Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 3/07 / Februar 2007 Editorial
Ein neues Gesetz, doch niemand weiss was es bringt
INHALT Editorial................................ 1 Einfamilienhäuser wurden teurer, Eigentumswohnungen billiger.................................. 2 Das Wirtschaftswachstum ist im Büroimmobilienmarkt angekommen......................... 4 Last Minute............................ 4 Kalender............................... 5 Jean-Pierre Roth: „Zinsanpassung ist zur Zeit nicht nötig“............................ 6 Last Minute............................ 7 Oppenheim lanciert europäischen Fund-ofFunds................................... 8 Impressum............................ 8
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Seit dem 1. Januar dieses Jahres gelten in der Schweiz neue Regeln für Anlagefonds und kollektive Geldanlagen: das so genannte Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG). Das erst zwölfjährige Anlagefondsgesetz ist damit von einem neuen Gesetz abgelöst worden. Mit dem neuen Gesetz soll die Wettbewerbsfähigkeit des schweizerischen Fondsplatzes gestärkt werden. In den vergangenen zwölf Jahren haben das Angebot an Fonds und das in so genannten kollektiven Remi Buchschacher Kapitalanlagen verwaltete Vermögen weltweit und auch Redaktionsleiter in der Schweiz massiv zugenommen. In der Schweiz sind inzwischen mehr als 5000 Anlagefonds zum Vertrieb zugelassen und das Anlagevolumen hat die Grenze von 600 Milliarden Franken überschritten. Doch was bringt das neue Gesetz der Schweizer Immobilienwirtschaft? Am letzten Schweizer Immobiliengespräch im Au Premier in Zürich gab es darauf Antworten von Riccardo Boscardin, Head Real Estate Funds Switzerland bei der UBS. Fazit: Es gibt Vorteile, vor allem für die Lancierung von neuen Produkten, doch die Auswirkungen des neuen Gesetzes sind noch nicht so recht überschaubar. Vor allem in steuerlicher Hinsicht besteht nach wie vor eine grosse Unsicherheit. Wir haben deshalb beschlossen, dem Thema am nächsten Immobiliengespräch vom 10. Mai nochmals und vertiefter nachzugehen, denn richtig profitieren werden die Anleger erst durch die Lancierung von neuen Anlageprodukten, die in attraktive Anlagekategorien investieren, die bisher mehrheitlich den institutionellen Anlegern vorbehalten waren. Ihr Remi Buchschacher Schweizer
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Das 6. Immobiliengespräch findet statt am 10. Mai 2007, um 17.00 Uhr im Restaurant Au Premier im Zürcher HB.
Capital
Neues Kollektivanlagegesetz: Gestaltungsmöglichkeiten für Immobilien-Investments Bitte merken Sie sich dieses Datum vor oder melden Sie sich gleich an. weitere Informationen folgen.
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itelieg. 1.47 4.26 3.40 3.19 2.52 0.00 0.95 .52 0.07 1.73 0.76 1.94 3.61 6.02 2.03 3.65 4.54 6.11 0.64 9.87 8.58 5.62 4.93 2.57 4.42 8.16 7.44 6.86 5.48 3.88 8.14 9.05 7.51 0.08 0.87 1.83 5.88 8.64 8.87 8.71 8.59 8.61
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Einfamilienhäuser wurden teurer, Eigentumswohnungen billiger Einfamilienhäuser werden nach wie vor teurer, während die Preissteigerungen bei den Eigentumswohnungen zu Ende sind. So präsentierte sich laut dem Informationsund Ausbildungszentrum für Immobilien die Marktsituation in der Schweiz im vierten Quartal 2006. pd. Die Preise der Schweizer Liegenschaften haben sich im vierten Quartal 2006 unterschiedlich entwickelt, wie das Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) bekannt gibt. Einen klaren Anstieg um 3,7 Prozent innerhalb von drei Monaten auf den neuen Indexstand von 119.45 Punkten haben die Einfamilienhäuser verzeichnet. Im Jahresvergleich bedeutet das eine Zunahme von 7,5 Prozent, über fünf Jahre von 8,8 Prozent. Eigentumswohnungen dagegen haben den Anstieg der Preise während des dritten Quartals 2006 in den nachfolgenden drei Monaten annähernd kompensiert. Der Index ist auf den Stand von 113.57 Punkten gesunken, was einer Abnahme von 3,6 Prozent innert Quartalsfrist entspricht. Es scheint, dass in diesem Bereich die stetig ansteigende starke Bautätigkeit der letzten Jahre zu einer Korrektur führt.
IAZI-Preisindex 4. Quartal 2006 Ein- und Mehrfamilienhäuser, Stockwerkeigentum
IAZI Preisindizes für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Renditeliegenschaften 120 118 116 114 112 110 108 106 104 102 100 98 96 96 96 97 97 97 97 98 98 98 98 99 99 99 99 00 00 00 00 01 01 01 01 02 02 02 02 03 03 03 03 04 04 04 04 05 05 05 05 06 06 06 06 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/
EFH Basis: 4/1997 = 100
STWE
Renditelieg.
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Fortsetzung
Einfamilienhäuser wurden teurer ... Quartal 3/96 4/96 1/97 2/97 3/97 4/97 1/98 2/98 3/98 4/98 1/99 2/99 3/99 4/99 1/00 2/00 3/00 4/00 1/01 2/01 3/01 4/01 1/02 2/02 3/02 4/02 1/03 2/03 3/03 4/03 1/04 2/04 3/04 4/04 1/05 2/05 3/05 4/05 1/06 2/06 3/06 4/06
EFH 103.50 102.20 102.60 100.00 99.70 100.00 101.28 103.17 102.02 99.71 99.19 97.63 102.53 103.87 103.08 106.58 105.45 104.16 107.80 109.23 112.51 109.80 106.61 105.76 107.82 107.95 107.81 108.07 107.80 109.06 109.39 109.45 109.31 111.06 110.66 108.86 111.59 111.16 112.77 113.48 115.17 119.45
STWE 107.30 110.20 108.00 103.70 104.00 100.00 102.16 107.04 102.59 101.97 100.96 99.48 98.87 102.87 98.23 100.62 103.58 105.71 103.65 104.03 104.16 105.42 103.46 103.77 105.75 106.30 106.10 105.88 107.28 106.94 109.92 108.25 106.80 107.28 107.31 107.56 110.51 109.58 112.48 112.25 117.83 113.57
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IAZI-Preisindex 4. Q Einund Stockwe Betrachtet man dieMehrfamilienhäuser, Preisentwicklung der Einfamilienhäuser in den ein-
Renditelieg. 111.47 104.26 103.40 103.19 102.52 100.00 100.95 99.52 100.07 101.73 100.76 101.94 103.61 106.02 112.03 113.65 114.54 116.11 110.64 109.87 108.58 105.62 104.93 102.57 104.42 108.16 107.44 106.86 105.48 103.88 108.14 109.05 107.51 110.08 110.87 111.83 115.88 118.64 118.87 118.71 118.59 118.61
Einzelne Kantone mit hohen Preiszunahmen
zelnen Kantonen, fallen vor allem die Kantone Genf, Waadt, beide Basel sowie Zug mit Preiszunahmen innert Jahresfrist von 10 Prozent und mehr auf. Eigentumswohnungen dagegen wurden in allen Kantonen der Schweiz zu tieferen Preisen verkauft als im Quartal davor. Im Vergleich zum Vorjahresquartal allerdings nahmen die Preise in den meisten Kantonen zu, am stärksten wiederum im Kanton Genf mit über 10 Prozent. Wie auch bei den Einfamilienhäusern danachfür mitEinfamilienhäuser, rund +6,5 IAZI folgen Preisindizes Prozent die Kantone Zug, beide Basel und Waadt mitund ebenfalls hohen Eigentumswohnungen Renditeliegenschaften Preisanstiegen. 120 118
Konsolidierung der Preise bei den Renditeliegenschaften 116
Die Renditeliegenschaften setzten ihren konstanten Trend fort, der In114 dexstand verharrt weiter auf 118,6 Punkten. 2006 haben sich die Preise 112seitwärts bewegt, während sie 2004 noch um 6 Prozent, 2005 sosomit gar 110 um 7,7 Prozent gestiegen waren. Verschiedene Entwicklungen können 108 als Einflussfaktoren angesehen werden. So wurde in den Jahren vor 2003 verhältnismässig wenig gebaut, die Bau- und Renovationskosten 106 waren konstant niedrig, wurden teilweise sogar günstiger. 2004 setzte 104 im Umfeld von sinkenden Hypothekarzinsen und einer erst langsam wieder 102 anziehenden Börse ein Bauboom ein, und die Preise zogen dank der 100 grossen Nachfrage deutlich an. Seither stiegen die Baukosten jedoch merklich, was Investitionen weniger interessant machte, und die Nach98 frage könnte mittlerweile gedeckt sein. Ein Indikator dafür wäre der 96 Anstieg der Leerwohnungsquote. leichte
96 96 97 97 97 97 98 98 98 98 99 99 99 99 00 00 00 00 01 01 01 01 02 02 02 02 03 03 03 03 04 0 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/ 3/ 4/ 1/ 2/
STWE Renditelieg. Die Nachfrage reduziert haben könnte dieEFH Tatsache, dass die Schweizer Börse 2006 Rekordumsätze erzielte, die Investoren also in Scharen anBasis: 4/1997 = 100 zog. Investitionen in Immobilien verloren im Vergleich dazu an Attraktivität, zumal die Mieteinnahmen (Bestandesmieten) aufgrund der nach wie vor konstanten Hypothekarzinsen kaum erhöht werden konnten. n
IAZI-Preisindex 4. Quartal IAZI / CIFI Ein- und Tramstrasse Mehrfamilienhäuser, 10 • CH 8050 Zürich Stockwerkeigentum Tel +41 43 501 06 00 / Fax +41 43 501 06 03 Anzeige
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Das Wirtschaftswachstum ist im Büromarkt angekommen Last Minute
Shoppingcenter sind gefragt pd. Europaweit erwarten Investoren von Shoppingcentern auch 2007 die höchsten Renditen. Wie aus der aktuellen Marktanalyse “Emerging Trends in Real Estate Europe 2007” von PricewaterhouseCoopers (PwC) und dem Urban Land Institute (ULI) hervorgeht, vergeben die befragten Experten auf einer Skala von eins (miserabel) bis neun (hervorragend) eine Durchschnittsnote von 6,19. Damit führen Shoppingcenter erneut das Ranking der 10 Gewerbeimmobilien-Typen, vor Hotel und gemischt genutzten Immobilien. Etwas schlechter sind die Perspektiven für Fachmarktcenter ausserhalb der Innenstädte (Platz 5 mit 5,97) sowie für einzelne Geschäftsimmobilien (Platz 8 mit 5,83). Klarer Favorit als Standort für Geschäftsimmobilien ist im laufenden Jahr Moskau. Fast 72 Prozent der befragten Immobilienexperten würden Ladenflächen in der russischen Hauptstadt kaufen. Istanbul folgt auf dem zweiten Rang mit einem Anteil der Kaufempfehlungen von 63 Prozent. Hamburg (56%) und München (54,5%) erreichen die Plätze sechs und sieben, während die Perspektiven für Frankfurt (47,2%) und Berlin (37,1%) auf den Rängen 12 und 19 schwächer eingeschätzt werden
Der Büromarkt Schweiz hat sich spürbar belebt. Er hat deutlich an Dynamik gewonnen, veranlasst aber keine Euphorie. Von der zunehmenden Nachfrage profitieren vor allem die Zentren. Die stärkste Belebung erfährt Zürich, dann Basel, während das Angebot in Genf nach wie vor unverändert knapp ist. Die Mietpreise bewegen sich auf dem Niveau des Vorjahres, sie sind in den Zentren leicht gestiegen. Dies zeigt der neuste Marktbericht der Colliers (Schweiz) AG. Die Büromärkte der 20 grössten Agglomerationen
Schaffhausen
Office within the 20 largest Agglomerations pd. DasMarkets Angebot an Büronutzflächen in der Schweiz hat sich 2006 um Basel 127 000 qm auf rund 1,75 Mio. qm reduziert. Dies entspricht einer QuoBaden Aarau Zürich te von 4,9 Prozent. Die stärkste Nachfrage ist in den Zentren feststellbar. Olten Solothurn Das Angebot an grösseren zusammenhängenden qualitativ guten Flächen Flächenbestand Zug Biel Stock ofknapp space wird hier bereits wieder und die Mietpreise beginnen zu steigen. Luzern Neuchâtel Bern Schwach ist die Nachfrage nach wie vor in den peripheren Regionen und 5.1‡ 10.0 Mio m 3.1‡ 5.0 Mio m in den kleineren Agglomerationen. Hier hat das Angebot in der Regel 1.1‡ 3.0 Mio m Thun 0.5‡Mieten 1.0 Mio msind leicht gesunken. Fribourg zugenommen und die 2 2 2 2
Lausanne
Zürich: Belebung der Nachfrage in fast allen Marktgebieten Schweizweit hat die Nachfrage nach Büros Genève im Wirtschaftsraum Zürich am deutlichsten zugelegt. Die Angebotsquoten sind in den meisten Marktgebieten rückläufig. Das Angebot an Büroflächen beträgt absolut 860 000 qm bzw. 6,1 Prozent und ist damit deutlich geringer als mit 8,1 Prozent im Vorjahr. Die Triebfeder der Nachfrage liegt hauptsächlich in Die Büromärkte der 20 grössten Agglomerationen Agglomeration
Aarau Baden Basel Bern Biel Chur Fribourg Genève Lausanne Lugano Luzern Neuchâtel Olten Schaffhausen Solothurn St.Gallen Thun Winterthur Zug Zürich
Total
Angebot /Availability innert 6 Monaten m2 % 29000 35000 124 000 168 000 29000 10000 19000 139 000 84000 20000 71000 14000 32000 14000 28000 66000 7 000 31000 82000 749 000
4.2 5.6 3.2 4.9 4.4 2.0 2.7 3.2 3.3 2.0 4.7 2.4 7.0 3.0 5.2 4.9 1.3 3.5 8.9 7.6
1751000
4.9
Mieten/ Rents p.a. Preisband Mittel CHF/m2 CHF/m2 120 ‡ 245 130 ‡ 240 130 ‡ 280 120 ‡ 290 100 ‡ 210 130 ‡ 235 145 ‡ 260 185 ‡ 580 160 ‡ 310 145 ‡ 315 150 ‡ 280 110 ‡ 280 105 ‡ 180 95‡ 200 100 ‡ 205 120 ‡ 250 130 ‡ 220 130 ‡ 265 120 ‡ 340 130 ‡ 400
Bauvolumen * Mittel 02‡ 06 2006 Mio CHF Mio CHF
182 181 213 205 128 173 197 402 193 227 183 167 150 139 144 184 167 189 176 236
64.8 75.5 488.2 346.7 39.3 69.8 173.1 288.6 191.8 102.7 175.6 35.3 100.9 62.1 29.6 173.9 26.3 90.6 146.8 1243.7
45.3 52.4 908.1 183.3 37.9 140.4 107.3 n. a. 154.7 193.9 37.2 46.9 114.1 76.4 69.6 137.5 21.3 154.0 141.1 1278.3
226
3925.7
3899.7
Quelle: Colliers, Immo Meta-Sys AG.
*Investitionsvo Büroneubauten mit Büroanteil. Investment vol ted office deve constructions.
5.1 ‡ 10.0 3.1 ‡ 5.0 1.1 ‡ 3.0 0.5 ‡ 1.0
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Das Wirtschaftswachstum ist im ...
Kalender Agglomeration März bis Mai 2007 Termine Aarau zum Vormerken
Bern
Mio m2 Mio m2 Mio m2 Mio m2
Chur Thun
Fribourg
Seite Seite Ausgabe 3/07 / FebruarLausanne 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
der OptimierungGenève der Strukturen und Kosten von Firmen. Neu führt wieder das Wachstum von Firmen sowie der Zuzug international tätiger Un-Lugano ternehmen zur Nachfrage nach Büros. Die Nachfrage konzentriert sich auf die City. Hier wird das Angebot bereits wieder knapp und die Mietpreise beginnen zu steigen. Die Topmiete wurde an der Bahnhofstrasse verhandelt und beträgt rund CHF 750.- p.a. In den umliegenden Marktgebieten sind die Mietzinsen leicht gesunken.
Basel: Zugkraft Life-Science
Angebot /Availability Mieten /Rents p.a. Bauvolumen * Quelle: Colliers,leicht ImmovistaanAG, Die6Nachfrage nachPreisband Büroflächen im Wirtschaftsraum innert Monaten Mittelhat Mittel 02 ‡06 2006 Basel Meta-Sys AG. 2 2 2 m % Angebot CHF/m CHF/m MioWirtschaftsraum CHF Mio CHF gezogen. Das an Büroflächen im Basel redu*Investitionsvolumen in bewilligte
zierte sich innert Jahresfrist um 28 000 qm auf aktuell 115 000 qm oder
oder Neubauten 29 000 4.2 120 ‡245 182 64.8 45.3 Büroneubauten mit Büroanteil. auf 3,4 Prozent. Rund 83 000 qm davon befinden sich auf städtischem Baden 35 000 5.6 130 ‡240 181 75.5 52.4 Investment volume of permitted office developements and Boden. Die Nachfrage stammt aus 488.2 den Bereichen Sciences 124 000 3.2 stärkste130 ‡280 213 908.1 Life 21.Basel bis 25. März 2007 constructions. Bern 168 000 4.9 120 ‡290 205 346.7 183.3 Giardina und BioTech, wo gegenwärtig ein beachtliches Wachstum stattfindet. So Biel 29 000 4.4 100 ‡210 128 39.3 37.9 Messezentrum Zürich steht hinter dem Novartis Campus und dem 69.8 Hochhausprojekt von Roche Chur 10 000 2.0 130 ‡235 173 140.4 www.giardina.ch auch Wachstumsstrategie. Die Mietpreise sich prakFribourg 19 000 eine 2.7 145 ‡260 197 173.1präsentieren 107.3 Genève 139 000 unverändert. 3.2 185 ‡580 402 288.6 n. a. tisch In der City ist das Mietzinsniveau leicht angestiegen, 10. Mai 2007 Lausanne 84 000 3.3 160 ‡310 193 191.8 154.7 6. Schweizer Immobiliengespräch in allen anderen Regionen leicht gesunken. Die verhandelbare Topmiete Lugano 20 000 2.0 145 ‡315 227 102.7 193.9 “Neues in000 der City4.7liegt bei150 rund 380 CHF LuzernKollektivanlagegesetz: 71 ‡280 183 pro qm p.a. 175.6 37.2 Gestaltungsmöglichkeiten für Neuchâtel 14 000 2.4 110 ‡280 167 35.3 46.9 Immobilien-Investments” Olten 32 000 7.0 105 ‡180 150 100.9 114.1 Genf: Angebotsknappheit im Zentrum Restaurant Au Premier, Zürich Schaffhausen 14 000 3.0 95 ‡200 139 62.1 76.4 Das im Wirtschaftsraum Genf 29.6 hat sich im Solothurn 28 000Büroangebot 5.2 100 ‡205 144 69.6Verlaufe des JahSt.Gallen 66 4.9 aktuell120 ‡250 173.9 vergrössert. 137.5 res0002006 auf 135 000 qm184oder 3,7 Prozent Die AnThun 7 000 1.3 130 ‡220 167 26.3 21.3 gebotssituation bleibt aber knapp, insbesondere im Zentrum mit 52 000 Winterthur 31 000 3.5 130 ‡265 189 90.6 154.0 qm Bürofläche. Zug 82 000(2.3%) 8.9verfügbarer 120 ‡340 176 Finanzdienstleistungsunternehmen 146.8 141.1 Zürich 749 000 hier bereit, 7.6 130Mietpreise ‡400 236 1243.7 1278.3 sind hohe zu bezahlen. An Top-Lagen werden
Bauinvestitionen in Bürogebäude
Bauinvestitionen in Bürogebäude Construction Investments in office buildings Mio CHF 1000
800
600
400
200
2006 *
2004
2002
2000
1998
1996
0 1994
Total
Mietzinsen von bis zu CHF 820.- pro qm und Jahr verhandelt. Weniger zahlungskräftige Nachfrager sind die Agglomeration 1751000 4.9 226gezwungen, 3925.7auf 3899.7 auszuweichen, wo die Mieten ca. 30 Prozent tiefer sind und das Angebot in Bezug auf Ausbau und Parking meist besser ist. n
Quelle: Bundesamt für Statistik, Baustatistik. *2006: Bauvorhaben.
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Fortsetzung
Aufwärtstrend der Schweizer Angebots...
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Jean-Pierre Roth: „Zinsanpassung ist zur Zeit nicht nötig“ Die Preisentwicklung auf den Schweizer Immobilienmärkten sei angemessen und bedürfe keiner geldpolitischen Massnahme seitens der Notenbank, erklärte der Präsident des Direktoriums der Schweizerischen Nationalbank, Jean-Pierre Roth, an einer Veranstaltung der Group of Fifteen. Die Nationalbank würde die Geldpolitik mit Sicherheit anpassen, wenn sie damit rechnen müsste, dass die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt die gesamtwirtschaftliche Preisstabilität gefährdet. pd. Der Immobilienmarkt sei für die Schweizerische Nationalbank von erheblichem Interesse, hielt JeanPierre Roth, an einer Veranstaltung der Group of Fifteen fest. Besondere Aufmerksamkeit komme dabei der Entwicklung der Immobilienpreise zu, die den privaten Konsum, die Investitionen und die Kredittätigkeit der Banken beeinflussen können und zudem über das Segment der Mietpreise direkt in den Konsumentenpreisindex einfliessen. „Die Geldpolitik der Nationalbank ist darauf ausgerichtet, die Preisstabilität - gemessen an der Entwicklung der Konsumentenpreise - zu gewährleisten“. Die Nationalbank würde deshalb ihre Geldpolitik „mit Sicherheit“ anpassen, wenn sie damit rechnen müsste, dass die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt die gesamtwirtschaftliche Preisstabilität gefährdet. Erfreuliche Entwicklung Der schweizerische Immobilienmarkt habe sich in den letzten Jahren sehr erfreulich entwickelt und einen grossen Beitrag zum wirtschaftlichen Aufschwung geleistet, führte Roth weiter aus. Nach Einschätzung der Nationalbank befindet sich insbesondere der Wohnungsmarkt heute in einer ausgeglichenen Verfassung. Es gebe deshalb zur Zeit keinen Grund zur Besorgnis. Die Nationalbank werde die Entwicklung jedoch weiterhin aufmerksam verfolgen. Einige Faktoren, die die Nachfrage nach Wohnraum in Zukunft verstärken könnten, seien im Auge zu behalten. So befindet sich die schweizerische Konjunktur im Aufwind und die Einkommen steigen, ebenso wie die Preise von Vermögensanlagen. Ein zusätzlicher Druck könnte auch durch die demografische Entwicklung entstehen. „Seit Einführung der Personenfreizügigkeit mit der EU vor
Schweizer
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Fortsetzung
bald fünf Jahren sehen wir beispielsweise eine recht starke Zuwanderung gut ausgebildeter, kaufkräftiger Personen. Dies alles erhöht tendenziell die Nachfrage nach Wohnraum“, sagte Roth. Bis jetzt vermochte das Angebot mit der steigenden Nachfrage Schritt zu halten. Bei einer verstärkten Nachfrage könnte es aber infolge der trägen Anpassung des Angebots durchaus zu stärkeren Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt kommen. Es wäre dann die Aufgabe der Nationalbank, in einem solchen schwierigeren Umfeld dafür zu sorgen, dass die Entwicklung der Immobilienpreise die Preisstabilität als ganzes nicht gefährdet.
Immobilien Brief Jean-Pierre Roth: Zinsanpassung ist ...
Last Minute
Siedlungsfläche nimmt zu ppd. Das Bundesamt für Statistik hat die neuen Resultate der Arealstatistik für 623 Westschweizer Gemeinden publiziert. Demnach hat die Siedlungsfläche innerhalb von 24 Jahren um 11 400 Hektar zugenommen. Der Zuwachs geht vorwiegend auf Kosten der Landwirtschaftsflächen. Der Anteil der Siedlungsfläche an der Gesamtfläche stieg demnach von 8,3 Prozent auf 10,5 Prozent. In den Jahren 1981-1993 hatte das Siedlungswachstum noch 15 Prozent betragen. In den Jahren 1993–2005 ging es zurück auf 9,3 Prozent. Deutlich abgeschwächt hat sich das Wachstum des Industrie- und Gewerbeareals sowie das von Verkehrsflächen. Weiterhin relativ hoch blieb die flächenmässige Zunahme bei den Erholungs- und Grünanlagen, zu deren Wachstum insbesondere die Golfplätze beigetragen haben. Die Siedlungsfläche pro Einwohner hat sich nur wenig verändert. Im eher städtischen Kanton Genf sind es heute 218 Quadratmeter pro Einwohner, im Kanton Waadt mit seinen grossen ländlichen Gebieten 455 Quadratmeter pro Einwohner.
Starke Beeinflussung des privaten Konsums „Weshalb aber interessieren sich Zentralbanken für die Immobilienpreise?“ fragte Roth? Es seien zunächst im Wesentlichen drei Gründe, die dafür verantwortlich sind, dass die Immobilienpreise in der laufenden Konjunktur- und Preisanalyse eine bedeutende Rolle spielen: • Der erste Grund liegt darin, dass Immobilienpreise das Vermögen der privaten Haushalte und damit den privaten Konsum beeinflussen. In einigen Ländern ist dieser Zusammenhang gut nachweisbar. Zwar sind die empirischen Ergebnisse in der Schweiz weniger eindeutig, was teilweise damit begründet werden kann, dass rund zwei Drittel der Bevölkerung in Mietwohnungen leben. Tendenziell besteht aber auch in der Schweiz zwischen der Entwicklung des Haushaltsvermögens und dem privaten Konsum ein positiver Zusammenhang. • Ein zweiter Grund sind die Mietpreise, die unmittelbar in den Konsumentenpreisindex eingehen. In der Schweiz ist ihr Gewicht im Warenkorb mit knapp 20 Prozent sogar überdurchschnittlich hoch. Zwischen Mieten und Immobilienpreisen besteht vor allem mittel- und langfristig eine enge Beziehung. Veränderungen der Immobilienpreise beeinflussen deshalb über kurz oder lang auch den Konsumentenpreisindex. • Ein dritter Grund für das Interesse der Zentralbanken an den Immobilienpreisen hat mit der Immobilienfinanzierung zu tun. Bei der Finanzierung von Immobilien dienen die Liegenschaften in der Regel als Sicherheiten. Steigen die Immobilienpreise, so nimmt der Wert dieser Sicherheiten zu. Die privaten Haushalte und Unternehmen werden kreditwürdiger und die Banken sind bereit, die Mittel zu günstigeren Bedingungen zur Verfügung zu stellen. Unter sonst gleichen Bedingungen können steigende Immobilienpreise damit die Investitionstätigkeit und das Wirtschaftswachstum stimulieren. „Diese drei Beispiele zeigen, wie die Immobilienpreise den Konjunkturverlauf und die Entwicklung der Konsumentenpreise über verschiedene Kanäle beeinflussen. Zusammen mit anderen Einflussfaktoren werden sie deshalb von den Zentralbanken regelmässig analysiert und in die Einschätzung der Inflationsaussichten mit einbezogen“, hielt Jean-Pierre Roth fest. n
Immobilien Brief Schweizer
Seite Seite Ausgabe 3/07 / Februar 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Oppenheim lanciert europäischen Fund-of-Funds Das Schweizer Real Estate Investment Banking von Sal. Oppenheim lanciert einen europäischen Real Estate Fundof-Funds für institutionelle Anleger. Zwei Schweizer Versicherungen haben bereits 100 Mio. CHF investiert. pd. Sal. Oppenheim Real Estate Investment Advisors (Sopreia) lanciert unter dem Namen „4IP European Real Estate Fund of Funds“ einen europäischen Real–Estate-Dachfonds. In einem First Closing haben die Schweizerische National Leben und die Basler-Lebens-VersicherungsGesellschaft insgesamt 100 Mio. CHF investiert. Die beiden Investoren planen ihren Investmentbetrag in 2008 insgesamt um weitere 80 Mio. CHF aufzustocken. Darüber hinaus wird sich auch die Kölner Muttergesellschaft Sal. Oppenheim jr. & Cie. mit einem namhaften Betrag am Fondsvermögen beteiligen, wie es in einer Pressemitteilung heisst.
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche GmbH, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Sopreia wurde als neue Einheit des Schweizer Real Estate Investment Banking von Sal. Oppenheim jr. & Cie. gegründet und berät Investoren bei ihrem Engagement in indirekten Immobilienanlagen und ist gleichzeitig als Investment Manager tätig. Der Dachfonds wird in Europäische nicht-kotierte Immobilien-Funds investieren und dabei ein breit diversifiziertes Portfolio an indirekt gehaltenen Immobilien aufbauen. Institutionelle Investoren (Versicherungen, Pensionskassen, High Networth Individuals) insbesondere aus der Schweiz erhalten so den Zugang zum weiterhin attraktiven Europäischen Immobilien-Markt. Der Fonds wird nach Angaben der Bank eine konservative Investmentstrategie verfolgen und strebt einen Total Return von 6 bis 8 Prozent über die Laufzeit von 12 Jahren an. Ulrich Kaluscha, Managing Director von Sopreia und Manager des Fonds erklärt dazu: „Wir haben intensiv mit den beiden Investoren an der Strategie und der Struktur des Fonds gearbeitet und haben damit für die Schweizer Investoren ein massgeschneidertes Produkt entwickelt. Interessierte potenzielle Investoren haben jetzt noch 15 Monate Zeit sich für ein Investment in 4IP zu entscheiden.“ Jan Eckert, Managing Director von Sal. Oppenheim Real Estate ergänzt: “Wir haben bereits vor einem Jahr den Wunsch vieler institutioneller Investoren gespürt, einen Weg zu finden, um effizient ein Immobilien-Exposure im Ausland aufzubauen. Darüber hinaus werden wir in Zukunft auch weitere Dienstleistungen wie zum Beispiel Management von Separate Accounts anbieten.“ n