184. Immobilienbrief

SCHWEIZER

Ausgabe 184_ 9. Jahrgang / 8. September 2014

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt 2 Pensionskassen:

Immobilienquote sinkt 3 Nachrichten: Rapperswil/Cube 5 Nachrichten:

Zürich AST/UBS Global RE 6 Wohnimmobilien: Investieren nach dem Prinzip Hoffnung 7 Nachrichten: Derendingen/Logistikzentrum 8 Green Summit:

Impulse aus Liechtenstein 12 Personalia: RICS DACH 12 Bewertung: IRR versus MIRR 16 ISA-Studie:

Positive Überraschungen 17 Nachrichten: Crossrail-Projekt/London 19 Marktkommentar 19 Nachrichten: UBS-Immobilienfonds 21 Immobiliennebenwerte 23 Immobilienfonds/-Aktien 24 Projektentwicklung:

Testlabor für die Bauwirtschaft 25 Nachrichten: Einsiedeln/Vals 25 Impressum

Anspruchsvoller Markt Eine erfreuliche Entwicklung, zumindest auf den ersten Blick: Gemäss dem jüngsten Immobilienreport von Comparis und ETH Zürich kühlt sich der Schweizer Wohnimmobilienmarkt ab. Eine signifikante Zunahme der Risiken registrierte der «UBS Bubble Index» bereits seit einem Jahr nicht mehr – obgleich sich am Umfeld für Immobilieninvestments seither wenig verändert hat: Die Konjunktur ist stabil, die Zuwanderung hält an und Birgitt Wüst Redaktionsleiterin Wohnraum in den Metropolen und ihrem Umland bleibt knapp. Dass der Boom abflacht, gilt gemeinhin als erster Erfolg der Regulierungsmassnahmen, welche die Kreditaufnahme beim Immobilienkauf erschweren. Gefahr gebannt? Eine gewisse Skepsis bleibt, schon mit Blick auf das hohe Preisniveau, die Unwägbarkeiten der konjunkturellen Entwicklung und die Ungewissheit, ob und wann die Zinsen wieder steigen.

Hohe Preise und das niedrige Zinsniveau erschweren derweil vielen Marktteilnehmern die Entscheidung für Engagements auf dem Schweizer Immobilienmarkt, insbesondere im Bereich der bis dato als «sichere Anlage» geltenden Mehrfamilienhäuser. Mit der Frage, ob sich Investments in diese Assetklasse noch lohnen, befasst sich eine aktuelle Analyse der UBS. Institutionelle Anleger scheinen die Antwort gefunden zu haben. Vor nicht allzu langer Zeit wollten Schweizer Pensionskassen Investitionen in Immobilien verstärken. Doch der jüngste Pensionskassen-Index der Credit Suisse zeigt: Zuletzt ist die Immobilienquote in den Portfolios der Altersvorsorger gesunken.

Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

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IMMOBILIENGESPRÄCHE

Donnerstag, 25. September 2014, um 17.30 Uhr im Restaurant METROPOL Zürich

Anmeldung: www.immobilienbusiness.ch oder selina.niederberger@immobilienbusiness.ch; Teilnahme CHF 80.-. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

52. Immobiliengespräche

Herausforderung Tiefzinsphase

Scannen und direkt anmelden:

Donnerstag, 28. November 2013, um 17:30 Uhr im Restaurant Metropol, Zürich

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags / 8045 ZürichInvestoren / www.immobilienbusiness.ch // Die aktuelle Tiefzinsphase fordertAG Ökonomen, institutionelle sowie auch Analysten von Immobilienanlagen heraus. Immobilien waren aufgrund der immer tieferen Zinsen die Gewinner im Portfolio, werden sie es auch bei steigenden Zinsen sein? · Auf welche Szenarien sollten wir uns betreffend Zinsen, Inflation, Wechselkurse einstellen? · Welches ist die richtige Immobilienstrategie für institutionelle Anleger in diesem Umfeld? · Wie hat sich die Performance bei indirekte und direkte Immobilienanlagen bei Zinserhöhungen

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Immobilieninvestmentmärkte Schweiz

Altersvorsorger kappen Immobilienquote

Rentable Investments in Immobilien in der Schweiz zu tätigen, ist derzeit schwierig.

Der starke Anstieg der Liegenschaftspreise in der Schweiz hält Pensionsk assen davon ab, ihre Portfolios auszubauen.

RH. Auf den ersten Blick scheint es, als könne Pierre Triponez, Präsident der Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge, ein wenig entspannter in die Zukunft schauen als noch vor eineinhalb Jahren. Rund 670 Milliarden Franken umfasst das gesamte

Anlagevermögen der Pensionskassen.

«Dank einer durchschnittlichen Vermögensrendite von 6,1 Prozent haben sich die Deckungsgrade der Vorsorgeeinrichtungen weiter verbessert», zieht der oberste Wächter über die Zweite Säule Bilanz. «Zum Ende des vergangenen Jahres verfügten 93 Prozent der Vorsorgeeinrichtungen ohne Staatsgarantie über einen Deckungsgrad von mindestens 100 Prozent.»

Von den Pensionskassen mit staatlich garantierten Erträgen hätten immer-

hin 28 Prozent einen vollständigen Deckungsgrad erreicht.

Die Börse ist keine Einbahnstrasse

Damit hat sich die finanzielle Lage der Altersvorsorgeeinrichtungen erheblich gebessert. Noch 2011 hatten die Kassen mit einer massiven Unterdeckung von 41,5 Milliarden Franken zu ringen. Die guten Zahlen sind vor allem das Ergebnis der nun seit

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 3 /13_2014 /// vier Jahren währenden Börsenhausse. Steigende Kurse bei Aktien und Schweizer Obligationen haben den Altersvorsorgeeinrichtungen in den vergangenen beiden Jahren zu überdurchschnittlichen Renditeerträgen verholfen und damit massgeblich dazu beigetragen, die Kapitalpuffer aufzustocken.

Dennoch weiss der Kommissionspräsident, dass die Probleme längst nicht gelöst sind: Denn die Börse ist keine Einbahnstrasse. «Seit dem Jahr 2000 ist die berufliche Vorsorge in der Schweiz mit sehr volatilen Aktienmärkten konfrontiert», sorgt sich Triponez. Papiere börsenkotierter Unternehmen, deren Kurse gestern gestiegen sind, können schon morgen wieder deutlich niedriger notieren.

Das bekamen die Pensionskassen in den vergangenen Monaten bereits zu spüren. Im Juni erzielten die Vorsorgeeinrichtungen dem Pensionskassenindex der UBS zufolge nur eine Anlagerendite von durchschnittlich 0,17 Prozent. Kaum besser fiel das Ergebnis im Juli mit einem bescheidenen Plus von 0,3 Prozent aus. Der Grund: In beiden Monaten gaben die Kurse Schweizer Aktien deutlich

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF nach. Im Juni betrug das Minus 1,14 Prozent, im Juli verloren sie sogar 1,46 Prozent.

NACHRICHTEN Rapperswil Aufrichte für «Cube»

Unverändert hoher Renditedruck

Dabei sind sinkende Aktienwerte etwas, was die Vorsorgeeinrichtungen überhaupt nicht gebrauchen können.

Vielmehr sieht der Kommissionspräsident die Kassen unter «unverändert hohem Renditedruck» aufgrund des niedrigen Zinsumfelds: «Die den Altersleistungen zu Grunde liegenden Zinsgarantien fallen deutlich höher aus als die für die Bewertung der Verpflichtungen verwendeten Zinssätze.»

Ein Ausweg aus dem Dilemma könnte eine Erhöhung der Immobilienquote sein. Das zeigen die regelmässigen Studien von Wüest & Partner über die Ertragsentwicklung an den eidgenössischen Immobilienmärkten. «Schweizer Wohnliegenschaften haben von 2003 bis 2013 im Durchschnitt eine jährliche Gesamtrendite aus Mieterträgen und Wertänderungen von 5,9 Prozent erbracht», sagt Robert Weinert, Projektleiter >>>

Quelle: Credit Suisse

Anlageallokation der Pensionskassen

Implenia realisiert in Rapperswil-Jona an bester Lage das viergeschossige Geschäftshaus «Cube». Implenia ist als Totalunternehmer von der St.Galler Pensionskasse beauftragt; für die Archiektur zeichnet die Kaufmann Architekten AG verantwortlich. Die Aufrichte markiert den Abschluss einer wichtigen Bauphase, die mit dem Baubeginn im Dezember 2013 ihren Anfang nahm. Gemäss Implenia liegt das ehrgeizige Projekt im Zeitplan. Das knapp 14 Meter hohe Gebäude wird den Angaben zufolge mit einer vorgefertigten, «hinterlüfteten» Fassade umhüllt. Implenia Holzbau erstellte das Dachgeschoss und die Dachzentrale und produzierte alle Aussenwandelemente vorab, so dass diese in kürzester Zeit vor Ort montiert werden konnten. Diese Bauweise ermöglicht es, das Geschäftshaus mit einer Nutzungsfläche von 2.500 qm in einer Bauzeit von lediglich einem Jahr zu realisieren. Unter anderem mit dem Mieterausbau und den Haustechnik-Installationen schreiten die Bauarbeiten zügig voran. Das Gebäude wird im Minergie-Standard erstellt: Die Wärmeerzeugung erfolgt via Wärmepumpe mit Erdsonden.

Gestaffelt sind die Übergabe an die Bauherrschaft und der Bezug für Dezember 2014 und Februar 2015 geplant. Die beiden internationalen Hauptmieter von «Cube», MSA Safety und Teva Pharma, werden rund 150 Arbeitsplätze im Raum RapperswilJona schaffen.

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Seite 5 /13_2014 /// Immo-Monitoring bei der Zürcher Beratungsgesellschaft. «Die Volatilität betrug dabei lediglich 0,9 Prozent pro Jahr.» Noch deutlich attraktiver fiel die durchschnittliche Jahresrendite von Handelsliegenschaften mit 7,1 Prozent aus – bei einer leicht höheren Volatilität von 1,2 Prozent. Hingegen warfen Büroliegenschaften im Schnitt nur einen Jahresertrag von 0,8 Prozent ab, während zugleich ihre Werte mit einem Prozent etwas stärker schwankten als die von Mietwohnungen.

Dennoch haben die Pensionskassen ihre Immobilienquote in den vergangenen beiden Jahren nicht aufgestockt, sondern heruntergefahren.

Nach der jüngsten Veröffentlichung des Pensionskassen-Index der Credit Suisse sank der Immobilienanteil an den Gesamtallokationen von 20,9 Prozent im dritten Quartal 2012 auf nur noch 19,5 Prozent zur Mitte dieses Jahres. Hingegen haben die Anlageentscheider der Vorsorgeeinrichtungen im selben Zeitraum die Aktienquote von 28,7 Prozent auf 31,3 Prozent heraufgefahren. Der Anteil Schweizer Aktien stieg dabei von 12,2 auf 13,2 Prozent, der von ausländischen Aktien sogar von 16,5 auf 18,1 Prozent. Wobei im zweiten Quartal dieses Jahres die Quote ausländischer Aktien nochmals um vier Prozent von zuvor 17,4 Prozent hochgefahren wurde.

>>>

Immobilienanlagen stark untergewichtet

Die einseitige Ausrichtung auf die Börsen hat inzwischen dazu geführt, dass die meisten Altersvorsorger ihre selbstgesetzten Immobilienanlageziele nicht erfüllen. «Sieben von zehn Kassen halten tiefere Immobilienbestände als ihre strategische Quote vorgibt», sagt Jürgen Rothmund, Projektleiter der jährlichen Pensionskas-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF sen-Studie des Investmentcontrollers Complementa. «Bei der Hälfte der Kassen beträgt die Untergewichtung gar mehr als zwei Prozent.»

Zwar haben die Vorsorgeeinrichtungen in den vergangenen beiden Jahren kaum Liegenschaften veräussert.

«Die Anlagenquote in Immobilien ist nicht durch aktives Deinvestment gesunken», sagt Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse bei der Credit Suisse. «Vielmehr haben die Pensionskassen nicht mehr so viele Zukäufe getätigt, so dass unter dem Strich der Immobilienanteil am Gesamtportfolio gesunken ist.»

Die wesentliche Ursache dafür seien die in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Preise bei eidgenössischen Liegenschaften, die zu einem signifikanten Rückgang der Renditen geführt haben. «Zentrale Büroliegenschaften werden zum Teil bereits zu Anfangsrenditen unterhalb von 2,8 Prozent gehandelt», sagt Hasenmaile.

Damit werfen diese Objekte zwar immer noch deutlich höhere Erträge ab als Schweizer Staatsanleihen.

Zehnjährige Eidgenossen rentierten zuletzt noch bei 0,51 Prozent. Aber die Warnungen der Nationalbank vor einer Blase am heimischen Immobilienmarkt sind bei den Pensionskassenverantwortlichen angekommen. Nach der Complementa-Umfrage rechnet eine knappe Mehrheit der Entscheidungsträger zwar kurzfristig mit noch etwas weiter steigenden Preisen.

«Mittelfristig dreht jedoch das Bild», sagt Complementa-Projektleiter Rothmund. In der Erwartung steigender Zinsen in den kommenden Jahren «sehen zwei Drittel der Befragten den Schweizer Immobilienmarkt mittelfristig leicht pessimistisch.» • *Der ungekür z te Beitr ag inklusive Interview erscheint in der Ok tober-Ausgabe des IMMOBILIEN Business

NACHRICHTEN Zürich AST Einkauf in Berlin Schroder Property hat für den Fonds Immobilien Europa Direkt, ein Investitionsvehikel der Zürich Anlagestiftung, das 1971 für den Allgemeinen Deutschen Nachrichtendienst (ADN) errichtete zehngeschossiges Bürogebäude (16.000 qm) in der Mollstrasse in Berlin-Mitte erworben. Der Kaufpreis lag bei 34 Millionen Euro (2.200 Euro/ qm; Anfangsrendite: 6,6 %). Verkäufer ist der institutionelle Investor Patron Capital und sein Joint Venture Partner Suprema GmbH. Das zu loftartigen Büros ausgebaute Gebäude ist langfristig an den Online-Händler Zalando vermietet. Das Eckgebäude befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Alexanderplatz und ist damit sehr gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

Anlageziel des von der Zürich AST speziell für Schweizer Pensionsverpflichtungen konzipierten Fonds Immobilien Europa ist ein Gewerbeimmobilien-Portfolio in Westeuropa. Bei der Transaktion war die Angermann AG beratend tätig.

UBS Global Real Estate Deal in Köln Der Geschäftsbereich Global Real Estate von UBS Global Asset Management kauft das Bürohaus KölnCubus im Deutzer Feld in Köln. Der Standort im rechtsrheinischen Stadtteil Kalk gilt als wesentlicher Baustein der lokalen Stadtentwicklung. Der im ersten Quartal 2014 fertiggestellte KölnCubus verfügt über insgesamt 11.386 qm Büro- und Lagerflächen. Projektentwickler und Verkäufer des Objektes ist das Düsseldorfer Unternehmen Development Partner.

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Wohnimmobilienmarkt Schweiz

Investieren nach dem Prinzip Hoffnung Die Preise für Wohnimmobilien in der Schweiz sind hoch, die Renditen für Mehrfamilienhäuser mager. Die Frage, ob sich Investitionen in diese Assetklasse noch lohnen, beschäftigte jüngst die Researcher der UBS.

PD/BW. Investitionen in Wohnimmobilien in der Schweiz gelten gemeinhin als sichere Anlage und sind daher gerade bei «konservativ» anlegenden Investorengruppen wie Versicherungen oder Pensionskassen sehr gefragt. Doch das Preisniveaus für die begehrte Anlageklasse ist inzwischen sehr hoch – und so steht zur Frage, ob der Kauf eines Mehrfamilienhauses zum aktuellen Zeitpunkt eine «sichere» – sprich mit hoher Wahrscheinlichkeit Rendite bringende Investitionen – sein kann.

Ein jüngst vom Chief Investment Office der UBS veröffentlichter und sehr lesenswerter Beitrag nimmt den aktuellen Investmentmarkt in Schweizer Mehrfamilienhäuser unter die Lupe.

Mietsteigerungspotenzial steht sehr in Frage

Orientiere man sich an den Opportunitätskosten, das heisst, den entgangenen Erträgen alternativer Anlagen (in der Regel zehnjährige Schweizer Staatsanleihen), seien die Anfangsrenditen von Mehrfamilienhäusern von 2,4 Prozent knapp gerechtfertigt, stellen die UBS-Immobilienspezialisten fest. Doch nehme man die Erträge der Vergangenheit als Vergleichsgrösse, so seien Direktinvestitionen

Szenario-Analyse

in Mehrfamilienhäuser beim aktuellen Preisniveau «deutlich zu teuer».

Während gemessen an diesem Kriterium 1998 bis 2004 und 2008 bis 2010 gute Einstiegszeitpunkte gewesen seien, rentiere aktuell eine Investition nur unter zwei Prämissen: Die Realzinsen müssten langfristig auf tiefem Niveau verharren oder die Mieterträge müssten sich nachhaltig steigern lassen. Ob diese Vorgaben eintreffen, ist allerdings sehr fraglich, wie sich beim genaueren Hinblick zeigt.

Denn aktuell liegen die Angebotsmieten, also die Mieten für Wieder-, Erst-oder Neuvermietung, im Durchschnitt zwar rund 25 Prozent über den Bestandesmieten – was die tiefen Anfangsrenditen rechtfertigen könnte. Doch verweisen die UBS-Researcher auf ein Beispiel aus der Historie: so zeige etwa der Vergleich mit den 1980er Jahren, dass die Höhe der Mietpreisdifferenz von Angebots- zu Bestandsmieten noch deutlich grösser werden könne, ohne dass sich dies stark auf den Durchschnitt der beste-

henden Mietverhältnisse auswirke.

Diese Tatsache relativiere das scheinbar grosse aktuelle Mietsteigerungspotenzial. Hinzukomme, dass sich Mieterhöhungen im Durchschnitt nur schwer durchsetzen liessen, da die Haushaltseinkommen in den letzten Jahren nur schwach gestiegen sind und von politischer Seite Widerstand geleistet würde. Einleuchtende Schlussfolgerung der UBS-Experten: Das Mietsteigerungspotenzial könne somit aktuell kaum als Rechtfertigung für tiefe Renditen dienen.

Eine Glaubensfrage

Weiter verweisen die Researcher darauf, dass der Erfolg einer Mehrfamilienhausinvestition massgeblich durch die Entwicklung der Zinsen bestimmt wird – die sich derzeit deutlich unter ihrem nachhaltigen Niveau bewegen: Realzinsen von unter einem Prozent seien angesichts des Wachstumspotenzials der Schweizer Volkswirtschaft von knapp zwei

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NACHRICHTEN Derendingen: Neues Logistikzentrum Prozent deutlich zu tief. In einem Hoch- und ein Tiefzinsszenario setzen sich die UBS-Researcher mit der Frage auseinander, welche Folgen für die Gesamterträge zu erwarten wären, wenn a) die beim zehnjährigen Eidgenossen es innerhalb von vier Jahren zu einem Zinsanstieg auf vier Prozent bei einer Inflationsrate von bis zu zwei Prozent käme. Oder b) wenn die langfristigen Zinsen bis 2018 nur auf 1,25 Prozent steigen würden bei 0,5 Prozent Inflation (s. Tabelle). Die Ergebnisse: Beim Tiefzinsszenario bieten die Mehrfamilienhausinvestitionen deutlich höhere Renditen als Staatsanleihen.

Steigen die Zinsen allerdings, ver-

lieren beide Anlageklassen deutlich an Wert und in etwa in einer ähnlichen Grössenordnung. Die Höhe des Bewertungsrückgangs bei Mehrfamilienhäusern hänge stark von der Entwicklung der Mieteinnahmen ab, stellen die UBS-Researcher fest. Sie ziehen daraus den Schluss, dass Mietpreissteigerungen, dies sich im aktuellen Umfeld ohnehin nur begrenzt durchsetzen liessen, nicht ausreichen dürften, um die Bewertungsverluste zu kompensieren. Das Fazit der UBSResearcher: «Nur wer an eine lang andauernde Tiefzinsphase ohne Rezession glaubt, ist – absolut betrachtet – mit Immobilieninvestitionen gut beraten.» •

Die Steinhoff Properties AG errichtet auf dem Wissensteinfeld in Derendingen ein Logistikzentrum.

Das Gebäude, das auf einem 80.000 qm grossen Gelände gebaut wird, umfasst Lager- und Büroflächen sowie eine Tiefgarage. Der Baubeginn ist für Ende September geplant, die Fertigstellung Ende 2015.

Die Steinhoff-Gruppe ist mit einem Umsatz von rund zehn Milliarden CHF nach Ikea der zweitgrösste Möbelhändler Europas. Das Logistikzentrum in Derendingen soll die Schweizer Geschäfte des Unternehmens bedienen. Zu Steinhoff gehören 15 Conforama-Läden, 15 Filialen des Möbeldiscounters Lipo sowie mehrere Fly-Geschäfte.

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Kongresse

Impulse aus Liechtenstein

Mit dem Green Summit schafft die Unversität Liechtenstein eine Plattform für nachhaltige Produktentwickler.

Im Juni tagte in Vaduz der Green Summit 2014. Die Themen des Doppelsymposiums (Green Development/ Green Business): «Region der Zukunft» und «Business von Heute». Auch wenn das Thema Nachhaltigkeit inzwischen generell etwas überstrapaziert wird: Hier ergaben sich interessante Aspekte.

MS. Mit knapp 200 Teilnehmern vornehmlich aus der Schweiz und Liechtenstein sowie aus Deutschland und

Österreich war der diesjährige Green Summit in Vaduz zwar vergleichsweise klein, aber inhaltlich sehr bemerkenswert. Was den von der Universität Liechtenstein organisierten Kongress so interessant machte, war die Vielfältigkeit der Themen und – anders als bei vielen anderen akademischen Veranstaltungen – der nahe Bezug zur Praxis. Zudem ging es nicht nur um Energiefragen, die angesichts des Klimawandels eine entscheidende Rolle spielen, sondern auch um Fragen von Identität, Lebensqualität, wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Bedingungen, Resilienz und

Partizipation. Nicht zuletzt ging es um die Wiederherstellung von Natur dort, wo der Mensch diese mit seinen Ansprüchen erst weitgehend zerstört hat und sich nun beklagt, dass etwa in der ökologisch empfindlichen Alpenregion die maschinelle Erzeugung von Schnee Wiesen und Gewässer schwer schädigt.

Kongress mit hohem Pra xisbezug

Dennoch: Der Green Summit war keine Veranstaltung weltfremder Umweltaktivisten – es ging um prak-

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 9 /13_2014 /// tische Fragen und deren Umsetzung.

Deutlich wurde allerdings, dass unser derzeitiger westlicher Lebensstil nicht haltbar ist und dass wir schon längst dabei sind, «Mutter Erde» bei weitem überzustrapazieren. Am deutlichsten demonstrierte es die Forschungsökonomin Dr. Nicole Grunewald von Global Footprint Network.

Hier ging es nicht nur um den Carbon Footprint, sondern um den «ökologische Fussabdruck» insgesamt.

Das Ergebnis: Schon heute nutzt die Menschheit Ressourcen von 1,5 Erden; Ressourcen werden schneller zu Abfall, als diese Abfälle wieder in Ressourcen umgewandelt werden können. Hinzu kommt die zunehmende Versiegelung von Flächen, die dann für «biologisch produktives Land», das zur Umwandlung von Abfallstoffen wie dem klimaschädlichen CO2 in neue Ressourcen beitragen könnte, nicht mehr zur Verfügung steht.

Keine Veranstaltung zum Thema Nachhaltigkeit ohne den Energieaspekt: So ging es unter anderem um AlpStore, ein Projekt innerhalb des Alpine Space Programme der EU, in dem die Alpenländer Deutschland,

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Frankreich, Italien, Österreich, die Schweiz und Slowenien zusammenarbeiten. AlpStore entwickelt Strategien für die mobile und stationäre Speicherung von Energie, die aus erneuerbaren Quellen –Sonne, Wasser, Biomasse – gewonnen wird. Die technischen Möglichkeiten zur Speicherung sind vorhanden, wie Ludwig Karg, Geschäftsführer der B.A.U.M. Consult GmbH, zeigte. Und: Sie

Green Summit Der Green Summit wurde 2008 ins Leben gerufen; seither findet der von der Regierung des Fürstentums, internationalen Sponsoren sowie der Europäischen Union unterstützte Kongress alle zwei Jahre statt. 2013 feierten die Fachbereiche Architektur und Bauingenieurwesen ihr 50-jähriges Bestehen – ein Grund, den Zwei-Jahres-Rhythmus zu durchbrechen. So tagte der Kongress sowohl im vergangenen wie in diesem Jahr. Ob sich der jährliche Rhythmus etabliert, ist noch offen, doch wird der nächste Green Summit wenn nicht im nächsten Jahr, so doch spätestens 2016 in Liechtenstein stattfinden.

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Was in Liechtenstein auch immer wieder zur Sprache kam: Wenn wir die Probleme, die der Klimawandel mit sich bringt, lösen wollen, führt der Weg von der globalisierten Welt zurück zu lokalen und regionalen Einheiten. Das gilt nicht nur im Bereich der Energieversorgung, sondern für Wirtschaftskreisläufe generell. Indirekt wurde das deutlich bei dem neuen Hauptsitz der Zürich Versicherung, SkyKey in Zürich. Das Projekt, das eine LEED-Zertifizierung anstrebt, darf u.a. keine Materialien verwenden, die von weiter her als maximal 800 Kilometer kommen.

«Womit sich bestimmte Dinge von selbst verbieten», wie Peter Geu, Regional Head of Corporate Real >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Estate & Facility Management Central Europe der Zurich Insurance erläuterte: «Denn das bedeutet in etwa einen Umkreis, der von Berlin bis Rom und von London bis Bratislava reicht.»

>>>

Neue Wohnkonzepte erforderlich

Nicht minder wichtig als die Lösung des Energiethemas und die Entwicklung von «Green Buildings» war für Simon Winker, Leiter Acquisitions & Customer Solutions der Implenia Schweiz AG und Dozent für Property Management der Universität Liechtenstein, eine nachhaltige Rau-

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mentwicklung. Pro Sekunde wird in der Schweiz etwa ein Quadratmeter Fläche durch Siedlungstätigkeit überbaut – das sind jeden Tag rund 7,5 Hektar. Doch es geht nicht nur darum, den Flächenverbrauch so gering wie möglich zu halten, indem man vorhandene Siedlungen verdichtet und Brachen umnutzt. Ebenso wichtig ist es Winker zufolge, nutzerorientierte und zukunftsfähige Projekte zu entwickeln, Quartiere und Wohnungen, die den Veränderungen in der Gesellschaft Rechnung tragen.

Als ein Beispiel nannte er die Tatsache, dass heute in manchen Städten bis zu 50 Prozent der Haushalte Single-Haushalte sind. Dieser gesellschaftliche Wandel bedeutet, andere

Wohnkonzepte zu entwickeln. Als Stichworte nannte er u.a. Co-Housing und Mehr-Generationen-Häuser sowie mit Blick auf die Arbeitswelt die Einrichtung sogenannter Co-Working Spaces in Quartieren, das heisst Internethubs, an denen sich Freiberufler, Kreative, kleinere Startups oder digitale Nomaden unabhängig voneinander zum Arbeiten einfinden können.

Neue Weichen für WerdenbergLiechtenstein

Ein weiteres Thema: Nachhaltigkeit muss nicht Verzicht auf Mobilität bedeuten, allerdings muss es

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ImmobilienVermarktung 2014

Immobilien Asset Management 2014

Donnerstag, 25. September 2014 12.00 bis 17.45 Uhr, Z¸rich-Kloten

Donnerstag, 25. September 2014 12.00 bis 17.45 Uhr, Z¸rich-Kloten

Wertschˆpfung aus speziellen Situationen Es geht um die F¸hrung anspruchsvoller Vermarktungsprozesse und um die Vermarktungsstrategien von Immobilien, welche sich durch spezielle Situationen wie Sanierungsr¸ckstand, Leerstand, Lage, Zweck oder Grˆsse auszeichnen und deshalb sowohl punkto Investorensuche wie auch Immobilienrecht besonders behandelt werden m¸ssen. Sechs gestandene Vermarkter und Projektentwickler sowie ein Rechtsanwalt berichten aus der Praxis.

Spezialimmobilien: Eine untersch‰tzte Assetklasse Welche fundamentalen Treiber die einzelnen Arten von Spezialimmobilien kennzeichnen, welche Auswirkungen dies auf Wert und Preis der Objekte hat und vor allem, wie Investoren mit diesen Entwicklungen umgehen, steht im Zentrum dieser Konferenz. Ziel der acht Spezialisten ist es, diese Wirkungsmechanismen herauszuarbeiten, darzustellen und in ihren konkreten Auswirkungen zu diskutieren, inklusive Ber¸cksichtigung der rechtlichen Fallstricke bei Spezialimmobilien.

Alle Informationen: www.academy-execution.ch Newsletter abonnieren: www.academy-execution.ch/index.php/newsletter

Veranstaltungen der:

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Seite 11 /13_2014 /// nicht immer das Auto sein. NichtSchweizer schauen voller Neid auf das Schweizer Bahnsystem, das hilft, grössere Entfernungen zu überwinden. Dennoch besteht im Bereich des öffentlichen (Nah-)Verkehrs Verbesserungsbedarf, wie Remo Looser, Raumentwicklungsexperte der Regierung Liechtenstein in seinem Referat über den Agglomerationsraum Werdenberg-Liechtenstein, der sich rund 30 Kilometer entlang dem Rheintal erstreckt, verdeutlichte. Trotz der eher peripheren Lage leben hier rund 76.000 Menschen (55.000 Beschäftigte). Um für diese Region Zukunftsperspektiven zu entwickeln, hat sich ein Verein aus sechs Werdenberger und elf Liech-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF tensteiner Gemeinden, der Gemeinde Sargans, dem Kanton St. Gallen und dem Fürstentum Liechtenstein gebildet. Liechtenstein ist ein wirtschaftlich starker Anziehungspunkt: Hier pendeln täglich 8.600 Personen aus der Schweiz und 7.500 aus Österreich ein. Aber auch innerhalb Liechtensteins pendeln aus den einzelnen Gemeinden rund 16.000 Personen, weitere 14.000 wiederum zieht es in die Schweiz. Es herrscht also reger Verkehr im Rheintal, denn rund 72 Prozent der Wegstrecken in Liechtenstein werden mit dem Auto zurückgelegt. Die Strecke zwischen Sargans und Buchs und weiter nach Feldkirch wäre mit dem Bus kein Problem, aber die Bus-

fahrt dauert und es gibt zu wenig Querverbindungen. Hier soll künftig ein S-Bahn-System entlang dem Rhein mit entsprechenden Verbindungen in die Gemeinden rechts und links davon Abhilfe schaffen und dazu beitragen, den Individualverkehr zu reduzieren.

Das Spektrum der Veranstaltung in Liechtenstein war sehr breit und durchaus von internationaler Qualität; viele Referenten kamen aus europäischen Ländern und den USA. Gerade dieses breite Spektrum machte die Veranstaltung so interessant, denn manches Beispiel aus anderen Ländern lieferte neue Ideen und Anregungen für den heimischen Markt. •

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Bewertung NACHRICHTEN RICS DACH Neue Regionalmanagerin

Im Zuge einer Neuordnung in Kontinentaleuropa hat die RICS Judith Gabler zur neuen Regionalmanagerin für Deutschland, Österreich und Schweiz (DACH) ernannt. Zusätzlich zu ihrer Funktion als Director of Operations Europe wird sie die Weiterentwicklung der DACH-Region im Hinblick auf qualitatives Wachstum, Mitgliederbindung und -Services verantworten. Im Fokus steht die Zusammenarbeit mit den Vorständen und Mitgliedernetzwerken der drei Länder, um Synergiepotenziale zu nutzen und das Mitgliederengagement zu stärken. Gabler ist seit knapp 20 Jahren für die RICS in Deutschland und Kontinentaleuropa tätig. Ihre Doppelfunktion beinhaltet die Führung eines insgesamt 18-köpfigen multinationalen Teams in mehreren Ländern; Dienstsitz ist Frankfurt.

Die neue Struktur sieht weitere organisatorische Anpassungen vor, um die Schweiz und Österreich von Frankfurt aus zentral zu unterstützen. Christoph G. Schmidt, Country Manager der RICS Deutschland, übernimmt die Funktion des Business Development Manager für die DACHRegion. Mary Ann Reynolds FRICS, die seit mehr als zehn Jahren für die RICS Switzerland tätig ist, verantwortet als neu ernannte Country Managerin das Tagesgeschäft vor Ort.

IRR versus MIRR Bei der K alkulation von Immobilieninvestionen hat die IRR Defizite. Eine Modifik ation dieser Messgrösse bringt einen Lösungsansatz: DEN MIRR, EINEN «QUALIFIZIERTEN INTERNEN ZINSSATZ».

RG. Die Internal Rate of Return (IRR) ist immer noch eine der weit verbreiteten Messgrössen bei den Immobilieninvestoren. Allerdings kann es einige Probleme mit dem IRR geben – etwa dann, wenn es innerhalb der Zahlungsreihe zu mehr als einem einzigen Vorzeichenwechsel kommt.

Dann kommt die IRR-Berechnung nicht auf ein eindeutiges Ergebnis.

Bei positiven Cashflows ist der IRR zu optimistisch, wenn es die Geschwindigkeit betrifft mit der man das Geld reinvestieren kann.

Genau aus diesen Gründen kann eine Modifizierung des IRR, genannt MIRR (Modified Internal Rate of Return/ Qualifizierter Interner Zinssatz), sehr wichtig sein. Wenn man versteht wie diese funktioniert, dann wird man auch verstehen wie mit den Defiziten des IRR umzugehen ist.

Der Unterschied: Die Wiederanlageprämisse

Der IRR ist ein Break-Even-Kapitalkostensatz – also der Diskontsatz, bei dem der Kapitalwert (NPV) des Projektes Null ist. Die MIRR errechnet genau wie der IRR den internen Zinssatz. Der einzige Unterschied liegt in der sogenannten Wiederanlageprämisse. Bei der IRR geht man davon aus, dass alle aus dem Projekt generierten Erträge auch mit dem aus der IRR durch Interpolation

hergeleiteten Zinssatz während des Betrachtungszeitraumes in der DCFBerechnung verzinst werden. Bei der Herleitung der MIRR nimmt man dagegen an, dass die vorübergehende Wiederanlage der positiven CashFlows aus dem Projekt mit einem «frei wählbaren Zinssatz» ermittelt werden kann.

Dieser theoretisch frei wählbare Zinssatz kann sich beispielsweise an den innerhalb eines Unternehmens erwirtschafteten Durchschnittserträgen oder einem Zinssatz für die kurzbis mittelfristige Verzinsungen, z. B. von Obligationen, orientieren. Die im Zeitablauf anfallenden negativen Cash-Flows werden mit dem internen Sollzinssatz (= Zinssatz für Fremdkapital) verzinst. Bei der MIRR-Berechnung werden unter expliziten Annahmen der möglichen Wiederanlagemöglichkeiten: • Mittelabflüsse mit einem bestimmten Zins (Finance Rate) diskontiert • Mittelzuflüsse zu einem Reinvestitionszinssatz (Reinvest Rate) aufgezinst Durch die Verwendung von expliziten Annahmen von Reinvestitionen löst der MIRR die beiden Hauptprobleme der IRR-Methode, das heisst die vorbehaltslose bzw. unrealistische Annahme von Reinvestitionsmöglichkeiten sowie das Problem von mehreren Lösungen.

Der Gedanke hinter dieser Methode ist, die ursprünglichen Geldflüsse in eine Art Zerobond-Portfolio zu verwandeln. Man muss sich also vorstellen, dass in einer arbitragefreien Welt das Portfolio der «Zerobonds»

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Beispiel einer MIRR-Berechnung

den gleichen absoluten Gewinn-und Verlust wie der originale Geldfluss hat und daher hat es auch dieselbe Rendite und durchschnittlich investierte Kapital. Wobei die Finance Rate dem Zinssatz für Fremdkapital entspricht. Beim Reinvestitionszins / Wiederanlagesatz wird oftmals der durchschnittliche gewichtete Kapitalkostensatz (WACC) genommen, jedoch kann mit verschiedenen Reinvestitions-Annahmen gerechnet werden - z. B. risikofreier Zinssatz, Benchmark-Rendite, Rendite-ziel etc.

Beim obenstehenden Beispiel wird mit einer Finance Rate von acht Pro-

zent und einer Reinvest Rate von zehn Prozent gerechnet. Bei der IRRMethode würde man auf kein «eindeutiges» Ergebnis kommen, da es gleich viele Resultate wie VorzeichenÄnderungen geben kann. Oft erscheinen einige Lösungen unsinnig, wie beispielsweise 0 oder 100 Prozent. Deshalb fordert die IRR-Funktion (=IKV) in Excel den Anwender auf, einen Schätzwert abzugeben, den man als realistisch erachtet. Bei der MIRR-Methode kommt man dagegen immer nur auf ein Ergebnis. In diesem Beispiel kauft man im Jahr 0 eine Liegenschaft für 1,9 Millionen

CHF und investiert im Jahr 2 und 3 in die Liegenschaft. In den Jahren 1, 4 und 5 weist die Liegenschaft positive Cash-Flows auf und wird im Jahr 6 für 2,8 Millionen CHF devestiert.

Für die Berechnung des MIRR werden zuerst alle Mittelabflüsse mit der Finance Rate auf das Jahr 0 diskontiert. Bei allen positiven Geldflüssen werden die Endwerte (Jahr 6) der einzelnen Zahlungen berechnet. Als nächstes werden die beiden Ergebnisse addiert (-2.068.292 + 3.441.271) und man erhält die Zuwachsrate, mit welcher man das Wachstum bzw. den Wertzuwachs in Prozent >>>

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17. Internationale Fachmesse für Immobilien und Investitionen

6.–8. Oktober 2014 | Messe München www.exporeal.net

Seite 15 /13_2014 /// berechnen kann. Dieses Ergebnis wird anschliessend durch die Anzahl der Perioden geteilt und man erhält einen MIRR von 8,86 Prozent.

Die mathematische Formel dazu lautet:

>>>

MIRRBeispiel = (3441271 / 2068292)^ (1/6) – 1 bzw. MIRR = (Endwerte der positiven Cash-Flows bei der Reinvestment Rate/die Barwerte aller negativen Cash-Flows diskontiert mit der Finance Rate)^(1/n ) – 1 Für nicht finanzmathematisch gesinnte Manager kann daraus folgende Regel abgeleitet werden: Der MIRR entspricht der Rendite aus dem Projekt. Wenn diese Rendite höher ist als die Kosten für die Finanzierung des Fremdkapitals, sollte in das Projekt investiert werden.

Interpretation des MIRR

Der MIRR misst die wirtschaftlichen Erträge einer Investition unter der Annahme, dass alle Liquiditätsüberschüsse zu den durchschnittlichen

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Kapitalkosten des Unternehmens reinvestiert werden. Der MIRR ist gegenüber dem IRR eine verbesserte Methode, ein Projekt zu bewerten. Er berücksichtigt eine realistische Wiederanlagemöglichkeit, zudem ist die Berechnung keine komplexe Angelegenheit.

Die Nachteile sind, dass beim MIRR zwei weitere Entscheidungen benötigt werden: die Ermittlung der Finance Rate und die Reinvestment Rate. Vor dieser Entscheidung könnten Manager in der Praxis möglicherweise wieder zögern. Wenn man zwei Investments derselben Höhe miteinander vergleicht, ist jenes Projekt mit der höheren MIRR das attraktivere Investment. Der MIRR ist für die Ex-ante-Entscheidungsfindung, aber auch für eine Ex-post-PerformanceEvaluation mit den entsprechenden Kapitalkosten geeignet.

Konservativer, aber realistischer

Beim MIRR muss man - anders als beim IRR – weitere Annahmen treffen, um die beiden benötigten Sätze

zu bestimmen, wobei die Finance Rate oft einfacher zu bestimmen ist als der Reinvestitionssatz, weil dieser weit subjektiver ist. Das Ergebnis des MIRR jedoch ist oft ein Messwert, welcher etwas konservativer, wahrscheinlich aber weit realistischer ist, da er auf wirklichen Annahmen zum Reinvestitionsmöglichkeiten beruht. •

MIRR- E xcel-Formeln: Deutsche Verstion = QIKV( Wert; Investitionen; Reinvestitionen) Englische Version =MIRR ( values; finance _ r ate; reinvest_ r ate) n= Anz ahl der Perioden

Der Autor: Raphael Gamma Junior Investment Manager, Implenia Schweiz AG, Investment Management Dieser Artikel entstand im Rahmen des MAS Immobilienmanagement an der Hochschule Luzern.

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IFZ-Jahreskonferenz Wohnungsmarkt Schweiz – Wie entwickelt sich der Wohnungsmarkt Schweiz?

– Wie möchten Stadtbewohner heute und in Zukunft leben?

– Wie funktioniert Mehrgenerationenwohnen?

– Wie können lebendige Quartiere geschaffen und erhalten werden?

– Wie lässt sich emissionsfreies Wohnen erreichen?

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Donnerstag, 2. Oktober 2014, 8.45 – 17.15 Uhr Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ, Grafenauweg 10, Zug CHF 790.– inkl. Mittagessen und Unterlagen www.hslu.ch/immobilien, T +41 41 757 67 67, ifz@hslu.ch

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/13_2014 / Seite 16

Immobilieninvestmentmärkte Europa

Positive Überraschungen

Infrastrukturausbau mit Auswirkung auf die Immobilienmärkte: Das Crossrail-Projekt in London.

Europa rückt mehr und mehr in den Fokus weltweit agierender Immobilieninvestoren. An Bedeutung gewinnen Investments, die im Zusammenhang mit Demografie-, Technologie- und Urbanisierungs-Trends (DTU) stehen.

BW. Globale Investoren erhöhen ihre europäischen Immobilien-Allokationen und zeigen zunehmend Interesse an einigen von der Finanzkrise am stärksten betroffenen Märkten.

Zu diesem Ergebnis kommt LaSalle Investment Management in seinem Halbjahres-Update zum Investment Strategy Annual (ISA). Der zweimal jährlich erscheinende ISA beobachtet Investment-Trends weltweit und beleuchtet die besten Investitionsgelegenheiten für die Zukunft.

