Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 6/07 / März 2007 Editorial
INHALT Editorial................................ 1 ReImmobilien lernen von Private Equity und Hedge Funds . ...................... 2 Last Minute . ......................... 3 Last Minute............................ 5 Swiss Prime Site erzielt Gewinnsprung ....................... 5 Die Schweiz im Fadenkreuz internationaler Investoren....... 7 Implenia weist erfolgreiches rstes Geschäftsjahr aus ........10 Kalender..............................11 Mobimo weist Immobilienbestand von über einer Milliarde Franken aus.............13 Impressum...........................15
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Immobilien werden immer besser in den Portfolioalltag integrierbar Immobilien sind eine mächtige Anlagekategorie. Ihr Gesamtwert übersteigt nach Schätzungen das Bruttoinlandprodukt (BIP) eines Landes erheblich; die kommerziell interessanten Geschäftsimmobilien machen gemäss dem prominenten US-Brokerhaus Prudential Bache, das auch international Immobilienanlagen analysiert, zwischen 40-50 Prozent des BIP aus. Dieser «Higher Grade Real Estate» summiert sich, so Prudential Bache weiter, in den wichtigsten 50 Ländern auf Remi Buchschacher 12 000 Milliarden US-Dollar. Die Börsenwerte aller Redaktionsleiter kotierten Aktien in diesen Ländern belaufen sich auf über 20 000 Milliarden US-Dollar. Diese Relation würde in einem Portfolio mit Aktienanteil von einem Drittel einen Immobilienanteil von 20 Prozent nahe legen - mehr als dem Doppelten der aktuell anzutreffenden Quote. In den Anlegerportfolios sind Immobilien jedoch unterrepräsentiert; einerseits, weil immer noch der müssige Streit tobt, ob kotierte indirekte Immobilienanlagen den Aktien zuzuschlagen seien oder nicht, andererseits wegen Eigenschaften der Immobilien, die nicht leicht in den Portfolioalltag zu integrieren sind. Doch der Anlagedruck ist gross. Die Geldströme, welche neue Anlagemöglichkeiten suchen, sind immens. Immobilien drängen sich auf. Das hat die Phantasie der Privat Equity und Hedge Funds angeregt. Es wird spannend sein, mit welchen Produkten sie in den nächsten Monaten auf den Markt drängen werden.
Capital
Ihr Remi Buchschacher ®
Schweizer
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Das 6. Immobiliengespräch findet statt am 10. Mai 2007, um 17.00 Uhr im Restaurant Au Premier im Zürcher HB.
Neues Kollektivanlagegesetz: Gestaltungsmöglichkeiten für Immobilien-Investments Bitte merken Sie sich dieses Datum vor oder melden Sie sich gleich an. weitere Informationen folgen.
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Immobilien lernen von Private Equity und Hedge Funds Anlagen in Immobilien werden heute von Anlegern oft noch nicht als gleichwertige Anlagekategorie anerkannt. Zukünftig wird der private und der institutionelle Investor - ob gross oder klein - unkompliziert und jederzeit in Immobilien investieren oder devestieren können. Die Technologien an den Finanzmärkten machen es möglich. Das führt zunächst zu Höherbewertungen.
Immobilien – auf dem Weg zur unkomplizierte Anlagekategorie?
Die Anlageklasse Immobilien hat sich in den letzten Jahren enorm entwickelt; alle ernstzunehmenden Anleger diskutieren nicht mehr ob, sondern wieviel Immobilien in ein Portfolio gehören und was bei internationaler Ausrichtung zu beachten ist; insbesondere bezüglich Währungsrisiken. Nach wie vor sind die Preisdaten nicht so, dass die Optimizer ohne Ad-Hoc-Eingriffe auskämen; die Anlageklasse Immobilien ist nicht wirklich so erschlossen, dass die moderne Portfoliotheorie problemlos angewandt werden könnte. Das Auftreten von Private Equity und Hedge Funds, die grundsätzlich die gleichen «Akzeptanzprobleme» haben, aber von den Anlegermärkten mehr oder weniger schlank akzeptiert wurden, hat den Blick der Immobilienpromotoren auf deren Verhaltensweisen gelenkt. Einerseits drängen Hedge Funds (Beispiel Swiss Capital) und Private EquityGesellschaften (Beispiel SF Property, Partners Group) vermehrt in die Immobilienmärkte, andererseits versuchen grosse Real Estate Player wie LaSalle Investment Management sowie Finanzintermediäre wie jüngst Goldman Sachs Immobilien in breiten Anlegerkreisen zu popularisieren. Für bereits investierte Anleger ist der angenehme Effekt, dass nebst einer immer weiter getriebenen Professionalisierung das viele neue Geld die Kurse in die Höhe treibt.
