136. Immobilienbrief vom 5. März 2012

SCHWEIZER

Ausgabe 136_ 7. Jahrgang / 5. März 2012

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt 2 MIPIM: Aufbruchstimmung in Cannes 3 Nachrichten: Cablecom/Wallisellen 6 Internationale Hotelketten auf dem Vormarsch 7 Nachrichten: B2 Boutique Hotel/Zürich 10 Zweitwohnungsinitiative: «Kollateralschäden vermeiden» 13 Andermatt Swiss Alps auf Kurs 16 Ausland: Heiligendamm vor dem Aus 18 Immobilienfinanzierung: «Funding Gap» von bis zu 200 Milliarden Euro 18 Nachrichten: PSP 19 Marktkommentar 19 Nachrichten: Allreal/Intershop 20 Immobiliennebenwerte 21 Immobilienfonds/-Aktien 22 Projektentwicklung: Swatch baut in Biel 23 Impressum

Schweizer Hotelbranche in Nöten Die Schweizer Hotellerie hat nicht viel zu lachen.

Der hohe Frankenkurs erschwert das Geschäft, der Einbruch bei Auslastungs- und Umsatzzahlen wiederum die Kreditaufnahme für Hotelbesitzer, die ihre Häuser renovieren oder ausbauen wollen. Wobei die Banken bei Finanzierungen ohnehin restriktiver sind als früher: Nicht von ungefähr ist bei grösseren Hotelsanierungs- oder Neubauprojekten seit geraumer Zeit das MischBirgitt Wüst Redaktionsleiterin produkt Hotel plus Apartments in Mode. Über den Verkauf von «Serviced Apartments» lassen sich die Hotelbauten bekanntlich besser finanzieren. Doch auch hier droht Ungemach – durch die «Zweitwohnungsinitiative», die im März vor die Urne kommt. Wird sie angenommen, würde das faktische ZweitwohnungsVerbot die Querfinanzierung von Hotels verunmöglichen. Keine schönen Aussichten für die Branche, insbesondere in den Ferienregionen, und auch keine schönen Aussichten für all diejenigen, die von ihr leben. Angestellte, Zulieferer, Handwerker, Bauunternehmen – letztlich könnten ganze Regionen betroffen sein, warnen Wirtschaftsförderer. Gleichwohl stellt sich die Frage, ob wirklich jedes Hotelprojekt realisiert werden sollte; schliesslich erfüllen sich die Träume von Projektentwicklern, Investoren und Anlegern nicht in jedem Fall. Auch nicht im Luxusbereich und nicht einmal dort, wo der Hotelmarkt ungebrochen boomt. Zuletzt zeigte sich dies in Deutschland an der Insolvenz des «Grand Hotel Heiligendamm».

Beste Grüsse, Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

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Donnerstag, 15. März 2012 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

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Private Equity Real Estate als Ausweg // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Anlagedruck?

Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // aus dem Investitionen in den Schweizer Immobilienmarkt im Core Bereich wird zunehmend schwieriger. Eine Diversifikation in opportunistische Private Equity Real Estate-Anlagen kann in einem solchen Umfeld Sinn machen. Zahlreiche Schweizer Immobilieninvestoren haben das Potenzial im Bereich Private Equity Real Estate (PERE) erkannt und investieren in diese Immobilienstrategie. Experten aus Theorie und Praxis diskutieren über folgende Fragen die sich dazu stellen:

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Immobilienmessen

Aufbruchstimmung in Cannes

Zur MIPIM 2012 werden rund 19.000 Teilnehmer erwartet

Die Veranstalter der MIPIM warten zum Frühjahrstreffen der internationalen Immobilienbranche mit neuen Events und neue Preisen auf.

Zur inzwischen 22. Ausgabe der internationalen Immobilienmesse erwartet der Veranstalter Reed Midem rund 19.000 Teilnehmer, darunter 4.200 internationale Investoren.

BW. Pünktlich zum Beginn der Frühjahrssaison öffnen sich Anfang März in Cannes die Tore für das wichtigste Treffen der internationalen Immobilien- und Investmentbranche. Der Marché International des Professionnels de l’immobilier, oder kurz: MIPIM, gilt als Barometer für die globalen Immobilienmärkte und das allgemeine wirtschaftliche Klima.

Vom Frühlingsbesuch an der Cote d’Azur verspricht sich die Branche vor allem Austausch und Information und nicht zuletzt auch gute Deals.

Neu im Angebot: Der «RE-Invest-Summit»

Für viele Marktteilnehmer scheint die diesjährige Messe besonders interessant zu sein. Wie am Markt zu hören ist, rüsten sich einige Investoren für Zukäufe und die lassen sich bekanntermassen an den Ständen im Palais des Festivals, den Zelten am Strand und/oder in den Lokalen entlang der Croisette besonders gut anbahnen.

Spannend dürfe in diesem Zusammenhang sein, dass in den kommen-

den Monaten einige Refinanzierungsrunden anstehen und so zu erwarten ist, dass das eine oder andere interessante Objekt vielleicht schon vorher an den Markt kommen wird. Da Banken bei der Finanzierung von Immobilienprojekten und –transaktionen weiterhin eher restriktiv sind, stellt sich ferner die Frage nach alternativen Kapitalgebern. Besonderer Aufmerksamkeit erfreuen sich in diesem Zusammenhang die «grossen» Institutionellen Investoren.

Nicht umsonst lanciert die MIPIM in diesem Jahr für die im Immobiliensektor aktiven Pensionskassen, Staatsfonds und Versicherungsgesellschaften den «RE-Invest-Summit».

Die Diskussionen rund um den Event am 6. März 2012, zu denen um die

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

NACHRICHTEN

40 Vertreter dieser Investorengruppe erwartet werden, drehen sich vor allem um das «Fondsmanagement der Zukunft», um Immobilienfinanzierung und die Herausforderungen auf den internationalen Immobilienmärkten. Mit von der Partie sind Vertreter des singapurischen Staatsfonds GIC, des US-amerikanischen Teacher Retirement System of Texas und von MN Services aus den Niederlanden sowie der First Swedish National Pension Fund (AP1) und der Dutch Railway Pension Fund.

Um die Themenwahl kümmerten sich im Vorfeld der MIPIM die beiden RE-Invest-Partner KPMG und das auf institutionelle Investoren fokussierte Magazin IP Real Estate. «Erstmals bieten wir auf der MIPIM einen Event an, der es internationalen institutionellen Investoren ermöglicht, sich über die für ihre Branche speziMIPIM Die MIPIM (Marché International des Professionnels de l›immobilier) findet alljährlich Anfang März in der südfranzösischen Stadt Cannes statt. Der Branchenevent bringt die einflussreichsten Akteure aus sämtlichen wichtigen internationalen Immobilienmärkten zusammen und bietet konkurrenzlosen Zugang zum grössten Portfolio hochkarätiger Entwicklungsprojekte weltweit. Die MIPIM ist mehr als nur eine Ausstellungsfläche für Top-Unternehmen: Sie bietet eine Plattform für Partnerschaften, Projektbewertung und Marktuntersuchungen und fördert Innovationen mit zukunftsweisenden Veranstaltungen, die hilfreiche Einsichten über Herausforderungen und Zukunftstrends der Immobilienbranche bieten.

fischen Themen auszutauschen», sagt MIPIM-Direktor Filipo Rean.

Ausstellerrekord am Swiss Circle-Stand

Internationalen Austausch suchen auch viele Schweizer Marktteilnehmer. Aus der Eidgenossenschaft reisen in diesem Jahr deutlich mehr Unternehmen nach Cannes als in den Vorjahren. Allein für den Swiss Circle haben sich für die diesjährige MIPIM 31 Standpartner angemeldet. «Wir können an die äussert erfolgreiche Expo Real 2011 anknüpfen und verzeichnen einen neuen MitausstellerRekord», freut sich Roman Bolliger, Geschäftsleiter des Swiss Circle. Ferner sei es gelungen, einige interessante Immobilienprojekte aufzuspüren, die an der neu geschaffenen «Swiss Circle Projektplattform» präsentiert werden. «In einer Zeit, in dem die Nachfrage nach Schweizer Immobilienprojekten deutlich grösser ist als die Nachfrage, ist das toll!», so Bolliger. Im Weiteren erhoffe er sich einen positiven Effekt aus der Tatsache, dass Deutschland an der diesjährigen Messe als «Country of honour» (s. Kastentext) einen hohen Stellenwert erhält: «Das ist für uns insofern von Bedeutung, da unser nördlicher Nachbar auch im Immobilienbereich den wichtigsten Auslandsmarkt darstellt. Es wird also bestimmt wieder sehr lebendig auf dem Swiss Circle Stand.»

Schweizer Städte und Regionen halten sich bei der Teilnahme an der wichtigsten internationalen Gewerbeimmobilienmesse indes weiterhin zurück. Bis auf Genf: Im Unterschied zu den Deutschschweizer >>>

Cablecom: Umzug nach Wallisellen Die Allreal meldet den Abschluss eines langjährigen Mietvertrags mit der Kabelnetzbetreiberin upc cablecom für das Bürogebäude Richtiring in Wallisellen. Über die Konditionen des Mietvertrages über insgesamt 20.000 qm flexibel gestalltbarer Bürofläche in den vier Obergeschossen des Neubaus haben die beteiligten Parteien Stillschweigen beschlossen. Bezugstermin ist im Sommer 2014.

Der von Allreal entwickelte und finanzierte Neubau befindet sich auf dem zwischen Zentrum Glatt und Bahnhof Wallisellen gelegenen Richti-Areal.

Das Bürogebäude bietet in vier Obergeschossen Raum für rund 1.400 Büroarbeitsplätze und Gewerbeflächen im Erdgeschoss.

Die Fertigstellung des von Max Dudler Architekten entworfenen Geschäftshauses, das nach Minergie-Standard errichtet und an das Erdwärmenetz des Areals angeschlossen wird, ist für Mitte 2014 geplant.

Der neue Cablecom-Hauptsitz in Wallisellen

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Städten präsentiert sich das Banken- und Finanzzentrum am Lac Leman seit Jahren in Cannes; wie zu hören ist, mit Erfolg. Für Bolliger ist es nur eine Frage der Zeit, bis Zürich oder Basel folgen werden, zumal das Standortmarketing in Metropolregionen ganz gross geschrieben wird: «Die Teilnahme oder Präsentation an Immobilienmessen wie Expo Real oder MIPIM sollte auch für Stadtentwickler - oder Planer ein Muss sein.»

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Neue Preisk ategorien bei den MIPIM Awards

Auch deutsche Städte nutzen die Gelegenheit, sich auf der internationalen Plattform zu präsentieren.

Frankfurt beispielsweise hat sich in diesem Jahr besonders vorbereitet.

So fand im MainPalais, dem bereits fertiggestellten Teils des DIC-Grossprojekts «MainTor», im Februar das erste «MIPIM Networkig Breakfast» statt: Eine Gemeinschaftsveranstaltung von Reed Midem und der städtischen Wirtschaftsförderung, gedacht als zentraler Auftakt für den Auftritt der Bundesrepublik in Cannes als Ehrengast (s.Kastentext).

Mit Blick auf das diesjährige Schwerpunktthema in Cannes – «Building Innovation» – hob Stadtrat Markus

Ehrengastland Deutschland Deutschland ist in diesem Jahr Ehrengastland der MIPIM – was nicht zuletzt der Tatsache geschuldet sein dürfte, dass der deutsche Immobilienmarkt derzeit ein wichtiger Stabilitätsfaktor ist und für Anleger grosse Anreize bietet. Die deutsche Wirtschaft hält sich wacker, das Land bietet Rechts- und Planungssicherheit, die «Fundamentals» für Immobilieninvestments stimmen.

Immobilien in Deutschland – dem stärksten Markt in Kontinentaleuropa – gelten als sichere Anlage mit interessanten Erträgen, die selbst bei einem Katastrophenszenario noch Optionen bieten. Hinzu kommt, dass viele Analysten und Researcher deutsche Immobilien im europäischen Vergleich als unterbewertet einschätzen; man rechnet folglich mit einer hohen Nachfrage nach deutschen Immobilienprodukten im gewerblichen Bereich. So hat etwa die Fortress Immobilien AG, ein Projektentwickler für Multi-Service-Center, pünktlich zur MIPIM ein Immobilienportfolio für internationale Investoren geschnürt. Das Unternehmen beabsichtigt, die in der Vergangenheit entwickelten sieben Standorte in Berlin (vier Standorte), Frankfurt, Wiesbaden und Wuppertal im Jahr 2012 zu veräussern.

Frank vor MIPIM-Direktor Rean sowie 60 Vertretern der Frankfurter Immobilienwirtschaft die führende Rolle der Main-Metropole als innovativer Immobilienstandort hervor und lobte in diesem Zusammenhang auch das «MainTor-Areal». Das neue Quartier zwischen Bankenviertel und Mainufer – ein Projekt der DIC AG – zählt zu den drei deutschen Projekten, die für den diesjährigen MIPIMAward nominiert wurden. Bei den beiden anderen deutschen Projekten handelt es sich um den Umbau der Herz-Jesu-Kirche in Mönchengladbach sowie um die «Alte Post» in Hamburg, die in der Kategorie Revitalisierungen nominiert ist. Die Konkurrenten sind der Mailänder Palazzo Aporti, ebenfalls der Umbau eines ehemaligen Postgebäudes, und The Library, die Erweiterung eines Kulturzentrums in Kopenhagen. Unter den besten Hotels und Ferienanlagen treten diesmal das vietnamesische Six Senses Con Dao (Con Dao), das englische The Bulgari Hotel & Residences (London) und das schwedische Victoria Tower Hotel (Stockholm) gegeneinander an.

Bei den Wohnimmobilien sind es das Midi Suède (Brüssel), Reflections at Keppel Bay (Singapur) und Résidence le 19 (Paris).

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Seite 5 / 4_2012 /// Wie in den vergangenen Jahren hat Reed Midem auch 2012 wieder neue Preiskategorien lanciert, unter anderem für Industrie- und Logistikprojekte: Hier wurden der Distribution Park Dutra (Rio de Janeiro), Lavoisier (Brüssel) und McLaren Production Centre (Woking/England) nominiert.

Zu den Newcomern zählen auch Shoppingcenter: Hier steht Cubus (Hong Kong), D-Cube City (Seoul) oder die Morocco Mall (Casablanca/ Marokko) zur Wahl. Neben den «Zukünftigen Projekten» (Air-Floating Villas & Suites/Katar; Hôtel de Police–Charlerois-Danses Performing Arts Center/Belgien; IN-OUT/Paris) gibt es nun die Kategorie «Zukünftige Megaprojekte» mit den Anwärtern Express Rail Link West Kowloon Ter-

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Für die MIPIM-Awards nominiert: Das DIC-Projekt «MainTor», Frankfurt

minus (Hong Kong), Jeju Airest City (Jeju/Südkorea) und Marina South (Singapur). Die Kategorie Büroimmobilien wurde zur Kategorie Büround Geschäftshäuser erweitert: Hier treten der Heron Tower (London), Main Point Karlin (Prag) und TNT

Centre (Hoofddorp/Niederlande) an.

Eine weitere Neuheit in diesem Jahr: Erstmals ist es möglich, online in die Entscheidung der Preisverleihung einzugreifen. Wenn am 8. März wieder die weltbesten Immobilienprojekte gekürt werden, kann man nun beim Sonderpreis «People’s Choice Award» auf der Internetseite der Messe mitentscheiden – dort stellen sich alle Nominierten zur Wahl. Die Gewinner der einzelnen Kategorien werden dagegen erst während der Messe gewählt. Das Endergebnis ergibt sich zu jeweils 50 Prozent aus einer Befragung der Messebesucher vor Ort und dem Votum der Awards-Jury, die unter dem Vorsitz von Michael Strong, Chairman & CEO-EMEA bei CB Richard Ellis steht. •

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Hotelmärkte Schweiz

Internationale Ketten auf dem Vormarsch Der Schweizer Hotelmarkt befindet sich in einem Konsolidierungsprozess. Der Trend geht zu weniger, dafür aber grösseren Betrieben sowie zu internationalen Betreibern.

BB. Der Wettbewerb im Europäischen Hotelmarkt nimmt an Intensität zu und diesem allgemeinen Trend kann sich auch die Schweiz nicht entziehen. Noch ist der Schweizer Hotelmarkt im internationalen Vergleich geprägt von überdurchschnittlich vielen unabhängigen Betrieben: Gemäss Jahrbuch der Schweizer Hotellerie 2011 gibt es in der Schweiz derzeit zirka 5.500 Hotelbetriebe (rund 275.000 Betten). Lediglich acht Prozent davon gehören einer internationalen Marke an – in Deutschland sind dies bereits 24 Prozent, in Frankreich 38 Prozent und in den USA über 70 Prozent.* Doch auch

der hiesige Markt ist in Bewegung.

Den Statistiken von hotelleriesuisse zufolge nimmt die Anzahl der Betten seit 2003 zu, gleichzeitig geht die Anzahl der Hotelbetriebe zurück – ein sehr klares Anzeichen dafür, dass ein Konsolidierungsprozess im Gange ist.

Gleichzeitig ist eine Ausbreitung von internationalen Hotelketten zu beobachten: Beispielsweise ist praktisch die Hälfte der auf der Homepage von Myswitzerland aufgeführten HotelNeueröffnungen und -Erweiterungen einer internationalen oder regionalen Marke angegliedert.