Der globale Bericht zeigt, dass die grössten positiven Überraschungen innerhalb Europas zu finden sind – die 2014 am schnellsten wachsenden

G7-Länder (Grossbritannien und Deutschland), die grössten Zinsrückgänge bei Staatsanleihen (Irland, Italien und Spanien) sowie die kreativsten Zentralbanken (die Negativ-Zinsen der EZB und der Eingriff der Bank of England in den Markt in Erwartung steigender Zinsen). «Die positive Dynamik in Europa ist wahrscheinlich wohlbegründet und es überrascht nicht, dass globale Investoren europäischen Immobilien eine stärkere Gewichtung geben», berichtet Mahdi Mokrane, Head of Research & Strategy Europe bei LaSalle Investment Management. Nach seiner Beobachtung nehmen die Kapitalströme in die Region weiter zu und es bestehe derzeit eine grössere Bereitschaft, in Core-Märkten Risiken einzugehen. „«Zudem beobachten wir ein gesteigertes Interesse an Märkten, die zuvor nicht auf den Radarschirmen internationaler Investoren gewesen waren, wie Spanien, Italien und Mitteleuropa», so Mokrane. Allerdings

bewegten sich die europäischen Immobilienmärkte weiterhin in unterschiedlicher Geschwindigkeit.

DTU-Trends als Richtschnur

Mit attraktiven Aussichten auf ein Mietpreiswachstum in zentralen Lagen können Mokrane zufolge in erster Linie London und der Südosten Grossbritanniens aufwarten, neben preislich attraktiveren Möglichkeiten in den an den Transitverkehr angebundenen Teilmärken Londons wie Hammersmith, King’s Cross oder Farringdon: «Wir glauben, dass langfristig vermietete Immobilien mit (Inflations-)IndexMietvertrag in alternativen Sektoren wie Studentenunterkünften, sowie im Hotel- und Gesundheitssektor attraktiv für defensive Core-Strategien sind.»

Auch wenn in Teilen Londons das Risiko einer Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes zunehme, so seien die zugrundeliegenden Werte dieses unterversorgten Sektors gute Voraus-

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 17 /13_2014 /// setzungen für Investitions-Strategien, die auf dem Wohn- und Beherbergungssektor basieren – bis hin zum privatvermieteten Wohnbausektor und dem Hotel-Sektor.

Mit Blick auf Value-Add-Strategien in Grossbritannien sehen die LaSalle-Researcher für solche Projekte die besten Aussichten, die an grössere Infrastruktur-Projekte gekoppelt sind, wie das Londoner Crossrail-Projekt, das mit Demografie-, Technologieund Urbanisierungs-Trends (DTU) in direktem Zusammenhang steht (vgl.

Kastentext).

In Bezug auf den europäischen Markt liefert der ISA folgende weitere Erkenntnisse. Attraktive Wachstumsmärkte in Europa sehen die LaSalleResearcher neben Grossbritannien in

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Schweden und Polen. Ferner wird auf die Vorteile von Investitionsstrategien verwiesen, die auf Büroflächen in CBD-Randlagen abzielen und in Verbindung mit DTU-Trends in GatewayCities stehen – gemeint sind neben London vor allem Paris, Berlin und München. «Wenn man bereit ist, mehr Risiko einzugehen, gibt es – unserer Ansicht nach – gute Argumente für Büro-Projektentwicklungs-Strategien in Paris, dessen Markt weniger von einem Wirtschaftswachstum abhängt, und in Deutschland, wo wir auf Städte-Niveau mit einem soliden Wachstum in den ‚Tier 1’ Städten rechnen», sagt Mokrane. Beide Strategien nutzten die seit langem bestehende Unterversorgung mit modernen Flächen in wichtigen Nutzermärkten. •

London Deutlicher Preiszuwachs Die Preise für Wohnimmobilien im Umfeld der Crossrail-Stationen in Central London sind gemäss dem Knight Frank Crossrail Report zwischen 2008 und 2013 deutlich stärker gestiegen als in den übrigen Toplagen von Central London. Die Researcher des Immobilienberatungsunternehmens gehen davon aus, dass dieser Trend anhält bis die neue Eisenbahnstrecke 2018 in Betrieb genommen wird. Gemäss Knight Frank könnten de Preise um einige Bahnhöfe um bis zu 43 Prozent zulegen. Crossrail, das seit Jahrzehnten grösste Infrastrukturprojekt im UK, wird die Transportkapazitäten der Bahn in der britischen Hauptstadt enorm erhöhen und die Reiszeiten stark verkürzen. (bw)

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Valuation Congress 2014 Jahreskongress der Immobilienbewertung Kultur- und Kongresszentrum Thun | Donnerstag 18. September 2014

en tion a m for e In it.ch | r e t t.ch i we .sek-sv vit@svi s w w w o: sekt l i ma

Immobilienbewertung im Wandel Anforderungen an Immobilienbewertungen (Daniel Lehmann, SVG) Benchmarks in der Immobilienbewertung (Marie Seiler, PwC) Wie genau geht’s eigentlich (Pascal Germanier, Credit Suisse) Anforderungen an Gerichtsgutachten (Thomas Hiltpold, Gerichtspräsident) Anforderungen an Bankgutachten (Monika Bürgi Geng, Zürcher Kantonalbank) Zertifizierung als Immobilienbewerter (Guy Lanfranconi, SEC) Immobilienbewerter und Marketing (Bernhard Ruhstaller, acasa Immobilien-Marketing GmbH) Tagungsmoderation (Hans Rudolf Hecht) Begrüssung l Verabschiedung (Dr. David Hersberger, Präsident SEK/SVIT) Mit Unterstützung von

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Seite 19 /13_2014 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Marktkommentar

Aufwärtstrend für Schweizer Immobilien-Werte Die Nachfrage nach indirekten Schweizer Immobilienanlagen hält an: REAL- und SWIIT-Index verzeichnen deutliche Wertzuwächse.

NH. Die im REAL Index gelisteten kotierten Schweizer Immobilienaktien präsentieren sich für diesen Monat noch unverändert und zeigen für das laufende Jahr eine Wertsteigerung von 10,91 Prozent. Die jüngst präsentierten Halbjahreszahlen des Sektors fielen durchweg neutral bis positiv aus; es gab im Berichtszeitraum keinen durch Überraschungen ausgelösten Einfluss auf das Marktgeschehen.

Auch die im EPRA-Index gelisteten kotierten europäischen Immobilientitel verzeichnen einen anhaltenden Aufwärtstrend und bewegen sich für den aktuellen Monat mit 0,55 Prozent und auf das Jahr gesehen für das Jahr 15,46 Prozent im Plus. Solange der Aufschwung anhält, ist zu erwarten, dass auch die Schweizer Titel – vor allem solche, die sich der Wahrnehmung europäischer Investoren erfreuen (SPSN, PSPN, ALLN, MOBN), – weiter von diesem Momentum profitieren.

NACHRICHTEN UBS-Fonds Starke Performance

Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property

ist klar im Zusammenhang mit den historisch tiefen Zinsen zu sehen. Am Ersten des Monats hatten wir beim zehnjährigen SWAP-Satz gegen sechs Monate ein Allzeittief mit 0,7695. Da in aller Regel eine kurze Verzögerung in der negativen Korrelation zu den Immobilienfonds zu beobachten ist, sind künftig neue Höchststände zu erwarten.

Nach dem Zinsentscheid der EZB und einer vermeintlichen Entspannung in der Ukraine konnten die Schweizer Zinsen am längeren Ende der Kurve jedoch sehr rasch zehn bis zwölf Basispunkte zulegen, was die potentielle Volatilität in diesem Markt kurz aufflackern und durchblicken lässt. • Real Estate Indices 04.09.2014 LAST MTD % YTD %

Kurszuwächse für Immobilienfonds

RE A L SWIIT kombiniert

Die im SWIIT-Index geführten kotierten Schweizer Immobilienfonds konnten in den ersten SeptemberTagen bereits 1,56 Prozent zulegen und notieren für das Jahr nun mit 8,01 Prozent im Plus. Der solide Aufwärtstrend der Fonds, der mit immer neuen Allzeithoch aufwarten kann,

Top 5 RE A k tien

1,900.76 - 0.05 11.20

Top 10 RE Fonds

1,520.70 1.36 7.87

EPR A Europe Inde x

1,841.55 0.55 15.46

RE A L 1,767.11 SWIIT 302.29

1,555.24 1.12 8.82 - 0.01 10.91 1.56 8.01

Swiss Franc Swap 04.09.2014 LAST

MTD

YTD

CHF SWA P ( VS 6M L IB) 5Y

0.256 0.018 - 0.495

CHF SWA P ( VS 6M L IB) 7 Y

0.505 0.031 - 0.693

CHF SWA P ( VS 6M L IB) 10Y

0.869 0.072 - 0.766

CHF SWA P ( VS 6M L IB) 15Y

1.225 0.066 - 0.800

Die drei UBS-Fonds Swissreal, Sima und Foncipars haben im ersten Halbjahr 2014 eine Performance zwischen 5,1 und 8,8 Prozent erzielt und liegen damit teils deutlich über dem Index SXI Real Estate Funds TR, der eine Sechs-Monats-Performance von 4,8 Prozent aufweist.

Der Fonds Swissreal, der vorwiegend Gewerbeimmobilien im Portfolio hat, kann eine Performance von 8,8 Prozent vorweisen (1. Halbjahr 2013: -7%). Der Nettoertrag sank allerdings gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 27,6 auf 25,1 Millionen CHF. Das Nettofondsvermögen legte leicht zu und erreicht nun einen Wert von 1,13 Milliarden CHF. Der Wert der Liegenschaften wird mit rund 1,54 Milliarden CHF beziffert.

Der UBS-Fonds Sima erzielte im ersten Halbjahr eine Performance von 5,1 Prozent, nach einem Minus von 5,8 Prozent im ersten Halbjahr 2013. Der Nettoertrag des Fonds erhöhte sich von 99,4 auf 104,5 Millionen CHF. Das Nettofondsvermögen stieg von 4,8 (1. Halbjahr 2013) auf 5,2 Milliarden CHF. Der UBS Sima hält Grundstücke und Immobilien im Wert von 7,3 Milliarden CHF. Hauptsächlich handelt es sich dabei um Wohn- und Gewerbebauten im Kanton Zürich.

Der UBS Foncipars, der vorwiegend in Wohnimmobilien in den Kantonen Waadt und Genf investiert ist, erreichte gar eine Performance von 6,3 Prozent (1.

Halbjahr 2013: -3,9%). Der Nettoertrag erhöhte sich von 16,2 auf 17,4 Millionen CHF. Das Nettofondsvermögen beträgt 680 Millionen CHF, nach rund 670 Millionen im Vorjahreszeitraum. Der Wert der Immobilien wird auf 981,5 Millionen CHF beziffert.

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19

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Seite 21 /13_2014 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE

3. september 2014

NOM .

BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF

WERT DIVIDENDE NUM MER

500

50

1

0.2

50

3490024 N AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR

48,000.00

52,000.00

45000

3,600.00

4,250.00

3500

Athris Holding AG I

1,240.00

1,620.00

4986484 N Athris Holding AG N

264.50

325.00

1,225.00

1,250.00

259.00

278.00

140241 N Agruna AG 4986482 I

155753 N Bürgerhaus AG, Bern

137 10202256 N C asaInvest Rheintal AG, Diepoldsau

1.00 60,990.00

5

2.00

3,650.00

20

1550

4.00

1,620.00

5

307

25.00

324.00

25

1225

7.00

1,950.00

59

264

100.00

279.00

100

10

255740 N Espace Real Estate Holding AG, Biel

130.20

136.80

134

50.00

135.80

150

25

363758 I

630.00

650.00

630

17.00

1,200.00

20

F TB Holding SA, Brissago

500

191008 N Im mges Via m ala, Thusis

6,205.00

7,500.00

6950

1.00

8,500.00

5

400

257750 I

1,900.00

2,050.00

1970

3.00

2,250.00

10

3,300.00

3,600.00

3100

2.00

3,800.00

20

154260 N Löwengarten AG

165

10.00

0.00

0 20

Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo

200 11502954 N Konkordia AG N

50

10

254593 N MSA Im mobilien, Adliswil

650

20.00

1,050.00

500

3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

2255

2.00

4,140.00

1

2989760 I

0

0.00

0.00

0

1

Real Estate Holding

600

225664 I

3,300.00

3,700.00

3475

5.00

4,899.00

1

870

228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden

2,600.00

2,800.00

2600

3.00

3,000.00

4

231303 I

4,350.00

4,700.00

4500

6.00

4,640.00

3

5.50

9.00

6.15

1,220.00

7,650.00

7,650.00

7650

9.00

0.00

0 0

800

5

1789702 I

SAE Im mobilien AG, Unter ägeri Sia - Haus AG, Zürich Sihl Manegg Im mobilien AG

8.25 1733

1000

172525 N TL Im mobilien AG

100

253801 N Tersa AG

11,500.00

11,500.00

11500

2.00

0.00

1000

256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil

16,600.00

17,000.00

14500

1.00

0.00

0

111.00

127.00

117

168.00

124.80

32

5,350.00

5,700.00

5400

10.00

5,450.00

8

2.5 14805211 N Zug Estates N Serie A 100

635836 N Zürcher Freilager AG, Zürich

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Seite 23 /13_2014 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

4. september 2014 RüCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.13 KURS SCHüT t.- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST

RENDITE 2014 %M AI

2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER

844,303 CS 1A IMMO PK

10,077,844 CS REF GREEN 11,876,805 CS REF HOSPITALIT Y

276,935 CS REF INTERSWISS

3,106,932 CS REF LIVINGPLUS 4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS

BÖRSEN K APITALISIERUNG

108.60

123.30

2.49% 13.54%

5.30%

0.95%

115.60

127.50

667,635,593

1141.00

1365.00

3.92% 19.63%

1.33%

nicht kotiert

1315.00

1370.00

3,602,719,575

102.75

115.50

2.63% 12.41%

6.66%

2.65%

109.60

120.00

693,000,000

98.05

95.00

2.45%

-3.11%

2.15%

2.02%

91.35

110.00

855,000,000

180.60

206.00

4.21% 14.06%

8.65%

1.46%

182.30

213.90

1,553,742,022

98.65

127.00

2.55% 28.74%

5.08%

1.43%

109.00

128.50

2,444,750,000

116.25

136.50

3.12%

17.42%

5.39%

1.39%

123.70

146.00

1,163,635,200 2,192,056,877

1,291,370 CS REF SIAT

130.10

173.00

3.20% 32.97%

8.13%

1.33%

154.30

174.50

12,423,800 EDMOND DE ROTHSCHILD SWISS

101.00

105.25

2.89%

8.41%

1.83%

98.50

113.50

625,185,000

1,458,671 FIR

113.30

161.50

2.43% 42.54% 12.39%

0.86%

139.10

155.70

1,039,161,091

977,876 IMMOFONDS

300.00

396.00

3.52% 32.00%

9.54%

1.27%

354.75

404.75

1,274,690,340

278,226 L A FONCIERE

628.10

869.00

2.40% 38.35%

7.44%

1.21%

790.00

872.00

1,077,681,660

277,010 IMMO HELVE TIC

154.10

198.00

3.32% 28.49%

9.60%

1.25%

181.10

205.00

653,400,000

3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND

114.95

130.00

2.63% 13.09%

5.39%

1.59%

123.10

137.00

396,766,370

3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

124.85

135.00

3.83%

8.13% 11.57%

2.06%

118.40

142.70

651,874,095

3,941,501 RE AL STONE SWISS PROP FUND

115.15

128.00

3.01%

11.16%

7.80%

1.37%

119.00

134.40

490,447,104

278,545 SOLVALOR "61"

172.80

222.00

2.63% 28.47%

3.26%

1.33%

206.40

254.00

875,535,144

4.21%

725,141 SCHRODER IMMOPLUS

941.50

1095.00

2.99% 16.30%

8.42%

1.46%

973.00

1090.00

1,051,200,000

3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

90.60

115.80

2.97%

27.81%

7.59%

1.59%

107.50

128.10

1,221,057,269

2,616,884 SWISSINVEST REIF

117.40

147.00

3.18% 25.21%

9.05%

1.19%

130.00

144.50

712,451,082

1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS

50.50

65.00

3.15% 28.71%

8.60%

1.43%

57.50

66.00

2,164,707,220 539,332,349

2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

12.50

16.25

2.20% 30.00% 16.49%

1.03%

13.15

14.90

1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

64.90

85.50

2.90% 31.74% 10.63%

1.20%

71.75

83.60

877,327,727

1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A

78.45

99.00

3.33% 26.20%

7.66%

1.41%

88.50

100.40

6,454,484,388

1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

59.10

68.00

3.96% 15.06%

8.69%

1.64%

60.80

70.00

1,273,030,516

Ø Ø SW I TT Ø Tota l

3.05% 22.11% 8.01% 1.43% 34,550,870,621

IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

4. september 2014 BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHÜt T.-

RENDITE

PERF. MTL .

Y TD UMSATZ 2014 %juli

KURSE SEIT 1.1.13 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

883,756 ALLRE AL HOLDING 121.50 125.50 4.47% 3.29% 6.07% 2.54% 120.20 139.50 1,300,454,701 1,820,611 BFW LIEGENSCHAF TEN N 36.05 30.00 4.06% -16.78% 17.96% 0.65% 24.85 29.55 139,907,250 20,185,305 DUAL RE AL ESTATE INV 24.00 24.55 3.48% 2.29% 8.39% 1.81% 21.25 24.50 57,692,500

255,740 ESPACE RE AL ESTATE 147.95 134.50 3.19% -9.09% 2.78% 0.08% 132.00 148.00 229,800,648 4,582,551 FUNDA MENTA RE AL N 12.80 12.90 3.12% 0.78% 3.91% 1.12% 11.30 13.25 146,468,058 1,731,394 INTERSHOP 261.75 355.00 5.77% 35.63% 11.94% 2.98% 310.00 353.00 492,030,000 1,110,887 MOBIMO 196.55 189.00 5.14% -3.84% 6.66% 2.14% 183.50 213.60 1,174,536,342 1,829,415 P SP SWISS PROPERT Y 82.35 83.00 3.98% 0.79% 14.24% 3.25% 74.25 91.25 3,350,190,759

803,838 SWISS PRIME SITE 66.40 73.35 5.00% 10.47% 11.44% 3.96% 66.65 78.85 4,437,900,991

261,948 WARTECK INVEST 1390.00 1770.00 3.88% 27.34% 7.42% 0.63% 1637.00 1845.00 189,248,400 2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING 3.01 1.95 0.00% -35.22% 3.72% 4.54% 1.50 3.04 88,511,688 1, 480,521 ZUG ESTATES 1267.00 1195.00 1.39% -5.68% 4.26% 1.36% 1133.00 1200.00 282,440,640 Ø Ø REAL Ø Tota l

3.62% 0.83% 10.91% 3.11% 11,889,181,976 w w w.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/13_2014 / Seite 24

Projektentwicklung

Testlabor für die Bauwirtschaft

Diverse Forschungsmodule werden das neue Gebäude «Nest» bestücken, um Innovationen der Bauindustrie voranzutreiben.

Eine Forschungsgemeinschaft um die Empa errichtet in Dübendorf einen «Leuchtturm» für die Bauwirtschaft.

Der Neubau wird mit Forschungsmodulen bestückt, um Neuartiges zu testen

PD/BW. Auf dem Empa-Gelände im zürcherischen Dübendorf entsteht eine besondere Pension: Das eidgenössische Materialprüfinstitut wird in Zukunft seine Gäste – Forscherinnen und Forscher aus aller Welt – in einem Leuchtturm und Demonstrationsprojekt unterbringen.

Als «Testpersonen» machen die hier wohnenden Wissenschaftler in dem Praxislabor der Bauwirtschaft die Probe aufs Exempel. Das vom Zürcher Architekturbüro Gramazio & Kohler konzipierte, fassadenlose Gebäude mit einer Nutzfläche von 2.500 Quadratmetern entsteht unter der Führung der Empa und dem Wasserforschungsinstitut Eawag und soll ab Ende 2015 in Betrieb gehen.

Ein «Nest» zum Üben

Der mehrgeschossige Bau wird mit verschiedenen Forschungsmodulen

bestückt, um Neuartiges zu testen: Die Hochschule Luzern entwickelt etwa mit «meet2create» ein Büro der Zukunft. Die EPF Lausanne erprobt in Zusammenarbeit mit Bauhausarchitekten mit dem Projekt «city lifting» ein vorgefertigtes Wohnmodul, das dereinst auf bestehende Stadthäuser aufgepfropft werden könnte. Im Experimentierfeld namens «Nest» – das Kürzel steht für Next Evolution in Sustainable Building Technologies – sollen neue Konstruktionsmethoden, neuartige Materialien, energieeffiziente Technologien, zukünftige Wohn- und Arbeitsformen und vie-

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

NACHRICHTEN Einsiedeln: Neue Hotel-Pläne In unmittelbarer Nähe zum Kloster Einsiedeln soll ein Hotel entstehen. Der Bezirksrat von Einsiedeln will dazu das bezirkseigene Grundstück gegenüber der Hauptfassade des Klosters im Baurecht einem Investor überlassen. Man denkt an ein Drei- bis Vier-Sterne-Haus mit rund 100 Zimmern, Restaurant, Bar, Lounge und Seminar- sowie Banketträumen, öffentlicher Wellness-Zone und Tiefgarage.

In Kürze wird ein Studienwettbewerb ausgeschrieben; der Entscheid der Jury ist für Anfang 2015 terminiert. Sollte sich bis Herbst 2015 keine abstimmungsreife Lösung abzeichnen, will man das Projekt aufgeben.

Vals: Neue Pläne für die Felsentherme

Das Wohn- und Bürohaus wird im Alltag von «echten» Nutzern evaluiert.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 13/2014 / 9. Jahrgang / 184. Ausgabe.

Verlag: galledia ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Richard Haimann, Redaktion Marianne Schulze, Redaktion Karen Heidl, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

FOTOS: PD

les mehr risikolos ausprobiert und schneller zur Marktreife gebracht werden können.

Der Vorteil dieser praxisnahen Plattform: Hier dürften, anders als bei teuren Investitionsprojekten der Bauwirtschaft, ungeniert Fehler gemacht werden, sagte Empa-Direktor Gian Luca Bona. Entscheidend sei, dass mit «Nest» eine reale Wohn- und Arbeitssituation zur Verfügung stehe, um zu tüfteln und zu optimieren.

Gemäss «Nest»-Geschäftsführer Reto Largo sucht man für das PublicPrivat-Partnership-Projekt weitere innovative Unternehmen – hauptsächlich aus dem Bauhaupt- und Baunebengewerbe, aber nicht nur. •

Im August hat der Immobilienunternehmer Remo Stoffel seine Pläne für Vals vorgestellt: Architekt Tadao Ando soll im Talboden eine 40.000 qm grosse Gartenanlage mit künstlichem See und einem «Museum des Lichts» bauen. Geplant ist ferner der Bau eines Luxushotels, für welches gerade der Projektwettbewerb läuft; die Entscheidung der Jury unter dem Vorsitz von Ando soll Ende Jahr fallen. Stoffel, der im Frühjahr 2012 den Zuschlag für die Felsentherme und das zugehörige Hotel erhielt, rechnet für den Garten mit Kosten von 30 Mio. CHF. Insgesamt will er 200 Mio. CHF investieren, und zwar «weitgehend aus eigener Kraft». Der Baubeginn ist noch unklar, da Stoffel noch nicht alle für den Bau erforderlichen Bodenparzellen besitzt. Die Valser Bevölkerung muss zudem noch einer Änderung des Zonenplans zustimmen.

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE IMMOBILIEN Business und Umwelt Perspektiven laden Sie ein zum 56. Immobiliengespräch

Upcycling statt Recycling «Cradle-to-Cradle»-Konzepte für die Immobilienwirtschaft Donnerstag, 25.

3. Juli 2014, um2014, 17:30um Uhr im Restaurant Metropol, Zürich September 17.30 Uhr im Restaurant METROPOL Zürich Bau und Betrieb von Gebäuden wurden bisher vor allem unter dem Aspekt des CO 2 -Ausstosses betrachtet, denn rund 40 Prozent der Emission gehen auf das Konto von Gebäuden. Doch das Energieproblem ist gelöst, wenn genügend Speichermöglichkeiten geschaffen werden können – und das ist heute absehbar. Weniger Beachtung fand bisher, dass das Bauwesen in Europa etwa die Hälfte aller Rohstoffe verbraucht und für 60 Prozent des gesamten Abfallaufkommens verantwortlich ist. Angesichts der zur Neige gehenden Ressourcen wird sich die Bau- und Immobilienwirtschaft mittelfristig umstellen müssen: Das Thema «Upcycling» gewinnt für Immobilieninvestoren, Bauunternehmungen, Architekten und Projektentwickler zusehends an Bedeutung. Experten aus Praxis und Forschung diskutieren Chancen und Herausforderungen bei der Übertragung des «Cradle-to-Cradle»-Konzepts auf die immobilienwirtschaftliche Praxis und zeigen Perspektiven auf.

Gold-Sponsoren:

Moderation: Prof. Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter Immobilienmanagement, Hochschule Luzern Online-Partner:

Referenten: werden demnächst auf www.immobilienbusiness.ch bekannt gegeben

Die Veranstaltung dauert ±90 Minuten mit anschliessendem Apéro und Networkgelegenheiten.

Die Teilnahme kostet 110 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

Anmeldung: per Mail an selina.niederberger@immobilienbusiness.ch

Location Partner:

Die Schweizer Immobiliengespräche finden mehrmals im Jahr zu aktuellen und spezifisch ausgewählten Themen aus der Immobilienwirtschaft statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zur aktuell behandelten Thematik.

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