Professionalisierung eingeleitet Mit Fug kann nun behauptet werden, die technische Qualität des Immobilienmarktes sei professionell. Es gibt mehrere breit akzeptierte globale Indexfamilien, die als Benchmarks dienen können und die der Datenknappheit, da wo es möglich ist, abhelfen. Eine der letzten Lücken, die Erfassung von Marktdaten der Direktinvestitionen, schliesst sich durch die Anstrengungen der privaten englischen Firma «Investment Property Database» (IPD). In nunmehr 14 europäischen Ländern berechnet IPD
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auf der Basis eigener Immobilien-Datenbanken Ertragsindices. Ihre Indices für Direktanlagen setzen sich zunehmend durch, was in Anbetracht der bestimmenden Aktionäre bzw. Sponsoren wie Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, Colliers etc. nicht verwundert. IPD schätzt das Volumen des professionell gehaltenen europäischen Immobilienmarktes auf über 1200 Milliarden Euro; er ist auf Zentral- und Nordeuropa konzentriert, während Immobilien in südeuropäischen Ländern noch häufiger vom Eigentümer selbst genutzt werden. Die in den IPD-Länderindices berücksichtigten Direktanlagen haben einen Wert von über 500 Milliarden Euro; IPD deckt mithin gute 40 Prozent des Gesamtbestandes ab. Die Märkte mit den grössten Marktwerten und den am weitesten entwickelten Immobilienmärkten sind Grossbritannien, Frankreich und Deutschland. Diese Länder repräsentieren ein Investmentvolumen von 860 Mio. Euro oder rund 70 Prozent des europäischen Volumens. Bereits wird dies zu Innovationen genutzt. Goldman Sachs International Derivates nähert sich Grossinvestoren und schlägt diesen Stillhalteabkommen vor, die den Tausch bzw. die Abtretung von Zahlungsströmen (konkret des Total Return des IPD-Index) derart organisieren, dass der IPD-Index möglichst genau repliziert wird. Die abgetretenen Cash Flows werden durch Goldman Sachs verbrieft und einem breiten Publikum angeboten. Ein tatsächlich existierendes Beispiel ist die 5 jährige UK IPD Tracking Note emittiert von Goldman Sachs Jersey (Limited). Zugrunde liegen-der Index ist der Total Return des IPD UK All Property Total Return Annual Index. Zum Fälligkeitstermin 31. März 2011 partizipiert der Investor zu 100 Prozent an einer positiven oder negativen Performance des Index. Man nimmt voll am Risiko teil, es findet keine Sicherung der Einlage statt. Jährlich wird der Index um 2,8 Prozent «adjustiert», was ein Euphemismus für die Entschädigung der involvierten Parteien ist.
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Last Minute
Bald REITs in Deutschland pd. Die Zeichen für die Einführung der REIT-Strukturen in Deutschland stehen gut: Der Bundestags-Finanzausschuss hat sich für die Einführung steuerbegünstigter ImmobilienAktiengesellschaften ausgesprochen. Damit stehe einer Zustimmung des Bundestages zur Schaffung der REITs nichts mehr im Wege, sagen Marktbeobachter. Schätzungen zufolge könnten die neuen Immobilienaktien bis 2010 ein Marktvolumen von bis zu 60 Milliarden Euro erreichen.
Grosse Player gehen voran Der Immobilienbereich wird dank des Interesses grosser Player aus dem Finanzsektor so entwickelt werden, dass die daraus resultierenden Instrumente problemlos Eingang in die Portfolios sowohl grösster wie auch kleinster Investoren finden können. Nach der enormen Wertsteigerung, die wohl stark der Emanzipation des Immobilienmarktes gegenüber den Finanzmärkten zu verdanken ist, könnten Immobilien zunehmend wegen Nachfrageeffekten höher bewertet werden. Konkret: Bis die Angebotsseite bereit ist, die Immobilienhungrigen Nachfrager zu befriedigen, wird angebotsseitige Knappheit den Markt prägen - wie dieser ohne kräftige Preissteigerungen ins Gleichgewicht kommen soll, ist nicht abzusehen. Eine angemessene Vertretung von Immobilien in Anlegerportfolios bedingt sicherlich eine Verdoppelung der aktuellen Immobilienquoten. Um dies zu erreichen, ist die Zuhilfenahme der moderne Portfoliotheorie (MPT) sehr empfehlenswert, weil ihre disziplinierte Anwendung bei höheren Erträgen weniger Risiken bringt, wenn die Grundsätze der Diversifikation befolgt werden. Damit liegt der Fokus eines Asset Managers auf der Kombination der Anlagekategorien, während die Suche nach der
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besten Aktie in der Asset Class Aktien oder der idealen Obligation in der Asset Class Bonds sekundär ist. Immer häufiger wird die Auswahl ganz weggelassen und in einen Index investiert, dieser Anlagestil wird aus ersichtlichen Gründen «passiv» genannt.
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Institutionelle verlangen einen Index Es gibt viele Studien, die zeigen, dass es nur wenigen Portfolio Managern gelingt, mit einem «aktiven» Anlagestil besser als der Index, d.h. besser als die passiv investierenden Kollegen abzuschneiden. Dies führte immer mehr auch dazu, dass aktive Manager sich nicht von ihrem Benchmarkindex wegtrauten. So erzielten sie (mit höheren Kosten) ähnliche Resultate wie die Passivanleger, spiegelten allerdings den aktiven Stil nur vor. Eine weitere Folge der MPT-induzierten Messung am Benchmark («Tracking Error») ist, dass Investments, die in keinem Index sind, auch in kaum einem institutionellen Portfolio auftauchen. So weit so gut. Doch die Portfoliotheorie veränderte auch die Anlagelandschaft. Sie benötigt enorm viele Marktdaten zur Berechnung der Korrelationen der Anlagen untereinander. Das bedingt tägliche Preisbildung mit genügend und vertrauenswürdigen Daten. Damit werden viele Investments ohne flüssigen Markt ausgeschlosssen oder wenigstens in die zweite Liga verdrängt. Dies geschah mit privat gehaltenen, also nicht an einer Börse kotierten, Vermögenswerten wie Immobilienpartnerships, Private Equity und vielen andern mehr, deren Wert manchmal nicht einmal jährlich festgelegt werden kann. Die Integration von «Zweitligisten» in ein nach der modernen Portfoliotheorie aufgebauten Portfolios ist nicht ohne Ad-hoc-Annahmen und Limitierungen machbar, da wegen fehlender Frequenz in der Preisdatenerhebung viel zu tiefe Risiken angezeigt werden. n Rudolf Regez
Managerqualitäten im Vergleich In einer Zehnjahresperiode waren in den USA folgende Medianerträge möglich: Kategorie
Obligationen US-Aktien Aktien International Immobilien Leveraged Buyouts Venture Capital
Ertrag Prozent/Jahr
Schwankungsbereich Prozent
7,6 14,1 7,4 9,3 13,8 6,2
0,6 12,6 6,4 2,2 24,2 43,1
Die Schwankungsbereiche enthalten Interessantes: Bei den Immobilien ist er nach den Obligationen am geringsten. Quelle: Prudential Investment Management, «Hamlet and Modern Portfolio Theory», Juli 2002
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Swiss Prime Site erzielt Gewinnsprung Last Minute
Mipim: Investoren in Kauflaune pd. Das Wetter an der Côte d’Azur passte zur Grundstimmung auf der Immobilienmesse Mipim in Cannes: Sonnenschein allerorten. Es wird allerdings längst nicht unbesehen alles gekauft. Zwar sind internationale Investoren im Vergleich zu früheren Messejahren kauflustiger geworden - aber ihr Urteil ist inzwischen differenzierter. Wertbildende Details von Immobilien, etwa die Nachhaltigkeit des Cashflows und die Glaubwürdigkeit von Ausstiegs- und WertsteigerungsStrategien, werden zunehmend kritischer hinterfragt. Von zuviel Sonne kommt ein Sonnenbrand. Davor sind auch Immobilienprofis nicht gefeit. Analysten betrachten neue Trends in der Branche durchaus mit Sorge: So hat sich die “Lebensdauer” von Immobilien in den Berechnungen zahlreicher Experten auf rund neun Monate verkürzt. Das entspricht der Zeit, die benötigt wird, um Immobiliengeschäfte zu verbriefen und auf diesem Weg bestehende Risiken zu atomisieren. Wie die Sonne gehören auch Unzulänglichkeiten zur Mipim: Die über 25 000 Besucher, rund 4000 mehr als im Vorjahr, haben die Infrastruktur in Cannes stark überfordert: Staus auf den Strassen und Gedrängel allerorten. Am auffälligsten präsentierten sich an der Côte d’Azur in diesem Jahr russische Immobilien-”Metropolen” von Sibirien bis zum Schwarzen Meer. Sie übertrafen sogar die Mega-Entwicklungen in den GolfStaaten.
Im Geschäftsjahr 2006 hat die Swiss Prime Site AG den Nettomietertrag um 1.5 % auf CHF 191,1 Mio. und den Reingewinn um 30.7 % auf den neuen Rekordwert von CHF 101,0 Mio. gesteigert, wie das Unternehmen mitteilt. Der Immobilienbestand hat sich um 4.7 % auf CHF 3.47 Mrd. erhöht. Aufgrund der guten Ertragslage beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung eine Ausschüttung von CHF 3.10 (CHF 2.80) je Aktie. Dies entspricht einer Barrendite von 4.2 % (auf Jahresschlusskurs). Der Net Asset Value (NAV) nach latenten Steuern hat sich im Berichtsjahr um 2.2 % auf CHF 54.14 erhöht (CHF 52.98). pd. Swiss Prime Site steigerte 2006 den Nettomietertrag um 1.5 % auf CHF 191,1 Mio. Der Betriebsgewinn (EBIT) kletterte um 25.1 % auf CHF 179,9 Mio. Ohne Neubewertungseffekte stieg das EBIT um 5.6 % auf CHF 146,3 Mio., was einer EBIT-Marge von 75.5 % (72.8 %) entspricht. Der Reingewinn legte im Berichtsjahr um 30.7 % zu und erreichte den Rekordwert von CHF 101,0 Mio. Der gewichtete Gewinn je Aktie hat um 7.4 % auf CHF 3.94 (CHF 3.67) zugenommen. Der Net Asset Value (NAV) ist nach latenten Steuern um 2.2 % auf CHF 54.14 (CHF 52.98) und vor latenten Steuern um 3.0 % auf CHF 57.97 (CHF 56.27) gestiegen. Der durchschnittliche gewichtete Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten beträgt bei einer mittleren Restlaufzeit von 4.7 (4.6) Jahren unverändert 3.0 %. Die Eigenkapitalquote ist leicht von 40.2 % auf 39.6 % gesunken; die Fremdkapitalquote hat sich entsprechend auf 60.4 % erhöht (59.8 %).
Ausschüttung als Nennwertreduktion Der Generalversammlung vom 18. April 2007 beantragt der Verwaltungsrat die Ausschüttung von CHF 3.10 je Aktie (in der für Privatpersonen steuerlich interessanten Form einer Nennwertreduktion). Dies entspricht gegenüber dem Geschäftsjahr 2005 einer Zunahme von CHF 0.30 respektive 10.7 % und ergibt auf dem Schlusskurs per 31. Dezember 2006 eine Barrendite von 4.2 %. Die Swiss Prime Site Aktie schloss das Jahr bei CHF 73.45 (CHF 60.50). In der Folge ist die Börsenkapitalisierung von CHF 1,55 Mrd. Ende 2005 auf CHF 1,88 Mrd. Ende 2006 angestiegen. Mit einer Gesamtrendite (TR) von 26.9 % hat die Aktie im Berichtsjahr sowohl den SPI Swiss Performance Index (+20.7 %) als auch den SWX Real Estate Sector Index (+24.7 %) geschlagen.
Zunahme im Portfolio Per 31. Dezember 2006 hat Wüest & Partner das Portfolio mit CHF 3,47
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Mrd. (CHF 3,31 Mrd.) bewertet. Die Zunahme von CHF 157,2 Mio. setzt sich zusammen aus Investitionen in neue Projekte wie Sihlcity und Maag-Areal (CHF 42,2 Mio.), der Akquisition der Liegenschaft Limmatpark in Spreitenbach (CHF 107,4 Mio.), der Devestition von 13 nicht strategiekonformen kleineren Liegenschaften mit einem Marktwert per Ende 2005 von CHF 38,2 Mio. sowie Investitionen und Wertveränderungen von CHF 45,8 Mio. bei den Bestandesimmobilien. Positiv sind die tiefe Ertragsausfallrate von 6.3 % (6.3 %) sowie die praktisch unveränderte Nettorendite von 5.2 % (5.3 %). Mehr als die Hälfte aller Mietverträge hat eine Vertragsdauer zwischen vier und zehn Jahren.
Immobilien Brief Swiss Prime Site erzielt Gewinnsprung
Die Grossüberbauung Sihlcity in Zürich Süd, an der Swiss Prime Site eine Beteiligung von 24.2 % hält, ist am 22. März mit einem Vermietungsstand von beinahe 100 %, eröffnet worden. Die Rechtskraft der Baubewilligung für den Prime Tower, der auf dem Maag-Areal in Zürich West geplant ist, steht noch aus.
Änderungen im Verwaltungsrat Nachdem Hans F. Lauber Ende Dezember 2006 aus dem Verwaltungsrat der Swiss Prime Site AG ausgeschieden ist, wird der Generalversammlung 2007 Ernst Schaufelberger (1954) zur Wahl für eine Amtsperiode von drei Jahren vorgeschlagen. Er ist Leiter Real Estate Management der „Winterthur“ Investment Management AG und verfügt über eine langjährige Erfahrung im Bereich institutionelle Immobilienanlagen. Die Verwaltungsräte Mario F. Seris und Dr. Bernhard M. Hammer stellen sich der Wiederwahl für eine weitere Amtszeit von drei Jahren. n Unternehmenszahlen
Angaben in
31.12.2006
31.12.2005
Veränderung in %
Immobilienbestand
Mio. CHF
3 467,8
3 310,6
4.7
Ertrag aus Vermietung
Mio. CHF
191,1
188,2
1.5
EBITDA EBIT
Mio. CHF Mio. CHF
179,9 179,9
146,0 143,8
23.2 25.1
Neubewertung Immobilien (IAS 40)
Mio. CHF
33,6
5,2
546.2
Periodengewinn
Mio. CHF
101,0
77,3
30.7
Eigenkapital vor Minderheiten Eigenkapitalquote Fremdkapital Fremdkapitalquote
Mio. CHF % Mio. CHF %
1 388,8 39.6 2 118,3 60.4
1 355,9 40.2 2 013,5 59.8
2.4 -1.5 5.2 1.0
% %
7.4 4.6
7.0 4.2
5.7 9.5
CHF CHF CHF
3.94 57.97 54.14
3.67 56.27 52.98
7.4 3.0 2.2
Mio. CHF % Mio. CHF CHF
146,3 75.5 80,4 3.14
138,6 72.8 74,6 3.54
5.6 3.7 7.8 -11.3
%
6.2
6.5
-4.6
ROE (gewichtet) ROIC (gewichtet) Gewinn pro Aktie (gewichtet) NAV vor latenten Steuern NAV nach latenten Steuern
Angaben ohne Neubewertungseffekte EBIT EBIT-Marge Periodengewinn Periodengewinn pro Aktie (gewichtet) ROE (gewichtet)
* Neubewertungen (IAS 40) und latente Steuern
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Seite Ausgabe 6/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Kolumne
Die Schweiz im Fadenkreuz internationaler Investoren „Die Zukunft von Schweizer Immobiliengesellschaften im Kontext der Internationalisierung der Immobilienmärkte“, zu diesem Thema äussert sich in dieser Kolumne Fritz Jörg. Er ist CEO der PSP Swiss Property, der grössten Schweizer Immobiliengesellschaft. Er tritt am 1. April in den Ruhestand.
Fritz Jörg, CEO PSP Swiss Property
Zuallererst sollten wir uns vor Augen halten, dass Finanzinvestitionen keine Landesgrenzen kennen und fast jederzeit verlagert werden können. Die Mittel werden in der Regel in Anlagen investiert, welche bei gleichem Risikoprofil eine bessere Performance bzw. mehr Sicherheit bei gleicher Rendite versprechen. Und dies über einen definierten Zeithorizont. Schauen wir uns die aus meiner Sicht grundsätzlichen Veränderungen der Einstellung gegenüber dem Asset Immobilie in der Schweiz innerhalb der letzten 10 Jahre an: Die „glückliche„ Schweiz, behütet vor ausländischen Investoren durch eine rigide Lex Friedrich, Koller etc., geschützt durch komplexe Steuerstrukturen, ausgerichtet auf eine rein handelsrechtliche Betrachtung mit Abschreibungsmöglichkeiten und noch nicht beeinflusst von IFRS Richtlinien, hatte eine starke Substanzwert orientierte Investitionsbetrachtung. Liegenschaften wurden besessen, warfen konstante relativ sichere Erträge ab, bildeten einen Inflationsschutz und wurden auch aus steuerlichen Gründen selten gehandelt. Als indirekte Immobilienanlagen waren Fonds eine der wenigen am Markt erhältlichen Anlagen. Die Liquiditätsverhältnisse am Schweizer Finanzplatz haben durch die in der Regel tiefen Belehnungen der Immobilien nie eine entscheidende Rolle in der Marktwertveränderung von Liegenschaften gespielt. Die Ausnahme war die Phase von 1987 bis 1991, in welcher die Inflationserwartung und eine freizügige Kreditvergabe der Finanzinstitute
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Im Fadenkreuz internationaler ...
Seite Ausgabe 6/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche trotz steigenden Zinsen zu rasant steigend Liegenschaftspreisen führten. Gewinner waren damals Liegenschaftenverkäufer, Spekulanten und im ganz wesentlichem Umfang Staat und Gemeinden. Die Schwemme von Grundstückgewinnsteuern für die öffentliche Hand war immens. Der einsetzende Konjunkturaufschwung Ende der neunziger Jahre und die Crashresistenz beim IT-Einbruch 2001 begann dann das Interesse an Liegenschaftsanlagen wieder zu wecken. Kotierte Immobiliengesellschaften kamen an den Markt und im institutionellen Bereich erfolgte die Öffnung für internationale Anleger.
Unterentwickelter Markt Ein Teil dieser alten Geschichten ist eine von möglichen Ursachen, wieso sich das Interesse der internationalen Investoren vermehrt auf die Schweiz richtet. Der Immobilienmarkt Schweiz gilt als unterentwickelt im Vergleich zur internationalen Konkurrenz. Mit anderen Worten, wir gelten als etwas verschlafen und reiben uns erst jetzt den Schlaf aus den Augen. Das ist der Nährboden, die grüne Wiese für die Heuschrecken, das Potenzial in den Augen von Finanzinvestoren. Und deren Verhalten wird auch Einfluss auf die Real Estate Welt in der Schweiz haben. Kommen wir zurück auf unsere Grundhaltung: In der Schweiz wurde oder wird das direkte oder indirekte Immobilieninvestment eher unter dem Gesichtspunkt der langfristigen, risikoarmen und dividendenorientierten Anlage gesehen. Der steuernachteilige Handel von Immobilien zum erzielen additiver Gewinne wird infolge fehlender REIT-Strukturen eher vernachlässigt. In der externen Wertermittlung der Assets unter IFRS (welche Marktwerte unterstellt) wird mit äusserst konservativen Veränderungsansätzen gearbeitet, die die realen Marktentwicklungen nur mit grosser Verzögerung adaptieren. Bei positiven oder negativen Umfeldveränderungen wirtschaftlicher Natur, wie Nachfragepotenzial, Marktmietzinsveränderungen, Leerstandsveränderung führt das zu geglätteten Werten, dies natürlich im Falle der positiven aber auch bei einer negativen Entwicklung der Wirtschaft. Dass dabei von den Schätzungsunternehmen mit grösster Sorgfalt sämtliche für die Modelle erhebbaren technischen Daten bezüglich Zustand, Verträge, Unterhaltsbedarf und Marktmietzinserwartungen erhoben und verarbeitet werden, Anzeige
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Im Fadenkreuz internationaler ...
Seite Seite Ausgabe 6/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche spricht für deren Seriosität und Qualität, aber führt nicht unbedingt zu einer raschen Adaption an aktuelle Marktverhältnisse. Für einen internationalen Finanzinvestor leben wir also in einem Umfeld welches seinem Suchen nach Potenzial und Optimierung sehr nahe kommt: Seine Orientierung ist eher kurz bis mittelfristig (3 – 5 Jahre). Wertsteigerung des Bestandes ist wesentlicher Erfolgsbestandteil. Verkaufsgewinn wird vorausgesetzt. Marktzyklen werden ausgenutzt. Eine hohe bis sehr hohe Fremdverschuldung dient der Gewinnoptimierung. Die Belehnung ist meistens ohne Rückgriffsrecht auf den Schuldner. Wenn wir uns vor Augen halten, dass in den meisten europäischen Märkten sich die Spreads neutral oder negativ entwickelt haben verstehen wir jetzt, wieso wir ins Fadenkreuz der Ausländer gekommen sind.
Performancedruck wächst Was heisst das nun für die Schweizer Immobilienplayer? Ist diese Entwicklung nun positiv oder negativ? Haben wir uns mit dem bisher bewährten konservativen Ansatz im heutigen Umfeld gar selbst ein Bein gestellt? Das kritische zuerst: Das Management von Immobiliengefässen wird einem höheren Performancedruck ausgesetzt sein. Immobilien werden ein Asset wie jedes andere und ein Mittel zum Zwecke des Geldverdienens Die Leistungsvergleiche sind zukünftig nicht mehr nur national, sondern werden sich mit europäischen Kennzahlen messen lassen müssen.
Heuschrecken kommen auch in der Finanzwelt vor.
Diese Entwicklung könnte aber auch ihre positiven Seiten haben: Die Transparenz des Immobilienmarktes wird sich weiter erhöhen und muss sich zukünftig an europäischen Standards messen lassen. Der Markt wird dadurch noch professioneller werden. Die Nachfrage nach direkten und indirekten Immobilienanlagen wird anhalten. Die Preise werden absehbar steigen oder mindestens sehr stabil bleiben. Neue Stellenprofile werden geschaffen. Das Klavier der Hausaufgaben innerhalb der Gesellschaften wird auf allen Tasten gespielt werden müssen. Wertveränderungen werden rascher und aggressiver angepasst. Glättungen werden über die Zeit weitgehend verschwinden. Der Investorenmarkt wird sich an mehr Volatilität gewöhnen. Die Qualität der Information an Investoren und das Vertrauen von Investoren wird gesteigert werden. Der Ausverkauf der Heimat findet nicht statt, Beton und Ziegel bleiben wo sie sind und irgendwann dreht sich das Rad zurück und der konservative Ansatz wird wieder gefragt sein. n Fritz Jörg
