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Herzlich willkommen zum 29. Schweizer Immobiliengespräch
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Heutiges Thema
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Auslandsimmobilien – Ist die Zeit für einen Wiedereinstieg gekommen?
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Moderation
Dr. Markus Schmidiger, MRICS Studienleiter IFZ / Hochschule Luzern Media Partner:
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Dr. John Davidson Forschungsleiter „Immobilien“, Hochschule Luzern
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Auslandimmobilien: Lohnt sich eine internationale Diversifikation? Immobiliengespr채che 26. August 2010
Dr. John Davidson, CAIA
Agenda - Hochschule Luzern/IFZ - Pensionskassenallokation - Studien zur internationalen Diversifikation - Gründe für fehlende Diversifikation - Welches sind die Investitionsmöglichkeiten - Fazit
Folie 2
© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ
Dr. John Davidson
IFZ – ein Kompetenzzentrum der HS Luzern - Führendes Fachhochschulinstitut in der Schweiz im Bereich Finance - Angebot im Bereich Immobilien: IFZ
Technik und Architektur
www.hslu.ch/immobilien
www.hslu.ch/immobilien
– BSc BA Immobilien
– CAS Immobilienbewertung
– MSc Banking & Finance:
– MAS/DAS Bauökonomie
Wahlmodul: Real Estate – MAS Immobilienmanagement: Start 6. Lehrgang im September 2010 – Seminare / Tagungen
– CAS Projektmanager Bau – Seminare/Tagungen – Projekte/Publikationen – Diverse Forschungsprojekte
– Projekte / Publikationen – Diverse Forschungsprojekte
Folie 3
© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ
Dr. John Davidson
Allokation von Schweizer Pensionskassen
Immobilien
Source: Credit Suisse Pensionskassenindex
CS-PK Index 2Q 2010: Immobilien-Anlagen erreichen einen Höchststand von 19.9%! Folie 4
© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ
Dr. John Davidson
Allokation von Schweizer Pensionskassen
~20 % < 0.2 %
Source: Lusenti & Partners, 13. Swiss Institiutional Survey
Folie 5
Š Institut fßr Finanzdienstleistungen Zug IFZ
Dr. John Davidson
Diversifikationsmöglichkeiten bei Immobilien Strategische Entscheidungen:
Geographic Allocation
Investment Style
Sector Allocation
Investment Vehicle
Europe
Core
Office
Direct
US
Core Plus
Retail
Private Equity Indirect
Asia
Value Add
Industrial
Opportunistic
Residential Others
Real Estate Investment
Public Equity Public Debt Private Debt
Impact on Risk/Return!
Folie 6
© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ
Dr. John Davidson
Auswirkungen internationaler Diversifikation Studie 1: Pacific Star / Henley Business School (2009) Studie
Resultate
Pacific Star Europe/Henley Business School (2009)
Asset Allokation für globalen Immobilien-Dachfonds Investment-Stil: Core Plus Parameterschätzung: Total Returns, Standardabweichung, Korrelation Index-Auswahl u.a. IPD, NCREIF, JLL Optimale Allokation: Europa 40%, Amerika 30%, Asien 30%
Source: Pacific Star Europe / Henlye Business School
Folie 7
© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ
Dr. John Davidson
Kritische Hinterfragung von Diversifikationsstudien - Aktuelle Daten: Welche Zeitreihe wird berücksichtigt? - Welcher Index/Risikoprofil wird berücksichtigt? (Direct/Indirect, Listed/Non-listed, Core/Opportunistic) - Demographische Entwicklung, Zu-/Abwanderung und Urbanisierung - Wirtschaftswachstum, Währung, etc. Total RE Market Asia 24%
GDP Europe 31%
Asia 26%
Population Europe 13%
Europe 32%
Americas 17%
Asia 70% Americas 45%
Folie 8
Americas 42%
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Source: Morgan Stanley Dr. John Davidson
Gründe für fehlende internationale Diversifikation bei Schweizer Pensionskassen - Gute und stabile Performance von Schweizer Immobilienanlagen in den letzten Jahren („Don‘t change a winning team!“) - Schweizer Institutionelle haben schlechte Erfahrungen gemacht mit internationalen Immobilienanlagen - Bis 2009 gemäss BVV geringe internationale Allokation möglich (5%) - Organisatorische Zuteilung („Wer ist zuständig?“) - Anlageuniversum am entwickeln („Junger Markt“) und Track Record über längere Periode fehlt teilweise - Welches ist die richtige Strategie und welches sind die passenden Investitionsvehikel? - Auswahlprozess für indirekte Immobilienanlagen unterscheidet sich von direkten Immobilienanlagen deutlich Folie 9
© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ
Dr. John Davidson
Investitionsmöglichkeiten bei Immobilien Quadrantenmodell Private
Equity
Debt
Public
Private Equity • Direkt • Indirekt
Public Equity • Investitionen in börsenkotierte Immobiliengesellschaften
Private Debt • Direkt (Hypotheken, Mezzanine) • Indirekt Investments über z.B. Private Equity Real Estate Funds
Public Debt • Investitionen in kotierte Immobilien- und Hypothekaranlagen (ABS, MBS, CMBS, usw. )
Know How bei indirekten Anlagen: - Beurteilung Investmentstrategie und Gebühren - Team - Track Record - Marktbeurteilung Folie 10
© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ
Dr. John Davidson
Fazit - Studien zeigen positive Diversifikationsaspekte - Internationale Diversifikation ist eine Frage der Zeit - Langfristige Strategie und Know How fĂźr internationale indirekte Immobilienstrategie ist zentral bei der Auswahl indirekter Anlagen
Folie 11
Š Institut fßr Finanzdienstleistungen Zug IFZ
Dr. John Davidson
Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
www.hslu.ch/immobilien
Folie 12
© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ
Dr. John Davidson
Contact Details Dr. John Davidson Private Equity and Private Equity Real Estate Lucerne University of Applied Sciences and Arts Tel: +41 79 357 7720 E-mail: John.Davidson@hslu.ch
Occupations 2009 – to date
2005 – 2009 2002 - 2005
Education 2009 2002 - 2005 1996 - 2000 Folie 13
- Lucerne University of Applied Sciences and Arts, Lecturer and Project Manager, Head of Program in Real Estate and Private Equity in MSc Banking & Finance - Member of Independent Investment Committee of a Real Estate, Private Equity and Infrastructure FoF Swiss Re, Vice President, Investment Professional in Indirect Real Estate Private Equity, Zurich UBS Global Asset Management, Alternative Funds Advisory, Analyst in the private equity team in Zurich CAIA, successful completed CAIA LEVEL I and CAIA Level II exams Ph.D. program at the University of Zürich; Theme: MBO with Private Equity, published Haupt Verlag Master degree in management, finance and management accounting at the University of Zurich (magna cum laude)
© Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ
Dr. John Davidson
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRĂ&#x201E;CHE Partner:
Daniel Tochtermann Global Head of Real Estate Acquisition and Sales, Credit Suisse
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Credit Suisse Real Estate Asset Management
Globale Immobilienm채rkte f체r Direktanlagen
Immobiliengespr채che, Kongresshaus Z체rich
Date: 26. August 2010 Daniel Tochtermann, Managing Director Global Head of Real Estate Acquisition and Sales
Asset Management
Produced by: Name Surname Date: 03.11.2005 Slide 1
CS Real Estate Asset Management – Globale Plattform 180 Real Estate Professionals Ca. CHF 32 Mrd. AuM Direktinvestitionen
Sydney
London
1200 Liegenschaften 18 Länder Globale Plattform
Washington
Paris
Zürich Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 2
Risiko-Ertrags-Strukturen bei Immobilieninvestitionen Return
Opportunistic
IRR: > 12% FK: > 70% Value-Add
“Core” (ca. 80%)
Private Equity
IRR: 7%-12% FK: 30%-70% Core Plus
IRR: 4%-7% FK: 0%-60% Core
i Bre
te
Pa
on ev t t le
a anl n e i il ob Im m
d p ro ge
en ukt
- Distressed Assets - Spec development - Capital gains - Capital gains / cash flow - Leasing risks - Development Satellite (ca. 20%)
Bonds - Long term investment - Stable cash flow Cash
- Low vacancy rate
Risk Quellle: INREV / Credit Suisse
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 3
Marktcharakteristika Markt
Trans-
Liquidit채t
parenz US
+++
Cash vs
Leasing
Volatilit채t
Recht
Steuern
Value +++
C/V
Kapitalverkehr
mittel/lang
mittel
+++
+
+++
CPI UK
+++
+++
C/V
lang
mittel/hoch
+++
++
+++
Oe
+
++
Cash
mittel/lang
tief
+++
-- -- --
+++
CPI Singapur
+++
++
Value
kurz
hoch
+++
+++
+++
China
-- / +
-- --
Value
kurz
hoch
-- --
--
-- -- --
Quellle: Credit Suisse
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 4
Ein heuristisches Modell zur Analyse von Immobilienm채rkten Space Market Supply
Local / national economy
Demand
Rents
Forecast / Future
Development Industry Asset Market NOI / Cash flow
Profitability
Supply
Market value Construction Cost + land
Capital Markets Cap rate
Demand
Quelle: The real estate system: Commercial real estate analysis and investments, Geltner / Miller 2001
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 5
Reale Renditen sind praktisch bei Null â&#x20AC;&#x201C; Beispiel USA % 3.5
5-year real yield from TIPS
3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0 -0.5 Jan 07
Jul 07
Last data point: 14/8/2010
Jan 08
Jul 08
Jan 09
Jul 09
Jan 10
Jul 10
Source: Bloomberg, Credit Suisse / IDC
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 6
Globale Emissionen von MBS 2005-2009
Quellle: Bank of England
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 7
Anlageklassen im Vergleich
Quelle: Datastream, Credit Suisse AG
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 8
Discount zu NAV 1989-2010 (EPRA): Europa ex. UK 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% 29.12.2009
29.12.2007
29.12.2005
29.12.2003
29.12.2001
29.12.1999
29.12.1997
29.12.1995
29.12.1993
29.12.1991
29.12.1989
-60.0%
Quelle: EPRA / Credit Suisse
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 9
Konjunkturelle Entwicklung als „Driver“ der direkten Anlagemärkte 15
Reales BIP-Wachstum in %
BIP-Wachstum in %
13 10 8 5 3 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009E2011E
2008
2009E
2010E
2011E
Global
2.9
-0.5
4.6
4.4
USA
0.4
-2.4
3.0
2.8
Kanada
0.4
-2.5
3.5
2.9
Lateinamerika
4.3
-1.9
5.5
4.1
Chile
3.7
-1.5
4.2
5.4
Mexiko
1.5
-6.5
4.4
3.2
Euro-16
0.4
-4.1
1.5
2.5
Deutschland
1.0
-4.9
2.3
3.3
Niederlande
1.9
-3.9
2.3
3.5
Grossbritannien
0.6
-4.9
1.5
2.5
Schweiz
1.8
-1.5
1.8
1.2
-1.2
-5.2
2.9
1.0
7.0
6.2
8.6
7.6
China
9.6
9.1
9.7
8.8
Indien
6.7
7.4
8.3
8.3
Singapur
1.8
-1.3
10.0
5.0
Australien
2.4
1.3
3.2
3.4
Japan Asien ohne Japan
-3 -5 USA
Deutschland
Grossbritannien
China
Japan
Global
Quelle: Datastream / Credit Suisse
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 10
Widersprüchliche Informationen Media-Review 22/08/2010 Entwicklungsmarkt
Flächenmarkt
„Hong Kong auction defies expectation“
„Rebounding leasing activity…“
„S&P to downgrade homebuilder“
„… but companies taking less space“
„CIC seeks Harvard Real Estate Portfolio“
„Interest rates remain low“
„Dürre Aussichten: Immo-Fonds drastisch abgewertet“
„Stocks fall as recovery fears weigh“
Anlagemarkt
Kapitalmarkt
Quellen: EU Property Magazine, WSJ, Immobilienzeitung, Financial Times
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 11
Globale Handelsvolumen
Quelle: Jones Lang LaSalle
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 12
Büromärkte Europa – Absorption von Büroflächen erholt sich erst mit Zeitverzögerung auf die Konjunktur 8'000
in Tausend m2
Leerstand / Preisveränderung in %
20
6'000
15
4'000
10
2'000
5
0
0
-2'000
-5
-4'000
-10
-6'000
-15 1990
1992
1994
Absorption
1996
1998
Fertigstellung
2000
2002
2004
2006
2008
Mietpreisveränderung (in %)
2010
2012
2014
Leerstand (in %)
Quelle: Credit Suisse, PMA Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 13
Büromärkte Asien – Absorption und Fertigstellung ist stark getrieben von den chinesischen Märkten 3'500
in Tausend m
Leerstand / Preisveränderung in %
2
35%
3'000
30%
2'500
25%
2'000
20%
1'500
15%
1'000
10%
500
5%
0
0%
-500
-5%
-1'000
-10%
-1'500
-15%
-2'000
-20%
-2'500
-25% 1990
1992
Absorption
1994
1996
1998
Fertigstellung
2000
2002
2004
2006
2008
Mietpreisveränderung (in %)
2010
2012
2014
Leerstand (in %)
Quelle: Credit Suisse, PMA Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 14
Büromärkte USA – Erholung der Märkte erst 2011/12 8'000
Leerstand / Preisveränderung in %
in Tausend m2
20
6'000
15
4'000
10
2'000
5
0
0
-2'000
-5
-4'000
-10
-6'000
-15
-8'000
-20 1990
1992 Absorption
1994
1996
1998
Fertigstellung
2000
2002
2004
2006
2008
Mietpreisveränderung (in %)
2010
2012
2014
Leerstand (in %)
Quelle: Credit Suisse, PMA Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 15
Einflussfaktoren der Preisentwicklung
Entwicklung der Immobilienpreise
Ertragswachstum Ungleichgewicht zwischen Angebot / Nachfrage auf dem Flächenmarkt Sao Paolo
Leerstände, Entwicklungstätigkeit, … / Wirtschaftliches Wachstum, Arbeitsplatzentwicklung, Konsumentenstimmung/verfügbares Einkommen …
Zinsänderung (Kapitalisierung/Diskontierung)
Erwartung an steigende Erträge
(Mieten) Rendite anderer Asset-Klassen Ungleichgewicht zwischen Angebot / Nachfrage auf dem Investitionsmarkt
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 16
Seien Sie selektiv!...
Singapur
…mit Blick auf: Regionale ökonomische Entwicklungen Risiko-Profile Märkte und Segmente Anlagegefässe: Fonds (offen / geschlossen), REITS, Gesellschaften… Qualität des Managements / Track record Marktposition (Qualität des Portfolios, Höhe der Mieten im Vergleich zum Markt, Laufzeiten der Mietverträge, Leerstände, Kosten…) Prämie / Discount Bilanzstärke Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 17
Disclaimer Dieses Dokument wurde von der Credit Suisse AG und / oder mit ihr verbundenen Unternehmen (nachfolgend «CS») mit grösster Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Die CS gibt jedoch keine Gewähr hinsichtlich dessen Inhalt und Vollständigkeit und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung dieser Informationen ergeben. Die in diesem Dokument geäusserten Meinungen sind diejenigen der CS zum Zeitpunkt der Redaktion und können jederzeit und ohne Mitteilung ändern. Ist nichts anderes vermerkt, sind alle Zahlen ungeprüft. Das Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken und der Nutzung durch den Empfänger. Es stellt weder ein Angebot, noch eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder Bankdienstleistungen dar und entbindet den Empfänger nicht von seiner eigenen Beurteilung. Insbesondere ist dem Empfänger empfohlen, allenfalls unter Beizug eines Beraters, die Informationen in Bezug auf die Vereinbarkeit mit seinen eigenen Verhältnissen, auf juristische, regulatorische, steuerliche, u.a. Konsequenzen zu prüfen. Dieses Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung der CS weder auszugsweise noch vollständig vervielfältigt werden. Es richtet sich ausdrücklich nicht an Personen, deren Nationalität oder Wohnsitz den Zugang zu solchen Informationen aufgrund der geltenden Gesetzgebung verbieten. Mit jeder Anlage sind Risiken, insbesondere diejenigen von Wert- und Ertragsschwankungen verbunden. Bei Fremdwährungen besteht zusätzlich das Risiko, dass die Fremdwährung gegenüber der Referenzwährung des Anlegers an Wert verliert. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Es kann ausserdem nicht garantiert werden, dass die Performance des Vergleichsindex erreicht oder übertroffen wird.
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 18
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Partner:
Ulrich Kaluscha Managing Director 4IP Management AG
Media Partner:
Legal Partner:
Academic Partner:
Schweizer Immobiliengespr채ch Auslandsimmobilien: Ist die Zeit f체r einen Wiedereinstieg gekommen?
26. August 2010
Agenda 1. 4IP Management AG 2. Auslandsinvestments in Immobilien 3. Indirekte Immobilienanlagen â&#x20AC;˘ Real Estate Securities â&#x20AC;˘ Real Estate Private Equity / Fund of Funds 4. Zusammenfassung
1134 | 26. August 2010 | Seite 2
4IP Management AG
1. 4IP MANAGEMENT AG
4IP Management AG Business • Die 4IP Management AG wurde Mitte 2008 gegründet und hat das zu diesem Zeitpunkt bereits seit zwei Jahren bestehende Investment-/AssetManagement-Geschäft von Sal. Oppenheim Corporate Finance übernommen.
Fokussierter Investment Ansatz
Real Estate Private Equity Team
Real Estate Securities Team Knowledge
Analyse geprägt durch: • Tiefgreifende Details der einzelnen
Analyse geprägt durch:
Sharing Mitarbeiter
• Bewertung aufgrund von
• Der Fokus liegt dabei im Bereich institutioneller Anleger, wobei die Struktur von 4IP es erlaubt, dass Investoren aus verschiedenen geografischen Regionen Zugang zur Expertise haben.
gelisteten Immobilien-
• Fondmanagementtrends • Durchschnittlich 8-jähriger
Unternehmen
Risk Management
• Hohe Informationstransparenz
Transaktionen im Markt
• 4IP berät unabhängig Investoren bei ihrem weltweiten Investment in indirekten Immobilienanlagen und ist gleichzeitig als Investment Manager tätig.
• Täglicher Renditespiegel der
Immobilien
Database
• Breiter Überblick und Vergleich
von Peers Marktkontakte
Anlagehorizont
• Durchschnittlich 2-jähriger
Anlagehorizont
Assets under Management: Non-Listed:
€ 146 Mio.
Listed:
€
34 Mio.
4IP ist in der Lage massgeschneiderte indirekte Immobilien-Exposures aufzubauen
1134 | 26. August 2010 | Seite 3
4IP Management AG
1. 4IP MANAGEMENT AG
4IP Investment Platform
Non listed Real Estate Funds
Listed Real Estate Securities
Advisory 4IP FoF Europe 4IP FoF Asia (Pipeline) Fund of Funds
4IP Speedboat (Pipeline) 4IP FoF America (Pipeline) 4IP FoF with specific investment themes
Separate Accounts Tailored Solutions 1134 | 26. August 2010 | Seite 4
4IP Real Estate Securities Real Estate Baskets Separate Accounts Tailored Solutions 4IP Management AG
1. 4IP MANAGEMENT AG
Immobilien Investment Universum IMMOBILIEN INVESTMENT UNIVERSUM
DIREKT
INDIREKT
LISTED Real Estate Securities - REITS - Real Estate Operating Companies (REOCS)
1134 | 26. August 2010 | Seite 5
NON-LISTED
NONTRADITIONAL
Private Equity Funds
Structured Products
Real Estate Fund of Funds
Hedge Funds Derivatives
4IP Management AG
Agenda 1. 4IP Management AG 2. Auslandsinvestments in Immobilien 3. Indirekte Immobilienanlagen â&#x20AC;˘ Real Estate Securities â&#x20AC;˘ Real Estate Private Equity / Fund of Funds 4. Zusammenfassung
1134 | 26. August 2010 | Seite 6
4IP Management AG
2. AUSLANDSINVESTMENT IN IMMOBILIEN
Ausgangslage
Direkt
Schweiz
Indirekt Aktueller Fokus von
Schweizer Immobilieninvestoren
Private Equity Funds
Ausland
RE Fund of Funds
listed
non-listed
Welche „Aufgaben“ haben Auslandsinvestitionen in Immobilien im Gesamtportfolio? Welche Charakteristika haben die einzelnen Anlagevehikel? 1134 | 26. August 2010 | Seite 7
4IP Management AG
2. AUSLANDSINVESTMENT IN IMMOBILIEN
Motivation für Auslandsinvestments in Immobilien • Diversifikation • Geographie, Nutzungsart, Investment-Stil, Liquidität • Wirtschaftszyklen (CH vs. EU vs. Asien) • Mangelnde Möglichkeiten das nationale Portfolio auszubauen
• Nutzen von Marktchancen • Aktuelle Marktsituation mit „motivated seller“ ermöglichen interessante Einstiegschancen • Investieren in langfristige Trends (Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftswachstum) • Immobilienmärkte werden transparenter (vgl. JLL Transparancy Index)
• Strategiebeispiel APG • Das gesamte Portfolio in zwei Sub-Portfolios getrennt: „Ausschüttung“ und „Wertzuwachs“ • Aufgabe des nationalen direkten Immobilienportfolios: Ausschüttung sicherstellen XXX • Aufgabe des internationalen indirekten Immobilienportfolios: Wertzuwachs generieren 1134 | 26. August 2010 | Seite 8
4IP Management AG
2. AUSLANDSINVESTMENT IN IMMOBILIEN
Dimensionen einer Investment-Entscheidung RENTABILITÄT, RISIKO UND LIQUIDITÄT Rentabilität •
Ertrags- und Wertsteigerungskomponente
•
Zeithorizont des Investments
•
Renditeerwartungen
•
Steuerliche Aspekte, etc.
Liquidität
Risiko
• Marktliquidität indirekte Anlagen
• Sicherheit der Zahlungsströme
(Börsenkap., Freefloat, Aktionärsstruktur, Coverage) • Exit Strategien von indirekten privaten
Anlagen (open-ended, closed-ended, limited lifetime)
• Währungsrisiko • Wertänderungsrisiken • Diversifiziert versus fokussiert • Zyklus versus Antizyklus
Indirekte Anlagenvehikel haben unterschiedliche Charakteristiken
1134 | 26. August 2010 | Seite 9
4IP Management AG
2. AUSLANDSINVESTMENT IN IMMOBILIEN
Wesentliche Charakteristika von Anlagenvehikel
DIREKT
INDIREKT Fund-of-Funds RE Private Equity
Korrelation (zu anderen
gering
gering
Anlageklassen)
Volatilität Liquidität
Listed securities
mittel bis hoch (abhängig vom Investmenthorizont)
gering
gering
hoch
(bewertungsbasiert)
(bewertungsbasiert)
gering
eingeschränkt
hoch
(abhängig von Lot Size)
Informationseffizienz
vollständig
abhängig vom Manager
hoch
Transaktionskosten
hoch
mittel
gering
Minimal-Investment
hoch
mittel
gering
1134 | 26. August 2010 | Seite 10
4IP Management AG
Agenda 1. 4IP Management AG 2. Auslandsinvestments in Immobilien 3. Indirekte Immobilienanlagen â&#x20AC;˘ Real Estate Securities â&#x20AC;˘ Real Estate Private Equity / Fund of Funds 4. Zusammenfassung
1134 | 26. August 2010 | Seite 11
4IP Management AG
3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities
Relative Sektorperformance über 10 Jahre 300
250
Global Bonds = 3.3% p.a. Global Listed RE = 6.1% p.a. Global Equities = -0.4% p.a.
200
150
100 450
50
400
0 Apr-00
Europa (5.8% p.a.) 350
Apr-01
Apr-02
Apr-03
Apr-04
Apr-05
Apr-06
Apr-07
Apr-08
Apr-09
Nordamerika (11.6% p.a.)
Apr-10
Asien (8.9% p.a.)
300 250 200 150 100 50
Quelle: EPRA
0 Apr-00
Apr-01
Apr-02
Apr-03
Apr-04
Apr-05
Apr-06
Apr-07
Apr-08
Apr-09
Apr-10
Indices are Total Return Indices, in €, standardized to 100 as of 01.04.2000
1134 | 26. August 2010 | Seite 12
4IP Management AG
3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities
Zugang zu Eigenkapital über den Kapitalmarkt GLOBAL EQUITY RAISED (2009)
Country
$ bn
United States Australia UK Singapore Europe Ex UK Canada Hong Kong Japan Global Total
26.0 9.5 8.0 3.3 2.0 1.8 1.8 0.6 53.0
Company
$ bn
Westfield (AUS) Stockland (AUS) GPT Group (AUS) CapitaLand (SGD) Prologis (US) Simon Property (US) British Land (UK) Land Securities (UK) Brookfield (US) Goodman (AUS) Top 10 Total
1.9 1.4 1.2 1.2 1.2 1.2 1.1 1.1 1.0 0.9 12.2
60
50
$53 Bn raised YTD
40
30
20
$28.7 Bn raised between 19 March & 17 June
10
$15 Bn Raised since June
$9.2 Bn Raised 0 Jan-09
Mar-09
May-09
Jul-09
Sep-09
Nov-09
Quelle: EPRA, NAREIT, RealPac & Cohen & Steers
1134 | 26. August 2010 | Seite 13
4IP Management AG
3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities
Korrelation zwischen Aktien und direkten Immobilieninvestments • Die Korrelation zwischen US Real Estate and US Reits nimmt mit steigendem Anlagehorizont zu • Die Korrelation zwischen US Reits and US Aktien verringert sich signifikant mit zunehmendem Anlagehorizont 80% 60%
Korrelation
40% 20% 0% -20% -40% -60% 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Rolling TotalTotal Return (years) Rollender Return (Jahre) US REITs vs US Real Estate
1134 | 26. August 2010 | Seite 14
US REITS vs US Equities
US Real Estate vs US Equities
4IP Management AG
3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities
Aktuelle Entwicklungen im 4IP Real Estate Securities Fund • Europa • Untergewicht zu UK, insbesondere Einzelhandel • Auf dem Kontinent starker Fokus auf Westeuropa – Frankreich, Deutschland • Untergewicht zu Oper/Development in Gesamteuropa
• USA • Untergewichtung USA nun reduziert • Übergewicht zu Office und Self Storage • Untergewicht zu Oper/Development, Apartments und Tripple Net (Single Tenant) • Übergewichtung in Spezialsegmenten wie Medical Office Buildings und Data Centers
• Asien / Australien • Übergewicht zu Japanischen REITs, ausser Untergewicht zum Bürosektor • Geringere Positionierung in Homebuildern in Singapur • Übergewicht in Hong Kong/Australien – starkes Wachstum 1134 | 26. August 2010 | Seite 15
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3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Private Equity / Fund of Funds
Portfoliobeitrag von nicht-kotierten Immobilienanlagen Diversifikation
• Diversifikation • z.B. Abbildung des europäischen
Immobilienmarktes • Verschiedene Manager/Fund of Funds
• Zugang • Zum internationalen Immobilienmarkt • Auswahl von Fund-Managern, die eine
spezielle Expertise bereitstellen • Spezialisierung Zugang
Spezialisierung
• Zielgerichteter Aufbau eines Portfolios • Neue Themen: Debt Funds
Nicht-kotierte Vehikel als eine sinnvolle Ergänzung eines nationalen ImmobilienPortfolios im Rahmen einer internationalen Immobilien-Anlagestrategie 1134 | 26. August 2010 | Seite 16
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3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Private Equity / Fund of Funds
Beispiel: Diversifikation in einem Fund of Funds Portfolioanteil > 20% 15 – 19% 10 – 14% 5 – 9% < 5%
Anzahl Funds
Total Commitment
EUR 121,2 Mio.
Drawdowns
EUR 107,4 Mio.
Anzahl Immobilien
357
Länder
14
Marktwert der Immobilien
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6
EUR 6,4 Mrd.
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3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Private Equity / Fund of Funds
Aktuelle Entwicklungen • „Alte Funds“ (Vintage 2003 bis 2008) • Wertverlust / Refinanzierungsprobleme • „Neu-Lancierung“ / Öffnung von Funds nach substantieller Abschreibung (Seed-Portfolio!) • Secondary Market Opportunities („Motivated Seller“)
• Neue Funds (ab Vintage 2009) • Fokus zur Zeit auf konservative, sichere Investmentstrategien (Cash Flow und nicht Kapitalgewinn) • Länderfokus: UK (aber nachlassend), Frankreich, Skandinavien, Deutschland • Struktur: kürzere Laufzeiten, geringerer Verschuldungsgrad (< 50%), • Alignment of Interest: Fees / Co-Investments
• Neue Themen • Debt Funds, die z.B. Mezzanine-Finanzierung anbieten (aber: Platzierung bei Institutionellen schwierig) • Derivative – UK als „Lokomotive“ dieser Entwicklung
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Agenda 1. 4IP Management AG 2. Auslandsinvestments in Immobilien 3. Indirekte Immobilienanlagen â&#x20AC;˘ Real Estate Securities â&#x20AC;˘ Real Estate Private Equity / Fund of Funds 4. Zusammenfassung
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4. ZUSAMMENFASSUNG
Indirekte Immobilienanlagen im Ausland als Portfoliobaustein • Indirekte Immobilienanlagen im Ausland sollten ein
Baustein in einer umfassenden Immobilien-InvestmentStrategie sein. • Ein Investment in indirekte Immobilienanlagen sollte auf
einer langfristigen Investitionsstrategie basieren. • Eine Fristentransformation im Fundbereich („offene
Funds“) ist problematisch. • Die Fristentransformation im Aktienbereich führt bei
kurzen Haltedauern zu einer hohen Korrelation zum Aktienmarkt, die allerdings zunehmender Anlagedauer immer kleiner wird
Der selektive Aufbau eines indirekten internationalen Immobilienportfolios bietet sich in der derzeitigen Marktsituation an 1134 | 26. August 2010 | Seite 20
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Stefan Schädle Abteilungschef Real Estate Management, BVK
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Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Die Präsentation finden Sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/
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Das nächste Immobiliengespräch
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Donnerstag, 23. September 2010 Um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich.