138. Immobilienbrief

SCHWEIZER

Ausgabe 138_ 7. Jahrgang / 2. April 2012

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt 2 IAZI: Swiss Property Benchmark 2011 2 Nachrichten: Wuest & Partner/IPD 3 Nachrichten: Bank Sarasin 6 Im Gespräch: André Nussbaumer, Swisscanto Asset Management AG 6 Nachrichten: Allianz Suisse Immobilien AG 8 REPE: «Opportunisten sind zurückgekehrt» 9 Nachrichten: Intershop-Gruppe 11 IVG: Neuer Marktreport Polen 16 Marktkommentar 16 Nachrichten: Warteck/Fundameta RE 17 Immobiliennebenwerte 18 Immobilienfonds/-Aktien 19 Basel: Markthalle wieder geöffnet 20 Stadtentwicklung: HRS/«WerkZwei»-Areal Arbon 20 Impressum

Status in Gefahr Im jüngsten Länderreport stellt der Internationale Währungsfonds (IMF) der Schweiz gute Noten aus: Die Schweizer Wirtschaft habe sich in der Finanzkrise der letzten Jahre als sehr stark erwiesen. Dennoch stehe das Land vor «grossen Herausforderungen», warnen die IMF-Experten mit Blick auf die expansive Geldpolitik und Tiefstzinsen. Die Gefahr einer Immobilienblase steige. In der Tat scheinen sich private wie institutionelle Birgitt Wüst Redaktionsleiterin Investoren aufgrund der anhaltenden Zuwanderung und der tiefen Zinsen in Sicherheit zu wiegen – ungeachtet des inzwischen erreichten Preisniveaus.

Nicht wenige Marktbeobachter sehen die Gefahr einer Überhitzung des Immobilienmarktes, allerdings nicht jetzt und gleich, sondern erst dann, wenn eine Zinsanhebung ansteht – was noch eine Weile dauern könnte. Das Fazit: Schweizer Immobilienpreise haben noch Aufwärtspotenzial. Das mag richtig sein – doch wie relevant ist diese Aussage für Immobilieninvestoren mit einem längerfristigen Anlagehorizont? Gemäss IAZI hat die Performance der direkten Schweizer Immobilienanlagen 2011 einen Wert von 7,4 Prozent erreicht - eine Steigerung von 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig ist die Netto-Cashflow-Rendite zurückgegangen. Kommentar von IAZI-Chef Donato Scognamiglio: «Immobilien geniessen den Status als langfristig sichere Ertragsquellen. Setzt sich der Trend fort, so drohen Immobilien diesen Status zu verlieren.»

Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Gewerbeund Industrieflächen – SCHWEIZER Vom Kosten- zum Ertragsfaktor

IMMOBILIENGESPRÄCHE

Donnerstag, 24. Mai 2012 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / c.vonmuralt@immobilienbusiness.ch; Teilnahme CHF 80.-. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt Donnerstag, 16. Feb. 2012, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)

Private Equity Real Estate als Ausweg // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Anlagedruck?

Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // aus dem Investitionen in den Schweizer Immobilienmarkt im Core Bereich wird zunehmend schwieriger. Eine Diversifikation in opportunistische Private Equity Real Estate-Anlagen kann in einem solchen Umfeld Sinn machen. Zahlreiche Schweizer Immobilieninvestoren haben das Potenzial im Bereich Private Equity Real Estate (PERE) erkannt und investieren in diese Immobilienstrategie. Experten aus Theorie und Praxis diskutieren über folgende Fragen die sich dazu stellen:

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 6_2012 / Seite 2

Immobilieninvestmentmärkte Schweiz NACHRICHTEN Wüest & Partner/IPD: Beste Gesamtrendite der Dekade Die Schweizer Immobilien haben 2011 den Trend der vergangenen Jahre fortgesetzt und weiter an Wert gewonnen. Wie der vom Zürcher Immobilienberatungsunternehmen Wüest & Partner (W&P) und IPD (Investment Property Databank) erstellte Schweizer ImmobilienIndex zeigt, war das vergangene Jahr mit einer Gesamtrendite von 7,8 Prozent das Beste der vergangenen Dekade. Allerdings flossen die Neubewertungen der Liegenschaften mit drei Prozentpunkten ein, ebenfalls dem höchsten Wert der letzten zehn Jahre. Die Mietrenditen (Discounted-Cashflow-Rendite) sind hingegen über diesen Zeitraum leicht gesunken und notieren nun unter fünf Prozent.

Regionale Unterschiede Der Index, der aus fast 4.200 Liegenschaften mit einem Verkehrswert von 71 Milliarden CHF berechnet wird, hat in den vergangenen zehn Jahren einen Wertzuwachs von sechs Prozent erfahren. Wer schweizweit in ein breit diversifiziertes Portefeuille von Wohnimmobilien investierte, musste sich gemäss W&P in den vergangenen zehn Jahren mit einer durchschnittlichen Rendite von immerhin noch 5,7 Prozent begnügen, während man mit Industrieobjekten die Durchschnittsrendite übertreffen und 7,5 Prozent erzielen konnte. Noch deutlicher fallen die regionalen Unterschiede aus: Während die Preise im Emmental im letzten Jahrzehnt eher stagnierten; konnte man in Genf konnte im selben Zeitraum das für Eigentumswohnungen investierte Kapital verdreifachen.

Status der «sicheren Ertragsquelle» gefährdet

Über die Wertbeständigkeit Schweizer Renditeliegenschaften gehen die Meinungen von Experten weit auseinander

Die Performance der direkten Schweizer Immobilienanlagen hat 2011 einen Wert von 7,4 Prozent erreicht eine Steigerung von 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

PD. Gemäss den Erhebungen des in Zürich beheimateten Immobil iend ienst leist u ngsu nter neh mens IAZI beläuft sich die Performance der direkten Immobilienanlagen in der Schweiz für das Jahr 2011 auf 7,4 Prozent. Sie liegt damit deutlich über dem Vorjahreswert von 5,9 Prozent, gleichzeitig handelt es sich um die höchste erzielte Performance seit 2002. Der Grund für die Performancesteigerung: Die Wertentwicklung der direkten Immobilienanlagen. Diese erhöht sich von 1,6 Prozent im Jahr 2010 auf 3,2 Prozent im vergangenen Jahr. Als Performance wird die Summe aus der Wertentwicklung und der Netto-Cashflow-Rendite be-

zeichnet. Die höchste Performance wird aktuell mit reinen Wohnliegenschaften erzielt (7,8 %). Bei gemischt genutzten Liegenschaften beträgt die Performance 7,6, bei Geschäftsliegenschaften 6,5 Prozent. Die Netto-Cashflow-Rendite der direkten Immobilienanlagen beträgt für das vergangene Jahr 4,2 Prozent (im Vorjahr 4,3 %). Aufgeschlüsselt kann mit Geschäftsliegenschaften zurzeit die höchste NCF-Rendite erzielt werden, nämlich 4,5 Prozent (2010: 4,8 %).

Gemischt genutzte Liegenschaften rentieren mit 4,1 (4,0), Wohnliegenschaften mit 4,0 Prozent (4,1 %).

Ertragsrendite leicht rückläufig

Der Rückgang bei den Netto-Cashflow-Renditen wird von der IAZI AG aufmerksam verfolgt. «Immobilien geniessen den Status als langfristig sichere Ertragsquellen. Setzt sich

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 3 / 6_2012 /// der Trend fort, so drohen Immobilien diesen Status zu verlieren», prognostiziert Donato Scognamiglio, CEO des Zürcher Immobilienberatungsunternehmens. Institutionelle Investoren, wie beispielsweise Pensionskassen und Versicherungen, seien jedoch auf langfristig stabile Erträge auf einem ausreichenden Niveau zur Finanzierung von Renten und zur Absicherung von Risiken angewiesen, so Scognamiglio weiter.

Betrachtet man die klassische Ertrags-, beziehungsweise Bruttorendite, so ergeben sich über den gesamten Bestand der direkten Immobilienanlagen gegenüber dem Vorjahr leicht rückläufige Werte. Die Ertragsrendite sinkt von 6,2 auf aktuell 6,1 Prozent, die Bruttorendite von 6,4 auf 6,3 Prozent. Errechnet werden die Werte mittels Division von Ist-, beziehungsweise Soll-Mieten mit den entsprechenden Liegenschaftswerten zu Beginn des Jahres.

Wohnliegenschaften sowie gemischt genutzte Liegenschaften liegen mit Ertragsrenditen von je 6,1 Prozent leicht über den Werten von Geschäftsliegenschaften (6,0 Prozent).

Bei den Bruttorenditen betragen die Werte für Wohn-, beziehungsweise Geschäftsliegenschaften 6,3 Prozent.

Mit 6,4 Prozent erreichen gemischt

IAZI Die IAZI AG, eines der führenden Beratungsunternehmen im Immobiliensektor Schweiz, setzt sich seit ihrer Gründung 1994 durch Unabhängigkeit, Kompetenz und Innovation für die Erhöhung der Transparenz im Schweizer Immobilienmarkt ein. Zu ihren Stärken zählen präzise Bewertungen und Analysen von Immobilien aller Art sowie die Berechnung statistischer Modelle und Indizes.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF genutzte Liegenschaften ein geringfügig besseres Resultat. Bestimmt werden diese Werte insbesondere durch Lage und Zustand der einzelnen Liegenschaften. Festzustellen ist eine klare Differenzierung zwischen den Bruttorenditen für Bestandsliegenschaften und jenen von Neuerwerbungen. Bei Letzteren können für verkaufte Objekte an Toplagen zurzeit gar Bruttoanfangsrenditen von drei Prozent beobachtet werden.

Für Scognamiglio bedeutet dies, dass Investoren ohne gütige Mithilfe des Marktes keine Möglichkeit besitzen, bei solchen Objekten in Zukunft ausreichende Erträge zu erwirtschaften.

Steigende Leerstände bei Geschäftsliegenschaften

Die nicht realisierte Miete in Prozent der Sollmiete von Renditeliegenschaften, auch als Leerstand bezeichnet, sinkt gegenüber dem Vorjahr von 4,0 auf 3,9 Prozent. Von sinkenden Leerständen profitieren allerdings nur die beiden Segmente der Wohnliegenschaften (von 3,5 auf 3,1 %) und gemischt genutzter Liegenschaften (von 4,9 auf 4,8 %), nicht aber Geschäftsliegenschaften, wo die Leerstände von 4,3 auf 4,5 Prozent zugenommen haben.

Der durchschnittliche Marktwert der Liegenschaften aus dem «IAZI Swiss Property Benchmark» beträgt 3.855 CHF/qm, was einer Zunahme gegenüber dem Vorjahr um 175 CHF/qm entspricht. Gemischt genutzte Liegenschaften weisen hier das grösste Delta auf, wobei die Differenz plus 180 CHF/qm beträgt (Marktwert: 3.960 CHF/qm). Bei den Wohnliegenschaften beläuft sich der Preis auf 3.408 CHF/qm (plus 167 CHF/qm), bei den Geschäftsliegenschaften auf 4.774 CHF /qm (plus 166 CHF/qm).

Zu erwähnen ist, dass das Gros der Bestandsliegenschaften ein >>>

NACHRICHTEN Bank Sarasin: Risiko überschätzt Gemäss einer aktuellen Studie der Basler Bank Sarasin wird das Risiko einer Immobilienblase derzeit überschätzt. Zwar seien die Preisanstiege in einigen Segmenten und Regionen in der Schweiz beachtlich, doch sei vieles durch die begehrte Lage erklärbar – und daher könne der Preistrend vorerst weiter anhalten, meinen die Autoren der Studie. Sie verweisen auf die Schweizer Konjunktur, die in den vergangenen Jahren erstaunlich robust geblieben ist. Zudem habe der Standort Schweiz aufgrund der niedrigen Staatsverschuldung an Attraktivität hinzu gewonnen. Der dadurch ausgelöste Zuzug ausländischer Arbeitskräfte führe in der Schweiz zu einem Platzmangel, welcher wiederum den Wohnimmobilien Auftrieb verleihe.

Experten erwarten Zinsanhebung frühestens 2015 Vor allem sei es das derzeit sehr tiefe Zinsniveau, welches sehr günstige Finanzierungsbedingungen schaffe und die Investitionen in Backsteine als alternativlos erscheinen lasse.

Ein Ende der Nullzinspolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sehen die Autoren der Sarasin-Studie als einen der grössten Risikofaktoren für die Schweizer Immobilien. Sie gehen allerdings davon aus, dass diese Politik noch eine Weile beibehalten wird: «Die anhaltend tiefe Inflationsprognose in der Lagebeurteilung der SNB interpretieren wir als Signal, dass eine Zinsanhebung frühestens im Jahr 2015 ansteht.» Die Gefahr einer Blase besteht aus Sicht der Bank-Experten erst in einigen Jahren.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Alter von 20 bis 50 Jahren aufweist. Die durchschnittliche Sollmiete pro Quadratmeter liegt neu bei 241 CHF und ist damit um 1,7 Prozent höher als im Vorjahr (237 CHF/qm).

Bei den Wohnliegenschaften ist die Sollmiete von 206 auf 208 CHF/qm gestiegen (plus 1,0 %), bei gemischt genutzten Liegenschaften von 241 auf 246 CHF/qm (plus 2,1 %). Geschäftsliegenschaften realisieren im Durchschnitt neu eine Miete von 311 CHF/qm; 2010 waren es noch 307 CHF/qm (plus 1,3 %). Hervorzuheben ist, dass diese Werte sowohl Bestandsmieten wie auch Neuvermietungen beinhalten.

Bei diesen Werten sind gemäss Scognamiglio Mietzinsreduktionen aus der letzten Herabsetzung des Referenzzinssatzes vom 2. Dezember des vergangenen Jahres auf 2,5 Prozent noch nicht enthalten. Insbesondere die Sollmieten bei den Wohnliegenschaften dürften folglich in diesem Jahr laut Scognamiglio eher unter Druck geraten.

Bei Direktanlagen ist 2011 ein NCF von durchschnittlich 159 CHF erzielt worden (Vorjahr 160 CHF). Die Entwicklung dieser Kennzahl verläuft unterschiedlich: Während gemischt genutzte Liegenschaften aktuell einen höheren NCF erwirtschaften (160 anstelle von 147 CHF), verzeichnen Geschäftsliegenschaften mit 224

/// 6_2012 / Seite 4 CHF (minus 7 CHF) und Wohnliegenschaften mit 130 CHF (minus 2 CHF) tiefere Werte.

>>>

Unterhaltskosten mark ant gestiegen

Donato Scognamiglio, CEO der IAZI AG

IAZI Swiss Property Benchmark Für das Jahr 2011 wurden im IAZI Swiss Property Benchmark 6.173 Liegenschaften analysiert, wovon 65,8 Prozent auf Wohnliegenschaften, 20,0 Prozent auf gemischt genutzte Liegenschaften und 14,2 Prozent auf Geschäftsliegenschaften fielen. Der Marktwert der analysierten Liegenschaften beziffert IAZI auf 81,5 Milliarden CHF, im Vorjahr waren es 76,7 Milliarden (Zunahme: 6,3 %).

Bei den Direktanlagen wurden 2011 Liegenschaftsaufwände von 73 CHF/ qm fällig, was einer in Steigerung um vier CHF/qm gleichkommt. Bei den Wohnliegenschaften hat der Wert von 66 auf 72 CHF/qm zugenommen, bei den Geschäftsliegenschaften ist er von 62 auf 75 CHF/qm gestiegen.

Nicht im Trend liegen gemischt genutzte Liegenschaften, wo die Aufwände pro Quadratmeter von 85 auf 76 CHF gesunken sind. Augenfällig bei den Liegenschaftsaufwänden ist die markante Zunahme der Unterhaltskosten sowie der Investitionen.

Diese sind bei den Renditeliegenschaften insgesamt von 46,80 auf 51,30 CHF gestiegen, was einer Erhöhung von 9,6 Prozent entspricht.

Einen besonders starken Anstieg verzeichnen Geschäftsliegenschaften – hier liegt der Wert aktuell bei 51,10 CHF (2010: 38,40 CHF). Bei den Wohnliegenschaften beträgt der Wert neu 52,10 CHF (46,30 CHF).

Bei den gemischt genutzten Liegenschaften ist der Wert für Unterhalt und Investitionen auf 49,10 CHF/qm gesunken (Vorjahr: 58,20 CHF). •

ANZE IGE

Hoch- und Tiefbau im Hoch

Mehr über Macher, Märkte und Investitionen im neuen IMMOBILIEN Business.

Die aktuelle Ausgabe jetzt am Kiosk oder im Abo.

www.immobilienbusiness.ch

STABILI TÄT DER SCHWEIZER BAUWIRTSCHAF T

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 6_2012 / Seite 6

Immobilieninvestmentmärkte Schweiz/Interview NACHRICHTEN Allianz Suisse Immobilien: Neuer CEO Alexander Gebauer ist neuer Chief Executive Officer (CEO) der Allianz Suisse Immobilien AG. Er übernimmt das Amt von Stefan BrendAlexander gen, der in den Gebauer Ve r w a l t u n g s r a t Neuer CEO der Gesellschaft wechselt. Gebauer der Allianz Suisse Immo- ist seit 2009 Chief Operating Officer bilien AG der Allianz Real Estate Group und wird diese Aufgabe auch weiterhin wahrnehmen. Die Allianz Suisse Immobilien AG gilt mit einem Portfolio von rund 3,5 Milliarden CHF bereits heute als feste Grösse im Schweizer Immobilienmarkt. Der neue CEO will das Marktengagement weiter verstärken. «Auch wenn sich die Schweizer Wirtschaft in manchen Bereichen vorübergehend abkühlen wird, ist unser Ausblick insgesamt positiv. Wir rechnen mit einer Erholung bereits ab 2013», schätzt Gebauer die Lage am Immobilienmarkt ein.

«Kein Mangel an Investmentchancen» Für Institutionelle Anleger ist es derzeit nicht einfach, geeignete Immobilien-Anlageobjekte zu finden. Unmöglich ist es allerdings nicht, wie sich im Gespräch mit André Nussbaumer, Leiter K auf/Verk auf Immobilien der Swisscanto Asset Management AG, zeigt.

Interview: Birgitt Wüst Herr Nussbaumer, namhafte Researcher verweisen seit geraumer Zeit auf Risiken bei Immobilienkäufen in der Schweiz. Halten Sie die Warnungen für übertrieben?

Nun, eine gewisse Blasenbildung an den Immobilienmärkten gibt es nicht überall, aber doch in einigen Regionen: So sind etwa die Preise für Bestandswohnobjekte in Zürich, Zug und im bassin lémanique besonders hoch bzw. rasch angestiegen.

Woran äussert sich dies?

Beispielsweise am Verhältnis Kauf-

preis/Mieterträge respektive dem Cash Flow: Bei Veräusserungen werden die bereits erhöhten DCF-Werte in den genannten Regionen derzeit klar übertroffen.

Was gerade institutionelle Anleger vor Probleme stellt: Zuletzt ist viel von Anlagenotstand die Rede...

Von einem Anlagenotstand würde ich nicht sprechen. Es ist der falsche Begriff: Als Notstand bezeichnet man bekanntlich den vorsätzlichen Eingriff in die Rechtsgüter eines Dritten – um drohenden Schaden für sich oder einen anderen abzuwenden. Davon kann am Immobilienmarkt wohl kaum die Rede sein. Richtig ist allerdings: Es herrscht seit Jahren ein sehr hoher Anlagedruck.

Wenig Objekte, viel Wettbewerber um diese, hohe Preise, sinkende Renditen – welcher Ausweg bleibt für Institutionelle Anleger?

Wer derzeit im Wohnbereich Bestandsimmobilien erwirbt, sollte schon sehr genau hinsehen. Aber das

ANZE IGE

Sichtbar weiter

Jetzt ist jedes Liegenschafts-

fenster eine Kapitalanlage

Das 4B Minergie-Renovationsfenster RF1 Kleine Investition, grosse Wirkung: Entscheiden Sie sich für das 4B Minergie-Renovationsfenster RF1 aus HolzAluminium und Sie generieren mit einer sanften Sanierung einen nachhaltigen Mehrwert für Ihre Liegenschaft. www.4-b.ch

rz_02_16_4b_002_ins_179x55.indd 1

16.02.12 16:00

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 7 / 6_2012 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Spektrum, welches der Schweizer Immobilienmarkt für Immobilieninvestments bietet, ist breit, das darf man nicht vergessen. So gibt es beispielsweise die Möglichkeit, in Projektentwicklungen einzusteigen oder fertig entwickelte und baubewilligte Objekte zu erwerben und durch die Bauphase zu führen. Allerdings empfiehlt sich auch hier eine genaue Prüfung – schliesslich bergen auch Projektentwicklungen Risiken.

Welche etwa?

Nebst den üblichen zeitlichen Verzögerungen kann es beispielsweise vorkommen, dass für das geplante Projekt das Areal zu klein wird – wenn die Arrondierung der dafür notwendigen Grundstücke misslingt. Auch der Widerstand der Bevölkerung hat schon das eine oder andere Bauvorhaben scheitern lassen. Schliesslich müssen die Projektpartner vorsichtig ausgewählt werden und die Objekte auch gut vermarktet werden können.

Sind die Projektrisiken in der Due-Diligence-Phase feststellbar?

Die wesentlichen Risiken können in der Prüfphase festgestellt und bewertet werden. Deshalb legen institutionelle Investoren ein sehr grosses Gewicht auf gründliche Abklärungen vor Vertragsunterzeichnung.

Wen ziehen Sie zu Rate?

Wir arbeiten während des Prüfungsprozesses mit ausgewiesenen Fachexperten zusammen, die uns dann oft auch nach dem Grundstückkauf begleiten. Unsere Ansprechpersonen sind Immobilienbewerter, eventuell auch Vermarkter, ferner Rechtsanwälte und Steuerfachleute, Experten für Altlasten und bautechnische Fragen sowie Spezialisten für Flächenmanagement. In einigen Fällen werden auch Detailhandelsexperten, Facility Manger etc. zugezogen. Bei der Zu-

André Nussbaumer, Leiter Kauf/ Verkauf Immobilien der Swisscanto Asset Management AG

sammenarbeit mit diesen Experten ist uns der ständige und direkte Kontakt wichtiger als übertriebener Formalismus.

Das heisst konkret?

Wir sind immer gut damit gefahren, schon frühzeitig den persönlichen Kontakt mit allen am Projekt Beteiligten zu pflegen. Dies beinhaltet insbesondere eine gute Kommunikation mit den Behördenvertretern.

Denen allerdings manchmal die Politik einen Strich durch die Planung macht, wie sich an der Annahme der Zweitwohnungsinitiative zeigt...

In der Tat bestehen im ImmobilienSwisscanto Swisscanto, das Gemeinschaftsunternehmen der Kantonalbanken für Anlage und Vorsorgedienstleistungen, zählt zu den bedeutendsten Immobilienanlegern in der Schweiz.

Die Swisscanto hat in den letzten Jahren ihre Immobilienanlagegefässe um jeweils zirka 500 Millionen CHF pro Jahr ausbauen können.

bereich auch politische Risiken, zum Teil sogar sehr grosse. Neben der Zweitwohnungsintitiative denke ich etwa an die geplante Landschaftsinitiative, die eine Änderung des Verfassungsartikels zur Raumplanung fordert. Würde sie angenommen, dürfte die Gesamtfläche der Bauzonen während 20 Jahren nicht vergrössert werden – ausser der Bundesrat gewährt in begründeten Fällen eine Ausnahme. Auch die diversen hängigen Volksinitiativen, die sich gegen die Zuwanderung richten oder sie einschränken wollen, könnten massive Auswirkungen auf die Immobilienmärkte haben.

So wird das erfolgreiche Agieren an den Märkten in der Tendenz schwieriger?

Sagen wir es so: Nach jahrelangem Aufwärtstrend und sehr grossen Bauvolumen nehmen auch die politischen Risiken zu, dies sieht man nebst der Zweitwohnungsinitiative etwa auch an den abgeschafften oder verschärften Regelungen zur Pauschalbesteuerung.

Doch schwarz malen sollten wir nicht: Es gibt an den Märkten viel zu tun, sie befinden sich im Wandel - und somit bieten sich auch viele neue Chancen.

Wo beispielsweise?

Etwa in der Nachnutzung nicht mehr benötigter Industrieareale, die für Gemeinden und Städte die Möglichkeit zum Wachstum bieten, ohne dafür weitere Grünflächen einzonen zu müssen. Projektentwicklungen im Bestand werden zunehmen; die Ausnutzung wird erhöht werden. Weitere Trends: Altersgerechte Wohnformen werden zunehmen. Und nicht zuletzt gewinnt das Thema Nachhaltigkeit weiter an Bedeutung. Über den Mangel an Betätigungsfeldern am Schweizer Immobilienmarkt kann man also kaum klagen – und somit werden sich auch weiterhin immer wieder gute Investmentchancen bieten. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 6_2012 / Seite 8

Real Estate Private Equity/Immobilienfonds

«Opportunisten sind zurückgekehrt» 2011 hat sich die internationale Immobilienfondsbranche insgesamt wacker geschlagen und mit neuen Angeboten auf die veränderte Nachfrage reagiert.

Sättigungseffekte sehen die Experten von Swiss Lake Capital insbesondere bei den Corefonds.

PM/BW. Das globale Wirtschaftswachstum hat mit dem Ausbruch der Finanzkrise nicht nur im Euroraum einen deutlichen Dämpfer bekommen – selbst prosperierende Staaten wie China und Indien mussten ihre Wachstumsprognosen für das laufende Jahr, sowie auch ihre Prognosen für die folgenden Jahre reduzieren.

«Auch die Entwicklung bei den bislang als sicher geltenden Immobilien verlief zweigespalten, denn die im ersten Halbjahr 2011 vorherrschende Nachfrage, wurde durch die zunehmenden Restriktionen der Banken bei der Kreditvergabe ab Jahresmitte deutlich gebremst», berichtet Dr. Köhler, CEO der Swisslake Capital AG. Dennoch habe die Immobilienbranche aufgrund eines sehr starken ersten Halbjahres für das Gesamtjahr 2011 ein positives Fazit ziehen können. «Auch bei den Private Equity

anzahl und ziel-ek neu aufgelegter fonds p.a.

Quelle: Swisslake Marktreport 2011

Immobilienfondsmanagern mehrte sich die Zuversicht auf ein anziehendes Geschäft», sagt Koehler und verweist auf das Ziel-Eigenkapitalvolumen der 2011er Fonds. Angesichts der Verknappung auf den Kreditmärkten sei allerdings davon auszugehen, dass 2012 ein Jahr mit grossen Herausforderungen werde – für die gesamte Branche.

Noch Aufholpotenzial

Wie die Researcher von Swiss Lake Capital im jüngsten Marktbericht

feststellen, konnten sich die Private Equity Immobilienfonds im vergangenen Jahr von den Nachwirkungen der Finanzkrise erholen – beispielsweise hätten die Bewertungen von Fonds, die vor Beginn der Finanzkrise aufgelegt wurden und teilweise zu recht hohen Preisen eingekauft haben, mehrheitlich aufgeholt. «Auch auf Investorenseite herrschte zunehmend Zuversicht in Bezug auf Investitionen in Private Equity Immobilienfonds und demgemäss wurden deutlich mehr Fonds gezeichnet als noch in den Jahren 2009 und 2010»,

ANZE IGE

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 9 / 6_2012 /// so Koehler. Dieses Stimmungsbarometer zeige sich auch im Auflageverhalten der Private Equity Immobilienfonds: «Besonders auffällig für das Jahr 2011 war die Rückkehr der Megafonds. Das Angebot an geeigneten Investmentopportunitäten, welche letztendlich zu einer erhöhten Investitionsaktivität dieser Fonds führten, ist wieder deutlich gestiegen.»

Laut Swiss Lake Capital wurden 2011 weltweit insgesamt 239 Fonds mit einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von 120 Milliarden US-Dollar aufgelegt – gegenüber dem Vorjahr ist dies in Bezug auf die Anzahl der Fonds

Swisslake Capital AG Die auf direkte und indirekte Immobilienanlagen weltweit spezialisierte Swisslake Capital AG ist eine unabhängige Investmentgesellschaft mit Standorten in Pfäffikon/ Zürich und Singapur. Mit der Swisslake Datenbank verfügt die Gesellschaft über eine der grössten Datenbanken für Real Estate Private Equity Investoren weltweit: Zum Stichtag 31. Dezember 2012 umfasste die Datenbank gemäss Unternehmensangaben 3.196 Fonds, die von insgesamt 1.252 Fondsmanagern verwaltet werden.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF eine Steigerung von 12,7 Prozent.

«Die Erwartungen deutlich übertroffen haben jedoch die geplanten Einwerbungsvolumina, die 61,7 Prozent über dem Vorjahreswert lagen», betont Koehler. Allerdings sei auch dieser Wert immer noch deutlich von den Spitzenwerten der Boomjahre 2007 und 2008 entfernt; damals waren mit 230 Milliarden Dollar nahezu doppelt so hohe Einwerbungsvolumina geplant. Für Koehler besteht somit noch einiges an Aufholpotenzial.

US-Fonds sehr gefragt

Gemäss Swisslake-Marktbericht wurden 2011 88 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 47,6 Millarden Dollar endplatziert. Die Researcher verweisen darauf, dass dabei die Anzahl der Fonds zwar leicht abgenommen habe – im Vorjahr seien noch 96 Fonds platziert worden–, die Platzierungsleistung jedoch von 46,2 auf 47,7 Milliarden Dollar etwas gesteigert wurde (+ 3 %).

Geografisch betrachtet waren nordamerikanische Fonds, bei der Einwerbung von Eigenkapital am erfolgreichsten. Mit einem Platzierungsvolumen von 20,0 Milliarden Dollar beträgt ihr Marktanteil 42,0 Prozent. Während im >>>

NACHRICHTEN Intershop-Gruppe: Neuer Finanzchef Der Verwaltungsrat der an der SIX Swiss Exchange kotierten Immobiliengesellschaft Intershop Holding AG hat Thomas Kaul zum CFO und Mitglied der Geschäftsleitung der IntershopGruppe ernannt. Der Manager tritt seine neue Funktion bei dem vorwiegend auf kommerzielle Liegenschaften fokussierten Immobilienunternehmen voraussichtlich am 1. November 2012 an. Der 42-jährige Betriebswirt war nach seinem Studium an der Universität Zürich für einige Jahre im Corporate Finance Bereich einer Schweizer Grossbank tätig. Danach arbeitete er während sechs Jahren bei einer an der SIX Swiss Exchange kotierten Schweizer Immobiliengesellschaft, zuletzt in der Funktion des CFO. Anschliessend managte Kaul einen europäischen ImmobilienPrivate Equity Fund of Funds.

Seit 2010 hat Thomas Kaul bei einer internationalen Produktionsund Handelsunternehmung in der Baustoffindustrie wiederum die Funktion des CFO inne.

ANZEIGE

Wer sich mit dem Benchmark vergleicht – punktet!

www.pom.ch

ZÜRICH • BERN • LAUSANNE • ST. GALLEN • BERLIN • FRANKFURT

pom+Consulting AG

FM MONITOR 2011

• erstellt für Sie transparente Marktanalysen • bereitet Ihre Immobilienkennzahlen auf • gestaltet Ihnen übersichtliche Portfolioreports

• der grösste Schweizer Benchmarkingpool • die aktuellen Flächen- und Kostenkennzahlen zu verschiedenen Objekttypen • Trendanalyse 2011: Zeitreise durch 10 Jahre FM Markt Schweiz

AKTUELL

Vom 1. Februar bis 30. April 2012 unter www.fmmonitor.ch: • Objekteingabe • FM Markt Umfrage Messen Sie sich mit dem Markt und machen Sie mit! pom+ verlost ein Wellness-Weekend

Wer seine Immobilien-Kennzahlen kennt – gewinnt!

pom+Consulting AG / FM Monitor 2011/2012 Inserat / 179x55

www.fmmonitor.ch

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Jahr 2010 Core- und ValueAdd-Fonds noch zirka 60 Prozent Marktanteil in Bezug auf das ZielEigenkapitalvolumen ausmachten, ging dieser Wert im Jahr 2011 auf 50 Prozent zurück. «Die Opportunisten sind zurückgekehrt und konnten Marktanteile gewinnen», kommentiert Koehler. Änderungen auch beim Investitionsfokus: Während 2010 noch von Europafonds dominiert wurde, sind im Jahr 2011 deutlich weniger Fonds mit

>>>

einer europäischen Allokation aufgelegt worden. Den grössten Marktanteil konnten im Berichtszeitraum Nordamerikafonds verzeichnen. Insgesamt wurden 107 neue Fonds mit einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von 38,9 Milliarden Dollar aufgelegt. Auch Asienfonds konnten im Berichtszeitraum stark zulegen: Insgesamt wurden 49 Fonds mit einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von 23,9 Milliarden Dollar aufgelegt. Einen Wechsel stellen die Swisslake Researcher auch bei der

/// 6_2012 / Seite 10 Ausrichtung der Fonds fest: So seien in den Jahren 2009 und 2010 spezialisierte Fondsstrategien klar im Trend gelegen – aufgrund des Wunsches vieler Fondsinvestoren, vermehrt fokussierte Strategien in ihren Portfolien zu integrieren und damit ihr Portfolio in Bezug auf Risiken besser steuern zu können. 2011 habe sich dieser Trend jedoch aufgrund gestiegener Fondsvolumina und eingeschränkter Investitionsmöglichkeiten wieder hin zu diversifizierten Strategien gewendet. •

ANZE IGE

Flächenmanagement mit VisiMove.

Immobilien­ management live, jederzeit und überall.

VisiMove verschafft Ihnen den Blick in die Zukunft im professionellen Immobilienmanagement. Statische Daten werden zu dynamischen Entscheidungsgrundlagen. On demand, topaktuell, umfassend und in allen Sprachen. www.movecons.ch

Move Consultants AG, St. Jakobs-Strasse 54, 4002 Basel Tel. 061 377 95 00, Fa x 061 377 92 01

visi

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 11 / 6_2012 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilieninvestmentmärkte Ausland

Polen im Fokus internationaler Investoren

Für Internationale Investoren attraktiv: Gewerbeimmobilien in Polen

Wer nachhaltige Immobilieninvestments sucht, scheint im Wirtschaftswunderland Polen an der richtigen Adresse. Die Frage ist: Lohnt sich der Einstieg noch?

BW. In der Gunst internationaler Investoren liegt Polen aktuell ganz weit vorn. Kein Wunder, hat doch selten ein europäisches Land eine so lang

anhaltende, sprich nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung genommen.

«Polen steht im Fokus globalen Kapitals, weil sich die Eckdaten so hervorragend präsentieren: Ein relativ hohes Mass an Transparenz trifft auf globale Standards», beschreibt Thomas Beyerle die Lage. Gleichwohl stellt sich für den Leiter Research der IVG Immobilien AG die Frage: «Wie lange hält der Superboom noch an?»

Die Zeichen dafür stehen anscheinend nicht schlecht, ergab eine aktuelle Studie seines Research-Teams: Polen weist nicht nur einen riesigen Binnenmarkt mit mehr als 38 Millionen Einwohnern und sieben Grossstädten mit über 400.000 Menschen auf, sondern hat in den letzten Jahrzehnten im Zuge der erfolgreichen Transformation in eine Marktwirtschaft auch eine starke Wachstumsdynamik >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Polen: Renditekompression in allen Segmenten Die Spitzenanfangsrenditen sind in allen Sektoren angesichts der Knappheit an Produkten und des intensiven Wettbewerbs gegenüber dem Vorjahr gefallen. Laut IVG Research bewegten sich die Anfangsrenditen für Spitzenobjekte innerhalb des Warschauer Bürosektors im Hauptgeschäftsviertel 2011 bei knapp 6,25 Prozent (Vorjahr: 6,5%), am Rande der Innenstadt bei 6,4 bis 6,75 Prozent sowie im Stadtbezirk Mokotóv, wo 2011 viele wesentliche Transaktionen zustande kamen, zwischen 6,75 und 7,5 Prozent. Bei Bürotransaktionen in Regionalzentren wie Wroclaw und Krakow halten die in Polen tätigen Immobilienmakler Anfangsrenditen ab 7,25 bis 7,5 Prozent aufwärts für erzielbar. Die Shopping Center werden in Warschau und in den anderen grossen Agglomerationen zu Anfangsrenditen ab etwa 6 Prozent gehandelt. Bei älteren Objekten sowie in Shopping Centern in kleineren Städten muss man mit Yields zwischen 7,75 Und 8,25 Prozent rechnen. Hochwertige Fachmarktzentren sowie Logistikimmobilien liegen bei etwa 8 Prozent.

/// 6_2012 / Seite 12

entfaltet. Angesichts der moderaten Staatsverschuldung, der wesentlichen Verbesserungen der Verkehrsinfrastruktur und des grossen Pools an günstigen und gleichzeitig gut ausgebildeten Arbeitskräften gilt eine Fortsetzung der Erfolgsgeschichte als sehr wahrscheinlich.

>>>

Neue Büromarktzentren abseits Warschaus

So befindet sich beispielsweise der Warschauer Büromietmarkt - aufgrund seiner Funktion als Hauptstadt, Finanz- und Dienstleistungszentrum des Landes der mit Abstand grösste Büromarkt Polens – seit Mitte 2010 in einem steilen Aufschwung. Der moderne Büroflächenbestand ist zwar im europäischen Vergleich mit 3,6 Millionen Quadratmeter klein (Verdopplung innerhalb von neun Jahren), weist aber sowohl auf der Nachfrageals auch auf der Angebotsseite ungemein hohe Zuwachsraten auf. Gemessen an der Mietentwicklung gilt der Warschauer Markt im europäischen Vergleich als ausgeprägt zyklisch.

In den letzten anderthalb Jahren wurde der Leerstand deutlich reduziert; im gleichen Zeitraum haben sich die Mieten stark erholt. Beyerle geht davon aus, dass der Mietmarkt im kommenden Jahr «aller Wahrscheinlichkeit nach zu einem gleichgewichtigeren Zustand zurückkehren wird». Schliesslich ständen der zu erwartenden hohen Nachfrage nach Büroflächen 2012 und 2013 potentiell umfangreiche Fertigstellungen gegenüber. «Dies muss nicht zwangsläufig zu einer erhöhten Markttemperatur führen», meint Beyerle. «Doch die taktische Entscheidung, weniger auf Projektentwicklungen in Warschau zu setzen als auf die zahlreichen sogenannten Regionalstandorte lässt Investoren dem Druck ausweichen.»

Gerade der Blick auf die Renditeunterschiede zwischen Warschau und den anderen Standorten verleite zur Prognose, dass sich dort die positive Entwicklung fortsetzen werde. Während sich das Investmentfenster in der Hauptstadt langsam schliesst, steht es in den Regionalzentren wie Krakow (das «Silicon Valley» Polens), Wro-

ANZEIGE

Sie planen direkte Investments in Immobilien in Deutschland?

FRITSCH & NUXOLL

Immobilienbewertung • Immobilienconsulting

„Wir geben Ihren Immobilien einen Wert!” … und Ihnen Sicherheit in Ihren Entscheidungen!

Wir genießen das Vertrauen namhafter Investoren, Banken, Versicherungen, Pensionskassen u.a.m., für die wir deutschlandweit Verkehrswertgutachten nach nationalen und internationalen Bewertungsverfahren erstellen und bedarfsgerechte Beratungs- und Due Diligence-Leistungen anbieten.

kompetent • zeitnah • zuverlässig

Fritsch & Nuxoll GmbH An der Hauptwache 2 Tel: +49 (0)69 2475045-0 D-60313 Frankfurt am Main Fax: +49 (0)69 2475045-45 info@frinux.de www.frinux.de

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 13 / 6_2012 /// claw (Europas Kulturhauptstadt 2016 und derzeit Bürostandort mit der geringsten Leerstandsquote) oder den Hafenstädten Scczecin und Gdansk weiterhin offen. Die fortschreitende Auslagerung von Teilprozessen internationaler Konzerne auf polnische Tochterunternehmen oder spezialisierte Dienstleister hat dazu beigetragen, dass in den Grossstädten abseits Warschaus weitere Büromietmärkte heranreifen. «Der begrenzte, wenngleich dynamisch steigende Flächenbestand dieser Bürostandorte bringt es allerdings mit sich, dass die Volatilität der Marktentwicklung hier deutlich ausgeprägt ist», gibt Beyerle zu bedenken. Allerdings werde Immobilieninvestoren der Einstieg durch hohe Anfangsrenditen für Spitzenobjekte ab 7,25 bis 7,5% aufwärts «versüsst».

Neu im Trend: Fachmarktzentren

Neben dem Büroflächensegment bieten sich auch attraktive Investmental-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF BÜROMARKT WARSCHAU

Quelle: IVG Research

ternativen – nicht zuletzt in Detailhandelsimmobilien. Nach Einschätzung des Immobilienmaklers DTZ weist Polen heute einen modernen, das bedeutet: nach 1990 fertiggestellten Detailhandelsimmobilienbestand in Objekten ab 5.000 Quadratmeter von elf Millionen Quadratmeter Fläche auf. Der überwiegende Teil davon befindet sich in Shopping Centern.

Dieser Sektor zeichnet sich durch eine stabile Entwicklung der Mieten und sehr geringe Leerstandsquoten aus.

Im europäischen Vergleich liegt Polen mit einer Shopping-Center-Dichte von knapp 200 qm pro 1.000 Einwohner leicht unter dem europäischen Durchschnitt und hinter Tschechien und Ungarn. «Dies lässt auf ein weiteres Wachstumspotenzial schliessen, auch aufgrund der enormen Bedeutung dieses Detailhandelsformats für den heimischen Konsum», meint Beyerle. Allerdings sei zu berücksichtigen, dass Polen innerhalb der Europäischen Union nach wie vor ein relativ geringes Pro-Kopf-Einkommen aufweise.

Zunehmender Beliebtheit bei Detailhandelsunternehmen erfreuen sich Fachmarktzentren. Fachmärkte machen inzwischen 17 Prozent der modernen Detailhandelsfläche aus, alleinstehende Fachmärkte rund sieben Prozent. So haben sich Unternehmen wie z.B. Empik, Smyk, C&A und Superpharm dazu entschieden, aufgrund der günstigeren Mieten aus den Shopping-Centern >>>

ANZE IGE

Ihr Immobiliendienstleister für wertreichen Lebensraum.

Unter dem Dach der neuen Priora Gruppe kumulieren wir die Leistungen der Priora General­ unternehmung AG, der Priora Development AG, Priora Facility Management AG und der Priora Investment Services AG – zu einem starken und wegweisenden Immobiliendienst­ leistungsunternehmen.

Prio_Ins_Immo_Bus_210x101mm.indd 1

Zukunft Raum geben.

Priora Group AG | www.priora.ch Development | Generalunternehmung | Facility Management | Immobilien Basel, Bern, Chur, Genf, St. Gallen, Zug, Zürich, Zürich-Flughafen

04.02.11 15:52

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF in Fachmarktzentren zu expandieren; gleichwohl sei der Kreis der potenziellen Mieter in diesem Segment nach wie vor überschaubar.

«Diese Assetklasse wird künftig möglicherweise auf erhöhtes Interesse institutioneller Anleger stossen», meint Beyerle.

Wie der Researcher weiter feststellt, haben Märkte für High-Street-Ladenlokale in den beiden grössten Städten Polens, Warschau und Krakow, immer noch den Status eines zarten Pflänzchens: «Dieses Segment war bei institutionellen Investoren bislang wenig beliebt, zumal kaum geeignete Objekte angeboten werden.»

Weitere Investmentchancen bieten sich bei Logistikimmobilien, insbesondere vor dem Hintergrund des fortschreitenden Ausbaus der Autobahnen; zudem verzeichnete der Mietmarkt für Logistikflächen in den letzten beiden Jahren einen ausgeprägten Leerstandsabbau. Beyerle zufolge wird die Attraktivität eines Einstiegs für Entwickler in den polnischen

>>>

/// 6_2012 / Seite 14

REGIONALER

REGIONALE

BÜROFLäCHENBESTAND

LEERSTANDQUOTEN

Quelle: CB RICHARD ELLIS

Quelle: DT Z ET AL

Logistikmarkt allerdings dadurch gemindert, dass die zwei Projektentwickler ProLogis und Panattoni den Markt als Haupteigentümer deutlich dominieren. Für Mieter und Investoren sei das Marktsegment jedoch reizvoll aufgrund der im Vergleich zu Westeuropa geringen Mieten, des Ausbaus der Verkehrsinfrastruktur sowie der Möglichkeit, in Polen eine Logistikdrehscheibe einzurichten.

Günstige Finanzierungsbedingungen

«Auch im Jahr 2012 wird es im Markt viele geeignete Investitionsmöglichkeiten geben», ist Beyerle überzeugt.

Zu einem ähnlichen Ergebnis kommen diverse Investorenumfragen.

So heisst es etwa in den «Emerging Trends in Real Estate 2012» von Urban Land Institute und PwC, dass

ANZE IGE

VermarktungProjektanalyse Sale & Lease Back Marktanalyse

Due Diligence Netzwerk Bewertung Investorenkontakte Cushman & Wakefield Mietwertschätzungen

Akquisition

Konjunktur

Portfolio-Analyse Nettorendite Transaktions-Management Asset-Strategien Benchmarking Renditeerwartung

Szenario-Analysen Projektentwicklung

Robert Hauri FRICS CEO

Regulated by the RICS

Valentin Müller MRICS Head Investment Consulting

Wir kennen Ihre Prioritäten.

Investment Consulting

SPG Intercity is a joint venture of the Société Privée de Gérance (Geneva) and the Intercity Group (Zurich), two independent real estate service companies with offices in major Swiss cities. SPG Intercity Zurich: Zollikerstrasse 141, P.O. Box, CH-8032 Zürich, Phone +41 (0)44 388 58 48. SPG Intercity Geneva: Route de Frontenex 41A, CH-1207 Genève, Phone +41 (0)22 707 46 00. SPG Intercity Basel: Rennweg 40, P.O. Box, CH-4020 Basel, Phone +41 (0)61 317 67 80

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 15 / 6_2012 /// Polen auch im laufenden Jahr im Fokus internationaler Anleger stehen wird. Gestützt wird die Entwicklung durch das verfügbare Angebot. «Da sich der Investitionszeitraum einiger in den Jahren 2005 und 2006 aufgelegter Polenfonds dem Ende zuneigt und der eine oder andere deutsche offene Publikumsfonds unter Verkaufsdruck steht, dürften dieses Jahr verstärkt Core- und Core+-Objekte zum Ankauf angeboten werden», prognostiziert Beyerle. «Allein die Offenen Immobilienfonds mit Liquiditätsproblemen sind in Polen mit aktuell etwa 800 Millionen Euro investiert.»

Als Investitionshemmnis könnte sich indes die europaweit restriktivere Kreditvergabe durch die Immobilienfinanzierer erweisen, wenngleich die internationalen Banken für Investments in Polen relativ attraktive Konditionen einräumen. So schlägt sich das hohe Vertrauen der Finanzierer in den polnischen Markt unter anderem darin nieder, dass die geforderten Kreditmargen hier mit 200 bis 250 Ba-

ANZEIGE

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Investmenttransaktionen 2011 (Auswahl)

Quelle: IVG Research

sispunkten im europäischen Vergleich moderat ausfallen – im Gegensatz etwa zu 400 Basispunkten in Ungarn.

Auch hinsichtlich der Beleihungsquoten von 60 Prozent bis maximal 70 Prozent sind die Immobilienfinanzierungskonditionen in Polen vergleichsweise günstig. Angesichts der schwie-

rigeren Finanzierungsbedingungen sieht Beyerle den Einstiegszeitpunkt in den polnischen Markt derzeit insbesondere für Investoren günstig, die dank guter Eigenkapitalausstattung flexibel agieren können und nicht sofort beim Ankauf auf eine Fremdfinanzierung angewiesen sind. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 6_2012 / Seite 16

Marktkommentar NACHRICHTEN Warteck: Höhere Dividende Warteck Invest hat 2011 einen Gewinn von 13,0 Millionen CHF erzielt. Gegenüber dem durch Gewinne aus Liegenschaftsverkäufen geprägten Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang um zehn Prozent. Wie die Immobiliengesellschaft mitteilt, entspricht der Konzerngewinn einer Rendite auf das Eigenkapital von 6,3 Prozent (Vj.: 7,1 %). Die Mietzinseinnahmen stiegen auf 29 Millionen CHF (+4,8%), bei einer Leerstandsquote von 2,2 Prozent. Der Verwaltungsrat will der Generalversammlung vom 16. Mai 2012 die Erhöhung der Dividende von 67 auf 68 CHF/Namenaktie beantragen, was einer Dividendenrendite auf dem Jahresanfangskurs von 3,7 Prozent entspricht. Die Ausschüttung von total 10,1 Millionen CHF entspricht einer Ausschüttungsquote von 78 Prozent des Konzernergebnisses.

Fundamenta Real Estate: Gewinn verdoppelt Die Fundamenta Real Estate AG hat den Liegenschaftsertrag aus Vermietung 2011 um 13,4 Prozent auf 5,9 Millionen CHF erhöht und die Leerstandquote auf den bisher tiefsten Wert von 2,8 Prozent (Vj.: 4,8%) gesenkt. Das EBIT lag mit 5,7 Millionen CHF über der Vorjahresperiode (3,8 Mio. CHF).

Der Jahresgewinn inklusive den Bewertungsdifferenzen belief sich auf 3,2 Millionen CHF (1,6 Mio. CHF). Der Return on Equity ging trotz der hohen Eigenkapitalbasis leicht auf 4,6 Prozent zurück.

Das operative Ergebnis (Return on Equity vor Neubewertungseffekten) lag mit 3,8 Prozent im Rahmen der budgetierten Werte (5,8%).

Höhenflug für Immobilienfonds und Immo-AGs Der Real Index erreicht eine neue Höchstmarke, der Swiit Index ein neues Allzeithoch.

TM. Bei den Immobilien-AGs hält die Aufwärtsbewegung dank den mehrheitlich positiven Jahresabschlüssen weiter an. In diesem Schwung erreichte der Real Index am 27.03.2012 eine neue Höchstmarke bei 1.613,27 Indexpunkten. Somit kann der Index der kotierten Immobilien-Aktiengesellschaften bis zum 29.03.2012 um 3,15 Prozent zulegen; in der Jahresbetrachtung gewinnt der Index 4,52 Prozent. Im Vergleich zu den kotierten Immobilienfonds resultiert daraus weiterhin eine um 1,19 Prozentpunkte höhere Jahresrendite. Am 21.

März präsentierte SPS Swiss Prime Site die Zahlen für das Geschäftsjahr 2011. Dank den Neubewertungseffekten von 104,2 Millionen CHF kann die Gesellschaft den Reingewinn um 51,1 Prozent auf 355,1 Millionen CHF steigern – was hauptsächlich auf den Prime Tower und das Maag Areal zurückgeht. Aufgrund von Verkäufen haben sich jedoch die Mieterträge um 1,6 Prozent verringert. Der NAV ist um 5,3 Prozent auf 63,34 CHF/ Aktie gestiegen. An der kommenden Generalversammlung wird auch eine Erhöhung der Ausschüttung von 0,10 CHF auf dann 3,60 CHF/Aktie beantragt. Die vorgelegten Zahlen übertreffen die Analystenerwartungen.

Stefan Schürmann, Analyst bei Vontobel, erhöht das Kursziel von 72.00 auf 73,00 CHF/Aktie und bestätigt das Anlagerating «Halten».

Anfang April stehen bereits die ersten Ausschüttungen an. Am 3. April

Thomas Marti, Swiss Finance & Property

schüttet Allreal 5,50 CHF/ Aktie aus, gefolgt von Intershop mit 20,00 und PSP Swiss Property mit 3,00 CHF/ Aktie. Alle drei Barausschüttungen müssen jedoch noch von der Generalversammlung bewilligt werden.

Auch der Swiit Index legt in der zweiten Monatshälfte zu. Am 28. März schreibt der Index der kotierten Immobilienfonds mit 282,16 ebenfalls ein neues Allzeithoch. Im März gewinnt der Index 0,75 Prozent, auf das Jahr gesehen resultiert ein Plus von 3,33 Prozent. Am 30. März enden die beiden letzten Kapitalerhöhungen in diesem Monat. Gesamthaft haben die Immobilienfonds Rothschild SICAV, Realstone und Résidentia eine Kapitalaufnahme von rund 200 Millionen CHF geplant. Die Banque Privée Edmond de Rothschild wird Mitte April neben dem bestehenden Fonds «SICAV – Swiss» einen weiteren Immobilienfonds lancieren. Die Zeichnungsfrist für den «SICAV – Helvetia» läuft vom 16. bis 25. April. Nach der Liberierung ist die Kotierung am 08. Mai 2012 an der SIX Swiss Exchange vorgesehen. Die Privatbank plant eine Auflage von rund 200 Millionen CHF. •

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 17 / 6_2012 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM .

BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG

WERT DIVIDENDE NUM MER

28. MÄRZ 2012 TIEFST HÖCHST GELD BRIEF 2011 2011

500 3490024 N

AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR 35,000.00

Agruna AG

50

140241 N

4,000.00

37,510.00

3

38,510.00

49,500.00

1

4,190.00

9

3,900.00

4,300.00

4

1 4986482 I

Athris Holding AG I

5

1,100.00

1,300.00

2

0.2 4986484 N

Athris Holding AG N

20

215.00

250.00

50

50

1,109.00

1,110.00

5

1,110.00

1,340.00

5

96 10202256 N

C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau

220.00

260.00

2

238.00

240.00

50

10

Espace Real Estate Holding AG, Biel

137.00

141.90

50

139.00

141.50

500

25

363758 I FTB Holding SA, Briss ago

20

570.00

690.00

37

500

191008 N Im mges Via m al a, Thusis

1

6,210.00

7,625.00

5

400

257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo

10

1,160.00

1,600.00

31

4.25

155753 N Bürgerh aus AG, Bern 255740 N

200 11502954 N Konkordia AG N

2,800.00

6

2,300.00

3,200.00

1

50

154260 N Löwengarten AG

2,350.00

10

200.00

0.00

0

10

254593 N MSA Im mobilien, Adliswil

500 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

525.00

525.00

10

575.00

0.00

0

4,000.00

4,000.00

1

3,000.00

6,790.00

2

1 2989760 I Real Estate Holding

0

0.00

36.00

225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri

56

2,760.00

0.00

0

870

228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden

5

2,210.00

3,250.00

5

800

231303 I Sia - Haus AG, Zürich

5,200.00

2

4,930.00

5,200.00

3 0

600

160.00

5 1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG

5,000.00

1.10 72500

1.50

1.60

0

0.00

0.00

6,000.00

8,100.00

2

6,150.00

11,000.00

1

10,000.00

10,000.00

1

9,000.00

13,500.00

2

1000

256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil

1

13,000.00

17,600.00

2

100

635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich

1

5,050.00

5,300.00

10

1000

172525 N TL Im mobilien AG

100

253801 N Tersa AG

250.00

5,075.00

5,075.00

ANZE IGE

Das Branchenverzeichnis der Schweizer Immobilienwirtschaft Bestellen Sie jetzt Ihre persönliche CD-Rom-Ausgabe bis 28.02.2012 zum Vorzugspreis von 550.– statt 700.– Franken! · rund 1500 qualifizierte und aktualisierte Adressen · sortiert nach Branchen und Regionen · CD-ROM mit vielseitigen Such- und Exportfunktionen · tägliche Aktualisierung der Daten im Internet

N20E11/U 12

Alle Bezieher der CD-ROM erhalten Zugriff auf die PremiumInternet-Datenbank mit Exportfunktion und ein kostenloses Buchexemplar!

Informationen und Bestellung: Per E-Mail: who@ibverlag.ch Telefonisch: +41 (0)43 333 39 43 Web: www.immobilienbusiness.ch

IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 6_2012 / Seite 18

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

30. MÄRZ 2012 RüCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHüT t.-

RENDITE

2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER

844,303 CS 1A IMMO PK

PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.11 Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST 2012 %FEB 2012

1.99%

BÖRSEN K APITALISIERUNG

105.95

123.00

2.19% 16.09%

3.80%

112.00

124.50

666,011,175

1109.00

1340.00

4.00% 20.83%

3.08% nicht kotiert 1 215.00

4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS

108.90

143.00

2.87% 31.31%

6.59%

1365.00

3,536,735,700

2.19%

134.00

146.00

1,219,046,400

276,935 CS REF INTERSWISS

174.10

224.25

3.79% 28.81%

3,106,932 CS REF LIVINGPLUS

96.10

123.00

2.52% 27.99%

1.52%

1.09%

209.50

230.30

1,522,252,505

6.41%

2.23%

116.00

125.40

2,152,500,000

1,291,370 CS REF SIAT

122.85

171.00

3.19% 39.19%

3.57%

1.30%

152.00

172.90

2,166,715,179

1,458,671 FIR

103.75

144.50

2.62% 39.28%

5.94%

1.40%

126.00

146.00

929,775,713

977,876 IMMOFONDS

292.00

399.00

3.45% 36.64%

3.37%

1.46%

367.00

402.00

1,167,588,114

278,226 L A FONCIERE

586.25

837.00

2.43% 42.77%

2.70%

0.90%

741.00

842.00

943,633,800

277,010 IMMO HELVE TIC

154.85

203.00

3.30% 31.09%

2.01%

1.27%

186.90

205.00

568,400,000

107.30

121.50

2.71% 13.23%

4.65%

2.63%

113.00

125.60

370,823,954

3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

114.00

138.50

3.34% 21.49%

3.36%

1.33%

119.00

139.00

463,627,781

3,941,501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND

105.20

126.50

3.01% 20.25%

4.51%

4.32%

114.30

130.00

310,207,854

3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND

278,545 SOLVALOR «61»

166.50

256.50

2.01% 54.05%

-1.35%

1.47%

252.00

280.50

910,881,774

725,141 SCHRODER IMMOPLUS

878.00

1122.00

1.34% 27.79%

2.28%

1.43%

1032.00

1155.00

1,077,120,000

3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

86.60

119.50

2.93% 37.99%

4.46%

1.83%

111.00

121.90

1,134,064,799

107.50

135.00

3.34% 25.58%

5.63%

1.51%

120.00

139.00

610,672,365

1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS

48.00

63.25

3.20% 31.77%

3.52%

1.67%

59.00

65.80

1,944,393,803

2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

11.85

15.10

2.34% 27.43%

0.67%

1.00%

14.35

17.40

375,873,156

2,616,884 SWISSINVEST REIF

1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

62.90

80.25

3.15% 27.58%

4.15%

1.26%

73.00

80.90

823,456,726

1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A

75.50

98.50

3.41% 30.46%

2.44%

1.47%

91.20

99.75

5,557,401,225

1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

59.60

73.00

3.69% 22.48%

5.11%

1.41%

64.25

73.00

1,138,863,072

Ø(1) Ø S W I T T Ø

Tota l

3.02% 29.73% 3.36% 1.58% 29,590,0 45,093

IMMOBILIENAKTIEN

30. MÄRZ 2012

CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

BÖRSEN - KURS

AUS- EC ART SCHÜT-

TUNGS-

RENDITE

883,756 ALLRE AL HOLDING

1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N

255,740 ESPACE RE AL ESTATE

115.60

147.00

34.35

27.85

3.89%

PERF. Y TD 2012

MTL .

UMSATZ % FEB

KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

27.16%

7.69%

3.06%

125.00

148.70

1,204,018,200

3.33% -18.92%

-2.79%

0.80%

24.50

28.50

130,651,313

149.50

141.00

3.10%

-5.69%

1.44%

0.13%

135.00

145.00

242,056,956

1,731,394 INTERSHOP

257.10

331.50

6.41% 28.94%

3.59%

1.17%

297.00

327.00

389,844,000

1,110,887 MOBIMO

191.90

220.50

4.25% 14.90%

6.01%

3.45%

189.30

226.10

1,360,506,609

75.70

79.70

3.88%

1.40%

4.21%

67.00

83.50

2,814,866,603

1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y

803,838 SWISS PRIME SITE

261,948 WARTECK INVEST

2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING

5.28%

60.70

75.00

5.03% 23.56%

6.31%

3.39%

62.70

74.70

4,077,653,550

1394.00

1847.00

3.75% 32.50%

- 0.16%

1.05%

1706.00

1900.00

205,709,625

6.47

2.51

0.00% - 61.21%

4.58%

0.90%

2.64

4.30

94,442,330

Ø Ø RE AL Ø

Tota l

3.74% 5.17% 4.65% 3.32% 10,519,749,185 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 19 / 6_2012 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Projektentwicklung

Neues Leben unter grosser Kuppel

Die Markthalle Basel präsentiert sich seit kurzem im neuen Gewande

Mit der Wiedereröffnung der Markthalle erlebt ein Basler Wahrzeichen seine Renaissance. Im Zentrum: 1.000 Quadratmeter Veranstaltungsfläche.

BW. Nach zweieinhalbjähriger Bauund Renovationszeit empfängt die Basler Markthalle, in der von 1929 bis 2003 Grossisten Früchte und Gemüse verkauften, jetzt wieder Besucher. Im Innenraum des 27 Meter hohen Kuppelbaus stehen – an den Rand gebaut – mit Holz verkleidete Raumkörper,

in denen verschiedene Geschäfte untergebracht sind; weitere Geschäfte gibt es in der Säulenhalle im Untergeschoss. Die gesamte Fläche unter der Kuppel – sie zählt mit ihren 60 Metern Durchmesser zu den drei weltgrössten Massivkuppeln – ist als Begegnungszone und Eventfläche frei geblieben.

Aktuell befindet sich in der Mitte der Markthalle allerdings eine Zeltstadt mit Info- und Essensständen – ein Provisorium, wie Philipp Strebel, CEO der Betreiberfirma PSM Center Management AG, mitteilt. Im Oktober, nach Eröffnung des Restaurants und der

Lebensmittel-Detailhandelsangebots wird die zentrale, etwas mehr als 1.000 qm grosse Fläche frei sein: Dort sollen künftig Veranstaltungen für bis zu 1.000 Personen stattfinden.

Nur noch wenig freie Flächen

2003 endete der Marktbetrieb in der Halle; der Baurechtsvertrag mit der Markthallen-Genossenschaft wurde nicht mehr verlängert. Die Liegenschaft im Besitz des Kantons Basel-Stadt wurde mitsamt ihren Nebengebäuden nach einem >>>

Investorenwettbewerb 2006 für 19 Millionen CHF an die Allreal verkauft, unter Auflagen zum Denkmalschutz und zur öffentlichen Nutzung der Halle. Die Sanierung der Kuppel sowie der flankierenden Gebäude geschah in enger Absprache mit dem Denkmalschutz und entspricht weitestgehend dem aktuellen Minergie- Standard. Ferner errichtete die Allreal neben der Kuppel und den Annexbauten einen Wohnturm mit 45 Dreieinhalb- bis Fünfeinhalb-Zimmer-Wohnungen. Im vergangenen Jahr sicherte sich die Credit-SuisseAnlagestiftung die Liegenschaften; mit dem Abschluss der Bauarbeiten erfolgte nun die Eigentumsübertragung. Der Marktwert zum Zeitpunkt

>>>

der Eigentumsübertragung im Frühling 2012 wurde in früheren Medienberichten auf knapp 94 Millionen CHF beziffert; per Ende 2010 sei die Markthalle mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 87 Millionen CHF in den Büchern gestanden, wird Allreal-Sprecher Matthias Meier aktuell in den Medien zitiert. Zum eigentlichen Verkaufspreis gibt es keine Angaben. Dem Vernehmen nach stehen derzeit nur noch elf der 45 Wohnungen im Hochhaus leer; die 5.000 Quadratmeter Büro-, Dienstleistungsund Gastronomieflächen des Gesamtkomplexes sollen deutlich über 90 Prozent vermietet sein, von den 5.200 Quadratmetern Detailhandelsfläche rund 75 Prozent.•

/// 6_2012 / Seite 20

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 6/2012 / 7. Jahrgang / 138. Ausgabe.

Verlag: galledia ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Erich Schlup, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

Stadtentwicklung/Projektentwicklung

HRS hegt grosse Pläne für Arbon Die HRS Investment AG hat das Saurer «WerkZwei»-Areal in Arbon von der Oerlikon Saurer Arbon AG erworben.

Das Gelände am Bodensee – alles in allem umfasst es eine Gesamtfläche von 203.336 Quadratmetern – besteht aus sechs Parzellen; fünf davon liegen in Arbon (Nr. 2512, 2628, 2629, 3851, 4063), eine (Nr. 169) im angrenzenden Steinach im Kanton St. Gallen. Wie die HRS mitteilt, wurde bereits im Jahre 2007 von der Gemeinde Arbon ein Gestaltungsplan für die Nachnutzung des früheren Industrieareals durch Wohnen sowie Industrie und Gewerbe genehmigt. Aktuell werden die bestehenden ehemaligen Werkhallen der Saurer Arbon von 39 Mietern, klein- und mittelgrossen KMU aus Industrie, Produktion und Dienstleis-

Arbon: das «WerkZwei»Areal

tung, genutzt. Die HRS Investment AG hat mit dem Erwerb des gesamten Areals auch die existierenden Mietverträge übernommen. Kaufinteressenten für diverse Baufelder gibt es den Angaben zufolge ebenfalls, sie würden Teil des künftigen Projekts sein, heisst es. Geplant ist ein neuer Stadtteil für Wohnen und Arbeiten, der im Lauf

des kommenden Jahrzehnts auf dem ehemaligen Industrieareal realisiert werden soll. Der nächste Schritt dazu ist ein städtebaulicher Wettbewerb.

Gemäss Pressemeldung der HRS sollen namhafte Architekten beauftragt werden, das Potential des Standorts zu ermitteln und Vorschläge für die künftige Nutzung einzureichen. •

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

FOTOS: PD

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Die nächsten Immobiliengespräche

Gewerbe- und Industrieflächen – Vom Kostenfaktor zum Ertragsbringer Donnerstag, 24. Mai 2012, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich Der durch die Wechselkursveränderungen verstärkte Strukturwandel führt dazu, dass bestehende Gewerbe- und Industrieflächen weniger oder anders genutzt werden. Was können Unternehmen mit ihren eher peripher gelegenen, nicht mehr vollständig genutzten Flächen tun? Wie können sie diese entwickeln? Wie können Unternehmen generell ihre Flächennutzung optimieren und Belegungskosten reduzieren?

Investments in turbulenten Zeiten – Inflation, Zinsen und Währungskurse Donnerstag, 14. Juni 2012, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich Die aktuellen Unsicherheiten auf den globalen Finanzmärkten haben auch Auswirkungen auf die Schweiz und sind auch für hiesige Investoren eine grosse Herausforderung. Wie ist auf verschiedene Szenarien betreffend Inflation, Zinsen, Wechselkurse zu reagieren? Wie kann der Investor die notwendige Flexibilität erreichen? Welche Risiken lauern? Wo sind sichere Häfen und aussichtsreiche Chancen?

Partner:

Moderation: Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter, Hochschule Luzern

Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

Media Partner:

Academic Partner: