SCHWEIZER
Ausgabe 119_ 6. Jahrgang / 30. Mai 2011
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt 2 GfK Switzerland: Shoppingcenter-Studie 3 Nachrichten: Real I.S./«Saarbasar» 4 Im Gespräch: G. Brandenberg, SPG Intercity Zürich AG 5 «Pfnüselküste» kommt aus der Mauser 8 Hochtief PE-Studie: Nachhaltigkeit/Verkehrswert 12 «CC» plant Grossprojekt in Katar 12 Nachrichten: CEI/CEPI 13 Stadtentwicklung: Neues Herz für Doha 15 Nachrichten: JLL/King Sturge 15 Marktkommentar 16 Immobiliennebenwerte 17 Immobilienfonds/-Aktien 18 Hotelmarkt: Seedamm Plaza wird erweitert 19 Nachrichten: Halter Entwicklungen/Ebisquare
Zukunftssichere Projekte Über einen Mangel an Einkaufsmöglichkeiten kann man in der Schweiz sicher nicht klagen: Gemäss einer aktuellen GfK-Studie gibt es inzwischen 162 Shoppingcenter mit mehr als 5.000 qm Verkaufsfläche. 13 neue Einkaufstempel dieser Grössenordnung befinden sich im Bau, weitere 16 sind geplant. Wird tatsächlich alles gebaut, kommen mittelfristig mehrere hunderttausend Quadratmeter neue Shoppingfläche an den Markt – Birgitt Wüst Redaktionsleiterin obwohl die Schweiz schon heute als «overstored» gilt. Damit stellt sich die Frage der Nachhaltigkeit der geplanten Investitionen, vor allem in ökonomischer Hinsicht: Schliesslich sollen die Zentren Profite abwerfen und die dürften bei wachsender Konkurrenz nicht leicht zu erwirtschaften sein. Doch noch sind nicht alle Projekte realisiert und noch dürfen sich die Detailhändler über steigende Umsätze freuen. Unterdessen legen Investoren und Mieter immer mehr Wert auf nachhaltige Gebäude. Seit kurzem liegen die Ergebnisse einer Studie vor, die erstmals den Zusammenhang zwischen der Nachhaltigkeit und dem Verkehrswert von Büroimmobilien untersuchte. Im Auftrag von Hochtief Development ging die TU München der Frage nach, ob und wie Büronutzer Nachhaltigkeitsmerkmale einer Immobilie wahrnehmen, bewerten, gewichten und honorieren. Das Ziel: Die Studienergebnisse sollen beitragen, heute schon Projekte zu realisieren, die auch morgen noch zukunftssicher sind. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen Birgitt Wüst
Partner Immobilienbrief
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Wer bekommt den Schwarzen Peter, SCHWEIZER wenn in Ihren Immobilien das Licht ausgeht?
IMMOBILIENGESPRÄCHE
Donnerstag, 30. Mai 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich
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Anlagestrategien institutioneller
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG oder / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Investoren: Core Kreativität? Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark. Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Detailhandelsimmobilien
Vom hohen Franken kaum tangiert
Das Einkaufszentrum Glatt: Seit Jahren Spitzenreiter beim Umsatz
Shoppingcenter sind bei Schweizer Kunden sehr beliebt: Laut GfK Studie verzeichneten die meisten 2010 ein Umsatzplus. Der Spitzenreiter dabei ist das Glattzentrum.
BW. Das grösste Schweizer Shoppingcenter ist das Einkaufszentrum Glatt in Wallisellen mit seinen rund 43.000 Quadratmetern Fläche nicht; von den Ausmassen her betrachtet liegt das Shoppi&Tivoli in Spreitenbach vorn. Beim Umsatz allerdings behauptet das Glatt seit Jahren seinen Spitzenplatz und auch im Ranking der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) Switzerland für das Jahr 2010 liegt es mit einem Rekordumsatz von 669 Millionen CHF in Führung (s. Abbildung). Die Studie, die die GfK auf dem 4. Schweizer Shopping Center Kongress des SCSC Swiss Shopping Center Council Mitte Mai präsentierte, zeigt,
dass die Mehrheit der Betreiberfirmen im vergangenen Jahr ein Umsatzplus verzeichnete – trotz des hohen Frankens, der den Konsum ausländischer Kunden deutlich bremste und ungeachtet des harten Wettbewerbs im Detailhandel. Laut GfK gibt es inzwischen 162 Shoppingcenter mit mehr als 5.000 qm Verkaufsfläche in der Schweiz; weiter geht aus der jüngsten Studie hervor, dass die Verkaufsumsätze der Shoppingcenter am Gesamtdetailhandelsumsatz der Schweiz aktuell rund 17 Prozent ausmachen. Zum Vergleich: In anderen Ländern kommen die Einkaufszentren auf einen Umsatzanteil von rund 25 Prozent. Schweiz ist overstored
Unterdessen geht die Expansion im Schweizer Detailhandel munter weiter. Laut GfK-Studie kommen allein mit den drei neuen Shopping Centern Rossfeld Center 1/Sierre, Rosenberg/Winterthur und Cristal Center/
Martigny rund 32.000 Quadratmeter an den Markt. Für einen Zuwachs an weiteren 183.000 Quadratmetern Verkaufsfläche könnten 13 neue Einkaufscenter mit mehr als 5.000 Quadratmeter Fläche sorgen, die im Bau sind und deren Realisierung als sehr wahrscheinlich gilt. Weitere 16 Einkaufscenter mit insgesamt 294.000 Quadratmetern sind laut GfK geplant, doch steht hinter der Realisierung dieser Flächen noch ein Fragezeichen. Gleichzeitig stehen bei 16 von den 162 bestehenden Einkaufszentren Modernisierungen an, die mehrheitlich mit Vergrösserungen einhergehen; diese Flächen schlagen mit einem Plus von 51.000 Quadratmetern zu Buche. Hinzu kommen noch 180.000 Quadratmeter an neuen oder vergrösserten bestehen Fachmarktzentren. Summa summarum könnten, werden alle Pläne tatsächlich realisiert, bis 2015 rund 940.000 Quadratmeter an den Markt kommen – und dies, obgleich der Schweizer Detailhandel
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 3 / 11_2011 /// laut GfK bereits heute «overstored» ist. Als Ursachen der ungebremsten Flächenexpansion nennen die Marktforscher zum einen die Vertikalisierung: Immer mehr Marken eröffneten immer mehr Monobrand-Stores und besetzten immer mehr Märkte. Zur Ausdehnung komme hinzu, dass die Verkaufsstellen immer grösser würden. Gleichzeitig würden im Zuge der Differenzierung und Profilierung mehr und mehr neue Formate eröffnet. Und nicht zuletzt sei
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF der Schweizer Handel sehr attraktiv für Finanzinvestoren. Fazit der GfK: Der Schweizer Detailhandel hat genügend Verkaufsstellen und Verkaufsflächen. Er wird angesichts hoher Kaufkraft, hoher Margen und der Stabilität als attraktiv beurteilt, doch werde die Komplexität des Schweizer Marktes oft unterschätzt. Chancen sehen die GfK-Experten für neue, vor allem ausländische Händler, in den Schweizer Markt einzutreten oder zu expandieren. •
die 10 umsatzstärksten shopping-center in der schweiz
GR AFIK: GfK Swit zerl and, Dokumentation «Detailhandel Schweiz»
Umsätze in Mio. CHF
die 10 grössten shopping-center in der schweiz (Fläche in M 2)
NACHRICHTEN Real I.S. Spezialfonds kauft Detailhandelsobjekt Die Münchner Real I.S. hat für ihren Immobilienspezialfonds Real I.S. BGV IV im April das dritte Objekt erworben. Verkäufer ist ein durch die Natixis Capital Partners GmbH, Hamburg, verwalteter Luxemburger Fonds. Es handelt sich um das ca. 36.000 qm grosse fachmarktorientierte Einkaufszentrum «Saarbasar» in Saarbrücken. Das Objekt befindet sich in einer langfristig etablierten und verkehrsgünstigen Lage und ist über einen Generalmietvertrag vollständig und langfristig an die Metro Asset Management Services GmbH vermietet. Die Verkaufsflächen werden von Real, MediaMarkt, C&A, Aldi und H&M genutzt. Finanzierungspartner für die langfristige Fremdfinanzierung über rund 30 Millionen Euro ist die SEB. Für das Immobilienportfolio des im vergangenen Jahr aufgelegten Fonds wurden bereits Objekte in Hamburg und Rotterdam erworben; das aktuelle Investmentvolumen der BGV IV beträgt den Angaben zufolge rund 190 Millionen Euro. Für die zur Real I.S. Gruppe gehörende Real I.S. Investment GmbH (KAG) ist die BGV IV der erste Immobilienspezialfonds. Der Fonds verfügt über rund 380 Millionen Euro Eigenkapital; sein Zielvolumen liegt bei rund 700 Millionen Euro.
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Detailhandelsimmobilien
«Top-Einkaufsstrassen und Shoppingcenter sind vergleichbar» Der Schweizer Detailhandelsmarkt ist im Umbruch. Wir sprachen mit Gabriela Brandenberg, Head Retail Services German Speaking Part der SPG Intercit y Zürich AG, über Shoppingcenter und gute Lagen, Newcomer und neue Standorte.
Welche Standorte werden gewünscht? Die meisten Newcomer möchten ihre ersten Geschäfte in Zürich - an der Bahnhofstrasse - und in Genf eröffnen. Firmen, die bereits im Schweizer Markt vertreten sind, suchen Verkaufsflächen an den bekannten Ladenstrassen weiterer Städte wie Basel, Luzern, Bern und St. Gallen.
Interview: Birgitt Wüst
Können Sie immer die passenden Flächen vermitteln? Vor allem an den gut frequentierten Passantenlagen übersteigt die Nachfrage bei weitem das vorhandene Flächenangebot, was es umso schwieriger macht, die passenden Flächen zu vermitteln.
Shoppingcenter sind derzeit gross in Mode. Stellen diese Einkaufstempel für den innerstädtischen Detailhandel eine starke Konkurrenz dar? Shoppingcenter sind für Kunden in der Tat attraktiv. Sie finden dort eine grosse Auswahl an Geschäften mit einem vielfältigen Angebot in bequemer Gehdistanz oder auch genügend Parkplätze in nächster Nähe. Somit sind attraktive Einkaufstempel vor allem für kleinere Ortschaften, in deren Nähe sich das Shopping Center befindet, eine Konkurrenz. Sie können in puncto Angebot nicht mithalten und so kommt es zu einem «Lädelisterben», wobei meist regionale Detailhändler betroffen sind. Für Städte mit grossen und bekannten Einkaufsstrassen stellen Shoppingcenter keine Konkurrenz dar. Denn der Kunde findet auch an einer Einkaufsstrasse in Gehdistanz verschiedenste Branchen mit attraktivem Angebot. So gesehen decken grosse und bekannte Einkaufsstrassen die gleichen Kundenbedürfnisse ab und können demzufolge mit einem Shoppingcenter verglichen werden. Wie steht es um die Flächennachfrage? Die Nachfrage nach attraktiven Ver-
Gabriela Brandenberg, Head Retail Services German Speaking Part, SPG Intercity Zürich AG
Gibt es «Ausweichlösungen»? Manche Unternehmungen sind bereit, einen Kompromiss einzugehen und ihr erstes Geschäft nicht zwingend in Zürich eröffnen - nur um den Markteintritt zu schaffen. Die Lage der Ladenflächen muss jedoch auf jeden Fall an einer Top-Lage mit hoher Passantenfrequenz sein.
kaufsflächen ist ungebrochen hoch. Zum einen durch nationale Unternehmungen. Doch als «Alliance Partner» des weltweit tätigen Immobiliendienstleisters Cushman & Wakefield ist die Nachfrage bei uns von internationalen Unternehmungen, welche in der Schweiz expandieren möchten, allerdings deutlich grösser – etwa von Firmen, welche neu in den Markt eintreten möchten oder solchen, die hierzulande bereits vertreten sind und ihr Distributionsnetz erweitern möchten.
Mit Blick auf den Büroimmobilienmarkt durchläuft Zürich derzeit einen starken Wandel: Hat dies Auswirkungen auf die Detailhandeslstandorte? Zur Zeit besteht Zürich-West aus einer einzigen grossen Baustelle, doch in nicht allzu langer Zeit sollen dort einmal 8.000 Menschen leben und 40.000 Menschen arbeiten. Ich bin daher der festen Überzeugung, dass sich dort auch für den Detailhandel neue und attraktive Perspektiven ergeben. Es wird eine jedoch eine Weile dauern, bis dieser Stadtteil für internationale Firmen auf der Nachfrageliste steht. •
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Das linke Ufer des Zürichsees – im Bild: Horgen – hat in den vergangenen Jahren stark aufgeholt
Wohnimmobilienmarkt Schweiz
«Pfnüselküste» kommt aus der Mauser Der Immobilienmarkt am linken Zürichseeufer entwickelt sich immer mehr zur Silberküste – denn auch die Orte vis-à-vis der «Goldküste» können mit einigen Standortfaktoren punkten.