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Seite 10 Ausgabe 6/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Implenia weist erfolgreiches erstes Geschäftsjahr aus Der aus der Fusion der beiden grössten Schweizer Bauunternehmen Zschokke und Batigroup hervorgegangene Baudienstleister Implenia blickt auf ein erfolgreiches erstes Geschäftsjahr zurück. Die Integrationsarbeiten seien zu einem grossen Teil bereits abgeschlossen, teilt das Unternehmen mit. Das operative Ergebnis (EBIT) erreichte 50.3 Mio. Franken. Trotz fusionsbedingter Einmalkosten wurde ein Free Cash flow von 23.8 Mio. Franken erzielt, was eine positive Netto Cash Position ermöglichte. Das Konzernergebnis erreichte 6.1 Mio. Franken. Der Umsatz betrug 2.8 Mrd. Franken, der Auftragsbestand lag Ende 2006 bei 2.3 Mrd. Franken. pd „Die Ziele für das erste operative Jahr wurden erreicht beziehungsweise übertroffen,“ kommentiert CEO Christian Bubb den ImpleniaAbschluss 2006. Die positiven Ergebnisse seien die Bestätigung für die Logik des Zusammenschlusses von Zschokke und Batigroup. Aufgrund der zahlreichen einmaligen Sonderfaktoren der Zusammenlegung sind aussagekräftige Vorjahresvergleiche bei der Betrachtung des Implenia-Jahresergebnisses allerdings kaum möglich. Die Transparenz des Jahresabschlusses ist ausserdem dadurch beeinflusst, dass die IFRSRechnungslegungsstandards keine Fusion kennen, weshalb der Zusammenschluss als Erwerb der Batigroup durch Zschokke per 2. März 2006 ausgewiesen wurde. Die für das Berichtsjahr rapportierten Umsätze und Ergebnisse stellen deshalb betreffend ex Zschokke auf das ganze Jahr 2006 und betreffend ex Batigroup auf den Zeitraum vom 3. März bis 31. Dezember 2006 ab. Nach Abzug der Fusionskosten von 39.9 Mio. Franken und der Abschreibung immaterieller Werte im Ausmass von 5.3 Mio. Franken weist Anzeige
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Kalender Mai 2007 Termine zum Vormerken 10. Mai 2007 6. Schweizer Immobiliengespräch “Neues Kollektivanlagegesetz: Gestaltungsmöglichkeiten für Immobilien-Investments” Restaurant Au Premier, Zürich
Seite11 11 Seite Ausgabe 6/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Implenia einen konsolidierten EBIT 2006 von 19.8 Mio. Franken und einen EBITDA von 57.1 Mio. Franken aus. Das Konzernergebnis ergab nach Berücksichtigung der ausserordentlichen Fusionskosten 6.1 Mio. Franken. Der Free Cash-flow betrug Ende Berichtsjahr 23.8 Mio. Franken, die Netto-Cash-Position 10.5 Mio. Franken. Das Eigenkapital des Konzerns erreichte per 31. Dezember 2006 369.5 Mio. Franken, was einem Eigenfinanzierungsgrad von 28.7 Prozent entsprach. Der Auftragsbestand des Konzerns erreichte per Ende Berichtsjahr 2304 Mio. Franken (Vorjahr 3022 Mio. Franken, Zschokke und Batigroup kumuliert). Davon werden im laufenden Geschäftsjahr rund 1671 Mio. Franken umsatzwirksam, der Rest verteilt sich ab 2008 über mehrere Jahre. Der Rückgang im Jahr 2006 erklärt sich primär mit dem Abbau des Arbeitsvorrats bei den NEAT-Projekten und dem Auslaufen des Totalunternehmerauftrags Bahntechnik Lötschberg.
Konzernbereich Generalunternehmung Der Konzernbereich Generalunternehmung erwirtschaftete 2006 einen Umsatz von 1144 Mio. Franken (Vorjahr 1063 Mio. Franken Zschokke und Batigroup kumuliert) und ein operatives Ergebnis (EBIT) von 13.3 Mio. Franken (Vorjahr 13.5 Mio. Franken kumuliert). Der Auftragsbestand lag Ende Dezember 2006 bei 1107 Mio. Franken (Vorjahr 1436 Mio. Franken kumuliert), wovon 2007 rund 829 Mio. Franken umsatzwirksam werden. Die Zusammenführung der beiden Generalunternehmen wurde bereits Mitte Jahr abgeschlossen.
Konzernbereiche Infra und Industrieller Bau Die beiden Konzernbereiche der Bauproduktion erzielten 2006 ein sehr gutes operatives Ergebnis (EBIT) vor ausserordentlichen Kosten von 32.3 Mio. Franken (Vorjahr 27.3 Mio. Franken kumuliert). Der Umsatz betrug 1607 Mio. Franken (Vorjahr 1719 Mio. Franken kumuliert). Der Auftragsbestand lag Ende Dezember 2006 bei 1076 Mio. Franken (Vorjahr 1477 Mio. Franken kumuliert). Davon werden 2007 rund 769 Mio. Franken umsatzwirksam. Ein grosser Teil der Integrationsarbeiten ist bereits erfolgt, der Rest wird im Verlauf von 2007 abgeschlossen.
Konzernbereich Real Estate Der im Berichtsjahr neu geschaffene Konzernbereich Real Estate fasst sämtliche dem eigentlichen Bauen vor- und nachgelagerten Aktivitäten zusammen. Der Auftragsbestand der Gesellschaften Reuss Group AG, Robert Aerni Ingenieur AG und Privera AG betrug Ende Dezember 2006 120 Mio. Franken (Vorjahr 108 Mio. Franken). Davon werden 2007 bei einem budgetierten Umsatz von 108 Mio. Franken 73 Mio. Franken umsatzwirksam. Der Umsatz betrug im Berichtsjahr 107 Mio. Franken (Vorjahr 66 Mio. Franken) bei einem operativen Ergebnis (EBIT) vor ausserordentlichen Kosten von 1,8 Mio. Franken (Vorjahr 1,2 Mio. Franken).
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Seite12 12 Seite Ausgabe 6/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
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Die Projektentwicklung und Immobilienpromotion erzielten 2006 ein operatives Ergebnis (EBIT) vor ausserordentlichen Kosten von 5.0 Mio. Franken (Vorjahr 11.7 Mio. Franken). Für 2007 sind wiederum verschiedene Investitionen und Desinvestitionen vorgesehen. Im Berichtsjahr beliefen sich die Desinvestitionen auf 76.9 Mio. Franken (Vorjahr 69.4 Mio. Franken), die Investitionen auf 42.8 Mio. Franken (Vorjahr 48.6 Mio. Franken).
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GU neu bei Real Estate Bis Ende 2007 werden die letzten Integrationsarbeiten planmässig abgeschlossen. Dabei fallen budgetkonform rund 10 Mio. Franken für einmalige Fusionskosten an. Um die Schlagkraft des Konzerns weiter zu steigern, soll die Organisation optimiert werden. Im Kern geht es um die Integration des Konzernbereichs Generalunternehmung in den Konzernbereich Real Estate (mit Ausnahme der Privera AG), die Schaffung eines Corporate Centers auf Holdingstufe und den Aufbau der notwendigen Strukturen zur gezielten, selektiven Erschliessung attraktiver Auslandmärkte im Dienstleistungsbereich. Insgesamt rechnet die Konzernleitung in der Annahme unveränderter Umfeldbedingungen auch für das Geschäftsjahr 2007 mit einer anhaltend positiven Umsatz- und Ertragsentwicklung. Der Generalversammlung wird eine Teilrückvergütung von 0.35 Franken des Aktiennennwertes (4.85 Franken) vorgeschlagen. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung die Wahl von Ian Goldin, französischer und süd-afrikanischer Staatsbürger, vormals World Bank Group, und Jim Cohen, britischer Staatsbürger, vormals Balfour Beatty, einem führenden Baudienstleistungs-Unternehmen in den VR. Das Gremium soll damit gezielt in den Kompetenzbereichen des internationalen Projektentwicklungs- und des PPP-Geschäfts (Public-Private-Partnerships) verstärkt werden. n
Immobilien Brief Schweizer
Seite13 13 Seite Ausgabe 6/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Mobimo weist Immobilienbestand von über einer Milliarde Franken aus Die börsenkotierte Immobilienaktiengesellschaft Mobimo steigerte das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) 2006 um 11 % auf CHF 68,5 Mio. und den Gewinn vor Steuern um 10 % auf CHF 52,1 Mio. Der Gewinn erhöhte sich damit um 14% auf CHF 41,0 Mio., inklusive Neubewertungen. . pd/rb. Mobimo-Verwaltungsratspräsident Alfred Meili liess an der Präsentation des Geschäftberichts keinen Zweifel darüber aufkommen, wie er die nächsten Jahre aus Immobiliensicht einstuft: „Wir rechnen mit guten bis sehr guten Jahren. Die Leerstände gehen zurück, das Umfeld wird besser“. Das zeigt sich bereits im Erfolg bei den Vermietungen, welchen die Mobimo um 17 % steigern konnte. Ein Der im Unternehmensgewinn enthaltene Erfolg aus Neubewertung von CHF 18,8 Mio. ist auf die erzielten Einwertungsgewinne und auf eine – in Anbetracht des aktuellen Marktumfelds mit stark sinkenden Renditen – geringfügige Reduktion des durchschnittlichen Diskontierungssatzes zurückzuführen. Er reduzierte sich von 5,2 % auf 5,1 %. Der Bluewin Tower in Zürich, im Prortfolio der Mobimo.
Der Wert des gesamten Immobilienportfolios nahm um CHF 119,1 Mio. oder 12 % zu, und beläuft sich neu auf CHF 1’108,4 Mio. Die Anlageobjekte wurden von Wüest & Partner bewertet und haben um CHF 189,8 Mio. oder 31 % auf CHF 805,2 Mio. zugenommen. Die Entwicklungsobjekte haben um 19 % auf CHF 303,2 Mio. abgenommen.
Qualitatives und quantitatives Wachstum Der Erfolg aus Vermietung konnte um 17 % auf CHF 44,7 Mio. gesteigert werden. Der direkte Aufwand für vermietete Liegenschaften reduzierte sich leicht im Vergleich zum Vorjahr von 18 % auf 17 % des Ertrages aus Vermietung. Die stichtagsbezogene Leerstandsquote bei den Anlageobjekten erhöhte sich auf 6,3 % im Vergleich zu 5,1 % per 31. Dezember 2005. Die gute Wirtschaftsentwicklung hatte auch für Mobimo 2006 noch keine spürbaren Auswirkungen auf den Abbau von Leerstandsflächen bei den Geschäftsliegenschaften. 2006 wurden durch Zukäufe 10 Geschäftsliegenschaften (inkl. Bauland und ein Teilzugang) und 3 Wohnliegenschaften mit einem Kaufpreis
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Seite14 14 Seite Ausgabe 6/07 / März 2007 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche von insgesamt CHF 188 Mio. in den Anlagebestand aufgenommen. 3 Geschäfts- und 2 Wohnliegenschaften zum Gesamtpreis von CHF 49,1 Mio. sind veräussert worden. Diese Devestitionen und kleine Landabtretungen haben zu einem realisierten Gewinn von CHF 4,9 Mio. geführt. In den nächsten 12 Monaten will Mobimo CHF 100 Mio. für den Zukauf von Bauland investieren.
Last Minute
Entscheidung in Andermatt pd. Die Gemeindeversammlung von Andermatt entscheidet heute Freitag Abend über den „Teilzonenplan Tourismusresort“. Bei einem Ja kommt der ägyptische Investor Samih Sawiris der Realisation des Grossprojekts einen Schritt näher. Die Unterstützung ist gross, sowohl im Dorf Andermatt, wie auch im Kanton Uri. Die einmalige Chance, so der Grundtenor, sollte unbedingt wahrgenommen werden. Die Gegnerschaft ist klein, Opposition gegen das Projekt machte sich bisher kaum bemerkbar. Vor allem die Schweizer Demokraten wehren sich gegen die Bewilligung trotz geltender Lex Koller. Der Bundesrat hat das Projekt „aus staatspolitischem Interesse“ von der Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland befreit.
Attraktives Marktumfeld in der Promotion „Der Erfolg aus den Verkäufen von Promotionen liegt mit CHF 14,5 Mio. aufgrund der knappen Produktepipeline 2006 erwartungsgemäss unter dem Niveau des Vorjahres“, wies Mobimo-CEO Paul Schnetzer auf ein Minus hin. Mit den im Jahr 2006 erfolgten sehr guten Einkäufen von Bauland-Grundstücken sollte jedoch nach seiner Einschätzung die Marktposition im Bereich Wohneigentum für die Zukunft weiter ausgebaut werden können. Es wurden 5 Grundstücke zum Gesamtpreis von CHF 23,9 Mio. erworben. „Im Bereich Entwicklung und Bau von Wohneigentum bewegen wir uns nach wie vor in einem sehr attraktiven und liquiden Markt“, betonte Schnetzer.
Solide Finanzierungsbasis Im Vergleich zum Vorjahr wurde die durchschnittliche Bindung der Finanzverbindlichkeiten von 5,7 Jahren auf 7,9 Jahre erhöht. In derselben Vergleichsperiode haben sich die durchschnittlichen Zinskosten von 3,6 % auf 3,5 % verringert. Der Eigenfinanzierungsgrad am Ende der Berichtsperiode beträgt 54 %, was die Folge einer durch die Kapitalerhöhung vom Juni 2006 ausgelösten Optimierung der Fremdkapitalkosten ist. „Mittelfristig wird eine Eigenfinanzierung im Bereich von mindestens 40 % als betriebswirtschaftlich sinnvoll erachtet. Wir erhöhen diesen Schwellenwert in den Anlagerichtlinien entsprechend von mindestens 35 % auf mindestens 40 %“, führte Finanzchef Markus Meier aus.
Rentable Aktie - hohe Ausschüttung Der Aktienkurs der Gesellschaft hat sich seit dem Börsengang bei einem Ausgabepreis von CHF 172.00 mit einer Jahresrendite von über 14 % positiv entwickelt. Inklusive Kapitalrückzahlung von CHF 9.00 resultierte 2006 bei einem Jahresendkurs von CHF 198.00 für die Aktionäre eine Gesamtperformance von 12 %. Der Generalversammlung vom 15. Mai 2007 in Luzern wird wie im Vorjahr eine Ausschüttung von CHF 9.00 je Aktie beantragt. Der innere Wert der Aktie nach Optionen betrug Ende 2006 CHF 175.91 gegenüber CHF 174.54 im Vorjahr.
Mobimo plant Kapitalerhöhung im Verhältnis 1 zu 4 Zur Finanzierung des Wachstums wird der Verwaltungsrat der Generalversammlung beantragen, eine Kapitalerhöhung im Verhältnis 1 neue auf 4 bisherige Aktien zu beschliessen. Die neuen Mittel sollen gemäss dem bisherigen Portfolioansatz von Mobimo zu rund zwei Drittel in Anlageobjekte und zu einem Drittel in Entwicklungsobjekte investiert werden. Bis zur vollständigen Investition der aufgenommenen Mittel soll die überschüssige Liquidität zur vorübergehenden Rückzahlung von Fremdkapital verwendet werden. Geplant ist die Kapitalerhöhung unter
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Wahrung der Bezugsrechte für bisherige Aktionäre. Die neuen Aktien werden für das Geschäftsjahr 2007 voll dividendenberechtigt sein. Mit der Durchführung der Transaktion wurde die Bank Vontobel als Lead n Manager beauftragt. Geschäftsbericht 2006
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche GmbH, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Bildnachweis: S. 12: Implenia S. 13: Mobimo Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Kennzahlen K e n n z a h l e im n iÜberblick m Überblick Mobimo-Gruppe (konsolidier t)
2006
2005
Erfolg aus Verkauf Promotion Erfolg aus Vermietung Erfolg aus Neubewertung Betriebsergebnis (EBIT)
CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio.
14,5 44,7 18,8 68,5
23,0 38,2 15,7 61,7
Gewinn nach Steuern inkl. Neubewertung Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertung 1
CHF Mio.
41,0 7,7 %
36,1 9,6 %
Gewinn nach Steuern exkl. Neubewertung Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung 2
CHF Mio.
26,8 5,1 %
24,3 6,5 %
Anlageobjekte Geschäftsliegenschaften Anlageobjekte Wohnliegenschaften Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften Entwicklungsobjekte Wohnliegenschaften Total Liegenschaften
CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio.
725,9 79,3 126,0 177,2 1 108,4
542,4 73,0 142,9 231,0 989,3
Jahre
5,1 % 34,2 3,5% 7,9
5,2 % 34,4 3,6 % 5,7
54 % 59 %
45 % 101 %
3 466 860 13.05 8.55 9.00 4,6 % 76 %
2 600 145 15.62 10.51 9.00 4,8 % 65 %
179.32 175.91 65.00 198.00 686,4
178.35 174.54 74.00 188.50 490,1
Diskontierungssatz für Neubewertung ø Personalbestand (Stellenprozente) ø Zinssatz auf Finanzverbindlichkeiten ø Restlaufzeit auf Finanzverbindlichkeiten Eigenkapitalanteil Net Gearing 3
Mobimo-Aktie Anzahl ausstehender Aktien 4 Gewinn je Aktie inkl. Neubewertung 5 Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung 5 Kapitalrückzahlung mittels Nennwertreduktion 6 Dividendenrendite (Nennwertrückzahlung) Ausschüttungsquote
CHF CHF CHF
Eigenkapital pro ausstehende Aktie (NAV pro Aktie) CHF NAV pro ausstehende Aktie nach Optionen 7 CHF Nominalwert pro Aktie CHF Börsenkurs der Aktie am 31. Dezember CHF Börsenkapitalisierung am 31. Dezember CHF Mio. 1
2
3 4 5
6 7
Gewinn im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital (Eigenkapital 1. Januar zuzüglich Kapitalerhöhung bzw. -herabsetzung) der Berichtsperiode. Gewinn ohne Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital (Eigenkapital 1. Januar zuzüglich Kapitalerhöhung bzw. -herabsetzung) der Berichtsperiode. Netto-Finanzverbindlichkeiten im Verhältnis zum Eigenkapital. Im Rahmen der Kapitalerhöhung wurden im Juni 2006 866 715 neue Namenaktien ausgegeben. Im Rahmen der Kapitalerhöhung wurde den Aktionären ein Gratis-Bezugsrecht abgegeben. Dies stellt ein Bonuselement im Sinne von IAS 33.27b dar. Der Gewinn je Aktie des Geschäftsjahres 2005 wurde deshalb angepasst. Nennwertrückzahlung für das Geschäftsjahr 2006, gemäss Antrag an die Generalversammlung vom 15. Mai 2007. Unter der Annahme, dass sämtliche zugeteilten Optionen auch ausgeübt werden.
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