SCHWEIZER
Ausgabe 129_ 6. Jahrgang / 31. Oktober 2011
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT 2 Immo-Monitoring Wüest & Partner 3 Nachrichten: FINMA 5 Nachrichten: BAK Basel 6 JLL-Immobilienuhr 7 Nachrichten: Migros/Denner/VOI 8 Studie: Alternative Arbeitsorte 10 REPE: Fonds erhöhen Einwerbungsziele 12 Auslandsmärkte: Wechsel an der Bondstreet 12 Nachrichten: Alpenrhein Village 13 Nachrichten: Züblin Immobilien 14 Marktkommentar 14 Impressum 15 Immobiliennebenwerte 16 Immobilienfonds/-Aktien 17 Projekt:«Transitlager»/Basel 18 Nachrichten: Bank Sarasin
Die Unsicherheit nimmt zu Seit Monaten sorgen die massiven Staatsverschuldungsprobleme in Europa für rückläufige Konjunkturdaten und Turbulenzen an den Finanzmärkten; die Unsicherheit bei Unternehmen und Verbrauchern steigt. Die bisher ergriffenen Massnahmen – der Europäische Finanzstabilisierungsfonds, Banken-Rekapitalisierungen und Strukturreformen in den am ärgsten gebeutelten Ländern – haben das Problem nicht gelöst. Klar Birgitt Wüst Redaktionsleiterin ist: In den meisten Ländern stehen Haushaltskonsolidierungen an. Klar ist auch: Für 2012 ist überall in der Region ein schwächeres Wirtschaftswachstum zu erwarten. Auch in der Schweiz, obwohl sich die hiesige Wirtschaft im bisherigen Jahresverlauf noch positiv entwickelte. Durchgeschlagen auf die Immobilienmärkte hat die gedrosselte Konjunktur offenbar noch nicht. Laut Jones Lang LaSalle belasten die Risiken die europäischen Gewerbeimmobilienmärkte in der Gesamtbilanz bisher nicht. Noch nehme die Nachfrage nach Büroflächen zu – allerdings auch die Sorge um die weitere Entwicklung. Ähnlich in der Schweiz: Der Bauboom bei Mehrfamilien- wie Geschäftshäusern ist ungebrochen; für 2011 und 2012 werden neue Rekorde bei den Hochbauinvestitionen erwartet. Doch ob die bisher gesunde und stabile Entwicklung angesichts der erwarteten wirtschaftlichen Abschwächung anhalten werde, sei ungewiss, heisst es bei Wüest & Partner. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Beste Grüsse, Birgitt Wüst
Partner Immobilienbrief
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Internationale Investments als Ausweg aus SCHWEIZER dem Anlagedruck in der Schweiz?
IMMOBILIENGESPRÄCHE
Donnerstag, 17. November 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich
Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / vonmuralt@ibverlag.ch Teilnahme CHF 75.-. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt Do, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
Anlagestrategien institutioneller
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG oder / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Investoren: Core Kreativität? Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark. Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom
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Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten: Der Bauboom in der Schweiz hält an
IMMOBILIENINVESTMENTMÄRKTE SCHWEIZ
«Immobilien sind keine risikolose Anlageklasse» NACH DEM HOCHBAU-REKORDJAHR 2010 ERWARTET WÜEST & PARTNER 2011 UND 2012 EINE NOCHMALIGE ERHÖHUNG DER INVESTITIONEN – WAS BEI MEHRFAMILIENHÄUSERN UND GESCHÄFTSFLÄCHEN ZU SPÜREN SEIN WIRD.
BW/PD. Turbulenzen an den Börsen und Kapitalmärkten, Staatsschuldenund Eurokrise, hoher Frankenkurs: Das ungünstige wirtschaftliche Umfeld könnte auf die Immobilienmärkte
durchschlagen, könnte man vermuten. Doch trotz diverser exogener Schocks zeige der Schweizer Immobilienmarkt bisher keine auffälligen Schwächen, heisst es in der jüngst vorgestellten Herbstausgabe des Immo-Monitoring von Wüest & Partner. Angesichts des Mangels an attraktiven Anlagealternativen und des aufgrund wachsender Staatsschulden und der Eurokrise unsicheren wirtschaftlichen Umfelds steigt die Nachfrage nach «Betongold» auch in der Schweiz weiter an. Unterstützend wirkt, dass sich die Schwei-
zer Wirtschaft im bisherigen Jahresverlauf weiter positiv entwickelte und auch die demographischen Eckwerte bislang noch stabil sind. So nahm die Wohnbevölkerung auch im vergangenen Jahr um 1,1 Prozent weiter zu. Der Spitzenwert aus dem Jahr 2008 wurde damit zwar nicht erreicht, die Wachstumsrate aus dem Jahr 2009 schon. Mietwohnungen seien weiterhin ein rares Gut, stellt das Researchteam von Wüest & Partner fest. Dafür sprächen folgende Indikatoren: Zum einen lag die Leerstandziffer laut Bundesamt
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
LEERSTANDSQUOTEN BEI MIETWOHNUNGEN
NACHRICHTEN
(1.6.2011, in Prozent des Wohnungsbestands 2010)
Weniger als 1% 1–2% 2–3% 3% und mehr
lang inseriert wie in den vergangenen Jahren – die Insertionsdauer betrage knapp 21 Tage für Wohnungen in Grossstädten und 30 Tage für Wohnungen in der übrigen Schweiz. Kein Wunder also, wenn Mehrfamilienhäuser, die für Privatpersonen wie für institutionelle Anleger seit jeher eine zentrale Säule im Anlageportfolio darstellen, aktuell noch häufiger auf dem Investitionsradar zu finden sind.
ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSZIFFERN BEI MIETWOHNUNGEN (Angebot im Verhältnis zum Gesamtbestand) 6%
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QUELLE: WÜEST & PARTNER
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«PARALLELWELTEN BEI DEN MIETEN»
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Neue Wohnungen (Erstvermarktung)
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Ältere Wohnungen
für Statistik (BFS) in diesem Sommer mit 0,94 Prozent nur marginal über dem Vorjahreswert. Ferner bewegte sich die Angebotsziffer trotz kurzfristig steigender Tendenz in etwa auf dem Vorjahresniveau. Ein weiteres Indiz für die W&P-Researcher: Mietwohnungen würden auf den einschlägigen Internetportalen etwa gleich
Die Folge: Erhöhte Zahlungsbereitschaft, steigende Wertänderungsrenditen und ein sinkendes Niveau der erzielbaren Cashflow-Rendite, die ihrerseits aber auch von der künftigen Mietpreisentwicklung abhängt. «Hier bestehen Parallelwelten», geben die W&P-Experten zu bedenken. «Einerseits dürften die an den Referenzzinssatz gekoppelten Bestandesmieten in den nächsten Monaten stabil bleiben oder gar sinken; >>>
QUELLE: BFS; WUEST & PARTNER
FINMA: SVB-RICHTLINIEN GENEHMIGT Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA hat die revidierten Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBV) zur Vergabe von Hypothekarkrediten genehmigt. Damit sind die vom Bundesrat angekündigten verschärften Massnahmen im Hypothekarbereich indes nicht vom Tisch: Die FINMA betont, dass es neben qualitativen auch neue quantitative Massnahmen brauche, um den erhöhten Risiken bei der Kreditvergabe für Wohnimmobilien entgegenzuwirken. Die neuen Richtlinien der Bankiervereinigung konkretisierten die qualitativen Kriterien der Vergabe von Hypothekarkrediten, schreibt die FINMA. Die Revision sei ein «Schritt in die richtige Richtung» und eine Verbesserung der Selbstregulierung. Vor dem Hintergrund des stetigen Anstiegs der Risiken im Hypothekargeschäft im derzeitigen Tiefzinsumfeld hält die FINMA weitere Massnahmen jedoch für «zwingend nötig», um der Gewährung von «Hochrisikokrediten» vorzubeugen. Insbesondere brauche es verbindliche quantitative Massnahmen zusätzlich zu den angekündigten qualitativen SBV-Eckwerten.
andererseits haben sich die Mieten in den neu abgeschlossenen Mietverträgen während der letzten Jahre erhÜht – und zwar um ganze zehn Prozent zwischen 2005 und Ende 2010. Die Researcher gehen davon aus, dass die Entwicklungen in den nächsten zwÜlf Monate nach Regionen und Segmenten unterschiedlich ausfallen.
>>>
NEUBAUTĂ„TIGKEIT GEFAHR NR. 1
ÂŤImmobilien sind keine risikolose AnlageklasseÂť, warnen die Autoren des Immo-Monitoring. Aufgrund der prall gefĂźllten Pipeline im Mehrfamilienhausbau sei mit einer weiteren substanziellen Ausdehnung des Angebotes zu rechnen. Im Sommer belief sich dieses Bauvolumen auf 19,1 Milliarden CHF. Dahinter stehe ein Neubauvolumen von 45.800 Wohnungen, was deutlich Ăźber dem Mittelwert von 31.100 Wohnungen der vergangenen zehn Jahre liege. FĂźr die W&P-Experten ist damit absehbar, dass ÂŤin gewissen Regionen ein vorĂźbergehender Stopp der Preisanstiege bei Eigentumswohnungen erfolgen wirdÂť. Denn es kĂśnne nicht davon ausgegangen werden, dass alle
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SPITZENMIETEN FĂœR GESCHĂ„FTSFLĂ„CHEN
MIETPREISENTWICKLUNG VON GESCHĂ„FTSFLĂ„CHEN
(CHF/qm/Jahr)
(Index 1. Halbjahr 2001=100)
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Bßroflächen
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Verkaufsflächen
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„ CBD Genf
06 07 08 09 10 11* * Stand 2. Quartal 2011
Objekte problemlos Käufer und Mieter finden. Ein Angebotsßberhang brächte rasch sinkende Preise mit sich, warnen die Experten. Von der intensiven Neubautätigkeit im Segment der Mehrfamilienhäuser gehe im Herbst 2011 daher die grÜsste Gefahr aus. Nach dem Rekordjahr 2010 mit Hochbau-Investitionen von 44,1 Milliarden CHF erwartet Wßest & Partner fßr 2011 und 2012 eine nochmalige ErhÜhung der Investitionen – was ausser bei Mehrfamilienhäusern
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„ Bßroflächen
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„ Verkaufsflächen
auch bei den Geschäftsflächen zu spßren sein werde. Allerdings wßrden sich mÜgliche Bremsspuren in der spätzyklischen Branche wohl erst in der zweiten Hälfte 2012 bemerkbar machen. DIVERGIERENDE TRENDS BEI DEN GESCHÄFTSFLÄCHEN
Hinsichtlich der Geschäftsflächen verweisen die W&P-Experten darauf, dass die Ende 2006 gestartete
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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 ZĂźrich / www.immobilienbusiness.ch //
QUELLE: WĂœEST & PARTNER
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Seite 5 / 21_2011 /// BÜROFLÄCHEN: ABSCHLUSSMIETEN (Index 1. Halbjahr 2005=100) 140
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te, an denen exportorientierte Unternehmen tätig sind. Dasselbe gelte für Mietkosten von Detailhandelsflächen in grenznahen Gebieten sowie in Tourismusgemeinden. Zudem habe in den vergangenen beiden Jahren die Anzahl von Baubewilligungen für Geschäftsflächen, insbesondere für Büroflächen, «markant» zugenommen: Sie liege heute doppelt so hoch wie 2009. «SCHWEINEZYKLUS» AM BÜROFLÄCHENMARKT
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Stadt Zürich
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Stadt Genf
globale Krisenwelle dem Schweizer Geschäftsflächenmarkt bis dato keinen nennenswerten Schaden zufügen konnte. Doch ob die gesunde und stabile Entwicklung angesichts der erwarteten wirtschaftlichen Abschwächung anhalten wird, sei ungewiss. In den Innenstädten von Genf und Zürich sehen die Researcher nach wie vor Steigerungspotenziale in Bezug auf die Mietpreise; andernorts sei indes mit einer Erosion zu rechnen. Dies gelte insbesondere für Standor-
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Die stark gestiegene Zahl der Baubewilligungen lasse auch hier ein zunehmendes Angebot erwarten – in einem Teilmarkt, in dem die Liquidität bereits hoch ist. Es bestehe die Gefahr, dass der Büroflächenmarkt dem «Schweinezyklus» zum Opfer fällt. Dass heisst: Neue Objekte wurden in vielversprechenden Konjunkturlagen entwickelt. Bis sie jedoch bezugsbereit sind, hat die ökonomische Stimmung bereits wieder gedreht. «In Anbetracht der sich eintrübenden Perspektiven könnten manche Flächen, besonders solche an unvorteilhaften Lagen, ungenutzt bleiben», so das Fazit der Experten. t
NACHRICHTEN BAK BASEL: FRANKENKURS SCHADET DETAILHANDEL Der hohe Frankenkurs drückt 2011 auf die Umsätze des Schweizer Detailhandels: BAK Basel erwartet einen Rückgang der nominellen Erträge um ein Prozent. Der Prognose zufolge sinken die Preise um durchschnittlich 2,1 Prozent auf das Niveau von 1993. Auch der Einkaufstourismus und die verschlechterte Konsumentenstimmung machen den Händlern zu schaffen. Durch Einkäufe im Ausland dürften ihnen 2011 mehr als drei Milliarden CHF Umsatz entgehen, schätzt das BAK. Aufgrund des starken Frankens kommen weniger Touristen in die Schweiz, was die Erträge zusätzlich schmälert. Zudem sitze den Kunden wegen der konjunkturellen Abkühlung das Geld weniger locker in der Tasche. Da sich der Wert des Frankens stabilisiere, erwartet BAK Basel für 2012 eine leichte Verbesserung der Lage und einen Anstieg der Umsätze um nominal ein und um real 0,9 Prozent.
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IMMOBILIENINVESTMENTMÄRKTE EUROPA
Vorsichtiges Agieren auf den europäischen Büromärkten
QUELLE: JONES L ANG L ASALLE IP, OC TOBER 2011
EUROPÄISCHE BÜROIMMOBILIENUHR Q3 2011
DIE AUS DER STA ATSVERSCHULDUNG, FINANZMARKTTURBULENZEN UND ABFLAUENDER KONJUNKTUR ERWACHSENDEN RISIKEN BELASTEN DIE EUROPÄISCHEN GEWERBEIMMOBILIENMÄRKTE IN DER GESAMTBILANZ NOCH NICHT. ALLERDINGS GIBT ES VON MARKT ZU MARKT BETRÄCHTLICHE UNTERSCHIEDE, WIE DIE EUROPÄISCHE IMMOBILIENUHR VON JONES LANG LASALLE ZEIGT.
PD/BW. Bei den Büro-Spitzenmieten kam es in einzelnen westeuropäischen Ländern im 3. Quartal zu Bewegungen nach oben oder unten – doch in der Gesamtschau haben sich die Veränderungen letztlich wieder aufgehoben. Dies zeigt der auf der gewichteten Performance von 24 Städten basierende europäische Mietpreisindex* von Jones Lang LaSal-
le, der gegenüber dem Vorquartal unverändert blieb. Zugelegt haben die Spitzenmieten über das Quartal in Stockholm und Den Haag (beide 2,4%), Hamburg (2,2%) und Mailand (1,9%), während sie in Brüssel (-3,2%), Dublin (-3,0%), Madrid (-1,9%) und Edinburgh (-1,8%) rückläufig waren. 16 Index-Städte, einschliesslich der vier mittel- und osteuropäischen Märkte Budapest, Moskau, Prag und Warschau, verzeichneten gegenüber dem vorangegangenen Quartal stabile Werte. Im Jahresvergleich ist für den Index immer noch ein Plus von 4,4 Prozent zu registrieren. UMSATZ NIMMT IMMER NOCH ZU
Die unterschiedlichen Positionen innerhalb der Region zeigt die europäische Immobilienuhr: von den 36 auf der Uhr abgebildeten Märkten bewegen sich derzeit 16 auf oder vor der
6-Uhr Position («verlangsamter Mietpreisrückgang»), weitere 13 befinden sich im Quadranten «beschleunigtes Mietpreiswachstum». Zu den fünf Märkten, die bereits zur Jahresmitte auf oder über der 9-Uhr-Position lagen (dort hatte sich das Mietpreiswachstum bereits verlangsamt) sind Paris und Helsinki neu gesetzt worden. Derzeit insgesamt noch unbeeindruckt von den neuerlichen Risiken zeigt sich im 3. Quartal die aggregierte Nachfrage nach Büroflächen. Mit einem europaweiten Umsatzvolumen von 2,9 Millionen qm ist ein weiterer leichter Zuwachs von sechs Prozent gegenüber dem Vorquartal zu notieren (Westeuropa: +9%, Mittel- und Osteuropa: -6 %). Diese Entwicklungen basieren auf guten Quartalsergebnissen vor allem in Brüssel (+ 85%), Hamburg (+ 81 %) und Paris (+ 45%). Im Jahresvergleich schlagen europaweit + 16 Prozent zu Buche;
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Seite 7 / 21_2011 /// auf dem gleichen Niveau bewegt sich der Vergleich mit dem 10-JahresDurchschnitt. Ausgehend von einem Umsatzvolumen für die ersten neun Monate von insgesamt 8,4 Millionen qm (+10 %), dürfte laut JLL bis zum Ende des Jahres zumindest das Niveau von 2010 erreicht werden. In den mittel- und osteuropäischen Märken, die sich im Verlauf der gesamten neun Monate umsatzmässig stark verbessert haben sogar deutlich mehr, meinen die Experten. Das Nachfrageszenario werde sich dabei weiter recht uneinheitlich entwickeln. Die Aktivitäten beschränkten sich verstärkt auf auslaufende Mietverträge, mit nur leicht positiver Wirkung auf die Nettoabsorption. Zwar liege die jährliche Nettoabsorption nach wie vor im deutlich positiven Bereich, verzeichne mit 2,9 Millionen qm aber einen Rückgang von 24 Prozent gegenüber dem 2. Quartal. Ähnlich hoch falle der Vergleich mit dem 10-Jahresdurchschnitt aus (-20%). LEERSTANDSQUOTE STABIL
Aufgrund der Umsatz- und Absorptionsentwicklungen sowie der niedrigen Fertigstellungsvolumina habe sich die europäische Leerstandsquote gegenüber dem Vorquartal nicht verändert (10,2%). Das gelte für Westeuropa mit 9,7 Prozent, – 20 Basispunkte seien es bei den mittel- und osteuropäischen Märkten (auf 14,9 %). Während 16 Index-Städte stabile Quoten aufwiesen, müssten nur für Dublin und Brüssel minimal steigende Quoten notiert werden (jeweils +10 bsp auf 20,7% und 11,3%). Den stärksten Rückgang verzeichneten Prag (-30bps auf 11,6%) und Moskau (- 20 bps auf 16,6%). Im zweistelligen Bereich bewegten sich auch noch Rotterdam, Den Haag, Utrecht und Warschau (jeweils – 10bps). Da nicht davon auszugehen sei, dass die Absorptionsrate zunimmt, sei bis
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF zum Jahresende und auch für 2012 nicht mit einem stark veränderten Leerstandsniveau zu rechnen. Ältere Bestandsflächen werden laut JLL auch weiter mit Vermarktungsproblemen zu kämpfen haben und damit nicht zuletzt auch die Leerstandsstatistik merklich belasten. «Weiterhin niedrig sind die Fertigstellungsvolumina von neuen Büroflächen», stellt Bill Page, Leiter EMEA Office Research bei Jones Lang LaSalle, fest. «Im 3. Quartal waren es europaweit 720.000 qm; wobei in den westeuropäischen Märkten so wenig neue Flächen wie seit Mitte der 1990er Jahre nicht mehr auf den Markt gekommen sind.» Damit bewege sich das Volumen des gesamten Dreivierteljahreszeitraums bei 2,3 Millionen qm, entsprechend 45 Prozent unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Bis Jahresende würden ca. 3,6 Millionen qm fertig gestellt. «Die Wahrscheinlichkeit nimmt zu, dass Projekte gestoppt oder verschoben werden», so Page. Generell schwächer werdende Wachstumsaussichten und eine zunehmend vorherrschende Unsicherheit würden – sollte es nicht bald zu umfassenden politischen und finanzpolitischen Lösungen kommen – Entscheidungsprozesse hemmen und die Marktentwicklung auch im Gewerbeimmobilienbereich entscheidend beeinflussen. «Die regionalen Unterschiede werden zunehmen und innerhalb der Märkte könnten einzelne Parameter noch weiter auseinander driften», so Page. Das Risiko steige, dass Nutzer Expansions- und Umzugspläne auf Eis legen. t
* DER INDE X UMFASST DIE STÄDTE AMSTERDAM, BARCELONA, BERLIN, BRÜSSEL, BUDAPEST, DEN HA AG, DUBLIN, DÜSSELDORF, EDINBURGH, FR ANKFURT, HAMBURG, LONDON, LUXEMBURG, LYON, MADRID, MAIL AND, MOSK AU, MÜNCHEN, PARIS, PR AG, ROT TERDAM, STOCKHOLM, UTRECHT UND WARSCHAU.
NACHRICHTEN THUN: NEUES ZENTRUM OBERLAND 90 Mio. CHF hat die Migros Aare in den vier Jahre währenden Umbau des Zentrums Oberland in Thun investiert. Mit 27 Geschäften auf 15.000 qm verfügt das Einkaufszentrum nun über rund zwei Drittel mehr Ladenfläche. Zusammen mit dem Panorama Center bildet es das «Thun Süd Shopping», das jetzt offiziell eröffnet wurde. DENNER AUF EXPANSIONSKURS Die Migros-Tochter Denner will in den kommenden drei bis fünf Jahren das Filialnetz von derzeit 770 auf rund 850 Filialen erweitern und jährlich 20 bis 30 Geschäfte eröffnen. Die FilialKonzepte von Denner sollen den regionalen und lokalen Gegebenheiten angepasst werden, heisst es. MIGROS: MEHR VOI-LÄDEN Im Oktober eröffnete die Migros in Jegensdorf ihren zehnten VoiLaden. Bei Voi gibt es neben dem Migros-Sortiment auch alkoholische Getränke und Rauchwaren. Die Minisupermärkte führen selbstständige Detailhändler auf eigene Rechnung. Bisher gibt es Voi-Läden nur im Verteilgebiet der Migros Aare (Bern, Solothurn, Aargau). Medienberichten zufolge sind als Nächstes Läden in Aarwangen und Dulliken vorgesehen. Auch die Migros Zürich wolle das Konzept übernehmen und eröffne im November in Zürich-Witikon ihren ersten VoiLaden; bis zu 20 Voi-Geschäfte seien geplant.
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STUDIE
Alternative Arbeitsorte im Trend IMMER MEHR BÜROANGESTELLTE NUTZEN BERUFLICH NEBEN DEM HEIM- ODER FIRMENBÜRO ZUSÄTZLICHE VARIANTEN MÖGLICHER ARBEITSORTE. DIE DAMIT VERBUNDENE FLEXIBILITÄT SOWIE LEICHTERE VEREINBARKEIT VON ARBEITS- UND BERUFSLEBEN BRINGT VORTEILE FÜR MITARBEITER WIE FÜR DIE UNTERNEHMEN.
PD. Eine neue, unabhängige Studie von ZZA Responsive User Environments räumt mit der Vorstellung auf, dass ortsunabhängiges Arbeiten gleichbedeutend ist mit Arbeiten im Home Office. Der Bericht basiert auf 17.000 Umfragedaten global tätiger Unternehmen und auf umfassenden qualitativen Befragungen von Geschäftsleuten auf der ganzen Welt. Er zeigt, dass sich immer mehr Büroangestellte für einen Alternativarbeitsplatz jenseits vom Heim- oder Firmenbüro entscheiden. Diese ausgelagerten Arbeitsplätze können Business Centers, Bistros, Bibliotheken und informelle Orte wie Cafés sein. Laut Studie ist
Bietet alternative Arbeitsplätze: Das Regus Center Genf Carouge Acacias
das Arbeiten an Alternativarbeitsplätzen mit zahlreichen Vorteilen verbunden: Die Mitarbeiter erlebten ein besseres Gleichgewicht zwischen Arbeits- und Privatleben und weniger Stress, heisst es. Unternehmen könnten durch die verstärkte Nutzung von Alternativarbeitsplätzen höhere Kosteneffizienz und Skalierbarkeit erreichen sowie ihre langfristigen Immo-
bilienverträge reduzieren. Die Studie, verfasst von Prof. Ziona Strelitz, zeigt auf, dass die Dynamik der technologischen, ökonomischen und sozialen Rahmenbedingungen der modernen Welt dem Individuum neue Chancen bieten, aber auch neue Anforderungen an Unternehmen stellen. «Eine der zentralen Herausforderungen besteht darin, qualifizierte Mitarbeiter
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Sie lernen – Immobilienportfolios kompetent zu führen und zu optimieren – die Immobilie als Produktionsfaktor von Unternehmen optimal zu nutzen – komplexe Entwicklungsprojekte erfolgreich zu initiieren und umzusetzen Start 8. Lehrgang: 12. September 2012 Info-Veranstaltungen: 9. November 2011, 17.15 Uhr im IFZ, Zug und 22. November 2011, 17.45 Uhr im Au Premier, Zürich Weitere Informationen: www.hslu.ch/immobilien
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anzuwerben und für sich zu gewinnen», so Strelitz. Die Möglichkeit, seine Aufgaben auch ausserhalb des Zentralbüros erledigen zu können, sorge für bessere Arbeitsbedingungen und sei somit für Mitarbeiter ein wichtiger Soft Factor, der wiederum Unternehmen bei der Personalrekruktierung unterstütze. Für Mark Dixon, CEO von Regus – der Anbieter flexibel mietbarer Büros hat die Studie mit einem Forschungsstipendium unterstützt – bringt der neue Trend nicht nur zahlreiche Unternehmensvorteile mit sich: «Die Studie zeigt auch, dass Arbeit an Alternativarbeitsplätzen bereits Einzug in die moderne Geschäftswelt gehalten hat und dass sie für eine höhere Mitarbeitermotivation sowie -produktivität sorgt. t
Die Haupterkenntnisse der ZZA-Studie: t Die überwiegende Mehrheit aller Befragten möchte nicht im Home Office arbeiten sondern lieber in einer Umgebung, in der andere Menschen dies ebenfalls tun. t 52 Prozent der Büroangestellten, die an Alternativarbeitsplätzen arbeiten, nutzen Business Center während der gesamten oder eines Teils der Arbeitszeit. t 72 Prozent dieser Mitarbeiter verbringen mindestens drei Tage pro Woche in einem Business Center ihrer Wahl oder an einem anderen Alternativarbeitsplatz; 70 Prozent finden, dass sie in Business Centern produktiver arbeiten als an einem informellen Ort. t Einen Zusammenhang zwischen dem Alter der Personen und der Nutzung von Alternativarbeitsplätzen gibt es laut Studie nicht. t Das Nutzen eines Alternativarbeitsplatzes in Wohnortnähe erlaubt Büromitarbeitern stressfreieres Arbeiten. Sie vermeiden zeitrauende Pendelstrecken/Staus und verbessern ihre CO2-Bilanz. t Für die Unternehmen besteht die Herausforderung darin, Büroräume an strategisch günstigen Orten einzurichten. t Dank der Nutzung von Alternativarbeitsplätzen sind Unternehmen nicht mehr gezwungen, sich an feste Immobilienverträge zu binden.
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REAL ESTATE PRIVATE EQUITY
Fonds erhĂśhen Einwerbungsziele
PD. Die Finanzkrise verunsichert weiterhin Fondsmanager und Investoren. Das Downrating der Kreditwßrdigkeit von Staaten, die nicht endende Diskussion ßber die Zukunft des Euro und vieles mehr beeinflussen nicht zuletzt auch das Auflageverhalten der Immobilienfondsmanager. Nachdem eine rasche globale Erholung immer unrealistischer wird und in vielen Volkswirtschaften gar von einer Rezession auszugehen ist, sinkt auch die Risikobereitschaft der Investoren. Der langfristige ßber Mietverträge abgesicherte Cashflow ist interessanter als die kurzfristig erzielbaren Renditen bei opportunistischen Investitionen. Auch Immobilieninvestoren gingen von einer länger anhaltenden Seitwärtsbewegung aus, stellen die Researcher von Swisslake Capital fest. Die Niedrigzinspolitik
ANZAHL UND ZIEL-EK NEUAUFGELEGTER FONDS
QUELLE: SWISSL AKE CAPITAL
INTERNATIONALE IMMOBILIENFONDS LIEGEN TROTZ DER UNSICHEREN WIRTSCHAFTSLAGE WEITER IM TREND. DIES BELEGT DAS AKTUELLE AUFLAGEVERHALTEN DER GLOBALEN REAL ESTATE PRIVATE EQUIT Y INDUSTRIE.
zahlreicher Zentralbanken unterstĂźtze insbesondere die risikoaversen Core-Fonds, die hierdurch trotz steigender Einstandspreise weiterhin attraktive AusschĂźttungen erzielen kĂśnnen. Im dritten Quartal des Jahres 2011 wurden laut Swisslake Capital weltweit 52 neue Fonds mit einem ZielEigenkapitalvolumen von 23,3 Milli-
arden US-Dollar aufgelegt – elf Fonds weniger als in Q2 2011 und insgesamt 35,6 Prozent weniger in Hinblick auf das Ziel-Eigenkapitalvolumen. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2010 (51 Fonds) sei die Anzahl der Fonds nahezu konstant geblieben; allerdings habe das Ziel- Eigenkapitalvolumen um 22,6 Prozent zugenommen. Dies werten die Experten
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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 ZĂźrich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 11 / 21_2011 /// als Anzeichen dafür, dass Fondsmanager in Bezug auf ihre Einwerbungsziele deutlich positiver eingestellt sind als noch in 2010. Im Jahresvergleich liegt das Jahr 2010 kumuliert von Q1 bis Q3 mit 194 Fonds und 92,2 Milliarden Dollar Ziel- Eigenkapitalvolumen deutlich über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (151 Fonds mit einem ZielEigenkapitalvolumen von 56,5 Mrd. Dollar). Die grossen Abweichungen bei den Volumina resultieren laut Swisslake im Wesentlichen aus einigen Mega-Fonds (grösser als 1 Mrd. Dollar Ziel-Eigenkapitalvolumen),
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF die im zweiten Quartal 2011 aufgelegt wurden. Obwohl der Ausblick für das Jahr 2011 im Vergleich zum Vorjahr positiv ist, seien beim Auflageverhalten doch erste Eintrübungen seit Jahresmitte zu erkennen, stellen die Swisslake-Researcher fest. Denn mit nur 52 Fonds in Q3 2011 werde der langfristige Durchschnittswert von 74 Fonds pro Quartal wesentlich unterschritten. Viele Fondsmanager hätten dementsprechend unmittelbar auf die sommerlichen Turbulenzen an den Kapitalmärkten reagiert und die Auflage von neuen Fonds auf ei-
nen späteren Zeitraum verschoben. Fondsmanager setzten wieder vermehrt auf diversifizierte Fondsstrategien, um durch eine Streuung über verschiedene Objektarten mögliche Sektorrisiken auszugleichen. Im Fokus der Fondsmanager standen im Berichtsquartal vornehmlich Büro- und Einzelhandels- Immobilien. Ungeachtet dessen stünden spezialisierte Fonds weiterhin im Fokus; hauptsächlich bei denjenigen Investoren, die bereits über ein hinreichend ausbalanciertes Portfolio verfügen und Alpha-Potentiale generieren wollen. t
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INTERNATIONALE IMMOBILIENINVESTMENTMÄRKTE NACHRICHTEN
Reger Wechsel an der Bondstreet
ALPENRHEIN VILLAGE TOMMY HILFIGER ERÖFFNET FILIALE Seit Oktober ist Tommy Hilfiger im Alpenrhein Village Outlet Shopping mit einem 480 Quadratmeter grossen Outlet vertreten. Wie Claudio Poltera, Leiter des Outlet-Dorfs in Landquart, mitteilt, handelt es sich bei der neuen Filiale nicht nur um das einzige Tommy Hilfiger Outlet in der Schweiz, sondern auch um das einzige Geschäft des US-Markenartiklers im Umkreis von 100 Kilometern. Das im November 2009 eröffnete Alpenrhein Village zählt zum Portfolio der ING Real Estate Germany GmbH und wird von GVA Outlets, einer Tochter der Fashion House Group, gemanagt. Zu den weiteren Mietern zählen unter anderem Quiksilver, Desigual, Nike, Calvin Klein, Bata, BREE, Lacoste, St. Emile, Navy Boot.
Das Alpenrhein Village
Im Visier internationaler Investoren: Londons Einkaufsmeilen, hier: Oxford Street
DIE HAUPTEINK AUFSSTRASSEN VON LONDON SIND BEGEHRTE INVESTITIONSZIELE. DIE EIGENTÜMERSTRUKTUR HABE SICH IN DEN VERGANGENEN JAHREN SIGNIFIK ANT GEÄNDERT, MELDET SAVILLS.
BW. Nach einem aktuellen Bericht des internationalen Immobilienberatungsunternehmens Savills wurden in den letzten fünf Jahren in den
Londoner Einkaufsstrassen Bond Street und Oxford Street Immobilientransaktionen über voraussichtlich eine Milliarde respektive zwei Milliarden GBP abgeschlossen. Dadurch habe sich die Eigentümerstruktur in den beiden Strassen signifikant verändert. Den Angaben zufolge ging der Anteil inländischer Fonds, zumeist britische und irische Pensionsfonds, in der Oxford Street von zuvor 96 auf 39 Prozent zurück; neue
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ALFRED MEILI – HOTEL S UND RESIDENZEN
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 13 / 21_2011 /// Eigentümer der Immobilien seien Investoren aus Dänemark, Spanien, Zypern, Katar, Libyen, der Ukraine, Indien, Hong Kong, Schweden, Kanada sowie Fernost. In der Bond Street sind nach den Savills-Recherchen heute nur noch 31 Prozent der Immobilieneigentümer britischer bzw. irischer Herkunft; 2006 hätte ihr Anteil noch bei 86 Prozent gelegen. Hier wurden die Ladenlokale von Investoren aus Dänemark, Frankreich, Russland, Italien, Thailand, Singapur, China und dem Nahen Osten erworben. «Der günstige Sterlingkurs und der Ruf der Stadt als sicherer Hafen machen London für Investoren attraktiv», sagt Jonathan O’Regan vom Central London Investment Team von Savills. «Viele britische Fonds sowie irische Investoren haben sich von ihren Immobilien getrennt, weil sie erkennen, dass der Markt gegenwärtig sehr stark ist und sich die Objekte
Wechselte vor kurzem den Eigentümer: Old Bond Street 40-41
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF zu Werten weit über dem ursprünglichen Kaufpreis veräussern lassen.» Savills hat erst kürzlich im Auftrag des British Airways Pensionsfonds die Gebäude 138 New Bond Street und 40 – 41 Old Bond Street in London an Privatinvestoren verkauft – für einen Kaufpreis von 28,125 Millionen GBP. Die Nettoanfangsrendite: 3,08 bzw. 2,74 Prozent. Ferner seien einige Mieter selbst als Käufer aufgetreten, fügt O’Regans Kollege Anthony Selwyn hinzu: «Dies gewährleistet ihnen den Verbleib in der Strasse und schützt sie vor weiter steigenden Mieten.» Der Researchanalyse von Savills zufolge stiegen die Mieten in beiden Strassen im Verlauf der letzten fünf Jahre um durchschnittlich 50 Prozent, in einigen Bereichen der Bond Street sogar um bis zu 90 Prozent. «Die selbst während des Abschwungs guten Umsätze wachsen weiter und liegen aktuell 3,4 Prozent über Vorjahresniveau», sagt O’Regan. t
NACHRICHTEN ZÜBLIN: GEWINN STABIL Die Züblin Immobilien Holding AG, Zürich, erwartet für das am 30. September 2011 abgelaufene Halbjahr auf der Basis ungeprüfter vorläufiger Finanzzahlen Mieterträge von 40 Millionen CHF. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr – 14 Prozent – wird mit Verkäufen von sieben Immobilien (4 in den Niederlanden, 3 in Deutschland) und der Euro-Schwäche erklärt. Wie der Konzern mitteilt, soll sich der Gruppengewinn für das erste Halbjahr im Rahmen des Vorjahres bewegen. Der Loanto-Value verbesserte sich so gemäss Mitteilung auf 65,7 Prozent (Ende März: 68,8%), was die EPRA-Eigenkapitalquote um 1,3 Prozentpunkte auf 32 Prozent % verbesserte. Weiter wird der EPRA-NAV bei 5,80 CHF erwartet (Ende März: 5,94 CHF). Hauptgrund für den Rückgang sei die Schwäche des Euro gegenüber dem Franken. Der Gesamtwert des Immobilienportfolios betrug Ende September 1.198 Millionen CHF (Schweiz: 355 Mio., Frankreich: 379 Mio., Deutschland: 332 Mio., Niederlande: 132 Mio. CHF). Der Marktwert des Immobilienportfolios ging um 0,4 Millionen CHF zurück; in der Schweiz fiel die Veränderung mit über +2 Prozent positiv aus; am französischen und deutschen Markt ging der Portfoliowertes um 0,7 Prozent zurück. Der niederländische Markt habe eine Abwertung von 3,7 Prozent für die ersten sechs Monate gezeigt und bleibe schwierig, heisst es weiter. Die Leerstandsquote verbesserte sich gegenüber Ende März um 0,1 Prozentpunkte auf 11,3 Prozent. Die definitiven Halbjahreszahlen werden am 17. November veröffentlicht.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2011 / Seite 14
MARKTKOMMENTAR
Der Jahresendspurt wird spannend
TM. Die Seitwärtsbewegung, die sich Ende September gebildet hat, konnte sich bis heute halten. Der Index der kotierten Immobilienaktien (Real Index) hat sich innerhalb einer Handelsspanne von 1.560 und 1.600 Indexpunkten platziert. Die Verlangsamung des vorangehenden Aufwärtstrends und der Übergang in die aktuelle Seitwärtsphase sind ebenfalls an den technischen Indikatoren zu erkennen, die seit Anfang Oktober eine leicht negative Entwicklung aufweisen. Ein Ausbruch durch den oberen Rand der Formation könnte dem Real Index neuen Schwung verleihen und zur Fortsetzung der Aufwärtsphase führen. Die seitwärts gerichtete Handelsspanne führt dazu, dass der Index im aktuellen Monat 0,43 Prozent an Wert verliert. Für das laufende Jahr resultiert weiterhin ein Plus von 9,65 Prozent. ZWEI GRÖSSERE K APITALTRANSAKTIONEN IM NOVEMBER
Die Züblin Immobilien Holding AG hat am 27. Oktober 2011 die ungeprüften und vorläufigen Resultate für das erste Halbjahr 2011/12 veröffentlicht. In der Medienmitteilung wird auf die erfolgreiche Veräusserung von sieben Anlageliegenschaften in den Niederlanden und Deutschland hingewiesen. Die Gesellschaft rechnet damit, dass sich der Gewinn
Thomas Marti Swiss Finance & Property
der Züblin Gruppe im Umfang des Vorjahres bewegen wird. Durch die Frankenstärke gegenüber dem Euro erwartet Züblin eine Minderung des NAVs auf 5,80 CHF im Vergleich zu 5,94 CHF am 31.03.2011. Die vollständigen Halbjahreszahlen werden am 17. November 2011 publiziert. Der Index der kotierten Immobilienfonds (Swiit Index) setzt seine Seitwärtsbewegung ebenfalls weiter fort und verzeichnet im Oktober nur einen Wertzuwachs von 0,16 Prozent. Für das Jahr bedeutet dies eine Wertsteigerung von 7,10 Prozent. Die im September entstandene Dreiecksformation konnte sich im Verlauf der letzten Wochen weiterhin bestätigen und bildet jeweils an den Kanten des Dreiecks neue Umkehrpunkte. Ein deutlicher Ausbruch durch die obere Kante und ein gleichzeitig steigendes Volumen signalisiert den Abschluss dieser Fortsetzungsformation und sollte dem Swiit Index den nötigen Impuls zur Wiederaufnahme der Aufwärtsbewegung geben. Im November stehen mit einer weiteren Emission des UBS Anfos und der Neulancierung des Credit Suisse
Real Estate Fund Global zwei grössere Kapitaltransaktionen an. Für Ende November/Anfang Dezember plant die Fondsleitung des UBS Anfos eine Kapitalerhöhung im Rahmen von 150 Millionen CHF. Bereits am 7. November 2011 beginnt die Zeichnungsfrist für den neuen Immobilienfonds der Credit Suisse. Die Grossbank strebt ein Emissionsvolumen von mindestens 300 Millionen CHF an. Jedoch behält sich die Fondsleitung vor, bis zum Zeichnungsschluss das Volumen entsprechend den vorliegenden Projekten anzupassen. Es wird erwartet, dass der ausschliesslich in Immobilienanlagen im Ausland investierende Fonds mit der Liberierung im Swiit Index aufgenommen wird. t
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 21/2011 / 6. Jahrgang / 129. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
FOTOS: PD
DIE INDIREKTEN SCHWEIZER IMMOBILIENANLAGEN TENDIEREN SEIT GERAUMER ZEIT SEITWÄRTS, DOCH ZEICHNET SICH BEI REAL INDEX WIE SWIIT INDEX EINE FORTSETZUNG DES AUFWÄRTSTRENDS AB.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT
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BRIEF
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33,010.00
53,000.00
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850.00
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AGRUNA AG
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BÜRGERH AUS AG, BERN
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6.00 10202256
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C A SAINVEST RHEINTAL AG, DIEPOLDSAU
187.00
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ESPACE RE A L ESTATE HOLDING AG, BIEL
135.00
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363758
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F TB HOLDING SA, BRISSAGO
650.00
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IM MGES VIA M AL A, THUSIS
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7,635.00
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IM MOBILIARE PHAR M APARK SA, BARBENGO
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KONKORDIA AG N
2,100.00
2,470.00
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3,500.00
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LÖWENGARTEN AG
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MSA IM MOBILIEN, ADLISWIL
425.00
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PFENNINGER & CIE AG, WÄ DENSWIL
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1 600
36.00
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I
RE AL ESTATE HOLDING
0.90
0.90
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0.00
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I
SAE IM MOBILIEN AG, UNTER ÄGERI
2,700.00
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2
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1.10 72500 0.00
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228360
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SCHÜT ZEN RHEINFELDEN IM MOBILIEN AG, RHEINFELDEN
2,500.00
3,000.00
5
2,150.00
2,750.00
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231303
I
SIA - HAUS AG, ZÜRICH
4,800.00
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SIHL M ANEGG IM MOBILIEN AG
1.00
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TL IM MOBILIEN AG
7,100.00
9,100.00
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7,100.00
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0
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5,180.00
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253801
N
TERSA AG
1000
250.00
256969
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TUWAG IM MOBILIEN AG,WÄ DENSWIL
100
635836
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ZÜRCHER FREIL AGER AG, ZÜRICH
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IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 21_2011 / Seite 16
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN
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26. OKTOBER 2011 RÜCKNA ME PREIS
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104.85
119.10
2.24%
13.59%
4.78%
112.00
120.00 1365.00
3,615,916,350
145.00
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2.01%
KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
644,893,748
1130.00
1370.00
4.01%
21.24%
4.18% NICHT KOTIERT 1215.00
CS REF PROPERT Y PLUS
108.30
143.00
2.92%
32.04%
9.12%
1.73%
134.00
276,935
CS REF INTERSWISS
177.70
225.50
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213.00
229.40
1,530,737,747
3,106,932
CS REF LIVINGPLUS
96.60
121.25
2.17%
25.52%
4.51%
1.36%
116.00
125.00
2,121,875,000
4,515,984
CS 1A IM MO PK
PERF. MTL . Y TD UMSATZ 2011 %SEPT 2011
1,291,370
CS REF SIAT
124.50
168.00
3.31%
34.94%
9.73%
1.49%
152.00
167.50
2,128,702,632
1,458,671
FIR
101.25
139.00
2.77%
37.28%
9.02%
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126.00
135.00
813,251,470
977,876
IM MOFONDS
287.50
386.00
3.51%
34.26%
7.97%
1.75%
371.00
389.00
1,129,546,396
278,226
L A FONCIERE
585.70
823.50
2.49%
40.60%
11.43%
1.12%
741.00
822.00
928,413,900
277,010
IM MO HELVE TIC
152.70
202.00
3.27%
32.29%
7.62%
0.93%
190.00
203.10
565,600,000
3,499,521
PATRIMONIUM SRE FUND
106.25
117.50
2.77%
10.59%
-3.04%
12.50%
113.00
125.60
358,615,758
3,362,421
PROCIM MO SWISS COM M FUND
109.00
136.50
2.96%
25.23%
19.61%
1.50%
119.00
132.00
456,932,795
3,941,501
RE AL STONE SWISS PROP FUND
107.80
128.50
2.97%
19.20%
8.67%
3.95%
114.30
125.00
315,112,326
278,545
SOLVALOR «61»
169.90
262.00
1.99%
54.21%
2.95%
1.62%
252.00
280.00
930,413,352
725,141
SCHRODER IM MOPLUS
862.00
1123.00
1.17%
30.28%
6.55%
1.16%
1045.00
1100.00
1,078,080,000
3,743,094
SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
2,616,884
SWISSINVEST REIF
85.40
116.70
2.96%
36.65%
3.09%
1.60%
111.60
121.90
1,107,492,569
110.50
133.30
3.45%
20.63%
10.17%
3.41%
120.00
133.00
571,246,486
1,442,082
UBS SWISS RES. ANFOS
49.25
64.25
3.21%
30.46%
6.64%
1.39%
59.00
64.60
1,777,621,648
2,646,536
UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL
11.70
15.80
2.22%
35.04%
12.94%
1.04%
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17.40
393,297,740
1,442,085
UBS LEM AN RES. FONCIPARS
62.00
77.25
3.23%
24.60%
8.07%
2.22%
73.00
78.30
792,673,297
1,442,087
UBS SWISS MIXED SIM A
74.45
96.40
3.43%
29.48%
8.20%
1.88%
91.30
99.50
5,438,918,559
1,442,088
UBS SWISS COM. SWISSRE AL
58.70
72.40
3.66%
23.34%
7.41%
1.39%
64.30
71.90
1,129,502,554
Ø(1)
Ø
SWIT T
Ø
TOTAL
3.02%
29.02%
7.29%
1.77%
29,0 47,890,724
IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN
883,756 1,820,611 255,740
AKTIEN NA ME
ALLRE AL HOLDING BFW LIEGENSCHAF TEN N
26. OKTOBER 2011 NAV
BÖRSEN KURS
AUSSCHÜTTUNGSRENDITE
EC ART
PERF. Y TD 2011
MTL . UMSATZ % SEP T
KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
113.80
142.25
3.96%
25.00%
8.48%
3.42%
134.80
148.70
1,159,542,056
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0.80%
24.50
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132,527,813
ESPACE RE AL ESTATE
148.00
139.50
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3.87%
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145.00
239,481,882
1,731,394
INTERSHOP
250.40
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349,440,000
1,110,887
MOBIMO
189.00
222.00
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226.00
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1,829,415
P SP SWISS PROPERT Y
68.40
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82.00
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803,838
SWISS PRIME SITE
261,948
WARTECK INVEST
2,183,118
ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING
59.60
73.25
4.90%
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10.04%
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73.80
3,783,382,885
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1706.00
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82,019,295
-23.18%
1.67%
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RE A L
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TOTAL
3.67%
7.49%
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8.38%
9,898,074,105
W W W.MVINVEST.CH TEL. NR. 043/499 24 99
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Das Dreispitz-Areal: Auf dem Weg zum urbanen Stadtquartier
STADTENTWICKLUNG
Basel baut ein Kunstquartier DIE CHRISTOPH MERIAN STIFTUNG ENTWICKELT DAS DREISPITZ-AREAL IN BASEL, EIN MILLIARDENPROJEKT. DAS GEWERBEGEBIET SOLL EIN VIERTEL ZUM WOHNEN UND ARBEITEN WERDEN.
BW. Art Basel, Tinguely-Museum, Fondation Beyeler – Kunst spielt in Basel eine ganz grosse Rolle; inzwischen auch in der Stadtentwicklung. So etwa auf dem Dreispitzareal: Auf dem 50 Hektar grossen Gewerbeareal im Grenzgebiet der Kantone Basel Stadt und Basel Land dienen Kunst
und Kultur als Katalysatoren der Transformation. Der Planungsansatz geht auf eine städtebauliche Entwicklungsstudie von Herzog & de Meuron von 2003 zurück. Nach den Plänen
des Basler Architekturbüros soll das zum Teil bis heute noch umzäunte Industrie- und Gewerbeareal in ein offenes und attraktives Quartier umgewandelt werden, einen >>>
Vom Ackerland zum Stadtquartier Das Dreispitz-Areal, ursprünglich Agrarland und vor den Stadttoren Basels gelegen, wuchs im Laufe eines Jahrhunderts immer mehr in die Stadt hinein: Zunächst als Materiallager mit Gleisanschluss; seit der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts als Standort mit gewerblicher und industrieller Nutzung sowie mit Transport und Logistik. Bis heute ist das Gebiet ein wichtiges Gewerbeareal der ganzen Region und bietet 4000 Arbeitsplätze. Um den Wandel steuern zu können, hatten sich die Kantone Basel Stadt und Land sowie die Gemeinde Münchenstein und die Christoph Merian Stiftung zu Planungspartnern zusammengeschlossen.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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NACHRICHTEN BANK SARASIN ERFOLGREICHES 1. CLOSING FÜR NACHHALTIGKEITSFONDS Mit einem Zeichnungsvolumen von rund 70 Millionen Euro Eigenkapital für den neuen Fonds «Sarasin Sustainable Properties – European Cities» wurden im ersten Closing die Anfangs-Ziele übertroffen. Damit stehen bei einer Fremdkapitalquote von ca. 30 Prozent sofort 100 Millionen Euro Investitionsvolumen zu Verfügung. In dem Immobilienspezialfonds nach deutschem Investmentrecht wird ausschliesslich in nachhaltige Gebäude in europäischen Metropolen investiert. Der Schwerpunkt liegt zunächst auf Deutschland, Frankreich und den nordischen Staaten. «In Regeln gegossener gesunder Menschenverstand» Die Kooperation der Catella KAG mit Bank Sarasin ist die erste Kooperation einer Schweizer Privatbank mit einer deutschen Kapitalanlagegesellschaft nach deutschem Investmentrecht. Catella steht in der Zusammenarbeit für Immobilienexpertise und für Immobilienkapitalanlagen für institutionelle Anleger und Private Banking Kunden. Für Aris Prepoudis, Head of Institutional Clients des Schweizer Bankhauses Sarasin, ist Nachhaltigkeit im Rahmen eines Immobilienkonzeptes ««letztlich nichts anderes als in Regeln gegossener gesunder Menschenverstand». Die Bank Sarasin verwende zur Messung der Nachhaltigkeit ein eigenes System, in dem die klassischen, meist technischen Kriterien um Komfort- sowie Umfeldkriterien ergänzt werden.
Der BIG-Entwurf: Die Zukunft des Transitlager
Stadtteil der kurzen Wege. Wo aktuell Container-Stapel, Lagerhallen und ein Sammelsurium von Büro- und Industriegebäuden das Bild bestimmen, sollen Räume für Kunst und Kultur sowie 6.000 neue Arbeitsplätze und rund 1.000 Wohnungen entstehen. Der Zeitrahmen dafür: 20 bis 25 Jahre; das Investitionsvolumen: mehr als eine Milliarden CHF.
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KUNST ALS IMPULSGEBER
Dass das zu entwickelnde Gelände nur einer Hand gehört, der Christoph Merian Stiftung (CMS), dürfte die Umsetzung der «Vision Dreispitz» erleichtern. In Teilen nimmt sie bereits Gestalt an, so etwa beim Kunstfreilager. Seit 2009 entsteht hier auf rund 58.000 qm der Nukleus für das neue Quartier, eine Art Cluster mit der Hochschule für Gestaltung und Kunst (HGK), Bauten für Kunst und Gewerbe sowie rund 300 Wohnungen. «Der Mix aus komplementären und vor allem kulturgeprägten Nutzungen dient als Impulsgeber für das gesamte Areal», sagt Felix Leuppi, Leiter Immobilien der Christoph Merian Stiftung. Erste Wegmarke der Kulturinsel war die Dreispitzhalle an der Helsinkistrasse, die seit Herbst 2008 für Veranstaltungen genutzt wird. Ein La-
gergebäude liess die CMS für rund vier Millionen CHF zum Kunst-, Gewerbe- und Atelierhaus Oslo umbauen: Seit Anfang des Jahres sind hier Radiosender, Galerien, Fotolabors und Kunstschaffende eingezogen. Am 30. Juni erfolgte die Grundsteinlegung für das 120 Millionen CHF teure Um- und Neubauprojekt der Kunsthochschule, die ab 2013 ihre bisherigen Standorte in einem von Morger + Dettli entworfenen Hochhaus sowie in dem von Müller Sigrist Architekten umgebauten ehemaligen Zollfreilager konzentrieren will. «Die rund 1.000 Studierenden und Lehrenden der HGK werden weitere Impulse bringen», sagt Leuppi. Der Manager ist sicher, dass das Quartier in den kommenden Jahren «hipp» wird, zum einen wegen des Nutzungskonzepts, zum anderen aufgrund der Standortvorteile: Der Dreispitz grenzt direkt an das urbane Gefüge des Gundeldingerquartiers, das Villenquartier des Bruderholzes sowie an Naherholungsgebiete wie Merian-Park, Botanischer Garten und das Stiftungsgelände an. Zudem bestehen sehr gute Anschlüsse an öffentliche Verkehrsmittel und Autobahnnetze. Die Rechnung scheint aufzugehen. Für das riesige Transitlager, heute ein Lagerhaus, hat sich bereits ein Investor gefunden; Baurecht- >>>
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 19 / 21_2011 /// nehmerin ist hier die UBS Fund Management (Switzerland) AG. Das Transitlager soll bis Ende 2014 umgebaut werden, zu einem Wohn- und Geschäftshaus mit 25.000 Quadratmetern Bruttogrundfläche; der Wohnanteil soll zirka 55 Prozent betragen, für die übrigen Flächen sind Nutzungen aus den Bereichen Büro, Atelier und Gewerbe sowie Kommerz und Gastronomie vorgesehen. Nüesch Development wurde von der UBS mit der Neupositionierung des Gebäudes beauftragt. Die Resultate des Studienwettbewerbs, an dem sieben Architektenteams aus Basel, Zürich, Paris, Rotterdam und Kopenhagen teilnahmen, wurden jüngst vorgestellt. Das Siegerprojekt von Bjarke Ingels Group
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF (BIG) aus Kopenhagen überzeugte die Jury durch das architektonisch klare Konzept und den sachlich präzisen Umgang mit der bestehenden Struktur. Die bestehende, viergeschossige Stahlbetonstruktur wird mit einem drei- geschossigen Leichtbau aufgestockt, der ca. 70 Wohnungen enthält. Die Aufstockung präsentiert sich in einer städtebaulich markanten Zickzackform. Für das zweite und dritte Geschoss des bestehenden Baus sind vorwiegend Flächen für alternatives Wohnen und Ateliers vorgesehen, im ersten Geschoss flexible Büronutzungen und im Erdgeschoss kommerzielle Nutzungen und Gastronomie. Die Erdgeschossnutzungen sind auf den Freilagerplatz und die
dort geplanten Projekte ausgerichtet. Nüesch Development wird das Siegerprojekt bis zur Baugenehmigung begleiten. Im Anschluss daran wird der Immobilienfonds UBS Sima das Projekt übernehmen und realisieren. Baubeginn soll 2012 sein, Einzugstermin im zweiten Halbjahr 2014. Hinsichtlich der Nachfrage müssen sich Planer wie Investoren kaum Sorgen machen. Basel geht es prächtig: Die Wirtschaft der Stadt am Rheinknie floriert, der Zuzug von internationalen Unternehmen und qualifizierten Arbeitkräften hält an; die Bevölkerung wächst. Es mangelt an Flächen, insbesondere an Wohnraum. Der Transformationsprozess des Dreispitz-Areals dürfte da sehr gelegen kommen. t
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Donnerstag, 17. Nov. 2011, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)
Internationale Investments als Ausweg aus dem Anlagedruck in der Schweiz? Der herrschende Anlagedruck auf dem Schweizer Immobilienmarkt führt dazu, dass sich viele Investoren Gedanken machen, wo noch vernünftige Renditen zu erzielen sind. Neben dem Einstieg in Projektentwicklungen könnte man, unterstützt durch den aktuellen hohen Frankenkurs, annehmen, dass auch Auslandinvestments interessant sind. Bei Auslandsengagement stellen sich jedoch grundsätzlich andere, bzw. zusätzliche Fragen als bei inländischen Direktinvesments. Ein übereilter, unüberlegter Einstieg könnte gefährlich sein. Einige Schweizer Investoren haben den Schritt bereits einmal zu einem unguten Zeitpunkt gewagt und dementsprechend Geld verloren. Experten zeigen auf: · Welche internationalen Anlagemöglichkeiten es gibt und welche für wen geeignet sind. · Worauf bei internationalen Investments geachtet werden soll. · Welches die grössten Stolpersteine und Fallen sind. · Wie die DIFA rund 10 Mrd. international investiert hat und was daraus gelernt werden kann. · Welche Überlegungen sich Privatinvestoren machen, die bereits in ausländische Immobilien investiert sind und wie sie vorgegangen sind.
Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / IFZ, Hochschule Luzern Partner:
Referenten: · Prof. Dr. John Davidson, Hochschule Luzern · Rolf Zarnekow, APG Hanseatic Funds Asset & Fondsmanagement GmbH · Rudolf Tschopp, Stiftungsrat Arthur Waser Stiftung, Luzern Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
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