SCHWEIZER
Ausgabe 148_ 7. Jahrgang / 1. Oktober 2012
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt 2 Expo Real rückt näher 3 Nachrichten: Credit Suisse 5 Immobilienbewertung: Wertvolle Optionen 7 Nachrichten: Hugo Steiner/Priora 8 Nachrichten: AlpTransit Gotthard AG 11 E&Y-Studie: Distressed Real Estate 12 Nachrichten: Luzern/Viscosistadt 13 CBRE: Immobilien investmentmärkte Europa 14 Nachrichten: HRS/Implenia 16 Marktkommentar 17 Immobiliennebenwerte 18 Immobilienfonds/-Aktien 19 Projektentwicklung: The Metropolitans/Zürich 20 Impressum
Optionen offen halten Wie in jedem Jahr bereitet sich die Immobilienbranche auf die Expo Real vor, die im Oktober in München stattfindet. Die Veranstalter rechnen mit 40.000 Besuchern, die Aussteller und Teilnehmer mit guten Gelegenheiten, neue Kontakte zu knüpfen, alte zu pflegen und Geschäfte anzubahnen. Letzteres gestaltet sich weiterhin nicht einfach; auch wenn inzwischen Bewegung in den Markt kommt. So berichtet Jones Lang LaSalle Birgitt Wüst Redaktionsleiterin im zweiten Quartal 2012 über zunehmende Aktivitäten auf dem Markt für Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien, ein Plus von zehn Prozent gegenüber dem Vorquartal; die Transaktionsvolumina seien weltweit gestiegen, die Investoren im Vergleich mit den ersten Halbjahren 2010 und 2011 wesentlich abschlussfreudiger. Dennoch sorgen die Eurokrise, schwächere Konjunkturaussichten und die zunehmende Regulierung der Finanzmärkte in der Immobilienbranche für Unsicherheit. Das Gros der Investoren setzt weiterhin auf die Nummer Sicher, sprich «Core»-Objekte. Wobei sich auch in diesem Segment die Preisfindung für Immobilienmanager und -bewerter angesichts der zunehmenden Unwägbarkeiten als komplexe Herausforderung gestaltet. Da wundert kaum, dass Bewertungsmethoden in Mode kommen, die Reaktionsmöglichkeiten bei veränderter Sachlage – Optionen – in die Betrachtung miteinbeziehen. Mehr zur Real Option Valuation, Expo Real und weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst
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Terravis – elektronisches Grundbuch
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AGum / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Donnerstag, 18. Oktober 2012, 17.30 Uhr im Restaurant Metropol Zürich Mit dem elektronischen Grundbuch TERRAVIS kann der Geschäftsverkehr zwischen Grundbuchämtern, Notaren und Banken elektronisch, standardisiert und medienbruchfrei abgewickelt werden. Gleichzeitig wird es aber auch zum elektronischen Auskunftsportal für Grundbuch-, Vermessungsund Geodaten in der Schweiz. Experten zeigen, welche Folgen sich daraus für die Immobilienwirtschaft ergeben und welche neuen Möglichkeiten das Portal, bzw. eine allgemein bessere Datenverfüg-
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Messen
Expo Real rückt näher
Expo Real 2012: In diesem Herbst werden gegen 40.000 Besucher erwartet
Vom 8. bis 10. Oktober findet in München die 15. Expo Real statt. Die Veranstalter erwarten mehr als 1.600 Aussteller.
BW. In diesem Herbst findet zum 15. Mal die Expo Real, die internationale Fachmesse für Gewerbeimmobilien und Investitionen statt. Wie jedes Jahr werden sich auf dem Münchner Messegelände Investoren, Entwickler, Nutzer, Dienstleister, Standortförderer und nicht zuletzt auch Finanzierer treffen. War es den Münchnern schon in den vergangenen Jahren gelungen, immer dichter
an die Mipim, den bereits seit mehr als 20 Jahren etablierten internationalen Branchenevent an Cote d’ Azur, aufzuschliessen, sieht man sich inzwischen als grösste B2B-Messe für Gewerbeimmobilien in Europa. Vom 8. bis 10. Oktober werden sich auf 64.000 Quadratmetern Ausstellungsfläche über 1.600 Aussteller aus 34 Ländern präsentieren; erwartet werden gegen 40.000 Besucher. Das Rahmenprogramm ist wie in den Vorjahren sehr umfangreich: In fünf Foren diskutieren 400 Referenten über aktuelle Trends und Innovationen des Immobilien-, Investitions- und Finanzierungsmarktes sowie Standorte,
die ein Investment lohnen. Darüber hinaus kann die Messe in diesem Jahr gleich mit mehreren Premieren aufwarten. Zu den Neuheiten zählt etwa die John-Jacob-Astor-Competition. Gesucht wird das innovativste Gewerbeimmobilien-Projekt der Gegenwart – neben Gewerbeimmobilien können dies auch Projekt-Mischformen, zum Beispiel aus Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie Neu-Entwicklungen und Umnutzungen/Refurbishments bestehender Gebäude sein, die in den vergangen fünf Jahren fertiggestellt wurden. Der Wettbewerb soll besonders soziokulturelle, wirtschaftlich oder ökologisch nachhaltige
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 3 /16_2012 /// Projekte auszeichnen. Namensgeber des Wettbewerbs ist John Jacob Astor – ursprünglich ein Deutscher aus Heidelberg mit Namen Johann Jakob Astor, der 1784 nach Amerika auswanderte und es dort mit Pelzhandel und Immobiliengeschäften zum ersten Multimillionär des Landes der unbegrenzten Möglichkeiten brachte. Darüber begründete Astor, der erste Immobilien-Tycoon der Geschichte, eine Familientradition: das Hotelbusiness. Mit dem 1836 in New York eröffneten Astor House Hotel – damals das feinste seiner Zeit – legte er den Grundstein für das spätere Hotel-Imperium seiner Nachfahren. Gemeinschaftsstände im Trend
Präsentierten sich bereits in den Vorjahren viele Städte und Regionen auf Gemeinschaftsständen, setzt sich dieser Trend nun offenbar auch bei den Branchen durch: Nach der erfolgreichen Premiere bei der Expo Real 2011 präsentiert sich Hotellerie auch heuer wieder an dem vom Augsburger Verlag HospitalityInside initiierten Gemeinschaftsstand,
World of Hospitality: Die Hotelbranche präsentiert sich am Gemeinschaftsstand
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF doch diesmal auf einer doppelt so grossen Ausstellungsfläche wie im vergangenen Jahr – stolzen 160 Quadratmetern. Am Stand, an dem sich Aussteller aus den Bereichen Hotellerie, Hotel-Beratung, Hotel-Dienstleistung und Finanzierung beteiligen, findet am ersten Messetag, Montag, 8. Oktober 2012, die 11. Hotelkonferenz «Hospitality Industry Dialogue» statt. Dem Beispiel der Hotellerie folgt in diesem Jahr auch die Logistikindustrie, die sich mit dem LogRealCampus erstmals an einem 120 Quadratmeter grossen Gemeinschaftsstand präsentiert. Initiert wurde das Kooperationsprojekt von Rudolf Hämel, Inhaber «Die Logistikimmobilie – Unternehmensberatung für Logistik und Logistikimmobilien» und Peter H. Voss, Geschäftsführer der Fokus Industries Gruppe. Beteiligt sind Unternehmen aus den Bereichen Immobilienprojektentwicklung, Logistikmittelständler mit hohem Eigeninvestment, Logistikunternehmen mit eigenem Real Estate Bereich, Bauträger, Forschung und Makler; begleitend zum neuen Branchenauftritt gibt es am Dienstag, 9. Oktober, im Special Real >>>
NACHRICHTEN Credit Suisse: Immobilien zur Disposition Die Credit Suisse stösst Immobilien ab, und dies gleich im grossen Stil. Insgesamt sollen Liegenschaften – zumeist an guten Zürcher Lagen – im Wert von einer Milliarde Franken zur Disposition stehen. Erste Objekte aus dem Liegenschaftenbestand der Grossbank haben schon den Eigentümer gewechselt. So wurde jüngst bekannt, dass die Axa Winterthur von der Credit Suisse die ehemalige Niederlassung der Volksbank an der Zürcher Bahnhofstrasse 53 für geschätzte 350 Millionen CHF erworben hat. Nach Berichten der Schweizer Tagespresse sollen bei der Credit Suisse unter den Codenamen «Opera» und «Symphony» parallel zwei grosse Verkaufsprogramme laufen. Die Verkäufe werden seitens der Bank zum einen mit der Verlagerung von Credit-Suisse-Arbeitsplätzen von kleineren, ineffizienten Liegenschaften im Stadtzentrum in grossflächige und modernsten Ansprüchen genügende Gebäude in Zürich begründet –beispielsweise den Uetlihof sowie einen Neubau an der Europaalle, in den ab November rund 1.000 Mitarbeitende einziehen. Andererseits ist seit längerem bekannt, dass die Credit Suisse von der Schweizer Nationalbank aufgefordert wurde, ihre Eigenkapitalunterlegung aufstocken (wir berichteten). Zusammen mit dem Ergebnis des ersten Halbjahres 2012 gab die Bank bekannt, dass im Rahmen der Kapitalmassnahmen Immobilienverkäufe geplant sind und Sale & Leaseback-Optionen geprüft werden. Verkauf und Wieder-Anmietung der von der Bank genutzten Büros läuft nun anscheinend unter dem Programm «Opera».
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Estate Forum unter dem Motto «Let’s talk logistics» Diskussionsrunden im Special Real Estate Forum des Konferenzprogramms.
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Schweizer Rekordbeteiligung
Auch viele Akteure des Schweizer Immobilienmarkts setzen auf Gemeinschaftsstände und werden sich wie in den Vorjahren wieder am Swiss Circle (Halle C2, Standnummer 320) präsentieren. Diesmal auf deutlich Der Swiss Circle auf der Expo Real: Immer gut besucht vergrösserter Standfläche. Die Aufstockung auf 280 Quadratmeter ist eine Resonanz auf die erfolgreiche Swiss Circle aus der Taufe gehoben 2011 bestätigen. Insgesamt zählte die Messeteilnahme im vergangenen Jahr. (Montag, 9. Oktober 2012, 14:00 Uhr). Messe im vergangenen Jahr mehr als «An den drei Messetagen der Expo Auch Österreich erhöht seine Präsenz 37 000 Besucher aus 72 Ländern. 97 RealSEPTEMBER 20111 2012 war· FRANKEN der Swiss Circle auf der Expo Real 2012;WWW.IMMOBILIENBUSINESS.CH die Gemein- Prozent der befragten Messeteilneh13.– / EURO 9.60 Stand der Treffpunkt der an der Schweiz schaftsstände «Wien – Europa Mitte» mer bewerteten die Expo Real mit Interessierten; die Events waren gut und «Austria» haben ihre Ausstel- gut bis ausgezeichnet; 99 Prozent der besucht», sagt Roman H. Bolliger, lungsfläche vergrössert und zahlrei- Teilnehmer würden einen Besuch Leiter des Swiss Circle und freut che Unternehmen, darunter erstmalig der Messe weiterempfehlen und 98 sich über den neuen Teilnehmerre- auch die Stadt Wien, präsentieren Prozent planten, wieder zu kommen. kord in diesem Jahr. «41 Unterneh- ihre Projekte. «Die Länderpräsenz An Entscheidungen für den Kauf eimen präsentieren sich am Stand.» Zu erachten wir als sehrImmobilien-Magazin wichtig auf der ner Immobilie bzw. an InvestitionsDas Schweizer den Events zählt auch heuer wieder Expo Real – vor allem für uns als Pro- entscheidungen sind 88 Prozent der Christoph ™ Karin jektentwickler, Aeberhard der ™ Anton Affentranger ™ ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ die VorstellungAckeret aktueller Immobiliauch ausserhalb Expo Real-Besucher beteiligt, und so Andreas ™ Rolf Bachvon ™ Leopold Bachmann ™ Jean-Paul ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ enprojekte Ammann und kreativer Schweizer Österreich tätig ist», sagt Markus loben denn Messebesucher wie AusBarth ™ Hans-Peter Ralf Bellm ™ Kai Bender Clau™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ Architekten; ferner wird wieBauer in den ™Neurauter, Geschäftsführer der Raiff- ™steller denn auch unisono die hohe de Berda ™ Bruno Bettoni ™ Remo Bienz ™ Max Bolliger ™ Ric™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ Vorjahren die aktuelle Ausgabe des eisen Evolution Project Development Anzahl an qualitativen Kontakten: cardo Boscardin ™ Ivo Bracher ™ Urs Bürgi ™ Stefan Cadosch ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ jährlich erscheinenden «NZZ Equi- GmbH. Die Messe gilt als hervorragende ™ Christoph Caviezel ™ John Davidson ™ Ariane Dehn ™ Hans™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ ty Yearbook Real Estate», ein NachMit dieser Einschätzung steht NeuNetzwerkplattform. Nicht umsonst Peter Domanig ™ Jan Eckert ™ Stefan Fahrländer ™ Toni Foppa ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ schlagewerk für mehr Transparenz rauter nicht allein da, wie die Ergeblautet das ™ Thomas Frutiger ™ Luciano Gabriel ™ Alexander Gebauer ™ diesjährige Motto der Expo ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ im Schweizer Immobilienmarkt, nisse Umfrage bei der Expo Real Real:Graf «Building Networks». • Jacky Gillmann ™ Ansga am Gmür ™ einer Jean Golinelli ™ Markus ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ ™ Urs Gribi ™ Norbert Grimm ™ Walter Grüninger ™ Balz Hal™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ ter ™ Thomas Höhener ™ Hans R. Holdener ™ Andreas Ingold ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ ANZE IGE ™ Thomas E. Kern ™ Stephan Kloess ™ Thomas F. Kocher ™ Ro™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ ger Krieg ™ Martin Kull ™ Urs Ledermann ™ Urs Lerch ™ Felix ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ Leuppi ™ Maria Lezzi ™ Ferdinand Locher ™ Andreas Loepfe Mehr über Macher, Märkte ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ ™ Bruno Marazzi ™ Alfred Meili ™ Andreas Meister ™ Steffen ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ und Investitionen im Meister ™ Beat Merz ™ Peter Mettler ™ Philippe Mueller ™ neuen IMMOBILIEN Business. ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ Christoph M. Müller ™ Yonas Mulugeta ™ André Nauer ™ Martin Die aktuelle Ausgabe jetzt Neff ™ Bernard Nicod ™ Klauspeter Nüesch ™ Stefan Pfisteram™Kiosk oder im Abo. ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ Heiner Plüer ™ Raul Rambert ™ Oliver Rappold ™ Marc-Chris™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ www.immobilienbusiness.ch tian Riebe Kurt Ritz ™ Marcel Roval ™ Bernd Ruhstaller ™ ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ GR AF UND GR™ÄFIN Samih Sawiris ™ Ernst Schaufelberger ™ Bruno Schaufelber™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ BERNADOT TE ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ ger ™ Peter Schmid ™ Markus Schmidiger ™ Martin Schmidli ™ VOM BODENSEE Stéphane Schneider ™ Hans Schregenberger ™ Samuel Schultze ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ ™ Beat Schwab ™ Bruno Schweinzer ™ Heinz Schwyter ™ Donato ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ Sconamiglio ™ Martin Signer ™ Patric Simmen ™ Luca Stäger ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ ™ Peter Staub ™ Jürg Stöckli ™ Hans Jürg Stucki ™ Steffen Szeidl ™ Jan Tanner ™ K.G. Tendulkar ™ Karl Theiler ™ Pie™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ rin Vincenz ™Immobilienbrief Roland Vögele ™ Gerhard E. Walde ™ Jean-Pi™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™ // Schweizer / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // erre Weyermann ™ Thomas Wolfensberger ™ Herbert J. Wüst ™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™™
IMMOBILIEN BUSINESS
100 100 Köpfe der Schweizer Immobilienwelt
Die Mainau Monarchen
BASEL Stadtentwicklung SCHMIDHEINY Weingutauffrischung
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilienbewertung
Wertvolle Optionen
Canary Wharf, London: Aus den «Docklands» wurde ein Finanzzentrum
Mit intuitiv getroffenen Entscheidungen liegen Immobilienmanager oftmals «goldrichtig». Die Realoptionsanalyse erklärt, wieso.
BW. Egal ob man Vermögenswerte erwerben, halten oder verkaufen will: Bei einer jeden Investitionsentscheidung spielt die Bewertung eine zentrale Rolle – wer setzt schon gerne Kapital in den Sand? Doch gerade in wirtschaftlich angespannten Zeiten und steigender Unsicherheit gestaltet
sich die Preisfindung bei vielen Assets als komplexe Herausforderung, sei es bei der Bewertung von ganzen Unternehmen, Beteiligungsanlagen oder Sachwerten wie Edelmetallen und Immobilien. Ist die Entscheidung für oder gegen den Kauf, das Halten/die Restaurierung oder den Verkauf einer Immobilie schon für den privaten Käufer nicht gerade einfach, gilt dies umso mehr für den gewerblichen Immobiliensektor. So zählt die Bewertung zu den Hauptaufgaben von Managern, die quasi
täglich zwischen konkurrierenden Investitionsmöglichkeiten entscheiden müssen und dabei nach klaren und transparenten Kriterien wählen sollten. Handlungsmöglichkeiten nicht ausreichend berücksichtigt
Zumindest in der Theorie, denn mitunter entscheiden, wie am Markt zu hören ist, Manager im Zweifelsfall aufgrund ihrer persönlichen >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Erfahrung; das berühmte «Bauchgefühl», besonders beim Zukauf von Immobilien, scheint nach wie vor mitzuschwingen. Um die Chancen und Risiken eines Immobilieninvestments auszuloten, verlässt sich das Management in der Regel jedoch eher auf die Expertise von Sachverständigen. Den Schätzern steht dabei ein ganzes Arsenal von Instrumenten zur Verfügung, so etwa die Discounted Cash Flow-Bewertung. Viele dieser Methoden haben indes Schwächen (s. Kastentext); und daher sucht man weiter nach der «Zauberformel», insbesondere mit Blick auf den hohen finanziellen Einsatz, mit denen Immobilienengagements in der Regel einhergehen. Es geht darum, die Risiken von Investments besser einschätzen zu können und in den Griff zu bekommen. In diesem Zusammenhang kommt seit geraumer Zeit die Realoptionsanalyse ins Spiel. Im Unterschied zu einer Kapitalwertmethode wie DCF und anderen Standardbewertungstechniken berücksichtigt die Realoptionsanalyse, dass sich erstens während der Planungs-
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Peter Tzeschlock. Partner und Vorstand der Drees & Sommer AG, Stuttgart
Andreas Loepfe, Geschäftsführer der Inreim AG, Managing Director Curem, Universität Zürich
und Bauphase eines Projekts oder im Lebenszyklus einer Bestandsimmobilie die Risiken verändern können. Ferner, dass der Investor/Projektentwickler/Finanzierer die Möglichkeit hat, auf veränderte Umstände zu reagieren. Durch das Einbeziehen von Realoptionen – vielleicht etwas verständlicher mit «Handlungsmöglichkeiten» beschrieben – sei es möglich, die Risiken und Chancen von Immobili-
eninvestitionen optimal zu eruieren, heisst es. «Gerade in Entscheidungssituationen, die sich durch einen hohen Grad an Unsicherheit auszeichnen und in denen eine einmal getätigte Entscheidung nicht einfach wieder rückgängig gemacht werden kann, ist eine Bewertung von Realoptionen als Handlungsgrundlage sehr nützlich», sagt Peter Tzeschlock. Für den Vorstand der Drees & Sommer AG, Stuttgart, die weltweit komplexe
ANZE IGE
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 7 /16_2012 /// Immobilien- und Infrastrukturvorhaben realisiert und für deren Projektsteuerung verantwortlich zeichnet, sind Real Option Valuation (ROV) oder Realoptionsanalyse (ROA) lange nicht mehr Fremdwörter. «Diese Bewertungsmethode ist sehr sinnvoll bei Grossinvestitionen, schon aufgrund der Planungszeiten und Bauperioden.» Beispielsweise müsse man aufgrund der langen Genehmigungszeiten mit Varianten kalkulieren: «Bei zwischenzeitlich auftretenden Änderungen der Rohstoffpreise oder Baumaterialien wird eine Investitionsrechnung schnell zu Makulatur.» Mehr als «Best Case – Worst Case»-Szenarien
Tatsächlich scheint für viele Unternehmen das blosse Erstellen unterschiedlicher Szenarien – nach dem Motto: «Best Case», «Worst Case», und in der Mitte liegt dann der «Real Case» – nicht mehr als Entschei-
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF dungsgrundlage für oder gegen ein Investment auszureichen. Nicht umsonst hat die Realoptionsbewertung seit geraumer Zeit Eingang in die immobilienwissenschaftliche Forschung und Lehre und die Lehrpläne von renommierten Ausbildungsstätten wie ebs European Business School oder Curem gefunden. Inzwischen liegen auch erste Master- und Diplomarbeiten vor zur Frage, ob und wie sich die ursprünglich für die Bewertung von Unternehmen entwickelte Methode auf die Bewertung von Immobilieninvestments/Projekten übertragen lassen. Auch in der Praxis nimmt die Nachfrage nach dem neuen Instrumentarium zu, wie Experte Tzeschlock berichtet. Die Realoptionsbewertung werde von vielen Unternehmen nachgefragt, die mit anderen Bewertungsmethoden, etwa einem DCF-Verfahren, nicht ausreichend «bedient» seien. «Die Realoptionsanalyse kombiniert das DCF-Verfahren mit einem Risikomanagementsystem. Das >>>
Keine Bewertungsmethode ohne Schwächen Zur Marktwertermittlung von Immobilien, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter investitionsanalytischen Aspekten gehandelt werden – beispielsweise vermietete Bürokomplexe oder Shoppingcenter –, kommt in der internationalen Wertermittlungspraxis häufig des das DCF-Verfahren zur Anwendung. Grundlage der DCF-Methode ist die Kapitalisierung zukünftiger Ein- und Auszahlungen, also letztendlich eine Barwertermittlung prognostizierter zukünftiger nominaler Reinerlöse. Der Vorteil des DCF-Verfahrens besteht darin, unterschiedliche Kapitalanlagen untereinander vergleichbar zu machen. Ferner gilt die DCF-Methode bei Objekten mit zeitlich unterschiedlichen Ertragsströmen, beispielsweise Einmieter-Objekten, bei denen Wiedervermietungs- und Modernisierungsszenarien abgebildet werden sollen, als ein komfortabel anwendbares Instrument. Das DCF-Verfahren ist in europäischen (TEGoVA) und internationalen (IVSC) Bewertungsstandards als Methode zur Verkehrswertermittlung anerkannt, hat allerdings auch Schwächen: Beispielsweise besteht ein Mangel an allgemein anerkannten Verfahrensregeln; dies gilt beispielsweise für den Ansatz von Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätzen sowie für die Prognosen. Bedenklich stimmt beispielsweise, dass die erwartete Mietentwicklung und vieles mehr auf Grundlage apokrypher Annahmen in die Wertermittlung eingestellt werden.
NACHRICHTEN Hugo Steiner AG: Neuer VR-Präsident Die ordentliche Generalversammlung des St. Galler Immobilien- Dienstleistungsunternehmens Hugo Steiner AG hat Beat Meister, Erlenbach ZH, zum Präsidenten des Verwaltungsrates gewählt. Aufgrund seiner langjährigen Tätigkeit als Regionenleiter der UBS gilt Meister als profunder Kenner des Wirtschaftsraumes Ostschweiz, wo er nach seiner Pensionierung verschiedene Verwaltungsratsmandate übernahm. Meister ist bereits seit 2008 Mitglied im strategischen Führungsgremium der Hugo Steiner AG und ist des Weiteren Mitglied des Verwaltungsrats der Muttergesellschaft Intercity Group Holding AG an. Meister ersetzt Benno Grossmann, der sich mit dem erfolgten Übertritt in den beruflichen Ruhestand aus dem Verwaltungsrat zurückzieht. Dem Verwaltungsrat der Hugo Steiner AG gehören demnach an: Beat Meister (Präsident), Toni Bächler, Robert Mazenauer, Herbert Wüst und Markus Wüst. Priora: VR erweitert Priora hat den Unternehmensberater Fulvio Micheletti zum neuen Verwaltungsrat ernannt. Micheletti wird damit das dritte Verwaltungsratsmitglied neben den beiden bestehenden Verwaltungsräten Hans-Peter Domanig und Christian Bubb, teilte Priora mit. Micheletti, 1957 geboren, war bis 2011 Leiter des Firmenkundengeschäfts der UBS. In den Jahren 1998 bis 2008 hat er laut Mitteilung zudem als Leiter Multinationals bedeutende Firmenkunden in der Schweiz betreut.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Intellektuelle daran ist die Kopplung mit Wahrscheinlichkeitsrechnungen», beschreibt Tzeschlock die Vorteile des Verfahrens. Allerdings stelle es seine Anwender vor Herausforderungen: «Die Frage ist, wie definiere und simuliere ich Einflussgrössen, die meine Investitionsrechnung verändern könnten, wie etwa die bereits erwähnten Baupreisveränderungen. Ein anderes Beispiel wären Terminverschiebungen und die daraus entstehenden Kosten.» Um befriedigende Ergebnisse zu erzielen, müsse man alle Rahmenbedingungen gut definieren. «Hier ist Fachkompetenz gefragt.» Die Berechnung der Wahrscheinlichkeit – für die es ausgeklügelte mathematische Formeln gibt – überlässt man bei Drees & Sommer Fachleuten. «Dafür haben wir Betriebswirte eingestellt, die zuvor für die Banken- und Versicherungsbranchen gearbeitet haben», berichtet Tzeschlock. Kein ungeschickter Schachzug, denn für Geldinstitute und Assikuranzen zählt
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NACHRICHTEN AlpTransit: Tunnelarbeiten auf Kurs Wie die AlpTransit Gotthard AG mitteilt, sind beim CeneriBasistunnel mehr als die Hälfte des insgesamt 40 km langen Tunnelsystems ausgebrochen; beim Beim Gotthard-Basistunnel erfolge bereits der Einbau der bahntechnischen Anlagen und die letzten Arbeiten am Innenausbau. Entlang der offenen Strecken nördlich des Tunnelportals bei Erstfeld entstehen diverse Kunstbauten. Im Süden ist der Nodo della Giustizia im Bau, der den neuen Basistunnel mit der bestehenden Stammlinie verknüpfen wird. Auf allen Installationsplätzen des Rohbaus sind schon Rückbauarbeiten in Gang. Die kommerzielle Inbetriebnahme des Gotthard-Basistunnels ist per Ende 2016 vorgesehen.
/// 16_2012 / Seite 8 die Wahrscheinlichkeitsbetrachtung schon seit langem zum Tagesgeschäft. Die Intuition auf wissenschaftliche Füsse gestellt
Eine weitere Frage ist, wie sich die Entwicklung der Inflation oder Währungsschwankungen oder –unwägbarkeiten abbilden lassen, womit auch angesprochen wäre, warum diese Bewertungsmethode gerade in den vergangenen Jahren an Bedeutung gewonnen hat und zusehends mehr in Mode kommt. Ein plakatives Beispiel sind in diesem Zusammenhang Shoppingcenter. Der Detailhandel ist im Umbruch begriffen, was schwer abwägbare Folgen für die entsprechenden Immobilienmärkte hat. Heute weiss niemand, wie sich der OnlineHandel auf die Flächennachfrage für Retail auswirken wird. Bei der Realoptionsanalyse blieben Reaktionsmöglichkeiten auf unerwartete Ereignisse offen, so Tzeschlock: «Dies ist vor allem in der Projektentwicklung
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Seite 9 /16_2012 /// und in Nutzungsphasen einer Immobilie von Bedeutung.» Denkbar wären etwa die Berücksichtigung von Optionen der Modernisierung, des Abbruchs oder einer Umnutzung. «Eine DCF-basierte Entscheidung fällt heute – bei der Realoptionsanalyse besteht auch die Möglichkeit zu warten, bis sich die Informationslage verbessert hat», ergänzt Andreas Loepfe, Geschäftsführer der Inreim AG und Managing Director Curem an der Universität Zürich. Ferner biete die Bewertungsmethode deutlich bessere Nachsteuerungsmöglichkeiten – beispielsweise durch das Miteinbeziehen möglicher Flächenreduktionen oder – Ausweitung
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF oder durch Veränderung der Ausbaustandards in die Kalkulation oder das regelmässige Nachtragen neuer Fakten, bestätigt Tzeschlock. «Eine Basis-DCF-Bewertung wäre hier der pessimistischere Ansatz.»Auch in anderen Immobiliensegmenten werden Differenzen in den Ergebnissen der unterschiedlichen Bewertungsmethoden beobachtet, beispielsweise bei den von den Gutachtern ermittelten und dann tatsächlich erzielten Transaktionspreisen. «Bei einem Grundstückskauf zahlt der Praktiker häufig mehr, als die DCF-Bewertung bei einer Landpreisberechnung hergibt», weiss Loepfe. «Doch sind die bezahlten Preise wirklich ’irrational’
hoch? Mittels der Realoptionsanalyse kann man zeigen, dass es sich bei der Entscheidung der Manager oftmals um einen durchaus rationalen Ansatz handelte.» Loepfe nennt ein «klassisches» Beispiel: «Als die Brüder Reichmann in den 1980er Jahren die Isle of Dogs erwarben, kauften sie mit dem Zentrum der Docklands nicht nur die industriellen Brachflächen des ehemaligen Londoner Hafengebiets, sondern Optionen.» In der Tat entwickelte sich ihr Megaprojekt Canary Wharf – trotz zwischenzeitlich erfolgten Pleiten der Betreibergesellschaft – zum zweiten Finanzzentrum der britischen Hauptstadt und unterm Strich zum >>>
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erfolgreichen Geschäft. «Bei der Optionsbewertung wirkt sich eine hohe Volatilität positiv auf die Bewertung aus. Bei DCF gilt: Je volatiler, desto risikoreicher, desto höher die Abschläge und umso geringer der Wert», sagt Loepfe.
könne beispielsweise der Wert einer energetischen Sanierung bestimmt werden, die von einem zeitlich nicht festgelegten Überschreiten eines bestimmten Ölpreises abhängig wird. Es handele sich, wie Loepfe weiter ausführt, «quasi um die Umstellung des Denkens von Indikativ auf Konjunktiv». Tzeschlock zufolge lässt sich der Vorteil der Realoptionsbewertung noch einfacher beschreiben: «Man kann reagieren.» «Denken in Optionen hilft, mit Unsicherheiten besser umzugehen», ist sich Loepfe sicher. «Im Grunde geht es darum, das Denken zu verändern: Die Volatilität ist Dein Freund, nicht Dein Feind.» •
>>>
«Die Volatilität ist dein Freund»
Für die Entscheider in Immobilienunternehmen ist das Einbeziehen von Optionen allerdings oftmals ein Paradigmenwechsel. «Konventionelle Analyseverfahren, die auf der angenommenen Wahrscheinlich-
keitsverteilung der zukünftigen Cashflows basieren, unterstellen, dass alle möglichen zukünftigen Ereignisse mit der entsprechenden Wahrscheinlichkeit auch Realität werden», sagt Loepfe. Die Möglichkeit der zukünftigen Veränderung von Cashflows durch Handeln – die Handlungsoption – werde vernachlässigt: «Der Wert der Wahlfreiheit, der Flexibiltät, wird dadurch nicht erkennbar.» Die Realoptionsanalyse lege die Zukunft dagegen nicht fest: «Sie geht davon aus, dass in allen möglichen zukünftigen Zuständen die dann wirtschaftlich vernünftigen Entscheidungen getroffen werden und bewertet diese.» So
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilieninvestmentmärkte (D)/Immobilienfinanzierung
Ausverkauf in Sicht Im kommenden Jahr dürfte sich auf den Transaktionsmärkten einiges tun: Allein in Deutschland werden um bis zu 50 Prozent mehr notleidende Immobilien zum Verkauf kommen, ergab eine Umfrage von Ernst & Young.
BW/PD. Wer Gewerbeimmobilien in Deutschland zu relativ günstigen Preise erwerben möchte, kann schon bald mit Kaufgelegenheiten rechnen. «Obwohl der deutsche Markt bisher weitestgehend davon verschont geblieben ist, ist Distressed Real Estate kein Nischenthema mehr», sagt Michael Janetschek, Partner bei der Ernst & Young (E&Y) Real Estate GmbH und Coautor einer jüngst von E&Y und Kübler (Rechtsanwälte, Insolvenzverwalter, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater) veröffentlichten Studie. An der Umfrage beteiligten sich 50 deutsche und internationale Marktteilnehmer, die aus immobilien- und finanzwirtschaftlicher Perspektive mit dem Themenkreis «Distressed Real Estate» befasst sind. Ca. 40 Prozent der Befragten erwarten, dass der Anteil der Covenant Breaches (Vertragsbrüche) bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen bis zu 20 Prozent betragen wird; als die Hauptgründe werden zu hohe Finanzierungsquoten, sinkende Marktwerte der Immobilien und eine verbesserungswürdige Qualität im Asset Management genannt. Die klare Mehrheit (rund 70 %) der Studienteilnehmer geht davon aus, dass die Zahl der Transaktionen im Distressed-Real-Estate-Bereich um zehn bis 50 Prozent ansteigen wird. Janetschek zufolge liegt dies nicht zu-
Notleidende Immobilien: Die Bereitschaft der Banken zum Kapitalverzicht wächst
letzt am zunehmenden regulatorischen Druck seitens der Gesetzgeber und einer gleichzeitigen, wenn auch langsamen Annäherung der Preisvorstellung von Anbietern und Nachfragern. Mehr als die Hälfte der zur Jahresmitte 2012 Befragten erwartet vermehrte Distressed-Real-Estate-Transaktionen erst ab 2013. «Eine genaue Prognose scheint den Teilnehmern der Studie aufgrund der vielen, aktuell in der Praxis vorgenommenen
kurzfristigen Kreditprolongationen schwergefallen zu sein », sagt Thilo Hild, Rechtsanwalt, Insolvenzverwalter und Partner bei Kübler und ebenfalls Autor der Studie. Es könne sogar noch bis 2014 dauern, bis sich der Markt richtig entwickeln kann. Büroimmobilien im Fokus
Bei den Transaktionen, die stattfinden werden, gehen rund drei Viertel der Teilnehmer davon aus, >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF dass der Markt in den kommenden Jahren vor allem aus dem Erwerb notleidender Immobilienfinanzierungen bestehen wird. «Auch Verkäufe aus der Insolvenz werden zunehmend eine Rolle spielen, da sie eine praktikable Lösungsalternative für die Gläubiger darstellen», so Hild. Fast 90 Prozent der Befragten sehen den zukünftigen Schwerpunkt des Marktes für Distressed Real Estate bei Büroimmobilien. Wohnimmobilien gelten immer noch als sicherer Hafen. Dementsprechend rechnen die Studienteilnehmer bei Wohnimmobilien auch weiterhin mit steigenden Preisen, während bei Büro-, Logistik- und Hotelimmobilien fallende oder zumindest stagnierende Preise prognostiziert werden. «Mit Blick auf die derzeitige wirtschaftliche Entwicklung und die demografische Situation wird der regionale Schwerpunkt des DistressedReal-Estate-Marktes wahrscheinlich insbesondere im Osten und im hohen Norden der Republik liegen», erläutert Janetschek. Drei Viertel der Befragten würden dies so erwarten. Als Akteure auf dem Markt werden den Befragten zufolge vor allem opportunistische Investoren wie internationale Opportunity- und Private-Equity-Fonds sowie Family Offices erwartet. «Während sich das Angebot notleidender Immobilien und der dahinter liegenden Kredite ausweiten wird, werden auch immer mehr potenzielle Nachfrager die attraktiven Renditemöglichkeit entdecken», so Janetschek weiter. Das Verständnis für dieses Marktsegment
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NACHRICHTEN Luzern: Neues Quartier für Emmenbrücke Auf dem Areal der früheren Garnfabrik Viscosuisse (heute Monosuisse) in Emmenbrücke ist ein rund 89.000 grosser Stadtteil geplant. Der Masterplan von EM2N Architekten für die «Viscosistadt» wurde jüngst von den Grundeigentümern, Monosuisse AG und Gemeinde Emmen, vorgestellt. Auf einem Teilgelände des Chemiefaserherstellers soll ein Nebeneinander von Alt und Neu entstehen, ein verkehrsarmes Quartier mit schützenwerten Industriebauten und neuen Gebäuden, zehn Gassen, fünf Plätzen, zwei Innenhöfen und einem Park direkt an der Kleinen Emme. Da ein «organisches Wachstum» geplant ist, wird das Gebiet in kleine Realisierungseinheiten aufgeteilt. Innerhalb des Bebauungsplanes können die zukünftigen Eigentümer ihr eigenes Objekt entwickeln. Die Planer legen Wert auf ein städtebaulich geordnetes, aber differenziertes Gesamtbild. Angestrebt wird für das neue Quartier ein Wohnanteil von 50 Prozent. Der Masterplan muss vom Einwohnerrat Emmen genehmigt werden, ist aber nicht behördenverbindlich. Erhält der Plan grünes Licht, wird ein Bebauungsplan erarbeitet; Umzonungen sind nötig. Gebaut wird frühestens ab 2014/15. Das geschätzte Investitionsvolumen: ca. 500 Mio. CHF.
/// 16_2012 / Seite 12 und die damit verbundenen Chancen und Risiken müsste sich jedoch weiter vertiefen. Wachsende Akzeptanz, Abschläge hinzunehmen
Im Vorfeld von Distressed-RealEstate-Transaktionen suchen nach Auffassung der Befragten fast alle Finanzierer nach möglichst einfachen Lösungsansätzen, wie beispielsweise einem Entgegenkommen in Form von vorläufigen Verzichtserklärungen, Stillhaltevereinbarungen oder einer klassischen Nachbesicherung. Rund drei Viertel der Studienteilnehmer sehen einen weiteren Lösungsansatz in restriktiveren Reportingvorgaben. Die Zwangsverwaltung ist allerdings für nur vier Prozent der Befragten eine gängige Lösung der Probleme; die Bereitschaft der Banken zu Kapitalverzicht wird im Gegenzug höher eingeschätzt. Mehr als die Hälfte der Befragten sieht eine wachsende Akzeptanz, Abschläge von bis zu 20 Prozent auf den Forderungsbetrag in Kauf zu nehmen. Vielfach seien über SPV-Strukturen «Non-recourse»-Finanzierungen, also Finanzierungen, bei denen der Gläubiger nur auf die Immobilie, nicht aber auf das Vermögen des Schuldners zurückgreifen kann, vereinbart worden, sagt Hild. Ferner sei häufig ein externes Asset Management tätig. Vor diesem Hintergrund hätten sich für die Finanzierer die Anforderungen an den Umgang mit den Kreditengagements in den vergangenen Jahren verändert. •
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilieninvestmentmärkte Europa
Nordamerikanisches Kapital dominiert in Europa Überregionale Immobilieninvestitionen erreichten laut CBRE im 2. Quartal das höchste Niveau seit Ausbruch der Finanzkrise 2007
PD/BW. Laut aktuellen ResearchErgebnissen des Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE entfielen im zweiten Quartal 2012 auf nicht europäische Immobilieninvestoren 25 Prozent des europäischen Marktes. Das ist der höchste Anteil seit dem zweiten Quartal 2007, der Zeit vor der Finanzkrise. Das Volumen nordamerikanischer Immobilieninvestoren blieb nach wie vor hoch. Zudem verzeichnet CBRE 2012 eine deutliche Steigerung der Aktivitäten von Investoren aus Asien, dem Nahen Osten und Lateinamerika, insbesondere im zweiten Quartal 2012. Die gesamte Immobilieninvestitionstätigkeit ist im zweiten Quartal 2012 allerdings auf 24,3 Milliarden Euro gesunken; was einem Rückgang von fünf Prozent im Vergleich >>> ANZE IGE
An den Maximilian-Höfen in München fand der US-Investor Pembroke Real Estate Gefallen
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF zum ersten Quartal 2012 und um neun Prozent unter dem Ergebnis des zweiten Quartals 2011 liegt. Dennoch war der Umfang der grenzüberschreitenden Investitionen höher, sowohl prozentual (mit 46 Prozent des Gesamtumfangs) als auch in absoluten Zahlen. Obwohl sich das Niveau der Investmentaktivitäten zwischen den europäischen Ländern leicht erhöhte, waren die Transaktionen von aussereuropäischen Käufern der grosse Wachstumsmotor bei den grenzüberschreitenden Investitionen.
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NACHRICHTEN HRS Baustart in Scuol In Scuol beginnt der Abbruch des Postgebäudes; in den kommenden beiden Jahren will die HRS Real Estate hier ein fünfstöckiges Geschäfts- und Wohnhaus errichten. Der Neubau wird ein fünfstöckiges Dienstleistungszentrum mit Coop-Filiale, 16 Wohnungen, Büros sowie 180 unterirdische Parkplätzen umfassen. Die Arbeiten an dem 18 Millionen CHF teuren Projekt sollen planmässig Ende November 2014 abgeschlossen werden.
/// 16_2012 / Seite 14 Grossbritannien wichtigstes Ziel
Laut CBRE beschränkten sich aussereuropäische Immobilieninvestoren auf eine relativ geringe Zahl von Märkten. 62 Prozent der überregionalen Investitionen im ersten Halbjahr 2012 wurden in Grossbritannien getätigt, weitere 27 Prozent in Deutschland und Frankreich. Nordamerikanische Anleger haben ihr Kapital stärker als andere überregionale Käufer gestreut, wobei auf London lediglich 28 Prozent und auf die Märkte in
GRENZÜBERSCHREITENDE investitionen nach nationalitÄten der käufer, h1 2012
Implenia Solides Ergebnis
granzüberschreitende immobilienaktivitäten in europa (millionen euro)
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Quelle: CBRE, September 2012
Der Bauboom in der Schweiz und Übernahmen haben Implenia ein solides Halbjahresergebnis beschert und den Einbruch des Vorjahres, in dessen Folge CEO Hanspeter Fässler den Hut nahm, wieder wettgemacht. Seit Anton Affentranger, der die Geschäfte des grössten Schweizer Baukonzerns bereits früher geleitet hatte, erneut das Ruder übernommen hat, geht es wieder bergauf. Mit den Zahlen hat Implenia die Erwartungen der Analysten übertroffen. In den ersten sechs Monaten hat sich der Betriebsgewinn (Ebit) auf 24,2 Mio. CHF fast verdoppelt; Finanzchef Beat Fellmann spricht vom besten operativen Resultat aller Zeiten. Unter dem Strich wurde der Reingewinn auf 13,1 Mio. CHF verdreifacht. Für das Geschäftsjahr 2012 rechnet Implenia mit einem Rekordgewinn.
Seite 15 /16_2012 /// Deutschland, Frankreich, Schweden sowie das übrige Grossbritannien die restlichen Investitionen entfielen. Ein Beispiel dafür sind die Maximilianhöfe in München, eine hochwertige, zu verschiedenen Zwecken genutzte Immobilie, die im zweiten Quartal für rund 270 Millionen Euro an den US-Investor Pembroke Real Estate verkauft wurde. Die Transaktionen aus Asien sind seit 2011 beständig gestiegen, beschränkten sich aber fast vollständig auf London und Paris, wobei eine kleine Anzahl direkter Investments in anderen europäischen Märkten getätigt wurden. Trotz der Eurokrise bleiben die Kapitalflüsse zwischen den europäischen Ländern nach wie vor hoch. Dabei war Grossbritannien das wichtigs-
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF te Ziel für Transaktionen und auf Deutschland entfiel fast die Hälfte des Gesamtumfangs, was eine starke Tendenz zugunsten «sicherer Häfen» belegt. Erheblicher Einfluss auf die Preise
Nicht europäische Kapitalanleger waren an den grössten Transaktionen in Europa beteiligt. Der durchschnittliche Transaktionsumfang betrug rund 27 Millionen Euro. Europäische Investoren dominierten bei den kleineren Transaktionen mit einem durchschnittlichen Volumen von 22 Euro Millionen. Im Durchschnitt betrug ein Investment von einem in Europa ansässigen, grenzüberschrei-
tenden Kapitalanleger deutlich mehr als 56 Millionen Euro, während nicht europäische Investoren in der Regel die grössten Transaktionen mit einer durchschnittlichen Grösse von 79 Millionen Euro tätigten. Laut CBRE dominieren nichteuropäische Immobilieninvestoren derzeit die europäischen Märkte. Die zehn grössten in der ersten Jahreshälfte 2012 in London getätigten Transaktionen wurden alle von ausländischen Investoren getätigt, neun davon von ausserhalb Europas. Wie die Autoren der Studie abschliessend feststellen, haben überregionale Kapitalanleger inzwischen «erheblichen Einfluss auf die Preise auf dem europäischen Markt, insbesondere für die nachgefragten CoreProdukte». •
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Marktkommentar
Abwärtstrend bei Real-Index und Swiit Index gestoppt Zwischenzeitliche Kursverluste konnten Real-Index und Swiit-Index wettmachen; beide Indizes tendierten zuletzt seitwärts.
TM. Die seit Anfang August zu beobachtende Abwärtsbewegung des Real-Index wurde vor zwei Wochen unterbrochen. Nach ersten Zeichen der Trendabschwächung in der Mitte des Monats entwickelte sich im Verlauf der beiden letzten Handelswochen eine Seitwärtsbewegung. Der Real-Index bewegte sich während dieser Phase innerhalb einer Handelsbreite von rund 30 Punkten. Dank dieser Kursunterstützung hat sich der Kursrückgang im September nicht fortsetzten können und verharrt bei 2,07 Prozent. Für das Jahr resultiert somit weiterhin ein Zuwachs von 11,73 Prozent. Allreal und Mobimo im Stox x 600 Index
Der Epra Index kann die Differenz zum Schweizer Immobilienaktien Index weiter ausbauen. Gegenüber dem Minus von 2,07 Prozent im Schweizer Markt legt der Markt der europäischen Immobilientitel im September um 0,29 Prozent zu. Mit einem Plus von 15,97 Prozent für den Epra Index beträgt die Differenz zum Schweizer Real-Index nun 4,24 Prozentpunkte für das Jahr 2012. Per 24. September haben die halbjährlichen Indexanpassungen stattgefunden; dabei handelte es sich hauptsächlich um Veränderungen des Free Floats einzelner Titel. Ferner wurde
eine Indexanpassung im europäischen Epra Index vorgenommen, von der Allreal durch eine Erhöhung des Free Floats von 50 auf 75 Prozent betroffen war. Der europäische Stoxx 600 Index hat mit Allreal und Mobimo zum Stichtag gleich zwei Schweizer Immobilientitel aufgenommen. während dieser Phase ist ein Anstieg der Volumen zu erkennen, doch blieben grössere Kursveränderungen infolge der erhöhten Nachfrage aus. Swiit Index noch mit knapp vier Prozent im Plus
Auch beim Swiit Index ist die Abwärtsbewegung zur Monatsmitte auf eine Unterstützung gestossen. Diese Unterstützung wird hier durch den langfristigen 200-Tages Durchschnitt dargestellt. Obwohl die erste Kurserholung nur von kurzer Dauer war und bereits nach drei Tagen wieder unterbrochen wurde, konnte sich der Immobilienfonds-Index ebenfalls innerhalb eines seitwärts gerichteten Trends einpendeln und so die vorangehende Abwärtstendenz stoppen. Dennoch bleibt weiterhin ein Minus von 2,07 Prozent für den Monat bestehen. Der Wertzuwachs gegenüber dem Vorjahr beträgt noch 3,97 Prozent. Von den grössten Titeln im Index reihen sich zwei Titel der Credit Suisse unter die grössten Verlierer des Monats ein. Der CS Livingplus verliert im September 2,5 Prozent und der CS Siat gar 3,81 Prozent. Jedoch verzeichnet der CS Livingplus weiterhin ein Plus von 8,16 Prozent für das Jahr und liegt damit deutlich über dem Swiit Index.
Thomas Marti, Swiss Finance & Property
Die halbjährliche Indexanpassung hat auch bei den Immobilienfonds nicht Halt gemacht. Im SXI Swiss Real Estate Funds, einem Subindex mit den zehn grössten und liquidesten Titel im Swiit, wurden die Titel des UBS Swissreal aufgenommen und im Gegenzug wurden die Titel von Solvalor entfernt. Am Stichtag war bei Solvalor, ausser einem höheren Volumen, keine deutliche Kursveränderung erkennbar. Hingegen wiesen die Titel des Swissreal bereits einige Tage vor der Anpassung ein überdurchschnittliches Volumen auf und konnten dann zur Indexaufnahme um 1,67 Prozent zulegen. Aktuell läuft die Zeichnungsfrist für die Neulancierung des neuen UBS Fonds Direct Urban. Der nur für qualifizierte Anleger zugängliche Fonds sollte zur Lancierung mindestens ein Volumen von 200 bis 300 Millionen CHF aufweisen. Die Kotierung und die Öffnung für das breite Publikum ist innert 24 bis 36 Monaten vorgesehen, spätestens nach fünf Jahren. Der neue Fonds investiert in der gesamten Schweiz in qualitativ hochstehende Immobilien, insbesondere in Büro, Detailhandel und Wohnen in urbanen Lagen. •
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE
25. september 2012
NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUM MER
500 3490024 N
AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR 35’000.00
43’510.00
39510
50 140241 N Agruna AG
4’000.00 4’400.00 4350
3.00
63’900.00
1
1.00 4’400.00 5
1 4986482 I
Athris Holding AG I
1’025.00
1’110.00
1080
10.00
1’200.00
10
0.2 4986484 N
Athris Holding AG N
210.00
222.00
215
56.00
242.00
43
50
96
1’109.00
1’115.00
1115
10.00
1’600.00
5
6.00 10202256 N
155753 N Bürgerh aus AG, Bern C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau
220.00
270.00
250
50.00
280.00
100
Espace Real Estate Holding AG, Biel
136.00
10
4.25
255740 N
144.00
141.5
750.00
144.00
100
25
2.50
363758 I FTB Holding SA, Briss ago
611
20.00
690.00
37
500
150.00
191008 N Im mges Via m al a, Thusis
6210
1.00
7’295.00
5
400
80.00
257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo
1160
10.00
1’600.00
31
200
50.00 11502954 N Konkordia AG N
50
154260 N Löwengarten AG
10
254593 N MSA Im mobilien, Adliswil
500 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
2’350.00
2’800.00
2950
5.00
3’500.00
6
165.00
165.00
155
10.00
0.00
0
525.00
525.00
600
10.00
0.00
0
4’000.00
4’000.00
3000
1.00
5’500.00
1 0
0
0.00
0.00
600
36.00
225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri
2’875.00
3’500.00
3250
5.00
0.00
0
870
80.00
228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden
2’825.00
2’825.00
2260
5.00
2’795.00
1
800
160.00
231303 I Sia - Haus AG, Zürich
5’000.00
5’200.00
4930
2.00
5’200.00
2
1.50
2.75
2.1
5’000.00
0.00
0
6’000.00
8’100.00
6900
2.00
0.00
0 2
1 2989760 I Real Estate Holding
5 1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG
1000
172525 N TL Im mobilien AG
100
253801 N Tersa AG
10’000.00
12’800.00
10250
1.00
18’000.00
256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil
16’000.00
16’600.00
15000
1.00
21’000.00
1
2.5 14805211 N Zug Estates N Serie A
119
94.00
128.00
10
5200
2.00
5’300.00
10
60.00
1000 100
635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich
5’075.00
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
20. september 2012 RüCKNA ME PREIS
BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.12 KURS SCHüT t.- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST RENDITE 2012 %AUG
2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER
844,303 CS 1A IMMO PK
106.60
122.50
2.34% 14.92%
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5.78%
1.60%
117.10
125.00
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3.92% 22.91%
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1285.00
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3,681,900,225
4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS
110.60
141.50
2.94% 27.94%
5.51%
1.54%
140.00
148.10
1,206,259,200
276,935 CS REF INTERSWISS
178.30
217.80
3.98% 22.15%
- 0.36%
2.14%
215.20
228.00
1,478,468,653
3,106,932 CS REF LIVINGPLUS
98.00
123.00
2.55% 25.51%
6.41%
1.81%
116.00
133.00
2,152,500,000
1,291,370 CS REF SIAT
125.50
170.50
3.25% 35.86%
3.27%
1.24%
163.00
184.50
2,160,379,755
1,458,671 FIR
105.60
144.50
2.66% 36.84%
5.94%
0.70%
132.50
150.20
929,775,713
977,876 IMMOFONDS
285.25
389.00
3.47% 36.37%
4.27%
1.19%
379.00
430.00
1,138,325,254
278,226 L A FONCIERE
596.30
832.00
2.47% 39.53%
2.09%
1.10%
803.00
869.00
937,996,800
277,010 IMMO HELVE TIC
153.10
202.00
3.26% 31.94%
6.15%
1.43%
194.00
205.50
606,000,000
108.80
124.00
2.44% 13.97%
9.40%
0.72%
115.00
127.00
378,454,076
3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND 3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND
118.10
137.50
3.30% 16.43%
7.84%
0.91%
132.10
144.40
460,280,288
3,941,501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND
107.20
129.00
2.99% 20.34%
6.48%
1.73%
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137.90
395,423,055
278,545 SOLVALOR "61"
169.00
235.00
2.21% 39.05%
-9.62%
1.68%
230.60
269.75
834,531,060
725,141 SCHRODER IMMOPLUS
900.00
1098.00
1.38% 22.00%
0.09%
1.01%
1067.00
1155.00
1,054,080,000
3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
87.30
118.30
3.13% 35.51%
8.61%
1.81%
113.60
122.60
1,247,418,609
109.75
136.50
3.36% 24.37%
6.81%
1.45%
126.50
143.50
617,457,614
1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS
49.00
64.00
3.21% 30.61%
4.75%
1.39%
61.30
68.00
1,967,449,856
2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL
12.00
14.65
2.45% 22.08%
-2.33%
3.38%
14.30
15.20
364,671,638
2,616,884 SWISSINVEST REIF
1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
63.00
77.75
3.19% 23.41%
4.09%
1.54%
75.20
82.60
797,803,868
1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A
76.30
96.75
3.41% 26.80%
5.54%
1.13%
94.55
101.10
5,913,554,564
1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
58.50
68.25
3.87% 16.67%
2.02%
1.58%
68.40
73.45
1,064,758,968
Ø(1) Ø S W I T T Ø
Tota l
3.07% 26.60% 3.72% 1.41% 30,050,793,008
IMMOBILIENAKTIEN
20. september 2012
CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
BÖRSEN - KURS
AUS- EC ART SCHÜT-
TUNGS-
RENDITE
883,756 ALLRE AL HOLDING
1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N
255,740 ESPACE RE AL ESTATE
PERF. MTL . Y TD UMSATZ 2012 %AUG
KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
115.90
138.00
4.06% 19.07%
7.25%
3.43%
130.80
146.50
1,385,966,964
33.40
26.25
4.46% -21.41%
- 4.36%
0.52%
21.45
28.90
123,145,313
144.00
142.50
3.02%
-1.04%
5.58%
0.04%
136.00
143.00
244,632,030
1,731,394 INTERSHOP
250.60
325.00
6.34% 29.69%
7.81%
1.67%
317.25
337.00
382,200,000
1,110,887 MOBIMO
188.40
215.00
4.26% 14.12%
7.69%
2.57%
194.40
227.40
1,326,571,070
74.25
86.00
3.55% 15.82% 13.23%
5.89%
73.63
84.80
3,037,371,742
4.80% 23.19% 13.54%
4.73%
65.59
97.95
4,159,206,621
3.71% 34.32%
0.27%
0.66%
1808.00
1915.00
203,845,950
0.00% -37.24% 25.00%
0.67%
2.07
3.55
112,879,279
1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y
803,838 SWISS PRIME SITE
261,948 WARTECK INVEST
2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING
62.10
76.50
1381.00
1855.00
4.78
3.00
Ø Ø RE AL Ø
Tota l
3.80% 8.50% 11.58% 4.25% 10,975,818,968 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 19 /16_2012 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Projektentwicklung/Stadtentwicklung
Höher Wohnen in Zürich Nord
Zuwachs für Zürichs «Little Manhattan»: «Die Metropolitans»
Mit dem Projekt «The Metropolitans» – zwei neuen Wohnhochhäusern – will Implenia im Norden der Stadt Zürich architektonische Akzente setzen.
BW/PD. Rund um das Leutschenbachquartier im Norden Zürichs entsteht ein neuer Stadtteil. Mitten drin werden The Metropolitans stehen, zwei 60 Meter hohe Wohnhäuser, deren künftigen Bewohnern sich eine Weitsicht bis in die Alpen und vom Üetliberg über das Stadtgebiet bis hin zum Flughafen eröffnen wird. Die Baubewilligung hat die Projektentwicklung der Implenia AG im Juni
2012 erhalten; nun beginnt die Realisierungsphase. Wie das Unternehmen mitteilt, ist der Verkauf der Eigentumswohnungen sehr erfolgreich angelaufen. Nach wenigen Wochen sei fast die Hälfte der Wohnungen im West-Turm reserviert. Der Verkaufsstart für die Wohnungen im OstTurm stehe noch bevor. Realisiert werden The Metropolitans nach den Plänen des international tätigen Architekturbüro Baumschlager Eberle, das sich im Architekturwettbewerb durchsetzen konnte. Ausschlaggebend für das Projekt waren innovative Lösungen wie zum Beispiel eine zweischichtige Fassade mit daraus resultierenden Terrassen
mit grossen Loggias, die praktisch allen Wohnungen Attika-Qualität verleihen. In den 19 Stockwerken der Hochhäuser werden 2,5- bis 5,5-Zimmer-Wohnungen mit Grundrissen zwischen 75 und über 200 Quadratmetern entstehen, von denen aus sich ein grossartiges Panorama bietet: Die Eckwohnungen mit raumhohen Fenstern und Glasbrüstungen gewähren einen 270-Grad-Rundblick, die mittleren Wohnungen mit Fenstern an zwei gegenüberliegenden Gebäudeseiten je 180 Grad. Im 18. und 19. Stock gibt es insgesamt zwölf doppelgeschossige Wohnungen mit einer Raumhöhe von über 5,5 Metern. Allen Bewohnern stehen >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 16_2012 / Seite 20
NACHRICHTEN Flims: Brückenschlag für die neue Dorfmitte
Das Stennacenter
The Metropolitans: Wohnen im Hochhaus mit Rundumsicht
auf beiden Dächern zwei Sky Lounges exklusiv zur Verfügung.
>>>
Aufstrebender Zürcher Stadtteil
Rund um The Metropolitans wächst ein neuer, sorgfältig geplanter Stadtteil heran. Das Besondere: Das neue Stadtviertel wird geprägt durch diverse markante Hochhäuser, die eine für Zürich den Touch von «Little Manhattan» geben. Grosse Gebäudeabstände sowie grüne Alleen sorgen für eine hohe städtische Lebensqualität. Dazu trägt auch eine spezielle Baukommission mit internationalen Fachexperten bei, die alle Hochhausprojekte begutachtet. Ebenso unterstützt die direkte Anbindung an das öffentliche Verkehrssystem, die Autobahn und an den Flughafen Zürich die Attraktivität des Stadtteils. Bereits heute verfügt das Quartier dank Glattpark mit See und Leutschenpark über grosszügige Naherholungsräume. Mit dem Hallenstadion sowie dem Theater 11 er-
öffnet sich den Bewohnerinnen und Bewohnern zudem ein lebendiges kulturelles Angebot. Die ersten Bewohnerinnen und Bewohner werden voraussichtlich im Frühjahr 2015 ihr Wohneigentum in The Metropolitans beziehen können. •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 16/2012 / 7. Jahrgang / 148. Ausgabe. Verlag: galledia ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Erich Schlup, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
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FOTOS: PD
Für die lange Zeit zweigeteilte Gemeinde Flims eröffnete der Bau einer Umgehungsstrasse die Chance zur baulichen Aufwertung des bisher wenig attraktiven Ortsbilds. Das Ergebnis: Das Areal im Bereich der Stennabrücke/Parkhaus soll zusammen mit der Talstation der Bergbahnen zu einem Zentrum werden, das «Stennacenter» die bisher getrennten Ortsteile Flims Dorf und Flims Waldhaus vereinen. Geschätzte Kosten:160 Millionen CHF. Gemeinsam mit den durch die Senn BPM AG, St. Gallen, vertretenen Investoren, will Flims nun ab 2013 seine neue Dorfmitte realisieren; vorausgesetzt, der Baubewilligung steht nichts entgegen. Im Sommer hat Senn BPM die Baueingabe eingereicht. An der Brücke über das Stennatobel sind ein Hauptgeschäftshaus geplant, in dem ein Grossverteiler, eine Postfiliale, ein Busterminal sowie ein Hotel und Wohnungen untergebracht werden, ferner eine Sammelgarage für das Center und die benachbarten Bergbahnen. In einem zweiten Bauabschnitt sollen ab 2015 noch Wohnbauten errichtet werden. Nach den bauvorbereitenden Massnahmen – Altlastensanierung und Abriss des heutigen Parkhauses der Bergbahnen – soll im kommenden Jahr Baubeginn sein.
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Das nächste Immobiliengespräch
Terravis – elektronisches Grundbuch D onnerstag, 18. Oktober 2012, um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol Zürich Mit dem elektronischen Grundbuch TERRAVIS kann der Geschäftsverkehr zwischen Grundbuchämtern, Notaren und Banken elektronisch, standardisiert und medienbruchfrei abgewickelt werden. Gleichzeitig wird es aber auch zum elektronischen Auskunftsportal für Grundbuch-, Vermessungsund Geodaten in der Schweiz. Experten zeigen, welche Folgen sich daraus für die Immobilienwirtschaft ergeben und welche neuen Möglichkeiten das Portal, bzw. eine allgemein bessere Datenverfügbarkeit eröffnen können und beantworten folgende Fragen: · Was ist Terravis? · Was kann es heute und in Zuknft? · Bedeutet Terravis primär schlanke Abläufe oder mehr? · Welche Möglichkeiten ergeben sich durch die digitale Verfügbarkeit von Daten? · Welche Produkte / Informationspackages sind in Zukunft zu erwarten? · Wird dies Geschäftsmodelle verändern?
Moderation: Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter, Hochschule Luzern Referenten: · Werner Möckli CEO SIX Terravis AG · Heinz M. Schwyter, Geschäftsführer, homegate AG
Partner:
Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an christine.vonmuralt@immobilienbusiness.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
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