den Mehrfamilienhäusern eine zunehmende Marktsegmentierung: «Bei Investitionssumme im einstelligen Millionenbereich treten immer mehr Privatpersonen als Akteure auf, während sich die institutionellen Anleger auf grössere Objekte und ganze Portfoliotransaktionen spezialisieren.» Unterdessen haben sich bei den Eigentumswohnungen wie auch bei den Einfamilienhäusern die Preise 2010 erneut um fast fünf Prozent verteuert – was der in den vergangenen Monaten breit diskutierten Befürchtung einer Immobilienblase wieder Auftrieb verleiht. «Solange die Tiefzinsphase andauert, wird das Thema der Immobilienpreisblase kaum vom Tisch kommen», heisst es im Immo-Monitoring. Hinzu komme, dass die Preise in regionalen «Hotspots» nach wie vor weiter steigen. Beruhigend wirke, dass nicht spekulative Käufe die Preise in neue Rekordhöhen treiben, sondern das die überwiegen-
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Der Bauboom im Mehrfamilienhausbereich hält an: 2011 sollen mehr als 30.000 neu erstellte Wohnungen an den Markt kommen.
de Mehrheit der Transaktionen von Wohneigentum zur Eigennutzung erfolge: Dadurch reduziere sich die Gefahr eines «Flächenbrandes» im Falle von abrupt steigenden Hypothekarzinsen deutlich. Die grösste Gefahr geht aus der Sicht der W&P-Experten in diesem Jahr von der erwarteten, äusserst regen Neubautätigkeit bei den Mehrfamilienhäusern aus: Sollte sich die Nachfrage kurzfristig abkühlen, wäre in diesem Segment mit den grössten Friktionen zu rechnen. Obwohl 2009 – erstmals seit 1993 – weniger als 10.000 Einfamilienhäuser neu gebaut wurden, hatte dieser Rückgang keinen negativen Einfluss auf das Bauvolumen selbst. Wie die W&P-Researcher herausfanden, wurden zwar weniger, dafür aber teurere Objekte errichtet. Seit mehreren Jah-
ren werden in diesem Marktsegment konstant rund 6,3 Milliarden Franken pro Jahr verbaut. Die Bauprognose für 2011 zeigt eine anhaltende Stabilität beziehungsweise einen marginalen Zuwachs von 0,5 Prozent. Beim Umbau von Einfamilienhäusern erwarten die Experten dagegen 4,1 Prozent Wachstum. Neue Mehrfamilienhäuser entstehen vor allem an Wachstumspolen – also dort, wo eine einfachere Vermarkt sowohl im Miet- als auch im Eigentumssegment zu erwarten ist – anders beim Neubau von Einfamilienhäusern. Hier sind Bau- und Standortentscheidungen persönlicher Natur, da der Bauherr in diesem Segment mehrheitlich auch der anschliessende Nutzer ist, eigentliche Marktüberlegungen spielen eine untergeord-
nete Rolle. Daten des Bundesamts für Raumentwicklung weisen darauf hin, dass vor allem dort gebaut wird, wo es noch viele Baulandreserven gibt. Allerdings sei auch der Bau von Einfamilienhäuesern positiv mit der Qualität der Makrolage korreliert, stellen die W&P-Experten fest. Das wundert kaum, denn selbst wer eine Immobilien erwirbt, um sie selbst zu nutzen, denkt im Regelfall nicht nur an die Wohnqualität, sondern auch an die Rendite seines Investments, respektive an den Werterhalt. Nach den W&P-Berechnungen liegt die durchschnittliche direkte Rendite* bei Schweizer Einfamilienhäusern bei jährlich 2,1 bis 2,5 Prozent, bei Eigentumswohnungen zwischen 2,1 bis 2,4 Prozent. Dazu kommt die indirekte Rendite, die sich >>>
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GRAFIK: BFS; WUEST & PARTNER
grad des inflationsschutzes bei wohneigentum als kapitalanlage (1985-2010)
durch Wertänderungen der Immobilie ergibt. Bei Einfamilienhäusern lag diese über die letzten 25 Jahre jährlich bei 1,7 Prozent bei einfachen Objekten, bei 2,3 Prozent bei gehobenen Objekten. Die Rendite bei Eigentumswohnungen sieht ähnlich aus; nur bei gehobenen Objekten lag sie mit 2,8 Prozent etwas höher. Das ergibt in Abhängigkeit des Standards einer Immobilie eine Gesamtrendite des Wohneigentums zwischen 3,8 und 5,3 Prozent pro Jahr. Doch Durchschnittswerte verschleiern die beträchtlichen Unterschiede in der Praxis. So hängen die Wertänderungsrenditen wenig überraschend sehr stark vom Standort der Immobilie ab. Am höchsten waren sie mit 4,5 Prozent pro Jahr bei Eigentumswohnungen im Oberengadin und Genf,
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am tiefsten im Domleschg und im Berner Jura mit 0,1 Prozent. Die Wertänderungsrendite reagiert zudem auf makroökonomische Entwicklungen, wie zum Beispiel einen Anstieg des Zinsniveaus. Angesichts der expansiven Geldpolitik der Zentralbanken weltweit wie auch der Schweizerischen Nationalbank interessiert die Frage nach der Rendite von Eigenheimen auch unter dem Aspekt, ob diese als Inflationsabsicherung taugen. Laut einführenden * Die direk te Rendite errechnet sich aus den Opportunitätskosten, d.h. dem Vergleich zur Miete, die ein Immobilienbesitzer für die Miete eines vergleichbaren Objek ts bez ahlen müsste sowie den Ei genleistungen und Unterhaltungskos ten zum Erhalt der Liegenschaf t.
Lehrbüchern in Volkswirtschaftslehre müssten Sachwerte wie Immobilien hier einen ausgezeichneten Schutz zur Werterhaltung bieten. Die Autoren des Immo-Monitoring weisen indes darauf hin, dass dieser Inflationsschutz nicht automatisch gegeben ist. So ändert sich der Wert von Immobilien etwa durch ihre Alterung, was zwar durch bauliche Massnahmen korrigiert werden kann, doch diese schlagen zu Buche. Wegen der grossen Bedeutung der Wertänderungsrendite hängt der Inflationsschutz ebenfalls stark vom Standort der Immobilie ab (vgl. Karte). Den besten Inflationsschutz scheint Immobilienbesitz mit einem möglichst grossen Landanteil zu bieten, da unbebautes Bauland keine Entwertung durch Alterung erfährt. •
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Büroimmobilien
Europäische Märkte bleiben auf Kurs
GRAFIK: JONES LANG LASALLE IP, APRIL 2011
Europäische Büroimmobilienmärkte
Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende März 2011 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf.
Der wirtschaftliche Aufschwung in Europa hält an; Experten erwarten auf den Büroimmobilienmärkten ein ähnliches Umsatzniveau wie im vergangenen Jahr. Allerdings gibt es starke nationale Unterschiede.
Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität
bedeutet, das hier sich der Mietpreisrückgang verlangsamt. Weitere zwölf Märkte bewegen sich im Quadranten «Beschleunigtes Mietpreiswachstum». Erstmalig hat ein Markt, nämlich London City, die 9 Uhr Po*Der Inde x umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona , Berlin, Brüssel, Buda-
BW. Die Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle (JLL) macht die Unterschiede in Europa deutlich: Dreizehn der 35 untersuchten Märkte bleiben vor der 6 Uhr Position – was
pest, Den Ha ag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh,
Fr ankfurt,
Hamburg,
London,
Luxemburg, Lyon, Madrid, Mail and, Mos k au, München, Paris, Pr ag, Rot terdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.
sition überschritten – innerhalb von 12 Monaten hat sich das Mietpreiswachstum dort von «beschleunigt» auf «verlangsamt» verschoben. Der europäische Mietpreisindex des internationalen Immobilienberatungs- und Maklerunternehmens (basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*) weist einen Anstieg der durchschnittlichen Spitzenmiete im 1. Quartal 2011 um moderate 1,5 Prozent aus. Dies sei fast vollständig auf den weiteren Mietzuwachs in Moskau >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF (+17,6 %) und London (West End, +4,6 %) zurück zu führen, berichten die JLL-Experten. Auch für Lyon (+4,2 %) und Düsseldorf (+2,2 %) als weitere Index-Städte kann ein Wachstum notiert werden. Doch während 18 Märkte keine Veränderung aufweisen, üben die Schuldenprobleme in Spanien, Portugal und Irland offensichtlich weiter Druck auf die Büromieten aus: In Madrid und Barcelona zeigt sich das mit weiteren Rückgängen um - 0,9 bzw. -1,3 Prozent. Eine weitere Abschwächung erwarten die JLL-Researcher in Dublin und Lissabon, wo im 1. Quartal noch stabile Spitzenmieten verzeichnet wurden. Erst 2012 werde dort die Talsohle erreicht sein. «Der wirtschaftliche Aufschwung in Europa wird sich dieses Jahr weiter verfestigen», zeigt sich Bill Page, Leiter EMEA Office Research Jones Lang LaSalle, überzeugt. Auf den Büroimmobilienmärkten lasse eine solche Entwicklung Nutzeraktivitäten mit einem ähnlichen Umsatzniveau wie im vergangenen Jahr erwarten. «Allerdings werden dabei starke nationale Unterschiede zu beobachten sein», betont Page und verweist auf die jüngsten Rettungsaktionen für Portugal, die an das bleibende Risiko der Staatsverschuldung und die Notwendigkeit auch zukünftiger restriktiverer Fiskalpolitik erinnerten: «In mehreren europäischen Ländern, insbesondere Griechenland und Spanien, steht das Thema weiter auf der Tagesordnung.» Wo andernorts Bedenken um den wirtschaftlichen Aufschwung schwinden, rückten Inflationssorgen in den Mittelpunkt: «Der Preisanstieg, im Wesentlichen Ergebnis rasant steigender Rohstoffpreise und zunehmender indirekter Besteuerung, hat in den letzten Monaten europaweit die Erwartungen übertroffen.» In der Folge habe die EZB die Zinssätze erhöht, sagt Page:
>>>
Immobilieninvestmentmärkte Von Früjahrsmüdigkeit geplant Die Investitionstätigkeit an den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten ist im ersten Quartal 2011 saisonbedingt zurückgegangen. Nach Berechnungen von DTZ wurden im vergangenen Quartal 20,5 Milliarden Euro in europäische Gewerbeimmobilien investiert - 45 Prozent weniger als im Schlussquartal 2010. «Zum Jahresende haben wir den traditionellen Ansturm auf Immobilien gesehen, da Investoren ihre Akquisitionen beschleunigen, um ihre Investitionsmandate zu erfüllen», begründet Magali Marton, Leiterin von DTZ Research in Europa, den zu erwartenden Rückgang. Gegenüber dem Vorjahresquartal sei der Umsatz um sechs Prozent gestiegen. Der Anteil grenzüberschreitender Investitionen hat sich in Q1 mit 7,4 Milliarden Euro auf 36 Prozent des Transaktionsvolumens erhöht. Die nicht in Europa ansässigen Anleger übernahmen dabei die Führung und investierten vier Milliarden Euro. Insbesondere amerikanische und kanadische Anleger waren sehr aktiv und erwarben für zwei Milliarden Euro Immobilien, hauptsächlich in den Kernmärkten Europas. Marton erwartet, dass sich dieser Trend fortsetzen wird: «Mehr als 30 Prozent des Kapitals aus Amerika zielt auf die europäischen Immobilienmärkte.»
«Andere Zentralbanken dürften im Laufe des Jahres diesem Beispiel folgen.» Das Umsatzvolumen von europaweit 2,6 Millionen Quadratmetern liegt nach den Ermittlungen von JLL leicht (+4 %) über dem Ergebnis des Vergleichszeitraums im Vorjahr; der Fünfjahresschnitt sei nahezu erreicht. Starke Nutzeraktivitäten zeigten Moskau (+ 6 % auf 327.000 qm), Warschau (+ 79 % auf 147.000 qm)
/// 9_2011 / Seite 6 und Prag (mehr als verdoppelt auf 53.000 qm). «In Westeuropa hatten vor allem Stockholm mit 186.000 qm und Mailand mit 84.000 qm deutliche Zuwächse aufzuweisen», so Page. Der Umsatz in London liege, auch wenn das Anfrageniveau in der englischen Hauptstadt wieder zugenommen habe, zu Beginn des laufenden Jahres mit 135.000 qm auf einem niedrigen Niveau, und mit –58 Prozent deutlich unter dem Ergebnis des, allerdings sehr starken, Auftaktquartals in 2010. «Die Büronachfrage wird immer noch generell eher von auslaufenden Mietverträgen, die zur Verlängerung anstehen oder Umzüge zur Folge haben sowie von Flächenkonsolidierung gesteuert, weniger von Expansionen», merkt Page an. «Man darf nicht vergessen, dass auf der einen Seite die Abnahme der Arbeitslosigkeit in der Europäischen Union erst begonnen hat, andererseits die Länder mit extremen wirtschaftlichen Schwierigkeiten und einer restriktiven Fiskalpolitik von wenig Vertrauen seitens der Nutzer geprägt sind.» Expansionsbedarf erwarte JLL insbesondere in den nordischen Ländern, in Deutschland und Frankreich. Leerstandsquote bewegt sich wenig
Wie die JLL-Experten ermittelten, haben sich die Leerstandsquoten in vielen Märkten nur marginal bewegt. Neun Index-Märkte zeigen eine Zunahme, an der Spitze Rotterdam mit +170 Basispunkten, gefolgt von Amsterdam und Budapest (jeweils +50 bsp). Auch für zwei deutsche Immobilienhochburgen gelten leicht steigende Entwicklungen: in Frankfurt auf 15,1, in München auf 10,7 Prozent. Rückläufig sind die Leerstandsquoten in 15 Märkten, angeführt von Dublin (-120 bsp), Amsterdam und Budapest (jeweils – 50 bsp). Alle an-
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 7 / 9_2011 /// deren Märkte weisen geringere Bewegungen auf, darunter Berlin auf 9,0, Düsseldorf auf 12,6 und Hamburg auf 9,4 Prozent. Die europäische Leerstandsquote stieg im Quartalsverlauf damit marginal um zehn Basispunkte auf 10,3 Prozent. Trotzdem gilt für JLL die Beobachtung, dass in der Mehrheit der Märkte der Leerstand in Büroflächen mit hoher Qualität niedrig ist. «Dieser Fakt stützt das Mietpreiswachstum im Spitzensegment zusammen mit rückläufigen Fertigstellungszahlen und einer zunehmenden Nachfrage», so Page. «Deutliche Preisnachlässe sind demgegenüber bei älteren Bestandsflächen,
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF nicht zuletzt aufgrund deren hohen Angebotsvolumen, zu sehen.» Im 1. Quartal 2011 wurden in Europa nur rund 900.000 qm neue Fläche fertig gestellt und damit ungefähr ein Drittel weniger als im Fünf-Jahresdurchschnitt. Für das Gesamtjahr erwarten die JLL-Researcher ein Volumen von vier Millionen Quadratmetern. «Das ist der niedrigste Wert seit mehr als einer Dekade», betont Page. Zuwachs des K apitalwerts hat sich verlangsamt
Auch die europäischen Investmentmärkte profitieren von den sich weiter verbessernden wirtschaftlichen Rah-
menbedingungen und Fundamentaldaten. Das europäische Transaktionsvolumen im 1. Quartal 2011 beziffert JLL auf zirka 26,2 Milliarden Euro – damit läge es um + 32 Prozent höher als im Vorjahresvergleichsquartal. Im Fokus der Investoren stünden dabei weiter risikoarme Assets in Spitzenlagen, so Page: «Mit neun Milliarden Euro entfielen 34 Prozent des Transaktionsvolumens auf die Assetklasse Büro, mit Grossbritannien, insbesondere London, an der Spitze (46 %), gefolgt von Frankreich und Deutschland (13 % bzw. 11 %), allerdings insgesamt deutlich getoppt durch einige grosse Deals im Einzelhandelsbereich.» Die Spitzen- >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF renditen für Büroimmobilien sind in acht Index-Städten weiter geringfügig gesunken: 50 Basispunkte in Moskau und 25 Basispunkte in Barcelona sowie Warschau stellen dabei die grössten Bewegungen dar. Insgesamt liegt die gewichtete europäische Bürospitzenrendite Ende des 1. Quartals bei 5,25 Prozent (- 5 bsp). Auf Basis dieses nur noch leichten Rückgangs und der Stabilisierung der Mieten in den letzten sechs bis neun Monaten habe sich der Zuwachs des Kapitalwerts verlangsamt, so Page.
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Der europäische Kapitalwert-Index von Jones Lang LaSalle weist über das Quartal einen Anstieg um 2,4 Prozent aus und liegt damit 14,3 Prozent über dem Vorjahreswert. «Die Kapitalwerte legten zwar im Quartalsverlauf in zehn Index-Märkten zu, angeführt von Moskau (+24,2 %), wo sowohl ein starker Mietpreiszuwachs als auch ein weiterer Renditerückgang für diese Entwicklung sorgte und auch den Index insgesamt stark beeinflusst hat», so Page Ohne Moskau hätte der Index vor dem Hintergrund, dass die Werte in immerhin
zwölf Märkten stabil blieben, einen Zuwachs des Kapitalwerts um lediglich 0,7 Prozent erreicht. Nur Madrid verzeichnete aufgrund negativer Mietpreis-Performance (bei stabiler Rendite) einen Rückgang der Kapitalwerte (-0,9 %). «Viel Raum für weitere Renditekompressionen, insbesondere in Westeuropa ist nicht vorhanden», meint Page. Ein zukünftiges Wachstum der Kapitalwerte dürfte insofern erst einmal wieder von den Bewegungen auf den Vermietungsmärkten und weiterem Mietpreiswachstum dominiert sein. •
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16.2.2010 11:41:16 Uhr
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Standortwettbewerb
NACHRICHTEN
Städte punkten mit Global Events
Chicorée: Mit Famous auf Expansionskurs Die Schweizer Chicorée Mode AG hat ein zweites WomenswearBrand unter dem Namen Famous an den Markt gebracht. Der Young Fashion Filialist hat die neue Marke im März lanciert und ist inzwischen mit sechs rund 200 qm grossen Geschäften des neuen Konzepts in der Schweiz vertreten: in Spreitenbach, Thun, Volketswil, Baden, Dietikon und Lausanne. Bis Ende des Jahres soll die Zahl der Stores auf 15 erhöht werden, 2012 soll diese Zahl verdoppelt werden. Die neue Marke soll junge und preisbewusste Frauen ansprechen, wie die Schwesterkette Chicorée, die in der Schweiz mit rund 150 Filialen präsent ist. Der Umsatz lag in 2010 bei 142 Mio. CHF. Für Chicorée plant Gründer und Inhaber Jörg Weber im laufenden Jahr 20 neue Standorte zu eröffnen. Mittelfristig sieht er Potential für rund 200 Filialen in der Schweiz. Eine Auslandsexpansion zieht Weber (noch) nicht in Betracht.
Chicorée hat mit Famous eine Schwestermodekette bekommen.
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Auch Mailand setzt auf Global Events: 2015 findet in der norditalienischen Metropole die Weltausstellung statt
Neue ULI-Studie: Internationale Veranstaltungen fördern das Wachstum europäischer Städte.
BW. Europäische Städte konkurrieren immer stärker um grosse internationale Unterhaltungs- oder Sportveranstaltungen – dies ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des Urban Land Institute (ULI). Die Untersuchung zeigt vielfältige Vorteile auf, die Städte durch internationale Veranstaltungen haben. Dazu gehören eine neue Infrastruktur, die Ankurbelung des Fremdenverkehrs, Gewinnung privater Investitionen und die Regeneration von sozial benachteiligten Gebiete und Brachflächen. Internationale Veranstaltungen wirken demnach als nachhaltige Konjunkturspritze für die ausrichtenden Städte. Die Studie untersucht die Erfahrungen europäischer Städte,
die bereits internationale Veranstaltungen ausgerichtet haben, Veranstaltungen vorbereiten oder für die Zukunft planen. Die Fallstudien betreffen Barcelona (Olympische Sommerspiele 1992), Paris (FIFA Fussball-WM 1998), Lissabon (EXPO 1998), Turin (Olympische Winterspiele 2006), London (Olympische Sommerspiele 2012), Glasgow (Commonwealth-Spiele 2014), Mailand (EXPO 2015) und Amsterdam (Olympische Sommerspiele 2028). «Hat eine Stadt den Zuschlag für die Ausrichtung einer internationalen Veranstaltung erhalten, kann dies wie ein Katalysator für die Stadtentwicklung wirken und Impulse für Investitionen geben. Das bedeutet, dass fast alle Veranstaltungen Einfluss auf den Grundstücksund Immobilienmarkt, Infrastruktur, Planung und Landnutzung haben», meint ECE-Chef Alexander Otto, Vorsitzender von ULI Europe. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Detailhandelsimmobilien
Internationale Filialisten weiter auf Expansionskurs
Das UK bleibt der internationalste Detailhandelsmarkt der Welt. Im Bild: Das Westfield Shopping Center in London
Global operierende Detailhändler haben ihre Expansion 2010 – trotz schwieriger Rahmenbedingungen – fortgesetzt.
PD. In dem zum vierten Mal erscheinenden jährlichen Bericht «How Global is the Business of Retail» untersucht CB Richard Ellis (CBRE) die Marktpräsenz von weltweit führenden 323 Detailhändlern in 73 Ländern. Dabei wurden nicht nur einzelne Branchen betrachtet, sondern auch auf Landesebene einzelne Städte differenziert untersucht, womit eine umfassende Zusammenfassung der globalen Expansionsstrategien der weltweit führenden Detailhändler geboten wird. Das Fazit: Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen – trotz des Endes der Rezession – stellen weiterhin eine
Herausforderung für die Detailhändler dar Die Konsumausgaben sind in vielen Märkten weiter schwach und die geringere Zahl von ShoppingCenter-Neueröffnungen erschwert in einzelnen Ländern die Expansion. Dennoch sind internationale Filialisten weiterhin auf dem Vormarsch. Auf nationaler Ebene bleibt Grossbritannien der internationalste Detailhandelsmarkt der Welt. 58 Prozent der von CBRE untersuchten Retailer verfügen hier über eine Niederlassung, gefolgt von den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) mit 54 Prozent und den USA mit 50 Prozent. Europa dominiert nach wie vor die Top 10 der internationalsten Detailhandelsmärkte der Welt. Alle fünf führenden europäischen Volkswirtschaften sowie Russland sind unter den Top 10. Neben Grossbritannien mit Platz eins belegt >>>
NACHRICHTEN Deutsche EuroShop Rentierliche Investments Die Deutsche EuroShop AG hat im Geschäftsjahr 2010 erneut Umsatz- und Ergebnisprognosen übertroffen. Die Umsatzerlöse erhöhten sich von 127,6 auf 144,2 Mio. Euro (+ 13 %). Zum Umsatzwachstum trugen wesentlich das zum 1. Februar 2010 übernommene A10 Center bei und die Anteilsaufstockung in der Altmarkt-Galerie Dresden (1.7.2010) sowie das Allee-Center in Hamm und der City-Point in Kassel bei. Bei den Bestandsobjekten stiegen die Umsatzerlöse vergleichbar um 1,1 Prozent. Die Leerstandsquote lag wie in den Vorjahren stabil unter einem Prozent, der Wertberichtigungsbedarf aus Mietausfällen mit 0,6 Mio. Euro erneut auf niedrigem Niveau. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern erhöhte sich im Berichtsjahr von 110,7 auf 124,0 Mio. Euro (+12 %). Das Ergebnis vor Steuern und Bewertung stieg von 54,9 Mio. auf 63,9 Mio. (+ 16 %), unter Einbeziehung des Bewertungsergebnisses von 40,1 auf 97,0 Mio. Euro (+ 142 %), das Konzernergebnis auf 81,8 Mio. Euro (+138 %). Der Gewinn je Aktie lag bei 1,80 Euro (2009: 0,88 Euro). Für das Geschäftsjahr 2010 will der Shoppingcenter Investor eine um 0,05 Euro erhöhte Dividende von 1,10 Euro/Aktie ausschütten. Für 2011 erwartet Deutsche EuroShop-CEO Matthias Böge einen Umsatz in Höhe von 184 bis 188 Mio. Euro: Insbesondere der Umsatzbeitrag des BillstedtCenters, das seit Jahresbeginn zum EuroShop-Portfolios zählt, werde sich positiv auswirken. 2012 rechnet Böge mit 198 bis 202 Mio. Euro Umsatz.
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Frankreich, den vierten, Spanien den fünften, Deutschland den sechsten, Russland den achten Platz und Italien den zehnten Platz. Das Ranking der Top 20 hat sich dagegen entscheidend globalisiert. Viele Schwellenländer sind mittlerweile international wichtige Expansionsziele. Die Türkei hat den stärksten Zuwachs bei der Detailhändlerpräsenz verzeichnet, 39 Prozent der analysierten Retailer verfügen dort gegenwärtig über eine Präsenz, ein Zuwachs um 2,2 Prozentpunkte. Auch in Belgien, Polen, Ägypten, Vietnam, Brasilien und Mexiko erhöhte sich die Präsenz von internationalen Detailhändlern um mehr als 1,5 Prozentpunkte. Die internationale Expansion bleibt ein klares strategisches Ziel für Detailhändler weltweit, 40 Prozent der neu eröffneten Filialen liegen ausserhalb der Heimatregion des jeweiligen Detailhändlers. Obwohl sich das globale Expansionstempo verlangsamt hat, stieg die weltweite Marktpräsenz 2010 im Schnitt um zwei Prozent. Im Jahr 2009 hatte dieser Wert vier Prozent, 2008 zwölf Prozent betragen. Im vergangenen Jahr haben 21 der be-
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NACHRICHTEN Sonae SierrA: Markteintritt in Marokko Der internationale Einkaufscenterspezialist Sonae Sierra bietet seit kurzem in Marokko Services für die Entwicklung und das Management von Shoppingcentern an. Den ersten Vertrag hat Sonae Sierra mit den marokkanischen Unternehmen Marjane (ONA Group) und Foncière Chellah (CDG Group/Caisse de Dépôt et de Gestion) geschlossen. Gemäss dieser Vereinbarung wird Sonae Sierra in Casablanca ein Einkaufszentrum mit einer Gesamtmietfläche (GLA) von 40.700 Quadratmetern und 130 Geschäften entwickeln. Das Center soll Ende 2013 eröffnet werden und wird zwischen der Moschee von Hassan II. sowie dem Hafen von Casablanca errichtet. Es ist Teil des Casablanca-Hafenprojekts, das auch Wohn-, Freizeit- und Büroräume umfasst. Sonae Sierra wird folgende Leistungen übernehmen: Marktuntersuchungen, Entwurf, architektonisches Konzept sowie das Projektmanagement während der gesamten Entwicklungsphase. Marjane betreibt die grösste Kette von Verbraucher- und Supermärkten in Marokko. Foncière Chellah ist ein Immobilienentwicklungsfonds im Besitz der CDG-Gruppe, einer von Marokkos grössten Finanzinstitutionen. «Marokko ist ein Markt mit mehr als 31 Millionen Einwohnern, der sich wirtschaftlich schnell entwickelt. Für die Shoppingcenter-Branche ergibt sich hier enormes Wachstumspotenzial», sagt Fernando Guedes de Oliveira, CEO von Sonae Sierra. Marokko gilt als aufstrebender und politisch wie wirtschaftlich stabiler Markt mit vielversprechenden Perspektiven.
rücksichtigten Länder Markteintritte von fünf oder mehr Detailhändlern verzeichnen können. Detailhändler aus Nordamerika waren dabei am expansivsten, sie erhöhten ihre globale Marktpräsenz um durchschnittlich 2,6 Prozent; europäische und Detailhändler aus der Region Asien-Pazifik erhöhten ihre globale Marktpräsenz um durchschnittlich 1,8 Prozent. VAE und Saudi-Arabien im Visier
Bei der Eröffnung neuer Filialen ist Indien führend: Hier haben 2010 acht internationale Detailhändler eine Präsenz aufgebaut, gefolgt von der Türkei mit sieben und den Vereinigten Arabischen Emiraten, Kuwait, Irland, Rumänien sowie Bulgarien mit jeweils sechs neuen Filialisten. Aufgrund eines guten Konsumklimas und eines Wirtschaftswachstums von 8,8 Prozent war Indien 2010 von der globalen Rezession – im Unterschied zu vielen Ländern in Europa und Nordamerika – kaum betroffen und ist damit für internationale Retailer ein besonders attraktives Expan-
Abu Dhabi will Dubai nacheifern. Im Bild: Die Marina Mall
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF sionsziel. Auch der Mittlere Osten bleibt beliebtes Expansionsziel; doch nach der hohen Zahl neuer Markteintritte 2009, fielen die Vereinigten Arabischen Emirate 2010 im Markteintrittsranking leicht zurück. Dies liegt am bereits sehr hohen Vorjahresniveau von Dubai. Dabei ist die Region mit Kuwait mit sechs und Saudi Arabien mit fünf neuen Markteintritte weiter interessant. Laut CBRE wollen Detailhändler den Erfolg in Dubai in anderen Ländern der Region mit einer ähnlichen Kundenbasis wiederholen. Damit ist eine wohlhabende Schicht gemeint, die ihr verfügbares Einkommen gern in Shopping-Centern ausgibt. Hierzu gehören in erster Linie Kuwait, Saudi Arabien und auch Abu Dhabi. Dort wird die Eröffnung von neuen Shopping-Centern wahrscheinlich dazu führen, dass Abu Dhabi in diesem Jahr mehr Markteintritte verzeichnen kann als Dubai. Wenngleich die aktuellen Unruhen in der Region nicht ignoriert werden können, sei «es dennoch unwahrscheinlich, dass diese die langfristigen Expansionspläne im internationalen Detailhandel nachhaltig beeinflussen», sind die CBRE-Experten überzeugt. Die Türkei ist aufgrund einer wachsenden und wohlhabenderen Mittelschicht für international operierenden Retailer
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Im Bild: Eine Starbucks-Filiale in der Marina-Mall in Abu Dhabi
besonders interessant. Die jungen Konsumenten orientieren sich CBRE zufolge «an westlichem Lebensstil und haben eine kosmopolitische Weltanschauung». Mit der Fertigstellung hochwertiger Shopping-Center entstanden Expansionsmöglichkeiten für den Detailhandel. Die Türkei als potentieller EU-Beitrittskandidat verfüge aktuell über rund 325.000 qm an moderner Shopping-Center Fläche und verzeichne die zweitgrösste Neubaupipeline in Europa, mit aktuell rund 140.000 qm an Shopping-Center
Fläche im Bau. Überraschenderweise ist auch Irland im Ranking neuer Markteintritte hoch positioniert. Detailhändler nutzen dabei die gegenwärtig höhere Verfügbarkeit von erstklassigen Flächen bei gleichzeitig geringeren Mietpreisen und mietfreien Perioden von 12 bis 15 Monaten. Diese Incentives – gepaart mit der Möglichkeit zentrale Standorte zu besetzen – überwiegen das durch die ökonomische Situation existente Risiko und zeigen die langfriste Zuversicht internationaler Retailer in den irischen Detailhandelsmarkt. •
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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Marktkommentar
Credit Suisse: Frische Mittel für CS REF Green Property Die Emission des Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property (CS REF Green Property) stiess auf rege Nachfrage: Das angestrebte maximale Volumen von 309 Mio CHF war laut CS-Mitteilung um rund 90 Prozent deutlich überzeichnet. Bei einem maximalen Bezugsverhältnis von 1:1 wurden drei Millionen neue Anteile zu einem Ausgabepreis von 103,00 CHF netto/Anteilschein ausgegeben. Die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile beträgt neu sechs Millionen, das Nettofondsvermögen rund 598,50 Millionen CHF. Der Emissionserlös wird für den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios verwandt. Swiss Prime Site: Keine Kapitalerhöhung Die Aktionäre der Immobiliengesellschaft Swiss Prime Site (SPS) haben an der jüngsten Generalversammlung (GV) dem Antrag des Verwaltungsrates auf eine Erhöhung des bedingten Kapitals von acht auf zehn Millionen Namenaktien nicht angenommen. Bereits im Vorfeld der GV hätten verschiedene institutionelle Investoren wie Ethos und zCapital das Traktandum abgelehnt, heisst es bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB). Auch der Antrag des Aktionärs Walter Fust, die Verwaltungsräte Klaus Rudolf Wecken und Christopher Michael Chambers abzuberufen, fand keine Mehrheit. Der zur Zuwahl vorgeschlagene Erich Bohli sei als Verwaltungsrat nicht zur Verfügung gestanden.
Weitere Kapitalerhöhungen in Sicht Die kotierten Schweizer Immobilien-AGs verzeichnen ein neues Allzeithoch; mehrere Immobilienfonds wollen frisches K apital einsammeln.
TM. Die kotierten Immobilienaktien (REAL Index) konnten im April ein deutliches Plus von 3,42 Prozent verbuchen. Mit dem Schlusskurs vom 28. April 2011 wurde zudem ein neues Allzeithoch geschrieben. Für das Jahr bedeutet dies ein Plus von 7,12 Prozent. Die deutliche Aufwärtsbewegung im Index wurde hauptsächlich in der zweiten Monatshälfte erzielt. Zu den besten Performern im Real-Index gehören die beiden Schwergewichte Swiss Prime Site (+ 4,40 Prozent MTD) und PSP Swiss Property (+ 4,03 Prozent MTD). Die kotierten Immobilienfonds (SWIIT Index) verzeichnen im April nur einen leichtes Minus von 0,06 Prozent und bleiben damit im laufenden Jahr weiterhin mit 2,88 Prozent im Plus. Auf grosses Interesse stiess Mitte April die Kapitalaufnahme des Green Property Funds der Credit Suisse: Das maximale Emissionsvolumen von 309 Millionen CHF wurde um 90 Prozent deutlich überzeichnet. Nach dem Abschluss der Kapitalerhöhung des CS Green Property Funds stehen zwei weitere Kapitalerhöhungen bevor: Seit dem 28. April läuft das Bezugsangebot des UBS-Fonds Swissreal und am 2. Mai 2011 startet die Kapitalerhöhung des Immo Helvetic. Im Rahmen der beiden laufenden Neuemissionen soll maximal 222,1 Millionen CHF (Swissreal: 157,3 Mio. CHF; Immo
Thomas Marti, Swiss Finance & Property
Helvetic: 64,8 Mio. CHF) frisches Kapital eingespielt werden. Dieses neue Kapital im Markt kann – wie bei der Kotierung des Rothschild SICAV im März zu sehen war – aufgrund der Umschichtungen im Index zu einer kurzfristigen Korrektur führen. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 09/2011 / 6. Jahrgang / 117. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch
WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
FOTOS: PD
NACHRICHTEN
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT
500
BRUT TO - DIVIDENDE
VALOREN - NUM MER
600,00 3490024 N
BESCHREIBUNG
28. april 2011 TIEFST 2011
HÖCHST 2011
GELD
BRIEF
AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur 3 2.010,00
39.500,00
1
31.110,00
56.890,00
1
50
0,00
140241 N
Agruna AG
4.400,00
4.400,00
35
4.300,00
4.450,00
10
50
155753 N
Bürgerh aus AG, Bern
850,00
1.490,00
34
850,00
1.490,00
4
187,00
215,00
100
190,00
205,00
150
100
134,70
140,00
50
Espace Rea l Estate Holding AG, Biel
135,00
145,00
45
141,00
143,00
20
FTB Holding SA, Briss ago
650,00
820,00
20
703,00
820,00
39
12,00
14,00
10
13,50
96
10202256 N
C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau
10
12741182 N
Espace Rea l Emission 2011
10
4,00
255740 N
25
2,50
363758 I
10
4582551 N
500
150,00
191008 N
Im mges Via m al a, Thusis
1
6.210,00
8.195,00
5
400
40,00
257750 I
Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo
1.650,00
1.650,00
20
1.500,00
2.250,00
21
Konkordia AG N
2.100,00
2.470,00
12
2.110,00
2.470,00
7
200
0,00 11502954 N
Funda menta Rea l Estate AG
50
75,00
154260 N
Löwengarten AG
130,00
500,00
9
130,00
500,00
12
10
254593 N
MSA Im mobilien, Adliswil
425,00
500,00
20
250,00
499,00
17
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
2
3.950,00
10.000,00
2
Rea l Estate Holding
5000
0,90
1,00
500
SAE Im mobilien AG, Unter ägeri
22
2.400,00
500
25,00 3264862 N
1
2989760 I
600
36,00
225664 I
870
80,00
228360 N
Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden
3.000,00
3.000,00
5
2.200,00
3.000,00
800
160,00
231303 I
Sia - Haus AG, Zürich
4.800,00
4.900,00
10
4.800,00
Sihl Manegg Im mobilien AG
6
5
0,00
1789702 I
1,00
3,00
1800
1,00
100
0,00
253801 N
Tersa AG
9.250,00
9.250,00
2
8.300,00
22.000,00
1
1000
120,00
172525 N
TL Im mobilien AG
9.100,00
9.100,00
2
7.110,00
9.080,00
1
1000
260,00
256969 N
Tuwag Im mobilien AG,Wä denswil
1
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Seite 15 / 9_2011 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN
ANL AGEFONDS NA ME
2.672.561 BONHOTE IMMOBILIER
844.303 CS 1A IMMO PK
29. april 2011 RÜCKNA ME PREIS
BÖRSEN - AUS- KURS SCHÜT t.- RENDITE
104,50
114,75
2,22%
EC ART
9,81%
PERF. MTL . Y TD UMSATZ 2011 %JAN 2011
-1,25%
2,09%
URSE SEIT 1.1.10 K T IEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
108,00
120,00
621.339.694
1350,00
3.523.538.925
145,00
1.163.635.200
1103,00
1335,00
4,03% 21,03%
1,52% n icht kotiert 1 215,00
4.515.984 CS REF PROPERT Y PLUS
106,25
136,50
3,02% 28,47%
4,30%
2,80%
122,50
276.935 CS REF INTERSWISS
173,50
218,50
3,90% 25,94%
1,63%
2,07%
202,50
227,90
1.483.220.389
3.106.932 CS REF LIVINGPLUS
95,25
119,25
2,19% 25,20%
2,83%
2,06%
113,00
125,00
2.086.875.000
121,75
163,80
3,34% 34,54%
6,99%
2,37%
149,00
164,80
2.075.485.066
99,40
129,50
2,94% 30,28%
1,57%
1,32%
117,00
135,00
757.669.535
1.291.370 CS REF SIAT 1.458.671 FIR
977.876 IMMOFONDS
289,25
379,00
3,65% 31,03%
2,43%
1,30%
354,00
389,00
1.109.062.394
278.226 L A FONCIERE
575,60
789,00
2,57% 37,07%
6,77%
1,09%
683,00
788,00
889.518.600
277.010 IMMO HELVE TIC
147,00
194,50
3,34% 32,31%
1,46%
2,10%
179,00
203,00
466.800.000
105,35
115,50
2,47%
-7,23%
1,52%
106,00
129,00
352.511.660
3.362.421 PROCIMMO SWISS COMM FUND
110,15
121,50
2,52% 10,30%
2,02%
3,32%
112,00
127,00
325.376.393
3.941.501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND
104,85
117,00
3,22% 11,59%
- 0,56%
8,92%
111,00
127,00
172.147.014
2,25% 59,64%
4,13%
1,32%
240,00
270,00
941.066.940
1,21%
2,28%
1,23%
926,00
1100,00
1.034.880.000
3.499.521 PATRIMONIUM SRE FUND
278.545 SOLVALOR «61»
166,00
265,00
725.141 SCHRODER IMMOPLUS
842,75
1078,00
3.743.094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 2.616.884 SWISSINVEST REIF
9,63%
27,91%
81,90
114,50
2,97% 39,80%
1,20%
1,88%
109,00
121,90
1.086.614.389
105,30
124,00
3,57%
2,48%
1,49%
118,90
128,90
508.288.028
17,76%
1.442.082 UBS SWISS RES. ANFOS
48,25
61,00
3,33% 26,42%
1,24%
1,83%
56,50
63,00
1.687.703.043
2.646.536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL
11,50
15,00
2,02% 30,43%
4,90%
0,00%
11,85
16,00
373.383.930
1.442.085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
60,85
75,25
3,26% 23,66%
5,36%
1,97%
70,40
78,25
772.151.011
1.442.087 UBS SWISS MIXED SIM A
72,75
93,75
3,47% 28,87%
5,32%
2,21%
82,80
99,20
4.628.229.094
1.442.088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
3,96% 14,46%
71,90
854.147.304
57,40
65,70
-2,05%
1,67%
63,30
Ø
S W I T T
Ø
Total
3,06% 26,19%
2,91%
2,00%
26.913.643.607
Ø(1)
IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN
AKTIEN NA ME
883.756 ALLRE AL HOLDING
1.820.611 BFW LIEGENSCHAFTEN N
255.740 ESPACE RE AL ESTATE
29. APRIL 2011 NAV
BÖRSEN - KURS
AUS- SCHÜT- TUNGS- RENDITE
EC ART
PERF. Y TD 2011
MTL . UMSATZ DEZ . 10
KURSE SEIT 1.1.10 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
111,00
142,00
3,89% 27,93%
8,30%
4,16%
114,00
148,00
1.157.504.196
34,50
27,80
3,43% -19,42%
4,91%
2,14%
20,90
28,50
130.416.750
150,20
141,50
3,09%
-5,79%
2,29%
nk
119,00
145,00
202.429.476
1.731.394 INTERSHOP
240,40
308,00
6,51% 28,12%
8,07%
9,20%
289,00
322,00
336.336.000
1.110.887 MOBIMO
184,40
209,25
4,31% 13,48%
9,29%
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175,00
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1.073.473.216
69,80
78,50
3,68% 12,46%
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58,25
78,50
2.736.478.377
1.829.415 PSP SWISS PROPERT Y
803.838 SWISS PRIME SITE
261.948 WARTECK INVEST
2.183.118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING
57,80
72,15
1405,00
1795,00
4,86% 24,83%
8,46%
5,42%
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73,40
3.726.567.579
3,87%
27,76%
0,28%
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1651,00
1879,00
199.918.125
0,00% - 40,49%
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4,77
110.797.995
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RE AL
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Total
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Projektentwicklung
Neues Fachmarktzentrum in Küssnacht am Rigi
NACHRICHTEN Rheinfelden UBS-Fonds starten Neubauprojekt
Soll Anfang September 2011 eröffnet werden: Das neue Fachmarktzentrum in Küssnacht am Rigi
Auch bei ihrer neuen Projektentwicklung im K anton Schw yz zeigte die Zima eine glückliche Hand.
BW. Im April und damit Monate vor der Fertigstellung wechselte im Industriegebiet von Küssnacht am Rigi
eine Projektentwicklung den Eigentümer: Die Zima Projekt Baugesellschaft mbH mit Sitz in Dornbirn veräusserte ihr neues Fachmarktzentrum an die in Küssnacht ansässige Baufirma Christan AG. Die Christian AG fungiert bei der Realisierung des neuen Fachmarkts «Fänn» auch >>>
Nach dem rechtskräftig bewilligten Gestaltungsplan stehen UBS Direct Residential und UBS «Anfos» mit einem gemeinsamen Wohnbauprojekt in Rheinfelden (AG) kurz vor der Baubewilligung für ein Wohnbauprojekt an sonniger Lage, ca. 700 Meter von der S-Bahn Station entfernt. Schulen und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in kurzer Gehdistanz im Quartier Augarten Ost, und das Freibad am Rhein, sowie die Kunsteisbahn liegen etwa 400 m nördlich der Parzelle. Drei freistehende Mehrfamilienhäuser werden in Massivbauweise und im zertifizierten Minergie-Label erstellt. Insgesamt entstehen 105 Wohnungen und 105 Einstellhallenplätze. Ein Mehrfamilienhaus mit 35 Wohnungen erwirbt der UBS Direct Residential, UBS «Anfos» die zwei weiteren mit insgesamt 75 Wohnungen.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Seite 17 / 9_2011 ///
als Generalunternehmer. Baustart war im November 2010; seither nimmt der Neubau zwischen zwei bestehenden Neubauten von Aldi Suisse und Lidl mehr und mehr Gestalt an. Es handelt sich um einen eingeschossiges Gebäude mit vier Geschäften und insgesamt rund 3.000 qm Handelsfläche; die künftigen Mieter stehen mit Müller Drogeriemarkt, Fust AG, Takko Fashion sowie Bingo Shoe Discount bereits fest. Die Gesamtbauzeit wird auf acht Monate veranschlagt; am 1. September 2011 soll die Eröffnung sein. «Attraktive Handelsflächen werden nach wie vor von den grossen Retailern nachgefragt», sagt Zima-Geschäftsführer Elmar Girardi; betont allerdings; dass derzeit keine B-Lagen akzeptiert würden: «Nur wenn die Mieter dieser Immobilen vom Standort überzeugt sind und sich langfristig binden, werden Objekte für Investoren attraktiv.» Die Zima, spezialisiert auf Büro- und Retail-Immobilien in der Schweiz, Vorarlberg und Tirol, berät
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NACHRICHTEN St. Gallen Helvetia legt Grundstein für Überbauung Birnbäumen Oberhalb der Stadt St. Gallen baut die Helvetia Versicherungen in Birnbäumen zwei vierstöckige Häuser mit insgesamt 68 Zweieinhalb- bis FünfeinhalbZimmer-Wohnungen gehobenen Standards. Für die Realisierung des Projekts zeichnet die Implenia Generalunternehmung in St. Gallen verantwortlich. Dem Vernehmen nach bewegen sich die Mieten im mittleren Segment. Am 28. April 2011 begann mit der Grundsteinlegung der Hochbau; bis im November sollen die Rohbauten stehen. Die Wohnungen werden gestaffelt im Juli und Oktober 2012 an die Mieter übergeben.
Investoren wie bei der Standortsuche und – analyse, entwirft Nutzungskonzepte für Einkaufszentren oder Passagenlösungen, Branchenmixkonzeptionen, Wirtschaftlichkeitsrechnungen oder hilft bei der Abwicklung von Vertragsverhandlungen. Oftmals tritt das Unternehmen nicht nur als nur Dienstleister sondern auch als Projektentwickler auf und übernimmt somit als Investor das volle wirtschaftliche Risiko – denn ein Exit erfolgt in diesem Fall erst in Form des Verkaufs. Vor etwa zweieinhalb Jahren hat die ZIMA den Schritt in die Schweiz gewagt und mit dem Fachmarktzentrum in Näfels das erste sogenannte Strip-Center nach amerikanischem Vorbild mit einem Kostenaufwand von 27 Millionen CHF realisiert. Auch dieses Projekt – zu den Mietern zählen hier unter anderem Migros, Aldi, Müller Drogerie, C&A und Deichmann – konnte noch vor Fertigstellung an einen Schweizer Immobilienfonds verkauft werden. •
ANZE IGE
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Do, 19. Mai 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
Facility Management – Strategische und operative Herausforderungen Wie bekannt ist, fallen rund 80% der Kosten innerhalb des Life-Cycles einer Immobilie bei Betrieb und Unterhalt an. Die Neben- und Bewirtschaftungskosten sind sowohl für Eigentümer als auch für Nutzer sehr relevant. Es stellt sich die Frage, wo im Facility Management heute die grössten Potentiale liegen und wie bereits in der Planungs- und Bauphase dafür gesorgt werden kann, die Nutzungskosten möglichst tief zu halten. Experten aus der Praxis widmen sich diesen und folgenden Fragen: · Status Quo und Potenziale des Facility Managements in der Schweiz? · Folgerungen für Investoren, Betreiber und Nutzer? · Optimierung der Life-Cycle-Kosten durch baubegleitendes FM? · Worauf es ankommt und welche Potentiale ausgeschöpft werden können? · Optimale Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern? · Evaluation, Führung und Controlling um maximalen Erfolg zu erzielen?
Partner:
Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / IFZ, Hochschule Luzern Referenten: · Martin Cremosnik, Mitglied der GL, pom+ consulting, Zürich · Peter Gallmann, Leiter Business Development, MIBAG, Zürich · Steffen Gürtler, Mitglied der GL, Leiter Beratung, Move Consultants AG, Basel Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
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