SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Partner:
Media Partner:
Legal Partner:
Academic Partner:
Herzlich willkommen zum 31. Schweizer Immobiliengespräch
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRĂ„CHE Partner:
Heutiges Thema
Immobilienprojektentwicklung Media Partner:
Legal Partner:
Academic Partner:
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Partner:
Moderation
Dr. Markus Schmidiger, MRICS Studienleiter IFZ, Hochschule Luzern / Velia Immobilien AG Media Partner:
Legal Partner:
Academic Partner:
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRĂ„CHE Partner:
Albert Metz Mitinhaber, MMK Immobilientreuhand AG
Media Partner:
Legal Partner:
Academic Partner:
30 Jahre
www.mmk.ch Seite 1
Was ist Projektentwicklung ? Erarbeiten der Realisierungsvoraussetzungen eines vorgegebenen Investitionszieles unter Ber端cksichtigung des Marktes und dessen Entwicklung
Seite 2
Welche Anforderung stellt die Projektentwicklung an den Bauherrn ? • • • • • • • Seite 3
Ein klar definiertes Ziel Kapital Optimismus Lernfähigkeit Neugier Fähigkeit in Szenarien zu denken Mut für das Unkonventionelle
Worauf ist bei der Wahl der Partner zu achten ? • Kenntnisse des Marktes und dessen Informationsquellen • Erfahrung in der Projektentwicklung • konstruktiv kritisch • Teamfähigkeit Seite 4
Langfristiges Wachstum 600%
500%
400%
300%
200%
100%
0% 1
Seite 5
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
Tats채chliches Wachstum Prognosen > Extrapolation 600%
500%
400%
300%
200%
100%
0% 1
Seite 6
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
Wie sind diese Partner zu führen ? • Klare Zieldefinition: Nachhaltigkeit hinsichtlich Ertrag Nachhaltigkeit hinsichtlich Unterhalt und Betrieb
• Klare Definition der einzelnen Schritte • Ergebniserwartung der einzelnen Schritte Seite 7
Wie sind die Erfolgschancen von Projektentwicklungen zu beurteilen ? • Abhängig von der Zielsetzung • Können schrittweise festgestellt werden
Seite 8
Sinn der Projektentwicklungen ? • Jedes Bauvorhaben durchläuft eine Projektentwicklung. • Je nach Investitionsvorhaben kann diese Entwicklung einfacher oder komplexer sein
Seite 9
Seite 10
Camille Maximilien FrĂŠdĂŠric de Renesse-Breidbach
Seite 11
Seite 12
Elementare Grundsätze der Projektentwicklung • Denken Planen Handeln • Wichtig ist, diese Reihenfolge einhalten • Dort wo Informationen fehlen könnte Nachdenken hilfreich sein
Seite 13
Was nicht passieren sollte
Seite 14
Vor der Projektentwicklung
Seite 15
Nach der Projektentwicklung
Seite 16
Seite 17
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Partner:
Oliver Rappold Partner, Gloor + Sieger Rechtsanwälte
Media Partner:
Legal Partner:
Academic Partner:
Immobilien Projektentwicklung Rechtliche Herausforderungen
Schweizer Immobiliengespr채che 28. Oktober 2010 Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., Partner
28. Oktober 2010
1
Oliver Rappold
Inhalt • • • • • • •
Parteien / Vertragsverhältnisse Rechtliche Herausforderungen Due Diligence Entwicklung, Bau und Vermarktung Finanzierung Finanzierungsverträge Fazit
28. Oktober 2010
2
Oliver Rappold
Parteien und Vertragsverh채ltnisse
TU/GU
Kaufvertrag/ Mietvertrag
TU/GU-Werkvertrag/ Entwicklervertrag/ Architektenvertrag
Entwickler Architekt
K채ufer (STWEG)
(Reservationsvertrag)
Eigent체mer/ Investor
Mieter (Nutzer)
Landkaufvertrag [Baurechtsvertrag]
Landverk채ufer [Baurechtsgeber]
Subunternehmer / Subplaner
Finanzierungsvertrag Auftrag
Bauherrenberatung 28. Oktober 2010
3
Bank/Investor
Oliver Rappold
Rechtliche Herausforderungen • • • • • • • • •
Langer Zeithorizont Vielzahl von Parteien Zahlreiche Varianten Behörden Grundstück Rekurse und deren Vermeidung Marktentwicklung Hoher Kapitalbedarf Verträge (Anzahl und Inhalt/Komplexität)
28. Oktober 2010
4
Oliver Rappold
Rechtliche Due Diligence • • • • • • • • •
Parzellierungen / Anpassung Dienstbarkeiten Grundbucheintragungen Erschliessung Nutzung / Überbaubarkeit (Bau- und Zonenordnung, Gestaltungspläne, etc.) / Baubewilligung Neue Dienstbarkeiten (Überbaurechte für Tiefgaragen, Wegrechte) Bodenanalyse (Altlasten, Fels, Wasser) Bestehende Mietverhältnisse (Erstreckung) Denkmalschutz Nachbarn
28. Oktober 2010
5
Oliver Rappold
Entwicklung, Bau und Vermarktung • • • • • • • • •
Wer trägt welche rechtlichen Risiken? Trennung Entwickler und Unternehmer? TU- oder GU-Vertrag? Architekt / Wettbewerbe Interessenskonflikte TU / GU oder direkte Beauftragung? Einbindung von Makler Berücksichtigung von zukünftigem Nutzer / Käufer Wichtig: Definition von Phasen und Ausstiegsklauseln
28. Oktober 2010
6
Oliver Rappold
Finanzierung • • • • • • •
Vielzahl von Finanzierungsmodellen Eigenmittel Kreditfinanzierung durch Bank Leasingfinanzierung Private Equity-Finanzierung (EK, FK und/oder Mezzanine) Finanzierung durch Entwickler bzw. TU/GU Finanzierung durch Anleger (KGK, SICAV, kotierte Immobiliengesellschaft)
28. Oktober 2010
7
Oliver Rappold
Finanzierungsverträge • • • • • • • •
Berücksichtigung der rechtlichen Herausforderungen Vorsicht bei Zusicherungen Einbau von Flexibilität Force Majeur Teilung des Entwicklergewinns Abhängigkeiten? Sicherheiten Steuerliche Konsequenzen
28. Oktober 2010
8
Oliver Rappold
Fazit • • • • • • • • •
Projektentwicklung: a+2b+c+4d=e Detaillierte Due Diligence ( Projektbasis und Vertragsinhalt) Planung, Planung, Planung Viele Wege führen nach Rom Hoher Koordinationsbedarf (ev. Koordinationsvertrag) Verhandeln statt Erzwingen Schnittstellendefinitionen Verträge: sorgfältige Ausarbeitung / pragmatische Lösungen Rechtliches Projektmanagement unabdingbar (‘Moving Target’)
28. Oktober 2010
9
Oliver Rappold
Besten Dank f체r Ihre Aufmerksamkeit! Kontakt: Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M. Gloor & Sieger Rechtsanw채lte Utoquai 37, 8008 Z체rich Telefon 044 254 61 61 Telefax 044 254 61 71 E-Mail orappold@gloor-sieger.ch Homepage www.gloor-sieger.ch 10
Oliver Rappold
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Partner:
Stefan Schreiber Geschäftsleiter, Swiss Building Concept AG
Media Partner:
Legal Partner:
Academic Partner:
Herzlich willkommen!
Projektentwicklung – Die Sicht des Entwicklers Stefan Schreiber Geschäftsleiter Swissbuilding Concept AG
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010
Folie 1
Entwicklung. Wachstum.
Gründungsjahr: 1999
Gründungsjahr: 1992
4 Standorte: St. Gallen, Basel, Zürich, Zug, seit 1. Oktober 2010 Aarau
7 Standorte: St. Gallen [Firmensitz], Basel, Bern, Chur, Zürich, Zug, seit 1. Oktober 2010 Aarau
16 Mitarbeiter: Geschäftsleiter, Projektentwickler, Finanzen, Sekretariat
120 Mitarbeitende: Geschäftsführer, Projektleiter, Bauleiter, Baukostenplaner, Sekretariat
Geschäftsbereiche: Projektentwicklung von Wohn- und Geschäftsimmobilien Machbarkeitsstudien und Markt/Standortanalysen Finanzierungskonzepte Führungs- und Managementsystem: TMQ Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010
Geschäftsbereiche: Kostenplanung und Bauleitung Generalplanung Realisierung als Total- und Generalunternehmerin Führungs- und Managementsystem: TMQ Q-Zertifiziert nach ISO 9001:2008 Folie 2
Wir. Für Sie.
Bauengineering.com AG: Verwaltungsrat
Swissbuilding Concept AG: Verwaltungsrat
Präsident: Hans-Peter Domanig Delegierter des Verwaltungsrates: Peter Mettler Mitglieder: Remo Stoffel . Gian Reto Lazzarini
Präsident: Hans-Peter Domanig Delegierter des Verwaltungsrates: Peter Mettler Mitglieder: Remo Stoffel . Gian Reto Lazzarini
Gruppenleitung Peter Mettler . Gian Reto Lazzarini Assistenz Gruppenleitung
Exekutive
Exekutive
CEO: Stephan Wüstemann Finanzen . Controlling Risk Management Marketing TMQ Personal IT
CEO: Stefan Schreiber Finanzen . Controlling Risk Management TMQ Marketing IT Personal
Geschäftsstellen St. Gallen [Firmensitz] Arthur Fagagnini
Aarau
Geschäftsstellen
Bern
Zürich
(ab 1.10.2010) Anton Paulin
Manfred Meury
Ralph Losi
Basel
Chur
Manfred Meury
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010
Albert Raimann
Zug Alexis Joannou
St. Gallen [Firmensitz] Stefan Schreiber
Aarau
Zürich
(ab 1.10.2010) Anton Paulin
Tino Margadant
Basel Rolf Bühler
Zug Alexis Joannou
Folie 3
Projektentwicklung – Begriffe.
Immobilienprojektentwicklung: Wohnimmobilien (Miete) Gewerbe-, Dienstleistungsimmobilien Sonderimmobilien (Detailhandel, Hotel, Gastronomie, Freizeit, Gemischte Nutzungen) PPP – Public Private Partnership Stockwerkeigentum
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010
Folie 4
Projektentwicklung – Beteiligte.
Politik Gerichte
Tragwerksplaner
Stadt/Gemeinde Öffentlichkeit Nachbarn
rechtliche Aspekte
Rechtsanwälte
Projektentwickler
Notare
Fachingenieure Städtebauliche, architektonisch/ technische/ Aspekte Makler Mieter Investor
Steuern wirtschaftliche Aspekte
Gutachter
Architekten
Bauunternehmen
Berater
Lieferanten
Banken Kapitalgeber
Fachplaner
Versicherungen
Grundstücksbesitzer
nach Wiedemann M., Dissertation: Risikomanagement bei der Immobilien-Projektentwicklung
Konkurrenten
Der Immobilienprojektentwickler ist Generalist in den Sparten Architektur/Bauplanung, Marketing und Kommunikation Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010
Folie 5
Projektentwicklung – Anforderung und Ziele.
Investorentauglichkeit = Wirtschaftlichkeit + Vermarktungsfähigkeit
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010
Folie 6
Projektentwicklung – Vorgang.
Akquisition Grobanalyse Projektstrategie Detailanalyse Investitionsentscheid Sicherung der Liegenschaft Projektentwicklung und –planung Investorenbindung Allenfalls Nutzung/Vermietung sichern Finanzierung regeln Bauprojekt, Baubewilligungsverfahren Verträge Landerwerb, TU, etc. Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010
Folie 7
Projektentwicklung – Detailanalyse.
Machbarkeitsstudie, Vorprojekt Due Diligence Technische und bauliche Prüfung Finanzielle Prüfung (Standort, Markt, Investition und Ertrag) Rechtliche Prüfung Steuerüberprüfung Umwelttechnische Prüfung Risikoanalyse Projektbudget
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010
Folie 8
Projektentwicklung – Vorgang.
Akquisition Grobanalyse Projektstrategie Detailanalyse Investitionsentscheid Sicherung der Liegenschaft Projektentwicklung und –planung Investorenbindung Allenfalls Nutzung/Vermietung sichern Finanzierung regeln Bauprojekt, Baubewilligungsverfahren Verträge Landerwerb, TU, etc. Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010
Folie 9
Zusammenarbeitsmodelle mit Investor.
Investor kauft realisiertes und vermietetes Projekt Investor kauft bewilligtes Projekt Investor besitzt Grundst체ck und l채sst Projekte entwickeln
Schweizer Immobiliengespr채che 28.10.2010
Folie 10
Erfolgsfaktoren in der Zusammenarbeit.
Professionelle und seriöse Vorbereitung Klare Definition der Ziele, Schnittstellen und Aufgaben Unmissverständliche Projektdefinition und Festlegung der Ertrags- und Renditeziele Kommunikation Transparenz und Fairness Kompetente und entscheidungswillige Projektverantwortliche auf beiden Seiten
Win-Win-Situation für beide Projektbeteiligten
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010
Folie 11
«Businesshouse» Geltenwilenstrasse, St. Gallen.
Neubau Büro- und Dienstleistungsgebäude Swissbuilding als Projektentwickler Bauengineering als Totalunternehmer Bruttogeschossflächen Büro/Dienstleistung Lager/Archiv Autoeinstellplätze
7‘043 m2 682 m2 115
Rauminhalt
52‘140 m3
Bauzeit
22 Monate
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010
Folie 12
Chavez-Verde, Opfikon-Glattpark.
Entwicklung Neue Wohnüberbauung Grundstückfläche
3‘873 m2
Geschossfläche Gesamtprojekt 12‘900 m2 Fläche Wohnen (HNF) ca. Parking Baueingabe Baubeginn geplant
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010
7’063 m2 77 PP Mai 2009 Herbst 2009
Folie 13
Vielen Dank f체r Ihre Aufmerksamkeit!
Schweizer Immobiliengespr채che 28.10.2010
Folie 14
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Partner:
Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Die Präsentation finden Sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/
Media Partner:
Legal Partner:
Academic Partner:
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Partner:
Das nächste Immobiliengespräch
Media Partner:
Legal Partner:
Academic Partner:
Immobilienvermarktung in Zeiten von Google, Facebook, Twitter & Co. Mittwoch, 24. November 2010 Um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich.