SCHWEIZER
Ausgabe 176_ 9. Jahrgang / 10. März 2014
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt 2 ULI/PwC: Emerging Trends in Real Estate Europe 2014 3 Nachrichten: Colliers International Zurich/CSL Immobilien 7 CS-Studie: «Was lehrt uns der Fall Genf?» 9 Nachrichten: Patrimonium 12 Trend: Hotelinvestoren in bester Stimmung 13 Nachrichten: VJC 14 MIPIM: Rückenwind von den Investmentmärkten 15 Nachrichten: Implenia AG 16 Marktkommentar 19 Immobiliennebenwerte 20 Immobilienfonds/-Aktien 21 Projektentwicklung: Uster 21 Nachrichten: Zürich/Bern 22 Impressum
Kontraproduktive Bemühungen Wohnungen in Genf sind rar und teuer, obwohl der Genfer Boden- und Wohnungsmarkt zu den am stärksten regulierten in der Schweiz zählt. Die Wohnungsmarktregulierung des Kantons Genf hat ihre Ziele – u.a. der Bevölkerung ausreichend und bezahlbaren Wohnraum bieten zu können –, deutlich verfehlt, zeigt eine aktuelle Studie von Credit Suisse Research. So verhindern beispielsweise bei der ohnehin stark eingeschränkten VerfügbarBirgitt Wüst Redaktionsleiterin keit von Bauland im Kanton Genf Vorschriften die Sanierung von Gebäuden oder die Errichtung von Ersatzneubauten. Die staatlichen Eingriffe in das Preisgefüge seien nicht ohne Kollateralschäden geblieben, die je länger je mehr sichtbar werden, stellen die CS-Ökonomen fest. Ihr Fazit: Die Genfer Wohnungsknappheit bestehe nicht trotz, sondern wegen der staatlichen Regulierungen; im Endeffekt hätten die staatlichen Eingriffe in den Wohnungsmarkt die Wohnungsknappheit vergrössert. Der Fall Genf biete ausreichend Anschauungsmaterial für andere Zentren der Schweiz, die sich ähnlichen Herausforderungen ausgesetzt sehen, um nicht dieselben Fehler zu wiederholen. Um Zersiedelung und Pendlerströmen entgegenzuwirken müsse mehr in Städten und Agglomerationen gebaut werden können: Es lohne sich daher, bestehende Beschränkungen wie Ausnutzungsreserven oder Gebäudehöhen zu überprüfen, raten die CS-Researcher. Ob dies tatsächlich ausreicht, um der Wohnungsnot Herr zu werden, ist fraglich. Doch eines zeigt sich am Beispiel Genf deutlich: Überregulierung ist sicher keine Lösung. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst
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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags / 8045 ZürichInvestoren / www.immobilienbusiness.ch // Die aktuelle Tiefzinsphase fordertAG Ökonomen, institutionelle sowie auch Analysten von Immobilienanlagen heraus. Immobilien waren aufgrund der immer tieferen Zinsen die Gewinner im Portfolio, werden sie es auch bei steigenden Zinsen sein? · Auf welche Szenarien sollten wir uns betreffend Zinsen, Inflation, Wechselkurse einstellen? · Welches ist die richtige Immobilienstrategie für institutionelle Anleger in diesem Umfeld? · Wie hat sich die Performance bei indirekte und direkte Immobilienanlagen bei Zinserhöhungen
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Immobilieninvestmentmärkte /Trends
«Mehr Mut zum Risiko»
Dublin - der «Aufsteiger 2014»: Die Investoren kehren zurück
Auf der Suche nach attraktiven Renditen rücken Randlagen, Nischensegmente und die Immobilienmärkte der (ehemaligen) Krisenländer verstärkt in den Fokus der Investoren. Dies zeigt die Studie «Emerging Trends in Real Estate Europe 2014». Ein weiteres Ergebnis: Der Aufschwung auf dem europäischen Immobilienmarkt bleibt trotz steigendem Wettbewerb 2014 intakt.
BW/PD. Nachdem sich die Immobilieninvestoren in den vergangenen Jahren auf die ‚sicheren Häfen’ konzentrierten, ist die Risikobereitschaft inzwischen wieder gestiegen. Auf
der Suche nach attraktiven Renditen wenden sie sich verstärkt Randlagen und Nischensegmenten zu, wie die jüngst von ULI und PwC publizierte Studie «Emerging Trends in Real Estate® Europe 2014» aufzeigt. Der Hintergrund der Trendwende: Auf den etablierten Märkten gibt es immer weniger Anlagemöglichkeiten. 71 Prozent der von ULI/PwC Befragten glauben, dass ein Mangel an geeigneten Kaufobjekten moderate oder deutliche Auswirkungen auf ihre Geschäftsaktivitäten im Jahr 2014 haben wird – denn attraktive Investitionsobjekte seien immer schwerer zu finden. Rund 60 Prozent der befragten Immobilienexperten halten das Preisniveau für Spitzenimmobilien in attraktiven Metropolen mittlerweile
für zu hoch – diese Liegenschaften gelten als «overpriced». Viele Investoren schauen sich auch nach alternativen Anlagemöglichkeiten zu den Kernmärkten um – auch in Ländern, die noch im vergangenen Jahr von den meisten Investoren gemieden wurden. Zu den stärksten Profiteuren dieser Entwicklung zählt Dublin. «Innerhalb von nur zwei Jahren hat sich Dublin zu einem der vielversprechendsten Immobilienmärkte Europas entwickelt», erklärt Joe Montgomery, CEO von ULI Europe. Für 67 Prozent der Befragten bietet auch Spanien derzeit gute Investitionsopportunitäten. Weiter rücken auch zweitklassige Immobilien in den wichtigen europäischen Märkten wie London oder München sowie
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
NACHRICHTEN Colliers International Zürich: Demnächst unter dem Dach von CSL Immobilien
Zürich: Auch weiterhin unter den Top Ten der europäischen Immobilienmärkte
solide Anlagen in kleineren Städten in Deutschland (z.B. Stuttgart) in den Fokus der Investoren. Ertragsaussichten so gut wie seit Jahren nicht mehr
«Im Zuge der Euro-Schuldenkrise haben sich die Investoren auf TopImmobilien in Metropolen wie London, Paris oder München konzentriert. Jetzt rücken bislang weniger im Fokus stehende Marktsegmente und -regionen mit einem relativ sicheren Cash-flow in ihr Blickfeld wie etwa Randgebiete der Metropolen, mittelgrosse Städte oder auch Studenten-
wohnheime sowie Gesundheitseinrichtungen. Diese Entwicklung wird auch vom extrem niedrigen Zinsniveau getrieben: Der Kapitalzufluss in den Immobilienmarkt hält an, während Investitionsmöglichkeiten knapp werden», berichtet Jochen Brücken, verantwortlicher Partner für den Bereich Real Estate bei PwC Deutschland. Etwas abgefallen in der Gunst der Investoren seien Einzelhandelsobjekte in Top-Lagen der Innenstädte, bei denen nur 50 Prozent der Befragten die Investmentperspektiven als gut oder sehr gut bezeichnen. Einkaufszentren halten 35 Prozent für attraktiv und >>>
Die Immobiliendienstleister CSL Immobilien AG und Colliers International Zürich AG werden ihre Organisationen und ihr Know-how zum 1. Juli 2014 unter der Marke CSL Immobilien zusammenführen. CSL Immobilien positioniere sich als Gesamtdienstleister mit kombinierter Büro/Gewerbe- und Wohnkompetenz und werde einer der grösseren Player auf dem Schweizer Markt sein, heisst es in einer gemeinsamen Mitteilung der beiden Unternehmen. Marktgebiet bleibe schwergewichtig der Wirtschaftsraum Zürich. Für die landesweite und internationale Vernetzung sorgen die weiterhin bestehende Mitgliedschaft im Colliers-Netzwerk und das Partnerunternehmen Colliers International Suisse Romande in Genf. Verwaltungsratspräsident der CSL Immobilien AG mit neu gegen 50 Mitarbeitenden bleibt Jürg Müller. Die Aufgabe als CEO übernimmt Yonas Mulugeta, zurzeit Verwaltungsratspräsident und CEO von Colliers International Zürich.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF in Gewerbegebiete/Businessparks würden nur 20 Prozent bevorzugt investieren. Ungeachtet dieser Marktherausforderungen, halten die Umfrageteilnehmer die Ertragsaussichten so gut wie seit Jahren nicht mehr: Auf einer Skala von 5 («hervorragend») bis 1 («sehr schlecht») vergeben die Befragten für neue Investments eine Durchschnittsnote von 3,58 Punkten – im Vorjahr waren es noch 2,9 Punkte. Eine Rolle dürfte dabei spielen, dass Immobilienfinanzierungen voraussichtlich leichter werden. Knapp drei Viertel der Experten sind der Ansicht, dass in den kommenden zwölf Monaten mehr Mittel von Fonds, Versicherungen und anderen Investoren in den Immobilienmarkt fliessen. Immerhin rund 50 Prozent rechnen mit einer Ausweitung der Kreditfinanzierung durch Banken.
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München bleibt vorn, Dublin holt auf
Im Vergleich der 27 europäischen Metropolen liegen München, Dublin, Hamburg, Berlin und London vorn; Wien verbessert sich leicht um
einen Platz auf Rang 12 und kommt hinter Warschau zu liegen; Budapest und Athen sind weit abgeschlagen. Die Studie Die Studie «Emerging Trends in Real Estate Europe» , die bereits im elften Jahr gemeinsam vom Urban Land Institut (ULI) und dem Wirtschaftsberatungsunternehmen PricewaterhouseCoopers (PwC) vorgestellt wird, gibt einen Ausblick auf die Entwicklung der Immobilienwirtschaft in Europa im Kontext mit übergreifenden Wirtschaftsfaktoren. Die Untersuchung zeigt die Entwicklung, Erwartung und Chancen der Märkte in europäischen Städten und Metropolregionen und enthält darüberhinaus Empfehlungen, welche Märkte vermieden werden sollten. Grundlage der Studie ist die Befragung von über 500 international angesehenen Immobilienexperten, darunter Investoren, Bauträger, Kreditgeber, Makler und Berater. Erklärtes Ziel von ULI und PwC ist, mit der Studie «nachhaltige und solide Immobilienentwicklungen und Investments in allen Asset-Klassen fördern». Die Studie «Emerging Trends in Real Estate® Europe» steht unter www. pwc.com zum Download bereit
//4_2014 / Seite 4 Der europaweit attraktivste Immobilienmarkt (bezogen auf die Renditechancen für Bestandsimmobilien) bleibt nach Einschätzung der Befragten München. Für die bayrische Landeshauptstadt sprechen die starke ökonomische Basis, das überdurchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen und die ausgewogene Bevölkerungsstruktur. Die Wohnraumnachfrage dürfte langfristig weiter steigen und damit auch Mieten und Preise. Dublin konnte sich bei den Bestandsimmobilien gegenüber der Vorjahresstudie um 18 Plätze verbessern und belegt nun überraschend den zweiten Rang; bei den Neuinvestitionen machte die Stadt sogar 14 Plätze gut und rangiert aktuell auf Platz eins. Die Hoffnung auf eine anhaltende Erholung der irischen Wirtschaft ist gemäss Studie der wesentlicher Treiber dafür, dass sich der Immobilienmarkt der irischen Hauptstadt nach dem tiefen Fall wieder zurückmeldet: Irland habe den Euro-Rettungsschirm verlassen; Kapital fliesse zurück auf die Insel. Hamburg, im aktuellen Ranking auf Platz 3, kann mit ähnlichen Standortvorteilen punkten wie München.
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Quelle: Emerging Trends in Real Estate Europe 2014
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Zudem ist es in den vergangenen Jahren gelungen, neue Immobilienstandorte wie die Hafen-City zu erschliessen und vernachlässigte Gebiete aufzuwerten. Berlin belegt den vierten Platz. Die deutsche Hauptstadt profitiere von ihrer Bevölkerungsstruktur und dem steigenden Einfluss als europäischer Medien- und Technologiestandort, heisst es. Mieten- und Immobilienpreise haben deutlich angezogen, wobei die Nachfrage nach Büroimmobilien wie auch nach Gewerbeflächen weiter steigt, da Firmen und Einzelhandel expandieren wollen. Auf Platz 5 folgt London – wobei die Themsemetropole aus Sicht der Befragten als
der krisenfesteste Immobilienstandort Europas gilt. Das Preisniveau sei auch in turbulenten Jahren stabil geblieben; Finanzmarktkrise und Kürzungswellen bei Grossbanken und Kanzleien hätten den Markt kaum bewegt, da Käufer aus Russland, China und anderen Ländern die Nachfragelücke geschlossen haben. Dennoch seien auch Investitionen in den bevorzugten Metropolen keine Selbstläufer, stellen die Autoren der Studie fest: «Gute Renditechancen sehen die befragten Experten eher in ausgewählten Marktsegmenten wie Studentenwohnheimen, Apartmentanlagen mit exklusiven Serviceeinrichtungen oder auch Senioren-
Europas Top Ten für bestehende Investitionen
residenzen. Bürogebäude, Shopping Malls und Business Parks sinken hingegen in der Investorengunst; selbst das Potenzial von Geschäftsimmobilien in ersten Lagen gilt als begrenzt.» Zürich bleibt gefragt
Bei den bestehenden Anlagen gehört Zürich – die Limmatmetropole hat sich um Vergleich zum Vorjahr um einen Platz verbessert und belegt aktuell Rang 6 – nach wie vor zur europäischen Spitzengruppe. «Hochwertige Immobilien sind weiterhin sehr beliebt», sagt Kurt Ritz, Leiter des Branchensektors Immobilien bei PwC Schweiz. Die Schweiz habe von der europäischen Schuldenkrise profitiert, weil der Schweizer Franken als sichere Zufluchtswährung für das Anlagekapital gilt. Ausländische Investoren fänden die Preise möglicherweise zu teuer. Ritz zufolge dominieren im Schweizer Markt inländische Marktakteure wie Pensionskassen, Versicherungsgesellschaften und Immobilienfonds: «Diese werden auch künftig eher in Schweizer Objekte investieren, als im Ausland nach Anlagechancen zu suchen.» •
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Marktregulierung
Gut gemeint, doch nicht zielführend
Genf: Der Wohnungsleerstand bewegt sich seit Jahren bei 0,4 Prozent
Die städtischen Zentren der Schweiz leiden seit Jahren unter Wohnungsnot; eine Verbesserung der Lage ist nicht in Sicht. Der Ruf nach Eingriffen in das Marktgefüge, um «erschwinglichen» Wohnraum zu schaffen, wird lauter. Doch Eingriffe in das Preisgefüge können zu kontraproduktiven Ergebnissen führen – wie die Genfer Wohnpolitik zeigt.
PM. Der Ausdruck «pénurie de logement» – d.h. Wohnungsknappheit – ist im Gesetz des Kantons Genf genau definiert – nämlich als Zustand, bei dem weniger als zwei Prozent aller Wohnungen frei sind. Tatsächlich
liegt die Leerstandsziffer in Genf seit Jahrzehnten unter dieser Marke und bewegt sich seit 2001 sogar ausnahmslos unter 0,4 Prozent. Die langjährige Wohnungsknappheit hat sich also mit der Zeit nicht abgeschwächt, sondern akzentuiert – worunter nicht zuletzt die Standortattraktivität Genfs leidet. Auffällig ist: Der Genfer Bodenund Wohnungsmarkt zählt zu den am stärksten regulierten in der Schweiz. Das Ziel der staatlichen Eingriffe – der Bevölkerung bezahlbare Wohnungen bieten zu können – scheint weit entfernt: Tatsächlich sind Wohnungen in Genf heute rar und die Mieten sind so stark gestiegen wie nirgendwo sonst in der Schweiz. Anlass für die Ökonomen von Credit Suisse (CS) Real Estate & Regional
Research der Frage nachzugehen, ob die Wohnungsknappheit trotz – oder wegen der Regulierungen entstand. Beschränkte Bauzonen
In der jüngst veröffentlichten Studie «Immobilienmarkt 2014 – Strukturen und Perspektiven» benennen die CS-Researcher in dem sehr lesenswerten Beitrag «Marktregulierung – Was lehrt uns der Fall Genf» einige der Ursachen dieser Knappheit. So etwa, dass der Bodenmarkt im Kanton Genf nicht zuletzt durch den grosszügig bemessenen grünen Gürtel, der die Stadt umgibt, sehr knapp ist. Tatsächlich macht die Agrarfläche von Genf gemäss der kantonalen Zonenstatistik (2012) rund 53 >>>
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Prozent der gesamten Nutzfläche aus. »Grünflächen erhöhen zweifelsohne die Lebensqualität von städtischen Gebieten, sie gehen aber mit Opportunitätskosten einher», geben die CS-Autoren zu bedenken. Im Fall Genf begrenze die Agrarfläche die Bauzonen, schränke so die baulichen Platzverhältnisse weiter ein und zwinge Wohnungssuchende zum Ausweichen, zum Teil bis in den Kanton Freiburg bzw. ins Unterwallis: «Anstelle von Genfer Agrarflächen werden dann Freiburger Agrarflächen überbaut – mit den bekannten Folgen wachsender Pendlerströme.» Die Bauzone selbst ist nochmals in eine normale Zone und die «zone de développement» aufgeteilt. In letzterer Zone, die rund ein Drittel der Baulandflächen ausmacht, ist der Wohnungsmarkt sehr strikt regu-
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liert. «Hier bestimmt der Staat über die Boden- und Mietpreise sowie die Höhe der Rendite neuer Liegenschaften. Damit soll verhindert werden, dass Renditeobjekte entstehen, die sich nicht an den Bedürfnissen der Bevölkerung orientieren», so die CSÖkonomen. Den Investoren werde zwar eine Rendite zugesichert, doch beschränke der Staat den Baulandpreis aktuell auf höchstens 1.238 CHF/qm. Im Median schätzt Wüest & Partner den Marktwert von Bauland für Mehrfamilienhäuser in Genf allerdings auf ungefähr 4.520 CHF/ qm, wobei die Preisspanne breit ist. Folglich werde der effektive Baulandpreis nicht nur massiv unterschätzt, sondern er könne bei erhöhter Nachfrage auch nicht steigen. «Daher entgeht Investoren die Wertänderungsrendite, was das Verfolgen von
//4_2014 / Seite 8 Bauprojekten vergleichsweise unattraktiv macht», so die CS-Autoren. Ferner müssten Liegenschaften in der «zone de développement» einen Mindestanteil an Sozialwohnungen enthalten. Ziel dieser Politik ist es, in Genf zwischen 2007 und 2017 35.000 Sozialwohnungen entstehen zu lassen. Gefördert wird das Vorhaben von staatlicher Seite mit jährlich 35 Millionen CHF. Das Resultat sei ernüchternd, stellen die CS-Researcher fest: «Seit 2007 wurden pro Jahr insgesamt nicht mehr als 1.850 Wohnungen gebaut, mit einem Maximalanteil von 552 Sozialwohnungen.» Wenig Anreize für Wohnungsneubau
Das Ziel, die Wohnungsknappheit zu beseitigen, scheine nur erreichbar,
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Real Estate Symposium
Real Estate 2014 Nach richtungsweisenden Abstimmungen für die Immobilienwelt: Wie geht es weiter? Dienstag, 11. März 2014 Kultur- und Kongresszentrum TRAFO, Baden Obere Mall, Trafohalle Moderation: Dr. Andreas Meister
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offizielle mietpreisindizes und angebotsmieten im vergleich
NACHRICHTEN Patrimonium AST Gut aufgestellt
wenn sich vermehrt Private am Wohnungsbau beteiligen – doch die Miet-, Bodenpreis- und Renditekontrollen reduzierten den finanziellen Anreiz für den Bau neuer Wohnungen. Aus Sicht der CS-Ökonomen komplizieren die verschiedenen Auflagen die Planung und Bewilligung der Wohnprojekte und machen Bauvorhaben damit noch unattraktiver: «Im Genfer Wohnungsmarkt trifft demnach eine hohe Nachfrage auf ein unzureichendes Angebot, das zudem zu grossen Teilen preislich reguliert ist. Als Folge entlädt sich der Nachfrageüberhang mit voller Wucht auf dem unregulierten Teil des Angebots und löst dort die steilen Preisanstiege aus, für die Genf mittlerweile berühmt ist.» Auch für bereits bestehende Bauten gibt es mit dem Gesetz zu AbbrüANZE IGE
chen, Umbauten und Renovationen von Wohnhäusern (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, LDTR) ein in der Schweiz einzigartiges Gesetzeswerk. Danach sind Abbrüche von Wohngebäuden nur erlaubt, wenn es die hygienische Sicherheit oder das öffentliche Interesse verlangt oder wenn die Ersatzneubauten eine erhebliche Erhöhung der Wohnfläche ermöglichen. Umnutzungen von Wohnungen sind grundsätzlich nicht erlaubt; weiter werden Abbrüche und Umbauten nur bewilligt, wenn die neuen oder umgebauten Wohnungen dem Bedürfnis der Bevölkerung entsprechen – gemeint sind insbesondere «bezahlbare» Mietzinsen. Der am steuerbaren Medianeinkommen orientierte und vom Staatsrat alle zwei Jahre angepasste «bezahlbare» >>>
