Immobilienbrief Nr. 127 vom 3. Oktober 2011

SCHWEIZER

Ausgabe 127_ 6. Jahrgang / 3. Oktober 2011

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

INHALT

2 Institutionelle Investoren: Betongold gefragt 3 Nachrichten: Bern/WankdorfCity 8 Refurbishment: Vom Leerstand zur Vollvermietung 9 Nachrichten: CS REF Hospitality/ Losinger Marazzi 11 Startschuss für das «3Land»-Projekt 13 Ausland: «Nicht überall in China gibt es Überhitzungstendenzen» 15 Nachrichten: CS-Immobilienmonitor 16 Marktkommentar 17 Immobiliennebenwerte 18 Immobilienfonds/-Aktien 19 Projekt: «Stapelvolumen»/Basel 19 Impressum

Bekannte Märkte bevorzugt Schweizer institutionelle Investoren wollen ihre Immobilienengagements ausweiten: Gemäss einer aktuellen JLL-Studie erwägen 55 Prozent der befragten Pensionskassen und 46 Prozent der Versicherungen ihre Immobilienanlagen in den nächsten zwei Jahren weiter auszubauen – was angesichts der Turbulenzen an den Finanzmärkten nicht weiter erstaunt. Auffällig dagegen: Der Anlagefokus. Ein Grossteil der Befragten setzt Birgitt Wüst Redaktionsleiterin beim Immobilienerwerb auf das Inland und dort vorwiegend auf Wohnimmobilien, trotz des knappen Angebots und der hohen Preise. Internationalen Immobilieninvestments, ob direkt oder indirekt, stehen viele Institutionelle eher skeptisch gegenüber. Vielleicht aufgrund der Marktkorrekturen der letzten Jahre, aufgrund des Schocks der jüngsten Krise. Vielleicht auch, weil der Grundsatz «Real Estate is a local business» tief verinnerlicht wurde und man die Stärken und Schwächen des Heimatmarktes am ehesten einschätzen zu können glaubt. Gleichwohl nimmt das Interesse bei vielen Profianlegern an direkten wie indirekten Engagements auf ausländischen Immobilienmärkten zu – schliesslich winken dort deutlich höhere Renditen. Für wagemutige Investoren scheint insbesondere China Chancen zu bieten, wie das Beispiel der Euro Sino Invest zeigt: Der deutsche Fondsinitiator baut im Reich der Mitte inzwischen ganze Stadtquartiere. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten.

Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Wann geht der aktuelle Immobilienzyklus zu SCHWEIZER Ende und was kommt danach?

IMMOBILIENGESPRÄCHE

Donnerstag, 13. Oktober 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / vonmuralt@ibverlag.ch Teilnahme CHF 75.-. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt Do, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Anlagestrategien institutioneller

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG oder / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Investoren: Core Kreativität?

Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark.

Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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IMMOBILIENINVESTMENTMÄRKTE SCHWEIZ

Betongold gefragt

Schweizer Immobilien sind bei Versicherungen und PKs weiterhin sehr begehrt

IMMOBILIENINVESTMENTS STEHEN BEI INSTITUTIONELLEN ANLEGERN DERZEIT HOCH IM KURS. EINER STUDIE VON JONES LANG LASALLE ZUFOLGE WOLLEN VERSICHERUNGEN UND PENSIONSK ASSEN IHRE IMMOBILIENANLAGEN AUSBAUEN.

PD/BW. Schweizer institutionelle Investoren setzen bei ihren Immobilienengagements weiterhin vorwiegend auf das Inland; direkte wie indirekte Immobilieninvestments im Ausland sind eher die Ausnahme. Dies sind die Ergebnisse der aktuellen Studie «Immobilien Investment Survey 2011», in der das Schweizer Team von Jones Lang LaSalle derzeitige und zukünftige Allokationen, Trends und Meinungen von institutionellen Schweizer Immobilieninvestoren untersucht hat. Die Erkenntnisse der

Studie basieren auf einer Umfrage bei Versicherungen und Pensionskassen in der Schweiz, die im Frühjahr 2011 vom Institut für Finanzmanagement der Universität Basel unter der Leitung von Prof. Dr. Gantenbein im Auftrag der Jones Lang LaSalle AG, Zürich, durchgeführt wurde.

Wie die Umfrage ergab, planen 55 Prozent der befragten Pensionskassen und 46 Prozent der Versicherungen für die kommenden zwei Jahre einen weiteren Ausbau ihrer Immobilienanlagen. Dabei liegt der Fokus der Institutionellen weiterhin stark auf der Wohnnutzung: Aktuell sind 83 Prozent der Liegenschaften von Pensionskassen und 61 Prozent der Liegenschaften von Versicherungen Wohnimmobilien. Die Mehrheit der Versicherungen will ihren Wohnanteil in den nächsten zwei Jahren weiter ausbauen. Bei der Beurteilung

des investierbaren Angebotes sind sich die beiden Investorengruppen einig: Über 90 Prozent der Umfrageteilnehmer erachten das Angebot an investierbaren Liegenschaften in der Schweiz als «knapp» oder «extrem knapp», wobei die Preise von Wohnimmobilien überwiegend als «zu teuer» bewertet werden. Die geplanten Allokationen der Umfrageteilnehmer lassen darauf schliessen, dass in der Schweiz auch in Zukunft der hohe Nachfrageüberhang nach Anlageobjekten mit Wohnnutzung bestehen bleiben wird.

VERSICHERUNGSGESELLSCHAFTEN INVESTIEREN DIREKT UND IN DER SCHWEIZ

«Die Umfrageergebnisse der Versicherungen zeigen eine klare Absage an internationale Immobilieninvest-

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 3 / 19_2011 /// ments», stellt Jan P. Eckert, CEO von Jones Lang LaSalle Schweiz, fest.

Sowohl direkter Immobilienbesitz als auch indirekte Immobilienanlagen im Ausland seien die Ausnahme «Sie befinden sich – wenn überhaupt – nur im EU-Raum.» Alle übrigen globalen Regionen tauchten kaum auf dem Investitionsradar der Versicherer auf und sollen – falls vorhan-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF den – in den nächsten zwei Jahren tendenziell sogar abgebaut werden.

Dies ist aus Sicht der JLL-Experten insbesondere deshalb überraschend, weil die meisten Versicherer über internationale Tochtergesellschaften verfügen und somit das notwendige Know-how vorhanden wäre, um eine internationale Diversifikation des Immobilienportfolios aufzu- >>>

NACHRICHTEN BERN: BAUBEGINN FÜR DIE WANKDORFCITY Am 19. September erfolgte auf dem ehemaligen SchlachthofAreal im Berner Norden der Spatenstich für das neue Dienstleistungszentrum WankdorfCity – und damit auch der offizielle Baustart für die neuen Konzernsitze von SBB, Post und Losinger-Marazzi. Zwei Gebäude – «Twist Again» und «Majowa» – werden von der Baurechtsnehmerin Losinger Marazzi AG erstellt. Zwei weitere lassen die SBB errichten, um dort die zentralen Dienste des Konzerns und die Divisionen Infrastruktur und Immobilien zu konzentrieren. Alles in allem geht es um Büroraum für rund 1.700 SBBAngestellte, die bisher auf neun in Bern verstreute Bürogebäude verteilt sind. Die Kosten für die Neubauten werden von der SBB mit rund 160 Millionen CHF veranschlagt. Im ersten Quartal 2014 soll der neue Standort bezugsbereit sein.

GRUPPIERUNG DER PENSIONSKASSEN NACH VERMÖGEN

VERÄNDERUNG DES IMMOBILIENVERMÖGENS IN DEN NÄCHSTEN ZWEI JAHREN

BEZUGSTERMIN: ENDE 2014

QUELLE: JLL 2011

ALLOKATION IN DIREKTE UND INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN

Losinger Marazzi wird einen Teil der Flächen im «Twist Again» selbst belegen und die restlichen vermieten; das «Majowa» wird die Schweizerische Post künftig als Konzernsitz nutzen. Sie verlegt Ende 2014 ihren Hauptsitz mit rund 1.700 Angestellten nach Wankdorf City. Die Gestaltung des Aussenraumes des neuen Quartiers zwischen Eisenbahn und Autobahn obliegt der Stadt Bern. Den Angaben zufolge beginnen die SBB und die Stadt Bern sofort mit den Bauarbeiten; Losinger Marazzi folgt in zirka sechs Monaten. Sind dereinst alle vier Bürogebäude fertig und bezogen, werden 4.000 Menschen in WankdorfCity arbeiten.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF bauen. «Die einseitige Ausrichtung des Immobilieninvestments auf die Schweiz mag mit den Regularien zusammenhängen, denen die Versicherer unterworfen sind. Zudem waren in den letzten Jahren Schweizer Immobilienportfolios im internationalen Vergleich überdurchschnittlich erfolgreich», so Eckert.

Neben den Versicherungsunternehmen sind die grossen Pensionskassen die einzige Investorengruppe, bei welcher der Anteil direkter Immobilien am gesamten Immobilienvermögen mit rund 79 Prozent deutlich über 50 Prozent liegt. Keine der befragten Pensionskassen gibt an, direktes Immobilienvermögen im Ausland zu besitzen. Dennoch scheint für die Manager der grossen Pensionskassen die Diversifikation ins Ausland eine Option zu sein.

Bei den börsenkotierten Immobilienanlagen steht die Schweiz längst nicht mehr allein im Fokus.

Zwei Drittel der von JLL befragten

>>> Studienaufbau Das in der Studie vertretene Gesamtanlagevermögen beläuft sich auf insgesamt 548 Milliarden CHF und repräsentiert somit einen bedeutenden Teil des institutionellen Anlagekapitals in der Schweiz. Mit rund 62,5 Milliarden CHF immobilienbezogenen Anlagen konnten für den Immobilieninvestmentmarkt aussagekräftige Ergebnisse erzielt werden. Für den Immobilien Investment Survey 2011 wurden neben den aktuellen Allokationen die Meinungen, Strategien und Präferenzen der Anlagemanager von Pensionskassen und Versicherungen sowie die Trends auf den Immobilienanlagemärkten untersucht. Befragt wurde das Anlageverhalten in Bezug auf direktes Immobilieneigentum, börsenkotierte Immobilienanlagen wie Aktien von Immobilienunternehmen sowie indirekte nicht-kotierte Immobilienanlagen; ferner standen Anlagepräferenzen im Inund Ausland im Fokus der Umfrage.

/// 19_2011 / Seite 4 Pensionskassen geben an, kotierte Anlagevehikel, die in der Europäischen Union investiert sind, inzwischen genauso häufig zu halten wie solche, die in der Schweiz anlegen.

Rund ein Viertel aller Pensionskassen sagt aus, mit indirekten Immobilienanlagen in Nord- und Südamerika sowie in Asien/Pazifik investiert zu sein. Dass sich dabei auch eine «gewisse Sorge» um die Nachhaltigkeit des Schweizer Immobilienmarktes widerspiegelt, könne «lediglich ansatzweise aus den Antworten der Umfrage abgeleitet werden», heisst es bei JLL. KLEINE UND MITTLERE PENSIONSK ASSEN INVESTIEREN INDIREKT

Ein weiteres Umfrageergebnis: Der Trend von kleinen und mittleren Pensionskassen, ihre Immobilienanlagen indirekt zu halten, hat sich fortgesetzt. Lag der Anteil in-

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 5 / 19_2011 /// direkter Anlagen am gesamten Immobilienvermögen bei der letzten Umfrage im Jahr 2008 noch bei zirka 30 Prozent, halten sich bei den kleinen und mittleren Pensionskassen die Anteile der direkten und indirekten Anlagen inzwischen ungefähr die Waage. 26 Prozent der befrag-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ten Pensionskassen geben sogar an, gar keine direkten Immobilienanlagen mehr zu halten. Vor allem indirekte nicht-kotierte Immobilienanlagen, wie zum Beispiel die Anlagestiftung, werden von den kleinen und mittleren Pensionskassen favorisiert und sie sollen laut Umfrage in

den nächsten zwei Jahren weiter ausgebaut werden. Dabei kommen nicht nur Anlagevehikel mit Liegenschaften in der Schweiz, sondern auch in der Europäischen Union, in Nordund Südamerika sowie in Asien/Pazifik in Frage. Als wesentlicher Grund für die Wahl der Anlage- >>>

QUELLE: JLL 2011

VERBREITUNG VON INLAND- UND AUSLANDANLAGEN UND GEPLANTE ANLAGETÄTIGKEIT

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Renditeerwartung Im Durchschnitt erwarten die von JLL befragten Investoren für ihre direkten Immobilienanlagen eine Anlagerendite von 5,8 Prozent; für kotierte Anlagen liegt die Renditeerwartung bei 5,6 Prozent, für indirekt nicht-kotierte bei 5,9 Prozent. Ein internationaler Vergleich lässt aus Sicht der JLL-Researcher vermuten, dass die Renditeerwartungen, insbesondere auch diejenigen für die indirekten Anlagen, massgeblich vom Schweizer Direktmarkt beeinflusst sind, liegen doch die entsprechenden Renditen ausländischer Anlagen zum Teil wesentlich höher.

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stiftung nannten 70 Prozent der kleinen Pensionskassen die einfachere Umsetzung im Vergleich zu direkten Immobilienanlagen.

«Die Erfolgsgeschichte der Schweizer Anlagestiftungen wird weitergehen», prognostizieren die JLL-Researcher.

Sehr wohl hätten die Pensionskassenmanager erkannt, dass die Professionalisierung des Immobilieninvestments und die Entlastung der eigenen Organisation Vorteile bringen. Dennoch sieht JLL-Schweiz-CEO Eckert potentielle Risiken dieser Entwicklung: «Die Anlagestiftungen müssen aufpassen, nicht Opfer ihres eigenen Erfolges zu werden. In einem engen Markt, der durch einen Nachfrage-

>>>

überhang gekennzeichnet ist, kommt der Disziplin der Anlagestiftungsmanager im Zusammenhang mit der Öffnung der Anlagestiftung für Geldanlagen eine besondere Bedeutung zu.»

AUSEINANDERDRIFTENDE STRATEGIEN

Interessanterweise zeigt die Umfrage, dass die Versicherungen und die grossen Pensionskassen ihre Anlageschwerpunkte unterschiedlich setzen. Während die Versicherungen nahezu kein Interesse an Immobilien im Ausland haben, ist das Thema bei den grossen Pensionskassen deutlich

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auf dem Radar. Für 64 Prozent der befragten grossen Pensionskassen stehen die internationale Diversifikation und der Zugang zu neuen Märkten klar im Vordergrund. Indirekte nicht-kotierte Auslandsinvestments sind für Pensionskassen eine der bevorzugten Arten, ins Ausland zu investieren, für Versicherungen sind sie zurzeit kein Thema.

Damit wären aus investitionsstrategischen Gesichtspunkten zwei grosse Gruppen von Managern von Vorsorgegeldern unterschiedlich aufgestellt. «Sollte sich die Vermutung bestätigen, dass die Versicherungen insbesondere unter dem Druck der Regularien* auf einen möglichen

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ALLOKATION NACH NUTZUNGSARTEN

QUELLE: JLL 2011

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Ausbau des internationalen Immobilienexposures im BVG-Geschäft verzichten, wäre diese Situation kritisch zu diskutieren», meint Eckert.

«Es wäre unschön, wenn Differenzen im Management von Vorsorgegeldern

durch den Eindruck unterschiedlicher Regularien entständen.» t

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BÜROIMMOBILIENMARKT ZÜRICH

Vom Leerstand zur Vollvermietung

Freigutstrasse 26, Zürich: Im ehemaligen Büroobjekt überwiegt heute die Wohnnutzung

DER WANDEL AM ZÜRCHER BÜROIMMOBILIENMARKT STELLT DIE EIGNER VON BESTANDSIMMOBILIEN OFTMALS VOR GROSSE HERAUSFORDERUNGEN. DOCH AUCH IN DIE JAHRE GEKOMMENE GEWERBEOBJEKTE HABEN MARKTPOTENZIAL – MAN MUSS ES NUR HEBEN.

BW. Die Freigutstrasse 26 im Zürcher Kreis 2 «zierten» bis Ende September Baugerüste; jetzt präsentiert sich das ehemalige Bürogebäude in neuem Glanz. Und: mit neuer Nutzung. Nur noch in den ersten beiden Stockwerken gibt es Büros; die oberen Etagen wurden zu Wohnungen

umgebaut. Der Eigentümer des Objekts, die Meili Unternehmungen AG mit Sitz in Zollikon, hat frühzeitig auf den Wandel am Zürcher Büroimmobilienmarkt reagiert, der sich mit der Fertigstellung diverser erstklassiger Bürobauten an Standorten wie etwa Zürich West, Zürich Nord oder an der Europaallee am Hauptbahnhof abzeichnet.

Die Umzugswelle hat bereits begonnen und wird in den kommenden Jahren noch zunehmen. Viele grosse Arbeitgeber verlassen ihre alten Büros und beziehen neue, moderne Gebäude, meist in den Entwicklungsgebieten ausserhalb der Innenstadt gelegen. Die Konsequenzen aus die-

sen Wegzügen tragen insbesondere die Eigentümer älterer, sanierungsbedürftiger Liegenschaften. Solche Liegenschaften müssten neu positioniert werden, damit die aus den derzeitigen Entwicklungen entstehenden Chancen wahrgenommen werden können, heisst es bei Beratungsunternehmen wie Jones Lang LaSalle Schweiz oder der Colliers International (Zürich) AG. Zu einem ähnlichen Schluss kam das Managementteam der Meili Unternehmungen. «In unserem Immobilienbestand gibt es neben sieben Hotels, Wohn- und Geschäftsliegenschaften auch gemischt genutzte Gebäude an zentralen Lagen, typischerweise mit

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 9 / 19_2011 /// Läden im Erdgeschoss, Büros im ersten und zweiten Obergeschoss und ab dem dritten Stock Wohnungen», berichtet Verwaltungsratspräsident Dr. Alfred Meili.

ALS WOHNGEBÄUDE WIEDER MARKTFÄHIG

Die Gebäude seien zwar alle gut gepflegt, doch lehre die Erfahrung, dass Büros in den gemischt genutzten Liegenschaften – ganz anders als in den Roaring 80er Jahren - heute nicht mehr gefragt sind. «Oft gibt es bei diesen Gebäuden keine oder zu wenig Parkplätze, und regelmässig fehlt es an einem für Firmen repräsentativen Eingang», so Meili. Ein weiterer gravierender Mangel: Diese Gebäude bieten in der Regel nicht genügend Flexibilität, für den Fall, dass ein Mieter weniger Flächen benötigt oder im Zuge seiner Unternehmensexpansion mehr Platzbedarf hat.

Dies war etwa beim Gebäude Schaffhauser Strasse 340 in Zürich-Oerlikon der Fall. Zunächst belegte hier der Personalvermittler Randstad die als Grossraumbüro umgewandelten Geschäftsflächen im Erdgeschoss, nach kurzer Zeit auch die Büroflächen im ersten und zweiten Obergeschoss.

Aufgrund des schnellen Wachs-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF tums des Unternehmens wurden die Räumlichkeiten schon bald wieder zu eng; im Gebäude selbst konnte man keine weiteren Flächen anbieten. Die Konsequenz: Randstad zog im ersten und zweiten Obergeschoss aus, ein Nachmieter war schwer zu finden.

«Nach einem halben Jahr Leerstand entschieden wir uns für eine strategische Umnutzung – den Umbau zu schönen Stadtwohnungen», berichtet Meili. Das Refurbishment, in dessen Rahmen die Wohnungen in den oberen Geschossenen gleich mit saniert wurden, hat sich gelohnt: Innerhalb kürzester Zeit waren die Flächen wieder vollständig vermietet.

Auch bei der Freigutstrasse 26 setzte Meili Unternehmungen auf eine Umnutzung: Statt Büros gibt es nun ab dem dritten Obergeschoss sieben Zwei-Zimmer-Wohnungen – für Singles, Pärchen oder als vorübergehendes Zuhause für Expatriates. Wie Meili erklärt, verlief die Vermietung auch hier sehr erfolgreich: Zum Einzugstermin am 1. November werden alle Wohnungen bezogen. Auch um die Marktgängigkeit der im Zuge des Umbaus entstandenen drei Kleinbüros sei es gut bestellt, sagt Meili: «Sie sind ideal etwa für kleinere Rechtsanwaltskanzleien, Steuerberaterbüros oder Agenturen. Die Lage ist >>>

NACHRICHTEN CS REF HOSPITALITY DORINT HOTEL BASEL ERWORBEN Der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality erwirbt das Hotel Dorint in Basel. Grund für die Akquisition seien die hervorragende Marktposition und die Ertragsstärke des Drei-SterneHotels, heisst es. Den Angaben zufolge wurde der Pachtvertrag mit der Dorint Hotels & Resort AG um 20 Jahre verlängert.

LOSINGER MARAZZI WEITERE HOCHHAUSPLÄNE Unter dem Namen «Zölly» will Losinger Marazzi AG zwischen 2012 und 2014 in Zürich West ein 23stöckiges Wohnhochhaus errichten; der Baubewilligungsentscheid der Stadt Zürich wird Anfang 2012 erwartet. «Zölly» ist oberhalb der Publikumsfläche im Erdgeschoss als reines Wohngebäude mit 130 Einheiten geplant. Nach den Plänen des Zürcher Architekturbüros Meili, Peter Architekten AG sollen 2½-Zimmer-Studiowohnungen sowie 3½- und 4½-Zimmer-Appartments entstehen.

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sehr gut: Von hier aus erreicht man zu Fuss in fünf Minuten den Paradeplatz oder den See, ebenso die nächsten Haltestellen von Tram und S-Bahn und den Hauptbahnhof.»

Ganz einfach ist ein Umbau von der Büro- zur Wohnimmobilie indes nicht. «Es gibt einige Hürden», weiss Roland Bianchi, Projektleiter Umbau bei Meili Unternehmungen. Nicht ganz einfach sei etwa das nachträgliche Einbauen von zu- und abführenden Wasserleitungen; ausserdem fielen Anpassarbeiten bei der Elektro-Hauptverteilung und Verkabelung an. Oftmals stünden die Statiker vor einer grossen Herausforderung, denn durch das Einziehen neuer Wohnungswände ergebe sich eine deutliche Mehrbelastung auf das Tragwerk.

«Ausserdem steigt bei einer Wohn-

die Umbauarbeiten auch nicht. «Der Rückbau in Wohnungen ist finanziell stets uninteressant, weil man die hohen Investitionen nicht verzinsen kann», sagt Meili.

«Verbessert sich aber die Rendite durch das Refurbishment nicht, so werden die Hypothekargläubiger ein solches Projekt auch nicht refinanzieren.» Für die Massnahme komme in der Regel ausschliesslich der Eigentümer auf. Dennoch sprechen Meili gute Gründe für den Aufwand: «Zum einen gewinnt man sichere Mieteinnahmen durch Wohnungsmieter.

Zum anderen kann der Umbau in Wohnungen zu einem grossen Teil als werterhaltender Aufwand mit den Gewinnen verrechnet werden. Einen Teil dieser Investitionen trägt somit wirtschaftlich der Staat.» t

>>>

Schaffhauserstrasse 340, Zürich-Oerlikon: Seit der Umnutzung wieder vollvermietet

nutzung der allgemeine und inbesondere der Warm-Wassserverbrauch, was in der Regel den Einbau einer neuen Heizungsanlage erfordert», fügt Bianchi hinzu. Ganz billig sind

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STADTENTWICKLUNG

Startschuss für das «3Land»-Projekt

Die «3Land»-Vision von MVRDV/Cabane/Josephy

BASEL, HÜNINGEN UND WEIL AM RHEIN WAGEN SICH AUF STÄDTEBAULICHES NEULAND: DIE DREI STÄDTE IM DREILÄNDERECK PLANEN EINEN GRENZÜBERSCHREITENDEN TRINATIONALEN STADTTEIL.

BW. Ende September stellten die Städte Basel, Weil am Rhein und Hüningen die Weichen für das «3Land»Projekt am Rheinknie: Regierungsrat Hans-Peter Wessels, Basel-Stadt, Oberbürgermeister Wolfgang Dietz, Weil am Rhein, und Monsieur le Maire Jean-Marc Deichtmann, Huningue (Hüningen), unterzeichneten eine Absichtserklärung für die trinationale Stadtentwicklung auf den Hafenarealen beidseits des Rheins und den an-

grenzenden Gebieten. Das Vorhaben ist ambitioniert: Das Entwicklungsgebiet «3Land» umfasst rund 175 Hektaren beidseits des Rheins zwischen der Dreirosenbrücke und der Palmrainbrücke. Die drei Städte haben vereinbart, für das Entwicklungsgebiet, welches Flächen in Frankreich, Deutschland und in der Schweiz umfasst, einen grenzüberschreitenden Masterplan zu entwickeln. Anders als bei nichtabgestimmten Entwicklungen soll die Zusammenarbeit städtebaulichen, wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Mehrwert schaffen, eine Win-win-Situation für alle Partner. Auslöser des vermutlich ersten Anlaufs, ein «transnationales» Stadtgebiet gemeinsam zu entwickeln, waren die Pläne, das Basler Hafenareal

in Kleinhüningen zu modernisieren und die derzeit weitgehend vom Hafen und seinen Nutzungen belegten Rheininseln städtebaulich zu entwickeln und sowohl zum Rhein wie auch zur Stadt hin zu öffnen.

TRANSFORMATION UND NEUE VERBINDUNGEN

Die Eckpunkte für die grenzüberschreitende Planung im Dreiländereck Basel hat das Planungsbüro MVRDV aus Rotterdam in Zusammenarbeit mit den Basler Planern Philippe Cabane und Martin Josephy entworfen. Mit den unterschiedlichen Stadtquartieren, wie sie in der Entwicklungsvision 3Land skizziert sind, solle «eine neue Zukunftsper- >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF spektive für die ganze Region eröffnet werden», heisst es beim Bauund Verkehrsdepartement des Kantons Basel-Stadt. Laut Architekt Winy Maas soll dieses Ziel vor allem durch Transformationen und neue Verbindungen erreicht werden: Der Rhein wird als gemeinsamer Nenner der drei Teilräume betont, bisher sackgassenartige Verkehrswege werden geöffnet, u.a. durch den Bau neuer Brücken.

Ferner sieht der Vorschlag des Teams MVRDV/Cabane/Josephy eine Maximierung der Uferlagen durch die Schaffung einer Rheininsel vor.

In unterschiedlichen Stadtquartieren der Region Basel-Hüningen-Weil am Rhein soll der Vision «3Land» zufolge neuer Raum für je 10.000 Einwohner geschaffen werden. Der Süden von Hüningen – die französische Stadt bringt mit rund 100 Hektaren die grösste Teilfläche im «3Land» ein – soll durch neue Unternehmen im Bereich der Life Sciences, Forschung oder Dienstleistung und neuen Wohnraum belebt werden. Vorgesehen ist etwa, das Industrieareal Richtung in Richtung Basel weiter zu entwickeln; es könnte somit an den südlich der Grenze entstehenden Novartis-Campus anschliessen. Im Norden der Stadt soll sich ein neues Eco-Quartier direkt am Rhein entwickeln. Die Planungen des zu erarbeitenden trinationalen Masterplans werden auf Seite der Stadt Huningue durch Instrumente auf kommunaler und regionaler Ebene umgesetzt: Eine angedachte Brücke über den Rhein muss der SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) integrieren, während die Ergebnisse des Masterplans in der städtischen Nutzungsplanung PLU (Plan local d›urbanisme) übernommen werden. In Friedlingen sucht der deutsche Partner die Möglichkeit, Weil «an den Rhein» zu bringen. Dabei soll der bestehende Hafen- und Gewerbestandort schrittweise nachverdichtet, urbanisiert und

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Grenzüberschreitende Vision

Trinationaler Masterplan

attraktiver gestaltet werden. Die Stadt erstellt auf der Basis des zu erarbeitenden Masterplans einen sogenannten «Rahmenplan» unter Beteiligung von Politik und Bürgerschaft, der Eigentümer und Hafenwirtschaft.

in Hüningen der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Während in Basel dazu eine kurzfristige provisorische Umgestaltung für 2012 in Vorbereitung ist, hat auf der Elsässer Seite der Präfekt seine Zustimmung zum lange blockierten Verfahren eines neuen Rheinuferweges in Aussicht gestellt.

Wie das Basler Bau- und Verkehrsdepartement mitteilt, erfolgen die weiteren Planungen in Abstimmung mit den Grundeigentümern, in erster Linie den auf den Arealen tätigen Grossfirmen und Häfen. Nächstes Etappenziel für das «3Land» ist ein gemeinsamer trinationaler Masterplan, der Ende 2012 vorliegen soll.

Ein erster grenzüberschreitender Schritt in Richtung «3Land» ist derweil schon erfolgt: Die im vergangenen Jahr begonnene IBA Basel 2020 ist die erste Internationale Bauausstellung, die gleichzeitig in drei Ländern – Deutschland, Frankreich und der Schweiz – stattfindet. Ein Wunsch der Planer: Die neue Brücke zwischen der Rheininsel und Hüningen zur Eröffnung der Bauausstellung einweihen zu können. t

GEMEINSAMER MASTERPLAN BIS ENDE 2012

Im Zentrum der Planung von Basel – die Stadt stellt mit rund 20 Hektaren auf und um die Rheininsel die kleinste Fläche im «3Land» – steht die zukünftige Nutzung von Klybeckund Westquai im Sinne der bereits 2010 vorgestellten Hafen- und Stadtentwicklung. Die Ergebnisse des Masterplans wie auch die Verlagerung des Containerumschlags Schiff-Bahn – mit einem neuen Containerterminal auf dem Areal des ehemaligen badischen Rangierbahnhofs inklusive Hafenbecken und Option Hafenbahnhof als Voraussetzung dazu – fliessen in einen Stadtteilrichtplan ein, zu welchem die Bevölkerung im Rahmen einer Planauflage beteiligt wird. Als erster Schritt der Planungen sollen die Rheinufer am Klybeckquai und

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

IMMOBILIENINVESTMENTMÄRKTE GLOBAL

«Überhitzungstendenzen gibt es nicht überall in China»

Die Immobilienmärkte in China (im Bild: Shanghai) sind längst nicht überall heiss gelaufen, meinen Experten

DIE BEMÜHUNGEN DER CHINESISCHEN REGIERUNG, DIE PREISSPIRALE AM WOHNUNGSMARKT ZU BREMSEN, ZEIGEN ERSTE RESULTATE. DIE GEFAHR EINER «BLASENBILDUNG» IM GANZEN LAND SEHEN MARKTBEOBACHTER NICHT.

BW. Chinas Aufschwung hält weiter an. Die Weltbank erwartet in diesem Jahr ein Wachstum der chinesischen Wirtschaft von 9,3 Prozent. In den kommenden beiden Jahren sei zwar mit geringeren Zuwachsraten, aber

immer noch mit 8,7 Prozent für 2012 und 8,8 Prozent für 2013 zu rechnen, heisst es in der jüngsten Ausgabe der «Global Economic Prospects».

«Wir beobachten einen sehr moderaten Slowdown», sagt Ardo Hansson, Chef-Ökonom der Weltbank für den Bereich China. Das sanft gedrosselte Wachstum könnte gelegen kommen, denn der anhaltende Boom hat nicht zuletzt die Immobilienmärkte des Landes beflügelt und seit Jahren immer wieder Ängsten vor einer Immoblase Nahrung gegeben. Hohe

Aussenhandelsgewinne und die Konjunkturprogramme nach Ausbruch der Wirtschaftskrise haben dazu geführt, dass derzeit sehr viel Geld im Umlauf ist.

Dies begünstigt die Spekulation.

Die steigende Inflationsrate – im Juli wurde ein 37-Monats-Hoch von 6,5 Prozent erreicht – heizt die Nachfrage nach Betongold weiter an; zumal die für ihre Sparsamkeit bekannten Chinesen ihre Rücklagen ohnehin am liebsten in Sachwerten wie Edelmetallen oder in Immobilien >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF anlegen. Die Folge: Ein immenser Preisanstieg am Wohnungsmarkt. Seit Jahren warnen Marktbeobachter davor, dass sich eine Immobilienblase bilden und platzen kÜnnte, und seit Jahren versucht die Regierung, mit regulatorischen Massnahmen gegenzusteuern: Zuletzt etwa durch das Verbot des Erwerbs von Dritt-Häusern in den grÜssten Städten. Um Hypotheken aufnehmen zu kÜnnen, mßssen Chinesen inzwischen hÜhere Anzahlungen leisten; auch fßr die Finanzierung von Projektentwicklungen wurden die Eigenkapitalanforderungen heraufgesetzt; ferner wurde den Städten Chongking und Schanghai hÜhere Grundsteuern verordnet.

Eine weitere Massnahme: Unternehmen, die innerhalb eines Jahres nach Erwerb eines Grundstßcks dieses nicht weiterentwickeln, sind seit dem Herbst 2010 von Auktionen weiterer Grundstßcke ausgeschlossen. Ferner dßrfen Städte, die Vorgaben der Regierung fßr den sozialen Wohnungsbau nicht erfßllen, keine Grundstßcke fßr Luxushäuser anbieten.

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PREISENTWICKLUNG GEBREMST

Die Massnahmen der Regierung, die Preisspirale zu bremsen, um eine Im-

Blick auf Shenyang City

mobilienblase zu verhindern, zeigen erste Erfolge. Nach den Erhebungen von Knight Frank sind die Preise im zweiten Quartal durchschnittlich um 0,1 Prozent gesunken. Selbst in Hongkong, wo die Preise im ersten Quartal 2011 laut Index noch um 10,1 Prozent zugelegt hatten, waren es im zweiten Quartal nur noch 3,5 Prozent. ÂŤProjektentwickler sind im zweiten Quartal vorsichtiger gewordenÂť, berichtet DTZ-Analystin Shirley Yuen. Das Investitionsvolumen im Bereich Woh-

nimmobilien sei im zweiten Quartal auf 4,66 Milliarden US-Dollar gefallen, ein RĂźckgang um 57,9 Prozent gegenĂźber dem Vorquartal. Hinzu kommen Absatzprobleme: Wie eine aktuelle Umfrage des Finanzdatenanbieters Wind Information in Shanghai ergab, hat der Wohnungsbestand von 20 bĂśrsengelisteten chinesischen Projektentwicklern im ersten Halbjahr gegenĂźber der Vorjahresperiode um 46,3 Prozent auf 317,76 Milliarden Yuan (rund 49,65 Milliarden

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 ZĂźrich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 15 / 19_2011 /// US-Dollar) zugenommen. Branchenprimus China Vanke Co. weist im Halbjahresbericht 2011 unverkaufte Häuser im Wert von 171,37 Milliarden Yuan aus, 28,5 Prozent mehr als im ersten Quartal. China Merchants Property Development blieb in den ersten sechs Monaten auf unverkauften Wohnungen im Wert von 44,47 Milliarden Yuan sitzen (+15 %). Schlimmer noch erging es den 18 kleineren Entwicklungsgesellschaften, deren Wohnungshalden sich bis Ende Juni auf 101,93 Milliarden Yuan auftürmten – um mehr als 42 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2010.

Angesichts der steigenden Zahl unverkaufter Wohnungen und den erschwerten Finanzierungsbedingungen gehen Marktbeobachter davon aus, dass es im zweiten Halbjahr zu «substanziellen» Preiseinbrüchen kommen wird. Von der «ersten Schockwelle» würden vermutlich kleine und mittelgrosse Developer getroffen, meldete jüngst die chinesische Nachrichtenagentur «Xinhua». Erste Auswirkungen sind schon zu spüren. Laut offizieller Statistik wurden in 26 der 70 grössten chinesischen Städte im Juni gegenüber dem Vormonat rückläufige oder zumindest gleich bleibende Eigenheimpreise registriert. Übernahmen im Immobiliensektor nahmen im ersten Halbjahr mit 62 Fusionen und einem Gesamtvolumen von 17,54 Milliarden Yuan im Periodenvergleich um 72,2 Prozent, im Jahresvergleich sogar um 101,9 Prozent zu, berichtet das Immobilienberatungsunternehmen Centaline Property.

ES GIBT NICHT NUR HOTSPOTS

Die Interaktion zwischen Markt und politischen Massnahmen sehen Ökonomen mit Skepsis. «Die Spannung zwischen dem durch die anhaltende Nachfrage bedingten Aufwärtstrend bei den Preisen auf der einen Seite

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF und den staatlichen Bemühungen, die Preisentwicklung einzudämmen auf der anderen, könnte schneller als geplant zu einem Abschwung am Immobilienmarkt führen», warnte Weltbank-Ökonom Hansson schon im Frühjahr.

Bei Unternehmen, die direkt in China aktiv sind, sieht man die Lage dagegen gelassener. «Überhitzungstendenzen gibt es längst nicht überall in China», sagt Florian Schmied, Geschäftsführer der Euro Sino Invest (ESI) GmbH mit Sitz in Erlangen/ Deutschland. Die Gesellschaft initiiert geschlossene Immobilienfonds, die direkt in chinesische Projektentwicklungen investieren. Schmied, der selbst seit sieben Jahren in China lebt und arbeitet, verweist auf die ungeheure wirtschaftliche Entwicklung der Volksrepublik sowie auf das immense Bevölkerungswachstum – beides Faktoren, die auch mittel- bis langfristig Impulse für die Immobilienmärkte erwarten lassen: «In den kommenden zehn bis 15 Jahren werden 300 Millionen Chinesen in die Städte ziehen.»

Für die Immobilienprojekte, die sein Unternehmen in China realisiert, sehe er keinerlei Gefahr, sagt Schmied: «Wir investieren nicht an Hotspots, sondern dort, wo die Industrialisierung gerade erst in Fahrt gekommen ist und daher hohe Renditen möglich sind.» So etwa in der chinesischen Provinzhauptstadt Shenyang. Die Stadt im Nordosten Chinas zählt zwar zu den wichtigsten 15 Städten der Volksrepublik, doch im Vergleich zu Shanghai, Bejing oder Shenzen sind die Grundstückspreise hier noch niedrig. Hier realisiert der Fonds ESI China1 das Projekt Immobilienprojekt «European Garden», ein Wohnquartier mit rund 1.000 Wohnungen für 3.000 Chinesen. Im Juni war Spatenstich für das 50-Millionen-Euro-Projekt. t

NACHRICHTEN CS: KEINE ENTSPANNUNG Gemäss dem jüngsten Immobilienmonitor der Credit Suisse (CS) sind in den kommenden Monaten keine Anzeichen erkennbar, welche dem Preiswachstum am Schweizer Wohnimmobilienmarkt Einhalt gebieten könnten.

Getrieben werden die Preise vom rekordtiefen Zinsniveau, zusätzlichen Impulsen von der Einkommensseite sowie der wieder anziehenden Zuwanderung, heisst es in der Studie. Die Nachfrage nach Wohnungen sende unberührt von Krisenmeldungen und Währungsturbulenzen anhaltend starke Signale. Grösstenteils könne zwar die Preisentwicklung mit der anhaltenden Nachfrage erklärt werden, die Immobilienpreise koppelten sich aber zunehmend von der Einkommensentwicklung ab, so die Experten.

Auch die höhere Wohnungsproduktion ändere kaum etwas an der angespannten Situation.

Die CS-Ökonomen gehen davon aus, dass die Zuwanderung im laufenden Jahr wieder zunimmt und das von ihnen prognostizierte Wanderungssaldo von 70.000 Personen erreicht oder übertrifft.

Trotz einer weiterhin hohen Bautätigkeit verändere sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt kaum. Die Leerstandsquote sei mit aktuell 0,94 Prozent nur geringfügig höher als im Vorjahr (0,92%); doch dieser Anstieg reiche wohl kaum aus, um von einer flächendeckenden Entspannung zu sprechen. Gerade an zentralen Lagen sei das Angebot knapp.

Ferner konstatieren die CS-Researcher eine Verlagerung von der Miete ins Eigentum: Entsprechend hätten sich die Preise für Mietwohnungen weniger stark erhöht als im Eigentumssegment; bei Neubauten seien die Mieten gar rückläufig.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 19_2011 / Seite 16

MARKTKOMMENTAR

Real Index im Aufwärtstrend, Swiit Index leicht ausgebremst DIE KOTIERTEN IMMOBILIEN-AKTIEN KÖNNEN SICH IM SEPTEMBER BEHAUPTEN; DIE KOTIERTEN IMMOBILIENFONDS GEBEN GEGENÜBER DEM VORMONAT ETWAS NACH, LIEGEN ABER AUF JAHRESSICHT WEITERHIN MIT RUND SIEBEN PROZENT IM PLUS.

TM. Der Real Index (kotierte Immobilienaktien Schweiz) befindet sich weiter in einem Aufwärtstrend. Am 16. September 2011 erzielte der Index ein neues Allzeithoch. Die aktuelle Entwicklung zeigt, dass der Mitte August einsetzende Kursanstieg nach dem Erreichen der neuen Höchstmarke an Schwung verloren hat. Doch liess die Aufwärtsbewegung den Real Index im September um 1,65 Prozent steigen und für das laufende Jahr legt der Index um 10,27 Prozent zu. SPS Swiss Prime Site konnte nach der Präsentation der Halbjahreszahlen 08.09.2011 im aktuellen Monat um 3,14 Prozent zulegen. Das zweite Indexschwergewicht PSP Swiss Property konnte ebenfalls um 2,51 Prozent

an Wert gewinnen. Als grösster Verlierer hebt sich die USI Group hervor, die Titel geben im Monat um 49,57 Prozent nach. Dies ist hauptsächlich auf die Illiquidität des Titels zurückzuführen sowie auf die grosse Spanne zwischen dem Geld- und Briefkurs, die zeitweise beinahe 50 Prozent beträgt. Zudem hat der Verwaltungsrat der Gesellschaft bekannt gegeben, einen Zusammenschluss mit einer führenden Health Care Unternehmung zu prüfen.

Die kotierten Immobilienfonds (Swiit Index) zeigen nach einem positiven Start in den Monat, der in der ersten Woche zu einem neuen All Time High führte, erste Anzeichen eines kurzfristigen Abwärtstrends. Per 28.

September verzeichnet der Swiit Index ein Minus von 0,12 Prozent gegenüber dem Vormonat. Für das Jahr 2011 bleibt weiterhin eine Wertsteigerung von 7,01 Prozent bestehen.

Am 21. September 2011 präsentierte die Fondsleitung des Swissinvest Real Estate Investment Fund den Jahresbericht per 30. Juni 2011. Der Netto-

Thomas Marti Swiss Finance & Property

ertrag konnte um 6,8 Prozent auf 19,1 Millionen CHF gesteigert werden.

Diese Steigerung wird hauptsächlich durch die Auflösung von Steuerrückstellungen in der Höhe von 2,7 Millionen CHF erzielt. Die diesjährige Ausschüttung (per 28.10.2011) konnte gegenüber dem Vorjahr auf 4,45 CHF erhöht werden. Zudem hat die Fondsleitung angekündigt, wie bereits in den vergangenen Jahren im November eine Kapitalerhöhung durchzuführen. Über den Umfang und die Verwendung des neuen Kapitals will die Fondsleitung zu einem späteren Zeitpunkt informieren. t

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 17 / 19_2011 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM .

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27. SEPTEMBER 2011

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HÖCHST 2011

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BRIEF

32 000.00

40 000.00

3

35 010.00

53 000.00

1

3 900.00

4 450.00

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4 400.00

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850.00

1 490.00

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1 110.00

1 640.00

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3490024

N

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50

140241

N

AGRUNA AG

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N

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96

6.00 10202256

N

C A SAINVEST RHEINTAL AG, DIEPOLDSAU

187.00

225.00

100

215.00

220.00

100

10

4.25

255740

N

ESPACE RE A L ESTATE HOLDING AG, BIEL

135.00

145.00

16

138.00

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1500

25

363758

I

F TB HOLDING SA, BRISSAGO

650.00

820.00

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560.00

690.00

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500

191008

N

IM MGES VIA M AL A, THUSIS

1

6 210.00

7 645.00

5

400

257750

I

IM MOBILIARE PHAR M APARK SA, BARBENGO

1 650.00

1 650.00

5

1 200.00

1 750.00

19

200

11502954

N

KONKORDIA AG N

2 100.00

2 470.00

10

2 100.00

3 500.00

5

50

154260

N

LÖWENGARTEN AG

130.00

500.00

20

156.00

365.00

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254593

N

MSA IM MOBILIEN, ADLISWIL

425.00

525.00

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502.00

0.00

0

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3264862

N

PFENNINGER & CIE AG, WÄDENSWIL

3 950.00

3 960.00

1

3 950.00

8 000.00

2

1 600

36.00

870

2989760

I

RE AL ESTATE HOLDING

225664

I

SAE IM MOBILIEN AG, UNTER ÄGERI

0.90

0.90

0

0.00

2 700.00

3 500.00

2

2 750.00

1.10 72500 0.00

0

228360

N

SCHÜT ZEN RHEINFELDEN IM MOBILIEN AG, RHEINFELDEN

2 500.00

3 000.00

10

2 300.00

2 850.00

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231303

I

SIA - HAUS AG, ZÜRICH

4 800.00

5 300.00

1

5 000.00

5 200.00

4

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1789702

I

SIHL M ANEGG IM MOBILIEN AG

1.00

3.00

10000

1.20

0.00

0

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172525

N

TL IM MOBILIEN AG

7 100.00

9 100.00

4

7 100.00

9 100.00

2

8 405.00

15 000.00

1

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13 500.00

2

1

13 000.00

0.00

0

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5 050.00

5 300.00

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100

160.00

253801

N

TERSA AG

1000

250.00

256969

N

TUWAG IM MOBILIEN AG,WÄ DENSWIL

100

635836

N

ZÜRCHER FREIL AGER AG, ZÜRICH

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IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 19_2011 / Seite 18

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN

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120.00 1365.00

3 615 916 350

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CS REF INTERSWISS

177.00

223.50

3.88%

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3 106 932

CS REF LIVINGPLUS

96.35

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4 515 984

CS 1A IM MO PK

PERF. MTL .

Y TD UMSATZ 2011 %AUG 2011

638 937 550

2.69%

134.00

3.95%

1.24%

213.00

229.40

1 517 161 359

4.30%

1.77%

116.00

125.00

2 117 500 000

1 291 370

CS REF SIAT

124.00

167.50

3.31%

35.08%

9.41%

1.82%

152.00

167.50

2 122 367 208

1 458 671

FIR

100.90

136.50

2.82%

35.28%

7.06%

2.90%

126.00

135.00

798 624 645

977 876

IM MOFONDS

286.35

381.00

3.55%

33.05%

2.97%

1.11%

371.00

389.00

1 114 914 966

278 226

L A FONCIERE

584.00

812.00

2.52%

39.04%

9.88%

2.01%

741.00

822.00

915 448 800

277 010

IM MO HELVE TIC

152.15

201.00

3.28%

32.11%

7.12%

1.88%

190.00

203.10

562 800 000

PATRIMONIUM SRE FUND

106.00

116.50

2.78%

9.91%

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10.19%

113.00

125.60

355 563 709

3 362 421

PROCIM MO SWISS COM M FUND

108.65

135.00

2.99%

24.25%

18.35%

1.64%

119.00

132.00

451 911 555

3 941 501

RE AL STONE SWISS PROP FUND

107.50

127.50

2.99%

18.60%

7.87%

4.29%

114.30

125.00

312 660 090

278 545

SOLVALOR «61»

168.50

262.00

1.98%

55.49%

2.95%

1.62%

252.00

280.00

930 413 352

725 141

SCHRODER IM MOPLUS

859.00

1118.00

1.17%

30.15%

6.07%

1.43%

1045.00

1100.00

1 073 280 000

3 499 521

3 743 094

SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

2 616 884

SWISSINVEST REIF

85.15

117.00

2.94%

37.40%

3.35%

1.78%

111.60

121.90

1 110 339 594

110.10

130.00

3.53%

18.07%

7.44%

1.11%

120.00

133.00

557 104 600

1 442 082

UBS SWISS RES. ANFOS

48.90

63.10

3.26%

29.04%

4.73%

1.78%

59.00

64.60

1 745 804 295

2 646 536

UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

11.50

15.90

1.92%

38.26%

11.19%

0.00%

14.40

17.40

395 786 966

1 442 085

UBS LEM AN RES. FONCIPARS

61.65

75.00

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21.65%

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2.03%

73.00

78.30

769 585 725

1 442 087

UBS SWISS MIXED SIM A

73.90

96.35

3.43%

30.38%

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1.55%

91.30

99.50

5 436 097 543

1 442 088

UBS SWISS COM. SWISSRE AL

58.30

70.25

3.77%

20.50%

4.38%

2.23%

64.30

71.90

1 095 960 696

Ø(1)

Ø

SWIT T

Ø

TOTAL

3.03%

28.47%

6.19%

1.90%

28 850 831 802

IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN

883 756 1 820 611 255 740

AKTIEN NA ME

ALLRE AL HOLDING BFW LIEGENSCHAF TEN N

27. SEPTEMBER 2011 NAV

BÖRSEN KURS

112.90

140.00

33.90

27.40

AUSSCHÜTTUNGSRENDITE

EC ART

PERF. Y TD 2011

MTL .

UMSATZ %JULI

KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

4.01%

24.00%

6.83%

3.42%

134.80

148.70

1 141 201 320

3.33%

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128 540 250

ESPACE RE AL ESTATE

147.35

139.50

3.08%

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135.00

145.00

239 481 882

1 731 394

INTERSHOP

247.10

319.50

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8.05%

297.00

322.00

348 894 000

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MOBIMO

187.50

218.70

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226.00

1 121 952 651

1 829 415

P SP SWISS PROPERT Y

68.20

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67.00

82.00

2 823 627 370

803 838

SWISS PRIME SITE

261 948

WARTECK INVEST

2 183 118

ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING

59.00

73.80

4.84%

25.08%

10.82%

8.73%

62.70

73.80

3 811 790 539

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208 271 250

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Ø

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RE A L

Ø

TOTAL

3.67%

7.86%

10.01%

7.94%

9 905 778 557

W W W.MVINVEST.CH TEL. NR. 043/499 24 99

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

PROJEKTENTWICKLUNG

Ein neues Hochhaus für Basel

Das «Stapelvolumen»: Die Visualisierung zeigt den Baukörper des von den SBB geplanten Hochhauses

BW. Bis 2017 soll es bezugsfertig sein, das jetzt aufgelegte 150-MillionenProjekt «Stapelvolumen» der SBB. Das von den Architekten Herzog & de Meuron entworfene Gebäude dürfte zum Wahrzeichen des Areals werden. Denn nicht nur wegen seinen 81 Metern Höhe fällt das Gebäude auf – auch die Gestaltung des «Südpark»Hochhauses ist eher ungewöhnlich: Es besteht aus einem Sockel mit sechs Geschossen, aus dem ein Turm mit 21 Geschossen emporwächst. Dieser wiederum setzt sich zusammen aus fünf Bauklotz-ähnlichen Schichten mit drei durchgehenden schmalen

Lücken in der Nord-Süd-Achse. Die rund 28.500 Quadratmeter Nutzfläche, die der Gebäudekomplex der aktuellen Planung zufolge bieten wird, teilen sich laut Meldung der Nachrichtenagentur sda zu 45 Prozent in Wohnungen, 22 Prozent in Läden und zu einem Drittel in Büros.

Die Verkaufsflächen sind im Parterre sowie im ersten Ober- und Untergeschoss vorgesehen, Büros vom dritten bis zum sechsten Sockelgeschoss, die Wohnungen im Hochhausbereich. In den Untergeschossen soll zudem eine zentrale Logistikanlieferung eingerichtet werden.

Seit dem 14. September liegt das Generelle Baubegehren auf. Die Anwohnerschaft wurde laut SBB bereits informiert. Ein reibungsloses Prozedere vorausgesetzt, soll die Planung zum Vorprojekt Anfang 2012 beginnen.

Mit der Baubewilligung rechnen die SBB 2014, Baustart soll 2015 sein. t

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 19/2011 / 6. Jahrgang / 127. Ausgabe.

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ISSN 1664-5162

FOTOS: PD

DIE SBB WOLLEN IHRE «SÜDPARK»-ÜBERBAUUNG IN BASEL ZWISCHEN DEM BAHNHOF UND DEM GUNDELDINGERQUARTIER UM EIN HOCHHAUS AUFSTOCKEN. DAS INVESTITIONSVOLUMEN: 150 MILLIONEN CHF.

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Donnerstag, 13. Okt. 2011, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)

Wann geht der aktuelle Immobilienzyklus zu Ende und was kommt danach?

Auch Immobilienmärkte bewegen sich in Zyklen. Zur Zeit wird der Begriff der Immobilienblase heftig diskutiert. Experten streiten darüber, ob diese kurz vor dem platzen sei oder aufgrund hoher Nachfrage einfach normale Preissteigerungen zu verzeichnen sind. In dieser Debatte lohnt sich ein Blick aus grösserer Distanz um die Übersicht zu bewahren. Experten aus dem In- und Ausland zeigen auf: · Welche Faktoren Immobilienzyklen bestimmen und wie deren Dynamik ist. · Inwieweit das Ende eines Zyklus prognostiziert werden kann. · Wie sich der Markt bei unterschiedlichen Szenarien entwickeln könnte. · Wieweit sich die Akteure in falscher Sicherheit wiegen. · Welche Folgerungen sich aus den aktuellen Daten der Immobilienwirtschaft ziehen lassen. · Wie sich Investoren und Entwickler bezüglich zyklischer Entwicklungen verhalten und Risiken managen können.

Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / IFZ, Hochschule Luzern Referenten: · Claus P. Thomas, European Director – Head of Client Services EMEA, LaSalle Investment Management, Frankfurt · Dr. Joachim Schütz, Sales & Marketing / Makro-Resarch, Swiss Finance & Property AG

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Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

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