SCHWEIZER
Ausgabe 126_ 6. Jahrgang / 19. September 2011
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt 2 «Wechselkurs wird Immobilienmarkt aufpumpen» 2 Nachrichten: Swiss Life AST 3 Nachrichten: Ernst & Young 4 Keine Entwarnung bei Refinanzierungsrisiken 5 Nachrichten: CMBS «2.0»/Savills 7 Im Gespräch: Oliver Hofmann, UBS 7 Nachrichten: Finpoint 9 «Der Umsatz macht die Miete» 9 Nachrichten: PSP/Steigenberger/ODH 10 Nachrichten: Discounter/Studie 12 «FOC-Markt wird erwachsen» 13 Nachrichten: JLL 16 Marktkommentar 16 Nachrichten: SPS/SF&P 17 Immobiliennebenwerte 18 Immobilienfonds/-Aktien 19 Projekt: Sihlbogen 20 Nachrichten: Davos-Dorf 20 Impressum
Turbulenzen nicht auszuschliessen Kaum machen sich nach der Finanz- und Wirtschaftskrise die ersten Erholungstendenzen an den Immobilienmärkten bemerkbar, schon ziehen neue Wolken am Horizont auf. Beispielsweise in Folge der jüngsten währungspolitischen Entwicklungen. Experten erwarten, dass der Entscheid der SNB, eine Untergrenze des Franken zum Euro bei 1,20 CHF zu ziehen, nicht ohne Folgen für die Schweizer ImmobilienmärkBirgitt Wüst Redaktionsleiterin te bleiben wird. Anlass zur Sorge geben auch die gewerblichen Immobilienkredite, die in Vorkrisenzeiten in Europa und in den USA aufgenommen wurden. Bekanntermassen stiegen bis 2007 die in hohem Masse fremdfinanzierten Investitionen in Büro- und Detailhandelsimmobilien stark an. Diese Entwicklung könnte nun zu einem Bumerang werden: Für viele dieser Portfolios laufen die Kreditverträge in den kommenden Jahren aus; die Refinanzierungsrunden dürften spannend werden. Mehr noch als für traditionelle Bankdarlehen gilt dies für Kredite, die in den Hype-Jahren verbrieft und als Commercial Mortgage Backed Securities an die Kapitalmärkte weitergereicht wurden. Alleine in Europa soll es sich um Kredite im Volumen von rund 1.000 Milliarden Euro handeln. Die Hälfte davon dürfte Experten zufolge schwer zu refinanzieren sein, vor allem da die Kapitalwerte für die Gebäude an vielen Standorten deutlich unter dem Vorkrisenniveau liegen. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst
Partner Immobilienbrief
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Immobilien bei Nachfolgeregelungen SCHWEIZER – Chance oder Last?
IMMOBILIENGESPRÄCHE
Donnerstag, 22. September 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich
Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / vonmuralt@ibverlag.ch Teilnahme CHF 75.-. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt Do, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
Anlagestrategien institutioneller
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG oder / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Investoren: Core Kreativität? Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark. Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Immobilieninvestmentmarkt Schweiz NACHRICHTEN Swiss Life: AST lanciert Neue Anlagegruppe Die Anlagestiftung (AST) Swiss Life vergrössert ihr Angebot für Schweizer Pensionskassen mit einer neuen Immobilienanlagegruppe im Umfang von maximal 500 Millionen CHF. Das breit diversifizierte Portfolio kommerziell genutzter Liegenschaften stamme aus dem hochwertigen Immobilienportfolio von Swiss Life und enthalte als Beimischung einen Wohnanteil von 15 Prozent, teilt die Gesellschaft mit. Die neue Anlagegruppe ermöglicht Vorsorgeeinrichtungen Investitionen in ein Portfolio von Schweizer Geschäftsimmobilien. Das Portfolio zeichnet sich den Angaben zufolge dank gezielter Konzentration auf die starken Wirtschaftsräume durch hervorragende Makrolagen und Objekte an zentralen, innerstädtischen Standorten aus. Die Liegenschaften weisen eine ausgezeichnete Vermietungsquote und eine breit diversifizierte Mieterstruktur auf. «Viele Pensionskassen suchen Investitionsmöglichkeiten in aktiv bewirtschaftete Schweizer Immobilienbestände. Die neue Anlagegruppe ermöglicht eine Investition in ein von Beginn weg ertrags- und wertstabiles Immobilienportfolio», sagt Stephan Thaler, Geschäftsführer der Anlagestiftung Swiss Life. Der Manager zeigt sich überzeugt, dass die neue Anlagegruppe auf grosse Resonanz stossen wird: «Die Anlagestiftung Swiss Life hatte zuletzt im Herbst 2009 eine Anlagegruppe mit Wohnimmobilien lanciert, die im Markt mit grossem Erfolg aufgenommen wurde.» Die Zeichnungsfrist läuft vom 19. September bis zum 25. Oktober 2011; die Zuteilung erfolgt am 27. Oktober und die Liberierung am 1. November 2011.
«Wechselkurs wird Immobilienmarkt aufpumpen» Der Entscheid der SNB, eine Untergrenze des Franken zum Euro bei 1,20 CHF zu ziehen, wirkt sich auch auf die Realwerte aus. Marktbeobachter erwarten einen weiteren Schub für die Immobilienmärkte.
EW. Je mehr die Geldmenge aufgebläht wird, desto stärker wirkt sich das auf die Preise von Realwerten, also Immobilien aus. Eine ähnliche Aktion mit der Anbindung an die DMark hat die Immobilienpreise und die Inflation Ende der 70er, Anfang der 80er Jahre markant hochschnellen lassen. Für Immobilienbesitzer kommen also potenziell rosige Zeiten. Hauptgewinner ist der Bereich Wohneigentum. Die niedrigen Zinsen animieren zum Kauf von Stockwerkeigentum oder Einfamilienhäusern. Die Baupromotoren erstellen denn auch in hoher Kadenz neue Wohnungen, mit deren Verkauf sich schöne Margen erzielen lassen: Rund 40.000 Wohneinheiten wurden in den letzten zehn Jahren jährlich erstellt, zwei Drittel davon gingen in den Verkauf. Denn für den Käufer von Eigenheim zählen vor allem Kriterien, die sich um die Tragbarkeit der finanziellen Belastung drehen. Niedrige Hypotheken sind dabei die wichtigste Triebfeder, da die Belehnung meist maximal ausgenutzt wird. Eine Renditerechnung gehört hingegen definitiv nicht zu den Entscheidungsgrundlagen. Entsprechend werden an begehrten Lagen auch Preise bezahlt, die auf dem Prinzip Hoffnung (auf noch höhere Preise)
beruhen und auf eine Immobilienblase schliessen lassen. Seit rund drei Jahren ist auch im Bereich der Mehrfamilienhäuser eine Entwicklung zu beobachten, die sich mit dem Nationalbankentscheid weiter akzentuieren dürfte: Aus Sicherheitsüberlegungen parkieren private Investoren ihr Geld vermehrt in Immobilien und begnügen sich vielfach mit einer unzureichenden Rendite. Bei einer ähnlichen Milchbüchleinrechnung wie beim Kauf des Eigenheims sehen dann überteuerte Mehrfamilienhäuser gegenüber Staatsobligationen bei Nettorenditen um drei Prozent und Hypothekarzinsen von 1,5 Prozent plötzlich top-attraktiv aus. Wird allerdings beim Kauf ein zu hoher Preis bezahlt, hat dies meist Konsequenzen: Es fehlen die Reserven und Rücklagen für Renovationen und die Objektentwicklung. Nettorenditen unter vier Prozent nicht ungewöhnlich
Die Situation akzentuiert sich, wenn hohe Hypotheken bei steigenden Zinsen bedient werden müssen. Dass Eigentums- statt Mietwohnungen gebaut werden, hängt auch mit dem wenig flexiblen Mietrecht zusammen, welches Altmieter subventioniert und Investitionen hemmt: Der Markt spielt kaum, die Mieten sind hoch reguliert und verpolitisiert, die Bauvorschriften zu rigide: Noch wird munter in die Breite gebaut und ganze Regionen werden zersiedelt, statt den knappen Boden effizienter zu nutzen und in die Höhe zu bauen. Auch institutionelle Anleger haben
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
NACHRICHTEN Ernst & Young Konzerne denken an Wegzug
Das hohe Preisniveau des Schweizer Immobilienmarkts (im Bild: Genf) könnte durch das Wechselkursdiktat der SNB noch steigen
die Vorteile von Immobilien wieder entdeckt. Sie treffen auf einen Markt mit hohen Preisen an den begehrten Standorten, die Objekte sind nur kurz auf dem Markt und Nettorenditen von vier Prozent oder darunter sind nicht ungewöhnlich. Dies ist allerdings nicht nachhaltig. Investoren in Immobilienfonds sollten sich statt auf zukünftige Wertsteigerungen lieber auf heute erzielbare Renditen konzentrieren. Setzt man die NettoMietzinseinnahmen eines Fonds ins Verhältnis zum Gesamtvermögen, hat man schnell einen Eindruck, ob sich ein Portfolio im langfristig nachhaltigen Bereich von Nettorenditen von fünf bis sechs Prozent bewegt. Einige neu aufgesetzte Fonds liegen klar darunter. Immobilienfonds mit schon
länger bestehenden und gut bewirtschafteten Portfolios von Wohnliegenschaften haben dagegen den Vorteil, dass mit den Mietzinseinnahmen eine konstante Rendite erzielt und auch an die Anleger ausgeschüttet werden kann. Da die Fonds in Durchschnitt nur 20 Prozent fremdfinanziert sind, sind sie kaum von Zinsänderungen betroffen. •
Der Autor: Erwin Häfelin, Pr äsident Immofonds, Zug
Im Standortranking von Ernst & Young (E&Y) ist die Schweiz von Platz 2 auf Platz 4 gerutscht. Platz 1 belegt das derzeit stark vom schwachen Euro profitierende Deutschland, gefolgt von den USA und dem Niedriglohnland Indien. Jedes dritte ausländische Unternehmen mit Standorten in der Schweiz erwäge die Abwanderung, heisst es in der jüngst publizierten Studie. 2007 dachten erst 24 Prozent der ausländischen Konzerne über eine Verlagerung von Aktivitäten aus der Schweiz nach, 2009 waren es schon 26 Prozent und inzwischen sind es 38. Schwellenländer wie China, Indien und Russland sind für Investoren wegen tieferer Kosten und auch wegen ihres Wachstums und zahlreicher unerschlossener Märkte attraktiv. Einen Schub gäbe dem Standort Schweiz ein Beitritt zur EU und zum Euroraum, meinen 68 Prozent der befragten 700 ausländischen Führungskräfte. Mit diesem Entscheid würde das Land zu einem attraktiveren Standort. Die Empfehlung der Topmanager dürfte indes auf wenig Zuspruch treffen. Kurzfristig würde ein Beitritt zum Euroraum das Problem des überbewerteten Franken zwar lösen, doch würde sich die Schweiz mit einem Euro-Beitritt «massive Probleme» einhandeln, meint Bruno Chiomento, Leiter von E&Y Schweiz. Trotz der breiten Euro-Skepsis der Schweizer meinen 77 Prozent der Investoren, dass das Land eine für internationale Geldgeber interessante Politik umsetzt. Punkten kann die Schweiz weiterhin mit guter Lebensqualität, einer funktionierenden Infrastruktur und hoher Sicherheit.
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Immobilienfinanzierung
Noch keine Entwarnung bei Refinanzierungsrisiken
US-Gewerbeimmobilienmärkte: CMBS machen rund 22 Prozent der Immobilienfinanzierungen aus. Zahlreiche Büro- und Detailhandelsimmobilienportfolios, die vor Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise in hohem Masse fremdfinanziert wurden, stehen in Kürze zur Refinanzierung an – keine einfache Situation für die Märkte in Europa und in den USA.
BW. Nicht nur die Wohnungsmärkte in den USA und in vielen Staaten Europas sendeten vor der jüngsten Weltwirtschaftskrise Überhitzungssignale; ähnlich stark wie an den Wohnungsmärkten stiegen bis 2007 auch in hohem Masse fremdfinanzierte Investitionen in Büro- und Einzelhan-
delsimmobilien stark an. Dies könnte sich nun zu einem Bumerang entwickeln – sowohl bei herkömmlichen Gewerbeimmobiliendarlehen als auch bei Verbriefungen, heisst es in Studie der Deutschen Bank. Die Kapitalmarktfinanzierung über CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities) machen in Europa rund sieben Prozent der gewerblichen Immobilienfinanzierungen aus, in den USA etwa 22 Prozent. «Trotz dieses geringen Anteils ist die Entwicklung des CMBS-Marktes bedeutend, denn hier könnte die Refinanzierung schwieriger sein als für traditionelle Bankdarlehen», sagt Tobias Just, Leiter Branchen- und Immobilienmarktresearch der Deutsche Bank Research.
«Dies liegt interessanterweise an den eigentlichen Stärken des Produkts, nämlich an der Heterogenität der Tranchen sowie an der geringen Grösse der Mindestinvestitionshöhe. Es gibt bei einer CMBS-Transaktion sehr unterschiedliche Investitionsinteressen und in der Regel viele Beteiligte. Beides erschwert die Verhandlung um eine Refinanzierung.» Risiken: Eigenk apitallücken, gedrosseltes Wachstum
Wie gross die Herausforderung tatsächlich ist, wird aus Sicht der DBAnalysten dadurch deutlich, dass das Marktumfeld durch vier Belastungsfaktoren begrenzt ist. Zum einen
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bewegten sich in vielen Märkten die Kapitalwerte für Bürogebäude trotz einer moderaten Verbesserung in den letzten Quartalen noch deutlich unter den Vorkrisenniveaus. In Madrid und Barcelona liege der Kapitalwert für ein gutes Bürogebäude um 50 Prozent, in Dublin um 76 Prozent und in Paris um 24 Prozent unter dem höchsten Vorkrisenniveau. «Nur in wenigen Städten, z.B. in Frankfurt, Mailand oder Wien werden schon wieder die alten Preise gezahlt», sagt Just. Bei all diesen Angaben handele es sich aber um die besonders gefragten «Toplagen» – bei peripheren Gewerbeobjekten dürfte der Rückstand grösser ausfallen. Für eine mögliche Refinanzierung könne so eine Eigenkapitallücke entstehen – selbst unter der Annahme, dass noch heute ähnlich hohe Fremdkapitalquoten erreicht werden könnten wie vor der Krise. Ein weiteres Risiko sehen die DB-Researcher in der konjunkturellen Entwicklung – denn sowohl die Wachstumserwartungen sowohl für die USA als für Europas Volkswirtschaften mussten in den letzten Monaten deutlich nach unten revidiert werden. «Für die USA erwarten wir aktuell für 2012 nur noch einen Anstieg des realen Bruttoinlandprodukts von 2,5 Prozent, für Euroland von knapp 1,5 Prozent – da bleibt wenig Raum für steigende Büromieten», sagt Just. Es sei damit heute noch unwahrscheinlicher als vor zwölf Monaten, dass das Finanzierungsproblem einfach über höheres Wachstum gelöst wird. Zudem drohten neue regulatorische Hürden. Just verweist darauf, dass die Umsetzung von Basel III in die europäische Regulierung «CRD IV» auch Änderungen in der Kapitalunterlegung von Gewerbeimmobiliendarlehen mit sich bringe (die neuen Eigenkapitalregeln sollen ab 1.1.2013 gelten). So werde etwa für «spekulative» Immobilienfinanzierung ein
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Risikogewicht von 150 Prozent angesetzt. «Entsprechend könnte dies Gewerbeimmobilienfinanzierungen betreffen, die bisher ein geringeres Risikogewicht genossen», gibt der Researcher zu bedenken. Die Folgen: Eine höhere Risikogewichtung verteure die Kreditvergabe; zudem erhöhe sich im Rahmen der neuen Eigenkapitalanforderungen die Anforderung an den Zähler (Kernkapital) quantitativ und qualitativ. Gleichzeitig würden die Risikogewichte zur Berechnung der gesamten Risikoposition (Nenner) teilweise erhöht oder an höhere Anforderungen geknüpft. Just zufolge sind die Auswirkungen schwer kalkulierbar, da den Mitgliedstaaten viel Freiraum gegeben wird, wesentliche Faktoren wie Risikogewichte oder die Anforderungen für privilegierte Risikogewichte sowie den antizyklischen Puffer zu ändern.
NACHRICHTEN CMBS «2.0»: No-Go-Bonds wieder salonfähig Um das eingebrochene Geschäft mit Immobilienfinanzierungen neu zu beleben, brachte die Deutsche Bank erstmals seit dreieinhalb Jahren CMBSBonds an den europäischen Markt. Von den umstrittenen CMBS-Papieren der Vorkrisenzeit unterscheidet sich der neue Bond wesentlich: Er ist mit nur einem Kredit unterlegt, der von der US-Beteiligungsgesellschaft Blackstone zum Kauf des Londoner Bürokomplex Chiswick Park aufgenommen wurde. Schon 2009 hatten US-Banken, u.a. Goldman Sachs, ähnliche «vereinfachte» CMBS-Bonds – von Moody›s und Standard & Poor›s «CMBS 2.0» getauft – erfolgreich am Markt platziert. Nachdem die Deutsche Bank den CMBS über 302 Mio. GBP im Juni platzieren konnte, verbriefte das Institut im August UK-Kredite über 450 Mio. GBP. Damit deute sich Erholung auf Europas CMBS-Markt an, kommentiert IVG-Reserch..
Verbriefungen weiterhin nicht sehr gefragt
Hinzu kommt das mangelnde Vertrauen. Noch vor dem Lehman-Crash fielen die Kurse von mit Hypotheken besicherte Wertpapiere im Herbst, schwer durchschaubare Produkte wie CMBS fanden keine Ab- >>>
Savills: Investitionsvolumina steigen
kapitalwerte noch nicht vollständig eingeholt
Quelle: CB Richard Ellis
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Savills erwartet, dass einige europäische Märkte, u.a. Frankreich, Deutschland, Irland und Norwegen, 2011 den Investmentumsatz des Vorjahres übertreffen werden. Das Immobilienberatungsunternehmen prognostiziert einen Anstieg des Gesamtinvestitionsvolumens um insgesamt 2,1 Prozent; für einige Märkte sogar eine noch bessere Performance. Nachdem das Ergebnis des 1. Halbjahres noch 7,9 Prozent höher als im 1. Halbjahr 2010, rechnet Savills im 2. Halbjahr mit einem leicht abgeschwächten Transaktionsniveau.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF nehmer mehr. Die geringe Transparenz an den Verbriefungsmärkten sorgt weiterhin für Misstrauen; noch immer liegt das Emissionsvolumen am CMBS-Markt weit unter dem Vorkrisenniveau. «In den USA wurden in den letzten drei Jahren im Durchschnitt nicht mehr als 15 Milliarden US-Dollar an CMBS pro Jahr neu emittiert, ein Achtel des durchschnittlichen Volumens, das in den Vorkrisenjahren jährlich möglich war», berichtet Just. In Europa sei das Missverhältnis etwas kleiner, doch auch hier werde erst zirka ein Drittel des jährlichen Vorkrisendurchschnitts emittiert. «Diesseits wie jenseits des Atlantiks werden allerdings nur wenige CMBS-Emissionen bei Investoren platziert; der überwiegende Rest dient als Sicher-
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heit für Repotransaktionen mit den Zentralbanken.» Die fehlende Marktliquidität komme in den Preisen der CMBS zum Ausdruck: «Die Spreads für europäische CMBS liegen selbst in der Klasse mit geringem Ausfallrisiko um den Faktor 20 über dem Vorkrisenniveau.» Selbst wenn man davon ausgeht, dass die derzeitigen Spreads nicht die tatsächlichen Fundamentalwerte spiegeln, zeigten sie doch, dass der Markt noch immer nicht «normal» läuft, so Just. Die Refinanzierungsrisiken blieben insbesondere für jene Produkte gross, die Immobilien in den Jahren 2005 bis 2007 in Märkten mit starken Preisanpassungen wie Spanien, Irland oder die USA und/oder schlechter Wirtschaftsprognose (Portugal, Spanien) aufweisen.
/// 18_2011 / Seite 6 «Für alle Produkte gilt gleichermassen, dass jedes Instrument willkommen sein muss, das in der Lage ist, frisches Eigen- oder Fremdkapital in die gewerblichen Immobilienmärkte zu locken», meint Just. Dies gelte für Pfandbriefe ebenso wie für Fondslösungen, Direktanlagen oder REITs. Folgerichtig sei der Anteil von Gewerbeimmobiliendarlehen in den Deckungsstöcken deutscher Hypothekenpfandbriefe von 40 Rrozent im Jahr 2007 auf 52 Prozent im 2. Quartal 2011 gestiegen. Justs Fazit: «Mit den Herausforderungen könnten durchaus – begrenzte – Chancen verbunden sein. Dies gilt für Immobilienfinanzierer, v.a. aber auch für eigenkapitalstarke, keineswegs nur langfristig ausgerichtete Immobilieninvestoren.» •
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilienfinanzierung
Kredite über eine Billion Euro stehen zur Refinanzierung an Die jüngste weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise ist zwar abgeklungen, doch anscheinend noch nicht vorbei. Wie sich im Gespräch mit Oliver Hofmann, Leiter der Abteilung Real Estate Advisory bei UBS Wealth Management & Swiss Bank, zeigte, dürften die nächsten Refinanzierungsrunden im gewerblichen Immobilienbereich spannend werden.
Interview: Birgitt Wüst Herr Hofmann, in den USA und Europa stehen in den kommenden Jahren Verhandlungen über die Prolongation oder Refinanzierung von gewerblichen Immobilienkrediten an. Wo liegen aus Ihrer Sicht die Risiken? In der Tat wurden in den drei bis fünf Jahren vor der Finanzkrise substantielle Immobilien-Kreditfinanzierungen abgeschlossen. Alleine in Europa stehen in den nächsten sieben Jahren Refinanzierungen von kommerziellen Immobilienkrediten in der Höhe von rund 1.000 Milliarden Euro an. Viele dieser Kredite weisen eine hohe Belehnung auf oder übersteigen gar den Immobilienwert. Gleichzeitig bestehen Kredite auf Liegenschaften an unterdurchschnittlicher Lage oder in schlechtem Bauzustand. Gesamthaft machen solche Kredite etwa die Hälfte des oben genannten Volumens aus. Für die Kreditgeber birgt dies das Risiko eines Kreditausfalls oder die Problematik des Eigenkapitalnachschusses bzw. der Herbeiführung zusätzlicher Sicherheiten durch den Kreditnehmer.
Oliver Hofmann leitet die Abteilung Real Estate Advisory bei UBS Wealth Management & Swiss Bank. Er ist Chairman der Royal Institution of Chartered Surveyors Switzerland und hält einen Master of Science in Real Estate des CUREM (Universität Zürich).
Sind auch Schweizer Marktakteure betroffen? Diesbezügliche Marktdaten fehlen. Allerdings ist bekannt, dass ausländische Immobilieninvestoren vor der Finanzkrise im grösseren Stil Einzelobjekte oder Portfolios in der Schweiz gekauft haben. Solche Akquisitionen waren oft durch ausländische Finanzinstitute fremdfinanziert und wurden möglicherweise später als Verbriefungen in den Sekundärmarkt transferiert. Es ist daher anzunehmen, dass in den nächsten Jahren auch Schweizer Marktakteure in gleicher Weise mit der Frage der Refinanzierung konfrontiert werden. Auf >>>
NACHRICHTEN Finpoint: Neue Finanzierungsplattform Immobilienentwickler und Real Estate Investoren in Deutschland können sich die Suche nach kreditgebenden Banken jetzt wesentlich erleichtern. Finpoint, ein unabhängiger Finanzierungsmarktplatz im Internet, bietet die Möglichkeit, Finanzierungsgesuche für gewerbliche Immobilienprojekte bis zu einem Volumen von 50 Millionen Euro auf der Plattform einzustellen und auf diesem Weg interessierte Banken zu erschliessen. «Mit unserer Plattform wollen wir einen Beitrag leisten, damit die jeweils richtigen Partner schnell und effizient zueinanderfinden», erklärt Michael Klein, Geschäftsführer von Finpoint Unter http://www. finpoint.de/ haben gewerbliche Immobilienentwickler und Investoren die Möglichkeit, ihr Projekt und die dafür benötigte Kreditsumme zunächst anonym einzustellen. Interessierte Banken sehen im so genannten Listing Board die wichtigsten Daten ein, z.B. Art und Verwendungszweck der Immobilie, Objektwert und Lageklassifizierung sowie gesuchtes Kreditvolumen. Bekundet ein Kreditinstitut konkretes Interesse, entscheidet der potenzielle Kreditnehmer, ob er umfangreiche Dateneinsicht gewährt und seine Identität offenlegt. Nach Abgabe einer Vertraulichkeitserklärung kann die Bank dieses Angebot wahrnehmen und mit dem Unternehmen in direkte Verhandlungen treten. «Finpoint verkürzt die Kreditanbahnung, eröffnet den Zugang zu neuen Finanzierungspartnern, bietet ein mehrfach geschütztes und komfortabel zu bedienendes System», so Klein. Transaktionsgebühren fallen nur dann an, wenn ein Kreditvertrag zustande kommt.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF das gesamte schweizerische Hypothekarfinanzierungsv olumen macht dies jedoch einen kleinen Teil aus. Finanzierungen von kommerziellen Schweizer Immobilien durch Schweizer Banken erfolgen in der Regel unter konservativeren Bedingungen als jenen, die im Ausland vor der Finanzkrise üblich waren.
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Die Hypothekarneugeschäfte der Banken sind nach der Finanzmarktkrise im gewerblichen Bereich auf das niedrige Niveau von 2003 gesunken. Wie ist dieser Umstand zu werten? Das jährliche Neugeschäftsvolumen von kommerziellen Immobilienfinanzierungen betrug in den Jahren 2001 bis 2003 rund 100 Milliarden US-Dollar. Allerdings stiegen diese Finanzierungen bis ins Jahr 2007 auf über 400 Milliarden Dollar pro Jahr an, um sich nach der Krise wieder auf dem Niveau von 2003 einzupendeln. Interessanterweise kann man korrelierende Wachstumsraten auf den jährlichen Emissionsvolumen
von Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) im Zeitraum 2003 bis 2007 feststellen, welche gleichermassen auf ein sehr tiefes Niveau eingebrochen sind. Vor der Finanzkrise wurden viele Bankbilanzen als «warehouse» eingesetzt, d.h. die arrangierten Fremdfinanzierungsvolumen wurden zu einem späteren Zeitpunkt wieder von der Bilanz weg transferiert. Bei künftigen Refinanzierungen stellt sich indes die Frage, ob die Banken weiterhin und in ähnlichem Ausmass ihre Bilanzen für solche Volumen zur Verfügung stellen wollen und können. Welche Auswirkungen sind durch Basel III für die Immobilienfinanzierung zu erwarten? Basel III stellt höhere Mindestanforderungen an die Kapitalunterlegung im Verhältnis zu den risikogewichteten Aktiven und beschränkt die Gesamtdarlehenssumme im Verhältnis zur Bilanzsumme. Limitierungen bestehen somit in Form der Bilanzgrös-
/// 18_2011 / Seite 8 se bzw. in der Fähigkeit, zusätzliches Eigenkapital aufzubauen sowie in der Frage der Höhe der risikogewichteten Aktiven. Letzteres hängt unter anderem von der Qualität der Aktiven ab. Entsprechende Berechnungen können je nach Bank stark variieren, weshalb eine generelle Aussage schwierig ist. Gemäss Marktstudien ist jedoch davon auszugehen, dass die Zinsmargen im Immobilienbereich künftig um mehrere Basispunkte ansteigen könnten. Ob und wie ein solcher Anstieg auf den Endkunden übertragbar ist, bleibt abzuwarten. Wie können Finanzinstitute mögliche Finanzierungslücken schliessen? Lücken müssten vermehrt via Eigenkapital geschlossen werden, was die Finanzierungskosten erhöht. Alternativ müssten Kapitalgeber einspringen, welche ebenfalls sogenannte Senior- und Sub-Debt-Ausleihungen anbieten. Darunter fallen zum Beispiel Versicherungen oder spezialisierte Mezzanine-Häuser. •
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Detailhandelsimmobilien Schweiz
«Der Umsatz macht die Miete»
NACHRICHTEN PSP Neues Hochhaus für Basel PSP Swiss Property will für rund 80 Mio. CHF an der Basler Grosspeterstrasse den «Grosspeter Tower» bauen: einen 78 Meter hohen Hotel- und Büroturm. Mit der Projektierung wurde das Basler Architekturbüro Degelo beauftragt. Geplante Fertigstellung: Mitte 2014. Steigenberger: Luxushotel in Andermatt
Für den Standort Bahnhofstrasse greifen Retailer tief in die Tasche
Die Mieten für Verk aufsflächen an der Bahnhofstrasse Zürich erreichen Höchstwerte. Die Frage ist: Erklärt sich das Mietniveau durch die Marketingbudgets der internationalen Retailer oder durch die Geschäftsmodelle?
FW. Spitzenwerte von 8.000 CHF/ qm/Jahr und mehr – den Mieten für Verkaufsflächen an der Bahnhofstrasse Zürich wird nachgesagt, sie seien nur damit zu rechtfertigen, dass die Retailer einen Teil davon als Marketingaufwand verbuchten. Die geschätzten bezahlten Mieten pro
Quadratmeter entlang und in der unmittelbaren Nachbarschaft der Einkaufsmeile bewegen sich im Mittel zwischen 1.500 CHF (Bahnhofstrasse-See) und 3.800 CHF (Paradeplatz), Spitzenwerte erreichen rund 8000 CHF und mehr. Diese Zahlen scheinen die Vermutung der Querfinanzierung der Mieten auf den ersten Blick zu bestätigen, zumal international tätige Luxusgüterhersteller und Bekleidungsketten mit einem grossen Werbebudget zunehmend die lokalen Detailhandelsunternehmen verdrängen. Die Bahnhofstrasse spielt hinsichtlich der Höhe der Mieten in einer Liga mit der Londoner New >>>
Steigenberger will noch 2011 mit der Orascom-Tochter Andermatt Swiss Alps einen Vertrag zum Bau eines Luxusresorts schliessen. «Wir sind dabei, die Vertragsdetails zu verhandeln», sagt Arco Buijs, Chef der Steigenberger Hotel Group. Das «Steigenberger Andermatt» soll vis-á-vis des neuen Sportzentrums in drei Gebäuden realisiert werden. Frühester Eröffnungstermin: 2015. Orascom Haftstrafe aufgehoben Zwei Jahre Haft; ca. 6.780 CHF Busse: Das jüngst von einem ägyptischen Handelsgericht gegen Samih Sawiris verhängte Urteil ist aufgehoben. Wie Orascom mitteilt, wurde mit der ägyptischen Finanzaufsichtsbehörde EFSA ein Vergleich geschlossen. Als «Zeichen des guten Willens» habe Orascom eine Bankgarantie in Höhe der maximal nach ägyptischem Kapitalmarktrecht zulässigen Busse (2,72 Mio. CHF) zugunsten der EFSA ausgestellt.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Bond Street, der New Yorker Madison Avenue oder der Avenue des Champs Elysées in Paris. Spitzenwerte erreicht die 5th Avenue in New York mit umgerechnet rund 18.000 CHF pro Quadratmeter für die zehn besten Standorte. Sind also alle Retailer an den Einkaufsmeilen dieser Welt bereit und in der Lage, hohe Millionen- oder gar Milliardenbeträge für das «Marketinginstrument Standort» auszugeben oder lässt sich das Mietzinsniveau auch betriebswirtschaftlich begründen?
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NACHRICHTEN Markt Pensionäre schätzen Discounter Die Hauptkundschaft von Aldi, Lidl und Denner sind keineswegs, wie man vermuten würde, junge Familien, sondern vielmehr ältere Leute. Wie eine aktuelle Studie des Beratungsunternehmens Fuhrer & Hotz ergab, sind 30 Prozent der Kundschaft der Discounter älter als 65 Jahre und weitere 46 Prozent zwischen 40 und 65 Jahre alt. Auffällig ist, dass für diesen Kundenkreis selten der Preis beim Einkauf die grösste Rolle spielt. Es geht viel mehr um den Standort und die Bequemlichkeit: Wegen der vielen Parkplätze müssen die Konsumenten ihre Einkäufe nicht weit schleppen. So wird der Standort von den meisten Befragten als Hauptmotiv für den Einkauf bei einem Discounter genannt.
Passantenfrequenz variiert
Der gängigen These wird hier gegenübergestellt, dass die Mieten an der Bahnhofstrasse in einem direkten Zusammenhang mit dem Umsatz der Retailer und dieser wiederum von der Branche, dem Retailsegment, der Passantenfrequenz sowie der Kaufkraft der Bevölkerung im Einzugsgebiet und der Touristen abhängig ist. Je höher der Umsatz bei branchenüblicher Marge, umso mehr kann ein Retailer für den Verkaufsstandort bezahlen.
/// 18_2011 / Seite 10 Die Erhebung zeigt, dass in den vier Zonen Bahnhofstrasse-Bahnhofplatz, Bahnhofstrasse-Mitte, Paradeplatz und Bahnhofstrasse-See ein sehr spezifischer Mix der vertretenen Branchen und Retailsegmente vorherrscht. Nahe des Bahnhofplatzes sind vor allem Firmenketten mit einem mittleren bis tiefen Preisniveau, in der Mitte Fachgeschäfte in einem gehobenen Spektrum, am Paradeplatz überwiegend Flagship Stores im obersten Segment und in Seenähe wiederum Fachgeschäfte in einem gehobenen bis mittleren Segment anzutreffen. Auch das Publikum und die Passantenfrequenz unterscheiden sich in den vier Zonen deutlich. Am höchsten ist die Frequenz bei gleichzeitig jüngstem Publikum in Bahnhofsnähe, am ältesten und kaufkräftigsten rund um den Paradeplatz. Frühere Analysen zeigen, dass sich die Rangierung der Umsatzzahlen in den vier Zonen mit den durchschnittlichen Mieten deckt: Mit rund 14.000 CHF/qm ist der Umsatz rund um den Bahnhofplatz am tiefsten, gefolgt vom See mit rund 17.000 CHF/qm, Bahn-
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Seite 11 / 18_2011 /// hofstrasse-Mitte mit 19.000 CHF/qm und dem Paradeplatz mit rund 36.000 CHF/qm. Die Mieten bewegen sich in allen Zonen etwa bei 10 bis 15 Prozent dieser Umsatzwerte. Zürich als Global Cit y
Zürich zeigt in einer weiteren Beziehung eine beachtliche Gemeinsamkeit mit den vorerwähnten Global Cities: Alle verfügen in ihrem direkten Einzugsgebiet über eine Bevölkerung mit ausserordentlicher Kaufkraft und hohem Lohnniveau. An der Limmat sind die Werte im internationalen
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Vergleich sogar am höchsten – noch vor New York, Sydney, Tokio und London. Verstärkt wird dieser Effekt auf den Umsatz der Retailer in Zürich durch eine besonders hohe Frequenz zahlungskräftiger Touristen. International tätige Luxus- und Konsumgütermarken folgen der Kaufkraft und der Passantenfrequenz mit einem erfolgreichen Geschäftsmodell: Sie sprechen eine mobile, international orientierte Käuferschaft im oberen Einkommenssegment an – mit wachsendem Erfolg zulasten der lokal orientierten Fachgeschäfte für die Güter des täglichen Bedarfs. Aus diesem
Grund werden letztere zunehmend von der Bahnhofstrasse verdrängt und erstere dürften in der Tendenz die Mietpreise an der Einkaufsmeile weiter anheizen. •
Dr. Fabian Wildenauer, MSc in Real Estate, ist Head Research & Investment Advisory des Zürcher Immobilienberatungsunternehmens Markimo AG.
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Detailhandelsimmobilien
«FOC-Markt wird erwachsen»
Das Factory Outlet Center Roermond, eines der grössten in Deutschland
Eine der umstrittensten Vertriebsformen des Detailhandels ist nun endgültig in Deutschland angekommen. Mehrere Baugenehmigungen für Factory Outlet Center sind rechtskräftig; an mehreren Standorten wird gebaut. Und die Pipeline mit laufenden Genehmigungsverfahren ist weiterhin voll.
BW/PD. Noch vor wenig mehr als zehn Jahren war die Rede davon, Factory Outlet Center (FOC) würden dazu führen, dass Innenstäd-
te veröden, der Fachhandel keine Überlebenschance mehr habe und qualifizierte Arbeitsplätze im Handel abgebaut würden. Der Widerstand von betroffenen Städten und den Organisationen des Einzelhandels war entsprechend hoch. Mehrere Bundesländer haben daraufhin ihre Landesentwicklungspläne und Detailhandelserlasse geändert und spezielle Regelungen zur Ansiedlung dieser Herstellerdirektverkaufszentren getroffen. Bei den Genehmigungsbehörden herrschte weitgehender Konsens, eine Ansiedlung dieser Vertriebsform nur sehr restriktiv zu behandeln. Zwischenzeitlich ist eini-
ges geschehen. Im Mai 2000 eröffnete mit dem B5 Outlet Center in Wustermark, unmittelbar westlich von Berlin, das erste Fabrikverkaufszentrum in Deutschland; 2001 das zweite Center in Zweibrücken (RheinlandPfalz). Weitere FOC starteten 2003 in Wertheim (Baden-Württemberg), 2005 in Ingolstadt (Bayern) und in Hermsdorf (Sachsen-Anhalt) und 2007 in Wolfsburg (Niedersachsen). Abgesehen von der Übernahme und Neukonzeption des Centers in Wustermark im Juni 2009 durch den Betreiber McArthurGlen war es seither wieder ruhig um die FOC in Deutschland gewesen, wenn auch an
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Seite 13 / 18_2011 /// verschiedenen Stellen Planungen – mal mehr, mal weniger intensiv – vorangetrieben wurden und sich dann im regionalen Umfeld vereinzelt Widerstand regte. Marktdurchbruch in Sicht
Bis 2013 werden mindestens zwei, wahrscheinlich aber sogar vier bis fünf weitere FOC den Betrieb aufnehmen. Bauarbeiten laufen derzeit in Neumünster (Schleswig-Holstein), in Soltau (Niedersachsen), Ochtrup (Nordrhein-Westfalen), Montabaur (Rheinland-Pfalz) und Brehna (Sachsen-Anhalt), an mindestens 15 weiteren Standorten Genehmigungsverfahren für neue Center. Die Städte haben die Chance erkannt, welche in der Ansiedlung eines Outlet Centers liegen kann. «Viele Kommunen haben intern schon Standorte auf ihre Eignung und Verfügbarkeit geprüft», weiss Dr. Joachim Will, Geschäftsführer der Wiesbadener Ecostra GmbH, aus seiner täglichen Beratungspraxis. «Viele haben auch genau erkannt, dass es sich bei den Outlet Centern um einen kleinen Nischenmarkt handelt. Wir gehen davon aus, dass es in den nächsten 10 bis 15 Jahren in Deutschland nicht mehr als 20 in Betrieb befindliche Outlet Center geben wird. Sechs davon sind schon am Markt. Und die meisten restlichen Standorte werden jetzt verteilt.» Das neue Denken ist u.a. auch von den Erfahrungen aus der inzwischen zehnjähren Praxis mit Outlet Centern in Deutschland geprägt. Die ursprünglichen Befürchtungen von verödeten Innenstädten haben sich bisher nirgends bestätigt. Im Gegenteil: verschiedene der Center haben sich zu bedeutenden regionalen Jobmotoren entwickelt, haben dem Tourismus und der regionalen Wirtschaft wichtige Impulse gegeben. «Gleichwohl sollten Ansiedlungen von FOC
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF sorgfältig geprüft und die möglichen Auswirkungen verantwortlich abgewogen werden», empfiehlt Will. «Aufgrund ihres Warenangebotes mit nahezu ausschliesslich zentrenrelevanten Sortimenten haben Outlet Center nach wie vor ein grosses Gefährdungspotenzial für die gewachsenen innerstädtischen Geschäftslagen. Auch wenn bisher kaum negative Auswirkungen von FOC nachgewiesen werden konnten, heisst dies nicht, dass dass so bleibt.» Eine besondere Gefahr sieht der Ecostra-Chef in Outlet Centern mit schwachen Konzepten, ungeeigneten Standorten und in schrumpfenden Märkten. «Derzeit wird mal wieder in Ermangelung anderer Alternativen bei fast jeder ‚sauren Wiese‘ darüber nachgedacht, ob hier nicht ein FOC angesiedelt werden kann», so Will. Das Rennen ist also voll im Gange. Interessanter Markt für Brands
Für die Markenhersteller als Mieter in den FOC ist Deutschland ein hochinteressanter Markt. Wie eine von Ecostra in Kooperation mit dem Maklerhaus CB Richard Ellis seit 2008 jährlich durchgeführte, europaweite Befragung von Markenherstellern zeigt, ist Deutschland mit weitem Abstand jenes Land, in dem diese Marken für sich ein Potenzial an weiteren Standorten sehen. Entsprechend wird die Expansion ausgerichtet. Markenbewusste Verbraucher mit hoher Kaufkraft und eine im europäischen Vergleich sehr geringe FOC-Dichte machen Deutschland zum bevorzugten Zielland für Marken und FOC-Betreiber. Dies hat sich auch in der Finanzbranche herumgesprochen. Institutionelle Fonds haben bereits vor einiger Zeit begonnen, Outlet Center als ein antizyklisches Element in ihre >>>
NACHRICHTEN JLL Frank Pörschke neuer Deutschlandchef Dr. Frank Pörschke (46), bis Ende August der Vorstandssprecher der Eurohypo AG, wird ab 01. November 2011 als International Director seine Tätigkeit bei Jones Lang LaSalle in Deutschland aufnehmen und ab dem 01. Januar 2012 Vorsitzender der Geschäftsführung (CEO). Er tritt damit in die Nachfolge von Andreas Quint, 51, der nach drei erfolgreichen Jahren als Deutschlandchef Jones Lang LaSalle die Leitung des paneuropäischen Geschäftsbereichs Corporate Finance mit Sitz in London und Frankfurt übernimmt. «Frank Pörschkes und meine Wege haben sich seit vielen Jahren gekreuzt, und ich bin sehr erfreut, ihn nun als Kollegen bei Jones Lang LaSalle begrüssen zu dürfen», kommentiert Christian Ulbrich, CEO EMEA bei Jones Lang LaSalle. «Die fortschreitende Internationalisierung des Corporate Finance-Geschäfts erfordert eine starke Führungshand. Andreas Quint wird den Bereich den Erfordernissen gemäss gestalten und erfolgreich in die Zukunft führen.»
Ex-Eurohypo-Vorstandssprecher Frank Pörschke: Neuer Deutschland-Chef von JLL
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Handelsimmobilien-Portfolien aufzunehmen. Henderson Global Investors hat gar einen 1,5 Mrd. Euro schweren Fonds aufgelegt, welcher ausschliesslich in europäische Outlet Center investiert und dabei deutlich überdurchschnittliche Renditen erwirtschaftet. Gerade auch die nach der Finanzkrise ausserordentlich vorsichtig agierenden Hypothekenbanken haben zwischenzeitlich damit begonnen FOC-Entwicklungen zu finanzieren. So outete sich erst jüngst die Eurohypo AG, welche mit dem Projekt in Soltau ihr erstes Outlet Center betreut.
>>>
Schweizer FOC: Das Alpenrhein Village in Landquart
Wenig Transaktionen
Outlet Center sind zu einer eigenen Asset-Klasse, zu einem eigenen Investitionsprodukt geworden – allerdings mit einem entscheidenden Problem: es gibt in diesem Markt nur wenige Transaktionen. Nach Einschätzung von Ecostra haben im gesamten Jahr 2010 in Europa nicht mehr als maximal drei Outlet Center den Besitzer gewechselt. Aktuell gibt es nach Ecostra-Recherchen in Europa 139 in Betrieb befindliche Outlet Center mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca. 2,1 Mio. qm. Die höchste Zahl an FOC-Standorten besitzt das Vereinigte Königreich mit 37, gefolgt von Italien mit 23 und Spanien
mit 16 Centern. Die britische Insel gilt dabei als gesättigter Markt, hier haben in den letzten Jahren mehr Outlet Center aufgrund wirtschaftlicher Probleme geschlossen als neue eröffnet wurden. Auch Italien zeigt bereits erste Sättigungstendenzen. Die Planung neuer Center konzentriert sich derzeit neben Deutschland auf Frankreich und die Länder Osteuropas, welche zunehmend in den Fokus der Entwickler geraten. Auch im Markt der FOC-Betreiber hat sich in Europa einiges getan: Der britische Marktführer McArthurGlen hat mit Neueröffnungen und Flächen-
erweiterungen seine Marktposition ausgebaut und erreicht nun einen Marktanteil von ca. 20,3 Prozent. Als hochexpansiv und durch den IRUS-Fund mit ausreichend Kapital ausgestattet gilt das spanische Unternehmen Neinver, welche mit einem Marktanteil von 9,0 Prozent zwischenzeitlich Platz 2 erobert hat. An dritter Stelle folgen mit Realm Outlet Centre Management (ca. 7,9 %) und an vierter Stelle mit Value Retail (ca. 6,1 %) wieder Briten, wobei bei den letztgenannten Betreibern in jüngerer Zeit nur wenige Aktivitäten in der Standortexpansion erkennbar waren.
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Seite 15 / 18_2011 /// Der ebenfalls britische Betreiber GVA Outlet Services ist im vergangenen Jahr durch eine Verlagerung des gesamten Management-Teams in der belgischen Fashion House Gruppe aufgegangen und entfaltet nach der Restrukturierung nun Aktivitäten vor allem in Osteuropa und im chinesischen Markt. Als neuer Player sind
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF nun Österreicher auf dem Markt aktiv: bei der ROS Retail Outlet Shopping GmbH handelt es sich aber um keine Branchenneulinge, sondern um ehemalige Top-Manager von McArthurGlen, welche den Gang in die Selbständigkeit gewagt haben. Der Start dürfte den Wienern gelungen sein: mit dem Betreibervertrag für
das Outlet Center in Soltau haben ROS einen der besten deutschen FOC-Standorte akquirieren können. Wills Fazit: «Insgesamt ist erkennbar, dass sich die Diversifizierung und Professionalisierung des FOCBetreibermarktes in Europa weiter fortsetzt.» Dieser Markt werde «zunehmend erwachsen» •
Quelle: ecostr a, juni 2011
übersicht: aktuelle daten zum markt der outlet center in europa
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Marktkommentar
Aufwärtstrend bei Schweizer Immobilienfonds hält an Trotz leichter Abkühlungstendenzen können sich die kotierten indirekten Immobilienanlangen gut behaupten; Real Index und Swiit Index verzeichnen aufs Jahr gesehen deutliche Wertsteigerungen.
TM. Nach der deutlichen Aufwärtsbewegung bis Ende August ist der Index der kotierten Immobilienaktien (Real Index) negativ in den September gestartet. Jedoch erwies sich diese Gegenbewegung zum Monatsbeginn nur als kurzfristige Verschnaufpause. Die Fortsetzung des vorangehenden Aufwärtstrends führte innert kurzer Zeit zu einer neuen Höchstmarke bei 1.576,99 Indexpunkten. Nach dieser neuen Höchstmarke am 09. September 2011 ist wiederum eine Abkühlung des Trends zu erkennen. Per 12. September 2011 notiert der Real Index mit einem Plus von 0,11 Prozent nur leicht höher gegenüber dem Vormonat. Für das laufende Jahr erzielt der Index eine Wertsteigerung von 8,6 Prozent. Am 08. September hat die Swiss Prime Site ihre Zahlen für das erste Halbjahr 2011 präsentiert. Die Gesellschaft konnte den Reingewinn vor Neubewertungseffekten auf 105,1 Millionen CHF steigern, das entspricht einer Zunahme von 24 Prozent. Mit 203,8 Millionen CHF erzielt die SPS einen um 3,6 Prozent tieferen Mietertrag gegenüber dem Vorjahr. Diese Reduktion um 7,6 Millionen CHF ist auf Verkäufe zur Portfoliooptimierung zurückzuführen. Mit
Thomas Marti Swiss Finance & Property
den vorgelegten Zahlen hat die Gesellschaft den Konsensus der Analysten teilweise leicht übertroffen. Die kotierten Immobilienfonds (Swiit Index) haben den laufenden Monat ebenfalls mit einer kleinen Abwärtsbewegung gestartet und konnten bereits am dritten Handelstag im September zur Gegenbewegung ausholen. Nach dieser Bodenbildung folgte eine deutliche Aufwärtsphase, die am 08. September 2011 zu einem neuen Allzeithoch bei 274,60 Indexpunkten führte. Aktuell hat sich erneut eine kleine Gegenbewegung gebildet, jedoch wird der vorangehende Aufwärtstrend weiterhin durch die technischen Indikatoren bestätigt. Bis zum 12. September konnte der Swiit Index 0,6 Prozent an Wert zulegen. Für das Jahr 2011 verzeichnet der Index eine Zunahme von 7,78 Prozent. •
NACHRICHTEN SPS: Gewinn deutlich gesteigert Die Swiss Prime Site (SPS) AG, Investor der neuen Zürcher Landmarke «Prime Tower», hat im ersten Halbjahr ihren Reingewinn deutlich gesteigert: Er fällt mit 152,4 Mio. CHF um 41 Prozent höher aus als 2010. 77,8 Mio. CHF am Gewinn (Vorjahr: +49,4 Mio. CHF) sind laut Unternehmensangaben auf Neubewertungen von Liegenschaften zurück zu führen: Die SPS habe vom robusten Wirtschaftsumfeld, tiefen Zinsen und dem steigenden Interesse an indirekten Immobilienanlagen profitiert. Das Umfeld sei zwar unsicherer geworden, die Voraussetzungen für Immobilien in Premiumlagen aber weiter positiv – und somit bestätigt die SPS auch den Ausblick auf das Gesamtjahr. Aufgrund der Mietverträge zeigt sich SPS-CEO Markus Graf optimistisch, «einen sehr guten Jahresabschluss zu erreichen». SF Sustainable Property Fund Kapitalerhöhung Der Immobilienfonds SF Sustainable Property Fund führt eine Kapitalerhöhung durch, in deren Verlauf ein Mittelzufluss von maximal 42,93 Mio. CHF erwartet wird. Dabei würden maximal 405.000 neue Anteile ausgegeben, wobei zwei bisherige Anteile zum Bezug drei neuer Anteile berechtigen würden, teilt die Swiss Finance & Property Funds AG mit. Der Ausgabepreis beträgt 106 CHF netto pro neuen Anteil. Der Emissionserlös soll in Immobilien in der ganzen Schweiz investiert werden.
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG WERT DIVIDENDE NUM MER
12. SEPTEMBER 2011 TIEFST HÖCHST GELD BRIEF 2011 2011
500 3490024 N
AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthu 32 000.00
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140241 N
Agruna AG
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C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau
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Espace Real Estate Holding AG, Biel
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363758 I FTB Holding SA, Briss ago
191008 N Im mges Via m al a, Thusis
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6 210.00
7 645.00
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257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo
200 11502954 N Konkordia AG N
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154260 N Löwengarten AG
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254593 N MSA Im mobilien, Adliswil
500 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wä denswil
1 2989760 I Real Estate Holding
600
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225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri
1 650.00
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228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden
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231303 I Sia - Haus AG, Zürich
4 800.00
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5 1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG 172525 N TL Im mobilien AG
7 100.00
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253801 N Tersa AG
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256969 N Tuwag Im mobilien AG,Wädenswil
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13 000.00
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635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich
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5 050.00
5 300.00
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5 000.00
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IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
13. September 2011
BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHüT t.- RENDITE
RüCKNA ME PREIS
2 672 561 BONHOTE IMMOBILIER
119.50
2.23%
14.24%
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120.00
647 059 638
1125.00
1370.00
3.99% 21.78%
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nich t kot ier t
1215.00
1365.00
3 615 916 350
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134.00
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1 223 308 800
177.00
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1 557 890 523
96.35
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116.00
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2 126 250 000
276 935 CS REF INTERSWISS 3 106 932 CS REF LIVINGPLUS
26.10%
112.00
BÖRSEN K APITALISIERUNG
4 515 984 CS REF PROPERT Y PLUS
844 303 CS 1A IMMO PK
104.60
PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.11 Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST 2011 %JULI 2011
1 291 370 CS REF SIAT
124.00
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3.25% 37.50% 11.37%
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2 160 379 755
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807 400 740
1 458 671 FIR
977 876 IMMOFONDS
281.40
382.00
3.53% 35.75%
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371.00
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1 117 841 252
278 226 L A FONCIERE
584.00
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822.00
933 487 200
277 010 IMMO HELVE TIC
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203.10
554 400 000
3 499 521 PATRIMONIUM SRE FUND
106.00
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125.60
370 823 954
3 362 421 PROCIMMO SWISS COMM FUND
108.65
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3.02% 22.87% 17.09%
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119.00
132.00
446 890 316
3 941 501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND
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7.46%
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114.30
125.00
311 433 972
278 545 SOLVALOR «61»
168.50
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930 413 352
725 141 SCHRODER IMMOPLUS
859.00
1135.00
1.16%
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1045.00
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1 089 600 000
3 743 094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
85.15
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2.93% 37.70%
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1 112 712 115
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120.00
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536 981 707
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48.90
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59.00
64.60
1 763 788 016
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11.50
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395 786 966
2 616 884 SWISSINVEST REIF
1 442 085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
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3.22% 25.30%
8.07%
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73.00
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1 442 087 UBS SWISS MIXED SIM A
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3.35% 33.29% 10.48%
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1 442 088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
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AUS- EC ART SCHÜT-
TUNGS-
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883 756 ALLRE AL HOLDING 1 820 611 BFW LIEGENSCHAFTEN N
PERF. MTL . Y TD UMSATZ 2011 %juli
KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
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29 155 420 260
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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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Seite 19 / 18_2011 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Projektentwicklung
Neuer Quartiermittelpunkt für Zürich-Leimbach
Entlang der Rosalia-Allee entsteht ein attraktiver Mix aus Gewerbe, Dienstleistung und Kultur.
Mit dem Projekt «Sihlbogen» realisiert die BG Zurlinden am Stadtrand von Zürich ein neues Wohn- und Gewerbequartier.
BW. «Der Sihlbogen darf als Pionier aller bis anhin erstellten und geplanten 2000-Watt-Gebäude in der Schweiz bezeichnet werden», sagt Urs Frei, Präsident des Baugenossenschaft (BG) Zurlinden. Auf einem rund 21.000 Quadratmeter grossen Areal in Zürich-Leimbach lässt die Baugenossenschaft in den kommenden Jahren eine durchmischte Siedlung mit 222 Mietwohnungen sowie rund 6.000 Quadratmeter Gewerbeund Dienstleistungsflächen errich-
ten; hinzu kommen öffentliche Freiflächen, die einen neuen, lebendigen Quartiermittelpunkt schaffen sollen. Das Investitionsvolumen: rund 90 Millionen CHF. Die BG Zurlinden legt Wert darauf, beim «Sihlbogen» hinsichtlich einer nachhaltigen Entwicklung im Wohnungsbau ein Zeichen zu setzen; die Nachhaltigkeitsziele im Bereich Umwelt/Energie wurden Frei zufolge schon im Projektwettbewerb sehr hoch angesetzt: «Das Quartier folgt als erstes Projekt überhaupt den 2000-Watt-Kriterien in jeder Hinsicht (SIA Effizienzpfad).» Die «Sihlbogen»-Planer berücksichtigten die Bereiche Graue Energie, Heizung/Lüftung/Kühlung, >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Warmwasser, Elektrizität sowie Mobilität. Die Lage in Nähe der S-Bahn-Station Zürich-Leimbach ermöglicht es, die Parkplätze auf eine absolutes Minimum zu reduzieren; ein Car-Sharing-Stützpunkt steht zur Verfügung und zudem will man den Mietern ein vergünstigtes, in die Wohnungsmiete eingerechnetes Abonnement für den öffentlichen Verkehr anbieten. Die Wohnlage direkt am Fluss ist attraktiv, zumal mit der Eröffnung West-Umfahrung der Transitverkehr massiv abgenommen hat. Wie die BG Zurlinden mitteilt, sind auf dem östlichen Areal am Flussufer zwei Scheibenbauten vorgesehen, ein langgezogener Hofbau auf
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 18/2011 / 6. Jahrgang / 126. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch
FOTOS: PD
WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
dem westlichen Teilareal; zwischen den beiden Teilarealen verläuft die Sihltalbahn mit der Haltestation Zürich-Leimbach. In den Wohnbauten am Sihlufer sollen Dreieinhalb- bis Fünfeinhalb-Zimmer -Wohnungen mit geschosshohen Fenstern auf der Flussseite entstehen; aufgrund der vorgesetzten Balkonschicht erhält das Projekt trotz der langgezogenen Grundform eine hohe Kompaktheit mit mustergültigem Energiehaushalt. Erste Wohnungen ab 2013 bezugsbereit
«Die Konzentration des Bauvolumens auf zwei markante Baukörper bietet den künftigen Bewohnern und dem Quartier weite, offene Aussenräume, die zum Wasser hin naturnah gestaltet werden und zu einer Belebung der Flussfront beitragen», sagt Frei. Im Hofgebäude entstehen in den drei oberen Geschossen Alterswohnungen, kleinere Ladenflächen, ein Gastronomiebetrieb und Dienstleistungsflächen. Nachdem Rekurse den Baubeginn des Projekt «Sihlbogen» um Jahre verzögert hatten, begann Anfang Juli mit dem ersten Spatenstich die Realisierungsphase; schon 2013 sollen die ersten der geplanten Wohnungen bezugsbereit sein. Das Projekt kommt offensichtlich gut an. Wie Frei berichtet, haben sich schon so viele Interessierte angemeldet, «dass man sich beeilen muss, wenn man sich noch für die eine oder andere Wohnung interessiert». •
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NACHRICHTEN Davos Dorf Hotelpläne für die «Derby»-Parzelle Auf dem Areal des ehemaligen «Derby»-Hotels in Davos Dorf sollen nicht nur Zweitwohnungen gebaut werden. Wie regionale Medien berichten, sind die Eigentümer der Parzellen offenbar dazu bereit, zusätzlich auch ein Hotel zu realisieren. Den Angaben zufolge hat die Davos Resorts SA mit der Gemeinde Davos einen Vertrag zur Bebauung des «Derby»-Areals in Davos Dorf ausgearbeitet. Diese Vereinbarung sehe vor, dass auf den «Derby»-Parzellen nicht wie ursprünglich geplant nur Zweitwohnungen erstellt werden, sondern auch ein neues Hotel gebaut wird, wird der Davoser Landammann Hans Peter Michel zitiert. Die Davos Resorts SA habe den Vertrag bereits unterschrieben. Die Gemeinde Davos könne dies erst dann, wenn das Stimmvolk im Landwassertal über eine hängige Volksinitiative entschieden hat. Mit dieser sollen Hotelflächen wie das «Derby»-Areal vor der Bebauung durch Zweitwohnungen geschützt werden. Dazu hat der Davoser Kleine Landrat einen Gegenvorschlag erarbeitet, über den der Davoser Grosse Landrat im Dezember entscheiden wird. Weitere Details zum Vertragsinhalt wurden bisher noch nicht bekannt.
ANZE IGE
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Donnerstag, 22. Sept. 2011, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)
Immobilien bei Nachfolgeregelungen – Chance oder Last? Bei Nachfolgeregelungen in KMU’s stellt sich oft die Frage, wie mit den Betriebsliegenschaften umzugehen ist. Häufig wird die Gesellschaft für die übernehmende Partei mit den Immobilien zu „schwer“, so dass nach Lösungen zur Trennung von Immobilien und Kerngeschäft gesucht wird. Dabei stellen sich rechtliche, steuerliche und auch bewertungstechnische Fragen. Experten zeigen auf, welche Lösungsmöglichkeiten sich bieten und zeigen auf: · Welchen Stellenwert Immobilien in der Nachfolgeregelung einnehmen. · Wann der Verkäufer die Immobilie selbst behalten oder extern platzieren soll. · Wie Immobilie und Kerngeschäft rechtlich und steuerlich optimal getrennt werden. · Welche bewertungs- und finanzierungstechnischen Fragen sich stellen. · Worauf beim abzuschliessenden Mietvertrag zu achten ist.
Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / IFZ, Hochschule Luzern Partner:
Referenten: · Oliver Schärli, Leiter Mergers & Akquisitions, Zürcher Kantonalbank · Daniel Dänzer, dipl. Steuerexperte, Zürcher Kantonalbank · Dr. jur. Matthias Streiff, Rechtsanwalt, Wetzikon Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
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