Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 11 / August 2006 Editorial
Der Anlagehunger wird immer grösser
Remi Buchschacher Herausgeber
INHALT Editorial................................... 1 Schweizer Immobilienmärkte im Fokus ausländischer Fondsanbieter . ....................... 2 2006 bringt Rekordergebnisse auf dem globalen Hotelinvestmentmarkt............. 5 Schweizer Angebotsmieten seit 2002 deutlich gestiegen.... 6 Kalender.................................. 7 Europäisches ImmobilienInvestmentvolumen stieg um 30 Prozent an ................... 8 Last Minute........................... 10 Wankdorf-Center läuft gut und wird trotzdem verkauft . 11 Impressum............................. 11
Das Beispiel des Wankdorf-Centers in Bern hat es in aller Deutlichkeit aufgezeigt: Die Schweiz rückt immer stärker in den Fokus ausländischer Immobilieninvestoren. Die Dr. Karl Bartel GmbH & Co aus Köln hat zugegriffen und das Einkaufscenter gekauft. Ein Mega-Deal kann man da nur sagen. Und ein Beispiel dafür, wie internationale Player denken und handeln. Denn ein Shoppingcenter, das gut läuft und erst noch zu haben ist, hat man nicht oft im Einkaufskorb. Das Kapital in den Immobilienmärkten kennt schon lange keine Grenzen mehr. ImmobilienInvestitionen erreichten mit europaweit 95 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2006 einen neuen Rekord. Die Investoren suchen gute Objekte, und die sind nicht immer leicht zu finden. Zwar wird in Grossbritannien und in Deutschland am meisten Geld in die Immobilienmärkte investiert, aber auch in der Schweiz wird der Anlagehunger vor allem der institutionellen Investoren immer grösser. Wenn dann noch Top-Objekte von ausländischen Investoren übernommen werden, wiegt das doppelt schwer. Ausländische Emissionshäuser und Investorengruppen suchen in der Schweiz Liegenschaften nach ganz klaren Parametern: Geschäftshäuser mit 6 bis 6,5 Prozent Rendite, zehnjährige Mietverträge, Anlagevolumen von mindestens 20 Millionen Franken in den Regionen Zürich, Genf, Basel oder Zug. Das sind die internationalen Standards, die sich für die Verbriefung als Beteiligungsgesellschaften (geschlossene Immobilienfonds) eignen. Dass da der Markt eng wird, ist klar. Profitieren von diesem Trend könnten zum Beispiel die Hotels. Der globale Hotelinvestmentmarkt steuert auf ein Rekordjahr zu. Das Hotelinvestmentvolumen lag im ersten Halbjahr 2006 bei 41 Milliarden USD, 33 Prozent höher als noch vor einem Jahr. In diesen Märkten herrschen aber spezielle Regeln. Wer sich mit dem Gedanken beschäftigt einzusteigen, sollte dies mit Bedacht tun. Am 7. September werden wir die Thematik ausländischer Beteiligungsangebote in der Schweiz am dritten Schweizer Immobiliengespräch eingehend erörtern. Allerdings ist das Gespräch bereits ausgebucht. Für dieses grosse Interesse danken wir Ihnen, liebe Leserinnen und Leser, ganz herzlich. Ein Zückerchen bleibt: Das nächste Schweizer Immobiliengespräch folgt schon bald. Remi Buchschacher
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Schweizer Immobilienmärkte im Fokus ausländischer Fondsanbieter Wie bei Aktien und Anleihen fliesst investiertes Kapital auch bei Immobilien mittlerweile regelmässig über Landesgrenzen hinweg. Immer stärker in den Fokus ausländischer Fonds-Anbieter gelangt dabei die Schweiz. Ein lange abgeschotteter Markt wird in Europa salonfähig.
Internationale Emissionshäuser bieten ihre Beteiligungen immer öfter auch in der Schweiz an. Hier eine Immobilie aus dem Portfolio der IVG in London.
Zu geringe Renditen, zu wenig Transparenz, zu abgeschottet: So tönte es noch vor ein paar Jahren, wenn im Ausland über die Schweizer Immobilienmärkte gesprochen wurde. Das Interesse der Anleger war gering und die Schweizer Städte tauchten kaum einmal in den Rankings und Marktberichten internationaler Research-Agenturen auf. Doch internationales Immobilien-Investment hat sich für Investoren auf der ganzen Welt innerhalb kurzer Zeit quasi zur selbstverständlichen Geschäftspraxis entwickelt. Dabei rückt die Schweiz immer stärker in den Fokus von Anbietern moderner Anlagevehikel, wie zum Beispiel geschlossener Immobilienfonds, die hierzulande als Beteiligungsgesellschaften auftreten. Diese suchen an Top-Standorten grosse Geschäftsliegenschaften, Einkaufszentren oder Logistikimmobilien, die sie rund zur Hälfte über eine Bank fremd finanzieren und die andere Hälfte vermögenden Privatinvestoren zur Zeichnung von Anteilscheinen offerieren. „Immobilieninvestitionen in der Schweiz können unter dem Gesichtspunkt der Markt- und Währungsdiversifizierung sinnvoll sein. Positiv hervorzuheben sind die
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aktuell geringen Kapitalkosten. Langfristig hat sich der Schweizer Franken zudem als stabile Anlagewährung gezeigt. Wir halten die Schweiz als zukünftigen Absatzmarkt unserer Fonds für interessant“, sagt Oliver Georg, Immobilienexperte beim Hamburger Emissionshaus HCI. Zurzeit seien in der Schweiz allerdings keine Aktivitäten geplant, führt er weiter aus, doch „im Hinblick auf interessante Investitionsmöglichkeiten“ werde der Markt aber durchaus beobachtet.
Schweizer Immobilienmärkte im Fokus ...
Anleger-Motivationen variieren stark Das Volumen an Kapital, das grenzüberschreitend investiert wird, steigt schneller denn je. Dadurch ist auch die Anzahl an Vehikeln, die einen Einstieg in internationale Immobilien ermöglichen, in den letzten fünf Jahren erheblich gestiegen. Die Motivationen und Ziele von grenzüberschreitenden Immobilien-Investoren variieren dabei aber erheblich. Ganz generell können diese Investoren einer der zwei folgenden Gruppen zugeordnet werden: „Renditesteigerer“, die höhere Verzinsungen im Vergleich zum inländischen Markt suchen und „Risikooptimierer“, die Diversifikation von einem begrenzten oder ineffizient eingepreisten einheimischen Markt suchen. „Derzeit geht das grösste Interesse an grenzüberschreitenden Immobilien-Investitionen von der Gruppe der Renditesteigerer aus. Rekordmittelzuflüsse, die auf Immobilien in Westeuropa, Nordamerika und Asien/Australien zielen, haben die Preise steigen und die Renditen sinken lassen“, sagt Claus Thomas, Geschäftsführer von LaSalle Investment Management in München. Daraus resultiere, dass Investoren mit weiterhin sinkenden Renditeerwartungen auf den einheimischen Immobilienmärkten zu kämpfen hätten und daher Wege und Möglichkeiten suchen, in anderen Teilen der Welt ihr Kapital anzulegen, wo attraktivere Risiko-Rendite-Kombinationen angeboten werden. Gegenwärtig sind es vor allem die deutschen Emissionshäuser, die ihr Augenmerk auf die Schweiz richten. Neben der HCI blickt auch Lloyd Fonds aus Hamburg mit grossem Interesse auf die Schweiz. Für LloydVertriebsleiter Werner Ackermann ist die Schweiz ein Markt, der immer wichtiger wird. „Wir sind sowohl an Schweizer Investoren, wie auch an Schweizer Immobilien interessiert“, betont er. Für Schweizer Investoren seien die geschlossenen Beteiligungsgesellschaften mit ihren grossen inAnzeige
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ternationalen Immobilien aus Diversifikations- und Renditegründen sehr attraktiv und umgekehrt sei es für internationale Investoren interessant, in der „sicheren“ Schweiz an Geschäftsimmobilien beteiligt zu sein.
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Rare Kategorie gesucht Ähnlich sieht es auch Bernhard Köhler von der European Property Consulting AG in Pfäffikon. Als ehemaliger Geschäftsführer eines international tätigen Emissionshauses in Bremen hat er sich vor zwei Jahren in der Schweiz niedergelassen und führt unter anderem die hiesige Repräsentanz der grössten deutschen Immobiliengesellschaft, der IVG Immobilien AG aus Bonn. „Ausländische Emissionshäuser suchen in der Schweiz Liegenschaften nach ganz klaren Parametern: Geschäftshäuser mit 6 bis 6,5 Prozent Rendite, zehnjährige Mietverträge, Anlagevolumen von mindestens 20 Millionen Franken in den Regionen Zürich, Genf, Basel oder Zug“. Das sind die internationalen Standards, die sich für die Verbriefung als Beteiligungsgesellschaften (geschlossene Immobilienfonds) eignen. Doch genau diese Immobilienkategorie ist in der Schweiz rar. Der Druck nur schon von einheimischen Investorengeldern, die geeignete Anlagegefässe suchen, ist gross. Das führt zu steigenden Preisen und sinkenden Renditen. Dazu kommt die Marktsituation, die einem „closed shop“ gleicht und es für ausländische Investoren oft unmöglich macht, an die entsprechenden Kaufobjekte heran zu kommen. „Das macht es nicht einfach. Disziplin, Geduld und Kreativität bei grenzüberschreitenden Immobilien-Investments ist deswegen das höchste Gebot für jeden Anleger“, unterstreicht Bernhard Köhler. Trotz dem verstärkten Interesse internationaler Anleger an der Schweiz zeigt die geopolitische und die geowirtschaftliche Weltkarte eine zunehmende Achsenverlagerung von West nach Ost. „Das bedeutet allerdings nicht, dass die ‚alten’ Immobilienmärkte am Ende sind. Es heisst allerdings, dass sich die Player in diesen Märkten etwas einfallen lassen müssen, um im Wettbewerb der Regionen Schritt halten zu können“, ist Claus Thomas von LaSalle Investment Management überzeugt. Denn die Suche nach Opportunities und Marktpotenzialen ist genauso grenzenlos wie der Kapitalfluss. n Remi Buchschacher
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Immobilien Gespräche Das Immobiliengespräch vom 7. September ist ausgebucht und wir danken für das rege Interesse. Das Thema des nächsten Gespräches wird sein:
Facility Management - mehr als nur ein Begriff? Weitere Informationen dazu folgen in Kürze.
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2006 bringt Rekordergebnisse auf dem globalen Hotelinvestmentmarkt Noch nie wurde soviel Geld in den Hotelinvestmentmarkt investiert. Das immense Kapital aus den Immobilienmärkten fliesst immer häufiger in Hotels. Das bewegt viele Hoteleigentümer dazu, einen Verkauf zu erwägen. pd. Der globale Hotelinvestmentmarkt steuert auf ein weiteres Rekordjahr zu. Das Hotelinvestmentvolumen lag im ersten Halbjahr 2006 bei 41 Mrd. USD, entsprechend einem Plus von 33 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr. Der Durchschnitt der Jahre 2001 bis 2005 (rund 24 Mrd. USD) wurde sogar um 70 Prozent übertroffen. „Es ist einfach auf dem gesamten Immobilienmarkt ein immenses Kapital vorhanden, so auch im Hotelbereich. Fast doppelt so viele (60) und auch grössere Portfoliotransaktionen gegenüber dem Vorjahr führten zu dem herausragenden Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr. Bis zum Jahresende erwarten wir ein globales Hotelinvestmentvolumen von über 60 Mrd. USD“, so Christoph Härle, Executive Vice President bei Jones Lang LaSalle Hotels. Und weiter: „Unsere Prognose für 2006 lag Anfang des Jahres aufgrund des geringeren Angebots im Markt auf einem ähnlichen Niveau wie 2005. Mittlerweile verfolgen mehr und mehr Hoteleigentümer einen möglichen Verkauf ihrer Immobilie. Das Produktangebot nimmt damit zwar zu, nichtsdestotrotz liegt das Verhältnis Käufer-Verkäufer immer noch in einem ungünstigen Verhältnis von 3:1 – ein nach wie vor limitierender Transaktionsfaktor.“
Steigerung in allen Regionen Alle Regionen haben im Vergleich zum Vorjahreszeitraum höhere Hotelinvestmentaktivitäten registriert. Das Hotelinvestmentvolumen für die Region EMEA (Europa, Naher Osten und Afrika) lag in den ersten sechs Monaten 2006 um 33 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum. Für die zweite Jahreshälfte wird eine noch verstärkte Aktivität erwartet. Grund für die starke Entwicklung ist ein hohes Kapitalaufkommen sowie ein weiter wachsendes Interesse an Hotelimmobilien, gepaart mit derzeit noch günstigen Zinskonditionen sowie die andauernde Unsicherheit auf den Aktienmärkten. „Die erhöhte Transparenz auf dem Hotelinvestmentmarkt und das professionelle Management haben das Vertrauen in diesen Immobiliensektor wachsen lassen. Nicht zuletzt zeigt sich diese Entwicklung auch in den Anfangsrenditen, die sich seit 2001 abhängig von den unterschiedlichen Regionen um bis zu 200 Basispunkte reduziert haben. Vor allem in Osteuropa sind die Renditen in den vergangenen 15 Monaten deutlich unter Druck geraten und haben teilweise um über 250 Basispunkte nachgelassen“, so Härle. n
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Schweizer Angebotsmieten seit 2002 deutlich gestiegen Seit Juli 2002 sind die Angebotsmieten in der Schweiz um 4,6 Prozent gestiegen. Am deutlichsten war der Anstieg in der Region Bern mit 9,8 Prozent. Im Juli 2006 erhöhte sich der gesamtschweizerische Index um 0,1 Prozent auf 105,3 Indexpunkte. pd. Der homegate.ch Angebotsmietindex wurde erstmals vor drei Jahren im August 2003 publiziert. Die Berechnungsgrundlage bildete das Jahr 2002. Seither sind die Angebotsmieten deutlich gestiegen. Diese Entwicklung verlief allerdings nicht konstant. In der ersten Berichtsperiode (2002/2003) wiesen die Angebotsmieten in der Schweiz mit einer Zunahme um plus 0,8 Prozent nur eine leichte Teuerung auf. Im darauf folgenden Jahr entwickelten sich die Mietpreise gar negativ und erreichten schliesslich im Juli 2004 einen Tiefststand von 101,0 Indexpunkten. Auf diesen Rückgang folgte ein stetiger Aufwärtstrend, der bis heute anhält. So erreicht der gesamtschweizerische Index über den Berechnungszeitraum von Juli 2002 bis Juli 2006 einen Anstieg um plus 4,6 Prozent.
Mietpreise in Bern zeigen stärksten Zuwachs
Die Mieten stiegen in den letzten vier Jahren um 4,6 Prozent
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Seit Juli 2002 wurde die deutlichste Steigerung der Angebotsmieten in der Region Bern mit plus 9,8 Prozent registriert. Die Regionen Basel und Zürich wiesen mit plus 1,7 bzw. plus 3,1 Prozent unterdurchschnittliche Wachstumsraten auf. Im Monatsvergleich stiegen die Angebotsmieten im Juli 2006 in Zürich (104,0 Indexpunkte) bzw. Bern (110,5 Indexpunkte) moderat um je plus 0,1 Prozent. Damit verliefen sie parallel zum landesweiten Angebotsmietindex. In Basel (102,1 Indexpunkte) gaben sie mit minus 0,2 Prozent leicht nach. Auch im Arc Lémanique (plus 7,9
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Prozent), in der Innerschweiz (plus 8,4 Prozent) und im Tessin (plus 7,4 Prozent) legten die quartalsweise berechneten Angebotsmieten seit Beginn der Indexberechnung stark zu. Die Ostschweiz verzeichnete mit plus 2,7 Prozent eine vergleichsweise bescheidene Zunahme.
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Alte und kleine Wohnungen: deutlicher Anstieg
Kalender August bis Oktober 06 Termine zum Vormerken 31.08.2006 bis 04.09.2006 Bauen & Modernisieren Messezentrum Zürich www.fachmessen.ch 07.09.2006 3. Schweizer Immobiliengespräch Restaurant Au Premier Zürich www.immorunde.ch 21.09.2006 Organisationale Werte gestalten Technopark Zürich www.pom.ch 27.09.2006 bis 29.09.2006 MIPIM Asia Convention and Exibition Centre Hongkong www.mipimasia.com 05.10.2006 bis 08.10.2006 Bauen & Wohnen Messegelände Luzern www.fachmessen.ch 23.10.2006 bis 25.10.2006 Expo Real Messegelände München www.expo-real.de
Die Angebotsmieten kleiner und grosser Wohnungen zogen seit Juli 2002 um plus 5,2 bzw. plus 4,2 Prozent an. Im Juli 2006 wurden kleine Mietwohnungen (105,3 Punkte) im Vergleich zum Vormonat durchschnittlich um 0,2 Prozent teurer angeboten, grosse Wohnungen um 0,1 Prozent (106,2 Punkte). Im Segment der alten Wohnungen wurde über die letzten vier Jahre ebenfalls ein hoher Anstieg registriert (plus 5,6 Prozent). Die Angebotsmieten neuer Wohnungen verteuerten sich mit plus 2,0 Prozent weniger stark. Im Juli 2006 war bei den Neuwohnungen (104,5 Punkte) im Vergleich zum Vormonat ein Rückgang der Angebotsmieten um minus 0,2 Prozent festzustellen, bei den Altwohnungen (105,9 Punkte) ein leichtes Plus von 0,2 Prozent.
Konjunktureller Hintergrund Nach der konjunkturellen Baisse in den Jahren 2002 und 2003 erholte sich die Schweizer Wirtschaft deutlich. In 2004 wuchs sie um plus 2,1 Prozent und im Jahr 2005 um plus 1,8 Prozent. Analog zur allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung nahm die Neuproduktion an Wohnraum zu. In den Jahren 2003 bzw. 2004 kamen 32’000 bzw. 37’000 neue Wohneinheiten auf den Markt. Im Jahr 2005 wurden in der Schweiz rund 38’000 neue Wohnungen erstellt. Auch im laufenden Jahr kann vorerst von einer kräftigen Angebotsausdehnung ausgegangen werden. Am Ende des ersten Quartals 2006 waren rund 57’000 Wohnungen im Bau, das sind 20 Prozent mehr als im Vorjahresquartal. Allerdings nahm die Zahl der Baubewilligungen im gleichen Zeitraum um ein Prozent ab. Bis heute konnte die Angebotsausweitung vom Markt absorbiert werden, was sich in einer immer noch niedrigen Leerziffer ausdrückt. Im Jahr 2005 stieg diese erstmals seit 1999 wieder an (auf 0,99 Prozent) und auch für das kommende Jahr ist eine Zunahme der Leerstände zu erwarten. Allerdings wird sie auch weiterhin deutlich unter der natürlichen Leerziffer von 1,4 Prozent bleiben. Angesichts der robusten Entwicklung der Wirtschaft sind trotz dieser Angebotsausweitung leicht steigende Angebotsmieten zu erwarten. Der homegate.ch-Angebotsmietindex wird vom Immobilienportal homegate.ch in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben und misst die monatliche qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neu und wieder zu vermietende Wohnungen auf homegate.ch. Die Entwicklung der Angebotsmietpreise wird um die unterschiedliche Qualität, Lage und Grösse der Wohnungen korrigiert (so genannt hedonische Methode), sodass die effektive Mietpreisentwickn lung abgebildet wird.
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Europäisches Immobilien-Investmentvolumen stieg um 30 Prozent an Immobilien-Investitionen erreichen mit europaweit 95 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2006 neuen Rekord. Das geht aus European Capital Market Bulletin von Jones Lang LaSalle hervor. pd. Das Immobilien-Investmentvolumen in Europa im ersten Halbjahr 2006 hat mit 95 Milliarden Euro Rekordhöhe erreicht und bewegt sich nach Angaben des jüngsten European Capital Markets Bulletin von Jones Lang LaSalle 30 Prozent über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. „Die starke Investorennachfrage und einige grosse Portfolio-Abschlüsse haben die Immobilien-Direktanlagen in Europa auf eine neue Höhe getrieben“, so Tony Horrell, CEO European Capital Markets bei Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Allein im ersten Halbjahr 2006 lagen die Investment-Aktivitäten über dem jeweiligen Ganzjahresniveau der Jahre 2000 bis 2003. Wir gehen davon aus, dass die starke Investorennachfrage auch im zweiten Halbjahr anhält und das Transaktionsvolumen bis Jahresende auf eine Grössenordnung von 180-200 Milliarden Euro ansteigen und damit deutlich höher liegen wird als 2005 mit 156 Mrd. Euro“. Die europäischen Investmentaktivitäten konzentrierten sich zunehmend auf drei grosse Märkte (zusammen 70 % des Volumens). Grossbritannien blieb im ersten Halbjahr 2006 mit 35 Prozent des Transaktionsvolumens zwar das investmentintensivste Land, gegenüber 2005 (45 %) ist sein Anteil aber deutlich zurückgegangen. Frankreich verdoppelte zwar nahezu seinen Anteil auf 15 Prozent, blieb aber im Ranking hinter Deutschland, das ebenfalls einen deutlichen Anstieg von 13 (2005) auf 20 Prozent im ersten Halbjahr 2006 zeigte. Gepuscht wurde diese Entwicklung in Deutschland vor allem auch durch den Verkauf des Karstadt-Portfolios, der allein fast 5 Prozent zum europäischen Transaktionsvolumen beigetragen hat. Anzeige
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Europäisches Immobilien-Investment ...
Grossbritannien bleibt Leader in Sachen Transaktionsvolumen. Auf dem Bild Canary Warf, London .
Seite Seite Ausgabe 11 / August 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Deutsche Anleger waren für insgesamt 25 Prozent der Verkäufe, aber nur 7 Prozent der Käufe verantwortlich. Das Verhältnis von Käufern und Verkäufern war in Deutschland aber völlig anders gewichtet als in Frankreich und Grossbritannien. Unternehmen stellten mit einem Anteil von 27 Prozent am Verkaufsvolumen den grössten Verkäuferkreis, gefolgt von nicht börsennotierten Fonds mit 19 Prozent und nicht börsennotierten Entwicklern mit 17 Prozent. Auf der Käuferseite waren es die nicht börsennotierten Fonds, die mit 66 Prozent das Kaufvolumen dominierten. Der Anteil grenzüberschreitender Investitionen am Gesamtvolumen ist im ersten Halbjahr 2006 auf 68 Prozent gestiegen (64,3 Mrd. Euro) gegenüber 59 Prozent im Gesamtjahr 2005. 58 Prozent davon waren interregional unter Beteiligung von Investoren von ausserhalb Europas, 42 Prozent entfielen auf europäische Investoren, die ausserhalb ihres Heimatlandes anderswo in Europa kauften oder verkauften. „Noch bis zum Vorjahr entfiel der grösste Anteil an grenzüberschreitenden Investitionen mit 35 – 45 Prozent stets auf Grossbritannien. An zweiter Stelle stand Frankreich mit 15 – 25 Prozent, während alle anderen Länder unter 10 Prozent lagen“, so Marcus Lemli, Leiter Capital Markets Jones Lang LaSalle Und weiter: „2006 setzte sich Deutschland mit einem Anteil von 25 Prozent an sämtlichen grenzüberschreitenden Aktivitäten vor Frankreich (20 %) und knapp hinter Grossbritannien (27 %) auf Platz zwei. Bei den Verkäufen lag Deutschland mit einem Anteil von 32 Prozent an den grenzüberschreitenden Kapitalströmen klar vor Grossbritannien (16 %) und Fonds, die weltweites Kapital verwalten“.
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Last Minute
Unique mit gutem Halbjahresergebnis pd. Nach einem Gesamtgewinn von 59,1 Mio. Franken für das Geschäftsjahr 2005 weist Unique (Flughafen Zürich AG) für das erste Semester 2006 einen Gewinn von 37,0 Mio. Franken aus, welcher deutlich über dem Vorjahresergebnis liegt. Der Halbjahresgewinn von 37,0 Mio. Franken liegt 70,5 Prozent über dem Ergebnis des ersten Halbjahres 2005 (21,7 Mio. Franken). Das Ergebnis liege über den Erwartungen der Unternehmung, wie dieses mitteilt. Die starke Verkehrsentwicklung im ersten halben Jahr, die erfreuliche Entwicklung im Kommerzgeschäft und die Einsparungen bei den Kapitalkosten hätten massgeblich zu diesem guten Ergebnis beigetragen. Gegenüber dem Vorjahr konnte der Umsatz von 339,4 Mio. Franken auf 355,3 Mio. Franken gesteigert werden (plus 4,7 Prozent). Die Non-AviationErträge liegen mit 145,1 Mio. Franken 3,7 Prozent über dem Vorjahr. Erfreulich sei dabei insbesondere die überproportionale Ertragszunahme im Kommerzbereich. Die durchschnittlichen Kommerzausgaben pro abfliegenden Passagier konnten von 39.14 Franken auf 41.56 Franken (plus 6,2 Prozent) gesteigert werden.
Seite10 10 Seite Ausgabe 11 / August 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Einzelhandel holt auf Während in Europa insgesamt die Büroimmobiliensparte mit 53 Prozent die europäischen Immobilien-Direktinvestitionen im ersten Halbjahr dominierte (Gesamtjahr 2005: 46 %) und damit zum ersten Mal seit 2001 europaweit mehr als 50 Prozent des Gesamtvolumens auf Büroflächen entfallen, war es in Deutschland der Einzelhandel (50 % des dort erzielten Gesamtvolumens). Der Anteil des Einzelhandelssektors fiel von 29 Prozent des europäischen Gesamtvolumens in 2005 auf 24 Prozent im ersten Halbjahr 2006. Der grösste Anteil des Transaktionsvolumens im Einzelhandelsbereich war in Deutschland zu beobachten (42 % des Gesamtvolumens), gefolgt von Grossbritannien mit 26 Prozent. Die deutlichste Veränderung beim Blick auf die Objekttypen zeigte mit einer Vervierfachung der Hotelsektor (von 3 % auf 12 %).
Briten weiter aktiv Aus Grossbritannien kam auch das meiste Kapital. Briten blieben die aktivsten Marktteilnehmer und waren im ersten Halbjahr für 27 Prozent der Kauf- beziehungsweise Verkaufstransaktionen verantwortlich. Anlageformen, die mit Kapital aus mehr als einem Land finanziert werden, erwiesen sich mit einem Anteil von 17 Prozent als zweitgrösste Kapitalquelle bei Käufen. Börsennotierte und nicht börsennotierte indirekte Anlageformen nehmen weiterhin an Bedeutung zu. Werden sie bisweilen auch als Bedrohung für Direktanlagen gesehen, kanalisieren sie tatsächlich Kapital in direkte Objekte, das zumindest teilweise sonst nicht den Weg in den Immobilienmarkt gefunden hätte. Nicht börsennotierte, von Dritten gemanagte Fonds waren der herausragendste Käufertyp. Sie waren im ersten Halbjahr für 43 Prozent der Kaufaktivitäten verantwortlich. An zweiter Stelle stand der börsennotierte Sektor mit 16 Prozent, gefolgt von Privatanlegern oder Konsortien, meist aus Grossbritannien oder Irland, mit 15 Prozent. Institutionelle Anleger waren mit 11 Prozent relativ schwach vertreten.
Renditen, Zinsen, Erträge In Kontinentaleuropa hält die Renditenkompression an. Das Kapital, das auf den europäischen Immobilienmarkt drängt, beeinflusst die Preise mehr als alle anderen Faktoren. In den letzten Jahren erhöhte die Renditenkompression die Erträge bis auf zweistellige Werte. Die vielerorts zu beobachtende Annäherung der Renditen an Tiefstände lässt die mittelfristigen Immobilienerträge in Europa in einstellige Bereiche absinken. Ausser in Grossbritannien wird die Zinsschraube in Europa angezogen. Sinkende Immobilienrenditen und steigende Zinsen mindern zwar, aber schalten die positive Renditedifferenz bei Fremdkapital orientierten Immobilienanlagen nicht gänzlich aus. Zusammen mit der anhaltend starken Nachfrage auch durch nicht Fremdkapital orientierte Anleger sind noch keine Auswirkungen auf die Transaktionsvolumina in der Eun rozone zu spüren.
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IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche GmbH, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Bahnhofstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Mitarbeit an dieser Ausgabe: Olivier Zurkirchen Bilder: Seite 2: IVG Seite 11: Bieler Tagblatt Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Seite11 11 Seite Ausgabe 11 / August 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Wankdorf-Center läuft gut und wird trotzdem verkauft pd. Die Berner Nationalstadion AG sowie das Shoppingcenter Wankdorf-Center sind mit dem ersten Betriebsjahr im 350-Millionen-Bau zufrieden. Das Shoppingcenter im Wankdorf-Mantel lockte mit seinen rund 30 Geschäften und Restaurants täglich 8300 Kunden an, die im ersten Betriebsjahr 110 Millionen Franken ausgegeben haben. Hauptmieter Coop zog eine „durchaus positive Bilanz“. Die Nachfrage nach Schweizer Shoppingcenter-Immobilien ist so gross wie noch nie. Auch über die Grenzen hinweg. Schweizer Shoppingcenter-Investoren erhalten deshalb fast täglich entsprechende Anfragen. Wie der „Bund“ berichtete, haben die bisherigen Besitzer des Wankdorf-Centers (Coop, Suva und Winterthur) ihre Anteile an die Kölner Investorengruppe Dr. Karl Bartel GmbH & Co. verkauft. Über den Kaufbetrag wurde Stillschweigen vereinbart. Es soll sich um einen dreistelligen Millionenbetrag handeln und dieser sei, laut Karl Bartel, zur Zufriedenheit aller Beteiligten ausgefallen. Bartel sei im Herbst 2005 darauf aufmerksam geworden, dass Coop, Suva und Winterthur unterschiedliche Ansichten im Bezug auf das Management ihrer Immobilien n haben und habe sofort mit dem Kauf zugegriffen.