SCHWEIZER
Ausgabe 138_ 7. Jahrgang / 2. April 2012
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt 2 Wüest & Partner: «Mehrfamilienhäuser sind renditestark» 3 Nachrichten: Losinger Marazzi/Allreal 8 Deutsche Offene Immobilienfonds in Nöten 10 Nachrichten: SFPI/Homegate 11 Shoppingcentermarkt stagniert 16 JLL: Direktinvestitionen unter Vorjahresniveau 18 Marktkommentar 18 Nachrichten: Allreal/Espace Real Estate 19 Immobiliennebenwerte 19 Immobilienfonds/-Aktien 21 Projektentwicklung: Basel/Neue Messe 22 Nachrichten: HIAG/Europuls 22 Impressum
Schwierige Lage Die Finanzmarktkrise schwelt weiter; immer mehr Anleger setzen auf Sachwerte, die Nachfrage nach «Betongold» hält unvermindert an. Was in «sicheren» Regionen zu kaufen ist, wird gekauft; die Immobilienpreise steigen und steigen. Immer häufiger berichten Medien von der Angst vor dem Platzen einer Immobilienblase in Europa. Diesmal nicht in Irland, Portugal oder Spanien – diesmal in den grossen Wirtschaftsnationen. Birgitt Wüst Redaktionsleiterin Als gefährdet gilt etwa der Grossraum Paris, wo die Preise seit über einem Jahrzehnt rasant zulegen; ähnlich sieht es in Metropolitanregionen der Schweiz und in den Ballungsgebieten in Deutschland aus. Frankreichs Banken treten bei der Kreditvergabe inzwischen stärker auf die Bremse; Deutschland wappnet sich mit neuen Gremien gegen drohende Immobilienblasen: ein neuer «Ausschuss für Finanzstabilität», dem unter anderem die Bundesbank und die Finanzaufsicht angehören, soll künftig «frühzeitig vor Gefahren für die Finanzstabilität warnen». Die Schweizer Nationalbanker warnten schon 2010 vor einer Immobilienblase; jüngst mahnten die IWF-Prüfer zur Vorsicht. Doch was nützen alle Warnungen angesichts der Zinspolitik der EZB? Die Nullzinspolitik wird wohl noch eine Weile anhalten, denn mit Rücksicht auf die Staaten Südeuropas kann die EZB nur begrenzt mit höheren Zinsen reagieren. Was wiederum die Flucht in Sachwerte weiter begünstigt. Guter Rat ist da teuer. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst
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Private Equity Real Estate als Ausweg // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Anlagedruck? Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // aus dem Investitionen in den Schweizer Immobilienmarkt im Core Bereich wird zunehmend schwieriger. Eine Diversifikation in opportunistische Private Equity Real Estate-Anlagen kann in einem solchen Umfeld Sinn machen. Zahlreiche Schweizer Immobilieninvestoren haben das Potenzial im Bereich Private Equity Real Estate (PERE) erkannt und investieren in diese Immobilienstrategie. Experten aus Theorie und Praxis diskutieren über folgende Fragen die sich dazu stellen:
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Immobilieninvestmentmärkte Schweiz/Wohnimmobilien
«Mehrfamilienhäuser sind renditestark»
Auf die lange Sicht rentierlich: Schweizer Mehrfamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser sind zentrale Säulen in den Anlageportfolios zahlreicher privater wie institutioneller Schweizer Anleger. Doch wie rentabel ist dies Schwergewicht des Anlagemarktes? Die Researcher von Wüest & Partner fanden die Antwort.
PD. Der Marktwert aller Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen – inklusive Genossenschaftswohnungen
– wird heute auf rund 747 Milliarden Franken geschätzt. Doch wie rentabel war dieses Schwergewicht des Anlagemarktes in den vergangenen 80 Jahren zwischen 1930 und 2010? «Die Gesamtrendite einer Anlage in Mehrfamilienhäuser setzt sich einerseits aus der Preisänderungsund andererseits aus der Nettocashflowrendite zusammen», sagt Ronny Haase, Director beim Beratungsunternehmen Wüest & Partner (W&P). «Um Preisänderungen im Immobili-
enmarkt nachvollziehen zu können, sind unter Umständen Bewertungen eines Schätzers notwendig.» Sachverständige gefragt
In der Tat ist der Eigentümer, Käufer oder Verkäufer einer Immobilie in der Regel auf die Beratung durch einen Sachverständigen angewiesen – was für ihn einen zeitlichen und finanziellen Aufwand bedeutet. Doch der Einsatz lohnt sich. Denn am Im-
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 3 / 7_2012 /// mobilienmarkt lassen sich Preisänderungen nicht so einfach feststellen wie bei kotierten Anlagen. Über die Preise bzw. Kurse von Aktien kann man sich jederzeit informieren, weil sie rund um die Welt an Börsen gehandelt werden: Ein aktueller Informationsinput über das, was eine Vielzahl von Marktteilnehmern von den zukünftigen Ertragschancen eines kotierten Unternehmens – etwa der Roche – hält, ist jeder Zeit verfügbar; eine Grundlage für eigene Investitionsentscheidungen somit gegeben (auch wenn sie nicht immer richtig sein muss). Immobilienmärkte können die gleichen Informationen nur sehr eingeschränkt liefern; ihre Akteure leiden unter Informationsmängeln. «Sie sind also nicht etwa dümmer als die Akteure auf anderen Vermögensmärkten, sondern sie haben höhere individuell zu tragende Informationskosten, um rationale Entscheidungen zu treffen», sagt Prof. Hans Hermann Francke, Studienleiter der Deutschen Immobilien Akademie (DIA) in Freiburg. Eine Möglichkeit, diese Informationskosten zu senken, sei den Rat eines Sachverständigen einzuholen, der über besondere Kenntnisse für die Bewertung von Immobilien verfügt: «Weil der Sachverständige sich darauf spezialisiert hat, Informationen über Immobilienmärkte und –preise zu sammeln, aufzubereiten und bestimmten
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Analyseverfahren zu unterziehen, ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass er den Marktakteuren einen wertvollen Rat geben kann.» «Immobilienbewertungen sind unumgänglich, weil sie die Basis für die Kalkulation der Renditen bezüglich des investierten Kapitals bilden», fügt Haase den grundsätzlichen Überlegungen hinzu und verweist in diesem Zusammenhang auf den von Wüest & Partner erstellten qualitätsbereinigten Preisindex für Mehrfamilienhäuser, der den Zeitraum von 1930 bis 2010 abdeckt und die schweizweite Betrachtung der mittleren Preisänderungen ermöglicht. Wie die W&PExperten herausfanden, hat sich der Marktwert von Mehrfamilienhäusern seit 1930 um den Faktor 19 erhöht. Der mittlere nominale Preisanstieg beläuft sich damit auf 3,7 Prozent pro Jahr. Unter Berücksichtigung der Teuerung resultiert ein jährlicher Anstieg von gut 1,3 Prozent. Eindrückliches Niveau der Gesamtrendite
Die Gesamtrendite, die gemäss W&P aus der Summe einer mittleren Nettocashflowrendite von circa 4,4 Prozent und einer durchschnittlichen Preisänderungsrendite von rund 3,7 Prozent resultiert, betrug zwischen 1930 und 2010 für ein Mehrfamilienhaus in der Stadt Zürich 8,17 Prozent. >>> Quelle: BFS; Wüest & PARTNER
Effektive und «subjektiv wahrgenommene» nominale Entwicklung der Gesamtrendite von Mehrfamilienhäusern
NACHRICHTEN Zürich: Grünes Licht für Wohnhochhaus Zölly Die Baubewilligung der Stadt Zürich für 77 Meter hohe Woh n hoch haus Zölly (24 Stockwerke) in Zürich West ist erteilt. Baubeginn für das Projekt der Losinger Marazzi AG soll im Frühsommer sein. Bereits jetzt seien knapp 80 Prozent der insgesamt 134 Eigentumswohnungen ab Plan verkauft, teilt die mit dem Verkauf mandatierte Wüst und Wüst AG, ein Tochterunternehmen der Zürcher Intercity Gruppe, mit. Zürich: Allreal baut am Bucheggplatz Auf einem 20.000 qm grossen Grundstück beim Bucheggplatz im Zürcher Stadtkreis 6 plant die Allreal die Wohnüberbauung Guggach. Das Bauprojekt umfasst vier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 200 Zweieinhalbbis Siebeneinhalb-Zimmer-Eigentumswohnungen. Entstehen sollen vier sieben- bis achtgeschossige Neubauten im Minergie-Standard, die sich um einen grossen, parkartigen Innenhof gupppieren. Baubeginn soll – abhängig vom Bewilligungsverfahren − im Herbst sein.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Haase zufolge mussten die Investoren in dieser Periode acht Mal eine Gesamtrendite in Kauf nehmen, die tiefer als minus 14,5 Prozent war: «Umgekehrt konnten die Investoren sich in diesem Zeitraum aber auch acht Mal an einer Gesamtrendite erfreuen, welche die Marke von 33 Prozent übertraf.» Unter Einbezug einer mittleren Inflationsrate von gut 2,3 Prozent pro Jahr ergebe sich damit für den gesamten Zeitraum eine jährliche reale Gesamtrendite von 5,65 Prozent für Stadtzürcher Mehrfamilienhäuser, die als Direktanlage gehalten wurden. «Damit liegen die Gesamtrenditen von Mehrfamilienhäusern deutlich höher als diejenigen von kotierten Aktien und jene von Bundesobligationen», konstatiert Haase. Ein Blick auf die Volatilität der Gesamtrenditen – als Mass für das Anlagerisiko – offen-
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Ronny Haase, Director bei Wüest & Partner
bare allerdings auch, dass es gewisse Risiken gab: «Hauptverantwortlich für die Schwankungen waren die jährlichen Preisänderungen. Dagegen bewegte sich die Nettocashflowrendite in moderaten Bahnen von minimal 3,3 bis maximal 6,6 Prozent.» Damit negative Nettocashflowrenditen entQuelle: STADT ZÜRICH; BFS
Nominale Entwicklung von Mietpreisen, Wohnbaupreisen und Konsumentenpreisen (Index 1930 = 100)
/// 7_2012 / Seite 4 stehen können, müssten massive Leerstands- oder Ertragsausfallquoten von 70 und mehr Prozent vorliegen. «Rückblickend betrachtet gab es nur drei kurze Phasen, in denen bedeutende Wohnungsleerstände verzeichnet wurden: anfangs der 1930er- sowie jeweils Mitte der 1970er- und der 1990er-Jahre», berichtet Haase. Aber selbst in diesen Marktphasen habe sich die Leerstandsquote lediglich im einstelligen Prozentbereich bewegt. Wie die W&P-Researcher ermittelten, war die nominale Gesamtrendite in der Boomphase von 1980 bis 1989 am höchsten, als sie jährlich rund 17 Prozent betrug; auch real betrachtet lag sie im zweistelligen Prozentbereich. Dies änderte sich aber in der Dekade von 1990 bis 1999: Hier wurden magere Gesamtrenditen von nominal gut ein Prozent beziehungsweise real gar von minus ein Prozent pro Jahr verzeichnet. Werden beiden Dekaden zusammen analysiert, resultiert im Mittel dennoch eine positive Jahresgesamtrendite. Risiko-Rendite-Profil als subjektive Wahrnehmung
Die wahre Gesamtrendite bei jeder Kapitalanlage steht indes erst nach dem Verkauf zweifelsfrei fest. Während der Haltedauer stellen positive
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STABILI TÄT DER SCHWEIZER BAUWIRTSCHAF T
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Seite 5 / 7_2012 /// und negative Preisänderungen vorerst «nur» Buchgewinne oder -verluste dar, die oft auch von den Eigentümern beeinflusst werden. «Marktteilnehmer glätten oftmals die Entwicklung der Marktwerte ihrer Immobilien, um bei einer tatsächlichen Aufwertung doch im Sinne des buchhalterischen Vorsichtsprinzips zu bewerten. Effektive Marktbewegungen fliessen somit gedämpft in die Berechnung der Gesamtrendite ein», gibt Haase zu bedenken. «Darüber hinaus liegen oft gar keine systematischen Bewertungen vor; bei der Berechnung der Gesamtrendite wird dann auf Näherungswerte zurückgegriffen.» Der Vergleich von ungeglätteten Bewertungen mit subjektiv beeinflussten Kalkulationen legt für
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF die W&P-Experten die These nahe, dass die Marktteilnehmer das Niveau der Gesamtrendite leicht über-, deren Risiko aber deutlich unterschätzen. «Oft wird auch das Niveau der Nettocashflowrendite überschätzt, weil als Referenz für das finanzielle Engagement und für die Berechnungsbasis bilanzierte Anlagewerte und nicht der geschätzte Marktwert verwendet werden», so Haase. Tiefe Nettocashflowrenditen als Déjà-vu?
Zwischen 2000 und 2010 erzielten Anlagen in Mehrfamilienhäuser gemäss W&P eine mittlere nominale Nettocashflowrendite von 3,8 Pro-
zent. «Dieser Wert liegt einerseits rund 13 Prozent unter dem langfristigen Mittel der Nettocashflowrendite von 4,4 Prozent und andererseits auch tiefer, als sie IPD für die Schweiz ausgewiesen hat», merkt Haase an. Neben methodischen Differenzen bezüglich der Berücksichtigung von wertvermehrenden Investitionen und der spezifischen Ausrichtung auf die Stadt Zürich habe die tiefe Rendite auch folgende Ursache: Die Nettocashflows sind in der letzten Dekade weniger stark angestiegen als die Marktwerte der Mehrfamilienhäuser. Während die Mieten bestehender Mietverträge aufgrund sinkender Zinsen respektive des sinkenden Referenzzinssatzes nur leicht >>>
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visi
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF gestiegen sind, sind die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern durch die erhöhte Zahlungsbereitschaft der Investoren deutlicher gewachsen. «Bei einer mehr oder weniger konstanten Gesamtrendite
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hat sich vorübergehend eine spürbare Verschiebung von der Nettocashflow- hin zur Preisänderungsrendite ergeben», so Haase. Diese Konstellation sei aber keineswegs einmalig: «Bereits in den zweiten Hälften der Quelle: WÜEST & PARTNER
Nominale Nettocashflowrenditen für Mehrfamilienhäuser in der Stadt Zürich
1950er- und der 1980er-Jahre wurden Nettocashflowrenditen registriert, die teilweise unter drei Prozent lagen. Typischerweise kommen sie in Perioden unter Druck, in welchen die Marktwerte stark ansteigen. Genau das Umgekehrte trifft in Phasen mit sinkenden Marktwerten zu.» Unter dem Strich fördert die Analyse der Nettocashflow- und der Wertänderungsrendite von Mehrfamilienhäusern über einen Zeitraum von 80 Jahren aus Sicht der W&P-Experten folgende Erkenntnisse zutage: Mehrfamilienhäuser sind – überraschend – renditestark. Die Volatilitäten der Gesamtrenditen werden vor allem durch Schwankungen der Marktwerte aus-
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Seite 7 / 7_2012 /// gelöst, die de facto beträchtlicher ausfallen als möglicherweise bisher angenommen wurde – was bedeutet, dass die Risiken eher unterschätzt werden. Weiter lässt sich nachweisen, dass erst bei sehr hohen Leerständen negative Nettocashflowrenditen entstehen. Im Mittel bewegen sich diese in einer überschaubaren Bandbreite von zwei bis sieben Prozent pro Jahr. «In konkreten Situationen kann das anders sein, insbesondere wenn grössere Sanierungen fällig werden», so Haase. Sein Fazit: «In den vergangenen 80 Jahren konnten jedoch keine Anhaltspunkte für strukturelle Verschiebungen des Renditeprofils von Mehrfamilienhäusern entdeckt werden.» •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Daten und Methoden Die Berechnung der jährlichen Wertänderungsrenditen basiert auf den qualitätsbereinigten Transaktionspreisindizes für Mehrfamilienhäuser von Wüest & Partner. Die Grundlage dazu bildet die sogenannte hedonischen Zeitvariablenmethode («time dummy variable method»). Diese Methode basiert auf einer gepoolten Schätzung von Querschnittsdaten, in die PreisQualitäts-Beobachtungen aus einem bestimmten Zeitraum einfliessen. Insgesamt standen für den Zeitraum von 1930 bis 2010 schweizweit rund 1.700 Freihandtransaktionen von Mehrfamilienhäusern zur Verfügung. Die Mieten wurden mit dem Zürcher Index der Mietpreise der Stadt Zürich modelliert. Weitere notwendige Kennwerte stammen von Wüest&Partner. Für die separate «Schattenrechnung» mittels Ertrags- und Realwertverfahren wurde auf den Zürcher Index der Wohnbaupreise der Stadt Zürich zurückgegriffen. Die Datenquellen stellte die Stadt Zürich, Präsidialdepartement, Statistik Stadt Zürich zur Verfügung. Die Entwicklung der Kapitalisierungssätze orientiert sich an Zinskurven, die sich ihrerseits auf die Entwicklung der Hypothekarzinssätze abstützen. Die entsprechenden Daten stammen von der Schweizerischen Nationalbank (SNB).
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Offene Immobilienfonds
Beliebte Anlageklasse unter Druck Die deutschen offenen Immobilienfonds, einst bek annt als besonders sichere Assetklasse, sind seit der Finanzkrise in Misskredit geraten.
BW. Die deutschen Offenen Immobilienfonds, jahrzehntelang als «Witwen- und Waisenpapiere» gehandelt, machten in den vergangenen Jahren vorwiegend mit schlechten Nachrichten von sich reden, insbesondere nachdem im Zuge der Finanzmarktkrise mehrere Fonds schliessen mussten; 13 Fonds haben die Rückgabe der Anteilsscheine ausgesetzt oder befinden sich in Abwicklung; knapp ein Drittel des Marktvolumens der offenen Immobilienfonds ist eingefroren. Auch Dachfonds sind von der Krise der Assetklasse betroffen; erst kürzlich fror Landesbank Berlin ihren 300 Millionen Euro schweren Stratego Grund ein; die Deutsche-Bank-Fondstochter DWS sperrte ihren DWS Immoflex Vermögensmandat (Volumen: 102 Mio. Euro) und die Credit Suisse den CS Property Dynamic (290 Mio. Euro). Der grösste Teil des Vermögens der drei Vehikel steckt in offenen Immobilienfonds fest, die derzeit geschlossen sind oder aufgelöst werden. Der DWS ImmoFlex Vermögensmandat etwa hat zwei Drittel des Vermögens in die beiden derzeit geschlosse-
In der Krise: Die deutschen offenen Immobilienfonds
nen Fonds SEB ImmoInvest und CS Euroreal sowie in den Axa Immoselect investiert, der abgewickelt wird. Die grösste Position im Fondsportfolio des Stratego Grund ist mit einem Anteil von knapp zwölf Prozent der TMW Immobilien Weltfonds ein, der derzeit abgewickelt wird; weitere elf Prozent stecken im UBS 3 Sector Real Estate Europe, der derzeit geschlossen ist. Bereits 2011 musste eine Reihe von Dachfonds eingefroren werden, sie befinden sich grösstenteils in der Abwicklung; u.. der einst 1,8 Milliarden Euro schwere Premium Management Immobilienanlagen von Allianz Global Investors.
Die Uhr tickt
Die Aussichten für die weitere Entwicklung der offenen Immobilienfonds sind derzeit eher trübe: Seit Herbst 2010 sind sieben offene Immobilienfonds in die Abwicklung gegangen, sechs weitere Fonds sind derzeit eingefroren. Die Ursache: Einige Fonds gerieten in Liquiditätsengpässe, als institutionelle Anleger nach Ausbruch der Finanzmarktkrise kurzfristig Kapital in grossen Stil abzogen. Die Beschaffung von Liquidität zur Bedienung von Rückgabeverlangen gestaltete sich schwierig. Nicht zuletzt, weil nach dem Lehman-Crash
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Seite 9 / 7_2012 /// die Transaktionsmärkte für mehrere Monate quasi zum Stillstand kamen und die fortan sehr zurückhaltende Kreditvergabe von Banken die Zahl potentieller Käufer deutlich reduzierte. Dass seither fast nur noch Core-Objekte – Topqualität, Toplage, Topmieter – gefragt sind, machte und macht die Sache gerade für Fonds, die in den Vorjahren auch schon mal in BLagen und/oder zu teuer eingekauft haben, nicht einfacher. Weil die Wiedereröffnung zu lange dauerte, mussten erste Fonds abgewickelt werden: Gemäss Reglement darf ein offener Immobilienfonds maximal zwei Jahre lang die Anteilsrückgabe aussetzen – ist nach dieser Frist immer noch nicht genügend Liquidität zur Wiedereröffnung vorhanden, muss er abgewickelt werden. Für Dachfonds gilt keine maximale Schliessungsfrist; sie können so lange geschlossen bleiben, bis die Fondsgesellschaft wieder genügend flüssige Mittel hat. Sie können aber auch aufgelöst und abgewickelt werden – so wie es derzeit mit dem DWS ImmoFlex passiert. Aktuell befinden sich die Fonds Axa Immoselect, Degi
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Europa, Degi International, KanAm US-Grundinvest, Morgan Stanley P2 Value, TMW Immobilienweltfonds und der KanAm Grundinvest in der Abwicklung; sechs weitere Fonds sind eingefroren. Kredit verspielt?
Bei zwei weiteren Fonds tickt die Uhr: Beim CS Euroreal und SEB ImmoInvest muss das Management bis zum 5. beziehungsweise zum 18. Mai entscheiden, ob die Fonds öffnen oder aufgelöst werden; der ebenfalls geschlossene UBS 3 Sektor Real Estate Europe erreicht erst im Oktober die maximale Schliessungsdauer. Unterdessen verbreiten die Fondsanbieter Durchhalteparolen. «Wir arbeiten unverändert an einer nachhaltigen Öffnung des Fonds», heisst es bei der SEB. Auch Karl-Heinz Heuß, Geschäftsführer von Credit Suisse Asset Management , der Verwalterin des CS Euroreal, wolle den Fonds wieder öffnen, berichtet das «Handelsblatt». Derzeit werde der Vertrieb gefragt, mit wie viel Anteilsrückgaben er bei
Öffnung des Fonds rechnet, und je nach Umfrageergebnis wolle Heuß entscheiden, ob er die Öffnung wagt. Ob die rund 26 Prozent liquide Mittel des Fonds reichen würden, «wenn der Sturm der Anleger nach einer Öffnung losbricht, ist schwer zu sagen», so das «Handelsblatt». Dass CS Euroreal und SEB Immoinvest möglicherweise nicht mehr öffnen können, sorgt bei allen Fondsgesellschaften für grosse Besorgnis – denn bei beiden Vehikeln handelt es sich mit einem Fondsvolumen von jeweils etwa sechs Milliarden Euro um zwei «Dickschiffe» der Branche. Seit beide Fonds im vergangenen Jahr ohne Not ankündigten, noch 2011 wieder öffnen zu wollen und es dann doch nicht taten, mehren sich nicht nur in der Fondsbranche Zweifel, ob die Vehikel wieder auf die Beine kommen. Doch selbst wenn sie abgewickelt werden müssten, rechnet man in der Branche nicht unbedingt mit einem Flächenbrand, sondern allenfalls mit einem weiteren Imageschaden für das Produkt «Offener Immobilienfonds». Denn längst nicht allen offenen >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Immobilienfonds geht es schlecht, im Gegenteil. So zeigt sich etwa das Management der Deka Immobilien mit dem im Jahr 2011 erzielten Ergebnis zufrieden. Insgesamt flossen den drei Retailfonds der Deka im vergangenen Jahr 500 Millionen Euro zu; Spezialfonds für institutionelle Anleger konnten weitere 460 Millionen Euro einsammeln. Auch Union Investment vermeldet für ihre offenen Immobilienfonds für 2011 mit Nettomittelzuflüssen von 537 Millionen Euro ein erfreuliches Ergebnis. Trotz der anhaltenden Turbulenzen und Diskussionen über das vermeintliche Ende der Anlageklasse scheinen einige Fonds das Vertrauen der Anleger, für die sie konzipiert wurden (Kleinanleger, nicht Institutionelle!) nicht verloren zu haben. Gemäss Statistik des Bundesverband Investment und Asset Management (BVI), sind den offenen Immobilienfonds 2011 per Saldo 1,2 Milliarden Euro zugeflossen, womit diese Anlagevehikel laut BVI die Absatzliste unter den Publikumsfonds anführen. 2012 scheint sich die Entwicklung fortzusetzen; von einer Flucht aus der Assetklasse kann kaum die Rede sein. Den Zenit dürfte der Markt für offene Immobilienfonds wohl vor allem für die Fonds überschritten haben, deren Management sich in der Vergangenheit durch mangelnde Weitsicht auszeichnete. Denn vor allem die Mittelabzüge von Institutionellen Anlegern brachten die betroffenen Fonds in Liquiditätsnot – an den Anteilsrückgabeverlangen der Kleinanleger allein wären sie wohl nicht gescheitert. «Wer Grossinvestoren erlaubt, hohe Summen in seinem Fonds zu parken, muss sich nicht wundern, wenn diese Gelder plötzlich abgezogen werden und die Liquidität knapp wird – insbesondere dann, wenn die Fondsgesellschaft keine Bank im Rücken hat, die im Bedarfsfall vorübergehend mit ein paar
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NACHRICHTEN SFPI: Neu an der SIX Die Swiss Finance & Property Investment AG (SFPI) verlegt den Aktienhandel von der Berner Börse ab dem 17. April an die SIX; ferner soll das Kapital um 68 Millionen CHF erhöht werden. Dabei sollen maximal 671,736 neue Namenaktien mit einem Nennwert von 40,85 CHF sowie maximal 798.562 neue, aber nicht an der Börse gehandelte Namenaktien mit einem Nennwert von je 8,17 CHF ausgegeben werden. Das Aktienkapital der Gesellschaft beträgt nach Kapitalerhöhung maximal 101,9 Millionen CHF. Die neuen Mittel sollen dem Erwerb weiterer Liegenschaften, der Weiterentwicklung von Bestandesliegenschaften und der Finanzierung von Eigenprojekten dienen. Die SFPI hält 35 Liegenschaften (Wert: 276 Mio. CHF); die Mieteinnahmen beliefen sich 2011 auf 14,9 Millionen CHF; die Leerstandsquote lag bei 2,88 Prozent. Der Reingewinn betrug 9,06 (Vorjahr: 7,14) Millionen CHF. Homegate AG Beteiligung an ImmoStreet.ch SA Die homegate AG hält seit Januar 20 Prozent an der ImmoStreet. ch SA, zu der das Immobilienportal immostreet.ch sowie das Immobilien-Magazin «La Sélection ImmoStreet» zählen. Bis 2016 wird homegate die Beteiligung auf 100 Prozent aufstocken. Aufgrund der hohen Akzeptanz in der Romandie sieht homegate immostreet.ch als «ideale Ergänzung» zum eigenen Angebot. Für ImmoStreet.ch SA beschleunige die Beteiligung die Entwicklung in der Deutschschweiz.
/// 7_2012 / Seite 10 Hundert Millionen in die Bresche springen könnte», kritisiert ein Branchenbeobachter. «Manche Gesellschaften waren schlichtweg zu gierig, und das baden jetzt alle aus.» Neue Regeln
Dass das Parken von Geldern in den Offenen Immobilienfonds künftig auch für die Fonds erschwert wird, deren Management nicht schon aus eigenem Antrieb eine Trennung der Anlagegefässe für private und institutionelle Investoren einführte, dafür sorgt das neue deutsche Anlegerschutzgesetzt, das ab Januar 2013 gilt. Von den neuen Regeln für die offenen Immobilienfonds erhofft sich die Branche eine nachhaltige Stabilisierung der Anlageklasse. So sieht das Gesetz vor, dass die Fondsanleger Gelder nur noch mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten abziehen dürfen; private Anleger dürfen pro Halbjahr pro Fonds Anteile für bis zu 30.000 Euro zurückgeben. Dass bei Neuanlagen zudem eine Haltefrist von zwei Jahren gilt, dürfte die offenen Immobilienfonds für institutionelle Investoren als Kapitalparkplatz unattraktiv dürfte. Für die Zukunft der offenen Immobilienfonds zeigt sich die Branche denn auch zuversichtlich. Nicht zuletzt aufgrund der mangelnden Attraktivität anderer Anlageformen. Im Jahr 2011 schnitten die offenen Immobilienfonds besser ab als andere Anlageformen. Die Jahresrendite der Fonds erreichte 1,5 Prozent, der Dax dagegen sackte um 14,7 Prozent ins Minus. Darüber hinaus dürfte das Interesse an Sachwerten wie Immobilien bei unsicherem Wirtschaftsumfeld und steigenden Inflationsraten eher zunehmen, heisst es beim BVI: «Für Privatanleger, die sich am Immobilienmarkt engagieren wollen, gibt es keine realistische Alternative.» •
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilieninvestmentmärkte Europa/Shoppingcenter
Entwicklung ausgebremst
Noch in der Pipeline: Shoppingcenter Puerto Venecia in Zaragoza
Auch der Shoppingcentermarkt k ann sich der Finanzmarktkrise nicht ganz entziehen: 2011 zeigten sich deutliche Zeichen der Stagnation.
BW. Im vergangenen Jahr wurden erheblich weniger ShoppingcenterFlächen fertiggestellt als ursprünglich geplant. Wie die Researcher von
Cushman & Wakefield (C&W) ermittelten, wurden statt der erwarteten 6,8 Millionen aufgrund von Verzögerungen nur 5,9 Millionen Quadratmeter fertiggestellt – wären alle Shoppingcenter-Flächen wie erwartet fertiggestellt worden, wäre das Flächenvolumen um 15 Prozent auf insgesamt 154,1 Millionen Quadratmeter gestiegen. Von den insgesamt 34 für die aktuelle Studie «C&W Euro-
pean Shopping Center Development Spring 2012» untersuchten europäischen Märkten sei in 19 Ländern das Fertigstellungsvolumen zurückgegangen; in der Tschechischen Republik, Österreich, der Slowakei, Kroatien und Bulgarien seien 2011 keine Fertigstellungen verzeichnet worden. Selbst in Deutschland kamen 2011 in neuen Centern wie auch in Centererweiterungen nur noch >>>
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>>> rund 179.300 Quadratmeter an den Markt, gemäss C&W war dies das niedrigste Fertigstellungsniveau seit 1989. Das grösste fertiggestellte neue Center war die Thier-Galerie in Dortmund mit einer Einzelhandelsfläche von 33.000 Quadratmetern. Wirtschaftskrise hat Spuren hinterlassen
Ganz unerwartet kam die Entwicklung nicht. Schon im vergangenen Jahr berichtete die Beratungsfirma RegioPlan, dass in elf der ehemals wichtigsten Shoppingcenter-Märkte Europas im Jahr 2010 rund 180 Projekte aufgelassen und die Fertigstellung von 400 weiteren Projekten auf die kommenden Jahre verschoben wurde. Ferner wurden 2010 viel weniger neue Projekte lanciert als in den Vorjahren. «Die Zeiten, in der sich jedes grössere Bauunternehmen in der Entwicklung von Handelsimmobilien versuchte, sind vorbei», so die Einschätzung von Hanna Bomba-Wilhelmi von RegioPlan vor rund zwölf Monaten. Eine treffende Prognose, wie die Ergebnisse der aktuellen Untersu-
Derzeit das grösste Shoppingcenter Europas: Die Westfield Stratford City Mall
chung von Cushman & Wakefield zeigen. Ganz offensichtlich hat die Wirtschaftskrise auch in der Shopping-Center-Branche Spuren hinterlassen. Gemäss C&W wurden in Europa 2011 nur 197 Shoppingcenter in fertiggestellt, davon 117 in der zweiten Jahreshälfte und über zwei Drittel (65 %) in Zentral- und Osteuropa.
