Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 1/07 / Januar 2007 Editorial
Wichtig ist vor allem, dass die Richtung stimmt
INHALT Editorial................................ 1 Eine neue Ära für Immobilieninvestoren............. 2 Last Minute............................ 3 Buchtipp............................... 4 Kalender............................... 5 „Büroimmobilien müssen auf die Nutzer zugeschnitten sein“...... 5 Zufriedene Wohnbevölkerung... 8 Jelmoli prüft den Börsengang seiner Immobilien..................10 Transaktionen mit positivem Einfluss auf die Leerstandsrate......................11 Impressum...........................11
unsere Sponsoren
®
Eine Investmentstrategie ist wie eine Strassenkarte. Sie sagt Investoren, wo es lang geht, insbesondere wenn sie sich auf fremdem Terrain befinden. Normalerweise gibt es unterschiedliche Wege, die alle zum gewählten Ziel führen. Wenn die Richtung stimmt und der Investor auf Orientierungspunkte achtet, kommt er, selbst wenn er ein paar Mal falsch abbiegt, ans Ziel. Einen Investment-Kurs zu halten kann schwierig sein, wenn der TransaktionsRemi Buchschacher Redaktionsleiter fluss hoch ist und die Gelegenheiten sich in Lichtgeschwindigkeit bewegen, wie es heute in der Immobilienbranche der Fall ist. Wenn ein Investor sich die Zeit nimmt, eine Investitionsstrategie zu entwickeln, wird er sich besser vorbereitet auf die richtigen Transaktionen konzentrieren können, wenn diese Möglichkeiten auftauchen. Portfolio-Strategien für Immobilien müssen nicht übermässig komplex sein. Mittlerweile gibt es mehr Auswahl und komplexere Instrumente, die zu berücksichtigen sind. Die übergeordneten Ziele sollten jedoch einfach formuliert sein: stabile Erträge, Kapitalaufwertung, Diversifikation zu Aktien und Anleihen und Schutz vor Inflation. Ganz wichtig ist jedoch der Blick über den Tellerrand: Wer die internationale Sichtweise ignoriert, vergibt sich gute Chancen und erhöht das Risiko. Ihr Remi Buchschacher Schweizer
Capital
ImmobilienGespräche Das 5. Immobiliengespräch findet statt am 5. Februar 2007, um 17.00 Uhr im Restaurant Au Premier im Zürcher HB. Anzeige
Neues Kollektivanlagegesetz – Fluch oder Segen für die Immobilienwirtschaft
Bitte merken Sie sich dieses Datum vor oder melden Sie sich gleich an. Referenten: Dr. Riccardo Boscardin, Head Real Estate Funds, UBS Fund Management weitere Informationen folgen.
Jetzt anmelden unter: www.immorunde.ch
Immobilien Brief Schweizer
Seite Seite Ausgabe 1/07 / Januar 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Eine neue Ära für Immobilieninvestoren „Für Investoren in Gewerbeimmobilien bricht eine neue Ära an“. Mit diesen Worten beginnt LaSalle Investment Management den jährlich erscheinenden Report zur Strategie von Immobilienanlagen (Investment Strategy Annual: ISA). In den vergangenen Jahren sei die Definition von „Immobilien“ als Asset-Klasse um neue Sektoren, geographische Regionen und rechtliche Strukturen erweitert worden. Vor allem die global sich beständig dynamisierende Kapitalmarktorientierung der Immobilienwirtschaft schaffte neue Instrumente und Investitionsvehikel. Pd/rb. „Die Ausweitung des Immobilien-Universums schafft deutliche Vorteile, aber um den Preis zunehmender Kosten und Risiken. Wenn Investoren neue, noch nicht erprobte Märkte betreten, können sicherlich Fehler gemacht werden. Nicht alle neu entstehenden Märkte und nicht alle neuen Investitions-Vehikel sind für alle Investment-Pläne geeignet. Und selbst ein grossartiger Strategieplan kann durch mangelhafte Umsetzung zum Scheitern verurteilt sein“, erläutert Claus Thomas, Geschäftsführer der LaSalle Investment Management GmbH aus München den Strategiebericht. Fünf Jahre lang habe die schiere, im Markt befindliche Geldmenge Investoren suchen immer häufiger den Blick auf internationale Investments. die Preise nach oben gedrückt und der Performance von Immobilien Auftrieb gegeben. Doch die Werte seien schneller gestiegen als die Nettoerträge, sodass die laufenden Renditen von Einzelimmobilien und REITs um 200 Basispunkte und mehr gesunken sind. Die genaue Höhe von Land zu Land schwankt, doch keiner der grossen Märkte konnte eine Renditenkompression vermeiden. Mehr noch als die Angebotsund Nachfrage-Grundlagen hatte der Druck des Kapitals ein gesundes Interesse sogar an äusserst langweiligen Objekten zur Folge. In vielen Ländern wandelte sich der Immobiliensektor von einer angespannten, mit wenig Kapital ausgestatteten Asset-Klasse zu einer etablierten Portfolio-Anlage, die sowohl von Institutionen als auch von Einzelanlegern begehrt ist. Die sinkenden Zinsen haben Fremdfinanzierungs-Strategien zusätzlichen Aufwind gegeben. Durch die daraus resultierenden hohen Erträge kam mehr Kapital ins Spiel und mehrere aufeinander folgende Runden einer Renditenkompression – jenseits dessen, was selbst der unverbesserlichste Optimist hätte annehmen können. Neue Wege suchen Doch die Renditenkompression ist in den reifen Märkten grösstenteils am Ende angelangt. „Von 2007 bis 2009 müssen Immobilieninvestoren andere Wege finden, über die derzeitigen Renditen hinaus Erträge aus voll vermieteten Immobilien zu erwirtschaften“, sagt Claus Thomas voraus. Die Zinsen in vielen Ländern fallen nicht mehr, und die Scheren-
Immobilien Brief Schweizer
Fortsetzung
Eine neue Ära für Immobilieninvestoren
Last Minute
Allianz im Luxusimmobilienmarkt pd. Ginesta Immobilien in Küsnacht (ZH) und Anchor Relocation Services gehen eine strategische Partnerschaft ein. Gerade in der Region Zürich/ Zürichsee, in der der Markt zur Zeit äusserst robust sei und die Nachfrage das Angebot deutlich übertreffe, sei der Zugang zu Objekten ein entscheidendes Wettbewerbskriterium. Ginesta Immobilien ist spezialisiert auf Verkauf, Vermietung und Verwaltung von hochwertigen Privat- und Geschäftsliegenschaften. Anchor Relocation Services gehört zu den Experten für umfangreiche Relocation-Dienstleistungen. Claude Ginesta kommentiert die Vereinbarung wie folgt: „Beiden involvierten Unternehmen gelingt es, Synergiepotenzial auszuschöpfen und ihre Marktposition weiter zu stärken. Unsere Kunden profitieren vom ausgebauten Angebot im Bereich der Aktivsuche für Miet- und Kaufliegenschaften. Zudem sind wir nun personell in der Lage, auch grosse Vermietungsmandate professionell abzuwickeln.“
Seite Seite Ausgabe 1/07 / Januar 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Strategie (niedrige Zinsen, hohe Erträge) ist nicht mehr so lukrativ, wie sie es in vielen Ländern lange gewesen war. Dennoch bieten weniger transparente Märkte immer noch eine Renditenkompression, sofern sie mit der Zeit transparenter und investorenfreundlicher werden. Für LaSalle Investment Management sind das die zentralen Themen für Immobilieninvestitionen in der neuen Ära: Private Equity Real Estate Modell, Projektentwicklung/Development, Zusammenstellung eines internationalen Portfolios und Erweiterung des Investitions-Universums.
Private Equity Real Estate Modell Das Opportunity-Fonds-Modell entstand zu einer Zeit, als Immobilien aus den Kapitalmärkten ausgeschlossen waren, weil sie sich im Blick auf Finanzierung, Neubau und Management als wenig zuverlässig erwiesen hatten. Mittlerweile suchen fast alle Kapitalmärkte Zugang zu gewerblichen Immobilien. Durch die Zunahme öffentlicher und privater Unternehmen, die mit der Entwicklung, dem Management, der Vermietung und der Finanzierung von Immobilien befasst sind, besteht die Möglichkeit, alle Hilfsmittel und Techniken der Kapitalmärkte auf den Immobiliensektor anzuwenden.
Projektentwicklung/Development Lange Jahre lang stand Projektentwicklung nicht im Wörterbuch eines umsichtigen Immobilieninvestors. In einer wachsenden Volkswirtschaft jedoch ist die Projektentwicklung eine absolut sinnvolle Alternative, Geld in Immobilien arbeiten zu lassen. Projektentwicklung macht es beispielsweise auch möglich, den Massenandrang beim Erwerb von Core-Immobilien zu vermeiden und dennoch zu einem Portfolio starker Core-Immobilien zu gelangen. Die Immobilien-Management-Branche geht heutzutage bei der Beurteilung von Risiken in einem Projektentwicklungs-Vertrag sehr viel differenzierter vor. Ein vor vermieteter Projektentwicklungsvertrag, der ordentlich strukturiert ist, ist manchmal weniger riskant als eine Investition in ein bestehendes Objekt. Die technische Projektentwicklung ist kaum im Aufgabenbereich bzw. gehört kaum zum Know-how eines Investment Managers. Aber die Bestimmung und Nutzbarmachung von Entwicklungs-Eigenschaften gehört durchaus zum Aufgabenfeld. Das Management der Beziehungen und der wirtschaftlichen Gegebenheiten auf Unternehmensebene erfordert andere Fertigkeiten als solche, die zum Erwerb von einzelstehenden Immobilien notwendig sind. Die Projektrisiken und die Risiken der Zeitplanung sind am leichtesten in den Griff zu bekommen, wenn Entwickler und Projektpartner schon im Voraus festgelegt haben, was zu tun ist, wenn das Projekt sich nicht so entwickelt wie geplant. Und in der Welt der Projektentwicklung gehört der Umgang mit dem Ungeplanten schon fast zum Alltag.
Immobilien Brief Schweizer
Fortsetzung
Eine neue Ära für Immobilieninvestoren
Buchtipp
Standardwerk „Holzbau mit System“ pd. Das lange erwartete neue Buch „Holzbau mit System“ ordnet und formuliert den aktuellen Stand der Technik im Holz-Systembau von Grund auf neu. Die Situation zeigt sich heute ganz anders als früher: Der Systemgedanke bestimmt die Struktur von Holzbauten. Nicht mehr allein die Systeme für Tragwerke sind von Belang, sondern auch die Gebäudehülle ist dank Systemlösungen zum geschlossenen Funktionsträger geworden. Vergleichbares gilt für die Geschossdecken oder die innen liegenden Trennwände. Das neue Fachbuch bringt diesen veränderten Ansatz klar und prägnant zum Ausdruck. Das Standardwerk ist ab sofort bei www.Lignum.ch erhältlich.
Seite Seite Ausgabe 1/07 / Januar 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Internationaler Portfolio-Aufbau In der neuen Ära sollten Investoren ihre Engagements außerhalb der eigenen Landesgrenzen verstärken. Die grössere Markttransparenz und eine stete Zunahme der Erfahrung (und des Know-how) der InvestmentManager macht ein Engagement in internationale Immobilieninvestments zu einer klugen Entscheidung. Innerhalb der Eurozone, in der das Währungsrisiko kein Thema mehr ist, sind grenzüberschreitende Transaktionen zur Routine geworden. Investoren aus Australien, Kanada, dem Nahen Osten und Singapur sind im Umgang mit internationalen Immobilien ebenfalls versiert. Britische, amerikanische und japanische Investoren sind weniger erfahren im Umgang mit internationalen Investments, doch sie holen schnell auf. Der Aufbau eines internationalen Portfolio folgt einer doppelten Logik: höhere Erträge und niedrigeres Risiko durch Diversifizierung. Beim Aufbau grösserer Immobilien-Portfolios können Investoren sich auf die gleichen grundlegenden Unterschiede verlassen, die für ihre Aktien- und festverzinslichen Wertpapier-Portfolios gelten. Für internationale Immobilien bedeutet dies, dass ihre Positionierung sowohl in den entwickelten als auch in neu entstehenden Märkten zu beurteilen ist. Nachdem in immer mehr entwickelten Märkten ein „full pricing“ zu beobachten ist, bieten Investitionen in neu entstehende Märkte bessere Möglichkeiten zur Ertragssteigerung. Das größere Wachstumspotenzial, das in den neu entstehenden Märkten zu finden ist, macht die Projektentwicklung besonders attraktiv. Durch die steigende Transparenz in den sich entwickelnden Märkten stellt die Renditenkompression eine klare Möglichkeit dar. Die Risiken sind derzeit noch höher, doch auch die Chancen auf Gewinn.
Ein Blick auf die Weltwirtschaft Das globale BIP dürfte für das Jahr 2007 nach Einschätzung von LaSalle Investment Management real 3,2 Prozent zulegen, nur wenig unter den erwarteten 3,6 Prozent für das Jahr 2006. Dieser Rückgang hat wesentlich zwei Gründe: den Abschwung des U.S.-amerikanischen Wohnungsmarktes und die von der Bank of China bekundete Absicht, eine „Überhitzung“ vermeiden zu wollen. Die Weltwirtschaft beginnt das Jahr 2007 jedoch mit viel Schwung. Zu den Stärken zählen der niedrigere Ölpreis und eine mässig bis niedrige Inflation. Viele Zentralbanken werden von einer verschärften auf eine neutrale Geldpolitik umschwenken, nachdem die energiebedingte Inflation nachlässt. Trotz der weiteren Expansion der Weltwirtschaft erreichen die Investitionen in gewerbliche Immobilien neue Höchststände. Die Kapitalströme und die Transaktionsvolumina 2007 werden über dem Rekordniveau von 2006 liegen. Hohe Unternehmensgewinne aus 2006 werden der Nachfrage nach Gewerbeflächen 2007 Vorschub geben. „Und es gibt eine Menge Kapital, das darauf wartet, in Immobilien investiert zu werden“, gibt sich Claus Thomas optimistisch. n
Immobilien Brief Schweizer
Seite Seite Ausgabe 1/07 / Januar 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
„Büroimmobilien müssen auf die Nutzer zugeschnitten sein“ Kalender Jan. 07 bis Feb. 07 Termine zum Vormerken 23. bis 27. Januar 2007 Swissbau Messe Basel www.swissbau.ch 1. Februar 2007 8. Internationales Symposium der „Group of Fifteen“ Auditorium Technopark Zürich www.senarclens.com 5. Februar 2007 5. Schweizer Immobiliengespräch “Neues Kollektivanlagegesetz: Fluch oder Segen für die Immobilienwirtschaft?” Restaurant Au Premier, Zürich
Der Arbeitsmarkt hat sich sehr verändert. Die Globalisierung und Liberalisierung sowie der daraus wachsende Kosten- und Margendruck für Unternehmen leisten dem Trend zu Automation von Produktionsprozessen Vorschub. Neue Lösungen sind auch bezüglich der Ausgestaltung von Büro- und Gewerbeimmobilien gefragt. Wie sieht der zeitgerechte Büroarbeitsplatz aus? Ein Gespräch mit Andreas Hämmerli, Geschäftsführer des D4 Business Centers Luzern. Die weltweite Optimierung der Wertschöpfungsprozesse bedeutet eine erhöhte Mobilität von Unternehmen oder zumindest Teilen davon. Wie wirken sich diese Veränderungen auf die Planung von Büroarbeitsplätzen aus? Andreas Hämmerli: Die Grundlage dazu bildet eine Architektur, welche funktional auf die Bedürfnisse der Nutzer zugeschnitten und anpassbar ist. Wichtige Schlagworte sind hierzu Modularität, Flexibilität und betriebswirtschaftliche Effizienz. Die Integration von Einflussgrössen wie Feng Shui und Elektrobiologie verstehen sich als logische Konsequenz davon. Unser neu eröffneter Flankenbau beispielsweise nimmt bereits heute eine Sonderstellung unter den modernen Industrie- und Gewerbebauten ein. Wir haben bei der Planung bewusst freundlich helle Dachgärten und Innenhöfe, die bepflanzt wurden, gewählt. Sie unterstreichen unseren Leitsatz „Symbiose aus Natur und Arbeit“. Im Übrigen werden vom Markt immer mehr kleinere Büroflächeneinheiten (Büro, Erschliessung und Logistik) gefordert. Waren es früher ca. 25 qm je Einheit, werden heute zwischen 10 und 15 qm Büroflächeneinheiten gewünscht. Sind die gleichen Lösungsansätze sowohl für Gross-, wie auch für Kleinunternehmen möglich? Andreas Hämmerli: Wir passen uns immer den Marktbedürfnissen an, mit allem was wir tun und anbieten. Wir mussten deshalb schon früh Lösungen suchen, die „sowohl, als auch“ den hohen Qualitätsansprüchen unserer Mieter entsprechen. Das D4 bietet heute mehr als 70 Firmen mit über 800 Mitarbeitern ein „Zuhause“. Darunter finden sich Firmen wie Siemens Building Technologies AG, Geistlich Biomaterials, KPMG, Kendris, Sealed Air und schon bald AC Nielsen und viele mehr. Daneben unterstützt das D4 mit dem Technopark Luzern auch rund zwei Dutzend Start-up-Firmen. Unsere Lösungsansätze lassen sich auf grosse wie kleine Firmen anwenden. Dies ist darauf zurückzuführen, dass der Umfang der zusätzlich gewünschten Leistungen vom Mieter selbst bestimmt werden kann. Wir bieten verschiedene Pakete an, die auf jede Unternehmensgrösse anwendbar sind.
Immobilien Brief Schweizer
Fortsetzung
“Büroimmobilien müssen auf die Nutzer...
Seite Ausgabe 1/07 / Januar 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Wie soll sich ein Kleinunternehmen bezüglich Raumbedarf positionieren, das nicht über die gleichen finanziellen und technischen Mittel wie ein grosses Unternehmen verfügt? Andreas Hämmerli: Es ist uns ein Anliegen, neben den grossen renommierten Unternehmen, auch Kleinunternehmern die Möglichkeiten zu bieten, im D4 zu wachsen. Hierfür haben wir verschieden Möglichkeiten. Das oben erwähnte „Office à la carte“ ist ein Beispiel dafür: Modern eingerichtetes Büro mit ein bis vier Arbeitsplätzen, bedienter Empfang, Bürotische und -stühle, Sideboards und Garderoben, Internetanschlüsse und vieles mehr. Als Mitglied des World Wide Business Centres Network ist unser Business Club Teil eines renommierten Netzwerks und hat somit einen idealen Zugang zum internationalen Markt. Büroflächen ohne Leistungspaket können schon ab 30 Quadratmeter Fläche gemietet werden und der Technopark Luzern begleitet Start-upFirmen mit einem Coaching und stellt preiswert Fläche zur Verfügung. Was sind die Vorteile eines Business-Centers wie das D4? Andreas Hämmerli: Wie es der Name schon sagt, D4 steht für „vier Dimensionen“. Unter diesen vier Dimensionen verstehen wir erstens einen Standort voller Vorteile. Zweitens eine Architektur, die lebt. Drittens ein Networking, welches Wachstum fördert und viertens ein Service-Konzept, dass alles umfasst. Der Kunde - Mieter oder Businesses - kann sich auf seine Kernkompetenz konzentrieren. Schon heute profitieren Firmen wie Kunden von der guten Erschliessung des D4 durch den nahe gelegenen Bahnhof, der Busstation sowie die Nähe des Autobahnanschlusses und des bald fertig gestellten Anschlusses A4 nach Zürich (Knonaueramt) aber auch der zweite Autobahnanschluss ins Rontal. Die Erschliessung ist ein weiteres Kriterium, das zu unseren Gunsten wirkt. Zudem ist die Unterstützung der neuen Kantonalen Wirtschaftsförderung Luzern ein wichtiger Erfolgsfaktor und unterstützt die Idee dieses Projekt zusätzlich.
Anzeige
Immobilien Brief Schweizer
Fortsetzung
“Büroimmobilien müssen auf die Nutzer...
Seite Ausgabe 1/07 / Januar 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche In Business-Centern fehlt aber oft ein Ankermieter. Andreas Hämmerli: Das ist im D4 nicht der Fall. Mit den obern erwähnten Firmen haben wir starke, international tätige Mieter mit einem grossen Wachstumspotential. Wichtig war uns von Anfang an den richtigen Branchen-Mix zu finden. Heute entsteht mit dem D4 eines der grössten Business-Center der Schweiz. Investoren wollen vor allem langfristig vermietete Objekte mit bonitätsstarken Mietern. Sonst steigen sie nicht ein. Kann das ein D4 Business Center mit seiner auf Klein- und Mittelunternehmen fokussierten Strategie bieten?
Andreas Hämmerli ist Geschäftsführer des D4 Business Centers in Luzern.
Andreas Hämmerli: Unsere Mietverträge beinhalten eine minimale Laufzeit von fünf Jahren. Bei grossen Firmen realisieren wir Vertragsdauern von 10 bis 15 Jahren. Im Office à la Carte vermieten wir Räumlichkeiten monatsweise. Unsere diversifizierte Mieterstruktur bildet für den Investor eine hohe Sicherheit. Für den Neubau des geplanten Hotels haben Sie den Stararchitekten Matteo Thun engagiert. Was ist der Grund dafür, ein Hotel bei einem Business-Center so zu präsentieren? Andreas Hämmerli: D4 Business Center Luzern entwickelt sich zu einem Campus mit internationaler Ausrichtung. Das bereits bestehende Dienstleistungsangebot wird durch ein Internationales Conference Hotel und die Möglichkeiten einer integrierten Arena wesentlich ver-stärkt. Die Marktabklärungen diverser Hotelbetreiber ergaben, dass in der Zentralschweiz und insbesondere am Standort des D4 ein Potenzial für ein internationales Business- und Conference Hotel besteht. Schliesslich nimmt das D4 eine geografische Scharnierfunktion zwischen den Märkten Zürich Süd, Zug und Luzern ein. n Interview: Remi Buchschacher
Anzeige
Immobilien Brief Schweizer
Seite Seite Ausgabe 1/07 / Januar 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Zufriedene Wohnbevölkerung Die Wohnsituation und das Preis-Leistungs-Verhältnis werden von der Schweizer Wohnbevölkerung als gut bis sehr gut betrachtet. Der HEV Schweiz liess vom Forschungsinstitut gfs.bern die Befindlichkeit und Wünsche der Schweizer Bevölkerung abklären. pd. Die Schweizer Wohnbevölkerung ist mit ihrer eigenen Wohnsituation hochgradig zufrieden – dies ist eine der Kernaussagen der ersten Befragung durch gfs.bern im Rahmen des Wohnmonitors, einer Erhebung, welche künftig im Zweijahresrhythmus wiederholt werden soll. Die Zufriedenheit bezieht sich einerseits auf die Wohnung und Wohnsituation selbst. Über 70 Prozent der 1011 Befragten sind mit ihrer gegenwärtigen Wohnsituation hochgradig zufrieden, weitere 26 Prozent sind immer noch eher zufrieden. Diese Zufriedenheit manifestiert sich nicht nur bei den Gutverdienenden, sondern zieht sich durch alle Einkommensklassen hindurch.
Gute Angebote auf dem Markt Der Schweizer Wohnfrieden ist nach wie vor intakt.
Die grosse Mehrheit der befragten Mieter (70%) erachtet andererseits auch das Preis-Leistungs-Verhältnis rund um ihren Mietzins als gut.
Immobilien Brief Schweizer
Fortsetzung
Zufriedene Wohnbevölkerung
Anzeige
Seite Ausgabe 1/07 / Januar 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Auch hier ist die Zufriedenheit mit dem eigenen Mietzins entlang der Einkommensstruktur nicht signifikant unterschiedlich. Befragte mit tiefem Einkommen sind somit ähnlich zufrieden wie Gutverdienende. „Dies legt den Schluss nahe, dass auf dem Schweizer Wohnungsmarkt für jedes Budget ein gutes Angebot existiert“ hält der Hauseigentümerverband fest. Die nähere Untersuchung zeigt auch, dass für Wohneigentümer und Mieter ähnliche Wünsche und Bedürfnisse im Vordergrund stehen. Für die Mieter sind Balkon/Terrasse, gute Lichtverhältnisse, Waschmaschine/Tumber, eine moderne Küche sowie ein Keller- oder Estrichabteil wichtig. Dieselben Elemente sind auch für die Eigentümer von Bedeutung und werden durch Geschirrspüler, Garten und genügend Garage- und Veloabstellplätzen ergänzt. Als nicht wichtig erachten die Mieter beispielsweise Rollstuhlgängigkeit, ökologische Bauweise und flexible Grundrisse. Bei diesen Elementen sprechen sich die befragten Mieter für einen Verzicht aus, wenn dadurch ein günstigerer Mietzins resultiert. Auch die Wohneigentümer verzichten mehrheitlich lieber auf ökologische Bauweise und geben den tieferen Kosten den Vorrang, allerdings weniger deutlich als die Mieter. Auch bei den Ansprüchen ans Umfeld unterscheiden sich Mieter und Wohneigentümer nur marginal. Zuoberst auf der Wunschliste befinden sich Ruhe und wenig Lärmemissionen, was für die Wohneigentümer noch deutlich wichtiger ist. Aber auch gute Verkehrsanschlüsse und angenehme Nachbarschaften sind für beide Gruppen von Bedeutung. Als klar verzichtbar werden von der Mehrheit der Mieter die Nähe zu Schulen, Kindergärten und Kinderspielplätzen, die Möglichkeit für betreutes Wohnen im Alter sowie Servicewohnungen genannt. Diese Elemente sind bis auf die Möglichkeit für betreutes Wohnen im Alter auch für Wohneigentümer mehr oder weniger verzichtbar. Störfaktoren Dreck und Gestank Unterschiedlich reagieren Wohneigentümer und Mieter, wenn die entscheidenden Elemente nicht mehr gegeben sind oder so genannte Störfaktoren auftreten. Während Mieter gerade in solchen Situationen ihre erhöhte Ungebundenheit ausnutzen und einen Wegzug als Problemlösung immer in Betracht ziehen, harren Wohneigentümer trotz “Störfaktoren” tendenziell aus. Nur gerade Dreck und Gestank veranlassen auch n Wohneigentümer mehrheitlich zum Wegzug.
natürlich in Farbe Inserate erwecken Interesse. anzeigen@immorunde.ch
Immobilien Brief Schweizer
Seite10 10 Seite Ausgabe 1/07 / Januar 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Jelmoli prüft den Börsengang seiner Immobilien Der Mischkonzern Jelmoli trennt seine Detailhandels- und Immobilienaktivitäten in rechtlich eigenständige Gesellschaften. Damit einher geht die Prüfung eines möglichen Verkaufs oder eines Börsengangs von ganzen oder einzelnen Teilen des Immobilien-Portefeuilles sowie von Detailhandelsaktivitäten. Mit der Aufspaltung werde die Transparenz weiter verbessert und die Flexibilität im Hinblick auf künftige Transaktionen erhöht. pd. Der Verwaltungsrat der Jelmoli Holding AG hat beschlossen, die Strategie zur wertvermehrenden Weiterentwicklung des gesamten Konzerns zu prüfen. Neben der Beibehaltung der bisherigen Strategie als eine der möglichen Optionen würden sämtliche Möglichkeiten, die sich im aktuellen positiven Marktumfeld eröffnen, evaluiert und beurteilt. In die Prüfung werden der Verkauf resp. eine Abtrennung mit anschliessendem Börsengang von ganzen oder einzelnen Teilen des ImmobilienPortefeuilles sowie von Detailhandelsaktivitäten einbezogen. Zu diesem Zweck wird die bestehende, historisch gewachsene juristische Struktur an die heutige Konzernstruktur und damit auch an den Ausweis im Geschäftsbericht angepasst. Die Detailhandels – und Immobilienaktivitäten werden damit nicht nur organisatorisch, sondern auch rechtlich getrennt. Die Übertragung der Detailhandelsaktivitäten auf neu gegründete Gesellschaften erfolge noch im ersten Halbjahr 2007. Im Jelmoli Konzern werde dadurch die Transparenz nochmals verbessert und die Flexibilität im Hinblick auf zukünftige Transaktionen erhöht. n
Immobilien Brief Schweizer
Seite11 11 Seite Ausgabe 1/07 / Januar 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Transaktionen mit positivem Einfluss auf die Leerstandsrate IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche GmbH, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Die Züblin Immobilien Holding AG schloss nach der Kapitalerhöhung von CHF 104 Millionen im Oktober 2006 in Deutschland einen strategischen Kauf einer erstklassigen Logistik-Immobilie im Wert von CHF 48 Millionen ab. Im Weiteren unterzeichnete Züblin eine exklusive Vereinbarung für den Zukauf eines dritten Bürogebäudes auf der Ile de la Jatte im westlichen Geschäftsviertel von Paris, in direkter Nachbarschaft ihrer beiden andern Bürokomplexe. Das teilt die Gesellschaft in einem Pressecommuniqué mit. pd. Züblin tätigt Transaktionen mit positivem Einfluss auf die Leerstandsrate. Die Gesellschaft kündigte an, dass ein leer stehendes Gebäude in Berlin über dem aktuellen Schätzwert verkauft worden sei und ein langfristiger Mietvertrag mit Kaufoption für eine grösstenteils nicht vermietete Liegenschaft in Belgien abgeschlossen werden konnte. Alle Transaktionen hätten einen positiven Einfluss auf die Leerstandsquote, wie betont wird. Züblin expandierte zudem im Logistikbereich mit dem Erwerb einer neuen Logistik-Immobilie mit 22 000 qm Logistik- und Bürofläche im deutschen Frechen Ende Dezember 2006. Das Gebäude ist für 15 Jahre zu 100 Prozent an einen Generalmieter, Antalis GmbH in Köln, vermietet. Der Wert der Immobilie beträgt ca. EUR 30 Millionen und wird durch 35 Prozent Eigen- und 65 Prozent Fremdkapital finanziert. In Frankreich hat die Tochtergesellschaft Züblin Immobilière France (ZIF) mit der Oppenheim Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft eine Vereinbarung abgeschlossen, welche ZIF bis Mitte Februar 2007 das Exklusivrecht zum Kauf eines Geschäftsgebäudes von 9115 qm Nutzfläche auf der Ile de la Jatte, 26 Bd du Parc - Neuilly, einräumt. Der Abschluss dieser Transaktion erfolgt vorbehältlich einer befriedigenden Due Diligence, Vertragsunterzeichnung und Zustimmung der relevanten Gremien. Züblin besass zwei Gebäude an der Maxstrasse in Berlin, wovon das grössere Objekt 9112 qm Nutzfläche umfasst und seit mehreren Jahren zu 100 Prozent leer steht. Dieses Bürogebäude wurde Ende Dezember 2006 zu einem Preis über dem aktuellen Marktwert verkauft. Züblin informierte weiter, dass ein 6-jähriger Mietvertrag für 100 Prozent der Fläche des Gebäudes an der Avenue Hermann Debroux 1719 unterzeichnet worden sei. Der Mietvertrag enthält eine Kaufoption nach Ablauf von drei Jahren, wobei der Mieter das Gebäude zu einem Preis, welcher über dem heutigen Marktwert liegt, kaufen kann. Das Objekt stand vorher zu 84 Prozent leer. n