Die Patrimonium Anlagestiftung, Baar, blickte Ende 2013 auf die ersten drei erfolgreichen Jahre seit Lancierung der Anlagegruppe Wohnimmobilien Schweiz zurück. Im abgeschlossenen Geschäftshalbjahr (31.12.13) wurde das Immobilienportfolio auf 180 Millionen CHF ausgebaut; die Anzahl der Anleger hat sich auf 32 erhöht. Mit dem Portfoliowachstum erhöhten sich die Mieterträge von 2,5 Millionen in der Vorperiode auf 3,9 Millionen CHF. Die Mietzinsausfallquote wurde auf 3,53 Prozent reduziert, die EBIT-Marge auf 70,91 Prozent verbessert. Zusammen mit dem gesteigerten operativen Ergebnis führten Einwertungsgewinne bei den Ankäufen und eine gesunkene Kostenquote zu einer Anlagerendite von 4,9 Prozent für das Gesamtjahr 2013. Das Portfolio nun aus 20 Wohnliegenschaften, zwei laufenden Neubauprojekten mit Wohnnutzung und einer kommerziell genutzten Liegenschaft. Die Objekte sind über acht Kantone gestreut (Wohnnutzung: 94 %). Im abgelaufenen Halbjahr wurden drei Wohnliegenschaften erworben und die Neubauprojekte planmässig weiterentwickelt. Für das laufende Jahr stellt das Management ein weiteres Wachstum des Portfolios in Aussicht. Die Anlagegruppe bleibt für Kapitalzusagen geöffnet.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Mietzins darf nach Umbauten während drei bis fünf Jahren und für Ersatzbauten nach Abbrüchen während fünf bis zehn Jahren nicht erhöht werden. Konsequenz: Die Vermieter lassen ihre Wohnhäuser nur bei äusserster Notwendigkeit renovieren oder zugunsten von Ersatzbauten abbrechen. Die Erneuerung der Fassaden etwa zählt nicht zu den absolut notwendigen Sanierungsmassnahmen; entsprechend vermitteln etliche Gebäude in Genf einen heruntergekommenen Eindruck. Gemäss CSBericht wurden mehr als 80 Prozent der Wohnungen seit 40 oder mehr Jahren nicht mehr renoviert. Zudem werde der Wohnungspark durch das
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LDTR nicht effizienter gestaltet: Alte Gebäude würden nicht abgerissen und durch neue mit grösserer Wohnfläche ersetzt, und es gebe weniger Umbauten, die neue Wohnungen (etwa in Dachgeschossen) schaffen. Zielte das LDTR eigentlich auf eine Aufstockung des Wohnungsbestandes ab, habe man mehrheitlich unerwünschte Entwicklungen geerntet, konstatieren die CS-Researcher. Hinzu komme der schweizweit geltende Mieterschutz, der in Kombination mit der angebotsseitigen Regulierung verstärkt zur Blockade des Wohnungsmarktes beiträgt. Der Mieterschutz limitiert das Ansteigen der Mieten, wenn die Mieter in ih-
rer Wohnung bleiben. Je länger ein Mietvertrag läuft, umso grösser wird dabei die Differenz zwischen der Bestandesmiete und der auf dem Markt bezahlten Miete. Das grosse Preisgefälle führt dazu, dass es in Genf nur wenige Mieterwechsel gibt. Bestandesmieter verharren in Wohnungen, die gemessen an ihren Bedürfnissen zu gross, aber dennoch billiger als kleinere Wohnungen nach einem Umzug sind. «Fehler Nicht wiederholen»
Fazit der CS-Researcher: Die Wohnungsmarktregulierung des Kantons Genf habe ihre Ziele in den letzten
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Seite 11 /4_2014 /// Jahren deutlich verfehlt und die Eingriffe in das Preisgefüge seien nicht ohne Kollateralschäden geblieben, die je länger je mehr sichtbar werden: «Die Genfer Wohnungsknappheit besteht nicht trotz, sondern – in erheblichem Ausmass – wegen der staatlichen Regulierungen.» Das eigentliche Problem in Genf sei, dass drei Ziele verfolgt werden, die miteinander in Konflikt stehen: «Genf will weiter wachsen, moderate Mieten garantieren und die grosszügige Agrarfläche beibehalten.» Mangels ausreichender Anreize bleibt das Angebot hinter der Nachfrage zurück, was in einem Markt mit einem hohen Anteil an regulierten Preisen
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF umso höhere Preisanstiege bei den Wohnungen im freien Markt nach sich zieht und ein hohes Mass an Ungerechtigkeit zwischen Insidern und Outsidern schafft. Die Bestandesmieter als vermeintliche Gewinner der Genfer Wohnmarktpolitik seien ebenfalls nicht zufrieden: «Sie sehen sich zunehmend mit einer schlechten Wohnqualität konfrontiert und verharren auch dann in ihren Wohnungen, wenn diese nicht mehr ihren Bedürfnissen entsprechen.» Der derart regulierte Wohnungsmarkt produziere also nicht nur zu wenige Wohnungen, sondern sorge auch für eine suboptimale Verteilung derselben. Gemäss CS-Research liefert das Praxisbeispiel
Genf ausreichend Anschauungsmaterial, um bei den Herausforderungen, denen sich die Wohnungsmärkte in den Zentren der Schweiz ausgesetzt sehen, nicht dieselben Fehler zu wiederholen: «In erster Linie sollte darauf verzichtet werden, einen irgendwie gearteten «gerechten Preis» zu definieren. Einen solchen gibt es in einem freien Markt nicht. Der Preis ist stets das Resultat von Angebot und Nachfrage.» Wolle man günstige Mietpreise, so seien Anreize für ein möglichst grosses Angebot zu setzen. • Link zum Originalbeitrag «Marktregulierung – was lehrt uns der Fall Genf»: www.credit-suisse.com/Immobilienstudie
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Hotelimmobilienmärkte Europa
Hotel-Investoren in bester Stimmung Aparthotels und Serviced Apartments haben gute Chancen, zum InvestmentProdukt zu avancieren. Dies ist ein zentrales Ergebnis des ersten «Investment Barometer» von hospitalityInside. com und Union Investment.
BW/PD. Am HotelimmobilienMarkt herrscht eine gute InvestmentStimmung. Investoren, Eigentümer und Projektentwickler sehen den nächsten Monaten optimistisch entgegen. Das ist ein Ergebnis des 1. «Investment Barometer», welches das Hotelfachmagazin hospitalityInside. com und Union Investment gemeinsam initiiert haben. Mit 3.750 von 5.000 möglichen Index-Punkten gaben die befragten Hotel-Experten deutlich zu erkennen, dass sie das aktuelle Angebot für ihr eigenes Geschäft bereits als positiv einstufen; in den nächsten sechs Monaten aber noch mit einer weiteren Belebung der Angebotspipeline rechnen.
Institutionelle Investoren mischen zunehmend Hotels in ihrer Anlage bei. Im Bild: Das Stilli Park Hotel Intercontinental Davos, ein Objekt des CS REF Hospitality. Über die Hälfte der Teilnehmer bezeichnete die aktuelle Marktsituation für das eigene Geschäft als «gut» (51,6 Prozent), 22,5 Prozent als «zufriedenstellend». Das ergibt eine sehr stabile Mitte – mit einem euphorischen Ausschlag nach oben: Für 16,1 Prozent ist die Situation «sehr gut». Für die wenigsten ist die derzeitige
Situation «unbefriedigend» oder gar «sehr schlecht»: Sie machen zusammen keine zehn Prozent aus. Erhöhter Wettbewerb um Core-Objekte
Der stärkste Kapitalzufluss für die europäischen Hotelmärkte, so schät-
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// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 13 /4_2014 /// zen die Teilnehmer des ersten «Investment Barometer», kommt mit grossem Abstand aus KontinentalEuropa, vor dem Mittleren Osten und Fernost. Amerika als Kapital-Quelle fällt bei dieser Antwort weit ab. «Institutionelle Investoren mischen zunehmend Hotels in ihrer Anlage bei», bewertet Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hotel bei Union Investment, die Ergebnisse im Markt-Kontext. «Wie auf den Büroimmobilien-Märkten hat sich dadurch auch auf den europäischen Hotelmärkten der Wettbewerb, wenn auch auf niedrigerem Niveau, um Core-Objekte erhöht. Hierzu tragen in steigendem Masse Player aus Asien, insbesondere auch aus dem Nahen Osten, bei.»
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Ein weiteres Ergebnis der Umfrage: Aparthotels und Serviced Apartments wird das grösste Potential beigemessen, zum Investment-Produkt zu avancieren – deutlich vor Design Hotels, Themen-Hotels oder Resorts. «Wir sind mit dem Start unseres ersten Investment Barometer sehr zufrieden», ergänzt Maria PützWillems, Chefredakteurin des internationalen Online-Fachmagazins hospitalityInside.com. «Durch die Beteiligung hochkarätiger Führungskräfte bündelt der Index die aktuellen Einschätzungen gut informierter Branchen-Spezialisten. Wir sind gespannt darauf, wie sich der Index entwickeln wird und welche Vorhersagen sich daraus weiter ablesen lassen.» •
Investment Barometer Auf der Website www.hospitalityInside.com steht die Auswertung des GesamtIndexes in Grafik und Text bereit. Wer die Einzel-Ergebnisse der gesamten Umfrage erhalten möchte, sollte sich auf der Website von hospitalityInside.com für das Barometer registrieren und mitmachen. Die Teilnahme ist kostenlos. Jeder registrierte Teilnehmer erhält dann alle Details per eMail direkt zugesandt. Die nächste Umfrage findet im März 2014 statt.
NACHRICHTEN VJC: Hotelgruppe geht wohl an Aevis Der monatelange Übernahmekampf um die Luxushotelgruppe Victoria Jungfrau Collection (VJC) dürfte entschieden sein. Die Familie Manz hat ihr Kaufangebot zurückgezogen, nachdem Aevis bekanntgegeben hatte, bereits 43,44 Prozent der Aktien zu besitzen. Die Swiss Private Hotels AG der Familie Manz kam nach Ablauf der Angebotsfrist auf 4,21 Prozent der VJC-Aktien. Aevis hatte zuletzt 310 CHF/Aktie geboten, gleich viel wie die Swiss Private Hotels AG. Die Familie Manz beabsichtigt, Kleinaktionärin bei VJC zu bleiben. Die Aevis-Holding hat für die Übernahme der VJC bereits die Tochtergesellschaft Swiss Hotels Investment AG gegründet. Nach Angaben von deren Verwaltungsratspräsident Christian Seiler will Aevis eine grössere Schweizer Hotelgruppe mit acht bis zehn Häusern im Fünf-Stern-Segment aufbauen.
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Rückenwind von den Investmentmärkten
Jubiliäum: Zur 25. Edition der MIPIM erwartet Reed Midem 20.000 Besucher
Die Marktbedingungen haben sich verbessert; die Transaktionen nehmen deutlich zu. So verspricht die 25. Edition der Frühjahrsmesse in Cannes spannend zu werden.
BW. Es tut sich was auf den Immobilienmärkten: In einer aktuellen Studie kommt der ImmobilienDienstleister Cushman & Wakefield
zum Ergebnis, dass der weltweite Immobilienmarkt in 2014 mit über 1.000 Milliarden US-Dollar ein Siebenjahres-Hoch erzielen wird. Auch der «European Real Estate Assets Investment Trend Indicator» von Ernst & Young sieht die zunehmenden Cross-Border-Aktivitäten als HauptWachstumstreiber für die steigenden Investitionen im Immobilienmarkt - vor allem in Europa. Der Rückenwind von den Investmentmärkten ist
nicht die schlechteste Ausgangsbasis für die Jubiläumsedition der MIPIM: Das Frühjahrs-Stell-Dich-Ein der internationalen Immobilienbranche findet heuer zum 25. Mal statt. Le Marché International des Professionnels de l’Immobilier, wie die Gewerbeimmobilienmesse an der Cote d’Azur mit vollem Namen heisst, hatte ihre Premiere 1990. Damals traten 2.973 Teilnehmer aus 22 Ländern die Reise nach Cannes an, 837
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
NACHRICHTEN Implenia Auf gutem Kurs Firmen präsentierten sich, vornehmlich aus Frankreich und Grossbritannien. Heute sind es deutlich mehr: Auf 19.000 Quadratmetern Ausstellungsfläche präsentieren sich vom 11. bis zum 14. März 1.975 ausstellende Firmen und 4.300 Investoren; Veranstalter Reed Midem erwartet rund 20.000 Teilnehmer aus 80 Ländern. «Barometer des internationalen Immobilienmarkts»
In diesem Jahr verspricht die MIPIM 2014 besonders interessant zu werden – und längst nicht nur wegen des Jubiläums. Knapp fünf Jahre nach Beginn der internationalen Finanzkrise setzen sich weltweit wieder mehr Manager ins Flugzeug nach Nizza, um auf der MIPIM zu erfahren, wie es um die globalen Immobilienmärkte bestellt ist. Inzwischen scheinen sich die Bedingungen vielerorts verbessert zu haben; ein Indiz dafür: In Cannes werden deutlich mehr neue europäische Aussteller vertreten sein als in den Vorjahren. Auch aus Spanien und Italien kommen wieder mehr Aussteller und Teilnehmer, womit sich das Comeback der südeuropäischen Märkte ankündigt. Allein aus der Region Madrid präsentieren sich ein Dutzend Unternehmen erstmalig gemeinsam in einem Pavillon im Palais des Festivals; Barcelona ist mit mehr als zehn Partnern gemeinsam mit der Region Katalonien auf einem Stand vertreten. Obwohl es mittlerweile eine eigene MIPIM in UK gibt, haben sich nochmals mehr Briten in Cannes angemeldet: Zu den Ständen von London und der Regionen Birmingham, Manchester und Bristol gesellen sich Sheffield und Liverpool.
Asien zeigt mit acht Ständen allein aus Japan Präsenz. Schon lang gilt die Messe in Cannes als der weltweit wichtigste Marktplatz für die Vermarktung von Standorten – und so ist auch die Schweiz fast seit der ersten Edition der MIPIM wieder mit zahlreichen Ausstellern und Messeteilnehmern an den Ständen des Swiss Circle und der Lake Geneva Region im Palais des Festivals vertreten. «Die MIPIM ist seit ihrer Gründung Begleiter der Immobilienwirtschaft, insbesondere ihrer fortschreitenden Internationalisierung», sagt Messechef Filippo Rean. Die Messe fungiert als Bindeglied zwischen internationalem Kapital und den europäischen sowie zunehmend auch den globalen Immobilienmärkten; für Rean ist sie «das Barometer des internationalen Immobilienmarktes und ein wertvoller Indikator für alle Akteure und Beobachter der Branche». Tatsächlich bringt die Immobilienmesse einflussreiche Akteure aller internationalen Immobilienbereiche – Büros, Wohnungen, Einzelhandel, Gesundheit, Sport, Logistik und Industrie – zusammen und bietet Zugang zur grössten Anzahl von Entwicklungsprojekten und Kapitalquellen weltweit. Hinzu kommen die informativen und zukunftweisenden Vorträge und Debatten des Rahmenprogramms. Anlässlich des Jubiläums bemühen sich die Veranstalter verstärkt Perspektiven aufzuzeigen. «Wir wollen mit unserem diesjährigen Programm der Immobilienwirtschaft für die nächsten fünfundzwanzig Jahre einen reichhaltigen Ausblick bieten und zwar für alle Aspekte der Immobilienbranche», sagt Messechef Filippo Rean. Man darf also gespannt sein. •
Die Implenia AG mit Sitz in Dietlikon blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2013 zurück. Wie der Baukonzern mitteilt, stieg der Umsatz um 9,2 Prozent auf 3,06 Milliarden CHF. Neue Rekorde kann das Unternehmen auf Stufe Ergebnis vermelden: Der Betriebsgewinn (EBIT) der Geschäftsbereiche stieg auf 114,0 Millionen CHF (+4,7%) und das Konzernergebnis auf 82,6 Millionen CHF (+7,5 %). Der Zuwachs ergebe sich jeweils etwa hälftig aus dem Geschäft im Schweizer Heimmarkt und den internationalen Tätigkeiten. Steigern konnte sich Implenia in allen Bereichen; mit Ausnahme des Tunnelgeschäfts. Im Mittleren Osten schlug die Expansion in dieser Sparte fehl, der Ausstieg führte zu Verlusten. Jetzt setzt Implenia auf das Tunnelgeschäft in Deutschland und in Österreich. Zulegen konnte der Konzern in Norwegen: Implenia Norge akquiriert weiterhin sehr erfolgreich. Auch im Schweizer Geschäft legte Implenia teils deutlich zu, vor allem in der Sparte Buildings (Umsatz: 1,66 Mrd. CHF/ +17,9%). Im Development erzielte der Konzern sogar das beste Ergebnis seiner Geschichte (EBIT: 31,6 Mio. CHF/+15,7%). Angesichts gut gefüllter Auftragsbücher blickt das Implenia-Management zuversichtlich in die Zukunft und sieht sich auf Kurs, das mittelfristige Betriebsgewinnziel von 140 bis 150 Millionen CHF zu erreichen. Im Berichtsjahr erhielt Implenia neue Aufträge im Umfang von 3,33 Milliarden CHF (+8,8%); zum Jahresende 2013 betrug der Auftragsbestand 3,19 Milliarden CHF (+2,9%). Der Verwaltungsrat schlägt der Generalversammlung eine Erhöhung der Dividende von 1,40 auf 1,60 CHF/Aktie vor.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Marktkommentar
Leichte Korrekturphase Nach einem Aufwärtstrend zu Jahresbeginn tendieren der Real wie der SWIIT Index seit Ende Februar etwas schwächer.
TM. Der Real Index hat in den beiden letzten Handelswochen den Aufwärtsschwung verloren und ist in eine leichte Abwärtsphase übergegangen. Im März notieren die kotierten Immobilienaktien um 0,68 Prozent tiefer als Ende Februar. Für das laufende Jahr liegt der Index weiterhin mit 4,88 Prozent im Plus. In den beiden letzten Wochen haben u.a. Allreal und PSP Swiss Property die Jahreszahlen 2013 veröffentlicht. Die Allreal-Zahlen erfüllen in etwa die Analystenerwartungen; allerdings wird der Ausblick für 2014 am Markt eher negativ bewertet. Wegen tieferer Erträge aus dem Immobilienverkauf und dem höheren Liegenschaftsaufwand erwartet die Gesellschaft ein tieferes operatives
Ergebnis als 2013. PSP hingegen hat mit ihrem Zahlenset die Prognosen leicht übertroffen. Der Liegenschaftsertrag stieg von 272,8 auf 279,1 Millionen, der Reingewinn ohne Neubewertungseffekte von 161,4 auf 173,6 Millionen CHF; die Aktionäre dürfen mit einer höheren Dividende (3,25 nach 3,20 CHF) rechnen. Nach einer positiven Kursentwicklung im Januar folgte ein seitwärts gerichteter Kursverlauf in den ersten FebruarWochen; am Monatsende geriet der SWIIT- Index in eine leichte Korrekturphase. Während den letzten Handelstagen wurde allerdings eine leichte Kurserholung beobachtet. Aktuell notieren die kotierten Immobilienfonds um rund zwei Prozent tiefer als Anfang Februar, jedoch noch immer um 1,48 Prozent höher als Ende 2013. Die Credit Suisse hat gleich für vier ihrer Immobilienfonds die Zahlen für das Geschäftsjahr 2013 veröffentlicht. Die Fonds LivingPlus, PropertyPlus,
Thomas Marti, Swiss Finance & Property Green Property und Hospitality weisen jeweils höhere Mieteinnahmen aus. Bei den jüngeren Fonds Green Property und Hospitality wurde dieser Wert um über 40 Prozent gesteigert. Gleichzeitig werden die Ausschüttungen für die genannten Immobilienfonds (Ex-Tag 11.03.2014) gegenüber dem Vorjahr erhöht. Inzwischen haben die ersten Kapitalerhöhungen des Jahres begonnen rsp.sie stehen kurz bevor. Aktuell läuft die Bezugsfrist auf der nicht kotierten Seite für den CS 1a Immo PK (Emissionsvolumen: max. 228 Mio. CHF). In der kommenden Woche folgt La Foncière mit einer Emission von ca. 75 Millionen CHF. Auch die Berninvest (Fondsleitung Immo Helvetic) plant vom 2. bis 13. Juni 2014 eine Kapitalerhöhung über rund 50 Millionen CH, u.a. um mit dem frischen Geld die Hypothekarbelastung zu senken. Alles in allem werden derzeit über 670 Millionen CHF neues Geld am Kapitalmarkt gesucht. •
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Forum
2014
Radisson Blu Hotel, Zurich Airport Donnerstag, 8. Mai 2014
Switzerland
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Adolf Ogi
Swiss Council of Shopping Centers
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VERANSTALTER
S C Fo rum S h op p i n g C enter Forum ( S witzerla nd ) GmbH
A MEMBER OF Dr. Beat Schwab Head Real Estate Switzerland, Credit Suisse
Prof. Dr. Manfred Bruhn Departement of Marketing and Management Universität Basel
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multimedia communications
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE
4. märz 2014
NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUM MER
500
50
1
0.2
50
3490024 N AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR 48,000.00
49,000.00
45500
3,950.00
4,250.00
3900
Athris Holding AG I
1,240.00
1,550.00
4986484 N Athris Holding AG N
264.50
280.00
155753 N Bürgerh aus AG, Bern
140241 N Agruna AG 4986482 I
137 10202256 N C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau
265.00
278.00
1.00 52,000.00
2
5.00
4,250.00
3
1475
10.00
1,570.00
5
295
50.00
320.00
50
1225
10.00
1,950.00
59
263
100.00
275.00
199
10
255740 N Espace Real Estate Holding AG, Biel
133.50
136.00
135
13.00
138.50
78
25
2.50
363758 I FTB Holding SA, Briss ago
630.00
650.00
630
20.00
690.00
40
191008 N Im mges Via m al a, Thusis 257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo
500
150.00
400
80.00
200
50.00 11502954 N Konkordia AG N
50
6205
3.00
6,800.00
6
1,900.00
2,050.00
1750
3.00
2,050.00
20
3,450.00
3,550.00
3540
2.00
0.00
0
154260 N Löwengarten AG
165
10.00
0.00
0 20
10
254593 N MSA Im mobilien, Adliswil
650
20.00
1,050.00
500
3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
1931
2.00
4,200.00
1
2989760 I Real Estate Holding
0
0.00
0.00
0
1
600
36.00
225664 I S AE Im mobilien AG, Unter ägeri
3,300.00
3,700.00
3400
10.00
4,900.00
2
870
80.00
228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden
2,800.00
2,800.00
2520
3.00
2,990.00
4
800
160.00
231303 I Sia - Haus AG, Zürich
4,500.00
4,500.00
4500
10.00
4,740.00
2
5.50
6.00
5
2,000.00
0.00
0
1000
172525 N TL Im mobilien AG
7650
10.00
0.00
0
100
253801 N Tersa AG
11500
2.00 16,500.00
2
256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil
16,800.00
14000
1.00
17,000.00
1
2.5 14805211 N Zug Estates N Serie A
114.5
60.00
130.00
100
100
5260
2.00
5,500.00
5t
5 60.00
1000
1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG
635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich
16,600.00 5,350.00
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
//4_2014 / Seite 20
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
6. März 2014 RüCKNA ME PREIS
BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.13 KURS SCHüT t.- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST RENDITE 2014 %jan
2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER
844,303 CS 1A IMMO PK
10,077,844 CS REF GREEN 11,876,805 CS REF HOSPITALIT Y
276,935 CS REF INTERSWISS
3,106,932 CS REF LIVINGPLUS 4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS
BÖRSEN K APITALISIERUNG
107.65
120.20
2.53% 11.66%
0.17%
0.88%
116.10
127.50
650,849,945
1110.00
1330.00
3.95% 19.82%
-1.25%
nich t kot ier t
1315.00
1365.00
3,510,342,150
103.20
116.00
1.98% 12.40%
4.41%
3.53%
110.00
120.00
696,000,000
97.15
97.50
1.77%
0.36%
2.36%
1.55%
94.00
110.00
877,500,000
176.40
193.50
4.39%
9.69%
2.06%
3.03%
186.00
213.90
1,459,461,560
99.25
122.50
2.60% 23.43%
-1.13%
2.41%
109.00
128.50
2,358,125,000
116.30
135.75
3.11% 16.72%
1.69%
2.01%
123.70
146.00
1,157,241,600
1,291,370 CS REF SIAT
127.40
163.00
3.34% 27.94%
1.88%
3.19%
154.30
174.50
2,065,348,387
12,423,800 EDMOND DE ROTSCHILD SWISS
104.60
104.00
3.04%
- 0.57%
4.16%
3.91%
98.55
113.50
416,000,000
1,458,671 FIR
111.40
147.75
2.63% 32.63%
2.82%
1.05%
139.10
155.70
950,687,624
977,876 IMMOFONDS
293.40
382.00
3.59% 30.20%
5.67%
1.92%
354.75
404.75
1,229,625,530
278,226 L A FONCIERE
617.80
825.00
2.50% 33.54%
0.61%
1.44%
793.00
865.00
930,105,000
277,010 IMMO HELVE TIC
156.10
196.50
3.41% 25.88%
4.24%
1.55%
181.10
205.00
648,450,000
3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND
114.10
128.00
2.48% 12.18%
0.31%
0.80%
123.10
137.00
390,662,272
3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND
122.30
127.50
3.98%
4.25%
5.37%
1.64%
118.40
142.70
615,658,868
3,941,501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND
114.40
124.00
3.16%
8.39%
2.90%
1.73%
119.00
134.40
475,120,632
278,545 SOLVALOR "61"
170.00
209.00
2.75% 22.94%
-2.79%
1.45%
210.40
254.00
824,265,068
725,141 SCHRODER IMMOPLUS
926.00
1052.00
3.06% 13.61%
4.16%
3.06%
973.00
1090.00
1,009,920,000
3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
90.45
112.25
3.11% 24.10%
1.40%
1.52%
107.50
128.10
1,183,624,166
115.10
138.50
3.32% 20.33%
2.74%
1.71%
130.00
144.50
671,254,931
49.50
61.00
3.31% 23.23%
1.92%
1.86%
57.50
65.00
2,031,494,468
2,616,884 SWISSINVEST REIF 1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS 2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL
12.30
14.40
2.46% 17.07%
3.23%
1.14%
13.15
14.65
477,931,435
1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
65.00
78.00
3.23% 20.00%
-1.89%
1.74%
71.75
83.60
800,369,154
1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A
79.00
95.25
3.52% 20.57%
- 0.47%
2.18%
88.50
100.40
5,821,871,548
1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
60.00
66.00
4.17% 10.00%
1.54%
1.63%
60.80
69.20
1,235,588,442
Ø Ø S W I T T Ø
Total
3.14% 17.83% 0.98% 2.09% 32,487,497,778
IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
6. März 2014 BÖRSEN - KURS
AUS- EC ART SCHÜT-
TUNGS- RENDITE
PERF. MTL . Y TD UMSATZ 2014 %jan
KURSE SEIT 1.1.13 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
883,756 ALLRE AL HOLDING 120.35 123.90 4.63% 2.95% 0.32% 2.31% 121.50 139.50 1,283,875,199 1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N 34.10 26.40 4.69% -22.58% - 0.19% 1.28% 24.85 26.90 116,418,060 20,185,305 DUAL RE AL ESTATE INV 22.20 22.90 3.74% 3.15% 1.10% 1.02% 21.25 21.70 53,815,000 255,740 ESPACE RE AL ESTATE 148.00 133.00 3.28% -10.14% -1.48% 0.07% 136.00 148.00 228,323,228 4,582,551 FUNDA MENTA RE AL N 13.05 12.85 3.18% -1.53% 0.39% 1.31% 11.30 13.25 116,720,289 1,731,394 INTERSHOP 265.60 340.00 6.22% 28.01% 1.49% 3.02% 310.00 339.00 471,240,000 1,110,887 MOBIMO 202.00 195.00 5.10% -3.47% 4.78% 2.74% 185.10 213.60 1,211,823,210 1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y 80.90 81.20 4.09% 0.37% 7.55% 4.75% 75.85 91.25 3,277,536,019 803,838 SWISS PRIME SITE 65.65 73.25 5.14% 11.58% 6.08% 3.86% 66.65 78.85 4,431,850,683 261,948 WARTECK INVEST 1418.00 1730.00 4.05% 22.00% 1.11% 0.78% 1637.00 1845.00 184,971,600 2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING 3.55 1.97 0.00% - 44.51% 4.79% 2.06% 1.77 3.04 89,419,500 Ø Ø RE AL Ø Total 4.01% -1.29% 5.00% 3.58% 11,465,992,789 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99
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Seite 21 /4_2014 ///
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Stadtentwicklung/Projektentwicklung
Neue Wohnformen für Uster
NACHRICHTEN Zürich Investoren gesucht Knapp ein halbes Jahr nach dem Volks-Nein zum Fussballstadion auf dem Hardturm-Areal in Zürich wird die Stadt wieder aktiv: Bis Ende April können Investoren und Planer ihre Projekte bei der Stadt einreichen, schreibt der «Tages-Anzeiger». Erste Gespräche zwischen dem Grasshopper Club Zürich, der Stadt und Investoren hätten bereits begonnen. Auch die Credit Suisse bespreche das weitere Vorgehen mit der Stadt. Die Bank ist Eigentümer des Hardturm-Areals und hat dafür ein Rückkaufsrecht, falls dort kein Stadion gebaut wird.
Projekt «Lichthof»: Die über Eck aufeinander gestapelten Baukörper werden so platziert, dass grosse, lichtdurchlässige Freiräume und ein grosser Innenhof entstehen.
Im Gebiet Strick in Uster entsteht ab März 2014 ein multifunktionales Mehrgenerationenzentrum mit Wohnungen, Gewerberäumen und einem Pflegezentrum.
BW/PD. An zentraler Lage in Uster, nur wenige Gehminuten vom Bahnhof entfernt, beginnt in Kürze der Bau des Mehrgenerationenzentrums «Lichthof». Im Rahmen des Projekts sollen 54 Eineinhalb- bis Viereinhalbzimmer-Mietwohnungen im mittleren Preissegment, ein Pflegezentrum mit 52 Plätzen, Handelsund Dienstleistungsflächen sowie Tiefgaragen- und Aussenparkplätze entstehen. Entwickelt und geplant wurde das Mehrgenerationenzentrum Lichthof von der Bryner Entwicklungen
AG und der ortsansässigen Bryner Architekten AG. Für den Bau zeichnet als Totalunternehmung die HRS Real Estate AG mit Sitz in Frauenfeld verantwortlich. Eigentümer der Immobilie ist die Turintra AG, eine Gesellschaft des UBS Immobilienfonds «Sima». Der Fonds investiert in Wohnbauten wie auch in kommerziell genutzte Liegenschaften in der ganzen Schweiz, vornehmlich in den grossen Städten und ihren Agglomeration «Starker städtebaulicher Akzent»
Die viereckige, trapezförmige Blockrandbebauung grenzt auf der einen Seite an die Oberland- und auf der anderen Seite an die Winterthurerstrasse an. Die über Eck auf- >>>
Bern Neues Kultur-Casino Die Burgergemeinde Bern will ihr Kultur-Casino in der Altstadt für 60 Millionen CHF sanieren. Geplant ist, das prunkvolle Gebäude am Casinoplatz «als attraktiven Standort für Kultur und Gastronomie aufzuwerten». Regionalen Medienberichten zufolge war das Verpflegungsangebot für Konzertbesucher bisher eher bescheiden; die Defizite sollen nun behoben werden. Neben einem neuen Gastronomie-Konzept mit Café-Bar, Lounge und Restaurant werden die technischen Installationen erneuert. Zudem soll es künftig eine unterirdische Verbindung zwischen Kultur-Casino und Casinoparking geben. Voraussetzung für die Sanierung ist die Kreditbewilligung durch die Burgergemeinde. Das letzte Wort hat das Burgervolk, das Ende 2014 über das Projekt befinden soll. Läuft alles glatt, sollen die Sanierungsarbeiten im Sommer 2017 beginnen und voraussichtlich im Sommer 2019 beendet sein.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF einander gestapelten Baukörper werden so platziert, dass grosse, lichtdurchlässsige Freiräume entstehen, die Ein- und Durchblicke erlauben sollen. Mit der versetzten Platzierung der einzelnen Module reagiert das Projekt auf die verschiedenen Höhen der umgebenden Gebäude, wodurch klare, städtebauliche Bezüge geschaffen werden. Die gesamte Überbauung wird im Minergie-Standard erstellt. Aus Sicht der Stadtbaukommission Uster setzt das Projekt einen «starken städtebaulichen Akzent»: Dazu tragen nicht zuletzt die hochwertige Materialisierung des Lichthofs und eine Farbgebung mit beigem Waschputz und broncefarbigen Fensterprofilen sowie begrünte Aussenflächen, eine Umgebungsgestaltung mit vielen Bäumen (Japanische Zierkirsche) und ein grosser, öffentlich zugänglicher Innenhof sowie zwei hochliegende Stadtterrassen bei. Vorwiegend im ebenerdigen Stockwerk, im Souterrain und im Hochparterre sind Räume für Handel und Dienstleistungen vorgesehen, die unter anderem Synergien zum Pflegezentrum
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schaffen. Aktuell werden für eine Fläche von rund 1.000 Quadratmeter konkrete Gespräche mit Interessenten geführt, die in ihrer konzeptionellen Ausrichtung und ihren Tätigkeiten zum Hauptthema des Lichthofes passen. Ausserdem eröffnet Coop auf einer Verkaufsfläche von knapp 1.800 Quadratmetern ein Verkaufsgeschäft. Noch zu vermieten sind Restflächen von insgesamt 550 Quadratmetern, beispielsweise für ein kleines Café, andere Geschäfte oder Büros. Einzugstermin ab Herbst 2015
Bis April 2016 sollen die Arbeiten am «Lichthof» vollständig abgeschlossen sein; ein Teil des Pflegezentrums soll bereits ein halbes Jahr früher, Anfang Oktober 2015, eröffnet werden. Die Stiftung für Privatbetreuungs- und Pflegedienst, die derzeit das Altersund Pflegezentrum Neuwies betreibt, wird ihr Heim an der neuen Adresse weiterführen. Hintergrund des Umzugs ist, dass der Mietvertrag für die Liegenschaft an der Neuwiesenstras-
//4_2014 / Seite 22 se 1, in der das Pflegezentrum bisher untergebracht ist, vom Inhaber auf Herbst 2015 gekündigt wurde. Stiftungsratspräsident Jürg Brändli zeigte sich froh, dass der Umzug in den Lichthof nahtlos erfolgen kann. Das Pflegezentrum mit seinen 52 Pflegeplätzen umfasst auch eine geschlossene Abteilung für Demenzkranke. Die Nähe zum Pflegezentrum macht die benachbarten Mietwohnungen, die alle barrierefrei zugänglich sind, auch für Senioren attraktiv: Die Bewohner haben die Möglichkeit, Zusatzleistungen, z.B. den Mahlzeiten-, Pflege- oder Notfalldienst, in Anspruch zu nehmen. Mit dem Konzept des «Lichthofs», in dem viele unterschiedliche Formen des Zusammenlebens unter einem Dach möglich sind, wollen die Bauherren ein wachsendes Bedürfnis abdecken. Während die Stiftung für Privatbetreuungs- und Pflegedienste eine erhöhte Nachfrage nach Heimplätzen verzeichnet, habe in den vergangenen Monaten auch das Interesse an den Mietwohnungen stetig zugenommen, heisst es in der Medienmitteilung. •
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54. Immobiliengespräch
Hochhäuser – Herausforderungen im Betrieb Donnerstag, 10. April 2014, um 17:30 Uhr im Restaurant Metropol, Zürich Zurzeit schiessen in der Schweiz vielerorts neue Hochhäuser aus dem Boden. Nicht nur Planung, Baubewilligung und Bau sind anspruchsvoll. Auch in der Betriebsphase stellen sich viele neuartige Herausforderungen. Fragen zu Sicherheit, Technik, Betriebskonzepten und angemessenen Nebenkosten sind für Nutzer, Investoren und Betreiber relevant. Viele betreten dabei Neuland. Insbesondere stellen sich folgende Fragen: · Wie kann Sicherheit gewährleistet werden? · Worauf ist in der Planung zu achten, damit ein preisgünstiger Betrieb erfolgen kann? · Was ist speziell am Betrieb? Experten aus Forschung und Praxis beleuchten die Fragen aus unterschiedlichen Perspektiven und stellen Lösungsmöglichkeiten vor.
Moderation: Prof. Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter Immobilienmanagement, Hochschule Luzern Referenten: werden demnächst auf www.immobilienbusiness.ch bekannt gegeben
Die Veranstaltung dauert ±90 Minuten mit anschliessendem Apéro und Networkgelegenheiten. Die Teilnahme kostet 110 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an selina.niederberger@immobilienbusiness.ch
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