SCHWEIZER
Ausgabe 199_ 10. Jahrgang / 4. Mai 2015
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT 2 Büroimmobilienmarkt: Keine Trendwende in Sicht 5 Nachricht: CCB/Schweizer Banklizenz 6 Cradle-to-Cradle: Markt kommt in Bewegung 9 Nachrichten: Erste Baubewilligung für Greencity 10 JLL-Büroimmobilienuhr Europa 14 Trends: Fondsinvestoren gehen mehr ins Risiko 14 Nachrichten: Greenman/Edeka 15 Immobiliennebenwerte 17 Marktkommentar 17 Nachrichten: Conzzeta/Plazza AG 18 Immobilienfonds/-Aktien 20 Standortentwicklung: Zürich/«The Circle» 21 Nachrichten: Zürich/Maaghof
Schweizer Investoren unter sich Schweizer Immobilien erfreuen sich bei Investoren seit geraumer Zeit wachsender Beliebtheit – mit den bekannten Folgen für Preis- und Renditeniveau. Immobilieninvestitionen für ausländische Investoren böten sich an – doch wie Wüest & Partner feststellt, hielten sich die Zu- und Abgänge von ausländischen Kapital im Wesentlichen zuletzt die Waage. Auch die Statistik der Schweizerischen Nationalbank zeigt, dass ausländische DirektinvesBirgitt Wüst Redaktionsleiterin titionen in die Schweiz nur sehr selektiv stattfinden. Was mit Blick auf die seit 2010 zunehmende Stärkung des Frankens nicht erstaunt: Seither hat die Neigung ausländischer Investoren, hiesige Immobilien zu kaufen und zu halten gemäss Wüest & Partner kontinuierlich abgenommen. Zwar sind die Mieterträge durch die Währungseffekte gestiegen, aber ebenso die Kaufpreise, insbesondere für Investoren aus dem Euroraum. Selbst bei einer Währungsabsicherung haben Schweizer Liegenschaften für sie an Attraktivität verloren und inzwischen bildet auch der Franken eine zusätzliche Markteintrittshürde. Umgekehrt bietet sich für bereits in der Schweiz investierte ausländische Akteure jetzt eine sehr günstige Gelegenheit für Desinvestitionen. Bei den geplanten Verkäufen der einen oder anderen Liegenschaft dürften Schweizer Investoren wohl unter sich bleiben – dies, obwohl es bei Gewerbeimmobilien (bislang noch) keine Gesetze zum Ausschluss der ausländischen Konkurrenz gibt.
21 Impressum
Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst
Partner Immobilienbrief
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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BÜROIMMOBILIENMARKT SCHWEIZ
Vorerst keine Trendwende
Könnte frische Impluse brauchen: Die Flächennachfrage nach Büroflächen in der Schweiz.
AM BÜROFLÄCHENMARKT ZEICHNET SICH VORERST NOCH KEINE MARKTENTSPANNUNG AB. ALLERDINGS MACHEN DIE RESEARCHER VON WÜEST & PARNTER EINEN «LICHTSTREIFEN AM HORIZONT» AUS: DAS ABNEHMENDE VOLUMEN AN BAUBEWILLIGUNGEN.
BW/PD. Das Umfeld des Büroflächenmarkts ist weiterhin schwierig. Nach den jüngsten Kapriolen an der
Wechselkursfront dürfte es noch schwieriger werden, freie Büroflächen zu vermieten, stellt Wüest und Partner in der jüngsten Ausgabe des ImmoMonitoring fest. Auch wenn die erwartete konjunkturelle Abschwächung erst mit einer Zeitverzögerung von neun und mehr Monaten bei der tatsächlichen Nachfrage nach Büroflächen sichtbar werde, dürfte sie doch bereits in der heutigen Entscheidungsfindung der potenziellen Mieter eine Rolle spielen, erwarten
die Researcher des Zürcher Beratungsunternehmens. Bis Anfang 2016 werde sich kaum eine Marktentspannung abzeichnen können. NACHFRAGE HÄLT SICH IN GRENZEN
Ein Blick auf die Wirtschaftsentwicklung der Schweiz in den letzten zehn Jahren erlaubt Rückschlüsse darauf, wie sich die Nachfrage nach Büroflächen weiter gestalten wird. Gemäss
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 3 /8_2015 /// Wüest & Partner ist die Zahl der Beschäftigten in der Schweiz zwischen 2004 und 2014 um 0,56 Millionen Personen gestiegen; rund 85 Prozent dieses Wachstums entfiel auf den dritten Sektor, gleichzeitig legte auch das Bruttoinlandsprodukt stattlich zu. «Die Schweizer Wirtschaft hat in den letzten Jahren spürbar expandiert», sagt Patrick Schnorf, Partner bei Wüest & Partner. «Es wird aber auch deutlich, dass die Wertschöpfung pro Arbeitsstelle nur schwach zugelegt hat – um 0.9 Prozent pro Jahr.» Daher sei das Wirtschaftswachstum nur in begrenztem Mass auf ein Mengenwachstum zurückzuführen. Für den Büroflächenmarkt habe dies zur Folge, dass zwar grundsätzlich mehr Fläche nachgefragt wurde, die Nachfrage allerdings durch die Neubautätigkeit der vergangenen >>>
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Ertragsausfall: rund eine Milliarde Franken Aktuell sind gemäss ImmoMonitoring rund 3,6 Millionen Quadratmeter Büroflächen in der Schweiz zur Vermietung ausgeschrieben – diese angebotenen Flächen stehen heute bereits leer, oder es steht ein Auszug des Mieters bevor. Aus dieser Flächenzahl lasse sich eine schweizweite Angebotsquote in Höhe von 6,8 Prozent ableiten, stellen die W&P-Researcher fest. «Werden die angebotenen Büroflächen den mittleren Marktmieten der Gemeinden gegenübergestellt, in denen sie liegen, lässt sich der Ertragsausfall abschätzen», sagt W&P-Partner Patick Schnorf. «Dieser beträgt heute knapp eine Milliarde Franken.» Es zeige sich für die vergangenen Jahre, dass der mittlere «Leerstandspreis» um 21,7 Prozent zugenommen hat – von 230 auf 280 Franken pro Quadratmeter und Jahr. «Und das, obwohl die mittleren Marktmieten nur um 16 Prozent gestiegen sind», so Schnorf. Die Ursache für diese Divergenz liege in den veränderten Lagequalitäten der leer stehenden Büroflächen: «Sie befinden sich heute an besseren Makro- und Mikrolagen, als dies noch vor zehn Jahren der Fall war.» Die mit Abstand stärkste Zunahme konstatieren die Wüest-&-Partner-Experten für die Büromarktregion Genf. Während 2004 der Ertragsausfall rund 100 Millionen Franken betragen habe, seien es 2014 rund 344 Millionen Franken. «Damit gehen heute rund 34 Prozent der gesamten Ertragsausfälle auf das Konto dieser Region», so Schnorf. Deutlich geringer stiegen die Ertragsausfälle in den Regionen Basel, Bern und Zürich an. Zwar habe sich auch hier die Zahl der angebotenen Flächen mehrheitlich erhöht, aber in keiner dieser Regionen würden heute so viele Flächen an verhältnismässig guten Lagen mit entsprechend hohen Preisen angeboten wie in der Region Genf.
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Prof. Dr. John Davidson, Hochschule Luzern Thomas Sevcik, Arthesia Robert Horbaty, Enco Energie-Consulting Prof. Dr. Angelus Eisinger, Regionalplanung Zürich und Umgebung RZU Regula Küng, Stadtentwicklung Basel-Stadt In Zusammenarbeit mit Urban Land Institute (ULI)
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Seite 5 /8_2015 /// Jahre mehr als gedeckt werden konnte. «Aber die Wertschöpfungskraft der Beschäftigten und damit die Zahlungskraft der Unternehmen haben sich in dieser Zeit nur marginal erhöht», so Schnorf. «Dadurch kommt es zu einem Druck auf die Kosten, und so bewegen sich denn die teuerungsbereinigten Büromietpreise heute in etwa auf demselben Niveau wie vor einer Dekade.» Ein Blick auf die Branchenentwicklung zeige zudem, dass das Beschäftigtenwachstum – auch wenn es zu 85 Prozent im tertiären Sektor stattgefunden hat – nicht zwingend zu bedeutenden Nachfrageimpulsen nach mietbaren Büroflächen führe, sagt Schnorf und verweist auf die stark gestiegene Zahl von Angestellten im wachsenden Gesundheitssektor und damit in Spezialimmobilien. Auch die spürbare Zunahme der Beschäftigen in der öffentlichen Verwaltung habe nicht zwangsläufig
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF mehr Bedarf an mietbaren Flächen zur Folge, da die öffentliche Hand vor allem in ihren eigenen Immobilien tätig sei. «Das Wachstum führt denn auch eher zu einer intensiven Bautätigkeit, etwa zum Neu- und Umbau durch die öffentliche Hand und allenfalls zu einem temporären Bedarf nach Mietflächen – Stichwort Rochadeflächen», so Schnorf. Für einen «Lichtstreifen am Horizont» sorge allerdings das abnehmende Volumen der Baubewilligungen: Mittelfristig werde sich so das Angebot an neu erstellten Büroflächen reduzieren – wodurch sich auch die Mietpreise stabilisieren dürften. Für das laufende Jahr rechnet Wüest & Partner allerdings mit einer Fortschreibung der bisherigen Markttendenzen. Sprich: Mit einer weiteren Erhöhung des ausgeschriebenen Angebots und mit sinkenden Mietpreisen. Der Prognosewert für 2015 liegt bei minus 2,0 Prozent. •
NACHRICHTEN BANKEN CCB BEANTRAGT LIZENZ IN DER SCHWEIZ Für Nachfrage nach Büroflächen in der Schweiz könnten ausländische Banken sorgen. Wie Reuters berichtet, will die China Construction Bank (CCB) 2015 Niederlassungen in acht Ländern aufbauen, u.a. in der Schweiz. Die Finma hat Ende April bestätigt, dass CCB im April eine Banklizenz beantragt hat. China versuche, seine Währung stärker bei internationalen Investoren zu etablieren und zu einer globalen Reservewährung zu machen. heisst es. Die Schweiz bemühe sich, chinesische Banken anzuziehen, um zu einem Zentrum für den grenzüberschreitenden Handel mit der chinesischen Währung Renminbi zu werden.
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NACHHALTIGES BAUEN
«Fünf C2C-Elemente in jedes Haus»
C2C-gerecht gebaut: BMW Forschungs- und Innovationszentrum, Müchen
DIE MENSCHHEIT WÄCHST, MIT IHR DIE GEBAUTE UMWELT. ÖKOEFFIZIENZDENKEN ALLEIN LIEFERT KEINE LÖSUNGEN FÜR ROHSTOFFKNAPPHEIT UND MÜLLPROBLEMATIK – EHER SCHON DER ANSATZ, BEI DER HERSTELLUNG VON PRODUKTEN AUF DIE VOLLSTÄNDIGE WIEDERVERWERTBARKEIT VON ROHSTOFFEN ZU SORGEN. DAS ZWEITE CRADLE-TO-CRADLEFORUM VON DREES & SOMMER ZEIGT: IN DEN MARKT IST BEWEGUNG GEKOMMEN.
BW/PD. Von einem Dornröschenschlaf kann nicht mehr die Rede sein, vielmehr ist die Bau- und Immobilienbranche – zumindest in Deutschland – hellwach und setzt Cradle to Cradle in ersten Projekten in die Tat um. Dies wurde beim zweiten Cradleto-Cradle-Forum von Drees & Sommer im April deutlich: Im Stuttgarter Schloss Solitude diskutierten Bauherren, Investoren, Projektentwickler, Finanzierer und Architekten über den Zukunftsweg der Branche und stellten ihre Entwicklungen den über 100 Gästen vor.
Das Prinzip Cradle-to-Cradle – zu deutsch: von der Wiege zur Wiege – beruht auf der Idee, verwendete Rohstoffe immer wieder in der gleichen Güte neu einzusetzen. Alle Produkte sollen so entwickelt werden, dass sie für die Umwelt und die Gesellschaft nützlich sind. Warum neue Ansätze insbesondere in der Bauwirtschaft erforderlich sind, wird schon mit Blick auf das weiterhin rasante Bevölkerungswachstum weltweit ersichtlich. Die Menschheit wächst, und mit ihr die gebaute Umwelt. Allein die globale Mittel-
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schicht wird sich Schätzungen zufolge bis 2030 auf fünf Milliarden Menschen verdoppeln – und sie alle brauchen Rohstoffe. «Cradle to Cradle kommt unausweichlich», ist sich Dr. Peter Mösle, Partner der Drees & Sommer AG, sicher. «Nach dem C2C-Prinzip gestaltete Immobilien decken die neuen Wertebedürfnisse der Gesellschaft ab, sie bieten mehr Gesundheit, grössere konstruktive Flexibilität, einen hohen Beitrag für die Gesellschaft und eine rentable Wertsicherheit – bei Gebäuden der nächsten Generation gibt es sogar ein Wertsteigerungspotenzial von bis zu zehn Prozent.»
URBAN FARMERS – DER SALAT FÜTTERT DEN FISCH
Wie die C2C-Idee Realität werden kann, hierfür gibt es zahlreiche verschiedene Ansätze. Ein Geschäftsmodell ganz im Sinne einer verschwendungsfreien Kreislaufwirtschaft haben die Urban Farmers aus Zürich entwickelt. Auf Brachflächen und Dächern betreiben sie Fischzucht und Gewächshäuser. «Unser Konzept gründet auf einer natürlichen Symbiose von Pflanzen und Fischen. Im Kreislauf reinigen die Pflanzen das Wasser und liefern Nährstoffe für die Fische. Letztlich landet beides frisch
auf den Tellern», erklärt Tom Zoellner, Director Business Development des Start-up-Unternehmens Urban Farmers Zürich, das System. Ein 1.000 Quadratmeter Gewächshaus mit 50 Kubikmetern Wasser produziert jährlich drei bis fünf Tonnen Fisch, 20 Tonnen Gemüse und ernährt 340 Personen mit Fisch, 250 Personen mit Gemüse – frei von Rückständen und Schadstoffen. Diese lokale Nahrungsmittelproduktion macht Schule: Nach dem Pilotprojekt im Basler Dreispitz wird derzeit eine Dachfarm in Den Haag entwickelt. Mit einem IRR (Internal Rate of Return) von 6,7 Prozent verzeichnen die urbanen >>>
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8. Schweizer Shopping Center Forum & Swiss Council Congress Radisson Blu Hotel, Zurich Airport Donnerstag, 7. Mai 2015
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Bauern auch einen erheblichen wirtschaftlichen Erfolg.