Konsolidierung bei Stadthotels weit fortgeschritten

Wie überall in Europa konnten sich offenbar auch in der Schweiz standardisierte Ketten in Zeiten wirtschaftlicher Krisen, billiger werdenden Transportmitteln und immer besser informierter Gäste besser an

die veränderten Marktbedingungen anpassen als unabhängige Hotels, das heisst solche, die weder einer internationalen oder regionalen Hotelkette, noch einem Konsortium angeschlossen sind. Die Hotelketten sind in vieler Hinsicht im Vorteil. So verfügen sie beispielsweise über umfangreiche Reservationssysteme, welche diverse Distributionskanäle abdecken und deshalb verschiedene Gästesegmente individuell ansprechen. Ausserdem profitieren die Ketten, die zum Teil mit mehreren Brands am Markt vertreten sind, schon aufgrund ihrer Betriebsgrösse von Skaleneffekten – beispielsweise von Kostenersparnissen aufgrund des zentralisierten Einkaufs. Doch auch in anderer Hinsicht können die Ketten punkten: Oftmals sind sie für bestimmte Gästegruppen attraktiver als die unabhängigen Wettbewerber. Beispielsweise bei den Stadthotels: Hier profitieren die internationalen Ketten von der

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Steigende Bettenzahlen, weniger Betriebe

NACHRICHTEN

Quelle: jahrbuch, hotelleriesuisse, 2011

Hohe Auslastung bei Stadthotels in Genf und Zürich

Genf 2010

Zürich 2011¹

2012¹

2010

2011¹

2012¹

Auslastung %

65.40% 67.40% 69.00%

72.70%

73.80%

74.70%

ADR in CHF

300.7

RevPAR in CHF 196.6

300

302.8

240.4

243.5

244.3

202.2

208.9

174.8

180.4

182.5

Quelle: Smith Travel Research Global, 2011

steigenden Nachfrage von Geschäftsleuten – dem Hauptgästesegment von Stadthotels – nach standardisierten Hotelprodukten.

Dass sich Gäste für ein bestimmtes Stadthotel entscheiden, hängt zwar auch mit Faktoren zusammen, die für die Hoteldirektion operativ nicht kontrollierbar sind, wie etwa die Anbindung an den Nah- und Fernverkehr, die Nähe zum Konferenzzentrum oder zum Büro, in dem der Gast sich zu Sitzungen einfinden will.

Durch die Standardisierung basierend auf einer reputablen Marke gelingt es «Marken»-Hotels allerdings besonders gut, sich aus der Masse der Stadthotels abzuheben und abzugrenzen. In städtischen Betrieben erscheint es somit wichtig, eine hohe Standardisierung zu erreichen – um erstens den Geschäftskunden entgegenzukommen, und zweitens die Flächen des Gebäudes auf teuren Grundstücken optimal auszunutzen und die höchstmögliche Effizienz

und somit Profitabilität zu erreichen.

Die Konsolidierung ist in der Schweizer Stadthotellerie bereits weit fortgeschritten und wird weiter voranschreiten, mit noch mehr internationalen Marken und grösseren Betrieben. Denn für die grossen Player an den internationalen Hotelmärkten bleibt die Schweiz attraktiv: Zwar steht die Hotellerie in Zentren wie Genf oder Zürich vor ähnlichen Herausforderungen wie Hotels in anderen Städten Europas. So hat etwa der leichte Rückgang von Geschäfts- und Konferenzgästen infolge der weltweiten Wirtschaftskrise unter anderem zu einer Diversifizierung des Angebots (beispielsweise Erweiterung des Wellnessbereiches/Familien-Angebote) geführt, um die tieferen Belegungszahlen durch den Zugewinn von neuen Gästegruppen auszugleichen. Doch im internationalen Vergleich geht es den Schweizer Stadthotels in den Ballungszentren Genf, Basel und Zürich sehr gut, >>>

30.000 Bücher in Lounge und Bibliothek Zürich: Neues B2 Boutique Hotel Ende Februar ging auf dem Hürlimann-Areal in Zürich, ganz in der Nähe des Google-Sitzes, ein neues Edel-Hotel an den Start: Das «B2 Boutique Hotel». Das neue Haus des Labels «Hotels with a Bookmark» verfügt über 51 Zimmer, eine Junior Suite und acht zweigeschossige Suiten, alles in allem über 60 Betten. Der Clou: Eine Lounge und Bibliothek mit 30.000 Büchern.

Gemäss Conny Vogel-Gwerder vom «B2 Boutique Hotel» hebt sich das neue Hotel als Nischenprodukt durch Ausstattung und Dienstleistung von andern Häusern ab und stelle somit eine Alternative zu den Hotelketten dar. Zielpublikum seien «Business-Nomaden, lifestyle- und architekturaffine Städte- und Kulturreisende sowie WellnessKurzaufenthalter». Die Zimmer- und Suitenpreise variieren je nach Kategorie und Zeitpunkt des Aufenthalts von 290 bis 770 CHF inklusive Frühstück.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ungeachtet der momentanen Frankenstärke. Dies hat damit zu tun, dass das Segment der Geschäftskunden weniger preissensitiv ist als dies die typischen Gäste in Ferienhotels sind. Auch die Zukunftsprognosen für die Städte in der Schweiz sind beachtlich, wie der Report «European Cities Forecast» von PwC und die nebenstehende Tabelle aufzeigt. Genf und Zürich liegen auf Platz eins, respektive drei, bezüglich erwartetem Umsatz gemessen am RevPAR für das Jahr 2012, also dem Logisertrag pro verfügbares Zimmer: Dieser liegt bei 209 respektive 183 CHF.

>>>

Fragmentierter Markt in Feriendestinationen im Umbruch

In den Schweizer Feriendestinationen ist die Konsolidierung zwar weniger fortgeschritten, doch auch hier ist eine Zunahme der internationalen

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Hotelketten absehbar. Ferienhotels haben in aller Regel mit der hohen Saisonalität zu kämpfen, die eine jährliche Durchschnittsbelegung von über 55 bis 60 Prozent nahezu unmöglich macht. Die vergleichsweise niedrige Auslastung hat eine Auswirkung auf die Profitabilität eines Hotels, da Zimmerpreise in gut laufenden Monaten nicht so hoch angesetzt werden können um die niedrige Belegung in schwachen Monaten aufzufangen. So scheint es für diese Betriebe opportun, sich nicht nur auf ein Gästesegment zu konzentrieren, sondern das Angebot so zu diversifizieren, dass in schwachen Monaten zum Beispiel Konferenz- oder Golfgäste beherbergt werden können.

Ferner empfiehlt sich eine möglichst dynamische Preisstrategie, die verschiedene Distributionskanäle nutzt und im Optimalfall durch eine spezialisierte Software unterstützt wird. Ähnlich wie in der Flugbranche kann

so für jedes Gästesegment der richtige Preis für das richtige Zimmer zum richtigen Zeitpunkt definiert werden.

Zwar werden viele Herausforderungen von unabhängigen Betrieben, die über ein familiäres Flair verfügen und deren Personal sich individuell auf Gäste einstellen kann, antizipiert und gemeistert. Doch oft fehlt unabhängigen Hotels die strategische Weitsicht, ihre Häuser «aufzurüsten», sei dies durch Baumassnahmen oder die Einführung des erwähnten IT Systems. Manchmal fehlt es aber auch an den dazu nötigen finanziellen Ressourcen, dies vor allem in einer Zeit, in der die Ferienhotels stark unter dem Währungsdruck leiden. So gingen laut hotelleriesuisse die Logiernächte im Dezember 2011 verglichen mit dem Vorjahr über alle Bergregionen um 5,1 Prozent zurück. Dieser Rückgang ist laut Bundesamt für Statistik vor allem auf einen Rückgang von Gästen aus dem

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// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 9 / 4_2012 /// Ausland zurückzuführen, da die Anzahl Logiernächte von Schweizer Gästen mit einer Veränderung von -0,1 Prozent nahezu stabil blieb.

Destinationen mit grösseren Betrieben im Vorteil

Die Frage, wie sich die Ausbreitung internationaler Marken in Feriendestinationen auf die existierenden unabhängigen Betriebe auswirken wird, welche bereits heute mit einem schwierigen Marktumfeld zu kämpfen haben, bleibt offen. Faktum ist, dass immer mehr solcher Hotels verschwinden und immer mehr internationale Marken versuchen, in Feriendestinationen Fuss zu fassen.

Mit starken Reservationssystemen und dynamischem Preismanagement eines internationalen Betreibers mitzuhalten, dürfte schwierig werden.

Zumal internationale Hotelbetreiber mittlerweile auch Marken mit einem

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF familiären und authentischen Flair auf den Markt bringen, um auch diese Nische abzudecken. Beispiele für diesen Trend sind unter anderem die InterContinental Hotels Group und Hilton Worldwide mit ihren Projekten in Davos, der singapurische Hotelbetreiber GHM in Andermatt oder Starwood in Verbier.

Ein Verschwinden von kleinen familiären Hotelbetrieben ist ohne Zweifel ein grosser Verlust für die Diversität der Branche. Gleichwohl ist ersichtlich, dass Destinationen mit durchschnittlich grösseren Betrieben durch Skaleneffekte und Diversifikationsvorteile gegenüber Standorten mit einer fragmentierter strukturierten Hotellerie im Vorteil sind. Dies vor allem dann, wenn alle Tourismusakteure einer Destination eine einheitliche und klar formulierte Strategie verfolgen, um die kritische Masse an Touristen zu erreichen. Allerdings gestaltet sich die Zusammenarbeit

der verschiedenen Tourismusanbieter in Feriendestinationen bislang oftmals noch als Herausforderung.

Wettbewerbsfähige Hotels, seien es unabhängige Betriebe oder solche, die einer internationalen Hotelkette angeschlossen sind, sollten sich auf die Gesamtqualität einer Destination und auf die Schweizer Hotellerie positiv auswirken. Davon profitieren letztlich vor allem die Gäste. • * Quelle: Introduction to Management in the Hospitalit y Industry, Barrows & Powers, 20 09.

Die Autorin: Bettina Bülte, SenIor Consultant im Real Estate Advisory-Team von PwC Schweiz, welches Dienstleistungen in den Bereichen Immobilien-Transaktionen, -Bewertungen und -Beratungsdienstleis tungen anbietet.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Hotelinvestmentmärkte Schweiz

«Kollateralschäden vermeiden» Am 11. März 2012 entscheidet das Schweizer Stimmvolk über die verfassungsmässige Beschränkung des Anteils von Zweitwohnungen. Bei der Immobilien- und Hotelbranche kommt die «Zweitwohnungsinitiative» nicht gut an.

BW. Die Schweizer Hotellerie hat es derzeit nicht leicht. Der «böse» Schweizer Franke macht den Betrieben zu schaffen. Auch nach der Festlegung des Wechselkurses auf eine Untergrenze von 1,20 Franken je Euro im September 2011 weist die Beherbergungsstatistik weiterhin sinkende Auslastungszahlen aus.

Selbst in den zuletzt schneereichen Winterwochen leiden die berühmten Schweizer Wintersportorte an leeren Pisten und rückläufigen Übernachtungszahlen, allen voran: Graubünden und das Wallis.

Gemäss einer internen Umfrage weiss Susanne Daxelhoffer, Sprecherin von hotelleriesuisse, dass vor allem die Buchungen aus dem Euroraum stark zurückgegangen sind. Derweil boomt der Markt im Nachbarland: Wie Petra Hedorfer, Chefin der Deutschen Zentrale für Tourismus (DZT), berichtet, zählten die Schweizer 2011 zu den grössten Gästegruppen in Deutschland: Mit rund 4,4 Millionen wurden doppelt so viele

Schlägt hohe Wellen: Die Debatte über die Zweitwohnungsinitiative

Übernachtungen aus der Schweiz gezählt als noch vor zehn Jahren. Aus ihren aktuellen Sorgen machen selbst namhafte Schweizer Hoteliers kein Geheimnis. Dass sich das Blatt in naher Zukunft wenden wird, ist wenig

wahrscheinlich, denn auch nach dem Rücktritt ihres Präsidenten Philipp Hildebrand will die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Mindestkurs von 1,20 Franken pro Euro mit aller Entschlossenheit verteidigen. «Wir

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// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 11 / 4_2012 /// tolerieren am relevanten Interbankmarkt keinen Geschäftsabschluss unter dem Mindestkurs», sagte SNBInterimschef Thomas Jordan Anfang Februar. Für die Schweizer Exportindustrie, den grenznahen Detailhandel und die Hotellerie vorerst also keine Entwarnung.

Querfinanzierung im Trend

Auch für Investoren und Projektentwickler sind dies keine guten Nachrichten. Denn bekanntermassen zeigen sich die Banken bei der Kreditvergabe weiterhin eher restriktiv.

Zum einen aufgrund des derzeit eher ungünstigen Wirtschaftsumfelds für die Schweizer Hotellerie, zum anderen aufgrund der neuen Regulatorien, die den Kreditinstituten das Neugeschäft erschweren. Dies gilt sowohl für anstehende Refinanzierungen bestehender Objekte sowie für Projektentwicklungen und Umoder Ausbauvorhaben. Die Höhe des seitens des Investors zu leistenden Eigenkapital-Einsatzes wird weiterhin ein relevantes Kriterium für das Zustandekommen der Finanzierung darstellen. Um genügend Eigenkapital bereitstellen zu können, haben in den vergangenen Jahren viele Projektentwickler in Sachen Hotels auf ein Mischprodukt gesetzt: Hotel und Apartments – denn der Verkauf von

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF sogenannten «Serviced Apartements» bietet eine elegante Lösung zur Querfinanzierung des eigentlichen Hotelprojekts.

Brandgefährliche Initiative

Nicht zuletzt, weil der Käuferkreis für die Wohnungen um betuchte Ausländer erweitert ist. Die Lex Koller, die für Nicht-Schweizer den Erwerb von Wohneigentum stark einschränkt, greift hier nicht: Da der Käufer neben den Wohneinheiten auch Dienstleistungen (Reinigung, Instandhaltung oder Vermietung während seiner Abwesenheit) und/oder die Rechte an der Nutzung der Hotelangebote (Wellness, Catering, etc.) erwirbt, fallen die Residenzen nicht unter das Gesetz. So wundert kaum, dass gerade bei den im Bau befindlichen Grossprojekten wie etwa Andermatt Swiss Alps, auf dem Bürgenstock oder beim geplanten bündnerischen «Laax Alpen Resort» Wohnungen eine wichtige Rolle spielen. Die neue Initiative «Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen!», über die die Schweizer Stimmbürger am 11. März abstimmen werden, kommt da wenig gelegen. Die Urheber der Volksinitiative fordern eine verfassungsmässige Beschränkung des Anteils von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinhei-

ten und an der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche auf 20 Prozent. Gemäss einer Umfrage der Schweizerischen Gesellschaft für praktische Sozialforschung (gfs.bern) würde die Mehrheit der Stimmbürger derzeit (Mitte Februar, A.d.R.) die Volksinitiative unterstützen: Ein bedrohlicher Warnschuss.

Die Hotelindustrie, Investoren und Bauunternehmen lehnen die Initiative ab: «In Gemeinden, in welchen dieser Anteil heute bereits überschritten wird, hat die Vorgabe faktisch einen Baustopp für Zweitwohnungen zur Folge», heisst es unisono bei hotelleriesuisse und dem SBV Schweizerischer Baumeisterverband.

Man verweist darauf, dass der Bundesrat mit der in Kraft getretenen Teilrevision des Raumplanungsgesetzes bereits einen indirekten Gegenvorschlag vorgelegt habe: «Damit wird die Problematik der ‚kalten Betten’ erkannt und angegangen.

Kantone und Gemeinden haben bereits entsprechende Massnahmen beschlossen oder sind daran, diese zu erarbeiten.»

Bei betroffenen Tourismusgemeinden, insbesondere in den Bergregionen, gilt die «Zweitwohnungsinitiative» als brandgefährlich. Die Befürchtung: Das von den Konsequenzen der Initiative nicht betroffene Gros der Schweizer >>>

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16.02.12 16:00

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF >>> Bevölkerung könne sorglos ein «Ja» in die Urne legen und die Minderheit, namentlich die Bevölkerung im touristischen Alpenraum, hätte mit einschneidenden Konsequenzen zu leben.

Angst vor dem Verlust von Arbeitsplätzen und Abwanderung

Das Wirtschaftsforum Graubünden malt in diesem Zusammenhang ein düsteres Szenario. «Gemäss unserer Analyse würden die Bauausgaben in den Tourismusgemeinden Graubündens – auch wenn weiterhin renoviert werden darf – drastisch zurückgehen. Wir rechnen mit einem Einbruch der Arbeitsplätze um bis zu 15 Prozent», sagt Geschäftsführer Peder Plaz. Aufgrund des raschen Rückgangs des Bauvolumens sei von einem Tag auf den anderen davon auszugehen, dass ein Teil der Firmen in diesen Branchen liquidiert. «Da in den Alpentälern kaum Job-Alternativen bestehen, werden die Arbeiter entweder in weit entfernten Orten nach Arbeit suchen und pendeln, oder das

Dorf mit ihren Familien verlassen.»

Ferner würden mit dem faktischen Zweitwohnungsverbot und damit dem Umnutzungsverbot für Hotels für Banken und Investoren die Risiken für Hotel-Finanzierungen deutlich ansteigen. «Das heute gängige Modell von Querfinanzierungen von Hotels durch den Zweitwohnungsbau würde verunmöglicht.» Damit würde auch das volkswirtschaftlich, sozial und umweltpolitisch erwünschte «Standbein Hotellerie» massiv in der Entwicklung behindert: «Es ist damit zu rechnen, dass die Investitionen in Hotels – entgegen den landläufigen Erwartungen – in vielen Orten auf ein Minimum sinken würden.» Und nicht zuletzt würde durch die Vernichtung der Immobilienwerte bei den Hotels und den Erstwohnungen die einheimische Bevölkerung «enteignet»: «Denn die Ersparnisse der Bevölkerung und das Kapital der Hoteliers liegen in den Immobilien. Und diese Ersparnisse würden mit einem Federstrich vernichtet.»

Hoteliers und die gesamte Bergbevölkerung sieht das Wirtschaftsforum Graubünden als die «grossen Ver-

/// 4_2012 / Seite 12 lierer der Zweitwohnungsinitiative».

Gewinner werde es nicht wirklich geben – oder wenn, dann nur vorübergehend. «Alle Zweitwohnungsbesitzer sind vermeintliche Gewinner. Denn ihre Immobilien gewinnen massiv an Wert, da keine neuen Wohnungen gebaut werden dürfen und damit eine immer grösser werdende Nachfrage auf das begrenzte Angebot trifft», so Plaz. «Es wird also eine Umverteilung von der nicht vermögenden Bergbevölkerung hin zu den in der Regel reichen in- und ausländischen Zweitwohnungseigentümern stattfinden.»

Doch auf die lange Sicht gehe auch diese Rechnung nicht auf, da absehbar sei, dass die Destinationen nicht mehr funktionieren und an Attraktivität einbüssen. Auch für Plaz ist unbestritten, dass der Zweitwohnungsbau geregelt werden muss; allerdings gebe es schon heute kaum noch Gemeinden, die sich des Problems nicht angenommen hätten: «Um Lösungen zu finden, sind differenziertere Ansätze nötig, welche keinen totalen Kollateralschaden anrichten.» •

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Seite 13 / 4_2012 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Hotel The Chedi Andermatt: Der Bau schreitet voran

Hotelprojektentwicklung/Standortentwicklung

Andermatt Swiss Alps weiter auf Kurs Das neue Tourismusresort Andermatt Swiss Alps nimmt mehr und mehr Gestalt an.

2012 begint der Bau des ersten Apartmenthauses.

BW. Noch ist nicht Frühling, doch auf der Baustelle von Andermatt Swiss Alps, des derzeit grössten Projekts einer Ganzjahres-Feriendestination im Alpenraum, herrscht auch in der kalten Jahreszeit Betrieb.

Da im Herbst vergangenen Jahres der Rohbau des Hotels The Chedi plangemäss fertiggestellt wurde, be-

gannen schon während des Winters die Arbeiten am Innenausbau des neuen 5-Sterne-Hotels. Inzwischen können sich Interessenten in einem Musterzimmer einen erstes Bild von den Annehmlichkeiten des künftigen 5-Sterne Hotels machen. Mit 52 Quadratmetern sei das Zimmer die kleinste Einheit im Hotel The Chedi Andermatt; gleichwohl drücke es die allgemeine Philosophie des Gesamtprojekts aus, heisst es beim Bauherren des ersten Chedi Hotels in Europa, Andermatt Swiss Alps. Mit seiner Aussicht auf das Bergdorf Andermatt

und das weite Urserental vermittelt das Zimmer einen Eindruck von Luxus, Komfort, Klasse und Energie – dies nicht zuletzt aufgrund der vom Hoteldesigner Jean-Michel Gathy (Denniston International Architects and Planners) sorgfältig abgestimmten Farbplanung, Baumaterialien aus der Region sowie innovativer Ausstattungs- und Designmerkmale. Bei der Eröffnung im Jahr 2013 wird The Chedi Andermatt über 64 Apartments, sechs Penthäuser, sieben Lofts und 42 Residenzen mit Vollservice sowie über 50 Hotelzimmer >>>

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/// 4_2012 / Seite 14

The Chedi: Das erste Musterzimmer steht zur Besichtigung bereit

verfügen. Ferner erwarten die Hotel-Gäste viele «Extras»: so etwa ein Eislaufring, ein 25 Meter langer Indoor‐Pool, der im Aussenbereich um weitere 10 Meter verlängert ist, eine 30 Meter lange ‹Check-in-Bar› und ein weitläufiger Spa-Bereich.

>>>

Baubeginn für das erste Apartmenthaus

Fortschritte auch auf der anderen Seite der Grossbaustelle: Der Rohbau des insgesamt 46.000 qm grossen Podiums, auf dem ein Grossteil des Resorts zu stehen kommen wird, ist bereits zu einem Drittel fertig gestellt; auch die Infrastrukturarbeiten liegen im Plan. Beim 18-Loch-Golfplatz

wurden die Erdarbeiten beendet, ein Dutzend Wasserhindernisse angelegt, die Spielbahnen sowie Greens angesät und das Bewässerungssystem installiert. 2012 wird ein weiteres bedeutendes Jahr für die Entwicklung des Tourismusresorts Andermatt Swiss Alps. Die Arbeiten auf den verschiedenen Bauplätzen werden ausgeweitet: Beim Podium gehen die Baumeisterarbeiten weiter; auch die Hochwasser-Schutzmassnahmen, Wasser-, Wärme- und Stromversorgung sowie Strassenbauten werden forciert. Ferner beginnt auf dem Podium im Sommer der Bau des ersten Apartmenthauses; die ersten Wohnungen werden Ende 2013 den Kunden übergeben. 2012 wird zudem mit

dem Bau der ersten Villa begonnen, die ebenfalls bis Ende 2013 bezugsbereit sein soll. Beim Luxushotel The Chedi Andermatt stehen weiter der Innenausbau sowie die Fassadenarbeiten im Zentrum: Im Dezember 2013 sollen die ersten Gäste empfangen werden. Der 18-Loch-Golfplatz wird bepflanzt; der Baubeginn der Baubeginn des Golfclubhauses in Sicht. In der zweiten Jahreshälfte 2012 wird der Golfplatz fertig gestellt; 2013 läuft der Testbetrieb; 2014 wird der Golfplatz offiziell eröffnet.

Insgesamt plant die Andermatt Swiss Alps AG in diesem Jahr Ausgaben im Umfang von 115 Millionen CHF. Fortschritt macht auch der Verkauf.

Auch wenn die Vermarktung der

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Derzeit das grösste Projekt einer Feriendestination im Alpenraum: Andermatt Swiss Alps

Andermatt Swiss Alps Im Endausbau soll die neue Alpendestination Andermatt Swiss Alps sechs Hotels im 4- und 5-Sterne-Bereich, 490 Appartements in 42 Gebäuden, rund 25 Villen, 1.970 Parkplätze, 35.000 qm Gewerbefläche, ein Sport- und Freizeitzentrum, eine Kongress- und Konzerthalle für 600 Personen sowie einen 18-Loch-Golfplatz umfassen.

Im Rahmen der Erstellung des Resorts wird auch das Skigebiet zwischen Andermatt und Sedrun moderni-

Apartments nicht ganz so reibungslos läuft, wie ursprünglich geplant, sieht man sich bei der Andermatt Swiss Alps AG auf Kurs.

CEO Niesslein mit Vermarktungserfolg zufrieden

Wie die Tochtergesellschaft der Orascom Development Holding AG (ODH) mitteilt, wurden 2011 Verkaufs- und Reservierungsverträge

siert und zusammengeschlossen. Die durch den Schweizerischen Bundesrat festgelegte Befreiung von der Lex Koller erlaubt auch nicht-schweizerischen Käufern, Immobilien in Andermatt Swiss Alps ohne Einschränkung zu erwerben und wieder zu veräussern. Das Flächenangebot in Andermatt ist begrenzt. Nach dem Ausbau von Andermatt Swiss Alps wird es keine nennenswerten Entwicklungsreserven mehr geben.

im Umfang von 103 Millionen CHF abgeschlossen, davon entfallen 72 Millionen CHF auf Verkäufe, der Rest auf Reservierungen. «Angesichts der erschwerten Situation ist dies eine ausserordentliche Leistung», sagt Gerhard Niesslein, CEO der Orascom Development Holding AG, und verweist darauf, dass der starke Schweizer Franken, die unsichere Wirtschaftslage und die Diskussionen über die Entwicklung des

Skigebiets bei den Kunden zu einer gewissen Zurückhaltung führten. Die Kunden stammen bisher hauptsächlich aus der Schweiz (60 %), gefolgt vom Mittleren Osten (20 %), Grossbritannien und Deutschland (je 6 %), sowie aus dem restlichen Europa (8 %). Auch im laufenden Jahr wurden bereits neue Reservierungsverträge abgeschlossen: Den Angaben zufolge bewegen sie sich bislang im Umfang von 22 Millionen CHF. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Hotelinvestmentmärkte international

Heiligendamm vor dem Aus

Insolvent: Das Grand Hotel Heiligendamm

Ende Februar musste die Fonds KG des Grand Hotels Heiligendamm vor Insolvenz anmelden. Was aus dem Hotel-Betrieb wird, ist fraglich.

BW. Der Traum von der «weissen Stadt am Meer» scheint für die Anleger des Fundus Fonds 34/Heiligendamm für’s Erste ausgeträumt.

Fondsinitiator Anno August Jagdfeld musste Ende Februar vor dem Amtsgericht Aachen für den geschlossenen Immobilienfonds, den Fundus zur Finanzierung des Luxushotels im

Ostseebad Heiligendamm auflegte, Insolvenz anmelden. Jagdfeld, der mit sieben Prozent zugleich grösster privater Anteilseigner an der FundusFonds 34/Grand Hotel Heiligendamm GmbH & Co. KG ist, erklärte in einer Pressemitteilung, er bedauere diesen Schritt zutiefst, sei aber gesetzlich dazu gezwungen gewesen.

Es habe die Zeit gefehlt, die Sanierung der Anlage erfolgreich abzuschliessen.

Der Hintergrund: Im vergangenen Jahr entwickelte die Unternehmensberatung PricewaterhouseCoopers (PwC) für Jagdfeld ein neues Kon-

zept, welches das «Grand Hotel Heiligendamm» sowohl weniger kreditbelastet als auch attraktiver machen sollte.

Dass das Geschäft, das von Anfang an nicht gut gelaufen war, zuletzt eine Tendenz zum Positiven zeigte, konnte die Banken indes nicht umstimmen. Als die Zinsen für die Kredite nicht mehr bezahlt werden konnten, wollten sie einen weiterer Aufschub nicht mehr gewähren. Ein Insolvenzverwalter (Jörg Zumbaum, Düren) ist benannt; das vorläufige Insolvenzverfahren läuft. Der Betrieb des 5-Sterne-Hotels, das als Tagungs-

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 17 / 4_2012 /// ort für den G8-Gipfel im Juni 2007 weltberühmt wurde, soll vorerst aufrechterhalten werden.

Erst der K apitalschnitt, jetzt die Pleite

Das älteste und lange Zeit eleganteste deutsche Ostseebad – einst bekannt als «weisse Stadt am Meer» – liegt umgeben von dichtem Buchenwald an der mecklenburgischer Ostseeküste, weitab vom Trubel der Zivilisation. Der Traum von Jagdfeld in den 1990er Jahren: Dem einstigen Nobelbad, welches zu DDR-Zeiten als Sanatorium genutzt wurde und nach der deutschen Wiedervereinigung verfiel, wieder zum alten Glanz zu verhelfen. Seine Vision: eine der luxuriösesten Hotelanlagen Deutschlands zu bauen. Im Zentrum dabei: Das Grand Hotel Heiligendamm. Für Kauf und Sanierung des 1996 von der Treuhandgesellschaft erworbe-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF nen Areals gründete Fundus einen geschlossenen Immobilienfonds. In das Grand Hotel Heiligendamm investierte Fundus 220 Millionen Euro; hierzu steuerten 127 Millionen Euro die knapp 1.900 Fonds-Anleger bei, der Rest stammt aus Fördermitteln (51 Millionen Euro) und Krediten.

Viel Freude hat das Engagement den Investoren bislang indes nicht beschert. Seit Eröffnung des Hotels kamen weit weniger Gäste nach Heiligendamm als erwartet. Ausschüttungen blieben aus; 2009 konnte das Hotel nur mit einer Landesbürgschaft über vier Millionen Euro überleben.

2011 folgte ein radikaler Kapitalschnitt, bei dem Anleger auf 90 Prozent ihrer Einlagen verzichten mussten, um der damals schon drohenden Insolvenz zu entgehen. Das Konzept dabei: Nach der Abwertung des bisher eingezahlten Gesamtkapitals auf 12,7 Millionen Euro wollte Jagdfeld 32,5 Millionen Euro neu einwerben

Wenig Fortune Seit der Eröffnung mangelt es dem Grand Hotel Heiligendamm an einer genügend hohen Auslastung. Statt der notwendigen 60 Prozent soll das Luxushotel im Jahresschnitt nur 44 Prozent verbucht haben. Selbst der G8-Regierungsgipfel, welcher Heiligendamm 2007 weltweit bekannt machte, brachte keine Wende. Der ausbleibende Erfolg wird unterschiedlich begründet: Von Branchenexperten mit strukturellen Problemen wie etwa der schweren Erreichbarkeit (kein internationaler Flughafen in der Nähe); von Fundus unter anderem mit besonders verregneten Hauptsaisons, der Wirtschaftskrise oder auch «unfähigen Betreibern». Tatsächlich soll es zwischen Kempinski, dem ersten Betreiber des Grand Hotel Heiligendamm, und Jagdfeld immer wieder zu Streit gekommen sein, bis sich die Akteure 2009 im Unfrieden trennten. Seither

betreibt der Fundus-Chef das Hotel selbst. Experten raten davon ab, an der Ostsee ohne namhafte Kette im Rücken zu agieren; dennoch schickte sich Jagdfeld an, die «Perle der Ostsee» in Eigenregie neu zu positionieren: als Luxus-Ferienhotel.

Mit wenig Fortune: Die Direktoren wechselten, die Gäste blieben weiter aus. Auch die Sanierung der neben dem Hotelkomplex gelegenen kleineren Anwesen kommt nur zögerlich voran. Das Ensemble aus weissen Jugendstilvillen zählt nicht zur Hotel-KG, sondern wurde von Jagdfeld in einer eigenen Gesellschaft angesiedelt, der Entwicklungs-Compagnie Heiligendamm (ECH). Diese ist zwar nicht von der Insolvenz betroffen; doch gestaltet sich die Vermarktung der Häuser, die in Eigentumswohnungen umgebaut werden sollen, anscheinend ebenfalls sehr harzig.

– allerdings blieb er mit seiner Platzierung erfolglos. Somit waren nicht nur der geplante Ausbau, der das Hotel in der der Wintersaison für Gäste attraktiver machen sollte, sondern auch das Bedienen fälliger Kredite perdu. Die Pleite war unabwendbar, auch wenn Jagdfeld und sein Team laut eigenen Aussagen 2010 und 2011 mit jeweils rund 800.000 Euro «das beste operative Betriebsergebnis seit der Gründung» schafften. Wie es ausschaut, können die Fondszeichner nun auch noch die restlichen zehn Prozent ihres Einsatzes abschreiben: Denn wie Jagdfeld ankündigte, könnten zwar alle Gläubiger aus dem Hotelbetrieb von einer vollständigen Zahlung ausgehen – doch sind Anleger keine Gläubiger.

Chance für Schnäppchenjäger

Dennoch könnte sich die inzwischen eingetretene Insolvenz zum Glücksfall entwickeln: für Schnäppchenjäger. Wie die «Ostsee-Zeitung» unter Berufung auf Informationen aus dem Umfeld der Fundus-Gruppe berichtet, wäre ein Verkauf für 40 Millionen Euro denkbar – also für einen Bruchteil der Summe, die der Bau des Hotels kostete. Dies wäre die Schmerzgrenze für den Insolvenzverwalter, der vorrangig die Forderungen von Banken und Lieferanten erfüllen muss, heisst es. Bei Fundus gibt es dazu keinen Kommentar. «Es geht jetzt darum, einen Käufer zu finden», erklärte ein Sprecher der Gruppe. Unterdessen hofft Hartmut Polzin, der Bürgermeister von Bad Doberan – der Gemeinde, zu der Heiligendamm zählt –, dass der Hotelbetrieb aufrecht erhalten wird.

Schon mit Blick auf die mehr als 300 Mitarbeiter und nicht zuletzt wegen der Bedeutung der Hotelanlage für die strukturschwache Region. •

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Immobilienfinanzierung NACHRICHTEN PSP Swiss Property Höhenflug fortgesetzt Im Jahr 2011 hat sich das Ergebnis der PSP Swiss Property AG gegenüber 2010 stark verbessert: Dank höherer Erträge und weniger Renovationskosten stieg der Reingewinn ohne Bewertungseffekte um 6,6 Prozent auf 149,0 Millionen CHF, inklusive Bewertungseffekte sogar um 46,6 Prozent auf 404,0 Millionen CHF. Die Liegenschaftserträge von PSP Swiss Property haben im vergangenen Jahr um 2,9 Prozent auf rund 270,6 Millionen CHF zugelegt. Die Gesellschaft will die Dividende von 2,80 auf 3,00 CHF erhöhen. Das Immobilienportfolio der PSP umfasste Ende Jahr 168 Büro- und Geschäftshäuser, zwei Einzelobjekte und sieben Entwicklungsareale; der Bilanzwert betrug Ende 2011 5,9 Milliarden CHF. 2011 fanden keine Zukäufe statt; im Berichtszeitraum wurden im Zuge der kontinuierlichen Portfoliobereinigung sechs kleinere Objekte aus dem Anlageportfolio für insgesamt 55,4 Millionen CHF und damit zu 16,7 Prozent über der letzten Bewertung veräussert. Die Höherbewertung des Portfolios um rund 325 Millionen CHF gegenüber dem Vorjahr (5,518 Mrd. CHF) ist zum Grossteil neuen Diskontierungszinssätzen, Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen geschuldet. Im laufenden Jahr will das Unternehmen aufgrund des ungünstigeren Wirtschaftsumfelds zurückhaltend neue Liegenschaften kaufen und dabei auf eine konservative Finanzierungspolitik setzen. Unter anderem stehe die Stabilisierung der Leerstandsquote im Vordergrund, heisst es. Die PSP geht von einer Leerstandsquote von rund neun Prozent aus (Ende 2011: 8,3 %).

«Funding Gap» von bis zu 200 Milliarden Euro Marktbeobachter gehen davon aus, dass die Verk aufsaktivitäten auf dem Markt für Distressed Real Estate Debt in der zweiten Jahreshälfte 2012 anziehen.

BW. Die Lage auf den Kreditmärkten ist weiterhin angespannt: Allein in Europa könnte dies bis 2014 im Bereich Distressed Real Estate Debt – sprich: bei notleidenden Immobilienfinanzierungen – zu einer Finanzierungslücke («Funding Gap») von bis zu 200 Milliarden Euro führen. Schon heute beläuft sich das Volumen des europäischen Markts für notleidende Kredite auf rund 750 Milliarden Euro, 250 Milliarden davon entfallen allein auf Deutschland. Hinzu kommt der Markt für Non-Core-Kredite, also Darlehen, die ausserhalb des (neuen) Kerngeschäfts einer Bank liegen: Dieser hat ein Volumen von rund 1.000 Milliarden Euro in Europa, davon entfallen wiederum 500 Milliarden auf Deutschland. Für Immobilieninvestoren ergeben sich hieraus im Bereich Wohn- und Einzelhandelsimmobilien an B- und C-Standorten interessante Opportunitäten. Zu diesem ersten Ergebnis kommt die im November 2011 von EBS-REMI, Wiesbaden, und der Corestate Capital AG, Zug, gegründete Forschungsstelle «Distressed Real Estate Debt». Die Herausforderungen auf dem Kreditmarkt zwingen Banken vermehrt, die notleidenden Darlehen und Immobiliensicherheiten zu verkaufen anstatt Kreditvereinbarungen lediglich zu verlängern. «Die Zeit des ‚Pretend and Extend‘ scheint vorüber, insbesondere da Banken zuneh-

Corestate-CEO RalphWinter: «Die Zeit des ‚Pretend and Extend‘ scheint vorüber»

mend erkennen, dass die Bearbeitung leistungsgestörter Kredite nicht zu ihrer Kernkompetenz gehört», sagt Ralph Winter, Gründer und Chairman der Corestate Capital AG. Zusätzlich zum Markt für notleidende Immobilienkredite biete der Markt für NonCore-Kredite ein enormes Potential.

«Es wird Jahre dauern, die Situation zu lösen, der Prozess hat allerdings begonnen», ist Winter überzeugt. Dabei offerierten vor allem der Bereich der Wohn- und Einzelhandelsimmobilien interessante Chancen für Investoren, die die notwendige Expertise und entsprechende Ressourcen vorweisen können.

Die Studie kommt ferner zu dem Schluss, dass die Finanzierungslücke auf dem klassischen Bankenmarkt anderen bzw. neuen Finanzierungsquellen Chancen eröffnet. Die Autoren sehen hier insbesondere Real Estate Private Equity (REPE), fremdkapitalorientierte REITs, Retailbanken, neue Pfandbriefemittenten sowie ausländische Investoren als potentielle Kapitalgeber, welche die Lücke schliessen können. •

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Marktkommentar

Immobilienfonds weiter im Aufwärtstrend PSP und Allreal gewinnen an Attraktivität; bei den Immofonds werden erste K apitalerhöhungen angekündigt.

NH. Soeben hat die Zeit begonnen, in der die Schweizer Immobiliengesellschaften Ihre Finanzzahlen präsentieren. Bereits publiziert sind die Bilanzen von PSP Swiss Property und Allreal.

Allreal zeigte eine sehr konservative Aufwertung von lediglich 44,7 Millionen CHF (+1,5%); die Nettorendite stieg gar auf 5,1 Prozent, was die zurückhaltende Bewertung der Liegenschaften zusätzlich unterstreicht. Weiter gab es Stimmen am Markt, die mit einer Kapitalerhöhung gerechnet haben, was Allreal in der Medienmitteilung aber klar verneinte. Die Erwartung, dass eine Kapitalerhöhung nun nicht stattfindet und die damit verbundene Verwässerung des konservativ bewerteten Portfolios ausbleibt, gibt dem Titel weiter Auftrieb. Markus Waeber, Analyst der Zürcher Kantonalbank, bestätigte als Reaktion auf die Zahlen seine Empfehlung «outperform», sprich: die Aktie stärker zu gewichten.

Auch PSP Swiss Property zeigte eine über den Erwartungen liegende Dividenden-Erhöhung um 0,20 CHF auf neu 3,00 CHF. Weiter wurde eine sehr hohe Neubewertung von 325 Millionen CHF ausgewiesen: Der NAV erhöhte sich um 9,3 Prozent auf 75,28 CHF. Somit wurde das bereits vor der Aufwertung eher tiefe Agio noch geringer; der Titel hat in Verbindung mit der erhöhten Aus-

NACHRICHTEN Allreal: Rekordergebnis Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property

schüttung deutlich an Attraktivität gewonnen. Die nächsten Zahlen kommen am 01.03.2012 von Intershop, am 06.03.2012 von Mobimo und am 09.03.2012 von Swiss Finance & Property Investment.

SWIIT Index liegt vorn

Bei den kotierten Immobilienfonds stehen unterdessen die ersten Kapitalerhöhungen an. Realstone, Rothschild SICAV, Residentia und Sima haben diese bereits angekündigt. Der Index der kotierten Immobilienfonds (SWIIT Index) konnte am 21.02.2012 mit 280,49 Punkten ein neues Allzeithoch verbuchen, korrigierte anschliessend alledings um 1,8 Prozent.

Für das laufende Jahr notieren die Immobilienfonds im Vergleich zu den Immobilienaktien dennoch über 2,56 Prozent höher: Der REAL Index verbuchte seit dem Jahresende 2011 lediglich ein Plus von 1,32 Prozent.

Dies zeigt, dass die Immobilienfonds sich weiter einer hohen Nachfrage erfreuen und der Aufwärtstrend intakt ist. Die bisher angekündigten Kapitalerhöhungen dürften diesem Trend momentan kein Ende setzen können, auch wenn ein Teil der Nachfrage am Kapitalmarkt und nicht über die Börse befriedigt wird. •

Die Allreal konnte das Unternehmensergebnis (inkl. Neubewertungseffekt) im Geschäftsjahr 2011 um 21 Prozent auf 140,8 Millionen CHF steigern. Exklusive der Neubewertungseffekte beläuft sich das Ergebnis auf 109,0 Millionen CHF aufgrund der Zunahme der Mieterträge, des stabilen und rentablen Geschäftsverlaufs der Generalunternehmung sowie des tiefen Finanzierungsaufwands.

Die Gesamtleistung stieg bei einer Vielzahl laufender und neu in Angriff genommener Projekte sowie der deutlichen Zunahme der Erträge aus Vermietung von Renditeliegenschaften gegenüber 2010 auf 886,1 Millionen CHF (+22%). Die vorgeschlagene Dividende von 5,50 CHF/Aktie CHF liegt gemessen am Jahresschlusskurs bei 4,0 Prozent. Für 2012 geht das Unternehmen von einem guten, voraussichtlich nur leicht unter dem Vorjahr liegenden operativen Ergebnis aus.

Intershop: Erfolgreiches Geschäftsjahr Die Intershop-Gruppe erzielte im Geschäftsjahr 2011 einen Reingewinn von 55,0 Millionen CHF (26,19 CHF/Aktie). Das Eigenkapital stieg per 31.12.2011 auf 540 Millionen CHF (257,40 CHF/Aktie); die Eigenkapitalquote liegt bei 43,7 Prozent.

Den Angaben zufolge warf das Renditeportfolio eine BruttoObjektrendite von 6,9 Prozent ab (netto: 5,9%); die EK-Rendite wird auf 10,3 Prozent beziffert, bei einer Leerstandsquote von 8,8 Prozent. Der Verwaltungsrat beantragt eine Gesamtausschüttung von 20,00 CHF/Aktie.

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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM .

BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG

WERT DIVIDENDE NUM MER

29. FEBRUAR 2012 TIEFST HÖCHST GELD BRIEF 2011 2011

500 3490024 N

AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR

50

140241 N

Agruna AG

35,000.00

35,600.00

1

37,000.00

49,500.00

1

4,000.00

4,190.00

15

3,900.00

4,300.00

4

50

155753 N Bürgerh aus AG, Bern

96

6.00 10202256 N

C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau

1,110.00

1,110.00

7

1,110.00

1,340.00

3

220.00

260.00

35

230.00

240.00

180

10

4.25

Espace Real Estate Holding AG, Biel

25

137.00

140.00

100

140.00

140.50

200

363758 I FTB Holding SA, Briss ago

20

570.00

690.00

37

255740 N

500

191008 N Im mges Via m al a, Thusis

1

6,210.00

7,625.00

5

400

257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo

10

1,160.00

1,600.00

31

2,800.00

5

2,220.00

3,490.00

2

200 11502954 N Konkordia AG N 50

154260 N Löwengarten AG

2,350.00

10

200.00

0.00

0

10

254593 N MSA Im mobilien, Adliswil

10

575.00

0.00

0

6,790.00

2

525.00

525.00

4,000.00

4,000.00

1

3,000.00

1 2989760 I Real Estate Holding

0

0.00

500 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

600

1.10 72500

36.00

225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri

5

2,730.00

0.00

0

870

228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden

5

2,210.00

3,250.00

5

800

231303 I Sia - Haus AG, Zürich

5,200.00

3

160.00

5 1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG

1000

172525 N TL Im mobilien AG

100 250.00 253801 N Tersa AG

5,000.00

5,200.00

3

5,010.00

1.50

1.60

0

0.00

6,000.00

8,100.00

2

6,150.00

10,000.00 10,000.00

4.50 10000 9,100.00

1

1 10,000.00 13,500.00

2

1000

256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil

1

13,000.00

17,600.00

2

100

635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich

1

5,050.00

5,300.00

10

5,075.00

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

1. MÄRZ 2012 RüCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHüT t.-

RENDITE

2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER

844,303 CS 1A IMMO PK

105.50

121.25

PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.11 Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST 2012 %jan 2012

2.22% 14.93%

2.32%

1.10% nicht kotiert

BÖRSEN K APITALISIERUNG

112.00

120.50

656,535,406

1105.00

1305.00

4.10% 18.10%

0.38%

1215.00

1365.00

3,444,358,275

4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS

109.30

144.00

2.93% 31.75%

4.35%

1.55%

134.00

145.00

1,227,571,200

276,935 CS REF INTERSWISS

173.40

223.00

3.80% 28.60%

0.95%

1.48%

209.50

230.30

1,513,767,262

3,106,932 CS REF LIVINGPLUS

97.20

124.75

2.13% 28.34%

5.27%

1.91%

116.00

125.00

2,183,125,000

1,291,370 CS REF SIAT

122.40

170.00

3.20% 38.89%

2.97%

1.76%

152.00

172.90

2,154,044,330

1,458,671 FIR

103.40

143.00

2.65% 38.30%

4.84%

0.91%

126.00

143.00

920,124,062

977,876 IMMOFONDS

290.90

392.00

3.50% 34.75%

1.55%

1.29%

367.00

397.00

1,147,104,112

278,226 L A FONCIERE

584.50

825.00

2.46%

41.15%

1.23%

1.48%

741.00

842.00

930,105,000

277,010 IMMO HELVE TIC

154.30

203.00

3.29% 31.56%

2.01%

1.87%

186.90

205.00

568,400,000

107.05

120.75

2.72% 12.80%

4.01%

2.00%

113.00

125.60

368,534,917

3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND 3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

113.70

136.50

3.38% 20.05%

1.87%

1.45%

119.00

138.00

456,932,795

3,941,501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND

108.70

126.75

3.05% 16.61%

0.20%

0.89%

114.30

130.00

310,820,913

278,545 SOLVALOR «61»

166.00

258.50

1.99% 55.72%

- 0.58%

1.11%

252.00

280.50

917,984,166

725,141 SCHRODER IMMOPLUS

874.00

1105.00

1.36% 26.43%

0.73%

2.12%

1032.00

1155.00

1,060,800,000

3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

86.30

116.70

2.99% 35.23%

2.01%

1.90%

111.00

121.90

1,107,492,569

2,616,884 SWISSINVEST REIF

107.15

135.00

3.33% 25.99%

5.63%

1.55%

120.00

134.50

610,672,365

1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS

47.80

62.60

3.23% 30.96%

2.45%

1.80%

59.00

65.80

1,924,411,890

2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

11.80

15.00

2.36%

27.12%

0.00%

1.56%

14.35

17.40

373,383,930

1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

62.70

79.00

3.19% 26.00%

2.53%

3.45%

73.00

80.20

810,630,297

1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A

75.25

98.50

3.40% 30.90%

2.44%

1.21%

91.20

99.75

5,557,401,225

1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

59.40

71.50

3.76% 20.37%

2.95%

1.29%

64.25

72.35

1,115,461,776

Ø(1) Ø S W I T T Ø

Tota l

3.03% 28.84% 2.51% 1.57% 29,359,661,490

IMMOBILIENAKTIEN

1. MÄRZ 2012

CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

BÖRSEN - KURS

AUS- EC ART SCHÜT-

TUNGS-

RENDITE

883,756 ALLRE AL HOLDING

1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N

255,740 ESPACE RE AL ESTATE

PERF. Y TD 2012

MTL .

UMSATZ % DEZ

KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

117.75

147.00

3.88% 24.84%

7.69%

1.97%

125.00

148.70

1,265,448,137

34.25

28.60

3.23% -16.50%

- 0.17%

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134,169,750

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140.50

3.10%

-5.77%

1.08%

6.69%

135.00

145.00

241,198,598

1,731,394 INTERSHOP

257.34

327.50

6.46% 27.26%

2.34%

1.95%

297.00

328.00

385,140,000

1,110,887 MOBIMO

191.20

217.00

75.30

79.50

1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y

803,838 SWISS PRIME SITE

261,948 WARTECK INVEST

2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING

4.31% 13.49%

4.33%

3.54%

189.30

226.10

1,338,911,266

3.88%

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67.00

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2,807,802,948

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3,873,770,873

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0.00% - 63.52%

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88,798,366

Ø Ø RE AL Ø

Tota l

3.75% 3.90% 2.10% 3.67% 10,339,056,187 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 4_2012 / Seite 22

Projektentwicklung /Corporate Real Estate

Shigeru Ban baut Swatch-Headquarter

Erinnert an eine Schlange: Shigeru Bans Entwurf für den neuen Hauptsitz von Swatch

Die Swatch Group hat im Februar ihre Baupläne für die neue Firmenzentrale in Biel präsentiert – ein kühnes Projekt.

BW/PD. Am Stammsitz Biel hat die Swatch-Gruppe Grosses vor: Der Uhrenhersteller will Neubauten für die Marken Swatch und Omega errichten sowie die bestehenden Gebäude sowie Flächen des Firmenareals an der Jakob-Stämpfli-Strasse neu gestalten. Um für die Umsetzung des Projekt genügend Raum zu haben, wurde umliegendes Areal zugekauft.

Unter der Projektleitung der Hayek Engineering sollen die Arbeiten im

November 2012 beginnen. Nach dem Entwurf des japanischen Architekten Shigeru Ban sind auf dem Gelände drei zusätzliche Bauten geplant, die nach modernsten ökologischen und energieeffizienten Kriterien erstellt werden. Sie sollen sich architektonisch und städtebaulich in die bestehende Umgebung einfügen. Shigeru Ban hatte sich mit seinem Entwurf, der aus der Vogelperspektive an eine Boa-Schlange erinnert, in einem Architekturwettbewerb gegen vier internationale Konkurrenten durchsetzen können. Sein Projekt überzeugte die Jury insbesondere aufgrund der pragmatischen und der markenbezogenen Gestaltung der einzelnen Ge-

bäude. Zudem wurde die bestehende Landschaft berücksichtigt und die denkmalgeschützten Omega-Gebäude aus der Frühzeit der Industrialisierung in bemerkenswerter Weise integriert.

Zentralbau mit Museumseinheiten

Mit dem Neubauprojekt entstehen keineswegs nur neue Produktionsund Verwaltungsräume. Ein neuer Zentralbau entlang der Gottstattstrasse wird Funktionsbereiche der beiden Marken unter einem Dach vereinen und andere Swatch Group Einheiten beherbergen – gleichzeitig

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Der Hauptsitz von Swatch: Produktions– und Begegnungsstätte

onsstätten in Biel gezeigt. Dieses soll erweitert und in den neuen Hauptsitz integriert werden. Bei der Landschaftsgestaltung der Firmenareale werden die bestehenden, geschützten Baumbestände berücksichtigt und mit neuen Baum- und Grünbepflanzungen ergänzt. Vorgesehen ist weder alltägliche Industriearchitektur noch prunkvoller Luxus – stattdessen setzt Shigeru Ban, der auf eine verspielte Holzfachwerkkonstruktion sowie auf ökologische Holzrahmenbauweise.

Den neue Vorzeigestandort lässt sich die Swatch-Group geschätzte 150 Millionen CHF kosten. Die voraussichtliche Inbetriebnahme der Gebäude: Sommer 2015. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 4/2012 / 7. Jahrgang / 136. Ausgabe.

Verlag: galledia ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Erich Schlup, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

FOTOS: PD

ist das Gebäude, das leicht erhöht auf Säulen steht, auch Begegnungszone für Besucher und Fussgänger. Im neuen Hauptsitz der Marke Omega ist eine begehbare Uhrenmanufaktur geplant; auf einem «Lehrpfad» sollen Besucherinnen und Besucher die Entstehung einer Luxusuhr mitverfolgen können. In der Uhrenbranche gibt es bislang nichts Vergleichbares.

Ferner sind in den Neubauten Museen vorgesehen: für die Marken Omega und Swatch sowie für das gescheiterte Projekt Swatchmobil. Omega produziert seit gut 130 Jahren Uhren in Biel. Die Geschichte der Marke wird bereits heute in einem kleinen Museum gegenüber den Produkti-

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Donnerstag, 15. März 2012, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)

Design to Cost – Betriebskosten im Griff Die Neben- und Betriebskosten sind für Eigentümer und Nutzer wichtige Kostenfaktoren.

Immer mehr Investoren und Nutzer stellen sich die Frage, wie Objekte geplant und realisiert werden können, um die gesamten Lebenszykluskosten zu optimieren. Mittlerweile gibt es auch in der Schweiz Anbieter, die mit dem Lifecycle-Contracting Garantien für bestimmte Kosten über eine längere Laufzeit abgeben.

Wodurch sich solche Lösungen auszeichnen und ob sie auch im Interesse des Nutzers sind erklären Experten aus Theorie und Praxis und diskutieren folgende Fragen: · · · · · · · ·

Wie Life-Cycle Contracting funktioniert und was es bringt?

Was die entscheidenden Treiber für die Betriebskostenreduktion sind?

Wie Potentiale sowohl im Planungsprozess als auch während der Nutzung entdeckt werden können?

Wie Ausschreibungen zu gestalten sind um die optimale Kosten-Nutzen-Lösung zu erhalten?

Wie vorzugehen ist, um bereits während der Planung die späteren Kosten zu minimieren?

Wieweit tiefe Betriebskosten vorausgesagt und garantiert werden können?

Worauf bei der Zusammenarbeit mit Planern, Beratern und FM-Anbietern zu schauen ist?

Welche Erfahrungen Nutzer mit diesen Modellen gemacht haben?

Moderation: Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter, Hochschule Luzern Referenten: · Steffen Gürtler, Move Consultants, Basel · Dr. David Lunze, Priora Facility Management AG, Kloten

Partner:

Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an c.vonmuralt@immobilienbusiness.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

Online-Partner:

Academic Partner:

Apéro-Sponsor: