Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 5/07 / März 2007 Editorial
INHALT Editorial................................ 1 Rekordvolumen auf europäischem Hotelinvestmentmarkt ................... 2 Last Minute . ......................... 3 Kalender............................... 4 Die Intershop-Gruppe verbessert die Ertragslage . ......... 5 Last Minute . ......................... 6 Zwei Initiativen im Köcher....... 8 PSP Swiss Property weist Rekordergebnis aus ..............10 Last Minute . ........................11 Last Minute . ........................12 Angebotsmieten steigen wieder ................................13 Engel & Völkers auf Wachstumskurs . ..................14 Impressum...........................14
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Die Hoffnungen ruhen auf den Hedge Funds Die Situation auf den Immobilienmärkten in den USA macht uns zu schaffen. Wer genau hinhörte, vernahm die warnenden Rufe schon seit längerer Zeit. So richtig losgegangen mit dem Abwärtsdrall ist es aber nie. Dass es nun zu einem Zusammenbruch der Hypothekenbank New Century gekommen ist, hat aufgezeigt, dass die Warner recht hatten. Nach der Shanghai-Grippe jagt uns nun der US-Immobilienmarkt Angst und Schrecken ein. Auch wenn es bei New Century um ein Unternehmen Remi Buchschacher für „subprime mortgages“ geht, also um die Vergabe Redaktionsleiter von Darlehen an Kreditnehmer mit schlechter Bonität, zeigt der Zusammenbruch schonungslos auf, wo in den USA gefrevelt wurde: bei der Vergabe von Hypotheken an Kreditnehmer ohne Anzahlung und ohne vorgängige Prüfung der Finanzlage. Das ist eine Rattenfänger-Methode, die die vorwiegend ärmeren Haushalte nun stark unter Druck setzt. Die Zwangsversteigerungen werden auf jeden Fall zunehmen. Auf die beiden Schweizer Banken UBS und Credit-Suisse wird das New-Century-Disaster ebenfalls Auswirkungen haben: die beiden Finanzinstitute haben New Century insgesamt rund drei Milliarden Dollar zur Verfügung gestellt. Die Ängste, dass es nun zu einer Immobilienkrise mit negativen Auswirkungen auf die US-Wirtschaftsentwicklung kommen wird, sind berechtigt. Doch gegenüber den Krisen von 1980, 1982 und 1991 hat sich etwas Wesentliches verändert: Ausgerechnet die risikoreichen Hedge Funds sind daran, Immobilien und Hypothekarpakete aufzukaufen, die stark unter Druck geraten sind.
Ihr Remi Buchschacher Schweizer
Capital
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Das 6. Immobiliengespräch findet statt am 10. Mai 2007, um 17.00 Uhr im Restaurant Au Premier im Zürcher HB.
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Neues Kollektivanlagegesetz: Gestaltungsmöglichkeiten für Immobilien-Investments Bitte merken Sie sich dieses Datum vor oder melden Sie sich gleich an. weitere Informationen folgen.
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Rekordvolumen auf europäischem Hotelinvestmentmarkt 2006 sind europaweit 21,6 Mrd. Euro in den Hotelinvestmentmarkt Europa geflossen, gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 38 Prozent. Ausschlaggebend für dieses Rekordvolumen waren vor allem die Portfolioverkäufe, die mit rund 15 Mrd. Euro deutlich (+ 45 %) über dem Niveau von 2005 lagen. Auf Einzeltransaktionen entfielen ca. 6,6 Mrd. Euro (+ 25 %). Das geht aus dem Hotelmarktbericht von Jones Lang LaSalle hervor. pd. Investoren, die im eigenen Land kauften, dominierten zwar auch in 2006 das Geschehen auf dem europäischen Hotelinvestmentmarkt, ihr Anteil ging aber innerhalb der letzten beiden Jahre von rund 50 Prozent (am gesamten europäischen Transaktionsvolumens, also Einzel- und Portfoliotransaktionen zusammen) auf 33,5 Prozent zurück. Grenzüberschreitende europäische Investments lagen 2006 bei einem Anteil von knapp 19 Prozent. Am aktivsten zeigten sich dabei spanische, irische und dänische Investoren. Investoren aus den USA hatten einen Anteil Der Investmentmarkt für Hotelimmobilien ist sehr attraktiv.
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Rekordvolumen auf europäischem ...
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Umfirmierung der Swisscap Investment Management AG Pd. Die in Pfäffikon/SZ ansässige Investmentmanagementgesellschaft mit Fokus auf indirekten Immobilienkapitalanlagen hat seit ihrer Gründung im Jahre 2004 nach eigenen Angaben eine Datenbank mit 1500 Real Estate Private Equity Fonds aufgebaut. Der Schwerpunkt der Arbeit von SWISSLAKE liegt in der Konzeption, Strukturierung und dem Management von Immobilendachfonds. Aufgrund der Vielzahl an Unternehmen, deren Firmierung starke Ähnlichkeit mit dem Namen „Swisscap“ aufweisst, sei es in der Vergangenheit wiederholt zu Verwechslungen gekommen. Um sich klar von diesen Unternehmen und deren Geschäftspraktiken abzugrenzen und um weitere Verwechslungen in Zukunft zu vermeiden, hat sich das Management der Swisscap entschieden die Firmierung zu ändern. Ab sofort wird die Swisscap Investment Management AG ihre Geschäfte deshalb unter dem neuen Namen SWISSLAKE Capital AG in Pfäffikon/SZ fortführen.
Seite Seite Ausgabe 5/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche von 8 Prozent. Rund 29 Prozent gingen auf das Konto von ‚globalen’ Investoren, die zwar ihren Sitz in den USA haben, jedoch Kapital aus vielen Ländern der Welt einsammeln und investieren. Verstärktes Engagement zeigten Investoren aus dem Nahen Osten (z.B. Dubai, Israel oder Kuwait). Sie haben 2006 ihr Investmentvolumen im Vergleich zu 2005 mehr als verdoppelt und damit einen Anteil von 9,2 Prozent am europäischen Gesamt-Hotelinvestmentvolumen 2006. Investoren aus diesen Ländern verfolgten vor allem grossvolumige Deals (Luxushotels oder gesamte Portfolios).
Private Equity Kapital dominiert Als wichtigste Kapitalquelle erwiesen sich auch 2006 Private Equity Investments (beispielsweise durch Blackstone oder Morgan Stanley). 43 Prozent des gesamten Hotelinvestmentvolumens in Europa (Einzel- und Portfoliotransaktionen zusammen) gingen auf ihr Konto, gefolgt von der Gruppe der Hotelgesellschaften (20 %). Die Bedeutung von REITs ist in Europa noch marginal. In 2006 erhöhten sie mit ca. 1,3 Mrd. Euro ihren Anteil am europäischen Hotelinvestmentvolumen auf 6 Prozent (2005: ca. 2 %). Der französische REIT Foncière des Murs ist derzeit der bedeutendste in Europa. Von der französischen Hotelgesellschaft Accor hat er im vergangenen Jahr für 583 Mio. Euro ein Portfolio von 76 Accor Hotels in Frankreich und Belgien erworben. „REITs werden in den kommenden Jahren eine Rolle im Hotelinvestmentmarkt spielen, ob es sich aber als eines der bedeutenden Vehikel durchsetzen kann, bleibt abzuwarten. Da REITs in der Entwicklung ihres Volumens und in der Fremdfinanzierung limitiert sind, haben sich einige Immobilienunternehmen bereits entschieden, sich nicht als REIT aufzustellen“ so Christoph Härle, Executive Vice President, bei Jones Lang LaSalle Hotels verantwortlich für Deutschland, Zentral- und Osteuropa.
London, Paris und Mailand klare Favoriten Im Fokus standen auf dem europäischen Hotelinvestmentmarkt wie in den Jahren zuvor London, Paris oder Mailand. Allein die Einzeltransaktionen in diesen drei Märkten summierten sich 2006 auf knapp 3 Mrd. Euro und hatten damit einen Anteil von 45 Prozent am Einzeltransaktionsvolumen in Europa. Die britische Hauptstadt erweist sich auch in Zukunft als die „golden city“ - mit hoher Tourismusnachfrage, relativ begrenztem Bettenzuwachs und einer starken wirtschaftlichen Entwicklung. Mehr und mehr werden Investoren auch in den osteuropäischen Hotelmärkten aktiv. 2006 lag das Gesamtvolumen auf dem osteuropäischen Hotelinvestmentmarkt bei rund 400 Mio. Euro. Nicht nur die osteuropäischen Hauptstädte nahmen die Investoren dabei ins Visier, sondern auch Sekundärmärkte. Neben Warschau, Budapest oder Prag waren auch regionalere Märkte wie Krakau und Bielsko-Biala in Polen oder Sinemoretz in Bulgarien Schauplätze von Hoteltransaktionen. Die größ-
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Rekordvolumen auf europäischem ...
Seite Seite Ausgabe 5/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche ten Einzeltransaktionen 2006 in Osteuropa fanden in Prag, Krakau und Bratislava statt – in einer Grössenordnung von 45 Mio. Euro bis rund 60 Mio. Euro.
Rekordniveau von 2006 unerreicht
über dem Niveau von 2005 lagen. Auf Einzeltransaktionen entfielen ca. 6,6 Mrd. Euro (+ 25 %). Hotelinvestment Europa 1996 - 2006 Hotelinvestment Europa 1996-2006 24.000 21.000 18.000 15.000 12.000 9.000 6.000 3.000
Gesamt
Einzeltransaktionen
2006
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2000
0 1999
10. Mai 2007 6. Schweizer Immobiliengespräch “Neues Kollektivanlagegesetz: Gestaltungsmöglichkeiten für Immobilien-Investments” Restaurant Au Premier, Zürich
1998
21. bis 25. März 2007 Giardina Messezentrum Zürich www.giardina.ch
„Trotz dieses außergewöhnlich hohen Transaktionsvolumens zu eines Jahres dürfte das europäische Rekordergebnis auf dem Hotelmarkt in 2006 nicht mehr übertroffen werden. Verkäufe durch Hotelgesellschaften in der Grössenordnung, wie wir es in den vergangenen drei Kontakt: Christoph haben, Härle, Executive President,nicht bei Jones LaSalle Hotels verantwortlic Jahren gesehen werden Vice vermutlich mehrLang stattfinden. An der Deutschland, Zentralund Osteuropa grundsätzlich wachsenden Bedeutung dieser Assetklasse in den nächsten E-Mail: Jahren christoph.harle@eu.jll.com wird dies jedoch nichts ändern. Auch im laufenden Jahr erwarTelefon: 290088 ten wir 089 einen sehr80 starken europäischen Hotelinvestmentmarkt – mit viel Kapital aus den USA. Zwar ist der Markt für Portfolioverkäufe von Hotelgesellschaften noch nicht gänzlich abgearbeitet, im Gegensatz zu Rekordvolumen auf europäischem Hotelinvestmentmarkt 2006 werden 2007 aber wieder die Einzeltransaktionen dominieren. Für Deutschland ist demgegenüber ein ausgeglichenes Verhältnis zu erwarFrankfurt, 5. März 2007 - 2006 sind europaweit 21,6 Mrd. Euro* in den ten“, so Härle. Und weiter: „Zu rechnen ist auch mit einer RestrukturieHotelinvestmentmarkt Europa geflossen, gegenüber dem Vorjahr rung der bisher gekauften Portfolios durch die neuen Eigentümer und ein dem Wiederverkauf als Einzelimmobilie oder Rekordvolumen in neuer ZusammensetPlus von 38 %. Ausschlaggebend für dieses waren vor zung“. n allem die Portfolioverkäufe, die mit rund 15 Mrd. Euro deutlich (+ 45 %)
1997
22. März 2007 Immonetworx Red Cube, Zollikon www.immonetworx.de
Wilhelm-Leuschner60329 Frankfur Beginn Telefon: +49 (0)
1996
März bis Mai 2007 Termine zum Vormerken
in Mio. Euro
Kalender
Bereits in den ersten zwei Monaten des laufenden Jahres flossen in Europa etwa 4,2 Mrd. Euro (2006: rund 1,4 Mrd. Euro) in Hotelinvestments: rund 700 Mio. Euro in 14 Einzeltransaktionen und etwa 3,5 Mrd. Euro in 10 Portfoliotransaktionen. Viele der in den ersten zwei Monaten abgeschlossenen Transaktionen waren schon Ende 2006 in finalen Verhandlungen, kamen aber erst Anfang 2007 zum Abschluss. Insofern startete das Jahr 2007 mit einem aussergewöhnlich hohen Volumen. Der Media Doro Schwerpunkt lag dabei in Grossbritannien. dorothea.koch@
Portfoliotransaktionen
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Die Intershop-Gruppe verbessert die Ertragslage Die Intershop-Gruppe steigerte das Betriebsergebnis von CHF 67,2 auf 70,4 Mio., der Reingewinn hingegen beträgt wie vor einem Jahr CHF 50,6 Mio., respektive CHF 24.09 pro Aktie. Das Eigenkapital per 31.12.2006 erhöhte sich von CHF 470,6 Mio. auf CHF 472,7 Mio., respektive CHF 225.07 pro Aktie; die Eigenkapitalquote liegt damit bei rund 40 Prozent. Das Renditeportfolio wirft eine Brutto-Objektrendite von 6,5 Prozent, entsprechend einer Netto-Objektrendite von 5,2 Prozent ab und die Eigenkapitalrendite erreicht 10,8 Prozent. Die Intershop-Aktie er-zielte 2006 eine Gesamtperformance von 36,4 Prozent. pd. Die bessere Wirtschaftslage führte zu einer Belebung der Nachfrage nach Büromietflächen. Das spürte auch die börsenkotierte Intershop. Dank des breiten Angebotes an attraktiven Mietflächen steigerte Intershop den Mietertrag auf den ganzjährig gehaltenen Liegenschaften und reduzierte den Leerstand, wie das Unternehmen an einer Medienorientierung bekannt gab. Dank der anhaltend hohen Nachfrage nach Immobi-lien habe Intershop Renditeliegenschaften zu Preisen über den geschätzten Verkehrswerten verkauft und Mehrwerte realisiert. Gleichzeitig wurden für CHF 77 Mio. Liegenschaften erworben. Im Reingewinn von CHF 50,6 Mio. ist ein ausserordentlicher, eigenkapitalneutraler Ertrag von rund CHF 7 Mio. enthalten. Auf Grund der Rückführung des Kapitals aus den USA wurden die kumulierten Fremdwährungsdifferenzen, welche in der Vergangenheit erfolgsneutral im Eigenkapital verrechnet worden waren, über die Erfolgsrechnung verbucht. Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 73 Liegenschaften inklusive Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen. Die Mieterträge der Renditeliegenschaften während der Berichtsperiode setzen sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 43 Prozent Büro, 31 Prozent GeAnzeige
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Die Intershop-Gruppe verbessert die ...
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Hypo Real Estate Group legt zu pd. Das ausgewiesene Konzernergebnis vor Steuern der deutschen Hypo Real Estate Group erreichte letztes Jahr 571 Mio. Euro und übertraf damit den Vorjahreswert von 443 Mio. Euro um rund 29 Prozent. In beiden Werten sind sowohl ein positiver Effekt aus der Umstellung der Bilanzierungsund Bewertungsmethode zur Bemessung der Risikovorsorge (30 Mio. Euro nach 35 Mio. Euro im Vorjahr) und ein negativer Effekt aus Restrukturierungsaufwendungen (17 Mio. Euro nach 34 Mio. Euro) enthalten. Bereinigt um diese Effekte lag das Vorsteuerergebnis bei 558 Mio. Euro. Die gesamten operativen Erträge (Summe Zins- und Provisionsüberschuss, Handelsergebnis, Finanzanlageergebnis und Saldo sonstige betriebliche Erträge/Aufwendungen) wurden um 14 Prozent auf 1,08 Mrd. Euro gesteigert (2005: 946 Mio. Euro). Das gesamte Neugeschäft – inklusive Verbriefungen und Syndizierungen sowie Finanzierungen anderer AssetKlassen – überstieg mit 34,2 Mrd. Euro die Erwartungen erheblich. Die Aktionäre sollen von einer um 50 Prozent (1,50 Euro je Aktie) erhöhten Dividende profitieren.
Seite Seite Ausgabe 5/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche werbe und Lager, 15 Prozent Detailhandel und 11 Prozent Wohnen und Parking. Im Berichtsjahr wurden CHF 104,6 Mio. in den Kauf von Liegenschaften sowie in den Ausbau bestehender Liegenschaften investiert. Das ist eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr (CHF 44,5 Mio.). Intershop geht davon aus, dass im laufenden Jahr neue Liegenschaften und Entwicklungsobjekte erworben werden können.
Verkaufsgewinn von 6 Mio. Im 2006 wurden Immobilien zum Preis von rund CHF 87 Mio. verkauft. Insgesamt resultierte daraus ein Verkaufsgewinn von CHF 6,0 Mio. Auf Grund der weiterhin hohen Nachfrage nach langfristig vermieteten Liegenschaften, erwartet Intershop auch im laufenden Jahr Objekte zu attraktiven Preisen veräussern zu können; so wurde bereits das Logistikzentrum in Tolochenaz mit einem Gewinn vor Steuern von rund CHF 8 Mio. verkauft. Der Marktwert der Renditeliegenschaften hat sich im Berichtsjahr, nach Abzug der getätigten Investitionen, um CHF 11,6 Mio. erhöht. Der Grund liegt im Wesentlichen in den Vermietungserfolgen. Der Liegenschaftsertrag stieg um 2 Prozent auf CHF 72,0 Mio. an. Die wegen der Verkäufe weggefallenen Mieterträge seien durch Leerstandsabbau und Akquisitionen mehr als kompensiert worden. Die Leerstandsquote liegt nun bei 15,9 Prozent, obwohl mit dem Kauf zweier nur teilweise vermieteter Liegenschaften wieder Leerstände erworben wurden. Unter Ausschluss aller Zu- und Abgänge („like-for-like“) reduzierte sich der Leerstand um knapp drei Prozentpunkte. Die Strategie der Intershop mit dem Fokus auf attraktive Liegenschaften im mittleren Preissegment an guten Lagen habe sich bewährt. Die nicht vermieteten Flächen bilden weiterhin ein Ertrags- und Aufwertungspotenzial. Der Liegenschaftsaufwand wurde, trotz höherem Aufwand für Unterhalts- und Reparaturarbeiten, um 6 Prozent auf CHF 12,5 Mio. reduziert. Hingegen nahm der administrative Aufwand gegenüber dem Vorjahr um CHF 2,4 Mio. zu, wobei CHF 1,0 Mio. auf eine Aufwand mindernde Rückstellungsauflösung im Vorjahr zurückzuführen ist. Die Anzahl Mitarbeiter wurde erhöht, um vermehrt Liegenschaften selbst zu bewirtschaften. Zudem wird in komplexen Liegenschaften das Facility Management seit Januar 2006 durch eine Gesellschaft erbracht, an der Intershop zu 50 Prozent beteiligt ist. Diesen Zusatzkosten stehen reduzierte Drittkosten, zusätzliche Erträge sowie grössere Markt- und Kundennähe gegenüber. Der Finanzaufwand konnte erneut um 6 Prozent reduziert werden. Der durchschnittliche Zinssatz der in Schweizer Franken valutierenden Hypothekendarlehen betrug am Bilanzstichtag 3,11 Prozent (Vorjahr 3,35 %), die durchschnittliche Zinsbindung wurde auf 47 Monate (Vorjahr 28 Monate) verlängert. Bei der Nettorendite von 5,2 Prozent beträgt der Spread mehr als 2 Prozent. Die Eigenkapitalquote beträgt rund 40 Prozent.
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Die Intershop-Gruppe verbessert die ...
Anpassung der Anlagepolitik Nach Auffassung des Verwaltungsrates bietet das Bürosegment gegenwärtig ein grösseres Potenzial als das Gewerbe- und Detailhandelssegment. Um einen grösseren Akquisitionsspielraum in diesem Segment zu haben, beschlossen er, die Anlagepolitik anzupassen und den maximalen Gesamtmietertragsanteil des Bürosegmentes von 50 Prozent auf zwei Drittel zu erhöhen. Am Bilanzstichtag beträgt der Anteil 44,8 Prozent. Ansonsten bleibt die bisherige Anlagepolitik unverändert. Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung eine Dividende von CHF 12.00 pro Aktie und die Sitzverlegung nach Zürich beantragen.
Die wichtigsten konsolidierten Zahlen per 31. Dezember Die wichtigsten konsolidierten Zahlen per 31. Dezember 2006
2005 1)
Mio. CHF
59,6
57,3
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
11,6 6,0 70,4
5,1 11,3 67,2
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
52,9 44,0 50,6
48,8 41,4 50,6
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
26,2 104,6 1'185,9 1'154,2 559,8 472,7
28,8 44,5 1'167,0 1'119,0 559,9 470,6
10,8% 9,0%
11,5% 10,8%
66 7 552'769 6,5% 5,2% 15,9%
64 4 538'807 6,4% 5,1% 18,0%
45
30
24.09 20.94 20.22 225.07 307.25
24.09 19.70 22.43 224.09 240.00
FINANZEN Nettoliegenschaftsertrag Bewertungsveränderungen Renditeliegenschaften Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Betriebsergebnis Unternehmensergebnis vor Steuern und einzustellende Bereiche Reingewinn fortzuführende Bereiche Reingewinn Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Investitionen in Sachanlagevermögen Bilanzsumme Immobilien Darlehen und Hypotheken Eigenkapital Eigenkapitalrendite 2) Eigenkapitalrendite exklusive Neubewertung 2) 7) PORTFOLIO Anzahl Renditeliegenschaften Anzahl Entwicklungsliegenschaften Vermietbare Fläche 3) Bruttoobjektrendite 4) 6) Nettoobjektrendite 5) 6) Leerstandsquote 6)
m2
PERSONAL Anzahl Mitarbeiter/-innen AKTIE Reingewinn pro Inhaberaktie Reingewinn pro Inhaberaktie fortzuführende Bereiche
Reingewinn pro Inhaberaktie exkl. Neubewertung 7) Eigenkapital pro Inhaberaktie Börsenkurs am Bilanzstichtag
CHF CHF CHF CHF CHF
1) 2) 3) 4) 5)
Vorjahr auf Grund der erstmaligen Anwendung von IAS 19 „Leistungen an Arbeitnehmer“ angepasst (restated) Bezogen auf das Eigenkapital am Jahresbeginn Exklusive Neubau- und Umbauprojekte Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbarer Liegenschaftsaufwendungen (exklusive Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 6) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag 7) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern
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Zwei Initiativen im Köcher Gleich zwei Initiativen für die Hauseigentümer sind gegenwärtig in Vorbereitung und sollen in den nächsten Wochen lanciert werden: Die Bauspar-Initiative und die Zwillingsinitiative. Die Komitees sind für die Unterschriftensammlung bereit. Ob das Fuder damit allerdings überladen wird, müssen die Delegierten des HEV bald entscheiden. rb. Am 24. März geht es an der ausserordentlichen Versammlung des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes erst einmal um die so genannte Zwillingsinitiative. Darin werden diejenigen Punkte in überarbeiteter Form aufgelistet, die 2004 bereits einmal vom Stimmvolk beurteilt wurden – damals aber negativ. Es ging um die Abschaffung des Eigenmietwertes mit gleichzeitiger Aufhebung des Schuldzinsabzugs. Vor allem die älteren Hausbesitzer, das wurde damals deutlich aufgedeckt, wären bei dieser Lösung zum Teil in arge Schwierigkeiten geraten. Mit der Zwillingsinitiative soll nun der Systemwechsel neu aufgerollt werden, allerdings diesmal mit wesentlichen Änderungen. Die Initiative möchte Folgendes erreichen: - Bausparen: Um Mietern den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern, will der HEV die Kantone zu Bausparmodellen verpflichten. Wer Eigentum kaufen will, soll dafür während maximal zehn Jahren je 10 000 Franken auf ein Konto einzahlen und diesen Betrag jeweils von der Steuer abziehen dürfen. Für Ehepaare ist der doppelte Betrag vorgesehen. - Systemwechsel: Hausbesitzer müssen heute den Eigenmietwert versteuern. Im Gegenzug können sie die Auslagen für den Unterhalt und die Schuldzinsen abziehen. Das soll nun für Hausbesitzer ab 60 Jahren geändert werden. Diese sollen künftig die Wahl haben, entweder beim geltenden System zu bleiben oder den Eigenmietwert nicht mehr zu versteuern. In diesem Fall könnten sie die Schuldzinsen nicht mehr abziehen. Investitionen in Energie sparende Massnahmen sollen aber ebenso Anzeige
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Zwei Initiativen im Köcher
Seite Seite Ausgabe 5/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche abzugfähig bleiben wie die durch den Denkmalschutz entstehenden Kosten. Den Pensionären soll für den Unterhalt zudem eine Pauschale von 4000 Franken pro Jahr gewährt werden. Ob ihnen das Wahlrecht einmal oder mehrmals gewährt werden soll, ist im Moment noch offen.
Baselbieter Modell als Pate
Wer für den Hausbau Geld spart, soll es von den Steuern abziehen können.
Neben der Zwillingsinitiative haben die Hauseigentümer ein zweites Volksbegehren im Köcher: die Bauspar-Initiative. Diese lehnt sich an das erfolgreiche Modell des Kantons Baselland an, wo das Bausparen seit Jahren steuerlich begünstigt ist. Die Quote der Hauseigentümer konnte dadurch von 37 auf 41,5 Prozent gesteigert werden. Doch dem Baselbieter Modell droht Ungemach: Das neue Steuerharmonisierungsgesetz erlaubt es den einzelnen Kantonen nicht mehr, derartige Steuersparmodelle weiterzuführen. Um das zu verhindern, soll nun eine nationale Initiative Abhilfe schaffen. Ein Komitee unter der Führung des Direktors des basellandschaftlichen Hauseigentümerverbandes und FDP-Nationalrats Hans Rudolf Gysin befindet sich in den Startlöchern für die Unterschriftensammlung. Je nach dem, wie sich die Delegierten des HEV Schweiz am 24. März entscheiden, kann das Komitee mit der Sammlung bereits Ende März beginnen. Gysin ist überzeugt, bis im Sommer einen Grossteil der nötigen Unterschriften gesammelt zu haben.
Für Junge und Alte Die Bauspar-Initiative besteht aus zwei Teilen und will Folgendes erreichen: - Bausparen: Die Kantone sollen neu das Recht erhalten, angehende Wohneigentümer während zehn Jahren mit einem Steuerabzug von jeweils 15 000 Franken zu begünstigen. Bei Ehepaaren verdoppelt sich dieser Betrag. Die Initianten wollen damit jungen Familien den Erwerb eines Hauses erleichtern. - Umweltschutz: Wer Energie sparende Massnahmen ergreift und so sein Haus saniert, soll bei den Steuern künftig während maximal zehn Jahren einen Abzug von jeweils 5000 Franken machen können. Für Ehepaare gälte ebenso der doppelte Betrag. Dieser Teil der Initiative dient all jenen, die schon eine Liegenschaft besitzen. n
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Seite10 10 Seite Ausgabe 5/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
PSP Swiss Property weist Rekordergebnis aus Der Reingewinn der PSP Swiss Property hat im Jahr 2006 – bedingt durch erhöhten Mietertrag und eine Portfolioaufwertung – um 57.2 Prozent auf CHF 225.3 Mio. zugenommen (2005: CHF 143.3 Mio.). Das teilt das Unternehmen in einer Pressemitteilung mit. Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte ist um 5.4 Prozent auf CHF 128.3 Mio. angestiegen (2005: CHF 121.7 Mio.). Der Verwaltungsrat beantragt eine Barausschüttung von CHF 2.20 pro Aktie, 4.8 Prozent mehr als in 2006 (CHF 2.10). Wie im Vorjahr wird die Ausschüttung in Form einer Nennwertreduktion erfolgen. pd. Der Liegenschaftsertrag stieg im Berichtsjahr um 5.7 Prozent auf CHF 239.5 Mio. (2005: CHF 226.6Mio.). Der EBITDA ohne Liegenschaftserfolge erhöhte sich gar um 8.5Prozent auf CHF 205.5 Mio. (2005: CHF 189.3 Mio.). Die EBITDA-Marge verbesserte sich auf 74.1 Prozent (2005: 73.9 %).
Immobilienportfolio mit Aufwertung
Binzring 15/17 in Zürich, im Portfolio der PSP Swiss Property
Anfang August 2006 wurde eine Immobilie (Büro- und Verkaufsflächen) im Zentrum von Biel für rund CHF 26 Mio. erworben. Bei diversen weiteren Objekten und Portfolios war zwar Interesse vorhanden; zu einem Kauf kam es aber letztlich nicht, da die PSP-Offerten – teilweise bei weitem – überboten wurden. Umgekehrt wurden 10 nicht-strategische Liegenschaften für CHF 60.8 Mio. veräussert, 13.2 Prozent über der letzten Bewertung von Wüest & Partner. Gegenwärtig sind Lieg-
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Seite11 11 Seite Ausgabe 5/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
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enschaften im Gesamtwert von rund CHF 117 Mio. für den Verkauf vorgesehen. Unter Berücksichtigung der Immobilientransaktionen sowie der Neubewertungen per Ende 2006 stieg der Wert des Immobilienportfolios um 3.4 Prozent auf CHF 4.757 Mrd. (Ende 2005: CHF 4.602 Mrd.). Davon betrug der Bilanzwert der Areale und Entwicklungsliegenschaften CHF 0.243 Mrd. (Ende 2005: CHF 0.223 Mrd.). Bei der Bewertung der Anlageliegenschaften ergab sich eine Aufwertung von CHF 126.1 Mio., welche hauptsächlich auf das verbesserte Marktumfeld für Geschäftsliegenschaften und der Änderungen bei den Diskontierungssätzen zurückzuführen ist. So betrug der für das ganze Portfolio durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz Ende 2006 5.66 Prozent (Ende 2005: 5.86 Prozent). Der tiefere Diskontierungssatz widerspiegelt die tieferen Renditeanforderungen der Investoren im Schweizer Immobilienmarkt.
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pom+Consulting AG mit Umsatzwachstum pd. Die pom+Consulting AG, ein in den Bereichen Immobilienmanagement und Organisationsentwicklung tätiges Schweizer Unternehmen, weist gegenüber dem Vorjahr ein Umsatzwachstum von 16 Prozent auf. Verzeichnete das Unternehmen 2005 einen Umsatz von CHF 6.2 Mio., liegt dieser für 2006 bei CHF 7.2 Mio. ,,Wir konnten 2006 unsere Marktposition ausbauen und haben damit den Grundstein gelegt für die Wachstumsstrategie, die pom+ 2007 noch konsequenter verfolgen wird”, erklärt Peter Staub, Geschäftsführer von pom+Consulting AG. Geplant ist 2007 eine Expansion nach Deutschland und Österreich. Der Personalbestand betrug per 31. Dezember 2006 41 Mitarbeitende.
Vermietungssituation und Leerstand Die Leerstandsquote hat sich von 12.4 Prozent per Ende 2005 auf 13.9 Prozent per Ende 2006 erhöht. Mitte 2006 lag sie bei 15.5 Prozent. Der Anstieg im ersten Halbjahr 2006 war das Resultat mehrerer Kündigungen und zusätzlicher renovationsbedingter Leerstände. Im zweiten Halbjahr 2006 konnte die Leerstandsquote reduziert werden, obwohl bei einzelnen Grossflächen der Mietvertrag auslief. Die grössten Leerstände finden sich weiterhin in der Region Zürich; vom gesamten Leerstand (CHF 38.7 Mio.) entfallen 65.5 Prozent auf diese Region. Um die Leerstandsquote zu senken, wird – nebst einer Verstärkung der Vermietungsaktivitäten – in die Attraktivität bzw. Ausstattung einzelner Liegenschaften investiert. Die Eigenmittel erreichten Ende 2006 CHF 2.5 Mrd. (Ende 2005: CHF 2.4 Mrd.), was einer Eigenkapitalquote von 52.1 Prozent entspricht. Mit dieser starken Eigenkapitalbasis sei die finanzielle Flexibilität für das weitere Wachstum der Gesellschaft sichergestellt, heisst es bei PSP.
Verwaltungsrat und Geschäftsleitung Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 4. April 2007 die Wahl von Dr. Luciano Gabriel, Nathan Hetz und Max Zollinger als zusätzliche Verwaltungsratsmitglieder. Nathan Hetz (Verwaltungsratsmitglied und CEO von Alony Hetz, Properties & Investment Ltd.) und Max Zollinger weisen langjährige Erfahrung im Finanz- und Immobiliensektor aus und sollen den PSP-Verwaltungsrat vorab in Immobilienfragen unterstützen. Luciano Gabriel wird per 1. April 2007 die Nachfolge von Fritz Jörg als CEO antreten. Giacomo Balzarini, seit 1. Dezember 2006 bei PSP Swiss Property, wird dann als Geschäftsleitungsmitglied die CFO-Position übernehmen.
Ausblick 2007 PSP Swiss Property blickt laut der Pressemitteilung „aufgrund ihrer starken Marktposition und ihres entwicklungsfähigen Immobilienportfolios mittel- und langfristig optimistisch in die Zukunft“. Ab 2007 werden die Erträge aus dem Joint Venture mit Lehman Brothers (WTF)
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ausbleiben, da praktisch alle WTF-Liegenschaften im Jahr 2006 verkauft werden konnten. Ferner seien für 2007 mehrere Investitionen zur Erhöhung der Portfolioattraktivität geplant. In Anbetracht dieser Faktoren wird für das Geschäftsjahr 2007, unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands, ein tieferer EBITDA ohne Liegenschaftserfolge als im Vorjahr erwartet. Der konsolidierte EBITDA ohne Liegenschaftserfolge dürfte 2007 rund CHF 190 Mio. erreichen (2006: CHF 205.5 Mio.). Aus heutiger Sicht wird das Risiko negativer Wertanpassungen bei der Neubewertung der Liegenschaften per Ende 2007 von PSP als gering beurteilt. Gesamthaft wird beim Anlageportfolio im laufenden PSP Swiss 2. März 2007 Jahr mitProperty einerAGdurchschnittlichen Leerstandsquote von ca. 13 ProzentSeite ge-4 Medienmitteilung rechnet. Per Jahresende wird eine Leerstandsquote von 10 bis 12 Prozent erwartet.
Immobilien Brief PSP Swiss Property weist Rekordergebnis...
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Polen ist Spitzenreiter pd. In Europa sind die Preise für Wohnimmobilien im vergangenen Jahr am stärksten in Polen gestiegen. Das geht aus dem European Housing Review 2007 der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) hervor, worin 26 Länder in Europa untersucht wurden. Innerhalb eines Jahres zogen danach die Preise in Polen um 30 Prozent an, gefolgt von Bulgarien, Estland, Litauen und Rumänien mit Steigerungen zwischen 15 und 20 Prozent. Generell stellt die RICS fest, dass sich die Preissteigerungen in Zentral- und Osteuropa an das westeuropäische Niveau annähern. Auch in anderen Ländern Europas, vor allem im Norden, sind die Preise deutlich gestiegen: In Dänemark um mehr als 20 Prozent, in Norwegen, Irland, Schweden, Island um 10 bis 20 Prozent. In Grossbritannien zogen die Wohnimmobilienpreise um 10 Prozent an, in Frankreich um 7 Prozent; Deutschland blieb stabil.
Kennzahlen Kennzahlen Einheit
2005
2006
Diff. %
Liegenschaftsertrag
CHF 1 000
226 595
239 524
5.7
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften
CHF 1 000
31 942
126 114
Bewirtschaftung
CHF 1 000
20 416
20 309
- 0.5
Übriger Ertrag
CHF 1 000
6 338
16 442
159.4
CHF 1 000
189 331
205 485
8.5
%
73.9
74.1
CHF 1 000
143 293
225 278
CHF 1 000
121 702
128 300
5.4
Bilanzsumme
CHF 1 000
4 714 763
4 891 176
3.7
Eigenkapital
CHF 1 000
2 408 614
2 547 047
5.7
%
51.1
52.1
Finanzielle Kennzahlen
EBITDA ohne Liegenschaftserfolge
1
EBITDA-Marge Reingewinn Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge
2
Eigenkapitalquote Eigenkapital-Rendite Zinspflichtiges Fremdkapital
%
6.1
9.1
CHF 1 000
1 877 766
1 887 770
%
39.8
38.6
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme
57.2
0.5
Portfoliokennzahlen Anzahl Anlageliegenschaften Anlageliegenschaften Brutto-Rendite Netto-Rendite
Stück
210
204
CHF 1 000
4 378 971
4 513 781
%
5.5
5.3
3
3 3
Leerstandsquote (CHF)
Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften Areale und Entwicklungsliegenschaften
%
4.7
4.4
%
12.4
13.9
Stück
8
6
CHF 1 000
223 102
243 386
3.1
9.1
Personalbestand Periodenende
Stellen
186
197
Entsprechend Vollzeitstellen
Stellen
177
186
Kennzahlen pro Aktie Gewinn pro Aktie (EPS)
4
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge
4
5
Eigenkapital pro Aktie (NAV)
Eigenkapital pro Aktie vor latenten Steuern
5
CHF
3.22
4.96
CHF
2.73
2.82
54.2 3.4
CHF
53.28
56.25
5.6
CHF
59.64
63.53
6.5
Nennwertreduktion pro Aktie
CHF
2.10
2.20
6
4.8
Aktienkurs Höchst
CHF
65.00
71.00
Aktienkurs Tiefst
CHF
49.05
56.75
Aktienkurs Periodenende
CHF
57.00
70.00
22.8
1
D. h. ohne Bewertungsdifferenzen der eigenen Liegenschaften und derjenigen der assoziierten Unternehmen sowie ohne den realisierten Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen. Für 2005 auch ohne den einmaligen Effekt aus der GFG-Akquisition per 1. Juli 2005 (Auflösung negativer Goodwill).
2
Analog Fussnote 1, steuerbereinigt.
3
Gilt für Anlageliegenschaften.
4
Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
5
Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien vor, vor Barausschüttung durch Nennwertreduktion.
6
Antrag an die ordentliche Generalversammlung vom 4. April 2007.
n
Immobilien Brief Schweizer
Seite13 13 Seite Ausgabe 5/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Angebotsmieten steigen wieder Der homegate.ch-Angebotsmietindex „Schweiz“ ist im Februar 2007 um plus 0,4 Prozent gestiegen. Innert Jahresfrist entspricht dies einem Zuwachs von plus 1,8 Prozent. pd. Nach einer kurzen Stagnation im Januar hat sich der Aufwärtstrend der schweizerischen Angebotsmieten im Berichtsmonat fortgesetzt. Der Index “Schweiz” legte im Februar 2007 um plus 0,4 Prozent zu und liegt neu auf einem Stand von 107,2 Punkten. Die Tendenz zu höheren Angebotsmieten lässt sich in fast allen regionalen Auswertungen sowie unabhängig von Grösse und Alter beobachten. Einzig der Index der Region Basel entwickelte sich rückläufig. Zu diesem Ergebnis kommt der homegate.ch-Angebotsmietindex, der vom Immobilienportal homegate. ch in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben wird und die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen misst.
Deutliche regionale Unterschiede In der Region Basel gingen die Angebotsmietpreise zurück. Der im regionalen Vergleich ohnehin tiefste Indexstand ist im Februar um minus 0,2 Prozent auf 103,7 Punkte gesunken. Die Region Bern verzeichnete ein Plus von 0,2 Prozent (Indexstand: 111,4 Punkte), Zürich ein Plus von 0,4 Prozent (Indexstand: 105,7 Punkte).
Überdurchschnittlicher Mietanstieg bei kleinen Wohnungen Während die Angebotsmieten kleiner Wohnungen um plus 0,6 Prozent teurer wurden (Indexstand: 107,2 Punkte), legten die Mieten grosser Wohnungen mit einem Plus von 0,1 Prozent unterdurchschnittlich zu (Indexstand: 107,9 Punkte). Die Mietpreisentwicklungen neuer (plus 0,3 Prozent) und alter (plus 0,4 Prozent) Wohnungen weichen kaum von der gesamtschweizerischen Entwicklung ab. Der Indexstand von neuen Wohnungen liegt bei 106,5 Punkten, derjenige von alten Wohnungen bei 107,7 Punkten.
Immobilien Brief Schweizer
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche GmbH, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Fotonachweis: Seite 10: PSP Swiss Property Seite 9: Rufalex AG Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Seite 14 Ausgabe 5/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Engel & Völkers auf Wachstumskurs pd. Erfolgreiches Jahr für Engel & Völkers: Die international tätige Immobilien-Dienstleisterin steigerte ihren Umsatz im vergangenen Jahr um knapp 60 Prozent auf 123,6 Mio. Euro. Dies sei das beste Ergebnis in der 30jährigen Firmengeschichte, heisst es in eienr Pressemitteilung. Der Bereich kommerzielle Immobilien steuerte mit einer Verdoppelung des Umsatzes, die Wohnimmobilien mit einem Plus von 40 Prozent zum Resultat bei. Noch übertroffen wurde das rasante Wachstumstempo der Gruppe durch Engel & Völkers Schweiz, wobei beide Geschäftsbereiche gleichermassen zum überdurchschnittlichen Ergebnis der Schweizer Lizenznehmerin beigetragen haben. Hans Ueli Keller, seit Anfang 2007 für die Gesamtlei-tung des Bereichs kommerzielle Immobilien zuständig, und Peter Frigo, Leiter Wohnimmobilien, zeigen sich erfreut über das erfolgreiche Jahr 2006. Das Unternehmen sieht für die Zukunft noch viel ungenutztes Potenzial. “Engel & Völkers Schweiz ist immer noch in der Aufbauphase“, erklärt Hans Ueli Keller. ,,Wir planen, unseren Mitarbeiterbestand von heute 100 mittelfristig zu verdoppeln.” Zudem will das Unternehmen in den nächsten Jahren sein derzeitiges Verkaufsnetz sukzessive flächendeckend über die ganze Schweiz ausdehnen und an allen Standorten sowohl im Wohn- als auch im Anlagenimmobilienbereich tätig werden. Bis jetzt ist Engel & Völkers mit Schwergewicht Zürichsee, Ostschweiz, Zentralschweiz, Tessin und Genf an 14 Standorten in der Schweiz vertreten. Bereits noch im März ist die Eröffnung eines weiteren Wohnshops geplant. Für die gesamte Gruppe arbeiten zurzeit in 25 Ländern auf vier Kontinenten rund 1700 Mitarbeitende an über 220 Verkaufspunkten. Mit der Eröffnung von regionalen Hauptsitzen in New York und Hong Kong erreichte die Gruppe 2006 nach eigenen Angaben wichtige Meilensteine in ihrer internationalen Expansionsstrategie. In den USA erhielt das Unternehmen nach einem strengen Prüfverfahren zudem die Erlaubnis zur Ausgabe von Lizenzen. n
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