Immobiliengespräch 09/2010

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Herzlich willkommen zum 29. Schweizer Immobiliengespräch

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Heutiges Thema

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Auslandsimmobilien – Ist die Zeit für einen Wiedereinstieg gekommen?

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Moderation

Dr. Markus Schmidiger, MRICS Studienleiter IFZ / Hochschule Luzern Media Partner:

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Dr. John Davidson Forschungsleiter „Immobilien“, Hochschule Luzern

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Auslandimmobilien: Lohnt sich eine internationale Diversifikation?

Immobiliengespr채che 26. August 2010

Dr. John Davidson, CAIA

Agenda - Hochschule Luzern/IFZ - Pensionskassenallokation - Studien zur internationalen Diversifikation - Gründe für fehlende Diversifikation - Welches sind die Investitionsmöglichkeiten - Fazit

Folie 2

© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Dr. John Davidson

IFZ – ein Kompetenzzentrum der HS Luzern - Führendes Fachhochschulinstitut in der Schweiz im Bereich Finance - Angebot im Bereich Immobilien: IFZ

Technik und Architektur

www.hslu.ch/immobilien

www.hslu.ch/immobilien

– BSc BA Immobilien

– CAS Immobilienbewertung

– MSc Banking & Finance:

– MAS/DAS Bauökonomie

Wahlmodul: Real Estate – MAS Immobilienmanagement: Start 6. Lehrgang im September 2010 – Seminare / Tagungen

– CAS Projektmanager Bau – Seminare/Tagungen – Projekte/Publikationen – Diverse Forschungsprojekte

– Projekte / Publikationen – Diverse Forschungsprojekte

Folie 3

© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Dr. John Davidson

Allokation von Schweizer Pensionskassen

Immobilien

Source: Credit Suisse Pensionskassenindex

CS-PK Index 2Q 2010: Immobilien-Anlagen erreichen einen Höchststand von 19.9%!

Folie 4

© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Dr. John Davidson

Allokation von Schweizer Pensionskassen

~20 % < 0.2 %

Source: Lusenti & Partners, 13. Swiss Institiutional Survey

Folie 5

Š Institut fßr Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Dr. John Davidson

Diversifikationsmöglichkeiten bei Immobilien Strategische Entscheidungen:

Geographic Allocation

Investment Style

Sector Allocation

Investment Vehicle

Europe

Core

Office

Direct

US

Core Plus

Retail

Private Equity Indirect

Asia

Value Add

Industrial

Opportunistic

Residential Others

Real Estate Investment

Public Equity Public Debt Private Debt

Impact on Risk/Return!

Folie 6

© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Dr. John Davidson

Auswirkungen internationaler Diversifikation Studie 1: Pacific Star / Henley Business School (2009) Studie

Resultate

Pacific Star Europe/Henley Business School (2009)

Asset Allokation für globalen Immobilien-Dachfonds Investment-Stil: Core Plus Parameterschätzung: Total Returns, Standardabweichung, Korrelation Index-Auswahl u.a. IPD, NCREIF, JLL Optimale Allokation: Europa 40%, Amerika 30%, Asien 30%

Source: Pacific Star Europe / Henlye Business School

Folie 7

© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Dr. John Davidson

Kritische Hinterfragung von Diversifikationsstudien - Aktuelle Daten: Welche Zeitreihe wird berücksichtigt?

- Welcher Index/Risikoprofil wird berücksichtigt?

(Direct/Indirect, Listed/Non-listed, Core/Opportunistic) - Demographische Entwicklung, Zu-/Abwanderung und Urbanisierung - Wirtschaftswachstum, Währung, etc.