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RAG UND BMW SETZEN AUF C2C
Das UNESCO-Welterbe Zeche Zollverein ist bekannt als ein Ort der Architektur, der Kultur und der Kreativwirtschaft. Grund genug für RAG Montan Immobilien, ihren neuen Campus dort nach C2C-Kriterien zu bauen. «Unser Campus wird ein Rohstofflager. Wir wissen von Anfang an genau, was wo verbaut werden wird. Das Gebäude wird auch ein Kraftwerk, mit dem Ziel ‚Energie Plus‘. Und es wird ein Lebensraum mit gesunden, ästhetischen Stoffen und Materialien», so Prof. Dr. Hans-Peter Noll, CEO RAG Montan Immobilien. Das Unternehmen versteht sich
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als Impulsgeber: Flächenrecycling sei der erste Schritt zu nachhaltigem Handeln. Auch BMW setzt auf C2C. «95 Prozent der in einem BMW i3 verbauten Materialien sind rezyklierbar», erklärt Manfred Pernitsch, Leiter Planungssteuerung und Beratung, Architektur und Bauprojekte BMW Group. Was mit dem i3 bei Automobilen begann, wird auch bei konzerneigenen Immobilien umgesetzt, etwa beim Ausbau des Forschungs- und Innovationszentrums (FIZ) in München. Hier wird eine innovationsfördernde Arbeitsumgebung kreiert, welche die Mitarbeiter und ihre Bedürfnisse in den Mittelpunkt stellt. Der Fokus liegt auf einer gesunden Arbeitsumgebung, die nicht zur Belastung für künftige Generationen wird. Pernitsch ist sich sicher, dass
sich dies auch auf die Produkte positiv auswirken wird: «Im Produkt sieht man, in welcher Umgebung es entwickelt wurde.» PRODUKTHERSTELLER DENKEN UM
«Derwird auf Hochtouren an den unterschiedlichsten C2C-Produkten gearbeitet», sagt Valentin Brenner, Leiter des Expertenteams Cradle to Cradle bei Drees & Sommer. Konkrete C2C-Bauprodukte gibt es in der Zwischenzeit einige, wurde bei der Veranstaltung klar. Schüco International KG hat sich gemeinsam mit Drees & Sommer und EPEA auf den Weg gemacht, die weltweit ersten Cradle-to-Cradle-zertifizierten Fenster und Fassaden zu entwickeln. Stoll Giroflex ist ein Pionier rezyklier-
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NACHRICHTEN ZÜRICH: GRÜNES LICHT FÜR GREENCITY
Dr. Peter Mösle, Partner der Drees & Sommer AG, begrüsst die über 100 Gäste im Schloss Solitude
baren Designs. Bereits 1992 brachte das Unternehmen die erste vollständig kreislauffähige Stuhl-Serie auf den Markt. Heute ist ein Grossteil der Produktpalette nach den C2CPrinzipien konstruiert und zertifiziert. Strähle Raum-Systeme, bekannt für hochflexible Trennwand-, Raumin-Raum- und Akustiksysteme, setzt auf Cradle to Cradle. Derzeit bereitet das Unternehmen mit Drees & Sommer und EPEA das erste flexible C2C-Trennwandsystem für den deutschen Markt vor. Werner & Mertz setzt Massstäbe für professionelle Gebäudereinigung. Mit der Produktlinie Green Care Professional bietet das Unternehmen erstmals ein Reinigungsmittel an, dessen Inhaltsstoffe vollständig für den biologischen Kreislauf konzipiert und nützlich für Mensch und Natur sind. Dieses Engagement wurde jüngst mit dem C2C-Zertifikat in Gold belegt. Mit dem Produkt «BioFoam» hat Synbra
den weltweit ersten Hartschaum aus nachwachsenden Rohstoffen auf den Markt gebracht. Der Cradle-to-Cradle-zertifizierte Dämmstoff ist bauphysikalisch mit EPS vergleichbar, jedoch zu 100 Prozent im biologischen Kreislauf rezyklierbar. DIE ENTWICKLUNG MUSS FAHRT AUFNEHMEN
«Dank der Umweltdiskussion hat sich in den letzten Jahrzehnten viel verändert. Nur: Ökoeffizienzdenken alleine liefert uns keine Lösungen für Rohstoffknappheit und Müllproblematik», resümiert Prof. Dr. Michael Braungart; der Entwickler des Cradle-to-Cradle-Prinzips strebt danach, die Innovationen im Bereich C2C zu beschleunigen. Seine Aufforderung an die Experten, um an Geschwindigkeit zu gewinnen: «Bauen Sie in jedes Ihrer Gebäude ab sofort mindestens fünf C2C-Elemente ein.» •
Die Greencity, ein Projekt von Losinger Marazzi, ist einen grossen Schritt weiter gekommen: Der Rückbau der alten Gebäude auf der ehemaligen Industriebrache Sihl-Manegg in Zürich Süd ist abgeschlossen und seit Ende April sind auch die Baubewilligungen für 230 Genossenschaftswohnungen rechtskräftig. Die Aushubarbeiten und Altlastensanierung des Erdreichs werden in Kürze beginnen, teilt Losinger Marazzi AG mit. In der ersten Bauetappe werden drei Wohngebäude unter Trägerschaft dreier Genossenschaften und einer Stiftung realisiert. Insgesamt soll das Quartier einmal acht Wohnungsbauten (85.400 qm Gesamtnutzfläche) für insgesamt 740 Wohnungen, ein Schulgebäude (6.000 qm GNF) sowie drei Bürogebäude inklusive Hotel und zahlreichen Verkaufsflächen (71.000 qm GNF) umfassen. Eine entscheidende Rolle bei der Projektentwicklung und -umsetzung spielt das Konzept der 2.000-Watt-Gesellschaft: Greencity wird das erste Quartier in Zürich sein, das sich komplett nach den Prinzipien dieses energiepolitischen Modells richtet. Auch hinsichtlich der sozialen Durchmischung und der Mobilität ist Greencity den Prinzipien der Nachhaltigkeit verpflichtet. Deshalb erhielt Greencity im Herbst 2012 schweizweit das erste 2.000-Watt-Areal-Zertifikat vom Trägerverein Energiestadt. (bw)
Die Realisierung der Greencity beginnt mit genossenschaftlichem Wohnungsbau
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BÜROIMMOBILIENMÄRKTE EUROPA
Verhaltener Start ins Jahr
DAS ERSTE QUARTAL 2015 ZEIGTE SOLIDE VERMIETUNGSVOLUMINA, DENNOCH WURDE DAS ERGEBNIS DES VORJAHRESVERGLEICHSZEITRAUMS NICHT GANZ ERREICHT. DIES SEI VOR ALLEM DEN SCHWÄCHEREN AKTIVITÄTEN IN PARIS UND MOSK AU GESCHULDET, STELLT JLL FEST.
PD/BW. Viele europäische Büronutzermärkte verzeichneten in den ersten drei Monaten des Jahres eine zunehmende Dynamik und knüpften an ihre sich verbessernde Performance vor allem im letzten Quartal des Vorjahres an. Wie JLL berichtet, zeigten die ersten drei Monate solide Vermietungsvolumina, doch sei das Ergebnis im Vergleichszeitraum des Vorjahres
aufgrund der inzwischen schwächeren Aktivitäten in den beiden grossen Märkten Paris und Moskau nicht ganz erreicht worden. «Neben den jüngsten positiven Nachrichten aus der Eurozone mit dem voraussichtlich im ersten Quartal stärksten BIPWachstum seit Beginn der aktuellen Konjunkturerholung gibt es bei den Fundamentaldaten auf den Immobilienmärkten ermutigende Zeichen», sagt Lee Elliott, Head of EMEA Research bei JLL. NUR DREI MÄRKTE MIT MIETPREISWACHSTUM
Von den 24 Index-Städten* notierten in den ersten drei Monaten 2015 im Vergleich zum Vorquartal nur drei
ein Wachstum der Bürospitzenmieten (gegenüber sieben in Q4 2014). Leicht zugelegt haben die Spitzenmieten in Madrid (+1,0%) und Barcelona (+1,4%), wo sich die Büromärkte weiter erholen und das Angebot an erstklassigen Flächen enger wird. London verzeichnete zum zweiten Mal in Folge das höchste Mietpreiswachstum in Europa. Mit 2,2 Prozent fiel es etwas niedriger aus als drei Monate zuvor. In 18 Städten stagnierte das Wachstum, rückläufig war es in drei. Insgesamt führten diese Entwicklungen zu einem leichten Rückgang des gewichteten europäischen Mietpreisindex von JLL* um 0,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal, dem ersten Quartalsrückgang seit Herbst 2013. Über das Jahr gerechnet
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blieb das Wachstum mit 0,3 Prozent noch im positiven Bereich. Fast ausschliesslich beeinflusst wurde dieser Verlauf von den Rückgängen in Moskau und Paris. In den CBD-Lagen der französischen Hauptstadt sind die Spitzenmieten gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 2,7 Prozent gesunken auf 60,40 Euro/qm/Monat. «Viele Unternehmen sind auch weiter äusserst kostensensibel, haben weder die Möglichkeit, noch sind sie gewillt, die relativ hohen Mieten in zentralen Lagen zu bezahlen – auch nicht für die allerbesten Lagen», stellt Elliot fest. In Russland sorgten die politischen und wirtschaftlichen Turbulenzen auch auf dem Büroimmobilienmarkt für verhaltene Nutzeraktivitäten: «Moskaus Spitzenmieten mussten einen weiteren Rückgang zwischen Januar und Ende März um 6,7 Prozent (auf 65,18 Euro/qm/Monat) hinnehmen.» DIE MEISTEN MÄRKTE MIT UMSATZPLUS
Trotz des Index-Rückgangs im 1. Quartal befinden sich auf der JLL-Immobilienuhr von insgesamt 37 Märkten 17 zwischen 6 und 12 Uhr, also im Quadranten «Beschleunigtes und Verlangsamtes Mietpreiswachstum». Die Höhe des Mietpreiswachstums könnte Elliot zufolge zwar abnehmen,
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF EUROPÄISCHER SPITZENMIETPREISINDEX
QUELLE: JLL, APRIL 2015
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einen Rückgang der Mietpreise hält er in den meisten Märkten für nicht wahrscheinlich. St. Petersburg bleibt die einzige Stadt (Q4 2014: 3) im Quadranten «Beschleunigter Mietpreisrückgang», Tendenz gleichbleibend aufgrund der etwa im Vergleich zu Moskau geringen Nachfrage. Für Moskau und Helsinki erwartet JLL zwar noch Mietpreisrückgänge, doch die Geschwindigkeit dieses Prozesses nehme ab. «Aggregiert dürfte das europäische Mietpreiswachstum in den kommenden neun Monaten wieder zulegen», meint Elliot. Dafür sprechen aus seiner Sich bei sich weiter verbessernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ein zunehmender Angebotsengpass in einigen Märkten, die Erholung u.a. der Märkte in Spanien, Italien und Portugal sowie eine starke Performance der meisten
britischen Städte und deutschen Immobilienhochburgen. Der europaweit aggregierte Umsatz für Büroflächen lag gemäss JLL mit knapp 2,3 Mio. qm leicht unter dem Volumen des 1. Quartals 2014 (-3%), auch der Fünfjahresschnitt der ersten Quartale ist um fast sieben Prozent unterschritten. Während in 14 von 24 untersuchten Märkten die starke Nachfrage zum Jahresende 2014 auch in den ersten drei Monaten des neuen Jahres für deren Umsatzzuwächse sorgten, schwächelten vor allem zwei der vier grössten europäischen Büromärkte (Paris und Moskau). Insgesamt konnte deren Umsatzrückgang nicht ganz ausgeglichen werden. Paris, mit 52,5 Millionen Quadratmeter Europas grösster Büroflächenmarkt, musste im Jahresvergleich Einbussen von 27 Prozent >>>
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Die 100 Köpfe der Schweizer Immobilienwirtschaft 2015.
Nominieren Sie Ihren Favoriten In «Who is who» vom Juli/August zeigen wir die 100 Köpfe der Schweizer Immobilienwirtschaft, die 2014/15 der Schweizer Immobilien- und Baubranche Glanz und Leben verliehen haben. w w w.immobilienbusiness.ch/100K
hinnehmen (auf 373.000 qm in Q 1 2015). Die in Frankreich mit + 0,4 Prozent schwache Wirtschaftsleistung 2014 wirkte sich weiter auf das Vertrauen aus und hemmte das Wachstum der Nutzermärkte. Das dürfte sich bei sich verbessernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Verlauf des Jahres ändern. Zweistellig (- 17%) bewegte sich der prozentuale Umsatzrückgang auch in Moskau. Elliot zufolge zeigten sowohl die Aktien- und Kreditmärkte als auch die lokale Währung im 1. Quartal 2015 zwar eine Erholung, die Sorge um den konjunkturellen und politischen Hintergrund aber bleibe und beeinträchtige die Aktivitäten auch auf dem Bürovermietungsmarkt. «Ohne den Rückgang in der französischen und russischen Hauptstadt legte das Vermietungsvolumen im übrigen Europa um rund sieben Prozent zu, der Jahresauftakt in den meisten Märkten war also durchaus solide», so Elliot.
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LEERSTANDSQUOTE RÜCKLÄUFIG
So habe sich die optimistische Stimmung etwa auf dem Londoner Büroflächenmarkt in einem weiteren Ein-Jahresplus von neun Prozent niedergeschlagen, der Umsatz (238.000 qm) bewege sich damit deutlich über dem Zehnjahresschnitt der ersten Quartale. Höher notiert gemäss JLL das Umsatzplus in zehn Märkten: Rotterdam (+72%), Amsterdam (+62%), Warschau (+48 %) Madrid (+31 %), Mailand (+30%), Budapest (+18%) Barcelona (+16 %). In Deutschland habe die Konjunktur an Fahrt gewonnen mit einer sehr günstigen Situation am Arbeitsmarkt im Gefolge. Vier der fünf grössten Märkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) verzeichneten gemäss JLL Zuwachsraten zwischen fünf und
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF SPITZENMIETPREIS Q1 2015 (EUR/M 2/JAHR)
knapp 20 Prozent; nur Frankfurt musste einen Rückgang um knapp sechs Prozent hinnehmen. «Europaweit wird sich in den kommenden Quartalen die Nachfrage der Nutzer vor allem nach modernen, flexibel gestaltbaren und infrastrukturell gut angebundenen Flächen weiter verstärken», meint Elliot. Die aggregierte gesamteuropäische Leerstandsquote für 24 Märkte sei in den ersten drei Monaten 2015 gegenüber dem Vorquartal leicht um 20 bps auf 9,5 Prozent zurückgegangen, der erste Rückgang seit zwei Jahren. «Der Fünf-Jahresschnitt liegt bei zehn Prozent. Deutlich weniger Fertigstellungen und die soliden Vermietungsergebnisse in den meisten Märkten machen es möglich», so Elliot. FLÄCHEN IN SPITZENLAGEN WERDEN KNAPP
Die westeuropäischen Märkte zeigten mit 8,8 Prozent erstmals seit Mitte 2009 sogar einen Wert unter der Neun-Prozent-Marke. Von den 24 Index-Städten notierten 16 im 1.
Quartal einen Rückgang der Leerstandsquote, angeführt von Dublin (-126 bps auf 10,5 %), Madrid (-99 bps auf 11,1%) und Budapest (-50bps auf 15,7%). Die stärksten Anstiege waren in Prag (+130bps auf 16,6 %), Amsterdam (+58bps auf 16,3%) und Moskau (+ 44bps auf 17,0%) zu verzeichnen. Die niedrigsten Leerstandsquoten wurden Ende März in Luxemburg (4,4 %) London (4,8 %) und Lyon (6,0%) registriert. In den deutschen Immobilienhochburgen hat der Leerstand insgesamt einen neuen Tiefpunkt erreicht. Die Quoten reichen von 6,5 Prozent in München bis knapp über zehn Prozent in Düsseldorf und Frankfurt. Europaweit belief sich das BüroFertigstellungsvolumen im 1. Quartal 2015 gemäss JLL auf insgesamt rund 603.000 Quadratmeter, entsprechend einem Rückgang im Jahresvergleich von 35 Prozent gegenüber und fast der Hälfte des 10-Jahres-Durchschnitts. «Bis Ende des Jahres werden die Fertigstellungen allerdings wieder deutlich zunehmen und könnten auf 4,9 Mio. Quadratmeter anwachsen, dem höchsten Volumen seit 2010», schätzt Elliot. «Allerdings dürften die neuen, qualitativ hochwertigen Flächen, die in den Spitzenlagen einiger Schlüsselmärkten wie London oder München immer knapper werden, von den Nutzern schnell absorbiert werden. Der Mangel an qualitativ hochwertigem Angebot sorgt für einen Wettbewerb um Spitzenflächen und befeuert ein weiteres Mietpreiswachstum.» •
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.
QUELLE: JLL, APRIL 2015
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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IMMOBILIENFONDS GLOBAL
Fondsinvestoren gehen mehr ins Risiko
QUELLE: SWISSL AKE
FONDS UND PLATZIERTES EIGENKAPITAL
DER START BEI DER NEUAUFLAGE VON IMMOBILIENFONDS FIEL IN DEN ERSTEN DREI MONATEN DES JAHRES VERHALTEN AUS, BERICHTET SWISSLAKE CAPITAL. GLEICHWOHL BRACHTE DAS ERSTE QUARTAL DAS STÄRKSTE PLATZIERUNGSERGEBNIS INNERHALB DER LETZTEN ZWÖLF MONATE.
PD/BW. Mit weltweit 57 Fonds und einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von insgesamt 31,5 Milliarden Euro wurden im ersten Quartal 2015 deutlich weniger Fonds neu aufgelegt als im Vorjahresvergleichszeitraum: Gemäss Analyse der Swisslake Capital AG beträgt der Rückgang 41,2 Prozent in Bezug auf die Anzahl der Fonds und 35,3 Prozent in Bezug auf das Ziel-Eigenkapitalvolumen. «Das Ziel-Eigenkapitalvolumen ist zudem durch die Auflage von zwei neuen Megafonds mit einem aggregierten ZielEigenkapitalvolumen von 12 Milliarden Euro geprägt», berichtet Bernd Köhler, CEO des in Pfäffikon/Zürich
ansässigen Unternehmens. Inklusive der Megafonds sei das durchschnittliche Fondsvolumen von 502 Millionen im ersten Quartal 2014 auf auf 553 Millionen Euro in 2015 gestiegen. «Exklusive dieser Fonds ergibt sich jedoch nur noch ein Durchschnittswert von 342 Millionen Euroo», so Köhler. GLOBALE MEGAFONDS AM GEFRAGTESTEN
Im Vergleich zu den stark rückläufigen Auflagezahlen scheinen sich die Platzierungsergebnisse jedoch deutlich besser entwickelt zu haben. Gemäss Swisslake konnten im ersten Quartal 2015 insgesamt 30 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 30,6 Milliarden Euro endplatziert werden. «Aber auch die Platzierungsergebnisse werden verwässert, da sie ebenfalls zwei Megafonds mit einem Volumen von insgesamt zirka 20 Milliarden Euro beinhalten – dies entspricht in etwa zwei Drittel des gesamten Platzierungsergebnisses», so Köhler.
Demnach setzen Investoren wie auch in den vergangenen Quartalen vermehrt auf Grösse. Die Platzierung von mittleren und kleineren Fonds gestaltet sich Köhler zufolge weiterhin schwierig, was in Kombination mit den deutlich erhöhten regulatorischen Anforderungen, zu einer Konsolidierung bei der Anzahl an Fondsanbietern führe. Bei der geographischen Allokation der im ersten Quartal 2015 neu aufgelegten Fonds liegen die globalen Megafonds vorne und machen mit nur drei neuen Fonds und einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von 14,2 Milliarden einen Anteil von 45,0 Prozent am gesamten Ziel-Eigenkapitalvolumen aus. An zweiter Stelle liegen zum ersten Mal seit langer Zeit die Europafonds. Mit 15 Fonds und einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von 7,8 Milliarden Euro machten sie gemäss Swisslake 24,6 Prozent in Bezug auf das zu platzierende Eigenkapital aus. Deutlich rückläufig entwickelten sich die nordamerikanischen Fonds, deren Anteil sich nach einem
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In Bezug auf die Risikoallokation des ersten Quartals 2015 zeigt sich ein klarer Trend hin zu mehr Risiko. So machen opportunistische Fonds im ersten Quartal einen Anteil von 56,3 Prozent und Value-Add-Fonds einen Anteil von 33,4 Prozent des Angebotes aus. Diese Entwicklung hat Köhler zufolge mehrere Gründe. Zum einen steige das Vertrauen der Investoren und Fondsmanagementgesellschaften in die Immobilienmärkte und führe zu mehr Optimismus. Hinzu komme, dass in Anbetracht der Renditekompressionen insbesondere bei CoreImmobilien die Renditen für diese Risikokategorie immer weiter sinken und Investoren in Anbetracht der eigenen Renditeansprüche zwangsläufig höhere Risiken in Kauf nehmen müssten. Im Vergleich zu Auflagejahren vor der Finanzkrise zeigten die aktuellen Fondsangebote jedoch ein deutlich besser adjustiertes RisikoRendite-Profil. Indikatoren hierfür macht Köhler unter anderem in den Mitbestimmungsrechten der Investoren, im niedrigeren Fremdfinanzierungshebel, im geringeren Anteil der
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF spekulativen Entwicklungen sowie in der insgesamt konservativeren Einschätzung von Marktentwicklungen aus. Dennoch überrasche ihn der insgesamt starke Rückgang bei den Corefonds zum Jahresauftakt: Deren Marktanteil ist im Vergleich zum Vorjahr von 20,6 Prozent auf 10,3 Prozent im ersten Quartal 2015 gesunken. «Auch wenn das erste Quartal aufgrund der noch geringen Fondsanzahl zu Verzerrungen in der Analyse führen kann, ist dennoch für das Gesamtjahr von einem schwächeren Auflageverhalten auszugehen», so Köhlers Einschätzung. «Die Konsolidierung bei den Fondsangeboten hält weiter an und immer mehr Fondsanbieter konzentrieren sich auf die Realisierung von Clubdeals oder betreuen institutionelle Investoren in Form von Separate Accounts.» Sein Fazit: Die Konsolidierung wirke sich nicht auf das gesamthaft verwaltete Vermögen, sondern tendenziell eher auf das Anlagevehikel Immobilienfonds aus. •
Swisslake Datenbank Swisslake, 2004 gegründet und in Pfäffikon/Zürich beheimatet, ist ein 100prozentig unabhängiger Investmentberater und Assetmanager, der auf direkte und indirekte Immobilienanlagen weltweit spezialisiert ist. Herzstück des Unternehmens ist die Swisslake Datenbank. Diese umfasst zum Stichtag 31. März 2015 laut Unternehmensangaben 4.062 Fonds, die von insgesamt 1.600 Fondsmanagern verwaltet werden. Die Swisslake Datenbank zählt sich zu den grössten Datenbanken für Real Estate Private Equity Investitionen weltweit.
NACHRICHTEN GREENMAN PORTFOLIODEAL IN DEUTSCHLAND Die irische Immobilieninvestmentgesellschaft Greenman Investments mit Sitz in Dublin, Luxemburg und Berlin hat in Deutschland im Rahmen einer Portfoliotransaktion 29 Einzelhandelsimmobilien mit einem Volumen von rund 95 Mio. Euro erworben. Verkäufer war der Lebensmitteleinzelhändler Edeka, der die Objekte nach dem Verkauf als Mieter weiter nutzen wird. Es handelt sich dabei um Fachmarktzentren und Supermärkte in Niedersachsen, Sachsen-Anhalt, Berlin, Brandenburg und Nordrhein-Westfalen. Bei der Portfoliotransaktion war die in Berlin ansässige Rechts- und Steuerberatungskanzlei Bottermann Khorrami LLP beratend für Greenman tätig. «Die grosse Anzahl an Objekten und die gemischte Ankaufsstruktur aus Asset- und Sharedeals erforderte umfangreiche Verhandlungen», berichtet Dr. Esfandiar Khorrami, Rechtsanwalt und Partner bei Bottermann Khorrami LLP. Greenman Investments, 2005 von John Wilkinson und William Conolly-Carew gegründet, legt Fondsprodukte über luxemburgische SICAV-Strukturen für irische Investoren aus dem Private Wealth Bereich sowie für europäische institutionelle Investoren auf. Der Fokus liegt auf Fachmarktzentren in Deutschland mit namhaften Lebensmitteleinzelhändlern als Ankermieter. Derzeit wird deutschlandweit ein Portfolio im Wert von circa 250 Mio. Euro (48 Fachmarktzentren, Gesamtmietfläche: 170.900 qm) verwaltet. Geplant ist, das gemanagte Portfolio bis Dezember 2015 auf über 500 Mio. Euro zu erhöhen.
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
MARKTKOMMENTAR
Gemischtes Bild
NACHRICHTEN CONZZETA: PLAZZA AG IN DEN STARTLÖCHERN
WÄHREND SICH BEI DEN KOTIERTEN SCHWEIZER IMMOBILIENAKTIEN DER BEGINN EINER ABWÄRTSPHASE ABZUZEICHNEN SCHEINT, ERFREUEN SICH DIE KOTIERTEN IMMOBILIENFONDS WEITERHIN EINER REGEN NACHFRAGE.
TM. Die kotieren Immobilienaktien haben mit dem Kursrückgang zum Monatsende auch gleich die Unterstützungslinie, die sich zuvor mehrfach gegen fallende Kurse stemmte, durchbrochen. Aus technischer Sicht könnte dieses Ereignis als der Beginn einer Abwärtsphase gewertet werden. Somit bleibt nach den Kursgewinnen zum Monatsbeginn nur noch ein leichtes Plus von 0,07 Prozent übrig. Im laufenden Jahr notiert der REAL Index dennoch um 10,98 Prozent höher als im Vorjahr. Gegenüber den Schweizerischen Immobilienaktien haben die im europäischen EPRA Index zusammengefassten Immobiliengesellschaften jedoch an Quote verloren: Der EPRA-Index verliert im April rund 2,4 Prozent und liegt auf das Jahr gesehen noch mit 15,65 Prozent im Plus. Damit verkleinert sich die Differenz zwischen den beiden Indices wieder um 6,7 Prozentpunkte –zu Beginn des Monats hatte dieser Wert bei über zehn Punkten gelegen. SWIIT-INDEX WIEDER IM AUFWÄRTSTREND
Die kotierten Immobilienfonds haben einen turbulenten Handelsmonat hinter sich. Nach einem kurzen aber deutlichen Kursanstieg Mitte April folgte unmittelbar die Gegenbewe-
Thomas Marti, Swiss Finance & Property
gung. Während dieser Gegenreaktion verlor der SWIIT-Index über 4,8 Prozent an Wert. Ausgelöst wurde dieser Kursstutz wahrscheinlich durch die Neugewichtungen im Index, die durch die laufenden Emissionen von UBS Swissreal, Foncipars und Immo Helvetic fällig wurden und an denen sich indexnahe Investoren orientieren. Zum Monatsabschluss konnten sich die Immobilienfonds jedoch wieder erholen und den April sogar mit einem Plus von 1,05 Prozent abschliessen. Die Wertzunahme für das Jahr beziffert sich auf 9,3 Prozent. Obwohl der konstante Aufwärtstrend in den vergangenen Wochen etwas aus dem Rhythmus gekommen ist, zeigt ein Jahresvergleich der Umsätze, dass die kotierten Immobilienfonds sich weiterhin einer grossen Nachfrage erfreuen. So konnten im aktuellen Jahr Monat für Monat höhere Umsätze als im Vormonat erzielt werden. Aber auch der Vergleich zum Vorjahr zeigt, dass die Umsätze teils deutlich gestiegen sind. •
Die Conzzeta AG will ihren Geschäftsbereich Immobilien abspalten und in die neu zu gründende Plazza AG einbringen. Gleichzeitig sollen die Aktien der Conzzeta im Verhältnis 1 zu 4 gesplittet werden, teilt der Mischkonzern mit. Geplant sei weiter, nach der Abspaltung die Namenaktien A der Plazza an der SIX Exchange zu kotieren; erster Handelstag der Namenaktien A könnte der 26. Juni 2015 sein. Weiter heisst es, dass die Namenaktien B auf der ausserbörslichen Handelsplattform der Zürcher Kantonalbank gehandelt werden sollen. Der Conzzeta-Verwaltungsrat will der ausserordentlichen Generalversammlung, die am 22. Juni dieses Jahres stattfinden soll, vorschlagen, dass jeder Aktionär unentgeltlich pro bisherige Aktie je vier gesplittete Conzzeta-Aktien sowie je vier neue Aktien der Plazza erhalten soll. Die Aktienzuteilung soll jeweils innerhalb der gleichen Kategorie (Namenaktien A und Namenaktien B) erfolgen. Das Aktienkapital der Plazza AG soll 1,035 Millionen CHF betragen; im gleichen Umfang soll das Aktienkapital der Conzzeta AG herabgesetzt werden. Im heutigen Geschäftsbereich Plazza Immobilien sind alle nichtbetrieblichen Liegenschaften der Conzzeta zusammengefasst. Der Marktwert des Portfolios lag Ende vergangenen Jahres nach Unternehmensangaben bei rund 460 Millionen CHF, ohne Berücksichtigung der darauf gebildeten Rückstellungen für latente Steuern von rund 70 Millionen CHF. Wie die Cozzeta AG weiter mitteilt, soll die Plazza AG im Zuge der Abspaltung zusätzlich mit Barmitteln von netto 100 Millionen CHF ausgestattet werden.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE
30. APRIL 2015
NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUM MER
500
50
1
0.2
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3490024 N AG FÜR ERSTELLUNG BILLIGER WOHNHÄUSER IN WINTERTHUR
59,500.00
59,500.00
53100
2.00
59,500.00
2
3,250.00
3,600.00
3150
5.00
3,600.00
10
ATHRIS HOLDING AG I
1,425.00
1,500.00
1500
9.00
1,575.00
7
4986484 N ATHRIS HOLDING AG N
280.00
300.00
300
50.00
310.00
10
140241 N AGRUNA AG 4986482 I
1,255.00
1,255.00
1290
1.00
1,950.00
59
137 10202256 N C A SAINVEST RHEINTAL AG, DIEPOLDSAU
155753 N BÜRGERHAUS AG, BERN
278.00
300.00
290
100.00
320.00
50
10
255740 N ESPACE RE AL ESTATE HOLDING AG, BIEL
134.50
25
363758 I
149.90
149.5
100.00
150.00
200
F TB HOLDING SA, BRISSAGO
615
18.00
700.00
14
500
191008 N IM MGES VIA M AL A, THUSIS
7050
2.00
8,300.00
5
400
257750 I
10.00
2,100.00
10
IM MOBILIARE PHAR M APARK SA, BARBENGO
200 11502954 N KONKORDIA AG N
50
1,800.00
1,900.00
1830
3,110.00
3,700.00
3600
1.00
0.00
0
154260 N LÖWENGARTEN AG
165
10.00
0.00
0 20
10
254593 N MSA IM MOBILIEN, ADLISWIL
655
20.00
1,050.00
500
3264862 N PFENNINGER & CIE AG, WÄDENSWIL
0
0.00
4,100.00
1
2989760 I
RE AL ESTATE HOLDING
0
0.00
0.00
0
600
225664 I
SAE IM MOBILIEN AG, UNTER ÄGERI
3000
3.00
4,250.00
3
870
228360 N SCHÜT ZEN RHEINFELDEN IM MOBILIEN AG, RHEINFELDEN
2,600.00
2,600.00
2310
1.00
2,800.00
1
231303 I
4,300.00
4,350.00
4250
5.00
4,350.00
15
6.50
8.20
6.25
3,192.00
0.00
0
8,000.00
8,000.00
7600
3.00
0.00
0
1
800
5
1789702 I
SIA - HAUS AG, ZÜRICH SIHL M ANEGG IM MOBILIEN AG
1000
172525 N TL IM MOBILIEN AG
100
253801 N TERSA AG
11,500.00
11,500.00
11600
1.00 12,500.00
1
1000
256969 N TUWAG IM MOBILIEN AG, WÄDENSWIL
16,000.00
16,000.00
15000
1.00
0.00
0
2.5 14805211 N ZUG ESTATES N SERIE A 100
635836 N ZÜRCHER FREIL AGER AG, ZÜRICH
125.00
142.00
138
100.00
144.90
77
5,975.00
6,200.00
5850
5.00
6,180.00
4
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
2. MAI 2015 RÜCKNA ME PREIS
BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHÜT T.- RENDITE
PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.15 Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST 2015 %M ÄRZ
BÖRSEN K APITALISIERUNG
2,672,561 BONHOTE IM MOBILIER 110.60 147.00 2.12% 32.91% 10.53% 1.47% 129.60 147.80 795,964,575 844,303 CS 1A IM MO PK 1134.00 1560.00 3.38% 37.57% 14.71% NICHT KOTIERT 1360.00 1500.00 4,411,492,800 10,077,844 CS REF GREEN 102.45 131.50 2.60% 28.36% 13.84% 1.93% 117.80 133.00 789,000,000 11,876,805 CS REF HOSPITALIT Y 96.15 100.00 2.51% 4.00% 4.59% 2.21% 96.00 102.70 900,000,000 276,935 CS REF INTERSWISS 177.80 230.00 3.70% 29.36% 11.60% 1.60% 205.00 230.90 1,734,760,510 3,106,932 CS REF LIVINGPLUS 97.60 136.00 2.36% 39.34% 1.68% 2.30% 135.00 150.30 2,618,000,000 4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS 114.85 152.00 2.77% 32.35% 9.85% 1.75% 139.00 157.90 1,295,769,600 1,291,370 CS REF SIAT 129.30 201.00 2.71% 55.45% 11.05% 1.54% 177.40 203.90 2,546,840,649 12,423,800 EDMOND DE ROTHSCHILD SWISS 103.00 127.00 2.43% 23.30% 12.49% 2.11% 112.50 126.50 754,380,000 1,458,671 FIR 118.75 183.50 2.15% 54.53% 10.88% 0.98% 162.10 184.90 1,180,718,639 977,876 IM MOFONDS 296.00 440.00 3.12% 48.65% 5.39% 1.54% 412.50 459.75 1,416,322,600 278,226 L A FONCIERE 635.00 1085.00 1.91% 70.87% 14.21% 1.25% 925.50 1050.00 1,345,551,900 277,010 IM MO HELVE TIC 160.00 219.00 2.97% 36.88% 11.31% 1.80% 206.50 243.10 788,400,000 3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND 117.20 150.00 2.31% 27.99% 7.14% 1.52% 138.00 157.50 457,807,350 3,362,421 PROCIM MO SWISS COM M FUND 123.60 150.00 4.08% 21.36% 2.04% 2.08% 144.00 152.20 724,304,550 3,941,501 RE AL STONE SWISS PROP FUND 115.80 140.00 2.80% 20.90% 1.30% 1.34% 135.30 158.00 536,426,520 278,545 SOLVALOR "61" 173.00 255.00 1.98% 47.40% 7.37% 2.60% 234.00 263.75 1,005,682,260 725,141 SCHRODER IM MOPLUS 944.00 1295.00 2.57% 37.18% 12.22% 1.30% 1138.00 1295.00 1,243,200,000 3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 94.40 127.00 2.60% 34.53% 3.34% 2.20% 120.50 134.90 1,339,156,072 2,616,884 SWISSINVEST REIF 116.80 176.00 2.62% 50.68% 12.10% 2.43% 154.00 174.00 853,002,656 1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS 50.20 74.00 2.74% 47.41% 7.87% 1.71% 67.35 75.90 2,464,435,912 2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL 12.53 17.20 2.36% 37.27% 1.78% 2.79% 16.10 17.75 570,862,548 1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS 65.65 86.50 2.84% 31.76% 3.92% 1.77% 89.65 98.95 887,588,870 1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A 78.40 113.00 2.88% 44.13% 12.32% 1.90% 103.00 117.40 7,367,239,756 1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL 58.25 71.50 3.71% 22.75% 6.34% 2.30% 70.40 79.05 1,338,554,146 Ø Ø S W I T T Ø TOTA L 2.73% 37.02% 9.30% 1.64% 39,365,461,912
IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
2. MAI 2015 BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHÜT T.-
RENDITE
PERF. MTL . Y TD UMSATZ 2015 %M ÄRZ
KURSE SEIT 1.1.15 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
883,756 ALLRE AL HOLDING 118.50 134.00 4.11% 13.08% 1.75% 4.42% 133.00 150.20 1,388,619,709 1,820,611 BFW LIEGENSCHAF TEN N 35.05 33.50 3.88% - 4.42% 10.48% 3.77% 31.30 33.50 147,727,463 20,185,305 DUAL RE AL ESTATE INV 34.95 30.25 4.46% -13.45% 24.74% 0.76% 24.25 28.50 71,087,500 255,740 ESPACE RE AL ESTATE 153.35 149.50 3.01% -2.51% 10.74% 0.15% 134.00 148.90 256,069,730 4,582,551 FUNDA MENTA RE AL N 12.90 13.45 2.98% 4.26% 6.95% 0.86% 12.60 13.50 152,712,820 1,731,394 INTERSHOP 256.60 400.00 5.02% 55.88% 17.98% 2.19% 358.00 410.00 528,000,000 1,110,887 MOBIMO 188.80 208.50 4.57% 10.43% 9.44% 5.16% 190.00 224.80 1,295,823,956 21,218,624 NOVAVEST 35.06 34.00 0.00% -3.02% 3.03% 2.64% 32.00 33.45 47,124,612 1,829,415 P SP SWISS PROPERT Y 81.30 87.00 3.75% 7.01% 5.19% 8.56% 79.40 96.25 3,511,645,735 803,838 SWISS PRIME SITE 66.30 82.00 4.52% 23.68% 17.40% 9.44% 71.50 87.75 4,987,289,364 261,948 WARTECK INVEST 1450.00 1995.00 3.52% 37.59% 10.28% 0.94% 1810.00 2075.00 254,781,450 2,183,118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING 1.60 1.13 0.00% -29.38% -11.02% 4.03% 1.02 1.29 51,291,389 1,480,521 ZUG ESTATES 1337.00 1430.00 1.29% 6.96% 16.44% 1.57% 1231.00 1426.00 337,983,360 Ø Ø RE A L Ø TOTA L 3.74% 8.16% 10.98% 7.14% 13,030,157,086 W W W.MVINVEST.CH TEL. NR. 043/499 24 99
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/8_2015 / Seite 20
STANDORTENTWICKLUNG/PROJEKTENTWICKLUNG
Spatenstich für «The Circle»
Megaprojekt am Flughafen Zürich: «The Circle»
SECHS JAHRE HABEN DIE VORBEREITUNGEN GEDAUERT; JETZT WIRD DIE VISION REALITÄT: ENDE APRIL FIEL AM FLUGHAFEN ZÜRICH DER SYMBOLISCHE STARTSCHUSS FÜR DAS MEGAPROJEKT «THE CIRCLE».
BW/PD. Was lange währt, wird doch noch gut: Allen Unkenrufen zum Trotz rückt die Realisierungsphase für «The Circle» näher. Sechs Jahre haben die Vorbereitungen in den Bereichen Projektentwicklung, Vermarktung, Investorensuche und Planung für das Megaprojekt gedauert
– jetzt erfolgte der offizielle Spatenstich für «The Circle»: Am 28. April 2015 fiel im Beisein von Regierungsrat Ernst Stocker und dem Stadtpräsidenten von Kloten, René Huber sowie Vertretern der Flughafen Zürich AG, dem Co-Investor Swiss Life AG, der bereits feststehenden Mieter und des Planungs- und Realisierungsteams um Riken Yamamoto und der HRS Real Estate AG der symbolische Startschuss für die Bauarbeiten von «The Circle». Die Vorbereitungs- und Tiefbauarbeiten für das Projekt, das einmal 161.500 Quadratmeter Nutzfläche
bieten soll, begannen bereits am 5. Januar 2015; aktuell präsentiert sich das Baufeld fast komplett leergeräumt. Die Aushubarbeiten sollen im Herbst starten, erste Gebäude sollen schon zu Beginn des kommenden Jahres sichtbar werden. Die erste Etappe von «The Circle» wird voraussichtlich Ende 2018 fertiggestellt, die zweite 2019. Das Bauareal am Flughafen Zürich wird in dieser Zeit eine der grössten Baustellen der Schweiz. Trotzdem werden während der Bauzeit die Einschränkungen für die Flughafenbenützer kaum oder nur temporär spür-
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
NACHRICHTEN ZÜRICH MAAGHOF FERTIGGESTELLT Nach rund dreijähriger Bauzeit hat Steiner AG als Totalunternehmer die Überbauung Maaghof in Zürich-West offiziell an die Swiss Prime Site übergeben. übergeben. Die L-förmige Liegenschaft umfasst 220 Wohnungen und 2.200 Quadratmeter Dienstleistungsfläche sowie einen grossen parkähnlichen Innenhof. Die 83 Eigentumswohnungen (2,5 – 5,5 Zimmer) und 137 Mietwohnungen (1,5 – 4,5 Zimmer) sind gemäss Angaben der SPS bis auf wenige Einheiten verkauft oder vermietet. Den Vermarktungserfolg führt die Gesellschaft auf die Qualität des Angebots, die marktgerechte Preisgestaltung sowie auf die Attraktivität des Standorts zurück. Das Maag-Areal grenzt direkt an den Bahnhof Hardbrücke, einen der am stärksten frequentierten Bahnhöfe der Schweiz. Gemäss Peter Lehmann, CIO der Swiss Prime Site AG, lag das Investitionsvolumen für das Wohnprojekt bei 140 Millionen Franken.
«The Circle»: Architektonisch prägnanter Komplex mit vielfältigem Innenleben
gemeinschaft, woran die Flughafen Zürich AG mit 51 Prozent und die Swiss Life AG mit 49 Prozent beteiligt sind. (bw). •
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 8/2015 / 10. Jahrgang / 199. Ausgabe. Verlag: galledia ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Karen Heidl, Bereichsleiterin Verlag Robert Vego, Verlagsleiter Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162
FOTOS: PD
bar sein, teilt die Flugharen Zürich AG mit. «The Circle» soll als Dienstleistungszentrum eine eigene Destination am Flughafen Zürich werden. In Gehdistanz zu den Terminals entsteht ein neuer, architektonisch prägnanter Gebäudekomplex mit vielfältigem Innenleben – «ein Ort für Business und Lifestyle mit der Atmosphäre eines internationalen Geschäftsviertels», wie es in der Medienmitteilung des Flughafens heisst. Mit Leben füllen sollen «The Circle» unter anderem zwei Hotels, ein Convention Center, ein medizinisches Zentrum des Universitätsspitals Zürich sowie Geschäfte, Restaurants und Angebote aus den Bereichen Kunst, Kultur, Unterhaltung und Bildung. Das Investitionsvolumen für das Grossprojekt wird auf rund eine Milliarde Franken veranschlagt. Die Flughafen Zürich AG und die Swiss Life AG bilden eine Miteigentümer-
Der Maaghof in Zürich-West