Wie im Vorjahr führen Russland und die Türkei mit 42 Prozent das Fertigstellungsvolumen an. (A.d.R.: C&W rechnet die Türkei zu Osteuropa, auch wenn der europäische Teil des Landes, das östliche Thrakien, mit rund 24.000 qkm nur drei Prozent der Landesfläche ausmacht; Anatolien, der asiatische Teil des türkischen Staatsgebiets, nimmt etwa
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// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 13 / 7_2012 /// 97 Prozent der Fläche ein). Anders als in vielen anderen Ländern, hat die Fertigstellungsaktivität in Polen, Frankreich und Finnland nach einem Tief im Jahre 2010 jüngst wieder an Bewegung gewonnen. Die Baufertigstellungszahl ist in diesen drei Ländern wieder gestiegen. Die grössten Projekte, die in Europa fertiggestellt wurden, waren das Westfield Stratford City in London (176.500 qm), das türkische Marmara Forum in Istanbul (156.000 qm) und das Marineda City im spanischen La Coruña (146.000 qm). Am ersten Januar 2012 standen den Europäern rund 139,9 Millionen Quadratmeter Shoppingcenter-Flächen zur Verfügung. Im europaweiten Durchschnitt (EU-27) entspricht dies 246,6 Quadratmeter pro tausend Einwohner. Gut gefüllte Pipeline
Das Flächenangebot in Deutschland befinde sich mit 163,5 Quadratmeter pro tausend Einwohner im unteren Mittelfeld; in Österreich ist die Shoppingcenter-Fläche pro tausend Einwohner mit 322,7 Quadratmeter
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF nahezu doppelt so hoch und auch in der Schweiz liegt sie mit 241,5 Quadratmetern etwa um 50 Prozent höher. Die Pipeline der zu erwartenden Fertigstellungen ist nicht zuletzt durch die zahlreichen Verzögerungen gut gefüllt: Für dieses und nächstes Jahr befinden laut C&W europaweit rund 10,9 Millionen Quadratmeter in der Fertigstellungsphase (Deutschland: rund 466.000 qm). In Zentral- und Osteuropa stehen Russland und die Türkei auf den ersten beiden Plätzen der Erwartungsliste, in Westeuropa Frankreich und Italien. Die grössten Projekte in der Pipeline sind die OZ Mall im russischen Krasnodar (169.000 qm), die bereits 2011 fertiggestellt werden sollte, die türkische Mall of Istanbul (135.000 qm) und das spanischen Puerto Venecia in Zaragoza (123.500 qm). Das Detailhandelsinvestmentvolumen in Europa betrug im letzten Jahr 40 Milliarden Euro, etwa 3,5 Prozent mehr als im Vorjahr, wobei die Märkte in Grossbritannien und Deutschland auf zusammen rund 57 Prozent des Investmentvolumens kamen. Das UK konnte trotz eines Rückgangs
von 15 Prozent gegenüber 2010 mit einem Investmentvolumen von fast zwölf Milliarden Euro den ersten Platz verteidigen. In Deutschland verzeichnete das Detailhandelssegment ein Plus von 39,5 Prozent auf 10,8 Milliarden Euro, zu dem nicht zuletzt eine Transaktion in Oberhausen beigetragen hat: Das Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB), einer der grössten institutionellen Investoren Nordamerikas, hat im ersten Halbjahr 50 Prozent des CentrO Oberhausen erworben. Die C&W-Researcher erwarten aufgrund der relativ stabilen Entwicklung des deutschen Detailhandels, dass deutsche Shoppingcenter auch 2012 im Fokus nationaler und internationaler Investoren stehen werden. Finanzierung schwieriger
Auch den Researchern von RegioPlan gilt Deutschland als das «neue Shopping-Wunder»: Die geringe Dichte (15 qm/100 Einwohner) und die Konsumfreude der Deutschen mache das Land zu einem interessanten Expansionsmarkt. Allerdings >>>
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Im Dezember wurde in der Millionenstadt Kayseri in Zentralanatolien das Shoppingcenter «Forum Kayseri» eröffnet. Nach dem «Forum Mersin» in der gleichnamigen südanatolischen Stadt am Mittelmeer ist das 250-MillionenEuro-Investment die zweite Koproduktion des niederländischen Projektentwicklers Multi Development und der deutschen Union Investment Real Estate in der Türkei: Im «Forum Kayseri» finden sich auf rund 65.000 qm Verkaufsfläche rund 200 Geschäfte sowie 26 Cafés und Restaurants; hinzu kommen Parkplätze für 2.000 Autos. Zu den Ankermietern in dem zur Eröffnung nahezu komplett vermieteten Komplex zählen u.a. Media Markt, C&A, Timberland, Migros und Swarovski. In der unmittelbaren Nachbarschaft sollen auf dem insgesamt 150.000 qm grossen Gelände zudem ein Hotel und Wohnungen entstehen. Multi Development hat seit 2004 in der Türkei schon zehn Shoppingcenter gebaut und ist dort aktuell mit sechs weiteren Projektentwicklungen beschäftigt. Türkische Objekte machen bei Multi inzwischen rund ein Fünftel des gesamten Portfolios aus; Union Investment ist mit 452,2 Millionen Euro in der Türkei investiert.
spräch, doch geht man bei RegioPlan nicht davon aus, dass alle realisiert werden, Erfahrungsgemäss würden nur rund 50 Prozent davon tatsächlich fertiggestellt. Im Trend: Polen, Türkei und fernere Märkte
Als sichere Märkte für ShoppingCenter-Investitionen in Europa gelten derzeit Polen und die Türkei, da die Länder wie Deutschland eine niedrige Dichte bei einer relativ stabilen Kaufkraft aufweisen. In Polen wurde 2011 mit rund 600.000 Quadratmetern ein Zuwachs von mehr als sieben Prozent verzeichnet; die Türkei kam
Europäische Shoppingcenter in der Pipeline 2012-2013 (Millionen qm)
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Quelle: Cushman & Wakefield, 2012
Türkei: Neues Shoppingcenter in Zentralanatolien
>>> würden die härteren Finanzierungsvorschriften der Banken der Branche und insbesondere den Entwicklern Kopfzerbrechen bereiten: Geld für neue Bauprojekte gebe es nur in seltenen Fällen; insbesondere in Osteuropa. Laut Regio-Plan ist die Anzahl der fertiggestellten Shoppingcenter in Osteuropa schon seit 2007 rückläufig; 2010 seien nur noch 125 neue Einkaufszentren fertiggestellt worden, 2007 waren es mit 270 noch mehr als doppelt so viele, was einerseits mit der Skepsis der Banken, andererseits mit dem bereits hohen Bestand in manchen Ländern erklärt wird. Für 2012 seien im osteuropäischen Raum 400 Projekte im Ge-
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Seite 15 / 7_2012 /// mit rund 1,1 Millionen Quadratmeter neuer Shoppingcenterfläche auf einen Rekordzuwachs um 20 Prozent. Mehr als 400.000 Quadratmeter kamen in Istanbul neu an den Markt, in Ankara 260.000 Quadratmeter. Grosse Shoppingcenter wurden auch in Kayseri (s. Kastentext), Denizli and Antalya eröffnet. Unterdessen strecken manche europäische Shoppingcenter-Entwickler die Fühler bereits weiter aus, etwa die portugiesische Sonae Sierra, mit mehr als 70 Einkaufszentren (2,2 Mio. qm GLA) einer der Grossen der Branche. Das brasilianische Tochterunternehmen begab jüngst neue Bonds im Volumen von rund 150 Millionen CHF. Die Mittel werden unter anderem für das weitere Wachstum eingesetzt (s. Kastentext). Für Fernando Guedes Oliveira, CEO von Sonae Sierra, ist Brasilien einer der wichtigsten Märkte: «Wir planen, ausser den drei Projekten, die momentan noch im Entwicklungsstatus sind (Uberlândia Shopping, Boulevard Londri-
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Brasilien: Starke Entwicklung Sonae Sierra Brasilien ist in Brasilien tätig, seit der Mutterkonzern 1999 bei der lokalen Firma Enplanta Engenharia einstieg, die Anteile an fünf Zentren hielt und diese auch verwaltete. Einen Höhepunkt markierte das Jahr 2002 mit der Eröffnung des Parque D. Pedro in Campinas, São Paulo, dem damals mit einer vermietbaren Gesamtfläche von 108.000 qm grössten Einkaufszentrum in ganz Lateinamerika. 2006 ging Sonae Sierra für das Geschäft in Brasilien eine 50/50 Partnerschaft mit DDR ein, dem an der New York Stock Exchange kotierten Developer und Betreiber von Einkaufszentren in den USA. Seither gehörte Sonae Sierra Brasil zu 93 Prozent Sonae Sierra und DDR, zu sieben Prozent weiterhin Enplanta Engenharia. Im ersten Quartal 2011 erfolgte der IPO von Sonae Sierra Brasil an der São Paulo Stock Exchange, in dessen Zuge das Kapital um rund 173 Millionen CHF erhöht wurde; seither halten Sonae Sierra und DDR 67 Prozent der Unternehmensanteile, die restlichen 33 Prozent sind Free Float. Derzeit hält das Unternehmen Anteile an zehn Einkaufszentren, die es auch managt. Bis Ende 2016 will man sich an der die Entwicklung von sieben weiteren Projekten beteiligen und drei derzeit schon betriebene Zentren renovieren. In den geplanten Entwicklungen sieht Fernando Guedes Oliviera, CEO von Sonae Sierra, hervorragende Wachstumsperspektiven für das Geschäft von Sonae Sierra Brasil: «Wir profitieren von dem enormen Wachstum, das die brasilianische Wirtschaft derzeit durchläuft.»
na Shopping und Passion das Aghas Shopping), in Brasilien dauerhaft zwei Projekte im Bau zu haben.» Die neuen Projekte stellen ein Investitionsvolumen von 380 Millionen CHF
dar; eigenen Angaben zufolge wird Sonae Sierra wird mit der Erhöhung der vermietbaren Gesamtfläche um 92 Prozent sein Geschäft in Brasilien nahezu verdoppeln. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 7_2012 / Seite 16
Internationale Immobilieninvestmentmärkte
Gedämpfter Jahresbeginn Die schwierige Lage an den Finanzmärkten macht sich auf den globalen Transaktionsmärkten bemerkbar: Direktinvestitionen liegen bisher deutlich unter Vorjahresniveau.
PD/BW. Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien beliefen sich im ersten Quartal 2012 nach vorläufigen Angaben von Jones Lang LaSalle auf 75 Milliarden US-Dollar und lagen damit rund ein Viertel 25 unter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (Q1 2011: 97 Mrd. USD). Nach dem starken Endspurt 2011 zeigt sich ein eher gedämpfter Jahresbeginn 2012. «Grossvolumige Transaktionen, wie sie in den ersten drei Monaten 2011 zu beobachten waren, haben sich nicht wiederholt», berichtet Arthur de Haast, Leiter der International Capital Group von Jones Lang LaSalle. Nicht zuletzt die eingeschränkte Verfügbarkeit von Kreditfinanzierungen habe das Transaktionsgeschehen erschwert. Obwohl der wirtschaftliche Background unsicher bleibe und die Umsatzzahlen in
allen drei Regionen nach den vorläufigen Zahlen im ersten Quartal 2012 zurück gegangen seien, zeigen eine an sich solide Nachfrage und gediegene Fundamentaldaten auf den Gewerbeimmobilienmärkten ein weiterhin beachtliches Interesse bei den Marktplayern, so der Haast: «In den USA, Kanada und Mexiko beispielsweise führte das immerhin zu einem Jahresplus des Transaktionsvolumens von 16 respektive jeweils 50 Prozent. Insgesamt bewegt sich das Volumen der gesamten Region – also Nord-, Mit-
tel- und Südamerika – nur leicht unter dem Ergebnis des Vorjahres.» Für den asiatisch-pazifischen Raum rechnen die JLL-Researcher aufgrund der schrittweisen Lockerung der Wirtschaftspolitik mit einem Anziehen der Performance in den kommenden Monaten. In Europa hätten die Massnahmen der politischen Entscheidungsträger dazu beigetragen, die Aktivitäten auf den Märkten zu unterstützen. «Auch wenn Metropolen wie London und New York im Fokus der Investoren bleiben, dürfQuelle: Jones Lang LaSalle
Globale Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien 2003 – 2011 Überblick nach Regionen, in Mrd. USD
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// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 17 / 7_2012 /// ten Sekundärmärkte zunehmende adäquate Gelegenheiten für sie bieten», meint de Haast. David Green-Morgan, Leiter Global Capital Markets Research bei Jones
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Lang LaSalle, geht davon aus, dass Gewerbeimmobilien zunehmend Kapital aus Aktien, Rohstoffen und anderen Asset-Klassen anziehen werden. Diese Entwicklung werde anhalQuelle: Jones Lang LaSalle
Globale Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien Q1 2010 – Q1 2012 nach Regionen
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ten, da die Attraktivität von Sachanlagen mit dem mittelfristigen Anstieg der globalen Inflation zunehme: «Das könnte im Laufe des Jahres auch wieder grossvolumige Investments möglich machen.» Gleichwohl werde vorsichtiges Agieren, umfangreiche Risikoeinschätzung mit zeitintensiveren Verhandlungen in der Folge das Jahr 2012 bestimmen, ist de Haast überzeugt: «Aber angesichts der Menge an Kapital, die vorhanden ist, gehen wir derzeit für das Gesamtjahr von einem Transaktionsvolumen aus, das sich mit 400 Millarden Dollar auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahr bewegen wird.» Um höhere Ergebnisse zu erzielen, müssten weitaus mehr Finanzierungen bereitgestellt werden. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 7_2012 / Seite 18
Marktkommentar NACHRICHTEN Allreal: Hammer Retex erworben Allreal hat die Hammer Retex Gruppe, Cham, übernommen. Durch den Erwerb der regional gut verankerten Generalunternehmung könne man die Position im Grossraum Zug und die Angebotspalette weiter ausbauen, teilt Allreal mit. Zur Hammer-RetexGruppe zählen die Hammertor AG, die Hammer Retex AG und die Wohnbau Zürich AG. Die Unternehmen offerieren insbesondere in der Zentralschweiz Immobiliendienstleistungen u.a. im Bereich GU, Immobilienverwaltung, Vermietung von Wohn- und Geschäftsflächen sowie Verkauf von Liegenschaften. Espace Real Estate Weniger Gewinn Für 2011 meldet die Espace Real Estate, Biel/Solothurn, 10,1 Millionen CHF Gewinn, zwölf Prozent weniger als im Vorjahr (11,5 Mio. CHF), was u.a. mit einer einmaligen Auflösung von Rückstellungen für Steuern in Höhe von 1,2 Millionen CHF erklärt wird. Als Gewinn vor Steuern (EBIT) werden 12,5 Millionen CHF ausgewiesen (-2,2%); der Wert des Immobilienportfolios auf 491,2 Millionen CHF beziffert (+3,8%). Die Gesellschaft will das Portfolio durch Neubauten auf eigenen Landreserven oder den Erwerb neu erstellter Gebäude weiter verjüngen, um die Wettbewerbsfähigkeit bei Vermietungen zu erhöhen. Die Erträge aus den Neubauten und den in Sanierung stehenden Gebäuden würden 2013 wirksam; 2012 werden aufgrund anstehender Sanierungen weitere Ertragsausfälle erwartet.
Indirekte Immobilienanlagen weiter im Aufwärtstrend Real Index und Swiit Index erreichen Anfang April neue Höchstmarken.
TM. Der Real Index kann den Aufwärtstrend fortsetzen und schliesst am 3. April auf einem neuen Allzeithoch bei 1.633,19 Punkten. In den folgenden Handelstagen positionierte sich der Index dann neu in einer noch kurzen Seitwärtsphase. Im April kann der Real Index 2,15 Prozent an Wert zulegen, was für das Jahr nun 7,19 Prozent ausmacht. Interessant ist, dass der Schweizer Real Index gegenüber dem europäischen Immobilienaktien Index EPRA im laufenden Monat deutlich an Boden gutmachen konnte. Somit liegen die beiden Indices im Jahresvergleich fast gleichauf; der EPRA Index liegt mit 7,61 Prozent Wertzuwachs im laufenden Jahr nur noch 0,42 Prozentpunkte höher als der Schweizer Immobilienaktien Index. Auch konnte der Real Index den Vorsprung gegenüber den in der Schweiz kotierten Immobilienfonds auf über 2,7 Prozentpunkte ausbauen. Am 17. April kommt es im Immobilienbereich zu einer Neukotierung an SIX Swiss Exchange. Die Aktien von Swiss Finance & Property Investment AG wechseln von BX Berne eXchange an die SIX Swiss Exchange. Letzter Handelstag der Aktien in Bern ist der 16. April. Gleichzeitig mit der Neukotierung führt die Swiss Finance & Property Investment AG eine Kapitalerhöhung im Umfang von 68 Millionen CHF durch. Im Rahmen der Neukotierung werden die Aktien der Swiss Finance & Property Investment AG am zweiten Handelstag
Thomas Marti, Swiss Finance & Property
in der Indexfamile der Swiss Performance Indices und in den beiden Indices des Immobiliensektors SXI Real Estate (SREAL) und SXI Real Estate Shares (REAL) aufgenommen. Nach der Liberierung der neuen Aktien erfolgt eine Nennwertrückzahlung für die neuen und bisherigen Aktien von 2,85 CHF. Auch beim Swiit Index hält der Aufwärtstrend an - der Index der kotierten Immobilienfonds erreicht am 4. April ebenfalls eine neue Höchstmarke bei 283,32 Punkten. Im April gewinnt er 0,87 Prozent, auf’s Jahr gesehen 4,42 Prozent. Auch bei den Immobilienfonds steht eine Neukotierung an. Die Zeichnungsfrist für den neuen Fonds der Banque Privée Edmond de Rothschild SICAV –Helvetia läuft vom 16. bis 25. April 2012. Weiter stehen auch die Barausschüttungen von drei Immobilienfonds des UBS an. Am 17. April schütten die Fonds Sima, Swissreal und Foncipars aus. Zudem sollten bald die Konditionen der geplanten Kapitalerhöhung des UBS Sima bekannt gegeben werden. Gemäss UBS ist eine Emission im Umfang von rund 370 Millionen CHF geplant. •
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG WERT DIVIDENDE NUM MER
11. April 2012 TIEFST HÖCHST GELD BRIEF 2011 2011
500 3490024 N
AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR 35,000.00
40,000.00
2
41,010.00
51,990.00
1
Agruna AG
4,000.00
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3,900.00
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Athris Holding AG I
1,101.00
1,101.00
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1,250.00
10
Athris Holding AG N
95
215.00
248.00
43
50
140241 N
1 4986482 I
0.2 4986484 N
50
1,109.00
1,110.00
1
1,110.00
1,340.00
5
96 10202256 N
C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau
220.00
260.00
50
240.00
265.00
50
10
Espace Real Estate Holding AG, Biel
137.00
141.90
50
139.00
141.50
500
25
363758 I FTB Holding SA, Briss ago
20
570.00
690.00
37
500
191008 N Im mges Via m al a, Thusis
1
6,210.00
7,625.00
5
400
257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo
10
1,160.00
1,600.00
31
5
2,310.00
3,200.00
1
4.25
155753 N Bürgerh aus AG, Bern 255740 N
200 11502954 N Konkordia AG N
2,350.00
50 154260 N Löwengarten AG
10
254593 N MSA Im mobilien, Adliswil
500 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
2,800.00
165.00 165.00 6 165.00 0.00 0 525.00
525.00
10
575.00
0.00
0
4,000.00
4,000.00
1
3,000.00
6,500.00
2
1 2989760 I Real Estate Holding
0
0.00
2,875.00
5
2,880.00
3,500.00
1
870
228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden
25
500.00
0.00
0
800
231303 I Sia - Haus AG, Zürich
5,200.00
2
5,000.00
5,200.00
2 0
600
36.00 160.00
225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri
5 1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG
2,875.00 5,000.00
1.10 72500
1.50
1.60
0
0.00
0.00
6,000.00
8,100.00
2
6,150.00
11,000.00
1
10,000.00
10,000.00
1
9,000.00
13,500.00
2
1000
256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil
1
13,000.00
17,600.00
2
100
635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich
1
5,050.00
5,300.00
10
1000
172525 N TL Im mobilien AG
100
253801 N Tersa AG
250.00
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IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 7_2012 / Seite 20
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2.18% 16.56%
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124.50
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1114.00
1370.00
3.92% 22.98%
5.38% nicht kotiert 1 215.00
1365.00
3,615,916,350
4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS
108.90
142.00
2.89% 30.39%
5.87%
1.46%
134.00
146.00
1,210,521,600
276,935 CS REF INTERSWISS
174.80
224.00
3.80% 28.15%
1.40%
1.38%
209.50
230.30
1,520,555,456
3,106,932 CS REF LIVINGPLUS
96.60
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2.47% 30.18%
8.73%
1.62%
116.00
126.80
2,200,625,000
1,291,370 CS REF SIAT
123.30
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3.15% 40.47%
4.91%
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152.00
174.50
2,194,591,047
1,458,671 FIR
104.00
144.50
2.63% 38.94%
5.94%
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126.00
146.00
929,775,713
977,876 IMMOFONDS
293.00
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3.43% 37.20%
4.15%
1.78%
367.00
404.75
1,176,366,972
278,226 L A FONCIERE
587.90
845.00
2.41% 43.73%
3.68%
1.16%
741.00
847.50
952,653,000
277,010 IMMO HELVE TIC
155.40
204.00
3.29% 31.27%
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205.00
571,200,000
107.60
122.00
2.70% 13.38%
5.08%
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113.00
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372,349,978
3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND
114.70
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4.48%
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468,649,020
3,941,501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND
105.60
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114.30
130.00
318,300,233
3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND
278,545 SOLVALOR «61»
167.00
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2.06% 49.70%
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1.74%
252.00
280.50
887,799,000
725,141 SCHRODER IMMOPLUS
882.00
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1,070,400,000
3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
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1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS
48.10
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63.10
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80.90
827,048,126
1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A
75.80
100.00
3.36% 31.93%
4.00%
1.30%
91.20
100.30
5,642,031,700
1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
59.80
73.25
3.68% 22.49%
5.47%
1.79%
64.25
73.40
1,142,763,288
Ø(1) Ø S W I T T Ø
Tota l
3.01% 29.96% 4.11% 1.43% 29,852,324,903
IMMOBILIENAKTIEN
13. APRIL 2012
CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
BÖRSEN - KURS
AUS- EC ART SCHÜT-
TUNGS-
RENDITE
883,756 ALLRE AL HOLDING
1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N
255,740 ESPACE RE AL ESTATE
110.60
144.75
34.10
28.35
PERF. Y TD 2012
MTL . UMSATZ % FEB
KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
3.80% 30.88% 10.07%
3.11%
125.00
148.70
1,185,589,350
4.22% -16.86%
-1.05%
1.34%
24.50
28.50
132,996,938
146.40
140.00
3.13%
- 4.37%
0.72%
0.15%
135.00
145.00
240,340,240
1,731,394 INTERSHOP
242.30
325.50
6.15% 34.34%
7.97%
4.06%
297.00
327.00
382,788,000
1,110,887 MOBIMO
184.60
220.25
4.27%
19.31%
5.89%
3.65%
189.30
226.10
1,358,964,085
73.00
79.50
3.78%
8.90%
4.96%
6.61%
67.00
83.50
2,807,802,948
4.90%
19.94%
9.14%
6.26%
62.70
74.70
4,186,390,978
3.76% 31.60%
1.08%
1.09%
1706.00
1900.00
208,271,250
0.00% -55.95% 18.75%
5.92%
2.64
4.30
107,235,315
1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y
803,838 SWISS PRIME SITE
261,948 WARTECK INVEST
2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING
64.20
77.00
1421.00
1870.00
6.47
2.85
Ø Ø REAL Ø
Total
3.78% 7.53% 7.35% 5.28% 10,610,379,102 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 21 / 7_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Projektentwicklung
Messe-Neubau auf der Zielgeraden
Soll im kommenden Frühjahr die Tore öffnen: Der Messe-Neubau in Basel
Anfang April hat in Basel die zweite und letzte Etappe des Messe-Neubaus begonnen. Die HRS hat das Projekt terminlich im Griff.
BW. Die von den Architekten Herzog & de Meuron entworfene neue Messe Basel nimmt mehr und mehr Gestalt an. Bis Ende Dezember vergangenen Jahres wurde die 32 Meter hohe Überbauung des Messeplatzes mit den beiden acht Meter hohen Ausstellungsgeschossen und der ebenerdigen City Lounge errichtet; nach einer wegen
der Messen Swissbau und Baselword notwendigen dreimonatigen Baupause haben Anfang April nun die vorbereitenden Arbeiten zur zweiten und letzten Hauptbauetappe für den Messe-Neubau begonnen. Der Zeitplan für das komplexe Projekt ist weiterhin ambitioniert. Bis Februar 2013 sollen die alten Gebäudeteile – der sogenannte Kopfbau und die Halle 3 – abgebrochen und der gesamte Neubaukomplex fertiggestellt werden. Bereits im September dieses Jahres soll der neue Gebäude-Komplex rohbaufertig sein, ab Mitte August bis
Mitte Dezember der Innenausbau erfolgen. Ebenfalls bis Ende Jahr sollen die Fassadenarbeiten abgeschlossen und das Dach begrünt sein. Bis im Februar 2013 erfolgen Umgebungsarbeiten, technische Testläufe, Bauabnahmen und die Baureinigung. Verantwortlich für die Realisierung des Projektes ist wie bereits in der vorangegangenen Bauetappe die HRS Real Estate AG. Die Bauarbeiten sind nicht nur aufgrund des hohen Termindrucks anspruchsvoll: Auch die Baustellenlogistik macht das Projekt zu einer komplexen Heraus- >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 7_2012 / Seite 22
NACHRICHTEN HIAG Europuls auf dem Weg
Auf der Zielgeraden: Europuls in St. Margarethen
Messe Basel, City Lounge: Empfang und öffentlicher Anziehungspunkt
forderung – schliesslich ist die Stadt am Rheinknie für ihr hohes Verkehrsaufkommen bekannt. Hinzu kommen Sicherheitsaspekte: Die Tramhaltestelle «Messeplatz» bleibt an ihrer aktuellen Stelle in der «City Lounge»; der Tramverkehr und eine geschützte Fussgängerverbindung entlang der Halle 3 werden während der gesamten Bauetappe aufrecht erhalten. Im Endausbau wird die Messe über 141.000 qm Ausstellungsfläche bieten; mehrstöckige Standbauten werden im gesamten Neubau möglich sein. Ebenerdig wird es als Ersatz des Grossen Festsaals eine auf bis zu 2.500 Besucher ausgelegte multifunktionale Event-Halle geben. Ein besonderer Clou ist die «City Lounge»: Ihr Lichthof – der überbaute Teil des Messeplatzes – hat einen Durchmesser von rund 30 Metern. Gedacht ist er nicht nur als Eingang zu den Messehallen, sondern auch als Anziehungspunkt des öffentlichen Lebens in der Verlängerung der Clarastrasse. In den Randzonen der City Lounge werden das neue Käfer365-Tage-Restaurant, eine zweite Basler Namamen-Ramenbar, ein Kiosk sowie ein Veranstaltungsraum der MCH Messe Basel untergebracht. Am 25. April 2013 wird die Baselworld in den neuen Messehallen eröffnet. Finanziell und terminlich sei das
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Projekt «absolut im Fahrplan», sagt René Kamm, CEO der MCH Group. Die Zusammenarbeit mit der für die Realisierung verantwortlichen HRS Real Estate AG gebe der Messegesellschaft grosse Kostensicherheit, da die Kosten im Vertrag mit dem Totalunternehmen festgeschrieben seien. Die Realisierung des ersten Bauetappe habe gezeigt, dass der Totalunternehmer «das Projekt terminlich im Griff hat, was entscheidend ist». •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 7/2012 / 7. Jahrgang / 139. Ausgabe. Verlag: galledia ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Erich Schlup, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
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FOTOS: PD
Seit mehr als sechs Jahren entwickeln Kanton, Gemeinde, HIAG Immobilien, SLIK Architekten und Nüesch Development das Projekt Europuls auf dem 75.000 Quadratmeter grossen Areal Altfeld in St. Margarethen. Die wesentlichen Erschliessungsvoraussetzungen für eine erste Etappe des Projekts sind inzwischen erfüllt. HIAG Immobilien ist Arealentwickler, Eigentümer und Investor und möchte das Baugesuch voraussichtlich noch diesen Herbst einreichen; 2014 soll der erste Bauabschnitt fertiggestellt sein. Geplant sind Wohnraum sowie Flächen für Büros, Produktion, Verkauf und Dienstleistungen. Die HIAG versteht das Projekt als Impuls für das gesamte Rheintal; ferner gilt Europuls ein weiterer Mosaikstein in der laufenden Zentrumsentwicklung von St. Margrethen.
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Die nächsten Immobiliengespräche
Gewerbe- und Industrieflächen – Vom Kostenfaktor zum Ertragsbringer Donnerstag, 24. Mai 2012, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich Der durch die Wechselkursveränderungen verstärkte Strukturwandel führt dazu, dass bestehende Gewerbe- und Industrieflächen weniger oder anders genutzt werden. Was können Unternehmen mit ihren eher peripher gelegenen, nicht mehr vollständig genutzten Flächen tun? Wie können sie diese entwickeln? Wie können Unternehmen generell ihre Flächennutzung optimieren und Belegungskosten reduzieren?
Investments in turbulenten Zeiten – Inflation, Zinsen und Währungskurse Donnerstag, 14. Juni 2012, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich Die aktuellen Unsicherheiten auf den globalen Finanzmärkten haben auch Auswirkungen auf die Schweiz und sind auch für hiesige Investoren eine grosse Herausforderung. Wie ist auf verschiedene Szenarien betreffend Inflation, Zinsen, Wechselkurse zu reagieren? Wie kann der Investor die notwendige Flexibilität erreichen? Welche Risiken lauern? Wo sind sichere Häfen und aussichtsreiche Chancen?
Partner:
Moderation: Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter, Hochschule Luzern
Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
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