194. Immobilienbrief

SCHWEIZER

Ausgabe 194_ 10. Jahrgang / 23. Februar 2015

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

INHALT 2 UBS: Immobilienmarkt Prognose Schweiz 4 Kolumne: Mehr Immobilieninvestitionen im Ausland?

6 UIRE-Studie: Wenig Hoffnung auf steigende Renditen 11 JLL-Immobilienuhr: «Leichte Erholung der Nutzer-Aktivitäten» 12 Nachrichten: Giroud Olma AG/Olten 13 Nachrichten: Fontana Invest/Schaffhausen 15 Marktkommentar 15 Nachrichten: Corestate Capital 16 Immobiliennebenwerte 17 Immobilienfonds/-Aktien 19 Projektentwicklung: Sonnenpark/Seon 21 Impressum

Schwierige Zeiten für Immo-Investoren Der SNB-Entscheid, den Frankenkurs nicht mehr an den des Euro zu binden, hat den Franken massiv aufgewertet – und die Wettbewerbsfähigkeit der Schweizer Volkswirtschaft verschlechtert. Kein günstiges Umfeld für die Schweizer Immobilienmärkte, insbesondere den gewerblichen Sektor. Ein Einstieg in den Büroflächenmarkt beispielsweise, gilt derzeit als «klar unattraktiv». Doch Anlagealternativen zu finden, ist nicht einfach. Der Markt für WohnrenditeliegenBirgitt Wüst Redaktionsleiterin schaften behauptet sich zwar (noch), allerdings ist das Preisniveau für Mehrfamilienhäuser hoch. Die Renditen in Toplagen bewegen sich auf die Zwei-Prozent-Marke zu, und es häufen sich Zweifel, dass die Mieten weiter steigen. Ob sich nun mehr Schweizer Immobilieninvestoren im Ausland umsehen, zumal sich der Einkauf jenseits der Landesgrenzen durch die Frankenaufwertung deutlich verbilligt hat? Marktbeobachter hegen Zweifel daran, dass Schweizer Geld den europäischen Immobilieninvestmentmarkt fluten wird. Denn auch in den Nachbarländern wird es vor dem Hintergrund des historisch tiefen Zinsniveaus immer schwieriger, risikoarm auskömmliche Anlagerenditen zu erzielen. Gemäss einer aktuellen Studie von Union Investment belasten auch in den europäischen Kernmärkten sinkende Ankaufsrenditen in zunehmendem Masse die Anlageergebnisse. Gleichwohl bleiben «Core-Investments» beliebt – das Gros der befragten Immobilieninvestoren in Frankreich, Deutschland und im UK scheint nicht bereit zu sein, in andere Risikoklassen zu investieren und sich auf «unsicheres Terrain» zu begeben. Ganz ähnlich wie ihre Schweizer Kollegen.

Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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IMMOBILIENMÄRKTE SCHWEIZ/STUDIE

Verhaltene Prognosen

Schweizer Büroflächenmärkte: Die Aussichten sind alles andere als rosig

DIE SNB-ENTSCHEIDUNG, DIE FRANKEN-EURO-WECHSELKURSUNTERGRENZE AUFZUHEBEN, WIRD NICHT OHNE AUSWIRKUNGEN AUF DIE WIRTSCHAFT DER SCHWEIZ BLEIBEN. UND IN FOLGE AUCH NICHT FÜR DIE IMMOBILIENMÄRKTE DES LANDES, MEINEN DIE ÖKONOMEN DER UBS.

BW/PD. Die Aufwertung des Schweizer Frankens hat die Wettbewerbsfähigkeit der Schweizer Volkswirtschaft verschlechtert. Für 2015 erwarten die Ökonomen der UBS

noch ein Wirtschaftswachstum von 0,5 Prozent; auch eine Rezession – zwei aufeinanderfolgende Quartale mit negativem Wachstum – lasse sich nicht ausschliessen. «Die erwartete Wachstumsverlangsamung der Schweizer Volkswirtschaft wird auch auf dem Immobilienmarkt Spuren hinterlassen», konstatieren die Autoren der jüngsten Immobilienmarkt Prognose Schweiz der UBS, Matthias Holzhey, Elias Hafner und Maciej Skoczek.

Die Entwicklung treffe vor allem den Markt für Geschäftsliegenschaften: «Das Wachstum der Bürobeschäftigten dürfte sich auf 0,5 Prozent

halbieren», heisst es in dem Bericht.

Die Bedingungen für einen Einstieg in den Büroflächenmarkt seien damit «klar unattraktiv». Die UBS-Researcher gehen daher im laufenden Jahr von einem Anstieg der Leerflächenquote um einen Prozentpunkt und rückläufigen Mieten aus. Auch das Umfeld für den Schweizer Verkaufsflächenmarkt habe sich nochmals verschlechtert.

Angesichts des anhaltenden Flächenwachstums und der Konkurrenz durch den Onlinehandel wäre die Branche auf ein hohes Wirtschaftswachstum angewiesen. Vor allem grenznahe Shoppingcenter würden

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Seite 3 /3_2015 /// daher ab sofort mit einem weiteren spürbaren Rückgang der Umsätze zu kämpfen haben. Schweizweit dürfte sich die Korrektur der Angebotsmieten damit fortsetzen. Potenzial für Mietzinserhöhungen herrscht aus Sicht der UBS-Ökonomen nur noch bei wenigen Verkaufsflächen an gut frequentierten Standorten.

Generell werde die Entwicklung von neuen Büro- und Verkaufsflächen an Attraktivität verlieren. Fazit der UBS-Experten: «Ohne ein anhaltend hohes Wachstum der Beschäftigung und des privaten Konsums werden sich die Renditeerwartungen vieler Projekte nicht realisieren lassen.»

Schlechter noch fällt ihre Prognose

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF für den Fall einer stärkeren Rezession oder einer länger schleppenden Wirtschaftsentwicklung aus. In diesem Fall wäre über die kommenden drei Jahre mit einem Rückgang der Zahl der Bürobeschäftigen zu rechnen, was den Büroflächenmarkt hart treffen würde: «Die Leerstände würden innert zwei Jahren sprunghaft um zwei bis drei Prozentpunkte ansteigen, was deutliche Wertkorrekturen zur Folge hätte.»

STAGNATION BEI WOHNUNGSMIETEN

Besser dürfte sich vorerst der Markt für Wohnrenditeliegenschaften be-

haupten – denn die deutlich gesunkenen Zinsen verschärfen den Anlagenotstand, sodass Renditen an Toplagen weiter in Richtung der Zwei-Prozent-Marke gedrängt werden dürften. Hingegen hätten sich die Aussichten auf Mietsteigerungen angesichts fallender Konsumentenpreise, die gemäss UBS-Prognose in diesem Jahr um 1,0 Prozent fallen werden, klar verschlechtert: Denn erstens dürfte der Referenzzinssatz weiter fallen und zweitens würden sich die Mieten einem allgemeinen deflationären Druck nicht entziehen können. Fazit: «Für das laufende Jahr erwarten wir stagnierende Angebotsund Bestandsmieten.» •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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MARKTMEINUNG

Mehr Immobilieninvestitionen im Ausland?

UND WIEDER LOCKT DIE COTE D’AZUR. NOCH IST ES HIERZULANDE WINTERLICH K ALT UND FÜR MANCHEN DIE SKISAISON LÄNGST NICHT ZU ENDE. DA DENKEN VIELE IMMOBILIENLEUTE SCHON WIEDER AN DIE ANGENEHMEN FRÜHJAHRSTEMPERATUREN BEIM MITTÄGLICHEN SPAZIERGANG AUF DER CROISETTE IN CANNES, WO IM MÄRZ WIE IN JEDEM JAHR DIE MIPIM STATTFINDET

DB. Ginge es nach den Gesetzen des Marktes, so müsste sich in diesem Frühjahr etwas massiv ändern: Seit

Jahren finden sich auffallend wenige Schweizer unter den Ausstellern und Besuchern der MIPM. Zwar hat die Schweiz einen «focal point» auf der Messe – den Stand des Swiss Circle, der eine gemeinsame Plattform für eine ganze Reihe namhafter Schweizer Immobilienfirmen bildet.

Eigentlich aber müssten Schweizer Immobilieninvestoren dieses Jahr die Messe überschwemmen, haben sie doch noch nie die Möglichkeit gehabt, sich im Ausland so billig einzudecken. Der Entscheid der Schweizerischen Nationalbank im Januar, den Frankenkurs nicht mehr an den des Euro zu binden, hat den Franken

massiv aufgewertet, und der Entscheid der Europäischen Zentralbank (EZB) eine Woche später, künftig in gewaltigem Umfang Staatsanleihen der Mitgliedsländer aufzukaufen und damit die Rolle der Inflationsmaschine zu übernehmen, wird dafür sorgen, dass die Frankenaufwertung noch lange Zeit weitergeht.

NUR NICHTS ÜBERSTÜRZEN

Es ist hier nicht der Platz darüber zu befinden, ob der SBN-Entscheid das Wirtschaftswachstum im Lande und die Exportfähigkeit der Schweizer Wirtschaft killen wird, obwohl er

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D I S C U S S I O N TO P I C S : Core+, Manage-to-Core, Value ad: Alternative investments = greater returns?

Retail properties: Which fare better and which worse in next 10 years?

Senior Debt: What strategies to stop compressing margins?

Michael Abel Principal TPG CAPITAL

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Risks in German Real Estate: Underestimated, unpredictable or under control?

Redeveloping / Repositioning: Which concepts create value?

Alternative financing: Add-on or key to functioning debt markets?

Financing and Capital Markets: Are bonds replacing bank lending?

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

vielleicht nur als ein vorgezogenes sauschlechtes Zeugnis für die künftige Strategie der EZB gemeint war.

Und als ein Signal dafür, dass die Schweiz die vermutlich schwerwiegenden Folgen dieser EZB-Strategie nicht mittragen will – ganz im Sinne jener politischen Kräfte, die sich partout nicht von fremden Richtern und Entscheidungen abhängig machen wollen, auch wenn ihre Initiativen hinterher richtig wehtun und vielfach Ratlosigkeit darüber hinterlassen, wie die Schweiz in einer globalisierten Welt, umzingelt von EU-Ländern, denn künftig noch geschäften soll. Aber was Hans und Heidi über die Grenze zum Einkaufen treibt, gilt natürlich auch im Immobilienbereich: Binnen kürzester Zeit haben sich für Schweizer Immobilieninvestoren ausländische Objekte um rund 20 Prozent verbilligt, ohne dass die teils recht ansehnlichen Renditen dort im Ausland sich verändert hätten. Eigentlich also müsste jetzt ein Run von Investoren aus der Schweiz auf Objekte im Ausland beginnen, beispielsweise auf solche, die auf der MIPIM präsentiert werden.

Nur wird dem wohl nicht so sein.

Schon bisher investieren Schweizer Investoren überwiegend in den Schweizer Immobilienmarkt, nur wenige (z.B. die AFIAA) sind seit Jah-

ren im Ausland unterwegs. Die im Ausland investierenden Fonds von CS, UBS und einigen anderen Grossinvestoren sammeln oft auch ihr Anlagekapital im Ausland ein – die wesentlichen Anlagevehikel (Fonds, Versicherungen, Pensionskassen, Privatinvestoren) sind und bleiben vorwiegend national ausgerichtet. Hat man bisher oft dem Geschehen auf den Auslandsmärkten nicht richtig getraut (und im eigenen Land auch recht ordentliche Renditen erzielt), so mahnt des Schweizers Bedächtigkeit jetzt dazu, nichts zu überstürzen.

SCHWEIZER BLEIBEN UNTER SICH

Wechselkurse, wir haben es gesehen, sind unberechenbar und können Knall auf Fall jede Kalkulation über den Haufen werfen. Und wer bislang noch nicht auf Auslandsmärkten präsent war und sich dort auskennt, tut möglicherweise gut daran, sich jetzt nicht Hals über Kopf ennet der Grenze finanziell zu engagieren. Mancher mag sich vielleicht sogar noch daran erinnern, wie vor vielen Jahren skandinavische Investoren sich in Deutschland bei schnell getätigten Immobilieninvestitionen blutige Nasen geholt haben. Man darf also vermuten, dass die Vertreter der reinen

Marktlehre mal wieder enttäuscht werden: Das Geld der Schweizer wird wohl nicht den europäischen Investmentmarkt fluten und Immobilien zu Discountpreisen aufkaufen.

Es wird vielmehr wie bis anhin schon weitgehend zuhause bleiben. Und da sind Immobilien (und nicht nur diese) seit Januar durch die Entscheide der Notenbanken so teuer geworden, dass die ausländische Konkurrenz es künftig noch schwieriger haben wird als bisher, mal ein gutes Objekt zu vernünftigen Konditionen erwerben zu können. Anlagesuchendes Kapital von Schweizer Investoren wird das freuen – die Eidgenossen bleiben einmal mehr unter sich. •

Der Autor: Dieter Bullinger, Geschäftsleiter der 2012 gegründeten debecon GmbH, arbeitete zuvor während über 20 Jahren als Projektentwickler und Assetmanager für Shopping-Center in verschiedenen europäischen Ländern für die ECE Projektmanagement Hamburg (1990-2001) und die SPAR Österreich Gruppe/SES Spar European Shopping Centers (2001-2012).

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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IMMOBILIENINVESTMENTMÄRKTE EUROPA/STUDIE

Wenig Hoffnung auf steigende Renditen

Bei Investoren weiterhin sehr gefragt: Core-Immobilien. Im Bild: das jüngst verkaufte Bürobjekt Unico in Frankfurt.

MIT IMMOBILIEN AKZEPTABLE ANLAGERENDITEN ZU ERZIELEN, IST DERZEIT SCHWIERIG. DOCH UNGEACHTET DES HOHEN PREISNIVEAUS FÜR CORE-OBJEKTE BLEIBEN DIE THEMEN SICHERHEIT UND WERTERHALT BEI IMMOBILIENANLAGEN BESTIMMEND, WIE EINE NEUE STUDIE VON UNION INVESTMENT ZEIGT.

BW/PD. Die Präferenz vieler Anleger für sichere Anlagen wird durch die jüngsten Entwicklungen in der Geldpolitik und des tiefen Zinsniveaus zu einer immer grösseren Herausforderung. Auch für professionelle An-

leger wird es vor dem Hintergrund des historisch tiefen Zinsniveaus in Europa immer schwieriger, risikoarm auskömmliche Anlagerenditen zu erzielen. Wie die aktuelle Investitionsklimastudie von Union Investment zeigt, dominiert bei Immobilienanlagen zwar weiterhin der Aspekt der Sicherheit und des Werterhalts.

Das anhaltende Niedrigzinsumfeld lässt jedoch ein weiteres Nachgeben der Renditen erwarten: Nur noch jeder zweite der 164 in Deutschland, Frankreich und Grossbritannien befragten Immobilieninvestoren glaubt die selbst gesteckten Renditeziele in den nächsten drei Jahren zu errei-

chen. Für den ebenfalls abgefragten Anlagezeitraum von fünf Jahren ist das Erwartungsbild nur geringfügig besser.

«VIELE STELLSCHRAUBEN GLEICHZEITIG JUSTIZIEREN»

«Der Druck zur strategischen Neujustierung von Immobilieninvestments ist mit der jüngsten EZB-Entscheidung noch einmal gestiegen», sagt Olaf Janssen, Leiter Immobilienresearch bei der Union Investment Real Estate GmbH in Hamburg. «Die sinkenden Ankaufsrenditen belasten in zunehmendem Masse die Anla-

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Investitionsklimaindex im Abwärtstrend Im Vergleich zum Sommer 2014 hat sich das Klima für Immobilieninvestments in allen drei Befragungsregionen eingetrübt. Bedingt durch den Rückgaang des Erwartungsindikators verlor der Investitionsklimaindex in Deutschland 1,8 Punkte und erreicht nun 68,1 von 100 möglichen Punkten. Die Stimmung unter den französischen Investoren verschlechterte sich demgegenüber erwartungsgemäss deutlich – der nationale Index büsste 2,9 Punkte ein und liegt nun bei 66,4 Punkten. Indessen bestätigt der in UK gemessene Index die vergleichsweise optimistische Stimmung auf dem britischen Investmentmarkt. Der Index verlor nur 0,3 Punkte und erreichte mit 70,3 Punkten den höchsten in den drei europäischen Ländern gemessenen Wert.

geergebnisse.» Um die Performance ihrer Anlagen vor weiteren Rückgängen zu schützen, seien Investoren, die grundsätzlich wenig Risiko mögen, gezwungen «viele Stellschrauben gleichzeitig zu justieren», so Janssen.

Wie die aktuelle Studie von Union Investment aufzeigt, bleiben die europäischen Immobilieninvestoren in ihrer Strategie jedoch zunächst noch zurückhaltend: Der angesichts des Zinsdilemmas zu erwartende Shift zu deutlich risikoreicheren Investments lässt weiter auf sich warten.

Eine stärkere Gewichtung von aussereuropäischen Investitionen zieht nur eine verhältnismässig kleine Investorengruppe in Betracht – gleiches gilt für das Ausweichen in das höher rentierliche Hotel- und Logistiksegment.

Insgesamt verharrt der Anteil der Profianleger, die infolge des Preisdrucks auf den europäischen Investmentmärkten höhere Risiken in Kauf zu nehmen bereit sind, mit 37 Prozent auf dem Niveau der letzten Erhebung im Sommer 2014. Gemäss der UIREUmfrage sind die Investoren mit 52 Prozent mehrheitlich nicht bereit, dem starken Konkurrenz- >>>

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

druck auszuweichen bzw. in andere Risikoklassen zu investieren.

Janssen zufolge bleibt Core weiterhin der sichere Hafen, von dem sich Investoren trotz der derzeit hohen Preise einen stabilen Performancebeitrag versprechen: «Die Mietmärkte in den meisten europäischen Kernländern zeigen sich derzeit in einer relativ guten Verfassung. Den Unternehmen geht es gut. Solang die Basis der Investition – die Mietvertragssituation und das Potenzial des Standorts auf der Ertragsseite – stimmen, sehen die Investoren keinen Anlass, ihren Investmentstil anzupassen bzw. regional oder sektoral zu diversifizieren.»

vor einem halben Jahr. Für 76 Prozent der deutschen, 79 Prozent der britischen und 51 Prozent der französischen Investoren ist das Ausnutzen von Marktchancen, um Portfolios zu bereinigen oder Gewinne mitzunehmen, das Gebot der nächsten zwölf Monate. «Die Umschlaggeschwindigkeit wird in den Portfolios der europäischen Bestandshalter zulegen, weil internationales Kapital derzeit deutlich grössere Wagnisse in Europa einzugehen bereit ist als lokales Kapital», erwartet Olaf Janssen. •

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Die Umfrage

HÖHERE RENDITE DURCH PROJEKTK ÄUFE

Gegenüber der Vorjahresbefragung gestiegen ist die Bereitschaft der Profianleger, beim Ankauf von Objekten kürzere Mietvertragslaufzeiten zu akzeptieren, sich über Projektentwicklungen etwas höhere Renditemöglichkeiten zu erschliessen und hier auch geringere Vorvermietungsquoten zu akzeptieren. Eine Absicherung ihrer Performance durch eine stärkere Beimischung von B-Städten in ihr Portfolio und die Konzentration der Investments auf die europäischen

Olaf Janssen, Union Investment Real Estate GmbH: «Die sinkenden Ankaufsrenditen belasten in zunehmendem Masse die Anlageergebnisse.»

Kernmärkte erwarten sich gut die Hälfte der befragten Investoren. Die weltweit hohe Nachfrage nach Immobilien hat andererseits dazu geführt, dass Bestandshalter Marktgelegenheiten für Objektverkäufe mit einer noch höheren Intensität prüfen wollen als

Der Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment wird seit 2005 (seit Frühjahr 2008 halbjährlich) unter den europäischen Immobilieninvestoren erhoben. Der Index berechnet sich aus den vier Teilindikatoren «Marktstruktur», «Rahmenbedingungen», «Standortbedingungen» und «Erwartungen», die mit jeweils 25 Prozent gewichtet werden. Für den Index befragte das Marktforschungsinstitut Ipsos im Zeitraum November-Dezember 2014 insgesamt 164 Immobilienunternehmen und institutionelle Immobilienanleger in Deutschland, Frankreich und Grossbritannien.

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BÜROIMMOBILIENMÄRKTE EUROPA

«Leichte Erholung der Nutzer-Aktivitäten»

Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Dezember 2014 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.

IN EINIGEN EUROPÄISCHEN BÜROIMMOBILIENMÄRKTEN SCHEINEN DIE NUTZER WIEDER ENTSCHEIDUNGSFREUDIGER ZU WERDEN. ALLERDINGS GIBT ES GROSSE UNTERSCHIEDE ZWISCHEN DEN EINZELEN REGIONEN, WIE DER AKTUELLE STAND DER JLL-IMMOBILIENUHR ZEIGT.

BW/PD. Zwar hat das 4. Quartal 2014 keine wesentliche Besserung der Konjunkturaussichten gebracht; gleichwohl registrierten die Researcher des internationalen Immobilienberatungs- und Maklerunternehmens JLL in den letzten drei Monaten des vergangenen Jahres gegenüber dem Vorquartal eine «Erholung der Nutzer-Aktivitäten». Dies, obwohl für

die Eurozone für 2015 ein unspektakuläres Wachstum zwischen einem und 1,5 Prozent prognostiziert wird und Russland vor einer tiefen Rezession steht. Die Ursachen für diese Entwicklung seien unterschiedlicher und grösstenteils lokaler Natur, so die JLL-Experten. In einigen Märkten, darunter London, hätten ein Nachholbedarf bei der Nach- >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF frage und viele Vorvermietungen das Umsatzniveau angefeuert.

Deutschland profitiere von starken Beschäftigungszahlen, die die Nachfrage nach Büroflächen habe steigen lassen. In einigen südeuropäischen Märkten wie Spanien, Portugal und Italien scheinen sich Nutzer die derzeit günstigen Marktbedingungen zunutze zu machen und entscheidungsfreudiger geworden zu sein.

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NACHRICHTEN OLTEN: WOHNQUARTIER STATT HOCHHAUS Die Immobiliengesellschaft Giroud Olma AG hat ihre Pläne für das Areal auf der rechten Stadtseite von Olten geändert.

Anstelle des geplanten, mehr als hundert Meter hohen «Turm von Olten» soll ein verdichtetes Wohn- und Geschäftsquartier entstehen. Ausserdem ist unter dem Titel «Sälipark 2020» die Erweiterung des bestehenden Einkaufszentrums geplant.

ENTWICKLUNG IN MOSK AU DRÜCKT BÜRO-MIETPREIS-INDEX

Nach einer Stagnation im Herbst notierte JLL im 4. Quartal wieder ein leichtes Wachstum der Bürospitzenmieten. Der gewichtete europäische Büro-Mietpreis-Index des Unterneh-

/3_2015 / Seite 12 mens stieg über das Quartal um 0,5 Prozent, im Jahresvergleich um 2,1 Prozent. Von den 24 Index-Städten* verzeichneten sieben (in Q2 und Q3 waren es jeweils nur drei) einen Anstieg der Spitzenmieten mit London an der Spitze, wo ein extrem geringes Angebot den Spitzenwert um fast zehn Prozent erhöhte. Neben Dublin, mit einer wieder sehr guten Performance (+6,7%), konnten auch andere sich erholende Märkte nochmals nachziehen, wie zum Beispiel Madrid und Barcelona mit einem Plus von zwei respektive 1,4 Prozent.

Beträchtliche Auswirkungen auf den europäischen Büro-Mietpreis-Index haben die Turbulenzen in Russland.

Gemäss JLL verzeichnete Moskau vor dem Hintergrund einer starken

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Seite 13 /3_2015 /// Abwertung des Rubels und einer verhaltenen Nutzer-Aktivität einen Rückgang der Spitzenmieten um 18,2 Prozent. Tendenz: weiter rückläufig.

Wenngleich der Index im 4. Quartal ein Wachstum zeigt, spiegeln sich auf der europäischen Immobilienuhr die starken Unterschiede in der Region wider. Besetzt sind alle vier Quadranten; in den beiden mit «Mietpreisrückgang» (auf der rechten Seite der Uhr) hat sich die Zahl der Märkte durch Moskau und Helsinki erhöht.

Aggregiert – bei allen Unterschieden von Markt zu Markt – erwarten die JLL-Researcher im laufenden Jahr ein weiteres Mietpreiswachstum unterstützt durch eine sich verbessernde Konjunktur und Nutzerstimmung sowie stärkere ExpansionsaktiANZE IGE

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF vitäten. Auch eine Verknappung des qualitativ hochwertigen Flächenangebots werde dafür sorgen, dass die Mieten steigen. In summa würden sie sich aber vielerorts deutlich unter ihrem jeweiligen letzten Höchststand bewegen. •

* Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

NACHRICHTEN SCHAFFHAUSEN NEUES STADION-PROJEKT Die Immobilien- und Treuhandfirma Fontana Invest plant für den FC Schaffhausen ein neues Stadion mit 8.100 Sitzplätzen und Mantelnutzung. Der Bau soll im Herblinger Tal realisiert werden, wo der direkte Anschluss an Autobahn und S-Bahn gewährleistet ist. Die Kosten belaufen sich laut einem Bericht der «NZZ» auf 50 Millionen CHF, davon entfallen 16 Millionen CHF auf das Stadion, die restlichen 34 Millionen auf den Mantelbau.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

MARKTKOMMENTAR

Der Höhenflug hält an

NACHRICHTEN CORESTATE DEBUT IN SPANIEN

SCHWEIZER INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN BLEIBEN BEI DEN INVESTOREN BELIEBT. REAL WIE SWIIT INDEX LEGEN KRÄFTIG ZU.

TM. Die kotierten Schweizer Immobilienaktien führen den Aufwärtstrend weiterhin fort und erreichen fast täglich neue Höchststände. Im Februar legte der Real Index bislang um 4,82 Prozent zu. Für das Jahr bedeutet das einen Wertzuwachs von 13,40 Prozent.

Am 12. Februar 2015 eröffnete Mobimo die Berichtssaison der Immobilienunternehmen. Dank der 2014 fertiggestellten Projekte stieg der Mieterfolg von 78,9 auf 87,6 Millionen CHF an. Der Erfolg aus dem Promotionsgeschäft belief sich auf 24,9 Millionen CHF. Als Reingewinn (exklusive Neubewertungen) weist Mobimo 60,2 Millionen CHF aus, was einer leichten Abnahme (-3,8 %) gegenüber dem Vorjahr entspricht. Aufgrund negativer Swap-Bewertungen reduzierte sich der NAV je Aktie auf 195,93 CHF (Vj.: 200,01 CHF). Insgesamt trifft Mobimo mit dem präsentierten Zahlenset die Analysten-Prognosen. Die Gesellschaft wird an der kommenden Generalversammlung eine unveränderte Dividende von 9,50 CHF/Aktie beantragen. Am 26. Februar 2015 präsentiert Allreal das Jahresergebnis.

Auch hier gehen die Analysten von einer Steigerung des Mieterfolgs aus, wobei das Toni-Areal einen Grossteil des Anstiegs ausmachen dürfte. Das operative Ergebnis könnte allerdings – wie von der Gesellschaft bereits im Ausblick 2014 kommuniziert – tiefer ausfallen als im Vorjahr. Am 03. März 2015 folgen PSP Swiss Prime Site und Intershop mit ihren Zahlen.

Thomas Marti, Swiss Finance & Property

IMMOBILIENFONDS IM AUFWÄRTSTREND

Auch bei den kotierten Schweizer Immobilienfonds hält der Aufwärtstrend an: Sie gewinnen im Februar nochmals 1,63 Prozent und auf das Jahr gesehen 6,35 Prozent. Zu den Gewinnern des laufenden Jahres zählt auch hier das Indexschwergewicht. Die Titel von UBS Sima liegen deutlich über dem Index und verbuchen ein Plus von 8,99 Prozent für das Jahr. Grossen Einfluss an dieser Upside haben indexnahe Investoren, die den Markt nach wie vor mit Neugeld füttern.

Zuletzt konnten jedoch vereinzelt kleinere Geldabflüsse am Markt beobachtet werden. •

REAL ESTATE INDICES 18.02.2015 REAL SWIIT KOMBINIERT

LAST

MTD

REAL 2,053.31

4.82 13.40

SWIIT

1.63

342.23

TOP 5 RE AKTIEN 2,225.18 TOP 10 RE FONDS SWISS FRANC SWAP 18.02.2015

YTD

1,773.47 2.50 8.23 6.35

4.99 14.14 1,729.71 2.01 LAST

MTD

7.19 YTD

CHF SWAP (VS 6M LIB) 10Y

-0.762 -0.029 -0.626

CHF SWAP (VS 6M LIB) 15Y

-0.883 -0.045 -0.640

CHF SWAP (VS 1M LIB) 2YR

-0.418 0.118 -0.475

CHF SWAP (VS 3M LIB) 2YR

-0.148 0.139 -0.389

EUR-CHF X-RATE 0.168

0.152 -0.343

USD-CHF X-RATE 0.495

0.170 -0.297

Corestate Capital, Zürich, wird gemeinsam mit dem spanischen Projektentwickler und AssetManager Inmobiliaria Espacio sowie mit dessen Schwesterfirma OHL Desarrollos eine Immobilienplattform in Spanien aufbauen. Das neu gegründete Joint Venture Iberian Corestate Capital Advisors S.L. soll in Spanien ein Portfolio aufbauen, an dem die Partner zusammen mit internationalen Investoren jeweils eigenes Kapital halten. «Wir beobachten den spanischen Immobilienmarkt seit einiger Zeit und sehen nun den geeigneten Zeitpunkt für einen Markteintritt», sagt Ralph Winter, CEO von Corestate Capital. «Wir möchten die sich in Spanien bietenden Chancen nutzen; dabei liegt der Schwerpunkt sowohl auf Off-Market-Transaktionen mit attraktivem Cash Flow, als auch auf opportunistischen Investments mit hohem Aufwertungspotenzial.» Das Investmentprofil des Joint Ventures wird sich auf Büro, Wohn-, Handels- und Shopping-Center-Entwicklungen sowie auf Projekte in den Bereichen studentisches Wohnen und Logistik in Spanien konzentrieren. Inmobiliaria Espacio ist ein Unternehmen der Grupo Villar Mir, einem der wichtigsten privatwirtschaftlichen Konzerne (31.000 Mitarbeiter), welcher vom Konzerngründer, dem ehemaligen Finanzminister Juan-Miguel Villar Mir, geführt wird. OHL Desarrollos, mit über 24.000 Mitarbeitern und einem Portfolio von 60 Milliarden Euro (2013) einer der grössten Bauund Betreiberkonzerne der Welt, zählt zur börsennotierten OHLGruppe, die mehrheitlich von Grupo Villar Mir gehalten wird.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/3_2015 / Seite 16

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE

20. FEBRUAR 2015

NOM .

BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF

WERT DIVIDENDE NUM MER

500

50

1

0.2

50

3490024 N AG FÜR ERSTELLUNG BILLIGER WOHNHÄUSER IN WINTERTHUR

43000

1.00

74,970.00

2

3,250.00

3,600.00

3100

1.00

3,400.00

10

ATHRIS HOLDING AG I

1,425.00

1,500.00

1475

10.00

1,575.00

7

4986484 N ATHRIS HOLDING AG N

280.00

300.00

295

50.00

0.00

0

155753 N BÜRGERHAUS AG, BERN

140241 N AGRUNA AG 4986482 I

1255

10.00

1,950.00

59

137 10202256 N C A SAINVEST RHEINTAL AG, DIEPOLDSAU

278.00

290.00

283

100.00

290.00

20

10

255740 N ESPACE RE AL ESTATE HOLDING AG, BIEL

134.50

25

363758 I

146.50

146

100.00

148.00

500

F TB HOLDING SA, BRISSAGO

615

18.00

700.00

14

500

191008 N IM MGES VIA M AL A, THUSIS

7050

2.00

8,300.00

5

400

257750 I

1800

20.00

2,100.00

10

IM MOBILIARE PHAR M APARK SA, BARBENGO

200 11502954 N KONKORDIA AG N

50

3,400.00

3100

2.00

3,550.00

15

154260 N LÖWENGARTEN AG

3,110.00

165

10.00

0.00

0 20

10

254593 N MSA IM MOBILIEN, ADLISWIL

655

20.00

1,050.00

500

3264862 N PFENNINGER & CIE AG, WÄDENSWIL

1500

2.00

4,100.00

1

2989760 I

RE AL ESTATE HOLDING

0

0.00

0.00

0

SAE IM MOBILIEN AG, UNTER ÄGERI

3

1

600

225664 I

3000

3.00

4,250.00

870

228360 N SCHÜT ZEN RHEINFELDEN IM MOBILIEN AG, RHEINFELDEN

2,600.00

2,600.00

2300

5.00

3,000.00

4

800

231303 I

4,325.00

4,350.00

4335

4.00

4,550.00

5

6.25

3,192.00

0.00

0

7600

3.00

0.00

0

5

1789702 I

SIA - HAUS AG, ZÜRICH

SIHL M ANEGG IM MOBILIEN AG

1000

172525 N TL IM MOBILIEN AG

100

253801 N TERSA AG

11500

1.00

0.00

0

1000

256969 N TUWAG IM MOBILIEN AG, WÄDENSWIL

15000

2.00

0.00

0

2.5 14805211 N ZUG ESTATES N SERIE A 100

635836 N ZÜRCHER FREIL AGER AG, ZÜRICH

8,000.00 16,000.00

8,000.00 16,000.00

125.00

131.00

129

75.00

135.00

77

5,975.00

6,000.00

5550

10.00

6,180.00

1

ANZE IGE

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 17 /3_2015 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

22. FEBRUAR 2015 RÜCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.14 KURS SCHÜT T.- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST

RENDITE 2015 %JAN

2,672,561 BONHOTE IM MOBILIER

BÖRSEN K APITALISIERUNG

110.10

138.75

2.23% 26.02%

4.32%

1.19%

115.60

136.00

751,293,094

1125.00

1445.00

3.62 28.44%

6.25%

NICH T KOT IER T

1305.00

1400.00

4,086,286,600

104.25

125.00

2.46% 19.90%

5.49%

2.62%

109.60

121.50

750,000,000

99.20

99.00

2.38%

- 0.20%

1.02%

1.90%

89.20

101.90

891,000,000

276,935 CS REF INTERSWISS

176.40

218.00

3.88 23.58%

5.77%

1.72%

182.30

215.10

1,644,251,266

3,106,932 CS REF LIVINGPLUS

100.26

144.00

2.27% 43.63%

5.19%

1.85%

116.20

142.00

2,772,000,000

4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS

118.35

150.00

2.88% 26.74%

5.49%

1.64%

130.10

146.20

1,278,720,000

1,291,370 CS REF SIAT

128.40

198.25

2.74 54.40%

9.53%

1.50%

155.60

184.10

2,511,995,814

12,423,800 EDMOND DE ROTHSCHILD SWISS

102.50

118.50

2.59% 15.61%

4.96%

3.93%

98.50

115.90

703,890,000

1,458,671 FIR

118.15

180.00

2.18 52.35%

8.76%

1.16%

141.20

171.50

1,158,198,120

977,876 IM MOFONDS

293.40

452.00

3.02 54.06%

8.26%

1.49%

357.25

435.00

1,454,949,580

278,226 L A FONCIERE

631.00

1005.00

2.06 59.27%

5.79%

1.18%

790.00

990.00

1,246,340,700

277,010 IM MO HELVE TIC

844,303 CS 1A IM MO PK

10,077,844 CS REF GREEN 11,876,805 CS REF HOSPITALIT Y

157.35

226.00

2.95 43.63%

8.92%

1.64%

185.00

216.00

745,800,000

3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND

116.65

147.50

2.34% 26.45%

5.36%

0.97%

122.70

143.00

450,177,228

3,362,421 PROCIM MO SWISS COM M FUND

122.55

149.00

4.08% 21.58%

1.36%

1.37%

119.70

152.20

719,475,853

3,941,501 RE AL STONE SWISS PROP FUND

115.15

149.50

2.60% 29.83%

8.18%

1.10%

119.60

144.00

572,826,891

278,545 SOLVALOR "61"

172.20

244.00

2.06% 41.70%

2.74%

1.49%

206.40

239.30

962,299,888

725,141 SCHRODER IM MOPLUS

938.00

1205.00

2.75 28.46%

4.42%

1.41%

987.00

1177.00

1,156,800,000

3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

92.25

129.00

2.69 39.84%

4.96%

1.78%

110.30

125.50

1,360,245,144

2,616,884 SWISSINVEST REIF

116.10

172.00

2.67 48.15%

9.55%

1.45%

132.30

160.70

833,616,232

1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS

49.85

75.00

2.69 50.45%

9.33%

1.29%

58.35

69.50

2,497,739,100

2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

12.46

17.25

2.34% 38.44%

2.07%

1.88%

13.75

17.20

572,522,032

1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

66.15

95.25

2.63 43.99%

5.83%

1.30%

76.30

93.15

977,373,871

1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A

80.05

113.50

2.94 41.79%

9.66%

1.75%

92.10

108.90

7,399,838,162

1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

60.45

76.00

3.60 25.72%

7.34%

1.85%

63.55

73.85

1,422,798,812

Ø Ø S W I T T Ø

TOTA L

2.75% 36.00% 6.71% 1.47% 38,920,438,386

IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

22. FEBRUAR 2015 BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHÜT T.-

RENDITE

PERF. MTL .

Y TD UMSATZ 2015 %JAN

KURSE SEIT 1.1.14 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

883,756 ALLRE AL HOLDING 124.25 145.50 3.91% 17.10% 6.13% 3.75% 117.50 143.20 1,507,698,478 1,820,611 BFW LIEGENSCHAF TEN N 36.67 33.00 3.75% -10.01% 4.76% 1.65% 25.65 32.85 153,897,975 20,185,305 DUAL RE AL ESTATE INV 24.44 25.25 3.44% 3.31% 4.12% 0.06% 22.70 24.75 59,337,500

255,740 ESPACE RE AL ESTATE 150.00 146.00 2.98% -2.67% 8.15% 0.44% 130.20 137.50 249,449,030 4,582,551 FUNDA MENTA RE AL N 12.97 13.00 3.14% 0.23% 0.39% 0.63% 12.26 13.00 147,603,469 1,731,394 INTERSHOP 271.75 383.00 5.48% 40.94% 7.58% 7.87% 329.50 372.00 530,838,000 1,110,887 MOBIMO 200.80 220.00 4.50% 9.56% 10.44% 4.80% 182.00 208.00 1,367,185,160 1,829,415 P SP SWISS PROPERT Y 83.95 97.50 3.44% 16.14% 13.64% 7.54% 71.40 91.70 3,935,465,048

803,838 SWISS PRIME SITE 68.20 85.00 4.39% 24.63% 16.44% 8.81% 65.25 77.15 5,142,761,885

261,948 WARTECK INVEST 1424.00 1945.00 3.59% 36.59% 7.52% 1.60% 1705.00 1900.00 207,959,400 2,183,118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING 1.60 1.10 0.00% -31.25% -13.39% 1.95% 1.24 3.09 49,929,670 1,480,521 ZUG ESTATES 1276.00 1350.00 1.24% 5.80% 8.52% 2.36% 1133.00 1300.00 319,075,200 Ø Ø RE A L Ø TOTA L

3.32% 9.20% 12.35% 6.81% 13,671,200,815 W W W.MVINVEST.CH TEL. NR. 043/499 24 99

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

58. Immobiliengespräch

Regulierungswut auf dem Immobilienmarkt Donnerstag, 26. Februar 2015, um 17:30 Uhr im Restaurant Metropol, Zürich

Anmeldung und Informationen unter www.immobiliengespraeche.ch

Gold Sponsoren:

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Academic Partner:

Online-Partner:

Location Partner:

Die Regulierungswut von Volk und Parlament nimmt laufend zu. Lex Koller, Zuwanderungsinitiative, Raumplanungsgesetz, Energiewende sind nur einige der Ausflüsse mit teilweise massiven Auswirkungen auf die Branche.

Moderation: Prof. Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter Immobilienmanagement, Hochschule Luzern · Dr. Daniel Brüllmann, Head Global Real Estate – Switzerland, UBS Fund Management (Switzerland) · Ständerat Georges Theiler, Präsident des VR Mobimo Holding AG · Fredy Hasenmeile, Head Real Estate Research, Credit Suisse AG

w w w.immobiliengespraeche.ch

Seite 19 /3_2015 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

PROJEKTENTWICKLUNG

«Kein Luxus, aber alles was man braucht»

Gemeinnütziger Wohnungsbau in Seon: Im Sonnenpark entstehen 73 familienfreundliche Mietwohnungen.

FÜR DEN «SONNENPARK» IN SEON WURDE IN DIESEN TAGEN EIN MEILENSTEIN ERREICHT: DAS NEUE BAUPROJEKT DER WOHNBAUGESELLSCHAFT LOGIS SUISSE AG IST ROHBAUFERTIG.

BW/PD. Im Februar 2014 begannen im aargauischen Seon die Arbeiten für den «Sonnenpark»; nur zwölf Monate später konnte Aufrichte gefeiert werden für die neue Überbauung der Wohnbaugesellschaft Logis Suisse AG, ein 21 Millionen Franken teures Projekt. Im Rahmen des Bauvorhabens, für dessen Realisierung die Basler Niederlassung der Steiner

AG als Totalunternehmung verantwortlich zeichnet, entstehen fünf Mehrfamilienhäuser mit 73 familienfreundlichen Mietwohnungen sowie Gewerbeflächen.

Wie die Steiner AG mitteilt, ist das Bauvorhaben terminlich auf Kurs; mit der Fertigstellung des Rohbaus sei der erste wichtige Meilenstein erreicht worden. Einzugstermin soll im kommenden Sommer sein – bis im August will die Steiner AG alle Arbeiten abgeschlossen haben.

Gemäss Ivo Langenick, Leiter TU/GU der Region Mitte bei Steiner, sind die entstehenden Wohnungen variantenreich und 1,5 bis 4,5 Zimmer gross:

«Damit sprechen sie sowohl Mieter unterschiedlichen Alters als auch Familien an.» In einem der fünf Häuser finden Langenick zufolge die Gewerbeflächen Platz. Insgesamt seien fünf Einheiten im Erdgeschoss geplant: «Die 70 bis 190 Quadratmeter grossen Räumlichkeiten lassen den zukünftigen Mietern viel Spielraum für einen bedarfsgerechten Innenausbau, während grosszügige Schaufenster eine hohe Präsenz versprechen.»

«Das Gewerbetreiben wird die Wohnüberbauung Sonnenpark zusätzlich beleben und das Angebot der Gemeinde Seon bereichern», ist Jutta Mauderli, Geschäftsleiterin >>>

Die 100 Köpfe der Schweizer Immobilienwirtschaft 2015.

Nominieren Sie Ihren Favoriten In «Who is who» vom Juli/August zeigen wir die 100 Köpfe der Schweizer Immobilienwirtschaft, die 2014/15 der Schweizer Immobilien- und Baubranche Glanz und Leben verliehen haben. w w w.immobilienbusiness.ch/100K

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

der Logis Suisse AG, überzeugt. Mit dem Sonnenpark erhalte Seon «nicht nur zahlbare Mietwohnungen für Gross- und Kleinfamilien, sondern auch eine tolle Siedlung, in der man daheim ist». Als gemeinnützige Wohnbaugesellschaft engagiere sich die Logis Suisse AG, die mehr als 2.500 Wohnungen in der gesamten Deutschschweiz im Bestand hält, auch bei diesem Projekt «für einen fairen Mietpreis, Gemeinschaftsförderung sowie soziale und ökologische Nachhaltigkeit». Wie der Homepage zu entnehmen ist, bewegen sich die Mietpreise zwischen 805 (1,5 Zimmer, 33,8 qm) und 2.765 CHF Brutto/Monat (4,5 Zimmer, Attika, ca.125 qm). Das nachbarschaftliche Miteinander will

>>>

die Wohnbaugesellschaft mit Grünflächen, die zwischen den fünf Häusern Freiraum zum gemeinsamen Verweilen schaffen, fördern sowie durch einen Gemeinschaftsraum für Veranstaltungen und Feste. «Wir bauen dort, wo es uns braucht – keinen Luxus und trotzdem alles, was man sich wünscht», erklärt Mauderli. Nicht nur die Wohnungen seien praktisch ausgerichtet, sondern auch ihr Standort, betont die Logis-Suisse-Chefin: «Seon ist gut an den öffentlichen und privaten Verkehr angeschlossen.» Ferner liege die Gemeinde in der Nähe des Hallwilersees und biete eine hohe Lebensqualität, nicht zuletzt dank ihres Einkaufs-, Dienstleistungs- und Schulbildungsangebots. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 3/2015 / 10. Jahrgang / 194. Ausgabe.

Verlag: galledia ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Karen Heidl, Bereichsleiterin Verlag Robert Vego, Verlagsleiter Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

ANZE IGE

8. Schweizer Shopping Center Forum & Swiss Council Congress Radisson Blu Hotel, Zurich Airport Donnerstag, 7. Mai 2015

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Seite 21 /3_2015 ///