SCHWEIZER
Ausgabe 133_ 7. Jahrgang / 23. Januar 2012
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt 2 E&Y Real Estate: Trendbarometer 2 Basel/Ziegelhof-Projekt 4 EBS-REMI: Distressed RE Debt 4 Nachrichten: Fahrländer Partner 6 Nachrichten: ZKB-ZWEX 7 Nachrichten: Hypothekarzinsen 8 Nachrichten: Zurich/Mythenquai 9 Wohnimmobilienmarkt Zürich: Preiswachstum gebremst 9 Nachrichten: Pom+ 11 Immobilienmärkte Europa: «Deutliche Zweiteilung» 11 Morgan Stanley REF VII 12 Nachrichten: Hypo Tirol 13 Lone Star/NPL-Portfolio 15 Marktkommentar 15 Nachrichten: CS/UBS 16 Immobiliennebenwerte 17 Immobilienfonds/-Aktien 19 Projekt:Alpen Resort/Laax
Schweiz bleibt attraktiv Hat da jemand von Krise gesprochen? Auf den Schweizer Immobilienmärkten scheint sie jedenfalls nicht angekommen zu sein. Starker Franken, niedrige Zinsen sowie stabile politische und soziale Verhältnisse zahlen sich aus. «90 Prozent der befragten Banken, Versicherungen, Immobilienfonds und –AGs, REPE- und Staatsfonds, Family Offices und Wohnbaugenossenschaften halten die Schweiz für einen attraktiven ImmobiBirgitt Wüst Redaktionsleiterin lienstandort», meldet Ernst & Young Real Estate. Allerdings scheint das Interesse der Institutionellen Investoren an Wohnliegenschaften abzunehmen; aktuell sind eher Logistik- und Hotelimmobilien gefragt. Erste Signale für eine Trendänderung auch bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, für die Fahrländer Partner zuletzt «mehrheitlich seitwärts tendierende Preise» konstatiert. Selbst in der Wachstumsregion Zürich rechnet Kuoni Mueller & Partner für 2012 nicht mehr den Rekordzuwächsen wie in den Vorjahren. Dramatische Entwicklungen werden indes nicht erwartet. Schliesslich blieben die Fundamentaldaten des Wohnimmobilienmarktes robust, heisst es im «UBS real estate focus 2012». Grundsätzlich tendierten die Preise weiterhin nach oben und indirekte Immobilienanlagen blieben attraktiv – wenngleich die im Immobilienmarkt vorherrschende Zuversicht immer grössere Risse zeige. Alles klar soweit? Eins scheint immerhin sicher: 2012 dürfte ein spannendes Jahr werden.
20 Nachrichten: Basel/Emmen 20 Impressum
Mit den besten Grüssen Birgitt Wüst
Partner Immobilienbrief
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Private Equity Real Estate SCHWEIZER als Ausweg aus dem Anlagedruck?
IMMOBILIENGESPRÄCHE
Donnerstag, 16. Februar 2012 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich
Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / vonmuralt@ibverlag.ch Teilnahme CHF 80.-. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt Donnerstag, 16. Feb. 2012, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)
Private Equity Real Estate als Ausweg // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Anlagedruck? Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // aus dem Investitionen in den Schweizer Immobilienmarkt im Core Bereich wird zunehmend schwieriger. Eine Diversifikation in opportunistische Private Equity Real Estate-Anlagen kann in einem solchen Umfeld Sinn machen. Zahlreiche Schweizer Immobilieninvestoren haben das Potenzial im Bereich Private Equity Real Estate (PERE) erkannt und investieren in diese Immobilienstrategie. Experten aus Theorie und Praxis diskutieren über folgende Fragen die sich dazu stellen:
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 1_2012 / Seite 2
Immobilien-Investmentmarkt Schweiz NACHRICHTEN Basel: ZiegelhofProjekt umstritten Auf dem Ziegelhof-Areal in Liestal sollen 7.000 qm Verkaufsfläche und 13 Wohnungen entstehen. Auf zwei übereinanderliegenden Ladengeschossen sollen sich Coop und weitere Geschäfte ansiedeln. Das Investitionsvolumen: 50 bis 70 Millionen CHF. Der Baustart ist für diesen Sommer geplant, die Eröffnung 2015. Bei den Anwohnern sind die Pläne umstritten: Man fürchtet eine Verschandelung des Ortsbilds sowie die Entwertung einiger Liegenschaften. Laut Basler Zeitung haben die Stadt, die Bovida Invest AG und die Ziag Ziegelhof Immobilien AG die Pläne zweimal überarbeitet und den geplanten Wohnturm um ein Geschoss gekürzt. Eine weitere Reduktion des Bauvolumens sei nicht möglich. Eine Entscheidung des Einwohnerrats über das Projekt soll im März fallen; die Zustimmung des Stadtparlaments scheint gesichert. Laut BaZ zeichnet sich allerdings ein Referendum der Anwohner gegen den Einwohnerratsbeschluss ab.
«Noch attraktiver für Investoren» Equity Funds, Private/Family Offices, Staatsfonds, sonstige internationale Fonds und Wohnbaugenossenschaften.
Der Standort Schweiz ist im europäischen Vergleich sehr attraktiv. Zu diesem Ergebnis kommt Ernst & Young Real Estate im neuen «Trend Barometer».
Spezialitäten ins Portfolio
PM/BW. Starker Franken, niedrige Zinsen und stabile politische und soziale Verhältnisse machen die Schweiz 2012 als Immobilienstandort noch attraktiver als sie bereits 2011 von den Akteuren beurteilt wurde. Dabei sind Logistik- und Hotelimmobilien die gefragtesten Asssetklassen für Investoren. Sowohl absolut als auch im europäischen Vergleich schätzen knapp 90 Prozent der befragten Akteure den Schweizer Markt als attraktiv ein. Dies sind, kurz gefasst, die Ergebnisse der zweiten Ausgabe des «Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt Schweiz» von Ernst & Young Real Estate. Für die Studie befragt wurden unter anderem Banken, Versicherungen, Immobilienfonds, Immobilien-AGs, Opportunity/Private
Für Wohnimmobilien zeigen Käufer unterdessen anscheinend nicht mehr ganz so viel Enthusiasmus wie in den vergangenen Jahren. «Das Investmentinteresse für Wohnimmobilien scheint auf Grund der Kaufpreisvorstellungen der Verkäufer getrübt», bestätigt Daniel Zaugg, Partner bei Ernst & Young, und Mitverfasser der Studie. Zwar gehen beachtliche 97 Prozent der Befragten davon aus, dass Wohnimmobilien auf hohes Investitionsinteresse stossen werden; doch zum eigenen Investmentfokus befragt, erklären rund drei Viertel der Befragten, dass Wohnimmobilien nur eine geringe oder gar keine Rollen spielen werden. Und wenn in Wohnliegenschaften investiert werden sollte, dann zunehmend nicht mehr nur in Zürich und Genf, son-
Eine Auswahl von Gewerbeimmobilientransaktionen 2011
Quelle: E&Y Trendbarometer Immobilien – Investmentmark t Schweiz 2012
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 3 / 1_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Ausblick Europa 2012
Im Visier von Investoren: Hotelimmobilien, im Bild: Der «Schweizerhof» in Bern
dern vor allem auch in Luzern, Bern und Basel. Stark gestiegene Preise hätten das Interesse der Investoren aber auf Hotel- und Logistikimmobilien gelenkt, meint Zaugg. Knapp 70 Prozent der Befragten haben diese Anlageklassen stark im Fokus für 2012; bei Büroimmobilien sind es mehr als die Hälfte und für Detailhandelsimmobilien interessiert sich nur noch rund ein Drittel der Schweizer Akteure. Beliebteste Bürostandorte sind weiterhin Zürich und Genf. Allen Investments gemeinsam sind die gestiegenen Anforderungen bezüglich Nachhaltigkeit. Inflationsangst treibt Immobiliennachfrage
Wie die Studie zeigt, wird die Marktattraktivität in der Schweiz von einem Grossteil der Befragten als sehr attraktiv oder attraktiv eingeschätzt – nicht zuletz gehen 90 Prozent davon aus, dass Inflationssorgen Anleger
vermehrt in Immobilien treiben werden. Ein Anstieg des Transaktionsvolumens wird dennoch nicht erwartet, auch internationale Finanzinvestoren werden weiterhin keine Rolle spielen. «Als grösstes Hindernis für ein steigendes Transaktionsvolumen werden von 91 Prozent abweichende Preisvorstellungen zwischen Käufer- und Verkäuferseite gesehen», berichtet André Mathis, Senior Manager bei Ernst & Young und ebenfalls Mitverfasser der Studie. Ferner ergaben die Befragungen, dass institutionelle Versicherungen sich zukünftig mit einer geringeren Eigenkapitalrendite bei ihren Engagements in Immobilien zufrieden geben werden: Rund 94 Prozent der Befragten bejahen diese Aussage. Ferner werden Versicherungen künftig häufiger als Fremdkapitalgeber für Immobilieninvestments Dritter auftreten – dies wird als Folge der europaweiten Reform des Versicherungsaufsichtsrechts (Solvency II) gewertet. •
Erstmals haben die E&Y-Researcher für das Trendbarometer nicht nur den Immobilienmarkt in der Schweiz und in Deutschland, sondern in insgesamt zwölf europäischen Ländern untersucht. Europaweit wurden rund 550 Unternehmen und Investoren zu ihrem jeweiligen Standort befragt. Das Ergebnis: Während Deutschland, Schweden und die Schweiz als besonders attraktiv eingeschätzt werden, halten die Befragten in vielen anderen europäischen Ländern ihre Standorte aktuell für weniger attraktiv. Der Grund: Unsicherheit über wirtschaftliche Stabilität und fehlende Transaktionsmöglichkeiten zu attraktiven Preisen. Zwar geht man von einem erhöhten Interesse an Immobilien wegen wachsender Inflationssorgen aus; doch die Mehrheit der Befragten erwartet eher einen Rückgang der Immobilienaktivitäten aufgrund der Eurokrise. Nur in Deutschland, Frankreich und Luxemburg rechnet mehr als die Hälfte der Befragten im Jahr 2012 mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens. Die Preise von Büro- und Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen werden in fast allen befragten Ländern steigen oder stabil bleiben. Wohnimmobilien stehen neben Detailhandelsobjekten 2012 auch europaweit im Fokus der Investoren.
Ernst & Young Trendbarometer Das Trendbarometer ImmobilienInvestmentmarkt, 2006 in Deutschland initiiert, erscheint seit 2010 auch jährlich für die Schweiz. In der Schweiz antworteten 34 der rund 85 angefragten bedeutendsten Investoren, die in den vergangenen Jahren auf dem schweizerischen Immobilienmarkt aktiv waren. Die Studie steht auf der Website unter www.ey.com/ch zum Download zur Verfügung.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 1_2012 / Seite 4
Immobilienfinanzierung NACHRICHTEN Wohnimmobilien: Seitwärtstendenz In den letzten drei Monaten 2011 tendierten die Preise für Wohneigentum auf Ebene Schweiz mehrheitlich seitwärts. Nach einer Erhebung der Fahrländer Partner AG liegen die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser des gehobenen Segments mit einem Plus von 8,9 respektive 6,7 Prozent dennoch deutlich über dem Vorjahreswert. In den übrigen Segmenten wurde im Jahresvergleich nur eine leichte Preissteigerung festgestellt. Kantonal zeichne sich im vierten Quartal mehrheitlich dasselbe Bild ab, sagt Dr. Stefan Fahrländer: «Die Preise tendieren seitwärts mit Ausnahme des gehobenen EWG-Segments, welches weiter zulegt.» Eine Ausnahme bilde der Kanton Uri, wo die Preise gehobener Eigentumswohnungen halten, während bei den anderen Objekttypen ein Preisrückgang festzustellen sei. Im Tessin dagegen steigen die Preise für Eigentumswohnungen, doch die Preise für Einfamilienhäuser sinken. In den Kantonen Waadt und Zug wiederum scheinen alle Segmente weiterhin teurer zu werden; im Kanton Genf dagegen zeichnet sich ein Ende des kräftigen Wachstums ab.
«Innovative Lösungen gefragt» Die Aufnahme von Fremdk apital zur Finanzierung von Immobilien-Investments oder –Projektentwicklungen ist derzeit erschwert. Ein Grund dafür, dass EBS REMI und CORESTATE Capital AG die Forschungsstelle «Distressed Real Estate Debt» gegründet haben.
PD/BW. Weltweit stehen derzeit notleidende Vermögenswerte im Wert von 1,4 Billionen Euro zum Verkauf; über die nächsten vier Jahre werden zusätzlich rund 1,2 Billionen Euro Darlehen aus gewerblichen Immobilienkrediten fällig, hiervon zirka 500 Milliarden Euro in Europa und 125 Milliarden Euro in Deutschland. «Fremdkapital wird von Banken überhaupt nicht mehr oder nur noch für Investitionen mit sehr niedrigem Risiko angeboten. Dieser Zustand wird sich noch verschlechtern und zu einem steilen Anstieg notleidender Immobilienportfolien führen», ist Ralph Winter, Gründer und Chairman der in Zug ansässigen Corestate Capital AG, überzeugt. Faktum ist in der Tat, dass Banken vielerorts aufgrund der ihnen auferlegten
Eigenkapitalmindestanforderungen dem öffentlichen Anspruch der ausreichenden Kreditversorgung nicht mehr nachkommen können. «Die Finanzierung von Immobilieninvestitionen, wie wir sie kennen, ist Vergangenheit und niemand kann derzeit die genauen Auswirkungen auf die Märkte erkennen», stellt Winter fest. Getrieben werde diese Entwicklung durch die hohe Verschuldung im Euroraum sowie durch die regulativen Kreditrestriktionen bei Banken, die aktuell, um wirtschaftlich zu überleben, Prolongationen meiden oder nur mit hohen Eigenkapitalanforderungen und substantiellen Risikoaufschlägen gewähren. Die Folgen für die europäischen Gewerbeimmobilienmärkte: Die Verknappung von Fremdkapital könnte dazu führen, dass in den kommenden Monaten nicht nur notleidende Portfolios sondern auch Objekte an den Markt kommen, bei denen der CashFlow noch stimmt – schlicht deshalb, weil die bisherigen Gläubiger bei den Refinanzierungsrunden passen müssen. Und ob sich tatsächlich Finanzierungsalternativen auftun, wie Bernd Knobloch, der frühere Vorstandsvorsitzende der Eurohypo jüngst auf der
ANZE IGE
Der diskrete Investor
Mehr über Macher, Märkte und Investitionen im neuen IMMOBILIEN Business. Die aktuelle Ausgabe jetzt am Kiosk oder im Abo.
www.immobilienbusiness.ch
ENRICO BALESTR A – ZWISCHEN LUGANO, PONTRESINA UND V I TZNAU
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 5 / 1_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Könnten den Himmel über den Gewerbeimmobilienmärkten Europas schwer trüben: Die erschwerte Fremdkapitalaufnahme und ungeklärte Refinanzierungsrunden
CIMMIT, dem Jahresauftakt-Event der deutschen Immobilienbranche in Frankfurt, erklärte, ist fraglich. Bisher jedenfalls hält sich das Finanzierungsvolumen von Versicherungen, Pensionskassen oder Privat Equity Debt Funds im Real Estate Bereich noch in engen Grenzen, zumindest in Europa. Doch gilt auch hier: Was nicht ist, kann ja noch werden. Und diesen Prozess dürften Bemühungen um mehr Transparenz sicher unterstützen. So etwa die Gründung der Forschungsstelle «Distressed Real
Estate Debt» durch das EBS Real Estate Management Institute in Wiesbaden (EBS-REMI) und die Corestate Capital AG, die im November vergangenen Jahres ihre Arbeit aufgenommen hat. Neue Transparenzkultur gefragt
«Ziel der Forschungsstelle ist zum einen, den Anstieg von Distressed Real Estate Debt in einem wissenschaftlichen Rahmen zu analysieren
und durch Transparenz die Basis für eine Bewältigung der grössten Finanzierungskrise seit dem Zweiten Weltkrieg zu legen», sagt Winter. «Das Ziel ist ferner, die Zusammenhänge auf dem Markt der notleidenden Immobilienobjekte und -kredite zu verstehen, künftige Entwicklungen zu analysieren und die entstehenden Probleme praxisnah zu untersuchen», ergänzt Professor Dr. Nico B. Rottke. Erste Ergebnisse kündigt der Gründer und Leiter des EBS-REMI bereits für das erste Quartal 2012 an: >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF «Als Lösungsansätze kristallisieren sich die Etablierung einer neuen Transparenzkultur, die Entwicklung innerer Stabilisierungsprogramme sowie die Forcierung einer proaktiven Wertschöpfung heraus.» Die heutige Situation führen die Experten wie auf die jahrelange Verfügbarkeit von günstigem Kapital an den Investmentmärkten zurück. Rottke zufolge unterstützten die grossen Zentralbanken jahrelang volkswirtschaftlichen Konsum sowie Investitionen durch günstige Zinssätze, wodurch die Nettoverschuldung der privaten Haushalte stark zunahm. Das Platzen der amerikanischen Immobilienblase in 2007 führte zudem sukzessive zu einer Umschichtung privater in öffentliche Schulden: «Viele Länder der volkswirtschaftlichen Peripherie wie Griechenland, Portugal oder Irland konnten diese Schuldenlast nicht tragen. Hierdurch entstand die Staatsschuldenkrise im Euroraum.» Das Ergebnis: eine grundlegende Restrukturierung der weltweiten Kapitalmärkte durch Re-
>>>
NACHRICHTEN Zürich: Preisanstieg für Wohneigentum gebremst Die Preise für Wohneigentum im Kanton Zürich verzeichnen im vierten Quartal 2011 einen Rückgang um 0,7 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt der ZWEX, der im Auftrag der Zürcher Kantonalbank quartalsweise berechnet wird. Der qualitätsbereinigte Immobilienpreisindex misst die Preissteigerung von Wohneigentum im Kanton Zürich seit 1980. Der Index basiert auf Daten von rund 27.000 Transaktionen von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum. Neu steht der ZWEX auf einem Stand von 253,63 Punkten (1980 Q1=100). Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies einen Preisanstieg um 4,1 Prozent. Der ZWEX SEE (2006 Q3=100), der die Preisentwicklung in den Gemeinden rund um den Zürichsee und der Stadt Zürich abbildet, fällt auf 124,87 Punkte. Dies bedeutet einen Rückgang um 1,9 Prozent im vierten Quartal 2011 und ein Plus von 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Der ZWEX REGIO (2006 Q3=100) misst die Preisentwicklung im restlichen Kanton. Die Preise sinken im vierten Quartal um 0,3 Prozent. Der Index steht neu bei 125,36 Punkten. Im Vergleich zum Vorjahresquartal resultiert ein Anstieg um 4,5 Prozent.
gularien wie Basel III, Solvency II oder die derzeit diskutierte Finanzmarktabgabe, die Kreditinstituten und Versicherungen erhöhte Mindestkapitalanforderungen oktroyieren. «Diese Institutionen sehen sich gezwungen, ihr bilanzielles Eigenkapital durch die Optimierung ihres Kreditgeschäfts zu verbessern», stellt Rottke fest. Staaten wiederum versuchten, ihre Schulden durch den Verkauf von Vermögen abzubauen: «Distressed Assets sind die Folge dieser Tendenzen und werden auf unvorhersehbare Zeit die Investmentwelt entscheidend prägen.» «Vernichtung von Substanzwerten verhindern»
Bei Distressed Assets handelt es sich um notleidende Vermögenswerte, die keinen stabilen Kapitalfluss generieren. Sie sind überwiegend komplex strukturiert, schwer zu durchdringen und mit wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken behaftet. Dies trifft sowohl auf den gewerblichen Markt
Die Forschungsstelle «Distressed Real Estate Debt» geht folgenden Fragestellungen nach: Welche genauen Auswirkungen haben die regulatorischen und finanzmarktbasierten Entwicklungen auf die Immobilienwirtschaft bzw. die Immobilienfinanzierung? Wie stellen sich die Angebots- und Nachfrageentwicklungen im Markt für Distressed Real Estate Assets dar? Welche Chancen und Risiken gibt es mittelfristig für Investoren auf dem Markt für notleidende Immobilien?
Zürichsee, vom Uetliberg aus gesehen
/// 1_2012 / Seite 6
Welche Immobilienarten sind im Besonderen betroffen?
Wie werden Transaktionen im Bereich Distressed Assets in Zukunft durchgeführt und finanziert? Welche Finanzierungsinstrumente sind bei Transaktionen im Bereich notleidender Immobilien und Kredite geeignet? Wie können Stabilisierungsprogramme aussehen, die der Abwärtsspirale der aktuellen Finanzierungspolitik Einhalt gebieten und eine Multi-WinSituation für Investoren, Banken, Mieter und urbane Infrastrukturen ermöglichen?
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 7 / 1_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
NACHRICHTEN Hypothekarzinsen Auf Rekordtief
Prof. Nico Rottke, Gründer und Leiter des EBS-REMI, Wiesbaden
Ralph Winter, Gründer und Chairman der Corestate Capital AG, Zug
zu, der ein grosses Angebot an notleidenden Immobilien und Krediten aufweist, als auch Wohnimmobilien. So wurde etwa der deutsche Markt für Wohnimmobilien in der Vor-Lehman-Ära insbesondere von ausländischen Investoren falsch eingeschätzt.
«Ausländische Investoren haben zunächst ohne eine wirkliche Marktexpertise zu teuer eingekauft, um dann fälschlicherweise zu denken, sie könnten ihre Immobilien ohne eine Präsenz im Markt erfolgreich managen», erinnert sich Winter. >>>
Die Richtzinsen für Festhypotheken sind im vierten Quartal 2011 um bis zu 0,3 Prozentpunkte gesunken: Bei zehnjährigen Laufzeiten habe der Zins im Quartalsmittel bei 2,5 gelegen, am Quartalsende bei 2,3 Prozent, meldet Comparis. Seit Mitte 2008 (damals lag der Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken bei 4,7 %) fallen die Zinsen Quartal für Quartal; einzige Ausnahme war Q1 2011 mit einem leichten Anstieg. Zehnjährige Festhypotheken sind heute günstiger als variable Hypothekarmodelle, die in Q 4 im Schnitt unverändert zu 2,7 Prozent verzinst wurden. Comparis zufolge hat sich die Nachfrage nach Libor-Hypotheken verstärkt: Sie machen jetzt 16 Prozent aus; zuvor lag ihr Anteil jahrelang unter 5 Prozent.
ANZE IGE
Ihr Immobiliendienstleister für wertreichen Lebensraum. Unter dem Dach der neuen Priora Gruppe kumulieren wir die Leistungen der Priora General unternehmung AG, der Priora Development AG, Priora Facility Management AG und der Priora Investment Services AG – zu einem starken und wegweisenden Immobiliendienst leistungsunternehmen.
Prio_Ins_Immo_Bus_210x101mm.indd 1
Zukunft Raum geben.
Priora Group AG | www.priora.ch Development | Generalunternehmung | Facility Management | Immobilien Basel, Bern, Chur, Genf, St. Gallen, Zug, Zürich, Zürich-Flughafen
04.02.11 15:52
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das Ergebnis ist bekannt: Eine Vielzahl an Portfolien kann den Kapitaldienst aus sich selbst heraus nicht mehr bedienen. «Hier müssten Ansätze gefunden werden, die eine neue Basis für wirtschaftlich gesunde Immobilieninvestitionen legen», meint Winter. Ferner gelte es, Lösungsansätze für die Kommunikation zwischen Banken und Investoren zu entwickeln: «Allein schon, um eine Herabstufung von gesunden zu notleidenden Objekten und damit eine Vernichtung von Substanzwerten zu verhindern.» Allerdings hat der Grossteil der Anleger im Bereich Distressed Assets wenig Erfahrung und kann sein Po-
>>>
NACHRICHTEN Zurich: Hauptsitz wird saniert Die Zurich Financial Services Group lässt ihr Corporate Center in Zürich sanieren. Der Versicherer hat 15 international bekannte Architekten eingeladen, sich am Wettbewerb für den Umbau des Mythenquai 2 zu beteiligen. Der Komplex aus fünf Gebäuden dient Zurich seit mehr als 110 Jahren als Konzernhauptsitz.
/// 1_2012 / Seite 8 tenzial schwer einschätzen. Der Investorenkreis ist somit sowohl quantitativ als auch qualitativ beschränkt. «Im Grunde haben nur Investoren mit lokaler Immobilienerfahrung und Asset Management-Expertise das passende Rendite-Risiko-Profil, solche Investitionen wirtschaftlich sinnvoll umzusetzen», betont Rottke, der mit dem Verkaufsdruck der Eigentümer attraktive Investitionsszenarien für die nächsten Jahre erwartet. Für den EBS-Professor trennt sich hier die Spreu vom Weizen: «Hier machen Investoren mit einer Mehrwertstrategie den Unterschied zu jenen, die Immobilien ihren Wert durch ein falsches Management entziehen.» •
ANZE IGE
Flächenmanagement mit VisiMove.
Immobilien management live, jederzeit und überall.
VisiMove verschafft Ihnen den Blick in die Zukunft im professionellen Immobilienmanagement. Statische Daten werden zu dynamischen Entscheidungsgrundlagen. On demand, topaktuell, umfassend und in allen Sprachen. www.movecons.ch
Move Consultants AG, St. Jakobs-Strasse 54, 4002 Basel Tel. 061 377 95 00, Fa x 061 377 92 01
visi
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 9 / 1_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Wohnimmobilienmarkt Zürich
Preiswachstum gebremst
NACHRICHTEN Pom+: Geschäftsleitung erweitert
«Werden am ehesten den Unsicherheiten trotzen: Immobilien in der Stadt Zürich»
Ob Wohneigentum rund um den Zürichsee noch teurer wird? Experten hegen Zweifel.
PM/BW. Statistisch gesehen war Wohneigentum im Kanton Zürich noch nie so teuer wie im 3. Quartal 2011 und Experten wie die Mitarbeiter des Zürcher Beratungsunternehmens Kuoni Mueller & Partner gehen davon aus, dass dies auch im Schlussquartal 2012 nicht anders sein wird. Somit verteuerten sich die Durchschnittspreise für Wohneigentum im ganzen Kanton in den vergangenen zwölf Monaten um knapp zehn Prozent. «Dass 2012 ein ähnlich beeindruckender Anstieg stattfinden wird, glauben wir nicht», sagt KM&P-Partner Felix Rapold. Der Experte sieht einige Bremsfaktoren am Werk, die ihre Spuren in der Preisentwicklung hinterlassen werden und verweist auf die Eurokrise, weltweite wirtschaftliche Eintrübung, ein mögliches Nullwachstum der Schweizer Wirtschaft im Jahr 2012, den Stellenabbau im Bankensektor (der insbesondere am linken und rechten Zürichseeufer
eine prägende Rolle spiele), die von der Schweizerischen Nationalbank angestrebte Verschärfung der Kreditvergabe für Hypotheken und eine immer noch überdurchschnittlich hohe Bautätigkeit. «Und last but not least das Damoklesschwert des erschwerten Bezugs von Pensionskassengeldern für den Erwerb von Wohneigentum.» Dies alles sind für Rapold Elemente, die nicht für höhere Preise sprechen. Doch glücklicherweise werde der hiesige Immobilienmarkt für Wohneigentum aber von den anhaltend tiefen Zinsen profitieren – denn steigende Zinsen müsse man so lange nicht befürchten, bis das Vertrauen in den Euro zurückkehrt – und das kann lange dauern. Ausserdem komme dem Markt die zwar inzwischen schwächere aber immer noch positive Zuwanderung gut bezahlter ausländischer Fachkräfte zugute. «Die Beliebtheit des Wirtschaftsstandortes Schweiz ganz allgemein tut das seinige, um die Nachfrage nach Schweizer Immobilien hochzuhalten», ist Rapold überzeugt. KM&P prognostiziert somit statistisch stabile >>>
pom+, ein in den Bereichen Immobilienmanagement und Organisationsentwicklung tätiges Unternehmen, erweitert die Geschäftsleitung. Stéphane Maye, dipl. Bauing. ETHZ und MBE St-Gallen, verstärkt seit 1. Januar 2012 das bisher dreiköpfige Führungsgremium, zu dem seit der Gründung des Unternehmens vor 15 Jahren Giuseppe Bilotta, Martin Cremosnik und Dr. Peter Staub (Vorsitzender) gehören. Maye soll als Business Unit-Leiter Westschweiz das weitere Wachstum in der Romandie vorantreiben, teilt das Unternehmen mit. Maye (45) leitet seit April 2009 die Niederlassung von pom+ in Lausanne und blickt auf eine fast 20-jährige Karriere in der Bau- und Immobilienbranche zurück. Nach Stationen bei Steiner GU AG und Suter + Suter AG in Berlin war Maye zehn Jahre Mitglied der Geschäftsleitung und Teilhaber von Techdata AG. Vor seinem Engagement bei pom+ zeichnete er bei Losinger Construction SA als Direktor für Projektentwicklungen von Immobilien in der Westschweiz verantwortlich. Mit der Ernennung von Stéphane Maye zum Geschäftsleitungsmitglied werde die Regionalisierungsstrategie weiter umgesetzt und der Romandie noch mehr Bedeutung zugemessen, teilt pom+ mit.
Stéphane Maye
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 1_2012 / Seite 10
Preise für 2012. «Regional und je nach Marktsegment kann es dabei aber durchaus vorkommen, dass die im Jahr 2011 erzielten Höchstpreise 2012 nicht mehr egalisiert werden», räumt Rapold ein.
>>>
Mehrfamilienhäuser als Liebhaberobjekte
So mehrten sich Anzeichen, dass für bestes Bauland am Zürichsee die Preisspitze im vergangenen Sommer gebrochen wurde. «Bauland für Eigentumswohnungen ist der klassische Vorläufer für die künftige Immobilienpreisentwicklung, da Investoren und Projektentwickler einen Horizont von mindestens zwei Jahren ins Auge fassen müssen, um die heute geplanten Wohnungen dannzumal veräussern zu können. Ergo rechnen diese nicht mehr mit den heutigen
Felix Rapold, Partner bei Kuoni Mueller & Partner
Spitzenpreisen.» Ebenso habe sich – seit dem Wegfall der Pauschalbesteuerung – der Markt für Luxusobjekte im Kanton Zürich stark beruhigt. Und zudem verteuere der starke Schweizerfranken das Wohnen für Neuzuzüger aus dem Ausland mas-
siv. «Das Geld sitzt hier nicht mehr so locker wie auch schon», so Rapold. All diesen Unsicherheiten am besten trotzen werden aus Sicht von KM&P die Immobilienpreise in der Stadt Zürich. «Weiterhin grosszügig fliessen die Mittel dagegen in den Anlagebereich», stellt der Experte fest. «Angesichts von in Kauf genommenen Bruttorenditen von vier Prozent und oftmals sogar deutlich weniger, gewinnt man den Eindruck, hier werde nicht mehr langfristig und nachhaltig kalkuliert.» Oder die Angst vor Inflation treibe hier seltsame Blüten, welche die Preise für solche Mietliegenschaften in die Nähe von Liebhaberobjekten rücke. Dies werden sie aber kaum jemals sein und so wundert nicht, wenn Kuoni Mueller & Partner den Zeitpunkt für den Verkauf solcher Mietobjekte als sehr gut erachten. •
ANZEIGE
Das Kabelnetz von upc cablecom:
Verpassen Sie nicht den Anschluss Ihrer Immobilie an das leistungsfähigste Netz der Schweiz Nur mit dem Kabelanschluss als Basis für: • Digitales TV in HD-Qualität • Analoges und digitales TV und Radio • 3x schnelleres Internet wie das in jedem Raum schnellste DSL (nur mit Fiber Power • Mehrfachnutzung unserer Produkte Internet 100) ohne Qualitätseinbussen
= Informieren Sie sich jetzt!
