Immobilienbrief 134 vom 6. 2. 2012

SCHWEIZER

Ausgabe 134_ 7. Jahrgang / 6. Februar 2012

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt 2 KPMG: Preisfestlegungs mechanismen unter der Lupe 3 Nachrichten: UBS-Immobilienindex 5 Im Gespräch: Jan Eckert, CEO Jones Lang LaSalle Schweiz 11 UGL übernimmt DTZ 12 Nachrichten: RGM FM Schweiz 13 Nachrichten: Pom+Consulting AG 14 Nachrichten: AFIAA/Alba Property 15 PWC/ULI: Emerging Trends in Real Estate Europe 2012 16 Nachrichten: UBS SIMA/ Realstone Swiss Property 17 Marktkommentar 17 Nachrichten: Swissbau 2012 18 Immobiliennebenwerte 19 Immobilienfonds/-Aktien 20 Projektentwicklung: Aquatikon 20 Impressum

Zukunftsträchtige Märkte Das Marktpotenzial für energieeffiziente Dienstleistungen und Produkte im Immobiliensektor scheint kontinuierlich zu wachsen. In Deutschland etwa bildet sich gemäss einer Studie von Roland Berger Strategy Consultants ein zukunftsträchtiger Leitmarkt für Energie- und Ressourceneffizienz im Gebäudemanagement, der bis 2020 jährlich um 6,5 Prozent wachsen soll. Um von der steigenden Nachfrage zu profitieren, Birgitt Wüst Redaktionsleiterin müssten Immobiliendienstleister und FacilityManagement-Anbieter neue Geschäftsmodelle und Lösungen aus einer Hand entwickeln, heisst es in der Studie. Für das Facility Management (FM) eröffneten sich damit gleichermassen grosse Chancen wie Herausforderungen, und das international. In der Tat scheinen einige Unternehmen die Chancen im FM-Geschäft nutzen zu wollen.

So hat etwa die Dortmunder RGM Facility Management GmbH jüngst den Geschäftsbereich FM Services von der Berner Ascom AG übernommen, als «Grundstein für die Expansion in die Schweiz». Auf Expansion stehen die Zeichen auch beim australischen UGL-Konzern, der mit seiner Sparte UGL Services im Dezember den britischen Immobilienberater DTZ übernahm – u.a. um auf den FM-Märkten in Europa Fuss zu fassen. Wie gross die Chancen in dem margenschwachen Geschäft tatsächlich sind, bleibt abzuwarten. Ebenso, ob sich bei anhaltendem Preiskampf in der Branche die vom Kunden gewünschte Qualität in jedem Fall halten lässt.

Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Private Equity Real Estate SCHWEIZER als Ausweg aus dem Anlagedruck?

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Donnerstag, 16. Februar 2012 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / vonmuralt@ibverlag.ch Teilnahme CHF 80.-. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt Donnerstag, 16. Feb. 2012, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)

Private Equity Real Estate als Ausweg // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Anlagedruck?

Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // aus dem Investitionen in den Schweizer Immobilienmarkt im Core Bereich wird zunehmend schwieriger. Eine Diversifikation in opportunistische Private Equity Real Estate-Anlagen kann in einem solchen Umfeld Sinn machen. Zahlreiche Schweizer Immobilieninvestoren haben das Potenzial im Bereich Private Equity Real Estate (PERE) erkannt und investieren in diese Immobilienstrategie. Experten aus Theorie und Praxis diskutieren über folgende Fragen die sich dazu stellen:

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 2_2012 / Seite 2

Studie

Preisfestlegungsmechanismen unter der Lupe Wie institutionelle Investoren beim Immobilienerwerb zu einer Preisbildung kommen, untersucht eine neue Studie der Uni Zürich/KPMG.

BW/PM. Seit über fünf Jahren registriert der direkte Immobilienanlagemarkt in der Schweiz steigende Preise. «Dass sich der Schweizer Immobilienmarkt bis anhin den Einflüssen der globalen Finanzkrise weitgehend entziehen konnte, ist nicht nur auf positive Migrationseffekte und ein tiefes Zinsumfeld zurückzuführen, sondern auch darauf, dass sich institutionelle und professionelle Investoren in Schweizer Immobilien hauptsächlich auf Cash-Flow basierte Bewertungen abstützen», sagt Beat Seger, Director bei KPMG Real Estate AG und Autor der jüngst veröffentlichten Studie «Preisbildung beim Erwerb direkter Immobilienanlagen in der Schweiz». Im Rahmen der Studie an der Universität Zürich hat Seger Preisfestlegungsmechanismen bei institutionellen und professionellen Anlegern untersucht. Eines der zentralen Ergebnisse: «Die Bewertungen halten in einem boomenden Markt mit der Preisentwicklung aufgrund mangelnder Informationseffizienz nur zeitverzögert mit und haben somit eine glättende Wirkung auf die Preise.»

«Teilgeschlossenes Marktsystem»

Seger zufolge wird dieser Einfluss durch die Tatsache begünstigt, dass individuelle Finanzierungskomponenten in Immobilienbewertungen keine Berücksichtigung finden. Wei-

Bisher ist der Schweizer Immobilienmarkt von der globalen Finanzmarktkrise kaum betroffen ter zeigt die Untersuchung, dass sich Immobilienpreise objektspezifisch bilden und derzeit hauptsächlich vom Kapitalanlagebedarf getrieben werden. «Diversifikationsüberlegungen sind eher sekundärer Natur», betont Seger. Aus der Fokussierung auf das Anlageobjekt in der Akquisition resultiere eine reduzierte Konnektivität zu börsengehandelten Anlagen, was die Vergleichbarkeit von Immobiliendirektanlagen mit alternativen Inves-

titionsoptionen einschränke. In der daraus entstehenden Handelsträgheit sieht der Experte eine der Ursachen für die relative Stabilität des Schweizer Immobilienanlagemarktes: «Als Resultat bildet sich ein teilgeschlossenes Marktsystem, das von der Interaktion zwischen Bewertung, Preisfestlegung und Marktstimmung getragen wird.»

Seger zufolge verhalten sich institutionelle und professionelle Anleger in

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

NACHRICHTEN

Schweizer Immobilien mehrheitlich risikoavers und erwarten mittelfristig ein Anhalten des positiven Trends bei Preisen und Werten. Angesichts des

mehrheitlich verfolgten Core/Core+ Investitionsstils und der bevorzugten Immobiliensegmente Wohnen und Büro, kombiniert mit einer >>>

Einflussfaktoren auf die Preisbildung

Quelle: KPMG 2012

UBS-Immobilienindex: Riskanter Aufwärtstrend Der UBS-Immobilienindex zeigt für das vierte Quartal 2011 einen Wert von 0,80 an; er liegt so hoch wie seit 20 Jahren nicht mehr. Ab einem Wert von 1 befindet sich der Immobilienmarkt in der Risikozone. Der Anteil der finanzierten, neu gekauften, aber nicht für den Eigengebrauch genutzten Liegenschaften sei zuletzt überdurchschnittlich gestiegen, stellen die UBS-Experten fest. Dass Immobilien verstärkt zu einer Finanzinvestition würden, treibe die Preise weiter in die Höhe.

Zudem führten die seit 2008/09 stark gesunkenen Zinsen – eine für den Eigenheimkauf günstige Ausgangslage – dazu, dass die Hypothekenschulden der Haushalte über dem Mittel liegen.

Gefährlich werde es, wenn Haushalte mit stark steigenden Zinsen konfrontiert würden. Mit einem Wirtschaftswachstum von nur 0,4 Prozent und einem Rückgang der Konsumentenpreise um 0,3 Prozent sei ein weiter Preisanstieg zwar nicht mehr gerechtfertigt, dennoch gehen die UBS-Experten davon aus, dass der Aufwärtstrend mindestens bis Ende 2012 anhält. Inzwischen lebe 22 Prozent der Schweizer Bevölkerung in Gebieten, in denen ein erhöhtes Risiko für die Bildung einer Immobilienblase besteht. Auf der UBS-Risikokarte stehen unverändert die Regionen um den Zürichsee und den Genferssee, Zug, Teile des Kantons Schwyz sowie Davos und das Oberengadin. Neu auf der Liste der UBS -«Monitoring-Regionen»: Baselstadt, die Region GlatttalFurttal und das Knonaueramt (beide ZH).

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF hohen Kapitalverfügbarkeit und der erhöhten Zahlungsbereitschaft für eine Portfolioexpansion, stellt sich für Seger die Frage, wie die Anleger Investitionen in die regional und segmentspezifisch beobachteten Preisblasen adäquat qualifizieren oder vermeiden und gleichzeitig ihre Renditeerwartungen realisieren wollen: «Ohne unterstützende exogene Faktoren kann der durch die Marktteilnehmer erwartete, anhaltend positive Preistrend in den durch

>>>

Investoren und Bewerter mit Blasentendenzen identifizierten Bereichen bereits bei einer kleinen Veränderung der Opportunitätskosten nicht fundamental gestützt werden.» Dies dürfte insbesondere dann der Fall sein, wenn das Refinanzierungszinsband angehoben wird. «Für diesen Fall müssten die Anleger im aktuellen Marktumfeld wohl bereit sein, eine weitere Reduktion des Yield Spread in Kauf zu nehmen», so Segers Schlussfolgerung.

WELCHEN INVESTITIONSSTIL VERFOLGEN DIE ANLEGER?

Quelle: KPMG 2012

INVESTORENERWARTUNG AN DIE NETTORENDITE EINER IMMOBILIENANLAGE (1STAND JUNI/JULI 2011)

Quelle: KPMG 2012

Teilnehmer der Studie Die für die Studie befragte Anlegergruppe fällt jährlich Preisentscheidungen über ein Gesamtvolumen von annähernd elf Milliarden Schweizer Franken. Sie vereint rund 28 Prozent des Gesamtwohnungsbestandes auf sich, repräsentiert gut 40 Prozent der Investitionen in den Büromarkt und hält gegen 70 Prozent der Verkaufsflächen in ihrem Eigentum. Das kumulierte Anlagevolumen dieser Immobiliensegmente beläuft sich auf rund 325 Milliarden CHF, was 13,5 Prozent des geschätzten Marktvolumens von rund 2.400 Milliarden CHF entspricht. Die Studienteilnehmer vereinen ein Volumen von über 100 Milliarden CHF rund damit rund ein Drittel des Volumens der betrachteten Segmente auf sich. Die an der Untersuchung ebenfalls teilnehmenden Bewerter repräsentieren ein geschätztes jährliches Bewertungsvolumen von 60 Milliarden CHF.

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Der Autor der Studie: Beat Seger, Director KPMG Real Estate AG

Es sei zu erwarten, dass sich die Divergenz zwischen Bewertung und Preisfestlegung im Zeitpunkt einer möglichen Trendumkehr reduzieren wird.

«Eine mögliche Zinserhöhung sollte sich grundsätzlich in einer Erhöhung der absoluten Anfangsrenditen und damit in den Preisen und Werten niederschlagen.» Sollte dies zum gegebenen Zeitpunkt nicht feststellbar sein, könne angenommen werden, dass sich die Risikoeinschätzung für Schweizer Immobiliendirektanlagen weiter den Renditeerwartungen an Obligationen annähert. Dies kann Seger zufolge bei einer Kombination positiver makroökonomischer Einflüsse auf die Schweiz, einer anhaltenden Unsicherheit auf den globalen Kapitalmärkten und einem starken Schweizer Franken der Fall sein.

Den verhaltensökonomischen Einflüssen auf die Preisfestlegung und den Investitionsentscheid sei grosse Beachtung zu schenken, meint der KPMG-Experte: «Heuristiken, Biases und Framing Effekte wirken, neben weiteren bekannten Aspekten der Verhaltensökonomik, in unterschiedlicher Stärke auf die Entscheider ein.

Auch die gruppendynamischen Effekte im Investitionsentscheid dürfen nicht unterschätzt werden.» Investoren empfiehlt Seger, Investitionsentscheide kritisch zu durchleuchten und mit verhaltensökonomischen Aspekten möglichst rational und objektiv umzugehen. «Dies kann durch eine noch vorzunehmende Verbesserung des Risikomanagements gefördert und unterstützt werden.» •

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilienberatungsunternehmen

«Wir sind bekannt für unsere Platzierungskraft»

Jan Eckert, CEO Jones Lang LaSalle Switzerland

Vor knapp einem Jahr wurde in Zürich Jones Lang LaSalle Schweiz gegründet – Zeit für einen ersten Rückblick. Wir befragten Jan Eckert, CEO der neuen Ländergesellschaft.

Interview: Birgitt Wüst Herr Eckert, die neue Ländergesellschaft Schweiz von JLL feiert in diesen Tagen ihr erstes kleines Jubiläum. Wie war der Start?

Jan Eckert: Es war ein sehr schnelles Jahr und es ist extrem viel passiert.

Zum Beispiel?

Wir hatten im Tagesgeschäft sehr viel zu tun; gleichzeitig lief der Integrationsprozess in den weltweit tätigen Konzern. Wir durften viele Leute kennenlernen, auf Kunden- oder

Kapitalmarktseite, ebenso auf CEOEbene, also ist viel Zeit ins interne Networking geflossen.

Wie ist das Standing von JLL Switzerland im Konzern?

Unsere Gesellschaft mag im Vergleich mit anderen Ländergesellschaften klein sein, dennoch hat sie ein überproportionales Gewicht.

Das heisst?

Gemessen an der Zahl der Mitarbeiter rangiert JLL Schweiz etwa auf dem Level der Gesellschaften in Belgien, Irland oder Portugal. Jones Lang LaSalle UK beschäftigt 3.500 Mitarbeiter und allein die Buchhaltungs-Abteilung verfügt über mehr Mitarbeiter als unsere Mannschaft.

Aber unser Umsatz kann sich sehen lassen.

Wie viele Mitarbeiter zählt Ihr Team inzwischen?

Insgesamt 17, 16 hier in Zürich und neu einen in Genf.

Also ist Jones Lang LaSalle inzwischen auch in der Welschschweiz angekommen...

Ja – wir sind seit Januar auch in Genf mit einer eigenen Niederlassung vertreten.

Einem Ein-Mann-Betrieb?

Wir haben kein für eine Übernahme geeignetes bestehendes Unternehmen gefunden. Jetzt baut Karl-Frank Meinzer mit unserer Unterstützung den neuen Standort auf. Karl-Frank Meinzer ist ein erfahrener Mann in Sachen Corporate Solutions. Er war bereits zuvor im In- und Ausland in der Beratung von internatio- >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF nalen Konzernen in Immobilienfragen unterwegs. Er leitet diesen Bereich auch für die Gesamtschweiz.

>>>

Die Zeichen stehen offensichtlich auf Wachstum. Dazu braucht es Mitarbeiter – wie gestaltet sich die Personalsuche?

Herausfordernd! Neue Talente zu finden, ist schwierig, der Rekrutierungsprozess extrem aufwendig.

Woran hapert es?

Die Hürden liegen hoch. Wir hätten gerne auch Schweizer mit Jahrgängen zwischen 1980 und 1990, aber der Nachwuchs ist dünn gesät. Hinzu kommt neben fachlichen Voraussetzungen auch der persönliche «Fit».

Welche «skills» sind erforderlich?

Fundierte volks- und betriebswirtschaftliche Kenntnisse. Die Aufgaben sind komplex – denken Sie etwa an Hotelbewertungen oder die Strukturierung von Transaktionen unter Berücksichtigung steuerlicher Aspekte oder die Bewertung von Immobilienportfolios. Wir müssen Unternehmen und Immobilien bewerten können,

uns mit Steuerrecht und Rechnungslegung auskennen. Versuchen Sie einmal, einen CFO bei der Restrukturierung des Immobilienbestands seines Unternehmens zu beraten ohne betriebswirtschaftlichen Background. Es ist ein B-2-B-Geschäft; unsere Kunden holen uns wegen der «Extrameile», die wir zu gehen bereit sind, für das «Zweimal-um-die-EckeDenken».

Welchen Background haben Ihre neuen Mitarbeiter?

Unsere «Young Guns» kommen meist, aber nicht ausschliesslich, aus Wirtschaftsfakultäten – und oftmals bestimmt der Zufall ihre Fokussierung auf Real Estate, beispielsweise das Thema einer Studienarbeit, manchmal auch der familiäre Hintergrund.

Zurück zur Ausgangsfrage. Wie entwickeln sich die Geschäfte von JLL Switzerland?

Zahlen oder Zwischenergebnisse kommunizieren wir als börsenkotiertes Unternehmen nur auf Kon-

/// 2_2012 / Seite 6 zernebene. Soviel kann ich allerdings mitteilen: Der Umsatz der Schweizer Sektion im ersten Jahr kann sich sehen lassen; wir haben eine ganze Anzahl von Transaktionen aufgegleist, die auch Topvergleichen standhalten.

Beispielsweise?

2011 ist uns eine ganze Reihe von bemerkenswerten Deals gelungen, für die wir sehr gute Preise erzielten.

Aktuell arbeiten wir an einer Saleand-lease-back-Transaktion für das Schweizer Fernsehen, am Verkauf eines kommerziellen und eines HotelPortfolios sowie an der Platzierung von Einzelobjekten. Zudem freuen wir uns über das Exklusivmandat für die Platzierung des Eigen- und Fremdkapitals des Milliardenprojekts «The Circle» am Zürcher Flughafen. Besonders stolz sind wir auf eine Transaktion, für die wir 2011 im JLL-internen Innovationswettbewerb mit dem «DaVinci-Preis» ausgezeichnet wurden.

Was war «innovativ» bei der Transaktion?

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

04.02.11 15:52

Seite 7 / 2_2012 /// Es ist uns gelungen, eine Grosstransaktion bei einem noch im Bau befindlichen Projekt mittels einer «reversed auction» am Markt zu platzieren.

Was ist eine «reversed auction» ?

Ich möchte hier nicht zuviel verraten...

Wenigstens ein kleiner Hinweis?

Wir haben für unseren Kunden die Transaktion so strukturiert, dass er das Optimum aus der Strukturierung des Deals für sich beanspruchen konnte. Neben der immobilientechnischen Seite spielten hier Aspekte der Rechnungslegung und Steuern eine Rolle. Zudem galt es den potentiellen Investoren aufzuzeigen, was die Struktur für sie bedeuten würde.

Meinen Sie das Steiner-Projekt «SkyKey» in Zürich Nord, das Swiss Prime Site erworben hat und das langfristig an die Zurich Versicherung vermietet ist? Wie sieht denn der Mietvertrag aus?

Ja, das ist auch öffentlich bekannt.

Der Mietvertrag ist nicht unbedingt das Wesentliche. Interessant war,

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF dass wir mit der Art und Weise der Auktion völlig neue Wege gingen und diese erfolgreich umsetzten konnten.

Dazu gehört ein sehr gutes Verständnis dafür, was am Immobilienmarkt möglich ist und was nicht.

Welche Faktoren spielten auf Beraterseite eine Rolle, dass der Deal zustande kam?

Zunächst steckt viel Arbeit in der Vorbereitung, doch die Umsetzung, Verhandlungen, das Management aller involvierten Parteien, das Erkennen von Möglichkeiten und wo die Grenzen sind, gehören genauso dazu.

Zudem weiss die Käuferseite, wenn wir auf der Gegenseite sind, dass der Prozess professionell und fair geführt wird. Auch das gibt dem Interessenten eine gewisse Transaktionssicherheit.

Sie meinen, man braucht die Fähigkeiten eines guten Mediators?

Eher nicht. Wir treten nicht als Mediatoren auf – im Gegenteil. Wir sind bekannt für unsere Platzierungskraft und Professionalität. Wir vertreten

und optimieren ausschliesslich die Interessen unserer Kunden. Es geht nicht um persönliche Profilierung oder das sture Beharren von Standpunkten – am Schluss braucht es zwei Parteien, die sich finden. Und die Blumen gehören immer den Principals, nie den Beratern. Aber ein guter Berater ist, wie ein guter Anwalt, allemal sein Geld wert. Er kann sehr viel zum Gelingen eines Deals tun.

Gibt es vom ersten Jahr unter JLLFlagge auch Negatives zu berichten?

Vielleicht sprechen wir statt von «negativ» lieber von «ungewohnten Erfahrungen».

Die wären?

Wir mussten uns in den Konzern integrieren. Unser Team war gewohnt, auf sich allein gestellt und permanent «an der Front» zu arbeiten; Mitarbeiter, die keinen Kundenkontakt haben, gibt es bei uns nicht. Nun sind wir Teil eines Grossunternehmens, in dem selbstverständlich auch Politik gemacht wird, Stäbe bestehen, etc.

– das war für uns ungewohnt. >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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>>>

Das Einpassen in den Konzern bringt beim Feintuning hier und da Reibungsverluste mit sich. Aber sie halten sich in Grenzen; unter dem Strich steht ein dickes Plus.

kalibrieren. Da die Gebäude noch nicht einmal fertiggestellt sind, setzte die komplexe Transaktion bei allen Beteiligten ein hohes Mass an Abstraktionsvermögen voraus.

Gab es weitere Highlights 2011?

Stolz sind wir vor allem darauf, dass es uns gelang, innerhalb von zwölf Monaten eine Projektentwicklung sozusagen vom Reissbrett weg für einen institutionellen Anleger zu kaufen, die Wohneinheiten abzuspalten und den gewerblichen Anteil – Büros und ein Hotel – noch vor Bezug weiter zu platzieren; sprich: das Risiko auf der Risiko-Rendite-Schiene zum Vorteil unseres Institutionellen Kunden zu

Zeichnen sich 2012 ähnliche Grossaufträge ab?

Das Jahr ist noch jung, aber was das Transaktionsvolumen für 2012 angeht, sind wir zufrieden und zuversichtlich; Gleiches gilt für die Bewertungsmandate. Ich glaube, es gibt ein gutes Jahr für die Immobilienbranche.

Der Markt ist facettenreich; für die einzelnen Marktsegmente lassen sich keine Pauschalaussagen treffen. Der Büromietermarkt etwa ist sehr differenziert zu betrachten.

Der Markt entwickelt sich schon zwischen einzelnen Quartieren sehr unterschiedlich. Die Entwicklung der Finanzindustrie wird entsprechend mit Spannung beobachtet.

Die Frage ist, wie sehr sich der Restrukturierungsprozess, den viele Banken gerade durchlaufen, auswirken wird.

Kann man daraus ableiten, dass der Schweizer Immobilienmarkt «brummt»?

Meinen sie, nach dem Bankhaus Wegelin könnten sich noch weitere Geldhäuser verabschieden?

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 9 / 2_2012 /// Nicht nur das Private Banking steht vor grossen Veränderungen. Auf der Sonnenstrasse ist diese Industrie im Augenblick nicht gerade, eher auf einer «bumpy road». Die Banken befinden sich derzeit in einer Transitionsphase; der Ausgang ist noch nicht absehbar. Ebenso wenig, ob und wie weit das Mietpreisniveau unter Druck geraten wird und welche Standorte davon betroffen sind. Wir müssen genau beobachten, was etwa in Zürich CBD, Nord oder West passiert, oder welche Flächen wer freigibt. Gleiches gilt für Genf. Nur so bekommen wir Transparenz in den Markt und können hoffentlich die Absorbtionen optimal managen.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Wie schaut’s auf den Transaktionsmärkten aus?

Die laufen nach wie vor rund; im vierten Quartal 2011 haben wir eine weitere Renditekompression beobachtet. Nachfrage besteht weiter, von der Kapitalversorgungsseite sieht es nicht schlecht aus; nur würden wir uns mehr Aktivität auf Verkäuferseite wünschen. Das Angebot ist sehr begrenzt. Dabei bietet sich derzeit gerade für Institutionelle Anleger ein Zeitfenster, das Portfolio zu bereinigen und Objekte zu einem guten Preis zu verkaufen.

Beraten Sie mehr Schweizer Immobilieninvestoren, die im Ausland unter-

wegs sind, oder ausländische Investoren, die in der Schweiz investieren wollen?

Momentan sind wir vor allem für Schweizer Eigentümer und Investoren tätig; nach unserer Einschätzung gehen derzeit rund 80 Prozent aller Transaktionen auf das Konto von Schweizern. Ausländer sieht man kaum noch; einige suchen aktuell den Exit aus Schweizer Engagements und verkaufen.

Gibt es neue Trends?

Wir registrieren ein hohes Interesse an Immobilieninvestments seitens privater Käufer, insbesondere von High und Ultra High >>>

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16.2.2010 11:41:16 Uhr

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Networth Individuals im kommerziellen Bereich. Die Transaktionsvolumen gehen durchaus in dreistellige Millionen-Bereiche. Das gab es so vor ein paar Jahren noch nicht. Auch ist dieses Segment sehr international zusammengesetzt.

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Und Staatsfonds?

Deren Bedeutung für den Schweizer Markt wird aus meiner Sicht überschätzt. Globale Investoren – wie Staatsfonds oder grosse Institutionelle – zielen in Europa vor allem auf die grossen Märkte, also London oder Paris. Unter der Schweiz, wenn überhaupt, verstehen sie allenfalls Zürich oder Genf; Basel und Bern sind so gut wie gar nicht auf ihrem Radar.

Ferner interessieren sie sich in der Regel für Zukäufe ab einer bestimmten Grösse, für Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, das heisst, sie suchen gewöhnlich nach

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«Landmark-Deals» – und solche gibt es hierzulande nicht in grosser Zahl, und wenn, kommen sie selten an den globalen Markt.

Stichwort «Landmarke». JLL Switzerland hat seit kurzem seinen Sitz im neuen Wahrzeichen von Zürich, dem Prime Tower. Wie fühlen Sie sich dort?

Es ist wirklich sehr gut. Seit wir in die modernen A-Class-Büros umziehen

konnten, erleben wir eine ganz neue Arbeitsatmosphäre. Die Ausstattung ist perfekt, die Anbindung hervorragend, die Aussicht sensationell – kurz: Wir fühlen uns hier sehr wohl. Mit dem öffentlichen Interesse, das dem Prime Tower seit seiner Eröffnung zuteil wird – es ist ein regelrechter Hype –, hätten wir indes nicht gerechnet.

Das war bei der Standortwahl keineswegs eingeplant, freut uns aber sehr. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobiliendienstleistler/Facility Management

«Ein Schritt in Richtung Weltmarktführerschaft» Für den expandierenden australischen FM-Anbieter UGL k am der Verk auf von DTZ wie gerufen. Die Furcht vor dem «neuen Riesen» hält sich bisher in Grenzen.

BW. Anfang Dezember 2011 war für die Mitarbeiter von DTZ die Zitterpartie zu Ende: Es zeichnete sich ab, dass das renommierte britische Immobilienmakler- und Beratungsunternehmen von der australischen UGL-Gruppe übernommen würde; inzwischen ist der Deal perfekt. Zuvor hatte DTZ Insolvenz anmelden müssen; die Aktien der DTZ Holdings plc. wurden vom Börsenhandel ausgesetzt; anschliessend verkaufte Insolvenzverwalter Ernst & Young die operativen Einheiten des DTZKonzerns an die UGL-Tochter United Group Europe. Durch diese Lösung – britische Medien sprechen von einem «prepack administration deal» – gelang es, das laufende Geschäft und die Arbeitsplätze des finanziell stark angeschlagenen Unternehmens zu retten. Die Aktionäre dagegen gingen leer aus.

«Grosse Wachstumschancen»

Wie UGL mitteilen liess, soll die Übernahme des britischen Maklerunternehmens die Expansion in Europa und in Asien voranbringen. Nicht zuletzt sei der DTZ-Deal ein «weiterer Schritt in Richtung Weltmarktführerschaft bei internationalen Immobiliendienstleistungen». Der bisher vor allem auf Facility- und PropertyManagement fokussierte Konzern will mit dem Service von DTZ sein

Demnächst unter neuer Flagge? Das DTZ-Hauptquartier in London

Dienstleistungsangebot verbreitern.

Bei DTZ betrachtet man die Transaktion als «Meilenstein in der Immobilienindustrie». Im Verbund seien DTZ und UGL nun eines der weltweit grössten Immobiliendienstleis-

tungsunternehmen, heisst es unter Verweis auf die 27.000 Festangestellten und inklusive Vertragspartner 43.000 Mitarbeiter in insgesamt 240 Büros in 45 Ländern. DTZ stelle eine hervorragende Ergänzung des >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Dienstleistungsangebots von UGL dar: «Die Verbindung von UGL Services und DTZ wird es uns ermöglichen, Unternehmen (...) umfassende Beratungs-und Dienstleistungen in allen wichtigen Regionen wie etwa dem UK, Europa, Naher Osten, dem asiatisch-pazifischen Raum und auf dem amerikanischen Kontinent anzubieten.» Vor dem Hintergrund des zunehmenden Trends zum Auslagern von Transaktionsberatung und Property- wie Facility Management (PM/ FM) sieht DTZ «grosse Wachstumschancen».

Als weiteres Motiv der Australier für die Übernahme von DTZ vermuteten Marktbeobachter die sich dadurch öffnenden Türen zu den Grosskunden des Maklerunternehmens in Märkten, auf denen UGL bislang noch nicht oder nur gering vertreten sei. Nicht zu unrecht, wie die Nachfrage bei DTZ in London ergab. Den Zuschlag für die Australier, obwohl ein chinesisches Unternehmen ein deutlich höheres Gebot für DTZ abgegeben hatte (siehe Kastentext), erklärt das Management unter anderem mit den Synergien «für unsere weltweit operierenden Kunden und das Property-Management-Geschäft».

Das Geschäft von DTZ und von UGL Services ergänzten sich sehr gut; es gebe nur wenige Überschneidun-

>>>

NACHRICHTEN RGM In der Schweiz am Start Die RGM Facility Management Schweiz AG, Bern, eine Tochter der Dortmunder RGM Facility Management GmbH, hat Ende 2011 im Zuge einer Ausgründung den Geschäftsbereich FM Services von der Ascom (Schweiz) AG, Bern, übernommen. Mit der Gründung der RGM Facility Management Schweiz AG sowie der Übernahme der entsprechenden Ascom Aktivitäten sei es RGM im strategischen Geschäftsfeld «Facility Management» gelungen, «einen ersten Grundstein für die Expansion in die Schweiz zu legen», erläutert Nils Lueken, der zunächst als zweiter Geschäftsführer die RGM Beteiligung in der Schweiz verantwortet. Für das Geschäftsjahr 2012 erwartet Lueken eine Gesamtleistung von rund sechs Millionen CHF. «Die Schweiz ist für uns ein verwandter Markt, der zu 100 Prozent in die Strategie der RGM passt. Der Nucleus, die RGM Facility Management Schweiz AG, bietet eine hervorragende Plattform zur Ausweitung unserer Kernkompetenz in der Schweiz.»

Bringt die Expansion von UGL voran: CEO Richard Leupen

gen im Hinblick auf geographische Präsenz oder auf die angebotenen Dienstleistungen, zudem böten sich neue Chancen durch die Möglichkeit zum «cross selling». Wie genau die neue Strategie von UGL Services/ DTZ aussehen soll und ob die Marke DTZ erhalten bleibt, ist bis dato nicht in Erfahrung zu bringen. 100 Tage hat sich der UGL gegeben, um DTZ in den Konzern zu integrieren – und vor Ablauf dieser Frist werde man noch keine Details kommunizieren, sagt ein Sprecher des Konzerns. Bei DTZ ist man sich unterdessen sicher: «Die Stärke der vereinten Unterneh-

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Seite 13 / 2_2012 /// men werden die weltweiten Wettbewerber zu spüren bekommen.»

Medien aus dem UK, dem Heimatmarkt des traditionsreichen Unternehmens, kommentierten die Nachricht über die Rettung von DTZ weit weniger überschwänglich. Von einem «inglorious day» war dort am Tag der Übernahme zu lesen, einem wenig ruhmreichen Tag für das traditions-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF reiche Unternehmen, dessen Wurzeln bis 1784 in Birmingham zurückreichen, das sich 1987 als erstes Maklerunternehmen an der Londoner Börse listen liess und das anschliessend ebenfalls als First Mover der Branche nach China ging. Von der Konkurrenz am Markt möchte dagegen offiziell kaum jemand zu der Übernahme Stellung nehmen; unisono >>> Dietmar Wamser

Bitterer Nachgeschmack UGL kam bei DTZ für umgerechnet 90 Millionen Euro zum Zuge. Obwohl es einen Bieter gab, dessen Offerte höher lag. Wie der britische «Telegraph» berichtet, hat die Tianjin Innovative Financial Investment Company (TIFI) 18 Pence pro DTZ-Aktie geboten. Das staatseigene Unternehmen baue einen riesigen Gewerbepark in der nordchinesischen Stadt Tianjin und benötige Partner, um die geplanten bis zu zehn Millionen Quadratmeter neuer Bürofläche an den internationalen Märkten zu platzieren. Den DTZ-Aktionären hätte das TIFI-Gebot rund 50 Millionen GBP mehr gebracht; die Gläubiger hätten 40 Millionen mehr bekommen als beim UGL-Deal. Zudem hätte TIFI rund zehn Millionen GBP «ArbeitsKapital» und einen Kreditrahmen von 30 Millionen bereitgestellt, um DTZ neu zu positionieren. Ernst &

Young zufolge war die TIFI-Offerte «ungedeckt»: Den Deal zu beenden, hätte acht Wochen gedauert, was angesichts der angespannten Lage von DTZ als zu riskant eingeschätzt wurde. Bei TIFI heisst es mit Verweis auf Bankguthaben von 1,4 Milliarden Yuan (144,5 Millionen GBP), es habe genügend Kapital für den zeitnahen Abschluss des Geschäfts gegeben. Nur sei es aufgrund der Währungskontrollvorschriften nicht möglich gewesen, das RenminbiKapital sofort einem ausländischen Konto gut zu schreiben; angeboten wurde immerhin, die Kaufsumme einer RBS-Tochter in China zu überweisen. Die Ablehnung des Angebots habe in China einen bitteren Nachgeschmack hinterlassen, so der «Telegraph» – zumal die Regierung derzeit Chinesische Unternehmen dränge, im UK zu investieren.

Tianjin, das neue Finanz- und Wirtschaftszentrum

Attila Obrovac

NACHRICHTEN Pom+Consulting AG: Team erweitert Die in den Bereichen Immobilienmanagement und Organisationsentwicklung tätige Pom+Consulting AG verstärkt die Teams in Zürich und Lausanne. Attila Obrovac (29) unterstützt Pom+ am Standort Lausanne im Bereich Baumanagement, Dietmar Wamser (27) das Immobilienmanagement in Zürich, insbesondere im Segment Gesundheitswesen. Obrovac , dipl. Bauing. FH in Tiefbau, erwarb sein immobilienspezifisches Wissen an der HEIGVD, Yverdon-les-Bains, und war zuletzt als Bauingenieur für die ESM Group-Sarrasin Ingénieurs SA, St-Sulpice/Monthey, sowie in diversen Projekten als selbständiger Ingenieur tätig. Wamser, Master of Arts in Business, arbeitete nach Abschluss seines Studiums an der FH Joanneum Bad Gleichenberg (DE) bei der Grand Hotel Wien GmbH & The Ring, Wien. Weiter teilt Pom+ mit, dass Dr. Joachim Baldegger, dipl. Ing. ETH, Fabio Botti, dipl. Betriebsökonom FH, sowie Remo Poretti, dipl. El.Ing. ETH, seit Januar als Senior Consultant tätig sind.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF verweisen die meisten Immobilienberater oder Facility- oder Property Management-Anbieter auf die «Politik unseres Hauses, uns nicht zu Wettbewerbern zu äussern».

>>>

NACHRICHTEN AFIAA: Auftrag für Alba Property Die zum Geschäftsbereich Services der ALBA Group gehörende ALBA Property Management GmbH übernimmt ab dem 1.

März 2012 das kaufmännische und technische Property Management für zwei Düsseldorfer Objekte aus dem Portfolio der Schweizer Anlagestiftung AFIAA, Zürich. Bei den beiden Objekten handelt es sich um die historische Villa und das im Jahr 2002 modernisierte Speichergebäude im Düsseldorfer MedienHafen, die zusammen über 6.000 qm Büro- und Gastrofläche verfügen. ALBA Property Management betreut derzeit ca. 200 Liegenschaften mit einer Nutzfläche von rund drei Millionen Quadratmeter. Gemeinsam mit der Schwesterfirma ALBA Facility Solutions ist ALBA Property Management an fünf der als Big Seven bezeichneten deutschen Spit zen-Immobi lienst a ndor te – Berlin, Frankfurt/Main, Düsseldorf, München und Hamburg – tätig. Das Angebot umfasst kaufmännische und technische Property-Dienstleistungen für alle Typen und Generationen von Immobilien, von der Büroimmobilie über Gewerbeparks und gemischt genutzte Objekten bis zu Spezial- und Logistikimmobilien.

Keine Vorteile durch «Superflachrennen»

Hinter vorgehaltener Hand fallen die Kommentare indes deutlich aus.

«Wir machen uns keine Sorgen», heisst es bei einem der international führenden Immobilienberaterungshäuser. «Schliesslich war das kein Merger of Equals.» Ähnlich äussern sich Mitarbeiter von grossen internationalen Unternehmensberatungen mit Real Estate-Sparte unter Verweis darauf, dass DTZ ohne die Übernahme durch die Australier pleite gewesen wäre. UGL-DTZ sei jetzt zwar ein «Riese», allerdings vor allem nach der «Headcount»-Methode, bei der bekanntlich jeder Hausmeister und jede Putzkolonne mitgezählt würde.

Zugestanden wird, dass die durch die Übernahme von DTZ erreichte Grösse für das Kerngeschäft von UGL – das Facility- und Property Management – Vorteile bringen könnte: «Schliesslich können selbst sehr geringe Margen in der Summe ganz beträchtliche Beträge ausmachen.» Das eigene Geschäft sieht man bei den grossen internationalen Maklern dadurch wenig gefährdet – schliesslich handele es sich eher um ein «Seitengeschäft»; noch dazu in einer extrem

/// 2_2012 / Seite 14 kompetitiven Sparte: «Weltweit läuft hier ein Superflachrennen – und dass eine Teilnahme daran Wettbewerbsvorteile im klassischen Beratungsgeschäft bringt, hat bislang noch keiner bewiesen.»

Auch bei den befragten deutschen oder international tätigen Facilityund Propertymanagement-Anbietern sorgen die «New kids in town» bislang für wenig Aufregung. «Bisher ist uns noch kein Kunde abgesprungen», sagt der Chef einer der grösseren in Europa agierenden Anbieter, der sich und sein Haus öffentlich jedoch nicht zitiert wissen will. Ob das auch so bleiben wird, ist allerdings fraglich; schliesslich ist seit der Übernahme noch nicht viel Zeit vergangen. «Sicher – neue Markteintritte erhöhen den bestehenden Wettbewerbsdruck weiter», räumt Ingo Hartlief ein.

Dennoch sieht der Vorsitzende der Geschäftsführung der Corpus Sireo Asset Management GmbH mit Sitz im deutschen Heusenstamm die Lage eher gelassen: «Neue Player – insbesondere ausländische – sorgen auch für frischen Wind im Markt. Von neuen Ideen und Herangehensweisen profitiert die gesamte Branche.»

Zudem hätte der Preiskampf auch positive Seiten, meint Hartlief: «Der Wettbewerbsdruck zwingt die Asset Manager, ihre Strukturen aufzuräumen, in IT zu investieren und ihre Preise anzupassen. Das führt zu einer weiteren Professionalisierung der Dienstleister.» •

ANZE IGE

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 15 / 2_2012 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilieninvestmentmärkte

«Der Euro-Immobilienmarkt stagniert»

Auch 2012 auf Platz 1 der TopTen-Liste: Istanbul

BW/PM. Seit Ausbruch der Finanzmarktkrise wird Sicherheit ganz gross geschrieben und Immobilieninvestoren setzen seither fast nur noch auf Core-Immobilien. Was Folgen hat: Mittlerweile sind die TopImmobilienlagen derart überteuert, dass Investoren nach Alternativen suchen. Dies ist ein wesentliches Ergebnis der Studie «Emerging Trends in Real Estate Europe 2012» der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC mit dem Urban Land Institute (ULI).

«Investoren wenden sich zunehmend

von Top-Immobilien ab und einem breiten Portfolio von Alternativen zu: In den Blickpunkt geraten nun verstärkt Immobilien in den Emerging Markets, unter anderem in der Türkei», heisst es bei PWC Real Estate.

In Deutschland würden Immobilien in B-Lagen sowie SpezialimmobiliEuropas Top-10-Märkte Rang 2012 Rang 2012 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Stadt Istanbul München Warschau Berlin Stockholm Paris Hamburg Zürich Moskau London

Rang 2012 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Rang 2011 1 2 8 7 4 5 6 10 12 3

Quelle: PWC Emerging Trends in Real Estate 2012

Investoren suchen nach Alternativen zu 1a-Lagen, ergab die Umfrage von PwC/ ULI für die neue Ausgabe der «Emerging Trends in Real Estate Europe 2012»

en – wie beispielsweise im Gesundheitssektor oder Seniorenimmobilien – stärker bevorzugt. Aber auch immobiliennahe Nutzungsarten wie SolarParks oder Rohstofflager rücken stärker in den Blick. Darüber hinaus hält die Euro-Schuldenkrise den europäischen Immobilienmarkt weiterhin fest im Griff. Die von PwC/ULI befragten Investoren rechnen insbesondere in den südeuropäischen Metropolen mit sinkenden Mieterlösen und Immobilienpreisen. Wertzuwächse erwarten die Experten lediglich für zwei der europaweit 27 analysierten Immobilienmärkte - Istanbul und München. «Die Verunsicherung über die weitere Entwicklung der Schuldenkrise hat gravierende Folgen für den Immobilienmarkt.

Banken vergeben an Immobilieninvestoren kaum noch Kredite, >>>

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF während die Investoren in erster Linie ‹sichere Häfen› in Nordund Westeuropa ansteuern. Das Resultat ist eine anhaltende Stagnation», sagt Claudia Gotz, Geschäftsführerin ULI Germany. Die Verringerung des Finanzierungsvolumens aus dem Bankensektor werde zur Folge haben, dass der Markt Alternativen zur klassischen Immobilienfinanzierung entwickeln wird, meinen die PwC-Experten: «Zum einen werden Versicherungen in den Immobilienfinanzierungsmarkt eintreten, zum anderen werden alternative Finanzierungsinstrumente - z.B. Mezzanine-Finanzierungen- eine wichtigere Rolle spielen.» Nur rund 42 Prozent der Befragten gingen davon aus, dass sich Fonds und andere institutionelle Investoren stärker engagieren werden als 2011, während nur 32 Prozent mit einem Rückgang rechnen. Fremdkapital stehe hingegen nur stark eingeschränkt zur Verfügung: Gut drei Viertel der Befragten rechnen mit einer mässigen oder sogar erheblichen Kreditverknappung, von den befragten Immobilienbankern sagen dies sogar 94 Prozent.

>>>

NACHRICHTEN UBS SIMA: Kapitalerhöhung Für Ende April/Anfang Mai 2012 plant die Fondsleitung UBS Fund Management (Switzerland) AG für den UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed Sima eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht in der Grössenordnung von rund 370 Millionen CHF. Der Erlös aus der Kapitalerhöhung soll in den Kauf von Liegenschaften, die Finanzierung von Bauprojekten sowie die Rückführung von Fremdfinanzierungen fliessen. Der Fonds investiert in Wohnbauten wie auch kommerziell genutzte Liegenschaften in der ganzen Schweiz. Die genauen Konditionen der geplanten Kapitalerhöhung werden Mitte April 2012 bekanntgegeben. Die Fondsleitung behält sich vor, die Kapitalerhöhung in Abhängigkeit von der Marktentwicklung zu verschieben.

Realstone Swiss Property: Frisches Geld Die seit Februar 2010 an der SIX Swiss Exchange kotierte Lausanner Finanzgesellschaft Realstone hat für ihren Immobilienfonds Realstone Swiss Property eine weitere Kapitalerhöhung angekündigt: Den Angaben zufolge werden zwischen dem 22. und 30. März dieses Jahres 613.059 neue Anteile ausgegeben werden. Der Emissionserlös soll für den Kauf von neuen Immobilien und zur Begleichung von Hypothekarschulden verwandt werden. Vier bisherige Anteile berechtigen zum Kauf von einem neuen. Die genauen Konditionen zur Kapitalerhöhung will das Unternehmen Mitte Februar bekanntgeben.

Zürich jetzt auf Platz 8 der TopTen

Mit steigenden Investitionen rechnen die 600 befragten Immobilienexperten neben Istanbul und München nur für Hamburg, Berlin, Moskau, Stockholm und London, während insbesondere Lissabon und Athen mit Kapitalabflüssen rechnen müssen. Die europaweit besten Ertragsperspektiven sprechen die Immobilienexperten wie bereits 2011 der türkischen Metropole Istanbul zu (s.

Tabelle). Zur Begründung verweisen sie auf das anhaltend hohe Wirtschaftswachstum in der Türkei, das die Konsumentenausgaben steigen lasse und Investitionen in Einzelhan-

/// 2_2012 / Seite 16 delsimmobilien attraktiv mache. Zudem profitiere der Hotelsektor von der weiter zunehmenden Zahl ausländischer Touristen. Von den Schweizer Städten hat es erneut Zürich unter die TopTen der Europäischen Märkte geschafft; gegenüber 2011 konnte sich die Limmatstadt von Rang 10 auf Rang 8 verbessern.

Abgestiegen: Frankfurt

Auch deutsche Städte sind im Ranking ebenso wie in den Vorjahren stark vertreten: München liegt hinter Istanbul gegenüber 2011 unverändert auf dem zweiten Rang, Berlin und Hamburg folgen auf den Plätzen vier und sieben. Weniger gut als 2011 fällt die Bewertung für Frankfurt am Main aus. Die Bankenmetropole verschlechterte sich im Immobilienranking vom neunten auf den dreizehnten Platz.

«Während München und Hamburg seit Jahren vor allem wegen ihrer stabilen Immobilienpreise von Investoren geschätzt werden, liegt der Fokus in Berlin auf dem boomenden Markt für Wohnimmobilien in den zentrumsnahen Bezirken. Demgegenüber leidet der Standort Frankfurt nach Ansicht der Immobilienexperten unter der starken Abhängigkeit von der Finanzbranche und dem nach wie vor hohen Leerstand bei Büroflächen», so die PwC-Experten. Am unteren Ende der Rangliste finden sich die Metropolen der Euro-Krisenstaaten. Schlusslicht ist wie schon 2011 Athen (Platz 27). Noch pessimistischer als im Vorjahr fällt die Bewertung der italienischen Städte im Ranking aus. Obwohl die Regierung Monti zum Zeitpunkt der Befragung ihr Reformprogramm bereits vorgestellt hatte, verschlechterten sich sowohl Mailand (vom 16. auf den 18.

Rang) als auch Rom (vom 20. auf den 22. Rang) deutlich. •

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 17 / 2_2012 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Marktkommentar

Fonds in Führung Im Unterschied zu den Immobilienfonds starten die Schweizer Immo-AGs eher schwach ins neue Jahr.

TM. Im ersten Monat des Jahres verzeichnet der Index der kotierten Immobilienaktien (Real Index) ein Minus von 0,46 Prozent. Die beiden Indexschwergewichte starten negativ ins neue Jahr und weisen zudem auch ein tiefes Volumen auf. PSP Swiss Property büsst im Januar 2,23 Prozent und Swiss Prime Site 0,92 Prozent ein.

Auch stehen die kleiner kapitalisierten Gesellschaften wie Züblin Immobilien, BFW Liegenschaften und Warteck Invest im Januar eher unter Druck. Hingegen konnten die Titel von Allreal und Mobimo bei durchschnittlichen Umsätzen ein Plus von jeweils über 2,2 Prozent verbuchen.

In den vergangenen Tagen haben bereits erste Immobiliengesellschaften einen Ausblick auf die Jahreszahlen veröffentlicht. Die BFW Liegenschaften berichtet von einem Betriebsergebnis vor Steuern und Zinsen von 18,3 Millionen CHF, das damit am oberen Ende der Erwartungen des Unternehmens liegt. Auch die Peach Property Group gibt einen ersten Einblick auf ihr Jahresergebnis. Im Berichtsjahr konnte, wie vorgesehen, kein grösseres Immobilienprojekt abgeschlossen werden, daher liegt der Ertrag für die Entwicklung von Liegenschaften deutlich tiefer als im Vorjahr. Wie die Peach Property meldet, hat sich das zweite Halbjahr im Vergleich zur ersten Jahreshälfte leicht verbessert; dennoch rechnet das Unternehmen weiterhin mit einem negativen Ergebnis.

Im Gegensatz zu den Immobilienaktien (Real Index) gelang den kotierten

NACHRICHTEN Thomas Marti, Swiss Finance & Property

Immobilienfonds (Swiit Index) ein positiver Jahresbeginn. Der Swiit Index verzeichnet im Januar einen Zuwachs von 1,30 Prozent und bewegt sich dank der aktuellen Aufwärtsbewegung wieder in die Nähe des Allzeithochs von Mitte September 2011.

Mit einem Plus von über vier Prozent sticht der Swisscanto Real Estate Fund Ifca als Gewinner im Index vor. Einen deutlichen Kursverlust erleidet der im November 2011 kotierte Tessiner Immobilienfonds Residentia, der unter tiefen Volumina 7,73 Prozent abgibt.

Nächste K apitalerhöhungen in Sicht

Die Nachfrage nach frischem Kapital bleibt auch im neuen Jahr hoch. Im Bereich der nicht kotierten Immobilienfonds ist bereits die erste Kapitalerhöhung über die Bühne. Der Realstone Development Fund sammelte im Januar 50 Millionen CHF neues Kapital ein. Zudem haben drei kotierte Immobilienfonds mitgeteilt, zum Ende des ersten Quartals 2012 ihr Kapital gesamthaft um rund 538 Millionen CHF aufzustocken. Mit 370 Millionen CHF beabsichtigt die Fondsleitung des UBS Sima den grössten Teil davon aufzunehmen. Auch der im letzten Jahr lancierte Rothschild Real Estate SICAV ist mit von der Partie: Das Management plant eine Emission von neuen Anteilen im Wert von rund 100 Millionen CHF. Der Realstone Swiss Property Fund will nicht nachstehen und ebenfalls Kapital einsammeln – im Umfang von 68 Millionen CHF. •

Swissbau 2012 Rekorde und Premieren Die Swissbau, seit bald 40 Jahren wichtigster Schweizer Treffpunkt für Architekten und Baufachleute aller Couleur, meldet für die Edition 2012 neue Rekordzahlen: 115.000 Besucher kamen - 6,5 Prozent mehr als im Vorjahr, und knapp 1300 Aussteller, sieben Prozent mehr als 2011. Ferner gab es eine ganze Reihe von Premieren: Neben dem eigentlichen Ausstellungsbetrieb erweiterten die Veranstalter das Rahmenprogramm, um den Messe-Leitmotiven Nachhaltigkeit und Effizienz möglichst viel Präsenz und Gewicht zu verleihen. Beispielsweise mit der neuen Kompetenzplattform Swissbau Focus, in deren Rahmen mehrere hochkarätig besetzte Diskussionsforen zum Thema «Nachhaltiges Bauen und Erneuern» stattfanden.

Die Themen waren Energie, Gebäudelabels, Bauen im Kontext und aktuelle Fragen der Raumplanung und Bildung. Bei der Planung dieser Focus-Gespräche mit von der Partie waren die führenden Branchenverbänden und -organisationen, allen voran der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein (SIA) und das Bundesamt für Energie mit dem Label EnergieSchweiz. 5.000 Interessierte besuchten die verschiedenen Anlässe.

Die Swissbau in Basel

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 2_2012 / Seite 18

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM .

BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG

WERT DIVIDENDE NUM MER

2. FEBRUAR 2012 TIEFST HÖCHST GELD BRIEF 2011 2011

500 3490024 N

AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR 35,000.00

35,600.00

5

33,010.00

49,500.00

1

Agruna AG

4,000.00

4,190.00

15

3,900.00

4,300.00

4

1,110.00

1,110.00

5

1,110.00

1,340.00

3

50

140241 N

50

155753 N Bürgerh aus AG, Bern

96

6.00 10202256 N

C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau

220.00

230.00

35

230.00

260.00

50

10

4.25

Espace Real Estate Holding AG, Biel

137.00

140.00

240

137.00

140.00

1274

255740 N

25

363758 I FTB Holding SA, Briss ago

20

570.00

690.00

37

500

191008 N Im mges Via m al a, Thusis

1

6,210.00

7,625.00

5

400

257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo

200 11502954 N Konkordia AG N

2,524.00

10

1,160.00

1,600.00

31

2,524.00

1

2,600.00

2,950.00

5

200.00

0.00

0

50

154260 N Löwengarten AG

10

10

254593 N MSA Im mobilien, Adliswil

525.00

525.00

20

525.00

0.00

0

4,000.00

4,000.00

1

3,000.00

6,790.00

2

1 2989760 I Real Estate Holding

0

0.00

5

2,550.00

0.00

0

500 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

600

36.00

225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri

870

228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden

800

231303 I Sia - Haus AG, Zürich

1.10 72500

5

2,210.00

3,250.00

5

5,200.00

13

4,900.00

5,100.00

1

5 1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG

100

1.50

2

6,200.00

160.00

1000

172525 N TL Im mobilien AG

100 250.00 253801 N Tersa AG

5,050.00 8,100.00

8,100.00

10,000.00 10,000.00

4.50 10000 9,100.00

1

1 10,000.00 13,500.00

2

1000

256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil

1

13,000.00

0.00

0

100

635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich

1

5,050.00

5,300.00

10

ANZE IGE

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IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Seite 19 / 2_2012 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

2. FEBRuar 2012 RüCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHüT t.-

RENDITE

2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER

844,303 CS 1A IMMO PK

PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.11 Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST 2012 %DEZ 2011

1.53%

BÖRSEN K APITALISIERUNG

105.50

118.80

2.26% 12.61%

0.25%

112.00

120.50

643,269,330

1105.00

1305.00

4.09% 18.10%

0.38% nicht kotiert 1 215.00

4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS

109.30

143.00

2.95% 30.83%

3.62%

1365.00

3,444,358,275

2.29%

134.00

145.00

1,219,046,400

276,935 CS REF INTERSWISS

173.40

218.50

3.87% 26.01%

3,106,932 CS REF LIVINGPLUS

97.20

122.00

2.17% 25.51%

-1.09%

1.51%

209.50

230.30

1,483,220,389

2.95%

1.54%

116.00

125.00

2,135,000,000

1,291,370 CS REF SIAT

122.40

165.20

1,458,671 FIR

103.40

141.70

3.29% 34.97%

0.06%

1.46%

152.00

172.90

2,093,224,255

2.67% 37.04%

3.89%

1.18%

126.00

139.50

911,759,298

977,876 IMMOFONDS

290.90

387.00

3.54% 33.04%

0.26%

1.72%

367.00

397.00

1,132,472,682

278,226 L A FONCIERE

584.50

820.00

2.47% 40.29%

0.61%

1.49%

741.00

842.00

924,468,000

277,010 IMMO HELVE TIC

154.30

201.00

3.32% 30.27%

1.01%

1.36%

186.90

205.00

562,800,000

107.05

118.50

2.76% 10.70%

2.07%

1.27%

113.00

125.60

361,667,807

3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND 3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

113.70

136.25

2.99% 19.83%

1.68%

1.16%

119.00

138.00

456,095,921

3,941,501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND

108.70

127.50

3.02% 17.30%

0.79%

2.08%

114.30

130.00

312,660,090

278,545 SOLVALOR «61»

166.00

266.00

1.93% 60.24%

2.31%

1.48%

252.00

280.50

944,618,136

725,141 SCHRODER IMMOPLUS

874.00

1097.00

1.37% 25.51%

0.00%

1.68%

1032.00

1155.00

1,053,120,000

3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

86.30

118.75

2.93% 37.60%

3.80%

1.38%

111.00

121.90

1,126,947,238

2,616,884 SWISSINVEST REIF

107.15

131.00

3.43% 22.26%

2.50%

0.98%

120.00

134.50

592,578,369

1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS

47.80

63.00

3.20% 31.80%

3.11%

2.78%

59.00

65.80

1,936,708,452

2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

11.80

15.00

2.35%

0.00%

1.60%

14.35

17.40

373,383,930

27.12%

1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

62.70

78.00

3.22% 24.40%

1.23%

1.65%

73.00

78.30

800,369,154

1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A

75.25

98.15

3.40% 30.43%

2.08%

1.27%

91.20

99.75

5,537,654,114

1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

59.40

71.50

3.75% 20.37%

2.95%

1.98%

64.25

72.35

1,115,461,776

Ø(1) Ø S W I T T Ø

Tota l

3.03% 28.01% 1.67% 1.59% 29,160,883,614

IMMOBILIENAKTIEN

2. FEBRuar 2012

CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

BÖRSEN - KURS

AUS- EC ART SCHÜT-

TUNGS-

RENDITE

883,756 ALLRE AL HOLDING

1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N

255,740 ESPACE RE AL ESTATE

115.15

139.50

34.25

28.25

4.08%

PERF. Y TD 2012

MTL .

UMSATZ % DEZ

KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

21.15%

2.20%

2.73%

125.00

148.70

1,200,884,457

3.27% -17.52%

-1.40%

0.70%

24.50

28.50

132,527,813

149.10

138.00

3.15%

-7.44%

- 0.72%

0.60%

135.00

145.00

236,906,808

1,731,394 INTERSHOP

255.40

322.50

6.53% 26.27%

0.78%

3.63%

297.00

327.00

379,260,000

1,110,887 MOBIMO

191.20

213.75

4.36% 11.79%

2.76%

6.23%

189.30

226.10

1,318,858,448

69.10

77.60

3.69% 12.30%

-1.27%

4.78%

67.00

83.50

2,740,698,223

1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y

803,838 SWISS PRIME SITE

261,948 WARTECK INVEST

2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING

60.43

70.40

5.18% 16.50%

- 0.21%

3.93%

62.70

74.70

3,827,557,466

1388.00

1830.00

3.76% 31.84%

-1.08%

0.78%

1706.00

1900.00

203,816,250

6.47

2.32

0.00% - 64.14%

-3.33%

2.10%

2.64

4.30

87,293,309

Ø Ø RE AL Ø

Tota l

3.78% 3.42% 0.30% 4.10% 10,127,802,772 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 2_2012 / Seite 20

Projektentwicklung

Ein Aquatikon für den Glattpark

BW/PD. Durch Thales von Milet liess sich die Hochtief Development Schweiz bei ihrem jüngsten Neubauprojekt «Aquatikon» im Glattpark in Zürich-Opfikon inspirieren.

Der griechische Philosoph erkannte schon im sechsten Jahrhundert vor unserer Zeitrechnung: «Das Prinzip aller Dinge ist das Wasser; aus Wasser ist alles und ins Wasser kehrt alles zurück.» «Auch unser Projekt steht ganz im Zeichen des Wassers, welches den Standort über Jahrhunderte prägte », sagt Ralf Bellm, Vorsitzender des Verwaltungsrats der Hochtief Development Schweiz. Die 16.000 Quadratmeter grosse Büroimmobilie greift das Thema von der Fassade bis hin zur Innenraumgestaltung auf.

Wie Bellm betont, kommt das Wasser hierbei aber nicht nur als dekoratives Gestaltungselement zum Einsatz: «Es bildet das zentrale Herzstück des Immobilienkonzepts, das auf den Massgaben des Green Building als strategischem Ansatz beruht.» Nach Fertigstellung wird die neue Gewerbeimmobilie über rund 19.000 Qua-

Ganz im Zeichen des Wassers: Das Aquatikon im Glattpark

dratmeter Bruttgeschossfläche und zirka 16.000 Quadratmeter Mietfläche verfügen; die Nutzungsflächen sind flexibel unterteilbar. Hinzu kommen 500 Quadratmeter Lagerfläche und 130 Tiefgaragenstellplätze sowie ein hauseigenens Restaurant.

Das Gebäude soll im Minergie-PECO-Standard errichtet werden, eine Leed-Platin-Zertifizierung erhalten und schweizweit die beste Energiebilanz aufweisen. Bellm zufolge wird das Aquatikon neue Massstäbe hinsichtlich räumlicher und technischer Innovation setzen, ebenso in Sachen Nachhaltigkeit und Kosteneffizienz.

Daneben will die Hochtief Development Schweiz bei ihrem neuen Projekt auf mit der Standortqualität punkten. «Die Lage in Glattpark bie-

tet mit ihrer verkehrstechnisch optimalen Anbindung und Nähe zum Zentrum von Zürich sowie dem Flughafen Zürich Kloten grösst mögliche Flexibilität», sagt Bellm und verweist darauf, dass sich der Glattpark dank seiner städtebaulichen Konzeption und seiner Nutzungsvielfalt in den letzten Jahren zu einem der attraktivsten und dynamischsten Standorte von Zürich entwickelt hat. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 2/2012 / 7. Jahrgang / 134. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

FOTOS: PD

Hochtief baut erneut in Zürich-Opfikon. Das Thema der neuen Gewerbeimmobilie: Wasser.

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Donnerstag, 16. Feb. 2012, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)

Private Equity Real Estate als Ausweg aus dem Anlagedruck?

Investitionen in den Schweizer Immobilienmarkt im Core Bereich wird zunehmend schwieriger. Eine Diversifikation in opportunistische Private Equity Real Estate-Anlagen kann in einem solchen Umfeld Sinn machen. Zahlreiche Schweizer Immobilieninvestoren haben das Potenzial im Bereich Private Equity Real Estate (PERE) erkannt und investieren in diese Immobilienstrategie. Experten aus Theorie und Praxis diskutieren über folgende Fragen die sich dazu stellen: · Wie gross ist der Private Equity Real Estate Markt in der Schweiz? · Welche Möglichkeiten bestehen für den Investor in der Schweiz? · Welche Möglichkeiten bestehen für den Investor im Ausland? · Worauf muss der Investor im Bereich PERE achten um erfolgreich zu investieren? · Mit welchen Renditen kann der Investor rechnen und was sind die Risiken? · Welches sind die Erfahrungen von Investoren?

Moderation: Dr. Stephan Kloess, Kloess Real Estate, Wollerau und Dozent Hochschule Luzern Referenten: · Claudio Müller, CRM-invest, Studiengangsleiter Master of Real Estate Management, HWZ · Kai Bender, CEO Acron AG, Zürich · Dr. Paola Prioni, Mandatsleiterin, Anlagestiftung Testina, Zürich

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Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

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