SCHWEIZER
Ausgabe 132_ 6. Jahrgang / 12. Dezember 2011
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt 2 Hotels auf der Einkaufsliste 2 Nachrichten: Hotellerie Schweiz 3 Nachrichten: London/Luzern 5 Im Gespräch: Stefan Pfister, KPMG 8 Patricia AG/Studie: Wohnimmobilienmärkte Europa 10 Verit: Social Media/ Immobilienvermarktung 13 Deka Immobilienmonitor 15 Nachrichten: Mobimo/Credit Suisse RE 16 Marktkommentar 17 Immobiliennebenwerte 18 Immobilienfonds/-Aktien 19 Stadtentwicklung: Zürich West/Prime Tower 20 Nachrichten: Schaffhausen/Zug 20 Impressum
Nur eine Delle, kein Absturz «Wir stehen am Ende eines abscheulichen Jahres», konstatierte der Chefökonom einer deutschen Bank in diesen Tagen. In der Tat: Staatsschulden ungeahnten Ausmasses und Eurokrise bremsen den jüngsten Konjunkturaufschwung. Dies betrifft auch die Immobilienmärkte und längst nicht nur in Euroland. So wirft etwa der Brancheninformationsdienst «Hospitality Inside» in seiner jüngsten Ausgabe die Frage auf, ob es in Birgitt Wüst Redaktionsleiterin der Schweiz 2012 ein grosses Hotelsterben geben wird. Der Hintergrund: Angesichts des starken Schweizer Frankens brechen die Übernachtungszahlen ein; es kommen weniger Gäste aus dem Ausland, gleichzeitig verbringen mehr Schweizer ihren Urlaub jenseits der Grenzen. Neben Hotelbetrieben in der Schweiz seien von der «Währungs-Zerreissprobe» auch ausländische Firmen betroffen, die ihren Sitz in der Schweiz haben und hier bilanzieren müssen. Der Nachfrage am Hotelinvestmentmarkt – gerade auch in der Schweiz – tut dies offenbar keinen Abbruch. Wie Beratungsunternehmen berichten, stehen Hotelimmobilien auf den Einkaufslisten internationaler Investoren, unter anderem bei Staatsfonds, ganz weit oben. Eigenkapitalstarke Investoren verfolgen oft eine langfristige Anlagestrategie; und immerhin: Auf mittlere bis lange Sicht sind die Wirtschaftsprognosen nicht ganz düster: Namhafte Ökonomen erwarten eine konjunkturelle «Delle, keinen Absturz». Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Private Equity Real Estate SCHWEIZER Möglichkeiten, Risiken und Renditen
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Donnerstag, 16. Februar 2012 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich
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Anlagestrategien institutioneller
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG oder / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Investoren: Core Kreativität? Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark. Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Immobilieninvestmentmärkte NACHRICHTEN
Hotels auf der Einkaufsliste
Hotellerie Schweiz: Umsatz bricht ein Von Mai bis Oktober verzeichneten die Schweizer Hotel- und Kurbetriebe 19,7 Millionen Logiernächte. 2,7 Prozent weniger als im Sommer 2010. Laut Bundesamt für Statistik (BFS) fällt der Rückgang mit 4,1 Prozent bei ausländischen Gästen höher aus als bei Schweizern (0,8 %). Der starke Franken gilt als Hauptfaktor für diese Entwicklung. Vor allem aus Deutschland kamen weniger Gäste: Sie buchten 347.000 Logiernächte, elf Prozent weniger als in der Sommersaison 2010. Auch bei den Gästen aus dem UK, den Niederlanden, Italien, Frankreich und Belgien war die teuer gewordene Schweiz als Sommerferienort weniger beliebt. Unterdessen kommen vermehrt Gäste aus Russland, China (+53%!) und Indien. Auch das prächtige Herbstwetter im Oktober besserte die Sommerbilanz der Schweizer Hotellerie nicht auf – mit 2,9 Prozent oder 78.000 Logiernächten lag das Minus sogar noch leicht höher als im Durchschnitt der Saison. Auch in diesem Monat fehlten vor allem Gäste aus Deutschland: Gegenüber dem Vorjahresmonat fiel ein Minus von 43.000 Logiernächten (-12%) an – die deutlichste absolute Abnahme aller Herkunftsländer. Es folgen Grossbritannien mit einer Abnahme von 11.000 Logiernächten (-12%) und Frankreich mit einem Rückgang um 8.100 Einheiten (-8,4%). Aus Asien erhöhte sich dagegen auch im Oktober die Nachfrage: um 13 Prozent oder 26.000 Logiernächte. China (ohne Hongkong) legte um 21.000 Logiernächte zu (+47%), gefolgt von Japan mit einem Logiernächteplus von 2.700 Einheiten.
Tophotels an Topstandorten finden schnell einen Käufer: Hier das Sanderson in London
Das Interesse von Investoren an Hotelimmobilien steigt. Der Nachfrage steht indes ein begrenztes Angebot gegenüber.
BW. Wenn die Wirtschaftslage angespannt ist und Anleger um die Rentabilität ihrer Investments nicht nur an der Börse besorgt sind, steigt in der Regel die Nachfrage nach Immobilien. Hotelimmobilien scheinen dabei einen besonderen Reiz auszuüben. «Dutzende bekannte Hotels von Hilton, Pullmann, Mercure, Sheraton,
Scandic, Radisson, Holiday Inn und vieler anderer Labels wurden in den letzten Monaten off-market oder onmarket erfolgreich verkauft, bzw. stehen für Hotelimmobilien-Investoren zum Kauf bereit», heisst es in einer aktuellen Mitteilung von ASP Hotel Brokers, Immobilientochter der in München ansässigen Unternehmensberatung Auer, Springer & Partner. Der Grund: «Hotelimmobilien in guten Lagen haben sich seit Jahrzehnten als eine der besten Kapitalanlagen herauskristallisiert und auch immer mehr vermögende branchenfremde
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 3 / 24_2011 /// Unternehmer kaufen sich heute Hotelimmobilien mit guten Betreibern und langfristigen Pachtverträgen als sichere Anlage.» APS zufolge winkt ihnen damit „«ein garantierter Ertrag von derzeit 5,5 bis 7,5 Prozent über einen sehr langen Zeitraum von oft 15 bis 25 Jahren». 2012 top: London, Istanbul, München, Paris
Mit dieser Einschätzung stehen die Münchner nicht allein: Gemäss den HISS-Umfragen* von Jones Lang LaSalle Hotels (JLL) lag die durchschnittliche Rendite-Erwartung von Hotelinvestoren in den letzten elf Jahren für die Region EMEA zwischen 11,1 Prozent im Dezember 2001 und sieben Prozent in den Boomjahren 2006 oder 2007. 2011 bewegte sie sich zwischen 7,3 Prozent (Mai-Umfrage) und 7,4 Prozent (Oktober). Die höchsten Preise werden in London (6,2% Rendite-Erwartung), Paris (6,5%), München (6,7%) bezahlt, gefolgt von Wien, Hamburg, Frankfurt und Berlin (jeweils 6,8 %). Zwar sind die Rendite-Erwartungen der Investoren nicht immer vergleichbar mit den realen, am Markt registrierten Renditen bei Hoteltransaktionen. Dennoch erlauben sie laut Christoph Härle, Managing Director JLL Hotels, Rückschlüsse über die Kaufpreis-Entwicklung im Hotelinvestmentmarkt. Momentan blieben die Rendite-Erwartungen niedrig, allerdings seien die Preise schon leicht gefallen. Im Vergleich zur Umfrage vor sechs Monaten liegt die RenditeErwartung bei den meisten Hotelmärkten zwischen 0,1 bis 0,5 Prozent höher, was mit der Verknappung des Fremdkapitals seit diesem Sommer zu begründen sein könnte. Schnäppchen-Erwartungen werden für fünf Märkte zwischen 10,3% (Abu Dhabi und Riad) und 11,7% (Kairo) geäus-
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF sert. Hierzu gehören auch die spanischen Ressortmärkte und Doha. Hinsichtlich der kurzfristigen (sechs Monate) Performanceergebnisse der Hotelmärkte gehen die die von JLL befragten Investoren von einer positiven Entwicklung bei 20 von 37 Hotelmärkten aus; bei der Frage nach der mittelfristigen Einschätzung, d.h. mit Sicht auf zwei Jahre, wird bei 30 Hotelmärkten eine Performanceverbesserung erwartet. Den Umfragen zufolge wird 2012 ein Wachstum für London, Istanbul, München und Paris, mittelfristig auch eine positive Entwicklung für Stockholm und Kopenhagen erwartet. Positiv eingestuft werden auch Madrid, Budapest oder Manchester. Grundsätzlich scheinen die Investoren davon auszugehen, dass sich die westeuropäischen Städte besser entwickeln als ihre Nachbarn im Osten, obwohl Moskau und Warschau als Städte gepriesen wurden, die kurz- bis mittelfristig mit einem substanziellen Wachstum rechnen könnten. Der Hotelmarkt in diesen Städten ist immer noch in der Entwicklungsphase, die zwischenzeitlich durch den ökonomischen Abschwung unterbrochen wurde. Aufgrund der zunehmenden Besucherzahlen und dem weiterhin gegebenen Mangel an klassifizierten Hotels sehen die von JLL befragten Investoren hier ein substanzielles Wachstumspotenzial. Skepsis gegenüber der MENA-Region
Unterdessen sind ihre Erwartungen für die Hotelmärkte in Lissabon oder die spanischen Resortmärkte angesichts der wirtschaftlichen Situation beider Länder eher gedämpft, zumindest kurzfristig. Dies kontrastiert zum Teil mit den Beobachtungen des internationalen Immobilienberatungs-Unternehmens Savills. >>>
NACHRICHTEN London: Zwei Boutiquehotels verkauft Die Capital Hill Hotels Limited, ein Investor aus dem Nahen Osten, erwirbt die beiden Londoner Hotels Sanderson und St Martins Lane von einem Joint Venture aus der Morgans Hotel Group (MHG) und Walton Street Capital (je 50%). Jones Lang LaSalle Hotels hat die Morgans Hotel Group bei dem Verkauf beraten. Der Verkaufspreis für beide Boutiquehotels liegt bei umgerechnet ca. 222 Millionen Euro. MHG wird die Hotels auch nach dem Verkauf weiter unter einem Managementvertrag betreiben, der bereits jetzt bis 2041 (von 2027) verlängert wurde. Luzern: «Belle Epoque» wechselt die Hand Das «Belle Epoque» in Luzern hat neue Eigentümer: Wie regionale Medien berichten, veräusserten der Berner Zahnarzt Philippe D. Ledermann und seine Gattin Marina Puigventós Philippe das Viersterne-Hotel an ein Unternehmerpaar Eva und Oliver Happel Ebstein aus Luzern. Über den Preis, zu dem das Gebäude mit Kunstwerken aus der Zeit des Jugendstil und der Belle Epoque die Hand wechselte, gibt es keine Angaben. «Wir haben ein Stillschweigeabkommen vereinbart», sagt Ledermann. Die neuen Eigentümer würden das Hotel mit seinen 15 Zimmern und zwei Suiten als BelleEpoque-Hotel weiterführen. Ledermann zufolge hatten sich sehr viele Kaufinteressenten gemeldet. Das Luzerner Unternehmerpaar habe den Zuschlag erhalten, da es sich verpflichtet hat, das Hotel «in unserem Sinne weiterzuführen».
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Savills zufolge waren bedeutende internationale Investoren wie Orion, RREEF, Generali Lend Lease, Doughty Hanson, AXA, Perella Weinberg und Rockspring allesamt in diesem Jahr auf dem spanischen Markt aktiv. «Gleichzeitig beobachten wir ein verstärktes Interesse an Spaniens Hotelmarkt und damit eine Verlagerung von den traditionell dominierenden Einzelhandels- und Büromärkten», sagt Danny Kinnoch, Director International Investment bei Savills. Dies belege dies die Stärke des Tourismus in einem insgesamt schwierigen wirtschaftlichen Umfeld. Skepsis scheint unterdessen für die Hotelmärkte der MENA-Region** angebracht – denn die politischen Unruhen im Nahen Osten und der «arabische Frühling» lassen hier vorerst keine Erholung der Hotelmärkte erwarten. «Immerhin – die Yields sind bei rund 8,9 Prozent relativ stabil geblieben und mittelfristig wird mit einer Zunahme der Transaktionen gereichnet», sagt Mark Wynne-Smith, CEO von JLL Hotels in EMEA. Insbesondere Doha werde
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grosses Wachstumspotential zugesprochen. Mehr K aufinteressenten als Verk äufer
Zu den Top 5, die von den Investoren als Zielmarkt genannt werden, gehören Stockholm (66,7%), das seit der letzten Umfrage im Mai auch insgesamt am stärksten in der Gunst der Investoren zulegen konnte, Kopenhagen (62,5%), gefolgt von Mailand (56,5%), München (55%) und Amsterdam (54,5%). Die deutschen Märkte Düsseldorf (von 24,1% auf 42,9%) und Frankfurt (von 33,3% auf 51,4%) haben innerhalb der letzten sechs Monate als potentielles Anlageziel deutlich gewonnen. Die sonst an erster Stelle der Einkaufsliste platzierten Hotelmärkte London und Paris liegen mit 42,9% und 48,4% in der aktuellen HISS Studie auf Platz 16 und 9 – was die JLL-Experten allerdings nicht auf das gesunkene Interesse der Investoren, sondern auf die aufgrund des starken Wettbewerbs aktuell sehr hohen Einstandspreise in den beiden
/// 24_2011 / Seite 4 Metropolen zurückführen. Insgesamt bescheinigt JLL dem Hotelinvestmentmarkt EMEA in den vergangenen zwölf Monaten eine erfreuliche Entwicklung. «Dass der Zukauf von Hotels auf den Strategiepapieren der Investoren wieder ganz oben steht, signalisiert für den Hotelinvestmentmarkt möglicherweise eine Zäsur – zumal mehr und mehr Hotels zum Verkauf stehen.» Dennoch: Die Nachfragen scheint das Angebot noch bei weitem zu überwiegen, vor allem in den Top-Märkten: Das Verhältnis Käufer/Verkäufer bewegt sich durchschnittlich bei drei zu eins; in Hotelmärkten wie London, Paris, Frankfurt, Hamburg kann ein Verkäufer mit sechs bis neun Kaufinteressenten rechnen. • * HISS = Hotel Investor Sentiment Survey. Seit mehr als zehn Jahren befragt Jones Lang LaSalle Hotels (JLL) zweimal jährlich weltweit über 2.500 nationale und internationale Investoren nach ihrer Einschätzung der kurz- und mittelfristigen Aussichten für den Hotel- und Hotelinvestmentmarkt in der Region EMEA (Europe, Middle East, Africa). **MENA = Middle East North Africa/Naher Osten, Nord Afrika
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Immobilieninvestmentmärkte
Taskforce für Staatsfonds Das Interesse von Sta atsfonds in aller Welt an Immobilieninvestments nimmt zu. KPMG hat reagiert und ein Global Sovereign Wealth Fund (SWF) Team gebildet. Wir befragten Stefan Pfister, Head of Real Estate Europe KPMG und Leiter des neugegründeten SWF Teams, zu den Hintergründen.
Interview: Birgitt Wüst Herr Pfister, die Bildung des SWF Teams kommt für Marktbeobachter etwas überraschend. Braucht es mehr als die «normale» Immobilienkompetenz von Beratungsunternehmen, um für Staatsfonds tätig zu werden? Oder sind Staatsfonds inzwischen solch wichtige Player, dass dies den Aufwand rechtfertigt? Stefan Pfister: Die Staatsfonds sind in der Tat sehr wichtige Marktteilnehmer – spätestens seit dem im Zuge der Finanzmarktkrise einsetzenden «Creditcrunch». Um nur ein Beispiel zu nennen - vielleicht erinnern Sie sich: Zu Zeiten der höchsten Not halfen Staatsfonds aus dem Nahen Osten und aus Asien den US-Banken mit Finanzspritzen in Höhe von 54 Milliarden US-Dollar aus der Klemme. Auch die Schweizer Grossbanken konnten von Beteiligungen global agierender Staatsfonds profitieren. Dies betraf aber eher die Finanzmärkte… Damals schon, aber in der Zwischenzeit haben Staatsfonds ebenso wie grosse Pensionskassen ihre Investmentstrategie geändert, nicht zuletzt mit Blick auf die aktuelle Wirtschafts-
lage. Das Interesse an Immobilien, einer als sicher und stabil geltenden Anlageklasse, nimmt zu. Und dies ist nicht die einzige Veränderung: In den vergangenen fünf Jahren war zu beobachten, dass sehr einflussreiche Pensionskassen, wie etwa der National Pension Service of Korea oder der Employees Provident Fund of Malaysia, plötzlich im Ausland investierten. Hinzu kommt: Jüngste Recherchen deuten darauf hin, dass Staatsfonds den durchschnittlichen Immobilienanteil im Portofolio längerfristig von jetzt 7,5 Prozent auf 10 Prozent erhöhen möchten. Vielleicht ein konkretes Beispiel? Ein Beispiel wäre etwa der Ontario Teachers’ Pension Plan (OTPP). Das Versorgungswerk – es hält Vermögenswerte im Volumen von 100 Milliarden Dollar, davon 26,2 Milliarden Dollar in Immobilien – hat angekündigt, sein Portfolio umzuschichten: Die Hälfte der Assets soll künftig ausserhalb Kanadas allokiert sein. Das bedeutet: In der nahen Zukunft wird OTPP das Gros seiner Immobilieninvestments auf den internationalen Märkten, insbesondere auch in Europa, tätigen. Auch der Norwegische Government Pension Fund will fünf Prozent seines Anlagevermögens von 500 Milliarden Dollar in Immobilien investieren und auch die Government of Singapore Investment Corporation (GIC) will den Immobilienbestand von derzeit neun auf 13 Prozent oder rund 32 Milliarden Dollar erhöhen. Woher rührt die neue Neigung zu Immobilieninvestments im Ausland? Den neuen Trend begründeten vor allem Fonds, die ihre Möglichkeiten,
Stefan Pfister, Head of Real Estate Europe KPMG
auf dem Heimatmarkt zu investieren, als erschöpft ansahen – oder die damit verbundenen Risiken streuen wollten. Das gestiegene Interesse an Immobilien liegt in den Charakteristika dieser Langzeitanlagen begründet, u.a. im Inflationsschutz und der geringen Korrelation zu anderen Anlageklassen. Hinzu kommt, dass internationale Investoren in diesen politisch wie ökonomisch schwierigen Zeiten ihr Kapital gerne in transparenten und politisch stabilen Städten anlegen. Welche Märkte haben die Staatsfonds im Visier? Sie investieren – direkt oder indirekt – in den europäischen Kernmärkten mit dem Fokus auf die grossen Finanzzentren, wie Paris und London, sowie auf wenige Grossstädte in Deutschland, aber auch in stabilen Märkten wie etwa der Schweiz. Immobilien – sprich: Sachwerte – waren schon immer eine relativ be- >>>
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liebte Anlageklasse. So sind bei Fonds aus dem Nahen Osten beispielsweise Trophy Assets, also Prestigeobjekte wie berühmte Hotels oder historische Gebäude, sehr gefragt.
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Sie spielen auf die Katarische Investmentgesellschaft Barwa, an, die das Hotel Schweizerhof in Bern oder den Bürgenstock erworben hat? Nicht nur! Neben der Tochtergesellschaft des Staatsfonds von Katar ist beispielsweise auch die malaysische Usah Tegas mit dem Kauf des Richemond Hotels auf dem Schweizer Markt aktiv. Auch die Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) oder die Kuwait Investment Authority treten seit Jahren als Immobilieninvestoren auf.
Staatsfonds setzen auf Immobilien: Das Hotel Schweizerhof in Bern erwarb die Investmentgesellschaft Barwa aus Katar
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Seite 7 / 24_2011 /// ADIA, beispielsweise, gehört jetzt das Lanesborough Hotel in London, der Königlichen Familie von Abu Dhabi der halbe Berkeley Square im Londoner West End. Zurück zur Eingangsfrage: Warum ein Global SWF Team? Was versprechen Sie sich davon? Wir haben festgestellt, dass global kompetente, ganzheitliche Beratung ein Marktbedürfnis darstellt. Diesen Bedarf können wir mit unserer weltweiten Präsenz, unserer Kenntnis der lokalen Immobilienmärkte und mit der Fachkompetenz bei Strukturierungs- und Steuerfragen aus einer Hand bedienen. Dabei profitieren sowohl Staatsfonds und Pensionskassen
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF als auch Kunden mit Kapitalbedarf und potenzielle Verkäufer von unseren hervorragenden Verbindungen, welche die Marktteilnehmer zusammenbringen. Fakt ist, dass wir seit langem für viele der global agierenden Investoren in der einen oder anderen Weise beratend tätig sind. Im Sinne des «Best Practice»-Prinzips fassen wir nun all unsere Dienstleistungsangebote im Immobilienbereich mit dem Know-how des globalen Netzwerkes zusammen. Das Ziel: Wir wollen unseren Kunden einen zentral koordinierten «One-Stop-Shop» bieten, der den grössten Vorteil für beide generiert – für den internationalen Investor sowie für den Local Player in unseren europäischen Märkten.
Klingt schön – aber wie darf man sich das konkret vorstellen? Vielleicht ein Beispiel: Einer unserer europäischen Kunden sieht sich von seinen Banken unter Druck gesetzt und braucht Hilfe beim Verkauf eines Hauses in Zürich. Mit unserer Unterstützung hat er einen Kaufinteressenten aus den Golfstaaten identifiziert. Wir versuchen aber auch heraus zu finden, ob sich eventuell weitere Synergien ergeben könnten – da unsere Kollegen in Deutschland beim dort stattfindenden Schuldenabbau unseren Kunden beraten. Die Botschaft ist im Grunde ganz einfach: «In dem wir Hand in Hand arbeiten, können wird jeden Beratungsauftrag für jedweden Kunden in jedem Land erfüllen.» •
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Immobilieninvestmentmärkte Europa/Studie
Toulouse, München und Hamburg vorn Toulouse, München und Hamburg sind die attraktivsten Standorte für Investitionen in Mietwohnimmobilien; Zürich und Genf sind unter den Top Ten. Dies ergab eine Untersuchung der Augsburger Patrizia Immobilien AG.
PM/BW. Infolge der Finanzkrise und dem damit gestiegenen Sicherheitsbedürfnis werden von institutionellen Investoren im Rahmen ihrer Kapitalanlage vermietete Wohnimmobilien wieder verstärkt in die Betrachtung mit einbezogen. Der Vorteil vermieteter Wohnimmobilien ist die hohe Granularität ihrer Mieterba-
sis und die daraus folgende hohe Stabilität und Sicherheit des laufenden Cashflows. Generell gilt: Die Lage und damit die lokale demographische und wirtschaftliche Entwicklung ist bei Immobilieninvestitionen einer der zentralen Erfolgsfaktoren. Die Frage ist allerdings, wie einzelne europäische Metropolen im Vergleich zueinander bezüglich ihrer nachfrageseitigen Investment-Perspektiven zu beurteilen sind. Um Antworten zu finden, hat die Augsburger Patrizia Immobilien AG 82 europäische Städte hinsichtlich ihrer demographischen und wirtschaftlichen Fundamentaldaten, wie Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum, Einwohnerdichte, Arbeitslosenquote und
Beschäftigungszahlen mit einander verglichen, sowie die rechtlichen Rahmenbedingungen und des Vorhandenseins eines institutionellen Mietwohnungsmarktes geprüft. Nur ein erster Einblick
«Die besten Risiko-Rendite-Profile finden Investoren in Nordwesteuropa, also Skandinavien, Deutschland, Frankreich und den Niederlanden», sagt Dr. Markus Cieleback, Leiter Research der Patrizia Immobilien AG. Die Autoren der Studie unterscheiden vier Städtegruppen hinsichtlich ihres Risiko-Rendite-Profils: Zur ersten Gruppe gehören Städte, in denen sich überdurchschnittliche
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Erträge bei unterdurchschnittlichem Risiko erzielen lassen. Dazu gehören im Wesentlichen die nordwesteuropäischen Hauptstädte und der Grossteil der in diesen Ländern liegenden Sekundärstandorte. Die zweite Gruppe bilden Städte mit sowohl unterdurchschnittlichen Risiko- als auch Ertrags-Perspektiven. In diese Gruppe fallen die italienischen Städte, einige Städte aus Griechenland und Spanien sowie vereinzelte nordwesteuropäische Sekundärstandorte. Zur dritten Gruppe zählen Städte mit unterdurchschnittlichen Erträgen bei vergleichsweise hohem Risiko. Dazu zählen die Mehrzahl der Städte der iberischen Halbinsel, die englischen Regionalmärkte sowie eine Reihe osteuropäischer Sekundärstandorte. Die letzte Gruppe bilden schliesslich die Städte, die ihr vergleichsweise hohes Risiko durch überdurchschnittliche Erträge kompensieren. Darunter fallen die Städte aus dem Baltikum und Polen sowie die meisten osteuropäischen Hauptstädte. «Die Ergebnisse unserer Analyse liefern europaweit agierenden Investoren, die sich in Wohnimmobilien engagieren wollen, einen ersten Einblick in die relative Attraktivität der einzelnen untersuchten Märkte zueinander», erläutert Cieleback. Für eine konkrete Investitionsstrategie bedarf es nach Ansicht des Experten allerdings noch einer Analyse der lokalen Leerstands- und Angebotsrisiken: «Scheinbar attraktive Märkte können durchaus wieder aus dem Investmentfokus rücken, während auf den ersten Blick weniger attraktive Märkte infolge attraktiver Angebotsbedingungen aufgenommen werden.» •
Quelle: Patrizia research
Gesamtranking (quantitativ und qualitativ)
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Immobiliendienstleister
«Liz» und «Max» helfen bei der Vermarktung
Das Wohnangebot «Liz» auf dem ehemaligen Sulzerareal in Oberwinterthur
Facebook, Twitter und Co. sind mehr und mehr Thema für Immobilienfirmen und Liegenschafteneigentümer. Nicht zuletzt als Vermarktungsk anal für Wohnimmobilien sind die Social MediaPlattformen interessant.
RL. Über Social Media-Plattformen wie Facebook, Twitter oder Youtube ist heute die ganze Welt vernetzt. Social Media-Plattformen gewinnen auch als Multiplikatoren, Werbeträger und Vermarktungskanäle für Firmen, Organisationen und Parteien an Bedeutung, wie sich etwa am letzten Wahlkampf des heutigen US-Präsidenten Barack Obama zeigte. In der Schweiz ist ein prominentes Beispiel die Kampagne vom TCS «Slow down.
Take it easy», die sowohl auf Facebook und Youtube als auch in klassischen Medien wie Fernsehen geführt wurde. Neue Mieter mittels Facebook
Die Chancen von Social Media hat auch die Immobilienbranche erkannt. Vermarkter etwa setzen das Social Media-Marketing zur Vermietung von Wohnungen ein. Zu den Pionieren in der Schweiz zählen die Kampagne «Liz» und «Max» der Verit Immobilien AG (in Zusammenarbeit mit Sevenseas GmbH), die über Facebook zwei Grossprojekte in Oberwinterthur vermarktet. Beide Projekte sind als Kontakte auf Facebook mit den Namen «Liz Wohnen» und
«Max Wohnen» personifiziert. Wohnungsinteressenten können Freunde der fiktiven Personen werden, Fragen zu den Wohnungen stellen oder Aussagen von Liz und Max auf der Pinnwand kommentieren. Das Duo hält seine Facebook-Freunde über Besichtigungstermine auf dem Laufenden und erstellt Fotoalben, die beispielsweise Baufortschritte dokumentieren. Nach dem Start verbreitete sich das Projekt «Max» und «Liz» sehr schnell in der Öffentlichkeit. Es generierte Resonanz im Radio und in der Tagespresse. Auch unter Politikern wurde über das Projekt diskutiert. Und nicht zuletzt wurden die potenziellen Mieterinnen und Mieter erreicht. Bereits drei Monate vor dem Bezugstermin waren 75 Prozent der
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Überbauung Liz in Oberwinterthur: Wohnen am Park
Überbauung «Liz» und 65 Prozent der Überbauung «Max» vermietet. Zu Beginn war die Aufmerksamkeit in der Öffentlichkeit mit gleichzeitig vielen Aktivitäten auf den FacebookProfilen besonders hoch und auch heute wird immer noch fleissig mit «Max Wohnen» und «Liz Wohnen» kommuniziert. Persönliche Empfehlung durch Freunde
Social Media-Plattformen als Vermarktungsinstrument haben viele Vorteile. Die Verbreitung der Informationen ist verhältnismässig einfach und man erreicht ein grosses Publikum. Im Idealfall werden die Wohnungsangebote automatisch über die Freundeskreise der Face-
Voraussetzung für erfolgreiches Social Media-Marketing • Das Projekt ist gross genug und geeignet für Social Media • Die Zielgruppe ist auf der ausgewählten Social Media-Plattform aktiv • Geeignete Vermarktungs- und Social Media-Partner sind identifiziert • Die Ressourcen für die Betreuung der Social Media-Plattform sind vorhanden • Es können genügend und passende Inhalte zur Veröffentlichung bereitgestellt werden • Der Umgang mit allfälligen negativen Kommentaren auf den Plattformen ist definiert • Die Social Media-Aktivitäten sind mit traditionellen Vermarktungsinstrumenten vernetzt
book-Mitglieder bekannter. Da die Empfehlung aus dem persönlichen Freundeskreis stammt, setzt sich der Empfänger eher damit auseinander. Zudem können alle Facebook-Benutzer auch die Meinungen anderer ansehen. Emotionen sind rasch wahrnehmbar. Dies ist auch aus Sicht des Vermarkters sehr wertvoll. Trotz allen Vorteilen gilt es zu beachten, dass Social Media-Marketing keineswegs die traditionellen Vermarktungsinstrumente wie Inserate, Plakate, und Internetseiten ersetzen kann. Vielmehr sind der richtige Marketing-Mix und die Vernetzung entscheidend. Des Weiteren eignet sich nicht jedes Immobilienprojekt gleichermassen für den Einsatz von Social Media-Plattformen. Man erreicht vorwiegend eine >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF jüngere Zielgruppe. Zudem sind die Plattformen eher für die Vermarktung von Mietwohnungen geeignet, können aber auch zur Vermarktung von Eigentum genutzt werden. Aus Effizienzgründen sollten die Vermarktungsprojekte allerdings eine gewisse Grösse aufweisen.
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Stetige Beobachtung notwendig
Die Betreuung der Vermarktungsaktivitäten auf Social Media-Plattformen und insbesondere auf Facebook ist aufwendig. Der Vermarkter muss die Funktionsweise der Plattform und das Projekt sehr gut kennen. Er sollte aktiv Beiträge leisten, Informationen veröffentlichen und prompt auf Anfragen und Kommentare der Facebook-Nutzer reagieren. Die Reaktionen können selbstverständlich auch negativ oder unwahr sein. Darum ist stetige Beobachtung und Fingerspitzengefühl erforderlich. Wenn keine Aktivitäten von sich aus entste-
hen, muss der Vermarkter selbst Themen aufgreifen, um Diskussionen zu fördern. Ziel ist, dass die Mitglieder das Wohnungsangebot seinen Freundeskreisen weiterempfehlen und dass auf diesem Weg eine möglichst grosse Anzahl potenzieller Mieterinnen und Mieter angesprochen wird. Neben der Vermarktung könnten Social Media-Plattformen auch zu anderen Zwecken von den Immobilienbewirtschaftern genutzt werden. Vorstellbar ist beispielsweise die gegenseitige Vernetzung der Bewohner einer Sied-
/// 24_2011 / Seite 12 lung, um sich bei Ferienabwesenheiten oder sonstigen Angelegenheiten auszuhelfen. Bei allen Massnahmen rund um Social Media empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit Spezialisten, die fundierte Erfahrung in der Vermarktung als auch mit Social Media aufweisen. •
Die Autorin: R amona Lindenmann, Abteilungsleiterin Handel / Erst vermietung, VERIT Immobilien AG, Zürich
Social Media Platformen Youtube bietet die Möglichkeit, Videos zu veröffentlichen, die dann von allen angeschaut und kommentiert werden können. Twitter ist eine so genannte Miniblog-Plattform, mit welcher Nutzer Kommentare und Informationen in 140 Zeichen an ihre Abonnenten («Follower») übermitteln können. Die bekannteste und grösste Plattform ist Facebook. Im Februar 2004 erstmals öffentlich zugänglich, hat die Plattform heute nach eigenen Angaben weltweit rund 700 Millionen Mitglieder. Die Menschen können auf Facebook mit Freunden in Kontakt treten, Bilder und Videos austauschen, über Veranstaltungen informieren, Kommentare veröffentlichen und vieles mehr.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilieninvestmentmärkte Europa
«Wir erwarten eine Delle, keinen Absturz»
Bekommen wieder bessere Zeugnisse: US-Büromärkte, hier: Seattle
Schwächere Mietnachfrage, steigende Nettoanfangsrenditen, engere Finanzierungsbedingungen: Die gewerblichen Immobilienmärkte in Europa werden 2012 die Auswirkungen der Finanz und Wirtschaftskrise zu spüren bekommen.
BW. Die Aussichten für die europäischen Immobilienmärkte sind – zumindest mittelfristig – nicht gerade rosig. Hatte es noch Anfang des Jahres ausgesehen, als käme mehr Bewegung in die Märkte – beispielsweise aufgrund der zunehmenden Bereitschaft der Investoren, sich auch
Nicht-Core-Objekten zuzuwenden –, hat sich das Blatt inzwischen wieder gewendet. «Die Entwicklung an den europäischen Immobilienmärkten wird im Jahr 2012 spürbar gedämpft», prognostiziert Matthias Danne, Immobilien- und Finanzvorstand der DekaBank. Die Risikoscheu der Investoren und Mieter habe in den vergangenen Monaten bereits spürbar zugenommen. Verkäufe von Büros und Ladenobjekten seien fast nur noch in Bestlagen möglich, Mietverträge würden länger verhandelt. Ein Absturz an den Mietmärkten, wie in den Jahren 2008 und 2009 nach der Lehman-Pleite werde jedoch ausbleiben, ist Danne überzeugt. «Wir er-
warten eine Delle, keinen Absturz», sekundiert Ulrich Kater, Chefvolkswirt der DekaBank. Grosse regionale Unterschiede
Nach dem jüngst vorgestellten «Deka Immobilien Monitor», der einen Ausblick auf die Entwicklung der europäischen Gewerbeimmobilienmärkte für 2012 bis 2016 gibt, ist in den kommenden Monaten mit einer schwächeren Mietnachfrage, steigenden Nettoanfangsrenditen und engeren Finanzierungsbedingungen zu rechnen, was Nachfrage und Aktivitätsvolumen auf den Immobi- >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Dr. Matthias Danne, Immobilienund Finanzvorstand der DekaBank
Nachgefragt Schweizer Immobilienbrief: Herr Dr. Danne, es gibt offene Immobilienfonds, die in den vergangenen Jahren in Zürich oder Genf zugekauft haben. Hat auch Deka Immobilien Schweizer Objekte für die Offenen oder Spezialfonds im Visier? Matthias Danne: Der Schweizer Immobilienmarkt ist für Deka Immobilien grundsätzlich interessant. Derzeit ist das Preisniveau für Core-Objekte allerdings so hoch, dass es sich für unsere Fonds nicht rechnet, in Schweizer Immobilien zu investieren. Darüber hinaus sind die Märkte in der Schweiz relativ klein und es besteht eine hohe Nachfrage von einheimischen Investoren nach Core-Immobilien. Seit geraumer Zeit geben Schweizer Institutionellen Investoren ihre bisherige Zurückhaltung gegenüber Auslandsinvestments auf. Anlageziel, direkt wie indirekt, ist oftmals Deutschland. Verzeichnen die Deka Spezialfonds auch eine erhöhte Nachfrage seitens dieser Investorengruppe? Die Hauptzielgruppe für unsere institutionellen Produkte sind Unternehmen aus der Sparkassen-Finanzgruppe. Bisher verzeichnen wir keine Nachfrage von Schweizer institutionellen Investoren nach unseren Spezialfonds beziehungsweise unserem Offenen Immobilien-Publikumsfonds WestInvest ImmoValue, der sich ausschliesslich an institutionelle Anleger richtet.
lienmärkten begrenzen wird. Allerdings wird sich die Finanz- und Wirtschaftskrise regional sehr unterschiedlich auswirken. Während sich die nordeuropäischen Kernmärkte wie zum Beispiel Deutschland und Frankreich erneut relativ robust zeigen, fallen die Prognosen für die Märkte in Südeuropa wie zum Beispiel Italien und Spanien deutlich pessimistischer aus. «Die Unterschiede beim Wirtschaftswachstum zwischen den Ländern in Nord- und Südeuropa bleiben in den kommenden Jahren erhalten. Dies hat auch Folgen für die Immobilienmärkte», sagt Kater. Die DekaBank-Analysten gehen davon aus, dass sich das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2012 in der Eurozone um 0,4 Prozent verringert; im Jahr 2013 soll es hingegen wieder um 1,1 Prozent steigen. In Deutschland soll das BIP 2012 um 0,1 Prozent steigen und damit über dem Euroland-Durchschnitt liegen; auch 2013 dürfte das bevölkerungsreichste Land Europas mit einem Zuwachs von 1,6 Prozent im Spitzenfeld liegen.
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Investmentmärkte stärker tangiert
Die Entwicklung auf den europäischen Mietmärkten wird 2012 abflauen: In Spanien rechnen die Analysten mit einem Rückgang der Büromieten um 4,5 und 2013 um weitere drei Prozent. In Deutschland würden die Mieten stagnieren, bevor sie 2013 bis 2016 durchschnittlich um etwa 2,5 Prozent pro Jahr steigen. Entsprechend zeige sich die Entwicklung in den drei grössten Büromärkten München (+2,1% p.a.), Berlin (+2,3% p.a.) und Hamburg (+2,5% p.a.). «Der robuste Arbeitsmarkt und das in den meisten Märkten niedrige Neubauvolumen stabilisieren den deutschen Büromarkt», sagt Danne. Ein Absturz an den Mietmärkten, wie in den Jahren 2008 und
/// 24_2011 / Seite 14 2009 nach der Lehman-Pleite, werde ausbleiben: «Somit spricht also vieles für die Anlage in gut diversifizierte Immobilienportfolios.» Stärker als die Mietmärkte werden die Investmentmärkte auf die aktuelle Krise reagieren – nicht zuletzt aufgrund der sich weiter verschärfenden Finanzierungsbedingungen. So stehen beispielsweise die Grossbanken in Deutschland unter Druck und müssten ihre Bilanzen kürzen. «Für viele von ihnen gehört die gewerbliche Immobilienfinanzierung nicht mehr zum Kerngeschäft», betont Danne. Zwar gibt es Versicherungen, die nach dem Vorbild der USAssekuranzkonzerne in den Sektor drängen, doch das Volumen hält sich bislang noch in engen Grenzen. Aufgrund der starken Risikoaversion der Investoren, der niedrigen Zinsen und der unüberschaubaren Situation in den anderen Anlageklassen, bleibe die Nachfrage im Core-Bereich aber hoch und limitiere damit den Preisrückgang in diesem Segment, sagt Kater. In den nordeuropäischen Kernländern wie zum Beispiel Frankreich und Deutschland wird ein Anstieg der Nettoanfangsrenditen von durchschnittlich rund 20 Basispunkten im Jahr 2012 und 30 Basispunkten im Jahr 2013 erwartet. In der südlichen Peripherie der Eurozone können sich Investoren auf Nettoanfangsrenditen einstellen, die rund 60 bis 80 Basispunkte über dem langfristigen Durchschnitt von 2001 bis 2010 liegen. Chancen in der «neuen Welt»
Damit ist vorgezeichnet, dass sich die Gesamtertragsperspektiven auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten gegenüber den bisherigen Erwartungen deutlich abflachen. Die DekaBank erwartet im Jahr 2012 für ganz Europa Gesamtertragsverluste von durchschnittlich rund 2,6 >>>
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 15 / 24_2011 /// Prognose Gesamterträge*
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Prognose BüroSpitzenrendite (netto)
NACHRICHTEN
*Durchschnittswert für 25 Standorte
Mobimo: Erfolgreiche Kapitalerhöhung
Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank
Gesamtertragsperspektiven 2012 bis 2016: +2,9% p.a.*
Die Mobimo Holding AG konnte ihre Kapitalerhöhung erfolgreich platzieren. Wie die Gesellschaft mitteilt, wurden 1.028.350 neue Namenaktien ausgegeben; der Emissionserlös: rund 192 Millionen CHF. 99,8 Prozent der Bezugsrechte (Verhältnis 5:1; Bezugspreis: 192 CHF netto) wurden ausgeübt, die verbleibenden 1.959 Aktien zum Preis von je 206 CHF/Aktie platziert. Die neuen Aktien wurden am 7. Dezember 2011 erstmals an der SIX Swiss Exchange gehandelt. Mit dem erfolgreichen Abschluss der Transaktion steigt die Marktkapitalisierung der Mobimo auf rund 1.282 Millionen CHF. Credit Suisse Gemischte Performance
*Einstieg Ende 2011. Die Gesamtertragsrechnung basiert auf idealtypischen 3 Investitionen und Desinvestitionen zu jeweiligen Marktpreisen, tatsächliche Objektrenditen können deutlich abweichen.
Prozent. «Dieser Wert liegt deutlich unter denen aus dem Jahr 2008 und 2009 als die Gesamterträge nach der Lehman-Pleite um zehn beziehungsweise sechs Prozent zurückgingen», sagt Kater. Im Jahr 2013 und den darauf- folgenden Jahren sollten sich die Gesamterträge dann wieder leicht erholen. Die schlechtesten Ertragsperspektiven bis einschließlich 2016 bieten erneut die Märkte in der südlichen Peripherie. Die aussereuropäischen Büromärkte sehen die DekaBank-Analysten positiver. Zwar werden einige asiatische Immobilienmärkte wie zum Beispiel Seoul und Tokyo auf Grund ihrer Exportabhängigkeit von Europa und der hohen Bautätigkeit kurzzeitig belas-
tet. Diese Situation sollten sie jedoch mittel- bis langfristig überwinden. Insbesondere Tokio dürfte mittlerweile den Boden erreicht haben. In den USA erwartet die DekaBank im Jahr 2012 einen durchschnittlichen Gesamtertrag von rund 3,5 Prozent. Die besten Perspektiven ergeben sich in den High-Tech- und rohstofforientierten Märkten wie San Francisco, Boston, Dallas und Seattle. In Lateinamerika sehen die DekaBank-Experten Mexiko-City und Santiago de Chile in einer starken Position. Auch Märkte in rohstoffreichen Ländern wie zum Beispiel Australien und Kanada sollten von der Krise in Europa weitgehend unbeeindruckt bleiben. •
Die drei Immobilienfonds der Credit Suisse – CS Real Estate Fund Siat, CS REF Interswiss sowie CS 1a Immo PK – zeigten im Geschäftsjahr 2010/11 (30.9.) eine gemischte Performance. Der CS REF Siat weist gemessen am Schlusskurs vom 30. September 2011 mit einem Plus von 8,8 Prozent die stärkste Performance der drei Fonds aus; der Credit Suisse REF Interswiss erzielte eine Performance von 4,1 Prozent und lag damit klar unter dem Vorjahreswert (12,9 %). Der Immobilienfonds 1a Immo PK hat bei der Performance am meisten verloren: Der Wert lag mit sechs Prozent zwar über dem des Interswiss-Fonds, aber im Vergleich zum Vorjahr sank der Wert um fast zehn Prozentpunkte. Alle drei Fonds halten zudem die Ausschüttung auf dem Niveau des Vorjahres stabil, wie die Credit Suisse mitteilt.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 24_2011 / Seite 16
Marktkommentar
Spannender Endspurt Im kotierten Immobiliensektor Schweiz zeichnet sich ein Abflachen des Aufwärtstrends ab. Doch angesichts der Krisenzeiten wird die Nachfrage nach Immobilieninvestments anhalten.
NH. Ein bewegter Jahresabschluss wird uns im indirekten Immobiliensektor gezeigt für das Jahr 2011. In den letzten vier Wochen wurden vom Markt durch Neuemissionen und Kapitalerhöhungen (CS Global, Swissinvest, UBS Anfos, Swisscanto Commercial, Good Buildings und Mobimo) nahezu 900 Millionen CHF Neugeld nachgefragt. Dies ist überaus speziell für ein Jahresende: In der Regel findet die Saison, zumindest für Kapitalerhöhungen, eher von Januar bis Juni statt. Weiter gab es noch eine Neukotierung des Tessiner Immobilienfonds Residentia, der am ersten Handelstag eine Spanne zwischen Tagestief und Tageshoch von über zehn Prozent aufwies und auf dem Höchststand schloss. Der Fonds konnte diesen Kurswert auch in den darauf folgenden fünf Handelstagen halten. Das hohe Angebot an Investitionsmöglichkeiten durch Emissionen hat natürlich auch einen Einfluss auf den übrigen kotierten Markt. Einerseits werden im Sektor Verkäufe getätigt, um die liquiden
Mittel zur Partizipation bereitstellen zu können, und andererseits fliessen Gelder, die möglicherweise über die Börse investiert worden wären, konzentriert in die Emissionen. Die Folge: Eine deutlich abgeschwächte oder besser en bloc befriedigte Nachfrage im kotierten Handel. Untergangsszenarien beliebt
Auch konnten wir erhöhten Abgabedruck speziell bei den Immobilienaktien beobachten. Auslöser waren neben den generell volatilen Markteinflussfaktoren die pessimistische Einschätzung gegenüber dem Schweizer Franken aus der Eurozone und Grossbritannien. Sollte der Franken weiter abgewertet werden, können die Immobiliengesellschaften noch so gute Arbeit leisten: Aus Sicht eines «Euro-» oder «Pfundinvestors» werden sie trotzdem nicht attraktiv. Zum Beispiel hat PSP Swiss Property seit Ende Juni in CHF 3,8 Prozent, in Euro 11,8 Prozent und in GBP 14 Prozent verloren. Swiss Prime Site hat im identischen Zeitraum in CHF 4,6 Prozent, in Euro 12,5 Prozent und in GBP gar 14,7 Prozent eingebüsst. Nach nun beinahe drei aufeinanderfolgenden Jahren (2009, 2010, 2011) an positiven Renditen im kotierten Immobiliensektor Schweiz, in den Immobilienfonds sind es so-
Nikolas Hatt, Swiss Finance & Property
gar vier Jahre, ist ein Abflachen des Aufwärtstrends langsam aber sicher erkennbar. Dennoch werden Immobilieninvestitionen weiter eine erhöhte Nachfrage erfahren, solange die Wirtschafts-, Finanz-, Euro-, Banken-, oder wie die herrschende Krise jeweils aktuell gerade benannt wird, im Fokus stehen. Untergangsszenarien erfreuen sich gerade grosser Beliebtheit. Larry Hatheway, Chief Economist & Chief Strategist bei der UBS Investmentbank, schreibt dazu in seinem Kommentar mit dem Titel «Euro fantasies and other nonsense»: «Ich vermute, in einem solchen Fall wären verschiedene Vermögensverwerte in Betracht zu ziehen – Edelmetalle, beispielsweise. Aber auch andere Metalle wären ein weises Investment. Darunter Konservennahrung und kleinkalibrige Waffen.» Um den Gedanken weiter zu tragen, würde ich hier gerne anmerken, dass ohne Eigenheim, am besten mit Keller, weder Goldbarren noch Waffen noch Konservendosen einen hohen Wert aufweisen werden. •
ANZE IGE
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 17 / 24_2011 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG WERT DIVIDENDE NUM MER
7. Dezember 2011 TIEFST HÖCHST GELD BRIEF 2011 2011
500 3490024 N
AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR 32,000.00 Agruna AG
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140241 N
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155753 N Bürgerh aus AG, Bern
40,000.00
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36,010.00
53,000.00
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4,450.00
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850.00
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6.00 10202256 N
C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau
187.00
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210.00
215.00
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4.25
Espace Real Estate Holding AG, Biel
135.00
145.00
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570.00
255740 N
820.00
8
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690.00
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363758 I FTB Holding SA, Briss ago
191008 N Im mges Via m al a, Thusis
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6,210.00
7,635.00
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257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo
200 11502954 N Konkordia AG N 50 154260 N Löwengarten AG
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254593 N MSA Im mobilien, Adliswil
500 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
1 2989760 I Real Estate Holding
1,650.00
1,650.00
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1,200.00
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2,100.00
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130.00 500.00 10 165.00 500.00 12 425.00
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3,950.00
3,960.00
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0
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225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri
2,700.00
3,500.00
2
2,801.00
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870
228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden
2,500.00
3,000.00
5
2,250.00
3,000.00
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231303 I Sia - Haus AG, Zürich
4,800.00
5,300.00
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4,950.00
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4
600
36.00 160.00
5 1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG
1.10 72,500
1.00
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1500
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0.00
0
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172525 N TL Im mobilien AG
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9,100.00
4
7,100.00
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253801 N Tersa AG
8,405.00
15,000.00
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9,000.00
13,500.00
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250.00
256969 N Tuwag Im mobilien AG,Wädenswil
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13,000.00
0.00
0
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635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich
3
5,050.00
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IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 24_2011 / Seite 18
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
8. dezember 2011 RüCKNA ME PREIS
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2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER
844,303 CS 1A IMMO PK
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BÖRSEN K APITALISIERUNG
2.29%
11.19%
2.75%
112.00
120.50
632,169,144
1149.00
1355.00
4.07%
17.93%
3.04% nicht kotiert 1 215.00
4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS
108.65
138.00
3.04%
27.01%
5.42%
1365.00
3,576,326,025
2.14%
134.00
145.00
1,176,422,400
276,935 CS REF INTERSWISS
180.00
225.50
3.87% 25.28%
3,106,932 CS REF LIVINGPLUS
96.80
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2.25% 21.64%
4.88%
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213.00
230.30
1,530,737,747
1.56%
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116.00
125.00
2,060,625,000
1,291,370 CS REF SIAT
127.00
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1,458,671 FIR
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3.35% 31.10%
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152.00
172.00
2,109,696,359
2.81% 30.35%
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862,214,156
977,876 IMMOFONDS
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5.95%
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371.00
397.00
1,107,599,251
278,226 L A FONCIERE
587.35
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9.40%
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741.00
842.00
911,502,900
277,010 IMMO HELVE TIC
153.25
197.00
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5.10%
1.46%
186.90
205.00
551,600,000
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106.50
116.00
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- 4.24%
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113.00
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113.00
133.80
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130.00
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278,545 SOLVALOR «61»
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1155.00
1,029,120,000
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47.50
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2,616,884 SWISSINVEST REIF
1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
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1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
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Tota l
3.10% 25.17% 5.17% 1.82% 28,635,670,111
IMMOBILIENAKTIEN
8. dezember 2011
CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
BÖRSEN - KURS
AUS- EC ART SCHÜT-
TUNGS- RENDITE
883,756 ALLRE AL HOLDING
1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N
255,740 ESPACE RE AL ESTATE
PERF. Y TD 2011
MTL . UMSATZ % NOV
KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
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1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y
803,838 SWISS PRIME SITE
261,948 WARTECK INVEST
2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING
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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 19 / 24_2011 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Stadtentwicklung
bild: ANDRE AS L ANZ
Zürich West nimmt Gestalt an
Zürichs neues Wahrzeichen: Der Prime-Tower Am 6. Dezember wurde in Zürich der Prime Tower eröffnet: Ein Meilenstein in der Entwicklung von Zürich West.
BW. Mit 126 Metern ist der Prime Tower in Zürich das höchste Gebäude der Schweiz. Vorläufig jedenfalls. Doch bis voraussichtlich 2015, wenn in Basel der Roche-Turm eröffnet und die neue Landmarke um fast 50 Meter überragen wird, dürfen sich die Zürcher mit dem neuen Rekord schmücken. Dabei ist der Anfang Dezember eröffnete Prime Tower weit mehr als «nur» hoch: Der kristallfarben schimmernde neue Turm an der Hardbrücke gilt als Symbol für Zürich West: Die Einweihung des Gebäudes beendet eine gut 15-jährige Entwicklung auf dem Maag Areal. Als «unstrittiges Wahrzeichen eines neuen Quartiers mit Ausstrahlung auf die ganze Stadt» beschrieb Zü-
richs Stadtpräsidentin Corine Mauch das Gebäude bei der Eröffnungsfeier, und Stadtentwickler loben das von den Zürcher Architekten Annette Gigon und Mike Guyer entworfene Hochhaus als Symbol eines «gelungenen Wandels» von einem Industriequartier zu einem lebenswerten urbanen Viertel. Erstklassiges Investment
Der Turm und seine Nebengebäude – alles in allem rund 68.000 Quadratmeter Nutzfläche – entstanden auf dem Areal der ehemaligen MaagZahnräder & -Maschinen AG. Mit dem Projekt bewies die Swiss Prime Site (SPS) AG als Investor einmal mehr ein gutes Gespür für Standorte mit Entwicklungspotenzial: Das Engagement – insgesamt 380 Millionen CHF investierte die SPS in den Prime Tower, dessen zwei Annexbauten Cubus und Diagonal so-
wie in das Geschäftshaus Platform – scheint sich gelohnt zu haben. Wie SPS-Chef Graf sagt, wurde bereits Mehrwert geschaffen: «Prime Tower, Cubus, Diagonal und Platform generieren zusammen jährlich 29 Millionen Franken Mieteinnahmen und sind eigentlich bereits eine halbe Milliarde wert.» Dabei sind die Mieten Graf zufolge günstiger als an der Bahnhofstrasse. Die bis dato aufgelaufenen Einwertungsgewinne beziffert die SPS auf 110 Millionen CHF. Somit scheint der Prime Tower seinem Namen alle Ehre zu machen: Ein erstklassiges Investment. Tatsächlich sind pünktlich zur Eröffnung die 36 Stockwerke des in einer Rekordzeit von nur 18 Monaten hochgezogenen Prime Tower bis auf den letzten Quadratmeter – insgesamt rund 40.000 Quadratmeter – vermietet, an namhafte Wirtschaftsprüfungsfirmen, Anwaltskanzleien und >>> Finanzdienstleister.
Die ersten Mieter sind bereits im vergangenen Sommer eingezogen und seither füllen sich nach und nach die weiteren Stockwerke. Wie zu hören ist, fühlen sich die Unternehmen am neuen Standort sehr wohl. «Es ist toll, hier zu arbeiten», sagt etwa Jan Eckert, CEO von Jones Lang LaSalle Schweiz. Das Beratungsunternehmen hat seit Anfang Dezember seinen Sitz im Prime Tower. Zudem hat der Prime Tower das Zeug zur Touristenattraktion: Im 35. Stock mit spektakulärer Aussicht auf die Stadt öffnet am 12. Dezember der Gastronomiebereich «Clouds» samt Restaurant, Bistro-Bar und Lounge. Gemäss Markus Graf wurden die obersten Stockwerke des Turms ganz bewusst an einen Gastronomen vermietet: Man habe damit sicherstellen wollen, dass das neue Wahrzeichen Zürichs einer breiten Öffentlichkeit zugänglich sei. Um im «Clouds» zu dinieren, braucht es allerdings etwas Geduld: Wie Peter Herzog, Projektleiter und Betreiber von Clouds, mitteilt, liegen für die kommenden beiden Monate bereits 5.000 Reservierungen vor.
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NACHRICHTEN Schaffhausen: Wohnbau-Offensive Die Stadt Schaffhausen will in den kommenden zehn bis 15 Jahren bis zu 3.000 neue Einwohnerinnen und Einwohner anlocken. Es gibt allerdings ein gravierendes Problem: In der Stadt gibt es längst nicht genügend Wohnungen für den erhofften Zuwachs. Nun hat der Stadtrat eine Lösung vorgeschlagen: Die Stadt soll fünf eigene Grundstücke abgeben. Die Areale, die überbaut werden sollen, könnten entweder verkauft oder im Baurecht abgegeben werden. Entstehen sollen vor allem Wohnungen für Familien. Zug: neuer «Alpenblick» Bei der Alpenblick-Kreuzung in Cham sollen zwei weitere Hochhäuser entstehen. Wie regionale Medien berichten, ist das Bauvorhaben bereits bewilligt und auch die Baugrube ist ausgehoben. Doch wurde das Projekt inzwischen an einen neuen Bauherren verkauft. Der neue Investor, Hans Häusler, will das «Alpenblick»Projekt erneut überarbeiten und vorwiegend Eigentumswohnungen bauen. Was den Berichten zufolge wiederum einen neue Baubewilligung erfordert.
Nur der Auftakt
Das englische «prime» steht für erstklassig, kann aber auch «der Erste» bedeuten. Auch dieser Übersetzung würde der Turm der SPS gerecht. Der
/// 24_2011 / Seite 20 Prime Tower ist der Erste von mehreren Türmen, die in den kommenden Jahren in Zürich-West direkt neben dem Bahnhof Hardbrücke und als Teil des Stadterneuerungsprojektes entstehen und die Skyline von Zürich neu definieren werden. Auf dem westlich anschliessenden Grundstück sollen als nächstes in der Wohnüberbauung «Maaghof» 200 Wohneinheiten realisiert werden. Aufgrund der bisherigen Vermietungserfolge geben sich Investoren wie Stadtplaner optimistisch: Bis 2015 sollen sich die Einwohnerzahl in Zürich-West von jetzt 3.000 auf 7.000 und die Zahl der Arbeitsplätze von 20.000 auf 30.000 erhöhen. • SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 24/2011 / 6. Jahrgang / 132. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
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JÜRG STÖCKLI – CEO, SBB IMMOBILIEN
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Private Equity Real Estate Möglichkeiten, Risiken und Renditen Donnerstag, 15. März 2012 um 17.30 Uhr
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Gewerbe- und Industrieflächen Vom Kostenfaktor zum Ertragsbringer Donnerstag, 14. Juni 2012 um 17.30 Uhr
Immobileninvestments in turbulenten Zeiten Inflation, Zinsen und Währungskurse? Partner:
im Vortragssaal des Kongresshaus Zürich Moderation:
– Dr. Markus Schmidiger, IFZ Hochschule Luzern – Prof. Dr. John Davidson, IFZ Hochschule Luzern
Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
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