190. Immobilienbrief

SCHWEIZER

Ausgabe 190_ 9. Jahrgang / 1. Dezember 2014

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

INHALT 2 Gewerbeimmobilien Schweiz: Verhaltene Prognosen 2 Nachrichten: JLL/Zürich 7 Trends: Diversifikation gefragt 10 ALFI- Studie: Luxemburg verzeichnet starken Zuwachs an REIFS 13 Marktkommentar 13 Nachrichten: Helvetica/ODH/Valres 14 Immobiliennebenwerte 15 Immobilienfonds/-Aktien 17 Projektentwicklung: Aeschbach Quartier/Aarau 17 Nachrichten: Gartenstadt Widmi/ Lenzburg

Besser genau hinsehen Wachsende Leerstände in den Bürohochburgen, wenig Bewegung bei den Detailhandelsflächen, sinkende Preise bei Wohnimmobilien (mit Ausnahme der Mehrfamilienhäuser), hohes Preisniveau für Topobjekte, niedrige Renditen: Viel Neues ist den jüngst veröffentlichten Berichten zu den Schweizer Immobilienmärkten nicht zu entnehmen. Die Lage bleibt demnach angespannt – und so blickt der eine oder andere Investor auf der Suche nach höheren RendiBirgitt Wüst Redaktionsleiterin ten schon mal über die Landesgrenzen, denn dort werden Chancen auf lukrativere Immobilienanlagen vermutet. Doch sind Investments im Ausland in der Regel mit höheren Kosten und Risiken verbunden, selbst bei Core-Objekten: Lage, Bauqualität und gesicherte Cashflows haben auch andernorts ihren Preis; hinzu kommen vergleichsweise hohe Kosten für das Management sowie für Währungs-Hedgings. Man müsse «schon genau hinsehen», meinen Experten – und im Zweifelsfall könne es sich rechnen, dem Heimmarkt die Treue zu halten. Zumal die «Fundamentals» stabil scheinen: Zwar hat der schweizerische Konjunkturmotor im Gefolge einer noch immer wenig gefestigten Weltwirtschaft, insbesondere der wieder ins Stocken geratenen Erholung im Euroraum, seit dem Frühjahr an Fahrt verloren. Doch gehen die meisten Auguren davon aus, dass die jüngsten Schwächesignale der Schweizer Wirtschaft nur eine «konjunkturelle Verschnaufpause» sind und sich die Dynamik 2015 wieder verstärken dürfte. Halbwegs erfreuliche Prognosen zum Jahresende – bliebe zu wünschen, dass sie auch zutreffen.

19 Impressum Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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GEWERBEIMMOBILIENMARKT SCHWEIZ NACHRICHTEN

Verhaltene Prognosen

ZÜRICH: TOP-DEAL AN DER BAHNHOFSTRASSE Ende November wechselte das prominente Gebäude Bahnhofstrasse 30 den Eigentümer; JLL Schweiz hat die Credit Suisse beim Verkauf beraten. «Der Verkauf der Liegenschaft mit dem Hauptmieter Brunschwig SA und ihrem Untermieter LVMH (Louis Vuitton), ist unter verschiedenen Aspekten wohl eine der bedeutendsten Transaktionen der letzten Jahre an der Bahnhofstrasse», kommentiert JLL den Deal. Das Gebäude, das rund 7.435 qm umfasst, wurde 1912/13 im gotischen Stil gebaut und gilt mit seinem separaten Eingang der Retailflächen zum Paradeplatz hin als idealer Standort für verschiedenste kommerzielle Aktivitäten. «Wir sind stolz, dass wir diese Transaktion beratend begleiten durften», sagt Jan Eckert, CEO von JLL Schweiz. Aufgrund der Zugangs von JLL zu Immobilieninvestoren rund um den Globus habe sein Team eine grosse Nachfrage für die Top-Liegenschaft erzeugen und somit einen kompetitiven Transaktionsprozess mit einem heterogenen Investorenmix durchführen können. Das JLL Transaktionsteam unter der Leitung von Jan Eckert und Patrik Stillhart bestand aus Daniel Häcki, Sabrina Läderach und John Woodger.

Das Gebäude Bahnhofstrasse 30 in Zürich

Lichtblick im Schweizer Marktgeschehen: Das Segment Mehrfamilienhäuser

AN DEN SCHWEIZER GEWERBEIMMOBILIENMÄRKTEN HABEN DERZEIT DIE MIETER DIE BESSERE VERHANDLUNGSPOSITION: DIE SCHERE VON ANGEBOT UND NACHFRAGE ÖFFNET SICH WEITER. AUCH DAS GESCHÄFT MIT WOHNIMMOBILIEN – MIT AUSNAHME DER MEHRFAMILIENHÄUSER – WIRD SCHWIERIGER.

BW/PD. In Europa wächst die Sorge vor einer neuerlichen Euro-Krise.

Das bleibt nicht ohne Auswirkung auf die stark exportorientierte Schweizer Wirtschaft, die Stimmung von Unternehmensführern und Konsumenten sowie auf den Markt für kommerziell genutzte Liegenschaften. «Die mittelfristigen Wirtschaftsaussichten sind

zwar nicht dramatisch schlechter als vor drei Monaten, aber viele Akteure halten sich mit ihren Investitionsentscheidungen bis zur Rückkehr der Wirtschaft auf einen klaren Wachstumskurs zurück», heisst es im jüngsten Quartalsbericht von Cushman & Wakefield. Aktuell gingen die Prognoseinstitute von einem BIP-Wachstum von 1,5 Prozent für das Jahr 2014 aus; doch wird damit gerechnet, dass die Wirtschaft ab Anfang Jahr wieder leicht anzieht.

BÜROFLÄCHEN: DRUCK AUF DIE MIETEN STEIGT

Unterdessen nehmen die Leerstände am Büroflächenmarkt bedingt durch anhaltende Flächenkonsolidierungen

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Seite 3 /19_2014 /// der Unternehmen und die Fertigstellung von Neubauten weiter zu. Abschlüsse ab einer Grösse von 1.000 qm bleiben gemäss C&W-Bericht eine Seltenheit. Wenn Verträge unterzeichnet würden, handele es sich überwiegend um kleinere Flächen in der Grössenordnung von 300 qm.

«Die sich öffnende Schere aus Angebot und Nachfrage hat Auswirkung auf die Mieten», sagt Robert Hauri CEO der SPG Intercity Zurich AG, Allianzpartner von Cushman & Wakefield in der Schweiz. Für bevorzugte Lagen würden in Zürich im Schnitt 1,1 Prozent weniger bezahlt als vor einem Jahr, während die Preise in Basel und Genf stagnierten.

«Mieter nutzen auslaufende Verträge dazu, modernere und günstigere Objekte anzumieten oder aber Vertragsverlängerungen nur bei Gewährung von Mietzinsreduktionen und mietzinsfreien Perioden abzuschliessen», so Hauri. Die Renditen für A-Lagen hätten sich leicht von den Tiefstwerten gelöst und lägen aktuell bei 3,8 Prozent in Zürich, 4,75 Prozent in Basel und bei 4,25 Prozent in Genf.

Am Markt für Verkaufsflächen ist

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF derzeit wenig in Bewegung. Zwar seien internationale Brands weiterhin auf der Suche nach Flächen an TopLagen, sagt Hauri, doch «sie sind nicht mehr bereit, jeden Preis dafür zu zahlen». Einige würden zuwarten, andere alternative Standorte in weniger bevorzugten Lagen in Erwägung ziehen. Dabei bleibe der Neuzugang an Verkaufsflächen weiterhin moderat. Mieten und Renditen an A-Lagen C&W-«Bottom up»-Marktbericht Der internationale Immobiliendienstleister Cushman & Wakefield fühlt bei seinen eigenen Büros und seinen Allianzpartnern in Europa quartalsweise den Puls der Marktentwicklung für kommerziell genutzte Liegenschaften. Dieser «Bottom up»-Marktbericht gibt die Stimmung der Investoren und Immobilienfachleute am Markt wieder, wie ihn die Mitarbeiter – in der Schweiz sind dies die Experten von SPG Intercity Zurich und SPG Intercity Geneva in den «Alliance Partner Offices» von Cushman & Wakefield – in der täglichen Arbeit, im Kontakt mit Kunden und nach Massgabe der Neuabschlüsse wahrnehmen.

QUELLE: CUSHMAN & WAKEFIELD, Q4 2014

MITTELWERT ALLER REGIONEN - WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH

verharren auf den Höchst- bzw. nahe den Tiefstständen. «Die Aussichten für den Detailhandel bleiben trotz leicht eingetrübter Konsumentenstimmung stabil», so Hauri.

EINGETRÜBTE STIMMUNG

Mit Blick auf die neuerlichen Entwicklungen wundert wenig, wenn die Prognosen von Marktteilnehmern eher verhalten ausfallen. So erwarten 57 Prozent der Teilnehmer der traditionellen Expertenbefragung des HEV Schweiz für Büro- und Geschäftsliegenschaften im kommenden Jahr ein leicht rückläufiges Preisniveau, von weiteren 13 Prozent werden stark rückläufige Preise prognostiziert. Nur 25 Prozent rechnet mit konstanten Preisen und so gut wie niemand geht von steigenden Preisen aus. «Die Erwartungen für das Segment der Büro- und Geschäftsliegenschaften sind damit wie bereits in den Vorjahren pessimistisch», so der Kommentar des HEV. «Die Experten erwarten landesweit weiterhin sinkende Mieten», heisst es auch in der jüngsten Studie, für die FPRE >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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QUELLE: FPRE, Q 4 2014

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Medienpartner

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Seite 5 /19_2014 /// Fahrländer Partner Raumentwicklung im vierten Quartal 2014 756 Immobilienmarktexperten befragte.

Der schweizweite Index bleibe mit -79.7 Punkten seit nunmehr eineinhalb Jahren auf konstant tiefem Niveau – und entsprechend schlecht seien die Erwartungen hinsichtlich der Preise für Büro- und Geschäftshäuser, wo der Index erneut nachgab auf -57.9 Zähler (2. Quartal 2014: -48.1).

Eine sich eintrübende Stimmung beobachtet FPRE auch auf den Wohnimmobilienmärkten. So rechnen die Befragten in den kommenden zwölf Monaten mit rückläufigen Wohneigentumspreisen. Nachdem im zweiten Quartal dieses Jahres erstmals seit 2009 ein negativer Indexwert beim Wohneigentum resultierte (-3.0 Indexpunkte), liege der aktuelle Wert mit -23.0 Zählern nochmals deutlich tiefer, erklärt Stefan Fahrländer, Chef des Zürcher Beratungsunternehmens: «Wie zuletzt im Jahr 2008 dreht die Marktstimmung also erneut in den negativen Bereich.»

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REGULIERUNGSWUT DRÜCKT AUF DIE STIMMUNG

Allerdings gebe es einen grossen Unterschied. «Vor sechs Jahren war dies der ausbrechenden internationalen Finanzkrise und den damit erwarteten Folgen auf den hiesigen

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Immobilienmarkt geschuldet; dagegen deuten die fundamentalen Indikatoren heute – Nachfragewachstum, Tiefzinsumfeld, robuste Wirtschaftsprognosen – keineswegs auf einen anUmfrage HEV Schweiz Für die traditionelle Expertenbefragung des HEV Schweiz werden Immobilienprofis aus der ganzen Schweiz befragt. 2014 haben insgesamt 144 Immobilientreuhänder, -makler, -analysten und -verwalter teilgenommen. Die Befragung wurde auf regionaler Ebene ergänzt durch eine Untersuchung der Firma Fahrländer Partner ergänzt.

FPRE-Studie Die FPRE-Studien basieren auf Immobilienumfragen des HEV Schweiz (seit 1986) und von Fahrländer Partner (seit 2008); an der FPRE-Umfrage nehmen in der Regel 700 Experten aus dem Immobiliensektor (Investoren, Makler, Verwalter, Architekten, Analysten) teil (vor 2008 ca. 100); berücksichtigt werden sechs Nutzungssegmente: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mietwohnungen, Büroflächen, Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser. Methode: zukunftsgerichtete Fragen betreffend Preiserwartung (nächste zwölf Monate).

stehenden Preisrückgang hin.» Fahrländer vermutet, dass das Sentiment zusehends von den regulatorischen Massnahmen und dem restriktiveren Finanzierungsverhalten der Banken beeinflusst wird. Auch bei den Mietwohnungen hat der Preiserwartungsindex nachgegeben. Wie FPRE ermittelte, sinkt er landesweit leicht ab auf neu 1.1 Indexpunkte (2. Quartal 2014: 8.9). In der Region Basel, wo das Mietzinsniveau im Vergleich zu den anderen Grosszentren noch relativ moderat ist, werden dagegen weiterhin steigende Wohnungsmieten erwartet.

Einen Lichtblick setzt einzig der Markt für Mehrfamilienhäuser: Hier haben die Befragten weiter positive Preiserwartungen. Gemäss HEV werden in diesem Marktsegment für 2015 von 56 Prozent der Teilnehmer der Verbandsumfrage konstante und von 36 Prozent steigende Preise erwartet. Im Vorjahr hatten noch 42 Prozent mit steigenden Preisen für dieses Segment gerechnet. Fahrländer zufolge kanalisiert sich der Anlagedruck der institutionellen Investoren aufgrund der schlechten Aussichten im Geschäftsflächenmarkt weiter auf Wohnnutzungen, was in den Grosszentren «zu rekordhohen Marktpreisen für Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen und entsprechend tiefen Renditen führt». •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

TRENDS

Diversifikation gefragt

JZ. Der Markt für Schweizer Anlageimmobilien ist weiter sehr umkämpft; die Preise für die meisten Objekte an guten Lagen sind hoch, die Anfangsrenditen tief. Auch die Agios der kotierten Immobilienfonds haben nach einem vorübergehenden Tief 2013 wieder einen hohen Wert erreicht.

Die Immobilien-AGs erzielten in den letzten Jahren operativ gute Ergebnisse und verzeichneten beträchtliche Aufwertungen, vor allem PSP und SPS. Doch im Moment fehlt etwas die Phantasie für weitere glänzende Zahlen und Aufwertungen aufgrund sinkender Kapitalisierungssätze dürften irgendwann ausgeschöpft sein.

Somit denken mehr und mehr Investoren daran, Immobilieninvestments im Ausland zu tätigen – schon der Diversifikation wegen. Möglichkeiten dazu bestehen etwa in indirekten Immobilien-Beteiligungen. Im Gefolge des Trends zu passiven, indexorientierten Investments sind inzwischen zahlreiche Anlageinstrumente auf dem Markt, die verschiedene Indizes (FTSE, EPRA/NAREIT) oder länderspezifische Märkte abbilden. Über diese passiven Instrumente beteiligt sich der Investor an börsenkotierten Gesellschaften oder Fonds: Was bedeutet, dass nebst den spezifischen Länderrisiken und denen des lokalen Marktes sowie des Objekts eine erhöhte Volatilität zu erwarten ist.

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BETONGOLD BLEIBT ANGESICHTS MANGELNDER ANLAGEALTERNATIVEN GEFRAGT. DOCH AUF DEM HEIMATMARKT WIE IM AUSLAND GESTALTET SICH DIE SUCHE NACH LUKRATIVEN INVESTMENTS ALS ANSPRUCHSVOLLE AUFGABE.*

«The Exchange»: Ein Projekt der CS in Vancouver, Kanada

Eine andere Möglichkeit sind Investments über Fonds oder Stiftungen, die Immobilien direkt halten und weniger Volatilität mit sich bringen.

In der Schweiz sind verschiedene Anlagegefässe gut etabliert, insbesondere von grossen Banken wie CS, UBS oder im Kreis der Stiftungen die AFIAA Anlagestiftung für Immo-

bilienanlagen im Ausland. So investiert etwa der CS REF International weltweit direkt in Immobilien, etwa in Australien, Japan, USA, Chile oder Kanada. Im Fokus stehen dabei CoreImmobilien an guten städtischen Lagen, aber kaum Entwicklungsobjekte.

Eine Ausnahme ist «The Exchange» in Vancouver: 2011 kaufte der >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF CS REF International dort die alte Börse und lässt derzeit als Erweiterung für rund 200 Millionen CHF bis 2017 einen Büroturm realisieren. Für Akquisition, Bau und Entwicklung arbeitet das CS Real Estate Asset Management jeweils eng mit lokalen Partnern zusammen. «Wir beschäftigen weltweit aber auch rund 210 eigene Experten», betont Rainer Scherwey, Fondsmanager des CS REF International.

Als Alternative kommen auch Investitionen über Firmen wie Northam Realty Advisors Limited, Cordea Savills,

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LaSalle Investment oder Invesco Real Estate in Frage. «Wir sind als Asset und Property Manager spezialisiert für Kanada und sammeln Anlagegelder von Investoren aus Deutschland oder der Schweiz über Luxemburgische Fonds», erläutert NorthamCEO Patrick Handreke. Für Kanada spreche das Potenzial als sehr grosses Land mit reichlichen Rohstoffreserven und einem für Immobilien günstigen Umfeld. Der Markt in Kanada sei ausgesprochen transparent und von langfristigen, professionellen Investoren geprägt. Robert Stolfo

von Invesco sieht derweil «interessante Möglichkeiten in Italien oder in Spanien». In Spanien habe der Markt gedreht, es gebe wieder mehr Transaktionen: «Das schauen wir uns genauer an, da sind interessante Renditen möglich.»

Aus Sicht von Experten sind Auslandsinvestments derweil aus Anlegeroptik mit einigen Risiken verbunden.

So komme etwa die Evaluation beziehungsweise kritische Prüfung des Partners nach wie vor zu kurz, wird moniert. Viele Anleger gewichten bei ihrer Auswahl die Lage, das makro-

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Seite 9 /19_2014 /// ökonomische Umfeld, die Spreads gegenüber risikolosen Anlagen und noch vieles mehr, unterschätzten aber oft den Einfluss des Managements, heisst es. Dabei seien die Marktkenntnisse, das Beziehungsnetz für Akquisitionen neben dem Knowhow für das Immobiliengeschäft tragende Säulen für den Erfolg des Fondsmanagements. «Selbst in einem guten Markt kann ein Anleger Geld verlieren, wenn es dem Fondsmanager an Professionalität und den entsprechenden Fähigkeiten mangelt», meint John Davidson, Professor am Institut

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF für Finanzdienstleistungen Zug IFZ. Um mit Auslandimmobilien Erfolg zu haben, kommen viele weitere Kriterien dazu. So ist vielen Anlegern, vor allem kleineren Pensionskassen oder Privatanlegern, oft wenig geläufig, dass die gängigen Vehikel für Auslandimmobilien vor allem in Core-Immobilien investieren. Solche Objekte sind indes auch im Ausland, etwa im UK, in USA und oft auch im asiatischen Raum mit relativ hohen Preisen und entsprechend tiefen Anfangsrenditen verbunden. Rechnet man die vergleichsweise hohe Kosten

für die Lancierung der Investments und für das Management, sowie für Währungs-Hedging hinzu, sieht die realistisch erzielbare Gesamtrendite unter dem Strich nicht mehr so rosig aus und unter Umständen würde es sich eher rechnen, dem Heimmarkt die Treue zu halten. • *) Der Artikel stützt sich auf die Tagung «Indirekte Immobilienanlagen» am Institut für Finanzdienstleistungen IFZ in Zug (Ende Oktober); die ungekürzte Fassung erscheint in der Dezemberausgabe des Immobilien BUSINESS.

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INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN

Starker Zuwachs an REIFS

Grösster Fondsstandort in Europa: Luxemburg

GEMÄSS DER JÜNGSTEN ALFI-STUDIE STEHT DAS GROSSHERZOGTUM LUXEMBURG BEI FONDS-EMITTENTEN ALS DOMICIL FÜR NEUE IMMOBILIENANLAGEVEHIKEL WEITERHIN HOCH IM KURS.

BW. 2013 war ein weiteres erfolgreiches Jahr für in Luxemburg domizilierte Immobilienfonds und der positive Trend scheint sich auch in diesem Jahr fortzusetzen. Dies geht aus der jüngst veröffentlichten Immobilienfonds-Studie* des Fondsverbands ALFI (Association of the

Luxembourg Fund Industry) hervor, die die Marktentwicklung der in Luxemburg domizilierten Immobilienfonds (Real Estate Investment Funds – REIFs) im Jahr 2013 und im ersten Halbjahr 2014 analysiert. Im vergangenen Jahr wurden 15 direkt investierende REIFs neu aufgelegt, ein leichter Rückgang im Vergleich zu den 25 neu aufgelegten direkt investierenden REIFs (Direct REIFs) im Jahr 2012.

Auch im ersten Halbjahr 2014 wurden 15 Direct REIFs neu aufgelegt; damit ist die Zahl der untersuchten Direct REIFs auf 237 gestiegen. Hinzu kommen 40 REIF-Dachfonds, so dass

eine Grundgesamtheit von 277 Fonds der Betrachtung zugrunde liegt. «Der Bereich Immobilienfonds ist seit dem Jahr 2006 um 276 Prozent gewachsen – das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 21 Prozent», berichtet Marc Saluzzi.

Der kontinuierliche Zuwachs bei den in Luxemburg domizilierten Immobilienfonds bestätigt für den ALFIPräsident, dass Luxemburg weiterhin «der bevorzugte Standort zur Gründung und Verwaltung von multinationalen und sektorenübergreifenden regulierten Immobilienfonds ist, die anhaltendes Interesse bei institu-

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Seite 11 /19_2014 /// tionellen Investoren und Fondsmanagern aus aller Welt finden». Die Einführung der AIFM-Richtlinie habe sich auch auf die Zahl der neu aufgelegten REIFs ausgewirkt, doch der leichte Rückgang und der darauf folgende schnellere Anstieg habe den Erwartungen des Verbands entsprochen, fügt Saluzzi hinzu: «Wir sind überzeugt, dass Luxemburg als Domizil auch künftig hohe Anziehungskraft für die globale REIF-Branche aufweist – der Standort bietet sowohl Schutz für Investoren als auch eine hochentwickelte Branchenpraxis zu günstigen Kosten.»

DIE WICHTIGSTEN ERGEBNISSE DER STUDIE

Wie die Studie ergab, wurden nahezu alle neu aufgelegten REIFs von europäischen Initiatoren an den Markt gebracht. Dabei waren die Initiatoren aus den Beneluxländern, aus Deutschland und der Schweiz erneut am aktivsten.

Die Mehrzahl (57%) der untersuchten REIFs investierten im Jahr 2013 weiterhin in eine Vielzahl von Sektoren (Multi-Sektor-Strategie) mit einer Präferenz für Büro- (27%) und Wohnimmobilien (21%). Dagegen

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF orientierten sich 30 Prozent der Anfang 2014 neu aufgelegten REIFs inzwischen wieder am traditionell bevorzugten Einzelhandelssektor.

Eine Fokussierung auf ein einzelnes Land wiesen lediglich 41 Prozent der ALFI Der Verband der luxemburgischen Fondsindustrie ALFI (Association of the Luxembourg Fund Industry) wurde im Jahr 1988 als offizielle Vertretung der luxemburgischen Investmentfondsbranche gegründet. Heute vertritt der Verband rund 1.300 Investmentfonds und Vermögensverwalter sowie eine Reihe weiterer Dienstleister aus der Finanzbranche mit Sitz in Luxemburg. Dazu zählen Depotbanken, Fondsverwaltungsgesellschaften, Transferagenturen, Fondsvertriebsunternehmen, Anwaltskanzleien, Beratungsgesellschaften, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer sowie Fachanbieter im Bereich IT und Kommunikation.

Luxemburg ist der grösste Fondsstandort in Europa und weltweit führend im grenzübergreifenden Fondsvertrieb. Investmentprodukte, die in Luxemburg domiziliert sind, werden in mehr als 70 Ländern rund um den Globus vertrieben mit Fokus auf Europa, Asien, Lateinamerika und den Mittleren Osten.

geographisch ausgerichteten Investment-Strategien auf. Im Vergleich zu den 27 und 35 Prozent aus den REIFStudien von ALFI in den Jahren 2012 und 2013 weist das zwar auf einen Trend zur Vereinfachung hin, unterstreicht aber gleichwohl die Eignung der luxemburgischen InvestmentVehikel für multinationale Investitionen. Die überwiegende Mehrheit der untersuchten Direct REIFs investiert in Europa, während acht Fonds ausschliesslich in den Ländern Amerikas investieren und elf in der Region Asien-Pazifik. Obwohl die Struktur von Umbrella-Fonds aus praktischen sowie Kostengründen weiterhin beliebt ist, zeigt der Trend der letzten Jahre in Richtung einer Vereinfachung von Strukturen und Strategien – abzulesen daran, dass 64 Prozent der untersuchten Fonds eine traditionelle Struktur mit lediglich einem Portfolio aufweisen.

KLEINERE FONDS LIEGEN IM TREND

Insgesamt 70 Prozent der Direct REIFs sind geschlossene Fonds. Dies spiegelt die Illiquidität wider, die Immobilien als Assetklasse innewohnt, ebenso wie die Schwierigkei- >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ten, auf Verlangen der Investoren Liquidität zu schaffen. Ähnlich wie in den beiden zurückliegenden REIF-Studien von ALFI zeigt sich auch in der aktuellen Studie, dass die durchschnittlichen Fondsvolumina weiterhin rückläufig sind: Die Nettovermögenswerte liegen meist zwischen 100 und 200 Millionen Euro, die Bruttovermögenswerte zwischen 400 und 800 Millionen Euro. Die Fonds werden kleiner und spiegeln damit die verhaltenen Vorhersagen von 2014 sowie aus den vorausgegangenen Jahren wider, was die Kapitalaufnahme betrifft. Während die angestrebte Spanne für die Fremdkapitalaufnahme meist geringer ange-

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setzt wurde, so sind die Ergebnisse dennoch uneinheitlich. Das deutet auf einen gewissen Optimismus hin in Bezug auf die Möglichkeiten, Kapital aufnehmen zu können.

Die Investoren kommen meist aus Europa, eine bedeutende Anzahl kommt jedoch auch aus den Ländern Amerikas, aus Asien und dem Mittleren Osten. Direct REIFs werden weithin vertrieben (jedoch konzentriert auf spezifische geografische Regionen), wobei nur 27 Prozent auf ein einzelnes Land beschränkt sind und 24 Prozent in mehr als sechs Ländern verkauft werden. Die zunehmende Tendenz zu einem breiter gestreuten Vertrieb bestätigt die globale An-

/19_2014 / Seite 12 ziehungskraft der luxemburgischen Investment-Vehikel – vor allem derjenigen, die in Form eines «Specialised Investment Fund (SIF)» aufgelegt wurden. Alle im Laufe der letzten 30 Monate neu aufgelegten Fonds waren SIFs. In Luxemburg domizilierte Direct REIFs und REIF-Dachfonds werden hauptsächlich von kleinen Gruppen institutioneller Investoren genutzt; 84 Prozent von ihnen haben weniger als 25 Investoren, nur zwei Prozent gaben mehr als 100 Investoren an. • DIE KOMPLET TE STUDIE «LUXEMBURG RE AL ESTATE INVESTMENT FUND (REIF ) SURVE Y» IST ERHÄLTLICH UNTER HT TP:// W W W. ALFI.LU/NODE /2807.

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SPG Intercity is a joint venture of the Société Privée de Gérance (Geneva) and the Intercity Group (Zurich), two independent real estate service companies with offices in major Swiss cities.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

MARKTKOMMENTAR

Ansehnliche Performance

NACHRICHTEN HELVETICA: DEAL MIT PARTNERS GROUP

BISHER VERLIEF DAS JAHR FÜR DIE KOTIERTEN INDIREKTEN SCHWEIZER IMMOBILIENANLAGE RECHT ERFOLGREICH. REAL UND SWIIT INDEX BEWEGEN SICH MIT 13 RESPEKTIVE NEUN PROZENT IM PLUS.

NH. Die kotierten Schweizer Immobilienaktien (REAL Index) haben diesen Monat um die zwei Prozent an Wert zulegen können – was auf das Jahr gesehen ein Plus von 13 Prozent bedeutet. Die Schweizer Immobilienwerte bewegen sich momentan im Windschatten der Europäischen Immobilientitel, die sich aktuell in einer starken Aufwärtsbewegung befinden: So erfreuen sich etwa Aktien von Swiss Prime Site, PSP Swiss Property, Allreal, Mobimo und HIAG, welche auch im Europäischen Immobilienindex gelistet sind, derzeit einer starken Nachfrage.

Interesse verdient eine Beteiligungsmeldung: Bei Allreal ist jüngst Highclere International Investors LLP eingestiegen, ein Hedgefonds aus London. Gemäss unverbindlichen Angaben soll der Fonds an die fünf Milliarden gross sein. Die Strategie des Hedgefonds kann kurz wie folgt zusammengefasst werden: Highclere sucht nach Small- und Midcaps, die schwach mit Research abgedeckt sind, und versucht so, die dadurch entstandene falsche Preisgestaltung der Aktie auszunutzen.

UNTERDURCHSCHNITTLICHE UMSÄTZE BEI DEN FONDS

Die kotierten Schweizer Immobilienfonds (SWIIT Index) notieren diesen Monat im Gegensatz zu den Aktien

Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property

Die Helvetica Property Investors AG hat ihren Fonds Helvetica I Swiss Real Estate Danmark ApS an die Partners Group respektive deren Kunden verkauft. Das Portfolio des Fonds umfasst 14 Liegenschaften aus den Segmenten Einzelhandel, Hotel und Industrie, die sich in den Grossräumen Zürich und Basel befinden. Die erwerbende Gesellschaft, Partners Group Cantata S.à.r.l, wird weiterhin von Helvetica verwaltet.

mit einem Prozent im Minus; auf das Gesamtjahr gesehen resultiert damit eine Performance von plus neun Prozent. Die Umsätze der Immobilienfonds fallen aktuell unterdurchschnittlich aus. Für Bewegung hat die Kotierung des SF Property Sustainable Fund gesorgt. Der Fonds hat mit der Kotierung noch eine Kapitalerhöhung um 73 Millionen CHF durchgeführt. Die Nachfrage in der Schlusslesung des ersten Handelstages war wie erwartet geprägt durch die passiven Investoren: Über 13 Prozent des gesamten Fonds wurden in der Schlusslesung gehandelt (28 Mio. CHF). Bei den Immobilienfonds gehen wir von einem ereignisarmen Dezember aus. •

REAL ESTATE INDICES 28.11.2014 REAL SWIIT KOMBINIERT

LAST

MTD

REAL 1,801.22

2.08 13.05

SWIIT

0.05

306.84

TOP 5 RE AKTIEN 1,940.65

YTD

1,580.40 0.60 10.58 9.64

2.24 13.53

TOP 10 RE FONDS

1,534.96 -0.16 8.88

EPRA EUROPE INDEX

1,905.42 3.78 19.47

SWISS FRANC SWAP 28.11.2014

LAST

CHF SWAP (VS 6M LIB) 5Y

0.155 -0.048 -0.596

MTD

YTD

CHF SWAP (VS 6M LIB) 7Y

0.344 -0.098 -0.854

CHF SWAP (VS 6M LIB) 10Y

0.629 -0.147 -1.006

CHF SWAP (VS 6M LIB) 15Y

0.982 -0.159 -1.043

ORASCOM: SCHWARZE ZAHLEN Die Orascom Development erzielte in den ersten neun Monaten 2014 einen Nettogewinn von 36,4 Millionen CHF nach einem Verlust von 75,8 Millionen CHF in der Vorjahresperiode. Zu dem positiven Resultat trugen nach Firmenangaben im Wesentlichen deutlich verbesserte Umsätze im Segment Immobilien und Bau, eine starke Erholung des Hotelsegments im dritten Quartal sowie die Auslagerung des Budget Housing- und Baugeschäfts in Ägypten bei.

VALRES: NEUER FONDS Die Valres Fund Management SA, Genf, betritt den begrenzten Kreis der von der FINMA genehmigten Immobilienfondsverwalter und legt ihren ersten Immobilienfonds auf, der hauptsächlich in Wohnimmobilien in der Romandie investiert. Zu den Zielen von Valres («Werte mit Verantwortung») zählt die Fondgesellschaft das Erzielen einer nachhaltigen langfristigen Rendite, soziale und ökologische Aspekte sowie die Energieoptimierung des verwalteten Wohnungsbestandes.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/19_2014 / Seite 14

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE

26. NOVEMBER 2014

NOM .

BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF

WERT DIVIDENDE NUM MER

500

50

1

0.2

50

3490024 N AG FÜR ERSTELLUNG BILLIGER WOHNHÄUSER IN WINTERTHUR

48,000.00

52,000.00

42000

3,450.00

4,250.00

3300

ATHRIS HOLDING AG I

1,240.00

1,620.00

4986484 N ATHRIS HOLDING AG N

264.50

325.00

1,225.00

1,350.00

259.00

279.00

140241 N AGRUNA AG 4986482 I

155753 N BÜRGERHAUS AG, BERN

137 10202256 N C A SAINVEST RHEINTAL AG, DIEPOLDSAU

1.00 58,000.00

1

1.00

3,550.00

2

1410

5.00

1,450.00

10

283

25.00

305.00

25

1225

5.00

1,950.00

59

272

100.00

278.00

60

10

255740 N ESPACE RE AL ESTATE HOLDING AG, BIEL

130.20

136.80

133.5

250.00

135.00

122

25

363758 I

630.00

650.00

600

10.00

1,200.00

20

F TB HOLDING SA, BRISSAGO

500

191008 N IM MGES VIA M AL A, THUSIS

6,205.00

7,500.00

6950

1.00

8,495.00

1

400

257750 I

1,900.00

2,050.00

1840

4.00

2,100.00

10

3,300.00

3,600.00

3400

5.00

3,550.00

15

154260 N LÖWENGARTEN AG

165

10.00

0.00

0 20

IM MOBILIARE PHAR M APARK SA, BARBENGO

200 11502954 N KONKORDIA AG N

50

10

254593 N MSA IM MOBILIEN, ADLISWIL

650

20.00

1,050.00

500

3264862 N PFENNINGER & CIE AG, WÄDENSWIL

1000

4.00

4,100.00

1

2989760 I

0

0.00

0.00

0

1

RE AL ESTATE HOLDING

600

225664 I

3,300.00

3,700.00

3000

3.00

4,250.00

3

870

228360 N SCHÜT ZEN RHEINFELDEN IM MOBILIEN AG, RHEINFELDEN

2,600.00

2,800.00

2600

1.00

3,000.00

4

800

231303 I

4,350.00

4,700.00

4350

4.00

4,550.00

5

5.50

9.00

6.25

1,500.00

0.00

0

7,650.00

7,650.00

7250

2.00

0.00

0

5

1789702 I

SAE IM MOBILIEN AG, UNTER ÄGERI SIA - HAUS AG, ZÜRICH SIHL M ANEGG IM MOBILIEN AG

1000

172525 N TL IM MOBILIEN AG

100

253801 N TERSA AG

11,500.00

11,500.00

11500

1.00

0.00

0

1000

256969 N TUWAG IM MOBILIEN AG, WÄDENSWIL

16,600.00

17,000.00

14500

1.00

0.00

0

111.00

127.00

117.5

100.00

121.50

50

5,350.00

5,800.00

5450

1.00

5,800.00

2

2.5 14805211 N ZUG ESTATES N SERIE A 100

635836 N ZÜRCHER FREIL AGER AG, ZÜRICH

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// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 15 /19_2014 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

27. NOVEMBER 2014 RÜCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.13 KURS SCHÜT T.- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST

RENDITE 2014 %OKT

2,672,561 BONHOTE IM MOBILIER

109.35

126.30

2.44% 15.50%

7.80%

115.60

129.40

683,879,768

1154.00

1390.00

3.88% 20.45%

3.17% N ICHT KOTIERT 1305.00

1395.00

3,668,703,450

103.50

115.10

2.66%

11.21%

6.30%

2.29%

109.60

118.00

690,600,000

98.60

95.80

2.44%

-2.84%

2.99%

2.07%

89.20

101.50

862,200,000

276,935 CS REF INTERSWISS

182.70

208.20

4.20% 13.96%

9.81%

1.11%

182.30

214.00

1,570,335,383

3,106,932 CS REF LIVINGPLUS

99.45

126.20

2.58% 26.90%

4.44%

1.41%

116.20

129.00

2,429,350,000

117.30

134.70

3.19% 14.83%

4.04%

1.17%

130.10

140.00

1,148,290,560

1,291,370 CS REF SIAT

131.45

174.60

3.19% 32.83%

9.13%

0.93%

155.60

176.90

2,212,330,235

12,423,800 EDMOND DE ROTHSCHILD SWISS

101.75

108.10

2.83%

6.24% 11.27%

1.94%

98.50

108.50

642,114,000

1,458,671 FIR

117.15

160.20

2.44% 36.75% 14.20%

1.16%

141.20

170.90

1,030,796,327

844,303 CS 1A IM MO PK

10,077,844 CS REF GREEN 11,876,805 CS REF HOSPITALIT Y

4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS

1.18%

BÖRSEN K APITALISIERUNG

977,876 IM MOFONDS

290.00

390.00

3.48% 34.48% 11.62%

1.33%

357.25

416.00

1,255,376,850

278,226 L A FONCIERE

633.00

914.00

2.29% 44.39% 12.93%

0.88%

790.00

920.00

1,133,487,960

277,010 IM MO HELVE TIC

155.70

199.80

3.32% 28.32% 10.56%

1.68%

185.00

207.50

659,340,000

3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND

115.80

135.40

2.54% 16.93%

9.62%

1.19%

122.70

139.40

413,247,435

3,362,421 PROCIM MO SWISS COM M FUND

121.10

136.00

4.43% 12.30%

17.36%

1.73%

119.70

145.30

656,702,792

3,941,501 RE AL STONE SWISS PROP FUND

116.10

126.80

3.06%

9.22%

6.80%

1.90%

119.60

132.60

485,849,162

278,545 SOLVALOR "61"

170.95

223.10

2.24% 30.51%

6.09%

1.38%

206.40

229.50

879,873,381

725,141 SCHRODER IM MOPLUS

949.65

1121.00

2.93% 18.04% 10.99%

1.13%

987.00

1138.00

1,076,160,000

3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

91.45

115.80

2.99% 26.63%

7.59%

1.44%

110.30

118.70

1,221,057,269

114.95

149.70

3.05% 30.23% 14.43%

1.16%

132.30

154.00

725,536,918

49.50

64.20

3.22% 29.70% 10.61%

1.26%

58.35

67.20

2,138,064,670 514,440,087

2,616,884 SWISSINVEST REIF 1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS 2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

12.36

15.50

2.59% 25.40% 13.98%

1.59%

13.75

16.75

1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

65.50

85.25

2.93% 30.15% 10.31%

1.29%

76.30

88.50

874,762,441

1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A

79.25

98.30

3.38% 24.04%

6.93%

1.14%

92.10

100.70

6,408,846,620

1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

59.75

67.30

4.04% 12.64%

7.62%

1.56%

63.55

70.00

1,259,925,790

Ø Ø S W I T T Ø

TOTA L

3.05% 22.40% 8.81% 1.31% 34,641,271,097

IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

27. NOVEMBER 2014 BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHÜT T.-

RENDITE

PERF. MTL .

Y TD UMSATZ 2014 %SEP T

KURSE SEIT 1.1.14 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

883,756 ALLRE AL HOLDING 122.90 131.00 4.32% 6.59% 10.53% 2.47% 117.50 127.50 1,357,446,739 1,820,611 BFW LIEGENSCHAF TEN N 36.37 31.30 3.92% -13.94% 22.87% 0.71% 25.65 30.40 145,969,898 20,185,305 DUAL RE AL ESTATE INV 24.22 24.70 3.49% 1.98% 9.05% 0.30% 22.70 24.75 58,045,000

255,740 ESPACE RE AL ESTATE 149.00 134.00 3.23% -10.07% 2.41% 0.03% 130.20 136.80 228,946,370 4,582,551 FUNDA MENTA RE AL N 12.87 12.60 3.22% -2.10% 1.56% 0.68% 12.26 13.00 143,061,824 1,731,394 INTERSHOP 266.75 356.50 5.82% 33.65% 12.39% 2.45% 329.50 361.00 494,109,000 1,110,887 MOBIMO 198.90 192.50 5.11% -3.22% 8.54% 2.37% 182.00 198.80 1,196,287,015 1,829,415 P SP SWISS PROPERT Y 83.15 83.90 3.97% 0.90% 15.43% 4.81% 71.40 85.80 3,386,518,128

803,838 SWISS PRIME SITE 67.30 74.60 4.97% 10.85% 13.25% 4.74% 65.25 74.80 4,513,529,843

261,948 WARTECK INVEST 1407.00 1797.00 3.86% 27.72% 9.00% 1.12% 1705.00 1845.00 192,135,240 2,183,118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING 1.60 1.41 0.00% -11.88% -25.00% 3.36% 1.50 2.12 64,000,759 1,480,521 ZUG ESTATES 1272.00 1202.00 1.38% -5.50% 4.86% 2.59% 1133.00 1225.00 284,095,104 Ø Ø RE A L Ø TOTA L

3.61% 2.92% 12.72% 3.85% 12,064,14 4,920 W W W.MVINVEST.CH TEL. NR. 043/499 24 99

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Seite 17 /19_2014 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

STADTENTWICKLUNG

Aeschbach Quartier nimmt Gestalt an

Das Aeschbachquartier: Wohnen in Bahnhofsnähe...

DAS STADTBILD VON A ARAU VERÄNDERT SICH. IN BAHNHOFSNÄHE NIMMT SEIT KURZEM EIN NEUES QUARTIER DER MOBIMO GESTALT AN.

BW/PD. Das neu entstehende Aeschbach Quartier in Aarau kommt voran: Wie die Mobimo Holding AG mitteilt, haben inzwischen die bauvorbereitenden Arbeiten mit dem Abbruch der bisherigen Gebäude auf

dem Baugrund – dem Torfeld Süd – begonnen. Ende November startete auch der Verkauf von 92 Eigentumswohnungen. Bis in zweieinhalb Jahren sollen die ersten Gebäude fertiggestellt sein; Einzugstermine werden ab Mitte 2017 in Aussicht gestellt. Nach Unternehmensangaben ist derzeit bereits rund ein Viertel der Wohnungen reserviert. Die Verkaufspreise beginnen den Angaben zufolge bei 430.000 CHF, wobei es >>>

NACHRICHTEN LENZBURG: BAUBEGINN FÜR GARTENSTADT WIDMI Ende November begann in Lenzburg mit dem ersten Spatenstich die Realisierungsphase für die Wohnüberbauung Gartenstadt Widmi, ein Projekt der Eberli Entwicklung AG. Nach Plänen des Büros Stoos Architekten AG aus Baden entstehen drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 93 Eigentumswohnungen. Als Generalunternehmerin wurde die STIPA Generalunternehmung AG aus Wollerau beauftragt.

Die ersten Wohneinheiten sind ab Juni 2016 bezugsbereit; spätestens im Mai 2017 soll die ganze Anlage fertiggestellt sein. Der Wohnungsmix reicht von 2,5- bis 5,5-Zimmer-Wohnungen, jeweils mit hohem Ausbaustandard. Wie Eberli mitteilt, liegen für 25 Prozent der Wohnungen Reservationsverträge vor. Die Parzellen, auf denen die Gartenstadt entsteht, hatte Eberli Sarnen schon 2009 erworben. Im Januar 2013 erfolgte die Baueingabe; doch führten mehrere Einsprachen zu Verzögerungen: Bis die rechtskräftige Baubewilligung vorlag, verging fast ein Jahr. Mit der Übernahme des Projekts durch die Immobilien-Investment-Firma Aitos AG aus Sarnen konnte die Finanzierung der Überbauung sichergestellt werden. (bw)

Quartier im Grünen: Die Gartenstadt Widmi

Hotelcard – das erste Halbtax für Hotels

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Denn mit dem Halbtax für Hotels übernachtet man in Hunderten Top-Hotels in der Schweiz und im angrenzenden Ausland zum ½ Preis. Das Sparpotenzial ist enorm, denn mit der Hotelcard kann beliebig oft mit 50% Rabatt im Hotel übernachtet werden.

Die Idee zur Hotelcard basiert auf dem Halbtax-Abo der SBB, welches die Hotelcard AG vor fünf Jahren mit grossem Erfolg auf die Hotellerie übertragen hat. Das Konzept besticht unter anderem durch seine einfache Handhabung.

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Seite 19 /19_2014 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 19/2014 / 9. Jahrgang / 190. Ausgabe.

ANZE IGE

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St. Jakobs-Strasse 54 CH-4052 Basel T +41 61 377 95 30 mail@visimove.com

Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Jürg Zulliger, Redaktion Karen Heidl, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

FOTOS: PD

vier Apartmentkonzepte gibt: Auf einer Fläche von über 12.000 Quadratmetern entstehen 63 Parkapartments, zwölf Townhouses, acht Duplexapartments und neun Stadtapartments.

Die Wohnungen entstehen nach den Plänen der Architekturbüros Schneider & Schneider aus Aarau sowie von KCAP, Zürich und Rotterdam. Das neue Stadtquartier wird sowohl als Minergie als auch nach dem Standard der deutschen Gesellschaft für

>>>

....und im Park. nachhaltiges Bauen (DGNB) errichtet und mit rund 6.200 Quadratmeter Grünflächen – Gartenanlage und Park - umgeben. Im kommenden Jahr werden voraussichtlich auch die Bauarbeiten für das Baufeld 2 starten.

Dort entstehen Mietwohnungen, zudem soll die Aeschbachhalle zu neuem Leben erweckt werden. Sowohl in der Aeschbachhalle als auch in den Erdgeschossen der neuen Gebäude sind Ladengeschäfte und ein Gastronomiebetrieb vorgesehen. •

Verlag: galledia ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch