Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 10 / August 2006 Editorial
Wenn nur nicht wieder eine grosse Chance vergeben wird
Remi Buchschacher Herausgeber
INHALT Editorial................................... 1 Kavernen: Immobilien, die nicht zu sehen sind.................. 2 Eine neue „Stadt in der Stadt“ entsteht......................... 4 Züblin Immobilière France erwirbt Büroimmobilie in Paris.................................... 5 Ein Anbau bedeutet Abschied von der Enge........... 6 Kalender.................................. 7 Mietpreiswachstum hält auch im zweiten Quartal an..... 8 Pensionskassen sorgen für Kapitalflut .......................... 11
„Stadtraum HB“ heisst das Projekt neben den Geleisen beim Hauptbahnhof in Zürich, über das die Stimmberechtigten am 24.September abstimmen werden. Es handelt sich dabei ohne zu übertreiben um eine einmalige Chance, ein „Stadt in der Stadt“ sozusagen neu zu planen. Denn dort, wo die grössten Verkehrsströme zusammen kommen, lässt sich nicht nur städtebaulich nach neusten Erkenntnissen bauen, es kann sich auch als Langfristinvestment durchaus lohnen. Die Zeichen dazu stehen sehr gut. Im Gegensatz zum sang und klanglos verabschiedeten Projekt „Eurogate“, welches eine spektakuläre Gleisüberbauung vorsah und nicht nur schlechte Seiten hatte, wie es heute gerne und oft dargestellt wird. Denn Eurogate hätte den Canyon, den die Geleise vor dem Hauptbahnhof in die Zürcher Stadtsilhouette reissen, sinnvoll überbrückt. Doch die Angst vor dem grossen Wurf verhinderte vor knapp fünf Jahren das ambitiöse Vorhaben. Die heutige Vorlage ist nicht minder ambitiös. Sie besticht durch ein durchdachtes städtebauliches Konzept. Und was vor allem sehr wichtig ist: Es wurde aus Fehlern, die in anderen Quartieren und Städten gemacht wurden, gelernt. So sind zum Beispiel im Erdgeschoss bei den neuen Gebäuden Läden und Restaurants vorgesehen. Eine Massnahme, die man bei der Planung von Neu-Oerlikon vergessen hatte. Ein neuerliches Begraben des zentrumsnahen Projekts würde wohl Zürich im Standortrennen mit vergleichbaren ausländischen Städten entscheidend und für Jahre zurück werfen. Ein Investment in Immobilien, die nicht zu sehen sind und noch nie jemand betreten hat, macht das überhaupt Sinn? Die an der deutschen Börse kotierte grosse Immobiliengesellschaft IVG macht es vor: Sie kaufte vom Bund die Rechte für die Salzgewinnung und bohrt in die Salzstöcke riesige Kavernen. Diese wiederum eignen sich ausgezeichnet als Zwischenlager für Erdgas und Erdöl. Die Mieter sind an langfristigen Mietverträgen interessiert, was die beste Voraussetzung für einen regelmässigen Cashflow ist. Die Hintergründe über eine sehr spezielle Logistikimmobilie lesen Sie ab Seite 2.
Remi Buchschacher
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Kavernen: Unter der Erde von Etzel bei Wilhelmshaven Immobilien, die nicht zu sehen sind besitzt IVG riesige Kavernen-Logistikfür diesehen; Lagerung von Öl und ManImmobilien kann sie nicht niemand hat Gas. sie je betreten und sie werden nicht gebaut, sondern entstehen per WasRegion um Wilhelmshaven und zu Salzstöcken serspülung ietief unter der Erde:zusammengedrückt Kavernenanlagen. Diese ist kein Brennpunkt der Im- geformt. Das Salz ist für Öl und Gas so speziellen Logistikimmobilien in wie Deutschland den mobilienwelt – zumindest bei werden undurchlässig die stärkste TanklaWohnungen und Büros. Mieten gerwand.ist Unddie genau wie diese geht es Investoren angeboten. Marktführer IVG..
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von 3 Euro pro Quadratmeter sind gängig. mit den Energieträgern keine chemische Doch einen speziellen Immobilienmarkt gibt Bei Öl und Gas schwanken die Preise; Verbindung auch der ein. Bedarf schwankt stark es, auf dem Wilhelmshaven in Deutschland Der Salzstock beginnt in 700 Metern mit den Jahreszeiten. Um diese Schwankungen aufzufangen müssen führend ist: den Markt für Lager- und Vertei- Tiefe und endet mehrere Tausend Meter darunter. Aberdeutsche wie bekommt man Öl und lungseinrichtungen Öl und Gas.investiert Die Stadt Zwischenlager her.von Deshalb die grosse börsenkotierte hat Deutschlands einzigen Tiefwasserhafen, GasWilhelmshaven hinein? Dazu müssen zunächst im Salz Immobiliengesellschaft IVG in Etzel bei in Deutschan dem 250.000-Tonnen-Riesentanker ihre Hohlräume geschaffen werden – Kavernen. landsLadung grössten Komplex von Logistikimmobilien, die Kavernenanlage löschen können. Zwei Gas-Pipelines Bohrungen werden bis in 1.800 Meter Etzel.ausDas sind ziemlich spezielle Immobilien: kanndarin sie nicht der Nordsee erreichen hier das Festland. Tiefe geteuftMan und Rohre eingebaut. Und zwei Pipelines von hierSie Durch die einen Wassersondern nach untenentsehen; niemand hat für sieÖljeführen betreten. werden nichtwird gebaut, nach Hamburg und Köln und versorgen die gepumpt, durch die anderen wieder nach stehen per Wasserspülung tief unter deroben Erde. Wände und Decken sind – doch jetzt enthält es Salz und heißt wichtigsten Raffinerien in Wesseling bei nichtKöln, aus im Stahl, Glasinoder sondern Salz. Ruhrgebiet, LingenBeton, an der Ems Sole.aus Auf diese Art entstehen zielgerichtet und Hamburg. 21,6 Millionen Tonnen Öl wurden in Wilhelmshaven 2004 angeliefert, Kavernen werden in Salzstöcke eingespült. Der Salzstock beginnt in 700 19,3 Prozent der deutschen Importe. Die Cashflow-
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Metern Tiefe und endet mehrere Tausend Meter darunter. Um Öl und Gas hineinzubringen müssen Jahre zunächst Charakteristika im Salz Hohlräumevon geschaffen Alter: 250 Millionen Kavernen und Immobilien werden – diese Hohlräume nennt man Kavernen. Bohrungen werden bis Bei Öl und Gas schwanken die Preise; auch in 1800 Meterschwankt Tiefe getätigt und Rohresind darinähnlich eingebaut. Durch die einen der Bedarf stark mit den Jahreswird zeiten. Wasser nach unten gepumpt, durch die anderen wieder nach oben Zwischenlager müssen her, und Bernd Kottmann, Portfoliovorstand IVG in ganz es dafür – doch jetztDeutschland enthält esgibtSalz undkeinen heisst Sole. Auf diese Art entstehen zielbesseren Standort. Deshalb investiert IVG gerichtet Hohlräume von 600 Metern Höhe und bis zu 70 Metern Weite. in Etzel bei Wilhelmshaven in Deutschlands Hohlräume von 600 Metern Höhe und bis Drinnen hätten zwei übereinander Platz. 500 000zwei Kuzu 70 Metern Weite.Rund Drinnen hätten größten Komplex von Eiffeltürme Logistikimmobilien, Eiffeltürme übereinander Platz. die Kavernenanlage Etzel.jede Das sind bikmeter Raum bietet derziemlich Kavernen.
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Rund 500.000 Kubikmeter Raum bietet spezielle Immobilien: Man kann sie nicht sehen; niemand hat sie je betreten. Sie jede der Kavernen. Die Ladung zweier werden nicht gebaut, sondern entstehen per in Wilhelmshaven ankommender SuperWasserspülung tief unter der Erde. Wände tanker passt bequem in sie hinein. SolSolche Kavernen gibt es in Etzel seit 1971. Die Deutsche Bundesregieund Decken sind nicht aus Stahl, Glas oder che Kavernen gibt es in Etzel seit 1971. rung Beton, hattesondern damals eine nationale Rohölreserve anzulegen. ausbeschlossen, Salz. Die Bundesregierung hatte beschlossen, Wer überEtzel die Region Wilhelmshaven eine nationale anzulegen. Der Standort bei Wilhelmshaven drängte sichRohölreserve auf, und die damals fliegt, könnte zunächst enttäuscht werDer Standort drängte sich auf, und die noch staatliche IVG nahm rund 400 Millionen Mark in die Hand, bohrte den: Er sieht zwar riesige Hafen- und damals noch staatliche IVG nahm rund und spülte zunächst 33Doch Kavernen. In den 1979 Verarbeitungsanlagen. die Stadt ist 400 beiden MillionenÖlkrisen Mark in die1973 Hand,und bohrte wurde die Bedeutung einesumstellt, Puffers von Preissprüngen keineswegs von Tanklagern son-in Anbetracht und spülte zunächst 33 Kavernen. In denund dern von Kuhweiden umkränzt. beiden Ölkrisen 1973 1979 wurde die Versorgungsängsten besonders deutlich. Auch nach derund Privatisierung Die Lager sind tief darunter. Denn der Bedeutung eines Puffers in Anbetracht von betrieb IVG die Kavernen für den Bund treuhänderisch weiter – schuf hervorragende Standort für die Energie- Preissprüngen und Versorgungsängsten aber Logistik in eigener Regie zusätzlich siebenbesonders weitere.deutlich. Jetzt ist die gesamte Anbietet auch noch beste geologische Bedingungen: riesige Salzstöcke. lage privatisiert und gehört der IVG. Sie sind 250 Millionen Jahre alt. Damals Privatisierung war das heutige Norddeutschland noch Es stellt sichbedeckt. nun aber die Frage: das Was haben Kavernen mit dem übrigen von Meer Später verdampfte Auch nach der Privatisierung betrieb IVG Wasser; das Salz dicken Schichten die Kavernen den Bund treuhändeIVG-Geschäft zu blieb tun,inmit Büro, Businessparks undfürLogistikhallen in zurück und wurde im Lauf der langen risch weiter – schuf aber in eigener Regie ganz Europa? Das beantwortet der für das Portfolio verantwortliche Zeit unter großen Mengen Kies, Sand zusätzlich sieben weitere. Jetzt ist die Vorstand Bernd Kottmann: „Rein technisch gesehen unterscheiden sich und anderem Material begraben. Und es gesamte Anlage privatisiert und gehört die Kavernen in der Tat von unserem übrigen Portfolio. Doch wirtschaftwurde von dieser schweren Deckschicht der IVG. Dabei übertrug der Bund seine
Nationale Rohölreserve '2 49'-'2 #-9340%, *#4 '+/' ? ;%*4+) ,'+4> 60/ 5/ )'(;*2 '4'2/
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lich passen sie hervorragend hinein, da die Cashflow-Charakteristika von Das Investmagazin der IVG Immobilien AG
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Kavernen und Immobilien ähnlich sind.“ Das begründet Kottmann so: „Es sind Spezialimmobilien, die langfristig und an Geschäftspartner erster Bonität vermietet sind. In den Ölkavernen liegen Teile der gesetzlich vorgeschriebenen strategischen Reserve der Erdölbevorratungsorganisationen der Bundesrepublik Deutschland, der Niederlande und Portugals. Zudem besteht unter anderem ein langfristiger Mietvertrag mit dem Konsortium Etzel Gas-Lager.“ Dessen Hauptgesellschafter sind die Eon Ruhrgas AG und die norwegische Statoil. Bernd Kottmann: „Die erstklassige Bonität der Mieter erlaubt eine günstige Finanzierung der Transaktion. Etzel steuert von Anfang an positive Konzernergebnisse mit stabilen und attraktiven Renditen bei.“
Immobilien Brief Kavernen:Immobilien, die nicht zu sehen sind
Gute Entwicklungschancen Auch die Entwicklungsperspektiven seien ausgezeichnet. Der Bund hatte 14 seiner 24 Ölkavernen zur Disposition des Erwerbers unvermietet freigehalten. Binnen weniger Monate gelang es IVG, diese Kavernenlangfristig zu vermieten. Zudem hat sich die IVG in den 90er Jahren umfangreiche Salzrechte gesichert. Damit kann die Kavernen-Kapazität zumindest verdoppelt werden. Da die Nachfrage nach Energie weltweit steigt und die Preise immer stärker schwanken, besteht schon jetzt ein reges Interesse. Eine mögliche zusätzliche Option: Chemie-Unternehmen, die Salz brauchen, könnten mit dem Material beliefert werden, das aus neuen Kavernen ohnehin gespült werden muss.
Offen für alle Ölkonzerne IVG hat mit den derzeit 40 Kavernen von Etzel eine gute Marktposition: Standort, Infrastruktur, Know-how und Entwicklungsperspektiven. Es gibt zwar in der Nähe noch andere Kavernen, doch sie sind kleiner. Und in Etzel wird sowohl Öl als auch Gas gelagert. Günstig ist auch, dass das Unternehmen selbst keine Öl- und Gasgeschäfte macht und allen Unternehmen dieser Branchen gleichermaßen offen steht.
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Solche Konstellationen und Beziehungen bewähren auch anderswo – etwa im polnischen Kattowitz, wo IVG das modernste Tanklager des Landes betreibt und die wichtigsten Mineralölversorger als Kunden hat. Friedrich Foltas, verantwortlich für die Öl- und Gaslagerung bei IVG: „Die Verknüpfung unserer Bereiche Kavernen und Tanklager erschliesst unseren Kunden wertvolle Perspektiven. Wir haben ein abgerundetes Angebot an umweltfreundlichen und sicheren Logistik-Dienstleistungen.“ n
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Eine neue „Stadt in der Stadt“ entsteht Am 24. September wird in Zürich darüber abgestimmt, wie das grosse zentrumsnahe Areal zwischen Sihlpost und Langstrasse überbaut werden soll. Gegen den Gestaltungsplan „Stadtraum HB“ gibt es kaum Opposition.
So könnte der „Stadtraum HB“ in einigen Jahren aussehen
pd. Wenn in einer Stadt ein zentrumsnahes Gebiet neu überbaut werden soll, liegt darin auch immer eine städtebauliche Chance. So zum Beispiel auch in Zürich, wo am 24. September über den Gestaltungsplan „Stadtraum HB“ abgestimmt wird. Auf diesem Areal gleich neben den SBB-Geleisen einsteht eine neue Stadt in der Stadt sozusagen. Der Gestaltungsplan „Stadtraum HB“ soll Leben in das riesige Areal zwischen Sihlpost und Langstrasse bringen. Schulraum, Wohnraum und vor allem Büro- und Ladenfläche wird entstehen. Das ergibt Räume für rund 8000 Arbeitsplätze und Wohnraum für 1000 bis 1400 Personen. Was wird im Gestaltungsplan nun im Detail geregelt? Neben Ausnützung, Wohnanteil und Bauhöhe ist vor allem die Anlage der Strassen und Plätze von zentraler Bedeutung. Eine Allee wird diagonal vom Bahnhof zu einem zentralen Platz („Stadtplatz“) führen. Neu gibt es auch eine Passerelle für Fussgänger und Velofahrer über die Gleise. Die Planung des Strassenraums ist der Stadt Zürich so wichtig, dass zurzeit für dessen Gestaltung ein eigener Architekturwettbewerb durchgeführt wird. Man möchte die Fehler, die bei der Planung von Neu-Oerlikon gemacht wurden, nicht wiederholen.
Etappenweise Bebauung Rund 300 000 qm Geschossfläche wird mit dem „Stadtraum HB“ entstehen. Anders als beim gescheiterten Eurogate-Projekt wird die Bebauung etappenweise durchgeführt. Man wird sich, wenn die Abstimmung positiv verläuft, ab 2008 langsam von der Sihlpost nach Westen vorarbeiten. Einzelne Flächen stehen erst ab 2015 zur Verfügung, wenn der unterirdische Bahnhof Löwenstrasse gebaut ist. Am 24. September entscheiden die Zürcherinnen und Zürcher über die Zukunft des ambitiösen Projekts. Die Chancen stehen gut. Linke, wie auch bürgerliche Parteien haben sich positiv dazu geäussert. Seit dem Referendum durch Eurogate-Architekt Ralph Baenziger, AL-Gemeinderat Niklaus Scherr und Max Künzig, Quartiervereinspräsident Kreis 4, n haben sich nur die Grünen auf die Seite der Gegner geschlagen.
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Züblin Immobilière France erwirbt Büroimmobilie in Paris Züblin Immobilière France, eine zu 65,3 Prozent gehaltene Tochtergesellschaft der Züblin Immobilien Gruppe, gibt den Erwerb einer Büroimmobilie in Gennevilliers, dem westlichen Geschäftsviertel von Paris, bekannt. pd. Die Büroimmobilie mit einer Grösse von rund 8’000 Quadratmetern ist an einen Mieter, Europ Assistance (Generali Gruppe), langfristig vermietet und wird eine Nettorendite von 6,3 Prozent erbringen. Die Finanzierung erfolge in Übereinstimmung mit der Finanzierungsstrategie der Gruppe, teilt Züblin mit. Gestützt auf die derzeitigen Bedingungen sowie unter der Annahme eines unveränderten Marktwertes der Büroimmobilie erwartet die Züblin Immobilière France zukünftig ein jährlich gesteigertes IFRS Ergebnis von ca. 1 Mio. Euro (0,8 Mio. Euro für das laufende Geschäftsjahr) oder 0.25 Euro pro Aktie (Basierend auf den Aktienbestand per 1. August 2006). Seit dem Börsengang der Züblin Immobilière France im März 2006 ist dies die erste Akquisition; damit sei der erste Schritt zur Erreichung der vorgegebenen Ziele in Bezug auf Wachstum und Schaffung einer Wertschöpfung für die Aktionäre vollzogen, heisst es weiter. Die Züblin Immobilière France ist eine börsenkotierte Gesellschaft, die zur Erreichung des REIT-Status (SIIC-Status) gegründet wurde. Die Gesellschaft investiert ausschliesslich in Geschäftsliegenschaften (Büro, Einzelhandel, Logistik) und verfügt derzeit über einen Portfoliobestand von 3 Büroliegenschaften in Neuilly-sur-Seine and Saint-Cloud. Die Aktien der Züblin Immobilière France werden an der Euronext in Paris unter der Nummer ISIN: FR0010298901 (Eurolist, Abteilung C) gehandelt. n
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Ein Anbau bedeutet Abschied von der Enge Viele Häuser sind zu einer Zeit enstanden, als die Standards bezüglich Raumangebot deutlich tiefer lagen als heute. So verwundert es nicht, dass viele Hauseigentümer heute in Erweiterungen investieren. Im Holzbau entsteht in kurzer Zeit zusätzlicher Raum für Wohnen und mehr. Die Ansprüche von Herrn und Frau Schweizer an das Wohnumfeld haben sich in den letzten zwanzig Jahren im Zeichen wachsenden Wohlstands markant verändert. An sich kein Wunder: denn über 40 Prozent aller Wohnungen in der Schweiz sind älter als 40 Jahre, fast 30 Prozent sind vor 1945 erstellt worden. Und in den städtischen Kerngebieten ist der Anteil alter Objekte noch einmal massiv höher.
Ein interessanter Anbau an einem Einfamilienhaus in Bützberg
Neben eindeutig höheren Ansprüchen gegenüber früher bezüglich Komfort im Allgemeinen, besonders aber mit Blick auf Haustechnik, Raumflexibilität und Belichtung, sticht vor allem der klar gewachsene Bedarf an Wohnfläche pro Kopf hervor. Er hat ab 1980, wenn auch unter Verflachung der Kurve in den neunziger Jahren, stark zugenommen. Im Schnitt der zehn bevölkerungsreichsten Städte – Zürich, Genf, Basel, Bern, Lausanne, Winterthur, St. Gallen, Luzern, Biel und Thun, die zusammen rund 20 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer aufnehmen – stieg sie von 34 qm Anfang der achtziger Jahre auf 38 qm 1990 und erreichte 2000 einen Wert von 41 qm.
Alle beanspruchen mehr Platz Die statistisch erfasste Veränderung entsteht aus zwei Faktoren: aus einer Abnahme des Belegungsgrads auf der einen und aus einer realen Zunahme der durchschnittlichen Wohnungsgrösse auf der anderen Seite. So hat sich zum Beispiel im Kanton Zürich die Zahl der Wohnungen mit mehr als 120 qm Nutzfläche zwischen 1980 und 2000 mehr als verdoppelt. Auf der anderen Seite hat die Bevölkerung in den meisten betrachteten Städten mit Ausnahme von Genf, Winterthur und Thun abgenommen, während die Anzahl der Einpersonenhaushalte zugelegt hat: im Jahr 2000 bestand bereits jeder dritte Haushalt in der Schweiz, in den grossen Städten gar jeder zweite Privathaushalt nur aus einer Person. Die Einpersonenhaushalte beanspruchten im Jahr 2000 im Durchschnitt eine
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Ein Anbau bedeutet Abschied von der Enge
Kalender August bis September 06 Termine zum Vormerken 31.08.2006 bis 04.09.2006 Bauen & Modernisieren Messezentrum Zürich www.fachmessen.ch 07.09.2006 3. Schweizer Immobiliengespräch Restaurant Au Premier Zürich www.immorunde.ch 21.09.2006 Organisationale Werte gestalten Technopark Zürich www.pom.ch 27.09.2006 bis 29.09.2006 MIPIM Asia Convention and Exibition Centre Hongkong www.mipimasia.com 05.10.2006 bis 08.10.2006 Bauen & Wohnen Messegelände Luzern www.fachmessen.ch 23.10.2006 bis 25.10.2006 Expo Real Messegelände München www.expo-real.de
Seite Seite Ausgabe 10 / August 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Wohnfläche von 75 qm. Wesentlich ist, dass der Trend zu mehr Fläche pro Kopf beileibe nicht allein für Mietwohnungen festzustellen ist: In selbst bewohnten Eigentumsobjekten, deren Zahl seit 1990 kontinuierlich wächst – im Jahr 2000 überschritt sie die Millionengrenze –, stieg die pro Kopf beanspruchte Wohnfläche gemäss gesamtschweizerischer Statistik von 45 qm im Jahre 1990 auf 50 qm im Jahr 2000.
Das Haus erweitern – am besten mit Holz Der Weg zu mehr Wohnfläche muss natürlich oft im Bestand gegangen werden. Angesichts knapper Flächenressourcen, hoher Landpreise und Bestandswerte sind passende Baukonzepte gefragt: Umnutzung, Aufstockung und Erweiterung von bestehender Substanz. Im Umfeld des Eigenheims heissen die Wege zu mehr Wohnfläche – je nach individueller Sachlage – Dachausbau oder aber Vergrösserung des Volumens durch ein Zusatzgeschoss, einen Anbau oder ein Zusatzgebäude. Gerade beim Erweitern weist der Holzbau vielfältige Vorteile auf: zum Beispiel äusserst geringen Zeitbedarf und trockene Bauweise. Die Montage dauert wenige Tage, die Bautrocknungsdauer ist minimal, die Räume sind rasch geschlossen, und auf der Baustelle kehrt Ruhe ein. Die Nutzung der bestehenden Substanz erfährt nur eine geringe Beeinträchtigung, zum Teil geht es sogar ohne Unterbrechungen. Ein Pluspunkt ist auch die hohe Tragfähigkeit von Holz bei geringem Eigengewicht. Dadurch lassen sich die angebauten Baukörper anheben und auf filigranen Strukturen abstützen. Der bisherige Platz bleibt erhalten, oder es entsteht eine Umgebung mit neuer Nutzung.
Rucksack mit Aussicht Ein schönes Beispiel dafür liefert das Einfamilienhaus einer jungen Familie im bernischen Bützberg bei Langenthal, das mit einem Holzrahmen-Anbau auf einen Schlag um nicht weniger als 50 qm zugelegt hat – ohne damit auf dem Grundstück Platz zu fressen. Das Haus aus den dreissiger Jahren liegt auf einer schmalen, langgezogenen Parzelle direkt an der Hauptstrasse. Die leichte Hanglage ermöglichte einen RucksackAnbau, der sich an die bestehende Fassade anschliessen und auf ein Stahljoch auflegen liess. Der stützenfreie Raum unter dem eingeschossigen, zwischen grossen Bäumen schwebenden Holzkubus dient als gedeckte Gartenhalle oder als Autounterstand mit direkter Ausfahrt auf die Hauptstrasse. Die Auslagerung des Wohnraums in den Anbau liess im Altbau zeitgemässe Flächen für Küche – im Erdgeschoss direkt an den Wohnraum angeschlossen – und Bad zu, im Obergeschoss einen Zugang zur neuen Terrasse. Das minimale Eigengewicht des Anbaus erlaubt eine Lasteinleitung ins Fundament über nur zwei Punkte. Zur Lastabtragung ist im Dach ein querlaufender Stahlträger integriert, welcher in den Wandelementen und über zwei Stahlstützen innerhalb der Fenster die Lasten in das Stahljoch ableitet. Dadurch konnte die Fensterfront des Anbaus in einem leichten Pfosten-Riegel-System in Holz ausgeführt werden. n Michael Meuter
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Mietpreiswachstum hält auch im zweiten Quartal an Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle stieg im Jahresvergleich um 6,7 Prozent, dem höchsten Wachstum seit Herbst 2001. Innerhalb der letzten drei Monate zeigte er ein Plus von 2,5 Prozent. Alle 24 IndexStädte verzeichneten über das Quartal ein Mietpreiswachstum (11 Städte) oder die Spitzenmieten blieben stabil (13 Städte). pd. Der im letzten Quartal zu beobachtende Beginn einer relativ breit angelegten wirtschaftlichen Erholung in Europa hat sich stabilisiert. Nach Prognosen von Consensus im zweiten Quartal 2006 bewegt sich das Wirtschaftswachstum sowohl in der Eurozone als auch in der Europäischen Union langsam weiter nach oben. Mittlerweile wird es mit 2,3 bzw. 2,1 Prozent angegeben. Die weiterhin verstärkte Inlandsnachfrage ist der wichtigste Motor der revidierten BIP-Prognosen. Das Vertrauen der Verbraucher und der Unternehmen steigt in allen Märkten weiter. Der Geschäftsklima-Indikator (ESI) der Europäischen Kommission belegt, dass sowohl in der EU als auch in der Eurozone das Geschäftsklima auf dem höchsten Niveau seit Anfang 2001 angekommen ist. Um die Inflation unter Kontrolle zu halten, hat die Europäische Zentralbank den Leitzins das dritte Quartal in Folge um 25 Basispunkte auf 2,75 Prozent erhöht. Eine weitere Verschärfung der Geldpolitik ist wahrscheinlich. Der europäische Mietpreisindex* von Jones Lang LaSalle stieg im Jahresvergleich um 6,7 Prozent, dem höchsten Wachstum seit Herbst 2001. Ein nach wie vor bemerkenswerter zweistelliger Zuwachs gegenüber dem Vorjahr war in London (25 %), Dublin (15,5 %), Madrid (15,1%) und Mailand (11,1 %) zu beobachten. Überproportional im europäischen Durchschnitt legte darüber hinaus auch Hamburg mit 7,7 Prozent zu. Mit Frankfurt (3,1 %) und München (1,8 %) kamen noch zwei weitere deutsche Immobilienhochburgen im Einjahresvergleich auf ein MietAnzeige
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Mietpreiswachstum hält auch im zweiten Quartal an
Seite Seite Ausgabe 10 / August 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche preiswachstum. Moskau zeigte in dem von Jones Lang LaSalle neu aufgeführten und eng abgegrenzten 1 A-Teilmarkt „Kremlin“ (der Bürogebäude in unmittelbarer Nähe des Kreml umfasst), ein Plus von 41,2 Prozent. Ende Juni 2006 liegen mittlerweile 10 Indexstädte (+ 3 nicht im Index aufgeführte Märkte: Kopenhagen, Helsinki und Oslo) im aktuellen Mietzyklus auf der Immobilienuhr im Bereich des beschleunigten Mietpreiswachstum. In der Phase eines verlangsamten Mietpreiswachstums bewegt sich als einzige Stadt nach wie vor Moskau.
Paris mit Rekordumsatz Der Umsatz der 24 Index-Städte erreichte allein im 2. Quartal 2006 insgesamt 3 Mio. Quadratmeter - das höchste Quartals-Volumen seit 2001. Dies gilt auch für das gesamte 1. Halbjahr: mit rund 6 Mio. Quadratmeter wurde ein Zuwachs von 24 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr erreicht. Von den 24 untersuchten europäischen Märkten weisen 18 Städte im ersten Halbjahr ein Plus im Einjahresvergleich auf. Paris verzeichnete dabei mit 678.000 qm zwischen April und Ende Juni wiederholt ein Rekordumsatzniveau und liegt mit 1.437.000 qm in den ersten sechs Monaten fast 50 Prozent über dem Vorjahresniveau. Neun weitere Städte, angeführt von einem Trio aus Moskau, Madrid und Stockholm, bewegten sich im ersten Halbjahr zwischen einem Plus von 10 Prozent und 50 Prozent, darunter München (12 %) und Düsseldorf (10 %). Deutlich darüber (zwischen 75 % und 99 %) lagen Mailand, Luxemburg, Dublin, Amsterdam und Prag. Nur sechs Städte mussten prozentuale Rückgänge im Einjahresvergleich hinnehmen, darunter Frankfurt (- 43 %) und Berlin (- 31 %) mit den deutlichsten Abschlägen. Eine mehrheitlich positive Nettoabsorption führte zu einem über 12 Monate addierten Volumen von annähernd 4,7 Mio. Quadratmeter, das höchste Nettoabsorptionsniveau seit dem 2. Quartal 2001.
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Weiter rückläufig ist die durchschnittliche europäische Leerstandsquote, die Ende Juni mit 8,7 Prozent den seit Sommer 2003 niedrigsten Wert aufweist (1. Halbjahr 2005: 9,6 %). 15 Städte haben einen Rückgang innerhalb des Quartals zu verzeichnen: den deutlichsten zeigten Lyon mit 170 Basispunkten, das damit bei einer Quote von 6,2 Prozent angekommen ist, Stockholm (minus 130 Basispunkte auf 15,4 %) und Warschau (minus 80 Basispunkte auf 7,9 %). Im zweistelligen Bereich über 15 Prozent und damit am höchsten liegen die Leerstandsquoten nach wie vor in Frankfurt (18,4 %) Amsterdam (16,7 %) und Stockholm (15,4 %). Auf über 10 Prozent kommen Dublin (14,3 %), Budapest und Prag (jeweils 11,1 %), Utrecht (10,8 %) und mit Düsseldorf (12,6 %) und Berlin (10,3 %) zwei weitere deutsche Städte. Die niedrigsten Leerstandsquoten sind für Moskau (2,9 %), Madrid (5,0 %), Paris (5,1 %) und Barcelona (5,2 %) zu notieren.
Immobilien Brief Mietpreiswachstum hält auch im zweiten Quartal an
Trotz der weiterhin hohen Nachfrage hat sich der Leerstand nur sehr langsam abgebaut, da gleichzeitig insgesamt immerhin 2,3 Mio. Quadratmeter neue oder sanierte Fläche in den 24 wichtigsten europäischen Märkten bis dato fertig gestellt wurden. Mit einem ähnlichen Niveau ist für die zweite Jahreshälfte zu rechnen. Damit werden die Fertigstellungszahlen für 2006 zwar deutlich unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 5,9 Mio. Quadratmeter liegen, allerdings bereits wieder 22 Prozent n über dem Volumen des Vorjahres.
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Pensionskassen sorgen für Kapitalflut
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer-ImmobilienGespräche Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal www.immorunde.ch Redaktion: Remi Buchschacher redaktion@immorunde.ch
pd. Europas Pensionskassen werden nach einer Studie der Investmentbank JP Morgan in den nächsten Jahren bis zu 350 Milliarden Euro in Immobilien investieren. Danach haben die Versorgungswerke im Schnitt nur 6 Prozent des von ihnen verwalteten Vermögens in Immobilien angelegt. Die Quote müsste jedoch im Idealfall auf 15 Prozent angehoben werden, um langfristig die kontinuierlich steigenden Rentenzahlungen aufgrund der längeren Lebenserwartung der Versicherten gewährleisten zu können, meinen die Analysten. Durch die Mietrenditen garantieren Immobilien einen kontinuierlichen Cashflow, aus dem die laufenden Zahlungen bestritten werden können. Selbst eine Anhebung der Quote auf nur 10 Prozent würde zu Immobilieninvestments von rund 150 Milliarden Euro führen, schreiben die Experten von JP Morgan. Je nach Herkunftsland sind die Anlagestrategien von europäischen Pensionskassen bisher unterschiedlich ausgeprägt. Die Immobilienquote reicht dabei von ein Prozent in Österreich bis zu über 20 Prozent in Italien. Mit einem durchschnittlichen Anteil von 6 Prozent liegen die Europäer aber n immer noch vor den USA und Japan (siehe Grafik).
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EINLADUNG Das nächste Immobiliengespräch findet am 7. September 2006 um 18.45 Uhr im Restaurant Au Premier im Zürcher Hauptbahnhof statt. Es gibt noch freie Plätze. Jetzt anmelden unter www.immorunde.ch Thema:
Referenten:
Internationale Immobilienbeteiligungsprodukte in der Schweiz - Alternative Immobilienanlagen Oliver Georg - Hanseatische Capitalberatungsgesellschaft, Hamburg Jürg Bernet - Euro Institut für Immobilienmanagement, Zug