Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 15 / Oktober 2006 Editorial
Venedig im Las-Vegas-Streifen Asiens
Remi Buchschacher Redaktionsleiter
INHALT Editorial................................... 1 Schweizer Städte machen Plätze gut................................. 2 Höere Angebotsmieten trotz grösserem Leerwohnungsbestand.................... 5 Last Minute............................. 6 Investitionswellen für Macau...................................... 7 Kalender.................................. 8 Ein futuristischer Flugzeugflügel mit angenehmem Innenleben............................... 9 Gestalter der gebauten Umwelt.................................. 11 Moskau und Kiew Spielfelder für Pioniere......... 12 Impressum............................. 13
European Regional Economic Growth Index heisst der Zungenbrecher, der auch als Abkürzung E-REGI nicht einfacher tönt. Doch hinter diesem Wortgebilde versteckt sich ein Ranking, das wichtige Informationen über die Fitness einzelner Städte und Regionen liefert. Es geht um einen Report, der von LaSalle Investment Management zum achten Mal veröffentlicht wurde und 91 europäische Ballungsräume in Bezug auf Wachstumserwartungen, Kaufkraft und allgemeines Geschäftsumfeld repräsentiert. Ein Multifaktoren-Modell, das jede Stadt beziehungsweise Region nach einer gewichteten Durchschnittszahl von 14 Variablen bewertet. Diese Auswertung ist für Immobilieninvestoren wichtig. Denn sie nehmen mit Vorteil diejenigen Städte ins Visier, in denen die Wachstumserwartung gut und die Kaufkraft hoch ist. Dort werden nicht nur die besten Mieten erzielt, auch die Leerstandsraten sind am sinken. Schweizer Investoren werden mit Vorteil einen Blick auf die vorderen Ränge des Rankings werfen und ihre Portfolios diversifizieren. Die Aufmerksamkeit der Investmentfonds richtet sich zunehmend wieder auf die Region Asien-Pazifik. Japan, Australien und Hongkong waren bisher die beliebtesten Destinationen für grenzüberschreitende Investments. In jüngster Zeit ist es aber China, das die Investorenherzen im Sturm erobert. Ein Hotspot ist dabei die Halbinsel Macau in der Nähe von Hongkong. Was dort von ausländischen Developern geplant ist, braucht den Vergleich mit den Boomtowns Dubai und Bangalore nicht zu scheuen. Vor allem die Glücksspielindustrie hat die ehemalige portugiesische Kolonie entdeckt. Über 20 Milliarden Dollar sind für Hotelund Casinokomplexe vorgesehen. Die amerikanische Sands Corporation zum Beispiel plant den Abschluss eines riesigen Projekts bis 2007. Es handelt sich um das das fünf Milliarden US-Dollar teure Vergnügungsviertel „Venetian Macau Casino Resort” mit 3000 Suiten, einer Halle für 2000 Personen, über 20 exquisiten Restaurants und einem Einkaufszentrum mit etwa 100 Läden zur Unterhaltung der Gäste. Das 1,8 Milliarden Dollar teure Luxusressort „Venetian“ wird den Mittelpunkt des künftigen Las Vegas Streifens Asiens bilden. Remi Buchschacher
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Schweizer Städte machen Plätze gut An der Spitze des European Regional Economic Growth Index (E-REGI) stehen 2006 wieder dieselben Städte wie vor einem Jahr, doch in anderer Reihenfolge. London ist als neue Nummer 1 an die Stelle von Paris gerückt. Beide Städte bleiben weiterhin die wichtigsten wirtschaftlichen, soziokulturellen und akademischen Zentren Europas. Dublin nimmt das zweite Jahr in Folge den dritten Platz ein. Die Schweizer Städte schneiden gut ab: Zürich liegt auf Platz 9, Genf 23, Basel 25 und Bern 30. rb. Der von LaSalle Investment Management erhobene E-REGI identifiziert die Städte Europas, bei denen die Nachfrage nach Immobilien mittelfristig gesehen wahrscheinlich am höchsten sein wird. Der Index bietet Investoren, Entwicklern und Immobiliennutzern einen Überblick über die potenziellen Gewinner und Verlierer in Europa.
Zürich gehört zu den Top-Ten im E-REGI: Platz 9 in diesem Jahr.
In den letzten Jahren war eine stete Zunahme der Kapitalströme in europäische Immobilien zu beobachten. Jedes Jahr wird ein neuer Rekord aufgestellt, insbesondere bei grenzüberschreitenden Investitionen. Dies wurde begleitet von einer Phase anhaltender Renditenkompression, die länger und stärker war, als die meisten Marktteilnehmer vor drei oder vier Jahren angenommen hätten. Es gab eine Annäherung der Renditen über die Sektoren hinweg sowie eine weitere Annäherung der sich entwickelnden Märkte des Ostens mit den reifen Märkten des Westens. Während das Kapital ungebrochen zu fließen scheint, gibt es Anzeichen, dass die Ära der Renditenkompression nun vorüber ist. Nachdem
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Schweizer Städte machen Plätze gut
Top 20 E-REGI Rankings 2006
Top 20 E-REGI Rankings 2006 1. London 2. Paris 3. Dublin 4. Madrid 5. Stockholm 6. Barcelona 7. Munich 8. Helsinki 9. Zurich 10. Luxembourg 11. Stuttgart
12. Copenhagen/Øresund Region 13. Lyon 14. Vienna 15. Amsterdam 16. Gothenburg 17. Oslo 18. Frankfurt 19. Valencia 20. Brussels
Seite Seite Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche mehrere Jahre lang der durch die Renditenkompression erzeugte Wertzuwachs den grössten Teil der Investment-Performance ausmachte, wird in den nächsten Jahren eine Verschiebung hin zum Ertragszuwachs als wichtigster Treiber einer guten Performance zu verzeichnen sein. Dadurch wird sich der Fokus der Investoren verstärkt auf dieses Wachstumspotential richten.
Wichtigste Ergebnisse • Nach fünf Jahren an der Spitze musste Paris seine führende Position an London abtreten. London wird in den nächsten fünf Jahren voraussichtlich ein höheres BIP- und Beschäftigungswachstum verzeichnen, einhergehend mit einem höheren Wohlstandsniveau, während die Prognosen für Paris im Vergleich zum E-REGI des Vorjahres nach unten angepasst wurden. Dies wird sich wohl auch in der erwarteten Performance auf Länder-Ebene widerspiegeln, mit einem stärkeren Grossbritannien und einem etwas schwächeren Frankreich. Obwohl das in Grossbritannien erwartete Wachstum stärker ausfällt, ist das absolute Wohlstandsniveau in Frankreich immer noch höher. London und Paris werden um die Führungsposition im E-REGI weiterhin im Wettstreit liegen. • Dublin hält weiterhin Platz 3 und ist aus wirtschaftlicher Sicht nach wie vor eine der dynamischsten Städte Europas. Die spanischen Städte konnten sich allesamt verbessern und Madrid ist nun in den Top 5. Skandinavien ist in den Top 20 mit Stockholm, Helsinki, Kopenhagen/ Öresund-Region und Göteborg gut vertreten, was zum Grossteil auf die Stärke der Region auf dem Technologiesektor zurückzuführen ist. • Italien leidet nach wie vor unter strukturellen Problemen, was sich auch im E-REGI widerspiegelt, denn vier der untersten Plätze belegen italienische Städte. Die Erstarkung Mailands gibt jedoch Grund zu der Annahme, dass im Norden des Landes eine Erholungsphase eingetreten ist. • Die Performance von Deutschland war ebenfalls relativ schwächer, allerdings mit Anzeichen einer nachhaltigen Verbesserung in einigen Städten.
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Immobilien Gespräche Das vierte und letzte Immobiliengespräch in diesem Jahr findet am 16. November statt und widmet sich dem Thema:
Facility Management - mehr als nur ein Begriff? Referenten: Samuel Gerber, Samuel Gerber AG Hannes Bühler, Leiter Gebäudemanagement Post Immobilien Der Anlass beginnt um 18.45 Uhr im Restaurant Au Premier im Zürcher Hauptbahnhof. Die Teilnahme ist kostenlos. Da die Platzzahl beschränkt ist empfehlen wir Ihnen eine frühzeitige Anmeldung unter www.immorunde.ch Weitere Informationen folgen in Kürze.
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Schweizer Städte machen Plätze gut
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Blick auf die Schweiz • Die Schweizer Ballungsräume waren auch dieses Jahr wieder stark im E-REGI vertreten. Als Stadt mit der in Europa grössten Fokussierung auf den Finanzsektor ist Zürich (9) auch dieses Jahr wieder eine der am höchsten bewerteten Städte im Ranking und nach Platz 11 im Vorjahr wieder unter die Top 10 zurückgekehrt. Zürich ist zudem die Stadt mit dem höchsten Wohlstandsniveau. Zudem liegen die prognostizierten Produktionszuwachszahlen für den Zeitraum 2006-2010 über denen der anderen Schweizer Ballungsräume. Trotz des positiven Geschäftsklimas wird erwartet dass das Beschäftigungswachstum unter dem E-REGI Durchschnitt liegen wird, da es schwierig ist, ausreichend gut ausgebildete Fachkräfte zu finden. • Genf (23) setzte seine positive Entwicklung fort und ist jetzt noch deutlicher von dem schwachen Ergebnis im Jahr 2004 (damals 24 Plätze niedriger). Der Wohlstand hat sich weiter verbessert und die Prognosen für die Produktions-Zuwachszahlen 2006-2010 sind nach oben korrigiert worden. Mit dem Finanzsektor als eine der Spezialisierungen profitierte die Region von der positiven Entwicklung der Finanzströme sowohl im inländischen als auch im internationalen Bereich. • Wie auch in den anderen Schweizer Regionen stieg der Wohlstand auch in Basel/Mulhouse. Die Region viel um zwei Plätze auf Rang 25 zurück, nachdem die Prognosen für die Produktions-Zuwachszahlen für 2006-2010 leicht nach unten korrigiert werden mussten. Gleichwohl sind die Wachstumsaussichten stabil und es wird erwartet, dass das Wachstum 2007 seinen vorläufigen Höhepunkt erreicht. • Die positive Entwicklung im Bereich der Luxusgüter, die bereits 2004 begann, hatte insbesondere auf die im Kanton Bern und Genf ansässige Uhrenindustrie einen positiven Einfluss. Als Ergebnis dieses Produktions-Zuwachses und der damit einhergehenden Verbesserung des Wohlstandes erreichte Bern Platz 30, eine Steigerung von 12 Plätzen gegenüber dem Vorjahr. n
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Höhere Angebotsmieten trotz grösserem Leerwohnungsbestand Die Angebotsmieten in der Schweiz haben im September um 0,3 Prozent zugenommen. Der homegate.ch-Angebotsmietindex „Schweiz“ erreicht damit einen neuen Höchststand von 106,1 Punkten. Der seit April 2006 andauernde Trend zu höheren Mietpreisen ist weiterhin ungebrochen. Im 12-Monatsvergleich beträgt der Zuwachs 2,3 Prozent.
Neue Wohnungen wurden im September durchschnittlich 0,5 Prozent teurer angeboten als im Vormonat.
pd. Seit April 2006 steigen die Angebotsmieten in der Schweiz stetig an. Auch im September legten sie um 0,3 Prozent zu und haben seit Beginn der Messreihe einen neuen Höchststand von 106,1 Punkten erreicht. Der Anstieg ist allerdings im Vergleich zum Vormonat (plus 0,5 Prozent) etwas weniger ausgeprägt. Zu diesem Ergebnis kommt der homegate.ch-Angebotsmietindex, der vom Immobilienportal homegate.ch in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben wird und die monatliche qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neu und wieder zu vermietende Wohnungen misst. Erneut überdurchschnittlicher Anstieg in Bern Der Zuwachs der Angebotsmieten ist in der Region Bern mit plus 1 Prozent besonders stark ausgefallen, der aktuelle Indexstand beträgt nun 112,1 Punkte. Der Mietpreisunterschied zu den Regionen Zürich (104,6 Indexpunkte) und Basel (102,7 Punkte) hat sich somit weiter verstärkt. Innert Jahresfrist haben sich die Angebotsmieten in Bern um 4,4 Prozent verteuert, in Zürich um 1,7 Prozent und in Basel um 1,1 Prozent. Preisunterschied von neuen und alten Wohnungen nimmt ab Neue Wohnungen wurden im September durchschnittlich 0,5 Prozent teurer angeboten als im Vormonat (Indexstand: 105,8 Punkte), während die Mietpreise alter Wohnungen um 0,2 Prozent zunahmen (Indexstand: 106,5 Punkte). Wie auch schon im Monat August beobachtet werden konnte, nimmt die Differenz der Mietpreise von Neu- und Altbauwohnungen ab.
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Höhere Angebotsmieten trotz grösserem ...
Seite Seite Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Die Mieten kleiner und grosser Wohnungen sind im Vergleich zum Monat August um je 0,3 Prozent gestiegen (Indexstand kleiner Wohnungen: 106,2 Punkte, Indexstand grosser Wohnungen: 106,9 Punkte). Die Zunahme innert Jahresfrist beträgt bei kleinen Wohnungen 2,4 Prozent, während der Anstieg bei grossen Wohnungen mit 2,3 Prozent leicht darunter liegt.
Quartalswerte Last Minute
Drei Auszeichnungen pd. Zum diesjährigen Thema «Bauen und Öffentlichkeit» hat die Stiftung für die Auszeichnung guter Bauten im Kanton Zürich unter 84 eingereichten Vorschlägen drei Bauwerke mit einem Preis von je 10 000 Franken geehrt. Unter den prämierten sind Gmür & Steib Architekten (Zürich) für die Wohnüberbauung PaulClairmont-Strasse beim Triemlispital in Zürich, Müller Sigrist Architekten (Zürich) für das Gemeindezentrum Affoltern am Albis und die dritte Auszeichnung erhielten Bünzli & Courvoisier Architekten (Zürich) für die Wohnüberbauung Hagenbuchrain in Albisrieden.
Im 3. Quartal 2006 sind die Angebotsmieten in den Regionen Arc Lémanique, Inner- und Ostschweiz sowie Tessin nach einer Entspannung im 2. Quartal 2006 wieder angestiegen. Im Arc Lémanique sowie im Tessin liegt die Zunahme im Vergleich zum 2. Quartal 2006 mit 0,9 bzw. 1,3 Prozent über dem schweizerischen Durchschnitt, während die Zentralschweiz ein bescheidenes Wachstum von 0,2 Prozent aufweist. Einzig in der Ostschweiz stagnierten die Mietpreise auf einem Indexstand von 102,7 Punkten. Die Preisentwicklung der Angebotsmieten in der Ostschweiz liegt klar unter derjenigen der übrigen Regionen. Die Indizes der Regionen Arc Lémanique (108,9 Punkte), Tessin (108,7 Punkte) und Zentralschweiz (108,6 Punkte) liegen eng beieinander.
Weitere Entspannung Die jüngst veröffentlichten Leerstandsziffern 2006 des BfS (Bundesamt für Statistik) belegen, dass sich die Situation am Wohnungsmarkt tendenziell weiter entspannt hat. Schweizweit stieg die Leerwohnungsziffer von 0,99 auf 1,06 Prozent. Besonders nennenswert ist die Entspannung der Situation im Kanton Zürich, wo sich die Leerziffer von 0,69 auf 0,81 Prozent erhöhte. Die in den letzten Jahren erhöhte Neuproduktion im Kanton Zürich zeigt ihre Wirkung. Gegenüber dem Jahr 2003 haben sich die Zürcher Leerstandsziffern mehr als verdoppelt. Trotzdem gehört Zürich weiter zu den engeren Märkten der Schweiz. Keine Entspannung bei den Mietpreisen zeigt sich in den Kantonen Bern (1,1 Prozent), Basel (Stadt 1,27 Prozent, Land 0,59 Prozent) und Tessin (0,89 Prozent), wo die Leerwohnungsziffern im Jahr 2006 praktisch auf dem Niveau des Vorjahres verharren. Der ausgeprägte Preisanstieg der Angebotsmieten in der Region Bern von 4,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat ist vor dem Hintergrund stagnierender Leerwohnungsziffern – die im schweizerischen Durchschnitt liegen - erstaunlich. Eine Erklärung ist, dass die Region Bern nicht exakt dem Kanton Bern entspricht und sich stärker auf städtische Gebiete konzentriert. In diesen Gebieten liegt die Leerstandsziffer deutlich unter dem schweizerischen Durchschnitt (Stadt Bern 0,5 Prozent). Hier hat in den letzten Jahren keine sichtliche Entspannung stattgefunden. Im Gegenteil, in der Stadt Bern war der Reinzuwachs des Wohnungbestandes im Jahr 2005 sogar negativ. Somit stehen die Angebotsmieten der Region Bern nicht im Widerspruch zu den veröffentlichen Leerwohnungsziffern des Kantons Bern. Da die erteilten Bewilligungen in der Stadt Bern im Jahr 2005 deutlich gestiegen sind, kann in den kommenden Jahren tendenziell mit einer Entspannung am Wohnungsmarkt gerechnet werden. n
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Investitionswellen für Macau Am 5. und 6. Dezember 2006 findet in Macau die Expo Real Asia statt. Die Stadt auf der Halbinsel in der Nähe von Hongkong wird das Las Vegas des Ostens. Über 20 Milliarden Dollar werden in den nächsten Jahren in Hotels, Resorts und Casinos investiert. pd. Die Aufmerksamkeit der Investmentfonds verlagerte sich in den vergangenen zwei Jahren vermehrt auf die Region Asien-Pazifik. Im Jahr 2004 war Japan hinsichtlich des Umfangs der Immobilieninvestitionen das meistbegehrte Land, denn 36 Prozent aller im Bereich Gewerbeimmobilien zustande gekommenen Geschäftsabschlüsse im asiatischpazifischen Raum, welche sich insgesamt auf 33 Milliarden US-Dollar beliefen, entfielen auf das Land der aufgehenden Sonne. Australien und Hongkong waren an zweiter (20 Prozent) bzw. dritter Stelle (19 Prozent), während auf China nur vier Prozent der Gesamtsumme entfielen. Dieses Bild wird sich bald etwas ändern, denn das chinesische Festland erfreut sich bei den Anlegern aus dem Ausland aufgrund seines schnellen Wirtschaftswachstums und der kontinuierlichen Lockerung der Beschränkungen für ausländische Investitionen immer grösserer Beliebtheit. Nach den Ergebnissen einer DTZ-Umfrage wird China in naher
Macau rückt in den Blickpunkt der Investoren von Hotel- und Casinoprojekten.
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Zukunft das beliebteste asiatische Land für grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen sein, gefolgt von Hongkong und Japan.
Immobilien Brief Investitionswellen für Macau Kalender Oktober bis Dezember Termine zum Vormerken 23.10.2006 bis 25.10.2006 Expo Real Messegelände München www.expo-real.de 27.10.2006 bis 22.11.2006 Michael Alder: Das Haus als Typ Ausstellung im Lichthof des Baudepartements des Kantons Basel-Stadt www.gta.arch.ethz.ch 07.11.2006 12. Herbstseminar Ressourcenknappheit, Erneuerbare Energien Kongresshaus Biel www.hausmesse.ch 09.11.2006 Schweizer Immobilienmärkte 07 Gottlieb Duttweiler Institut Rüschlikon www.euroforum.ch 16.11.2006 4. Schweizer Immobiliengespräch Restaurant Au Premier, Zürich www.immorunde.ch 22.11.2006 bis 25.11.2006 Schweizer Hausbau- und Minergiemesse Bern www.hausbaumesse.ch 27. und 28.11.2006 7. Immobilienkongress IIR Zürich www.iir.de/schweiz Anzeige
Auf Wellen nach Macau Die Investitionswellen bewegen sich quer durch ganz Asien herüber in grossem Umfang auch nach Macau. Macau, 65 Kilometer westlich von Hongkong gelegen, ist eine Sonderverwaltungszone (SAR) der Volksrepublik China. Bis Dezember 1999 zählte es zum Staatsgebiet Chinas und unterstand der portugiesischen Regierung. Heute leben rund 450 000 Menschen in Macau. 95 Prozent davon sind Chinesen. Geographisch grenzt Macau an die südchinesische Provinz Guangdong mit der Hauptstadt Guangzhou. Macau umfasst die Halbinsel Macau (9,9 km²; verbunden mit dem chinesischen Festland), die beiden Inseln Taipa und Coloane und das dem Meer abgerungene Land von Cotai.
Beispiellose Geschwindigkeit Peter Barge, Geschäftsführer für die Region Asien-Pazifik von Jones Lang LaSalle in Singapur, erklärt in seinem Artikel in der Zeitung “The Standard” (China), dass ausländische Investitionen seit der Liberalisierung der Glücksspielindustrie im Jahr 2002 mit geradezu beispielloser Geschwindigkeit in die ehemalige portugiesische Kolonie geflossen seien. Bis heute wurden private Investitionen in Höhe von 20 bis 24 Milliarden US-Dollar für Macau vereinbart, und davon sind bisher nur 625 Millionen US-Dollar – oder drei Prozent – realisiert worden. In einem Aufruf zur Kooperation im Hinblick auf die Entwicklung eines endgültigen Plans erwähnt er insbesondere, dass Macau ein visionäres und aggressives Modell für die Infrastruktur- und Stadtplanung der kommenden zwanzig Jahre enthüllt habe. Mit Investitionen in Milliarden-Dollar-Höhe bauen Casinogiganten auf der Halbinsel Macau und auf dem Cotai Streifen riesige Hotel- und Casinokomplexe sowie Vergnügungsparks. Einer von ihnen, die amerikanische Sands Corporation, plant den Abschluss eines grossen Projekts bis 2007. Es handelt sich um das fünf Milliarden US-Dollar teure Vergnügungsviertel „Venetian Macau Casino Resort” mit 3000 Suiten, einer Halle für 2000 Personen, über 20 exquisite Restaurants und einem Einkaufszentrum mit etwa 100 Läden zur Unterhaltung der Gäste. Das 1,8 Milliarden Dollar teure Luxusressort „Venetian“ wird den Mittelpunkt des künftigen Las- Vegas-Streifens in Asien bilden. Um das „Venetian“ herum werden andere Hotelkomplexe innerhalb des Ressorts errichtet. Die Hotelketten Hilton, Marriott International und Starwood Hotel & Resorts beispielsweise verhandeln beren its mit der Sands Corporation.
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Ein futuristischer Flugzeugflügel mit angenehmem Innenleben Mit seiner Form, die einem Flugzeugflügel nachempfunden ist, ist das neue Flughafengebäude der „Blecherette“ eingangs von Lausanne nicht zu übersehen. Der futuristische Bau besteht aus einer Holzstruktur, welche mit Zink bekleidet ist und damit wiederum Bezug auf die Struktur von alten Flugzeugflügeln nimmt. Das gebogene Holztragwerk offenbart sich dem Besucher erst im Innern der Räumlichkeiten. Es bietet verschiedenen Nutzern ein angenehmes Arbeitsumfeld. pd. Der Weg bis zum Bau des Flughafengebäudes hoch über der Stadt Lausanne war mit etlichen Schwierigkeiten gepflastert. Der ursprüngliche Militärflughafen wurde zunächst von der Stadt Lausanne übernommen. Als sich diese vom Flughafen zurückzog, war dessen Weiterbestehen nur noch dank dem politischen Druck einer Volksabstimmung möglich. Zur Rettung des Flughafens bildete sich anschliessend der Verein ARLB (Association Region Lausanne Blecherette), in welchem sich alle Nutzerinnen und Nutzer zusammenschlossen. Zu
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Ein futuristischer Flugzeugflügel mit ...
Seite 10 Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche jenem Zeitpunkt standen auf dem Gelände einige alte Hangars und Container, welche die Vereinsräume, eine stillgelegte Cafeteria sowie verschiedene Büros beherbergten. Mit seiner Graspiste glich “La Blecherette“ einem heruntergekommenen Provinzflughafen; eine Sanierung der Infra- strukturen erwies sich als immer dringender.
Gebäude als Visitenkarte Der Verein, der nur über spärliche Mittel verfügte, baute zunächst eine befestigte Rollbahn und konzentrierte sich sodann auf die Errichtung eines Gebäudes für alle Aktivitäten des Flughafenbetriebs sowie für ein richtiges Restaurant. Als Visitenkarte sowohl für den Flughafen als auch für die Stadt Lausanne sollte das Gebäude einen starken, repräsentativen Eindruck hinterlassen. Auch galt es, die Vorschriften und Vorgaben des Bundesamtes für Zivilluftfahrt zu erfüllen. Zudem verlangte der Verein, dass seine Büros gegen die Rollbahn hin zu liegen kommen sollten und dass man vom Restaurant aus einen guten Ausblick über den ganzen Flughafenbetrieb haben müsse. So entstanden zunächst zahlreiche Skizzen, bevor der definitive Plan des Gebäudes vorlag: ein auf einem Betonsockel ruhender Flugzeugflügel.
Weniger als drei Wochen Bauzeit Nachdem die Form einmal definiert war, war die Wahl des Materials für den Bogen des Obergeschosses offen: Holz oder Stahl. Wegen der kurzen Erstellungszeit sowie aus Kostengründen setzte sich Holz durch. Dank Vorfabrikation liess sich das Gebäude in weniger als drei Wochen errichten. Zwischen die Bogenbinder aus Brettschichtholz, welche das primäre Tragwerk bilden, wurden vorfabrizierte Hohlkastenelemente inklusive Wärmedämmung verlegt. Da diese Elemente erst auf Platz montiert wurden, waren keine weiteren Ausbauarbeiten notwendig. Die untere Schicht der Elemente ist somit die definitive. Sie wurde in der Werkstatt zwecks besserer Schallabsorption perforiert und fertig gestrichen. Dieses System befriedigte auch die Bauherrschaft, die keine Räumlichkeiten im Stil eines Industriebaus wünschte. Ihr stehen nun warm wirkende und angenehme Arbeitsräume zur Verfügung. n Mehr Infos unter www.lignum.ch Anzeige
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Seite11 11 Seite Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Gestalter der gebauten Umwelt Der Beruf des Architekten befindet sich mitten in einem tiefen und rasch voranschreitenden Wandlungsprozess. Das liegt einerseits an den politischen Erschütterungen, denen alle Nationen ausgesetzt sind, an der kritischen Infragestellung der Werte, die unsere Gesellschaft vornimmt, am Wachstum der Wissensgebiete, an der Entwicklung neuer Technologien, an der Globalisierung der Märkte, an den weltweiten Garungen in der Kultur und vor allem am Bewusstsein einer drohenden ökologischen Katastrophe, das allenthalben das Thema der Nachhaltigkeit in den Mittelpunkt politischer, sozialer, technischer und kultureller Bemühungen gestellt hat; die Architektur kann sich den sich daraus ergebenden Einflüssen nicht entziehen. Es liegt andererseits auch an neuen Situationen, die sich speziell im Bauen zu Beginn eines neuen Jahrtausends ergeben: In fast allen hoch industrialisierten und dicht besiedelten Ländern Europas ist die Infrastruktur weitgehend vorhanden, die Anzahl der Neubauten ist rückläufig, und die Erhaltung, die Umnutzung, der optimale Betrieb dessen, was bereits besteht, werden immer wichtiger. Insgesamt ist der Architekt als Gestalter der gebauten Umwelt zunehmend in übergreifenden Fragen der Erhaltung unserer Ressourcen eingebunden, und mit zunehmendem Nachdruck ist er angehalten, global zu denken: städtebaulich, landschaftlich, aber auch ökonomisch, politisch und kulturell. Bei aller Interdisziplinarität bleibt das Metier des Architekten im Zentrum der Ausbildung; und damit der Entwurf. Einige ausgewählte Beispiele aus dieser Entwurfsarbeit präsentiert die Jahresausstellung des Departements Architektur der ETH Zürich 2006. Es sind Arbeiten aus den Bereichen Entwerfen und Konstruieren und bildnerisches Gestalten im 1. und 2. Jahr, aus den Bereichen Entwurf mit integrierten Disziplinen im 3. und 4. Jahr, einige Wahlfacharbeiten, die Ergebnisse von Austauschsemestern und schliesslich Diplomarbeiten. Begleitet wird die Ausstellung vom Jahrbuch 2006 des Departements Architektur der ETH Zürich, das gleichzeitig als Katalog fungiert. Die Ausstellung richtet sich an Studierende und Lehrende, an Fachleute und an eine an den Aufgaben und Problemstellungen des Departements interessierte Öffentlichkeit und kann vom 27. Oktober bis 1. Dezember 2006 besichtigt werden. Ausstellungsort ist das Gebäude HIL der ETH-Hönggerberg, Eingangshalle D 30 und Stockn werk E. Prof. Andrea Deolazes
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Seite12 12 Seite Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Moskau und Kiew - Spielfelder für Pioniere Fast nirgendwo in Europa lässt sich für Investoren mit Immobilien so viel Geld verdienen wie in Russland. Die Renditen für Gewerbeimmobilien (Büros, Einkaufszentren, Hotels, Logistikflächen) liegen zwischen 13 und 17 Prozent. Das ist doppelt bis dreimal so hoch wie in den etablierten osteuropäischen Märkten Prag, Budapest oder Warschau. pd. Die Nachfrage nach modernen Immobilien in Russland ist enorm, die Zahl der ausländischen Investoren aber noch überschaubar. Denn noch gilt der russische Markt gilt als Spielfeld für Pioniere. Die Aussicht auf hohe Renditen bezahlt man oft mit unzureichender Rechtssicherheit, der Konfrontation mit Korruption und enormer Bürokratie. Unternehmen wagen sich meist nur zusammen mit einheimischen Partnern, die mit den Gepflogenheiten des Landes vertraut sind, an Projekte. Und geeignete Partner zu finden, kostet auch viel Zeit.
Gute Verdienste im Ölsektor
In Moskau ist das Wirtschaftswachstum hoch. Immobilieninvestments bedürfen jedoch einer guten Vorbereitung.
Doch gibt es einen guten Grund, den russischen Markt nicht zu vernachlässigen: die Grösse des Marktes und das Wirtschaftswachstum von jährlich mehr als sechs Prozent. 142 Millionen Einwohner brauchen moderne Bürofläche, Einkaufszentren, Hotels und Eigentumswohnungen - und immer mehr von ihnen können sich diese auch leisten. So kletterte der Privatverbrauch im Vorjahr um elf Prozent in die Höhe. Das Pro-Kopf-Einkommen hat sich seit 2001 auf umgerechnet 5250 USDollar verdoppelt. Freilich nicht für alle Russen: Wer in der Ölindustrie tätig ist, verdient im Schnitt dreimal so viel wie in der Landwirtschaft. Während ein Sechstel der Russen auch nach einheimischen Kriterien
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Moskau und Kiew Spielfelder für Pioniere
Seite13 13 Seite Ausgabe 15 / Oktober 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche als arm gilt, wächst die Zahl der Superreichen. Um Moskau und St. Petersburg entstehen neue Luxusviertel. Markenartikler und Handelsketten kommen ins Land, um die wachsende Mittelschicht als neue Kunden zu gewinnen.
Bedarf an Shopping Centers IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche GmbH, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Bahnhofstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Bilder: Seite 9: Lignum Seite 11: ETH Zürich Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Der Nachholbedarf bei Shopping Centers und Fachmärkten ist in ganz Russland gross. Während in Westeuropa auf 1000 Einwohner etwa 250 Quadratmeter Shoppingfläche kommen, sind es in Russland erst 12,4 Quadratmeter. Dazu kommt, dass es in den russischen Städten meist keine gewachsenen Einkaufsstrassen gibt; die Konsumenten also auf Einkaufszentren stärker angewiesen sind als in Westeuropa. Während viele Russen in den östlichen Regionen wohl noch lange auf einen Bauboom warten dürften, ist dieser in Moskau bereits ausgebrochen: Im Vorjahr entstanden dort 4,5 Millionen Quadratmeter Wohnfläche, 390 000 Quadratmeter Büros und 600 000 Quadratmeter Einkaufsfläche. Das grösste Bauvorhaben Europas, die “Moscow City”, soll ebenfalls in der russischen Hauptstadt entstehen: Auf 90 Hektar sollen 15 Wolkenkratzer gebaut werden, die Büros beherbergen sollen. Die Nachfrage nach jeder Art von Immobilien - ob Büros oder Shopping Center, ist aber noch viel grösser, das Geld dafür ist dank Ölpreis da.
Moskau ist teures Pflaster Die hohe Nachfrage treibt freilich auch die Preise: Die Quadratmeterpreise, die man bei einem Kauf hinlegen muss, haben sich seit 2000 verfünffacht. Auch was Mieten und Hotelpreise betrifft, zählt Moskau zu den teuersten Pflastern Europas. Im Zentrum der russischen Hauptstadt kostete ein Hotelzimmer im Vorjahr im Schnitt 240 Euro. Moskau, darin sind sich Hotelexperten einig, hätte grossen Bedarf an guten Drei- bis Vier-Sterne-Herbergen. Das Problem: Die Grundstückspreise sind so hoch, dass sich solche Hotelprojekte nicht realisieren lassen. Marktnischen für Hotels der mittleren Preisklasse finden sich aber auch in den nächst grösseren Städten, etwa Ekatharinburg - oder Kiew, wo Radisson bislang die einzige westliche Hotelkette ist. Dies ist auch ein Thema beim Hospitality Industry Dialogue am 23. Oktober 2006 um 15 Uhr auf der EXPO REAL in München. Unter dem Titel „From Russia with Love“ stellen Experten den russischen Zukunftsmarkt vor.
Ukraine: Ein attraktiver Büromarkt Auch die Ukraine mit ihren 47 Millionen Einwohnern und den vergleichsweise niedrigen Löhnen zieht Investoren an. Geschäfte macht man dort vor allem im Bürobereich. Die Ukraine darf laut Experten in den nächsten Jahren mit höherem Interesse von westlichen Investoren rechnen: Der Grund: Die etablierten Märkte Polen, Ungarn, Tschechien und Co. sind bereits erschlossen. Wer bei höherem Risiko mehr Rendite einfahren will, muss sich weiter weg bewegen, etwa in die Ukraine. n