Immobilienbrief NR. 130 vom 14. November 2011

SCHWEIZER

Ausgabe 130_ 6. Jahrgang / 14. November 2011

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt 2 CBRE-Studie: Retail in Zürich wird transparenter 3 Nachrichten: Zürich-Dörfli 5 Shoppingcenter-Studie 7 Nachrichten: Lidl 8 Nachrichten: Casino Zürich/Ikea 10 Chancen für 5-Sterne-Hotel in Engelberg steigen 11 Nachrichten: Therme Vals 12 Erholungstendenzen an US-Märkten 14 Nachrichten: Blackstone 16 Marktkommentar 16 Nachrichten: SPS 18 Immobiliennebenwerte 19 Immobilienfonds/-Aktien 20 Projekt:«PostParc»/Bern 21 Impressum

Shoppingcenter unter der Lupe In diesen Tagen eröffnete Ikea in Rothenburg die erste Zentralschweizer Filiale. Das neue Möbelhaus entstand, wie üblich, in einer Randlage.

In Deutschland geht der schwedische Möbelkonzern unterdessen neue Wege. Geplant sind Filialen neuen Stils in Innenstadtlagen; ferner wird eine bereits in anderen Ländern erprobte Strategie umgesetzt: Ikea verknüpft seine Filialen mit Einkaufszentren und wird zum ShoppingcenBirgitt Wüst Redaktionsleiterin ter-Betreiber. Das Debut für das neue Konzept gibt Ikea in Lübeck: Dort wird 2013 das «Skandinavien-Center» – Möbelhaus plus Shopping-Mall – eröffnet. Die Strategie liegt im Trend: Eine aktuelle Studie in Deutschland ergab, dass der Handel Shoppingcenter als Vertriebskanal mit weiter zunehmender Bedeutung sieht.

Eine Folge für die Immobilienbranche: Jeder vierte im ersten Halbjahr 2011 in deutsche Gewerbeimmobilien investierte Euro floss in Einkaufszentren.

Wie erfolgreich Ikea mit dem neuen Konzept sein wird, bleibt abzuwarten, ebenso, ob es in die Schweiz übertragen wird – gilt doch der hiesige Markt als «overstored». Auch die Befragung in Deutschland offenbart eine zwiespältige Haltung der Mieter gegenüber Einkaufszentren. Eine Mehrheit rechnet zwar damit, dass die Bedeutung von Centern für ihren Geschäftserfolg steigen wird; doch sagen die Mieter in der Tendenz auch, der deutsche Shoppingcenter-Markt sei gesättigt. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten.

Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Internationale Investments als Ausweg aus SCHWEIZER dem Anlagedruck in der Schweiz?

IMMOBILIENGESPRÄCHE

Donnerstag, 17. November 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / vonmuralt@ibverlag.ch Teilnahme CHF 75.-. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt Do, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Anlagestrategien institutioneller

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG oder / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Investoren: Core Kreativität?

Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark.

Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Detailhandelsimmobilien Schweiz/Studie

Retail in Zürich wird transparenter

Standort vieler internationaler Modeketten: Der untere Teil der Zürcher Bahnhofstrasse

Schweizer Detailhandelsflächen sind bei internationalen Retailern ein begehrtes Gut. Um ihnen die Orientierung am Retailmarkt Zürich zu erleichtern hat CB Richard Ellis die verschiedenen Detailhandelsdestinationen der Limmatstadt genauer beleuchtet.

BW. Von Armani bis Zara – für internationale Filialisten zählt die Zürcher Bahnhofstrasse zu den begehrtesten Standorten. Doch die Nachfrage nach Detailhandelsflächen steigt längst nicht nur an der weltbe-

kannten Haupteinkaufsstrasse: Auch Geschäfte an pittoresken Altstadtstandorten oder in Shopping-Centern sind gefragt. Doch ob Einstieg oder Fortsetzung der Expansion: Erfolgreich auf dem als vergleichsweise intransparent geltenden Schweizer (Detailhandels-)Immobilienmarkt zu agieren, gestaltet sich für viele Retailer oft nicht einfach. Denn Miet- wie Kaufpreise werden in der Regel nicht veröffentlicht – die Transaktionspartner einigen sich in vielen Fällen darauf, Details ihres Deals «vertraulich» zu behandeln. Verkäufe etwa werden zwar bei Notaren beurkundet, doch die Daten der Öffentlichkeit nicht

zugänglich gemacht. Dennoch: Die Schweizer «Immobilienwelt» ist in der Regel recht gut informiert – durch private Kontakte, Bewertungen oder aufgrund der Erfahrung mit eigenen Transaktionen. «Newcomer» bleiben dagegen oftmals im Ungewissen, ob sie zu Markt- oder «Mond»-Preisen kaufen oder mieten. Die in den nationalen und internationalen Medien kommunizierten sogenannten PrimeRents, also Spitzenmieten, gelten bekanntlich nur für die absoluten Toplagen und kleinere Flächen, also ein relativ überschaubares Marktsegment. Neben dem undurchsichtigen Preisgefüge macht ansiedlungswilli-

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

NACHRICHTEN

gen Unternehmen die Unkenntnis der Vorzüge oder Nachteile der verschieden Detailhandelslagen der Stadt die Wahl zur Qual – schliesslich umfasst der Markt im Zentrum von Zürich und rechts und links der Limmat zahlreiche und sehr unterschiedliche Quartiere und jedes davon hat seinen eigenen Charakter. So dürfte die neue Studie «Retail in Zurich» von CB Richard Ellis (CBRE) sehr gelegen kommen. Wie Michael Dressen, Leiter Portfolio Management von CBRE Zürich, betont, wurden mit der aktuellen Untersuchung, die dem «Schweizer Immobilienbrief» als Vorabdruck vorliegt, erstmals neben der weltbekannten Bahnhofstrasse nun auch die einzelnen Detailhandelslagen der Limmatstadt beleuchtet: «Wir stellen auch die Altstadt links der Limmat, Löwenstrasse und City, Niederdorf, Oberdorf und

Zürich: 30-Millionen-CHFProjekt fürs «Dörfli»

Limmatquai, Kreis Vier und Viadukt, Bellevue und Seefeld, und last not least auch die in Bau befindliche Europaallee vor.»

Darüber hinaus werden die genannten Lagen «en detail» beschrieben: So erfährt der Leser etwa, dass die Bahnhofstrasse, die vor allem von Filialisten aus dem Bereich Mode (31%) und Schmuck (14 %) beherrscht wird, sich in drei Abschnitte teilt: Im unteren Teil – zwischen Bahnhof und Rennweg – sind vor allem internationale Modeketten anzutreffen, etwa Hennes & Mauritz, Mango, Tally Weijl oder Fielmann. Laut CBRE wird dieser Abschnitt vor allem von jungen Menschen und unter anderem auch von Kurzzeit-Touristen, die auf einen Anschlusszug warten, frequentiert. In diesem Bereich ähnele die Bahnhofstrasse von ihrem Filialistenbesatz vielen anderen internationalen >>>

Quelle: CB Richard Ellis

Anteile der einzelnen Branchen am Standort Niederdorf

Beat Curti und Hans Jecklin wollen ihre sanierungsbedürftigen Zürcher Altstadthäuser an der Marktgasse 14 und 17 umbauen.

Nach den Plänen von Miller & Maranta sehen die baulichen Änderungen Wohnungen, Läden sowie ein Boutique-Hotel vor. Das Baugesuch wurde eingereicht; 2013 soll der Bau beginnen, im Frühling 2014 neu eröffnet werden. Das Investitionsvolumen: Rund 30 Millionen CHF. Die einander schräg gegenüberstehenden Bauten sind mit einem unterirdischen Gang verbunden; sie bieten zusammen 5.500 qm Nettogeschossfläche. Jecklin ersteigerte sie vor 25 Jahren; seit 2004 gehört Curti je ein hälftiger Anteil. In der denkmalgeschützten Liegenschaft Rothus soll ein Boutiquehotel mit 41 Zimmern und Gastronomie-Angebot entstehen. In dem Gebäude, dessen älteste Teile aus dem Jahr 1423 stammen, sind derzeit das Weinlokal Barrique und das Hotel Zic Zac samt gleichnamigem Restaurant angesiedelt. Die Pacht wird nach dem Umbau neu vergeben. Das neue Hotel soll sich gemäss Eigentümern zu einem «jungen, städtischen Treffpunkt entwickeln». Im Eckgebäude sind auf drei Geschossen Ladenflächen geplant. Läden sind auch im Parterre des 50-jährigen Haus Schwert an der Marktgasse 14 vorgesehen, sowie im ersten Geschoss Büroräume und in den oberen Stockwerken zwölf Stadtwohnungen. Die Mieten sollen sich nach Auskunft der Investoren «im mittleren Preissegment» bewegen. Für die Umbauten müssen die Pigalle-Bar, der Klub «T&M» sowie das Hotel Goldenes Schwert weichen.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Laufplan im Niederdorf

Stadtzentren, heisst es in der Studie. Anders der mittlere und obere Teil der Bahnhofstrasse – also in den Abschnitten zwischen Rennweg und Paradeplatz sowie von dort bis zum Seeufer. Hier haben traditionelle und etablierte Unternehmen ihren Sitz sowie viele internationale Luxusmarken – Landolt Arbenz, Brunos, Grieder les Boutiques und Day Alfred sowie Armani, Ferragamo, Zegna, um nur wenige zu nennen.

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Niederdorf: gute Entwicklungschancen

Quelle: CB Richard Ellis

Detailliert wie in der Bahnhofstrasse wird die Detailhandels-Struktur auch der anderen Zürcher Einkaufslagen vorgestellt. Dies dürfte nicht zuletzt die Händlervereinigungen freuen, deren Quartiere in nationalen wie internationalen Standortanalysen bislang kaum Beachtung fanden.

Wie etwa die Geschäftsvereinigung Limmatquai. Wer das Quartier heute sehe, könne sich kaum vorstellen, dass sein Bild vor wenigen Jahrzehnten noch von Rotlichtmilieu und Drogenszene beeinträchtigt wurde. Den Wandel zum sympathischen Trendquartier verdanke das Niederdorf nicht zuletzt auch der unermüdlichen Lobbyarbeit seiner Vereinigung, erklärte René Spahn, seit 15 Jahren Geschäftsführer der Geschäftsver-

/// 22_2011 / Seite 4 einigung Limmatquai-Dörfli, im Interview mit den CBRE-Researchern: „«Heute ist die Gegend bekannt für ihre grossartigen Bars und Restaurants und ihr besonderes Flair.»

Neben Interviews und allgemeinen Standortanalysen zu den einzelnen Quartieren bietet die CBRE-Studie Graphiken zur Verteilung der verschiedenen Branchen an den verschiedenen Einkaufslagen (Kreisdiagramme).

Darüber hinaus verdeutlichen «Laufpläne», welches Unternehmen (oder welche Branche) an welcher Adresse angesiedelt ist - ob an der Bahnhofstrasse, am Limmatquai oder im Niederdorf. Die Informationstiefe bietet für ansiedlungswillige Retailer viele Vorteile: Zum einen kann man sich ein Bild darüber machen, welche Unternehmen/Branchen bereits an einem Standort und wo genau dort vertreten sind.

So wird beispielsweise klar ersichtlich, ob es einen oder mehrere «Kundenmagneten» gibt oder ob ein oder mehrere direkte Wettbewerber dort bereits vertreten sind. Ferner haben sich die Verfasser der Studie die Mühe gemacht, das Potential der einzelnen Standorte zu eruieren. So kommen sie etwa zum Schluss, dass die östlich der Limmat gelegenen Standorte Niederdorf und Oberdorf sehr gute Entwicklungschancen bieten – aufgrund des grossen Charmes des Quartiers, des speziellen Flairs und der vertretbaren Mieten. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Shoppingcenter/Studie

Deutschlands beste und schlechteste Einkaufszentren

Hat zufriedene Mieter: Das Shopping-Center Citti Parc in Kiel

Wie beurteilt der Einzelhandel eigentlich Deutschlands Eink aufszentren? Die wohl erste Zufriedenheitsbefragung von Mietern in deutschen Shoppingcentern gibt eine Antwort auf diese Frage. Das Ergebnis: Im Citti-Park Kiel, im CentrO Oberhausen und im Weserpark Bremen sind die Mieter mit den Umsätzen am zufriedensten. Schlusslicht einer 158 Center umfassenden Rangliste ist das Mira in München. Eine Mehrheit der Center wird mit befriedigend oder besser benotet.

CSF. «Machen Sie das mal, Sie bekommen eh keine Antworten.» So reagierte ein Geschäftsführer eines grossen deutschen Centerentwicklers, als ihm Joachim Will, Inhaber der Wiesbadener Unternehmensberatung Ecostra, von der geplanten Mieterbefragung in deutschen Einkaufszentren erzählte. Der Geschäftsführer hat sich getäuscht. 77 von rund 400 befragten Mietern in 200 deutschen Einkaufszentren haben sich am «Shoppingcenter Performance Report 2011» beteiligt.

Das waren weit mehr, als Will bei der Premiere erwartet hatte. «Die Beteiligung zeigt, dass es offensichtlich ein grosses Interesse des Ein-

zelhandels gibt, Transparenz in den Shoppingcenter-Markt zu bringen.»

Der Einzelhandelsexperte hat mit Mieterbefragungen Erfahrung. Seit vier Jahren interviewen Ecostra und CB Richard Ellis (CBRE) die Mieter von europäischen Fabrikverkaufszentren. Der europäische «Factory Outlet Centre Performance Report» gelte als «Benchmark» in der FOCBranche, sagt Will. «Beim Shopping Centre Performance Report haben wir die Methodik des FOC-Reports auf Einkaufszentren übertragen.»

Mit im Boot ist erneut CBRE, verstärkt wird das Umfrageteam durch die Immobilien Zeitung als Medienpartner. Der Untersuchungs- >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF gegenstand Einkaufszentrum ist nicht zufällig gewählt. Center werden, das zeigen die Ergebnisse, vom Handel als Vertriebskanal mit weiter zunehmender Bedeutung gesehen.

Unternehmen wie dm oder Media Markt wären ohne die Centerbranche nicht so erfolgreich. Umgekehrt sind Shopping-Malls für die Immobilienbranche von zentraler Bedeutung. Jeder vierte Euro, der im ersten Halbjahr 2011 in deutsche Gewerbeimmobilien investiert wurde, floss in Einkaufszentren.

Den Mietern wurden 27 Fragen gestellt, etwa wie sie die Bedeutung von Shoppingcentern für den Einzelhandel einschätzen oder wie sie ihre Centerläden verglichen mit In-

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nenstadt-Geschäften bewerten. Die zentrale Frage aber lautete: «Wie zufriedenstellend ist die Umsatzleistung Ihres Stores in den folgenden Centern im Vergleich zu anderen Shoppingcentern, in denen Sie vertreten sind?» Noten von 1 (sehr gut) bis 5 (ungenügend) waren zu vergeben, die Durchschnittsnote mündete in eine Rangliste. Es ist wohl das erste Mal, dass deutsche Einkaufszentren so vergleichbar werden.

Bei der Bewertung schneidet der Citti-Park in Kiel mit einer Durchschnittsnote von 1,57 am besten ab.

Sieben Mieter haben ihr Votum für das Center abgegeben, die schlechteste Note war eine 3 (befriedigend).

Der Citti-Park wurde zwar erst 2006

eröffnet, ist aber schon seit Jahrzehnten eine eingefahrene Einzelhandelsdestination. Seit den 1970er Jahren betrieb die Citti-Gruppe am Standort ein SB-Warenhaus, das später durch einen Media Markt ergänzt wurde. Vor fünf Jahren wurden beide Märkte durch den Bau eines Einkaufszentrums zusammengefasst und durch weitere Läden ergänzt. Harald Rottes, in der Geschäftsleitung der Citti-Gruppe für Immobilien verantwortlich, sagte zum Spitzenplatz des Citti-Parks: «Wir sind Eigentümer der Immobilie und betreiben den grössten Laden. Da steckt vielleicht mehr Herzblut drin, als wenn der Eigentümer ein Immobilienfonds wäre.»

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

NACHRICHTEN Lidl: Weiter auf Expansionskurs

Profitiert vom Shopping-Tourismus aus der Schweiz: Das Lago in Konstanz

Platz zwei mit einer Durchschnittsnote von 1,65 belegt das 1996 eröffnete CentrO Oberhausen. 20 Mieter haben diese Mall bewertet, wobei die schlechteste Note eine 4 (ausreichend) war. Auf dem dritten Platz landet der von Metro gemanagte Weserpark Bremen (Eröffnung 1990) mit einem real-SB-Warenhaus als Ankermieter. 13 Mieter bewerteten dieses Objekt: schlechteste Note ist eine 3, die Durchschnittsnote 1,77.

Dinosaurier der deutschen Centerbranche liegen vorn

Es fällt auf, dass es unter die 20 am besten benoteten Center drei Dinosaurier der bundesrepublikanischen Centerlandschaft geschafft haben: Ruhrpark Bochum (Eröffnung 1964), Main-Taunus-Zentrum (1964) und Donau Einkaufszentrum Regensburg (1967). Ansonsten dominieren mit 15 Platzierungen unter den Top 20 Center mit mehr als 40.000 qm Geschäftsfläche. Von den kleinen Centern (weniger als 20.000 qm) schafft nur der

Lindaupark in Lindau am Bodensee den Sprung in die Spitzengruppe.

Der Lindaupark (20) profitiert möglicherweise wie das ebenfalls weit oben angekommene Lago in Konstanz (7) vom derzeit starken Einkaufstourismus aus der Schweiz.

Der Marktführer der deutschen Centerwirtschaft, die Hamburger ECE, ist unter den Top 20 acht Mal vertreten: Breuningerland Ludwigsburg und Sindelfingen, Allee-Center Magdeburg, Löhr-Center Koblenz, Main-Taunus-Zentrum Sulzbach, Werre-Park Bad Oeynhausen, Schlosspark-Center Schwerin und Saarpark-Center Neunkirchen. ECE hat mit dem Rheinpark-Center Neuss (Platz 144) und dem City-Point Braunschweig (152) aber auch zwei offensichtliche Sorgenkinder im Portfolio.

Das Vita-Center in Chemnitz (142) wurde zumindest in der Anfangszeit von ECE gemanagt. Das Alstertal Einkaufszentrum vis-à-vis der Unternehmenszentrale wurde von 26 Mietern bewertet und erhielt die Durchschnittsnote 2,54 (Platz 53). >>>

Lidl wird seine angekündigte Expansion auf dem Schweizer Markt weiter fortsetzen. Zuletzt kursierende anderslautende Gerüchte weist das Unternehmen zurück: Lidl will sich demnach nicht aus der Schweiz zurückziehen. Anfang Dezember etwa soll die Filiale in Matten bei Interlaken eröffnet werden. Hintergrund der Spekulationen war zum einen, dass auf den Baustellen für die neuen Lidl-Filialen in Spiez und Matten bei Interlaken manchmal tagelanger Stillstand herrschte – beim Discounter wird dies mit der «Rationalisierung der Bauprozesse» begründet. Ferner erinnerten mehrere Medienberichte an die gescheiterte Lidl-Expansion in Norwegen: Dort gab Lidl vor drei Jahren 50 bereits eröffnete Märkte auf, nachdem zunächst 100 Filialen geplant waren. Ähnlich wie in Norwegen hatte Lidl auch in der Schweiz 100 Filialen geplant.

Ein beträchtlicher Teil davon, etwa das zweite Verteilzentrum in Freiburg, wird regionalen Medienberichten zufolge nicht mehr in diesem Jahr realisiert.

Wie «Der Bund» recherchierte, sollen ein rundes Dutzend bereits bezugsbereiter Schweizer Filialen seit Monaten leer stehen; ferner sollen rund ein weiteres Dutzend geplanter Filialen in der Projektierungsphase gestoppt worden sein. Bei Lidl ist von Gerüchten die Rede; ein Rückzug vom Schweizer Markt wird ausgeschlossen. Laura Negreira, Mediensprecherin von Lidl Schweiz, verweist darauf, dass Mitte November und Anfang Dezember neue Filialen in Grenchen und in Matten an den Start gehen.

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NACHRICHTEN Zürich: Haus Ober wird Casino Zürich Ab 2012 sollen im Haus Ober an der Gessnerallee die Roulettekugeln rollen. Nachdem die Baufreigabe erteilt ist, soll das ehemalige Modehaus an der Sihl in den kommenden Monaten umgebaut werden: Auf 4.500 qm wird das grösste Casino der Schweiz entstehen. Rund 400 Spielautomaten und 26 Spieltische sollen in der 1. bis 3. Etage stehen; im 4. und 5. Stock mit der Dachterrasse sollen Gastro- und Unterhaltungsangebote eingerichtet werden. Erste Pacht-Interessenten hätten sich bereits gemeldet, heisst es. Im Herbst 2012 ist die Eröffnung des neuen Casinos geplant.

Ikea: Neuer Mega-Ikea in Rothenburg Anfang November eröffnete Ikea auf einem 32.000 qm grossen ehemaligen Industrieareal in Rothenburg im Kanton Luzern seine neunte Niederlassung in der Schweiz. Die erste Zentralschweizer Filiale bietet 18.000 qm Verkaufsfläche, ein Restaurant mit 470 Plätzen und ein Bistro, einen Schweden-Shop und ein Kinderparadies sowie 800 Parkplätze. Das Investitionsvolumen: rund 92 Millionen CHF.

Ikea Rothenburg (LU)

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Dr. Joachim Will, Geschäftsführer der Ecostra GmbH, Wiesbaden.

Ecostra zählt zu den führenden Unternehmensberatungen im Bereich der Immobilienwirtschaft und des Einzelhandels. Neben Consultingaufgaben wie z.B. die Optimierung des Filialnetzes von Handelsunternehmen, Erstellung von Standortanalysen und Analysen zur Expansionsplanung sowie Machbarkeits- und Rentabilitätsuntersuchungen für Projektentwickler, Finanzdienstleister und Investoren erarbeitet Ecostra auch marktfähige Flächen- und Nutzungskonzepte für Einkaufszentren bzw. analysiert die Chancen und Risiken z.B. des Relaunch von notleidenden Zentren. Neben der Privatwirtschaft arbeitet Ecostra auch für den öffentlichen Sektor, erstellt hier kommunale und regionale Einzelhandelskonzepte und bietet Sachgutachten für Genehmigungs-, Verwaltungs- und Kartellgerichtsverfahren. Das räumliche Betätigungsfeld umfasst alle Länder Europas.

Bestplatziertes Hamburger Center ist das Mercado (32). Hervorzuheben ist das gute Abschneiden des Alexa in Berlin, über das die Tageszeitung «Die Welt» bei der Eröffnung 2007 urteilte: «Es ist eines der schlechtesten Gebäude, die in Berlin in den letzten Jahren fertiggestellt wurden: architektonisch unbeholfen, städtebaulich falsch und autistisch.»

Dem Entsetzen des Architekturkritikers zum Trotz scheinen sich die Mieter im «rosa Barbiebunker» wohl zu fühlen: Platz 8 mit einer Durchschnittsnote von 1,88 für die MegaMall am Alexanderplatz.

Das Alexa hat es von den grossen, viel diskutierten Innenstadt-Centern der vergangenen Jahre als einziges in die Top 20 geschafft. Gleichsam aus dem Stand scheint es dem Entwickler Sonae Sierra gelungen zu sein, aus dem «Alex» wieder jenen bedeutenden Einzelhandelsstandort zu machen, der er vor dem Zweiten Weltkrieg und der Teilung der Stadt war. Wo es einen ersten gibt, gibt es auch einen letzten. Rang 158 und damit die schlechteste Platzierung von allen Centern, die in die Wertung kamen (mindestens fünf

>>>

Mietervoten waren dafür nötig), erreicht das Mira in München. Elf Mieter benoteten das 2008 eröffnete Stadtteilcenter, mehr als ein «befriedigend» sprang nicht heraus, was eine Durchschnittsnote von 4,55 zur Folge hatte. Stephan Wollersheim vom Investor GLL Partners: «Das Mira als absolutes Schlusslicht der deutschen Einkaufszentren darzustellen, halte ich für völlig verfehlt.

Wir sind noch nicht da, wo wir hinwollen, aber das Objekt ist auf einem guten Weg.» Centrum-Galerie und Loop5 landen im Tabellenkeller

Zu den Schlusslichtern zählen auch einige der prominentesten Bauten der vergangenen Jahre wie das Loop5 bei Darmstadt (Platz 147) - übrigens das letzte grosse Grüne-Wiese-Center, das in Deutschland gebaut wurde, und auch eine Entwicklung von Sonae Sierra. Die Centrum-Galerie in Dresden, die für die Deutschland-Tochter des holländischen Entwicklers Multi eines ihrer Vorzeigeobjekte werden sollte, steht gleichfalls im Tabellenkeller (Platz 149). Zuletzt machte die

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die besten shoppingcenter

Quelle: ECOSTR A , CB Richard Ellis

Galerie in der Prager Strasse NegativSchlagzeilen, weil der Supermarkt Frida (Konsum Dresden) dem Center den Rücken kehrte. Karsten Burbach, für die Einzelhandelsvermietung zuständiger Geschäftsführer von CBRE, verteidigt das Objekt: «Die jüngsten Aussagen, die wir von Mietern bekommen, zeigen nach oben.

Hinter diese Platzierung würde ich ein Fragezeichen setzen.» Mit dem Lilien-Carré in Wiesbaden (157) landet eine weitere Multi-Entwicklung ganz unten.

Herrschen unter den Top 20 die grossen Center vor, so finden sich unter den 20 Schlusslichtern 13 junge (Eröffnung nach 2001). Alte Center (Baujahr vor 1990) sind dagegen nur vier Mal vertreten. Sven Buchsteiner, CBRE-Researcher und Co-Autor der Studie, sagt zur starken Präsenz jüngerer Center in den unteren Rängen: «Genehmigungsrechtlich werden neue Center meist nur noch in integrierten Einzelhandelslagen gebaut, sodass gerade in der Anfangsphase die Positionierung im Wettbewerbsumfeld anspruchsvoller ist.»

Die besten Noten bekamen Einkaufszentren mit mehr als 40.000 qm Geschäftsfläche (2,56). Kleine Center (weniger als 20.000 qm) schnitten deutlich schlechter ab (3,24). Unter den 108 Centern, die mit befriedigend oder besser bewertet wurden, sind 47 grosse und nur 16 kleine.

Anders ausgedrückt: 45 der 100 am besten bewerteten Einkaufszentren sind grösser als 40.000 qm, aber nur 15 kleiner als 20.000 qm.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Zwiespältige Haltung der Händler gegenüber Shoppingcentern

Wertet man nach Alter aus, liegen die zwischen 1991 und 2000 eröffneten Shoppingmalls vorne (2,60). Neuere Center (2001 bis heute) bekamen im Schnitt nur die Note 2,97. Von den

50 unterdurchschnittlich benoteten Centern (3,01 oder schlechter) sind 29 neu, aber nur elf alt. Unter den 20 Schlusslichtern findet sich die Kombination neues, kleines Center mit Abstand am häufigsten (7). Weiteres Ergebnis: Grüne-Wiese-Center (2,61) wurden von den Mietern im Schnitt besser benotet als Stadtteil- (2,69) oder innerstädtische Standorte (2,84).

Die Befragung offenbart eine zwiespältige Haltung der Mieter gegenüber Einkaufszentren. Einerseits rechnet eine Mehrheit (76,7%) damit, dass die Bedeutung von Centern für den Erfolg des eigenen Unternehmens steigen oder zumindest gleich bleiben wird, andererseits sagt eine einfache Mehrheit (37,7%) auch, dass es zu viele Shoppingcenter in Deutschland gebe. Die Einschätzung, dass Deutschland zu wenige Einkaufszentren hat, findet eine klare Mehrheit der Befragten (46,8%) falsch. Thomas Terlinden, EcostraMitarbeiter und Co-Autor der Studie, meint: «Ich bin überrascht über die insgesamt guten Noten. Von 158 Centern, die es ins Ranking geschafft haben, bekommen 108 die Bewertung durchschnittlich oder besser. Allerdings sagen die Mieter in der Tendenz auch, dass der ShoppingcenterMarkt in Deutschland gesättigt ist.» • Der Autor: Christoph von Schwanenflug, Immobilien Zeitung Nachdruck mit freundlicher Erlaubnis der Immobilien Zeitung (IZ), Frankfurt a. Main. Die IZ gehört zur Verlagsgruppe Deutscher Fachverlag (dfv)

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Projektentwicklung/Hotelimmobilien

Chancen für 5-Sterne-Hotel in Engelberg steigen Die Han’s Europe AG hat das Hotel Europe in Engelberg erworben. Das Unternehmen von Yungfeng Gao ist gleichzeitig Investor des seit längerem geplanten 5-Sterne-Hotels im Klosterdorf.

BW. Bei der weiteren Entwicklung des seit langem geplanten Neubauprojekts eines Luxushotels in Engelberg spielt das traditionsreiche Hotel Europe ab sofort eine zentrale Rolle.

In diesen Tagen wurden die Verträge für den Eigentümerwechsel unterzeichnet. Das Hotel Europe, seit den 1980er-Jahren im Besitz der Familie Leibrecht aus Deutschland, geht an die Han’s Europe AG mit Sitz in Engelberg. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Um all die Modalitäten für die Übergabe zu regeln, sei der Beginn von Nutzen und Schaden per 1. Dezember 2011 festgelegt worden, teilt die Han’s Europe AG, eine Tochtergesellschaft der in Shenzhen domizilierten und börsen-

kotierten Han’s Laser Technology Co., Ltd., mit. Gründer, Verwaltungsratspräsident und CEO des Unternehmens ist Yunfeng Gao. Der Investor, der mit einem geschätzten Vermögen von 535 Millionen Dollar Platz 357 im Forbes-Ranking der reichsten Chinesen belegt, hat sich neben dem Technologieunternehmen mit Engagements im Immobilienbereich ein zweites Standbein aufgebaut.

Yungfeng Gao ist bereits Besitzer von verschiedenen Tourismusobjekten und Hotels und fungiert unter anderem auch als Investor des geplanten 5-Sterne-Hotels in Engelberg.

Grossprojekt mit Hindernissen

Das Projekt eines Luxushotels ist seit Jahren geplant, denn ein Angebot im 5-Sterne-Segment fehlt bislang in Engelberg. In diesem Frühjahr kam nun Bewegung in das Vorhaben: Für das Bauprojekt habe sich ein Investor gefunden, teilte Toni Bucher, Geschäftsführer der Eberli-Gruppe in

Sarnen, die das Hotel als Generalunternehmer bauen will, im Februar mit. Das zunächst geplante Projekt sah zwei Gebäude mit total 100 Zimmern und 25 Appartements mit Hotelservice vor; als Investitionsvolumen wurde damals die Summe von 64 Millionen CHF genannt. Doch während der Gemeinderat und Tourismuskreise das ambitionierte Vorhaben befürworteten, gab es bei der Gemeinde zahlreiche Einsprachen gegen den Neubau, der mitten im Ort und auch auf einem Teil des Kurparks zu stehen kommen sollte – und so wurde das Hotelprojekt bereits im Sommer wieder sistiert. Nachdem es auf Kritik gestossen sei, hätten Investor und Generalunternehmung Gespräche mit dem Tourismusverein und der Kursaal Engelberg AG geführt, liess das Kommunikationsunternehmen Akomag damals im Auftrag der Initianten wissen. Die Analyse habe dazu geführt, dass das bisherige Hotelprojekt beim Kursaal Engelberg nicht weiterverfolgt werde. Damit entfiel auch die Volks-

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

NACHRICHTEN Therme Vals Konkurrenz für Stoffel

Soll bald in der Luxusliga spielen: Das Hotel Europe in Engelberg abstimmung über eine Umzonung im Kurpark, die für die Realisierung des alten Projektes erforderlich gewesen wäre.

Neuer Anlauf

Mit dem Kauf des Hotel Europe erfolgt nun ein neuer Anlauf zur Realisierung des Fünf-Sterne-Hotels. Das traditionsreiche Haus soll jetzt Teil des Gesamtkonzepts des geplanten 5-Sterne-Hotels werden. Als nächster Schritt werde ein Ideenwettbewerb auf Einladung unter Architekturbüros ausgeschrieben, teilt Han’s Europe mit. Die Evaluation der

Büros sei bereits so weit fortgeschritten, dass in den nächsten Wochen die definitive Einladung erfolgen könne.

Spätestens im März 2012 sollen die Ergebnisse vorliegen und der Bevölkerung vorgestellt werden.

Unterdessen bleibt das traditionsreiche Hotel Europe weiter geöffnet. Es sei das erklärte Ziel des neuen Eigentümers, das Hotel im Sinne der bisherigen Besitzerfamilie und mit dem bisherigen Personal weiterzuführen, teilte die Han’s Europe AG mit: Für Yunfeng Gao hätten «die Wahrung der Geschichte und der Erhalt der Traditionen des Hotels Europe einen sehr hohen Stellenwert». •

Rund 50 Mio. CHF will der Churer Unternehmer Remo Stoffel in die berühmte Felsentherme von Architekt Peter Zumthor im Bündner Kurort Vals investieren.

Die bestehenden Anlagen sollen saniert und um ein Hotel mit 70 Zimmern ergänzt werden. Dazu plant die Stoffel Partizipationen AG die Übernahme aller Aktien der Hotel und Thermalbad Vals AG sowie von Landreserven für 7 Mio. CHF. Die Gemeinde soll Investitionsbeiträge von 6 Mio. CHF beisteuern; ferner soll Vals sein Thermalwasser gratis abgeben und auf Baubewilligungs- und Anschlussgebühren verzichten. Doch ob Stoffels Pläne aufgehen, ist fraglich. Denn inzwischen haben sich weitere Interessenten gemeldet – für den Fall, dass sich die Gemeinde Vals als Alleinaktionärin der Hotel- und Thermalbad Vals AG zurückzieht. Vor Stoffels Offerte war nicht bekannt, dass diese Möglichkeit besteht. Die Ausgangslage für Investoren hat sich damit verändert.

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Internationale Immobilieninvestmentmärkte

Erholungstendenzen an den US-Immobilienmärkten

New York: Der Himmel über den Gewerbeimmobilienmärkten scheint aufzuklaren

Seit geraumer Zeit mehren sich positive Meldungen über die Entwicklung der Wirtschaft der USA und in der Folge auch der Immobilienmärkte des Landes. Anleger scheinen davon auszugehen, dass die Entwicklung stabil ist. Dennoch scheint eine gewisse Skepsis angebracht.

BW. Die US-Ökonomie wird weiter wachsen, eine Rezession zeichnet sich nicht ab. Zu dieser Einschätzung kommen Marktbeobachter wie etwa John Carey, Fondsmanager des U.S. Pioneer Fund. Als einen der Haupttreiber für das US-Wirtschaftswachstum der kommenden zwölf bis 24 Monate sieht Carey den grossen Nachholbe-

darf beim privaten Konsum, von dem unter anderem der US-Einzelhandel sowie Kreditkartenanbieter profitierten. In der Tat ging es im dritten Quartal leicht bergauf: Ersten Berechnungen zufolge konnte ein Wirtschaftswachstum von 2,5 Prozent erzielt werden – eine Entwicklung, die insbesondere der privaten Konsumnachfrage geschuldet ist. Weitere Impulse erhält die US-Wirtschaft Carey zufolge durch gesunkene Rohstoffpreise und den schwachen Dollar: «Der günstige Dollar-Kurs hilft vor allem der US-Exportwirtschaft.» Auf Wachstumskurs sieht der Fondsmanager ferner den IT-Sektor, da viele Unternehmen ihre Ausrüstung modernisieren müssen, ebenso wie der Health-Care-Sektor. Die Lage vieler US-Unternehmen sei deutlich besser

als die Stimmung, meint der Experte und verweist auf die derzeit gesunden Bilanzen von «corporate america».

Die Firmen könnten sich zu günstigen Konditionen Kapital beschaffen, die Dividenden legten zu. Vor diesem Hintergrund gehe er davon aus, dass das US-Wachstum intakt bleibt, auch wenn es schwächer ausfalle, als in früheren Erholungsphasen. «Viele wirtschaftliche Fehlentwicklungen, die gewöhnlich zu einer Rezession führen, gibt es derzeit in den USA nicht», so Carey.

«Es sind wieder acht bis neun Prozent drin»

Auch an den Gewerbeimmobilienmärkten scheint sich die Erholung fortzusetzen. So konnte der Bran-

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 13 / 22_2011 /// chenindex FTSE NAREIT in den vergangenen Wochen deutlich zulegen und die seit Januar angefallenen Verluste wieder wettmachen: Auf’s Jahr gesehen notieren die Papiere inzwischen wieder im Plus. Was darauf schliessen lässt, dass Anleger von einer stabilen Erholungstendenz ausgehen. Tatsächlich mieten Unternehmen seit dem Frühjahr wieder mehr Büro-, Detailhandels- und Lagerflächen an: Gemäss Jones Lang LaSalle konnten im zweiten Quartal mehr als eine Million Quadratmeter allein an Bürofläche neu vermietet werden; dies sei der höchste Umsatz innerhalb eines Drei-Monats-Zeitraum seit 2007. Eine Entwicklung, die den Immobilienunternehmen zugute kommt: So verzeichnete Simon Property, der mit einer Markt-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF kapitalisierung von umgerechnet 32,2 Milliarden CHF grösste USREIT, im dritten Quartal mit 606,2 Millionen Dollar ein Plus von 90,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Büro-REIT Boston Properties (Marktkapitalisierung: umgerechnet 12,1 Mrd. CHF) steigerte seine Einnahmen im dritten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 26,2 Prozent auf 190,3 Millionen Dollar. Ferner scheinen die Unternehmen von neuen Finanzierungsmöglichkeiten zu profitieren: «Grund ist unter anderem der Markteintritt neuer Finanzierer aus Asien – und sogar aus Russland –, die sehr attraktive Konditionen bieten», berichtet Harald Engbrocks, Geschäftsführer der internationalen Immobilienberatung Atlanticus mit

Sitz in Bad Homburg. «Wir hören beispielsweise von Festkonditionen von unter 4,0 Prozent auf fünf Jahre fest und bereits wieder tilgungsfrei.»

Damit würden auch im risikoscheuen Anlagefeld wieder Gesamtkapitalverzinsungen (IRR-Renditen; d.h. nach Einsatz von Fremdkapital, A.d.R.) im hohen einstelligen Bereich möglich.

«Es sind wieder acht bis neun Prozent drin», konstatiert Engbrocks.

«Derzeit ist beispielsweise im Nordosten der USA – also in den Grossräumen New York, Washington, Philadelphia, New Jersey und Boston – ein sehr interessantes Fenster geöffnet.» Die anziehenden Kaufpreise motivierten Institutionelle zur Umschichtung ihrer Portfolien und regten dadurch wiederum andere neue >>> Aktivitäten an.

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09.08.11 14:37

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Leicht positive Nachrichten kamen zuletzt auch vom US-Häusermarkt. So ist die annualisierte Zahl der Neubauverkäufe in den USA im September von 296.000 auf 313.000 gestiegen. Dies lag über der Markterwartung (300.000) und ist zudem der höchste Wert seit April dieses Jahres.

Gleichzeitig stagnierte die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser bei 163.000, was bei der aktuellen Verkaufsdynamik noch den Bedarf für 6,2 Monate decken würde. Aus Sicht der Kaufinteressenten dürfte die Dynamik noch zunehmen, da die Hauspreise im September zum dritten Mal in Folge gesunken sind – aus Sicht der Verkäufer spricht jedoch gerade dies gegen eine steigende Dynamik. Wer nicht verkaufen müsse, werde mit der Veräusserung seines Hauses warten, bis sich höhere Preise erzielen lassen, so die Argumentation.

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NACHRICHTEN Blackstone Kriegskasse gefüllt Die Beteiligungsgesellschaft Blackstone musste für das dritte Quartal 2011 ein Minus von 342 Millionen US-Dollar vermelden – vor Jahresfrist hatte die Gesellschaft noch einen Gewinn in gleicher Höhe verbucht. Allerdings konnte Blackstone das verwaltete Vermögen steigern und verfügt nach eigenen Angaben zum Quartalsende über ein Rekord-Kapital von 33,4 Milliarden Dollar, das für Investitionen zur Verfügung steht.

Dies sind zwei Milliarden mehr als drei Monate zuvor - obwohl der Konzern mit 4,8 Milliarden Dollar so viel investierte wie seit 2007 nicht mehr. 10,1 Milliarden Dollar von dem jetzt neu zugesagten Eigenkapital der Investoren sind den Angaben zufolge für Immobilieninvestments vorgesehen; allein vier Milliarden Dollar wurden beispielsweise im August mit dem ersten Closing des neuen Immobilienfonds BREP VII eingespielt.

In den ersten neuen Monaten des Jahres stieg das von Blackstone verwaltete Immobilienkapital auf 30 Milliarden Dollar; im gleichen Zeitraum wurden Anlegergelder in Höhe von 1,7 Milliarden Dollar in Immobilen investiert.

Restriktive Kreditvergabe bremst Neubautätigkeit

Auch die Zahl der Wohnbaubeginne ist in den USA im September so stark gestiegen wie seit rund anderthalb Jahren nicht mehr: Gemäss Mitteilung des Handelsministeriums legte sie um 15,0 Prozent auf eine Jahresrate von 658.000 zu und damit deutlich mehr, als Analysten erwartet hatten.

Gefragt waren vor allem Mehrfami-

/// 22_2011 / Seite 14 lienhäuser: Hier gab es ein Plus von 51,3 Prozent auf 233.000; bei den Einfamilienhäusern gab es dagegen nur einen Zuwachs auf 425.000 (+ 1,7 %) – was Marktbeobachter auf unterschiedliche Ursachen zurückführen.

So erklärte Lawrence Yun, Chefökonom der National Association of Realtors (NAR) auf dem alljährlichen International Real Estate Congress, der in diesen Tagen in Miami stattfand, dass die Hausverkäufe inzwischen wieder das Niveau von 1997 erreicht hätten. Hintergrund sei der Zuwachs von schätzungsweise drei Millionen neuer Bürgern, den die USA jährlich zu verzeichnen hätten und der am Wohnungs- und Häusermarkt für eine enorme Nachfrage sorge. Ferner wies Yun darauf hin, dass derzeit über 40 Millionen Menschen aufgrund der ökonomisch schwierigen Zeiten in Mehrfamilienhaushalten lebten: Kinder zögen zu den Eltern und Grosseltern zurück und teilten mit ihnen eine Wohnung – alles Menschen, die unter normalen Umständen typischerweise ein Haus kaufen würden. Da das Neubauvolumen auf einem «all-time low» angekommen sei – selbst wenn man bis ans Ende des Zweiten Weltkrieges zurückblicke –, sei in den kommenden Jahren auf dem US-Häusermarkt mit einem Engpass zu rechnen. Spätestens dann, wenn mit steigenden

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 15 / 22_2011 /// Wirtschaftswachstumsraten auch die Beschäftigung zunehme und die Menschen wieder Häuser kaufen könnten. Was derzeit den Bau von neuen Häusern bremst, sind Yun zufolge vor allem die neuen Kreditrichtlinien der Banken und die Schwierigkeiten der Projektentwickler, eine Finanzierung zu erhalten. Das Pendel schwinge zurück: Hätten die Kreditinstitute vor der Krise zu viel zu laxen Konditionen den Bau und Erwerb von Häusern finanziert, seien sie nun zu rigide.

Skepsis bleibt

Doch auch wenn die US-Konjunktur wieder Fahrt aufzunehmen scheint: Anlass zur Euphorie sei dies noch

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF lange nicht, heisst es W&W Asset Management GmbH, Teil des Stuttgarter Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische (W&W). Vielmehr sprächen verschiedene Indikatoren dafür, dass das Wirtschaftswachstum der USA auf absehbare Zeit grundsätzlich gedrückt bleibt, meinen die Experten.

«Dass die Konsumfreude der USVerbraucher sich ungebrochen fortsetzt, steht in extremem Gegensatz zur weiterhin sehr angespannten Arbeitsmarktlage und der daraus resultierenden Skepsis der US-Privathaushalte, die sich in Stimmungsindikatoren widerspiegelt», meint Ortansa Becker, Kapitalmarktanalystin der W&W Asset Management. Sie rechnet damit, dass die belastenden

Faktoren künftig stärker durchschlagen werden und sich dann bremsend auswirken könnten. Eine Gefahr sieht die Expertin auch bei den Unternehmensinvestitionen: Die bislang anhaltende Ausgabefreude lasse sich unter anderem auf die mehrheitlich gute Finanzlage der Unternehmen zurückführen, aber möglicherweise auch auf das baldige Auslaufen der Steuervergünstigungen: «Unter Umständen wurden deshalb aktuell Investitionen vorgezogen, so dass sie nach dem Jahreswechsel deutlich an Schwung verlieren dürften.» Insgesamt sei damit zu rechnen, dass sowohl im Gesamtjahr 2011 wie auch 2012 die Wirtschaftswachstumsrate die Zwei-Prozent-Marke nicht nennenswert überschreiten wird. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Marktkommentar NACHRICHTEN Swiss Prime Site Gewinn erhöht Die Swiss Prime Site AG (SPS) hat in den ersten drei Quartalen 2011 den Betriebsgewinn vor Steuern und Zinsen (EBIT) auf 335,2 Mio. CHF (+ 15,5 %) und den Gewinn auf 191,7 Mio. CHF (+22,4 %) gesteigert. Ohne Neubewertungen sank das EBIT auf 243,3 Mio. CHF (-1,6 %). Der Wert des Immobilienportfolios (191 Liegenschaften) stieg um 248,6 Mio. auf 8,2 Mrd. CHF (+3,1%). Die Höherbewertung erklärt das Unternehmen mit Baufortschritten, Renovierungen und Neuvermietungen. So ist etwa die «Platform» auf dem MaagAreal in Zürich seit Juni an Ernst & Young voll vermietet. In den Prime Tower und die Annexbauten Cubus und Diagonal ziehen derzeit die letzten Mieter; im Dezember wird das derzeit höchste Gebäude der Schweiz offiziell eröffnet. Aufgrund von Verkäufen beziffern sich die Mieterträge in den ersten neun Monaten auf 307,4 Mio. CHF (-2,6%). Die Leerstandsquote lag mit 4,8 Prozent über Vorjahresstand (4,2%), gemäss SPS jedoch im avisierten Korridor. Der Betriebsertrag sank von 431,8 auf 415,3 Mio. CHF, was u.a. auf den gesunkenen Detailhandelsumsatz zurückgeführt wird: Wegen des starken Frankens hätten die Erträge des Warenhauses Jelmoli von 128,6 auf 120,7 Mio. CHF nachgegeben. Ferner teilt die SPS mit, dass Franco Savastano zum CEO des Warenhauses Jelmoli und zum Mitglied der SPS-Geschäftsleitung berufen wurde. Savastano ist derzeit Direktor der Grieder Modehäuser Deutschschweiz. Der schweizerisch-italienische Doppelbürger tritt seine Stelle bei Jelmoli im April 2012 als Nachfolger von Hanspeter Grüninger an.

SPS und PSP steigern den Gewinn Der Real Index bewegt sich im laufenden Monat weiter seitwärts, während der Swiit Index zulegen k ann.

NH. Die vergangene Woche stand im Fokus der Quartalszahlen der beiden Indexschwergewichte SPS Swiss Prime Site und PSP Swiss Property.

Bereits am 10. November 2011 präsentierte die SPS unangekündigt ihre Zahlen für das dritte Quartal 2011.

Das Unternehmen kann den Reingewinn im Vergleich zur Vorjahresperiode um 22,4 Prozent auf 191,7 Millionen CHF steigern. Mit dem Quartalsergebnis konnte die SPS die Analystenerwartung bestätigen und das Vorjahresergebnis übertreffen.

Am 11. November 2011 folgte die PSP Swiss Property mit dem Ergebnis für die ersten neun Monate des laufenden Geschäftsjahres. Zur Vorjahresperiode konnte der Reingewinn mit Neubewertungseffekten um 57,6 Prozent auf 234,3 Millionen gesteigert werden. Auch der Liegenschaftsertrag stieg im Vergleich zum dritten Quartal 2010 um 7,3 Millionen auf 203,9 Millionen CHF. Das solide Neun-Monats-Ergebnis hat die Erwartungen der Analysten leicht übertroffen und bestätigt den positiven Ausblick der Gesellschaft für 2011.

Swiit Index leicht im Plus

Der Index der kotierten Immobilienaktien (Real Index) hat die Seitwärtsphase zum Monatsbeginn nach unten durchbrochen. Der Index konnte sich jedoch wieder auf der Höhe von 1.540 Indexpunkten fangen und posi-

Nikolaus Hatt Swiss Finance & Property

tioniert sich nun in einer Seitwärtsbewegung. Dieser Ausbruch führt dazu, dass der Real Index im laufenden Monat 1,05 Prozent an Wert verliert.

Für das aktuelle Jahr bleibt noch eine Wertzunahme von 7,78 Prozent. Der Index der kotierten Immobilienfonds (Swiit Index) konnte im November leicht an Wert zulegen und steigt um 0,1 Prozent auf 271.88 Indexpunkte; für das Jahr resultiert ein Plus von 7,24 Prozent. Die im September entstandene Dreiecksformation konnte sich bis am 4. November bestätigen, bevor sie sich am Folgetag durch einen Ausbruch durch die obere Kante des Dreiecks auflöste. Diesem Ausbruch folgten drei positive Handelstage, bis die Aufwärtsbewegung deutlich an Schwung verlor und zum Ausgangspunkt zurückkehrte.

Seit dem 7. November 2011 läuft die Zeichnungsfrist des neuen Credit Suisse Real Estate Fund Global; sie endet am 18. November 2011. Wie die SIX Swiss Exchange Index-Kommission am 03. November 2011 bekannt gegeben hat, wird das neue Immobilienprodukt der Credit Suisse, gegen die vorgängigen Erwartungen, vorerst nicht im Swiit Index aufgenommen. Die Index-Kommission wird zu einem späteren Zeitpunkt in dieser Angelegenheit informieren. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 22_2011 / Seite 18

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2

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1

3,900.00

4,450.00

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140241 N

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155753 N Bürgerh aus AG, Bern

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6.00 10202256 N

C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau

187.00

225.00

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205.00

215.00

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Espace Real Estate Holding AG, Biel

135.00

145.00

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570.00

255740 N

820.00

8

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690.00

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363758 I FTB Holding SA, Briss ago

191008 N Im mges Via m al a, Thusis

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6,210.00

7,635.00

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400

257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo

200 11502954 N Konkordia AG N

50 154260 N Löwengarten AG

10

254593 N MSA Im mobilien, Adliswil

500 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

1,650.00

1,650.00

5

1,200.00

1,750.00

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2,100.00

2,470.00

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2,200.00

3,500.00

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130.00 500.00 20 156.00 500.00 12 425.00

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3,950.00

3,960.00

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1 2989760 I Real Estate Holding

0.90

0.90

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225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri

2,700.00

3,500.00

2

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228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden

2,500.00

3,000.00

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231303 I Sia - Haus AG, Zürich

4,800.00

5,300.00

1

600

36.00 160.00

5 1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG

1.10 72500 0.00

0

1,900.00

2,750.00

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5,000.00

5,200.00

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1.00

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1500

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0.00

0

1000

172525 N TL Im mobilien AG

7,100.00

9,100.00

4

7,100.00

9,100.00

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253801 N Tersa AG

8,405.00

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9,250.00

13,500.00

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1000

250.00

256969 N Tuwag Im mobilien AG,Wädenswil

1

13,000.00

0.00

0

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635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich

3

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04.02.11 15:52

Seite 19 / 22_2011 ///

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1365.00

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3.80%

1215.00

1365.00

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4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS

108.65

142.50

2.94%

31.16%

8.75%

1.41%

134.00

145.00

1,214,784,000

276,935 CS REF INTERSWISS

178.40

227.00

3.83% 27.24%

5.58%

0.92%

213.00

229.40

1,540,920,038

3,106,932 CS REF LIVINGPLUS

96.80

121.00

2.18% 25.00%

4.30%

1.54%

116.00

125.00

2,117,500,000

1,291,370 CS REF SIAT

124.90

168.50

3.30% 34.91% 10.06%

1.31%

152.00

167.50

2,135,038,057

1,458,671 FIR

102.80

137.50

2.73% 33.75% 10.78%

1.05%

126.00

135.00

884,734,675

977,876 IMMOFONDS

288.60

387.00

3.51% 34.10%

8.24%

1.40%

371.00

389.00

1,132,472,682

278,226 L A FONCIERE

587.35

823.00

2.50% 40.12% 11.37%

0.83%

741.00

822.00

927,850,200

277,010 IMMO HELVE TIC

nicht kotiert

153.25

203.00

3.26% 32.46%

8.13%

1.12%

190.00

203.10

568,400,000

3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND

106.50

119.00

2.73%

11.74%

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113.00

125.60

363,193,831

3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

113.00

134.00

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119.00

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448,564,062

3,941,501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND

108.10

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125.00

310,207,854

278,545 SOLVALOR «61»

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266.00

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725,141 SCHRODER IMMOPLUS

865.50

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4.84%

1.25%

1045.00

1100.00

1,060,800,000

3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

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1,094,206,455

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3.45% 21.24% 10.29%

1.30%

120.00

133.00

552,819,180

1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS

49.40

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1,792,838,642

2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

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2.23% 33.62% 12.24%

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1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

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1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A

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1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

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2,616,884 SWISSINVEST REIF

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Ø(1) Ø S W I T T Ø

Tota l

3.02% 28.35% 7.20% 1.26% 29,078,188,908

IMMOBILIENAKTIEN

10. November 2011

CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

BÖRSEN - KURS

AUS- EC ART SCHÜT-

TUNGS-

RENDITE

883,756 ALLRE AL HOLDING

1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N

255,740 ESPACE RE AL ESTATE

114.20

139.75

34.10

28.25

4.04% 22.37%

PERF. Y TD 2011

MTL .

UMSATZ % okt

KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

6.64%

3.00%

134.80

148.70

1,139,163,461

3.24% -17.16% 10.00%

0.48%

24.50

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3.10%

3.87%

0.60%

135.00

145.00

239,481,882

1,731,394 INTERSHOP

252.00

320.00

6.48% 26.98% 12.03%

2.80%

297.00

322.00

349,440,000

1,110,887 MOBIMO

189.70

220.00

4.19% 15.97% 14.67%

3.55%

189.30

226.00

1,128,621,780

68.60

79.25

3.58% 15.52%

9.40%

7.48%

67.00

82.00

2,762,623,075

1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y

803,838 SWISS PRIME SITE

261,948 WARTECK INVEST

2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING

- 6.00%

59.85

71.50

5.03% 19.47%

7.53%

6.00%

62.70

73.80

3,692,994,898

1377.00

1825.00

3.74% 32.53%

5.70%

0.92%

1706.00

1900.00

203,259,375

6.47

2.83

0.00% -56.26% -23.72%

1.42%

2.64

4.30

81,443,721

Ø Ø RE AL Ø

Tota l

3.71% 5.94% 7.99% 5.32% 9,729,556,00 4 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 22_2011 / Seite 20

Projektentwicklung

Baubeginn für den «PostParc»

Der «PostParc» in Bern: ein «Leuchtturm-Projekt» der Schweizerischen Post

In Bern will die Schweizerische Post eines ihrer grössten Projekte realisieren. Anfang November fiel der Startschuss für den «PostParc» .

PD/BW. Anfang November erfolgte am Berner Hauptbahnhof der erste Spatenstich für den «PostParc», ein Projekt der Schweizerischen Post: Anstelle der bisherigen Bebauung soll bis 2015 ein Einkaufs- und

Dienstleistungsgebäude mit rund 40.000 Quadratmetern Nutzfläche entstehen: 10.000 Quadratmeter Fläche für Läden und Restaurants sowie weitere 30.000 Quadratmeter Büro- und Dienstleistungsfläche für Praxen, Kanzleien, Beratungsunternehmen, Bildungsinstitutionen oder Firmensitze. Ursprünglich wollte die Post hier ihren Hauptsitz einrichten; entschied aber, die Gebäude an attraktiver Lage Dritten zu überlassen und in den Norden Berns zu

ziehen. Mit dem «PostParc», einem «Leuchtturm-Projekt», wolle man das ungenutzte Potenzial der Liegenschaft wirtschaftlich nutzen, teilt die Gesellschaft mit. Der Gebäudekomplex – mitten im Zentrum der Hauptstadt gelegen und aus der ganzen Schweiz in kurzer Zeit zu erreichen – soll am Westeingang des Berner Bahnhofs einen lebendigen Stadtraum mit besseren Verbindungen schaffen. Das Investitionsvolumen beziffert sich auf zwischen 200 und

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

300 Millionen CHF; mit der Realisierung hat die Post die Steiner AG beauftragt. komplexes Bauprojekt

Der «PostParc» setzt sich aus drei Gebäuden zusammen: Dem zu sanierenden Posthochhaus im Osten sowie zwei Neubauten. Um Platz für die neue Bebauung zu schaffen, werden das Betriebsgebäude entlang der Schanzenstrasse und der alte Postbahnhof rückgebaut. Den Angaben zufolge werden die Neubauten länger und schlanker ausfallen als die bestehende Bebauung und auch transparenter: Glasfassaden sollen den Blick

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF durch die Gebäude hindurch ermöglichen. Die Bauarbeiten beginnen noch im November mit dem Abriss der bestehenden Gebäude.

Das Bauprojekt gilt als sehr komplex: Die Baustelle liegt nicht nur in einem stark frequentierten Stadtzentrum mit vielfältigen Nutzungen, sondern auch über den Geleisen des Berner Bahnhofs. Die Bauarbeiten sollen laut Post mit grösstmöglicher Rücksicht auf Nachbarn und Passanten ausgeführt werden. Für den öffentlichen wie privaten Verkehr sollten sich während der Bauzeit nur wenige Einschränkungen ergeben. Zurzeit finden die Vorbereitungsarbeiten für den Rückbau statt. Bezugsbereit soll der «PostParc» im Frühling 2015 sein. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 22/2011 / 6. Jahrgang / 130. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

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FOTOS: PD

Seite 21 / 22_2011 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Donnerstag, 17. Nov. 2011, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)

Internationale Investments als Ausweg aus dem Anlagedruck in der Schweiz?

Der herrschende Anlagedruck auf dem Schweizer Immobilienmarkt führt dazu, dass sich viele Investoren Gedanken machen, wo noch vernünftige Renditen zu erzielen sind. Neben dem Einstieg in Projektentwicklungen könnte man, unterstützt durch den aktuellen hohen Frankenkurs, annehmen, dass auch Auslandinvestments interessant sind. Bei Auslandsengagement stellen sich jedoch grundsätzlich andere, bzw. zusätzliche Fragen als bei inländischen Direktinvesments. Ein übereilter, unüberlegter Einstieg könnte gefährlich sein. Einige Schweizer Investoren haben den Schritt bereits einmal zu einem unguten Zeitpunkt gewagt und dementsprechend Geld verloren. Experten zeigen auf: · Welche internationalen Anlagemöglichkeiten es gibt und welche für wen geeignet sind. · Worauf bei internationalen Investments geachtet werden soll. · Welches die grössten Stolpersteine und Fallen sind. · Wie die DIFA rund 10 Mrd. international investiert hat und was daraus gelernt werden kann. · Welche Überlegungen sich Privatinvestoren machen, die bereits in ausländische Immobilien investiert sind und wie sie vorgegangen sind.

Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / IFZ, Hochschule Luzern Partner:

Referenten: · Prof. Dr. John Davidson, Hochschule Luzern · Rolf Zarnekow, APG Hanseatic Funds Asset & Fondsmanagement GmbH · Rudolf Tschopp, Stiftungsrat Arthur Waser Stiftung, Luzern Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

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