Total RE Market Asia 24%

GDP Europe 31%

Asia 26%

Population Europe 13%

Europe 32%

Americas 17%

Asia 70% Americas 45%

Folie 8

Americas 42%

© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Source: Morgan Stanley Dr. John Davidson

Gründe für fehlende internationale Diversifikation bei Schweizer Pensionskassen - Gute und stabile Performance von Schweizer Immobilienanlagen in den letzten Jahren („Don‘t change a winning team!“) - Schweizer Institutionelle haben schlechte Erfahrungen gemacht mit internationalen Immobilienanlagen - Bis 2009 gemäss BVV geringe internationale Allokation möglich (5%) - Organisatorische Zuteilung („Wer ist zuständig?“) - Anlageuniversum am entwickeln („Junger Markt“) und Track Record über längere Periode fehlt teilweise - Welches ist die richtige Strategie und welches sind die passenden Investitionsvehikel?

- Auswahlprozess für indirekte Immobilienanlagen unterscheidet sich von direkten Immobilienanlagen deutlich Folie 9

© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Dr. John Davidson

Investitionsmöglichkeiten bei Immobilien Quadrantenmodell Private

Equity

Debt

Public

Private Equity • Direkt • Indirekt

Public Equity • Investitionen in börsenkotierte Immobiliengesellschaften

Private Debt • Direkt (Hypotheken, Mezzanine) • Indirekt Investments über z.B. Private Equity Real Estate Funds

Public Debt • Investitionen in kotierte Immobilien- und Hypothekaranlagen (ABS, MBS, CMBS, usw. )

Know How bei indirekten Anlagen: - Beurteilung Investmentstrategie und Gebühren - Team - Track Record - Marktbeurteilung Folie 10

© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Dr. John Davidson

Fazit - Studien zeigen positive Diversifikationsaspekte - Internationale Diversifikation ist eine Frage der Zeit - Langfristige Strategie und Know How fĂźr internationale indirekte Immobilienstrategie ist zentral bei der Auswahl indirekter Anlagen

Folie 11

Š Institut fßr Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Dr. John Davidson

Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

www.hslu.ch/immobilien

Folie 12

© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Dr. John Davidson

Contact Details Dr. John Davidson Private Equity and Private Equity Real Estate Lucerne University of Applied Sciences and Arts Tel: +41 79 357 7720 E-mail: John.Davidson@hslu.ch

Occupations 2009 – to date

2005 – 2009 2002 - 2005

Education 2009 2002 - 2005 1996 - 2000 Folie 13

- Lucerne University of Applied Sciences and Arts, Lecturer and Project Manager, Head of Program in Real Estate and Private Equity in MSc Banking & Finance - Member of Independent Investment Committee of a Real Estate, Private Equity and Infrastructure FoF Swiss Re, Vice President, Investment Professional in Indirect Real Estate Private Equity, Zurich UBS Global Asset Management, Alternative Funds Advisory, Analyst in the private equity team in Zurich CAIA, successful completed CAIA LEVEL I and CAIA Level II exams Ph.D. program at the University of Zürich; Theme: MBO with Private Equity, published Haupt Verlag Master degree in management, finance and management accounting at the University of Zurich (magna cum laude)

© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Dr. John Davidson

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRĂ&#x201E;CHE Partner:

Daniel Tochtermann Global Head of Real Estate Acquisition and Sales, Credit Suisse

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Credit Suisse Real Estate Asset Management

Globale Immobilienm채rkte f체r Direktanlagen

Immobiliengespr채che, Kongresshaus Z체rich

Date: 26. August 2010 Daniel Tochtermann, Managing Director Global Head of Real Estate Acquisition and Sales

Asset Management

Produced by: Name Surname Date: 03.11.2005 Slide 1

CS Real Estate Asset Management – Globale Plattform 180 Real Estate Professionals Ca. CHF 32 Mrd. AuM Direktinvestitionen

Sydney

London

1200 Liegenschaften 18 Länder Globale Plattform

Washington

Paris

Zürich Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 2

Risiko-Ertrags-Strukturen bei Immobilieninvestitionen Return

Opportunistic

IRR: > 12% FK: > 70% Value-Add

“Core” (ca. 80%)

