SCHWEIZER
Ausgabe 164_ 8. Jahrgang / 19. August 2013
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt 2 PMRE Monitor/Pom+: Geschäftsmodelle mit Zukunft 3 Nachrichten: Intershop/Corestate 8 Valuation Congress: Bewertung von Projekten 9 Nachrichten: IAZI/ Punktgenaue Bewertung 10 AIFMD: Anzahl der Fondsmanager wird kleiner 11 Nachrichten: SNB/Hypothekarkredite 12 Ausland: Büromarkt London 13 Nachrichten: JLL /Transaktionsmärkte Europa 14 Marktkommentar 14 Nachrichten: PSP/Mobimo 15 Immobiliennebenwerte 16 Immobilienfonds/-Aktien 17 Projektentwicklung/Trend: Altersgerechtes Wohnen 18 Nachrichten: Zug Estates/Zara 18 Impressum
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Unruhige Zeiten Jüngst monierte die Schweizerische Nationalbank, dass der Zugang zu Hypothekarkrediten zu leicht sei, was dazu führe, dass viele neu abgeschlossene Hypothekenverträge bei höheren Zinsen nicht mehr erfüllt werden könnten. Bei 40 Prozent der neu vergebenen Kredite werde die Vorsichtsregel nicht beachtet; die Risikobereitschaft der Banken bei der Immobilienkreditvergabe sei unverändert hoch, das Risiko einer grösseren Preiskorrektur Birgitt Wüst Redaktionsleiterin gestiegen. Einige Marktbeobachter sehen die Lage weniger kritisch – obgleich sie einräumen, dass manche Schuldner bei einem Anstieg der Zinsen um zwei bis drei Prozent in Schwierigkeiten geraten könnten. Dass diese Situation eintritt, wird indes stark bezweifelt. Zwar sind die Zinssätze im ersten Halbjahr etwas gestiegen – die Rendite des zehnjährigen Eidgenossen liegt inzwischen bei rund ein Prozent – doch ein weiterer Anstieg sei nicht wahrscheinlich, heisst es. Ob die Prognose stimmt, bleibt abzuwarten. Beruhigender wirken Mitteilungen von Research-Häusern wie etwa der Zürcher IAZI AG, nach deren Marktbeobachtungen der Preisdruck abflaut. Dies sei vorrangig das Verdienst der sogenannten mikro- und makroprudentiellen Markteingriffe, sagt IAZI-Chef Donato Scognamiglio. Konsumentenstimmung und Wirtschaftsentwicklung seien stabil, was die Nachfrage für Wohnimmobilien stimuliere, ebenso wie die Zuwanderung. Massive Preiseinbrüche sind somit vorerst wohl kaum zu erwarten. Mit den besten Grüssen Birgitt Wüst
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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Facilitymanagement/Propertymanagement
Geschäftsmodelle mit Zukunft
Bei Immobilienunternehmen derzeit im Fokus: Zukunftsfähige Strategien
Internationale Einflüsse, regulatorische Anforderungen, schrumpfende Margen und neue Wettbewerber erfordern ein Umdenken in der Immobilienwirtschaft. Die aktuelle Ausgabe des PMRE Monitor der Pom+ AG widmet sich den Geschäftsmodellen von morgen.
BW. Der Immobilienmarkt ist in Bewegung und die Unternehmen richten ihre Geschäftsmodelle neu aus. Das Competence Centrum Process Management Real Estate (CC PMRE) hat sich in seiner vierten Marktstudie, die soeben veröffentlicht wurde,
mit den Geschäftsmodellen von morgen beschäftigt. Im Zentrum standen dabei u.a. die Fragen, welche Veränderungen zu erwarten sind, welche Einflüsse zu Verschiebungen in Leistungsbereichen führen und welche Chancen sich dadurch für die Unternehmen bieten. Wie die Befragung für den PMRE Monitor 2013 ergab, ist die zunehmende Internationalisierung der zentrale Impulsgeber für die Ausrichtung zukünftiger Geschäftsmodelle. Davon betroffen ist nicht nur die eigene Internationalisierung, sondern auch die zunehmende Anzahl von Kunden, Lieferanten und Wettbewerbern aus dem Ausland. Als wei-
tere wichtige Faktoren, die bei der Neuausrichtung des Geschäftsmodells eine Rolle spielen, nannten die Befragten die Innovationskraft und den Wunsch nach höherer Effizienz und Effektivität. Die Risiken des Kapitalmarktes werden hingegen – wie bereits in der Marktstudie 2012 – als eher gering eingeschätzt. Investments in «Nachhaltigkeitsstrategien» nehmen zu
Auch bei den anvisierten Zielen stehen die Internationalisierung und die Innovationsfähigkeit weit vorne. Wichtig sind zudem die Minimierung von Risiken und ein transparentes
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Seite 3 /12_2013 /// Reporting. Ein Aspekt übersteigt jedoch im Hinblick auf Bedeutung und Wachstum alle anderen: Mit einem Wachstumspotenzial von nahezu 25 Prozent führt die Nachhaltigkeit die Liste der zukünftigen Erfolgsfaktoren an. Bei den Untersuchungen zur Organisation, Steuerung und IT-Systemen zeigt sich sehr deutlich, dass IT-Kompetenzen, leistungsfähige Systeme und eine qualitativ hochstehende Datenbasis die entscheidenden Grundlagen für die Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen im Immobilienmarkt sind. Doch auch Prozesse sind nach wie vor relevant und werden neu ausgerichtet. Insbesondere im
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Bereich der Akquisition wird in die Standardisierung investiert. Zur Identifikation zukünftiger Leistungsfelder oder einer Verschiebung der Leistungsgrenzen wurden insgesamt 102 verschiedene Leistungen analysiert. Analog zur hohen Bedeutung der Nachhaltigkeit investieren die Unternehmen besonders in den Ausbau des Geschäftsfeldes «Nachhaltigkeitsstrategien». Nachhaltigkeit ist und bleibt also Top-Thema im Immobilienmarkt. Die Analyse der aktuellen und prognostizierten Wachstumsraten der Akteure im Markt zeigt, dass Asset, Property und Facility Management überdurchschnittlich in den Ausbau in- >>>
NACHRICHTEN Intershop Beteiligung an Corestate Capital AG
Quelle: PMRE Monitor 2013
forschungsmodell geschäftsmodelle mit zukunft
Die Immobiliengesellschaft Intershop beteiligt sich an der in Zug ansässigen Corestate Capital AG, die überwiegend in deutsche Wohnimmobilien investiert. Den Angaben zufolge wird sich Intershop im Rahmen einer Kapitalerhöhung mit rund 17,6 Millionen Euro an Corestate beteiligen. Zudem würden für rund 2,4 Millionen Euro bestehende Aktien und Partizipationsscheine erworben. Corestate ist ein Private-EquityUnternehmen, das mit insgesamt 140 Mitarbeitern ein Immobilienvermögen von mehr als zwei Milliarden Euro verwaltet, an welchem sie auch mit eigenem Kapital beteiligt ist. Zu den Anlegern von Corestate zählen institutionelle Investoren und Family Offices. Intershop hatte an der Bilanzmedienkonferenz von Anfang März mitgeteilt, künftig auch wieder Investitionen im Ausland zu prüfen. Dies deshalb, weil in der Schweiz die Gelegenheiten zum günstigen Kauf von Liegenschaften sehr selten geworden seien.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF >>> vestieren (+37%, +50%,+33%). Das Wachstum im Investment Management entwickelt sich dagegen mit elf Prozent eher verhalten. Da im Markt bereits diverse Nachhaltigkeitsreports existieren und die dafür notwendigen Berechnungsmodelle und Kennzahlen von den Investoren und Fondsanbietern entwickelt wurden und im Einsatz sind, lässt die Interpretation der Daten für die Autoren der Studie zwei Thesen zu. Zeigen die Umfrageergebnisse, dass das Investment eine gewisse Markt-
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reife erreicht hat und nur noch von den nachgelagerten Dienstleistern erwartet, die erforderlichen Basisdaten bereitzustellen und die Nachhaltigkeitsanforderungen in ihren Prozessen umzusetzen? Oder sind die aktuellen Ergebnisse erste Anzeichen für das Ende des Nachhaltigkeits-Hypes? Diagnostiziert das Investment bereits einen rückläufigen Trend im Markt bzw. bei den Anlegern und Immobilieninvestoren? Bei vielen Vermietungs- und Verkaufsgesprächen geniesse das The-
4. Edition des PMRE-Monitor Das Competence Center Process Management Real Estate (CC PMRE) wurde 2009 von der Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin (HTW Berlin) und die pom+group AG gegründet. Das CC PMRE erstellt Marktstudien und bemüht sich um Lösungen und Empfehlungen im Bereich Prozessmanagement. In der vierten Edition des PMRE-Monitor stehen Zukunftsstrategien von Immobilienunternehmen im Zentrum. Für die aktuelle Marktstudie befragten die Researcher Unternehmen aus dem deutschsprachigen Immobilienmarkt, die Immobilienportfolios mit einem Wert zwischen einer und sechs Milliarden Franken bewirtschaften. Mehr als 100 Unternehmen, die aus den Bereichen Asset, Property, Facility und Investment Management tätig sind, beteiligten sich an der Umfrage und nannten die aus ihrer Sicht gewinnbringenden Strategien und lukrativen Leistungsfelder sowie ihre Einschätzung, welche Ansätze Risiken bergen und wo sich Chancen ergeben könnten.
ma Nachhaltigkeit keine höchste Priorität, merken die Autoren weiter an. Allerdings sei die Nachhaltigkeit zu einer Voraussetzung für den Eintritt in Vermietungs- und Verkaufsgespräche geworden: Ohne den Nachweis einer entsprechenden Zertifizierung träten viele Investoren und Mieter gar nicht erst in Verhandlungen ein. Kommentar von Prof. Dr. em. Hans Rudolf Schalcher, ETH Zürich: «Nachhaltiges Immobilienmanagement liegt derzeit im Trend, ist jedoch weder neu noch sehr innovativ, denn der schonende Umgang mit Ressourcen und zufriedene Mieter bzw. Käufer sind von jeher strategische Erfolgspositionen jeder langfristigen, finanziell interessanten Investition in Immobilien.» Spezialauswertungen erhöhen Aussagekraft
Ebenfalls im Trend und im Wachstum begriffen sind das Benchmarking, das Risikomanagement und das Risikoreporting. «Die Qualität von Immobiliendienstleistern wird zukünftig nach den eingesetzten >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ren, dem Unternehmenszweck und den Objekttypen Rechnung zu tragen, wurden Detailanalysen durchgeführt. Diese Ergebnisse zeigen, welche Strategien vom Investment, Asset, Property oder Facility Ma-
nagement umgesetzt werden, welche spezifischen Anforderungen an das Corporate und Real Estate Investment Management gestellt werden und welche Lösungen sich für bestimmte Nutzungsarten bieten. •
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Quelle: PMRE Monitor 2013
IT- und Reporting-Tools und der Zügigkeit, mit der die Daten neu übernommener Immobilien und Portfolios integriert werden, beurteilt», bestätigt Ingo Hartlief, Vorsitzender der Geschäftsführung von Corpus Sireo. Ein weiteres Ergebnis der Studie: Besondere Risiken ergeben sich aus neuen gesetzlichen oder regulatorischen Anforderungen, wie z.B. Solvency II, der AIFM-Richtlinie oder dem Investmentgesetz (in Deutschland). Zur Einhaltung dieser Anforderungen benötigen die Unternehmen Daten und Reports. Da der Immobilienmarkt von verschiedenen Akteuren geprägt ist, kann die Entwicklung der Geschäftsmodelle nicht allgemeingültig bewertet werden. Um den einzelnen Akteu-
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Veranstaltungen
Im Fokus: Bewertung von Projekten
Eine Herausforderung auch für Experten: Die Bewertung von Projektentwicklungen
Am 19. September 2013 findet im Kultur- und Kongresszentrum Thun der Valuation Congress, der Jahreskongress der Immobilienbewertung, statt. Die Tagung verspricht spannend zu werden. Thema ist: „Projektentwicklung und Projektbewertung“.
PD/BW. Nachdem der im Vorjahr erstmals durchgeführte Jahreskongress der Immobilienbewertung mit
rund 200 Teilnehmern ein grosser Erfolg war, dürfen die Erwartungen an den Valuation Congress 2013 hoch angesetzt werden. Veranstalter dieses Anlasses ist die Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer SEK/ SVIT, eine Fachkammer des SVIT, die neben den intern durchgeführten Seminaren für ihre Mitglieder den Jahreskongress der Immobilienbewertung für ein breiteres Fachpublikum anbietet. Das Tagungsthema „Projektentwicklung und Projektbewertung“ ist sehr
aktuell – denn aufgrund der guten Immobilienmarktsituation und der regen Bautätigkeit müssen viele Immobilienprojekte ab Plan beurteilt und bewertet werden. Bei vielen dieser Bewertungsobjekte bestehen grössere Unsicherheiten als bei Bestandsimmobilien, und sie erfordern ein anderes methodisches Vorgehen bei der Bewertung. Gleichzeitig wird dem Bewertungsexperten im Gegensatz zu bereits bestehenden Immobilien bei Projektentwicklungen eine grössere Verantwortung
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 9 /12_2013 /// übertragen. Am Valuation Congress 2013 stellen namhafte Referenten mit aktuellen Beiträgen zum Thema einen hohen Praxisbezug sicher: Im Einführungsvortrag etwa wird Daniel Lehmann, Partner der Swiss Valuation Group AG, die Thematik von Projektentwicklungen erläutern und auf deren bewertungsmethodische Besonderheiten eingehen. Der Vortrag Standortrating für Projektentwicklungen von Dr. Stefan Fahrländer, Partner von Fahrländer Partner Raumentwicklung, behandelt die Datengrundlagen für das Standortrating und die methodischen Grundlagen. Vorträge mit hohem Pra xisbezug
Im Weiteren wird gezeigt, welche Standorte Potenzial haben und wer die möglichen Gewinner und Verlierer sein werden. Jürg Wanzenried, Leiter der Frutiger AG, befasst sich täglich mit Projektentwicklungen für Eigenpromotionen einer Thuner Bauunternehmungsgruppe. Sein Vortrag gibt einen Einblick in die Kalkulation von Projektentwicklungen, wie die Chancen und Risiken berücksichtigt werden und welches die wichtigsten Erfolgsfaktoren bei Projektentwick-
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF lungen sind. Kurt Ritz, Partner bei PricewaterhouseCoopers und Leiter des Bereichs Real Estate Advisory, behandelt in seinem Vortrag die Besonderheiten bei der Beratung und Kalkulation von Projektentwicklungen. Ausserdem wird er auf die Rechnungslegungsstandards bei Projektentwicklungen eingehen. Mit der Übernahme eines Bewertungsmandats geht der Bewertungsexperte in der Regel auch ein Haftungsrisiko ein. Um die Frage, wie das Haftungsrisiko bei Projektentwicklungen mit grossen Unsicherheiten begrenzt werden kann, dreht sich der Vortrag von Dr. Sibylle Schnyder, Partnerin der Anwaltskanzlei CMS von Erlach Henrici AG. Die Bewertung und die Finanzierungspraxis von Banken haben einen grossen Einfluss darauf, ob und wie Projektentwicklungen realisiert werden können. Susanne Morgenegg, Immobilienbewerterin und Director im Credit Risk Management der Credit Suisse AG gibt einen Einblick, wie Projektentwicklungen aus Bankensicht beurteilt, bewertet und finanziert werden. Ein weiterer Schwerpunkt ist der Umgang mit Risiken, die bei Projektentwicklungen meistens grösser sind als bei realisierten Objekten. •
NACHRICHTEN IAZI: Punktlandung Gute Lagen sind begehrt. Doch wie und mit welchem Gewicht eine gute Lage das Gesamtresultat einer Bewertung beeinflusst, war bisher unklar. Bewertungen auf Gemeindeebene reichen zur exakten Beurteilung nicht aus; nur die Mikrolage innerhalb einer Ortschaft (u.a. Verkehrsanbindung, Versorgungs- und Dienstleistungen in der Nähe, Immissionsquellen) gibt Aufschluss. Die Iazi AG hat ihre hedonische Bewertungsmethode soweit verfeinert, dass der Wert eines Hauses innerhalb des jeweiligen Strassenzuges festgestellt werden kann. Ausgehend von bisher über 350.000 ausgewerteten Immobilientransaktionen wurden neu die effektiv bezahlten Preise und deren Aufschlüsselung auf die preisbestimmenden Bau- und Lagemerkmale bis auf Stufe Strasse quantifiziert. So entstand ein Rating sämtlicher Schweizer Strassen. Im Klartext: Eigenheime können auf die Adresse hin präzise hedonisch bewertet werden. Die Datenbank wächst jährlich um mehrere Zehntausend Handänderungen.
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Durch AIFMD reduziert sich die Anzahl der Fondsmanager Die Investmentbranche ist gemäss einer Studie von Knight Frank und DRS noch nicht ausreichend auf die am 22. Juli 2013 in Kraft getretene EU-Richtlinie vorbereitet.
PD/BW. Die Experten sind sich einig: Die neue Richtlinie zur Regulierung von Managern alternativer Investmentfonds, englisch Alternative Investment Fund Manager Directive oder kurz AIFMD, wird zu einer Konsolidierung der europäischen Investmentbranche führen. Dies ist das
Ergebnis einer aktuellen Umfrage, welche die Immobilienberatungsgesellschaft Knight Frank in Zusammenarbeit mit dem Beratungs- und Softwarehaus DRS durchgeführt hat. Demnach gehen 63 Prozent der befragten rund 100 Immobilieninvestoren davon aus, dass sich durch AIFMD die Anzahl der Fondsmanager reduzieren wird. Laut Umfrage hat sich zudem die Investmentbranche noch nicht ausreichend auf die am 22. Juli 2013 in Kraft getretene EURichtlinie vorbereitet. Ziel der Einführung der neuen AIFMD-Bestimmungen ist, für mehr
Vertrauen unter den Anlegern, für grenzüberschreitende Absatzchancen und ein besseres gesamteuropäisches Marketing sorgen – doch laut Nick Powlesland, Leiter European Valuations bei Knight Frank, hatten die Fonds nicht viel Zeit zur Vorbereitung. «Der Geltungsbereich der Richtlinie ist sehr breit gefächert und bezieht sich nicht nur auf Vermögensverwalter, sondern auf viele Anlageinstrumente», betont Powlesland. Im Vordergrund stehen Bewertungsgrundsätze und –verfahren, Meldepflichten, die zentrale Speicherung von Dokumentationen sowie die
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// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 11 /12_2013 /// Berichterstattung an Aufsichtsbehörden, Investoren und Interessenvertreter. Knight Frank empfiehlt den betroffenen Managern, so schnell wie möglich mit gut informierten Beratern zu sprechen. DRS-Geschäftsführer Jan Hoffmeister zufolge bestätigen die Umfrageergebnisse, dass sich die europäische Investmentbranche durch die Umsetzung von AIFMD einschneidenden Veränderungen gegenübersieht. Die EU-Richtlinie fordere unter anderem
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF umfassende Berichterstattungspflichten für Immobilien-, Private Equity- und Hedge-Fonds. «Da AIFMD Fondsmanagern mehr Verantwortung bei der Verwaltung von Vermögenswerten auferlegt, werden Lösungen, die den Prozess vereinfachen, immer wichtiger», fügt Hoffmeister hinzu. Hierfür bieten sich aus seiner Sicht in erster Linie massgeschneiderte Massnahmenpakete an, die sich vor allem aus einer virtuelle Plattform und Beratungsleistungen zusammensetzten. •
Die Umfrage An der Umfrage von Knight Frank und DRS, im Rahmen einer europäischen Veranstaltungsreihe unter Immobilienfondsmanagern, Vermögensverwaltern, Depotbanken und Private-Equity-Unternehmen erfolgte, nahmen etwa 100 Experten teil. Die Umfrage zu AIFMD kommt zu folgenden Ergebnissen: • 63 Prozent der Teilnehmer glauben, dass es infolge der AIFM-Richtlinie weniger Fondsmanager geben wird. • 17 Prozent der Teilnehmer haben bisher keine Massnahmen ergriffen, um sich auf die Änderungen durch AIFMD vorzubereiten. • 28 Prozent der Teilnehmer sind der Meinung, dass die AIFM-Richtlinie ungewollt das Wachstum einer Offshore-Fondsmanagement-Industrie fördert. • 49 Prozent der Teilnehmer glauben, dass Dokumentation, Transparenz und Berichterstattung vor dem Stichtag im Juli Anlass zur Besorgnis gaben.
NACHRICHTEN SNB: Neue Warnung Die SNB warnt vor den Folgen eines Zinsanstiegs. Gemäss SNBVizedirektor Jean-Pierre Danthine wird bei 40 Prozent der neu vergebenen Hypothekarkredite die Vorsichtsregel nicht eingehalten. Sie besagt, dass ein Haushalt in der Lage sein muss, die Hypothekarzinsen auch bei einem Zinssatz von gegen fünf Prozent zu begleichen. Der leichte Zugang zu Hypothekarkrediten wirke wie eine Falle – was dazu führe, dass viele neu abgeschlossene Hypothekenverträge bei höheren Zinsen nicht mehr erfüllt werden könnten. Um die Banken gegen drohende Kreditausfälle zu wappnen, hält die SNB sie dazu an, ihre Eigenkapitalbasis zu stärken, etwa durch den 2012 eingeführten antizyklischen Kapitalpuffer. Laut Danthine ist allerdings unklar, ob dessen Bremswirkung reicht, um «eine harte Landung zu verhindern».
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04.02.11 15:52
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
///12_2013 / Seite 12
Immobilieninvestmentmärkte Europa
Londoner Büroimmobilien sind weiter attraktiv
In London sollen bis 2022 rund 240.000 neue Büroarbeitsplätze entstehen
Der Erwerb von Büroimmobilien in London scheint sich immer noch zu lohnen. Die Researcher von Henderson Global Investors erwarten steigende Mieten.
PD/BW. Langfristige Investments in Londoner Büroimmobilien sind trotz der gegenwärtig niedrigen Anfangsrenditen weiter attraktiv. Das
geht aus einem aktuellen Marktreport der Immobilienexperten von Henderson Global Investors hervor. Unter der Leitfrage «Büroimmobilien in Central London: zu spät für den Markteinstieg?» hat das ImmobilienResearch von Henderson Global Investors die Attraktivität langfristiger Investitionen in Bürogebäuden in der City und im West End untersucht. Wesentliches Element des Reports ist
eine Analyse der historischen Renditen aus Investitionen über einen Anlagezeitraum von jeweils zehn Jahren. Entsprechend ausgerichtete Anlagen haben demnach in der Zeit seit 1980, von nur wenigen Ausnahmen abgesehen, attraktive durchschnittliche Gesamtrenditen erzielt. Das gilt auch, wenn innerhalb des untersuchten Anlagezeitraums ein Nachfrageeinbruch am Büroimmobilienmarkt zu
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 13 /12_2013 /// verzeichnen war, etwa der DotcomCrash kurz nach der Jahrtausendwende oder der Beginn der Bankenkrise im Jahr 2007. Selbst in den Zehnjahresperioden, die sowohl vom Dotcom-Crash als auch von der Bankenkrise betroffen waren, beliefen sich die durchschnittlichen Gesamtrenditen immerhin auf +4,4 Prozent pro Jahr in der City und auf +8,0 Prozent p.a. im West End. Vorsicht bei kurzfristigen Anlagezeiträumen
Insbesondere in Verbindung mit einer niedrigen und stabilen Inflationsrate waren die risikoadjustierten Renditen attraktiv: So reichen sie im Zehnjahreszeitraum zwischen 1994 bis 2003 von +7,2 Prozent p.a. in der City bis +10,6 Prozent p.a. im West End. Die ungünstigen Jahre für Investitionen waren der Analyse zufolge die Jahre 1989 und 1990. Hier verpassten Investoren den Boom der späten 1980er und gerieten in den Sog der Flaute in den frühen 1990er Jahren. Bei einer zehnjährigen Haltedauer lag die durchschnittliche Gesamtrendite in dieser Zeit bei enttäuschenden, aber dennoch akzeptablen +2,9 Prozent p.a. in der City und +5,0 Prozent p.a. im West End. «Die anhaltend hohe Nachfrage hat die Anfangsrenditen am Londoner Büromarkt sinken lassen, so dass sie aktuell insbesondere im West End unterhalb des langfristigen Durchschnitts liegen. Ausserdem bedeuten die potenziellen Auswirkungen eines möglichen Zinsanstiegs einen weiteren Unsicherheitsfaktor», sagt Stefan Wundrak, Director of Research bei Henderson Global Investors. «Grosse Vorsicht ist aber vor allem im Hinblick auf kurzfristige Anlagezeiträume geboten. Bei einem Investmenthorizont von zehn Jahren zeigt unsere historische Analyse,
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF dass selbst bei einem vergleichsweise ungünstigen Einstiegs- und Ausstiegszeitpunkt in London attraktive durchschnittliche Gesamtrenditen zu erzielen waren.» K aum spekulative Bauvorhaben nach 2014
«Ein stetiges moderates Wirtschaftswachstum vorausgesetzt, ist bei Büroimmobilien in London auch für die kommenden zehn Jahre von einer attraktiven Wertentwicklung auszugehen», so Wundrak weiter. Denn die Perspektiven für die weitere Entwicklung sind positiv: Oxford Economics sagt für Grossbritannien in der kommenden Dekade ein durchschnittliches Wachstum von 2,5 Prozent pro Jahr voraus; für die Stadt London selbst werden sogar um die drei Prozent erwartet. Bis zum Jahr 2022 sollen allein in der Londoner Innenstadt rund 237.000 neue Arbeitsplätze entstehen, zum grössten Teil im Bereich der unternehmensbezogenen Dienstleistungen sowie der Informations- und Kommunikationstechnologien. Die Research-Experten bei Henderson Global Investors gehen daher davon aus, dass die Spitzenmieten in London im Jahr 2014 weiter steigen werden. Dafür spricht nicht zuletzt die wachsende Zuversicht unter den Mietern, die zeitlich mit einer Reihe anstehender Mietverlängerungen zusammenfällt. Alleine im Londoner West End laufen in den Jahren zwischen 2013 und 2015 für mehr als 370.000 Quadratmeter Bürofläche die Mietverträge aus. Hinzu kommt, dass sich die Pipeline für spekulative Bauvorhaben über das Jahr 2014 hinaus leert. Wundraks Fazit: «Für langfristig orientierte Investoren ist es also nach wie vor nicht zu spät, in den Londoner Büromarkt zu investieren.» •
NACHRICHTEN JLL: Interesse an Südeuropa steigt Investitionen in europäische Gewerbeimmobilien haben im 1. Halbjahr 2013 mit ca. 58 Mrd. Euro über zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum zugelegt. Eine erhebliche Verbesserung gab es in Italien, Spanien, Portugal und Griechenland, wo die Aktivitäten im Vergleich zum 1. Halbjahr 2012 insgesamt um ein Drittel (von 2,1 auf 2,8 Mrd. Euro) zugnahmen. Treibende Kraft war die Verdoppelung der Investitionen aus dem Ausland, dabei insbesondere der Erwerb eines Büroimmobilienportfolios in Barcelona durch AXA für rund 150 Mio. Euro von Generalitat de Catalunya. Darüber hinaus wurden Akquisitionen von Allianz und AXA in Italien sowie Hotelinvestments durch Anleger aus Katar in Italien und Spanien registriert. Wieder mehr Investments auf der «grünen Insel» Zum ersten Mal seit der spanischen Staatschuldenkrise hat die Spitzenrendite in Madrid eine Veränderung erfahren (Rückgang um 30 bps). Auch in Irland ist die Erholung offensichtlich. Das Investitionsvolumen im 1. Halbjahr 2013 liegt bei 533 Mio. Euro und damit nicht mehr weit vom Ergebnis des gesamten Vorjahres (673 Mio. Euro). Der Erfolg von Green Property, dem ersten irischen REIT, der mit bereits 310 Mio. Euro eingeworbenem Kapital deutlich seine ursprünglich Zielsetzung von 200 Mio. Euro übertroffen hat und die Zahl der verfügbaren Aktien erhöhen konnte, unterstreicht das wiederkehrende Vertrauen in Investments auf der «grünen Insel».
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
///12_2013 / Seite 14
Marktkommentar NACHRICHTEN PSP: Gewinnrückgang PSP Swiss Property meldet für das erste Halbjahr 2013 einen Liegenschaftsertrag von 138,1 Mio. CHF (+0,8%). Der Betriebsgewinn auf Stufe Ebitda ohne Liegenschaftserfolge sank dagegen auf 117,9 Mio. CHF (-7,9%). Ohne Liegenschaftserfolge resultierte ein Reingewinn von 85,2 Mio. CHF (-0,9%). Die übrigen Ertrags- und Kostenkomponenten, insbesondere der Finanzaufwand, entwickelten sich mehrheitlich positiv. Der gesamte Gewinn (inkl. Bewertungsdifferenzen) sank auf 158,7 Mio. CHF (-11%), was PSP v.a. mit einer geringeren Aufwertung der Liegenschaften begründet. Mobimo: Mehr Gewinn Mobimo hat im ersten Halbjahr 2013 den Reingewinn auf 41,4 Mio. CHF (+4,5%) gesteigert; darin ist ein 4,0 Prozent höherer Erfolg aus Neubewertung des Immobilienparks von 23,6 Mio. CHF enthalten. Zur Verbesserung führten Baufortschritte bei den bestehenden Projekten, Mietvertragsoptimierungen und die erstmalige Anwendung von IFRS 13. Der Betriebsgewinn sank leicht auf 59,4 Mio. CHF. Der Erfolg aus Vermietung lag mit 39,8 Mio. CHF auf Vorjahreshöhe; die Einnahmen aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum sanken von 8,3 auf 5,7 Mio. CH.
Indirekte Immobilienanlagen in der Sommerflaute Der Real Index legt im August deutlich zu, der Swiit Index tendiert unverändert. Im laufenden Jahr zeigen beide Indizes allerdings eine negative Performance.
NH. Die kotierten Schweizer Immobilienaktien konnten im bisherigen Verlauf des Monats August (15.8.) zwar gut zwei Prozent zulegen, doch für das laufende Jahr notiert der Real Index mit - 2,7 Prozent auch weiterhin im negativen Bereich. Die von einigen Gesellschaften inzwischen publizierten Halbjahresergebnisse hielten bislang keine Überraschungen bereit und entsprachen im Grossen und Ganzen den Erwartungen der Analysten. Unterdessen sind die gehandelten Volumen immer noch «hochsommerlich», das heisst, die Daten haben noch nicht ausreichend Aussagekraft, um die Stimmung realistisch deuten zu können. K apitalerhöhungen in Sicht
Die kotierten Schweizer Immobilienfonds präsentieren sich für den Monat August nahezu unverändert (+0,04%); auf das laufende Jahr gesehen liegt der Swiit Index am 15. August 2013 mit 3,3 Prozent im Minus. Frisches
Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property
Geld will der Fonds Realstone Swiss Property (RSPF) einsammeln; die Gesellschaft hat für Ende September eine Kapitalerhöhung angekündigt. Am Markt geht man davon aus, dass weitere Fondsgesellschaften im vierten Quartal Kapitalerhöhungen planen; konkrete Ankündigungen für die Kapitalmassnahmen gab es bisher allerdings noch nicht. Die weitere Entwicklung der Immobilienfonds wird auch künftig stark von der Frage abhängen, wie sich das Zinsniveau entwickelt, und somit ist zu erwarten, dass das Marktsegment auch in den kommenden Monaten kaum Auftrieb erhalten und beflügelt wird. Ferner bleibt anzumerken, dass in diesem wenig förderlichen Marktumfeld Kapitalerhöhungen eher belastend wirken. Mehr noch: Je nach Höhe konnten sie dem Markt möglicherweise aufkommenden Schwung entziehen. •
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// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE
15. august 2013
NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUM MER
500
50
1
0.2
50
3490024 N AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR
41,710.00
45,000.00
41855
2.00
57,500.00
4,100.00
4,250.00
4100
30.00
0.00
0
Athris Holding AG I
1,075.00
1,275.00
1220
10.00
1,300.00
10
4986484 N Athris Holding AG N
222.00
264.00
238
50.00
264.00
23
140241 N Agruna AG 4986482 I
155753 N Bürgerh aus AG, Bern
1
1,125.00
1,600.00
1125
6.00
1,800.00
14
137 10202256 N C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau
255.00
279.00
263
11.00
273.00
157
10
255740 N Espace Real Estate Holding AG, Biel
139.00
147.00
136.5
50.00
140.00
10
25
2.50
363758 I FTB Holding SA, Briss ago
640
20.00
690.00
40
191008 N Im mges Via m al a, Thusis 257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo
500
150.00
400
80.00
200
50.00 11502954 N Konkordia AG N
50
10
6205
2.00
7,200.00
5
1,210.00
1,550.00
1315
12.00
2,495.00
30
2,950.00
3,800.00
3300
3.00
3,700.00
10
154260 N Löwengarten AG
155
10.00
0.00
0
625.00
640
10.00
1,050.00
10
500
3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
2500
2.00
4,800.00
1
2989760 I Real Estate Holding
0
0.00
0.00
0
1
254593 N MSA Im mobilien, Adliswil
625.00
600
36.00
225664 I S AE Im mobilien AG, Unter ägeri
3050
20.00
5,550.00
3
870
80.00
228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden
2,600.00
2,600.00
2560
5.00
2,960.00
4
800
160.00
231303 I Sia - Haus AG, Zürich
4,750.00
5,100.00
4765
1.00
4,850.00
18
1.90
6.25
5
1,000.00
0.00
0
8,000.00
0.00
0 0
5
1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG
1000
172525 N TL Im mobilien AG
8,000.00
7650
20.00
100
60.00
253801 N Tersa AG
12000
1.00
0.00
1000
256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil
17000
1.00
21,000.00
1
2.5 14805211 N Zug Estates N Serie A 100
635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich
112.00
129.00
110
100.00
129.00
100
5,300.00
6,250.00
5400
15.00
5,900.00
10
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
///12_2013 / Seite 16
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS
13. august 2013
CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
RüCKNA ME PREIS
BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHüT t.- RENDITE
2'672'561 BONHOTE IMMOBILIER
844'303 CS 1A IMMO PK
11'876'805 CS REF HOSPITALIT Y
PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.12 Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST 2013 %april
106.15
123.50
2.43% 16.34%
0.56%
1136.00
1365.00
3.91% 20.16%
0.74% nich t kot ier t 1285.00 1385.00
1.57%
117.10
126.40
96.30
105.00
1.63%
9.03%
-2.11%
1.52%
94.50
115.90
BÖRSEN K APITALISIERUNG
668'718'538 3'602'719'575 945'000'000
276'935 CSREF INTERSWISS
180.60
197.00
4.39%
9.08%
-7.03%
2.28%
189.90
228.00
1'485'860'089
3'106'932 CS REF LIVINGPLUS
97.70
115.50
2.72% 18.22%
-1.87%
2.46%
110.20
133.00
2'021'250'000
4'515'984 CS REF PROPERT Y PLUS
114.30
131.50
3.16% 15.05%
-5.83%
1.65%
128.00
148.10
1'121'011'200
1'291'370 CS REF SIAT
128.10
167.50
3.30% 30.76%
-1.70%
2.66%
157.10
184.50
2'122'367'208
12'423'800 EDMOND DE ROTSCHILD SWISS
103.85
104.50
2.01%
- 4.82%
2.45%
103.30
121.50
418'000'000
1'458'671 FIR
109.30
150.00 2.62% 37.24% 0.33% 2.26% 132.50 151.00
977'876 IMMOFONDS
300.00
397.00
278'226 L A FONCIERE
612.60
277'010 IMMO HELVE TIC
152.90
0.63%
3.51% 32.33%
-1.67%
846.00
2.45% 38.10%
194.75
3.37% 27.37%
430.00
965'165'100
1.92%
376.75
1'161'735'542
1.32%
2.17%
803.00
874.50
953'780'400
0.49%
2.43%
181.10
205.90
584'250'000
3'499'521 PATRIMONIUM SRE FUND
112.50
130.50
2.40% 16.00%
2.71%
1.33%
115.00
135.50
398'292'395
3'362'421 PROCIMMO SWISS COMM FUND
119.30
136.00
3.44% 14.00%
-3.68%
1.92%
130.00
144.40
455'259'048
3'941'501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND
112.50
126.00
3.05% 12.00%
-1.96%
2.68%
120.80
137.90
386'227'170
278'545 SOLVALOR "61"
172.00
225.00
2.68% 30.81%
-9.65%
2.59%
212.70
269.75
799'019'100
725'141 SCHRODER IMMOPLUS
938.00
1017.00
1.69%
8.42%
-5.66%
3.73%
978.00
1162.00
976'320'000
3'743'094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
88.75
113.00
3.04% 27.32%
-7.76%
2.56%
110.10
128.10
1'191'532'568
2'616'884 SWISSINVEST REIF
112.35
140.00
3.26% 24.61%
1.45%
1.61%
126.50
144.50
633'289'860
1'442'082 UBS SWISS RES. ANFOS
49.50
60.00
3.42% 21.21%
-3.54%
2.20%
58.80
68.00
1'844'484'240
2'646'536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL
12.22
14.50
2.46% 18.66%
1.40%
1.58%
13.60
15.20
360'937'799
1'442'085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
63.80
77.50
3.20% 21.47%
- 0.68%
1.85%
72.50
83.50
795'238'583
1'442'087 UBS SWISS MIXED SIM A
77.35
91.70
3.59% 18.55%
- 4.81%
2.15%
90.30
101.40
5'604'888'409
1'442'088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
58.65
63.75
4.22%
- 4.78%
2.46%
61.10
73.45
994'555'080
8.70%
Ø(1) Ø SWITT Ø Total (1) Ohne/Sans Schroder Im mop l us, Edmond de Rot s chil d Sw iss
3.10% 19.84% -3.80% 2.24% 30'489'901'902
IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
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AUS- EC ART SCHÜT-
TUNGS-
RENDITE
PERF. MTL . Y TD UMSATZ 2013 %APRIL
KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
883'756 ALLRE AL HOLDING 117.60 130.50 4.28% 10.97% -3.61% 3.56% 130.80 146.50 1'310'642'673 1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N 33.50 26.30 4.59% -21.49% 3.35% 1.49% 21.45 28.90 123,145,313 20,185,305 DUAL RE AL ESTATE INV 21.80 22.45 3.98% 2.98% 5.65% 0.19% 21.25 21.65 52'757'500 255'740 ESPACE RE AL ESTATE 145.80 139.00 3.08% - 4.66% 0.17% 1.56% 136.00 146.00 238'623'524 4'582'551 FUNDA MENTA RE AL N 12.85 12.35 3.25% -3.89% 6.25% 1.00% 11.30 13.25 112'178'644 1'731'394 INTERSHOP 255.60 323.00 6.33% 26.37% 5.62% 2.55% 317.25 338.00 379'848'000 1'110'887 MOBIMO 190.50 198.00 4.62% 3.94% -5.44% 4.03% 194.40 227.40 1'227'633'462 1'829'415 PSP SWISS PROPERT Y 79.30 83.00 3.91% 4.67% - 0.40% 4.88% 73.63 88.90 3'197'909'361 803'838 SWISS PRIME SITE 63.90 69.15 5.29% 8.22% - 4.72% 5.03% 65.59 78.50 4'149'802'901 261'948 WARTECK INVEST 1384.00 1685.00 4.07% 21.75% -3.58% 1.27 1725.00 1915.00 185'164'650 2'183'118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING 3.55 2.12 0.00% - 40.28% -21.19% 2.70% 2.07 3.55 72'171'069 Ø Ø RE AL Ø Total 3.95% 0.78% -3.05% 4.36% 11'050'111'657 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99
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Seite 17 /12_2013 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Projektentwicklung
Generationenübergreifende Wohnformen liegen im Trend
In Genf entsteht mit Implenia als Generalunternehmerin das «Centre Intergénérationnel»
Altersgerechtes Wohnen wird bei Investoren und Baudienstleistern mehr und mehr zum Thema.
PD/BW. Aufgrund des demographischen Wandels ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach altersgerechten Immobilien und generationenübergreifende Wohnformen in den nächsten Jahren weiter wachsen wird. Einige Projektentwickler und Baukonzerne haben bereits reagiert und legen vermehrt einen Fokus auf die-
ses Marktsegment. So etwa die Implenia AG: Der Schweizer Baudienstleister realisiert derzeit gleich mehrere Projekte im Bereich der auf Senioren zugeschnittenen und generationenübergreifenden Wohnformen. «Centre Intergénérationnel» in Genf soll Massstäbe setzen
In Muttenz bei Basel hat Implenia vom örtlichen Verein für Alterswohnen den Generalunternehmerauftrag
über rund 30 Millionen Franken zur Erstellung eines Ersatzneubaus des bestehenden Alters- und Pflegeheims «Zum Park» erhalten. Mit dem rund 11.400 Quadratmeter grossen Bau im Minergie-P-Standard wird die Kapazität mit Blick auf die steigende Nachfrage nach Pflegebetten in der Gemeinde um fast 30 Betten erhöht. Die Vorarbeiten sind schon im Gange und der Rückbau der bestehenden Gebäude wird im September 2013 in Angriff genommen. Der Neubau soll bis Januar 2016 den Bewohnerinnen und >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Bewohnern übergeben werden. In Genf entsteht mit Implenia als Generalunternehmerin das «Centre Intergénérationnel» – ein innovatives Wohnprojekt für generationenübergreifendes Wohnen. Die von den Architekten Devanthéry & Lamunière entworfenen Gebäude werden nach ihrer Fertigstellung Ende 2015 Bewohner aus den verschiedensten Altersklassen beherbergen. Bauherr ist das Genfer Bureau Central d’Aide Sociale. Der Komplex umfasst unter anderem ein Alten- und Pflegeheim für 144 Personen, eine Krippe für 60 Kinder, ein Foyer der Stiftung «Clair Bois», Studenten- und Mietwohnungen, sowie einen Mehrzwecksaal, eine Caféteria und ein Restaurant. Die Gebäude verbindet ein gemeinsamer Dorfplatz als Begegnungsstätte zwischen Jung und Alt. Der Auftragswert des Projekts beläuft sich den Angaben zufolge auf 57,4 Millionen Franken. Bereits ab Frühjahr 2015 soll auf rund 12.600 Quadratmetern Fläche unmittelbar beim Bahnhof der Thurgauer Gemeinde Islikon neues Leben
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NACHRICHTEN Zara: Neue Filiale in Zug Der Erweiterungs- und Umbau der Liegenschaft Baarerstrasse 14a im Zentrum von Zug ist so gut wie abgeschlossen. Die Modekette Zara hat in der EinkaufsAllee Metalli auf neugeschaffenen 1.900 qm Verkaufsfläche ihre erste Filiale in der Zentralschweiz eröffnet. Metalli im neuen Glanz Für eine im gleichen Gebäude geschaffene Fläche im Erdgeschoss prüft Zug Estates die Ansiedlung eines zusätzlichen Gastronomieanbieters. Im November 2013 werden L’Occitane en Provence sowie im ersten Quartal 2014 mindestens zwei weitere neue Anbieter Filialen eröffnen. Die mehrjährige Erneuerungsphase der Metalli wird damit bis im 1. Quartal 2014 abgeschlossen.
///12_2013 / Seite 18 einziehen. Mit der Grundsteinlegung für das Projekt «Sunnewies» am 20. August 2013 fällt der Startschuss zum Bau von sieben mehrgeschossigen Gebäuden, die Implenia bis im Frühjahr 2015 als Totalunternehmer erstellt. Immofonds baut «Casa Sunnwies» in Islikon
Bauherr des 30-Millionen-Projektes ist Immofonds, ein schweizweit tätiger, börsenkotierter Immobilienfonds mit Sitz in Zug. Betreiber der auf drei Gebäude verteilten «Casa Sunnwies», mit 41 altersgerechten Wohnungen und einer zusätzlichen Pflegeabteilung mit 16 Einer-Pflegezimmern, ist die Sensato AG, eine auf Wohnen im Alter spezialisierte Firma mit Sitz in Bern und Zürich. Auch Singles, Paare und Familien sollen künftig auf der Sunnewies Zuhause sein. Für sie werden in vier weiteren Gebäuden 42 Mietwohnungen geschaffen. Ferner sollen möglicherweise eine Arztpraxis und Büroräume entstehen. •
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 12/2013 / 8. Jahrgang / 164. Ausgabe.
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