SCHWEIZER
Ausgabe 167_ 8. Jahrgang / 30. September 2013
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt 2 UBS: Swiss Office Space Investment Index 3 EY Real Estate CH: Die Diskontsätze sinken 6 Nachricht: Lex Koller 7 Expo Real: Intelligent Urbanization im Fokus 10 Büroimmobilienmärkte Europa: Die JLL-Immobilienuhr 13 Marktkommentar 13 Nachrichten: CS REF Green Property 14 Immobiliennebenwerte 15 Immobilienfonds/-Aktien 16 Projektentwicklung: Sunshine Scenery/Uitikon 17 Nachrichten: Immofonds/Muri 17 Impressum
Langer Atem gefragt Die Fed hält an ihrer Billiggeld-Politik fest, und auch in der Schweiz ist ein Abschied vom niedrigen Zinsniveau wieder in die Ferne gerückt. «Es gibt weiter Opium fürs Volk», kommentiert IAZIChef Donato Scognamiglio die Entwicklung in der Berner Zeitung. «Wir vergeben Drogen zum Billigtarif; immer mehr werden süchtig nach dem billigen Geld. Auf den Immobilienmärkten rentieren so selbst relativ unattraktive Objekte – einfach Birgitt Wüst Redaktionsleiterin weil die Zinskosten derart tief liegen.» Dies gilt längst nicht nur für Wohnimmobilien. Schweizer Bürogebäude haben Investoren in den letzten zehn Jahren im Schnitt 5,8 Prozent Rendite jährlich gebracht – wer heute direkt in Büroflächen investiere, müsse seine Erwartungen tiefer ansetzen, stellen die Ökonomen der UBS fest. «Unübersehbare Zeichen für Fehlallokationen» konstatiert auch Credit Suisse Real Estate Research: «Die tiefen Zinsen erhöhen die Barwerte der veranschlagten, künftigen Mieterträge und verleiten Investoren dazu, zu viele Büroflächenprojekte in Angriff zu nehmen.» Die Folgen: Steigende Leerstände, sinkende Mieten. Aus Sicht der Ökonomen wird der für die kommenden Jahre prognostizierte Beschäftigungszuwachs nicht ausreichen, um die neuen Büroflächen zu füllen. Wer trotz des aktuell hohen Preisniveaus investieren will und die tiefen Anfangsrenditen später durch ein starkes Mietpreiswachstum auszugleichen hofft, braucht demnach einen langen Atem. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst
Partner Immobilienbrief
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Herausforderung SCHWEIZERTiefzinsphase
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Büroimmobilienmarkt Schweiz
UBS rät von Direktinvestitionen in Büroimmobilien ab
Am Schweizer Büroimmobilienmarkt gibt es unübersehbare Zeichen für Fehlallokationen.
Die UBS lanciert den Swiss Office Space Investment Index. Nach dem aktuellen Stand des neuen Büromarkt«Barometers» sind OfficeObjekte derzeit wenig attraktiv.
BW/PD. Investitionen in Schweizer Büroimmobilien sind derzeit wenig attraktiv. Diesen Rückschluss erlaubt der Blick auf den neuen UBS Office Space Investment Index, die das UBS CIO Wealth Management Research ab sofort halbjährlich pubiliziert. Der
UBS Swiss Office Space Investment Index, der Investoren eine Orientierungshilfe bieten soll, steht aktuell bei -1,19 – und UBS CIO Wealth Management Research beurteilt die Investitionsattraktivität damit als negativ und rät zum jetzigen Zeitpunkt von einem Einstieg ab. Der Index bewertet aktuelle Anfangsrenditen einerseits im Vergleich mit Alternativanlagen (Anleihen, Aktien, alternative Immobilienanlagen) und andererseits im Kontext möglicher Mietpreissteigerungen (s. Kastentext). Da Mieterträge relativ träge
sind, kommt der Anfangsrendite und damit dem Einstiegszeitpunkt eine hohe Bedeutung zu. Keine höheren Mieterträge zu erwarten
Mit Schweizer Büroimmobilien haben Investoren in den letzten zehn Jahren bei geringer Volatilität jährlich durchschnittlich 5,8 Prozent Rendite erzielt. Wer jedoch zum aktuellen Zeitpunkt direkt in Büroflächen investiert, muss seine Erwartungen angesichts hoher Preise tiefer ansetzen.
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 3 /15_2013 /// Zwar gelten Büroinvestitionen im Vergleich mit Anleihen trotz der in den vergangenen Monaten leicht gestiegenen Zinsen weiterhin als attraktiv; doch sehen die UBS-Researcher börsenkotierte Immobilienanlagen als die deutlich bessere Alternative an. So liegen die Dividendenrenditen von Immobilienaktien und -fonds aktuell deutlich über der Anfangsrendite von Büroflächen an Toplagen, was im historischen Vergleich ungewöhnlich ist. Gleichzeitig schneiden Direktinvestitionen in Schweizer
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Büroflächen auch im Vergleich mit Büromärkten in europäischen Grossstädten eher schlecht ab. Zwar kann eine tiefe Anfangsrendite durch ein starkes Mietwachstum kompensiert werden – allerdings kann ein Investor, der heute Schweizer Büroobjekte erwirbt, in den nächsten Jahren nicht mit höheren Mieterträgen rechnen. Denn einem Beschäftigungszuwachs von 40.000 bis 50.000 Personen stehen neue Büroflächen für rund 70.000 Personen gegenüber. In einer regionalen Perspektive er-
warten die UBS-Ökonomen in den vier grössten Städten daher eher rückläufige Mieten. Dabei sind die Mietwachstumsaussichten in Bern, Basel und Genf noch etwas schlechter als in Zürich. In Bern zeichnet sich bis Mitte 2015 das deutlichste Überangebot ab. Genf fällt bereits heute durch die deutliche Verschlechterung der Belegungsraten auf. Zürich ist damit trotz des mit rund 240.000 Quadratmeter absolut grössten Flächenwachstums bis 2015 noch das attraktivste Pflaster für Büromarktinvestitionen. •
marktmatrix: perspektive für mietwachstum - 1. halbjahr 2013
Quelle: UBS
Zur Methodik
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Der UBS Swiss Office Space Investment Index ist berechnet aufgrund einer Bewertungs- und einer Marktsicht. Die Erhebung der Bewertungsperspektive beruht auf einem Vergleich von Einkommensanfangsrenditen von Bürodirektinvestitionen mit Renditen von alternativen Anlageklassen (Anleihen, Aktien) und Immobilieninvestitionen. Zur Erhebung der Marktperspektive berechnen die UBS-Ökonomen die erwartete Veränderung der Leerstandsquoten bis 2015. Die Mietwachstumsaussichten ergeben sich dabei in Abhängigkeit der aktuellen Angebotssituation. Alle Einzelindikatoren sind standardisiert auf Basis ihres historischen Mittelwertes. Als Referenzzeitraum dient das 1. Quartal 2002 bis zum 1. Quartal 2013.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Immobilienbewertung
Diskontsätze sinken
RB/DS. Auch im vergangenen Jahr konnten die meisten Schweizer kotierten Immobiliengesellschaften für ihre Portfolios steigende Marktwerte ausweisen – dies in einem Umfeld, in dem bei der Vermietung von Geschäftsliegenschaften in der Regel nur stagnierende oder gar sinkende Mieten erzielt werden können. Tatsächlich ist die Aufwertung der Liegenschaften in den vergangenen drei Jahren hauptsächlich auf die grosse Nachfrage und das gleichzeitig kleine Angebot an marktgängigen Investitionsobjekten zurückzuführen. Dieser Markteffekt wird in den Bewertungen u.a. durch die Senkung des Diskontsatzes bei Neubewertungen abgebildet. Bestimmung des Diskontsatzes basiert auf Marktkenntnissen
welche nicht auf Zu- und Verkäufen von Liegenschaften oder Investitionen zurückzuführen ist. Auch wenn sich der effektive Mietertrag einer Liegenschaft per Bewertungsstichtag nicht verändert hat, so kann über Anpassungen verschiedener Parameter, wie z.B. dem Diskontsatz, künftigen Mieteinnahmen (Einschätzung der künftigen Marktmieten) oder Leerständen der Marktwert einer Liegenschaft den aktuellen Rahmenbedingungen angepasst werden. Da es sich beim Immobilienmarkt im Vergleich zu anderen Märkten, wie z.B. dem Aktienmarkt, um einen illiquiden Markt handelt und in der Regel auch nur wenige Referenzwerte von Transaktionen ähnlicher Gebäude zur Verfügung stehen, basiert die Prognose dieser Parameter zu einem grossen Teil auf den Marktkenntnissen und Erfahrungen des Bewerters. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen im Stockwerkeigentum ist die statistische Berechnung des Diskontsatzes mit ökonometrischen Modellen (hedonische Modelle), einfacher und
verlässlicher: Denn in diesem Marktsegment stehen zeitnah erhobene Vergleichsdaten in hoher Anzahl zur Verfügung. Bei der Bewertung von Renditeliegenschaften ist dies anders: Die notwendigen Daten sind oft nicht in ausreichender Form (Anzahl und Aktualität) vorhanden; ein errechneter Diskontsatz dient dem Bewerter lediglich als Indikation. Nominale und reale Diskontsätze
In der Schweiz wird bei den kotierten Immobiliengesellschaften für die Bewertung zwar die gleiche Bewertungsmethode angewendet (Discounted Cashflow Methode), die verwendeten Diskontsätze lassen sich jedoch nicht eins-zu-eins vergleichen. Grundsätzlich kann zwischen realen und nominalen Modellen unterschieden werden. Beim nominalen Modell wird die Teuerung in den Cashflows abgebildet und implizit ist auch eine Teuerungskomponente im Diskontsatz vorhanden. Beim realen Modell
Vergleich der nominalen Diskontsätze per 31.12.2011 und 31.12.2012
In den Geschäftsberichten der Schweizer Immobiliengesellschaften wie Swiss Prime Site (SPS), PSP Swiss Property (PSP), Warteck Invest, Mobimo, Intershop, Allreal und Züblin Immobilien werden für die Neubewertung auch andere Begriffe verwendet, wie z.B. Marktwertveränderung oder Marktwertanpassung. Es handelt sich dabei um die jährliche Wertveränderung eines Portfolios,
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Quelle: Ernst & Young Real Estate Schweiz, 2013
Trotz stagnierender oder gar rückläufiger Entwicklung der Mieten steigen bei vielen Gewerbeliegenschaften die Preise. Keine einfache Ausgangsbasis, um den Verkehrswert einer Liegenschaft zu ermitteln. Drehund Angelpunkt dabei: Der Diskontierungszins.
wird weder in den Cashflows noch im Diskontsatz eine Teuerung unterlegt und die Diskontsätze sind entsprechend tiefer. Die meisten der kotierten Gesellschaften verwenden das nominale Modell. Es ist für die Anpassung der Mieten an den Landesindex der Konsumentenpreise oder den Referenzzinssatz transparenter. Es sind auch Mischformen vorhanden, bei welchen in den ersten zehn Jahren der Cashflow-Prognose ein nominales Modell und in der sogenannten Residual- oder Exitphase (i.d.R. ab Jahr 11) ein reales Modell mit einem entsprechend tieferen Kapitalisierungssatz zur Anwendung kommt.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF zent im Vergleich zu den Werten per 31.12.2011. Die Aufwertungen der Gesellschaften Warteck Invest, Züblin Immobilien, Intershop und Mobimo liegen in der Bandbreite von 0,3 bis 0,8 Prozent. Das Portfolio der Allreal erreichte eine leichte Abwertung von 0,2 Prozent. Dabei wird die Aufwertung der Wohnliegenschaften durch die Abwertung der >>>
Hinweis Die Grafik dient zur Veranschaulichung der Ver änderung des Diskontierungs sat zes innerhalb der Gesellschaf t. Die dargestellten stammen
von
Diskontierungssät ze vier
verschiedenen
Be-
wertern und sind untereinander beschr änk t vergleichbar. SPS und Mobimo verwenden reale Diskontierungssät ze welche hier nicht dargestellt sind.
Entwicklung der durchschnittlichen Diskontierungssätze (auf 5% indexiert per 31.12.2009)
Quelle: Ernst & Young Real Estate Schweiz, 2013
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Mehrheitlich Aufwertungen im Jahr 2012
Ein Vergleich der Geschäftsberichte der Immobiliengesellschaften Allreal, SPS, PSP, Warteck Invest, Züblin Immobilien, Intershop und Mobimo zeigt, dass bei sechs der sieben Gesellschaften eine Aufwertung durch Neubewertungseffekte erfolgte. Bei der SPS beträgt die Aufwertung 2,4 Proznet bei der PSP sogar 4,5 ProANZE IGE
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Geschäftsliegenschaften kompensiert. Mit der Abwertung der Anlageliegenschaften im Bau resultiert am Ende eine Abweichung von 0,2 Prozent. Regional sind hier allerdings grosse Unterschiede zu erkennen. So wurden z.B. die Allreal Liegenschaften in der Stadt Zürich in allen Kategorien (Wohnen, Geschäft und im Bau) aufgewertet. Es stellt sich nun die Frage, wie die Aufwertungen der untersuchten Gesellschaften das aktuelle Marktumfeld abbilden. Preisindizes, welche auf effektiven Transaktionen beruhen, haben sich im Jahr 2012 in eine Richtung, nämlich nach oben, entwickelt. So ist z.B. der SWX IAZI Investment Real Estate Price Index im Jahr 2012 um rund 4,8 Prozent gestiegen. Vergleicht man nun die mehrheitlich positiven Neubewertungen mit den Diskontsätzen, so überrascht es nicht, dass die beiden Gesellschaften mit den grössten Aufwertungen auch diejenigen sind, welche den durchschnittlich gewichteten Diskontsatz im Vorjahresvergleich am meisten gesenkt haben. SPS hat den realen Diskontsatz von 4,38 auf 4,16 Prozent und PSP den nominalen Diskontsatz von 5,25 auf 5,03 Prozent gesenkt. Wie in der Grafik dargestellt, haben alle der untersuchten Gesellschaften seit 2009 den Diskontsatz gesenkt. Der Veranschaulichung halber wur-
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NACHRICHTEN
Lex Koller: Erneute Debatte 70 Nationalräte hauptsächlich von SP, Grüne und BDP, allerdings auch einige Parlarmentarier von SVP und CVP, fordern deutliche Verschärfungen der Lex Koller. Gemäss Jacqueline Badran, Verfasserin der beiden Motionen und Zürcher SP-Nationalrätin, geht es darum, frühere Lockerungen des Gesetzes rückgängig zu machen. Seit 1997 die Gewerbeliegenschaften von der Lex Koller ausgenommen wurden, können auch nicht in der Schweiz ansässige Personen gewerblich genutzte Immobilien in der Schweiz erwerben. Diese Änderung will Badrans erste Motion rückgängig machen. In der zweiten Motion geht es um die Lex Theiler, nach der ausländische Investoren seit April 2005 Aktien börsenkotierter Schweizer Wohnimmobiliengesellschaften erwerben können. Hintergrund der Motionen: Derzeit fliesst viel ausländisches Kapital in Schweizer Immobilien. Aus Sicht der Motionäre treibt dies die Häuserpreise und Mieten in die Höhe und verstärkt den Aufwertungsdruck auf den Franken.
///15_2013 / Seite 6 den dabei alle Diskontsätze per 2009 auf 5,0 Prozent indexiert. Trotz komplexen ökonometrischen Modellen zur Berechnung des Diskontsatzes basiert dessen Festlegung schlussendlich auf der Markteinschätzung des Bewerters. Bei der Prognose von relevanten Parametern wie der Marktmieten oder den Leerständen sind oft verschiedene Szenarien möglich, welche wiederum vom Bewerter sorgfältig abzuwägen sind. Im Jahr 2012 waren die Bewertungsszenarien der Schweizer Immobiliengesellschaften einmal mehr durch sinkende Diskontsätze geprägt und widerspiegeln somit die steigenden Transaktionspreise. Treffen die eher verhaltenen bis negativen Prognosen für den Büromarkt für das laufende Jahr ein – die Leerstände nehmen zu, die Mieten kommen weiter unter Druck – werden die Diskontsätze in den Bewertungen per 31.12. 2013 zwangsläufig sinken müssen – um die Marktwerte der Immobilien halten zu können. •
Die Autoren Rolf Bach E xecutive Direc tor, E Y Real Estate Schweiz Daniel Schneider Manager, E Y Real Estate Schweiz
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
EXPO REAL 2013
Im Fokus: «Intelligent Urbanization» Nur noch wenige Tage, dann öffnet in München die Expo Real Internationale Fachmesse für Immobilien und Investitionen ihre Pforten. In diesem Jahr wird das Thema nachhaltige Stadtentwicklung gross geschrieben.
BW/PD. Die diesjährige Expo Real dürfte spannend werden. Zum Herbsttreffen der internationalen Immobilienbranche, welches vom 7. bis 9. Oktober in München stattfindet, rechnet die Messe München mit rund 38.000 Besuchern. Auf rund 64.000 qm Ausstellungsfläche werden sich mehr als 1.700 Unternehmen, Städte und Regionen vorstellen. Stadtentwicklung wird zum Branchenthema
Wie in den Vorjahren erwartet die Besucher der Expo Real auch in diesem
« Intelligente Stadtentwicklung» ist eines der Hauptthemen der Expo Real
Herbst ein umfangreiches Veranstaltungprogramm zu aktuellen Branchenthemen und Trends. Neu ist das Thema «Intelligent urbanization», welches in einer Sonderschau und in Diskussionsrunden aufgegriffen wird.
Für die inhaltliche Gestaltung der Ausstellung konnten die Veranstalter das Deutsche Architekturmuseum aus Frankfurt als Partner gewinnen. Intelligent urbanization rückt seit Jahren immer mehr in den >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Progamm «Intelligent urbanization» Im Planning & Partnerships Forum finden am Dienstag, 8. Oktober, fünf Diskussionsrunden statt. Bei «Zukunftssicher planen und investieren: Nachhaltige Stadtentwicklung» sprechen der CEO von Siemens Deutschland, Rudolf Martin Siegers, und die Präsidentin der BAK, Dipl.-Ing. Barbara Ettinger-Brinckmann, über Erfolg und Mehrwert nachhaltiger Stadtplanung. Im Vortrag «Wohnbau im Quartier: Chancen, Risiken, Synergien?» diskutieren u.a. die Architekten Stefan Forster, Muck Petzet und H. P. Ritz Ritzer Lösungsansätze, wie dem Mangel an bezahlbarem und nachhaltigem Wohnraum entgegengewirkt werden kann, wobei der Fokus auf dem Umgang mit Bestand, Konversionsflächen und Nachverdichtung liegt.
Fokus. Bis zum Jahr 2030 sollen zwei Drittel der Weltbevölkerung in Städten leben. Diese Verdichtung von Menschen-, Ressourcen-, Waren- und Kapitalströmen geht nicht nur einher mit gewaltigen Herausforderungen an die zukünftigen städtischen Infrastrukturen. Auch der demografische Wandel muss zunehmend in Betracht gezogen werden. Die Gesellschaft wird älter und hat, auch was das Wohnen betrifft, veränderte Lebensansprüche. So greift die Ausstellung «Netzwerk Wohnen. Architektur für Generationen» des Deutschen Architekturmuseums, die auf 108 Quadratmeter auf dem Stand A2.034 gezeigt wird, diese Problematik auf und präsentiert internationale Wohnungsbauprojekte, angefangen vom Einfamilienhaus bis hin zum ge-
>>>
///15_2013 / Seite 8 meinschaftlichen Wohnprojekt, zum Thema Wohnen im Alter. Neuer Award für Logistikimmobilien
Eine weitere Neuheit: Erstmalig wird im Rahmen der Expo Real der Logistikimmobilien Award Logix verliehen. Die Begründer des Awards, die «Initiative Logistikimmobilien», möchten damit den «herausragenden Stellenwert würdigen, die Logistikimmobilien in modernen Volkswirtschaften heute einnehmen». Der Logix wird am ersten Messetag, Montag, den 7.10.2013, in einer festlichen Abendveranstaltung vergeben. Ausgezeichnet werden Logistikimmobilien nach Kriterien die eine möglichst hohe Nutzungs-Flexibilität
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// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 9 /15_2013 /// aufweisen sowie ökologischen Ansprüchen hinsichtlich des Einsatzes umweltschonender Baumaterialien und energieeffizienter Techniken gerecht werden. Daneben wird geprüft, inwieweit bei der Standortwahl sowohl logistische Anforderungen als auch die Interessen der im unmittelbaren Umfeld betroffenen Menschen berücksichtigt wurden. In diesem Sinne wird der Award nicht an eine einzelne Person oder ein Unternehmen verliehen, sondern als Kooperationspreis an alle Beteiligten, die massgeblich an der Realisierung der Immobilien mitgewirkt haben. Der Gewinner wird von einer Jury aus
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF zehn anerkannten Branchenexperten gewählt. Die Mitglieder sind Vertreter von Deka Immobilien, Deutsche Post DHL, Expo Real, Goldbeck International, Goodman, Jones Lang LaSalle, LogReal World und Nextparx. Russland zeigt starke Präsenz
Wie die Messegesellschaft mitteilt, wird es auf der kommenden Expo Real deutlich mehr Gemeinschaftsstände als in den Vorjahren geben. Den Grössenrekord hält dabei mit 672 Quadratmetern Ausstellungsfläche ein russischer Gemeinschaftsstand, an dem
sich die Regionen Altai, Jaroslawl, Leningrad, Nishni Nowgorod, Tula und Wolgograd sowie die Städte Krasnodar, Rostow am Don sowie das Ministerium für Regionale Entwicklung in der Russischen Föderation präsentieren. Darüber ist Russland noch mit Einzelständen der Städte Sankt Petersburg und Moskau vertreten. Einen «grossen Auftritt» haben auch Hamburg und Berlin-Brandenburg, die Niederlande und Österreich. Auch die Schweiz ist im Oktober in München wieder eindrucksvoll vertreten. Der Swiss Circle präsentiert sich auf der Expo Real bereits zum 16. Mal in Folge – und in diesem Jahr mit über 30 Ausstellern. •
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
///15_2013 / Seite 10
Büroimmobilienmärkte Europa
Mietpreis-Index leicht gestiegen
Quelle: jones lang lasalle 2013
unterschiedliche entwicklungszyklen der europäischen büroflächenmärkte
Die Erholung des europäischen Büroflächenmarkts hält an, allerdings mit unterschiedlichem Tempo in den Ländern, nicht zuletzt aufgrund der Beeinträchtigung durch schwache Arbeitsmärkte - mit dämpfender Wirkung auf die Nutzernachfrage.
PD/BW. Der europäische Mietpreisindex für Büroflächen von Jones Lang LaSalle (JLL)* zeigt auch im zweiten Quartal einen leichten Zuwachs gegenüber dem Vorquartal (+ 0,2 %). Im Jahresvergleich bewegt er sich jedoch noch im negativen Bereich (-0,7 %), auch wenn sich der Trend zunehmend umkehrt. Allerdings variieren die immobilienwirtschaftlichen
Rahmenbedingungen von Markt zu Markt: In Dublin haben sich die Büro-Spitzenmieten von ihrem historischen Tiefstand Mitte 2012 erholt (+ 16,7%); gegenüber dem Vorquartal legten sie um 9,4 Prozent zu, ebenso Edinburgh (+7,4 %), Düsseldorf (+5,8 %) und Luxemburg (+5,0 %). Nur diese vier Märkte konnten einen Zuwachs aufweisen. Budapest mit
ANZE IGE
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 11 /15_2013 /// geringer Flächennachfrage verzeichnet ein Minus von 2,5 Prozent, Warschau vor allem durch ein steigendes Flächenangebot einen Rückgang von 2,0 Prozent, Barcelona notierte bei -1,4 Prozent. In den übrigen 16 Indexmärkten blieben die Spitzenmieten im 2. Quartal unverändert. Unterschiedliche Marktphasen
In der europäischen JLL-Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle verweisen die Positionen der Märkte über alle Quadranten hinweg auf die unterschiedlichen Marktphasen im Mietpreiszyklus. Mit Warschau hat nur eine Stadt, und zwar vom «beschleunigten Mietpreisrückgang» zum «Verlangsamten Mietpreisrückgang», den Quadranten gewechselt. Der eine oder andere Markt könnte bis Ende des Jahres zwar noch von einem zum anderen Quadranten wechseln, das Wachstum im europäischen Mietpreisindex wird aber lediglich moderat ausfallen. Unverändert robust wird dabei London punkten. Die
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Märkte in Frankreich bleiben von der aktuellen Schwäche der Konjunktur belastet. Nach starken Quartalen in den deutschen Immobilienhochburgen und den nordischen Ländern wird hier die Dynamik des Mietpreiswachstums nachlassen. In einigen südeuropäischen Märkten besteht weiterhin das Risiko von Mietpreisrückgängen, die Talsohle des Zyklus scheint aber nahezu erreicht. Umsatzvolumen auf Niveau des Vorjahres
Der Büroflächenumsatz ist europaweit im zweiten Quartal leicht gewachsen (5 % in West-, 7% in Mittel- und Osteuropa). Damit schlägt für das erste Halbjahr 2013 europaweit ein Umsatzvolumen von 4,8 Mio. Quadratmeter zu Buche; das Niveau des Vorjahres ist in etwa erreicht, der 5- und 10-Jahresschnitt (jeweils die ersten Halbjahre) allerdings um jeweils fünf Prozent unterschritten. 14 der 24 untersuchten Märkten zeigten im zweiten Quartal ein Umsatzwachstum, die meisten von ihnen la-
gen zwischen einem und 46 Prozent. Aufgrund der Grösse des Marktes und damit der Relevanz in der Statistik spielt der relativ niedrige Umsatzzuwachs in Paris gegenüber dem bereits recht schwachen Vorquartal für das westeuropäische Umsatzvolumen eine nicht unbedeutende Rolle. Der Londoner Büroflächenmarkt verdankte sein Halbjahresergebnis von ca. 477.000 qm vor allem den hohen Umsätzen in der City (allein in Q2 rund 180.000 qm). In Deutschland zeigten fünf Märkte - Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart - Zuwächse zwischen den beiden Quartalen des laufenden Jahres von 17 Prozent in München bis 97 Prozent in Frankfurt. Auch Stockholm, Den Haag, Utrecht und Rotterdam lagen im Quartalsvergleich - im Gegensatz zu Amsterdam - im Plus. Einen deutlichen Dämpfer musste nach einem starken ersten Quartal Madrid hinnehmen. Dort lag der Umsatz zwischen April und Ende Juni um rund zwei Drittel niedriger. In Mittel- und Osteuropa bilanzierten nur Moskau, nach einem bereits guten >>>
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Wohnungsmarkt Schweiz Facts und Trends – – – – – – – Medienpartner
Wo steht der Schweizer Immobilienmarkt aktuell und wie entwickelt er sich weiter? Welche Auswirkungen haben die verschiedenen preisdämpfenden Massnahmen? Wie entwickelt sich der Markt für Luxusimmobilien? Wie beeinflussen Alterung und Zuwanderung die Nachfrage und den Markt? Wie kann günstiger gebaut werden? Wie können die Anforderungen der Nachhaltigkeit investorenverträglich umgesetzt werden? Wie wirken sich die aktuellen politischen Prozesse auf den Immobilienmarkt aus? Donnerstag, 3. Oktober 2013, 8.45 – 17.15 Uhr Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ, Grafenauweg 10, Zug CHF 790.– inkl. Mittagessen und Unterlagen www.hslu.ch/ifz-konferenzen, T +41 41 757 67 67, ifz@hslu.ch, www.hslu.ch/ifz
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ersten Quartal noch einmal um zehn Prozent zugelegt, und Warschau (+ 26 % von einem allerdings sehr niedrigen Niveau ausgehend) positiv. Insgesamt bleiben die Nutzer kostensensibel und werden ihre Mietoptionen weiter sorgfältig prüfen.
>>>
Niedrige Fertigstellungszahlen bei wenig expansiver Nachfrage hält Leerstandsquote stabil
Der europaweit aggregierte Büroflächen-Leerstand lag Ende Juni unverändert bei 9,7 Prozent. Einem Rückgang in Westeuropa um zehn Basispunkte(bps) auf 9,2 Prozent stand ein Plus in gleicher Höhe in Mittel- und Osteuropa (auf 14,0 %) gegenüber. Ausgeglichen zeigten sich die Entwicklungen in den untersuchten 24 Märkten: die eine Hälfte legte
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zu, um bis zu 110 bps in der Spitze in Rotterdam, die andere nahm ab, angeführt von Moskau, mit einem Rückgang in gleicher Höhe. Alle anderen Märkte bewegten sich innerhalb eines Bereichs von +/- 40 bps. In den kommenden sechs Monaten wird sich nicht viel an dieser Situation verändern. Neue Flächen dürften zwar rasch absorbiert werden, die expansive Nachfrage wird aber eher schwach ausfallen und anmietende Unternehmen dürften eher Effizienzsteigerungen im Blick haben. Die Fertigstellungen sind im 2. Quartal weiter gesunken und erreichten mit einem Rückgang von 11 Prozent auf 720.000 qm das niedrigste Volumen seit zehn Jahren. Damit lag das Volumen in den ersten sechs Monaten bei rund 1,5 Millionen qm, der 5-Jahresdurchschnitt wurde um 43 Prozent unterschritten. In der zweiten Jahres-
hälfte wird allerdings eine deutliche Zunahme der Fertigstellungen erwartet. Besonders verhalten waren die Fertigstellungen bis zur Jahresmitte in Mittel- und Osteuropa. Dem dort grössten Büromarkt, Moskau, wurden nur rund 80.000 qm bereitgestellt, in Hochphasen waren es dort teilweise über eine halbe Million Quadratmeter in einem Quartal. •
* Der Inde x umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona , Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Mosk au, München, Paris,
Prag,
Rot terdam,
Stockholm,
recht und Warschau.
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Ut-
Seite 13 /15_2013 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Marktkommentar
Wieder im Aufwärtstrend Die kotierten Schweizer indirekten Immobilienanlagen verzeichnen im September einen leichten Aufschwung.
TM. Die kotierten Immobilienaktien können die Aufwärtsphase im September weiter fortsetzen. Der Real Index notiert um 0,73 Prozent höher als im Vormonat, jedoch bleibt für das laufende Jahr weiterhin ein Minus von 4,37 Prozent bestehen. Zum angekündigten IPO der Ledermann Immobilien AG hat die Gesellschaft noch detaillierte Informationen veröffentlicht. Die Zeichnungsfrist läuft vom 26. September 2013 bis voraussichtlich am 07. Oktober 2013. Es werden bis zu 1.380.000 neue Namenaktien (inkl. Mehrzuteilungsoption) zu einem Preis von 89,00 bis 103.00 CHF/Aktie angeboten. Die Ledermann Immobilien AG strebt einen Bruttoemissionserlös von bis zu 130 Millionen CHF an. Die neuen Mittel sollen dabei die Wachstumsstrategie unterstützen, wie auch der Fertigstellung laufender und geplanter Projekte und zum Erwerb neuer Liegenschaften dienen. Das Portfolio der Ledermann Immobilien AG besteht aus 60 Liegenschaften, zum grössten Teil aus Wohnimmobilien, im Gesamtwert von 626,4 Millionen CHF. Die Liegenschaften befinden sich vorwiegend an guten Lagen in ausgewählten Kreisen der Stadt Zürich sowie in stadtnahen Gemeinden. Auch die Fundamenta Real Estate AG plant eine Kapitalmassnahme. Bei der Veröffentlichung der Halbjahreszahlen hat die Gesellschaft für das zweite Halbjahr 2013 eine Kapitalerhöhung zur Unterstützung der nächsten Wachstumsschritte angekündigt.
Thomas Marti, Swiss Finance & Property
Wie die SIX Swiss Exchange mitteilt, wird das kleinste Mitglied des Real Index per 02. Oktober 2013 aus den Immobiliensegmenten ausgeschlossen. Grund dafür sind Änderungen der regulatorischen Standards der SIX Swiss Exchange. Frisches Geld gefragt
Die kotierten Immobilienfonds konnten in der zweiten Monatshälfte die Abwärtsphase beenden; seither befinden sie sich in einer leichten Aufwärtsbewegung. Der Swiit Index weist für den Monat eine Wertminderung von 1,95 Prozent auf, was für das Jahr ein Minus von 4,18 Prozent bedeutet. Nachdem die Emission von Realstone erfolgreich abgeschlossen ist und der Gesellschaft mehr als 88 Millionen CHF in die Kasse spülte, kündigten zusätzliche Fondsgesellschaften eine Kapitalerhöhung an. Auf Ende Oktober hat der Procimmo Swiss Commercial Fund eine Emission im Volumen von rund 100 Millionen CHF geplant. In der ersten Hälfte vom November werden neue Anteile des Immofonds den bisherigen Inhabern zum Bezug angeboten. Das Gesamtvolumen beträgt rund 87 Millionen CHF. Zudem planen noch einige Fondsgesellschaften aus der Romandie eher kleine Emissionen für nicht kotierte Fonds.. •
NACHRICHTEN CS «greeproperty»: Publikumsöffnung Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property soll auf den 31. Oktober 2013 an der SIX Swiss Exchange kotiert werden. Die Verfügung der FINMA liege vor, teilt CS mit. Der Fonds fokussiert sich auf Neubauprojekte/Objekte in starken schweizerischen Wirtschaftsregionen, welche die Anforderungen von «greenproperty» erfüllen, d.h. qualitativen wie quantitativen Kriterien hinsichtlich Nutzung, Infrastruktur, Energie, Materialien und Lebenszyklus entsprechen. Im Portfolio des Fonds befinden sich 14 Liegenschaften, inklusive des «Zentrum Wallisellen». Das direkt am Bahnhof der Zürcher Vorortgemeinde gelegene Wohn- und Geschäftshaus hat der Fonds zum 1. Oktober 2013 für 126,5 Millionen CHF erworben. Mit dem jüngsten Zukauf ist der CS REF Green Property erstmals voll investiert. Derzeit ist der Fonds noch auf qualifizierte Anleger beschränkt.
Neu im Portfolio: Das Zentrum Wallisellen
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
///15_2013 / Seite 14
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE
24. september 2013
NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUM MER
500
50
1
0.2
50
3490024 N AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR 140241 N Agruna AG 4986482 I
Athris Holding AGI
4986484 N Athris Holding AG N
45'000.00
4'100.00
4'250.00
1'075.00 222.00
2 42'005.00 62'500.00
3
30
4'100.00
0.00
0
1'275.00
6
1'225.00
1'295.00
15
264.00
30
250.00
264.50
50
1'125.00
1'600.00
2
1'200.00
1'800.00
14
137 10202256 N C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau
255.00
279.00
100
263.00
279.00
100
10
255740 N Espace Real Estate Holding AG, Biel
136.80
147.00
43
137.00
139.00
471
25
2.50
363758 I FTB Holding SA, Briss ago
20
640.00
690.00
40
500
150.00
191008 N Im mges Via m al a, Thusis
2
6'205.00
7'200.00
5
400
80.00
12
1'315.00
2'450.00
30
200
50.00 11502954 N Konkordia AG N
50
10
155753 N Bürgerh aus AG, Bern
41'710.00
257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo
1'210.00
1'550.00
2'950.00
3'800.00
3
3'300.00
3'600.00
10
154260 N Löwengarten AG
10
155.00
0.00
0 10
625.00
2
642.00
1'050.00
500
3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
2
2'500.00
4'750.00
1
2989760 I Real Estate Holding
0
0.00
0.00
0
1
254593 N MSA Im mobilien, Adliswil
625.00
600
36.00
225664 I S AE Im mobilien AG, Unter ägeri
4
3'500.00
3'700.00
4
870
80.00
228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden
2'600.00
2'600.00
3
2'580.00
2'960.00
4
800
160.00
231303 I Sia - Haus AG, Zürich
4'700.00
5'100.00
2
4'700.00
4'980.00
4
1.90
6.25
1000
5.00
0.00
0
8'000.00
8'000.00
20
7'650.00
0.00
0
0.00
0 12'500.00
1
5
1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG
1000
172525 N TL Im mobilien AG
100
253801 N Tersa AG
1
10'000.00
256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil
1
15'000.00 17'800.00
60.00
1000
2.5 14805211 N Zug Estates N Serie A 100
635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich
2
16'600.00
1
112.00
129.00
100
113.00
129.00
100
5'300.00
6'250.00
5
5'300.00
5'550.00
66
ANZE IGE
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// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 15 /15_2013 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
25. september 2013 RüCKNA ME PREIS
BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.12 KURS SCHüT t.- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST RENDITE 2013 %aug
2,672,561 BONHOT E IM MOBIL IER
106.40
122.75
1141.00
1385.00
96.40
99.50
276,935 C S REF IN T ER S W ISS
181.30
3,106,932 C S REF L IVINGPLUS
98.70
84 4,303 C S 1A IM MO PK
11,876,805 C S REF HOSPI TAL I T Y
2.45% 15.37% - 0.0 4%
BÖRSEN K APITALISIERUNG
0.94%
117.10
126.40
664,657,494
3.87% 21.38%
2.21% nicht kotiert
1285.00
1385.00
3,655,506,675
1.72%
3.22%
-7.16%
0.70%
94.50
115.90
895,500,000
196.75
4.42%
8.52%
-7.15%
1.34%
189.90
228.00
1,483,974,480
118.75
2.65% 20.31%
0.80%
1.35%
110.20
133.00
2,078,125,000
4,515,984 C S REF PROPER T Y PLUS
114.60
127.50
3.27% 11.26%
- 8.61%
1.20%
128.00
148.10
1,086,912,000
1,291,370 C S REF SI AT
128.50
164.50
3.37% 28.02%
-3.46%
1.26%
157.10
184.50
2,084,354,661 405,000,000
12,423,800 EDMOND DE ROT SCHIL D S W ISS
10 4.00
101.25
2.08% -2.64%
-7.72%
0.93%
103.30
121.50
1,458,671 FIR
109.60
147.00
2.68% 34.12%
-1.67%
0.77%
132.50
151.00
945,861,798
977,876 IM MOFONDS
301.25
388.00
3.61% 28.80% -3.90%
1.18%
376.75
430.00
1,135,398,968
278,226 L A FONCIERE
614.30
824.00
2.52% 34.14%
-1.32%
0.93%
803.00
874.50
928,977,600
277,010 IM MO HELVE T IC
153.40
189.00
3.49% 23.21% -2.34%
1.19%
181.10
205.90
567,000,000
3,499,521 PAT RIMONIUM SRE FUND
112.75
129.00
2.43% 14.41%
1.55%
0.83%
115.00
135.50
393,714,321
3,362,421 PROCIM MO S W ISS COM M FUND
119.60
130.50
3.61%
9.11%
-7.58%
1.47%
130.00
14 4.40
436,847,837
3,941,501 RE A L S TONE S W ISS PROP FUND
110.85
121.70
3.17%
9.79% -3.78%
1.34%
120.80
137.90
373,0 46,402
278,545 SOLVA LOR "61"
172.50
226.00
2.67% 31.01% -9.25%
1.17%
212.70
269.75
891,310,552
725,141 SCHRODER IM MOPLUS
942.00
1020.00
8.28% -5.38%
1.03%
978.00
1162.00
979,200,000
3,743,094 S W ISSC A N TO (CH) REF IFC A
89.00
112.00
3.08% 25.84% - 8.57%
1.33%
110.10
128.10
1,180,988,032
3.37% 20.62%
2,616,884 S W ISSINVE S T REIF
1.69%
112.75
136.00
-1.45%
0.71%
126.50
14 4.50
615,195,864
1,4 42,082 UBS S W ISS RE S. ANFOS
49.65
60.60
3.40% 22.05% -2.57%
2.57%
58.80
68.00
1,862,929,082
2,646,536 UBS CH PF DIREC T RE SIDEN T IAL
12.25
14.35
2.50%
17.14%
0.35%
1.00%
13.60
15.20
357,203,960
1,4 42,085 UBS L E M A N RE S. FONCIPAR S
64.00
76.10
3.27% 18.91%
-2.42%
1.32%
72.50
83.50
780,872,982
1,4 42,087 UBS S W ISS MIXED SIM A
77.60
90.75
3.64% 16.95%
-5.76%
1.19%
90.30
101.40
5,546,822,498
1,4 42,088 UBS S W ISS COM . S W ISSRE AL
58.90
64.00
4.22%
8.66% - 4.42%
1.68%
61.10
73.45
998,455,296
Ø(1) Ø S W I T T Ø ( 1) Ohne/Sans Schroder Immoplus, Edmond de Rotschild Swiss
3.16% 17.85% - 4.29% 1.27%
IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
Total
30,3 47,855,501
25. september 2013 BÖRSEN - KURS
AUS- EC ART SCHÜT-
TUNGS-
RENDITE
PERF. MTL . Y TD UMSATZ 2013 %AUG
KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
883,756 A L L RE A L HOL DING 118.00 127.00 4.42% 7.63% - 6.09% 2.72% 130.80 146.50 1,275,505,738 1,820,611 BF W L IEGENSCH AF T EN N 33.60 26.40 4.60% -21.43% 3.72% 0.45% 21.45 28.90 116,418,060 20,185,305 DUA L RE A L E S TAT E INV 21.90 22.60 3.97% 3.20% 6.35% 0.97% 21.25 21.65 53,110,000 255,740 E SPACE RE AL E S TAT E 146.20 140.00 3.07% - 4.24% 0.87% 0.02% 136.00 146.00 240,3 40,240 4,582,551 FUNDA MEN TA RE AL N 12.87 12.35 3.27% - 4.0 4% 6.25% 0.54% 11.30 13.25 112,178,64 4 1,731,394 IN T ER SHOP 257.30 328.00 6.28% 27.48% 7.16% 5.0 4% 317.25 338.00 4 47,720,000 1,110,887 MOBIMO 191.25 192.00 4.79% 0.39% - 8.18% 2.76% 194.40 227.40 1,193,179,776 1,829,415 P SP S W ISS PROPER T Y 79.55 79.60 4.10% 0.06% - 4.33% 4.21% 73.63 88.90 3,212,954,029 803,838 S W ISS PRIME SI T E 64.20 69.80 5.28% 8.72% -3.86% 3.27% 65.59 78.50 4,223,115,054 261,948 WA R T ECK INVE S T 1389.00 1665.00 4.14% 19.87% - 4.68% 0.57% 1725.00 1915.00 178,021,800 2,183,118 ZÜBL IN IM MOBIL IEN HOL DING 3.55 2.07 0.00% - 41.69% -23.05% 1.68% 2.07 3.55 95,194,858 Ø Ø RE AL Ø Total 3.99% - 0.37% - 4.49% 3.30% 11,147,738,199 w w w.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
///15_2013 / Seite 16
Projektentwicklung
Baubeginn für «Sunshine Scenery»
Entsteht in sonniger Hanglange: Das Projekt Sunshin Scenery in Uitikon
In Uitikon begannen Ende September die Arbeiten an einer neuen Wohnüberbauung.
Gambetti Architektur und Städtebau AG konzipierten Überbauung verantwortlich zeichnet.
BW/PD. Baustart für ein rund 100 Millionen Franken teures Projekt in der 4.000-Einwohner-Gemeinde Uitikon: Am 27. September erfolgte an der Gläserenstrasse der Spatenstich für die Überbauung «Sunshine Scenery». Investor ist die Kumaro Alpha AG; entwickelt wurde das Projekt von der HRS Real Estate AG, die als Totalunternehmer auch für die Realisierung der von der Züst Gübeli
Guter Anschluss, ruhige Lage
Das neue Wohnquartier ist, wie die HRS mitteilt, ruhig und zentrumsnah gelegen. Tatsächlich ist Zürich von der an der Westflanke des Uetlibergs gelegenen Gemeinde aus sowohl mit öffentlichen wie privaten Verkehrsmitteln gut zu erreichen: Mit dem Bus dauert die Fahrt ins Stadtzentrum 15, mit dem Pkw nur fünf Minuten. Auf
Gemeindegebiet liegen die Bahnstationen Uitikon-Waldegg und Ringlikon der Sihltal-Zürich-Uetliberg-Bahn (SZU). Mit der Uetlibergbahn (S10) gelangt man rasch in die Stadt oder auf den Uetliberg. Ebenfalls Teil des Zürcher Verkehrsverbunds ist ein Dorfbus, der halbstündlich durchs Dorf fährt. Mit dem Auto kann die Zürcher Westumfahrung als Teil der Autobahn A3 ohne weitere Ortsdurchfahrt direkt erreicht werden. Von der Autobahn liegen die neuen Wohnungen nur wenige Kilometer weit entfernt.
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 17 /15_2013 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
NACHRICHTEN Immofonds Projekt in Muri Der Immofonds hat an der Aarauerstrasse direkt im Zentrum von Muri/AG das Areal «Perron West» mit rund 5.200 qm Fläche erworben. Auf dem Areal in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs Muri will der Fonds eine Überbauung mit 50 Wohnungen und einem kleinen Gewerbeanteil realisieren. Baustart soll im Oktober sein; Einzugstermin im Sommer 2015. Die Liegenschaft ist nach der kürzlich fertig gestellten Wohnüberbauung Vorderweymatt das zweite Neubauobjekt des Immofonds in Muri. Die zentral und verkehrsgünstig gelegene Gemeinde ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen; mit dem ÖV sind Zug und Luzern in einer halben Stunde und Zürich in 45 Minuten erreichbar.
Die Vermarktung der 2,5- bis 5-Zimmer-Eigentumswohnungen hat bereits begonnen
Im Rahmen des Projekts werden elf Gebäude in Hanglage entstehen; die Eigentumswohnungen sind nach Süden ausgerichtet. In zwei Bauabschnitten sollen 76 Eigentumswohnungen sowie eine Einstellhalle mit 153 Pkw- und 14 Motorradstellplätzen entstehen. Geplant sind teils zweigeschossige 2,5- bis 5,5 ZimmerWohnungen mit Loggien. Alle Wohnungen zeichnen sich durch raumhohe Fenster aus; die Lüftungen lassen sich pro Wohnung einzeln steuern;
zum Minergie-Standard der Überbauung zählen u.a. eine Wärmepumpe pro Haus sowie Erdsonden. Im ersten Bauabschnitt werden 42 Wohnungen realisiert; ihr Bezug ist ab Frühling 2015 vorgesehen. Der Start der zweiten Etappe erfolgt im Sommer 2014; für diese Wohnungen fällt der Einzugstermin auf den Spätherbst 2015. Mit der Vermarktung ist die Smeyers Immobilien-Management AG beauftragt; der Verkauf ist erst seit kurzem angelaufen. •
ANZE IGE
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 15/2013 / 8. Jahrgang / 167. Ausgabe.
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Das Schweizer Immobilien-Magazin
Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Erich Schlup, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
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52. Immobiliengespräche
Herausforderung Tiefzinsphase Donnerstag, 28. November 2013, um 17:30 Uhr im Restaurant Metropol, Zürich Die aktuelle Tiefzinsphase fordert Ökonomen, institutionelle Investoren sowie auch Analysten von Immobilienanlagen heraus. Immobilien waren aufgrund der immer tieferen Zinsen die Gewinner im Portfolio, werden sie es auch bei steigenden Zinsen sein? · Auf welche Szenarien sollten wir uns betreffend Zinsen, Inflation, Wechselkurse einstellen? · Welches ist die richtige Immobilienstrategie für institutionelle Anleger in diesem Umfeld? · Wie hat sich die Performance bei indirekte und direkte Immobilienanlagen bei Zinserhöhungen in der Vergangenheit entwickelt Experten aus Praxis und Forschung diskutieren diese und weitere Fragen rund um Verdichtungsprojekte und zeigen Perspektiven auf.
Moderation: Prof. Dr. John Davidson, Hochschule Luzern Referenten: Werden in Kürze auf unserer Homepage www.immobilienbusiness.ch bekannt gegeben. Die Veranstaltung dauert ±90 Minuten mit anschliessendem Apéro und Networkgelegenheiten. Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an selina.niederberger@immobilienbusiness.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden mehrmals im Jahr zu aktuellen und spezifisch ausgewählten Themen aus der Immobilienwirtschaft statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zur aktuell behandelten Thematik.
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