Kabelanschluss
+ Analog TV
• Gratis ins Festnetz von 34 Ländern telefonieren • Service Plus – das Rundum-Sorglos-Paket für Ihre Liegenschaft
+ Digital TV
+ Internet
Telefonie
0800 550 800 oder upc-cablecom.ch/kabelanschluss Mehr Leistung, mehr Freude.
CATV Inserat_Immobilien Business_205x132_0811_d.indd 1
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
09.08.11 14:37
Seite 11 / 1_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilieninvestmentmärkte Europa
«Deutliche Zweiteilung»
NACHRICHTEN MSREF VII: St. Petersburger Megadeal
Top-Immobilienmärkten – hier Frankfurt – attestieren Experten weiterhin gute Chancen
Trotz anhaltender konjunktureller Unsicherheiten sehen Experten für die Entwicklung der europäischen Immobilienmärkte durchaus Chancen – vor allem in den Kernmärkten.
BW. Die europäischen Immobilienmärkte werden auch im Jahr 2012 vom unsicheren Ausgang der Eurokrise geprägt sein. «Die Zweiteilung in Core- und Peripheriemärkte wird dadurch noch weiter verstärkt», meint Stefan Wundrak, Director of Research bei Henderson Global Investors. Das Gros der Investoren werde sich auf Core-Immobilien in den wirtschaftlich stabileren Kernländern Europas wie Österreich, Finnland, Frankreich, Deutschland, die Niederlande, Polen, Schweden und Grossbritannien konzentrieren, ist der Experte überzeugt. «Vor allem
Deutschland und Schweden werden im Fokus stehen.» Die Immobilienmärkte der peripheren Länder sollten von Investoren aber weiter beobachtet werden, empfehlen die Researcher von Henderson Global Investors in ihrem aktuellen Marktausblick. «Wer seine Vorurteile gegenüber den südeuropäischen Märkten zu Hause lässt und sehr selektiv vorgeht, wird in 2012 zunehmend attraktive Preise und Einstiegsmöglichkeiten vorfinden», sagt Wundrak. Voraussetzungen für ein Engagement in diesen Ländern sei eine «antizyklische Strategie, eine gewisse Risikobereitschaft und ein langer Atem».
Der Morgan Stanley Real Estate Fund VII investiert in Russland. Gemäss «Bloomberg» übernimmt der Fonds das Galeria Center in St. Petersburg vom Meridian Capital CIS Fund. Der Preis: rund 1,1 Milliarden USDollar. Der Deal soll bis Ende Januar über die Bühne gehen. Das Ende 2010 eröffnete Galeria Center (ursprüngliche Kosten: 380 Mio. Dollar) bietet auf fünf Etagen rund 93.000 qm Verkaufsfläche. Das mit 250 Geschäften grösste Einkaufszentrum der Stadt liegt zwischen Logovsky und Nevsky Prospekt, ganz in der Nähe des Moskauer Bahnhofs, einem der fünf Hauptbahnhöfe von St. Petersburg. Mit dem Deal käme Morgan Stanley dem Ziel, die im Juni 2010 eingesammelten vier Milliarden Dollar voll zu investieren, näher. Bisher soll der Fonds weniger als die Hälfte der zur Verfügung stehenden Mittel genutzt haben. Die Frist, in der diese vollständig investiert sein müssen, haben die Zeichner des MSREF VII inzwischen bis Juni 2013 verlängert. Zu den Anlegern zählen u.a. China Investment Corp., Canada Pension Plan Investment Board und Government of Singapore Investment Corp.
Immobilienmärkte besser für Krise gerüstet als 2008
Die Henderson-Experten gehen von zwei möglichen wirtschaftlichen Szenarien aus, die sich sehr >>>
Galeria Center, St. Petersburg
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF unterschiedlich auf die Immobilienmärkte auswirken würden: Mit einer 80-prozentigen Wahrscheinlichkeit erwarten sie infolge der staatlichen Sparmassnahmen und dem Rückbau des Bankensektors ein über Jahre hinweg eher schwaches Wirtschaftswachstum in der Eurozone – dies wäre das Hauptszenario. Ein Ausufern der Schuldenkrise könnte Europa jedoch in eine schwere Rezession rutschen lassen. Die Wahrscheinlichkeit einer solchen schweren Banken- und Staatsschuldenkrise beziffern die Experten auf etwa 20 Prozent. «Zwar ist ein europaweiter Kollaps weniger wahrscheinlich. Dennoch wäre es falsch ein Zusammenbrechen der peripheren Märkte völlig auszublenden», warnt Wundrak. Ein solches Szenario hätte dramatische Auswirkungen auf alle europäischen Länder und Immobilienmärkte. Aus Sicht der Henderson-Researcher traf die Krise die europäischen Gewerbeimmobilienmärkte im Jahr 2008 besonders hart, weil die Immobilien viel zu hoch bewertet waren. Im Gegensatz dazu seien die heutigen Niveaus der Anfangsrenditen
>>>
NACHRICHTEN Generali: Neue Immobiliengesellschaft Der Verwaltungsrat der Assicurazioni Generali hat beschlossen, ab dem 1. Juli 2012 alle Dienstleistungen und Aktivitäten zum Management von Immobilien in der Generali Real Estate zu bündeln. «Im Kontext der zunehmenden Globalisierung des Immobiliengeschäfts streben wir danach, unsere Kompetenzen auch auf diesem Gebiet weiter auszubauen», sagt Giovanni Perissinotto, CEO der Generali Group. Mit dem ImmobilienPortfolio von insgesamt rund 28 Milliarden Euro (inklusive Objekten von Dritten) und der starken internationalen Präsenz werde Generali RE seine Aktivitäten im Immobiliensektor künftig auch für Drittinvestoren ausbauen. Ziel der Gesellschaft ist, bis zum Jahr 2016 Assets under Management von insgesamt 36 Milliarden Euro zu erreichen, was einer jährlichen Wachstumsrate von sechs Prozent entspricht.
/// 1_2012 / Seite 12 und Mieten moderat. «Ein Absturz im selben Ausmass wie 2009 ist daher im angenommenen Hauptszenario eines langsamen Wachstums für 2012 nicht zu befürchten», so Wundrak. Moderates Mietpreiswachstum
In den Kernländern Europas erwarten die Henderson-Researcher für das Jahr 2012 weitgehend stabile Anfangsrenditen und Spitzenmieten bei Gewerbeimmobilien. Einzige Ausnahme: Objekte in B-Lagen, deren Preise und Mieten unter Druck geraten könnten. Zudem werde die Finanzierung von B-Objekten infolge einer gestiegenen Risikoaversion und Bankenregulierung schwieriger. Im Falle eines länger anhaltenden schwachen Wachstums würden auch die Mieten im Spitzensegment der Kernländer mittelfristig nur moderat zulegen. Ähnlich sehen die Experten von Jones Lang LaSalle (JLL) die Lage. Worst-Case-Szenarien einmal aussen vor gelassen, deutet für das internationale Immobilienberatungs- und Maklerunternehmen vieles darauf
ANZEIGE
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
hin, dass die Nachfrage für Investitionen in Büro-, Einzelhandels- und Industrieimmobilien in Spitzenlagen europäischer Immobilienhochburgen positiv bleibt. «Vor dem Hintergrund einer drastischen Verschlechterung des Konjunkturumfeldes überrascht es nicht, dass die Erwartungen leicht heruntergeschraubt wurden», räumt Andrew Burrell, Leiter Forecasting bei Jones Lang LaSalle EMEA Research, ein. Dennoch er mit einem moderaten Mietpreiswachstum - über alle wichtigen SpitzenimmobilienSektoren hinweg. «Das jeweilige Spitzensegment wird sich zudem im Vergleich zum letzten globalen Abschwung - als robuster gegenüber konjunkturellen Veränderungen erweisen. Kapitalwerte in allen Sektoren bleiben voraussichtlich stabil.» Auch JLL beobachtet bei allen
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Spitzen-Immobilien in traditionellen Zentren wie London, Paris und München nach wie vor ein starkes Interesse. «Sie gelten als risikoarm, die Preise bleiben hoch», so Burrell.
Lone Star: Interesse an Lehman-NPL-Portfolio
Chancen für Immobilien-Investoren in Peripherie-Ländern
Anders in den peripheren Ländern. Hier rechnet Henderson bei gleichzeitig steigenden Anfangsrenditen auch im zuvor geschilderten Hauptszenario bis 2013 mit einem weiteren Rückgang der Spitzenmieten. Ab dem Jahr 2014 werde sich das Blatt allerdings wenden, meint Wundrak: «Investoren der peripheren Investmentmärkte werden dann, ausgehend von einem niedrigen Niveau, von einer positiven Mietentwick- >>>
Entwicklung europäischer spitzenmieten und -renditen 2010 - 2012 (in prozent)
ANZE IGE
NACHRICHTEN
Quelle: Jones L ang L aSalle Rese arch, Dezember 2011
Seite 13 / 1_2012 ///
Der US-amerikanische Hedgefonds Lone Star soll mit der Deutschen Bundesbank in Verhandlungen über ein Non Performing Loan-Portfolio stehen. Dies berichtet die «Financial Times» unter Berufung auf mit den Vorgängen vertraute Kreise. Demnach bereitet die Deutsche Bundesbank den Verkauf von Kreditpapieren im Wert von 1,8 Milliarden Euro vor, die von der gescheiterten Investmentbank Lehman Brothers als Pfand hinterlegt wurden. Bereits vereinbart sei, die Hälfte des Pakets – das ursprünglich unter dem Name «Excalibur» geschnürt wurde – aus forderungsbesicherten Papieren an Lone Star zu veräussern. Ferner stünden die beiden Parteien kurz vor einer Einigung über den Verkauf eines Grossteils des restlichen Pakets, heisst es weiter. Wie der Informationsdienstleister CoStar berichtet, befinden sich in dem Portfolio unterschiedliche Darlehen sowie verbriefte Kredite, die mit deutschen, schwedischen, britischen und französischen Immobilien besichert sind. Die Bundesbank kommentierte die Meldungen nicht, bestätigte allerdings, dass sie im Auftrag des Eurosystems die Wertpapiere abstosse, die Banken hinterlegt hatten, bevor diese im Zuge der Finanzkrise im Jahr 2008 pleite gingen.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF lung und wieder sinkenden Anfangsrenditen profitieren. » In den grossen Peripherieländern wie Italien oder Spanien, die nach erfolgreichen wirtschaftlichen Reformen gute Chancen haben, schnell in den Kern der Eurozone zurückzukehren, könnte es sich aus Sicht der HendersonResearcher für Investoren durchaus lohnen, am Ball zu bleiben. Die zu erwartenden Umwälzungen würden dort zahlreiche Chancen für ausländische Investoren bereit halten. «Ein gemischtes Portfolio mit einem Verhältnis Kern zu Peripherie von 80 zu 20 Prozent ist zum jetzigen Zeitpunkt zu empfehlen, um neben stabilen ri-
>>>
/// 1_2012 / Seite 14
sikoarmen Einkommensrenditen aus Kerneuropa Gewinnchancen in Südeuropa mitzunehmen», so Wundrak. Aktuelle Wachstumschancen attestiert JLL vor allem Märkten in Nord- und Osteuropa; Burrell zufolge haben «mittel- und osteuropäische Zentren wie Moskau und Warschau im kommenden Jahr die spannendsten Perspektiven». Obwohl die Stimmung auf den Investmentmärkten durch die konjunkturelle Unsicherheit gelitten habe, dürften die Renditen bei Spitzenimmobilien in den nächsten zwölf Monaten ebenfalls stabil bleiben, erwarten die JLL-Researcher. «Die Renditen
können – relativ betrachtet – als attraktiv angesehen werden und bieten Vorteile gegenüber anderen Anlageobjekten», sagt Burrel und verweist u.a. auf die Preise für festverzinsliche Wertpapiere, die sich in vielen Märkten auf niedrigstem Niveau bewegen. Dennoch: Schwerwiegende Risiken sehen die Researcher trotz des optimistischen Bildes weiterhin, insbesondere aufgrund der Unsicherheit rund um die Eurozonen-Krise. «Es muss noch viel getan werden, um das Vertrauen in den Markt wieder zu gewinnen», meint Burrell, und mit dieser Einschätzung steht er sicher nicht allein da. •
ANZE IGE
Investieren in sichere Anlagewerte: Heute mehr denn je. Aktionäre schenken Mobimo ihr Vertrauen, weil Mobimo zwei Kernkompetenzen hat: den Kauf, den Bau und die Bewirtschaftung von soliden Anlageobjekten einerseits und den Bau und den Verkauf von Wohneigentum anderseits. Dank diesem Mix erreicht Mobimo eine attraktive Rendite bei hoher Sicherheit. Weitere Informationen unter www.mobimo.ch.
Mobimo Management AG • Seestrasse 59 • CH-8700 Küsnacht Küsnacht ZH, Seestrasse 59
10MOB 100.2 Ins_Perspektiven_Award_210x148_DU.indd 1
Tel. +41 44 397 11 11 • Fax +41 44 397 11 12 • www.mobimo.ch
16.2.2010 11:41:16 Uhr
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 15 / 1_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Marktkommentar
Performance überzeugend, Kapitalnachfrage hoch Abgesehen von kleinen Dämpfern markiert 2011 ein weiteres Erfolgsjahr in der Historie der kotierten Schweizer Immobilienanlagen.
TM. 2011 war ein positives Jahr für die Immobilienaktien und –Fonds, auch wenn die kotierten Immobilienaktien (Real Index) das Spitzenjahr 2010 nicht überbieten konnten. Immerhin verbucht der Index im vergangenen Jahr einen Wertzuwachs von 6,12 Prozent. Im ersten Halbjahr folgte der Real Index dem Aufwärtstrend, der bereits seit mehr als zwei Jahren anhält. Anfang August sorgte die weltweite Verunsicherung an den Aktienmärkten in Folge der Finanz- und Kreditkrise für eine erste grössere Kurskorrektur. Zwar nur kurz, aber deutlich: Zeitweise wies der Real Index eine negative Jahresrendite auf. Die Erholung folgte ebenso schnell: Bereits am 17. Oktober schrieb der Real Index das letzte Allzeithoch bei 1.598,87 Indexpunkten. Auf diese Höchstmarke folgte die nächste Konsolidierungsphase, verursacht durch das verstärkte Auftreten internationaler Anleger und den durch den festgelegten Mindestkurs schwächer werdenden Franken. Im Dezember 2011 setzte der Real Index erneut zur Erholung an, die bis dato anhält. Swiit Index toppt Vorjahresergebnis
Die kotierten Immobilienfonds (Swiit Index) rentierten 2011 mit 6,83 Prozent und damit besser als im Vorjahr. Die Aufwärtsbewegung zeigt sich über das ganze Jahr konstant; es gab
Thomas Marti, Swiss Finance & Property
nur drei kleinere Korrekturphasen (im März, August und November) innerhalb des langfristigen Trend. Die Spitzenreiter des Jahres zählen zu den kleinsten Fonds. Mit einem Zuwachs von mehr als 15 Prozent sticht der erst im vergangenen Jahr lancierte Immobilienfonds Edmond de Rothschild Real Estate SICAV hervor, der Ende März kotiert wurde und innerhalb eines soliden Aufwärtstrends ohne grosse Verwerfungen eine positive Rendite erreichte. Auch Indexschwergewichte zeigten eine gute Performance: So legte der UBS Sima um 7,93 und der Credit Suisse Siat um 11,37 Prozent zu. Frische Mittel gefragt
Auch im Jahr 2011 blieb die Nachfrage nach frischem Kapital sehr hoch. Im Aktienmarkt nahm jedoch nur Mobimo neues Kapital im Umfang von 197 Millionen CHF auf. Der grösste Teil konzentrierte sich erneut auf den Fondsmarkt. Mitglieder des Swiit Index sammelten 2011 über 800 Millionen CHF frisches Geld ein. Auch der nicht kotierte Bereich zeigte hohen Bedarf an neuen Mitteln. Allein die Credit Suisse verzeichnete dank verschiedener Neulancierungen und Kapitalerhöhungen ein Emissionsvolumen von über 850 Millionen CHF für die Fonds Green Property, Global Real Estate und Real Estate Fund International.l. •
NACHRICHTEN UBS: Neuer Europa-Fonds Die UBS lanciert im ersten Quartal 2012 den UBS (CH) Property Fund Europe, der in ein CorePortfolio aus hochwertigen, ertragsorientierten Bestandsliegenschaften mit langfristigen Mietverträgen, Mietern mit hoher Bonität in verschiedenen Sektoren und Märkten in Europa investiert. Die Bewilligung der FINMA liegt bereits vor. Nach einer Aufbauphase, in welcher der Fonds geschlossen sein wird, ist nach rund ein bis drei Jahren die Kotierung an der SIX Swiss Exchange geplant. CS REF Global: Zukäufe in München und Rotterdam Der vor wenigen Wochen lancierte Credit Suisse Real Estate Fund Global (CS REF Global) hat die 2005 errichteten «Karlshöfe» in München erworben. Verkäufer ist der Tishman Speyer European Core Fund (TSEC). Das im Zentrum und in Bahnhofsnähe der bayrischen Landeshauptstadt gelegene Bürohaus verfügt auf acht Etagen über insgesamt 11.500 qm vermietbare Fläche. Zusammen mit dem Kauf einer weiteren Immobilie im Hafen von Rotterdam hat der junge Fonds bereits ein Drittel des Emissionsvolumens von rund 230 Millionen CHF investiert.
Die «Karlshöfe», München
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 1_2012 / Seite 16
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG WERT DIVIDENDE NUM MER
19. JANUAR 2012 TIEFST HÖCHST GELD BRIEF 2011 2011
500 3490024 N
AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR Agruna AG
50
140241 N
50
155753 N Bürgerh aus AG, Bern
96
6.00 10202256 N
10
4.25
255740 N
1
35,600.00
45,000.00
5
4,000.00
4,190.00
15
3,900.00
4,300.00
4
1,110.00
1,110.00
1
1,150.00
1,290.00
3
C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau
220.00
230.00
50
225.00
260.00
50
Espace Real Estate Holding AG, Biel
137.00
139.00
73
138.00
140.00 1320
25
363758 I FTB Holding SA, Briss ago
20
570.00
690.00
37
500
191008 N Im mges Via m al a, Thusis
1
6,210.00
7,625.00
5
400
257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo
200 11502954 N Konkordia AG N
2,524.00
5
1,150.00
1,600.00
31
2,524.00
1
2,600.00
2,950.00
5
10
200.00
0.00
0
50
154260 N Löwengarten AG
10
254593 N MSA Im mobilien, Adliswil
525.00
525.00
2
530.00
0.00
0
4,000.00
4,000.00
1
3,500.00
6,790.00
2
1 2989760 I Real Estate Holding
0
0.00
5
2,550.00
0.00
500 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
600
1.10 72500
36.00
225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri
870
228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden
5
2,210.00
3,250.00
5
800
231303 I Sia - Haus AG, Zürich
5,100.00
1
5,050.00
5,100.00
1
5 1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG
100
1.60
0.00
0
1
8,000.00
8,600.00
1
160.00
1000
172525 N TL Im mobilien AG
100 250.00 253801 N Tersa AG
5,100.00 8,100.00
8,100.00
10,000.00 10,000.00
0
1 10,000.00 13,500.00
2
1000
256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil
1
14,000.00
0.00
0
100
635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich
1
5,050.00
5,300.00
10
ANZE IGE
Das Branchenverzeichnis der Schweizer Immobilienwirtschaft Bestellen Sie jetzt Ihre persönliche CD-Rom-Ausgabe bis 28.02.2012 zum Vorzugspreis von 550.– statt 700.– Franken! · rund 1500 qualifizierte und aktualisierte Adressen · sortiert nach Branchen und Regionen · CD-ROM mit vielseitigen Such- und Exportfunktionen · tägliche Aktualisierung der Daten im Internet
N20E11/U 12
Alle Bezieher der CD-ROM erhalten Zugriff auf die PremiumInternet-Datenbank mit Exportfunktion und ein kostenloses Buchexemplar! Informationen und Bestellung: Per E-Mail: who@ibverlag.ch Telefonisch: +41 (0)43 333 39 43 Web: www.immobilienbusiness.ch
IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 17 / 1_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
20. Januar 2012 RüCKNA ME PREIS
BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHüT t.- RENDITE
2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER
844,303 CS 1A IMMO PK
105.00
116.75
PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.11 Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST 2012 %DEZ 2011
2.29%
11.19%
2.75%
1.58%
BÖRSEN K APITALISIERUNG
112.00
120.50
632,169,144
1149.00
1355.00
4.07%
17.93%
3.04%
nicht kotiert
1215.00
1365.00
3,576,326,025
4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS
108.65
138.00
3.04%
27.01%
5.42%
2.14%
134.00
145.00
1,176,422,400
276,935 CS REF INTERSWISS
180.00
225.50
3.87% 25.28%
4.88%
1.17%
213.00
230.30
1,530,737,747
3,106,932 CS REF LIVINGPLUS
96.80
117.75
2.25% 21.64%
1.56%
1.81%
116.00
125.00
2,060,625,000
1,291,370 CS REF SIAT
127.00
166.50
3.35% 31.10%
8.75%
1.34%
152.00
172.00
2,109,696,359
1,458,671 FIR
102.80
134.00
2.81% 30.35%
8.04%
1.07%
126.00
139.50
862,214,156
977,876 IMMOFONDS
288.60
378.50
3.60%
31.15%
5.95%
1.31%
371.00
397.00
1,107,599,251
278,226 L A FONCIERE
587.35
808.50
2.55% 37.65%
9.40%
1.30%
741.00
842.00
911,502,900
277,010 IMMO HELVE TIC
153.25
197.00
3.37% 28.55%
5.10%
1.46%
186.90
205.00
551,600,000
3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND
106.50
116.00
2.81%
- 4.24%
7.32%
113.00
125.60
354,037,684
8.92%
3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND
113.00
133.80
3.04% 18.41% 17.34%
1.54%
119.00
138.00
447,894,563
3,941,501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND
108.10
125.50
3.06% 16.10%
6.26%
4.56%
114.30
130.00
307,755,618
278,545 SOLVALOR «61»
165.25
262.00
1.95% 58.55%
4.95%
1.47%
252.00
280.50
930,413,352
725,141 SCHRODER IMMOPLUS
911.00
1072.00
1.42%
17.67%
1.71%
2.38%
1032.00
1155.00
1,029,120,000
3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
85.70
113.50
3.06% 32.44%
0.34%
2.17%
111.00
121.90
1,077,124,307
106.40
127.50
3.50% 19.83%
9.79%
2.34%
120.00
134.50
576,746,123
1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS
47.50
60.00
3.34% 26.32%
4.73%
4.28%
59.00
65.80
1,844,484,240
2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL
11.75
15.40
2.28% 31.06% 10.14%
1.25%
14.35
17.40
383,340,835
2,616,884 SWISSINVEST REIF
1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
62.25
74.60
3.36% 19.84%
4.47%
1.74%
73.00
78.30
765,481,268
1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A
74.70
94.50
3.52% 26.51%
6.13%
1.12%
91.20
99.75
5,331,719,957
1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
58.90
68.50
3.89% 16.30%
1.91%
1.54%
64.25
72.35
1,068,659,184
Ø(1) Ø S W I T T Ø
Tota l
3.10% 25.17% 5.17% 1.82% 28,635,670,111
IMMOBILIENAKTIEN
20. Januar 2012
CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
BÖRSEN - KURS
AUS- EC ART SCHÜT-
TUNGS- RENDITE
883,756 ALLRE AL HOLDING
1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N
255,740 ESPACE RE AL ESTATE
PERF. Y TD 2012
MTL . UMSATZ % DEZ
KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
114.70
139.50
4.08% 21.62%
2.20%
2.73%
125.00
148.70
1,200,884,457
34.20
27.50
3.35% -19.59%
- 4.01%
0.71%
24.50
28.50
129,009,375
148.78
139.00
3.13%
- 6.57%
0.00%
0.60%
135.00
145.00
238,623,524
1,731,394 INTERSHOP
253.77
320.00
6.57% 26.10%
0.00%
3.66%
297.00
327.00
376,320,000
1,110,887 MOBIMO
190.45
210.00
4.44% 10.27%
0.96%
6.34%
189.30
226.10
1,295,720,580
68.87
76.50
3.74% 11.08%
-2.67%
4.85%
67.00
83.50
2,701,848,119
1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y
803,838 SWISS PRIME SITE
261,948 WARTECK INVEST
2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING
60.14
70.00
5.20% 16.40%
- 0.78%
3.95%
62.70
74.70
3,805,809,980
1383.00
1850.00
3.71% 33.77%
0.00%
0.77%
1706.00
1900.00
206,043,750
6.47
2.40
0.00% - 62.91%
0.00%
2.03%
2.64
4.30
90,303,423
Ø Ø RE AL Ø
Tota l
3.80% 3.35% -1.17% 4.14% 10,0 4 4,563,208 w w w.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 1_2012 / Seite 18
Projektentwicklung
Neues Alpen Resort für Laax
Das neue Aparthotel in Laax
Die Suissepromition Immobilien AG realisiert ein Aparthotel in den Bündner Alpen. Auch Ausländer können hier Wohnungen erwerben.
BW. Grosse Pläne für Laax, den beliebten Bündner Ferienort: 2012 wird voraussichtlich der Bau des auf 80 Millionen CHF veranschlagten Aparthotel beim Kreisel in Uletsch beginnen. Im Rahmen des Projekts «Laax Alpen Resort» sollen am Dorfeingang in unmittelbarer Nähe der Talstation der Bergbahnen 103 Wohnungen entstehen – mit Blick
auf den Stausee «Lag Isla» und den Berg «Crap Sogn Gion». 75 Einheiten sind als bewirtschaftete Appartements konzipiert; 28 Wohnungen für den freien Verkauf vorgesehen. Investor ist die Suissepromotion Immobilien AG; als Betreiber fungiert die Weisse Arena AG. Manfred Löer, Verwaltungsratspräsident von Suissepromotion, ist «zuversichtlich, dass der Verkauf der Appartements gut laufen wird», ungeachtet des derzeit hohen Frankenkurses. Denn zum einen ist die Region für ihren hohen Freizeit- und Erholungswert bekannt und bietet im Sommer wie im Winter
vielfältige Sportmöglichkeiten – unter anderem vier Snowparks sowie die grösste Halfpipe Europas. Die Winteranlage umfasst insgesamt 220 Kilometer Skipiste sowie Schlittelwege, Langlaufloipen und gepfadete Winterwanderwege. Zudem stimmt die Infrastruktur, angefangen bei Einkaufsmöglichkeiten über Restaurants bis zur guten Verkehrsanbindung. Laax ist gut erreichbar von den Flughäfen Zürich, Friedrichshafen und Memmingen, zu denen jeweils Shuttle-Services angeboten werden. Zum anderen setzen die Investoren auf das bewährte Konzept Hotel plus
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 19 / 1_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
NACHRICHTEN Basel: Hotel Europe vor dem Umbau Das «Mercure Hotel Europe» in Basel wird einem umfassenden Facelifting unterzogen. Coop als Besitzer investiert 30 Millionen CHF in Umbau und Renovation des Hotels. Die Einzelzimmer – sie machen derzeit rund 60 Prozent des Angebots aus – werden in grössere und komfortablere Räume umgebaut. Künftig wird das «Europe» über 141 statt wie bisher 158 Zimmer verfügen. Der Umbau soll etappenweise bei laufendem Betrieb stattfinden und startet am 1. Mai 2012. Bis Februar 2014 soll alles fertig sein. Das bekannte Restaurant «Les Quatre Saisons» schliesst im November für einige Monate; Bankett- und Cateringbetrieb läuft weiter.
Die Wohnungskäufer profitieren von den Annehmlichkeiten der Hotelanlage
Wohnungen sieht VR-Präsident Löer Schweizer und in der Schweiz wohnhafte Ausländer; diese Käuferschicht habe auch im nahen «Rocksresort» der Weisse Arena AG erworben. •
Emmen: Grosse Pläne für Monosuisse-Areal
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 1/2012 / 7. Jahrgang / 133. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
FOTOS: PD
Wohnen: Das Aparthotel vereinigedie Vorteile einer Ferienwohnung mit den Annehmlichkeiten eines Hotels, heisst es. So profitiere der Käufer von allen Hoteldienstleistungen und den gemeinschaftlich genutzten Hotelbereichen wie Reception, Lobby, Bar, Restaurant sowie dem grossen Wellness- und Fitnessbereich. Wolle man seine Suite nicht als permanenten Zweitwohnsitz erwerben, könne sie auch an Hotelgäste vermietet werden – die Resortverwaltung erwirtschafte so «eine gute Rendite, entlaste von allen Verwaltungsaufwendungen» und stelle die Wartung und Pflege des Hauses auf Dauer sicher. Wählt man diese Option, ist die Eigennutzung der Suite während der Wintersaison auf drei Wochen beschränkt. Da es sich um eine Gewerbeliegenschaft handelt, gilt eine Ausnahme von der Lex Koller: Auch Nichtschweizer können hier eine Wohnung kaufen. Die bewirtschaftungspflichtigen Wohnungen sollen zwischen 6.300 und 7.300 CHF/qm kosten, die frei verkäuflichen Einheiten rund 11.000 CHF/qm. Als Zielpublikum der
Für das Gelände des Chemiefasern-Herstellers Monosuisse in Emmen gibt es ambitionierte Pläne: Auf dem 90.000 qm grossen Areal zwischen Kleiner Emme und Gerliswilstrasse sollen unter anderem rund 1.000 Wohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen für rund 1.500 Arbeitsplätze entstehen. Der Wohnanteil an der neuen Bebauung soll rund 70 Prozent ausmachen. Gemäss Luzern Plus handelt es sich um ein 500-Millionen-CHF-Projekt; wie regionale Zeitungen berichten, hat sich bislang allerdings noch kein Investor gefunden. In einem nächsten Schritt soll das Projekt nun konkretisiert und ein Bebauungsplan ausgearbeitet werden.
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Donnerstag, 16. Feb. 2012, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)
Private Equity Real Estate als Ausweg aus dem Anlagedruck? Investitionen in den Schweizer Immobilienmarkt im Core Bereich wird zunehmend schwieriger. Eine Diversifikation in opportunistische Private Equity Real Estate-Anlagen kann in einem solchen Umfeld Sinn machen. Zahlreiche Schweizer Immobilieninvestoren haben das Potenzial im Bereich Private Equity Real Estate (PERE) erkannt und investieren in diese Immobilienstrategie. Experten aus Theorie und Praxis diskutieren über folgende Fragen die sich dazu stellen: · Wie gross ist der Private Equity Real Estate Markt in der Schweiz? · Welche Möglichkeiten bestehen für den Investor in der Schweiz? · Welche Möglichkeiten bestehen für den Investor im Ausland? · Worauf muss der Investor im Bereich PERE achten um erfolgreich zu investieren? · Mit welchen Renditen kann der Investor rechnen und was sind die Risiken? · Welches sind die Erfahrungen von Investoren?
Moderation: Dr. Stephan Kloess, Kloess Real Estate, Wollerau und Dozent Hochschule Luzern Referenten: · Claudio Müller, CRM-invest, Studiengangsleiter Master of Real Estate Management, HWZ · Kai Bender, CEO Acron AG, Zürich · Dr. Paola Prioni, Mandatsleiterin, Anlagestiftung Testina, Zürich
Partner:
Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
Media Partner:
Academic Partner: