Immobilien Brief Schweizer
der Newsletter der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 8 / Juni 2006 Editorial
Bauthemen sind auch Immobilienthemen
Remi Buchschacher Herausgeber
Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, wird sich gegenwärtig öfters die Frage stellen, ob ein Verkauf sinnvoll wäre oder nicht. In den guten Zentrumslagen ist die Nachfrage so hoch wie schon lange nicht mehr. Da entstehen richtige Verkäuftermärkte. Die Preise sind mittlerweile so hoch, dass als Kehrseite der Medaille die Renditen immer tiefer sinken. Lohnt es sich deshalb für den Verkaufswilligen, noch weiter zu zuwarten? Lohnt es sich, auf einen weiteren Dreh an der Preisspirale zu hoffen? Oder sollte jetzt verkauft werden, um einer Abwärtsbewegung zuvor zu kommen? Lesen Sie dazu das Interview mit Hans Ueli Keller von Engel Völkers Schweiz.
INHALT Editorial................................... 1 Mehrfamilienhäuser: „Die Preisfindung wird härter“........ 2 Last Minute............................. 4 Gesundes Wohnen wird immer wichtiger...................... 5 Aus Peikert Contract AG wird p-4 . ............................... 7 Der Baumanager als Dirigent des Bauorchesters .................. 8 Kalender................................ 11 Immobilienwirtschaft und Teilzeitarbeit gewinnen weiter an Bedeutung............. 12 Züblin verdoppelt Gewinn und erhöht Ausschüttung ............... 13 Weiterhin prosperierende Wohnbautätigkeit .......................... 16 Bernhard Köhler übernimmt 100 Prozent der Swisscap .... 18
Wohngifte sind ein aktuelles Thema, welches wir in dieser Ausgabe erstmals näher beleuchten wollen. Chemische Zusatzstoffe in Baumaterialien können Allergien und Reizungen auslösen. Das muss nicht sein. In Zürich-Altstetten wird gegenwärtig an einer Überbauung gearbeitet, wo äussert hohe Öko-Standards gelten. Das bedeutet, dass nur Materialien verwendet werden dürfen, die die Umwelt und die Innenraumluft nicht belasten. Die Stadt Zürich geht diesbezüglich neue Wege: Architekten, Bauunternehmer und Handwerker haben sich an Listen mit genau definierten Werkstoffen zu orientieren. Zudem hat die Stadt vor zwei Jahren systematische Baustellenkontrollen eingeführt, die ein Abweichen von der Materialliste mit Sanktionen belegen. Da enstehen von Seiten der öffentlichen Hand Vorreiter-Anreize, die zur Nachahmung empfohlen werden können. Bauthemen bilden in unserer heutigen Ausgabe ein Schwergewicht. Bauthemen sind aber auch Immobilienthemen. Der Fachbeitrag von Bruno Caretta bietet einen interessanten Einblick in die vielschichtige Tätigkeit eines Baumanagers. Die Bauprojekte werden heute immer komplizierter und ausgeklügelter. Da kommt die Kommunikation unter den verschiedenen Planergruppen oft zu kurz. Der Baumanager, sofern er über das nötige Feeling und Know-how verfügt, übernimmt hier wichtige Aufgaben. Remi Buchschacher
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Mehrfamilienhäuser: „Die Preisfindung wird härter“ Die Preise bei Mehrfamilienhäusern sind hoch, die Nachfrage auch. Wer in absehbarer Zeit einen Verkauf in Betracht zieht, sollte jetzt aktiv werden, rät Hans Ueli Keller, Partner bei Engel & Völkers Schweiz. Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern ist grösser als das Angebot. Entsprechend hoch sind die Preise. Sollte man jetzt verkaufen? Hans Ueli Keller: Die Nachfrage nach MFH ist regional unterschiedlich hoch. In den guten Zentrumslagen aber sicher so hoch wie schon lange nicht mehr. Demzufolge werden in diesen Verkäufermärkten heute im Verkauf sehr gute Preise mit tiefen bezahlten Renditen erzielt. Wer in absehbarer Zeit einen Verkauf in Betracht zieht, sollte jetzt aktiv werden. Ist also Eile geboten, oder werden sich die guten Preise halten?
Hans Ueli Keller
Hans Ueli Keller: Die Preise werden höchstwahrscheinlich nicht mehr so stark steigen. In verschiedenen Tranksaktionen sieht man aber bereits, dass die Preisfindung härter wird. Nur in allerbesten Lagen, sind nach wie vor „Fantasiepreise“ zu erzielen. Eile ist nicht geboten; allzu lange zuwarten wird sich aber kaum auszahlen. Die Wohnungsproduktion hat stark zugenommen. Hat das nicht einen Preisdruck zur Folge? Hans Ueli Keller: In den vergangenen Jahren wurden vorab grosse Wohnungen erstellt. Dies um einem vormaligen Mangel zu begegnen. Grosse Wohnungen gibt es heute genügend. Gesucht werden auch aufgrund der sich verändernden Demographie wieder eher mittlere Grössen mit 2 ½ und 3 ½ Zimmern. Preisdruck gibt’s auf Wohnungen und Liegenschaften, die nicht mehr den heutigen Anforderungen genügen, das heisst, die nicht gut unterhalten sind.
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Mehrfamilienhäuser: „Die Preisfindung wird härter“
Wie schätzen Sie die Entwicklung der Mieten ein? Hans Ueli Keller: Zentrumslagen sind wieder eher in. Die Flucht aufs Land hat sich wieder umgekehrt. Es ist eher trendy in der Stadt zu leben. Das deutet darauf hin, dass sich die Mieten entsprechend regional unterschiedlich entwickeln werden. In guten Zentrumslagen auch weiterhin mit leichter Tendenz nach oben. Aufgrund der wieder höheren Neuproduktion werden sich jedoch auch in der nach wie vor sehr gefragten Region Zürich die Steigerungen in engen Grenzenhalten. In Lagen mit mehr Leerstandsrisiko, wird kaum mehr Steigerung erzielbar sein, ohne dass dies durch Hypothekarzinsentwicklung oder umlegbare, wertsteigernde Investitionen begründbar wäre. Es gilt die Faustregel, nach der 20 Minuten Pendlerzeit rund 25 Prozent tieferen Mieten entsprechen. Wer die Pendlerkosten einrechnet, kommt gesamthaft wieder aufs gleiche Niveau. Die richtige Markteinschätzung ist für einen erfolgreichen Verkauf eine wichtige Voraussetzung. Woraus besteht diese? Hans Ueli Keller: Markt ist, was bezahlt wird. Nicht, was verlangt wird. Demzufolge ist der beste Indikator eine gute Übersicht über in einem Marktgebiet abgeschlossene Transaktionen. Bewertungstools, die auf breiter Marktübersicht basieren, wie zum Beispiel vom IAZI, bieten eine gute Grundlage. Besser dürfte wohl die detaillierte Marktkenntnis eines Maklers sein, der in einem Gebiet tatsächliche Transaktionen kennt. Sie werden von Privateigentümern oft mit der Frage konfrontiert, ob ein Verkauf besser sei, oder eine Sanierung. Was raten Sie? Hans Ueli Keller: Auf diese Frage gibt’s keine Antwort, ohne den konkreten Fall zu kennen. Es kann Sinn machen, ein Objekt unsaniert zu verkaufen, weil ein Käufer dann freie Hand hat, das zu tun, was er mit der Liegenschaft tun möchte. Vielleicht ist er ja im Bauumfeld selber tätig und sucht so Arbeitsvorrat. Anderseits kann eine heruntergekommene, sanierungsbedürftige Liegenschaft oft nicht akkurat verkauft
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Mehrfamilienhäuser: „Die Preisfindung wird härter“
werden, weil potenzielle. Käufer nur mehr den Landwert bieten. Hier kann eine sanfte Renovation mit in Folge guter Vermietung die Verkäuflichkeit deutlich steigern, und demzufolge Sinn machen. Oder auch dazu führen, dass man das Objekt selber behält, weil es wieder gefällt und Freude macht. Wenn wir die Käuferseite betrachten: Sind die Rendite-Aussichten bei Mehrfamilienhäusern intakt?
Last Minute
Aareal Bank finanziert Büroturm in Warschau pd. Die Aareal Bank aus Wiesbaden (De) hat den Erwerb einer der grössten Büroimmobilien in Mittel- und Osteuropa im Gesamtvolumen von rund 260 Mio. Euro für den britischen Investor London & Regional Properties finanziert. Bei der Immobilie handelt es sich um den Komplex „Rondo 1“ in Warschau. Der 192 Meter hohe, 40-stöckige Büroturm umfasst rund 56 000 qm Mietfläche in Warschaus CBD. Unter anderem haben sich bereits Ernst & Young, Calyon Bank Polska und Baker McKenzie dort eingerichtet.
Hans Ueli Keller: Wenn sie vernünftig investieren und nicht irrationale Liebhaberpreise bezahlen, sind die Rendite-Aussichten durchaus intakt. Wer nicht in die Top-Zentren investiert, sondern auch gute Nebenlagen mit Zukunftspotenzial in Betracht zieht, kann sogar zusätzliche RenditeProzente ausschöpfen. Während in Zug und Zürich 6 Prozent Brutto als Durchschnitt gelten, steht Schaffhausen mit 7,2 Prozent schon deutlich besser da. Bezüglich Renditeaussichten beim Wohneigentum gibt es starke regionale Unterschiede. In welcher Region macht man gegenwärtig die besten Geschäfte? Hans Ueli Keller: Bei Renditen ist es wie bei Aktien: hohe Renditen bedeuten im Normalfall höhere Risiken. Was ist jetzt das beste Geschäft? Der Anleger muss sich selber über seine Anlagestrategie bewusst werden. Sucht er hohe Renditen und ist bereit Risiken einzugehen, wird er den Kauf einer alten Liegenschaft, mit langem Miet-Vertrag vom Sozialamt eventuell als Top-Geschäft ansehen. Will er stolz sein, und seinen Freunden seine ‚schöne’ Errungenschaft zeigen können, dann ist er bereit mit tieferer Rendite zu leben. Im Grundsatz gilt bezüglich Renditen, wie oben schon angesprochen: die Wirtschaftszentren und Steuer-Oasen zahlen geringere Renditen, je weiter weg von diesen Zentren, desto höher werden die Renditen und tiefer die Preise. Der überaus grösste Teil des Wohnungsmarkts befindet sich im Besitz von Privateigentümern. Wie verhalten sich gegenwärtig die institutionellen Anleger? Hans Ueli Keller: Seit einiger Zeit sind die institutionellen Anleger dabei ihre Portfolios zu bereinigen. Sie geben tendenziell kleinere ( bis 5 Mio. Franken) und ältere (über 15 Jahre) Liegenschafen auf den Markt und investieren in neuere, grössere Immobilien. Der Markt ist aber eng und einige dieser Gesellschaften sind in einer Art Anlagenotstand. Gute neue Objekte in Grössen über 10 Mio. Franken finden dementsprechend meinst schnell einen Investor. n Interview: Remi Buchschacher
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Gesundes Wohnen wird immer wichtiger Wohngifte sind ein aktuelles Thema. Chemische Zusatzstoffe in Baumaterialien können Allergien und Reizungen auslösen. In Zürich –Altstetten wird gegenwärtig an einer Überbauung gearbeitet, wo äusserst hohe Öko-Standards gelten. „Die Umgebung prägt den Menschen langsam aber sicher. Es werden immer mehr Menschen mit Allergien geboren. Die Zahlen steigen kontinuierlich,“ sagt Baubiologe Guido Huwiler. Sein Beruf besteht darin, „Gebäude und Wohnungen nach auffälligen Faktoren, welche die Gesundheit von Menschen beeinträchtigen können“, zu untersuchen. Die langjährige Erfahrung hat ihn dabei zu einem wichtigen Berater bei Neubauten und Renovationen gemacht. Denn „Wohngifte“ sind ein aktuelles Thema. Nicht nur der „Elektrosmog“ hat in den letzten Jahren zugenommen: Heute muss ein Bau schnell fertig gestellt sein. Es werden deshalb vermehrt schnell bindende Materialien verwendet, deren chemische Zusatzstoffe Allergien und Reizungen auslösen können. Huwiler erklärt: „Bei den neuen Anstrichstoffen werden wasserlösliche Glykolverbindungen eingesetzt, die bei Feuchtigkeitsschwankungen zum Teil wieder aktiviert werden.“ Menschen können darauf äusserst allergisch reagieren. Die Opfer sind Multiple-Chemical-Sensitivity (MCS) Patienten, aber auch Kinder und Allergiker. Schon bei niedriger Konzentration von gewissen Stoffen kann es zu Reaktionen kommen. Guido Huwiler nennt als Beispiel „einen Fall, bei dem eine Frau so stark auf ein Topfkonservierungsmittel reagiert hat, dass sie ihre neue Eigentumswohnung nicht mehr gebrauchen konnte. Die Symptome waren Ausschläge, Hautreizungen und Durchfall.“
Auf dem Weg zur Trendsetterin Das soll bei der Überbauung Werdwies in Zürich-Altstätten nun ganz anders werden: Wo bis vor Kurzem noch die fast 50-jährige Überbauung Anzeige
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Gesundes Wohnen wird immer wichtiger
Bernerstrasse gestanden hat, entsteht zurzeit eine Ersatzbausiedlung. Der siebenstöckige Gebäudekomplex soll nicht nur 152 Wohnungen fassen, sondern auch äusserst hohe Öko-Standards erfüllen. So werden sowohl die Anforderungen für das Minerie-Label, als auch für dessen bauökologische Ergänzung Eco-Bau erfüllt. Eco-Bau verfolgt das Ziel, die Schadstoffe in Baustoffen auf ein Minimum zu reduzieren. Die Überbauung Werdwies soll sowohl für die Vereinigung Eco-Bau, als auch für die Stadt Zürich ein Vorzeigeobjekt werden und die Stadt zur Trendsetterin im schadstoffarmen Bauen werden lassen. Die ersten Schritte sind bereits getan: Architekten, Bauunternehmen und Handwerker haben sich an Listen mit genau definierten Werkstoffen zu orientieren. Gemäss der städtischen Materialphilosophie dürfen verwendete Baustoffe die Umwelt oder die Innenraumluft nicht belasten. Zürich hat vor zwei Jahren systematische Baustellenkontrollen eingeführt, die ein Abweichen von der Materialliste mit Sanktionen belegen. Doch auch mit regelmässigen Kontrollen können nicht alle ökologischen Sündenfälle verhindert werden. Immer wieder finden sich bei der Spurensuche Materialanwendungen, die nicht erlaubt sind.
Meistens in geschlossenen Räumen
Unbelastetes Wohnen dank schadstofffreien Baustoffen
„Europäer verbringen rund 90 Prozent ihres Lebens in geschlossenen Innenräumen. Materialien und Stoffe spielen also eine wichtige Rolle für unser Wohlbefinden“, betont Guido Huwiler. Von Seiten der Investoren werde dem Problem noch zu wenig Gewicht beigemessen. „Die Schweizerische Interessengemeinschaft Baubiologie (SIB) befasst sich seit Jah-
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Gesundes Wohnen wird immer wichtiger
ren mit dem Thema Wohngifte“, sagt Huwiler. Dort seien die Probleme bekannt. Aber ohne die Einsicht von Ärzten und Investoren könne nicht viel getan werden. Den Härtetest muss die neue Siedlung Werdwies mit den abschliessenden Innenraumluftmessungen bestehen. Die Zielwerte für Formaldehyd in der Raumluft liegen in Zürich bei der Hälfte der gesetzlich erlaubten 120 Mikrogramm pro Kubikmeter. Die sieben Werdwies-Gebäude sind zudem mit Recykling-Beton gebaut. n Olivier Zurkirchen Was ist Eco-Bau? Das Gebäudelabel „eco-bau“ wurde vom Verein „eco-bau“, dem Bundesamt für Gesundheit und dem Aushub-, Rückbau- und Recyclingverband Schweiz lanciert. Seit 2002 wurde es schrittweise erarbeitet und ab 2005 probeweise angewendet. Die Grundlage für das Label ist die SIA-Empfehlung 112/1 „Nachhaltiges Bauen“. Sie stellt eine ideale Ergänzung zu den Minergie-Standards dar. Seit Anfang 2006 arbeiten die Labels unter dem Namen „MinergieEco“ zusammen. Im Gegensatz zu anderen Labeln für Bauprodukte zeichnen „eco-bau“ wie auch Minergie das gesamte Gebäude aus. Die Beurteilungskriterien von „eco-bau“ werden unterteilt nach den Kategorien „Gesundheit & Wohlbefinden“ und „Umwelt“. Weitere Informationen unter www.eco-bau.ch
Aus Peikert Contract AG wird p-4 pd. «Es ist ein grosser Schritt und manche werden uns vielleicht für verrückt halten», sagt Philipp Peikert, ehemaliger Geschäftsführer der Peikert Contract AG und heute Chef von p-4. Die Zuger Peikert Contract AG hat ihren Namen gewechselt und heisst neu p-4. Der Namenswechsel sei Ausdruck einer Vorwärtsstrategie, die schon seit fünf Jahren die Geschicke des Unternehmens bestimme, heisst es in einer Pressemitteilung. Zu dieser Änderung trug unter anderem eine vor zwei Jahren durchgeführte Imagebefragung bei. Sie bestätigte, was die Firma bereits vermutete: Das Tätigkeitsfeld wurde als diffus und schwer greifbar beschrieben, die Firma wurde bestenfalls mit einer Generalunternehmung verglichen und mit anderen, gleichnamigen Firmen in Zug verwechselt. Doch das Unternehmen mit einer über 100-jährigen Erfolgsgeschichte habe längst den Rahmen einer normalen Generalunternehmung gesprengt. Es fusse auf vier starken Säulen: Immobilien-Marketing, Projektentwicklung, Projektumsetzung, Finanzen und Controlling. n
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Der Baumanager als Dirigent des Bauorchesters Der Baumanager hat die Funktion des Gesamtleiters des Planerteams. Dadurch unterscheidet er sich wesentlich vom Bauherrenberater. Der Bauherrenberater vertritt die Anliegen des Auftraggebers bzw. des Bauherrn. Auch der Baumanager tut dies, jedoch aus dem Blickwinkel der Auftragnehmer. Die Hauptaufgabe des Baumanagers besteht darin, die reibungslose Realisation eines Bauvorhabens zu gewährleisten, in enger Zusammenarbeit mit dem Architekten, den Fachplanern und den Unternehmern.
Wo Menschen zusammenarbeiten ist Kommunikation wichtig: Auch auf der Baustelle
Der Baumanager hat wahrlich keinen einfachen Job! Gefordert sind ein fundiertes Fachwissen über alle Aspekte der Projekt- und Baurealisierung sowie eine grosse Erfahrung im Projektmanagement, oder anders gesagt: eine solide Grundausbildung und langjährige Praxis, vorzugsweise in der Planung und Ausführung anspruchsvoller Bauprojekte. Neben Fachkenntnissen sind aber auch persönliche Fähigkeiten wie Führungsstärke, Motivationstalent, Gespür für die Stärken und Schwächen einzelner Teammitglieder und so weiter von grosser Bedeutung.
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Der Baumanager als Dirigent des Bauorchesters
Eine Koordination aller am Bau beteiligten Kreise ist auf der Grossbaustelle äusserst wichtig
Aufgaben des Baumanagers Der Baumanger ist der Vermittler zwischen dem Auftraggeber und den Auftragnehmern. Auf der einen Seite steht der Bauherr, allenfalls vertreten durch seinen Berater, auf der anderen Seite stehen zum Beispiel ein Generalplanerteam und natürlich die Unternehmer, welche das geplante Bauvorha ben im Werkvertragsverhältnis ausführen. Das Baumanagement umfasst die Steuerung aller Aktivitäten während der Planung und Realisierung eines Bauprojekts. Im Gegensatz zur industriellen Fertigung geht es beim Bauen meist um die Herstellung eines Unikats. Es gibt keine festgelegten Fertigungsprozesse, auf die man ein ums andere Mal zurückgreifen kann. Das Baumanagement muss sicherstellen, dass ein Bauprojekt möglichst effizient abgewickelt wird. Unter Baumanagement lässt sich auch noch etwas anderes verstehen, nämlich die Vorweg nahme zukünftiger Bedürfnisse. Vorausgesetzt, der Baumanager ist von Anfang an mit dabei, kann er nicht nur Ideen einbringen, die sich positiv auf den Bauverlauf auswirken, sondern auch solche, die zu einem grösseren Handlungsspielraum führen, sollten sich einzelne Wunsche und Bedürfnisse des Bauherrn erst zu einem späteren Zeitpunkt offenbaren. Hierbei ist eine gute Teamarbeit vonnöten, während der sich jedes Teammitglied auf seine Kernkompetenz beschränkt. Der Architekt ist und bleibt für die Auslegung und die Gestaltung des Gebäudes verantwortlich. Für die technische Umsetzung braucht es die Fachplaner und für das Organisatorische eben den Baumanager, der das Team begeistern und führen kann, der Aufträge erteilt und deren Erfüllung überwacht.
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Der Baumanager als Dirigent des Bauorchesters
Verschiedene Vertragsformen Grundsätzlich sind für die Planung, die Leitung und die Ausführung eines Bauprojekts folgende Ausführungsarten beziehungsweise Vertragsformen möglich: Einzelverträge: Mit jedem Planer wird ein separater Vertrag abgeschlossen. Die Leistungen und die Honorierung richten sich nach den SIA-Ordnungen der Architekten, Bauingenieure und Fachingenieure der Haustechnik. Jeder Planer haftet einzeln gegenüber der Bauherrschaft im Rahmen des geltenden Rechts, des abgeschlossenen Vertrags und der entsprechenden SIA-Ordnung. Generalplanervertrag: Die Bauherrschaft beauftragt einen Generalplaner, der für alle Planungsleistungen verantwortlich ist. Es besteht nur ein Vertragsverhältnis, dem alle beteiligten Planer verpflichtet sind. Anstelle der Einzeihaftung tritt die Globalhaftung aller Planer, wodurch sich die Situation des Bauherrn deutlich verbessert, und dies nicht nur im Falle eines Konfliktes. General- respektive Totalunternehmer-Werkvertrag: In der Regel garantiert der Generalunternehmer dem Kunden eine termingerechte und kostenverbindliche Ausführung des Bauvorhabens auf der Grundlage eines Pflichtenhefts und entsprechenden Planunterlagen. Für diese so genannte ,,garantierte Leistung” beziehungsweise die damit verbundene zusätzliche Risikodeckung fordert der Generalunternehmer ein Zusatzhonorar. Es gibt verschiedene Formen solcher GeneralunternehmerWerkverträge. Bietet ein Generalunternehmer nebst der Bauausführung die Gesamtheit der Planungsleistungen an, so spricht man von einem Totalunternehmer. Es ist das Ziel eines jeden seriösen Baumanagers, ein Bauprojekt so zu planen und abzuwickeln, dass die vereinbarten Termine und Kosten eingehalten werden und die Qualität des Bauwerks eine optimale Nutzung gewährleistet, und zwar unter vollständiger Berücksichtigung der ästhetischen, energetischen und ökologischen Anforderungen des Bauherrn und des Gesetzgebers.
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Der Baumanager als Dirigent des Bauorchesters
Kalender
Juni bis Oktober 2006 Termine zum Vormerken bis 30.07.2006 “Türen auf - Wie wohnen wir, wie wohnen andere?” Ausstellung Gewerbemuseum Winterthur www.tuerenauf.ch 31.08.2006 bis 04.09.2006 Bauen & Modernisieren Messezentrum Zürich www.fachmessen.ch 05.10.2006 bis 08.10.2006 Bauen & Wohnen Messegelände Luzern www.fachmessen.ch 23.10.2006 bis 25.10.2006 Expo Real Messegelände München www.expo-real.de
Orchestrierte Projektorganisation Damit nun jeder im Orchester des Baugeschehens weiss, wo sein Platz ist und darüber hinaus welche Melodie er zu spielen und welchen Takt er einzuhalten hat, braucht es eine zweckmässige Bauprojektorganisation. Diese aufzubauen und in Gang zu halten, ist Sache des Baumanagers. Bei unklaren Verhältnissen auf der Seite des Auftraggebers muss sich der Baumanager dafür einsetzen, dass sich auch die Bauherrschaft zweckmassig organisiert. Bei der Organisation des Planungsteams ist es wichtig, dass der Baumanager die Rollen der einzelnen Planer richtig beurteilt und für eine rollengerechte Mitwirkung sorgt.
Qualität am Bau ist wichtig Die Bauqualität hängt von zahlreichen Faktoren ab und lässt sich auf vielfältige Weise beeinflussen. Mit Hilfe eines ausgereiften Qualitätsmanagementsystems lassen sich Schäden vermeiden - und jene, die trotzdem geschehen sind, können oft noch während der Bauzeit behoben werden. Es ist deshalb von grösster Wichtigkeit, dass der Baumanager das Qualitätsmanagement als integrierender Bestandteil seines Auftrages betrachtet. Folgende Massnahmen bieten sich an: Aufbau einer gut funktionierenden Projektorganisation und Erstellen eines Projekthandbuches, welches über sämtliche Qualitätssicherungsmassnahmen Auskunft gibt, die zur Gewährleistung einesstörungs- und pannenfreien Projektablaufes von Nöten sind. Das Festlegen einer gegenseitigen Informationspolitik, respektive einem gut funktionierenden Sitzungswesen erleichtert die Zusammenarbeit. Detaillierte Ermittlung marktkonformer Kosten aufgrund von Unternehmer- und Lieferantenangeboten sowie einer gründlichen Risikobewertung. Für Unvorhergesehenes empfiehlt es sich, eine angemessene Summe einzusetzen. Genaue Definition der Ziele und der Aufgaben sowie der Verantwortlichkeiten und Kompetenzen der Vertragspartner. Ein guter Vertrag berücksichtigt auch, dass sich die Rahmenbedingungen verändern können. Der Vertragsabschluss erfolgt erst nach vorheriger detaillierter Vertragsbesprechung, dann aber sofort. Die Bonität des Vertragspartners wird im Voraus abgeklärt Zu jedem Vertrag gehört eine vollständige Plandokumentation. Sorgfaltige Bereinigung des Baubeschriebs, der Detailstudien, der provisorischen Ausführungspläne, der Tragkonstruktionen, der Installationskonzepte und der Terminpläne, worauf eine gezielte Ausschreibung erfolgt. Bei der Arbeitsvergabe stehen die Fairness des Angebots und die Qualitäten der betreffenden Unternehmung im Vordergrund und nicht gute Beziehungen oder die Aussicht auf ein Gegengeschäft. Kontrolle der definitiven Ausführungspläne. Die Kosten, die Termine und die Ausführungsqualität werden laufend überwacht. Bei Mängeln wird rasch gehandelt. Die Mängelbehebung erfolgt - wenn immer mög-
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Der Baumanager als Dirigent des Bauorchesters
lich - vor Übergabe des Werks an den Bauherrn. Beim Abschluss einer jeden Arbeit wird ein klares Abnahmeprotokoll erstellt. Der Unternehmer oder Lieferant erhält ohne Zeitverzug eine vollständige Dokumentation mit den Revisionsplänen und der Schlussabrechnung. Diese nennt auch die Garantieverfalldaten. n Bruno Caretta Der Autor ist Inhaber der Caretta+Weidmann Baumanagement AG in Zürich.
Immobilienwirtschaft und Teilzeitarbeit gewinnen weiter an Bedeutung pd. Ende September 2005 zählte die Schweiz im Industrie- und Dienstleistungssektor rund 377’600 Arbeitsstätten und etwas über 3,7 Millionen Beschäftigte. Im Vergleich zu 2001 entspricht dies einer Abnahme der Arbeitsstätten um 1,4 Prozent und einer Zunahme der Beschäftigten um 1 Prozent. Auf Grund der Ausweitung der Teilzeitarbeit ging die Beschäftigtenzahl ausgedrückt in Vollzeitäquivalenten um 0,5 Prozent zurück. Dies geht aus den provisorischen Ergebnissen der Betriebszählung 2005 des Bundesamtes für Statistik (BFS) hervor. Die definitiven Resultate werden im November 2006 vorliegen. Von den Ende September 2005 registrierten 377’600 Arbeitsstätten waren 301’800 (79,9%) im Dienstleistungssektor und 75’800 (20,1%) in der Industrie und im Gewerbe angesiedelt. Am meisten Arbeitsstätten – insgesamt 60’600 bzw. 16 Prozent des Totals – verzeichnete der Wirtschaftszweig der Dienstleistungen für Unternehmen (einschliesslich Forschung und Entwicklung). Dahinter folgen der Detailhandel mit 51’100 Arbeitsstätten (13,5%) und das Baugewerbe mit 35’400 Arbeitsstätten (9,4%). Die grössten Beschäftigungseinbussen verzeichneten zwischen 2001 und 2005 die Textil- und Lederverarbeitende Industrie (-27%) sowie das Papier-, Verlags- und Druckgewerbe (-14%). Ihre Beschäftigung am meisten erhöht haben dagegen – neben dem Gesundheits- und Sozialwesen – der Bereich Immobilienwesen und Vermietung beweglicher Sachen (+17%) sowie die öffentlichen und persönlichen Dienstleistungen (+9%; Abwasserreinigung und Abfallbeseitigung, Vereinigungen, Kultur und Sport, Coiffeur-Salons, Kosmetik-Institute usw.). Im Bereich Immobilienwesen und Vermietung beweglicher Sachen wurden 2005 insgesamt 31’700 Beschäftigte gezählt und 6’400 Arbeitsstätten. 10’200 Personen arbeiteten in diesem Bereich Teilzeit. n
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Züblin verdoppelt Gewinn und erhöht Ausschüttung Die Züblin Immobilien Gruppe hat ihren Gewinn im Geschäftsjahr 2005/2006 von 9 Mio. CHF auf 23 Mio. CHF mehr als verdoppelt. Wesentlich dazu beigetragen habe das stabile operative Ergebnis sowie der aus dem Erwerb des Minderheitsanteils am Portfolio in Paris erzielte Gewinn, teilt das Unternehmen mit. Aufgrund des guten Resultats beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung eine erhöhte Ausschüttung von 0.50 CHF gegenüber 0.45 CHF im Vorjahr, wiederum in Form einer Nennwertrückzahlung. Dies entspricht einer Ausschüttungsrendite von 4,5 Prozent. pd. Die Mieterträge der Züblin Immobilien Gruppe erhöhten sich gegenüber der Vorjahresperiode um 0,6 Prozent auf 109,2 Mio. CHF. Die Marktwertveränderungen sind mit -0,2 Prozent unbedeutend ausgefallen. In Frankreich, in den Niederlanden und beim Einzelhandels-Portfolio in Deutschland führte die verbesserte Marktlage zu Wertsteigerungen. Das unverändert schwierige Marktumfeld für Büroliegenschaften hatte hingegen nochmals negative Marktwertanpassungen in Deutschland, Belgien und Luxemburg zur Folge. Der Konzerngewinn stieg gegenüber dem Vorjahr um 160 Prozent von 9,0 Mio. CHF auf 23,3 Mio. CHF. Somit nahm die Eigenkapitalrendite von 2,6 auf 6,8 Prozent zu. Zum Ergebnis habe der Erwerb des Minderheitsanteils am Portfolio in Paris wesentlich beigetragen. Da der Kaufpreis, aufgrund einer im Jahr 2002 vereinbarten Option, signifikant tiefer war als der Wert des ausgewiesenen Minderheitsanteils, resultierte ein Gewinn von 8,1 Mio. CHF.
Erfolgreicher Börsengang Die französische Tochtergesellschaft der Züblin Immobilien Holding Anzeige
Seite 14 Ausgabe 8 / Juni 2006 der Newsletter der Schweizer-ImmobilienGespräche Fortsetzung
Züblin verdoppelt Gewinn und erhöht Ausschüttung
AG, Züblin Immobilière France SA, wurde am 22.3.2006 an der paneuropäischen Börse Euronext kotiert. Mit der erfolgreichen Börseneinführung verbunden war eine Kapitalerhöhung durch das Publikum von 8,9 Mio. Euro (30 Mio. CHF). Mit diesem Schritt erhielt Züblin Immobilière France SA zudem per 1.4.2006 den steuereffizienten Status einer REIT-Gesellschaft, welche in Frankreich Société d’Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) genannt wird. In der Schweiz wurden im Berichtsjahr die Hypothekarkredite mit einer durch die UBS arrangierten Syndikatsfinanzierung von bis zu 360 Mio. CHF abgelöst. Die damit verbundenen Vorfälligkeitsentschädigungen belasten das Konzernergebnis mit 3,8 Mio. CHF. Sie werden aber durch zukünftig deutlich tiefere Finanzierungskosten mehr als kompensiert. Gleichzeitig wurde die durchschnittliche Zinsbindung der Finanzierung des Schweizer Portfolios von 3 Jahren per 31.3.2005 auf 5,7 Jahre per 31.3.2006 erhöht. Unter Berücksichtigung einer 100-prozentigen Wandlung der beiden ausstehenden Wandelanleihen in Aktien, wovon aufgrund des aktuellen Börsenkurses auszugehen ist, beträgt die Eigenkapitalquote per 31.3.2006 31,5 Prozent. Im Hinblick auf steigende Zinsen soll die Eigenkapitalquote schrittweise auf 35 Prozent erhöht werden.
Aufbau eines internationalen Asset Management-Teams Nachdem bis anhin der überwiegende Teil des Asset-Managements des Portfolios an Dritte ausgelagert war, baut Züblin im Hinblick auf die nächsten Wachstumsschritte in einzelnen Regionen eigene Organisationen auf. Mit der Ernennung eines CEO in Frankreich ist ein erster Schritt bereits umgesetzt. Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahrs 2006/2007 will Züblin auch in Deutschland und den Niederlanden eigene Teams etablieren. Aufgrund des guten Resultats schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung eine Erhöhung der Nennwertrückzahlung von 0.45 CHF Anzeige
Seite15 15 Seite Ausgabe 8 / Juni 2006 der Newsletter der Schweizer-ImmobilienGespräche Fortsetzung
Züblin verdoppelt Gewinn und erhöht Ausschüttung
um 11 Prozent auf 0.50 CHF vor. Dies entspricht beim aktuellen Kurs einer Ausschüttungsrendite von 4,5 Prozent. Der Kurs der Züblin Aktie nahm in der Berichtsperiode von 10.55 CHF um 10 Prozent auf 11.65 CHF zu. Das Eigenkapital pro Aktie (NAV) konnte von 11.60 CHF um 2 Prozent auf 11.84 CHF gesteigert werden. Unter Einbezug der ausstehenden Wandelanleihen resultierte ein vollständig verwässerter NAV von 10.52 CHF.
Verkauf der Liegenschaft in Biel Nach dem Bilanzstichtag wurde die Liegenschaft in Biel für 35,5 Mio. CHF verkauft. Der erzielte Verkaufspreis liegt über dem per 31.3.2006 ausgewiesenen Marktwert der Immobilie, so dass aus dieser Transaktion ein Gewinn resultiert. Die Züblin Immobilien Gruppe verfolgt nach eigenen Angaben eine Wertschöpfungsstrategie durch selektive Käufe, aktive Bewirtschaftung und optimale Verkäufe von Geschäftsliegenschaften in europäischen Wirtschaftsregionen; auf eigene Entwicklungsobjekte wird verzichtet. Das Portfolio umfasst 86 Liegenschaften in 4 Regionen mit einem Marktwert von 1,6 Mrd. CHF.
Kennzahlen CHF Mio. Erfolgsrechnung Mietertrag EBITDA Konzerngewinn Operative Eigenkapitalrendite Eigenkapitalrendite Mietertragsrendite, brutto Mietertragsrendite, netto Bilanz Anlage-Immobilien Eigenkapital Fremdkapital Eigenkapitalquote Eigenkapitalquote nach Wandlung Wandelanleihen Kennzahlen pro Aktie Konzerngewinn pro Aktie (EPS) in CHF Eigenkapital pro Aktie (NAV) in CHF Verwässertes Eigenkapital pro Aktie in CHF Börsenkurs per 31.3. in CHF Nennwertrückzahlung in CHF Ausschüttungsrendite per 31.3.
News + Info Events Blog e.ch
www.immorund
1.4.2005 -31.03.2006
1.4.2004 -31.03.2005
109,2 80,1 23,3 9,9% 6,8% 6,7% 5,8%
108,5 69,6 9,0 8,3% 2,6% 7,2% 6,5%
1 591,4 456,8 1 272,4 26,4% 31,5%
1 571,7 433,5 1 238,2 25,9% 31,3%
0.55 11.84 10.52 11.65 0.50 1) 4,3%
0.18 11.60 10.74 10.55 0.45 4,3%
1) Antrag des Verwaltungsrats an die Generalversammlung vom 12.7.2006
n
Seite16 16 Seite Ausgabe 8 / Juni 2006 der Newsletter der Schweizer-ImmobilienGespräche
Weiterhin prosperierende Wohnbautätigkeit Am Ende des ersten Quartals 2006 wurde an 56’800 Wohnungen gebaut. Verglichen mit dem selben Zeitpunkt des Vorjahres entspricht dies einer Zunahme um 20 Prozent. Im Gegensatz zur erhöhten Wohnbautätigkeit nahm im ersten Quartal 2006 die Zahl der baubewilligten Wohnungen zur gleichen Vorjahresperiode um ein Prozent auf 11’500 Einheiten ab. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal verringerte sich in der Schweiz auch die Anzahl neu erstellter Wohnungen um ein Prozent auf 7900 Einheiten. Soweit die wichtigsten Ergebnisse der quartalsweise durchgeführten Erhebung des Bundesamtes für Statistik (BFS) über die Wohnungsproduktion. pd. Im ersten. Quartal 2006 wurden in der Schweiz 7900 Wohnungen neu erstellt, was verglichen mit dem selben Vorjahresquartal einer Abnahme um ein Prozent oder 90 Einheiten entspricht. Der höchste Rückgang war bei den kleinen Gemeinden mit bis zu 2000 Einwohnern zu beobachten (-17% resp. -260 Neuwohnungen). Obwohl in den Städten ebenfalls eine abnehmende Entwicklung feststellbar war, sind dort mit 3100 Einheiten nach wie vor die meisten Neuwohnungen realisiert worden. Die Bautätigkeit nahm im ersten Quartal 2006 weiter zu
Von Januar bis März 2006 wurden in den Agglomerationen der fünf grössten Städte 2900 Wohnungen neu gebaut. Dies entspricht einem Minus von einem Prozent gegenüber der Vorjahresperiode. Die Extremwerte verzeichneten die beiden benachbarten Agglomerationen Genf (+57% Neuwohnungen) und Lausanne (-48%).
Im Bau befindliche Wohnungen Am Ende des ersten Quartals 2006 befanden sich insgesamt 56’800 Wohnungen im Bau. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem markanten Anstieg um 20 Prozent oder 9600 zusätzlichen Einheiten, an dem sämtliche Gemeindegrössenklassen beteiligt waren. In den Agglomerationen der fünf grössten Städte wurde Ende März 2006 an beinahe
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Weiterhin prosperierende Wohnbautätigkeit
21’700 Wohnungen gebaut. Das sind über 8 Prozent oder 1700 Einheiten mehr als ein Jahr zuvor. Von der positiven Entwicklung profitierten die Agglomerationen Bern (+24%), Zürich (+14%) und Lausanne (+12%), während in den Agglomerationen Basel und Genf ein Rückgang von je 7 Prozent zu beobachten war.
Baubewilligte Wohnungen Im ersten Quartal 2006 sind in der Schweiz für 11’500 Wohnungen Baubewilligungen erteilt worden. Im Vergleich zum selben Vorjahreszeitraum entspricht dies einer Abnahme um ein Prozent oder 170 bewilligten Wohnungen. Ausschlaggebend für die gesamthaft rückläufige Tendenz waren die Gemeinden mit über 5000 bis 10’000 Einwohnern (-12%) und die Städte (-7%). In den Agglomerationen der fünf grössten Städte verringerte sich die Anzahl der baubewilligten Wohnungen gegenüber der entsprechenden Vorjahresperiode deutlich. Obwohl insgesamt für 3200 Wohnungen eine Baubewilligung erteilt wurde, war ein Rückgang um 17 Prozent oder 650 Einheiten zu beobachten. Mit Ausnahme von Basel (+28%) verzeichneten die übrigen Agglomerationen mehrheitlich erhebliche Verminderungen der erteilten Baubewilligungen (Lausanne: -43%). Die vierteljährliche Wohnbaustatistik basiert auf einer Vollerhebung aller 309 Gemeinden mit mehr als 5000 Einwohnern und der Agglomerationsgemeinden der Städte Basel, Bern, Genf, Lausanne und Zürich, sowie auf einer Zufallsstichprobe der übrigen Gemeinden. Die Einteilung der Gemeindegrössenklassen und die Agglomerationen sind dem Stand der Volkszählung von 2000 sowie dem Bevölkerungsstand von 2004 angepasst. n
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Bernhard Köhler übernimmt 100 Prozent der Swisscap IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer-ImmobilienGespräche Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal www.immorunde.ch Redaktion: Remi Buchschacher redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Mitarbeit an dieser Nummer: Olivier Zurkirchen Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
pd. Im Zuge einer strategischen Neuausrichtung der Swisscap Investment Management AG in Pfäffikon (Sz) hat Bernhard Köhler, CEO und Initiator der Unternehmung, das 50-Prozent-Aktienpaket der deutschen IVG Immobilien AG im zweiten Quartal 2006 übernommen und hält nun 100 Prozent der Aktien. Das auf die Konzeption und Auflage von Immobiliendachfonds im Segment Real Estate Private Equity spezialisierte Unternehmen will sich zukünftig vermehrt auch auf die Beratung und Produktkonzeption für internationale Fondsgesellschaften und Banken, sowie auch Initiatoren geschlossener Fonds in Deutschland konzentrieren. „Wir sehen einen grossen Bedarf nach unseren Dienstleistungen“, so Köhler, „denn der Markt für Real Estate Private Equity wird zunehmend auch für Privatanleger interessant“. An den bisherigen Geschäftsfeldern, zu denen auch die Beratung von Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften sowie das Management von Separate Accounts gehören, wolle man weiterhin festhalten. „Mit Daten von mittlerweile mehr als 1’000 nicht börsennotierten Immobilienfonds weltweit verfügt Swisscap über die grösste Datenbank in diesem Segment“, sagt Köhler. Um die Anforderungen von Kunden auch hinsichtlich liquider Immobilieninvestments erfüllen zu können, wird Swisscap eine weitere, ebenfalls global ausgerichtete Datenbank mit Real Estate Securities Managern aufbauen. Gegenwärtig arbeite Swisscap an der Konzeption eines Asienfonds, eines Europafonds und eines globalen Immobilienfonds. n
EINLADUNG Einladung Immobiliengespräch FürDas das nächste nächste Immobiliengespräch vom 7. September 2006 gibt es findet 4. Mai 2006 noch freie am Plätze. Es findet umstatt 18.45 Uhr im Restaurant Au Premier im Au Premier in Zürich im Zürcher Hauptbahnhof statt. Thema Thema: Referenten
Anmeldung Anmeldung
Steuern – ein Argument für oder gegen Immobilien?
Internationale Immobilienbeteiligungsprodukte in Jan P. Eckert, Sal. Oppenheim Real Estate, Zürich der Schweiz - Alternative Immobilienanlagen Walter Huwyler, Chef Division Bau, Kantonales Steueramt Zürich Dr. Bernhard Köhler, CEO Swisscap Investment Management AG, Pfäffikon SZ Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Jetzt gleich anmelden unter: http://www.immorunde.ch Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Anmeldungen bitte baldmöglichst unter www.immorunde.ch Schweizer
eine Veranstaltung der
ImmobilienGespräche