Immobilienbrief Nr. 128 vom 17. Oktober 2011

SCHWEIZER

Ausgabe 128_ 6. Jahrgang / 17. Oktober 2011

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt

2 IAZI: «Markt klar überverkauft» 2 Nachrichten: BAK, Fahrländer/Homegate 4 Expo Real 2011: Gelassene Stimmung 7 Nachrichten: Implenia/Jelmoli 8 Stadtentwicklung: Neue DGNB-Zertifikate 8 Nachrichten: Potsdamer Platz 10 Nachrichten: Torfeld Süd/Aarau 11 Auslandsmärkte: «Russland Calling» 13 Nachrichten: Real I.S. 16 Marktkommentar 16 Impressum 17 Immobiliennebenwerte 18 Immobilienfonds/-Aktien 19 Projekt:«GreenCity»/Zürich

«Sicherer Hafen» gefragt Euro- und Staatsschuldenkrise, Konjunkturabschwung, Turbulenzen an den Finanzmärkten – seit Wochen füllen eher schlechte Nachrichten die Wirtschaftsgazetten; eine verhaltene Stimmung auf der Expo Real wäre daher nicht erstaunlich gewesen. Doch allen Unsicherheiten zum Trotz zeigten sich die Teilnehmer der internationalen Fachmesse für Gewerbeimmobilien und Investitionen in München Anfang Oktober Birgitt Wüst Redaktionsleiterin eher gelassen. Zwar sei eine abflauende Konjunktur schlecht für die Branche und auch das Finanzierungsumfeld sei weiterhin schwierig – doch erwüchsen aus der Krise auch Chancen für die Immobilie, hiess es. Schliesslich begriffen viele Investoren Immobilien als ein geeignetes Instrument, ihr Vermögen zu sichern. Allerdings lässt sich auch mit Immobilieninvestments gutes Geld versenken, und daher gehen viele Anleger lieber auf Nummer sicher und beschränken Zukäufe auf «Core-Objekte». Derzeit stehen vor allem Länder, die im Ruf eines «safe heaven» stehen und relativ ansehnliche Wirtschaftswachstumsraten aufweisen, hoch in der Investorengunst – beispielsweise Deutschland, Frankreich, Schweden oder die Schweiz. Das Problem dabei: Die Nachfrage nach erstklassigen Immobilien übersteigt das Angebot oftmals deutlich.

Doch rücken inzwischen weitere Märkte in den Fokus der Investoren – beispielsweise Russland. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten.

Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Internationale Investments als Ausweg aus SCHWEIZER dem Anlagedruck in der Schweiz?

IMMOBILIENGESPRÄCHE

Donnerstag, 17. November 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / vonmuralt@ibverlag.ch Teilnahme CHF 75.-. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt Do, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Anlagestrategien institutioneller

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG oder / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Investoren: Core Kreativität?

Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark.

Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Immobilieninvestmentmarkt Schweiz NACHRICHTEN Wohnimmobilien Steigende Preise bis Mitte 2012 Die Preise bei Schweizer Renditeliegenschaften und beim Wohneigentum dürften noch mindestens bis Mitte 2012 steigen. Zu dieser Einschätzung kommen Fahrländer Partner Raumentwicklung und BAK Basel. Das Preiswachstum dürfte sich in der Folge abschwächen, meinen die Experten und prognostizieren für 2012/13 eine Seitwärtsbewegung. Wegen der erwarteten konjunkturellen Abkühlung gehen die Experten von einer schwächeren Nachfrage aus; zudem werde das Angebot aufgrund der regen Bautätigkeit grösser. Für 2012/2013 sehen sie nur noch beim mittleren EFHSegment Potenzial für weiter steigende Preise.

Homegate Mietindex steigt minim Die Angebotsmieten in der Schweiz sind im September gegenüber August um 0,04 Prozent auf 118,4 Punkte gestiegen.

Gemäss Angebotsmietindex von homegate.ch legten die Mieten im Vorjahresvergleich um 1,9% zu; am stärksten in der Genfersee-Region (+ 3,0 %; Indexstand 130,0 Punkte). In der Ostschweiz stiegen die Mieten um 0,2 Prozent (114,6 Punkte). Im Tessin gaben die Angebotsmieten im gleichen Zeitraum um 0,7 Prozent (115,9 Punkte) nach; in der Zentralschweiz blieb das Niveau mit -0,1% (121,5 Punkte) fast unverändert. Im 12-Monate-Vergleich kam es zum stärksten Anstieg in den Regionen Zentralschweiz (3,1%), Genfersee (2,9%) und Ostschweiz (1,8%); den geringsten Anstieg sah das Tessin.

«Der Markt ist klar überverkauft» Für institutionelle Investoren wird es zunehmend schwieriger, Renditeimmobilien in der Schweiz zu finden.

HD. Die Preise für Mehrfamilienhäuser (MFH) haben sich im 3. Quartal in der Schweiz im Vergleich zum 2.

Quartal um 1,0 Prozent erhöht; auf Jahresbasis gerechnet stiegen sie um 7,2 Prozent. Im Vergleich zu den Ergebnissen des Vorquartals (4,1%) fällt die Verflachung des Preisanstiegs in den letzten 3 Monaten auf, auf Jahresbasis hingegen deren leichte Verschärfung (im 2. Quartal 6,7%).

Während sich die Entwicklung auf Jahresbasis durch die insgesamt bis dato kräftigen Preiserhöhungen in diesem Jahr erklärt, so verlangt die sich abgekühlte Dynamik auf Quartalsebene eine vertiefte Einsicht in die Marktvorgänge. «Grundsätzlich hat sich die Situation für Investoren nicht geändert», sagt Donato Scognamiglio, CEO des Immobilienberatungsunternehmens IAZI AG. Nach wie vor herrsche ein Anlagenotstand, der vor allem Pensionskassen und Versicherungen zu schaffen mache, da sie kaum noch Objekte finden würden, die vom Investitionsvolumen her ihren Anforderungen entsprächen und die notwendigen Renditen ermöglichten. Der Markt sei allerdings an einem entscheidenden Wegpunkt angelangt.

So ist im dritten Quartal die Anzahl der Transaktionen markant zurückgegangen. Gemäss IAZI- Beobachtungen waren beispielsweise anfangs Oktober gesamtschweizerisch nur

wenige hundert MFH-Objekte zum Verkauf ausgeschrieben, wobei sich jene mit einer für institutionelle Investoren prüfenswerten Grösse von minimal zwölf bis 15 Millionen Franken an einer Hand abzählen liessen.

«Der Markt ist klar überverkauft», sagt Scognamiglio, «und die Akteure verhalten sich entsprechend. Sie agieren deutlich vorsichtiger, als es in der Öffentlichkeit allgemein wahrgenommen wird».

Leerstand bei teuren Mietwohnungen steigt

Aufgrund der tiefen Zinsen und der Berechnung des für die Mieten relevanten Referenzindexes kann laut IAZI im MFH-Markt mit stabilen bis leicht sinkenden Bestandesmieten gerechnet werden. Immobilien mit grossen und teuren Wohnungen (ab 4.000 CHF Monatsmiete) sind unter Druck geraten und stehen zunehmend leer. Mieter solcher Wohnungen haben realisiert, dass Kaufen angesichts der rekordtiefen Hypothekarzinsen wesentlich günstiger ist, als mieten. Diese Entwicklung drückt auf das Preisniveau.

Die Performance der Renditeimmobilien im Wohnbereich sank im 3.

Quartal auf 2,0 Prozent (Vorquartal 5,2%); auf Jahresbasis stieg sie von 11,2 (2. Quartal) auf 11,7 Prozent.

Im Segment der Einfamilienhäuser stiegen die Preise im 3. Quartal noch stärker als im 2. Quartal. Gesamtschweizerisch beläuft sich der Anstieg neu auf 3,3 Prozent, auf Jahresbasis gerechnet sogar auf 5,8 Prozent(im Vorquartal betrug dieser

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SWX IAZI REAL ESTATE PRICE INDIZES

Wert noch 3,1%). «Nach zwei Jahren relativer Ruhe im EFH-Markt, müssen die ausgeprägten Preiserhöhungen der letzten beiden Quartale zu denken geben», sagt Scognamiglio.

«Offensichtlich findet ein Run ins Wohneigentum statt, wobei die Preissteigerungen neben dem deutlich zunehmenden Flächenbedürfnis der Leute, der Zuwanderung gut ausgebildeter und einkommensstarker Arbeitskräfte vorwiegend aus Deutschland und der verlockend tiefen Zinsen auch dem insgesamt geringen Angebot im EFH-Bereich anzulasten ist. Es besteht eine starke, fundamental ausgewiesene Nachfrage nach Eigenheimen, welche angebotsseitig nicht ausreichend befriedigt werden kann.»

Auf kantonaler Ebene liegen Genf (4,3%) und die Waadt (4,0%) deutlich über dem schweizerischen Durch-

schnitt von 3,3%. Die Kantone Zürich (3,6%), Zug (3,4%) und Wallis (3,5%), welche ebenfalls sogenannte Hot-Spot-Zonen aufweisen, liegen knapp über dem Schweizer Mittel.

Alle Kantone weisen zurzeit positive Preisentwicklungen auf, die im Vergleich zum Vorquartal zumindest 2,4 Prozent betragen.

Nachfrage nach Eigentumswohnungen stark gestiegen

Noch stärker als EFH haben die Preise für Eigentumswohnungen im 3. Quartal zugenommen, nämlich um 3,6 Prozent (im Vorquartal um 3,8%).

Der Anstieg über die letzten zwölf Monate betrug 6,5 Prozent (im Vorquartal 3,0%). «Eigentumswohnungen entsprechen deutlicher als EFH den Bedürfnissen unserer Zeit und erfreuen sich deshalb einer noch stär-

keren Nachfrage», sagt Scognamiglio.

«Die wachsende Schicht gutsituierter älterer Leute zieht die Wohnung einem EFH genauso vor wie Singles und Businessnomaden, weil diese deutlich weniger Arbeit macht und im Bedarfsfall häufig auch rascher zu verkaufen ist.»

Auch in diesem Segment sind die kräftigsten jährlichen Preissteigerungen in der Westschweiz zu beobachten, so etwa im Kanton Genf (4,6%), der Waadt (4,3%), dem Wallis und Neuenburg (je 3,9%). Die Preissteigerung im Kanton Zürich betrug 3,8 und in Zug 3,6 Prozent. Auch in diesem Segment stiegen die Preise in allen Kantonen, am geringsten fiel diese im Kanton Thurgau aus (2,8%). •

Der Autor: Heinz Daester, IAZI AG

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Expo Real 2011

Gelassene Stimmung trotz Unwetterwarnung Aussteller und Besucher empfing die Expo Real bei strahlend blauem Himmel.

Entsprechend heiter war die Stimmung in den Münchner Messehallen – trotz Turbulenzen an den Finanzmärkten und der sich verschärfenden Schuldenkrise.

BW. «Die Stimmung in den Hallen war sehr gut», berichtet Eugen Egetenmeier. Der Geschäftsführer der Messe München International beschreibt das Herbst-Stell-Dich-Ein der internationalen Immobilienprofessionals in München als «Stabilitätsanker der Branche».

Dass der eingetrübte Himmel über den Finanzmärkten und der dadurch ausgebremste Wirtschaftsaufschwung auf die Immobilienmärkte durchschlagen könnten, scheint die Mehrheit der Branche bisher nicht zu fürchten. Laut Besucherumfrage der Messegesellschaft bewerteten 97 Prozent der Befragten die Messe mit ausgezeichnet bis gut; 71 Prozent sehen die gegenwärtige wirtschaftliche Situation der Branche positiv. Für die künftige Branchensituation erwarten

47 Prozent keine Änderung, 28 Prozent eine Verbesserung und nur 25 Prozent eine Verschlechterung.

Stabile Ausstellerund Besucherzahlen Auf der Expo Real 2011 stellten 1.610 Unternehmen aus 34 Ländern aus; von 37.000 Teilnehmern waren 19.000 Fachbesucher und 18.000 Repräsentanten der ausstellenden Unternehmen. Die Top Ten unter den insgesamt 72 Besucherländern waren neben Deutschland Grossbritannien, Niederlande, Österreich, Schweiz, Frankreich, Polen, USA, Tschechische Republik, Russische Förderation und Luxemburg. Zunehmendes Interesse an einem Besuch in München zeigten vor allem Marktteilnehmer aus West- und Zentraleuropa. Knapp doppelt soviel Aussteller wie 2010 kamen aus den Niederlanden; auch aus Luxemburg war zunehmendes Interesse zu verzeichnen. Erstmals präsentierten sich mit der «World of Hospitality» Akteure aus der Hotellerie an einem Gemeinschaftsstand. Eine gelungene Premiere: Wie Besucher meinen, hat der Stand dazu beigetragen, die Assetklasse Hotel auf der Expo Real zu etablieren; beim Veranstalter Hospitality Inside rechnet man mit einer Verdoppelung der Ausstellungsfläche (heuer 80 qm) im kommenden Jahr.

«Gefühlte 100 Termine»

«Für die kommenden beiden Jahre sehe ich gute Chancen für ein weiteres Wachstum der Bauwirtschaft», sagt Peter Tzeschlock, Vorstand der Drees & Sommer AG, und verweist darauf, dass die Immobilienbranche der Konjunkturentwicklung immer ein wenig hinterherhinkt. Harald Engbrocks, Geschäftsführer der internationalen Immobilienberatung Atlanticus mit Sitz in Bad Homburg, beschreibt die Stimmung auf der Messe als gut – obwohl die letzten drei Monate nach seiner Beobachtung eher von Zurückhaltung bei den Investoren geprägt waren und schon Befürchtungen aufkamen, die europäischen Märkte könnten doch noch in eine Abschwächung, einen «Double Dip» hineinlaufen. Die hohen Besucherzahlen wertet der Experte als «ein sehr viel versprechendes Zukunftssignal» für die Immobilienbranche. «Im letzten Jahr hatte ich noch 54 Gespräche, in diesem Jahr

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«Stabilitätsanker der Branche»: Die Expo Real 2011

waren es zwar nur 30, aber gefühlte 100 Termine», berichtet Engbrocks.

«Die Gespräche fanden übrigens mit Investoren aus 14 Nationen statt.

Die Expo ist buntgemischt und zeigt deutlich: Wir brauchen Europa.» Ökonomen wie etwa Ulrich Kater, Chefvolkswirt der deutschen Deka Bank, gehen davon aus, dass die konjunkturelle Eintrübung die Immobilienmärkte nicht so sehr betrifft: «Wir haben eine Wirtschaftsschwäche und keine tiefe Rezession.» Hinzu komme, dass Investoren bei instabilen Finanzmärkten eine klare Strategie und sichere Anlagen suchten. «Die Strategie des klugen Investors zielt im aktuellen Marktumfeld wieder sehr stark auf gesunde Fundamentalwerte»,

bestätigt Engbrocks, «Gesucht sind relativ einfache Business Plans, also transparente Märkte mit überschaubaren Risiken und allgemein hoher Marktakzeptanz.» Zudem werde das Thema Liquidität immer wichtiger – also die Frage, wie schnell kann ich mich in Märkte hinein- oder auch wieder herausbewegen?

«Der Markt bleibt stimmungsabhängig»

«Die Fundamentaldaten im Gewerbeimmobilienbereich sind relativ stark geblieben, die Anlageklasse Immobilie bekommt im Vergleich zu Aktien und Anleihen zunehmend Aufwind», stellt Arthur de

Haast, Leiter der International Capital Group von Jones Lang LaSalle (JLL), fest. «Investoren sind nach wie fokussiert auf Core-Produkte mit hoher Vermietungsquote in spezifischen Märkten. Der Markt bleibt stark stimmungsabhängig.» In den drei bisherigen Quartalen wurden gemäss JLL weltweit Gewerbeimmobilien für 297 Milliarden US-Dollar gehandelt, 43 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Ungeachtet der in den vergangenen Monaten aufkommenden Zweifel aufgrund der Staatsverschuldungen und der Gefahr einer erneuten Rezession lag der Umsatz im dritten Quartal mit 99 Milliarden Dollar sogar um 36 Prozent höher. Die meisten Investments >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF erfolgten in Europa (41 Mrd. USD), gefolgt von Nord- und Südamerika (38 Mrd. USD) und Asien (20 Mrd. USD). In Grossbritannien, dem grössten Markt in Europa, verbesserte sich die Lage im dritten Quartal zusehends; dies ist zum Teil darauf zurück zu führen, dass im zweiten Quartal angebahnte Deals erst nach dem Sommer abgeschlossen werden konnten. Deutschland, Frankreich, Skandinavien, Polen und Russland erfreuen sich de Haast zufolge aufgrund ihres Rufs als «safe heaven» und relativ hoher Wirtschaftswachstumsraten eines hohen Investoreninteresses. «Das gilt ebenso für die Schweiz und Schweden, die beide nicht der Eurozone angehören», so de Haast. Allerdings gibt es ein Pro-

>>>

blem: Die Nachfrage nach erstklassigen Immobilien in den Kernmärkten seitens eigenkapitalbasierter wie fremdkapitalfinanzierter Investoren übersteigt das Angebot deutlich. «Es wird zunehmend schwerer für Investoren, entsprechende Objekte zu finden», sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CB Richard Ellis in Deutschland.

«Marktstrukturen werden sich ändern»

Das knappe Angebot ist nicht die einzige Herausforderung für die Branche. Im Moment sei das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bei Immobilienfinanzierungen zwar relativ ausgeglichen; insofern sei die

/// 20_2011 / Seite 6 krisenbedingte «Kapitalklemme» überwunden, sagt Peter Axmann, Leiter des Immobilienbereichs der HSH Nordbank. Allerdings herrscht bei den Banken noch keineswegs wieder «Business as usual». «Wir sehen, dass Banken nach wie vor sehr restriktiv sind und sich mehr auf Refinanzierungen denn auf das Neugeschäft konzentrieren», sagt de Haast.

Axmann erwartet, dass der Finanzierungsbedarf deutlich wachsen wird, schon aufgrund der anstehenden Prolongationswelle von Krediten und Verbriefungen, mit denen die grossen Portfoliotransaktionen 2004 bis 2007 finanziert wurden: «Gleichzeitig werden viele Banken aufgrund von Basel III ihr Kreditbuch eher verkleinern.»

Mit dem 2013 in Kraft tretenden Re-

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NACHRICHTEN Implenia: Affentranger wieder CEO

Swiss Circle: An allen Messetagen sehr gut besucht

formpaket des Basler Ausschusses der Bank für internationalen Zahlungsausgleich müssen Kreditinstitute Immobiliendarlehen mit mehr Eigenkapital unterlegen, was die Darlehen tendenziell verteuert. «Die Marktstrukturen werden sich deutlich verändern», meint Axmann. «Finanzierungen werden aller Voraussicht nach nicht billiger, sondern eher teurer werden – ganz abgesehen von der Entwicklung der Zinsen.»

Doch auch wenn sich die Themen auf der Messe vor allem um die aktuelle Schulden- und Währungsproblematik in Europa und ihre Auswirkungen

auf die Immobilienmärkte drehten – noch zeigt sich das Gros der Marktteilnehmer durch die Abkühlung der Konjunktur oder höhere Hürden bei der Finanzierung nicht beeindruckt.

Die Expo Real habe sich einmal mehr als «verlässliches Barometer der Stimmung an den europäischen Immobilienmärkten» erwiesen, meint Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate. Sein Fazit: «2011 herrscht gute Betriebstemperatur.

Eine Abkühlung wird jedoch mit Blick nach Vorne zunehmend einkalkuliert.» •

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Anfang Oktober ist Hanspeter Fässler nach nur 15 Monaten Amtszeit als CEO der Implenia AG zurückgetreten. Neuer CEO ist Anton Affentranger, bisher Präsident des Verwaltungsrats.

Affentranger sieht sich dieses Mal nicht als Übergangsunternehmensleiter – er übernehme das Amt nicht interimistisch, sondern für mehrere Jahre, sagte er. Ferner bestätigte der neue CEO das Anfang 2010 gesetzte (mittelfristige) Ziel von 100 Mio. CHF Betriebsgewinn.

Jelmoli Neuer CEO gesucht Nach dreijährigem Engagement wird Hanspeter Grüninger Ende März 2012 sein Amt als CEO des Zürcher Departmentstores Jelmoli – House of Brands und seine Ämter als Mitglied der Geschäftsleitung der Swiss Prime Site AG niederlegen. Wie der Verwaltungsrat der Swiss Prime Site mitteilt, sei man bereits auf der Suche nach einem Nachfolger für Grüninger.

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Stadtentwicklung NACHRICHTEN

Nachhaltige Stadtquartiere

Potsdamer Platz DGNB-Silber Der Potsdamer Platz in Berlin hat auf der Expo Real 2011 das erstmals vergebene DGNB Zertifikat Neubau Stadtquartiere (NSQ) erhalten. Das Quartier (Eigner: SEB Asset Management) bekam das Zertifikat in Silber. Mit dem NSQ können auch Bestandsquartiere zertifiziert werden, sofern sie den Neubauanforderungen gerecht werden.

Das Fundament für die Auszeichnung des von 1991 bis 1999 entstandenen Quartiers wurde vor 20 Jahren gelegt: Der damalige Eigentümer entschloss sich, rund drei Prozent der Investitionssumme für ein Ökomanagement aufzuwenden. Statt auf kurzfristige wirtschaftlichen Erfolg setzte man bei der langfristigen Gesamtstrategie auf Ökonomie, Ökologie und Funktionalität.

Das Ziel: eine umweltfreundliche Energieversorgung sowie ein Ressourcen schonender Umgang mit Wasser und Boden in Kombination mit klimagerechter Bauweise und ökologischen Baustoffen. Das Ökomanagement wurde im Rahmen des General Managements an Drees & Sommer übertragen. Die Experten übernahmen Ideenentwicklung und Konzeption sowie Ökoeffizienzanalysen und Machbarkeitsstudien. Zu den Ergebnissen zählt u.a. ein Energiekonzept, das Energieverbrauch und -kosten senkt sowie CO2-Emissionen um 70 Prozent reduziert. Möglich wurden diese Ergebnisse u.a. durch Wärmeschutz in Verbindung mit der Nutzung von Sonnenenergie. Drees & Sommer übernahm im Zertifizierungsprozess die Bestandsbewertung und begutachtete die seit der Realisierung vorgenommenen baulichen Veränderungen.

Potsdamer Platz, Berlin: Zertifiziert nach DGNB Neubau Stadtquartiere

Premiere auf der Expo Real 2011: Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen DGNB vergab erstmals Zertifik ate für «Neubau gemischte Stadtquartiere».

PD/BW. In den nächsten 40 Jahren wird die Bewohnerzahl der Städte weltweit drastisch steigen. Rund 70 Prozent der Weltbevölkerung werden dann in Städten wohnen – eine folgenschwere Entwicklung, denn hier bündeln sich Ressourcen- und Energieverbrauch, Emissionen und Flächenversiegelung. Transparenten Konzepten für mehr Nachhaltigkeit in der Stadtentwicklung kommt damit eine hohe Bedeutung zu. Gerade in Kommunen wächst der Bedarf an verlässlichen Grundlagen, um deren Nachhaltigkeitsziele voranzubringen und transparent zu dokumentieren.

Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) bietet insbesondere mit der Zertifizierung von

Stadtquartieren sowohl für Kommunen als auch für private Bauherren hierfür das passende Instrument.

Zwölf Projekte haben an der Pilotphase für Stadtquartiere teilgenommen. «Im Zentrum der zertifizierten Stadtquartiere steht häufig die Nachnutzung bereits bestehender Flächen», sagt Prof. Werner Sobek, Vizepräsident der DGNB. «Wenn zudem Altmaterialien Verwendung finden und die Regenwassernutzung in das Konzept intelligent einbezogen wird, trägt das erheblich zur Ressourcenschonung bei.» Die Kombination von Wohnen, Arbeiten und Einkaufen sowie die gute Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr helfen die Wege kurz zu halten und so Energie und Ressourcen einzusparen. Fast alle Projekte haben in der Planungsphase auf eine aktive Bürgerbeteiligung gesetzt, ein Kriterium, das in der DGNB Zertifizierung für Stadtquartiere bewertet wird. Mit dem neuen Nutzungsprofil rücken >>>

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Schweizer immobilien-KongreSS Mittwoch, 16. November 2011 Hotel Bellevue Palace, Bern

immobilien & KonjunKtur hypotheKarmarKt zuwanderung Seien Sie am vierten Schweizer Immobilien-Kongress in Bern dabei.

IAZI organisiert in Zusammenarbeit mit der Universität Bern die eintägige Veranstaltung mit dem Fokusthema « Zuwanderung & Personenfreizügigkeit ». Erleben Sie interessante Referenten und spannende Erkenntnisse.

Online-Anmeldung und Informationen: www.iazi.ch / KongreSS 043 501 06 00 oder info @ iazi.ch

Prof. Dr. Hans Donato Stamm Scognamiglio

Dr. Oliver Wünsch

Lorenz Heim

Dr. Jürg Marti

Ansgar Gmür

Dr. Patrik Anita Schellenbauer Thanei

Alfred Heer

maSSimo rocchi Kabarettist

Thomas Daum

reto lipp Moderator

FBM Communications | Zürich

Prof. Dr. Aymo Brunetti

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insbesondere die Qualität des Raumes «zwischen» den Gebäuden sowie die städtebauliche Struktur in den Fokus. In einer Rund-um-Sicht erfasst das neue Nutzungsprofil alle relevanten Themen: von Massnahmen zum Gewässer- und Bodenschutz und Ressourcen schonender Infrastruktur über Wertstabilität und Flächeneffizienz bis hin zu Freiflächenangeboten, Lärm- und Schallschutz sowie effizienter Abfallwirtschaft. Wie beim Bewertungssystem für Gebäude wird auch bei Quartieren eine Ökobilanz durchgeführt.

Für Christine Lemaitre, Geschäftsführerin der DGNB, umfasst die Qualität von Stadtquartieren viele Faktoren: «Dazu gehören oft gewachsene Strukturen und langjährig bestehende Bauten. Beides berücksichtigen

wir bei der Zertifizierung. So werden neben Gebäuden auch identitätsstiftende Strassen, Wege, Plätze, vorhandene Biotope und Bäume bis hin zu abstrakten Bestandselementen, wie Strassennamen oder Bestandsnutzungen bewertet.» Gerade für Projektentwickler und Kommunen ist dieses Nutzungsprofil von grosser Bedeutung. Es kann alle Beteiligten bereits in der Planungsphase dabei unterstützen, die Nachhaltigkeit eines Quartiers zu optimieren. «Auch beim Nutzungsprofil für Stadtquartiere haben wir wieder grossen Wert auf Praxisnähe gelegt. Wie bei der Zertifizierung von Gebäuden wird auf den Stand der Technik gesetzt, auf intelligente Konzepte und das frühzeitige Einbeziehen von Nachhaltigkeit in die Planung», so Lemaitre. •

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Aarau: Torfeld Süd ausgezeichnet Mit dem DGNB-Vorzertifikat «Neubau gemischte Stadtquartiere» wurde auf der Expo Real das Stadtentwicklungsprojekt Torfeld Süd in Aarau ausgezeichnet.

Auf dem Torfeld Süd entsteht ein qualitativ hochstehendes, energietechnisch und soziologisch nachhaltiges sowie lebendiges Stadtquartier, das durch seine Vielfalt an Nutzungen, Bewohnern und Besuchern geprägt sein wird. Bauherr Mobimo strebt mit dem Stadtentwicklungsprojekt in Aarau in Sachen Nachhaltigkeit erstmalig in der Schweiz die Zertifizierung des DGNB Stadtquartiere–Labels an - selbstredend wird damit auch der Minergiestandard eingehalten.

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Immobilieninvestmentmärkte Europa

Russland Calling

Wieder im Visier europäischer Investoren: Der russische Immobilienmarkt. Hier: Moskau

Die russischen Immobilienmärkte rücken in den Fokus westeuropäischer Investoren. Die Gründe: Das relativ stabile Wirtschaftswachstum und die K aufkraft einer wachsenden Mittelschicht.

BW. «Es bewegt sich wieder was in Russland», sagt Steffen Sendler. Für den Geschäftsführer von Drees & Sommer Russland mehren sich die

Anzeichen, dass die Finanzkrise, die in den vergangenen zwei Jahren insbesondere den Immobilien- und Baumarkt in Russland schwer getroffen hatte, ein Ende gefunden hat: «Wir beobachten eine Zunahme von Investitionen.» Ähnlich sieht man bei der Wiener Erste Group die Lage. «Mitte August 2011 hatten die Investitionen in den CEE-Immobilienmarkt 6,9 Milliarden Euro erreicht; sie lagen damit um 20 Prozent über dem Wert

für das Gesamtjahr 2010 und waren das Ergebnis von etwa 120 Transaktionen», berichtet Erste Bank-CEEAnalyst Günther Artner. Die Investitionstätigkeit habe sich mit mehr als 70 Prozent vor allem auf die Märkte Polen und Russland konzentriert.

Diese Entwicklung erstaunt nicht, denn das stabile Polen gilt als «Wirtschaftswunderland» und Russland mit seinen 143 Millionen Einwohnern und 13 Millionenstäd- >>>

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/// 20_2011 / Seite 12

ten wächst seit Jahren rasant.

Aktuellen Prognosen zufolge dürfte das russische Bruttoinlandsprodukt jährlich um 4,5 Prozent zulegen. Auf dem Investitionsforum «Russia Calling!» zeigte sich Wladimir Putin überzeugt, dass der Aufschwung anhalten wird. Aus Sicht des russischen Regierungschefs erholt sich die Weltwirtschaft gerade von der Krise – obgleich diese Phase vermutlich noch einige Zeit andauern werde. Selbst bei einer zweiten Krisenwelle werde das russische BIP von 2012 bis 2014 zwischen 2,5 und 3,7 Prozent wachsen, zeigt man sich im russischen Wirtschaftsministerium überzeugt.

Das Haushaltsdefizit sei gering, fer-

chancen. Bis 2015 sei jedes Jahr mit Umsatzsteigerungen von mindestens zehn Prozent zu rechnen, erklärte Herbert Hainer, Vorstandschef des Sportartikel-Herstellers, jüngst in Moskau. Die Region Russland/GUS, zu welcher der Konzern auch die Ukraine, Kasachstan sowie viele kleinere ehemalige Sowjet-Republiken zählt, würde damit Japan als drittwichtigsten Markt nach Nordamerika und China überholen. Kam Adidas in der Russland-Region 2010 auf 786 Millionen Euro Umsatz, will man 2012 die Marke von einer Milliarde Euro knacken. Teil des Expansionskonzepts sind Investitionen in den Vertrieb: In Russland setzt Adidas verstärkt auf

>>>

ner verfüge das Land über immense Reserven und profitiere von hohen Ölpreisen.

Die Zugpferde: Olympische Winterspiele 2014 und Fussballweltmeisterschaft 2018

Insbesondere auf den Einzelhandelsmärkten sehen Marktbeobachter Chancen. Mit dem steigenden Einkommen wird die Mittelschicht grösser; im Durchschnitt geben Russlands Einwohner drei Viertel ihres Einkommens für Konsumgüter aus – europaweit sind es nur 40 Prozent.

So verspricht sich beispielsweise Adidas in Russland enorme Absatz-

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NACHRICHTEN Real I.S. «Green Office Fund»

In Sochi laufen die Vorbereitungen für die Olympiade 2014; im Bild: Bolshoi Ice Palace

eigene Läden. Ende 2011 dürfte es in der Region 800 Stores geben; bis 2015 sollen mindestens 400 hinzukommen.

Das Management geht davon aus, dass wegen der Europameisterschaft 2012 in Polen und der Ukraine Fussballprodukte in den nächsten Jahren auch in Russland gefragt sein werden.

Grossveranstaltungen wie die Olympischen Winterspiele in Sochi 2014 oder die Fussballweltmeisterschaft, die 2018 in Russland stattfindet, würden den Trend noch unterstützen, heisst es.

Mosk au ist noch «günstig»

Auch die Hamburger ECE-Gruppe – der grösste Shoppingcenterbetreiber Europas ist in der Schweiz mit dem «Stücki Shopping» in BaselKleinhüningen vertreten – ist in Russland unterwegs. Allerdings nicht mit eigenen Shopping-Centern, sondern als Dienstleister in Sachen Centermanagement. Seit Ende 2009 zeichnet die ECE für das Management von «Vremena Goda» am Kutusovkij Prospekt in Moskau verantwortlich; Eigentümer ist das russische Unternehmen Octan Plus Alfa, hinter dem Ivanhoe Cambridge und die Volksbank Österreich stehen. «Das Shopping Center verfügt über rund 150 Geschäfte auf einer Mietfläche von

etwa 30.000 Quadratmetern und ist eines der wenigen Center des Landes mit internationalem Standard», berichtet Stefan Zeiselmaier, Geschäftsführer der ECE Russland. Innerhalb kurzer Zeit sei es gelungen, das Einkaufscenter in einer herausragenden Position im Premiumsegment zu platzieren. Während die ECE vorerst (noch) auf die Entwicklung eigener Shoppingcenter verzichtet, soll das Dienstleistungsgeschäft in Russland weiter ausgebaut werden. «Der Bedarf an professionellem Centermanagement ist hoch; der Wettbewerb nimmt zu», so Zeiselmaier.

Der Löwenanteil der gewerblichen Immobilieninvestitionen – etwa zwei Drittel – wird indes noch von russischen Playern bestimmt, doch auch internationale Investoren sind vermehrt auf der Suche nach Assets. Für russische Liegenschaften interessiert sich beispielsweise die österreichische Immofinanz, die schon seit Jahren ein umfangreiches Osteuropa-Portfolio aufbaut. Wie Putin ist Eduard Zehetner, Vorstandsvorsitzender der österreichischen Immofinanz Group, nicht davon überzeugt, dass schwierige Zeiten kommen: «Derzeit sehen wir eine Krise auf den Finanzmärkten, aber noch nicht in der Realwirtschaft.» Selbst wenn, würde diese erst mit Zeitverzögerung auf >>>

Mit dem «Green Office Fund» hat die Münchner Real I.S. einen Immobilienspezialfonds aufgelegt, der ausschliesslich in Green Buildings investiert. Im Anlagefokus: Westeuropäische Büroimmobilien im Wert von 40 bis 60 Millionen Euro, die bereits zertifiziert sind oder eine nachträgliche Zertifizierung im Bestand erhalten können. Berücksichtigt werden hierbei nur Zertifikate, die vom World Green Building Council anerkannt sind (LEED, BREEAM, DGNB, HQE). Das Zielvolumen des Fonds liegt bei 400 Millionen Euro, die Eigenkapitalquote bei 50 Prozent. Der geplante Investmenthorizont beläuft sich auf zehn bis zwölf Jahre (plus Investitionsphase); angestrebt wird eine durchschnittliche jährliche Ausschüttung von fünf Prozent.

Wie Real I.S.-Vorstand Jochen Schenk mitteilt, führen die in der Philosophie vieler Unternehmen verankerten sozialen und Umweltbelange zu einer stark steigenden Nachfrage nach Green Buildings. Der Fonds setze vor allem auf Nachzertifizierungen, da der Markt für zertifizierte Gebäude speziell in Europa immer noch sehr klein sei. «Wir möchten unseren Anlegern ein Produkt anbieten können, das ihre CSRVerpflichtungen erfüllt», sagt Schenk. «Unseren Investoren bringt das Konzept eine erhöhte Ertrags- und Wertstabilität». Die bessere Bauqualität und Vermietbarkeit der Flächen verspreche zudem eine erhöhte Kosten- und Ertragssicherheit, betont der Manager. Insgesamt handelt es sich bereits um den vierten Spezialfonds seit Gründung der KAG im vergangenen Jahr.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

SimmenGroup sondiert in Russland Auch die Schweizer SimmenGroup hat den russischen Immobilienmarkt im Visier. Das Unternehmen mit Sitz in Schindellegi/SZ entwirft und baut Luxusimmobilien, derzeit (noch) vor allem in der Schweiz. Mit einem Bauvolumen von über 300 Millionen CHF zählt das 1999 gegründete und 2008 in eine Holding gewandelte Unternehmen zu den führenden Schweizer Anbietern im Segment Luxusimmobilien. Inzwischen streckt die Gruppe ihre Fühler auch ins Ausland aus, unter anderem nach Russland. Wie Patric Simmen, Gründer und Chairman des Unternehmens, mitteilt, prüft die SimmenGroup in Vanino und in Khabarovsk Projekte. Auftraggeber ist der Grossindustrielle Alexander Lebikhov, einer der grössten Waldbesitzer und Holzproduzenten Russlands. «Lebikhov besitzt unter anderem ein 180.000 Quadratmeter grosses Areal in Khabarovsk. Dort sollen Villen und Wohnungen in Form eines Resorts entstehen – zum Verkauf – sowie Bürohäuser und nicht zuletzt auch Unterkünfte für die Mitarbeiter», sagt Simmen. Wie hoch das Projektvolumen ausfällt, ist Simmen zufolge schwierig zu sagen, da noch kein Vorprojekt besteht: «Doch es geht sicherlich um eine neunstellige Summe.»

die Immobilienmärkte durchschlagen; ausserdem würden die Banken vernünftige Projekte finanzieren.

Zehetner zufolge kann man in Russland derzeit noch günstig Immobilien erwerben; die Renditen beziffert der Immofinanz-Chef auf 9,5 Prozent bei Büros und 11,5 Prozent bei Einzelhandelsimmobilien. «Wobei man sich

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schon die Frage stellen kann, wofür diese hohe Differenz zum Westen steht», so der Manager. Zehetner ist der Ansicht, dass die Rendite-Aufschläge zu hoch sind und Moskau daher günstig ist.* Das Interesse an Russland-Investments wird nicht zuletzt durch die Fussballweltmeisterschaft 2018 be-

/// 20_2011 / Seite 14 fördert. Der Event sorgt bei der Infrastrukturentwicklung der 14 beteiligten Städte – neben Moskau sind dies St. Petersburg, Kaliningrad, Podolsk, Nishniy Novgorod, Jaroslawl, Kazan, Saransk, Samara, Wolgograd, Rostovam-Don, Krasnodar, Sochi, Ekaterinburg – für Auftrieb. Um die Voraussetzungen für die Weltmeisterschaft zu schaffen, werden Massnahmen im Strassen- und Flughafenbereich ebenso umgesetzt wie soziale Infrastrukturobjekte. Gleichzeitig wird die touristische Infrastruktur entwickelt und verschiedene Hotels geplant.

GUS-weit entwickeln internationale Ketten neue Hotels. 2010 wurde das Marriott Courtyard in St. Petersburg eröffnet, 2011 folgten neue Häuser in Kazan und Irkutsk. Weitere drei Projekte der Marriott-Kette sind noch in diesem Jahr geplant.

In Vorbereitung der Olympischen Winterspiele 2014 in Sochi läuft die Entwicklung der kommerziellen Objekte rund um den Standort an; derzeit werden Hotels, Restaurants, Freizeitanlagen konzipiert und ent-

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

wickelt. So ist Drees & Sommer mit der Bauherrenvertretung und dem Projektmanagement für den 50 Hektar grossen Freizeitpark «Sochi Park» im Herzen des Olympiaparks beauftragt und auch bei der Entwicklung eines Hampton by Hilton-Hotels im Stadtzentrum von Kiew federführend beteiligt. Wie Sendler berichtet, sind weitere Projekte im Bereich Boutique Hotels in Moskau geplant, zudem drei Hotelprojekte der Rezidor Kette in Kiew und ein Objekt in Jalta.

«Westliche Arroganz bringt nichts»

Bliebe die Fragen nach Markttransparenz und Vertragssicherheit. «Russland ist ein Rätsel innerhalb eines Geheimnisses, umgeben von einem Mysterium», zitiert die Wiener ECEConsulting** ein bon mot von Sir Winston Leonard Spencer Churchill auf ihrer Homepage. «Wir möchten damit aber keineswegs Vorurteile evozieren», betont Geschäftsführer Horst Juranek. «Russland bietet für Investments hervorragende Chancen, und dass das Land zum gleichen Kulturkreis wie Westeuropa zählt, erleichtert die Verhandlungen mit den Geschäftspartnern.» Gleichwohl

Das Vremena Goda, ein von ECE gemanagtes Einkaufszentrum in Moskau

sollte man die bei internationalen Geschäften immer gebotene Vorsicht wahren. Auch Russland-Experte Andreas Schiller, CEO des Beratungsunternehmens Andreas Schiller Investment Insight in Bergisch-Glattbach, kann am Markt immer mal wieder geäusserte Vorbehalte nur bedingt nachvollziehen. «Bei Investitionen in Russland geht es nicht zuletzt um Vertrauen, Partnerschaft und um ‚Verhandlungen auf Augenhöhe’: Nur so können Geschäfte erfolgreich

auf den Weg gebracht werden.» Das oftmals anzutreffende «arrogante westliche Auftreten» bringe dagegen gar nichts. Für Schiller ist Russland längst nicht nur das grösste Land der Erde: «Das Land hat eine grosse Vergangenheit und - hoffentlich - eine grosse Zukunft.» • *Quelle: «Die Presse», 29.9.2011 * * ECE- Cosulting, ein auf Beratung von E xporteuren in CEE- L ändern fokussiertes Wiener Unternehmen, hat nichts mit der deutschen ECE- Gruppe zu tun

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 20_2011 / Seite 16

Marktkommentar

Leichte Wertzuwächse für indirekte Immobilienanlagen

TM. Die sich im August gebildete Aufwärtsbewegung hat ihren Schwung verloren. Der Index der kotierten Immobilienaktien (Real Index) hat sich auf hohem Niveau in einer Seitwärtsphase eingependelt. In dieser Phase bewegt sich der Index innerhalb Bandbreite von 1.560 und 1.596 Indexpunkten. Aus Sicht der technischen Analyse gilt die Regel, sobald der Kurs nachhaltig aus dieser Formation ausbricht, gibt dieser Ausbruch ein erstes Signal für die bevorstehende Trendrichtung an.

Aufgrund der seitwärts verlaufenden Bewegung kann der Real Index im aktuellen Monat lediglich 0,52 Prozent zulegen. Der Vergleich mit dem Swiss Market Index (SMI) zeigt: Während der SMI einen deutlichen Kursanstieg von über drei Prozent verbuchen kann, hat sich der Immobilienaktien Index im Oktober unterdurchschnittlich entwickelt. Für das laufende Jahr kann sich der Real Index jedoch deutlich vom SMI abheben und gewinnt 10,70 Prozent, ge-

genüber einem Minus von elf Prozent beim Swiss Market Index.

Der Index der kotierten Immobilienfonds (Swiit Index) befindet sich seit Monatsbeginn ebenfalls in einer Seitwärtsbewegung und kann nur leicht an Wert zulegen. Für den Oktober verzeichnet der Index einen Zuwachs von 0,45 Prozent. Im laufenden Jahr bedeutet dies weiterhin ein Plus von 7,4 Prozent. Auch beim Swiit Index ist aus technischer Sicht eine Kursformation ersichtlich. Seit Mitte September bewegt sich der Index innerhalb einer kleinen Dreiecksformation, was in der Regel als Fortsetzungsformation im existierenden Trend gewertet wird. Das heisst: Kommt es zu einem Ausbruch durch die obere Kante des Dreiecks, kann der vorangehende Aufwärtstrend fortgesetzt werden.

In der vergangenen Woche hat der vor fünf Jahren neuaufgelegte UBS Immobilienfonds Direct Residential erstmals eine Ausschüttung von 0,35 CHF je Anteil zahlen können. Ende Oktober stehen bereits die nächsten Ausschüttungen an. Am 28. Oktober ist die Ausschüttung des Swissinvest Real Estate Investment Fund über 4,45 CHF je Anteil fällig und zum Monatsende am 31.10.2011 bezahlt der Immobilienfonds Solvalor61 eine Ausschüttung von 5,90 CHF je Anteil aus. •

Thomas Marti Swiss Finance & Property

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 20/2011 / 6. Jahrgang / 128. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

FOTOS: PD

Der Schwung beim Real Index und Swiit Index liess zuletzt etwas nach. Auf Jahressicht zeigen beide IndiZes jedoch ein ansehnliche Performance.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE

11. OKTOBER 2011

NOM .

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WERT DIVIDENDE NUM MER

TIEFST HÖCHST GELD BRIEF 2011 2011

500 3490024 N

AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR 32,000.00

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53,000.00

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Agruna AG

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155753 N Bürgerh aus AG, Bern

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C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau

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Espace Real Estate Holding AG, Biel

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363758 I FTB Holding SA, Briss ago

191008 N Im mges Via m al a, Thusis

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257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo

200 11502954 N Konkordia AG N

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154260 N Löwengarten AG

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254593 N MSA Im mobilien, Adliswil

500 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

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1 2989760 I Real Estate Holding

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225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri

2,700.00

3,500.00

2

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228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden

2,500.00

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231303 I Sia - Haus AG, Zürich

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5 1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG

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172525 N TL Im mobilien AG

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253801 N Tersa AG

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256969 N Tuwag Im mobilien AG,Wädenswil

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635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich

1

5,180.00

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IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 20_2011 / Seite 18

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

12. OKTOber 2011 RüCKNA ME PREIS

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2.01% nicht kotiert

112.00

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BÖRSEN K APITALISIERUNG

644,352,275

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3,615,916,350

4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS

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276,935 CS REF INTERSWISS

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3,106,932 CS REF LIVINGPLUS

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1,291,370 CS REF SIAT

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2,147,708,906

1,458,671 FIR

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813,251,470

977,876 IMMOFONDS

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1,129,546,396

278,226 L A FONCIERE

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277,010 IMMO HELVE TIC

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565,600,000

3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND

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3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

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3,941,501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND

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278,545 SOLVALOR «61»

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725,141 SCHRODER IMMOPLUS

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3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

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1,122,202,197

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574,246,280

1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS

49.25

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3.22% 29.95%

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1,770,704,832

2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

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388,319,287

2,616,884 SWISSINVEST REIF

1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

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1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A

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1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

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1,119,361,992

Ø(1) Ø S W I T T Ø

Tota l

3.01% 29.31% 7.53% 1.77% 29,128,738,287

IMMOBILIENAKTIEN

12. OKTOber 2011

CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

BÖRSEN - KURS

AUS- EC ART SCHÜT-

TUNGS-

RENDITE

883,756 ALLRE AL HOLDING

1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N

255,740 ESPACE RE AL ESTATE

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KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

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1,731,394 INTERSHOP

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1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y

803,838 SWISS PRIME SITE

261,948 WARTECK INVEST

2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 19 / 20_2011 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Projektentwicklung

Ein «grünes» Quartier für Zürich

Die «Greencity»: Für Wohn- wie gewerbliche Nutzung gleichermassen attraktiv

In Zürich orientieren sich mehr und mehr Projekte an Zielen der 2.000-Watt-Gesellschaft. Inzwischen auch Quartiersentwicklungen, wie die «Greencit y» zeigt.

BW. Die Manegg in Wollishofen befindet sich im Umbruch: Auf dem rund 20 Hektaren grossen Gebiet werden durch die Abwanderung von Industriebetrieben grosse Flächen frei für Neunutzungen. Weit fortgeschritten sind die Planungen für das östliche, acht Hektaren grosse Teilgebiet, das frühere Firmengelände der «Sihlpaplier»: Am Fuss des Üetlibergs, zwischen Autobahn und Sihl, will LosingerMarazzi in Zusammenarbeit mit Nüesch Development die «Greencity» realisieren.

Im Rahmen des Grossprojekts sollen

Büro-, Geschäfts- und Wohnhäuser, Läden und Gastronomie, Fitness- und Gesundheitseinrichtungen, Kitas, ein Schulgebäude und Grünflächen entstehen. Zeugen der industriellen Vergangenheit – eine sanierte und umgenutzte Spinnerei, der Fabrikkanal, das alte Kleinkraftwerk sowie ein Wasserturm – sollen dem Quartier unverwechselbare Identität und Charme verleihen. Das Neue: Mit der auf dem städtebaulichen Konzept von Diener & Diener Architekten und Vogt Landschaftsarchitekten basierenden «Greencity» entsteht ein städtebauliches Pilotprojekt. Das Quartier wird seinen Energiebedarf für Wärme, Kälte und Strom zu 100 Prozent mit regenerativen Energien decken – mittels Geothermie für die Wärme- und Kälteproduktion sowie einem Kleinwasserkraftwerk am

Sihlkanal und Fotovoltaikanlagen für CO2-neutralen Strom. Alle Neubauten werden nach dem Standard Minergie-P-ECO errichtet.

Kostengünstige Wohnungen

Dank der eigenen S-Bahn-Haltestelle sind es ins Zentrum gerade einmal sechs, zum Hauptbahnhof Zürich elf Minuten; zudem ist das vorwiegend autofrei konzipierte Quartier für den Privatverkehr gut an das Autobahnnetz A3 angeschlossen. «Die Lage in unmittelbarer Nähe der Naturlandschaft Sihltal und die direkte Verbindung zum Hauptbahnhof und Flughafen macht das Projekt Greencity für Wohn- wie gewerbliche Nutzung gleichermassen attraktiv», sagt Jürgen Friedrichs, Leiter Immobilieentwicklung Zürich bei Losinger >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Marazzi. Das verkehrsarm und familienfreundlich konzipierte Quartier biete ein ruhiges Zuhause – mitten im Grünen und gleichzeitig zentrumsnah. Zudem sollen die Bewohner direkt vor Ort alles finden, was sie zur täglichen Nahversorgung brauchen: In den Erdgeschossen vieler Gebäude sowie rund um den Spinnereiplatz, dem künftigen Zentrum des Quartiers, sind kleinere Läden und Dienstleister vorgesehen.

Neben den privat getragenen Wohngebäuden sind drei Baufelder für gemeinnützige Bauträger reserviert, was preisgünstiges Wohnen im innenstadtnahen Bereich garantieren soll. «30 Prozent der geplanten 800 Wohnungen, die hier entstehen, werden genossenschaftliche Wohnungsbauunternehmen realisieren», betont Friedrichs.

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«Einmaliges Angebot»

Auf dem von Autobahnlärm betroffen Teilgebiet sind Gewerbe- und Dienstleistungsgebäude geplant, in verdichteter Bauweise und über mehrstöckige Atrien und Wintergärten miteinander verbunden. Im nördlichen Teil von «Greencity» nahe der A3 ist ein Gebäude mit rund 67.000 Quadratmetern flexibler Dienstleistungsfläche vorgesehen, in dem es u.a. eine zusammenhängende Erdgeschossfläche mit ca. 7.000 Quadratmeter geben soll - in Zürich ein einmaliges Angebot. «Dass das Projekt neben der guten öffentlichen und privaten Verkehrsanbindung und Tiefgaragen direkt unterhalb des Gewerbeareals einen kostensensiblen Umgang mit Ressourcen aufweist, dürfte für Investoren wie Mieter sehr interessant sein», meint Friedrich und verweist darauf, dass verschiedene Nachhaltigkeitszertifizierungen durch Green-Building-Labels, etwa LEED, BREEAM, MINERGIE-ECO

Ein verkehrsarm und familienfreundlich konzipiertes Quartier – im Grünen und zentrumsnah

oder DGNB, möglich sind. Auch das Preisniveau sei für Investoren interessant, sagt Friedrichs: «Ohne konkrete Quadratmeterpreise zu nennen: Wir liegen sicher unter dem Preisniveau, das in der Bahnhofstrasse für Büroflächen aufgerufen wird und sicher auch unter dem in den Neubauten von Zürich West.»

Baubeginn 2013

Derzeit wird ein städtebauliches Leitbild für das Areal erarbeitet; der ergänzende Gestaltungsplan ist fast fertig und soll im Herbst öffentlich aufgelegt werden. Unterdessen laufen für die Projektstudien für die ersten Baufelder und für Wohnbauvorhaben die Architektenwettbewerbe; auch der Vermarktungsbeginn für die Büroflächen rückt näher. «Im Officesegment braucht es bei der Investorensuche eine gewisse Vorvermietungquote», so Friedrichs. Allerding sei Losinger Marazzi auch bereit, ins Risiko zu gehen und die eine oder andere Projektentwicklung in eigener

Regie in Angriff zu nehmen. «Immer mehr Mieter erwarten, kurzfristig neue Flächen beziehen zu können.»

Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnungen bei dem gleichzeitig überaus knappem Angebot in Zürich klappt die Vermarktung der Wohnbauprojekten auch ohne Vorvermietungsquote. Wie Friedrichs berichtet, haben sich erste Interessenten für Wohnobjekte bereits bei Losinger Marazzi gemeldet: «Dabei haben wir mit der Akquise noch gar nicht begonnen.» Hier sollen im kommenden Frühjahr «konkrete Investorengespräche geführt werden, wenn die ersten Projekte spruchreif sind.»

Friedrichs geht davon aus, dass der Gestaltungsplan Mitte 2012 rechtskräftig wird; anschliessend werde man die Baueingaben für die ersten Gebäude einreichen: «Wir rechnen damit, dass wir 2013 mit dem Bau der ersten Etappe beginnen können.»

Bis 2018/19 soll das neue Quartier, für das mit Gesamtinvestitionen von rund 650 Millionen CHF kalkuliert wird, fertig sein. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Donnerstag, 17. Nov. 2011, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)

Internationale Investments als Ausweg aus dem Anlagedruck in der Schweiz?

Der herrschende Anlagedruck auf dem Schweizer Immobilienmarkt führt dazu, dass sich viele Investoren Gedanken machen, wo noch vernünftige Renditen zu erzielen sind. Neben dem Einstieg in Projektentwicklungen könnte man, unterstützt durch den aktuellen hohen Frankenkurs, annehmen, dass auch Auslandinvestments interessant sind. Bei Auslandsengagement stellen sich jedoch grundsätzlich andere, bzw. zusätzliche Fragen als bei inländischen Direktinvesments. Ein übereilter, unüberlegter Einstieg könnte gefährlich sein. Einige Schweizer Investoren haben den Schritt bereits einmal zu einem unguten Zeitpunkt gewagt und dementsprechend Geld verloren. Experten zeigen auf: · Welche internationalen Anlagemöglichkeiten es gibt und welche für wen geeignet sind. · Worauf bei internationalen Investments geachtet werden soll. · Welches die grössten Stolpersteine und Fallen sind. · Wie die DIFA rund 10 Mrd. international investiert hat und was daraus gelernt werden kann. · Welche Überlegungen sich Privatinvestoren machen, die bereits in ausländische Immobilien investiert sind und wie sie vorgegangen sind.

Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / IFZ, Hochschule Luzern Partner:

Referenten: · Prof. Dr. John Davidson, Hochschule Luzern · Rolf Zarnekow, APG Hanseatic Funds Asset & Fondsmanagement GmbH · Rudolf Tschopp, China-Access AG Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

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