SCHWEIZER
Ausgabe 141_ 7. Jahrgang / 14. Mai 2012
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt 2 CB Richard Ellis: «How global is retail business» 2 Nachrichten: CS/SPS 3 Nachrichten: SkyKey/Oerlikon 5 Shoppingcenter: Revitalisierung im Trend 7 Nachrichten: BakBasel 10 Finanzierung: Neue Kapitalgeber in Sicht 11 Nachrichten: Aus für SEB Immoinvest 12 Schon wieder eine Immobilienblase? 14 Nachrichten: AFIAA kauft in London 17 Marktkommentar 18 Immobiliennebenwerte 19 Immobilienfonds/-Aktien 20 Standortentwicklung: Nespresso/Romont 20 Nachrichten: Axa Immovation Commercial 21 Impressum
Shoppingcentermarkt im Wandel Wie Anfang Mai bekannt wurde, will die SignaGruppe von René Benko für das Kapital, das eigentlich in Deutschland investiert werden sollte – dort für die Übernahme von Kaufhof –, jetzt in der Schweiz zukaufen. Der erfolgreiche österreichische Immobilieninvestor wolle Geschäftshäuser in Zürich, Genf und Bern entwickeln, heisst es, und zwar gleich im grossen Stil: Die Rede ist von Investitionen von bis zu einer Milliarde FranBirgitt Wüst Redaktionsleiterin ken. Der Standort, zumindest was Detailhandelsflächen angeht, scheint in der Tat gut gewählt. Wie eine aktuelle Umfrage von CB Richard Ellis bei hunderten von global tätigen Retailern ergab, steht die «Destination Schweiz» auf deren Expansionsliste weit oben. Dass Benkos Geschäftsidee aufgehen könnte, ist indes weniger die Frage; Marktbeobachter bezweifeln eher, ob sich hierzulande genügend Verkäufer finden, die sich von Liegenschaften an den genannten Standorten trennen. Doch vielleicht steht ja das eine oder andere in die Jahre gekommene Shoppingcenter zur Disposition. Eine Umfrage von Rückerconsult/REurope unter den Teilnehmern der jüngsten Europa-Tagung der ICSC ergab, dass die Revitalisierung bestehender Center für Investoren in den kommenden drei Jahren ganz oben auf der Agenda der wichtigsten Vorhaben zählt. Man will sich offenbar rüsten, denn die Branche steht, wie in Berlin zu hören war, vor einer «Phase der Konsolidierung». Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst
Partner Immobilienbrief
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Gewerbeund Industrieflächen – SCHWEIZER Vom Kosten- zum Ertragsfaktor
IMMOBILIENGESPRÄCHE
Donnerstag, 24. Mai 2012 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich
Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / c.vonmuralt@immobilienbusiness.ch; Teilnahme CHF 80.-. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Das nächste Immobiliengespräch
Gewerbe- und Industrieflächen – Vom Kostenfaktor zum Ertragsbringer Donnerstag, 24. Mai 2012 um 17.30 Uhr im Vortragssaal des Kongresshaus Zürich
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 9_2012 / Seite 2
NACHRICHTEN Swiss Prime Site Gewinneinbruch Die Swiss Prime Site AG meldet für das erste Quartal 2012 einen Gewinneinbruch um rund ein Fünftel auf 46,3 Mio. CHF; ohne Neubewertungseffekte sank der Gewinn um 6,6 Prozent auf 50,6 Mio. CHF. Das EBIT des Unternehmens, dem u.a. der Prime Tower in Zürich und das Basler Einkaufszentrum Stücki gehören, verringerte sich um 9,4 Prozent auf 85,2 Mio. CHF. Der Mietertrag stieg derweil um 2,2 Prozent auf 103 Mio. CHF, vor allem wegen der Ende 2011 fertig gebauten und voll vermieteten Liegenschaften auf dem Zürcher Maag-Areal.
Neue Organisationsstruktur Wie zu hören ist, wird sich die Organisationsstruktur der SPS ab dem kommenden Jahr ändern: Dem Vernehmen nach wird die seit ihrer Gründung vor 13 Jahren extern durch eine Equipe der Credit Suisse geführte SPS künftig ihr Führungsteam direkt anstellen. Bisher hatte die Gesellschaft kein eigenes Management (ausser im Bereich Detailhandelsaktivitäten, zu dem u. a. Jelmoli gehört). Vom bisherigen Führungsteam wechseln zum 1. 1. 2013 CEO Markus Graf, CFO Peter Wullschlager und CIO Peter Lehmann sowie zwölf weitere Personen zur SPS. Für Aufgaben, die SPS nicht selber übernehmen will, wie beispielsweise die Verwaltung der Gebäude, wird der bisherige Managementvertrag mit der CS angepasst und weitergeführt. Die neue Organisationsstruktur dürfte für SPS unter dem Strich positiv sein – insbesondere weil Gebühren, die bisher für Transaktionen an die CS abgeführt werden, entfallen. Dem Vernehmen nach war der Schritt von ausländischen Investoren schon lange gefordert worden.
Wieder Spitzenreiter: London
Detailhandelsimmobilien
Internationale Filialisten auf dem Vormarsch Mitarbeiter von CB Richard Ellis befragten internationale Retailer nach ihren Expansionszielen. Unter den gefragtesten Destinationen: Schweizer Standorte.
PD/BW. London hat seine Position als Nr. 1 der Zielmärkte für internationale Einzelhändler zurückerobert. Das geht aus dem aktuellen Report «How Global is the Business of Retail?» des Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE hervor. In dem
jährlich erscheinenden Report wurde die globale Expansion von 326 der weltweit führenden Einzelhändler in mehr als 200 Städten untersucht, um die Trends auf internationaler und nationaler Ebene zu ermitteln. Laut CBRE expandierten demnach die internationalen Einzelhändler 2011 konsequent weiter, wobei in 74 Prozent der Länder mindestens ein neuer Retailer auf den Markt gekommen ist. Die Einzelhandelsexpansion insgesamt wuchs ähnlich wie im Vorjahr um 2,1 Prozent und zeigt damit, dass
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 3 /9_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
NACHRICHTEN Zürich: SkyKey wächst in den Himmel
Sehr begehrt: Genf, hier Rue du Rhone
der Einzelhandel seine grenzüberschreitenden Geschäfte trotz eines schwierigen Verbraucherklimas weiter ausbaut. London profitiert vom Tourismus
Mit 55,5 Prozent belegt London als Zieldestination eindeutig Platz eins, nachdem die Stadt den Spitzenplatz im vorherigen Jahr mit Dubai geteilt hatte. London hat 2011 durch den Tourismus, der die relativ robuste lokale Wirtschaft angekurbelt hat, von einem Mini-Boom profitiert und bleibt für Einzelhändler, die in Europa expandieren wollen, das zentrale Drehkreuz. Obwohl Dubai mit 53,8 Prozent weiterhin einen hohen internationalen Anreiz hat, fällt die Stadt
aufgrund einiger Einzelhändler, die den Markt verlassen haben, auf die zweite Position zurück. New York bleibt mit 43,9 Prozent auf dem dritten Platz, während Moskau aufgrund neuer Marktteilnehmer in der Rangliste aufgestiegen ist und sich nun mit Paris (beide 43,7 Prozent) den vierten Platz vor Hongkong mit 40,5 Prozent teilt. Kuwait City kletterte mit 39,5 Prozent von Rang 12 auf Platz 8. Unter den Top 20 sind mit Berlin (36,5 Prozent) auf Platz 17 und München (35,5 Prozent) auf Platz 18 zwei deutsche Städte vertreten. Zürich belegt Platz 56 (26,2%), Genf Platz 101 (20,3 %). Beide Schweizer Städte spielen für die Retailer im Luxussegment eine grosse Rolle, wie aus der bei CBRE erhältlichen Studie (Retail >>> in Zürich) hervorgeht.
Der neue Hauptsitz von Zurich Schweiz in Oerlikon gewinnt an Kontur. Mit der Grundsteinlegung wurden jüngst die Bauarbeiten am Hochhaus SkyKey offiziell gestartet. Für die Architektur des Gebäudes, das im Business Center Andreasparkt entsteht, zeichnet Theo Hotz verantwortlich. Das Gebäude besteche nicht nur durch seine selbstbewusste und ästhetisch überzeugende Architektur, sondern auch durch seine hohe und konsequent geplante Nachhaltigkeit, betonte Peter Lehmann, Chief Investment Officer der Swiss Prime Site AG, anlässlich der Grundsteinlegung. Läuft alles nach Plan, kann der 63 Meter hohe «Himmelsschlüssel» im Sommer 2014 bezogen werden. Im Januar letzten Jahres hatte die Swiss Prime Site das Grossprojekt von der Steiner-Gruppe erworben. Alleinmieterin wird der Versicherer Zurich Schweiz sein. Das Geschäftsgebäude bietet rund 40.000 Quadratmeter Mietfläche, die sich auf 18 Obergeschosse und zwei Untergeschosse verteilt, Platz für rund 2.400 Arbeitsplätze. SkyKey wird nach dem internationalen Umweltlabel LEED-Standard (Leadership in Energy and Environmental Design) gebaut. Die Gesamtanlagekosten sollen sich auf rund 236 Millionen CHF belaufen.
Ragt demnächst in den Himmel von Oerlikon: Der Skykey
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Neue Marktgrösse: eCommerce
Mit Blick auf die vom weltweiten Einzelhandel begehrtesten Länder behält Großbritannien die erste Position auf der Rangliste, knapp gefolgt von den Vereinigten Arabischen Emiraten (53,1 Prozent) und den USA (50,3 Prozent). Spanien steht mit 47,5 Prozent an vierter Stelle, nur knapp dahinter rangiert China mit 47,2 Prozent. Frankreich und Deutschland belegen mit jeweils 46,9 Prozent gemeinsam Platz 6 der Rangliste. Russland (44,5 Prozent), Italien (43 Prozent) und Saudi-Arabien (41,1 Prozent) teilen sich die restlichen Plätze unter den Top 10; die Schweiz belegt Platz 18 in der Länderliste. Die nordamerikanischen Einzelhändler sind mit einer Präsenz von 73 Prozent in allen drei Regionen (EMEA, Asien-Pazifik sowie Nord- und Südamerika) mit Abstand am aktivsten auf den internationalen Märkten. Es folgen europäische Einzelhändler (44 Prozent) und Retailer aus dem asiatisch-pazifischen Raum (23 Prozent). Für amerikanische Einzelhändler ist London das begehrteste Ziel, denn 64,7 Prozent betreiben dort mindestens eine Filiale. Nur knapp dahinter folgt Dubai mit 61,2 Prozent und
>>>
danach Kuwait City mit 49,3 Prozent auf Platz 3. «Die US-amerikanischen Modehändler expandieren mit neuer Vitalität über ihre eigenen Grenzen hinaus und konzentrieren sich zunehmend auf Europa. Dabei bauen sie auf dem höchst erfolgreichen Einstieg von Marken auf. In den kommenden Jahren wird eine Vielzahl namhafter Brands an Präsenz gewinnen», sagt Peter Gold, Head of Cross Border Retail EMEA. Begehrteste Destination: Europa
Bei der Anzahl der Neueröffnungen in den vergangenen Jahren wird deutlich, dass Europa mit Neuzugängen von 48 Prozent die begehrteste Region ist und den Nahen Osten und Nordafrika mit 22 Prozent und Asien mit 14 Prozent auf die nachfolgenden Plätze verwiesen hat. Nordamerika, die Pazifikregion und Lateinamerika konnten 8, 6 bzw. 1 Prozent neue Marktteilnehmer für sich gewinnen. Almaty (Kasachstan) war im vergangenen Jahr mit dem Markteintritt von 18 neuen Einzelhändlern bei weitem die gefragteste neue Stadt.
/// 9_2012 / Seite 4 Ausschlaggebend dafür waren erhebliche Verbesserungen in der Infrastruktur, das Angebot neuer Flächen in Einkaufszentren sowie 2010 der Markteintritt der Inditex Gruppe, zu der Marken wie Zara, Pull & Bear, Massimo Dutti und Bershka gehören, sowie weitere Marktneulinge zum Markteintritt ermutigt haben. Da die Einzelhändler ihre Expansionspläne auf solche Märkte mit den stabilsten Wirtschaftssystemen und den besten Wachstumsaussichten ausgerichtet haben, waren die osteuropäischen Städte Moskau (mit 11 neuen Marktteilnehmern), Kiew (9) und Warschau (6) auch 2011 Hauptziele. «Als Reaktion auf die anhaltende wirtschaftliche Unsicherheit, zeigen sich die Einzelhändler beim Markteintritt in Europa flexibel. In der Vergangenheit wurde eher dem Modell ´Flagship London´ mit anschließendem Ausbau in Großbritannien und darauffolgenden Geschäftseröffnungen in Deutschland und Frankreich gefolgt», sagt Gold. Während London das Ziel Nr. 1 bleibt, denken globale Einzelhändler nun stärker im Sinne von Multi-Channel und nutzen die ECommerce-Technologie, wie beispielsweise in Skandinavien, wo das Online-Shopping großen Anklang findet. Zusätzlich verfolgen sie in Ländern, die von Kauf- und Warenhäusern dominiert werden, eine Großhandelsstrategie.» Mit neuen Konzepten und durch Flagship-Stores, mit denen das Marken-Profil geschärft wird, bauen Retailer in vielen Ländern auf nachhaltiges Wachstum. Dies führt zu einem verstärkten Interesse an den 1ALagen der High-Streets. Zudem ist in einzelnen osteuropäischen Ländern – insbesondere in Polen und Kroatien – die laufende Weiterentwicklung der Haupteinkaufsstraßen als ShoppingDestination bemerkenswert, da dort bisher eher Einkaufszentren die Expansion beherrschten. •
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 5 /9_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilieninvestmentmärkte Europa/Shoppingcenter
Center-Revitalisierung im Trend
Shoppingcenter: Die Frage «Is big still beautiful?» beschäftigte die ICSC-Teilnehmer in Berlin
Eines machte die diesjährige Europakonferenz des International Council of Shoppingcenters (ICSC) deutlich: Das perfekte Shoppingcenter wurde gerade revitalisiert, verfügt über einen idealen Standort und wird durch erfahrene Propert y Manager und Vermietungsexperten betreut.
BW/PD. Die European Conference des International Council of Shoppingcenters (ICSC), die im April
erstmals in Berlin stattfand, brachte aus deutscher Sicht gleich eine Überraschung: Alexander Otto, Chef des Shoppingcenter-Entwicklers und Betreibers ECE, wurde für die nächsten drei Jahre zum neuen Chairman des ICSC Europa ernannt. Otto tritt Nachfolge von Marcus Wild, CEO des österreichischen Center-Spezialisten SES Spar, an. Otto übernimmt den Stab von Marcus Wild in einer Zeit, die für die Branche massive Herausforderungen mit sich bringt. In einer Diskussionsrunde kamen die drei Unternehmenschefs Alexander Otto,
Marcus Wild sowie Gerard Groener, CEO des niederländischen Shoppingcenter-Investors Corio, unisono zu dem Ergebnis, dass die Branche vor einer Phase der Konsolidierung steht. Es werde wohl noch einige Jahre andauern werde, bis abzusehen sei, wohin die Reise geht – denn aktuell ist angesichts der politischen Unwägbarkeiten unklar, ob die Schuldenkrise gemeistert werden kann und wie sich der Euro als Gemeinschaftswährung entwickelt. Damit stelle sich für Investoren die Frage, ob sich in Südeuropa neue Chancen auftun >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 9_2012 / Seite 6 be darin, den grössten europäischen Verband der Shoppingcenter-Branche zu einer internationalen Plattform auszubauen, «um den Bedürfnissen eines globalisierten Marktes gerecht werden zu können» – wobei nicht zuletzt das Thema Transparenz eine grössere Rolle spielen werde. Stimmen aus den USA
Neuer ICSC-Präsident: Alexander Otto, CEO der ECE
oder ob das Risiko zu hoch ist, meint Otto. SES-Chef Wild verwies darauf, dass aus betriebswirtschaftlicher Sicht das Thema «eCommerce» für den Detailhandel und somit auch für Vermieter von Retailflächen zum beherrschenden Thema des Struk-
>>>
turwandels wird. Groener zeigte sich überzeugt, dass die Flexibilität, Veränderungen adequat reagieren zu können, zu den grössten Herausforderungen für die Branche zähle. Als neuer Chairman des ICSC Europa sieht Otto für sich die primäre Aufga-
David B. Henry, Chairman des USICSC und CEO der Kimco Reality Corp., wusste aus den USA zu berichten, dass der dortige Detailhandel seine Verkaufsflächen derzeit stark verkleinert – die Branche kürze wo sie könne, was sich u.a. auch an den Verhandlungen um niedrigere Mieten zeige. Denn auch wenn die US-Wirtschaft leichte Erholungstendenzen zeige, leide der Detailhandel doch stark unter dem unwirtlichen ökonomischen Umfeld. Gewinner in diesem Zusammenhang sind einmal mehr die US-Discounter sowie der gehobene Detailhandel, wie William Taubman, CEO von TCO Taubman Centers, Inc. berichtete. Der Detailhandel werde vom Einkommenswachstum der reichsten zehn Prozent der USBürger beeinflusst. Zu den Verlierern zählt Taubman die Mittelschicht der
ANZE IGE
Master of Advanced Studies
MAS Immobilienmanagement 15 J a
h re
IF Z Zughre
Erweitern Sie Ihr Know-How und Ihre Karrierechancen! – Immobilieninvestments gewinnbringend führen – Immobilien optimal nutzen – Projekte erfolgreich entwickeln
15 J a
Start 8. Lehrgang: 12. September 2012 Info-Veranstaltung: 31. Mai 2012, 17.45 Uhr, Au Premier, Zürich Weitere Informationen: www.hslu.ch/immobilien
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 7 /9_2012 /// Vereinigten Staaten sowie das Mittelsegment des US-Detailhandels. «Is big still beautiful?»
Zum Kernthema der diesjährigen ICSC-«Europa-Konferenz» des ICSC - «Is big still beautiful»? kamen die Experten zu keinem klaren Ergebnis. «Es kommt ganz darauf an», hiess es. Für David Bosshart, CEO des Gottlieb Duttweiler Instituts in Rüschlikon/Zürich, sind die Mieter – oder besser: die Detailhändler mit einem überzeugenden Konzept – die wichtigsten Garanten für den Erfolg des Shoppingcenter. Interessante Marken würden für die Zukunft der Shoppingcenter sehr wichtig sein – denn ein Center dürfe niemals langweilig sein, sekundierte SES-Chef Wild. Befragungen in den ECE-Shoppingcentern bestätigen, dass Kunden vor allem an der Auswahl im Center interessiert sind – weshalb grosse Center für Otto «nicht so grosse Probleme haben». Allerdings sei es nicht ganz einfach grosse Einkaufszentren zu designen, betonte José Quintela, Chief Design Officer des portugisi-
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF schen Developers Sonae Sierra. Chris Lanksbury, Director von Chapman Taylor, hat in Westeuropa den Trend zu kleineren Einkaufszentren (ca. 25.000 qm Retailfläche) ausgemacht; in anderen Regionen – wie Mittelund Osteuropa – würden dagegen eher grosse Center gebaut. Auf die Frage, welche Trends die Shoppingcenter-Landschaft künftig bestimmen werden, gibt unterdessen eine Umfrage von REurope und der Berliner Kommunikationsberatung Rückerconsult bei den Teilnehmern der diesjährigen ICSC-Europakonferenz Auskunft. «Die Ergebnisse zeichnen ein klares Bild, welche Trends die Shoppingcenter-Landschaft künftig bestimmen, welche Faktoren den Erfolg eines Shoppingcenters am stärksten beeinflussen und welche Managementkompetenzen besonders gefragt sind», sagt Thomas Rücker, Chef von Rückerconsult. Revitalisierung: Top-Priorität für Investoren
NACHRICHTEN Detailhandel Weiterhin tiefe Preise BAKBASEL geht davon aus, dass die Preise im Detailhandel auch 2012 sinken werden. Die Researcher erwarten einen Preisrückgang um 1,4 Prozent für den durchschnittlichen Warenkorb. Damit würde die Tendenz von 2011 fortgesetzt, als insbesondere wegen dem schwachen Euro Produkte günstiger wurden. Laut BAKBASEL waren dafür aber nicht nur die Währungssituation, sondern auch negative Teuerungsraten im Detailhandel sowie der hohe Wettbewerb verantwortlich. Hinsichtlich der Nachfrage prognostiziert das Forschungsinstitut eine leichte Erholung; allerdings werde das reale Wachstum mit plus 1,1 Prozent weiterhin unterdurchschnittlich ausfallen. Bei den nominalen Detailhandelsumsätzen rechnet BAKBASEL mit einem Minus von 0,3 Prozent.
Mit einem Rücklauf von rund zehn Prozent (65 Konferenzteil- >>>
ANZEIGE
Sie planen direkte Investments in Immobilien in Deutschland?
FRITSCH & NUXOLL
Immobilienbewertung • Immobilienconsulting
„Wir geben Ihren Immobilien einen Wert!” … und Ihnen Sicherheit in Ihren Entscheidungen! Wir genießen das Vertrauen namhafter Investoren, Banken, Versicherungen, Pensionskassen u.a.m., für die wir deutschlandweit Verkehrswertgutachten nach nationalen und internationalen Bewertungsverfahren erstellen und bedarfsgerechte Beratungs- und Due Diligence-Leistungen anbieten.
kompetent • zeitnah • zuverlässig
Fritsch & Nuxoll GmbH An der Hauptwache 2 Tel: +49 (0)69 2475045-0 D-60313 Frankfurt am Main Fax: +49 (0)69 2475045-45 info@frinux.de www.frinux.de
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 9_2012 / Seite 8 nehmer) liefere die Umfrage eine Vorstellung davon, was die Entscheider der Branche derzeit bewegt. Demnach wurde das perfekte Shoppingcenter gerade revitalisiert, verfügt über einen idealen Standort und wird durch erfahrene Property Manager und Vermietungsexperten betreut. Das Property Management inklusive der Vermietung geniesst bei Investoren einen deutlich höheren Stellenwert als das Facility Management. Zudem ist der Standort eines Einkaufszentrums laut der Umfrage wichtiger für dessen Erfolg als beispielsweise die Grösse oder das Center Design. Für mehr als die Hälfte der Befragten steht die Revitalisierung bestehender Center für Investoren und andere Entscheider aus der Einzelhandelsimmobilienbranche in den kommenden drei Jahren ganz oben auf der Liste der wichtigsten Vorhaben. Hohe Priorität haben ferner das «Finden von Kapitalpartnern zur Entwicklung neuer und bestehender Center» sowie die «Centerentwicklung an A-Standorten». Der Entwicklung von Einkaufszentren in Kleinstädten wird nur wenig Bedeutung
>>> Erfolgskriterien für Shoppingcenter Der Standort wird von 70 Prozent der Befragten als das wichtigste Erfolgskriterium für Shoppingcenter benannt, wobei innerstädtische Standorte klar bevorzugt werden. Rund 81 Prozent der Umfrageteilnehmer halten die Innenstadt für den idealen Standort. Auf Platz Zwei und Drei der Erfolgskriterien folgen die Kaufkraft im Umfeld und die Grösse des Einkaufszentrums. Der Grossteil der Befragten (knapp 40%) hält grosse Center ab 50.000 qm Verkaufsfläche für die beste Wahl. Center Design, der Anteil von Flächen für Gastronomie und Unterhaltung sowie die Integration des Centers in bestehende Einzelhandelsstrukturen vor Ort werden als weniger wichtig für den Erfolg eines Centers eingeschätzt. Beim Center Design sprechen sich die meisten (knapp 60%) für eine grosse Bandbreite von verschiedenen Detailhändlern aus – im Unterschied zu einem Ankermieter oder keinem beziehungsweise zu einer Konzentration auf ein bis drei Einzelhandelssektoren im Center. Beim Anteil der Gastronomie- und Freizeitflächen favorisieren die meisten Befragten (41%) einen hohen Anteil von über 15 Prozent.
Quelle: Rückertconsult 2012
DER STANDORT IST AM WICHTIGSTEN
ANZE IGE
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
beigemessen. Fast jeder Zweite (47%) hält dieses Vorhaben für gänzlich unwichtig. «Erstaunlich ist, dass auch die Entwicklung von Shoppingcentern in den so genannten B-Städten (Mittelstädte) für die Befragten nur eine untergeordnete Rolle spielt – wo doch das Entwicklungspotenzial in vielen Metropolen bereits ausgeschöpft ist», kommentiert Isobel Lee, Chefredakteurin des europäischen Immobilienmagazins REurope. 47 Prozent der Befragungsteilnehmer sehen die Entwicklung in B-Städten als gänzlich unwichtig beziehungsweise unwichtig an. «Die Shoppingcenter Entwickler werden in den kommenden Jahren mit der Revitalisierung bestehender Strukturen beschäftigt sein», so Lee. «Allerdings werden die vielen notwendigen Revitalisierungen in den kommenden Jahren nur dann erfolgreich sein, wenn neben dem Konzept auch die kommunikative Positionierung unter Berücksichtigung von Bürgerinteressen glückt», ist Rücker überzeugt. •
ANZE IGE
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Schlüsselkompetenzen im Management Dem Property Management inklusive der Vermietung wird unter allen Managementleistungen die höchste Bedeutung zugesprochen. Mit einem Durchschnittswert von 4,2 (Maximalwert 6) liegt Property Management damit noch vor dem laufenden Centermanagement (3,9) und deutlich vor Facility Management (2,7). Bei der Beurteilung, ob diverse Managementleistungen intern oder von externen Experten erbracht werden sollen, zeigt sich ein gemischtes Bild. Während die Mehrheit dafür stimmt, das Facility Management sowie die konzeptionelle Arbeit zur Entwicklung und Revitalisierung von Einkaufszentren von externen Spezialisten erbringen zu lassen, sollen aus Sicht des Grossteils der Umfrageteilnehmer das Property, Asset und das laufende Centermanagement intern geleistet werden. PROPERTY MANAGEMENT UND VERMIETUNG SPIELEN DIE HAUPTROLLE
Quelle: Rückertconsult 2012
Seite 9 /9_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 9_2012 / Seite 10
Immobilienfinanzierung
Neue Kapitalgeber in Sicht
Gewerbliche Immobilienfinanzierung: Versicherer und Staatsfonds springen in die Bresche
Europa steht in den kommenden zwei Jahren eine Welle auslaufender Immobilienkredite bevor: Aufgrund der Finanzkrise und der verschärften Regulierungen am Kapitalmarkt werden Banken die Finanzierungslücke nicht alleine schliessen können.
PD/BW. Schätzungen zufolge beläuft sich das Volumen der in den Jahren 2012 bis 2014 anstehenden Refinanzierungen von Immobilienkrediten
in Europa auf rund 450 Milliarden Euro. Keine einfache Situation, denn einige Banken haben sich bereits aus dem Geschäft der gewerblichen Immobilienfinanzierung verabschiedet, oder aus manchen Ländern zurückgezogen. Im Zuge von Staatsschuldenkrise und Basel III müssen Banken ihr Kernkapital deutlich aufstocken. Um dies zu erreichen, reduzieren viele das Kreditneugeschäft und bauen insbesondere den Sektor gewerbliche Immobilienfinanzierung zurück. Insgesamt seien bereits 42 Institute vom
europäischen Markt verschwunden, heisst es im aktuellen Marktbericht von Henderson Gobal Investors. Kreditnehmer müssen sich daher auf ein verändertes Finanzierungsumfeld und neue Finanzierungspartner einstellen. «Die aktuelle Finanzierungssituation ist im Umbruch und wird 2012 für einige Investoren auch Investmentchancen hervorbringen», stellt Stefan Wundrak, Research-Chef bei Henderson, fest. Zwar sei die klassische Bankenfinanzierung bei Immobilien kein Auslaufmodell, doch würden Banken
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 11 /9_2012 /// in Zukunft tendenziell eher kleinere Finanzierungstranchen bevorzugen. «Kreditnehmer, die grössere Tranchen finanzieren oder refinanzieren wollen, müssen künftig wohl immer den Weg über Club-Deals mehrerer Kreditgeber gehen», so Wundrack. Assikuranzen steigen ein
Das Vakuum, das die klassischen Immobilienfinanzierer hinterlassen, bietet neuen Marktteilnehmern die Chance, in diesem Segment Fuss zu fassen. Eine Gruppe, die sich hier bereits tummelt, sind Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen. In Grossbritannien liegt ihr Marktanteil mittlerweile bei 14 Prozent. «Die Konditionen der alternativen Kreditgeber sind oftmals attraktiver als die der Banken. Die Margen betragen in Grossbritannien statt der marktüblichen 260 nur 240 Basispunkte», sagt Wundrak. Der Hintergrund dieser Entwicklung ist einfach: Ab 2014 tritt Solvency II in Kraft. Versicherer sind dann gezwungen, direkte Immobilieninvestments europaweit mit 25 Prozent Eigenkapital abzusichern. Bei indirekten Investments, die mit Fremdkapital gehebelt sind, erhöht sich dieser Faktor sogar deutlich. Demgegenüber liegt der zu hinterlegende Betrag für Immobiliendar-
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF lehen mit beispielsweise fünf Jahren Laufzeit bei nur 15 Prozent, bei zehn Jahren Laufzeit immer noch nur bei 23 Prozent und erst ab einer Laufzeit von 12 Jahren wäre die Situation vergleichbar zur Direktanlage. «Die Immobilienfinanzierung ist für viele Versicherer die attraktivere Alternative zu Direktinvestments und indirekten Beteiligungen. Sie legen aber auch bei der Finanzierung von Immobilieninvestments dieselben strengen Risiko-Rendite-Profile an wie bei eigenen Immobilieninvestments. So bleiben sie risikoavers und finanzieren wahrscheinlich vor allem Büroobjekte», schränkt Wundrak ein. Wettbewerb durch Sta atsfonds und Debt Fonds
Auch Staatsfonds interessiereen sich für das Geschäft mit der Immobilienfinanzierung. So etwa die China Investment Corporation (CIC), die für eine Akquisition von Blackstone 1,4 Milliarden britische Pfund bereit stellte. Und da viele Banken Anschlussfinanzierungen für ihre Kredite suchen, bieten sich auch für Debt Fonds Chancen. Diese verleihen Eigenkapital als Fremdkapital. Aufgrund ihrer Struktur und ihres Risikoprofils können sie im aktuellen Marktumfeld günstige Kredite anbieten. •
NACHRICHTEN SEB Immoinvest: Fonds wird abgewickelt Der deutsche offene Immobilienfonds SEB Immoinvest wird abgewickelt. Die verfügbare Liquidität des Fonds habe bei weitem nicht ausgereicht, um alle Wünsche nach Anteilrückgaben befriedigen zu können, teilten die Fondsverwalter von SEB Asset Management mit. Sie hatten auf die Unterstützung der Fondsinvestoren gehofft - doch die versagten dem Fonds ihre Hilfe. Damit ist Aus des rund 6,3 Milliarden Euro schweren Fonds besiegelt; im Rahmen der Abwicklung werden seine 132 Immobilien verkauft, um Investoren zumindest zum Teil auszuzahlen. In der Branche zeigt man sich angesichts der jüngsten Ereignisse eher gelassen. «Wir erleben in diesen Tagen den Schlusspunkt einer Entwicklung, die das grundsätzlich erfolgreiche Produkt offener Immobilienfonds bei vielen Kleinanlegern und der Öffentlichkeit in Misskredit gebracht hat», sagt Reinhard Kutscher, GF-Vorsitzender von Union Investment Real Estate.
ANZE IGE
Das Ganze im Blick MARTIN KULL UND DIE HRS-PHILOSOPHIE
Mehr über Macher, Märkte und Investitionen im neuen IMMOBILIEN Business. Die aktuelle Ausgabe jetzt am Kiosk oder im Abo.
www.immobilienbusiness.ch
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 9_2012 / Seite 12
Immobilieninvestmentmärkte Europa/USA
Schon wieder eine Immobilienblase?
London: Nettoanfangsrenditen wieder bei vier Prozent
Dies- und jenseits des Atlantiks werden SpitzenNettoanfangsrenditen von 4,0 Prozent gemeldet. Ist die Situation mit der Übertreibungsphase in den JAHREN 2006 bis 2007 vergleichbar? Die Researcher der Dek aBank geben eine Antwort.
CB/YM. Angesichts von SpitzenNettoanfangsrenditen von 4,0 Prozent, die aktuell in New York Manhattan und im Londoner West-End gemeldet werden, scheint das Gedächtnis erschreckend kurz – so als hätte es die Übertreibungsphase in den Jahren 2006 und 2007, in denen Mondpreise gezahlt wurden, niemals gegeben. Doch abgesehen von den sehr niedrigen Anfangsrenditen gibt
es Unterschiede zwischen den Situationen heute und damals: Erstens waren die Zinsen 2007 deutlich höher. In den USA lagen die Leitzinsen bei 5,0 und die zehnjährigen Treasuries bei etwa 4,8 Prozent. In Grossbritannien war das Zinsniveau sogar noch etwas höher: Die Leitzinsen lagen bei 5,5 und die zehnjährigen Gilts bei rund 5,0 Prozent. Damit gab es in beiden Märkten eine inverse Zinsstrukturkurve. In Deutschland zeigte die Zinskurve Anfang 2008 noch einen normalen Verlauf. Nachdem die EZB den Leitzins im September 2008 auf 4,25 Prozent erhöhte, wurde sie allerdings ebenfalls schwach invers – ein Zeichen für einen eher pessimistischen Ausblick. Vergleicht man dies mit den Zinsen heute, so liegen die kurzfristigen Zinsen aufgrund
der sehr expansiven Geldpolitik nahe Null, die zehnjährigen Zinsen in Ländern, die als sicher gelten (Deutschland, USA und auch UK), in einem Bereich um zwei Prozent. Berücksichtigt man zudem die Inflation, dann ergeben sich negative Realzinsen. Jenseits der verzweifelten Suche nach Sicherheit liegt der PEX-10 Jahre als Indikator für Pfandbriefe aktuell bei etwa 2,7 Prozent; 2007/2008 notierte er etwa 200 Basispunkte höher bei 4,7 Prozent. Heute zählt eher Sicherheit als Phantasie
Zweitens waren die Margen und Anforderungen an zu vergebende Kredite vor etwa fünf, sechs Jahren ausgesprochen niedrig. Bis Anfang 2008
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 13 /9_2012 /// waren Margen von 75 Basispunkten für UK-Finanzierungen üblich, die Kreditkonditionen galten als relativ lasch. Während des Höhepunkts der Finanzmarktkrise stiegen diese Margen auf 250 Basispunkte – wenn Kredite überhaupt zu bekommen waren. Zudem sanken der Loan to Value und die maximal verfügbare Kreditsumme. Dank der Unsicherheit durch die Finanzkrise sind Margen derzeit wieder auf sehr hohen Niveaus. Damit werden die aktuell hohen Preise zwar durch die niedrigen Zinsen erleichtert, sind jedoch aufgrund der hohen Margen und der Kreditbedingungen eher mit Sicherheiten als mit Phantasien hinterlegt. Drittens unterscheiden sich die zyklischen Positionen des Mietmarktes 2007/2008 und 2011/2012. Im Durchschnitt über 20 Städte stiegen die Büromieten schon 2005 an: 2006 um fünf, 2007 um
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
USA: Mietmärkte noch in der Erholungsphase
fast zehn Prozent. Auf den US-Büromärkten waren die Steigerungsraten mit kumulierten 33 Prozent zwischen 2004 und 2008 sogar noch höher. Im Jahr 2008 war damit nicht nur der Konjunkturzyklus, sondern auch der Immobilienzyklus relativ weit fortgeschritten – dies begünstigte den Zusammenbruch. Im aktuellen Mietzyklus dauert die Erholungsphase nach dem tiefen Einbruch der Mietmärkte
zwischen 2010 und 2011 erst knapp zwei Jahre an. Die Büro-Spitzenmieten stiegen während dieser Zeit im Durchschnitt um moderate 2,5 Prozent p.a. Allerdings gab es regional deutliche Unterschiede. In London stiegen die Büro-Spitzenmieten 2010/2011 um zirka 30 Prozent an. Auch in Paris gab es Anstiege von rund zehn Prozent. Trotz dieser starken Wachstumsraten wurde damit aber nur rund 60 Prozent des vorherigen Zusammenbruchs wieder gut gemacht: Aus dieser Perspektive ist der Immobilienzyklus also noch nicht weit fortgeschritten. Weniger Schnäppchen als auskömmliche Investments
In einer komplexeren Betrachtung der zyklischen Positionierung der Mietmärkte inklusive Ausblick >>>
ANZE IGE
Das Kabelnetz von upc cablecom:
Verpassen Sie nicht den Anschluss Ihrer Immobilie an das leistungsfähigste Netz der Schweiz Nur mit dem Kabelanschluss als Basis für: • Digitales TV in HD-Qualität • Analoges und digitales TV und Radio • 3x schnelleres Internet wie das in jedem Raum schnellste DSL (nur mit Fiber Power • Mehrfachnutzung unserer Produkte Internet 100) ohne Qualitätseinbussen
= Informieren Sie sich jetzt!
Kabelanschluss
+ Analog TV
• Gratis ins Festnetz von 34 Ländern telefonieren • Service Plus – das Rundum-Sorglos-Paket für Ihre Liegenschaft
+ Digital TV
+ Internet
Telefonie
0800 550 800 oder upc-cablecom.ch/kabelanschluss Mehr Leistung, mehr Freude.
CATV Inserat_Immobilien Business_205x132_0811_d.indd 1
09.08.11 14:37
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 9_2012 / Seite 14 wird verglichen, ob sich die laufende Rendite gegenüber der Anfangsrendite verbessern kann. Man benötigt für diese Analyse die jeweilige Anfangsrendite, den Kapitalwert zum angenommenen Kaufzeitpunkt (hier Ende 2012) und die Mieteinkommen für die kommenden Jahre. Zur Berechnung der Einkommen wird nicht nur das Mietniveau zum entsprechenden Zeitpunkt, sondern ein gleitender Fünf-Jahres-Durchschnitt verwendet. Der Fünf-Jahres-Zeitraum simuliert, dass der aktuelle Einkommensstrom eines Objektes nicht nur durch das aktuelle Mietniveau sondern auch durch das Mietniveau der Vorjahre beeinflusst wird.[1] Für den Büromarkt München liegt beispielsweise der Kapitalwert bei 7.323 Euro/qm. Der Fünf-Jahres-Durchschnitt (2008-2012) der Büro-Spitzenmieten für München erreicht 346 Euro/qm/Jahr. Kauft man Ende 2012, so errechnet sich damit eine Anfangsrendite von 4,8 Prozent. Jetzt halten wir den Kaufpreis konstant und betrachten, wie sich durch die veränderten Marktmieten – die immer ein Fünftel des Einkommensstroms beeinflussen – die laufende Rendite ändert. Insgesamt laufen in München relativ billige Mietverträge aus dem Jahr 2008 aus. Dieser «Underrent» kann durch die neu abgeschlossene, höher liegende Marktmiete 2013 ersetzt werden und die laufende Rendite erhöht sich 2013 auf 4,9 Prozent, in den Folgejahren weiter auf 5,2 Prozent, also insgesamt um 40 Basispunkte. Damit wird das zwar sehr teure Investment in München >>>
>>> UK: AFIAA erwirbt Grade A-Bürogebäude in London Mit dem Kauf des Büroobjekts «21 Tudor Street» in der Londoner Midtown gelang AFIAA, der Anlagestiftung von 24 Schweizer Pensionskassen, ein grosser Coup. Das neu erworbene Bürogebäude ist langfristig zu 100 Prozent an Jones Day, eine der grössten Anwaltskanzleien weltweit, vermietet. Den Angaben zufolge verfügt die Liegenschaft mit Baujahr 2003 auf sieben Etagen über eine Fläche von knapp 9.200 qm. Das Gebäude befinde sich baulich in einem sehr guten Zustand, da Jones Day laufend erhebliche Mittel in die optimale Nutzung der Fläche investiere, was zudem auf eine langfristige Bindung an das Objekt hindeute. «21 Tudor Street» befindet sich an einer Toplage in London. In Midtown, einem zur City of London gehörenden Teilmarkt, sind aufgrund der Nähe zu verschiedenen Gerichtshöfen (u.a. Commonwealth Court und Supreme Court) und den Inns of Court viele grosse Anwaltskanzleien ansässig. In der unmittelbaren Umgebung finden sich weitere namhafte Mieter wie z.B. KPMG, Deloitte, JP Morgan und Unilever. Das Objekt weist drei Strassenfronten auf und der Grundriss ermöglicht eine flexible Raumaufteilung (Einzel- und Grossraumbüros). Es wurde überwiegend in Stahlbetonskelettbauweise errichtet und verfügt über modernsten Standards entsprechende Klimatisierung, Doppelverglasung sowie eine Dachterrasse im fünften Obergeschoss. Jones Day ist seit Fertigstellung Mieter des Objektes. Der Standort ist an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr gut angebunden: Innerhalb von 800
m Entfernung befinden sich fünf Haltestellen von U-Bahn- und Bahnlinien. Die nächstgelegene Haltestelle «Blackfriars» ist nur rund 300 m entfernt. Insbesondere Midtown wird von den aktuell in der Umsetzung befindlichen umfangreichen Infrastrukturprojekten profitieren. AFIAA ist eine Anlagestiftung nach schweizerischem Recht, welche ausschliesslich in Immobilienanlagen im Ausland investiert. AFIAA ist aktuell in Zürich, München, Wien, Madrid, New York, Toronto und Sydney vertreten. Das umfasst derzeit 28 Direktanlagen in Nordamerika, Europa und Australien. Das Gesamtanlagevolumen beziffert sich auf rund eine Milliarde CHF.
Neu im AFIAA-Portfolio: Gebäude «21 Tudor Street» in London Midtown
ANZE IGE
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 15 /9_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Quelle: Deka Bank
Gesamtanalyse des Büromarktes von 50 Städten in Europa, USA, Australien/Asien
ANZE IGE
Flächenmanagement mit VisiMove.
Immobilien management live, jederzeit und überall.
VisiMove verschafft Ihnen den Blick in die Zukunft im professionellen Immobilienmanagement. Statische Daten werden zu dynamischen Entscheidungsgrundlagen. On demand, topaktuell, umfassend und in allen Sprachen. www.movecons.ch
Move Consultants AG, St. Jakobs-Strasse 54, 4002 Basel Tel. 061 377 95 00, Fa x 061 377 92 01
visi
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF kein Schnäppchen, gegenüber dem weiterhin niedrigen Zinsniveau aber ein durchaus auskömmliches Investment.
>>>
Viele Märkte sind fair bepreist
Die Gesamtanalyse wurde für zirka 50 europäische, amerikanische und asiatisch/australische Büromärkte durchgeführt und in folgender Abbildung dargestellt. Dort wird die laufende Rendite für die Jahre 2013/2014 (XAchse) bzw. 2015/2016 (Y-Achse) der Anfangsrendite gegenübergestellt. Im 1. Quadranten links oben sammeln sich aussereuropäische Märkte. Hier ist auf kurze Sicht mit Belastungen zu rechnen (2013/2014). Man sieht im
/// 9_2012 / Seite 16
zweiten Quadranten links unten, dass die laufende Rendite von Investments in der südlichen Euro-Peripherie stetig sinken wird – eine Warnung, dass selbst jetzt als günstig erscheinende Investments spätere Belastungen tragen könnten. Die starke Häufung der Punktwolke um den Mittelpunkt zeigt, dass gerade im Spitzensegment (und dieses wurde hier in der Untersuchung betrachtet) viele Märkte schon nachhaltig fair bewertet sind. Allerdings gibt es auch im vierten Quadranten rechts oben noch das ein oder andere Highlight. Hier können Märkte von jetzt langsam auslaufenden niedrigen Mietverträgen profitieren, u.a. sind dies Standorte wie Santiago de Chile, Melbourne, London City, San Francisco, Warschau oder
auch Stuttgart. Insgesamt zeigt die Analyse, dass zwar aus Sicht von Zinsen, Kreditanforderungen und Mietzyklus Unterschiede zwischen 2008 und 2012 zu erkennen sind. Dennoch sind bereits die meisten Märkte fair bepreist, und wie die Ergebnisse für die Länder der südlichen Peripherie zeigen, sprechen niedrige Preise noch nicht notwendigerweise für ein günstiges Investment. Andere Zeiträume sind vorstellbar, wenngleich sich der Fünf-Jahres-Durchschnitt in anderen Analysen bereits bewährt hat. • Die Autoren: Dr. Claus Becher, Immobilien-Research DekaBank Yvonne McCartney, Immobilien-Research DekaBank
ANZE IGE
Investieren in sichere Anlagewerte: Heute mehr denn je. Aktionäre schenken Mobimo ihr Vertrauen, weil Mobimo zwei Kernkompetenzen hat: den Kauf, den Bau und die Bewirtschaftung von soliden Anlageobjekten einerseits und den Bau und den Verkauf von Wohneigentum anderseits. Dank diesem Mix erreicht Mobimo eine attraktive Rendite bei hoher Sicherheit. Weitere Informationen unter www.mobimo.ch.
Mobimo Management AG • Seestrasse 59 • CH-8700 Küsnacht Küsnacht ZH, Seestrasse 59
10MOB 100.2 Ins_Perspektiven_Award_210x148_DU.indd 1
Tel. +41 44 397 11 11 • Fax +41 44 397 11 12 • www.mobimo.ch
16.2.2010 11:41:16 Uhr
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 17 /9_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Marktkommentar
Aufwärtstrend gerät ins Stocken Bei den Immobilien-AGs zeichnet sich eine Trendumkehr ab; auch der langfristige Aufwärtstrend der Immobilienfonds scheint vorerst ausgebremst.
TM. Im laufenden Monat ist die Aufwärtsbewegung des Real Index ins Stocken geraten. Auf der Höhe des Allzeithochs vom 4. Mai bei 1.694,87 Punkten verhindert vorerst ein Widerstand die Fortsetzung des Trends. Falls der Index in den nächsten Tagen nicht durch diesen Widerstand brechen kann, könnte dies eine Richtungsänderung des Trends andeuten. Für den Monat Mai kann der Index der kotierten Immobilienaktien nicht zulegen und verbucht nur ein kleines Plus von 0,003 Prozent; für das Jahr 2012 resultiert indes weiterhin ein Zuwachs von 10,13 Prozent. SPS präsentiert Quartalsergebnis
In dieser Woche hat die Swiss Prime Site unangekündigt ihre Zahlen für das erste Quartal 2012 veröffentlicht. Obwohl die Gesellschaft den Mietertrag (+2,2%) und das Betriebsergebnis vor Neubewertungseffekten (+0,7%) leicht steigern konnte, fallen die Neubewertungen mit 2,8 Millionen CHF gegenüber der Vorjahresperiode (12,2 Mio. CHF) eher gering aus – und die Analysten zeigen sich eher zurückhaltend. Positiv wird die Anpassung der Organisationsstruktur und der Aufteilung der Managementaufgaben zwischen der Credit Suisse und Swiss Prime Site aufgenommen. Analyst Markus Wäber von der ZKB belässt die Einstufung
«Übergewichten» und auch Stefan Schürmann von Vontobel bestätigt die Einstufung bei «Hold» und einem Kursziel von 73,00 CHF. Am 11. Mai folgt der erste Quartalsbericht 2012 von PSP Swiss Property. Zum Monatsbeginn hat die Allreal Holding AG eine Kapitalerhöhung um 273 Millionen CHF angekündigt. Ab dem 7. Mai 2012 werden nun die Aktien von Allreal ex-Bezugsrecht gehandelt. Gezeichnet werden kann im Verhältnis von 6:1 zum Bezugspreis von 120, CHF/neue Aktie. Die Bezugsfrist endet am 14. Mai; die Liberierung der neuen Titel erfolgt am 21. Mai. Laut Allreal wird das neue Kapital zur Finanzierung von Eigenprojekten und zum Erwerb von weiteren Geschäfts- und Wohnliegenschaften oder ganzen Liegenschaftsportfolios verwendet. Auf dem ehemaligen Expo-Park am Bielersee haben die beiden Städte Nidau und Biel Mobimo als Investor und Entwickler für das Grossprojekts AGGLOlac ausgewählt. Das Unternehmen biete laut den beiden Städten den attraktiveren Kaufpreis von 917CHF/qm Bruttogeschossfläche, heisst es. Das Projekt AGGLOlac soll ein über 163.000 qm grosses Areal umfassen und den Bau von Wohngebäuden mit rund 120.000 qm Bruttogeschossfläche beinhalten. Neuer Rothschild-Fonds sehr gefragt
Der Index der kotierten Schweizer Immobilienfonds findet nach dem Allzeithoch Mitte April und dem darauffolgenden Kursrückgang nicht wieder zum langfristigen Aufwärtstrend zurück. Am 08. Mai erfolgt nun
Thomas Marti, Swiss Finance & Property
der Austritt aus dem Trendkanal: Der Swiit Index verliert an diesem Tag 1.16 Prozent, was dem grössten Kursrückgang im Jahr innerhalb eines Tages entspricht. Dieser Kursrückgang könnte möglicherweise auch durch indexnahe Investoren verursacht worden sein, die Kapital bereitgestellt haben aufgrund der Indexaufnahme des neuen Rothschild Fonds Helvetia und der Liberierung von UBS Sima. Im Mai verliert der Index somit 1,01 Prozent; für das Jahr bleibt noch ein Plus von 3.12 Prozent. Am ersten Handelstag stiess der Rothschild Real Estate Helvetia auf grosses Interesse der Anleger. Die Titel, die vorab zu 101,50 inklusive Ausgabekommission gezeichnet werden konnten, eröffneten mit 108,00 CHF und notierten nach der Schlussauktion bei 109,50 CHF. Am ersten Handelstag wurden gesamthaft 134.991 Titel gehandelt, dabei entfallen rund 80.000 auf die Schlussauktion. Ebenfalls grosse Volumina waren während der Bezugsfrist von UBS Sima zu beobachten, die am 8. Mai ablief. Aktuell läuft noch die Bezugsfrist für neue Anteile von Immo Helvetic. Die Fondsleitung bietet den Bezug neuer Anteile im Verhältnis von 14:1 zum Bezugspreis von 163,00 CHF/Aktie an. Gesamthaft soll das Kapital um 32,6 Millionen CHF erhöht werden. Das Ende der Bezugsfrist ist am 11. Mai 2012 mittags. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 9_2012 / Seite 18
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG WERT DIVIDENDE NUM MER
7. MAI 2012 TIEFST HÖCHST GELD BRIEF 2011 2011
500 3490024 N
AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR 35,000.00
43,510.00
2
40,510.00
45,250.00
2
Agruna AG
4,000.00
4,190.00
10
4,050.00
4,300.00
4
Athris Holding AG I
1,075.00
1,101.00
10
1,050.00
1,150.00
5
Athris Holding AG N
20
215.00
248.00
43
50
140241 N
1 4986482 I
0.2 4986484 N
50
1,109.00
1,110.00
7
1,109.00
1,345.00
4
96 10202256 N
C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau
220.00
260.00
100
245.00
265.00
50
10
Espace Real Estate Holding AG, Biel
136.00
141.90
50
136.50
140.00
50
25
363758 I FTB Holding SA, Briss ago
20
570.00
690.00
37
500
191008 N Im mges Via m al a, Thusis
1
6,210.00
7,625.00
5
400
257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo
10
1,160.00
1,600.00
31
5
2,560.00
3,200.00
1
4.25
155753 N Bürgerh aus AG, Bern 255740 N
200 11502954 N Konkordia AG N
2,350.00
50 154260 N Löwengarten AG
10
254593 N MSA Im mobilien, Adliswil
525.00
525.00
10
575.00
0.00
0
4,000.00
4,000.00
1
3,000.00
6,500.00
2
1 2989760 I Real Estate Holding
500 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
2,800.00
165.00 165.00 6 165.00 0.00 0
0
0.00
3,500.00
5
2,910.00
0.00
0
870
228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden
2
2,825.00
3,000.00
4
800
231303 I Sia - Haus AG, Zürich
5,200.00
2
4,930.00
5,200.00
2 0
600
36.00 160.00
225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri
5 1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG
2,875.00 5,000.00
1.10 72500
1.50
1.60
3868
2.00
0.00
6,000.00
8,100.00
2
6,900.00
11,600.00
1
10,000.00
10,000.00
1
9,000.00
13,500.00
2
1000
256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil
1
15,000.00
17,600.00
2
100
635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich
1
5,050.00
5,300.00
10
1000
172525 N TL Im mobilien AG
100
253801 N Tersa AG
250.00
5,075.00
5,075.00
ANZE IGE
Das Branchenverzeichnis der Schweizer Immobilienwirtschaft Bestellen Sie jetzt Ihre persönliche CD-Rom-Ausgabe bis 28.02.2012 zum Vorzugspreis von 550.– statt 700.– Franken! · rund 1500 qualifizierte und aktualisierte Adressen · sortiert nach Branchen und Regionen · CD-ROM mit vielseitigen Such- und Exportfunktionen · tägliche Aktualisierung der Daten im Internet
N20E11/U 12
Alle Bezieher der CD-ROM erhalten Zugriff auf die PremiumInternet-Datenbank mit Exportfunktion und ein kostenloses Buchexemplar! Informationen und Bestellung: Per E-Mail: who@ibverlag.ch Telefonisch: +41 (0)43 333 39 43 Web: www.immobilienbusiness.ch
IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 19 /9_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
9. MAI 2012 RüCKNA ME PREIS
BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHüT t.- RENDITE
2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER
844,303 CS 1A IMMO PK
106.20
120.80
PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.11 Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST 2012 %APRIL2012
0.89%
BÖRSEN K APITALISIERUNG
2.24% 13.75%
1.94%
112.00
124.50
654,098,780
1118.00
1385.00
3.89% 23.88%
6.54% nicht kotiert 1 215.00
1365.00
3,655,506,675
4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS
109.25
142.75
2.89% 30.66%
6.41%
1.37%
134.00
146.00
1,216,915,200
276,935 CS REF INTERSWISS
175.50
222.00
3.85% 26.50%
0.50%
1.23%
209.50
230.30
1,506,979,068
3,106,932 CS REF LIVINGPLUS
96.90
123.00
2.53% 26.93%
6.41%
1.65%
116.00
126.80
2,152,500,000
1,291,370 CS REF SIAT
123.75
172.25
3.18% 39.19%
4.33%
1.25%
152.00
174.50
2,182,553,740
1,458,671 FIR
104.35
142.00
2.68% 36.08%
4.11%
1.02%
126.00
146.00
913,689,628
977,876 IMMOFONDS
294.25
399.00
3.46% 35.60%
3.37%
0.90%
367.00
404.75
1,167,588,114
278,226 L A FONCIERE
589.60
837.00
2.44% 41.96%
2.70%
0.93%
741.00
847.50
943,633,800
277,010 IMMO HELVE TIC
151.00
197.00
3.30% 30.46%
3.63%
2.13%
186.90
205.00
551,600,000
107.85
121.00
2.73% 12.19%
4.22%
0.90%
113.00
125.60
369,297,929
3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND
115.15
140.50
3.30% 22.01%
4.85%
1.15%
119.00
140.50
470,322,767
3,941,501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND
105.90
131.50
2.90%
8.46%
7.77%
114.30
130.00
322,469,034
2.20% 39.83% -10.00%
2.07%
238.40
280.50
830,979,864
1.36% 25.65%
1.53%
1032.00
1155.00
1,067,520,000
3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND
278,545 SOLVALOR «61»
167.35
234.00
725,141 SCHRODER IMMOPLUS
885.00
1112.00
3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
24.17%
1.37%
86.10
119.00
3.17% 38.21%
7.21%
1.52%
111.00
121.90
1,129,319,758
108.25
136.00
3.33% 25.64%
6.42%
1.50%
120.00
139.00
615,195,864
1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS
48.30
62.75
3.24% 29.92%
2.70%
1.01%
59.00
65.80
1,929,023,101
2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL
11.90
14.60
2.43% 22.69%
-2.67%
1.22%
14.35
17.40
363,427,025
1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
62.20
77.25
3.18% 24.20%
3.44%
1.51%
73.00
80.90
792,673,297
1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A
75.20
95.00
3.43% 26.33%
3.72%
2.48%
91.20
100.30
5,359,930,115
1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
57.65
69.70
3.74% 20.90%
4.10%
1.39%
64.25
73.40
1,087,380,221
2,616,884 SWISSINVEST REIF
Ø(1) Ø S W I T T Ø
Tota l
3.05% 28.03% 3.29% 1.65% 29,282,603,980
IMMOBILIENAKTIEN
9. MAI 2012
CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
BÖRSEN - KURS
AUS- EC ART SCHÜT-
TUNGS-
RENDITE
883,756 ALLRE AL HOLDING
1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N
255,740 ESPACE RE AL ESTATE
PERF. Y TD 2012
MTL . UMSATZ % APRIL
KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
114.00
135.00
4.09% 18.42%
5.05%
2.87%
125.00
148.70
1,105,731,000
33.00
27.00
4.26% -18.18%
-1.75%
1.29%
24.50
28.50
126,663,750
142.54
138.00
3.08%
-3.19%
2.34%
0.10%
135.00
145.00
236,906,808
1,731,394 INTERSHOP
244.00
326.00
6.17% 33.61%
8.13%
2.85%
297.00
327.00
383,376,000
1,110,887 MOBIMO
185.40
217.50
4.15%
17.31%
8.89%
3.44%
189.30
226.10
1,341,996,315
73.25
82.00
3.67% 11.95%
8.14%
5.84%
67.00
83.50
2,896,098,638
4.83% 22.50% 10.91%
4.85%
62.70
74.70
4,058,624,500
3.79% 30.34%
0.54%
0.89%
1706.00
1900.00
207,157,500
0.00% -28.87% 41.67%
5.45%
2.64
4.30
127,929,849
1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y
803,838 SWISS PRIME SITE
261,948 WARTECK INVEST
2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING
60.94
74.65
1427.00
1860.00
4.78
3.40
Ø Ø RE AL Ø
Tota l
3.78% 9.32% 9.02% 4.4 4% 10,484,484,360 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 9_2012 / Seite 20
Projektentwicklung/Standortentwicklung
Nespresso baut in Romont
Nespresso-Fertigung in Avenches: Eine drittes Produktionszenter des Kaffeespezialisten entsteht in Romont
Gute Nachrichten für den K anton Freiburg: Nespresso investiert dort 300 Millionen CHF in neue Produktionsanlagen.
PD/BW. Nestlé Nespresso SA hat sich nach Abwägung diverser Möglichkeiten für den Bau seiner dritten
Produktionsstätte in der Schweiz entschlossen und den Bau eines Nespresso Produktionszentrums in Romont im Kanton Freiburg angekündigt. Wie Patrice Bula, Generaldirektor von Nestlé SA mit Verantwortung für die strategischen Geschäftseinheiten, Marketing und Verkauf, und Präsident von Nespresso, mitteil-
te, wird das neue Produktionszentrum die Kapazitäten erhöhen, die für das anhaltende Wachstum in Europa und für die weltweite Entwicklung der Marke erforderlich sind. Eigenen Angaben zufolge hat Nespresso eng mit Vertretern von Freiburg zusammengearbeitet, um den Standort der Produktionseinrichtung >>>
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 21 /9_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
NACHRICHTEN
Ein Projekt von strategischer Bedeutung
Für den Staatsrat Beat Vonlanthen sind dies «grossartige Neuigkeiten, nicht nur für Romont und den Bezirk Glâne, sondern auch für den Kanton Freiburg und sogar die gesamte Westschweiz». Das Unternehmensprofil von Nespresso passe gut zum Kanton Freiburg. «Nespresso ist ein innovatives und zukunftsorientiertes Unternehmen», so Vonlanthen. Die Niederlassung werde den Lebensmittel Cluster weiter stärken: «Das sind besonders gute Neuigkeiten für die Beschäftigung in unserem Kanton. Der Kanton Freiburg verfügt über das grösste Bevölkerungswachstum der Schweiz.» Der ausgewählte Standort im Industriegebiet «En Raboud» befinde sich in einer der sieben strategisch wichtigen Regionen des Kantons, in unmittelbarer Nähe der Bahnlinie Bern-Freiburg-Lausanne. Für Vonlanthen ist das Projekt von strategischer Bedeutung für den Kanton Freiburg, denn es ermögliche die konsistente Nutzung bestehender wirtschaftlicher Kräfte vor allem im Lebensmittelsektor; gleichzeitig stärke es den wachsenden Bereich «Food Tech». Ausserdem biete die
AXA IM: Frisches Geld für AXA Immovation Commercial
Gemeinde Romont eine zentrale Lage aus Sicht der Logistik, eine gute Infrastruktur, und professionelle und qualifizierte Arbeitskräfte. Das Design, der Bau und der Betrieb des neuen Nespresso Produktionszentrums - welches eine ähnliche Grösse haben wird wie das in Avenches - wird in dem einzigartigen Nespresso Ecolaboration(TM) Nachhaltigkeitsprogramm verankert. Den Angaben zufolge wird die Anlage in Romont auf den Erfahrungen im Bereich Nachhaltigkeit aufbauen, die an den Nespresso Produktionszentren in Orbe und Avenches gemacht wurden. Nespresso beschäftigt derzeit über 2.000 Mitarbeiter in der Schweiz. Hier befinden sich zudem die zwei existierenden Produktionszentren des Unternehmens, das Team für den Schweizer Markt und der globale Hauptsitz. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 9/2012 / 7. Jahrgang / 141. Ausgabe. Verlag: galledia ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Erich Schlup, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
FOTOS: PD
in Romont endgültig festzulegen. Der Baubeginn wird für Ende dieses Jahres, die Inbetriebnahme der Anlage für die erste Hälfte des Jahres 2015 erwartet. Bis dahin wird Nespresso etwa 300 Millionen CHF investieren. Das Unternehmen geht davon aus, dass langfristig mehr als 400 direkte Stellen geschaffen werden; zudem steht ein möglichen Ausbau zur Debatte.
AXA Investment Managers («AXA IM») hat in den vergangenen dreieinhalb Jahren den offenen Immobilienfonds AXA Immovation Commercial, einen vertraglichen Anlagefonds nach schweizerischem Kollektivanlagerecht, aufgebaut. Durch die Ausgabe von maximal 120.293 neuen Fondsanteilen im Umfang von insgesamt rund 125 Millionen CHF könnten sich steuerbefreite Schweizer Vorsorgeeinrichtungen an diesem Fonds zum NAV beteiligen, teilt die Gesellschaft mit. Zeichnungen nimmt die Fondsleitung, AXA Investment Managers Schweiz AG, vom 4. bis 15. Juni 2012 entgegen. AXA Immovation Commercial erlaube Schweizer Vorsorgeeinrichtungen, zu steueroptimierten Bedingungen in ein diversifiziertes Portfolio kommerziell genutzter Schweizer Immobilien zu investieren, das eine stabile und kontinuierliche Wertentwicklung und Ausschüttung anstrebt. Dabei seien Kriterien wie Sicherheit, Ertrag und Liquidität entscheidend, um eine dem angestrebten Risikoprofil entsprechende optimale Rendite zu erzielen. Schwergewichtig investiert der Fonds in Büroliegenschaften. Verkaufsflächen und Gewerbe, Hotels, Ausbildungsstätten sowie sonstige kommerziell genutzte Immobilien. Dabei seien Struktur, Qualität und Bonität der Mieterschaft sowie die Dauer der Mietverträge zentral, so dass eine stabile Rendite erzielt wird. Investitionen erfolgen in der ganzen Schweiz, mit einem Schwerpunkt auf die Deutschschweizer Wirtschaftsräume und deren Einzugsgebiete.
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Das nächste Immobiliengespräch
Gewerbe- und Industrieflächen – Vom Kostenfaktor zum Ertragsbringer Donnerstag, 24. Mai 2012 um 17.30 Uhr im Vortragssaal des Kongresshaus Zürich Der nicht zuletzt durch die Wechselkursveränderungen verstärkte Strukturwandel führt dazu, dass bestehende Gewerbe- und Industrieflächen weniger oder anders genutzt werden. Grosse, zentral gelegene Areale wie etwa das Sulzer, Escher-Wyss-Areal in Zürich-West, das ABB-Areal in Zürich Nord oder das SulzerAreal in Winterthur wurden bereits erfolgreich neuen Nutzungen zugeführt. Referenten aus Theorie und Praxis zeigen auf welche Lösungsansätze Erfolg versprechen und geben Antworten zu folgenden Fragen: · Was können Unternehmen mit peripher gelegenen, nicht mehr vollständig genutzten Flächen tun? . Worauf ist bei der Entwicklung zu achten? · Welche Herausforderungen stellen sich, wenn Flächen drittverwendungsfähig gemacht werden sollen? · Wie können Unternehmen generell ihre Flächennutzung optimieren und Belegungskosten reduzieren? · Worauf kommt es an, damit nicht mehr benutzte Flächen erfolgreich an Dritte vermietet werden können? Partner:
Moderation: Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter, Hochschule Luzern Referenten: · Hans Rudolf Hauri, CEO RUAG Real Estate AG, Bern · Oliver Hauri, CMO Lienhard Office Group AG, Degersheim · Jörg Furrer, Creafonds AG, Zürich Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an c.vonmuralt@immobilienbusiness.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
Online-Partner:
Academic Partner: