154. Immobilienbrief

SCHWEIZER

Ausgabe 154_ 8. Jahrgang / 21. Januar 2013

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt 2 Ernst & Young Trendbarometer 5 Nachrichten: COOP 5 Lex Koller: Umbauten von Geschäfts- in Wohnraum nicht unmöglich 7 Hotelmarkt: Vorerst noch keine Entwarnung 12 Hotelimmobilien: Mausklick mit Folgen 13 REPE: Core-Fonds gefragt 15 Marktkommentar 16 Immobiliennebenwerte 17 Immobilienfonds/-Aktien 18 Projektentwicklung: Suva-Projekt/Uster 18 Nachrichten: Kalanda-Projekt/Chur 19 Impressum

Partner Immobilienbrief

Schweizer Immobilien weiter begehrt Kaum hat das Jahr begonnen, sorgen die Schweizer Immobilienmärkte erneut für Schlagzeilen.

So wurde jüngst über die schwieriger werdende Vermarktung von Luxuswohnungen in der Region Zürich berichtet; Hunderte solcher Objekte stünden derzeit leer. Der Hintergrund: Die ökonomische Unsicherheit, die Euro-Krise und der Umstand, dass Banken bei teurem Wohneigentum vorsichtiger geworden seien, heisst es. Anzeichen Birgitt Wüst Redaktionsleiterin für das Platzen der oft beschworenen Immobilienblase will man in der Entwicklung indes nicht erkennen. So ist gemäss Wüest & Partner bei den Luxuswohnungen zwar eine «gewisse Sättigung erreicht», doch sei das obere Preissegment viel volatiler und spiegele nie eins zu eins die Vorgänge auf dem Gesamtmarkt. Ähnlich scheint die Mehrheit der für das Trendbarometer von Ernst & Young befragten Marktteilnehmer die Lage zu sehen.

Die Umfrageteilnehmer gehen mehrheitlich davon aus, dass Immobilien in der Schweiz auch 2013 besonders attraktiv bleiben – vorausgesetzt, das Zinsniveau bleibe niedrig und die Migration positiv. Schweizer Immobilien profitierten von Inflationsangst und Eurokrise und seien daher als Kapitalanlage im In- und Ausland weiterhin begehrt. Für die 1a-Lagen der Städte werden für alle Immobilienarten stabile bis leicht steigende Preise erwartet. Ob dies eher Wunschdenken ist oder die Anziehungskraft der Schweizer Immobilie tatsächlich unverändert bleibt, werden die kommenden Monate zeigen.

Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

SCHWEIZER

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Immobilien-Investmentmarkt Schweiz

Marktstrukturen in Bewegung

Der Schweizer Immobilienmarkt erfreut sich weiterhin hoher Beliebtheit

Der Investmentstandort Schweiz bleibt weiter gefragt. Gemäss dem Trendbarometer von Ernst & Young werden die Transaktionsvolumina vermutlich steigen, die Preise in zentralen Lagen ebenfalls.

PD/BW. Noch ist das Jahr jung und angesichts der zurückliegenden Marktturbulenzen blickt die Branche mit Spannung auf die kommenden Monate. Und allen Unkenrufen zum Trotz sehen viele Schweizer Marktteilnehmer die Lage im eigenen Land entspannt und zukünftigen Entwicklungen eher gelassen entgegen. So

Informationen zur Studie Das Trendbarometer ImmobilienInvestmentmarkt erscheint seit 2010 jährlich für die Schweiz und wurde 2006 in Deutschland initiiert. Befragt wurden 85 Investoren im Schweizer Immobilienmarkt (unter anderem Banken, Versicherungen, Immobilienfonds, Immobilien-AGs und Baugenossenschaften); die Rücklaufquote betrug 45 Prozent. Wie schon 2012 wurde mit der aktuellen Umfrage der Immobilienmarkt in insgesamt 15 europäischen Ländern untersucht.

Befragt wurden europaweit rund 500 Unternehmen und Investoren.

erwarten etwa die für das aktuelle Trendbarometer von Ernst & Young befragten Marktteilnehmer, unter anderem am Schweizer Markt aktive Banken, Versicherungen, Immobilienfonds, Immobilien-AGs und Baugenossenschaften, dass Immobilieninvestitionen auch in der Schweiz auch 2013 besonders attraktiv bleiben – vorausgesetzt, das Zinsniveau bleibt niedrig und die Migration positiv. Der Grund: Schweizer Immobilien profitieren von Inflationsangst und Eurokrise und sind deshalb als Kapitalanlage im In- und Ausland weiterhin begehrt. 92 Prozent der Befragten sehen die Schweiz als attraktiven Standort für Immobilien-

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF uND wer wird in der schweiz zu den käufern zählen?

Quelle: Trendbarometer Ernst & Young, 2013

WER SIND DIE AKTIVSTEN VERKÄUFERGRUPPEN IM JAHR 2013?

investments, trotz Einschränkungen durch die Finanzmarktregulierungen Basel III und Solvency II; im europäischen Vergleich sehen 86 Prozent die Schweiz als attraktiv. Die Mehrheit erwartet zudem ein steigendes Transaktionsvolumen sowie stabile bis leicht steigende Preise. «Die Anziehungskraft der Schweizer Immobilie bleibt also unverändert», konstatiert Daniel Zaugg, Partner und Sector Leader Real Estate bei Ernst & Young Schweiz.

Versicherer agieren verstärkt als Finanzierer

63 Prozent der Befragten rechnen damit, dass Versicherungen und Pensionskassen künftig verstärkt als Darlehensgeber für Immobilieninvestments agieren. Zaugg zufolge gewinnt die Finanzierung zunehmend an Bedeutung: «Dabei wird ein ausreichend hoher Eigenkapitalanteil immer wichtiger, denn dieser ist Voraussetzung, um im gegenwärtigen Umfeld überhaupt Fremdkapital aufnehmen zu können - ob das Geld nun von Banken oder Versicherungen kommt.» Als einen der Gründe für die neue Rolle der Versicherungen als

Finanzierer sieht Daniel Zaugg die zunehmende Regulierung (Solvency II): «In der Folge wird es für viele Versicherungen attraktiver, Fremdkapital für Immobilieninvestments zu vergeben, als selbst in Immobilien zu investieren.» Dennoch wird auch der Immobilienerwerb weiterhin eine wichtige Rolle spielen: Die Befragten sehen die Versicherungen sogar als eine der grössten Käufergruppen 2013, während sie die Banken als grösste Verkäufergruppe erwarten.

2013 werden sich voraussichtlich auch die Struktur der Transaktionen und die Zusammensetzung der Investoren verändern. «Insgesamt erwarten die Befragten eine Zunahme von Portfoliotransaktionen im Gewerbebereich und damit grundsätzlich grössere Transaktionen», sagt Rolf F. Bach, Leiter Transaction Real Estate bei Ernst & Young Schweiz. Bei den Akteursgruppen spielen ähnlich wie in der jüngeren Vergangenheit die internationalen Investoren eine wichtige Rolle.

Nach Ansicht von zwei Dritteln der Befragten weiten die Ausländer ihre Aktivitäten hierzulande aus. «Der Schweizer Markt profitiert von seiner Unabhängigkeit vom Euro», so Rolf

Bach. «Internationale Anleger setzen 2013 verstärkt auf Investitionen ausserhalb des Euroraums, um ihre Portfolios auch aus Währungssicht zu diversifizieren.»

Stabile bis leicht steigende Preise in den Prime-Lagen

In den 1a-Lagen der Städte werden für alle Immobilienarten stabile bis leicht steigende Preise erwartet. Die Preisentwicklung von Büroimmobilien in Toplagen wird von den Befragten sehr unterschiedlich eingeschätzt.

Die meisten rechnen jedoch mit stabilen oder steigenden Preisen (63%).

Für Detailhandelsimmobilien in sehr guten Lagen rechnen 16 Prozent der Befragten mit steigenden Preisen; die Mehrheit stellt sich auf eine stabile Entwicklung ein (55%). Für den Bereich Wohnen in Toplagen erwarten 55 Prozent steigende Preise; selbst in Nebenlagen erwarten noch 13 Prozent steigende Wohnungspreise, 63 Prozent sieht hier Preisstabilität.

Etwas verhaltener sind die Einschätzungen für Nebenlagen in den Bereichen Büro und Einzelhandel; die Einschätzung hinsichtlich 1b- und Randlagen hat sich gegenüber >>>

Quelle: Trendbarometer Ernst & Young, 2013

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF die grössten hindernisse für erfolgreiche transaktionen 2013

dem Vorjahr leicht verbessert.

Im Jahr 2012 gingen noch 85 bzw. 82 Prozent der Befragten von sinkenden Preisen für Büro und Einzelhandel in peripheren Lagen aus. «Die Nebenla-

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gen werden hier zwar nicht mehr so negativ gesehen wie noch im vergangenen Jahr», erklärt André Mathis, Senior Manager Real Estate bei Ernst & Young Schweiz. «Dennoch wird bei

///1_2013 / Seite 4 Büro und Einzelhandel überwiegend mit sinkenden Preisen abseits der Top-Lagen gerechnet.» Als mit Abstand grösstes Transaktionshindernis werden wie im Vorjahr abweichende Kaufpreisvorstellungen (81%) gesehen; desweiteren wird die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals von mehr Befragten als im Vorjahr als Transaktionshindernis gesehen (41%) und die Verfügbarkeit von erst- als auch nachrangigen Krediten stellt gegenüber 2012 wieder bei mehr Investoren ein Hindernis dar (32% bzw. 29%).

Europäischer Ausblick

Die europäischen Ergebnisse basieren auf den Antworten von 500

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Seite 5 /1_2013 /// Unternehmen aus 15 Ländern: Der Grossteil der Investoren beurteilt ihren Markt als attraktiv. Neben der Schweiz sind auch andere Länder mit Fremdwährungen gegenüber den Euro-Ländern tendenziell attraktiver für Immobilieninvestments - es ist offensichtlich, dass dies eine Folge der anhaltenden Euro- beziehungsweise Staatsschuldenkrise ist. Aus dem gleichen Grund herrscht in den südlichen und peripheren europäischen Märkten mehr Zurückhaltung bei Immobilieninvestoren als im Zentrum oder Norden Europas. Das voraussichtliche Transaktionsgeschehen ist ein Spiegel dieser Situation: In fast allen Ländern sehen die Marktteilnehmer die Eurokrise - und als Fol-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ge eine Furcht vor Inflation - als die Haupttreiber für Immobilientransaktionen, erneut mit Ausnahme der Länder mit Fremdwährungen und des europäischen Südens.

Wohnimmobilien gefragt

Wenngleich die einzelnen Einschätzungen je nach Land variieren, wird insgesamt eine spürbare Nachfrage nach allen Immobilienarten erwartet; Wohnimmobilien werden in den meisten Ländern 2013 sogar sehr stark nachgefragt sein. Insgesamt dürften sich die Immobilienpreise parallel zur Investorennachfrage positiv entwickeln oder zumindest stabil bleiben. •

NACHRICHTEN Coop: Neues Gross-Projekt In der Industriezone von Schafisheim plant Coop eine massive Erweiterung seiner Verteilzentrale, den Neubau eines Tiefkühllagers und einer Grossbäckerei sowie einer neuen Tiefgarage mit rund 1.300 Plätzen. Das Investitionsvolumen: rund 500 Millionen CHF. Rund 1.500 zusätzliche Arbeitsplätze sollen geschaffen werden; die Gemeinde erwartet zusätzliche Einwohner.

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Wohnimmobilien

Umbauten trotz Lex Koller

Trotz Lex Koller manchmal möglich: Umnutzungen von Geschäfts- in Wohnraum

Mit einer baldigen Abschaffung der Lex Koller können ausländische Immobilieninvestoren derzeit k aum rechnen. Allerdings sind Ausnahmen möglich.

BG. Totgesagte leben länger. Dies gilt insbesondere für das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Bewilligungsgesetz, das gemeinhin immer noch als «Lex Koller» bezeichnet wird. Ende 2005 wurde die Lex Koller noch als alter Zopf bezeichnet

und sollte als nicht mehr zeitgemässes, ausländerdiskriminierendes Gesetz aufgehoben werden. Seither hat sich der politische Wind gedreht: Die Lex Koller erlebte ihren zweiten Frühling.

Qualifizierte ausländische Immobilieninvestoren müssen sich daher auch auf absehbare Zukunft mit der Lex Koller auseinander setzen. Dies betrifft allerdings nicht nur solche Ausländer, die neu (Wohn-)Immobilien in der Schweiz kaufen wollen. Betroffen sind weiterhin auch Ausländer, die Schweizer Geschäftsliegenschaften bereits rechtmässig erworben haben,

aber Teile davon im Rahmen einer Umnutzung in Wohnraum umbauen wollen.

Umbauten von Geschäfts- in Wohnraum nicht unmöglich

Besonders aktuell sind brachliegende oder nur schlecht, zum Beispiel als Archiv- oder Stauraum, genutzte Dachgeschosse von Geschäftsliegenschaften, welche ausländische Eigentümer in Wohnraum umwandeln wollen. Trotz des Verbotes für ausländische Immobilieneigentümer, Wohnraum erwerben

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Seite 7 /1_2013 /// oder halten zu dürfen, gibt es auch unter der Geltung der heutigen Lex Koller in einem bestimmten Umfang Möglichkeiten, solche Umnutzungen von Geschäfts- in Wohnraum durchzuführen. In einem konkreten Fall erwarb eine ausländisch beherrschte Gesellschaft mit Sitz in der Schweiz im Jahr 2001 ein Geschäftshaus im Kanton Zürich. Dieser Erwerb ist rechtmässig und bedarf keiner behördlichen Bewilligung, weil die Lex Koller den ausländischen Erwerb zulässt, wenn das besagte Grundstück als sogenannte ständige «Betriebsstätte» eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischen Grundsätzen geführten Gewerbes, eines Handwerkerbetriebes oder eines freien Berufes dient. Das besagte Geschäftshaus verfügt über vier Vollgeschosse, ein Dachgeschoss sowie über

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ein Kellergeschoss, wo sich allgemeine Erschliessungsanlagen sowie Schutzund Lagerräume befinden. Im Zuge allgemeiner Renovierungsarbeiten wollte der ausländische Eigentümer das Dachgeschoss von einem Archivraum einer Geschäftsmieterin in eine Wohnung umbauen. Das Geschäftsgebäude steht in einer Zone mit einem (erst nach der Errichtung) von den Behörden vorgeschriebenen Wohnanteil von 70 Prozent. Gleichwohl profitiert die betreffende Liegenschaft derzeit vom allgemeinen Bestandsschutz als Geschäftshaus.

Gesetzesauslegung und Behördenpra xis

Die Umnutzung des Dachgeschosses in Wohnraum ist nach der gängigen Auslegung der einschlägigen Bestim-

mungen der Lex Koller möglich, wenn die angedachte Nutzung als Wohnraum im Verhältnis zur betrieblichen Nutzung der Liegenschaft lediglich in einem untergeordneten Umfang erfolgt. Rechtlich besonders ist im vorliegenden Fall, dass auf dem betreffenden Grundstück Wohnanteilsvorschriften zu beachten sind. Denn gemäss der Lex Koller können beim Erwerb einer Betriebsstätte durch Wohnanteilsvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte Flächen, auf denen also erst zu einem späteren Zeitpunkt Wohnraum gebaut werden sollen, schon heute miterworben werden.

Im vorliegenden Fall, bei dem der ausländische Käufer erst nach dem Erwerb bestehende Geschäftsräumlichkeiten in Wohnraum umbauen wollte, setzte die zuständige Lex-Koller- >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Behörde eine solche Umnutzung dem vorerwähnten, gesetzlich geregelten Fall des Erwerbs von Betriebsstätten mit Wohnanteilsvorschriften gleich. Daraus folgerte die Behörde in ihrem jüngst ergangenen Entscheid, dass ausländische Eigentümer von Betriebsstätte-Grundstücken bis maximal 20 Prozent der Nutzfläche auch als Wohnraum nutzen können respektive Geschäftsräumlichkeiten im besagten Umfang in Wohnungen umbauen dürfen. Entsprechend geringer ist die erlaubte Umnutzung in Wohnraum jedoch insbesondere dann, wenn die einschlägigen Wohnanteilsvorschriften tiefer sind, zum Beispiel zehn Prozent. Ebenfalls vorbehalten bleibt das allgemeine Verbot

>>>

des Rechtsmissbrauchs, das aufgrund des Erwerbs der Liegenschaft vor mehr als zehn Jahren kein Thema war.

Fazit: Aufgrund der derzeitigen politischen Diskussionen und wegen der angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt können ausländische Immobilieninvestoren nicht mit einer baldigen Abschaffung der Lex Koller rechnen. Gleichwohl ist es auch unter der Geltung der heutigen Lex Koller möglich, dass ausländische Investoren Geschäftsliegenschaften mit einem beschränkten Anteil an Wohnraum kaufen können. Das Gleiche gilt, wenn ein ausländischer Eigentümer erst nach dem Erwerb einer Geschäftsliegenschaft Teile der bestehenden Geschäftsräumlichkeiten, insbesondere

///1_2013 / Seite 8 ein nicht optimal genutztes Dachgeschoss nachträglich in eine Wohnung umbauen will. Bevor jedoch ein solcher Umbau realisiert wird, sollte bei der zuständigen Lex Koller Behörde ein formeller Feststellungsentscheid eingeholt werden, dass die beabsichtigte Umnutzung keiner Bewilligung im Sinne der Lex Koller bedarf. • Die ausführliche Version dieses Beitrags lesen Sie in der Februar-Ausgabe des IMMOBILIEN Business.

Der Autor: Dr. Boris T. Grell, LL.M., Rechtsanwalt bei der Kanzlei Hodler Rechtsanwälte Zürich AG

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Hotelimmobilien

Vorerst noch keine Entwarnung Der starke Franken und die unsichere Wirtschaftslage setzen der Schweizer Hotellerie weiter zu. Doch von der Flaute sind nicht alle Branchensegmente gleichermassen betroffen.

BW. Die Schweizer Hotellerie zeigte 2012 ein durchzogenes Bild. Gemäss den Ergebnissen des Bundesamtes für Statistik (BFS) verzeichnete die Hotellerie in der Schweiz zwischen Januar und Juni 2012 16,8 Millionen Logiernächte. Dies entspricht einer Abnahme von 3,7 Prozent gegenüber derselben Vorjahresperiode.

Die ausländische Nachfrage registrierte einen Rückgang von 6,1 Prozent; die Gästezahlen aus dem Inland blieben mit 7,5 Millionen Logiernächten relativ stabil. In der touristischen Sommersaison 2012 (Mai bis Oktober) wurden insgesamt 19,3 Millionen Logiernächte und damit eine Abnahme um 2,5 Prozent gegenüber derselben Vorjahresperiode verzeichnet; nur im Mai (+0,6%) und im Oktober (+1,3%) fielen mehr Logiernächte an als in den Vorjahresmonaten. In den übrigen Monaten der Saison fie-

Grand Hotel Le Prese: Die «Perle des Puschlav» wird im Mai wiedereröffnet

len Rückgänge zwischen -7,2 Prozent (Juli) und -0,3 Prozent (August) an.

Fünf-Sterne-Hotels weniger von der Krise betroffen

Im Vergleich der Hotelkategorien schneiden die 5-Sterne-Häuser und

somit auch die 39 Swiss Deluxe Hotels besser ab als 4- und 3-SterneBetriebe, die gemäss den Zahlen des BFS noch deutlichere Einbussen hinnehmen mussten. «Die Mitglieder der Swiss Deluxe Hotels schauen mehrheitlich optimistisch aber auch mit realistischen Erwartungen in >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF die kommende Wintersaison 2012/2013», erklärte Jan E. Brucker, Präsident des Verbands der 39 exklusivsten 5-Sterne-Hotels der Schweiz.

Schon im Dezember hätten die Hotels in den klassischen Ferien- und Wintersportdestinationen wie Arosa, Gstaad, St. Moritz, Crans-Montana oder Zermatt eine gute Auslastung verzeichnet. «Da die Gäste immer kurzfristiger und spontaner buchen, ist eine Prognose für die folgenden Monate schwierig zu machen», räumt Brucker ein. Doch erwarteten die Hoteliers für die ganze Wintersaison jedoch eine vergleichbare Auslastung wie im Vorjahr, was angesichts der anhaltenden wirtschaftlich schwierigen Zeiten

>>>

und des nach wie vor starken Frankens positiv zu werten sei. Hinsichtlich der Herkunftsländer der erwarteten Gäste sind Brucker zufolge nach wie vor die Märkte Schweiz, Deutschland, Italien, UK und USA dominant; gleichwohl meldeten alle Regionen der Schweiz zunehmende Buchungszahlen aus neuen Märkten wie Brasilien, Indien oder China. Die Stadthäuser der Swiss Deluxe Hotels bewegen sich den Angaben zufolge auf Vorjahres-Niveau oder leicht darunter.

«Saisonale Schwankungen wirken sich hier zwar weniger stark aus, doch spüren sie ebenfalls den harten Wind eines verschärften Wettbewerbs und rückläufiger Buchungen aus traditio-

///1_2013 / Seite 10 nellen Märkten», so Brucker. In den Städten Zürich, Basel, Bern, Luzern, Lausanne und Genf setzen die Hotels ebenfalls vermehrt auf Gäste aus dem Mittleren Osten, Brasilien, China und Indien.

Luxushotels investieren weiter

Trotz des konjunkturell schwachen Umfelds scheuten die Swiss Deluxe Hotels nicht vor Investitionen zurück.

So ging pünktlich zu Beginn der Wintersaison in Zermatt das Hotel Mont Cervin Palace nach umfassender Totalrenovation wieder an den Start; in St. Moritz eröffneten das Carlton

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Seite 11 /1_2013 /// die derzeit grösste Penthousesuite im Kanton Graubünden und das Kulm Hotel seinen neuen Spa-Bereich. Offensichtlich herrscht die Zuversicht vor, dass sich die Lage wieder bessern wird.

Zuversichtlich scheinen auch die Investoren, die dem ehrwürdigen Grand Hotel le Prese zu neuem Leben verhelfen. Im Frühjahr 2011 erwarb Irma Sarasin-Imfeld, die Witwe des 2005 verstorbenen ehemaligen Chefs der Basler Privatbank Sarasin, Alfred E. Sarasin, die einst prachtvolle Anlage samt Park am Nordufer des Lago di Poschiavo von einer Tochterfirma der italienischen Banca Intesa San Paolo.

Wie es heisst, ist geplant, die Liegen-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF schaft in die Stiftung Alfred-undIrma-Sarasin einzubringen. Derzeit wird das seit 2008 geschlossene Hotel restauriert; im Mai dieses Jahres soll die «Perle des Puschlav» in neuem Glanz eröffnen.

Sicherer Chashflow durch Umnutzung

Unbeschadet kommen indes längst nicht alle Hotels durch die Flaute.

Doch einige Hoteliers haben einen neuen «Gästezweig» ausgemacht, der ihnen laufende Einnahmen sichert: Asylbewerber. Zahlreiche Hotelbesitzer vermieten ihr Haus an den Kanton für Asylanten – wie beispielsweise die

Hotels «Hirschen» in Merenschwand und «Verenahof» in Koblenz, (beide Kanton Aargau), das «Edelweiss» in Riedern im Kanton Glarus oder in Graubünden das Hotel «Rustico» in Laax. Für Rustico-Hotelier Max Schlumpf ist die «Verpachtung eines Hauses an den Kanton bei der heutigen Beziehung zwischen Banken und Hoteliers eine positive Sache».

Gemäss Susanne Daxelhoffer, Sprecherin der Branchenverbands Hotelleriesuisse, bietet sich eine Umnutzung an, wenn «Hotels aus verschiedenen Gründen nicht weitergeführt werden können und ein Neubau nicht möglich ist». Wichtig sei allerdings das Einverständnis der Bevölkerung vor Ort. •

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Hotel-Immobilien/Immobilienbewertung

Ein Mausklick mit Folgen Früher waren Hoteleigentümer und Betreiber im Wesentlichen zu zweit, lässt man einmal den Fremdk apitalgeber ausser Acht. Immer stärker drängen nun Buchungsplattformen als dritte Akteure auf den Markt – was auch den Wert der Hotelimmobilie beeinflusst.

BW. Jüngsten Erhebungen zufolge wird inzwischen mehr als jede vierte Hotelbuchung über Onlinekanäle generiert, insbesondere über Internetbuchungsplattformen, die auch Leistungen wie zum Beispiel Preisvergleiche anbieten. In Teilbereichen kommt bereits jede dritte Reservierung über eine Buchungsplattform zustande. Die Bedeutung von Onlinekanälen schwankt in Abhängigkeit des Hoteltyps, der Markenzugehörigkeit und des Standorts des Hotels. Online-Booking liegt definitiv im Trend, und dies bleibt nicht ohne Folgen, für den Hotelbetreiber wie für den Eigentümer. Denn die Vertriebstätigkeit, die sie den Hotelbetreibern abnehmen, lassen sich die Plattformen stattlich honorieren: Im Schnitt wird eine Gebühr von acht bis 25 Prozent der Online getätigten Umsätze für diese Dienstleistung fällig. «Diese Kosten drücken indes nicht nur auf die laufende Ertrag des Eigentümers, sondern können auch den Wert der Hotelimmobilie beeinflussen», erklärt Rolf Bach, Executive Director Leiter Bereich Transaction Real Estate bei der Ernst & Young AG. Denn im Regelfall resultiere der Wert einer Hotelimmobilie aus den Erträgen.

Der Hintergrund: Im Fall von Hotels, bei welchen Eigentum und Betrieb

Buchungsplattformen: Jede vierte Hotelbuchung erfolgt heute online

getrennt sind, schliessen die Parteien immer häufiger sogenannte hybride Betreiberverträge, sprich Nutzungsverträge, die das wirtschaftliche Risiko von Hotels zwischen Eigentümer und Betreiber aufteilen. Je nach Vertrag finden sich dort sowohl feste als auch variable Nutzungsentgeltkomponenten.

Bach zufolge ist es durchaus möglich, dass der Eigentümer des Hotels die Gebühren für Onlineportale unmittelbar zu spüren bekommt – nämlich immer dann, wenn sich die variable Pacht am Hotelergebnis bemisst: «Aufgrund der meist höheren Vertriebskosten dürfte das Hotelergebnis niedriger ausfallen.» Es sei denn, der Hotelbetreiber könne die höheren Kosten an anderer Stelle kompensieren.

Wichtige Bewertungsfunktion

Einfluss auf den Wert haben Buchungsplattformen auch auf andere Weise. Sie haben meist nicht nur eine Buchungsfunktion, sondern bieten

dem Hotelgast auch die Möglichkeit, den Aufenthalt zu bewerten. Dabei werden nicht nur jene Leistungen beurteilt, die klassischerweise im Bereich des Hotelbetreibers liegen (wie beispielsweise Frühstück, Service, Freundlichkeit des Personals, freier Internetzugang usw.), sondern auch Punkte wie der Gebäudezustand (z.

B. Erscheinungsbild der Immobilie, Instandhaltung oder Aussenanlagen).

«Betroffen sind somit Aspekte, die auf den Immobilieneigentümer zurückgehen», so Bach. Der Eigentümer steuere, je nach vertraglicher Definition, den Teil der Instandhaltungs- oder Aufwertungsmassnahmen, die nicht im Verantwortungsbereich des Pächters liegen. «Somit gilt: Die Leistung des Eigentümers oder seines Vertreters (des Asset Managers) wird ebenfalls beurteilungs- und somit vermarktungsrelevant. Nicht nur hinsichtlich der Vermietung einzelner Zimmer, sondern auch hinsichtlich des Werts der Immobilie.» •

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Real Estate Private Equity

Core-Fonds liegen weiter im Trend 2012 geht mit rückläufigen Ziel-Eigenk apitalvolumina nicht als erfolgreiches Jahr in die Geschichte von REPEFonds ein. Dennoch seien die Platzierungen erstaunlich stabil, meldet Swiss Lake Capital.

BW/PD. 2012 war das zweitschlechteste Auflagejahr für Private-Equity Immobilienfonds seit Beginn der Finanzkrise im Jahr 2008. Gemäss den Erhebungen der Swiss Lake Capital AG, Pfäffikon/Zürich und Singapur, konnten die Fonds in Bezug auf die Anzahl mit 248 Fonds im Vergleich zum Vorjahr (245 Fonds) mithalten; jedoch lag das Ziel-Eigenkapitalvolumen mit 93,1 Milliarden US-Dollar weit entfernt von den 121,3 Milliarden Dollar des Vorjahres (- 23,3 %)*.

Dabei fielen vor allen Dingen die Asienfonds und die globalen Fonds/ Übrige Welt deutlich zurück. Mit 33

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Fonds und einem anzahl und ziel-EK neu aufgelegter fonds Volumen von 11,9 Milliarden Dollar war die Auflage bei den Asienfonds wieder auf die Niveaus von 2009 und 2010 zurückgefallen und konnte an die positiven Ergebnisse des Jahres 2011 mit 50 Fonds und einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von 24,3 Milliarden veau halten; in Bezug auf die Anzahl Dollar nicht anschliessen. Ebenfalls der Fonds (2012: 81 Fonds) legte die rückläufig waren die globalen Fonds/ Branche sogar um 22,7 Prozent im Übrige Welt, die von einem Volumen Vergleich zum Vorjahr zu (2011: 66 von 19,5 Milliarden auf 12,6 Milli- Fonds). arden Dollar einbrachen, aber dabei ihre Anzahl von 14 auf 19 steigern 91 Fonds mit 51,4 MiA. Dollar konnten. Im Gegenzug hierzu konn- EK-Volumen entplatziert ten sich europäische Immobilienfonds mit 30,7 Milliarden Dollar im Neben geographischen Einbrüchen Vergleich zu 31,6 Milliarden Dollar liege eine weitere Ursache auch nahezu konstant auf Vorjahresni- im durchschnittlichen Ziel- >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

RISIKO-RENDITE PROFIL (in % des ziel-EKs) Quelle: Swiss L ake Capital, 2013

durchschnittliche fondsgrösse (usd mio.)

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Eigenkapitalvolumen der Fonds, welches sich von 495 Millionen auf 381 Millionen US-Dollar um 23,0 Prozent reduzierte, stellen die Researcher von Swiss Lake Capital fest. Insgesamt liegt der Durchschnittswert auch deutlich unter dem langfristigen Mittel (2005-2011) von 463 Millionen Dollar. In Bezug auf die Risiko-Rendite-Profile ist das Jahr 2012 durch einen deutlichen Anstieg bei den Core und bei den Value-AddFonds geprägt, die ihre Anteil am Gesamtmarkt im Berichtsjahr weltweit von 21,9 Prozent auf 26,1 bzw. von 27,4 auf 33,3 Prozent ausbauen konnten. Im Umkehrschluss ging der Anteil der opportunistischen

>>>

Fonds von 50,7 auf 40,3 Prozent zurück, was Swisslake im Wesentlichen auf fehlende Investitionschancen in Kombination mit den derzeit stark eingeschränkten Finanzierungsmöglichkeiten zurückführt. Als ein weiterer Grund gilt der Rückgang bei der Auflage von Asien- und globalen Fonds, die naturgemäss vornehmlich der opportunistischen Komponente zuzuordnen sind.

Erstaunlich stabil seien Fondsplatzierungen verlaufen. So wurden im Jahr 2012 insgesamt 91 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 51,4 Milliarden Dollar endplatziert und damit das Ergebnis des Vorjahres mit 92 Fonds und einem Eigenkapitalvolu-

men von 49,9 Milliarden Dollar sogar leicht gesteigert. «Diese Entwicklung ist insgesamt positiv zu sehen und dokumentiert eine seit nunmehr drei Jahren anhaltende Stabilisierung bei den Fondsplatzierungen», sagt Bernhard Köhler, CEO der Swisslake Capital AG. Diese Werte liessen auf eine Steigerung bei den Fondsplatzierungen und auch beim Auflageverhalten der Immobilienfondsmanager im Jahr 2013 hoffen. • * Die im Beitrag zitierten Zahlen basieren auf einer Vorabveröffentlichung aus dem Marktreport 2012 von Swisslake Capital, der Ende Januar 2013 veröffentlicht wird.

ANZE IGE

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 15 /1_2013 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Marktkommentar

Verhaltener Jahresstart Unter dem Strich verlief das vergangene Jahr für die Schweizer Immobilien-AGs und –Fonds positiv. Im neuen Jahr ist der Schwung etwas raus: Real wie Swiit Index tendierten zuletzt seitwärts.

TM. 2012 war ein positives Jahr für die Schweizer Immobilienaktien. Der Real Index legte im vergangenen Jahr um 12,3 Prozent zu und übertraf damit den Wertzuwachs im Jahr 2011 (+6,1%) deutlich. Der Spitzenwert aus dem Jahr 2010 von +24,7 Prozent wurde indes nicht erreicht. In den ersten sieben Monaten des Jahres verfolgte der Index einen deutlichen Aufwärtstrend ohne grössere Kurskorrekturen und erreichte am 6. August 2012 ein neues Allzeithoch bei 1.793,51 Punkten. Danach setzte die erste Konsolidierungsphase ein, wobei der Index innerhalb von sechs Wochen mehr als fünf Prozent an Wert einbüsste. Bereits im November wurde der Markt ein weiteres Mal deutlich belastet.

Innert Wochenfrist verlor der Index noch einmal vier Prozent. Nach diesen Korrekturphasen in der zweiten Jahreshälfte konnte sich ab Mitte November wieder eine Gegenbewegung aufbauen. Zu den Gewinnern des Jahres zählen die beiden Indexschwergewichte: Swiss Prime Site legte um 14,8 Prozent und PSP Swiss ANZE IGE

Property um 14,1 Prozent zu. Zum Jahresbeginn hat sich die vorangehende Aufwärtsbewegung allerdings wieder abgeflacht und der Index ist in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Somit liegt der Wertzuwachs für die ersten Handelswochen des Jahres bei 0,42 Prozent. Jedoch konnte sich der Schweizer Markt in dieser kurzen Zeit um 1,35 Prozentpunkte vom Epra Index absetzten. Der europäische Index verliert zum Jahresbeginn 0,93 Prozent.

Bisher keine Anzeichen für Auf- oder Abwärtstrends

Auch die Schweizer Immobilienfonds können das Jahr 2012 positiv abschliessen. Der Swiit Index notiert zum Jahresende um 6,3 Prozent höher. Das entspricht der Rendite in den beiden letzten Jahren, in denen der Index um 5,7 Prozent (2010) und 6,8 Prozent (2011) zulegte. Der Kursverlauf der Immobilienfonds zeigte im ersten Halbjahr ein beinah identisches Bild wie die Immobilienaktien. Anfangs August notierte der Index auf 295,41 Punkten, ebenfalls das Allzeithoch. Wie bei den Aktien, setzte danach bei den Fonds die erste grössere Kurskorrektur ein. Diese fiel aber deutlich länger aus und dauerte drei Monate. Dabei büsste der Index rund 6,5 Prozent an Wert ein.

Thomas Marti, Swiss Finance & Property

In den beiden letzten Monaten des Jahres konnte die Abwärtsbewegung gestoppt werden – es bildete sich ein neuer Aufwärtstrend. Unter den Indexteilnehmern verzeichneten vor allem die Wohnimmobilienfonds die grössten Kursgewinne. So verbuchten der Swisscanto Ifca ein Performance von 12,5 Prozent, Fonds Immobilier Romand 12,4 Prozent und der Swissinvest 11,5 Prozent. Für Aufsehen im Markt sorgte im November die Kotierung des CS Hospitality. Mit einer Marktkapitalisierung von rund einer Milliarde Franken führte die Indexierung zu Reallokationen, wodurch die bestehenden Fonds verkauft wurden. Der neukotierte Fonds profitierte selber von dieser Kotierung und konnte das Jahr mit einem Plus von 13,8 Prozent abschliessen.

Wie auch die Schweizer Immobiliengesellschaften starten die Fonds verhalten ins neue Jahr. Bisher sind noch keine Anzeichen eines Aufwärts- oder Abwärtstrends zu erkennen. Somit liegt auch die Performance von +0,02 Prozent für 2013 noch nahe bei null. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

///1_2013 / Seite 16

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE

16. JANUAR 2013

NOM .

BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF

WERT DIVIDENDE NUM MER

500 3490024 N

AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR

Agruna AG

41,710.00

41,710.00

41710

4.00

66,940.00

2

4,100.00

4,100.00

4100

10.00

4,250.00

10

1 4986482 I

Athris Holding AG I

1071

10.00

1,175.00

10

0.2 4986484 N

Athris Holding AG N

215

20.00

237.00

20

50

50

96

140241 N

1,125.00

1130

20.00

1,600.00

5

6.00 10202256 N

155753 N Bürgerh aus AG, Bern

C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau

1,125.00

261

100.00

280.00

50

Espace Real Estate Holding AG, Biel

10

4.25

255740 N

144.00

143

100.00

146.00

140

25

2.50

363758 I FTB Holding SA, Briss ago

142.00

640

20.00

700.00

60

500

150.00

191008 N Im mges Via m al a, Thusis

6200

6.00

7,200.00

5

400

80.00

257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo

10.00

1,550.00

9

200

50.00 11502954 N Konkordia AG N

1,210.00

1,210.00

1210

2,950.00

2,950.00

2960

6.00

3,600.00

6

50

154260 N Löwengarten AG

155

10.00

0.00

0

10

254593 N MSA Im mobilien, Adliswil

625

20.00

750.00

110

500 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

3155

1.00

5,000.00

1

0

0.00

0.00

0

1 2989760 I Real Estate Holding

600

36.00

225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri

3010

5.00

0.00

0

870

80.00

228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden

2431

7.00

2,900.00

4

800

160.00

231303 I Sia - Haus AG, Zürich

4900

3.00

5,150.00

5

1.90

1.9

4,000.00

0.00

0

1000

172525 N TL Im mobilien AG

7150

3.00

0.00

0

100

60.00

253801 N Tersa AG

10000

1.00

19,500.00

2

1000

256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil

15000

1.00

21,000.00

1

112.00

112

100.00

0.00

0

635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich

5225

5.00

5,450.00

3

5 1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG

2.5 14805211 N Zug Estates N Serie A 100

1.90

112.00

ANZE IGE

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IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 17 /1_2013 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

16. JANUAR 2013 RüCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.12 KURS SCHüT t.- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST

RENDITE 2012 2012

2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER

844,303 CS 1A IMMO PK

11,876,805 CS REF HOSPITALIT Y

107.30

125.80

1101.00

1355.00

95.70

109.00

2.29%

BÖRSEN K APITALISIERUNG

17.24%

8.57% 20.91%

117.10

125.00

681,172,405

3.85% 23.07%

8.23% nicht kotiert

1285.00

1385.00

3,576,326,025

0.79% 13.90% 13.83% 19.20%

94.50

115.90

981,000,000

276,935 CS REF INTERSWISS

174.80

211.90

3.98% 21.22%

0.77% 22.89%

214.50

228.00

1,438,418,309

3,106,932 CS REF LIVINGPLUS

98.75

122.00

2.60% 23.54%

5.57% 24.09%

116.00

133.00

2,135,000,000

4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS

111.65

144.00

2.92% 28.97%

7.32% 19.82%

137.80

148.10

1,227,571,200

1,291,370 CS REF SIAT

124.30

170.40

3.18% 37.09%

6.48%

163.00

184.50

2,159,112,670

12,423,800 EDMOND DE ROTSCHILD SWISS

101.75

112.00

0.00% 10.07%

-1.47% 45.14%

111.10

121.50

336,000,000

1,458,671 FIR

106.75

149.50

2.59% 40.05% 12.43% 13.68%

132.50

150.20

961,947,883

977,876 IMMOFONDS

291.10

403.75

3.38% 38.70%

8.10% 19.44%

377.50

430.00

1,181,487,973

278,226 L A FONCIERE

581.20

835.00

2.51% 43.67%

4.96% 17.78%

803.00

874.50

941,379,000

277,010 IMMO HELVE TIC

154.75

202.90

3.28%

6.60% 18.51%

192.10

205.90

608,700,000

31.11%

19.81%

3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND

109.50

130.10

2.34% 18.81% 14.65% 17.64%

115.00

128.00

397,071,575

3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

116.20

141.20

3.25% 21.51% 10.60% 25.70%

132.10

144.40

472,666,012

3,941,501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND

111.80

132.40

2.94% 18.43%

9.17% 27.88%

120.90

137.90

405,845,058

278,545 SOLVALOR "61"

168.00

254.00

2.33%

51.19%

- 0.04% 21.88%

230.60

269.75

902,003,784

725,141 SCHRODER IMMOPLUS

903.50

1078.00

1.58%

19.31%

- 0.18% 22.50%

1067.00

1162.00

1,034,880,000

3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

88.20

122.50

3.05% 38.89% 12.28% 24.95%

113.60

123.20

1,291,705,660

109.40

138.00

3.25% 26.14%

126.50

143.50

624,242,862

1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS

48.15

62.20

3.23% 29.18%

5.07%

19.14%

61.30

68.00

1,912,115,329

2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

12.00

14.30

2.46%

0.00% 31.84%

13.60

15.20

355,959,347

2,616,884 SWISSINVEST REIF

19.17%

11.46% 20.57%

1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

63.60

80.50

3.12% 26.57%

7.66% 23.27%

74.70

82.60

826,022,012

1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A

77.10

99.75

3.34% 29.38%

8.66% 20.07%

94.10

101.40

6,096,920,597

1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

59.20

69.90

3.83% 18.07%

4.39% 19.75%

67.40

73.45

1,090,500,394

Ø(1) Ø S W I T T Ø

Total

(1) Ohne/Sans Schroder Immoplus, Edmond de Rotschild Swiss 2.93% 26.89% 6.27% 21.15% 31,638,0 48,092

IMMOBILIENAKTIEN

16. JANUAR 2013

CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

BÖRSEN - KURS

AUS- EC ART SCHÜT-

TUNGS-

RENDITE

883,756 ALLRE AL HOLDING

1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N

255,740 ESPACE RE AL ESTATE

PERF. MTL .

Y TD UMSATZ 2012 %OKT

KURSE SEIT 1.1.12 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

117.30

141.10

4.02% 20.29%

9.52% 40.68%

130.80

146.50

1,417,101,005

33.70

26.60

4.46% -21.07%

-3.14% 16.47%

21.45

28.90

124,787,250

5.94%

145.00

143.00

3.04%

7.90%

134.00

143.50

245,490,388

1,731,394 INTERSHOP

255.60

324.75

6.48% 27.05%

7.73% 43.12%

310.00

337.00

381,906,000

1,110,887 MOBIMO

190.60

218.90

4.24% 14.85%

9.57% 38.30%

194.40

228.00

1,350,634,452

75.00

86.55

3.56% 15.40% 13.93% 68.61%

73.60

89.95

3,056,796,794

4.89% 21.19% 14.67% 71.66%

1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y

803,838 SWISS PRIME SITE

261,948 WARTECK INVEST

2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING

63.00

76.35

1398.00

1818.00

4.78

2.69

-1.38%

64.75

83.30

4,151,051,314

-1.73% 10.31%

1808.00

1915.00

199,780,020

0.00% - 43.72% 12.08% 37.06%

2.07

3.55

101,215,086

3.84% 30.04%

Ø Ø RE AL Ø

Total

3.84% 6.96% 12.31% 58.29% 11,028,762,309 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

///1_2013 / Seite 18

Projektentwicklung/Stadtentwicklung NACHRICHTEN Chur: Wohnungsbau auf der Kunsteisbahn Auf dem Areal der alten Calanda Kunsteisbahn (KEB) in Chur soll ein neues autofreies Stadtquartier entstehen. Die Stadt plant, dort Land für Wohnbauten im Baurecht abzugeben. Nach dem neu erstellten Quartierplan sind sieben viergeschossige Baukörper mit Attikageschoss und Tiefgarage sowie eine öffentliche Freifläche geplant. Bestehende Gebäude müssen weichen, deren aktuelle Nutzungen, unter anderem als Mittagstisch (im ehemaligen Restaurant) und Kindergarten, sollen neu in einem benachbarten Gebäude untergebracht werden.

Der bestehende Parkplatz an der Calandastrasse wird zu einer Freifläche für öffentliche Nutzungen umfunktioniert; u.a. sind ein Hartbelag-Spielfeld sowie eine parkähnliche begrünte Zone geplant. Die Wohnbauten haben den Minergie-P- oder MinergieA-Standard zu erfüllen.

Modellfoto Projekt «Überbauung Areal Alte Kunsteisbahn (KEB), Chur GR

Suva investiert in neues Stadtquartier in Uster

Projekt Flor: Eine «Stadtstadt» an der Lorenallee in Uster

Uster boomt weiter: Die Suva hat im Dezember das Projekt «Flor» übernommen. Realisiert wird das neue Stadtquartier von Odinga und Hagen.

BW. Die Stadtbauentwicklungs AG, vertreten durch die Odinga und Hagen AG, hat das Grossprojekt «Flor – die Stadtstadt in der Loren-Allee» in der Zürcher Gemeinde Uster für 67 Millionen CHF an die Unfallversicherung Suva aus Luzern verkauft.

Gleichzeitig hat die Gesellschaft als Totalunternehmerin die Verantwortung für den Bau des neuen Stadtteils in Uster-West übernommen. «Neben den ökonomischen Aspekten hat uns vor allem die Gesamtbetrachtung bezüglich Nachhaltigkeit des Projekts wie auch die sehr gute Lage überzeugt», sagt Giovanni A. Sena, Portfoliomanager Ostschweiz der Abteilung Immobilien bei der Suva. Die Grund-

idee für das neue Quartier basiert auf dem Netzwerk- und Servicegedanken.

Die Erschaffung eines neuen Ortes, der langfristig einen Mehrwert für jeden seiner Nutzer, Mieter, Anwohner, schafft, habe bei der Entwicklung dieses Projektes mit im Vordergrund gestanden, heisst es bei Odinga und Hagen. Durch die Verknüpfung von Mietern, Dienstleistern und ihren Kunden soll «eine einzigartige Vernetzung auf kleinem Raum entstehen». Zum Dienstleistungsangebot für die Bewohner und Unternehmen zählt künftig unter anderem auch ein Quartiersconcierge, der sich um den Extra-Service und die Kleinigkeiten des Alltags kümmert. Im Bereich der Dienstleistungsflächen, die den grössten Teil der Überbauung ausmachen, ist ein breiter Mietermix vorgesehen.

Denkbar seien Konzerne, die ihren Hauptsitz nach Uster mit Flughafenanschluss verlegen wollen, genauso gut wie Businesscenterbetreiber oder

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 19 /1_2013 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 1/2013 / 8. Jahrgang / 154. Ausgabe.

KMUs sowie Dienstleister aus der Gesundheitsbranche und Verkaufsläden auf den Erdgeschossebenen, heisst es.

Für die ganze Überbauung wird der zertifizierte Minergie-Standard angestrebt. Die Stadtbauentwicklungs AG und die Suva wollen das Projekt Flor zusätzlich nach den Kriterien der Schweizer Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft SGNI zer-

>>>

tifizieren lassen. Für die Vermarktung der insgesamt rund 12.650 Quadratmeter Miet- und Nutzfläche zeichnet die Blickpunkt Lebensraum AG verantwortlich. Neben den 44 Mietwohnungen in verschiedene Grössen bietet das Projekt Flor rund 7.500 Quadratmeter für Büro- und Dienstleistungsflächen sowie Flächen für den Retail. Im Frühsommer 2014 ist Bezugstermin. •

Verlag: galledia ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Erich Schlup, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

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FOTOS: PD

Die Wohnungen im Flor-Projekt sind vor allem für kurz vor oder bereits im Ruhestand stehende Menschen konzipiert.

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Das nächste Immobiliengespräch

Immobilienbewertung – Quo vadis?

Donnerstag, 21. Februar 2013, um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol Zürich Die Immobilienbewertung spielt sowohl bei Transaktionen als auch bei den Abschlüssen der institutionellen Investoren eine grosse Rolle. Verschiedenste Herausforderungen kommen jedoch künftig auf die Branche und die Bewertungsmethodik zu und es stellen sich folgende Fragen: · Wie ist mit dem heutigen tiefen Zinsumfeld und dem Anlagedruck umzugehen? · Kann der Marktpreis in überhitzten Zeiten als Richtwert für die Bestandesbewertung genommen werden? · Wie kann das aktuelle Thema «Nachhaltigkeit» in die Bewertung integriert werden? · Wie kann Markttransparenz hergestellt werden und wo sind welche Daten verfügbar? · Ist die DCF-Methode der Weisheit letzter Schluss oder kommen neue, alternative Methoden? · Wie problematisch ist ein Datenoligopol und wieweit kann REIDA Abhilfe schaffen? · Wie wird die Bewertung künftig automatisiert und gibt es dann noch Platz für unabhängige Bewerter? · Was sind die globalen Trends bei der Bewertung und welchen Einfluss haben sie auf die Schweiz?

Experten aus der Praxis und der Forschung diskutieren diese und weitere Fragen rund um die Bewertung und zeigen mögliche Perspektiven dazu auf.

Moderation: Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter, Hochschule Luzern Referenten: · Martin Frei, Inhaber Immoconsult, Gründungsmitglied SIV, VR SIREA · Jan Eckert, CEO Switzerland, JonesLang LaSalle · Alain Chaney, Leiter Bewertung und Portfoliomanagement, IAZI · Kurt Ritz, Leiter Real Estate Advisory, PWC Partner:

Die Veranstaltung dauert +/–90 Minuten mit anschliessendem Apéro und Networkgelegenheiten.

Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

Anmeldung: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an massimo.esposito@immobilienbusiness.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden mehrmals im Jahr zu aktuellen und spezifisch ausgewählten Themen aus der Immobilienwirtschaft statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zur aktuell behandelten Thematik.

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