161. Immobilienbrief

SCHWEIZER

Ausgabe 161_ 8. Jahrgang / 13. Mai 2013

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt 2 Shopping Center: Keine «pflegeleichten» Anlageobjekte 5 Nachrichten: Zürich/ Schenker Logistikzentrum 6 Corporate Real Estate: Mehr als Kostensenkung 6 Nachricht: Beos-Fonds/ Unternehmensimmobilien 9 IPD: Optimistische Immobilieninvestoren 9 Nachrichten: Basel/Stücki Shopping 11 Marktkommentar 12 Immobiliennebenwerte 13 Immobilienfonds/-Aktien 14 Projektentwicklung: Vom Zollfreilager zum Stadtquartier 15 Impressum

Handel im Wandel Shopping Center sind gefragt. Diesen Schluss legt zumindest der Blick auf die gut gefüllte weltweite Shopping-Center-Pipeline nahe: Gemäss der CBRE-Studie «Shopping Center Entwicklung – die aktivsten globalen Städte» sind derzeit rund um den Globus 32 Millionen Quadratmeter in Bau, rund 15 Prozent mehr als im vergangenen Jahr.

Allerdings ist die regionale Verteilung sehr unterschiedlich. Sieben der zwölf aktivsten Städte Birgitt Wüst Redaktionsleiterin befinden sich in China; insgesamt entfallen 16,8 Millionen Quadratmeter – 52 Prozent – der weltweiten Shopping-Center-Pipeline auf den chinesischen Markt. Die Vorhaben in Europa nehmen sich dagegen vergleichsweise bescheiden aus: Als BoomMärkte gelten derzeit vor allem die Türkei und Russland. In Westeuropa kommen zwar weiterhin neue Shopping Center an den Markt, doch verschiebt sich der Fokus angesichts der hier ohnehin schon recht hohen Ausstattung an Einkaufsfläche auf Revitalisierungen.

Ob alle geplanten neuen Shopping Center tatsächlich realisiert werden, bleibt abzuwarten. In der Schweiz etwa klagen viele Betreiber schon heute über stagnierende Umsatzzahlen, die längst nicht nur dem Einkaufstourismus der Schweizer ins nahe Ausland geschuldet sind: Auch der Online-Handel gewinnt stetig Marktanteile. Das Einkaufsverhalten der Konsumenten ändert sich – und welche Auswirkungen dieser Wandel auf den Detailhandelsflächenmarkt haben wird, ist derzeit sehr schwer einzuschätzen.

Mit den besten Grüssen Birgitt

Partner Immobilienbrief

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Detailhandelsimmobilien Schweiz

Keine «pflegeleichten» Anlageobjekte

Das Glattzentrum in Wallisellen: 2012 umsatzstärkstes Schweizer Shopping Center

Die Schweizer Shoppingcenter-Branche befindet sich im Umbruch. Experten raten zum Umdenken und zur NeuPositionierung.

BW. Der Schweizer Detailhandel hält sich vergleichsweise wacker: Der private Konsum erweist sich als sehr robust, wozu die unverändert gute Beschäftigungssituation beträgt. So gehen die Konjunkturforscher der BAK Basel im laufenden Jahr von

einer Zunahme der realen Detailhandelsumsätze von 1,7 Prozent aus.

«Die Kennzahlen der Schweizer Wirtschaft stehen weiterhin in deutlichem Kontrast zu den zahlreichen Ländern der Euro-Zone», heisst es auch in der jüngsten Quartalsanalyse von SPG Intercity Zürich. Das Wirtschaftswachstum werde getragen von einer robusten Inlandnachfrage, der heiteren Konsumentenstimmung und unverändert tiefen Zinsen. Dennoch, die Freude ist nicht ungetrübt:

Viele der 174 Shoppingcenter der Schweiz klagen über stagnierende oder einbrechende Umsätze. Gemäss den Erhebungen des Marktforschungsinstituts GfK Switzerland kam 2012 nur jedes fünfte Einkaufszentrum auf ein Plus von mehr als einem Prozent; jedes vierte meldete Stagnation; bei vielen resultierte ein Umsatzminus von einem oder mehr Prozentpunkten.

«Verantwortlich für diese Krise waren und sind hauptsächlich die Umsätze

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

im Non-Food-Bereich, insbesondere im Mode-Markt», erklärte Thomas Hochreutener, Detailhandelsexperte bei GfK Switzerland Anfang Mai beim vollbesuchten Shopping Center Forum 2013 im Radisson Blu am Zürcher Flughafen.

«Umdenken» erforderlich

Die Gründe für die Flaute in den Shoppingcentern sind vielschichtig: So fliesst weiterhin viel Kaufkraft aufgrund des hohen Frankenkurses ins Ausland ab, worunter insbesondere der grenznahe Einzelhandel leidet (s. Kastentext). Innerstädtische Geschäftslagen erfreuen sich jüngsten Studien zufolge wieder höherer Beliebtheit; hinzu kommt das grösser werdende Angebot in den Shoppingzonen der Bahnhöfe. Nicht zuletzt gewinnt der Online-Handel ständig an Quote: Gemäss GfK legten Zalando, Amazon & Co. allein im vergangenen Jahr in der Schweiz um sieben Prozent zu.

Allerdings scheint es auch hausgemachte Probleme zu geben: Viele Shoppingcenter der Schweiz entspre-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

chen nicht mehr den Ansprüchen ihrer (potentiellen) Kundschaft. Für Marcel Stoffel, Geschäftsführer des Branchen-Verbands SCSC, gestaltet sich die Shoppingcenter-Landschaft der Schweiz über weite Flächen als «grosser Einheitsbrei»: Viele Einkaufszentren würden sich hinsichtlich Mietermix und Ambiance kaum voneinander unterscheiden; eine klare Positionierung suche man oft vergebens. Sein Rat: «Ein Shoppingcenter soll nicht nur verkaufen, sondern auch Erlebnisse bieten, sich zum Treffpunkt entwickeln.» GfK-

spitzenmieten für verkaufsflächen (CHF/m 2 und jahr)

Experte Hochreutener zufolge ist ein «Umdenken erforderlich»: «In der Schweiz sollten nicht nur neue Shoppingcenter gebaut, sondern die alten auch neu positioniert werden.» Beispielsweise empfehle sich in manchen Fällen, den Mietermix zu überdenken und die Flächenbespielung zu hinterfragen.

«Stolze Gesamtrendite»

Grund zum Schwarzmalen gibt es allerdings nicht. «Einkaufszentren ziehen Kaufkraft wie Magnete an», >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Auslandseinkäufe nehmen zu Jeder dritte Schweizer kauft monatlich mindestens einmal im grenznahen Ausland ein. Gemäss einer von der Interessengemeinschaft Detailhandel Schweiz in Auftrag gegebene GfK-Studie haben Schweizer Kunden 2012 8,9 Milliarden CHF in Geschäften jenseits der Grenze ausgegeben, davon 4,6 Milliarden in Deutschland (v.a. in Konstanz, Weil am Rhein und Waldshut) und 1,4 Milliarden in Frankreich. Ausgegeben wurde das Geld hauptsächlich für Kleidung und Schuhe, Lebensmittel sowie Drogerieartikel. Für die Studie hat GfK zwischen gezielten Einkäufen im Ausland und spontanen Ausgaben während Ferien, Geschäftsreisen und Ausflugsfahrten unterschieden; Hotel- und Restaurantausgaben sowie Ausgaben für Autokäufe wurden nicht erfasst.

Bei den gezielten Einkaufsfahrten ha-

ben Schweizer Kunden im vergangenen Jahr 4,5 Milliarden CHF für Lebensmittel und Non-Food-Artikel ausserhalb der Schweiz ausgegeben; weitere 600 Millionen flossen in ausländische Online-Shops. Die Ausgaben für gezieltes Einkaufen im Ausland summierten sich auf 5,1 Milliarden CHF – dies sind fünf Prozent des gesamten Schweizer Detailhandelsumsatzes. 8,9 Milliarden CHF Auslandeinkäufe kommen zusammen, wenn zusätzlich die spontanen Ausgaben während Ferien- und Geschäftsreisen in der Höhe von 3,8 Milliarden CHF dazugerechnet werden.

Als Gründe für den Shopping-Tourismus werden neben den tieferen Preisen und der Mehrwertsteuerrückerstattung im Ausland längere Ladenöffnungszeiten und eine grössere Auswahl genannt.

///8_2013 / Seite 4 >>> heisst es etwa in der jüngsten Ausgabe des Immo-Monitoring von Wüest & Partner. Die Experten des Zürcher Beratungsunternehmens verweisen zum einen auf die fulminante Entwicklung, die die Branche seit dem Bau des ersten Shoppingcenters in den 1970er Jahren in der Schweiz erlebte: 2011 existierten gemäss W&P 163 Einkaufszentren, die mindestens 5.000 Quadratmeter Verkaufsfläche aufwiesen; die bestehenden Objekte vereinigen heute insgesamt rund 2,4 Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche. Aufgrund der bekannten Bauprojekte sei das weitere Wachstum absehbar.

Zum anderen stellen die W&P-Researcher fest, dass in den bestehenden Einkaufszentren derzeit rund 17 Prozent des jährlichen nationalen

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Seite 5 /8_2013 /// Detailhandelsumsatzes ausgegeben werden. Der mittlere Flächenumsatz habe 2011 bei 7.860 Franken pro Jahr betragen – und dieser Wert liege deutlich über der Marke von 3.600 Franken, die für sämtliche Verkaufsflächen der Schweiz gilt.

Stolze Gesamtrendite von 6,7 Prozent pro Jahr

Gleichwohl habe der in Einkaufszentren erzielte Umsatz in der Vergangenheit stagniert, und die Umsätze pro Quadratmeter seien in zahlreichen Einkaufszentren rückläufig. Einkaufszentren seien keine «pflegeleichten» Anlageobjekte, räumen die W&P-Experten ein. Dennoch seien sie aufgrund von insbesondere drei Eigenschaften attraktiv: «Bei einem

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF durchschnittlichen Marktwert von rund 60 Millionen Franken (Stichprobe: 86 Objekte) bieten sie erstens ein hohes Volumen, vor allem für grosse Einzelinvestitionen. Zweitens weist dieses Segment gemäss dem Benchmarking von IPD zwischen 2002 und 2012 die stolze Gesamtrendite von 6,7 Prozent pro Jahr aus, an der die Wertänderungsrendite mit 1,9 Prozent pro Jahr partizipierte.»

Nur Büro- und Verkaufsflächen in Grossstädten sowie Logistikgebäude hätten höhere Gesamtrenditen erreicht, heisst es weiter. Und last not least könne mit einem aktiven Management die immobilienbezogene Wertschöpfung selbst massgeblich beeinflusst werden: «Darin besteht der besondere Reiz dieses Immobilientyps.» •

NACHRICHTEN Schenker Neues Logistikzentrum In Pfungen, nahe der A1, A51 und des Zürcher Flughafens, entsteht bis Anfang 2014 eines der modernsten Logistikzentren der Schweiz. Auf 38.500 qm Grundfläche errichtet die Schenker Schweiz AG mehr als 4.600 qm Umschlagsfläche, 7.000 qm Logistikfläche mit 66 Rampen und rund 2.400 qm Bürofläche in Niedrigenergiebauweise. Mit Zutrittsberechtigungssystem, Kameraüberwachung und einer Sprinkleranlage entspricht das neue Logistikterminal höchsten Sicherheitsanforderungen.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Corporate Real Estate NACHRICHTEN

Mehr als reine Kostensenkung

Corporate Real Estate: Spezialfonds kauft zu Der Beos Corporate REF Germany II hat Anfang Jahr drei Unternehmensimmobilien in Köln, Frankfurt und Hamburg für 111 Millionen Euro gekauft. Bei den Objekten mit 90.000 qm Gesamtmietfläche handelt es sich um einen Teil des Carlswerks in Köln, den «Campus Oberhafen» in Frankfurt und zwei Bestandsgebäude (ca. 19.600 qm Hallen-/ Bürofläche) in Hamburg-Norderstedt. Die Käufe finanzierten die pbb Deutsche Pfandbriefbank (Objekte in Köln und Frankfurt) und die DG Hyp (Hamburg).

«Die Gebäude sind fast vollständig vermietet», sagt BEOS-CEO Stephan Bone-Winkel. Weitere Objekte habe man sich exklusiv gesichert; in zwei bis drei Jahren werde der Fonds voll investiert sein. Dem zweiten Spezialfonds für Unternehmensimmobilien sagten 23 institutionelle Investoren aus Deutschland (Versicherungen, Versorgungswerke, Banken) im letzten Jahr 365 Millionen Euro Eigenkapital zu. Bei einer geplanten Fremdkapitalquote von 42,5 Prozent erlaubt dies eine Gesamtinvestition von rund 630 Millionen Euro.

Das Management von Unternehmensimmobilien gewinnt zusehends an Bedeutung

Bei immer mehr Unternehmen rückt die Performance der betriebseigenen Immobilien verstärkt in den Focus. Corporate Real Estate-Experten sehen sich vor neuen, zunehmend strategischen Herausforderungen.

BW. Corporate Real Estate (CRE), lange Zeit nur unter kurzfristigen

Kostensenkungs-Gesichtspunkten betrachtet, steht mittlerweile zunehmend auch für Produktivität, für höheren Umsatz, höheren Shareholder value und verbesserte Leistungen der Mitarbeiter. «Eine zu enge Auslegung von CRE als Kostenreduktionsmassnahme kann sich nachteilig auswirken und zu langfristigen finanziellen und operativen Risiken führen», stellen die Verfasser des zweiten, englisch-

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

sprachigen Global Corporate Real Trend Report von Jones Lang LaSalle (JLL) fest. Für die Studie wurden mehr als 630 CRE-Führungskräfte aus 39 Ländern befragt.

Steigender Druck, die Performance zu steigern

Die Ergebnisse der Umfrage machen deutlich, unter welchem Druck CREVerantwortliche stehen. 68 Prozent der Befragten notieren höhere Anforderungen durch die Führungsspitze ihres Unternehmens, die Performance der Immobilien-Portfolios zu steigern. «Die globale Finanzkrise hat die Immobilie in den Fokus der Führungsetagen gerückt –als greifbaren Hebel zur Verbesserung des Unternehmensergebnisses», berichtet John Forrest, Global Director und CEO Corporate Solutions Jones Lang LaSalle Asien/Pazifik.

Die JLL-Studie macht deutlich, dass heute mehr CEOs die Bedeutung langfristiger, umsatzorientierter CRE-Strategien zur Risikominderung und Verbesserung der Profitabilität erkennen. Allerdings kristallisierte

sich bei der Studie heraus, dass die Nutzer von Unternehmensimmobilien mit einigen Risiken konfrontiert sind.

Risiko Nummer 1 ist für die Befragten, dass Unternehmen den Fokus allein auf Kostensenkungen legen – weil dies mögliche Vorteile aus umsatzsteigernden Investitionen untergräbt. 48 Prozent der Führungskräfte nennen als grösstes Hindernis zur Verbesserung der strategischen Positionierung von CRE-Massnahmen finanzielle Beschränkungen; 34 Prozent beklagten den Mangel an nachhaltigen Daten: Oftmals fehlten zur Identifizierung, Zusammenfassung und Ausführung der erfolgversprechendsten strategischen Massnahmen die nötigen Instrumente und Qualifizierungen.

Auch Einkäufer, die vorrangig preisgetrieben agieren, gelten als Risiko.

Gemäss Umfrage praktizieren 92 Prozent aller befragten Unternehmen eine Art von Immobilien-Outsourcing, wobei der Einkauf unter dem Aspekt des enormen Kostendrucks vermehrt in die Prozesse und Verhandlungen bei der Auswahl der

externen Dienstleister mit eingebunden wird. Werde der Preis dabei allerdings zum wichtigsten oder sogar einzigen Entscheidungskriterium, leide oftmals die Qualität und Nachhaltigkeit der Partnerschaft. 58 Prozent aller Befragten bemängeln ein nur begrenztes Wissen über Immobilien und ihre Komplexität – ein erheblicher Nachteil in einem preisgetriebenen Beschaffungsprozess.

K alkulation geht oft nicht auf

Risiko Nummer 3 besteht darin, dass die Produktivität am Arbeitsplatz häufig als «Quadratmeter pro Mitarbeiter»-Kalkulation gemessen wird. «Mehr Mitarbeiter auf weniger Raum ist aber bei weitem kein Garant für mehr Produktivität: Ist das Portfolio um Leerstand und nicht-betriebsnotwendigen Flächen bereinigt, lassen sich nur noch marginale Einsparungen erzielen, die sich zudem oft negativ auf Mitarbeitermotivation und Unternehmenskultur auswirken», so Forrest. 72 Prozent der Befragten nennen die Steigerung >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF der Produktivität als wichtigsten Motor der Leistungs- und Wertsteigerung eines Unternehmens.

Im Vergleich dazu liegt die Wertsteigerung der Immobilie an sich bei 47 Prozent; bei Corporate Real Estate geht es also um weit mehr als nur um Immobilien. Forrest zufolge sollte die Arbeitsplatzstrategie sich darauf konzentrieren, wie man Immobilien nutzen kann und wie das gesamte Arbeitsumfeld gestaltet sein muss, um die Produktivität der Mitarbeiter zu steigern. Immerhin: 67 Prozent der Befragten sagen, es wären Fortschritte zu erkennen; die Qualität des Arbeitsplatzes und der gesamten Arbeitsumgebung und Infrastruktur habe sich in den letzten drei Jahren erheblich verbessert. Gleichzeitig ging diese Qualitätssteigerung einher mit einer Effizienzsteigerung durch bessere Flächennutzung (68%).

Als weiteres Risiko werden Mängel in der Zusammenarbeit von Personal-, Finanz und IT-Abteilung identifiziert. Um Veränderungen der Arbeitsplatz-Strategien zu erzielen, sind aus Sicht der JLL-Researcher

>>>

ein veränderter Management-Stil und eine bereichsübergreifende Zusammenarbeit notwendig. Mittelfristig werde ein solcher Wandel stattfinden und zu einer integrierten gemeinsamen Dienstleistung führen: Während bei der aktuellen Umfrage nur acht Prozent der Befragten angaben, dass ihre Aufgabe derzeit in einer bereichsübergreifenden Abteilung untergebracht ist, identifizieren sich 51 Prozent mit dem Modell gemeinsamer integrierter Dienstleistungen mit dem Finanz-, HR- und IT-Bereich. «Vor dem Hintergrund des zunehmenden Wettbewerbs um Wissensarbeiter und den sich wandelnden Arbeitsplatzanforderungen der nächsten Generation ist ein Umdenken zwingend erforderlich», ist Lee Elliot, Leiter Research bei JLL für die Region EMEA, überzeugt.

Keine Kompromisse bei der Qualität

///8_2013 / Seite 8 märkte einzugehen. Fast 20 Prozent der Befragen nennt als grösste Herausforderung eines Immobilienverantwortlichen, eine Unternehmensexpansion in wachstumsstarke, aber wenig transparente Märkten voranzutreiben. Die Möglichkeit, Erwartungen nicht zu erfüllen, sei gross und ein Versagen könne den Ruf des Unternehmens und das Ansehen seines Immobilienteams nachhaltig negativ beeinflussen. «Diejenigen Unternehmen, denen es gelingt, sich die richtige Immobilie in wenig transparenten Wachstumsmärkten zu sichern, werden am besten aufgestellt sein. Sie können aus der globalen wirtschaftlichen Expansion dort Vorteile ziehen, wo sie am stärksten ist», sagt Elliot.

Die Investition von Zeit und Ressourcen, um die lokale Immobilien-Dynamik in solchen Märkten zu verstehen, zahle sich aus. • Ein ausführlicher Bericht zum Trend Thema Corporate Re al Estate erscheint in der Juni -Ausgabe des IMMOBILIEN Business.

Das fünfte Risiko wird darin gesehen, Kompromisse bei der Immobilienqualität beim Eintritt in Wachstums-

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilieninvestmentmärkte Europa

Optimistische Immobilieninvestoren

NACHRICHTEN

Schätzung der Marktteilnehmer für den Deutschen, Schweizer und Österreichischen Immobilien Index 2013 (in %)

Stücki Shopping Im Mittelfeld

Gemäss einer aktuellen IPDUmfrage zeigen sich die institutionellen Immobilieninvestoren für die Märkte des deutschsprachigen Europa für 2013 zuversichtlich.

PD/BW. Die institutionellen Immobilieninvestoren in Deutschland, Österreich und der Schweiz (DACHRegion) wurden von der IPD Investment Property Databank GmbH nach ihren Renditeerwartung für das laufende Geschäftsjahr 2013 befragt*. Mit einem erwarteten Total Return von 5,7 Prozent im Durchschnitt für diese drei Länder sind die Markteilnehmer recht optimistisch.

Für Österreich wird mit 6,4 Prozent der höchste Total Return der DACHRegion erwartet; für die Schweiz liegt die Schätzung bei 6,3 und für Deutschland bei 4,5 Prozent.

Gemäss IPD-Geschäftsführer Daniel Piazolo wird das deutschsprachige Europa von vielen Marktteilnehmern als Stabilitätsanker innerhalb eines unsicheren globalen Umfeldes gesehen: «Dies drückt sich für den Immobilienbereich in diesen drei Ländern mit einem erwarteten 2013 Total Return von 4,5 Prozent oder mehr aus.» Die Erwartungshaltung der deutschen und österreichischen Marktteilnehmer für das laufende Berichtsjahr 2013 sei noch >>>

Das erste Engagement in der Schweiz verlief für die Hamburger ECE nicht ganz so erfolgreich wie andernorts. Das Stücki eröffnete im Herbst 2009, kurz bevor der Franken zur Fluchtwährung mutierte und der «Shoppingtourismus» der Schweizer ins Ausland einsetzte. Hinzu kommt der Standort in Basel-Kleinhüningen – nur einen Katzensprung von der deutschen Grenze entfernt, hinter der sich ein Einkaufstempel an den anderen reiht. Nicht die einfachsten Bedingungen, um eine neue Shoppingdestination zu etablieren, selbst wenn man über so viel Erfahrung verfügt wie der 1965 gegründete ShoppingcenterEntwickler und –Betreiber. Mit derzeit 183 verwalteten Shoppingcentern, mehr als sechs Millionen Quadratmetern Verkaufsfläche und rund 17.500 gewerblichen Mietern gilt die ECE als Marktführer in Europa. In der Schweiz ist das ECE-Shoppingcenter von der Marktführerschaft noch etwas entfernt. Im GfK-ShoppingcenterRanking belegte das Stücki 2012 mit einem Umsatz von 4.375 CHF/ qm nur Platz 120 von 174 – die Nummer Eins, das Glattzentrum bei Zürich, erzielte 14.290 CHF/ qm. Im Gespräch mit GfK kündigte ECE-CEO Alexander Otto nun Massnahmen zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Stücki an; ferner will man prüfen, wie der Mieter- und Branchenmix «an die Herausforderungen des Wechselkurses» angepasst werden könne.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF höher als der Total Return im Jahr 2012. Deutsche institutionelle Investoren erwarten für 2013 demnach einen um 0,1 Prozentpunkte höheren Total Return, bei den österreichischen Marktteilnehmern sind es 0,2 Prozentpunkte.

>>>

«Belastbare Kennziffern»

Nur in der Schweiz gehen die Marktteilnehmer laut IPD für 2013 von einem niedrigeren Total Return von 6,3 Prozent aus; der aktuelle 2012 Total Return liegt bei 6,8 Prozent.

«Da die Total Return Prognosen der durch IPD befragten Marktteilnehmer in der DACH-Region mit durchschnittlich weniger als einem Prozent Abweichung zu den tatsächlich realisierten Werten in den Vorjahren sehr treffsicher waren, können auch

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die 2013 Schätzungen als belastbare Kennziffer verwendet werden», ist Piazolo überzeugt.

Die Maximalerwartung für 2013 liegt im Österreichischen Markt bei 7,6 und die Minimalerwartung bei 4,2 Prozent. Im Vergleich zu 2012 hat sich die Spannbreite von 2,2 auf 3,4 Prozentpunkte erhöht. Für die Schweiz beträgt die Spannbreite 3,1 Prozentpunkte bei einem Maximalwert von 7,5 und einem Minimalwert von 4,4 Prozent. In Deutschland liegt der erwartete Maximalwert bei 5,6, der Minimalwert bei 2,7 Prozent.

Höchste Wertänderungsrendite in der Schweiz

wie im Jahr zuvor; Österreich und die Schweiz folgen mit 4,9 respektive 4,4 Prozent. Dagegen lag die Wertänderungsrendite im Schweizer Markt bei 2,3 Prozent und erzielt damit wie im Vorjahr den höchsten Wert. Mit 1,2 Prozent Wertänderungsrendite folgt der Österreichische Immobilienmarkt. Schlusslicht bildet Deutschland mit –0,8 Prozent. •

*Die Befragungen erfolgten während der IPD Immobilien Inde x Launches für die ins titutionellen

Im Jahr 2012 ist die Netto-Cash-FlowRendite für den Deutschen Immobilienmarkt mit 5,2 Prozent am höchsten

Immobilieninvestoren

aus

Deutschl and, Österreich und der Schweiz in Frankfurt, Zürich und Wien durch der IPD Investment Propert y Databank GmbH mit Sit z in Wiesbaden.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Marktkommentar

Real Index auf Jahreshoch Immobilien-Aktien sind weiterhin gefragt; Immobilienfonds haben noch Nachholbedarf.

TM. Der Index für kotierte Immobilienaktien konnte die seit Mitte April 2013 andauernde Aufwärtsphase weiter fortsetzen: In der ersten Handelswoche des Monats Mai steigerte sich der Real Index um 0,9 Prozent und schrieb bei 1.799,77 Punkten ein neues Jahreshoch. Im laufenden Jahr liegt der Wert nun um 4,02 Prozent im Plus.

Die beiden Indexschwergewichte sind dabei weiterhin die grössten Treiber in der aktuellen Aufwärtsphase. Swiss Prime Site hat im laufenden Jahr bisher um 6,21 und PSP Swiss Property um 5,52 Prozent zugelegt. Doch auch kleinere Indexteilnehmer wie Intershop (+4,73 % YTD) und Zug Estates (+5,37% YTD) tragen ihren Teil zur positiven Performance bei.

Züblin Immobilien hingegen verharrt

in einer Abwärtsphase und verbucht für das Jahr ein Minus von rund 29 Prozent. Betrachtet man die jüngste Kursentwicklung nach Kriterien der technischen Analyse, weisen die Indikatoren bereits auf eine leichte Überhitzung am Markt hin. Ausserdem sind Anzeichen einer Abnahme der Volumina zu erkennen. Diese beiden Aspekte können als erste Vorboten einer möglichen Verlangsamung oder gar Richtungsänderung des Indexes interpretiert werden.

Auf dem K apitalmarkt kehrt Ruhe ein

Der Swiit Index hingegen ist mit einer seitlichen Bewegung in den Monat gestartet und liegt im Mai mit 0,05 Prozent nur leicht tiefer. Bei den kotierten Immobilienfonds ist zwar bereits seit Mitte Februar ein leichter Aufwärtstrend zu erkennen, doch trotz dieser Kurserholung notiert der Index

Thomas Marti, Swiss Finance & Property weiterhin tiefer als im Vorjahr und weist gegenüber 2012 noch ein Minus von 0,72 Prozent auf. Unter den Top Performern befinden sich mit dem Credit Suisse LivingPlus (+3.28 % YTD) ein Indexschwergewicht und mit Realstone (+3.55 % YTD) und Patrimonium (+4.92 % YTD) zwei eher kleine Indexmitglieder. Das absolute Indexschwergewicht UBS Sima liegt aufs Jahr gesehen mit 1,5 Prozent im Minus.

Auf dem Kapitalmarkt kehrt wieder etwas Ruhe auf. Die Emissionen von UBS Swissreal, Immo Helvetic, Solvalor und Realstone Development wurden bereits abgeschlossen oder stehen kurz vor Fristende; abgesehen vom Credit Suisse LivingPlus hat bisher kein weiterer Fonds angekündigt eine Kapitalaufnahme zu prüfen. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE

8. MAI 2013

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50

255740 N Espace Real Estate Holding AG, Biel

257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo

1'210.00

1'210.00

2'950.00

3'300.00

3

3'300.00

5'000.00

6

154260 N Löwengarten AG

10

155.00

0.00

0

254593 N MSA Im mobilien, Adliswil

10

625.00

10

640.00

900.00

10

500

3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

2

2'500.00

4'800.00

1

1

2989760 I Real Estate Holding

0

0.00

0.00

0

600

36.00

225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri

20

3'050.00

0.00

0

870

80.00

228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden

5

2'560.00

2'965.00

5

800

160.00

231303 I Sia - Haus AG, Zürich

2

4'750.00

5'000.00

13

1.90 5.25 0

0.00

5

1000

100

60.00

1000

4'900.00

1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG 172525 N TL Im mobilien AG

8'000.00

5'100.00

0

253801 N Tersa AG

1 10'000.00 19'500.00

2

256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil

1 17'000.00 21'000.00

635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich

8'000.00

20

7'650.00

5.50 7371 0.00

2.5 14805211 N Zug Estates N Serie A 100

625.00

129.00

130

113.50

129.00

140

5'300.00

5'500.00

3

5'555.00

5'800.00

5

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Seite 13 /8_2013 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

3. MAI 2013 RüCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.12 KURS SCHüT t.- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST

RENDITE 2013 2012

2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER

108.00

125.50

2.31% 16.20%

- 0.24%

1119.00

1340.00

3.94% 19.75%

-1.11%

96.20

105.70

1.61%

9.88%

-1.47%

1.70%

276,935 CS REF INTERSWISS

177.80

205.00

4.17% 15.30%

-3.26%

3,106,932 CS REF LIVINGPLUS

97.00

122.00

2.55% 25.77%

2.54%

4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS

112.95

134.30

3.07% 18.90%

-3.89%

3.90%

1,291,370 CS REF SIAT

126.30

169.75

3.22% 34.40%

- 0.38%

2.20%

12,423,800 EDMOND DE ROTSCHILD SWISS

101.75

108.00

0.00%

6.14%

-3.57%

3.86%

1,458,671 FIR

108.00

149.00

2.62%

37.96%

- 0.33%

1.52%

977,876 IMMOFONDS

295.60

398.00

3.47% 34.64%

-1.42%

2.41%

377.50

278,226 L A FONCIERE

605.80

837.00

2.46% 38.16%

0.24%

1.25%

277,010 IMMO HELVE TIC

151.25

198.00

3.29% 30.91%

2.09%

1.18%

844,303 CS 1A IMMO PK

11,876,805 CS REF HOSPITALIT Y

1.72%

BÖRSEN K APITALISIERUNG

117.10

126.40

679,547,988

1285.00

1385.00

3,536,735,700

94.50

115.90

951,300,000

2.05%

199.10

228.00

1,546,199,585

2.48%

116.00

133.00

2,135,000,000

128.90

148.10

1,144,880,640

163.00

184.50

2,150,876,618

107.00

121.50

324,000,000

132.50

151.00

958,730,666

430.00

1,164,661,828

803.00

874.50

943,633,800

192.10

205.90

594,000,000 413,552,640

nicht kotiert

3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND

110.60

135.50

2.27% 22.51%

4.15%

1.10%

115.00

135.50

3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

117.75

138.00

3.36% 17.20%

-2.27%

1.40%

132.10

144.40

461,954,034

3,941,501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND

109.30

133.00

2.87% 21.68%

3.32%

1.59%

120.90

137.90

407,684,235

278,545 SOLVALOR "61"

170.00

223.40

2.68%

31.41% -10.28%

2.24%

230.20

269.75

793,337,186

725,141 SCHRODER IMMOPLUS

920.50

1067.00

1.60% 15.92%

-1.02%

2.19%

1015.00

1162.00

1,024,320,000

3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

87.60

117.70

2.89% 34.36%

-3.92%

2.51%

113.60

128.10

1,241,091,887

110.90

140.00

3.23% 26.24%

1.45%

1.28%

126.50

144.50

633,289,860

1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS

48.85

62.30

3.26% 27.53%

0.16%

1.63%

60.30

68.00

1,915,189,469

2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

12.11

14.30

2.48% 18.08%

0.00%

2.56%

13.60

15.20

355,959,347

2,616,884 SWISSINVEST REIF

1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

63.00

77.25

3.18% 22.62%

- 0.99%

1.72%

74.70

83.50

792,673,297

1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A

76.25

94.80

3.44% 24.33%

-1.70%

1.73%

92.85

101.40

5,794,366,643

1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

57.75

63.20

4.20%

-5.57%

2.12%

61.15

73.45

985,974,605

9.44%

Ø(1) Ø S W I T T Ø

Total

( 1) Ohne/Sans Schroder Immoplus, Edmond de Rotschild Swiss 3.03% 23.31% -1.33% 2.01% 30,948,960,027

IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

3. MAI 2013 BÖRSEN - KURS

AUS- EC ART SCHÜT-

TUNGS-

RENDITE

PERF. MTL .

Y TD UMSATZ 2013 %M ÄRZ

KURSE SEIT 1.1.12 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

883,756 ALLRE AL HOLDING 115.80 135.50 4.07% 17.01% - 0.07% 4.33% 130.80 146.50 1,360,858,867 1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N 33.20 25.25 4.72% -23.95% - 0.60% 0.94% 21.45 28.90 118,454,063 20,185,305 DUAL RE AL ESTATE INV 21.50 21.85 4.05% 1.63% 2.82% 0.00% 21.25 21.65 51,347,500

255,740 ESPACE RE AL ESTATE 148.70 146.00 3.00% -1.82% 2.10% 0.03% 136.00 146.00 250,640,536 4,582,551 FUNDA MENTA RE AL N 13.10 12.40 3.32% -5.34% 3.33% 0.30% 11.30 13.25 112,632,808 1,731,394 INTERSHOP 249.00 320.00 6.28% 28.51% 4.70% 7.31% 317.25 338.00 376,320,000 1,110,887 MOBIMO 187.50 207.50 4.35% 10.67% -1.10% 4.57% 194.40 227.40 1,286,535,068 1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y 78.25 86.60 3.70% 10.67% 3.76% 5.21% 73.63 88.90 3,336,613,863

803,838 SWISS PRIME SITE 63.00 76.40 4.72% 21.27% 4.78% 4.13% 65.59 78.50 4,584,887,080

261,948 WARTECK INVEST 1429.00 1760.00 4.01% 23.16% -3.19% 2.09% 1725.00 1915.00 193,406,400 2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING 3.55 1.85 0.00% - 47.89% -31.23% 2.75% 2.07 3.55 62,979,470 Ø Ø RE AL Ø Total

3.84% 3.08% 2.71% 4.40% 11,73 4,675,655 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

///8_2013 / Seite 14

Projektentwicklung/Stadtentwicklung

Vom Zollfreilager zum Stadtquartier

Freilager-Quartier: Neuer Wohnraum für 2.000 Menschen

Grosse Pläne für das Zollfreilager-Areal in ZürichAlbisrieden: Die Zürcher Freilager AG will dort in den kommenden Jahren ein neues Stadtquartier realisieren.

BW. Das Kapitel «Zollfreilager» auf dem Areal in Zürich-Albisrieden ging im vergangenen Jahr unwiderruflich zu Ende. Die letzten Mieter zogen per 30. Juni 2012 aus und machten so den Weg für das Projekt frei. Die Baube-

willigungen wurden Ende August 2012 rechtskräftig; Anfang Mai erfolgte der erste Spatenstich. «Den Weg zu diesem Grossprojekt haben im Jahr 2008 die von der Stadtzürcher Stimmbevölkerung mit grosser Mehrheit angenommene Umzonung und der 2010 durch den Stadtrat genehmigte Gestaltungsplan geebnet», blickt Martin Wetter, Verwaltungsratspräsident der Zürcher Freilager AG, zurück. Gemäss den Plänen des Unternehmens, an dem als Mehrheitsaktionär Axa

Leben und weitere 190 Anleger beteiligt sind, soll auf dem Gelände des ehemaligen Zollfreilagers bis 2916 ein neues Quartier mit rund 800 Mietwohnungen und knapp 200 Zimmern für studentisches Wohnen erstellen.

Auf dem Areal hat es ferner Platz für Geschäfte, kleinere Gewerbebetriebe, Kinderbetreuung und gastronomische Angebote. Das Investitionsvolumen: 360 Millionen CHF. Das 70.500 qm grosse Areal ist in mehrere Baufelder unterteilt, für

ANZE IGE

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Seite 15 /8_2013 /// die verschiedene Architektenteams zuständig sind. Der Wettbewerb für die Teilprojekte erfolgte auf der Basis eines von Meili, Peter Architekten, Zürich, im Jahr 2010 entwickelten städtebaulichen Leitbilds. Danach werden auf dem nördlich gelegenen Teilgebiet A entlang der Rautistrasse drei Hochhäuser und drei Längsbauten nach den Plänen des Berner Architekten Rolf Mühlethaler errichtet.

Ein viertes Längsgebäude auf dem Baufeld A wurde von Meili, Peter Architekten konzipiert und umfasst die rund 200 Zimmer für studentisches Wohnen. Der Mietvertrag steht bereits: Die Räumlichkeiten wurden 2011 langfristig an die WOKO Studentische Wohngenossenschaft Zürich vermietet.

Ein neues Zuhause für 2.000 Menschen

Der Entwurf für die Projekte auf dem Teilgebiet C im südwestlichen, an die Bachwiesen angrenzenden Arealteil

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF stammt von Nahoko Hara, Zeno Vogel Architekten, Zürich (office haratori GmbH, Zürich) und Wingender Hovenier Architecten BV, Amsterdam. Im Teilgebiet D im südöstlichen Bereich des Areals – hier bleiben die bestehenden Bauten (Block 1 und Block 2) in umgenutzter und erweiterter Form erhalten – , zeichnen wiederum Meili, Peter Architekten verantwortlich. Die Bauten aus der Gründerzeit des Zollfreilagers sollen als Lofts neu genutzt und aufgestockt werden. Geplant sind zweieinhalb- bis fünfeinhalb-ZimmerMietwohnungen, die sich durch eine Vielfalt an Typologien, Grundrissen und Materialisierungen auszeichnen – um, wie die Freilager AG mitteilt, eine gute Durchmischung der künftigen Mieterschaft zu fördern. Nach Fertigstellung Ende 2016 sollen rund 2.000 Menschen im Freilager Zürich zu Hause sein.

Jean-Claude Maissen, CEO der Zürcher Freilager AG, lobte anlässlich eines Informationsanlasses die

hohe Durchlässigkeit der Überbauung. Neben der sorgfältig geplanten Integration in die bestehenden Quartierstrukturen sowie den grosszügigen Grün- und Freiflächen besteche das Projekt durch eine CO2-neutrale Wärmeerzeugung, die hohe Energieeffizienz der Gebäude sowie die gute ÖV-Anbindung. «Alle Gebäude werden im Minergie-Eco- oder MinergieP-Eco-Standard erstellt. Das Freilager Zürich erfüllt die Anforderungen an die Vision der 2000-Watt-Gesellschaft», sagt Maissen nicht ohne stolz.

Als Totalunternehmer bei dem Projekt zeichnet die Allreal Generalunternehmung AG verantwortlich, für die Gesamtprojektleitung der CEO der Zürcher Freilager AG sowie die Brandenberger + Ruosch AG. Mit der Erstvermietung der rund 800 Mietwohnungen sowie der rund 7.200 qm Verkaufs-, Gewerbe- und Büroflächen wurde die Intercity Zürich AG beauftragt. Die Vermarktung startet voraussichtlich 2015. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 8/2013 / 8. Jahrgang / 161 . Ausgabe.

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IMMOBILIEN BUSINESS

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Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Erich Schlup, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

FOTOS: PD

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 50. Immobiliengespräche

Überangebot auf dem Büromarkt – Wie weiter mit älteren Objekten?

Donnerstag, 13. Juni 2013 um 17:30 Uhr im Restaurant Metropol Zürich Der Büromarkt Zürich ist aktuell durch grosse Neubauten am Stadtrand und damit zusammenhängenden Standortkonsolidierungen grösserer Firmen in diesen Gebäuden geprägt. In Basel zeichnet sich mit dem Zusammenzug der Roche-Aktivitäten im eigenen Gebäude ähnliches ab. Gebäude in der Innenstadt leiden zunehmend an grossen Leerständen. Die neuen, attraktiven Objekte in der Peripherie können meist in nützlicher Frist vermietet werden. Anders sieht die Situation für ältere, nicht mehr vollständig konforme Gebäude aus. Diese kommen stark unter Druck und können nur noch mit relativ grossen Abstrichen an den Mann gebracht werden. Wie sollen Eigentümer und Vermarkter künftig damit umgehen?

Folgende Fragen stellen sich: · · · · ·

Wie entwickeln sich die Büromärkte?

Welche Flächen sind heute und in Zukunft gefragt?

Verliert die Bahnhofstrasse ihren Nimbus oder siedeln sich andere Firmen dort an?

Wie können ältere Büroobjekte neu positioniert und vermarktet werden?

Stellt die Umnutzung von Büro- und Gewerberäumen zu Wohnungen eine gangbare Alternative dar?

Experten aus Praxis und Forschung diskutieren diese und weitere Fragen rund um Büro- und Gewerbeimmobilien und zeigen Perspektiven auf.

Moderation: Prof. Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter Immobilienmanagement, Hochschule Luzern

Die Veranstaltung dauert +/–90 Minuten mit anschliessendem Apéro und Networkgelegenheiten.

Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

Anmeldung: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an selina.niederberger@immobilienbusiness.ch

Partner:

Die Schweizer Immobiliengespräche finden mehrmals im Jahr zu aktuellen und spezifisch ausgewählten Themen aus der Immobilienwirtschaft statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zur aktuell behandelten Thematik.

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