CG. An der «Pfnüselküste» des Zürichsees sind Immobilienbesitzer immer erkältet, könnte man meinen – allerdings nur, wenn man den Immobilienmarkt am linken Seeufer nicht kennt. Die Nähe zur Zürcher City, eine moderate Steuerbelastung und eine sehr eindrückliche Seesicht tragen zur Attraktivität des Immobilienmarktes am ganzen linken Zürichseeufer bei. In den letzten Jahren ist insbesondere mit dem Westring, der Autobahnverbindung nach Luzern sowie dem Eisenbahntunnel Zim-
merberg (im Jahre 2003) eine hervorragende Verkehrserschliessung für das linke Seeufer gelungen, welche seinesgleichen sucht. Die Gemeinden des Bezirks Horgen haben in den letzten Jahren stark an Attraktivität gewonnen. Das gestiegene Selbstbewusstsein der Region zeigt sich auch im neuen Übernamen, der sich im Volksmund breit gemacht hat: «Silber- und Platinküste» anstelle von «Pfnüselküste». Mit Platinküste ist vor allem die an den Zürichsee grenzende Region des Kantons Schwyz gemeint, welche nach Richterswil beginnt. Das Preisniveau der beiden Seeseiten gleicht sich an
Banken und Immobilienbewertungsunternehmen weisen schon seit ei-
nigen Jahren darauf hin, dass sich das Preisniveau am linken und rechten Seeufer synchron erhöht und praktisch gleiche Land- und Wohnungspreise aufweist. Kilchberg hat sein Pendant in Zollikon gefunden, Rüschlikon in Küsnacht, Horgen in Meilen etc. Besonders in den Gemeinden Kilchberg und Rüschlikon wurden einige grosse Transaktionen beobachtet, welche Landwerte von gegen vier-bis sechstausend Franken pro Quadratmeter Bauland aufwiesen. Auch die Preise für Eigentumswohnungen sind in diesen beiden Gemeinden bereits auf Höchstwerte von 15-17.000 CHF/qm, in Einzelfällen bei Toplagen sogar über 20.000 CHF/ qm gestiegen. Unglaubliche Preisentwicklungen haben auch Oberrieden und Horgen gemacht. Diese Gemeinden >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF >>> hatten lange Zeit Mühe, die 2.000 CHF/qm-Preisgrenze für Bauland zu durchbrechen. Inzwischen werden an guten Lagen bereits 2.200 bis 3.000 CHF/qm bezahlt. Eine sehr rege Bautätigkeit ist in Horgen, Wädenswil und Richterswil zu verzeichnen. Hier hat man noch am ehesten eine Chance, zu vergleichsweise günstigeren Konditionen Wohneigentum zu erwerben. Allerdings sind in diesen Gemeinden die Steuern etwas höher als in citynahen Gemeinden. Auch eine Markterhebung vom IAZI bestätigt, dass die Preise in Kilchberg am höchsten und auch am stärksten angestiegen (42 % innert 5 Jahren) sind. Die benachbarte Gemeinde Rüschlikon ist bereits zwölf Prozent günstiger und hatte «nur» ein Wachs-
tum von 31-35 Prozent bei Eigentumswohnungen. Im Bezirkshauptort Horgen liegt das Preisniveau rund ein Drittel tiefer. Richterswil bildet mit rund 40 Prozent tieferem Preisniveau das Ende der Preisskala, anschliessend gehen die Preise an der Platinküste wieder sehr stark nach oben. Dies ist sicher der grösste Unterschied zur Goldküste, hier sind die Landpreise günstiger, je weiter weg man sich von Zürich bewegt.
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/// 11_2011 / Seite 6 nen Gemeinden lassen sich im Wesentlichen auf drei Einflussgrössen zurückführen: Die Entfernung zur Zürcher City, die Steuerbelastung und die Sicht auf den Zürichsee. Eine zentrumsnahe Wohnlage mit Seesicht und Ruhe ist die Absolution, für welche ein Käufer tief in die Tasche greift. Eine Untersuchung des statistischen Amtes des Kantons Zürich hat gezeigt, dass eine Verkürzung der Fahrzeit zum Zentrum der Stadt Zürich von elf auf zehn Minuten den Grundstückpreis um 3,8 Prozent erhöht. Diese Zahl ist mit Vorsicht zu geniessen, zu viele andere Faktoren wie Ausnützung, Steuersituation, Immissionen, Ausrichtung nach SüdWesten und Ähnliches beeinflussen den Immobilienwert stärker.
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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 7 / 11_2011 /// Die gleiche Studie vom statistischen Amt hat ergeben, dass um 10 Prozent niedrigere Steuern den Baulandpreis um 2,5 Prozent erhöhen. Weil attraktive Wohnlagen gute Steuerzahler anziehen, können sich diese Gemeinden tiefere Steuersätze leisten, was deren Attraktivität weiter erhöht. So überrascht es nicht, dass die vier steuergünstigsten Gemeinden im Bezirk, Rüschlikon, Thalwil, Oberrieden und Kilchberg, die höchsten Immobilienpreise aufweisen. Schliesslich hat die Seesicht erheblichen Einfluss auf das Preisniveau. Der Wert von Seesicht ist nicht generell in Zahlen quantifizierbar, doch kann festgestellt werden, dass hohe Liebhaberpreise insbesondere für Liegenschaften an guten Lagen mit attraktiver Seesicht bezahlt werden. In den Gemeinden Bäch, Freienbach, Wollerau, Pfäffikon sowie den Nachbarsgemeinden Altendorf und Feusisberg spielen die Preise schon seit einigen Jahren verrückt. Der Hauptgrund ist die sehr tiefe Steuersituation, sowohl für Private wie auch für
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Der Autor: Claude A. Ginesta, Eidg. dipl. Immobilientreuhänder und CEO bei Ginesta Immobilien AG. Gesellschaften. In diesen Regionen beginnen die Preise für Wohnungen bei rund 10.000 CHF/qm und steigen bei absoluten Liebhaberobjekten an besseren TOP-Lagen auch schon mal gegen CHF 25.000 CHF/qm. Gleiches gilt für Landpreise, wo auch schon mal gleich hohe Landpreise in Wollerau wie im teuren Kilchberg bezahlt werden. Eine Entwicklung,
welche sich an beiden Seeufern feststellen lässt, sind die Preisschübe bei den freistehenden und einseitig angebauten Einfamilienhäusern. Ältere Einfamilienhäuser werden oftmals aufgrund der seit 1995 vorhandenen Verdichtungsmöglichkeiten abgerissen und mit Mehrfamilienhäusern (im Stockwerkeigentum) überbaut. Viele Gründe sprechen dafür, dass das Einfamilienhaus anlagetechnisch zum werthaltigsten Gut in der Zukunft gehört und mögliche Marktabschwünge relativ unbeschädigt überstehen dürfen. Der Eigentumswohnungsmarkt ist durch starke Neubauproduktion mehr im Gleichgewicht. Hier könnte die Entwicklung in Zukunft weniger dynamisch als bei Einfamilienhäusern aussehen, obschon die Demografieentwicklung eine zunehmende Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen voraussagt. Eine spürbar geringere Nachfrage verzeichnen im Moment ältere, etwas aus der Mode gekommene Reihenmittelhäuser und Dach-Maisonettewohnungen. •
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Nachhaltigkeit/Studie
«Deutlicher Einfluss auf den Verkehrswert»
Beispiel für eine nachhaltige Immobilie: Das Portikon in Zürich, ein Projekt der Hochtief Projektentwicklung Schweiz
Steigert der nachhaltige Bau und Betrieb den Verkehrswert einer Immobilie? Dieser Frage ist die Technische Universität (TU) München im Auftrag von Hochtief Projektentwicklung nachgegangen.
BW. Im Februar vergangenen Jahres lautete das Ergebnis einer Umfrage bei europäischen Immobilienunternehmen: Immobilieninvestoren setzen künftig noch stärker auf nachhaltige Gebäude. Für 60 Prozent der Befragten war Nachhaltigkeit bereits ein Kriterium für ihre Anlageentscheidung. Zwei Monate später ergab eine weitere Umfrage, diesmal unter
Immobilienportfoliomanagern: Bis zu durchschnittlich neun Prozent höhere Kosten werden akzeptiert. Von den befragten Mietern waren sogar 86 Prozent bereit, mehr zu zahlen, allerdings nur eine um durchschnitt-
Die Studie der TU München zählt zu den umfangreichsten Erhebungen zum Thema «Nachhaltigkeit in der Immobilienentwicklung». Ein standardisierter Fragebogen mit vorgegebener Antwortauswahl wurde elektronisch an zirka 3.800 repräsentative Kontakte übermittelt. Mit 427 vollständig ausgefüllten Fragebögen erreichte die Umfrage die überdurchschnittliche Rücklaufquote von elf Prozent.
lich 4,5 Prozent höhere Miete. So erklärt sich, dass kurz darauf eine weitere Studie einen um etwa zehn Prozent höheren Immobilienwert bei «Green Buildings» im Vergleich zu Standardimmobilien ermittelt. Fazit: Investoren wollen zunehmend nachhaltige, möglichst zertifizierte Immobilien und sind bereit, dafür mehr zu bezahlen. Soweit, so gut. Es stellt sich allerdings die Frage: Was genau wollen die Nutzer? Und wofür würden sie mehr bezahlen? «Die besondere Herausforderung in der Beurteilung von Nachhaltigkeit liegt nicht darin, bereits bekannte Zusammenhänge zu berechnen. Es gilt vielmehr, aus Ursache-Wirkungs-Beziehungen definierter Eigenschaften
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 9 / 11_2011 /// und Anforderungen anwendungsorientierte Handlungsanweisungen zu generieren», erklärt Prof. Dr. Josef Zimmermann, Ordinarius des Lehrstuhls für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung an der Technischen Universität (TU) München. Im Auftrag von Hochtief Development untersuchte die TU, ob und wie Büronutzer Nachhaltigkeitsmerkmale einer Immobilie wahrnehmen, bewerten, gewichten und honorieren. Abgefragt wurden Wünsche und Erwartungen an zukünftige Räume und diese zur Ausgangssituation – Standort und Beschaffenheit der aktuell genutzten Immobilie – in Relation gestellt. Im Gegensatz zu vorangegangenen Studien wurde also nicht vergangenheitsorientiert geforscht
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF sondern in die Zukunft gerichtet gefragt. Die Ergebnisse erlauben Projektentwicklern Rückschlüsse darauf, wie künftig nachhaltige Immobilien zu entwickeln sind, die Nutzer wie Investoren gleichermassen zufriedenstellen. «Ziel der Untersuchung war es, aus den kausalen Beziehungen definierter Nachhaltigkeits-Merkmale und Nutzeranforderungen konkrete Handlungsempfehlungen abzuleiten», sagt Rainer Eichholz, Sprecher der Geschäftsführung von Hochtief Projektentwicklung. «So können wir aus dem Wissen heraus, welche Kriterien Nutzer bereit sind zu honorieren, nicht nur eine Priorisierung von Merkmalen der Nachhaltigkeit ableiten, sondern für die Praxis ein Instrument entwickeln, mit dem Nutzer-
erwartungen im Sinne der Investoren in ein transparentes Bewertungssystem für Immobilien einfliessen.» Die Fragestellung
Die Studie «Nachhaltigkeit und Verkehrswert von Immobilien» widmet sich der Vereinbarkeit von Nutzerkomfort (nicht direkt quantifizierbare Eigenschaften), niedrigen Nebenkosten (direkt quantifizierbare Eigenschaften) und hohen Mieterträgen. Im Fokus der Erhebung stehen die Erwartungen von Nutzern und ihre Bereitschaft, nachhaltige Eigenschaften wahrzunehmen und zu honorieren. An Marktteilnehmer stellten die TUExperten Büronutzern und Entscheidern die folgenden Fragen: >>>
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>>> – Legen Nutzer bei der Anmietung von Flächen Wert darauf, dass diese nachhaltig errichtet und betrieben werden? Falls ja, welche Kriterien nehmen Nutzer wahr? – Sind nachhaltiger Bau und Betrieb einer Immobilie Argumente, die der Nutzer mit einer höheren Kaltmiete honoriert? Falls ja, welche haben Priorität? – Gibt es einen Zusammenhang zwischen den als vorteilhaft oder nachteilig empfundenen Eigenschaften der gegenwärtig genutzten Mietfläche und den Wünschen an die zukünftige? Falls ja, besteht die Bereitschaft, eine höhere Kaltmiete zu zahlen, wenn diese Wünsche erfüllt sind? Geantwortet hat eine repräsentative Gruppe: Ein Viertel der Teil-
fragt. «Über die Kombination der Antwortmerkmale konnten wir die Eigenschaften in sechs Zufriedenheitsmerkmale klasifizieren, die Aussagen zur Zahlungsbereitschaft der Nutzer erlauben: Minimalanforderungen, gegenwärtige und zukünftige Differenzierungsmerkmale, unerhebliche Merkmale, Rückweisungsmerkmale und fragwürdige Merkmale», so Zimmermann.
nehmer hatte in den vorausgegangenen zwei Jahren eine oder mehrere Anmietentscheidung(en) getroffen, 8,6 Prozent eine oder mehrere Ankaufentscheidung(en). 57,6 Prozent der Teilnehmer nutzt das Auto, 11,0 Prozent das Fahrrad und fast ein Viertel den öffentlichen Personennahverkehr für den Weg von und zur Arbeit. Nur 14,5 Prozent der Antwortenden gaben an, jünger als 30 Jahre zu sein – 85,5 Prozent waren älter als 30 Jahre. Wie Zimmermann erläutert, haben die Forscher über das Vorhandensein (funktional) und über das Fehlen (dysfunktional) ein und derselben Eigenschaft die Erwartungshaltung der Nutzer gegenüber den einzelnen Nachhaltigkeits-Merkmalen abge-
Die Ergebnisse
Gemäss der Umfrage der TU München sind Büronutzer bereit, eine maximal 5,5 Prozent höhere Miete bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu bezahlen, wenn nicht direkt quantifizierbare, gewünschte Eigenschaften
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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 11 / 11_2011 /// vorhanden sind, die heute noch nicht als Standard nachhaltiger Büroimmobilien gelten. Nutzer wollen zum Beispiel individuellen Einfluss auf das Raumklima nehmen können, während die Nutzung von Regenwasser oder Techniken zur Wärmerückgewinnung noch nicht honoriert werden. Für das Angebot zugänglicher Grünanlagen dagegen würden Büronutzer einen Zuschlag auf die ortsübliche Miete tolerieren. Fahrradfahrer und Autofahrer äussern hinsichtlich fussläufig entfernter ÖPNV-Anbindungen die gleiche Einstellung. Die fussläufige Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen wurde von unterschiedlichen Altersgruppen in etwa gleich bewertet. Für quantifizierbare Eigenschaften wie reduzierter Verbrauch von Strom, Wärme, Kälte und Wasser wird – je nach Höhe der Kaltmiete, der Standort- und Objektmerkmale der Immobilie – ein Zuschlag von zirka fünf Prozent akzeptiert. Zusammengenommen wäre also eine Steigerung der ortsüblichen Büromiete um maximal 10,5 Prozent möglich und damit ein deutlicher Einfluss auf den Verkehrswert. «Den Einfluss von direkt quantifizierbaren Eigenschaften auf den Verkehrswert kann man durch Messungen und Berechnungen feststellen», sagt Eichholz. Damit liessen sich die Kosten und Einsparungen
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Für den Real Estate Award von immoinfo24.ch in der Kategorie Projektentwicklung nominiert: Das Portikon unmittelbar in Euro je Quadratmeter angeben. Unter Nachhaltigkeitsaspekten ist es aus Sicht des Chefs von Hochtief PE sinnvoll, umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten durch bauliche und betriebliche Massnahmen zu reduzieren: «Eine daraus eventuell resultierende Erhöhung der Kaltmiete eröffnet dem Investor finanzielle Spielräume für Investitionen in nachhaltige Massnahmen. Umlagefähige Nebenkosten also die zweite Miete zu reduzieren, macht eine Immobilie hingegen für potenzielle Nutzer attraktiv.» Da Zusammenhänge quantifiziert werden, helfen die Ergebnisse der Befragung Projektentwicklern, Immobilien zu realisieren, die den Nutzeranforderungen entsprechen, die Nebenkosten senken und gleichzeitig hohe Mieten generieren. Zudem erlaubt die
Auswertung Aussagen darüber, wie viel Investitionen in Nachhaltigkeit kosten dürfen, um sich zu rentieren. «Gerade Projektentwickler stehen im aktuellen Nachhaltigkeitsdiskurs vor der Konfliktsituation, dass sie ökologische und soziale Verantwortung übernehmen wollen, gleichzeitig aber Kostenstrukturen und Zahlungsströme in der Immobilienentwicklung berücksichtigen müssen», betont Eichholz und verweist darauf, dass eine Immobilie gleichzeitig finanzierbar, genehmigungsfähig, vermietbar und veräusserbar sein muss. «Mit den Studienergebnissen wissen wir jetzt nicht nur, worauf es Investoren und Kommunen ankommt, sondern auch was Nutzer wertschätzen. Das ermöglicht uns, heute schon Projekte zu realisieren, die auch morgen noch zukunftssicher sind.» •
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Projektentwicklung NACHRICHTEN
Ein Matterhorn für die Wüste
CEI/CEPI: «Professional Card» für Immobiliendienstleister Auf dem Deutschen Immobilientag des IVD (26./ 27. Mai ) in Berlin gründeten die beiden europäischen Maklerverbände CEI und CEPI, die gemeinsam mehr als 175.000 Immobilienmakler und Verwalter vertreten, eine neue politische Plattform für Immobilienberufe in Europa, das «European Real Estate Professionals Forum». «Ziel der Plattform ist die Interessenvertretung der Immobilienberufe gegenüber der Politik in Brüssel», erklärte Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD und Generalsekretär der CEPI. Die neue Plattform, die 51 nationale Verbände aus 28 Ländern vertritt, sei die grösste Interessenvertretung für Immobilienberufe gegenüber der europäischen Politik. Seit Jahren setzt sich der IVD für einen gleichberechtigten Wettbewerb aller Immobilienberufe in Europa ein; Kießling zufolge sind dabei Immobilienfirmen, die aus Ländern ohne Berufs- und Ausbildungsordnung stammen, eindeutig benachteiligt. Dies gilt auch für Deutschland, denn bisher sind alle Versuche der Branchenverbände, den deutschen Gesetzgeber zu einer Anpassung zu bewegen, gescheitert. Der IVD will sich daher in den kommenden Jahren, in denen vor allem die Dienstleistungsrichtlinie der EU überarbeitet werde, verstärkt für die Immobilienberufe in Europa einsetzen. Die Gründung des European Real Estate Professionals Forum ziele genau in diese Richtung. Das erste gemeinsame Projekt: Die Plattform will sich mit der von der EU geplanten «Professional Card» befassen, die für Dienstleistungsberufe eingeführt werden soll.
Ein Matterhorn auf Sand: C. Constantins Projekt für Katar
Im Emirat K atar plant der Schweizer Architekt Cristian Constantin ein drei-Milliarden- Franken-Projekt.
BW. Cristian Constantin, Präsident des FC Sion und Architekt (u.a. Cristal Center in Martigny) hat grosse Pläne für eine «grüne Stadt» am arabischen Golf: In der Wüste von Katar will er in Luxussuiten, Fitness- und Wellness-Tempel, Kinos, Shoppingcenter und ein klimatisiertes und für 35.000 Zuschauer ausgelegtes Fussballstadion der Superklasse errichten. Futuristische Bauten, deren Innenräume mit Hilfe von Solartechnologie auf 25 Grad Celsius gekühlt werden sollen. «Wir sprechen hier von einer Kleinstadt, gebaut auf Sand und vollkommen klimaneutral», betonte Constantin jüngst bei der Vor-
stellung des Projekts im Rahmen des 4. Schweizer Shopping Center Kongress des SCSC Mitte Mai in Zürich. Rund drei Milliarden Franken soll der Gebäudekomplex mit einer Fläche von mehr als 26 Fussballfeldern kosten. Bis zur Fussball-Weltmeisterschaft 2022, bei der das Emirat Katar Gastgeber ist, soll das Gebäude fertig gestellt werden. Das Besondere: Der 100 Meter hohe Haupt-Komplex soll die Gestalt des Matterhorns annehmen. Probleme bei der Finanzierung des Mega-Projekts sieht Constantin mit Blick auf die Öldollars in Katar und den umliegenden Emiraten nicht: Die Scheichs fragten nicht, wie viel es kostet. Unterstützung für das Projekt verspricht sich Constantin nicht zuletzt von FIFA-Präsident Joseph S. Blattner, vor allem im Fall seiner Wiederwahl (1. Juni). •
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Globale Immobilienmärkte: Golfstaaten
Ein neues Herz für Doha Hierzulande sorgte K atar zuletzt mit dem «Matterhorn»-Projekt von Cristian Constantin für Schlagzeilen. Weniger bek annt ist, dass das Emirat eines der grössten Stadtsanierungsprojekte des Nahen Ostens realisiert.
BW. In Doha nehmen die ersten Gebäude von «Musheireb» Gestalt an. Mit dem Bau des neuen Quartiers im Zentrum seiner Hauptstadt setzt das Emirat Katar seit dem vergangenen Frühjahr das grösste Stadtsanierungsprojekt der Golfregion um. In der Nähe des unlängst restaurierten Souk Waqif, des kulturellen Mittelpunkts von Doha, und angrenzend an den Emiri Diwan-Palast sowie das Geschäftszentrums in West Bay sollen auf dem rund 35 Hektar grossen Gebiet des alten Handelszentrums mehr als 100 neue Gebäude mit zwischen drei und 30 Geschossen entstehen: Im Endausbau soll Musheireb rund 274.000 Quadratmeter Gewerbe- und Einzelhandelsfläche bieten, 850 Hotel-Zimmer sowie Wohnungen für rund 13.000 Menschen. Die Kosten: 5,5 Milliarden US-Dollar
Das Flaggschiffprojekt des Projektentwicklers Dohaland, einer Tochter der Qatar Foundation for Education, Science and Community Development, wird das Gesicht von Doha komplett verändern und Schätzungen zufolge mehr als fünfeinhalb Milliarden US-Dollar kosten. «Wolkenkratzer und isolierte Wohnsiedlungen wollen wir in Doha nicht realisieren»,
Das neue Zentrum von Doha soll Tradition und Moderne in Einklang bringen
sagt Dohaland-CEO Issa Al Mohannadi. Insbesondere Sheikha Mozah Bint Nasser Al-Missned, Katars «First Lady», drängte als Schirmherrin des Projekts darauf, bei der Planung des neuen Quartiers Tradition und Moderne in Einklang zu bringen und dabei Wert auf Ökologie und Nachhaltigkeit zu legen. Musheireb solle die Lebensqualität der Hauptstadt verbessern, weiteres Wachstum ermöglichen und dabei Kultur und Tradition erhalten, so ihre Vorgaben. Das Projekt gilt als fester Bestandteil der nationalen Zielsetzung, Katar bis 2030 in einen hochentwickelten fortschrittlichen Staat umzuwandeln. Dazu zählten unter anderem Wohn- und Gewerbeimmobilien, Gastronomie, Hotels, Freizeitangebote, Einzelhandel,
soziale Einrichtungen, Kultur und Unterhaltung, Gesundheitseinrichtungen, Schulen, Moscheen und ein Rathaus. Veräussern will Dohaland die neuen Geschäfts- oder Wohngebäude nicht; allenfalls sehe man sich nach Fremdfinanzierungsmöglichkeiten für spätere Bauphasen um, heisst es. Al Mohannadi zufolge wird das Projekt in sechs Phasen bis 2016 realisiert; der erste Bauabschnitt, das «Diwan Amiri-Viertel» soll bereits in diesem Jahr fertig werden: drei grosse Regierungsgebäude, Museen, Kulturbauten mit einem Platz für das Eid-Gebet. Die nachfolgenden Phasen sehen unter anderem ein 5-Sterne Mandarin Oriental-Hotel sowie drei weitere Hotels, Büroflächen und ein breites Angebot an Geschäften und >>>
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>>> Restaurants vor. Wie an den Proportionen, der Raumanordnung, der Fassaden- und Farbgestaltung sowie an Details wie Ornamentik oder Dekoration deutlich wird, beruft sich die Architektur auf die lokalen, historischen und insbesondere auf die funktionellen Bautraditionen. So tragen beispielsweise die dominierende Nord-Südausrichtung und die innere Erschliessung des Quartiers zur natürlichen Durchlüftung bei. Ebenso die traditionelle Schattenbildung durch Arkaden, Erker, auskragende Vordächer und Dachpergolas, die in einer neuen Architektursprache umgesetzt werden soll. Zwischen den Achsen der inneren Erschliessung der Bebauungsblöcke führen engere Wegenetze zu den
lentsorgung betreiben. Alle Bauwerke in Musheireb sollen die Anforderungen des Average LEEDtm (Goldzertifikat) erfüllen. Dohaland setzt auf Nachhaltigkeit, und nicht nur mit Blick auf die Ökologie. Die zusammenhängende Anordnung der Bauten soll nicht zuletzt die Bevölkerung motivieren, sich im Quartier vor allem zu Fuss zu bewegen. Dies wiederum soll einen Effekt auf den gewünschten sozialen Zusammenhalt ausüben und in Verbindung mit einem sinnvoll platzierten und ausgewogenen Nutzungsmix für Urbanität sorgen. Gelingt die Umsetzung des Projekts, dürfte sich Doha erfreulich von den meisten Städten in den Golf-Staaten abheben – denn auch das spektakulärste Hochhaus ersetzt kein städtisches Leben. •
kleineren und grösseren öffentlichen Plätzen, die teilweise schattenspendend überdacht werden. Waagerechte und senkrechte Lamellenstrukturen, variierende hochformatige und tief in den Lochfassaden eingebaute Fenster sollen helfen, das Klima zu regulieren – ohne Emissionen. Nicht nur ökologisch nachhaltig
Für fast die gesamte Bebauung sind Flachdächer vorgesehen, in die Solarkollektoren für die Stromerzeugung integriert werden. Mit den aktuellen Standards und Einsatz von Zukunftstechnologien will man eine deutliche Reduzierung des CO2-Ausstosses erreichen und eine nachhaltige Abfal-
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visi
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Marktkommentar
NACHRICHTEN Jones Lang LaSalle Fusion mit King Sturge Jones Lang LaSalle fusioniert zum 31. Mai 2011 mit dem internationalen Immobilienberater King Sturge. Durch den Zusammenschluss sieht sich das weltweit operierende Gewerbeimmobilienunternehmen im UK wie in Kontinentaleuropa «eindeutig als Branchenführer». Im Rahmen der Transaktionsvereinbarung wird Jones Lang LaSalle einen Betrag in Höhe von 197 Millionen Pfund an die Partner von King Sturge bezahlen, davon 98 Millionen Pfund in bar bei Transaktionsabschluss und den Rest ebenfalls in bar innerhalb von fünf Jahren. Alle 43 Geschäftsstellen von King Sturge in Europa, einschliesslich der 24 Geschäftsstellen in Grossbritannien, werden als Teil von Jones Lang LaSalle künftig unter der Marke Jones Lang LaSalle tätig sein. Die Integration der Geschäftsfelder und Teams und die vollständige Umfirmierung aller Geschäftsbereiche beginnen ab sofort. Das fusionierte Unternehmen beschäftigt in 70 EMEA-Märkten in 30 Ländern 5.300 Mitarbeiter und bietet weltweit integrierte ImmobilienDienstleistungen für Investoren, Eigentümer und Immobiliennutzer. Das Unternehmen in Grossbritannien wird 2.700 Mitarbeiter in 34 Geschäftsstellen beschäftigen.
KingSturge firmiert jetzt als Jones Lang LaSalle
Weitere Kapitalerhöhung in Sicht Neues Allzeithoch für den Real Index; bei den Fonds erzielt der UBS Propery Fund Direct Residential die beste Performance im Mai.
TM. Für den Index der kotierten Immobilienaktien (Real Index) resultiert den laufenden Monat ein Plus von 1,06 Prozent. Auf das Jahr gesehen bedeutet dies einen Kursanstieg von 8,31 Prozent. Mit dem Schlusskurs vom 19. Mai 2011 konnte der Real Index ein neues Allzeithoch von 1.572,58 erzielen. Nach dieser neuen Höchstmarke hat sich kurzfristig eine Gegenbewegung zum vorherrschenden Aufwärtstrend gebildet. Aus technischer Sicht scheint dieser kurzfristige Abwärtstrend vorerst gestoppt worden zu sein. Kleinere Fonds entwickelten sich sehr positiv
Der Kurs trifft auf dem aktuellen Niveau auf einen kurzfristigen Moving Average, welcher momentan als Kursunterstützung dient. Sollte dieser Support jedoch vom Kurs durchbrochen werden, kann dies zu einer Fortsetzung der Abwärtsbewegung führen. Weitere Unterstützungslinien finden sich erst wieder bei den Niveaus von 1.530 und 1.473. Am 06. Juni 2011 wird die Orascom Development Holding AG ihre Zahlen für das erste Quartal 2011 und am 07. Juni 2011 die Züblin Immobilien Holding AG ihre Jahreszahlen für das vergangene Geschäftsjahr präsentieren. Voraussichtlich Ende des
Thomas Marti, Swiss Finance & Property
Monats wird die PSP Swiss Property AG die Nennwertreduktion von 2,80 CHF durchführen. Der Index der kotierten Immobilienfonds (Swiit Index) konnte im laufenden Monat einen Wertzuwachs von 0,94 Prozent verzeichnen. Für das Jahr entspricht das einer Steigerung um 3,87 Prozent. Sehr positiv haben sich die kleineren Fonds des Indexes entwickelt. Mit 11,37 Prozent hat erzielte der UBS Property Fund Direct Residential die beste Performance für den laufenden Monat. Auch die Fonds Patrimonium, UBS Property Fund Swissreal, Procimmo und Realstone erzielten einen überdurchschnittlichen Zuwachs von mehr als drei Prozent. Die grössten Wertminderungen verzeichneten vor allem die Immobilienfonds der Credit Suisse, wie auch der Immobilien Fonds Schroder Immoplus. Für den kommenden Monat steht eine weitere Kapitalerhöhung vor der Tür. Die Fondsleitung des Westschweizer Immobilienfonds Procimmo plant für Juni 2011 eine Kapitalerhöhung. Diese Kapitalerhöhung soll im Verhältnis von 4 zu 1 durchgeführt werden und dient unter anderem zur Finanzierung neuer Projekte. Des Weiteren hat sich die Fondsleitung zum Ziel erklärt, das Nettofondsvermögen innerhalb der nächsten drei Jahre von aktuell 309,5 auf 600 Millionen CHF zu erhöhen. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG WERT DIVIDENDE NUM MER
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600.00
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3490024 N 140241 N
25. mai 2011 TIEFST HÖCHST GELD BRIEF 2011 2011
AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur 32,000.00 Agruna AG
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39,500.00
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96 10202256 N
C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau
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255740 N
Espace Real Estate Holding AG, Biel
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363758 I FTB Holding SA, Briss ago
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4582551 N Funda menta Real Estate AG
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191008 N Im mges Via m al a, Thusis
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257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo
0.00 11502954 N Konkordia AG N
50 75.00 154260 N Löwengarten AG 10 500
254593 N MSA Im mobilien, Adliswil
25.00 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
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225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri
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228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden
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231303 I Sia - Haus AG, Zürich
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2989760 I Real Estate Holding
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1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG
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253801 N Tersa AG
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172525 N TL Im mobilien AG
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256969 N Tuwag Im mobilien AG,Wädenswil
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635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
26. mai 2011
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844,303 CS 1A IMMO PK
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104.80
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2.18% 11.88%
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4.03% 21.05%
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4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS
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276,935 CS REF INTERSWISS
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3.95% 24.28%
3,106,932 CS REF LIVINGPLUS
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2.21% 23.56%
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3.46% 29.91%
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1,291,370 CS REF SIAT 1,458,671 FIR
BÖRSEN K APITALISIERUNG
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634,876,506
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3,536,735,700
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nich t kot ier t
977,876 IMMOFONDS
290.38
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354.00
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1,119,304,395
278,226 L A FONCIERE
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278,545 SOLVALOR «61»
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521,610,093
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1,734,737,390
2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL
11.50
16.80
1.80% 46.09% 17.48%
0.00%
11.85
16.00
418,190,002
1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
61.05
74.30
3.31% 21.70%
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2.60%
70.40
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762,402,925
1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A
73.10
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4,603,545,205
1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
57.60
69.00
3.79% 19.79%
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897,049,680
2,616,884 SWISSINVEST REIF
Ø(1) Ø S W I T T Ø 3.02% 27.63% 3.32% 1.78%
IMMOBILIENAKTIEN BÖRSEN - KURS
AUS- EC ART SCHÜT-
TUNGS-
RENDITE
883,756 ALLRE AL HOLDING
255,740 ESPACE RE AL ESTATE
PERF. Y TD 2011
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3.93% 26.46%
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1,149,352,758
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261,948 WARTECK INVEST
2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING
BÖRSEN K APITALISIERUNG
33.70 150.55
MTL . KURSE SEIT 1.1.10 UMSATZ TIEFST / HÖCHST DEZ . 10
111.50
1,731,394 INTERSHOP 1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y
27,021,955,503
26. mai 2011
CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N
Tota l
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197,422,386
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Hotelimmobilien/Projektentwicklung
Neue Pläne für das Seedamm Plaza
Das Seedamm Plaza rüstet auf
Das Seedamm Plaza in Pfäffikon – 1998 eröffnet und derzeit das grösste unabhängige Schweizer Seminarund Kongresshotel – wird ausgebaut und erweitert. Jetzt liegt der Gestaltungsplan vor.
BW. Das Geschäft im Seedamm Plaza im Schwyerzischen Pfäffikon – 1998 eröffnet und derzeit das grösste unabhängige Schweizer Seminar- und Kongresshotel – läuft gut; laut Direktor Peter H. Ernst liegt es sogar «weit über den Erwartungen». Doch um künftig weniger Schwankungen
ausgesetzt zu sein, soll nun in eine Stärkung der Mantelnutzung mit Kasino und Business-Center wie auch in eine Erweiterung des Hotels investiert werden. Zuletzt hatte der Ausbruch des Isländischen Vulkans Eyjafjallajökull durch das darauf folgende Flugverbot im vergangenen Jahr für einen
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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ausgesetzt, die Baubewilligungen werden erteilt, könnte die Realisierung in Etappen ab dem Sommer kommenden Jahres beginnen. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 11/2011 / 6. Jahrgang / 119. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch
WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
FOTOS: PD
Einbruch im Kongressgeschäft gesorgt. Pläne für eine Hotelerweiterung gibt es bereits seit 2005; doch nun liegt in Gestaltungsplan vor. Die 140 Hotelzimmer im «Seedamm Plaza» sollen um rund 40 Zimmer aufgestockt werden; hinzu kommen knapp 1.700 qm zusätzliche Fläche für Seminarräume. Den grössten Eingriff am bestehenden Gebäude stelle der Anbau an den Südtrakt dar, sagt Manfred Jäger vom Architekturbüro Feusi & Partner. Auf 6.400 Quadratmetern auf fünf Stockwerken sollen dort Büro- und Schulungsflächen sowie ein unterteilbarer Konferenzsaal mit Platz für insgesamt 800 Personen entstehen; zudem ein Parkhaus mit knapp 160 Plätzen. Das Gebäude soll mittels einer unterirdischen Passage mit dem Vorplatz des Hotels verbunden werden. «Die zusätzlichen Büroflächen sollen dem Hotel und den hauseigenen Gastsronomiebetrieben sichere Einnahmen und eine grössere Frequenz bringen», sagt Ernst. Die gesamten Baukosten werden mit zirka 70 Millionen CHF veranschlagt. Vor-
Die Zürcher Firma Halter hat vom Lifthersteller Schindler die Exklusivität zur Realisierung des EbiSquare erhalten. Das Unternehmen war zuvor nicht an der Realisierung des Projekts, das Einkaufen, Freizeit, Wohnen, Hotel und Dienstleistungen verbinden wird, beteiligt. Bisher zeichnete Nüesch Develompment für die Projektidee (mit-) verantwortlich und ist auch weiterhin im Entwicklungsteam. Aktuell wird parallel zu den laufenden Tiefbauarbeiten die erste Hochbauetappe von Halter auf ihre Realisierung vorbereitet. Das erste Teilprojekt wurde auf der Basis des Projekts EbiSquare weiterentwickelt. Den Ausgangspunkt bildet ein Einkaufszentrum mit Parkhaus, dann folgen innerhalb der nächsten eineinhalb Jahre die Freizeit- Wohn-, Hotel- und Dienstleistungsangebote. Eine weitere Neuerung, die Halter einbrachte, ist das Investitionsmodell, das konzeptionell und inhaltlich stark vereinfacht wurde: Statt wie anhin in das gesamte Projekt ist es nun möglich in Teilprojekte respektive –Nutzungen (Retail, Freizeit, Dienstleistung, Hotel etc.) zu investieren; das neue Modell bietet damit klare und überschaubare Lösungen. Halter Entwicklungen arbeitet derzeit intensiv an der Projektumsetzung. In einem ersten Schritt wurden potentielle Mieter angesprochen, aufgrund des positiven Echos finden nun als zweiter Schritt die Verhandlungen mit potentiellen Investoren statt. Bis Ende Jahr wird dieser Prozess laut Halter Entwicklungen abgeschlossen sein. Zielsetzung für die Fertigstellung und Eröffnung der ersten Etappe ist Herbst 2014.
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Do, 30. Juni 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
Immobilien-Sicherheit: Wer bekommt den Schwarzen Peter, wenn in Ihren Immobilien das Licht ausgeht? Sicherheit und Haftung werden zunehmend wichtige Themen für Immobilienbesitzer und Betreiber. Einerseits werden die gesetzlichen Vorschriften und die Praxis des Haftpflichtrechtes laufend verschärft, andererseits sind neue und steigende Bedrohungen aktiv anzugehen. Referenten aus der Praxis zeigen auf: · Wie Bedrohungspotentiale mit einer systematischen Gefahrenanalyse erkannt und entsprechende Präventionsmassnahmen eingeleitet werden können · Wie Videosysteme bei der Überwachung von Gefahrenpotentialen eingesetzt werden können · Welche gesetzlichen Vorschriften heute und in Zukunft für Immobilieneigentümer relevant sind und sein werden.
Partner:
Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / IFZ, Hochschule Luzern Referenten: · Stefan Routil, Routil AG, Sicherheit und Organisation · Thomas Braun, Institut für angewandte Morphologie · Thomas Adler, Securiton AG · Oliver Rappold, Partner, Gloor & Sieger Rechtsanwälte Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
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