186. Immobilienbrief by marmite verlags ag

SCHWEIZER

Ausgabe 186_ 9. Jahrgang / 6. Oktober 2014

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt 2 Wohnimmobilienmarkt Schweiz: Zenit überschritten 4 Nischenmarkt: Spitalimmobilien 6 Nachrichten: Realstone/Lausanne 9 Gesundheitsimmobilien: Black Box Spitalmarkt 11 Bewertung: Hochhäuser (JLL-Studie) 12 Nachrichten: Internationaler Hochhauspreis 15 Marktkommentar 15 Nachrichten: Implenia/ Züblin Immobilien Holding 17 Immobiliennebenwerte 19 Immobilienfonds/-Aktien 20 Projektentwicklung: Urbahn/Schaffhausen 20 Nachrichten: Swisscanto/Genf 21 Nachrichten: Freo/Luzern 21 Impressum

Branchentreffen in München Seit nunmehr 17 Jahren ist es ein wiederkehrendes Ereignis: Kaum schliesst das Münchner Oktoberfest seine Pforten, verschwinden die Trachtenträger aus dem Blickfeld und Bayerns Landeshauptstadt ist fest in der Hand der Immobilienbranche. An drei Tagen – heuer vom 6. bis zum 8. Oktober – trifft man sich auf der Expo Real, der Internationalen Fachmesse für Immobilien und Investitionen, mit rund 1.670 Ausstellern auf 64.000 Quadratmetern Birgitt Wüst Redaktionsleiterin in sechs Hallen inzwischen die grösste B2B-Messe für Gewerbe-Immobilien in Europa. Das Motto der diesjährigen Edition lautet ‚Building Networks‘. Auch viele Schweizer Branchenteilnehmer sind mit von der Partie, mehrheitlich am Gemeinschaftsstand des Swisss Circle; insgesamt werden mehr als 36.000 Messebesucher aus aller Welt erwartet – Projektentwickler und Projektmanager, Investoren und Finanzierer, Berater und Vermittler, Architekten und Planer, Corporate Real Estate Manager, Expansionsleiter. Aber auch zahlreiche Wirtschaftsregionen und Städte präsentieren sich auf der Messe und nutzen die Gelegenheit zum Networking und zur Marktorientierung. Gelegenheit dazu bietet nicht zuletzt das Konferenzprogramm mit rund 80 Symposien, Konferenzen und Gesprächsrunden zu aktuellen Trends des Immobilien-, Investitions- und Finanzierungsmarktes. Austausch und Information scheinen in Zeiten anhaltender Niedrigzinsen besonders gefragt zu sein – etwa über Märkte, bei denen sich ein Einstieg (noch) lohnt und an welchen es eher Zeit wird auszusteigen. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Immobilienbewertung: SCHWEIZER Quo Vadis?

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Donnerstag, 16. Oktober 2014, um 17.30 Uhr im Restaurant METROPOL Zürich

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Herausforderung Tiefzinsphase

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Donnerstag, 28. November 2013, um 17:30 Uhr im Restaurant Metropol, Zürich

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags / 8045 ZürichInvestoren / www.immobilienbusiness.ch // Die aktuelle Tiefzinsphase fordertAG Ökonomen, institutionelle sowie auch Analysten von Immobilienanlagen heraus. Immobilien waren aufgrund der immer tieferen Zinsen die Gewinner im Portfolio, werden sie es auch bei steigenden Zinsen sein? · Auf welche Szenarien sollten wir uns betreffend Zinsen, Inflation, Wechselkurse einstellen? · Welches ist die richtige Immobilienstrategie für institutionelle Anleger in diesem Umfeld? · Wie hat sich die Performance bei indirekte und direkte Immobilienanlagen bei Zinserhöhungen

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Wohnimmobilienmarkt Schweiz

Zenit überschritten

Mietwohnungen bleiben als Anlageobjekte gefragt

Angesichts wachsender Leerstandsraten an den Büromärkten waren Mehrfamilienhäuser bei Investoren zuletzt besonders stark gefragt. Doch auch die Nachfrage nach Mietwohnungen hat anscheinend den Zenit überschritten.

BW/PD. Der Mietwohnungsmarkt in der Schweiz erfreut sich auch 2014 einer starken Nachfrage. Dies nicht zuletzt wegen der anhaltenden Zuwanderung: Im ersten Halbjahr 2014 lag der Wanderungssaldo bei 45.100 Personen und somit fast auf Vorjahreshöhe. Allerdings deuten das schwächere Beschäftigungswachs-

tum und statistische Einmaleffekte für die Researcher der Credit Suisse darauf hin, dass die Zuwanderung ihren Höhepunkt überschritten hat. «Dass sich die Nettozuwanderung im laufenden Jahr nur geringfügig abgeschwächt hat, ist auf die generell verzögerte Reaktion der Zuwanderung auf die Beschäftigungssituation und auf das Auslaufen der Ventilklausel gegenüber den EU-8-Staaten per Ende April zurückzuführen», sagt Fredy Hasenmaile, Leiter Real Estate & Regional Research bei der Credit Suisse. Seit Mai 2014 sei die Zuwanderung der EU-8-Staatsangehörigen nicht mehr kontingentiert und in der Folge sprunghaft gestiegen - aus Sicht von Hasenmaile eine «kurzfristige

Entwicklung – ein Aufholeffekt aufgrund der vorhergehenden Beschränkung». Auch die Zuwanderung aus Südeuropa, welche vor zwei Jahren die markante Abschwächung der Zuwanderung aus Deutschland und dem Norden Europas fast kompensiert hat, flacht ab. Vor allem die Nettozuwanderung aus Spanien und Portugal ist rückläufig, was Hasenmaile zum einen auf die inzwischen etwas stabilisierte Arbeitsmarktsituation in beiden Ländern zurückführt, zum anderen auf die begrenzte Aufnahmefähigkeit des Schweizer Arbeitsmarktes für Arbeitskräfte, welche keine der Landessprachen beherrschen. Im Wanderungssaldo habe sich das

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 3 /15_2014 /// Nachlassen noch kaum manifestiert, weil die ungebrochene Zuwanderung aus Frankreich und Italien sowie der Zustrom aus den EU-8-Staaten den Rückgang weitgehend kompensieren. So bleibe die Mietwohnungsnachfrage 2014 robust, zumal auch die Abwanderung vom Mietwohnungs- in den Eigentumswohnungsmarkt regulierungsbedingt abgenommen habe. Insgesamt setze sich allerdings der Trend fort, dass die Zuwanderer vermehrt aus Ländern kommen, wo der Kaufkraftunterschied zwischen Herkunfts- und Zielland grösser ist als noch 2007 bis 2011, als die Zuwanderer mehrheitlich aus Deutschland kamen. Entsprechend gefragt seien daher besonders die günstigeren Mietwohnungen. Bauboom hält an

Dieser Entwicklung steht die anhaltend hohe Produktion von Wohnraum gegenüber – was längerfristig zu einer gewissen Abkühlung am Mietwohnungsmarkt führen könnte. Niedrige Zinsen und Anlagenotstand sorgen dafür, dass sich die Baukrä-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ne weiter drehen: So signalisieren etwa die im 2. Quartal eingereichten Hochbauprojekte ein Wiedererstarken im Hochbau wie in keinem anderen zweiten Quartal seit 1994. Besonders hochtourig läuft die Produktion neuen (Miet-)Wohnraums; und als erste Folge davon machen die CS-Experten die zuletzt deutlich gestiegene Zahl der leer stehenden Wohnungen aus: «Gemäss jüngsten Ergebnissen zur Leerwohnungszählung neigt sich die lange Phase der Stabilität dem Ende zu. Am 1. Juni 2014 standen 45.748 Wohnungen leer – ein Plus von 5.740 Einheiten und somit der stärkste Anstieg seit 1997.» Gemessen am Gesamtbestand standen 1,08 Prozent der Wohnungen leer; die Zahl der Leerwohnungen erhöhte sich vor allem im Mietsegment und gegenüber dem Vorjahreswert um mehr als 4.000 Einheiten. Insgesamt standen 2014 knapp 35.841 Mietwohnungen leer: Vier von fünf leer stehenden Wohnungen waren zur Miete ausgeschrieben. Doch auch wenn die Zuwanderung ihre Zenit überschritten hat: Im vergangenen und aktuellen Jahr ist die

Zahl der Zuzüger noch hoch und so stellt sich die Frage, warum der Leerstand so massiv steigt. «Die räumliche Analyse bringt Licht ins Dunkle», sagt Hasenmaile: «Mehr als ein Drittel des Anstieges geht auf touristische Gemeinden zurück, in denen aber nur sieben Prozent aller Wohnungen zu finden sind.» Der merkliche Leerstandsanstieg in den touristischen Regionen dürfte grösstenteils die Folge von veränderten Rahmenbedingungen aufgrund der Annahme der Zweitwohnungsinitiative sein (LastMinute-Bauboom, Verunsicherung auf der Nachfrageseite). Neben den touristischen Gemeinden haben sich die Leerstände an den Rändern der Agglomerationen stark erhöht – also dort, wo aufgrund von verfügbaren Baulandreserven und vergleichsweise tiefen Bodenpreisen viel Wohnraum entstand. Beispiele hierfür sind die Regionen Zürich Oberland-West und -Ost, das Freiamt, Olten/Gösgen/Gäu sowie Murten. Die für Projektentwickler und Investoren gute Nachricht am Schluss: In den Zentren bleibt die Situation trotz mehrheitlich höherer Leerstände (noch) angespannt. •

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Gesundheitsimmobilien

Spitalimmobilien – ein Nischenmarkt

Schweizer Spitalimmobilien: Der Investitionsbedarf wird auf rund 15 Milliarden CHF (PWC, 2013) geschätzt

Auf der Suche nach Investitionsmöglichkeiten prüfen Immobilienfonds und Anlagestiftungen den Einstieg in das Segment der Spitalimmobilien. Ein Überblick.

CK. Das Marktvolumen ist verlockend – der Wiederbeschaffungswert der Spitalliegenschaften in der Schweiz beläuft sich auf rund 52 Milliarden CHF (PWC, 2013). Bei einem geschätzten Investitionsbedarf von rund 15 Milliarden CHF (PWC, 2013) sind sowohl die öffentliche

Hand als auch die Investoren gefordert. Mit der geänderten Spitalfinanzierung wurde ein marktorientiertes Abrechnungssystem eingeführt und die Türen für Investoren geöffnet. Dennoch existiert bis heute kein Spezialfonds für Spitalimmobilien in der Schweiz; und die Gründe dafür sind vielschichtig. Spitalfinanzierung fördert Wettbewerb

Die seit 2012 gültige, neue Spitalfinanzierung übernimmt die Kosten

für die Behandlung des Patienten. Bisher wurde das Spital als Betrieb finanziert. Mit dem neuen Abrechnungssystem entfällt im Prinzip die Defizitgarantie durch den Kanton. Die Krankenversicherer übernehmen maximal 45 Prozent und der Kanton minimal 55 Prozent der Behandlungskosten. Es kommt die diagnosebezogene, vollkostenorientierte Fallpauschale (SwissDRG) zur Anwendung. Das Abrechnungssystem wird regelmässig optimiert. National erfolgt eine einheitliche Kosten- und Qualitätsmessung. Zudem hat der grundversicherte

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Patient künftig schweizweit die freie Spitalwahl, was zu mehr Wettbewerb unter den Spitälern führen dürfte. Privatkliniken sind den öffentlichen Spitälern gleichgestellt. Um nach SwissDRG abrechnen zu können, ist für die Spitäler ein Platz auf der kantonalen Spitalliste Voraussetzung.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF RISIKOMATRIX

Quelle: eigene darstellung

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Konsolidierte Spitallandschaft

Die demographische Entwicklung, medizinische Fortschritte und eine hohe Erwartungshaltung der Patienten aufgrund der hohen Prämien dürften auch in Zukunft zu einer erhöhten Nachfrage führen. Seit Jahren ist zudem eine Verlagerung vom stationären zum ambulanten Bereich zu beobachten. Umgekehrt reduzierte sich auf der Angebotsseite die Anzahl der Allgemeinspitäler in den letzten zehn Jahren um rund ein Drittel auf noch 116 Betriebe (BFS, 2012). Im selben Zeitraum nahm die Bettenzahl jedoch lediglich um rund fünf Prozent auf ca. 26.000 Betten ab. Ursachen hierfür sind zu finden in der kürzeren Aufenthaltsdauer, der rechtlichen Zusammenführung und der Schliessung von Spitalbetrieben. Die Schweiz weist aber nach wie vor eine hohe Spitaldichte auf. Rund 98 Prozent der Bevölkerung erreichen innerhalb von 20 Autominuten ein Allgemeinspital (Credit Suisse, 2013). Regulierter Markt

Die Spitallandschaft ist durch starke regulatorische Eingriffe geprägt. Die Preise sind weitgehend staatlich administriert. In vielen Bereichen ist der Marktzugang eingeschränkt, womit sich der Wettbewerb unter den Spitälern auf Qualitäts- und Mengenmerkmale fokussiert. Dies dürfte mittelfristig zu einer Spezialisierung bei

den Spitälern führen. Nach Gesetz hat der Kanton für eine «bedarfsgerechte, kosteneffiziente und qualitativ angemessene Spitalversorgung» zu sorgen. Mittels Zulassung (Spitalliste) und Leistungsvereinbarung mit den Spitälern wird diese Vorgabe umgesetzt. Historisch bedingt übernimmt der Kanton jedoch meist eine Mehrfachrolle. Er ist sowohl Leistungserbringer, Mitfinanzierer als auch Eigentümer von Spitälern. Die Kantone setzen sehr unterschiedliche Konzepte bei der Versorgungsplanung um. Eine Studie von 2012, erstellt durch Polymonics, bewertete die unterschiedliche Eingriffstiefe der Kantone. Demnach gelten die Kantone Schwyz und Zürich als besonders wettbewerbsfreundlich. Umgekehrt greifen die Kantone Appenzell Innerhoden und Genf besonders stark ein. Diese Mehrfachrolle kann zu Marktverzerrungen führen. Zudem hemmt sie Investoren. Neue Anforderungen an Spitalimmobilien

Ein Spital weist eine komplexe bauliche Struktur auf, welche ganz unterschiedliche Bedürfnisse abdecken

muss. Kosteneffizientere integrierte Behandlungen des Patienten erfordern heute zudem flexible bauliche Strukturen. Dies ist bei oft über 40jährigen Liegenschaften nicht mehr gegeben. Vermehrt planen die Spitäler darum Neubauten. Künftige Spitäler werden z. B. nach dem Prinzip des Drei-Kreise-Modells erstellt [Abbildung 1]. Dabei sind um zentrale Bereiche wie Operationssaal und Radiologie die Bettenstationen und Supportbereiche angeordnet. Eine möglichst modulare Bauweise erhöht dabei die Flexibilität. Zudem erfolgt eine Trennung kostengünstiger ambulanter Bereiche von stationärer Infrastruktur. Künftige Spitalprojekte dürften verstärkt nach dem Prinzip von «design to cost» projektiert und realisiert werden. T ypische Investitionsrisiken

Generell sind ähnliche Risiken wie bei anderen Geschäftsliegenschaften zu beachten. Typische Risiken, welche eine Anlagestiftung bei einem Mietmodell zu berücksichtigen hat, sind in Abbildung 2 in einer Risikomatrix dargestellt. In einem ersten Schritt wurden für dieses Seg- >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ment typische Objektrisiken analysiert. Danach erfolgte eine Einschätzung, wie hoch die Relevanz für eine Anlagestiftung einzuordnen ist. Schliesslich bewertete der Autor diese nach der Eintrittswahrscheinlichkeit und dem Schadensausmass. Besondere Beachtung verdient dabei der Betreiber. Spitalimmobilien sind typische Betriebsliegenschaften. Diese werden explizit im Hinblick auf die Bedürfnisse des Betreibers erstellt. Die Drittverwendungsfähigkeit ist damit eingeschränkt. Da Spitäler in der Zone für öffentliche Bauten stehen, wird dieser Effekt noch verstärkt. Ein erfolgreiches Investment steht und fällt mit dem Betreiber. Denn die regelmässigen Erträge sichern dem Investor eine nachhaltige

>>>

NACHRICHTEN Lausanne: Neues Studentenwohnhaus Die Realstone SA hat mit der Résidence Azur in Lausanne jüngst ein Studentenwohnhaus mit 186 Studios eingeweiht. Das 37 Mio. CHF teure Projekt des Realstone Development Fund wurde von der HRS Real Estate realisiert. Das in der Nähe der Universität und der ETH von Lausanne gelegene Gebäude wird von der Stiftung für Studentenhäuser Lausanne (FMEL) geführt. Alle Studios sind bereits vermietet.

/15_2014 / Seite 6 Netto-Cashflow Rendite was wiederum zu einer stabilen Wertentwicklung der Investition führt. Das politisch, gesetzgeberische Umfeld ist ein weiterer Faktor, welcher zu beachten ist. Anpassungen der Spitalliste, Änderungen in der Abrechnungssystematik oder neue kantonale Versorgungsstrategien können auch erheblichen Einfluss auf bereits getätigte Investitionen haben. Den Unterhaltskosten kommt eine weitere, wichtige Bedeutung zu. Gerade in hochintegrativen Bereichen wie z.B. der Radiologie sind aufwändige Einbauten anzutreffen. Deren Unterhalt und Ersatz ist somit kostenintensiv. Zuerst sollten jene Kantone evaluiert werden, welche eine marktorientierte Versorgungspolitik anstreben. In

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einem nächsten Schritt gilt es, sich auf jene Spitäler zu fokussieren, die grundsätzlich Interesse an einem Mietmodell haben. Aufgrund des aktuell günstigen Zins- und Kreditumfelds und der teils noch immer erheblichen kantonalen Subventionierungspraxis keine leichte Aufgabe. Der Betreiber ist nachfolgend auf «Herz und Nieren» zu prüfen. Als gute Grundlage dazu dient dessen Businessplan. Das aktuelle BusinessModell und die künftigen Strategien der jeweiligen Unternehmensbereiche müssen erkennbar sein. Die Eigentümerstruktur wie auch das Netzwerk, d. h. die Zuweiser des Betreibers, sind weitere beachtenswerte Faktoren. Der Investor sollte sich zudem ein Kennzahlenmodell aufbauen. Bei einem Mietmodell muss ausführlich und klar zwischen Betreiber und Vermieter eine Zuordnung der Unterhalts- und Ersatzpflichten erfolgen. Bewährt hat sich dabei die Schnittstellenliste. Vertraglich kann ein Core&Shell-Modell gewählt werden.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF drei kreise modell Quelle: in anlehnung an germann, 2014

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Dem Investor sichert dies Cashflows ohne erhebliche Betriebskostenabzüge. Dem Betreiber wiederum bietet es die gewünschte Flexibilität, um sich geänderten Marktbedingungen anpassen zu können. Ein Nischenmarkt

Ein Investment in Spitalimmobilien kann durchaus eine interessante Diversifizierung darstellen. Gesamt-

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haft dürfte der Gesundheitsmarkt weiter wachsen. Der Investor wird einen höheren Risikozuschlag bei der Nettorendite fordern. Weil dieser Teilmarkt noch «jung» ist und Anzahl der Marktteilnehmer beschränkt sein wird, eine durchaus realistische Vorgabe. Die Anlagestiftung muss sich vorgängig aber vertieftes Knowhow aneignen und dann den Markt sorgfältig analysieren. Alternativ sind Investitionen in weniger spezialisierte Teilmärkte im Gesundheitsbereich denkbar. Engagements in Spezialkliniken wie z.B. die Psychiatrie oder die Rehabilitation bieten sich dabei an. •

Der Autor: Christian Kaufmann, UBS Fund Management (Switzerland) AG. Dieser Artikel entstand im Rahmen des MAS Immobilienmanagement an der Hochschule Luzern.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Gesundheitsimmobilien

Black Box Spitalmarkt Der Spitalbau boomt in der Schweiz. Bei der Planung von Kliniken darauf zu achten, dass nachhaltig nutzbare Immobilien entstehen und kein Kapital versenkt wird, wird leider oft übersehen.

PG. Es ist schwer, ein Ziel zu finden das man nicht genau kennt. Ausserdem finden Forscher in der Regel das, wonach sie suchen. Abgeleitet von diesen zwei Binsenwahrheiten macht sich so mancher Marktbeobachter seit Jahren Gedanken dazu, wie denn nun Neubauten idealerweise zu entwickeln sind – insbesondere Immobilien für die Gesundheitsbranche. Bei Bürohäusern, die üblicherweise von Projektentwicklern konzipiert, entwickelt, erstvermietet und dann dem Investorenmarkt angeboten, sind die Voraussetzungen für eine langfristig optimale Nutzung weitgehend bekannt und erprobt. Das Erfolgsrezept – das Achten auf Raumhöhen, Rasterachsen, Erschliessung für unterschiedliche Vermietungsflächen, Erschliessungszonen, Grundausbau, teilweise modulare und mehrfach wiederverwendbare Ausbauten und Installationen – wird oft angewandt und erfolgreich umgesetzt. Das Bewusstsein darüber, dass sich die Raumbedürfnisse von einem grossen Mieter, der sich für zehn oder mehr Jahre fest einmietet, laufend verändern, ist am Markt durchgedrungen. Bei Bürohäusern fordert der Besteller denn auch überwiegend die erforderliche Flexibilität und Multifunktionalität ein. Ganz anders ist der Bestellprozess bei Spitälern,

die momentan überall in der Schweiz mit Hochdruck geplant und gebaut werden. 3. Bestellerkompetenz gefragt

Die Verantwortlichen bestellen diese Werke nach den erprobten Regeln der Kunst. Die Business Pläne zeigen auf, wieviel Raumbedarf für die nächsten Jahre erforderlich ist. Dieser Raumbedarf ist die Grundlage für die Ausschreibungen und der Markt offeriert Projekte, die exakt diesen Anforderungen entsprechen. Soweit so gut. Aber ob das für eine nachhaltige Immobilienstrategie ausreicht? Die Immobilienplanung im Bereich Kliniken zählt nicht zu den einfachsten Aufgaben, denn der Markt ist im Umbruch, eine Black Box. Für Immobilieninvestoren und –Entwickler in diesem Bereich empfiehlt es sich, die anstehenden Veränderungen im Gesundheitswesen in ihre Planung mit einzukalkulieren. Hierzu zehn Thesen: 1. Der Gesundheitsmarkt ist das einzige Geschäft, das Jahr für Jahr konstant zunimmt – und damit steigen die Gesundheitskosten. Somit stellt sich nicht die Frage, ob es genügend Marktvolumen geben wird und wo die Leistungen in einem kompetitiven Markt (DRG = Preis entwickelt sich nach best practice) künftig angeboten und nachgefragt werden. 2. Die Patienten werden mündig; sie werden sich künftig besser und umfassender über Leistung, Qualität und Benchmarking informieren. Wenn sie es können, werden

sie in einem vernünftigen Einzugsbereich ihr Spital der Wahl suchen und finden. Die bessere Medizin bekommt der Patient dort, wo u.a. die meisten Fälle gibt und daher die grösste Innovation und Fachkompetenz. Unter dem DRG-System in der Schweiz wird sich aber auch das Spital am besten entwickeln, das neben der besten Medizin am schnellsten über flexible, multifunktionale und zahlbare Raumstrukturen verfügt, um darin beste und kompetitive Medizin anzubieten. Ideale Bedingungen lassen optimierte Abläufe zu und sparen Zeit, Personal und Kosten. Heute ist die Funktionalität eines Spitalbaus nicht exakt messbar (wie z.B. in der Automobilindustrie). Das Spital muss in der Lage sein, ideale Produktionsbedingungen zum besten Preis zu erhalten. Spital-Raumstrukturen müssen künftig zwingend modular sein, damit das Raumangebot flexibel den sich verändernden Bedingungen angepasst werden kann. Ein modulares Raumangebot setzt Normen voraus. Diese Normen, die heute bestenfalls fragmentier vorhanden sind, sind zu schaffen. Besteller-Kompetenz für modulare, multifunktionale, kostengünstige Raumstrukturen ist nicht im genügenden Masse vorhanden. Es mangelt an der Langzeiterfahrung – und am «anderen Denken». Es braucht strategische Spezialisten, die erfolgreiche >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF >>> Spital-Immobilienprojekte – im Verbund mit den bekannten Bau-Experten – zielgerichtet und innovativ (innovativ = neu = noch nicht vorhanden und deshalb auch nicht kopierbar) steuern und konsequent neue, bessere Lösungen suchen. Das ist weitgehend Neuland, denn das Spitalgebäude von morgen benötigt andere Ansätze. Best Practice-Erfahrungen aus anderen Ländern oder anderen Projekten müssen übersetzt werden. 10. Die wesentliche bautechnische Herausforderung ist, langlebige Grundstrukturen mit kurzfristig veränderbaren, funktionalen aber kostengünstigen Ausbauteilen zu

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kombinieren, damit die Raumkosten kompetitiv bleiben (wiederverwendbare Module oder ähnliches). Deutlicher Handlungsbedarf

Es scheint notwendig zu sein, eine Bestellerkompetenz für Spitäler mit folgenden Zielen weiter zu entwickeln: Zum einen sollten Normen für einen modularen Spitalbau geschaffen werden, zum anderen Grundlagen für die Messbarkeit der Funktionalität in Spitälern. Darüber hinaus braucht es Benchmarks für kostengünstige, flexible Spitalimmobilienkosten in

Bau und Betrieb. Der Markt ist in der Lage, neue Modelle auf spezifizierte Nachfrage zu entwickeln. Diese Modelle können formuliert und müssen bestellt werden. Diese Innovation, die natürlich Kreativität voraussetzt, wird sich nachhaltig auszahlen. •

Der Autor: Peter Gallmann, Immobilienexperte und Inhaber von Immexpert. Der hier wiedergegebene Beitrag erscheint in der Oktoberausgabe des IMMOBILIEN Business in ungekürzter Fassung.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Büroimmobilienmarkt/Bewertung

Abriss nach durchschnittlich 35 Jahren

Im ständigen Wandel: Die Skyline von Frankfurt.

Die theoretische bautechnische Nutzungsdauer und die tatsächlichen Lebenszyklen von Hochhäusern weichen oftmals stark voneinander ab. Die zeigt einen aktuelle Untersuchung in Frankfurt am Main.

BW/PD. Die Mainmetropole besticht deutschlandweit durch ihre Skyline. Zu den bestehenden 84 Bürohochhäusern der Frankfurter Skyline werden bis Ende 2016 noch fünf weitere eingeweiht. Ein Blick in die Annalen der Hochhäuser fördert dabei inte-

ressante Daten zutage: So wurden nach einer Gesamtnutzungsdauer von durchschnittlich 35 Jahren (die zugrunde liegende Spanne reicht von 19 bis 50 Jahren) zehn Hochhäuser zwischen 1988 und 2014 abgerissen. Dazu gehören beispielsweise der ehemalige BfG-Bank-Turm (Gesamtnutzungsdauer 24 Jahre: 1964-1988) sowie der kürzlich medienwirksam gesprengte AfE-Turm (41 Jahre: 19732014). Grundlegend saniert bzw. umgebaut nach durchschnittlich 31 Jahren (10 bis 54 Jahren) wurden 35 Hochhäuser in der deutschen Finanzmetropole,

darunter der Eurotower (erstmalige Sanierung in 1996, nach 19 Jahren), T11 (erstmalige Sanierung in 1993, nach 21 Jahren), die Deutsche Bank Türme T12 (2009, nach 25 Jahren) sowie «Romeo & Julia» (2007, nach 35 Jahren). T11 wurde 2014, also nach weiteren 21 Jahren, erneut saniert. Fünf dieser Hochhäuser erfuhren durchschnittlich nach 38 Jahren (25 – 54 Jahren) eine grundlegende Sanierung und zusätzliche Erweiterung bzw. Aufstockung. Wie JLL Deutschland ermittelte, hat die Sanierung der Hochhäuser ohne Erweiterung eine Investition von durchschnitt- >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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IHP: Fünf Hochhäuser in der Endrunde Fünf Hochhäuser haben es in die Endrunde des Internationalen Hochhaus Preises (IHP) 2014 geschafft. Die Auszeichnung ist mit 50.000 Euro dotiert und wird am 19. November 2014 von der Stadt Frankfurt am Main mit dem Deutschen Architekturmuseum (DAM) und der DekaBank in der Frankfurter Paulskirche verliehen. Zu den Finalisten 2014 zählen neben Bosco Verticale (Mailand/Italien; Boeri Studio, Mailand) und De Rotterdam (Rotterdam/Niederlande; Office for Metropolitan Architecture, Rotterdam) die Hochhäuser One Central Park (Sydney/Australien; Ateliers Jean Nouvel, Paris/PTW Architects, Sydney), das Renaissance Barcelona Fira Hotel (L’Hospitalet de Llobregat, Barcelona/Spanien; Ateliers Jean Nouvel, Paris, und RIBAS & RIBAS Arquitectos, Barcelona) und Sliced Porosity Block (Rafles City Chengdu, Chengdu/China; Steven Holl Architects, New York). Der IHP gilt als der weltweit wichtigste Architekturpreis für Hochhäuser. Er richtet sich an Architekten und Bauherren, deren Gebäude mindestens 100 Meter hoch sind und in den vergangenen zwei Jahren fertig gestellt wurden. Die Jury beurteilt die nominierten Projekte nach folgenden Kriterien: zukunftsweisende Gestaltung, Funktionalität, innovative Bautechnik, städtebauliche Einbindung, Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit. «Für gute Architektur braucht es Risikobereitschaft und den Willen, Dinge auszuprobieren. Alle Finalisten folgen diesem Ansatz: Ohne Experiment gibt es keine Innovation», sagt der Vorsitzende der Jury, Christoph Ingenhoven. Die Finalisten des IHP 2014 zeigen den weltweiten Trend im zeitgenössischen Hochhausbau zu

einer Nutzungsverschiebung vom Büro- zum Wohnhochhaus, der nun auch in Europa angekommen ist. Zudem hat sich die Tendenz Licht, Luft und Grün mit dem Hochhausbau zu verbinden weiter verstärkt. Trotz neuer Höhenrekorde fällt auf, das daneben eine gestiegene Aufmerksamkeit hinsichtlich der urbanen Qualitäten zu erkennen ist. So ist Bosco Verticale, die «bewaldeten Hochhäuser», für die Jury ein anschauliches Beispiel einer Symbiose von Architektur und Natur. De Rotterdam orientiert sich an der Idee einer «vertikalen Stadt», deren vielfältige Funktionen sichtbar gestapelt scheinen. Die gelungene Verbindung von Innovation, Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit gab den Ausschlag für One Central Park (Sydney/Australien). Zwei parallel angeordnete «Hochhausscheiben», deren Konstruktionsweise einen aufwendig begrünter und luftdurchlässiger Zwischenraum schafft, sind das hervorstechende Merkmal des 105 Meter hohen Renaissance Barcelona Fira Hotel, L’Hospitalet de Llobregat. Sliced Porosity Block setzt nach Meinung der Experten neue Massstäbe in China hinsichtlich sozialer, kultureller und stadtplanerischer Kriterien. Der öffentliche Raum, der bei der Bebauung in China so oft vernachlässigt wird, werde hier mit kultureller und lokaler Feinfühligkeit miteinbezogen.

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Seite 13 /15_2014 /// lich 1.830 Euro/qm erfordert. Für die Sanierung der fünf Hochhäuser mit Erweiterung wurden zusätzlich rund 1.000 Euro/qm und somit insgesamt 2.800 Euro/qm aufgewendet. 49 Bürohochhäuser wurden bisher nicht grundlegend saniert und haben aktuell eine durchschnittliche Nutzungsdauer ohne grundlegende Sanierung von 19 Jahren (0 – 44 Jahre), wobei lediglich zwölf dieser Objekte eine längere Nutzungsdauer als 30 Jahre aufweisen. Die 49 Hochhäuser inkludieren ebenfalls zehn Objekte mit geplanten jedoch noch

>>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF nicht umgesetzten grundlegenden Sanierungsmassnahmen. «Die Ergebnisse zeigen, dass Bürohochhäuser in zahlreichen Fällen erheblich vor Ende deren theoretischer bautechnischer Nutzungsdauer saniert bzw. abgerissen wurden», stellt Andrew M. Groom, Head of Valuation & Transaction Advisory Germany, fest. Die wesentlich verkürzten wirtschaftlichen Nutzungszyklen verdeutlichen für den Experten den starken Einfluss von Faktoren wie erhöhte Nachhaltigkeitsanforderungen an Büroimmobilien, die verän-

derten Arbeits- und Büroorganisationsformen sowie nicht zuletzt den ausgeprägten hohen Wettbewerb im Frankfurter Büromarkt. «Bürohochhäuser sind die Stars des Frankfurter Büromarktes. Hier werden die Spitzenmieten und -renditen erzielt. Doch wie die Erhebung deutlich zeigt, setzt die Fähigkeit, hohe Cash Flows zu generieren, einen langfristig hohen Investitionsaufwand voraus», so Groom. «Investoren sind daher wie nie zuvor gefordert, diesen Faktor richtig in ihren Anlageentscheidungen einzupreisen.» •

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nter en u h n o i t .cc h a f o r m sisscsicricrllee. n I e i i sw sw o@ en S f@ i nifno rlang

Ein Auftritt für SIE, unterstützt, koordiniert und organisiert von:

Seite 15 /15_2014 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Marktkommentar

Neues Allzeithoch für die Immobilienfonds Die Schweizer kotierten Immobilien-Aktien halten sich wacker; der Höhenflug der Immobilienfonds hält weiter an.

TM. Zum Ende des Monats September hin verlangsamte sich die Abwärtsbewegung der kotierten Immobilienaktien; seither ist der REALIndex in eine Seitwärts-Bewegung eingeschwenkt. Diese Kursrichtung ist auch während den ersten Handelstagen im Oktober zu beobachten. Aktuell notiert der REAL-Index um 0,37 Prozent tiefer als im Vormonat; auf das Jahr gesehen bleibt ein Plus von 7,61 Prozent. Stärker unter Druck geraten derweil die europäischen Immobilienaktien – allein in den ersten Oktobertagen hat der EPRA-Index 2,46 Prozent an Wert verloren. Aufgrund der jüngsten Entwicklung verkleinert sich die Differenz in der Jahresperformance der Schweizer und europäischen Immobilienaktien. Der EPRA-Index liegt mit 9,60 Prozent im Plus. Anlässlich des Investorentages informierte die Peach Property AG, dass der Anteil an Bestandsimmobilien bis zum Jahresende auf rund 50 Prozent erhöht werden soll. Beim IPO im Herbst 2010 war Peach Property ein reiner Immobilienentwickler im Luxussegment; seit dem Börsengang hat die Gesellschaft den Anteil an Bestandsimmobilien ausgebaut, nicht zuletzt, um damit den Markterwartungen nach stabilen Cash Flows, sprich stetigen Erträgen nachzukommen. Die kotierten Immobilienfonds starten mit deutlichen Gewinnen in den

NACHRICHTEN Implenia: Neue Obligationenanleihe

Thomas Marti, Swiss Finance & Property

neuen Monat. Auch im Oktober sind Neugeldzuflüsse am Markt zu beobachten. In den ersten Handelstagen verzeichnet der SWIIT-Index ein Plus von 2,33 Prozent und schreibt damit ein neues Allzeithoch. Aufs Jahr gesehen kommen die kotierten Immobilienfonds auf ein Plus von 10,07 Prozent. Unter den einzelnen, im Index geführten Fonds gibt es indes deutliche Unterschiede in der Performance. Zwischen der aktuell höchsten und tiefsten Performance liegen rund 17 Prozentpunkte – doch weist bisher jeder indexierte Fonds eine positive Kursentwicklung für das laufende Jahr aus. •

Real Estate Indices 2. 10. 2014 LAST MTD % YTD % RE A L SWIIT kombiniert RE A L 1,714.51 SWIIT 308.05 Top 5 RE A k tien

1,563.95 1.26 9.43 - 0.37 7.61 1.86 10.07 1,838.33 - 0.46 7.55

Top 10 RE Fonds

1,546.18 1.92 9.68

EPR A Europe Inde x

1,748.06 -2.46 9.60

Swiss Franc Swap LAST CHF SWA P ( VS 6M L IB) 5Y

MTD

YTD

0.225 - 0.004 - 0.525

CHF SWA P ( VS 6M L IB) 7 Y

0.475 - 0.009 - 0.722

CHF SWA P ( VS 6M L IB) 10Y

0.820 - 0.015 - 0.815

CHF SWA P ( VS 6M L IB) 15Y

1.208 - 0.013 - 0.817

Der Bau- und Immobilienkonzern Implenia AG hat sich über die Platzierung einer zehnjährigen Obligationenanleihe 125 Millionen CHF an Fremdkapital gesichert. Den Angaben zufolge wird die Anleihe mit 1,625 Prozent verzinst und läuft bis zum 15. Oktober 2024. Ein Bankenkonsortium aus UBS und Credit Suisse hat die Anleihe zu einem Emissionspreis von 101,063 Prozent platziert. Die Obligationenanleihe wird ab dem 13. Oktober 2014 an der SIX Swiss Exchange gehandelt. Die Emission erlaube es, einen ersten Teil der ausstehenden 200-MillionenAnleihe zu refinanzieren, teilt Implenia mit. Züblin Immobilien: Bakaleynik neuer CEO Der Verwaltungsrat der Züblin Immobilien Holding AG hat Dr. Iosif Bakaleynik mit Wirkung per 1. Oktober 2014 zum neuen CEO der Immobiliengesellschaft ernannt. Damit hält Bakaleynik nun sowohl den operativen als auch den strategischen Chefposten, denn im vergangenen Juli hatte ihn der Züblin-Grossaktionär Viktor Vekselberg an einer ausserordentlichen Generalversammlung bereits zum Verwaltungsratspräsidenten wählen lassen. Bakaleynik gilt als ein langjähriger Berater des russischen Milliardärs Vekselberg. Finanzchef Thomas Wapp, der das Amt des CEO seit dem Weggang von Bruno Schefer im Juni interimistisch ausgeführt hatte, bleibt dem Unternehmen treu und bekleidet zusätzlich das Amt des Chief Operating Officer. Über die Strategie von Züblin wurde indes nichts Neues bekannt.

Hotelcard – das erste Halbtax für Hotels

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Seite 17 /15_2014 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE

1. oktober 2014

NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUM MER

500

0.2

3490024 N AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR 48,000.00

52,000.00

45000

3,600.00

4,250.00

3500

2.00

3,900.00

Athris Holding AG I

1,240.00

1,620.00

1530

9.00

1,550.00

4986484 N Athris Holding AG N

264.50

325.00

305

20.00

320.00

1,225.00

1,250.00

1225

7.00

1,950.00

259.00

279.00

267

100.00

279.00

140241 N Agruna AG 4986482 I

155753 N Bürgerhaus AG, Bern

137 10202256 N C asaInvest Rheintal AG, Diepoldsau

1.00 58,000.00

255740 N Espace Real Estate Holding AG, Biel

130.20

136.80

133.2

250.00

135.50

200

363758 I

630.00

650.00

630

9.00

1,200.00

F TB Holding SA, Brissago

500

191008 N Im mges Via m ala, Thusis

6,205.00

7,500.00

6950

1.00

8,500.00

400

257750 I

1,900.00

2,050.00

1975

5.00

2,250.00

3,300.00

3,600.00

3400

5.00

3,700.00

154260 N Löwengarten AG

165

10.00

0.00

0 20

Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo

200 11502954 N Konkordia AG N

254593 N MSA Im mobilien, Adliswil

650

20.00

1,050.00

500

3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

2255

2.00

4,140.00

2989760 I

0.00

Real Estate Holding

600

225664 I

3,300.00

3,700.00

3475

5.00

4,890.00

870

228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden

2,600.00

2,800.00

0.00

3,000.00

231303 I

4,350.00

4,700.00

4500

3.00

4,740.00

5.50

9.00

6.5

4,700.00

0.00

7,650.00

7650

9.00

0.00

0 0

800

1789702 I

SAE Im mobilien AG, Unter ägeri Sia - Haus AG, Zürich Sihl Manegg Im mobilien AG

1000

172525 N TL Im mobilien AG

100

253801 N Tersa AG

11,500.00

11500

2.00

0.00

1000

256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil

16,600.00

17,000.00

14500

1.00

0.00

111.00

127.00

116

168.00

124.00

5,350.00

5,700.00

5450

2.00

5,600.00

2.5 14805211 N Zug Estates N Serie A 100

635836 N Zürcher Freilager AG, Zürich

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Wo die Fäden zusammenlaufen Jetzt informieren und vernetzen:

blog.exporeal.net

17. Internationale Fachmesse für Immobilien und Investitionen

6.–8. Oktober 2014 | Messe München www.exporeal.net

Seite 19 /15_2014 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

3. Oktober 2014 RüCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.13 KURS SCHüT t.- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST RENDITE 2014 %AUG

2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER

844,303 CS 1A IMMO PK

10,077,844 CS REF GREEN 11,876,805 CS REF HOSPITALIT Y

BÖRSEN K APITALISIERUNG

109.10

127.70

2.41% 17.05%

8.97%

4.16%

115.60

127.50

691,460,383

1150.00

1395.00

3.85% 21.30%

3.54%

nicht kotiert

1315.00

1370.00

3,681,900,225

103.25

116.50

98.40

95.60

2.61% 12.83%

7.56%

1.35%

109.60

120.00

699,000,000

2.44%

-2.85%

2.78%

1.53%

91.35

110.00

860,400,000

276,935 CS REF INTERSWISS

182.00

211.90

4.10% 16.43%

11.76%

2.26%

182.30

213.90

1,598,242,400

3,106,932 CS REF LIVINGPLUS

99.20

128.50

2.53% 29.54%

6.30%

1.46%

109.00

128.50

2,473,625,000

116.95

139.40

3.07% 19.20%

7.57%

2.11%

123.70

146.00

1,188,357,120 2,230,069,424

4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS 1,291,370 CS REF SIAT

131.00

176.00

3.15% 34.35% 10.00%

2.10%

154.30

174.50

12,423,800 EDMOND DE ROTHSCHILD SWISS

101.50

108.30

2.81%

6.70% 11.47%

2.16%

98.50

113.50

643,302,000

1,458,671 FIR

113.95

161.50

2.44% 41.73% 12.39%

1.74%

139.10

155.70

1,039,161,091

977,876 IMMOFONDS

302.40

412.00

3.39% 36.24% 13.97%

1.99%

354.75

404.75

1,326,192,980

278,226 L A FONCIERE

631.50

895.00

2.33% 41.73% 10.61%

1.48%

790.00

872.00

1,109,925,300

277,010 IMMO HELVE TIC

673,200,000

155.20

204.00

3.23% 31.44% 12.79%

2.21%

181.10

205.00

3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND

115.50

138.00

2.48% 19.48% 11.66%

1.90%

123.10

137.00

421,182,762

3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

125.70

145.00

3.57% 15.35% 19.83%

1.60%

118.40

142.70

700,161,065

3,941,501 RE AL STONE SWISS PROP FUND

115.50

130.50

2.96% 12.99%

9.88%

1.80%

119.00

134.40

500,026,149

278,545 SOLVALOR "61"

173.80

227.10

2.57% 30.67%

5.63%

1.55%

206.40

254.00

895,648,789

725,141 SCHRODER IMMOPLUS

947.00

1135.00

2.88% 19.85% 12.38%

1.99%

973.00

1090.00

1,089,600,000

3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

91.15

116.50

2.96%

8.22%

2.02%

107.50

128.10

1,228,438,444

2,616,884 SWISSINVEST REIF

118.15

151.00

3.10% 27.80% 12.02%

1.93%

130.00

144.50

731,837,506

1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS

50.85

66.25

3.10% 30.29% 10.69%

1.52%

57.50

66.00

2,206,336,205

2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

12.53

16.30

2.19% 30.09% 16.85%

1.90%

13.15

14.90

540,991,833

1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

65.30

87.30

2.85% 33.69% 12.89%

1.97%

71.75

83.60

895,797,784

1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A

79.00

100.00

3.30% 26.58%

8.70%

1.41%

88.50

100.40

6,519,681,200

1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

59.55

69.50

3.89% 16.71% 11.00%

1.30%

60.80

70.00

1,301,112,072

27.81%

Ø Ø SW I TT Ø Tota l 2.98% 24.34% 10.07% 1.77% 35,245,649,731

IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

3. Oktober 2014 BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHÜt T.-

RENDITE

PERF. MTL . Y TD UMSATZ 2014 %SEP T

KURSE SEIT 1.1.13 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

883,756 ALLRE AL HOLDING 122.40 124.80 4.51% 1.96% 5.51% 2.41% 120.20 139.50 1,293,201,168 1,820,611 BFW LIEGENSCHAF TEN N 36.27 29.85 4.09% -17.70% 17.39% 1.06% 24.85 30.00 139,207,714 20,185,305 DUAL RE AL ESTATE INV 24.15 24.35 3.52% 0.83% 7.51% 0.14% 21.25 24.55 57,222,500 255,740 ESPACE RE AL ESTATE 148.65 134.00 3.21% -9.86% 2.41% 0.30% 132.00 148.00 228,946,370 4,582,551 FUNDA MENTA RE AL N 12.84 12.80 3.15% - 0.31% 3.13% 0.40% 11.30 13.25 145,332,646 1,731,394 INTERSHOP 265.00 355.00 5.80% 33.96% 11.94% 3.33% 310.00 353.00 492,030,000 1,110,887 MOBIMO 198.15 185.80 5.25% - 6.23% 4.94% 2.54% 183.50 213.60 1,154,650,012 1,829,415 P SP SWISS PROPERT Y 82.90 79.25 4.19% - 4.40% 9.27% 4.01% 74.25 91.25 3,198,826,718 803,838 SWISS PRIME SITE 67.00 70.50 5.23% 5.22% 7.31% 3.45% 66.65 78.85 4,265,467,211 261,948 WARTECK INVEST 1402.00 1755.00 3.93% 25.18% 6.55% 0.89% 1637.00 1845.00 187,644,600 2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING 3.01 1.84 0.00% -38.87% -2.13% 1.53% 1.50 3.04 83,518,721 1,480,521 ZUG ESTATES 1270.50 1182.00 1.41% - 6.97% 3.14% 1.44% 1133.00 1200.00 279,368,064 Ø Ø RE AL Ø Total 3.69% -1.43% 7.61% 3.14% 11,525,415,725 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Projektentwicklung NACHRICHTEN Swisscanto Investment in Genf Investoren und Pensionskassen sind nach wie vor bereit, ambitiöse Immobilieninvestments zu tätigen – wenn der Standort stimmt und die Wirtschaftlichkeitsrechnung positiv ausfällt. «Das Hispano-Suiza-Areal ist eine der besten Lagen im Stadtkern von Genf, die man sich vorstellen kann», begründet Roland Süsstrunk, Leiter Portfolio Management Immobilien bei Swisscanto den Entscheid. Das Quartier «Saint-Jean–Charmilles» hinter dem Bahnhof Cornavin mit seinen industriellen Wurzeln befindet sich seit einigen Jahren in Entwicklungsprozess. So wurde in der direkten Nachbarschaft des Areals kürzlich der öffentliche Park «Gustave et Léonard Hentsch» mit einem Museum und einer Eventhalle fertiggestellt. Teils entstehen Lofts, weitere Projekte sind in Planung – in der ehemaligen Industriezone wächst ein neues «chices» Stadtquartier. Im Spannungsfeld zwischen industriellem Erbe und Neuanfang entsteht auch das Swisscanto-Projekt. Das Konzept für den Neubau auf dem früher industriell genutzten «HispanoSuiza»-Areal entwickelte das Genfer Architekturbüros Favre & Guth. Die Struktur ermöglicht eine durchmischte Nutzung von Hightech, Gewerbe und Dienstleistung. In geringem Umfang sind im Erdgeschoss Retailflächen vorgesehen. Eine Besonderheit: Die Gewerbeflächen werden für einen maximalen Anfangsmietzins von 200 CHF/qm/Jahr vermietet – um Unternehmen die Ansiedlung zu erleichtern und so den gewünschten Mix an Nutzungen zu ermöglichen. Baubeginn: Anfang 2015.

Ein neues Zentrum für Schaffhausen

Das «Urbahn»-Quartier: Die neue Visitenkarte von Schaffhausen

Anfang Oktober wurde am Bahnhof Schaffhausen die 120 Millionen Franken teure Grossüberbauung «Urbahn» eröffnet – nichts weniger als ein neues Stadtquartier.

BW/PD. Für Stadtpräsident Thomas Feurer ist das Grossprojekt «Urbahn» eines der wichtigsten Entwicklungsprojekte der letzten Jahre, in Meilenstein der Stadtentwicklung von Schaffhausen. «Urbahn» befin-

det sich am Bleicheplatz, unmittelbar neben dem Bahnhof mit Anschluss an die SBB und Deutsche Bundesbahn, und stellt so das «Entreé» zur Stadt, die neue Visitenkarte der Stadt Schaffhausen dar. Die Überbauung, die die Steiner AG in den vergangenen Jahren für rund 120 Millionen Franken realisierte, besteht aus insgesamt fünf grossen, um einen zentralen Platz gruppierten Gebäuden. Neben dem Kongresshotel Arcona Living Schaffhausen (130 Zimmer),

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zahlreichen Büros, einer WellnessOase, Restaurants, Läden umfasst «Urbahn» 47 komfortable Mietwohnungen sowie eine Tiefgarage mit 480 Stellplätzen. Ein Grossteil der Wohnungen in den beiden im Minergie-Standard erstellten Gebäuden am Bleicheplatz Nr. 4 und 5 ist bereits vermietet. Die 2,5bis 4,5-Zimmer-Wohnungen zeichnen sich durch grosszügige Grundrisse, eine gute räumliche Trennung und hochwertigen Ausbau aus. Durch die teilweise raumhohen Fenster und die Ausrichtung nach Süden fliesst in jede Wohnung viel Licht und jede Einheit verfügt über eine Loggia, über einen Balkon oder über eine Terrasse. Das neue Quartier ist mit den öffentlichen Verkehrsmitteln sowie auch für den privaten Verkehr direkt am Bahnhof und der Spitalstrasse hervorragend erschlossen. Bus(Bus 1-8) und Zugverbindungen sind innerhalb von fünf Minuten zu Fuss direkt am Bahnhof zu erreichen. Für die Verwaltung und Vermietung von «Urbahn» zeichnet die Mibag Property Managers AG verantwortlich. Mit der Schaffhauser Altstadt ist «Urbahn» über eine Fussgängerpassage verbunden; das hochfrequentierte «Löwengässchen» verbindet die Gewerbe- und Wohnbebauung auch mit

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF dem Bahnhof. Stadtpräsident Feurer erhofft sich von «Urbahn» nicht zuletzt neue Impulse für die Entwicklung des aufstrebenden Stadtgebiets Mühletal hinter dem Bahnhof, quasi einen zukunftsweisenden «Brückenschlag» zwischen der Altstadt und dem neu errichteten Quartier. •

NACHRICHTEN Luzern: Neuer Freo-Standort

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 15/2014 / 9. Jahrgang / 186. Ausgabe. Verlag: galledia ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Karen Heidl, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162

FOTOS: PD

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Der Projektentwickler Freo eröffnet eine Niederlassung in Luzern. Das Unternehmen ist beim Grossprojekt Mall of Switzerland als Projektentwickler und Investor mit von der Partie; die Beteiligung bedeutet für Freo den Eintritt in den Schweizer Immobilienmarkt. Geschäftsführer der neuen Freo Switzerland AG ist seit Anfang September Bernd Hofer. Er verfügt über mehr als 30 Jahre Erfahrung als Hochbautechniker- und Hochbauingenieur. Zuletzt war er Mitglied der Geschäftsleitung beim Generalplaner Ittenbrechbühl AG und verantwortete als Direktionsleiter den Aufbau und die operativen Geschäfte der Strabag AG in der Schweiz. Als Gesamtprojektleiter war er u.a. für den Bau des Einkaufs- und Freizeitcenters Westside in Bern verantwortlich. Seit der Gründung im Jahr 2002 hat Freo mehr als 1,2 Mrd. Euro an Projektvolumina umgesetzt – rund 400 Mio. Euro davon entfallen auf Entwicklungsprojekte. Derzeit gehören rund 900.000 qm gewerbliche Mietfläche zum Portfolio des Unternehmens.

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