SCHWEIZER
Ausgabe 174_ 9. Jahrgang / 10. Februar 2014
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt 2 Büromarktbericht Schweiz 2014: «Lawinengefahr» 3 Nachrichten: SPG Intercity 6 Bewertung: Neuer Standard zur Bemessung von Immobilienflächen 6 Nachrichten: RICS 9 Europa: Mehr Transaktionen an B-Standorten 11 Nachrichten: Davos/Wädenswil/Zug 12 JLL-Immobilienuhr: Erholungstendenzen 14 Marktkommentar 14 Nachrichten: Acron/Topdeal in Rio 15 Immobiliennebenwerte 16 Immobilienfonds/-Aktien 17 Projektentwicklung: Neue Wohnsiedlungen für Zürich 18 Nachrichten: UBS Real Estate Bubble Index 18 Impressum
Verhaltene Prognosen Sicher, die Weltwirtschaft hat sich in den vergangenen zwei Jahren erholt. Die Konjunktur zieht an – in den USA, in Deutschland, in der Schweiz. Doch in vielen Euro-Staaten gestaltet sich die Lage weit weniger erfreulich. In Südeuropa sind die Folgen der Finanz- und Staatsschuldenkrise deutlicher sichtbar; somit ist die Krise auch für die Gesamt-EU noch lange nicht vorbei. Marktbeobachter wie Prof. Joseph Marbacher zählen denn Birgitt Wüst Redaktionsleiterin auch «die mangelnde Stabilität des Euro und die strukturellen Probleme der Europäischen Union und vieler ihrer Mitglieder» zu den schlecht kalkulierbaren Risiken, die auf die Wirtschaft und in der Folge auf die Immobilienmärkte der Schweiz durchschlagen könnten. Aktuell indes scheint die Exportnation von der globalen Entwicklung und der weltweit steigenden Nachfrage zu profitieren. Im europäischen Vergleich steht die Schweiz ohnehin gut da; die wirtschaftlichen Aussichten für das Jahr 2014 sind positiv. Nicht zuletzt aufgrund der Binnennachfrage, die durch die Zuwanderung gestärkt wird: Die rund 60.000 «Newcomer» pro Jahr konsumieren, nehmen Dienstleistungen in Anspruch und ein Dach über dem Kopf brauchen sie auch. Solange der Zuwachs anhält, sehen die Prognosen für die Wohn- und teilweise auch für die Gewerbeimmobilienmärkte nicht schlecht aus – falls nicht die eine oder andere politische Initiative zur Reduktion der Einwanderung Erfolg hat. Ihre Annahme hätte Folgen für die Immobilienmärkte aller Kategorien. Mit den besten Grüssen Birgitt Wüst
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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags / 8045 ZürichInvestoren / www.immobilienbusiness.ch // Die aktuelle Tiefzinsphase fordertAG Ökonomen, institutionelle sowie auch Analysten von Immobilienanlagen heraus. Immobilien waren aufgrund der immer tieferen Zinsen die Gewinner im Portfolio, werden sie es auch bei steigenden Zinsen sein? · Auf welche Szenarien sollten wir uns betreffend Zinsen, Inflation, Wechselkurse einstellen? · Welches ist die richtige Immobilienstrategie für institutionelle Anleger in diesem Umfeld? · Wie hat sich die Performance bei indirekte und direkte Immobilienanlagen bei Zinserhöhungen
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Büroimmobilienmarkt Schweiz
«Lawinengefahr» am Büromarkt Am Schweizer Büroflächenmarkt besteht weiterhin die Gefahr eines massiven Angebotsüberhangs – auch wenn die Leerstandsquote zuletzt rückläufig war. Zu diesem Schluss kommen die Verfasser des Colliers-Büromarktbericht 2014.
BW/PD. Die Nachricht ist so überraschend wie erfreulich – zumindest auf den ersten Blick. Gemäss dem Anfang Februar im Zürcher Hotel Metropol vor zahlreich erschienenem Publikum präsentierten Colliers Büromarktbericht 2014 ist die Angebotsquote auf dem Schweizer Büromarkt im vergangenen Jahr gesunken. Aus Sicht der Colliers-Researcher hängt diese Entwicklung mit der konstanten Nachfrage zusammen – aber auch damit, dass viele frei gewordene Flächen zurzeit aus verschiedenen Gründen noch nicht am Markt sind. «Zusammen mit der prall gefüllten Projektpipeline baut sich ein Überangebot auf, das in den nächsten ein bis drei Jahren den Büromarkt stark beeinträchtigen könnte», sagt Amelie Stielau, Leiterin Research der Colliers International Zurich AG. Erste Warnzeichen
Wie die Colliers-Researcher herausfanden, ist das innerhalb von sechs Monaten verfügbare Angebot an Büroflächen in den 20 grössten Agglomerationen der Schweiz 2013 gegenüber dem Vorjahr um 214.000 Quadratmeter auf insgesamt 1.608.000 Quadratmeter gesunken. «Dies entspricht einer Angebotsquote von 4,1 Prozent», so Stielau. Das
«Akute Lawinengefahr» besteht nach dem Colliers Büromarktbericht 2014 auch am Schweizer Büroimmobilienmarkt.
Angebotsniveau befinde sich damit in etwa auf dem Stand von 2011 und deutlich tiefer als 2012 mit 4,7 Prozent. Der durchschnittliche Mietpreis für Büroflächen blieb im Vergleich zum Vorjahr mit 258/qm/Jahr (netto) konstant. Die erwartete Angebotsausweitung war gemäss Stielau 2013 nur in wenigen Gebieten feststellbar. Im Gesamtmarkt überwogen die Kräfte, die zur Abnahme des Büroflächenangebots führten. Die Ursache: Gerade in den Innenstädten sind viele leer gewordene Büroflächen zurzeit nicht auf dem Markt, weil sie neu positioniert und/oder renoviert werden. «Hinzu kommt, dass manche Neubauprojekte zeitlich verschoben wurden, weil sie die notwendige Vor-
vermietungsquote bisher noch nicht erreichten», ergänzt Yonas Mulugeta, CEO der Colliers Zurich International AG. «Zusammen mit neuen Projekten wie zum Beispiel weiteren Etappen der Europaallee in Zürich führt dies zu einer prall gefüllten Büromarkt-Pipeline und der Gefahr einer Angebotslawine.» Diese habe das Potenzial, den Büromarkt in den nächsten ein bis drei Jahren zu beeinträchtigen und die Angebotsquote stark steigen zu lassen. «Mit Blick auf die heute bekannten Projekte und Umsetzungen könnte diese Lawine ab Mitte 2015, Anfang 2016 einsetzen», meint Stielau. Ob ein stark steigendes Angebot zu massiv mehr Leerstandsflächen füh-
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 3 /2_2014 /// ren wird, hängt aus Sicht der Colliers-Experten insbesondere davon ab, wie sich die Wirtschaft und damit die Investitionsbereitschaft der Unternehmen entwickeln. Gemäss Mulugeta waren im vergangenen Jahr «erste Warnzeichen» festzustellen: «Der Abschluss eines Mietvertrags wird immer langwieriger und kann aktuell durchaus mehrere Monate in Anspruch nehmen. Dies hängt damit zusammen, dass die Firmen eine Vielzahl von Angeboten gleichzeitig prüfen und ein hohes Absicherungsbedürfnis haben.» Gleichzeitig sei zu beobachten gewesen, dass viele Unternehmen offenbar längerfristig ausgerichtete Standortentscheidungen scheuen. Bei Unternehmen mit
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Hauptsitz im Ausland erschweren zudem die langen Entscheidungswege eine rasche Abwicklung. «Die notwendigen Ankermieter für grosse Projektentwicklungen zu binden, ist deshalb zurzeit eine Herausforderung», so Mulugeta. Kleinere oder gemischt genutzte Projekte seien im Vorteil, da ihre Vorvermietungsquote schneller erreicht ist oder das Projekt auch über andere Nutzungen ausgelöst werden kann.
NACHRICHTEN SPG Intercity Top-Vermietungen
Ruhe vor dem Sturm oder Vorzeichen einer Belebung?
Unterdessen machte sich der Rückgang des verfügbaren Flächenangebots auch im Wirtschaftsraum Zürich
Quelle: Colliers Zurich AG, 2014
die büromärkte der 20 grössten agglomerationen
Freie Mietflächen an stark frequentierten Lagen in den Zentren der Schweizer Städte gelten als rar – doch offensichtlich gibt es sie. So konnte SPG Intercity Zurich AG, eine auf kommerzielle Liegenschaften fokussierte Dienstleistungstochter der Intercity Group, für 2013 gleich mehrere Vermietungserfolge im Retailbereich in Schweizer Toplagen vermelden. Wie die Gesellschaft mitteilt, konnte für das Unternehmen Pandora Jewelry im Railcity des Hauptbahnhofs Zürich eine 51 Quadratmeter grosse Verkaufsfläche vermittelt werden; Eröffnung ist im Juli 2014. Für Confo Déco, ein Tochterunternehmen der französischen Conforama, wurden 1.097 Quadratmeter Verkaufsfläche auf zwei Etagen an der Greifengasse in Kleinbasel unmittelbar bei der Mittleren Brücke angemietet (Mietantritt und Eröffnung: Sommer 2014). Für Kaspar Stationers («Kaspar & Hieronymus») fand SPG Intercity ein passendes 81 Quadratmeter grosses Verkaufslokal an der Bärengasse, unmittelbar beim Paradeplatz; die Eröffnung ist im Herbst 2014.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF bemerkbar, wie die ColliersResearcher festhalten. Ende 2013 belief es sich auf 734.000 Quadratmeter – das sind 123.000 Quadratmeter weniger als im Vorjahr. Deutliche Abnahmen waren in den Marktgebieten Zug, Zürcher Oberland und Baden zu verzeichnen. Das Angebot im Zürcher Central Business District (CBD) bewegte sich mit einem leichten Anstieg um 4.000 Quadratmeter auf 99.000 Quadratmeter sehr nahe beim Vorjahresniveau. «Die Qualität der verfügbaren Büroflächen im CBD ist weiterhin ausserordentlich gut, sodass die Mieten das hohe Niveau halten konnten», sagt Stielau. Obwohl das Büroangebot 2013 eine leichte Verschnaufpause einlegte, ist die Pipeline für die kommenden Jahre prall gefüllt. Colliers verweist darauf, dass viele
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Quelle: Colliers Zurich AG, 2014
verfügbare büroflächen und mieten
Projekte, zum Beispiel weitere Etappen der Europaallee am Zürcher Hauptbahnhof und im Glattpark (Op-
fikon), zwar seit Jahren bekannt sind, aber erst 2015 oder 2016 marktwirksam werden. Zudem würden sanierte
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Real Estate Symposium
Real Estate 2014 Nach richtungsweisenden Abstimmungen für die Immobilienwelt: Wie geht es weiter? Dienstag, 11. März 2014 Kultur- und Kongresszentrum TRAFO, Baden Obere Mall, Trafohalle Moderation: Dr. Andreas Meister
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Seite 5 /2_2014 /// und aufgewertete Bestandsobjekte das Angebot zusätzlich ausweiten. «Wie der Büromarkt diese Angebote aufnimmt, wird sich in den nächsten zwei Jahren zeigen», sagt Mulugeta. «Entscheidend dürfte sein, wie sich die Wirtschaft und damit die Investitionsbereitschaft der Unternehmen entwickeln: Je nachdem werden sich die Akteure an 2014 als ‹die Ruhe vor dem Sturm› oder als ‹Vorzeichen einer spürbaren Belebung› erinnern.» Nachfrage in Basel und Bern, mehr Angebot in Genf
Im Wirtschaftsraum Basel ist das Büroflächenangebot 2013 ebenfalls geschrumpft – von 157.000 Quadratmeter auf aktuell 119.000 Quadratmeter. Colliers Zurich zufolge sind hier die grossen Pharmaunternehmungen
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF weiterhin die Treiber der Nachfrage: So habe Roche im Peter-Merian-Haus weitere Büroflächen angemietet und plane eine neue Produktionsanlage am Standort Kleinbasel. Zusätzlich träten Firmen aus den Bereichen Finanz und Treuhand sowie die öffentliche Hand als nachfragestarke Interessenten in Erscheinung. Dagegen gehören in Bern die Bundesstellen und -betriebe mit zu den grössten Nachfragern auf dem Büromarkt. Hier ging die Angebotsfläche Colliers zufolge im Vergleich mit dem Vorjahr um rund 21.000 auf 100.000 Quadratmeter zurück. Die stärksten Abnahmen waren im Stadtgebiet Bern und in der Region Ittigen/Zollikofen zu verzeichnen. In Genf ist die Angebotsfläche im Gegensatz zu den meisten Deutschschweizer Märkten gestiegen – von
138.000 Quadratmeter auf 194.000 Quadratmeter. «Mit 4,5 Prozent lag die Angebotsquote Ende 2013 damit auf derselben Höhe wie im Wirtschaftsraum Zürich», so Stielau. Mehr als die Hälfte der Angebotszunahme sei in der Stadt Genf selbst angefallen, hauptsächlich bedingt durch Strukturänderungen im Private-Banking-Sektor und eine nachlassende Nachfrage der internationalen Organisationen. Die Mietpreise bewegten sich dadurch leicht nach unten. Sie sind jedoch im landesweiten Vergleich immer noch am höchsten. Colliers erwartet, dass sich der Wegzug der Unternehmen aus dem Genfer Stadtzentrum ähnlich wie in Bern verstärken wird. «Profitieren werden neuere Arbeitsplatzzonen am Stadtrand und beim Flughafen», so Stielau. •
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Immobilienbewertung NACHRICHTEN RICSBewertungsstandards: Im EU-Recht anerkannt Ende Januar hat die EU eine neue Direktive zur Schaffung eines einzigen Marktes für Hypothekenkredite verabschiedet. Damit werden zum ersten Mal in den EU-Mitgliedsstaaten einheitlich verlässliche Standards zur Bewertung von Immobilien umgesetzt. Diese Standards werden unter Berücksichtigung anerkannter internationaler Bewertungsstandards entwickelt, darunter die «Professional Standards for Valuation» der RICS, auch als «Red Book» bekannt. Nach Angabe der RICS sind solide Bewertungen gerade für Wohnimmobilien sowohl im Interesse der Finanzierungsbranche als auch der Verbraucher. Laut EU-Richtlinie sollen Gutachter kompetent und unabhängig agieren. Die Bewertungsstandards müssen zudem international anerkannte Bewertungsstandards einbeziehen, um als verlässlich zu gelten. Als Standards, die diese Voraussetzungen erfüllen, gelten die Standards des «International Valuation Standards Council (IVSC)» und der RICS. «Die Verabschiedung der Richtlinie für Hypothekenkredite ist ein wichtiger Schritt für die Bewertungsbranche innerhalb der EU», sagt Reno Cardiff MRICS, RICS Europe Board. «Dass die Immobilienbewertung gemäss anerkannter Standards und durch qualifizierte Gutachter erfolgt, ist eine Schlüsselkomponente, um Anlegern und Kreditgebern Vertrauen zu vermitteln. Die RICS bietet zudem die Zusammenarbeit mit allen interessierten Parteien an, um Regierungen bei der Umsetzung dieser Richtlinie zu unterstützen.»
Globaler Standard für Bemessung von Immobilienflächen Büroflächen werden nicht überall gleich bemessen. Die unterschiedlichen Messmethoden machEN es schwierig, Flächen zu vergleichen. Abhilfe will die IPMSC schaffen.
BW/PD. Die Methoden, mit denen Immobilienflächen wie Eigenheime, Bürogebäude oder Einkaufszentren bemessen werden, differieren derzeit – und manchmal dramatisch – von Markt zu Markt. Aufgrund der unterschiedlichen Messmethoden ist es für global tätige Investoren, Eigentümer oder Mieter schwierig, korrekt Flächen zu vergleichen. So zeigt eine Studie von Jones Lang LaSalle, dass je nach der angewandten Messmethode die Fläche einer Liegenschaft um bis zu 24 Prozent (!) variieren kann – was unter Umständen auch die korrekte Bewertung solcher Objekte schwierig macht. Die International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC) hat nun vor, Abhilfe zu schaffen – mittels eines globalen Standards für die Bemessung von Immobilienflächen. «Die Nutzfläche eines Gebäudes ist eine entscheidende Kennzahl, um die Bewertung und so das InvestmentPotential einer Liegenschaft richtig einzuschätzen. Im Moment leiden Investoren darunter, dass sie Entscheidungen auf der Basis von Informationen treffen müssen, die von Markt zu Markt verschieden sind», sagt Martin Bruehl FRICS, Union Investment, Head of International Investment Management. «IPMS wird sich diesem Problem annehmen, das Risiko mindern und dafür sorgen, dass Immobilieninvestoren auf verlässliche
IPMSC in Kürze Die International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC) ist ein internationaler Zusammenschluss von Berufsorganisationen und NPO, die gemeinsam einen Immobilienbemessungsstandard entwickeln und implementieren. Die International Property Measurement Coalition wurde anlässlich eines durch die Weltbank veranstalteten Treffens in Washington am 1./2. Mai 2013 gegründet. Aktuell zählt die IPMSC 28 Organisationen als Mitglieder. Zuletzt beigetreten sind The European Council of Real Estate Profession (CEPI), Property Council of New Zealand (PCNZ); Asian Non-listed Real Estate Vehicles (ANREV), Assoimmobiliare, National Society of Professional Surveyors (NSPS) and Japan Association of Real Estate Agents (JAREA). Zum jüngst ernannten Stiftungsrat zählen Vertreter aller 28 Mitgliedsorganisationen. Das Board wird durch Ken Creighton (RICS) präsidiert; das Vizepräsidium hat Lisa Prats (BOMA International) inne. Zum Generalsekretär wurde JeanYves Pirlot (CLGE) gewählt.
und transparente Informationen zurückgreifen können.» «Bei IPMS geht es darum, sich der Inkonsistenz anzunehmen, die zwischen verschiedenen Messmethoden besteht. Gegenwärtig variieren die Methoden gewaltig von Land zu Land, eine Tatsache, die es verunmöglicht Liegenschaftsflächen eins zu eins zu vergleichen. IPMS füllt eine Lücke, die im Immobiliensektor schon lange besteht und wird die Vergleichbarkeit, Konsistenz und Transparenz vergrössern», sekundiert Paul >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Bennison FRICS, Head of Asset Management der GLL Real Estate Partners GmbH und Mitglied des RICS Europe Board.
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Ein «dringend notwendiger» neuer Standard
Tatsächlich ist der neue Standard, der durch das IPMSC Standards Setting Committee gesetzt wird, weltweit der erste seiner Art. Er schafft eine gemeinsame Sprache für die Bemessung von Büroflächen in verschiedenen internationalen Märkten – und ist somit eine der wichtigsten Entwicklungen der jüngeren Geschichte der Immobilienbranche. Der internationale Property Measurement Standard (IPMS) stellt sicher, dass ImmobilienVermögenswerte konsistent bewertet werden. Dadurch wird der Markt transparenter und stabiler. Das Vertrauen der Öffentlichkeit sowie der
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Investoren steigt und die Qualität des Reportings von Immobilienflächen kann gesteigert werden – davon profitieren Investoren, Finanzierer, Makler, Schätzer wie auch Eigentümer. Der IPMS wird über die Standardisierung der Bemessung von Büroflächen hinausgehen und in den kommenden Monaten andere Liegenschaftsarten wie Wohnliegenschaften mit berücksichtigen. Die Bemessung von Liegenschaften sei derzeit nicht nur inkonsistent zwischen verschiedenen Ländern, ein einziges Gebäude könne ebenfalls nach unterschiedlichen Methoden bemessen werden, je nach dem welches Ziel man verfolgte, berichtet Tina Paillet MRICS, Head of Asset Management bei Generali Real Estate und Mitglied von RICS Europe. IPMS widmet sich diesen Herausforderungen und reduziere unnötige Kosten und administrative Aufwände. Paillet empfielt daher allen Marktteilneh-
mern, in deren Berufsalltag die Frage «wie gross ist dieses Gebäude» eine Rolle spielt, bei der öffentlichen Konsultation der IPMS mitzumachen: «Es ist Ihre Chance zum neuen Standard beizutragen, der nicht nur neu sondern auch dringend notwendig ist.» Die öffentliche Konsultation der IPMS läuft seit Januar und endet am 21. März 2014. Zur Teilnahme eingeladen sind IPMSC-Fachleute und Stakeholders aus dem Immobiliensektor. IPMS wird von allen 28 Organisationen, die der IPMS-Koalition angeschlossen sind, übernommen. Ab Juni 2014 können Firmen weltweit den neuen Standard einsetzen. Die Regierung in Dubai ist die erste, die IPMS einführt. Sie stärkt damit die Bewertung kommerzieller Liegenschaften und die Rechnungslegungspraxis durch IVS und IFRS. • www.ipmsc.org/get-involved
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Immobilieninvestmentmärkte Europa
Transaktionen an B-Standorten nehmen zu 2013 wurden an zehn europäischen B-Standorten mit insgesamt 10,4 Mrd. Euro ganze 73 Prozent mehr angelegt als 2012. Gemäss einer neuen Studie von BNPPRE entfielen davon mehr als zwei Drittel auf grenzüberschreitende Investitionen.
PD/BW. Investitionen in die europäischen Kernmärkte stehen weiterhin hoch im Kurs. Nach einem aktuellen Marktreport von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) machen Grossbritannien, Deutschland und Frankreich zwar nach wie vor 80 Prozent des europäischen Immobilienmarkts aus, doch das Interesse der Inves- >>>
Das Interesse an B-Standorten wächst. In Warschau erwarb die deutsche Union Investment Real Estate das Bürogebäude «Senator».
Warschau: Solider Markt
Dublin: Erholungszeichen
Amsterdam: Nach der Rezession
Das Bürogebäude «Senator»
Bürohaus Bishop Square 1
Hotel Krasnapolsky
Gemäss BNPPRE ist Warschau trotz eines Rückgangs um 14 Prozent im Vergleich zu 2012 ein eher solider Markt. Das Investitionsvolumen erreichte 2013 insgesamt rund 1,2 Milliarden Euro (Anteil Büroflächen: 63%). Wichtigste Transaktion im Jahr 2013 war der Verkauf des SenatorBürogebäudes (24.600 qm) für 120 Millionen Euro. Am Bürovermietungsmarkt konstatierte BNPPRE 2013 eine leichte Erholung des Flächenumsatzes. Aufgrund der sehr dynamischen Entwicklungs-Pipeline dürfte die Leerstandsquote weiter zunehmen.
In Dublin hat sich das Investitionsvolumen mit rund 1,5 Milliarden Euro gegenüber 2012 verdreifacht. Der Wettbewerb um die Premium-Immobilien auf dem Dubliner Markt hält gemäss BNPPRE den Druck auf die Renditen hoch. Nordamerikanische Anleger meldeten sich 2013 mit Grossdeals in Dublin zurück, z.B. mit dem Kauf des Bishop Square (14.300 qm Officefläche, 65 Mio. €) oder des Ulysses-Portfolios (25 Einheiten, 155 Mio. €). Der Vermietungsmarkt tendiert positiv: Flächenumsatz und Spitzenmieten (+ 16 %) stiegen; die Leerstandsquote fiel zwischen 2012 und 2013 von 18 auf weniger als 14 Prozent.
Für die Niederlande gibt BNPPRE einen positiven Ausblick. Seit 2009 sei der Investmentmarkt kontinuierlich gewachsen; ausländische Investoren, insbesondere aus der Eurozone, zeigten wachsendes Interesse. Einige Hotels wechselten den Besitzer, beispielsweise das Krasnapolsky in Amsterdam (468 Zimmer; 157 Mio. €). Auf dem Vermietungsmarkt blieben die Flächenumsätze 2013 leicht hinter dem Vorjahresergebnis zurück. Die Leerstände sanken zwar um zwei Prozent, bleiben aber weiterhin hoch (17,7 %), und die Spitzenmieten verharren seit sechs Quartalen in Folge auf unverändertem Niveau.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF toren an B-Standorten wächst. Für die Studie untersuchte das internationale Immobilienberatungs- und Maklerunternehmen zehn Standorte: Warschau, Dublin, Amsterdam, Mailand, Barcelona, Rom, Madrid, Brüssel, Luxemburg und Bukarest. «Vergangenes Jahr haben sich mehr Investoren, die Wertsteigerungspotenziale suchten, für Sekundärmarkte entschieden», berichtet Guillaume Delattre, Executive Regional Head von International Advisory von BNPPRE. Allerdings litten, von einigen Ausnahmen wie etwa Polen oder Rumänien abgesehen, die etwas kleineren europäischen Investmentmärkte immer noch unter einer schwachen Konjunktur.
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Delattre zufolge sind die Prognosen für dieses Jahr mit einem Null- oder einem moderat positiven Wachstum des Bruttoinlandprodukts geringfügig besser: «Aufgrund des geringen vergangenen, aktuellen und künftigen Neubauvolumens dürften die Sekundärmärkte bei der Mietentwicklung die Talsohle und bei den Leerstandsquoten den Höchststand erreicht haben.» Der Unterschied zwischen den Spitzenrenditen für Büroflächen in den Kernmärkten Paris, London und den vier grossen deutschen Städten einerseits und an den B-Standorten andererseits sei noch nie so hoch gewesen – und das Risiko in den weniger liquiden Sekundärmärkten somit noch
///2_2014 / Seite 10 nie mit einer vergleichsweise so attraktiven Rendite verbunden wie derzeit. Gemäss BNPPRE erreichte die Differenz zwischen den durchschnittlichen Spitzenrenditen für Büroflächen in den Kernmärkten und auf den etwas kleineren europäischen Investmentmärkten mit 160 Basispunkten zum Ende des Jahres 2013 einen historischen Höhepunkt; 2007 markiert beim Stand von 45 Basispunkten den Tiefpunkt. «Das wachsende Interesse der ausländischen Anleger ist ein weiteres Indiz für die Erholung an den Sekundärmärkten. Die meisten ausländischen Anleger kommen aus der Eurozone und aus Nordamerika», so Delattre.
Mailand/Rom: Internationales Interesse
Madrid/Barcelona: Aktive US-Investoren
Brüssel: Grosstransaktionen
Mailand: Sviluppo Portanuova-Varesine
Barcelona: Shopping El Corte Inglés
Projekt Belair
Auf den Gewerbeimmobilienmärkten in Mailand und Rom wurde 2013 der Fünf-Jahres-Durchschnitt von 1,2 rsp. 1,1 Milliarden Euro leicht überschritten. Für die italienischen Investmentmärkte, auf denen traditionell eher heimische Anleger aktiv sind, interessieren sich zunehmend Investoren aus dem Ausland. Ein Staatsfonds aus Katar erwarb in Mailand für 400 Millionen Euro das Entwicklungsprojekt Sviluppo Porta Nuova-Varesine (110.000 qm). Aufgrund der zuletzt schwächeren Konjunktur stiegen am Büromarkt die Leerstandsraten; die Spitzenmieten brachen ein. In Rom verbesserte sich der Flächenumsatz 2013 nach der Übernahme von 42.000 Quadratmetern nahe dem Tiburtina-Bahnhof durch die BNL; der Flächenumsatz in Mailand brach gegenüber 2012 um 31 Prozent ein.
Aus Sicht vieler Anleger ist derzeit ein günstiger Zeitpunkt, sich im Gewerbe- und Wohnimmobilienmarkt zu positionieren. Die für 2014 erwartete Erholung wirkt gemäss BNPPRE als Auslöser für die Generierung von Core+- und Added-value-Strategien. Nach einem Anstieg des Investitionsvolumens in Madrid (+ 74 %) und knapp einer Verdreifachung in Barcelona betrug das Investitionsvolumen beider Märkte insgesamt mehr als 2,2 Milliarden Euro. Mit dem Verkauf von Objekten wie dem El Corte Inglés in Barcelona (96 Mio. €) wurden im Detailhandelsmarkt deutlich höhere Umsätze erzielt als im Büromarkt. Besonders aktiv erwiesen sich 2013 US-Investoren, die an fünf von sechs Transaktionen im Wohnungsmarkt beteiligt waren und insgesamt 610 Millionen Euro investierten.
Wie BNPPRE mitteilt, stieg das Investitionsvolumen in Brüssel im vergangenen Jahr gegenüber 2012 um stattliche 64 Prozent und summierte sich auf eine Milliarde Euro. Im zweiten Quartal konnten gleich mehrere Grosstransaktionen erfolgreich abgeschlossen werden. Der prestigeträchtigste Deal des Jahres 2013 war der Verkauf des Belair-Projekts mit rund 64.300 Quadratmetern; das Objekt ging für 300 Millionen Euro an ein chinesisch-deutsches Konsortium. Das Vermietungsgeschäft im Brüsseler Büromarkt ging verglichen mit 2012 allerdings um 26 Prozent zurück und lag damit weit unter dem Fünf-Jahres-Durchschnitt. Weil das Angebot an hochwertigen Premiumflächen relativ knapp ausfiel, blieben die Spitzenmieten stabil.
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Seite 11 /2_2014 /// Vermietungsmärkte leiden unter schwacher Konjunktur
Das Investitionsvolumen am Gewerbeimmobilienmarkt ist gemäss der BNPPRE-Studie im vergangenen Jahr auf 10,4 Milliarden Euro angewachsen, was einem Anstieg gegenüber der Vorjahresperiode um 73 Prozent entspricht. Büroflächen waren mit 51 Prozent der Gesamtinvestitionen das wichtigste Investitionsziel (+45 % gegenüber 2012); das Transaktionsvolumen von Detailhandelsflächen legte gegenüber 2012 um 41 Prozent zu. Die Umsätze auf den Vermietungsmärkten der von BNPPRE unter-
Luxemburg: Robuster Vermietungsmarkt
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF suchten zehn B-Standorte waren 2013 mit insgesamt 2,3 Millionen Quadratmetern oder minus drei Prozent gegenüber dem Vorjahr noch immer rückläufig (näheres zu den Einzelmärkten s. Spaltentexte). Der Bürovermietungsmarkt leidet weiterhin unter dem schwachen Konjunkturumfeld. Delattre zufolge kann die niedrige Nettoabsorbtion ein weiteres Wachstum der Leerstände nicht verhindern, obwohl die Zahl der Neubauten auf unverändertem Niveau verharre: «Daher kommt es auf den Märkten mit dem höchsten Wachstum der Leerstände weiterhin zu Korrekturen der Spitzenmieten nach unten.» •
Bukarest: Attraktive Spitzenrenditen
Shopping Center Knauf Pommerloch
Lakeview
Das Investitionsvolumen in Luxemburg stieg zwischen 2012 und 2013 bei niedrigem Ausgangsniveau um immerhin 62 Prozent – aufgrund mehrerer grösserer Transaktionen wie u.a. der Verkauf des Shopping Centers Knauf Pommerloch (26.000 qm; 96,5 Mio. €). Aber auch der robuste Vermietungsmarkt stützte das Investmentgeschäft, so BNNPRE. Trotz des düsteren Konjunkturumfelds ging der Flächenumsatz zwischen 2012 und 2013 um nur drei Prozent zurück und lag damit auf dem Niveau des Fünf-Jahres-Durchschnitts. Zudem sorgte das geringe Angebot für eine gute Widerstandsfähigkeit der Spitzenmieten, die in den vergangenen zwei Jahren ungebrochen blieb.
2013 zeigte der Investmentmarkt in Bukarest gemäss BNPPRE erstmals wieder Dynamik. Den enormen Anstieg um 170 Prozent gegenüber dem Vorjahr sehen die BNPPRE-Experten zwar vor dem Hintergrund einer besonders niedrigen Vergleichsbasis, doch locke Bukarest mit einem robusten Vermietungsmarkt und mit Spitzenrenditen, die im Vergleich zu anderen Immobilienmärkten mittelund osteuropäischer Länder attraktiv sind. Die Nachfrage wird daher vor allem von opportunistisch ausgerichteten Immobilienfonds aus dem Ausland angetrieben. Die grösste Transaktion des Jahres schloss der börsennotierte Core-Investmentfonds NEPI mit dem Kauf des Bürogebäude Lakeview für 61,7 Millionen Euro ab.
NACHRICHTEN Wädenswil Neuer Gewerbepark Auf dem 40.000 qm grossen Gebiet Rütihof oberhalb des Stadtzentrums will die Stadt Wädenswil einen neuen Gewerbe- und Innovationspark mit dem Namen Werkstatt Zürisee schaffen. Eine Umfrage unter möglichen Nutzern habe gezeigt, dass der Bedarf nach zusätzlichem Gewerberaum gross sei, heisst es in Wädenswil. Der Stadtrat beantragt nun dem Parlament einen Kredit von rund 23 Millionen CHF. Damit soll das Grundstück gekauft werden. Parzellenweise wird es dann zu 980 CHF/qm wieder veräussert. Zug: Migros Luzern kauft Herti Die Genossenschaft Migros Luzern hat zum 1. Februar das Einkaufscenter Herti in Zug erworben. Dazu gehören eine Immobilie mit Detailhandelsund Büroflächen, eine Tiefgarage sowie Aussenparkplätze. Die Migros Luzern übernimmt sämtliche Mietverhältnisse. Im Einkaufscenter sind 18 Läden einquartiert, darunter Coop mit der grössten Ladenfläche und Denner, nicht aber Migros. Davos: Ein Grosskongress weniger Mit rund 800 Teilnehmern zählt der einwöchige PharmaconFortbildungskurs der deutschen Bundesapothekerkammer zu den wichtigsten Davoser Kongressen. Anfang Februar wird die Veranstaltung zum 44. Mal durchgeführt, ab 2015 findet sie im österreichischen Schladming statt. Wie lokale Medien schreiben, verliert Davos dadurch 4.500 Logiernächte.
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Büroimmobilienmärkte Europa
Stärkere Erholungstendenzen
Die Aktivitäten an den Büroinvestmentmärkten Europas nehmen zu. Allerdings zeigen sich innerhalb Europas grosse Unterschiede, wie der aktuelle Stand der JLLImmobilienuhr zeigt.
BW. Die Erholung der europäischen Büromärkte hat zum Ende des Jahres 2013 wieder Fahrt aufgenommen.
Wie die Researcher des internationalen Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) feststellen, geht mit den starken Aktivitäten auf den europäischen Büroinvestmentmärkten ein Aufschwung der europäischen Nutzermärkte einher, wenn auch langsamer und mit grösseren regionalen Unterschieden. Aggregiert zeigten die immobilen Parameter zwar nur geringfügige Ver-
besserungen, die allerdings deutlich positivere Stimmung basiert auf wesentlich günstigeren Konjunkturaussichten. So legte der europäischer Mietpreisindex für Büroflächen von Jones Lang LaSalle im letzten Quartal wieder zu (+0,7%). Das aggregierte Vermietungsvolumen zeigte im 4. Quartal ein deutliches Plus gegenüber dem Vorquartal (+18 %). Die Fertigstellun-
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// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 13 /2_2014 /// gen (aggregiert) wiesen im Jahresvergleich ein steigendes Volumen auf (+4 %); die Leerstandsquote (aggregiert) blieb stabil bei 9,7 Prozent. Die Büroflächen-Spitzenmieten sind in den meisten europäischen Märkten im 4. Quartal 2013 stabil geblieben. Nur sechs Märkte der beobachteten 24 Städten im europäischen Mietpreisindex weisen eine Mietpreisveränderung auf: London zeigt weiterhin eine ausgesprochen starke Mietpreis-Performance, mit einem Plus von fünf Prozent im Quartal. Die Spitzenmieten sind leicht auch in Edinburgh (+1,7%) und Frankfurt (+1,4%) gestiegen, die Stabilisierung des Pariser Marktes manifestierte sich in einem Quartalsplus von 0,7 Prozent. Trotz der Rückgänge in Bar-
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF celona (-1,4%) und Mailand (-2,2%) legte der europäische Mietpreisindex im Quartal um 0,7 Prozent zu und notierte damit den höchsten Quartalszuwachs seit Mitte 2011. Im Vergleich zum Jahresende 2012 sind die Mieten aggregiert nur um 0,1 Prozent niedriger. Für jeweils sieben Index-Städte sind Ende Dezember 2013 niedrigere bzw. höhere Spitzenmietpreise als vor einem Jahr zu notieren, in zehn Märkten werden unveränderte Werte registriert. Die starken Unterschiede innerhalb Europas spiegeln sich auf der Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle wider. Die Märkte sind über alle vier Quadranten verteilt, mit einer Konzentration der deutschen, russischen und fast aller skandinavischen Städte
im Quadranten «Verlangsamtes Mietpreiswachstum» sowie vieler mittel- und südeuropäischen Märkte im «Verlangsamten Mietpreisrückgang». Einen «beschleunigten Mietpreisrückgang» attestiert JLL den Büromärkten in Genf und Zürich. Der Ausblick der JLL-Researcher für 2014 fällt positiv aus: Die Verknappung qualitativ hochwertiger Flächen und die bessere Stimmung unter den Nutzern dürfte sich europaweit in einem weiteren Anstieg der Spitzenmieten niederschlagen, heisst es. Der prognostizierte Konjunktur- und Beschäftigungsaufschwung sollte 2014 die aktuellen Mietpreisniveaus und deren Wachstum weiter unterstützen – wenn auch unterschiedlich von Markt zu Markt. •
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
///2_2014 / Seite 14
Marktkommentar
Indirekte Immobilienanlagen wieder gefragt Im Januar legen die kotierten Immobilien-AGs zu; auch die Immobilienfonds dürfen sich über Kursanstiege freuen.
TM. Nach einem verhaltenen Start in das neue Jahr können die kotierten Schweizer Immobilienaktiengesellschaften im ersten Monat wieder Boden gut machen: Der Real Index schliesst den Januar mit einem Plus von 2,86 Prozent ab. Im Verlauf der ersten Wochen ist die Nachfrage nach kotierten Immobilienaktien wieder gestiegen, auch konnten wieder vermehrt internationale Investoren am Markt beobachtet werden. Ab dem 22. Januar, nach dem Entscheid zur Erhöhung des antizyklischen Kapitalpuffers auf zwei Prozent, geriet die Aufwärtsbewegung zwar ins Stocken und auch die anstehende Abstimmung über die Masseneinwanderungsinitiative sorgt für Verunsicherungen und tiefe Volumina im Markt. Etwas Bewegung am Markt wird allerdings mit den ersten Geschäftsberichten erwartet. Mobimo macht am 13. Februar den Anfang; Allreal und PSP Swiss Property folgen am 27. bzw. 28. Februar. SWIIT Index legt deutlich zu
Auch bei den kotierten Schweizer Immobilienfonds geht es nach einer leichten Kurskorrektur zum Jahresanfang wieder aufwärts: Dank der Engagements institutioneller und indexnaher Investoren war in der zweiten Monatshälfte ein deutlicher Kursanstieg zu beobachten. Ende Januar lag der Swiit Index mit 2,23 Prozent im Plus. Auch in den ersten
Thomas Marti, Swiss Finance & Property
Handelstagen vom Februar hielt die hohe Nachfrage an und führte gar zu einem Plus von 3,36 Prozent. Auch der Kapitalmarkt ist erwacht. Auf der Seite der kotierten Immobilienfonds haben La Foncière und UBS Sima eine Kapitalerhöhung angekündigt. Bei den nicht kotierten Immobilienfonds bereiten der CS 1a Immo PK und der UBS Direct Urban eine Kapitalaufnahme vor. La Foncière plant im März rund 75 Millionen CHF aufzunehmen, der UBS Sima will Ende April/Anfang Mai um rund 320 Millionen CHF frisches Geld nachfragen. Bei den geplanten Emissionen der nicht kotierten Produkte ist bisher bekannt, dass sie im ersten Quartal 2014 stattfinden sollen. Die Edmond de Rothschild Real Estate SICAV plant eine Zusammenlegung der beiden Teilfonds Swiss und Helvetia. Diese Transaktion, sowie eine Dividendenzahlung bedürfen noch der Zustimmung an der ausserordentlichen Generalversammlung. Nach der Zusammenlegung soll das gesamte Immobilienportfolio über 800 Millionen CHF betragen und somit auch die Visibilität und die Liquidität an der Börse erhöhen. Stichtag der Zusammenlegung soll der 30. Juni 2014 sein und die Dividendenzahlung sollte bis Ende März erfolgt sein. •
NACHRICHTEN Acron: Topdeal in Rio Acron do Brasil Ltda, die brasilianische Tochtergesellschaft des Zürcher Fondsinitiators Acron, hat Anfang Februar in Rio de Janeiro das traditionsreiche Hotel Glória erworben. Verkäufer ist Milliardär Eike Batista, respektive sein Immobilienunternehmen Rex. Derzeit wird das Gebäude (Baujahr 1920/21) kernsaniert. Die Eröffnung ist für 2015/2016 geplant, rechtzeitig vor den olympischen Spielen 2016 in Rio. Das Haus wird dann 352 Hotelzimmer umfassen, ferner Restaurants, ein Theater, Shopping-Bereiche, Fitnessraum und Swimmingpool mit direktem Blick auf den Zuckerhut. Für den Betrieb des Hotels verhandelt ACRON derzeit mit fünf wichtigen internationalen Hotelbetreibern, u.a. Four Seasons. «Nach der Eröffnung soll das Glória ein führendes Haus sein, das von einem international renommierten Betreiber geführt wird», sagt Kai Bender, CEO der Acron AG. Die Gesellschaft will die Immobilie langfristig halten und das Investment über eine Luxemburger Einobjekt-AG im Rahmen eines Private Placements qualifizierten Investoren anbieten.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE
6. FEBRUAR 2014
NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUM MER
500
50
1
0.2
50
3490024 N AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR 48,000.00
49,000.00
45500
1.00
49,500.00
2
3,950.00
4,150.00
3850
5.00
4,300.00
10
Athris Holding AG I
1,240.00
1,250.00
1260
5.00
1,300.00
10
4986484 N Athris Holding AG N
264.50
264.50
251
50.00
265.00
50
155753 N Bürgerh aus AG, Bern
1225
10.00
1,950.00
59
263
100.00
270.00
200
140241 N Agruna AG 4986482 I
137 10202256 N C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau
265.00
278.00
10
255740 N Espace Real Estate Holding AG, Biel
134.00
136.00
134
50.00
136.00
485
25
2.50
363758 I FTB Holding SA, Briss ago
650.00
650.00
630
30.00
650.00
54
500
150.00
191008 N Im mges Via m al a, Thusis
6205
3.00
6,800.00
6
400
80.00
257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo
3.00
1,945.00
30
200
50.00 11502954 N Konkordia AG N
50
1,900.00
1,900.00
1750
3,450.00
3,450.00
3510
15.00
0.00
0
154260 N Löwengarten AG
165
10.00
0.00
0 20
10
254593 N MSA Im mobilien, Adliswil
650
20.00
1,050.00
500
3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
1911
7.00
4,200.00
1
2989760 I Real Estate Holding
0
0.00
0.00
0
1
600
36.00
225664 I S AE Im mobilien AG, Unter ägeri
3700
3.00
4,900.00
2
870
80.00
228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden
2,800.00
2,800.00
2510
3.00
2,990.00
4
800
160.00
231303 I Sia - Haus AG, Zürich
4,500.00
4,500.00
4500
10.00
4,750.00
1
5
1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG
5
2,000.00
0.00
0
1000
172525 N TL Im mobilien AG
7650
10.00
0.00
0
100
253801 N Tersa AG
10600
1.00 16,500.00
2
256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil
16,800.00
15000
1.00 19,500.00
2.5 14805211 N Zug Estates N Serie A
112.5
100.00
130.00
100
100
5200
2.00
5,500.00
5
60.00
1000
635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich
16,800.00 5,350.00
5,350.00
1
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
///2_2014 / Seite 16
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
7. februar 2014 RüCKNA ME PREIS
BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.13 KURS SCHüT t.- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST RENDITE 2014 %DEZ
2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER
BÖRSEN K APITALISIERUNG
107.40
121.00
2.51% 12.66%
0.83%
1.10%
116.10
127.50
655,181,725
1106.00
1360.00
3.85% 22.97%
0.37%
nich t kot ier t
1315.00
1365.00
3,589,522,800
103.00
114.50
2.04%
11.17%
3.06%
3.83%
110.00
120.00
687,000,000
97.00
99.50
1.74%
2.58%
4.46%
1.52%
94.00
110.00
895,500,000
276,935 CS REF INTERSWISS
175.70
198.00
4.27% 12.69%
4.43%
1.57%
186.00
213.90
1,493,402,526
3,106,932 CS REF LIVINGPLUS
99.00
125.00
2.54% 26.26%
0.89%
1.86%
109.00
128.50
2,406,250,000
4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS
116.00
138.50
3.04% 19.40%
3.75%
1.01%
123.70
146.00
1,180,684,800
1,291,370 CS REF SIAT
125.00
166.50
3.26% 33.20%
4.06%
1.11%
154.30
174.50
2,109,696,359
12,423,800 EDMOND DE ROTSCHILD SWISS
103.70
101.00
3.12%
-2.60%
1.15%
1.72%
98.55
113.50
404,000,000
1,458,671 FIR
111.08
150.00
2.59% 35.04%
4.38%
0.85%
139.10
155.70
965,165,100
977,876 IMMOFONDS
292.25
387.00
3.53% 32.42%
7.05%
0.89%
354.75
404.75
1,245,720,105
278,226 L A FONCIERE
600.70
830.00
2.48% 38.17%
1.22%
0.91%
793.00
865.00
935,742,000
277,010 IMMO HELVE TIC
155.60
195.50
3.42% 25.64%
3.71%
1.16%
181.10
205.00
645,150,000
113.80
128.00
2.48% 12.48%
0.31%
0.58%
123.10
137.00
390,662,272 615,658,868
844,303 CS 1A IMMO PK
10,077,844 CS REF GREEN 11,876,805 CS REF HOSPITALIT Y
3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND 3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND
121.90
127.50
3.97%
4.59%
5.37%
2.24%
118.40
142.70
3,941,501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND
114.00
124.00
3.15%
8.77%
2.90%
1.48%
119.00
134.40
475,120,632
278,545 SOLVALOR "61"
169.50
212.00
2.71% 25.07%
-1.40%
1.36%
210.40
254.00
836,096,624
725,141 SCHRODER IMMOPLUS
923.00
1080.00
2.98%
17.01%
6.93%
0.95%
973.00
1090.00
1,036,800,000
90.15
114.50
3.04%
27.01%
3.43%
1.33%
107.50
128.10
1,207,349,372
114.70
141.90
3.24% 23.71%
5.27%
0.96%
130.00
144.50
687,733,391
49.30
61.50
3.28% 24.75%
2.76%
3.10%
57.50
65.00
2,048,146,062
3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 2,616,884 SWISSINVEST REIF 1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS 2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL
12.27
14.35
2.46% 16.95%
2.87%
0.92%
13.15
14.65
476,271,951
1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
64.85
80.25
3.13% 23.75%
0.94%
1.96%
71.75
83.60
823,456,726
1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A
78.70
97.00
3.45% 23.25%
1.36%
1.08%
88.50
100.40
5,928,835,067
1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
59.75
67.25
4.08% 12.55%
3.46%
1.27%
60.80
69.20
1,258,989,738
Ø Ø S W I T T Ø
Total
3.10% 19.93% 2.95% 1.4 4% 32,998,136,117
IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
7. februar 2014 BÖRSEN - KURS
AUS- EC ART SCHÜT-
PERF. Y TD
MTL . UMSATZ
TUNGS- 2014 %DEZ
KURSE SEIT 1.1.13 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
RENDITE
883,756 ALLRE AL HOLDING 119.90 124.50 4.59% 3.84% 0.81% 2.55% 121.50 139.50 1,290,092,512 1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N 34.00 26.50 4.66% -22.06% 0.19% 0.42% 24.85 26.90 116,859,038 20,185,305 DUAL RE AL ESTATE INV 22.15 22.90 3.98% 3.39% 1.10% 0.13% 21.25 21.70 53,815,000 255,740 ESPACE RE AL ESTATE 147.60 135.50 3.21% - 8.20% 0.37% 0.01% 136.00 148.00 232,615,018 4,582,551 FUNDA MENTA RE AL N 13.00 12.80 3.19% -1.54% 0.00% 1.48% 11.30 13.25 116,266,125 1,731,394 INTERSHOP 263.95 337.00 6.25% 27.68% 0.60% 2.78% 310.00 339.00 467,082,000 1,110,887 MOBIMO 194.25 188.00 4.99% -3.22% 1.02% 3.25% 185.10 213.60 1,168,321,864 1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y 80.60 78.75 4.21% -2.30% 4.30% 4.16% 75.85 91.25 3,178,644,846 803,838 SWISS PRIME SITE 65.35 70.90 5.30% 8.49% 2.68% 3.33% 66.65 78.85 4,289,668,443 261,948 WARTECK INVEST 1412.00 1760.00 3.97% 24.65% 2.86% 0.59% 1637.00 1845.00 188,179,200 2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING 3.55 1.95 0.00% - 45.07% 3.72% 1.57% 1.77 3.04 88,511,688 Ø Ø RE AL Ø Total 4.03% -1.30% 2.62% 3.25% 11,190,055,73 4 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Stadtentwicklung
Neue Wohnsiedlungen für Zürich
Städtische Entwicklungsgebiete in Leutschenbach
Die Stadt Zürich will dafür sorgen, dass das Angebot an preisgünstigen Wohnungen in Zürich wächst. Der Weg zum Ziel: Gemeinnütziger Wohnungsbau in Leutschenbach.
AH. In Leutschenbach sollen nach Plänen der Stadt Zürich an zwei verschiedenen Standorten in den nächsten Jahren rund 1.000 neue Wohnungen entstehen, ein Grossteil davon im
gemeinnützigen Wohnungsbau. Ferner sind Gewerberäume, ein Schulhaus und ein Quartierpark mit verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten geplant. Jüngst stellten die Zürcher Stadträte André Odermatt und Daniel Leupi die ambitionierten Pläne für zwei grosse Areale in Leutschenbach vor. Der Startschuss für das offene Wettbewerbsverfahren für eine Wohnsiedlung mit fast 400 Wohnungen auf einem rund 21.000 Quadratmeter
grossen städtischen Areal mitten in Leutschenbach soll Ende Februar fallen. Geplant sind auch Kinderbetreuungseinrichtungen, Gemeinschaftsräume und eine offene Gestaltung der Aussenräume. Man wolle mit dieser Wohnsiedlung, die auch Platz für eine flexible Gewerbenutzung schaffen wird, einen wesentlichen Beitrag zur Quartierentwicklung leisten und eine Überbauung mit preisgünstigen Wohnungen für Familien und >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF vielfältige Haushaltformen erstellen, teilt die Stadt Zürich mit. Der Bezug der Wohnsiedlung ist für 2020 geplant.
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NACHRICHTEN UBS Bubble Index steigt
Thurgauerstrasse West
Das Areal an der Thurgauerstrasse West befindet sich nahezu vollständig im städtischen Besitz und ist in der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Es stellt mit seinen 65.000 Quadratmetern Grundstücksfläche eine der grössten unverbauten Landreserven der Stadt dar und hat daher eine wichtige Funktion in der weiteren Stadtentwicklung im Norden Zürichs. Derzeit läuft das Testplanungsverfahren an. Dabei liege ein Hauptaugenmerk auf der Schaffung von 400 bis 800 gemeinnützigen Wohnungen, so die Stadt Zürich. Darüber hinaus soll ein breites und vielfältiges Angebot an Wohn-, Gewerbe- und gemeinschaftlichen Flächen entwickelt werden, das innovative Wohnformen so-
Leutschenbach heute
wie individuelle Kombinationen von Wohnen und Arbeiten unter einen Dach ermöglicht. Auch die Möglichkeiten zur Erstellung eines Gewerbehauses sollen untersucht werden. Des Weiteren entstehen auf dem Areal eine Schulanlage sowie ein Quartierpark. Der Beginn des Testplanungsverfahrens markiert den Start für den Planungsprozess. Bis Ende 2017 soll auf dieser Basis ein Gestaltungsplan erarbeitet und genehmigt werden. Mit der Fertigstellung der ersten Überbauungen auf dem Areal ist nicht vor 2022 zu rechnen. •
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stieg im vierten Quartal 2013 von 1,20 auf 1,23. Trotz rückläufiger Wachstumsraten bei Preisen und Hypothekarvolumen hat das Korrekturpotenzial laut UBS erneut leicht zugenommen. Der geringe Indexanstieg in Q4 war durch das Preiswachstum bei Wohnimmobilien (+ 3,6 %) im Vorjahresvergleich getrieben. Die Verschuldung der Haushalte und die Nachfrage nach Wohnimmobilien zur Vermietung blieb hoch. Für eine Beruhigung wäre 2014 ein Preisrückgang von fünf Prozent oder eine Halbierung des Hypothekarwachstums ausreichend. Die UBS zählt die Wirtschaftsregion Martigny neu zu den Gefahrenregionen.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 2/2014 / 9. Jahrgang / 174. Ausgabe.
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Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Erich Schlup, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
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53. Immobiliengespräch
Günstiger Wohnraum Donnerstag, 20. Februar 2014, um 17:30 Uhr im Restaurant Metropol, Zürich Die Diskussion um «preisgünstigen Wohnraum» ist zurzeit allgegenwärtig. Höherer Flächenverbrauch, die Zunahme von Ein- und Zweipersonenhaushalten, Urbanisierung und Zuwanderung werden für höhere Flächennachfrage verantwortlich gemacht. Das Angebot konnte damit nicht mithalten, die Preise sind gestiegen. Vielerorts stellen sich Gemeinwesen und Investoren die Frage, wie die Bevölkerung mit erschwinglichem Wohnraum versorgt werden kann. Insbesondere stellen sich folgende Fragen: · Wie entwickelt sich die Nachfrage? Wo fehlt welches Angebot? · Wie viel zu teuer sind die Wohnungen wirklich? · Was sind die wichtigsten Ansprüche der Mieter? · Welche Handlungsmöglichkeiten hat die öffentliche Hand? · Welche Erfahrungen wurden damit gemacht? · Wie erleben private Investoren den Markt? · Welche Anreize haben sie zur Entwicklung von günstigen Wohnungen? Experten aus Forschung und Praxis beleuchten die Fragen aus unterschiedlicher Perspektive und stellen Lösungsmöglichkeiten vor. Moderation: Prof. Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter Immobilienmanagement, Hochschule Luzern Referenten: Werden demnächst auf unserer Homepage bekannt gegeben.
Die Veranstaltung dauert ±90 Minuten mit anschliessendem Apéro und Networkgelegenheiten. Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an selina.niederberger@immobilienbusiness.ch
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Die Schweizer Immobiliengespräche finden mehrmals im Jahr zu aktuellen und spezifisch ausgewählten Themen aus der Immobilienwirtschaft statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zur aktuell behandelten Thematik.
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