Private Equity

IRR: 7%-12% FK: 30%-70% Core Plus

IRR: 4%-7% FK: 0%-60% Core

i Bre

te

Pa

on ev t t le

a anl n e i il ob Im m

d p ro ge

en ukt

- Distressed Assets - Spec development - Capital gains - Capital gains / cash flow - Leasing risks - Development Satellite (ca. 20%)

Bonds - Long term investment - Stable cash flow Cash

- Low vacancy rate

Risk Quellle: INREV / Credit Suisse

Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 3

Marktcharakteristika Markt

Trans-

Liquidit채t

parenz US

+++

Cash vs

Leasing

Volatilit채t

Recht

Steuern

Value +++

C/V

Kapitalverkehr

mittel/lang

mittel

+++

+

+++

CPI UK

+++

+++

C/V

lang

mittel/hoch

+++

++

+++

Oe

+

++

Cash

mittel/lang

tief

+++

-- -- --

+++

CPI Singapur

+++

++

Value

kurz

hoch

+++

+++

+++

China

-- / +

-- --

Value

kurz

hoch

-- --

--

-- -- --

Quellle: Credit Suisse

Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 4

Ein heuristisches Modell zur Analyse von Immobilienm채rkten Space Market Supply

Local / national economy

Demand

Rents

Forecast / Future

Development Industry Asset Market NOI / Cash flow

Profitability

Supply

Market value Construction Cost + land

Capital Markets Cap rate

Demand

Quelle: The real estate system: Commercial real estate analysis and investments, Geltner / Miller 2001

Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 5

Reale Renditen sind praktisch bei Null â&#x20AC;&#x201C; Beispiel USA % 3.5

5-year real yield from TIPS

3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0 -0.5 Jan 07

Jul 07

Last data point: 14/8/2010

Jan 08

Jul 08

Jan 09

Jul 09

Jan 10

Jul 10

Source: Bloomberg, Credit Suisse / IDC

Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 6

Globale Emissionen von MBS 2005-2009

Quellle: Bank of England

Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 7

Anlageklassen im Vergleich

Quelle: Datastream, Credit Suisse AG

Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 8

Discount zu NAV 1989-2010 (EPRA): Europa ex. UK 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% 29.12.2009

29.12.2007

29.12.2005

29.12.2003

29.12.2001

29.12.1999

29.12.1997

29.12.1995

29.12.1993

29.12.1991

29.12.1989

-60.0%

Quelle: EPRA / Credit Suisse

Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 9

Konjunkturelle Entwicklung als „Driver“ der direkten Anlagemärkte 15

Reales BIP-Wachstum in %

BIP-Wachstum in %

13 10 8 5 3 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009E2011E

2008

2009E

2010E

2011E

Global

2.9

-0.5

4.6

4.4

USA

0.4

-2.4

3.0

2.8

Kanada

0.4

-2.5

3.5

2.9

Lateinamerika

4.3

-1.9

5.5

4.1

Chile

3.7

-1.5

4.2

5.4

Mexiko

1.5

-6.5

4.4

3.2

Euro-16

0.4

-4.1

1.5

2.5

Deutschland

1.0

-4.9

2.3

3.3

Niederlande

1.9

-3.9

2.3

3.5

Grossbritannien

0.6

-4.9

1.5

2.5

Schweiz

1.8

-1.5

1.8

1.2

-1.2

-5.2

2.9

1.0

7.0

6.2

8.6

7.6

China

9.6

9.1

9.7

8.8

Indien

6.7

7.4

8.3

8.3

Singapur

1.8

-1.3

10.0

5.0

Australien

2.4

1.3

3.2

3.4

Japan Asien ohne Japan

-3 -5 USA

Deutschland

Grossbritannien

China

Japan

Global

Quelle: Datastream / Credit Suisse

Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 10

Widersprüchliche Informationen Media-Review 22/08/2010 Entwicklungsmarkt

Flächenmarkt

„Hong Kong auction defies expectation“

„Rebounding leasing activity…“

„S&P to downgrade homebuilder“

„… but companies taking less space“

„CIC seeks Harvard Real Estate Portfolio“

„Interest rates remain low“

„Dürre Aussichten: Immo-Fonds drastisch abgewertet“

„Stocks fall as recovery fears weigh“

Anlagemarkt

Kapitalmarkt

Quellen: EU Property Magazine, WSJ, Immobilienzeitung, Financial Times

Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 11

Globale Handelsvolumen

Quelle: Jones Lang LaSalle

Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 12

Büromärkte Europa – Absorption von Büroflächen erholt sich erst mit Zeitverzögerung auf die Konjunktur 8'000

in Tausend m2

Leerstand / Preisveränderung in %

20

6'000

15

4'000

10

2'000

5

0

0

-2'000

-5

-4'000

-10

-6'000

-15 1990

1992

1994

Absorption

1996

1998

Fertigstellung

2000

2002

2004

2006

2008

Mietpreisveränderung (in %)

2010

2012

2014

Leerstand (in %)

Quelle: Credit Suisse, PMA Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 13

Büromärkte Asien – Absorption und Fertigstellung ist stark getrieben von den chinesischen Märkten 3'500

in Tausend m

Leerstand / Preisveränderung in %

2

35%

3'000

30%

2'500

25%

2'000

20%

1'500

15%

1'000

10%

500

5%

0

0%

-500

-5%

-1'000

-10%

-1'500

-15%

-2'000

-20%

-2'500

-25% 1990

1992

Absorption

1994

1996

1998

Fertigstellung

2000

2002

2004

2006

2008

Mietpreisveränderung (in %)

2010

2012

2014

Leerstand (in %)

Quelle: Credit Suisse, PMA Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 14

Büromärkte USA – Erholung der Märkte erst 2011/12 8'000

Leerstand / Preisveränderung in %

in Tausend m2

20

6'000

15

4'000

10

2'000

5

0

0

-2'000

-5

-4'000

-10

-6'000

-15

-8'000

-20 1990

1992 Absorption

1994

1996

1998

Fertigstellung

2000

2002

2004

2006

2008

Mietpreisveränderung (in %)

2010

2012

2014

Leerstand (in %)

Quelle: Credit Suisse, PMA Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 15

Einflussfaktoren der Preisentwicklung

Entwicklung der Immobilienpreise

Ertragswachstum Ungleichgewicht zwischen Angebot / Nachfrage auf dem Flächenmarkt Sao Paolo

Leerstände, Entwicklungstätigkeit, … / Wirtschaftliches Wachstum, Arbeitsplatzentwicklung, Konsumentenstimmung/verfügbares Einkommen …

Zinsänderung (Kapitalisierung/Diskontierung)

Erwartung an steigende Erträge

(Mieten) Rendite anderer Asset-Klassen Ungleichgewicht zwischen Angebot / Nachfrage auf dem Investitionsmarkt

Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 16

Seien Sie selektiv!...

Singapur

…mit Blick auf: Regionale ökonomische Entwicklungen Risiko-Profile Märkte und Segmente Anlagegefässe: Fonds (offen / geschlossen), REITS, Gesellschaften…

Qualität des Managements / Track record Marktposition (Qualität des Portfolios, Höhe der Mieten im Vergleich zum Markt, Laufzeiten der Mietverträge, Leerstände, Kosten…)

Prämie / Discount Bilanzstärke Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 17

Disclaimer Dieses Dokument wurde von der Credit Suisse AG und / oder mit ihr verbundenen Unternehmen (nachfolgend «CS») mit grösster Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Die CS gibt jedoch keine Gewähr hinsichtlich dessen Inhalt und Vollständigkeit und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung dieser Informationen ergeben. Die in diesem Dokument geäusserten Meinungen sind diejenigen der CS zum Zeitpunkt der Redaktion und können jederzeit und ohne Mitteilung ändern. Ist nichts anderes vermerkt, sind alle Zahlen ungeprüft. Das Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken und der Nutzung durch den Empfänger. Es stellt weder ein Angebot, noch eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder Bankdienstleistungen dar und entbindet den Empfänger nicht von seiner eigenen Beurteilung. Insbesondere ist dem Empfänger empfohlen, allenfalls unter Beizug eines Beraters, die Informationen in Bezug auf die Vereinbarkeit mit seinen eigenen Verhältnissen, auf juristische, regulatorische, steuerliche, u.a. Konsequenzen zu prüfen. Dieses Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung der CS weder auszugsweise noch vollständig vervielfältigt werden. Es richtet sich ausdrücklich nicht an Personen, deren Nationalität oder Wohnsitz den Zugang zu solchen Informationen aufgrund der geltenden Gesetzgebung verbieten. Mit jeder Anlage sind Risiken, insbesondere diejenigen von Wert- und Ertragsschwankungen verbunden. Bei Fremdwährungen besteht zusätzlich das Risiko, dass die Fremdwährung gegenüber der Referenzwährung des Anlegers an Wert verliert. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Es kann ausserdem nicht garantiert werden, dass die Performance des Vergleichsindex erreicht oder übertroffen wird.

Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 18

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Partner:

Ulrich Kaluscha Managing Director 4IP Management AG

Media Partner:

Legal Partner:

Academic Partner:

Schweizer Immobiliengespr채ch Auslandsimmobilien: Ist die Zeit f체r einen Wiedereinstieg gekommen?

26. August 2010

Agenda 1. 4IP Management AG 2. Auslandsinvestments in Immobilien 3. Indirekte Immobilienanlagen â&#x20AC;˘ Real Estate Securities â&#x20AC;˘ Real Estate Private Equity / Fund of Funds 4. Zusammenfassung

1134 | 26. August 2010 | Seite 2

4IP Management AG

1. 4IP MANAGEMENT AG

4IP Management AG Business • Die 4IP Management AG wurde Mitte 2008 gegründet und hat das zu diesem Zeitpunkt bereits seit zwei Jahren bestehende Investment-/AssetManagement-Geschäft von Sal. Oppenheim Corporate Finance übernommen.

Fokussierter Investment Ansatz

Real Estate Private Equity Team

Real Estate Securities Team Knowledge

Analyse geprägt durch: • Tiefgreifende Details der einzelnen

Analyse geprägt durch:

Sharing Mitarbeiter

• Bewertung aufgrund von

• Der Fokus liegt dabei im Bereich institutioneller Anleger, wobei die Struktur von 4IP es erlaubt, dass Investoren aus verschiedenen geografischen Regionen Zugang zur Expertise haben.

gelisteten Immobilien-

• Fondmanagementtrends • Durchschnittlich 8-jähriger

Unternehmen

Risk Management

• Hohe Informationstransparenz

Transaktionen im Markt

• 4IP berät unabhängig Investoren bei ihrem weltweiten Investment in indirekten Immobilienanlagen und ist gleichzeitig als Investment Manager tätig.

• Täglicher Renditespiegel der

Immobilien

Database

• Breiter Überblick und Vergleich

von Peers Marktkontakte

Anlagehorizont

• Durchschnittlich 2-jähriger

Anlagehorizont

Assets under Management: Non-Listed:

€ 146 Mio.

Listed:

€

34 Mio.

4IP ist in der Lage massgeschneiderte indirekte Immobilien-Exposures aufzubauen

1134 | 26. August 2010 | Seite 3

4IP Management AG

1. 4IP MANAGEMENT AG

4IP Investment Platform

Non listed Real Estate Funds

Listed Real Estate Securities

Advisory 4IP FoF Europe 4IP FoF Asia (Pipeline) Fund of Funds

4IP Speedboat (Pipeline) 4IP FoF America (Pipeline) 4IP FoF with specific investment themes

Separate Accounts Tailored Solutions 1134 | 26. August 2010 | Seite 4

4IP Real Estate Securities Real Estate Baskets Separate Accounts Tailored Solutions 4IP Management AG

1. 4IP MANAGEMENT AG

Immobilien Investment Universum IMMOBILIEN INVESTMENT UNIVERSUM

DIREKT

INDIREKT

LISTED Real Estate Securities - REITS - Real Estate Operating Companies (REOCS)

1134 | 26. August 2010 | Seite 5

NON-LISTED

NONTRADITIONAL

Private Equity Funds

Structured Products

Real Estate Fund of Funds

Hedge Funds Derivatives

4IP Management AG

Agenda 1. 4IP Management AG 2. Auslandsinvestments in Immobilien 3. Indirekte Immobilienanlagen â&#x20AC;˘ Real Estate Securities â&#x20AC;˘ Real Estate Private Equity / Fund of Funds 4. Zusammenfassung

1134 | 26. August 2010 | Seite 6

4IP Management AG

2. AUSLANDSINVESTMENT IN IMMOBILIEN

Ausgangslage

Direkt

Schweiz

Indirekt Aktueller Fokus von

Schweizer Immobilieninvestoren

Private Equity Funds

Ausland

RE Fund of Funds

listed

non-listed

Welche „Aufgaben“ haben Auslandsinvestitionen in Immobilien im Gesamtportfolio?

Welche Charakteristika haben die einzelnen Anlagevehikel?

1134 | 26. August 2010 | Seite 7

4IP Management AG

2. AUSLANDSINVESTMENT IN IMMOBILIEN

Motivation für Auslandsinvestments in Immobilien • Diversifikation • Geographie, Nutzungsart, Investment-Stil, Liquidität • Wirtschaftszyklen (CH vs. EU vs. Asien) • Mangelnde Möglichkeiten das nationale Portfolio auszubauen

• Nutzen von Marktchancen • Aktuelle Marktsituation mit „motivated seller“ ermöglichen interessante Einstiegschancen • Investieren in langfristige Trends (Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftswachstum) • Immobilienmärkte werden transparenter (vgl. JLL Transparancy Index)

• Strategiebeispiel APG • Das gesamte Portfolio in zwei Sub-Portfolios getrennt: „Ausschüttung“ und „Wertzuwachs“ • Aufgabe des nationalen direkten Immobilienportfolios: Ausschüttung sicherstellen XXX • Aufgabe des internationalen indirekten Immobilienportfolios: Wertzuwachs generieren 1134 | 26. August 2010 | Seite 8

4IP Management AG

2. AUSLANDSINVESTMENT IN IMMOBILIEN

Dimensionen einer Investment-Entscheidung RENTABILITÄT, RISIKO UND LIQUIDITÄT Rentabilität •

Ertrags- und Wertsteigerungskomponente

•

Zeithorizont des Investments

•

Renditeerwartungen

•

Steuerliche Aspekte, etc.

Liquidität

Risiko

• Marktliquidität indirekte Anlagen

• Sicherheit der Zahlungsströme

(Börsenkap., Freefloat, Aktionärsstruktur, Coverage) • Exit Strategien von indirekten privaten

Anlagen (open-ended, closed-ended, limited lifetime)

• Währungsrisiko • Wertänderungsrisiken • Diversifiziert versus fokussiert • Zyklus versus Antizyklus

Indirekte Anlagenvehikel haben unterschiedliche Charakteristiken

1134 | 26. August 2010 | Seite 9

4IP Management AG

2. AUSLANDSINVESTMENT IN IMMOBILIEN

Wesentliche Charakteristika von Anlagenvehikel

DIREKT

INDIREKT Fund-of-Funds RE Private Equity

Korrelation (zu anderen

gering

gering

Anlageklassen)

Volatilität Liquidität

Listed securities

mittel bis hoch (abhängig vom Investmenthorizont)

gering

gering

hoch

(bewertungsbasiert)

(bewertungsbasiert)

gering

eingeschränkt

hoch

(abhängig von Lot Size)

Informationseffizienz

vollständig

abhängig vom Manager

hoch

Transaktionskosten

hoch

mittel

gering

Minimal-Investment

hoch

mittel

gering

1134 | 26. August 2010 | Seite 10

4IP Management AG

Agenda 1. 4IP Management AG 2. Auslandsinvestments in Immobilien 3. Indirekte Immobilienanlagen â&#x20AC;˘ Real Estate Securities â&#x20AC;˘ Real Estate Private Equity / Fund of Funds 4. Zusammenfassung

1134 | 26. August 2010 | Seite 11

4IP Management AG

3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities

Relative Sektorperformance über 10 Jahre 300

250

Global Bonds = 3.3% p.a.

Global Listed RE = 6.1% p.a.

Global Equities = -0.4% p.a.

200

150

100 450

50

400

0 Apr-00

Europa (5.8% p.a.)

350

Apr-01

Apr-02

Apr-03

Apr-04

Apr-05

Apr-06

Apr-07

Apr-08

Apr-09

Nordamerika (11.6% p.a.)

Apr-10

Asien (8.9% p.a.)

300 250 200 150 100 50

Quelle: EPRA

0 Apr-00

Apr-01

Apr-02

Apr-03

Apr-04

Apr-05

Apr-06

Apr-07

Apr-08

Apr-09

Apr-10

Indices are Total Return Indices, in €, standardized to 100 as of 01.04.2000

1134 | 26. August 2010 | Seite 12

4IP Management AG

3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities

Zugang zu Eigenkapital über den Kapitalmarkt GLOBAL EQUITY RAISED (2009)

Country

$ bn

United States Australia UK Singapore Europe Ex UK Canada Hong Kong Japan Global Total

26.0 9.5 8.0 3.3 2.0 1.8 1.8 0.6 53.0

Company

$ bn

Westfield (AUS) Stockland (AUS) GPT Group (AUS) CapitaLand (SGD) Prologis (US) Simon Property (US) British Land (UK) Land Securities (UK) Brookfield (US) Goodman (AUS) Top 10 Total

1.9 1.4 1.2 1.2 1.2 1.2 1.1 1.1 1.0 0.9 12.2

60

50

$53 Bn raised YTD

40

30

20

$28.7 Bn raised between 19 March & 17 June

10

$15 Bn Raised since June

$9.2 Bn Raised 0 Jan-09

Mar-09

May-09

Jul-09

Sep-09

Nov-09

Quelle: EPRA, NAREIT, RealPac & Cohen & Steers

1134 | 26. August 2010 | Seite 13

4IP Management AG

3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities

Korrelation zwischen Aktien und direkten Immobilieninvestments • Die Korrelation zwischen US Real Estate and US Reits nimmt mit steigendem Anlagehorizont zu • Die Korrelation zwischen US Reits and US Aktien verringert sich signifikant mit zunehmendem Anlagehorizont 80% 60%

Korrelation

40% 20% 0% -20% -40% -60% 1

2

3

4

5

6

7

8

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10

Rolling TotalTotal Return (years) Rollender Return (Jahre) US REITs vs US Real Estate

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US REITS vs US Equities

US Real Estate vs US Equities

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3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities

Aktuelle Entwicklungen im 4IP Real Estate Securities Fund • Europa • Untergewicht zu UK, insbesondere Einzelhandel • Auf dem Kontinent starker Fokus auf Westeuropa – Frankreich, Deutschland • Untergewicht zu Oper/Development in Gesamteuropa

• USA • Untergewichtung USA nun reduziert • Übergewicht zu Office und Self Storage • Untergewicht zu Oper/Development, Apartments und Tripple Net (Single Tenant) • Übergewichtung in Spezialsegmenten wie Medical Office Buildings und Data Centers

• Asien / Australien • Übergewicht zu Japanischen REITs, ausser Untergewicht zum Bürosektor • Geringere Positionierung in Homebuildern in Singapur • Übergewicht in Hong Kong/Australien – starkes Wachstum 1134 | 26. August 2010 | Seite 15

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3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Private Equity / Fund of Funds

Portfoliobeitrag von nicht-kotierten Immobilienanlagen Diversifikation

• Diversifikation • z.B. Abbildung des europäischen

Immobilienmarktes • Verschiedene Manager/Fund of Funds

• Zugang • Zum internationalen Immobilienmarkt • Auswahl von Fund-Managern, die eine

spezielle Expertise bereitstellen • Spezialisierung Zugang

Spezialisierung

• Zielgerichteter Aufbau eines Portfolios • Neue Themen: Debt Funds

Nicht-kotierte Vehikel als eine sinnvolle Ergänzung eines nationalen ImmobilienPortfolios im Rahmen einer internationalen Immobilien-Anlagestrategie 1134 | 26. August 2010 | Seite 16

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3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Private Equity / Fund of Funds

Beispiel: Diversifikation in einem Fund of Funds Portfolioanteil > 20% 15 – 19% 10 – 14% 5 – 9% < 5%

Anzahl Funds

Total Commitment

EUR 121,2 Mio.

Drawdowns

EUR 107,4 Mio.

Anzahl Immobilien

357

Länder

14

Marktwert der Immobilien

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6

EUR 6,4 Mrd.

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3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Private Equity / Fund of Funds

Aktuelle Entwicklungen • „Alte Funds“ (Vintage 2003 bis 2008) • Wertverlust / Refinanzierungsprobleme • „Neu-Lancierung“ / Öffnung von Funds nach substantieller Abschreibung (Seed-Portfolio!)

• Secondary Market Opportunities („Motivated Seller“)

• Neue Funds (ab Vintage 2009) • Fokus zur Zeit auf konservative, sichere Investmentstrategien (Cash Flow und nicht Kapitalgewinn) • Länderfokus: UK (aber nachlassend), Frankreich, Skandinavien, Deutschland • Struktur: kürzere Laufzeiten, geringerer Verschuldungsgrad (< 50%), • Alignment of Interest: Fees / Co-Investments

• Neue Themen • Debt Funds, die z.B. Mezzanine-Finanzierung anbieten (aber: Platzierung bei Institutionellen schwierig) • Derivative – UK als „Lokomotive“ dieser Entwicklung

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Agenda 1. 4IP Management AG 2. Auslandsinvestments in Immobilien 3. Indirekte Immobilienanlagen â&#x20AC;˘ Real Estate Securities â&#x20AC;˘ Real Estate Private Equity / Fund of Funds 4. Zusammenfassung

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4. ZUSAMMENFASSUNG

Indirekte Immobilienanlagen im Ausland als Portfoliobaustein • Indirekte Immobilienanlagen im Ausland sollten ein

Baustein in einer umfassenden Immobilien-InvestmentStrategie sein.

• Ein Investment in indirekte Immobilienanlagen sollte auf

einer langfristigen Investitionsstrategie basieren.

• Eine Fristentransformation im Fundbereich („offene

Funds“) ist problematisch.

• Die Fristentransformation im Aktienbereich führt bei

kurzen Haltedauern zu einer hohen Korrelation zum Aktienmarkt, die allerdings zunehmender Anlagedauer immer kleiner wird

Der selektive Aufbau eines indirekten internationalen Immobilienportfolios bietet sich in der derzeitigen Marktsituation an 1134 | 26. August 2010 | Seite 20

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Stefan Schädle Abteilungschef Real Estate Management, BVK

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Die Präsentation finden Sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/

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Das nächste Immobiliengespräch

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Donnerstag, 23. September 2010 Um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich.